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CENTRO DE TECNOLOGIA
CURSO DE ENGENHARIA CIVIL
2017
ELABORAÇÃO DO MANUAL DE OPERAÇÃO, USO E MANUTENÇÃO DAS
EDIFICAÇÕES
2017
Universidade Federal de Santa Maria
Centro de Tecnologia
Departamento de Estruturas e Construção Civil
Elaborado por
Rovani Schunke Cantarelli
Comissão Examinadora
“O Aprendizado é o significado mais límpido da vida, pois já mais se termina uma
existência sem que se aprenda algo.”
À minha família, com destaque para minha mãe Rosecler Cantarelli e meu pai Giovani
Alves Cantarelli, por acreditarem no meu potencial, pelo apoio moral e financeiro durante
toda minha vida acadêmica.
À minha namorada Taís Storgatto que esteve sempre presente, dando apoio durante a
elaboração deste trabalho. E a todos os outros que me acompanharam nessa jornada e que de
alguma forma contribuíram para a realização desse momento importante na minha vida, a
graduação em engenharia civil.
RESUMO
.
ABSTRACT
The present paper is based on the importance of the correct development of the Building
Operation and Maintenance Manual, wich, besides being part of the guarantees offered by the
contractor to the property’s purchaser as a result of the law, it also plays an important role in
the preservation of any building’s lifespan. Based on a legal and normative review, the
presente paper explicit the importance and obligation of providing this document to the
building’s owner at the practical completion certification. In adittion to this legal and
normative review, this paper presentes the main concepts involved in the development of this
document, from the collection of data to the layout of presentation of its contents. Therefore,
it was proved the importance of providing this document both to the owner and to the builder
in order ro avoid legal impasses and guarantee the performance and durability of the building.
3 CONCEITOS BÁSICOS............................................................................................22
3.1 MANUTENÇÃO..........................................................................................................22
3.1.1 Manutenção rotineira.................................................................................................23
3.1.2 Manutenção preventiva..............................................................................................23
3.1.3 Manutenção corretiva.................................................................................................23
3.1.4 Manutenibilidade da edificação.................................................................................23
3.2 DURABILIDADE E VIDA ÚTIL DA EDIFICAÇÃO.........................,,,,...................24
3.2.1 Vida útil de projeto (VUP) ........................................................................................25
3.3 VÍCIOS E DEFEITOS..................................................................................................26
3.4 DESEMPENHO............................................................................................................27
8 ENTREGA DO EMPREENDIMENTO.................................................................72
8.1 QULIDADE E GESTÃO DE ENTREGA DE EMPREENDIMENTOS NA
CONSTRUÇÃO CIVIL .............................................................................................72
8.2 VISTORIA..................................................................................................................73
8.3 ENTREGA DO MANUAL DA EDIICAÇÃO...........................................................73
9 CONSIDERAÇÕES FINAIS....................................................................................75
9.1 CONCLUSÕES...........................................................................................................75
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1. INTRODUÇÃO
1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO
1.2 JUSTIFICATIVA
uma vez que o mesmo é responsável por descrever todas as inter-relações entre a construtora e
os proprietários da edificação, bem como as regras para se ter direito a garantias.
1.3 OBJETIVOS
1.4 METODOLOGIA
O manual de uso, operação e manutenção das edificações, tem como objetivo principal
orientar o entendimento técnico dos direitos e obrigações aos proprietários da edificação, e
orientar as construtoras nas suas obrigações. O mesmo deverá estar em consonância com a
NBR 14037 (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉNICAS, 2011), a qual
estabelece os requisitos mínimos para elaboração e apresentação dos conteúdos a serem
apresentados no documento que deverá ser entregue pelo construtor e/ou incorporador,
conforme legislação vigente.
Ademais, com a finalidade de atender ao consumidor, surgiram novas exigências em
relação conforto, durabilidade da edificação e segurança estrutural, principalmente através da
norma NBR15575 (ABNT, 2013) e do Código do Consumidor. Com esta situação os direitos
e obrigações passam a exigir não somente da empresa responsável pela construção do
empreendimento, mas também, dos proprietários das unidades, a forma correta de uso,
operação e manutenção da edificação através das instruções e diretrizes contidas no Manual
da Edificação.
