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MAR 1998

NBR 14037

ABNT-Associao Brasileira de Normas Tcnicas

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Manual de operao, uso e manuteno das edificaes Contedo e recomendaes para elaborao e apresentao

Copyright 1998, ABNTAssociao Brasileira de Normas Tcnicas Printed in Brazil/ Impresso no Brasil Todos os direitos reservados

Origem: Projeto 02:140.01-002:1997 CB-02 - Comit Brasileiro de Construo Civil CE-02:140.01 - Comisso de Estudo de Manuteno em Edificaes NBR 14037 - Buildings maintenance, use and operation manual - Content and recomendations for elaboration and presentation Descriptors: Technical documentation. Building. Operation manual. Maintenance Vlida a partir de 30.04.1998 Palavras-chave: Documentao tcnica. Edificao. Manual de operao. Manuteno 5 pginas

Sumrio
Prefcio Introduo 1 Objetivo 2 Referncias normativas 3 Definies 4 Finalidade do Manual 5 Apresentao do Manual 6 Contedo mnimo do Manual 7 Elaborao e entrega do Manual 8 Atualizao do contedo do Manual

Prefcio
A ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas - o Frum Nacional de Normalizao. As Normas Brasileiras cujo contedo de responsabilidade dos Comits Brasileiros (CB), e dos Organismos de Normalizao Setorial (ONS), so elaboradas por Comisses de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratrios e outros). Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no mbito dos CB e ONS, circulam para Votao Nacional entre os associados da ABNT e demais interessados.

O processo de produo das edificaes normalmente vinha sendo observado como constitudo de apenas duas etapas: o projeto (algumas vezes subdividido em etapas intermedirias desde a definio conceitual do projeto at a produo de detalhes de execuo) e a execuo em canteiro. Entretanto, a edificao construda no pode ser entendida, ela prpria, como a realizao do objetivo do processo, pois somente aps concluso do projeto e da execuo da edificao que ela pode ser colocada a servio dos seus usurios e, servindo-os adequadamente em relao ao previsto, realizar o motivo pelo qual a edificao foi produzida. Estando diretamente relacionadas com os objetivos do processo de produo das edificaes, e portanto com a qualidade do processo, as etapas posteriores construo da edificao (operao, uso e manuteno) tm assumido crescente importncia na gerncia do processo. Por um lado, dadas suas caractersticas afins, existe uma razovel integrao entre as etapas posteriores execuo da edificao. Por outro lado, existe j uma crescente integrao entre as etapas de projeto e execuo em canteiro. A questo centra-se ento no desenvolvimento de uma interface eficiente entre estes dois conjuntos de etapas, um aspecto to mais crtico quanto tornam-se mais complexas as edificaes afastando-se de padres convencionais conhecidos. Tcnicas de avaliao ps-ocupao (APO) tm sido utilizadas para retornar s etapas de projeto e execuo as informaes sobre as condies reais de apropriao pelos usurios do espao construdo, identificadas a partir

Introduo
A busca da qualidade no processo de produo das edificaes, uma das metas que nos ltimos anos impulsiona a introduo de significativas mudanas na construo civil, tem evidenciado a necessidade de uma abordagem mais ampla do processo e dos intervenientes envolvidos.

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de observaes das etapas de operao, uso e manuteno. A qualificao da documentao tcnica produzida ao longo das etapas de projeto e execuo e seu direcionamento para esclarecer dvidas relativas s etapas de operao, uso e manuteno, sistematizada na forma de manuais de operao, uso e manuteno das edificaes tem sido outro instrumento para melhorar a comunicao no processo, e este o objeto de ateno desta Norma.