3 CONCEITOS BÁSICOS
3.1 MANUTENÇÃO
De modo geral, uma edificação apresenta uma característica que a diferencia dos
demais bens, uma vez que a mesma apresenta uma vida útil consideravelmente grande, e para
que esse prazo seja realmente alcançado com um bom funcionamento dos sistemas que a
compõe, é fundamental a prática da manutenção (FERREIRA, 2010, p.20).
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A etapa de manutenção sempre foi entendida como um processo que se inicia apenas
após a entrega do empreendimento aos proprietários, durante a etapa de pós-ocupação. Porém,
mesmo essa etapa concentrando um maior esforço com o processo de manutenção, é
importante levar em conta o processo de manutenção predial desde o momento da concepção
da edificação, pois são nas etapas anteriores à entrega da edificação que importantes decisões,
que podem influenciar na manutenibilidade da edificação, são tomadas.
mantendo sua resistência e condições normais de serviço durante a vida útil especificada ou
esperada.
A vida útil de uma edificação depende da vida útil adotada em projeto e,
principalmente, da periodicidade e efetividade das manutenções realizadas no imóvel
(ROQUE. MORENO JÚNIOR, 2005, p. 4). Assim, fica evidente a importância da elaboração
de um manual da edificação contemplando a etapa de manutenção predial a fim de estender a
vida útil e a durabilidade do edifício e de todos os seus componentes e sistemas.
Toda empresa atuante na indústria da construção civil tem, como primeiro dever legal,
assegurar e responder pela perfeição da edificação executada. Tanto o responsável técnico
pelo projeto e execução do empreendimento, quanto o incorporador e o construtor respondem
pela imperfeição da obra, pois lhes é dever de edificar em consonância com as boas técnicas e
metodologias construtivas.
Assim como na aquisição de um produto de qualquer natureza, ao comprar um imóvel,
são necessárias garantias de que o mesmo é entregue em perfeitas condições de uso, e de
acordo com o memorial descritivo do empreendimento e as normas técnicas vigentes.
Segundo o Código de Defesa do Consumidor (Brasil, 1990), o produto é considerado
defeituoso quando o mesmo não oferece a segurança esperada, de maneira que possa
apresentar riscos à integridade de quem possa estar usufruindo o mesmo. Ou seja, o defeito se
define como falhas no produto que podem afetar a saúde e a segurança do consumidor.
O vício está intimamente ligado à qualidade ou quantidade do produto, de modo que o
mesmo se torne inadequado ao consumo ou diminuindo-lhe o valor. Segundo a NBR 13752
(ABNT, 1996), vícios são anomalias, decorrentes de falha de projeto ou execução, ou da
informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção, que afetam o desempenho do
produto, tornando-o inadequado ao fim a que se destina, causando transtornos ou prejuízos
materiais ao consumidor.
De acordo com Grandiski (2013), os vícios podem ser classificados como aparentes ou
ocultos, sendo o primeiro caracterizado pela apresentação de falhas construtivas facilmente
detectáveis pelo consumidor, e o segundo caracterizado por falhas inexistentes no ato de
entrega, mas que se apresentam futuramente durante a fase de utilização do produto.
3.4 Desempenho
A coleta de dados para elaboração do manual da edificação deve ter início ainda na
fase de planejamento do empreendimento, pois, segundo Antoniazzi (2012, p. 23) é nessa
etapa que o mesmo começa a adquirir suas características, uma vez que são definidos os
sistemas construtivos e materiais que serão empregados, definições de requisitos mínimos de
habitabilidade até a parte de gestão e controle do empreendimento.
Durante a fase de projeto ocorrem as especificações de todos os elementos e
componentes do empreendimento. As decisões e especificações resultantes da etapa de
projeto influenciam diretamente no desempenho e manutenibilidade da edificação, pois são
essas, que definem a demanda do tipo da manutenção necessária, a frequência da realização
da mesma e os custos desses procedimentos (SANCHES, 2010).
A fase de execução tem se mostrado como a etapa mais importante para a elaboração
do Manual da Edificação, pois segundo SANTOS (2013, p. 19-20), é essa que demanda uma
maior atenção a fim de buscar o melhor desempenho da edificação tanto em termos de
gerenciamento, quanto relativo às técnicas construtivas. Além disso, as decisões tomadas
nessa etapa tem grande capacidade de influenciar o resultado final do empreendimento.
Diante disso, é evidente a necessidade de garantir uma efetiva coleta e registro das
informações durante todas as etapas do processo construtivo, principalmente quanto as
alterações ocorridas durante a faze de execução, que deverão ser registradas e mantidas
atualizadas. Desta maneira, ao elaborar o Manual da Edificação, as informações que serão
apresentadas no mesmo estarão sistematizadas de tal modo a facilitar a elaboração do
documento.
A entrega do Termo de Garantias do imóvel, além de ser requisito legal, traz maior
segurança na relação de ambas as partes, deixando claro desde o momento da entrega do
imóvel os direitos e obrigações dos clientes e incorporadores e construtores (CÂMARA
BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO, 2013, p. 3). Além disso, notas fiscais,
contratos, manuais dos fabricantes de materiais e equipamentos e dos prestadores de serviços,
e todos os demais documentos relevantes citados na norma ABNT NBR 14037 devem ser
guardados e entregue ao proprietário do imóvel.
Em uma edificação são empregados diversos tipos de materiais que, a fim de terem
uma durabilidade prolongada, dependem do uso adequado e da boa conservação. Ao receber o
empreendimento, a responsabilidade pela conservação e manutenção de todos os sistemas que
compõe a edificação passa a ser de todos os condôminos, independente das garantias legais
que lhes são asseguradas.
Com base no que define a NBR 14037 (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS
TÉCNICAS, 2011), o usuário da edificação tem por obrigação proceder com todas as
manutenções preventivas do imóvel conforme as orientações do manual de uso, operação e
manutenção. De mesmo modo, o condomínio possui a obrigação de realizar a manutenção
periódica das áreas comuns conforme determina a NBR 5674 a qual estabelece os requisitos
para a gestão do sistema de manutenção predial, sob pena de perca de garantias sobre o
imóvel.
São alguns exemplos de situações nas quais o usuário perderá o direito à garantia dos
componentes do imóvel:
• Se durante o prazo de vigência da garantia não for observado o que dispõe o Manual
de Uso, Operação e Manutenção das Edificações e a NBR 5674 – Manutenção da
Edificação, no que diz respeito à manutenção preventiva correta, para imóveis habitados
ou não;
• Se, nos termos do artigo 393 do Código Civil, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de
força maior, que impossibilite a manutenção da garantia concedida;
• Se for executada reforma ou descaracterização dos sistemas na unidade autônoma,
unidades vozinhas (com repercussão na unidade em pauta) ou áreas comuns, com
fornecimento de materiais e serviços pelos próprios usuários;
• Se houver danos por mau uso, ou não respeitando os limites admissíveis de sobrecarga
nas instalações e estruturas;
• Se os proprietários ocupantes não permitirem o acesso do profissional destacado pela
Construtora e/ou Incorporadora, nas dependências de unidade e nas áreas comuns, para
proceder à vistoria técnica ou serviços de assistência técnica;
• Se forem identificadas irregularidades na vistoria técnica e devidas providências
sugeridas não forem tomadas por parte do proprietário ou do condomínio;
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construtor a execução desses (SINDUSCON MG). Neste caso, quando a solicitação não se
apresentar dentro do prazo de garantia ou for resultado do mau uso da edificação, é
importante para a empresa fornecer um bom atendimento, procurando orientar o cliente,
prestando um auxílio técnico, prezando pela boa imagem da empresa.
É recomendável que as solicitações de assistência técnica sejam realizadas pelos
clientes por meio escrito, através de documentos padronizados e objetivos, preferencialmente
com modelo fornecido pela própria empresa construtora.
Segundo Souza et al. (1995, p. 209), ao término dos reparos, é importante coletar o
termo de recebimento dos serviços, no qual o cliente se demonstra satisfeito com o serviço
prestado pela empresa e garante que a falha foi corrigida.
Este capítulo do manual deverá informar ao usuário dados para contatos de todos os
fornecedores envolvidos no empreendimento, bem como projetistas, técnicos, entre outros
dados relevantes. É de extrema importância para o proprietário estar ciente de quem se deve
contatar em caso de certo equipamento ou sistema apresentar falha.
A tabela 2 apresenta um modelo para apresentação da relação dos profissionais
responsáveis pela edificação, enquanto a tabela 3 apresenta um exemplo para apresentação
dos fornecedores dos materiais que compõe a edificação.