3.6 equipamento: Utenslio ou mquina que complementa o sistema construtivo para criar as condies de uso da edificao. 3.7 garantia: Termo de compromisso de funcionamento adequado de uma edificao, componente, instalao, equipamento, servio ou obra, emitido pelo seu fabricante ou fornecedor. 3.8 inspeo: Avaliao do estado da edificao e de suas partes constituintes com o objetivo de orientar as atividades de manuteno. 3.9 instalaes: Produto constitudo pelo conjunto de componentes construtivos definidos e integrados em conformidade com princpios e tcnicas da Engenharia e da Arquitetura para, ao integrar a edificao, desempenhar em nveis adequados determinadas funes ou servios de controle e conduo de sinais de informao, energia, gases, lquidos e slidos. 3.10 manual de operao, uso e manuteno: Documento que rene apropriadamente todas as informaes necessrias para orientar as atividades de operao, uso e manuteno da edificao. 3.11 manuteno: Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurana dos seus usurios. 3.12 operao: Conjunto de atividades a serem realizadas para controlar o funcionamento de instalaes e equipamentos com a finalidade de criar condies adequadas de uso da edificao. 3.13 projeto: Descrio grfica e escrita das caractersticas de um servio ou obra de Engenharia ou de Arquitetura, definindo seus atributos tcnicos, econmicos, financeiros e legais. 3.14 proprietrio: Pessoa fsica ou jurdica que tem o direito de dispor da edificao. 3.15 sistema construtivo: Conjunto de princpios e tcnicas da Engenharia e da Arquitetura utilizado para compor um todo capaz de atender aos requisitos funcionais para os quais a edificao foi projetada, integrando componentes, elementos e instalaes. 3.16 uso: Atividades normais projetadas para serem realizadas pelos usurios dentro das condies ambientais adequadas criadas pela edificao. 3.17 usurio: Pessoa fsica ou jurdica, ocupante permanente ou no permanente da edificao. 3.18 vida til: Intervalo de tempo ao longo do qual a edificao e suas partes constituintes atendem aos requisitos funcionais para os quais foram projetadas, obedecidos os planos de operao, uso e manuteno previstos.

1 Objetivo
Esta Norma estabelece o contedo a ser includo no Manual de operao, uso e manuteno das edificaes, com recomendaes para sua elaborao e apresentao.

2 Referncias normativas
As normas relacionadas a seguir contm disposies que, ao serem citadas neste texto, constituem prescries para esta Norma. As edies indicadas estavam em vigor no momento desta publicao. Como toda norma est sujeita a reviso, recomenda-se queles que realizam acordos com base nesta, que verifiquem a convenincia de se usarem as edies mais recentes das normas citadas a seguir. A ABNT possui a informao das normas em vigor em um dado momento. NBR 5674:1977 - Manuteno de edificaes Procedimento NBR 13531:1995 - Elaborao de projetos de edificaes - Atividades tcnicas

3 Definies
Para os efeitos desta Norma, aplicam-se as definies da NBR 13531 e as seguintes: 3.1 colocao em uso: Atividades necessrias para permitir a ocupao inicial da edificao e a colocao em condies de funcionamento de suas instalaes e equipamentos. 3.2 componente: Produto constitudo por materiais definidos e processados em conformidade com princpios e tcnicas especficos da Engenharia e da Arquitetura para, ao integrar elementos ou instalaes prediais da edificao, desempenhar funes especficas em nveis adequados. 3.3 discriminao tcnica: Descrio qualitativa e quantitativa de materiais, componentes, equipamentos e tcnicas a serem empregados na realizao de um servio ou obra. 3.4 durabilidade: Propriedade da edificao e de suas partes constituintes de conservarem a capacidade de atender aos requisitos funcionais para os quais foram projetadas, quando expostas s condies normais de utilizao ao longo da vida til projetada. 3.5 edificao: Ambiente construdo constitudo de uma ou mais unidades autnomas e partes de uso comum.

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4 Finalidade do Manual
4.1 O Manual de operao, uso e manuteno das edificaes tem por finalidade - informar aos usurios as caractersticas tcnicas da edificao construda; - descrever procedimentos recomendveis para o melhor aproveitamento da edificao; - orientar os usurios para a realizao das atividades de manuteno; - prevenir a ocorrncia de falhas e acidentes decorrentes de uso inadequado; - contribuir para o aumento da durabilidade da edificao. 4.2 O contedo do Manual deve se restringir ao fornecimento de informaes tcnicas estritamente necessrias ao desenvolvimento das atividades de operao, uso e manuteno das edificaes (ver NBR 5674). Explicaes adicionais que aprofundem a compreenso de alguma informao especfica devem ser apresentadas em anexo ao Manual.

5.2.5 Os manuais de componentes, instalaes e equipamentos da edificao devem ser anexados ao Manual de operao, uso e manuteno da edificao. 5.2.6 Deve se destacar no Manual as informaes sobre itens que afetem a segurana e salubridade das edificaes, alertando os usurios sobre os riscos decorrentes da negligncia na ateno a estes itens. 5.2.7 Aspectos de difcil percepo nas atividades de operao, uso e manuteno das edificaes devem ser descritos em detalhe uma vez que sua importncia pode no ser evidente aos usurios. 5.2.8 O Manual deve utilizar recursos visuais adequados melhor comunicao dos seus contedos, tais como:

a) uso farto de ilustraes e exemplos; b) variedade tipogrfica, salientando informaes essenciais e tornando mais agradvel a leitura; c) produo de quadros sntese dos contedos de cada parte do Manual.
5.2.9 O Manual deve ser produzido em meio fsico durvel e acessvel aos seus leitores. O uso de meios eletrnicos permitido desde que possuam a alternativa de fcil reproduo dos contedos em meios impressos convencionais. 5.2.10 Os desenhos e esquemas grficos includos no

5 Apresentao do Manual
5.1 Linguagem utilizada
5.1.1 O Manual deve ser escrito em linguagem simples e

Manual de operao, uso e manuteno devem ser de fcil compreenso.

direta, utilizando vocabulrio preciso e adequado aos seus leitores.