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Projeto
Hidrossanitário e Eng. Civil: Telefone:
Proteção de combate CREA E-mail:
a incêndio (PPCI)
Chaminés, calhas,
Telefone:
capamuros, algeroz e
E-mail:
elementos em aluzinco
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Telefone:
Disjuntores
E-mail:
Telefone:
Elevadores
E-mail:
Telefone:
Esquadrias em alumínio
E-mail:
Telefone:
Instalações de gás GLP
E-mail:
Impermeabilizações no Telefone:
poço do elevador E-mail:
Telefone:
Louças sanitárias
E-mail:
Metais sanitários / Registros Telefone:
hidráulicos E-mail:
Telefone:
Pedras e granitos E-mail:
Telefone:
Piso laminado (fabricante)
E-mail:
41
Telefone:
Portas de madeira E-mail:
Telefone:
Portas (instalação)
E-mail:
Telefone:
Serralheria
E-mail:
Telefone:
Telhados
E-mail:
Telefone:
Tomadas e interruptores E-mail:
A estrutura se caracteriza por ser a parte mais resistente de uma construção, são os
elementos estruturais que absorvem e transmitem os esforços, desempenhando um papel
essencial para a manutenção da segurança e da solidez da edificação. Desta forma, a estrutura
tem por função garantir a forma espacial idealizada garantindo integridade à edificação por ta
Desse modo, o usuário da edificação deve ser orientado sobre as peças estruturais
(pilares, lajes e vigas) da edificação, de modo a estar informado de que as mesas não podem
ser removidas total ou parcialmente, não devem ser sobrecarregadas além dos limites
previstos em projeto, e se danificadas – como, por exemplo, tiverem suas armaduras expostas-
, precisam ser reparadas imediatamente.
Também é importante frisar que a alteração de quaisquer dessas peças estruturais pode
acarretar em danos graves a segurança estrutural do edifício, bem como para a colocação de
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cargas concentradas sobre as lajes, tais como equipamentos ou móveis de grande porte,
recomenda-se consultar o profissional responsável pela obra ou um profissional especializado.
VEDAÇÕES
DESCRIÇÃO:
Têm a finalidade de vedar a edificação. São as paredes internas e externas, onde estão
contidas esquadrias e pelas quais passam as instalações elétricas, hidrossanitárias, etc,
constituídas basicamente na combinação dos elementos de argamassa de assentamento e
tijolos ou blocos cerâmicos ou de concreto.
As paredes de tijolos cerâmicos são executadas com camadas de tijolos unidas por
argamassa de assentamento e tem a função de suportar seu próprio peso (e cargas de ocupação
como armários e prateleiras, desde que corretamente instalados) e oferecer estanqueidade e
conforto térmico e acústico no interior da edificação.
Paredes em gesso acartonado são placas formadas por gesso e papel cartão sustentadas
por perfis estruturais geralmente de aço galvanizado
RECOMENDAÇÕES:
Qualquer reforma que venha a ser feita no imóvel deve ser executada levando em
consideração aspectos técnicos de estabilidade, segurança e conforto térmico, acústico e
estanqueidade;
Deve ser tomado um cuidado ainda maior ao instalar espelho e acessórios nos
banheiros, áreas de serviço e cozinha, por causa das instalações hidrossanitárias e elétricas
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(ver esquemas anexos que mostram detalhes das paredes mais críticas destas peças);
Com o tempo é normal que surjam fissuras na parede e nas lajes, tendo em vista que,
por conta da variação térmica do ambiente, os materiais (concreto, alvenaria, aço, etc) sofrem
dilatação ou retração. Por haver diferença na dilatação dos materiais, trincas horizontais
provavelmente surgirão em sua parede. Isso não compromete a segurança do seu imóvel.