5.1.2 As informaes contidas no Manual devem ser apre-

6 Contedo mnimo do Manual

6.1 Descrio da edificao como construda O Manual deve apresentar uma descrio grfica e escrita da edificao, contendo: a) informaes sobre aspectos importantes para o usurio, como propriedades especiais previstas em projeto, sistema construtivo empregado, etc; b) definio dos limites de uso seguro da edificao, descrevendo caractersticas como carregamentos mximos admissveis sobre os componentes estruturais, cargas mximas admissveis nos circuitos eltricos, etc; c) descrio de dispositivos previstos para facilitar a modificao, expanso e modernizao da edificao e de seus componentes, instalaes e equipamentos; d) desenhos esquemticos atualizados em relao ao realmente construdo, com dimenses cotadas, que representem a posio de instalaes embutidas e componentes no aparentes; e) conjunto completo de projetos e discriminaes tcnicas atualizadas em relao ao realmente construdo, a ser contido no exemplar do Manual entregue ao proprietrio ou ao sndico da edificao; f) datas de concluso da estrutura, do habite-se e da elaborao do Manual.

sentadas de forma didtica.

5.1.3 O Manual deve ser organizado de maneira que as

informaes sejam apresentadas segundo classificaes que facilitem sua compreenso.

5.1.4 O nvel de detalhamento do Manual deve ser compatvel com a complexidade da edificao. 5.1.5 O Manual deve se manter neutro em relao pro-

paganda de marcas comerciais. 5.2 Estrutura do Manual

5.2.1 O Manual deve apresentar uma introduo contendo

informaes gerais sobre a sua organizao e orientando os leitores na forma de obteno de informaes.
5.2.2 O Manual deve conter um sumrio e um ndice remissivo dos seus contedos. 5.2.3 O Manual deve conter, aps o sumrio, uma tabela

de revises do seu contedo, onde sejam identificados os itens revisados, a data das revises e seus respectivos responsveis tcnicos.
5.2.4 O Manual pode ser dividido em partes, considerandose o tamanho e a complexidade da edificao. Cada uma das partes pode ser dirigida a diferentes grupos de leitores, permitindo a utilizao de linguagem mais especfica.

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6.2 Informaes sobre os procedimentos para a colocao em uso da edificao O Manual deve apresentar informaes sobre os procedimentos para a colocao em uso da edificao, contendo: a) descrio clara dos procedimentos para a solicitao de ligao dos servios pblicos, informando endereos, documentao necessria, etc; b) instrues sobre onde e como instalar os equipamentos previstos em projeto para serem fornecidos e instalados pelos usurios; c) quando julgado necessrio, instrues para a movimentao de mveis e equipamentos dentro da edificao construda, identificando dimenses mximas previstas. 6.3 Informaes sobre procedimentos recomendveis para a operao e uso da edificao O Manual deve apresentar informaes sobre procedimentos recomendveis para a eficiente operao e uso da edificao, contendo: a) descrio e localizao de todos os controles de operao da edificao, com destaque para os dispositivos de segurana e combate a incndios, registros da rede hidrulica e chaves disjuntoras das instalaes eltricas; b) descrio detalhada de procedimentos especiais recomendveis para a operao e uso de instalaes no convencionais incorporadas edificao; c) descrio de procedimentos recomendveis para a verificao e relato de mau funcionamento de componentes, instalaes e equipamentos da edificao, e eventual correo; d) descrio dos riscos inerentes edificao, mesmo em operao e uso normais, descrevendo procedimentos de segurana preventivos necessrios. 6.4 Instrues sobre procedimentos para situaes de emergncia O Manual deve conter instrues sobre procedimentos a serem adotados em casos tpicos de emergncias, como incndios e vazamentos de gs, e em falhas de instalaes e equipamentos julgados crticos ao funcionamento da edificao, como elevadores, instalaes de ar condicionado, instalaes hidrulicas e sanitrias, instalaes eltricas, etc. 6.5 Informaes sobre procedimentos recomendveis para inspees tcnicas da edificao O Manual deve apresentar informaes sobre procedimentos recomendveis para inspees tcnicas da edificao, contendo: a) definio da freqncia de inspees necessrias para componentes, instalaes e equipamentos da edificao e da qualificao tcnica necessria do responsvel pela atividade de inspeo;

b) definio de roteiros de inspees na edificao, com destaque para a observao de itens relacionados segurana e salubridade, ou crticos ao funcionamento da edificao, descrevendo as condies especiais de acesso necessrias a todos os componentes, instalaes e equipamentos no diretamente acessveis, como a utilizao de escadas, andaimes, equipamentos especiais de iluminao e ventilao, etc. 6.6 Informaes sobre procedimentos recomendveis para a manuteno da edificao O Manual deve apresentar informaes sobre procedimentos recomendveis para a manuteno da edificao, contendo: a) a especificao de procedimentos gerais de manuteno para a edificao como um todo e procedimentos especficos para a manuteno de componentes, instalaes e equipamentos; b) a especificao de um programa de manuteno preventiva de componentes, instalaes e equipamentos relacionados segurana e salubridade da edificao; c) a identificao de componentes da edificao mais importantes em relao freqncia ou riscos decorrentes da falta de manuteno, descrevendo as conseqncias provveis da no realizao das atividades de manuteno; d) a recomendao da obrigatria reviso do Manual de operao, uso e manuteno quando da realizao de modificaes na edificao em relao ao originalmente construdo e documentado no Manual. 6.7 Informaes sobre responsabilidades e garantias O Manual deve apresentar informaes sobre as responsabilidades e garantias existentes sobre a edificao, contendo: a) a identificao clara do responsvel pela produo da edificao, incluindo o nome, registro profissional e/ou empresarial, endereo e telefone, e, se existir, as informaes para contato com o servio de atendimento ao cliente; b) a identificao das empresas e responsveis tcnicos pelos projetos, execuo e fiscalizao da edificao e de seus componentes e instalaes, incluindo nomes, registros profissional e/ou empresarial, endereo e telefone; c) a identificao dos fornecedores de componentes, instalaes e equipamentos, incluindo nomes, registros profissional e/ou empresarial, endereo e telefone, e, se existirem, as informaes para contato com os respectivos servios de atendimento ao cliente, fazendo-se obrigatoriamente a ressalva que o contato direto com estes fornecedores uma faculdade e no uma responsabilidade dos usurios da edificao;

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d) a descrio clara das garantias dadas pelo responsvel pela produo da edificao, identificandose prazos de validade e responsabilidades dos usurios da edificao para a validade destas garantias; e) a descrio das garantias adicionais dadas pelos fornecedores de componentes, instalaes e equipamentos da edificao, identificando-se prazos de validade e responsabilidades dos usurios da edificao para a validade destas garantias.

8 Atualizao do contedo do Manual

O Manual deve conter uma advertncia explcita e grifada ao proprietrio ou sndico da edificao a respeito de sua responsabilidade pela obrigatria atualizao do contedo do Manual quando da realizao de modificaes na edificao em relao ao originalmente construdo e documentado no Manual. Em complemento a esta advertncia, deve-se, pelo menos: a) expressar que a atualizao do Manual deve necessariamente incluir a reviso e correo de todas as discriminaes tcnicas e projetos da edificao, alm da reviso do Manual propriamente dito; b) informar que a atualizao do Manual pode ser feita na forma de encartes que documentem a reviso de partes isoladas identificando-se no corpo do Manual os itens revisados, ou na forma de uma nova estrutura do Manual, dependendo da intensidade das modificaes realizadas na edificao; c) lembrar que a atualizao do Manual um servio tcnico, sendo recomendvel ser includa no contrato firmado com a empresa ou profissional responsvel tcnico pela execuo das modificaes na edificao; d) recomendar ao proprietrio ou sndico da edificao que as verses desatualizadas do Manual sejam claramente identificadas como fora de utilizao, devendo porm ser guardadas como fonte de informaes sobre a histria tcnica da edificao.

7 Elaborao e entrega do Manual

7.1 A elaborao do Manual de operao, uso e manuteno da edificao uma obrigao do responsvel pela produo da edificao 7.2 O responsvel pela produo da edificao deve entregar formalmente ao primeiro proprietrio da edificao um exemplar do Manual. 7.3 Em edificaes condominiais devem ser entregues: a) um exemplar do Manual com informaes sobre cada unidade autnoma aos seus proprietrios, incluindo nele tambm informaes julgadas necessrias sobre componentes, instalaes e equipamentos de reas comuns; b) um exemplar do Manual especfico s reas e equipamentos comuns ao sndico administrador do condomnio, incluindo o conjunto completo de projetos e discriminaes tcnicas previsto em 6.1-e).