Evite encostar o fundo dos armários nas paredes para que seja evitada a umidade
proveniente da condensação. Aconselhamos a colocação de um isolante como, por exemplo,
chapa de isopor, entre o fundo do armário e a parede, ou similares;
Para limpar áreas revestidas com gesso, utilize um pincel, espanador ou flanela que
esteja limpa e seca, evitando impactos e batidas sobre o mesmo para que não haja surgimento
de trincas;
Evite o uso de panos úmidos ou mesmo água, uma vez que o gesso é um material
poroso e sua estrutura não resiste muito à umidade;
REVESTIMENTOS DE PAREDES
PINTURA ACRÍLICA SOBRE GESSO ACARTONADO:
Caso necessário efetuar reparos e/ou retoques de pintura, pintar a parede por inteiro até
uma descontinuidade (como um canto), pois a tinta sofre um envelhecimento natural e quando
retocada somente em uma parte da parede, pode ocorrer diferença de aspecto, textura e cor
Em caso de necessidade de limpeza, jamais utilizar esponjas ásperas, buchas, palha de aço,
lixas e máquinas com jato de pressão;
Nas áreas internas com pintura, evitar a exposição prolongada ao sol, utilizando cortinas nas
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janelas;
Para limpeza e remoção de poeira, manchas ou sujeiras, utilizar espanadores, flanelas secas ou
levemente umedecidas com água e sabão neutro. Tomar cuidado para não exercer pressão
demais na superfície;
Em caso de contato com substâncias que provoquem manchas, limpar imediatamente com
água e sabão neutro;
Evitar atrito, riscos ou pancadas nas superfícies pintadas, pois podem acarretar remoção da
tinta, manchas ou trincas;
Em caso de necessidade de retoque, deve-se repintar todo o pano da parede (trecho de quina a
quina ou de friso a friso), para evitar diferenças de tonalidade entre a tinta velha e a nova
numa mesma parede;
Evite o uso de produtos de limpeza com teor ácido, como soda cáustica, e também de
objetos de limpeza abrasivos, como esponjas de aço. O uso desses produtos pode danificar o
esmalte das peças cerâmicas e o rejuntamento das mesmas;
Para a limpeza dessas áreas, utilize um pano umedecido em sabão neutro ou em outro
produto indicado para esse fim;
Caso seja necessário perfurar as paredes de banheiro, cozinha e área de serviço, fazê-lo
nas juntas dos azulejos, não esquecendo de evitar os locais onde possa haver passagem de
instalações elétricas ou hidrossanitárias;
Não utilizar máquina de alta pressão de água, vassouras de piaçava, escovas com
cerdas duras, peças pontiagudas, esponjas ou palhas de aço, espátulas metálicas, objetos
cortantes ou perfurantes na limpeza, pois podem danificar o sistema de revestimento.
REVESTIMENTOS DE PISOS
REVESTIMENTOS CERÂMICOS DE PISO:
Para todos os pisos, evite a queda de objetos pesados para que não surjam trincas ou
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LAMINADOS:
Recomenda-se o uso de feltros em pés de mesas, cadeiras e outros móveis para evitar
riscos no piso. Também é recomendado o uso de capachos nas portas de entrada para recolher
a sujeira, fragmentos de pedra e areia, provenientes das solas dos sapatos;
Evitar arrastar móveis sobre o piso. Caso necessário, coloque o móvel sobre o cobertor
e arraste;
Esse piso não deve entrar em contato com água. Caso algum líquido seja derramado,
seque rapidamente para evitar infiltrações e danos ao piso;
Para a limpeza, usar aspirador de pó sem raspar no piso, ou vassoura de cerdas macias;
Caso seja necessário, usar um pano levemente umedecido, mas nunca adotar materiais
saponáceos, ácidos, abrasivos, ceras e semelhantes, evitando a degradação do piso, riscos,
surgimento de manchas, etc. Optar sempre por detergente ou sabão neutros;
Caso o piso entre em contato com algum material gorduroso, use um pano levemente
umedecido em água e detergente ou sabão neutro, apenas. Repetir o processo caso tenha ainda
resquícios de gordura no piso;
FORROS DE GESSO
Não fixar suportes para pendurar vasos, televisores ou qualquer outro objeto, pois não
estão dimensionados para suportar peso. Para fixação de luminárias, verificar recomendações
e restrições quanto a peso;
Evitar impacto no forro de gesso que possa danificá-lo;
Para limpar áreas revestidas com gesso, utilize um pincel, espanador ou flanela que
esteja limpa e seca, evitando impactos e batidas sobre o mesmo para evitar surgimento de
trincas;
Evite o uso de panos úmidos ou mesmo água, uma vez que o gesso é um material
poroso e sua estrutura não resiste muito à umidade;
Manter as áreas ventiladas pode evitar o surgimento de manchas, mofo, etc.;
Para mais informações sobre instalação de equipamentos no forro de gesso, contate o
profissional indicado no Manual da Edificação.
Fonte: Elaborado pelo autor.
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
RECOMENDAÇÕES:
Não devem serem feitas alterações nas instalações elétricas sem que haja o respaldo
de um profissional qualificado;
Evitar a ligação de vários aparelhos em uma mesma tomada, isso pode acarretar em
sobrecarga da mesma e curto-circuito, causando danos aos seus aparelhos. Verifique a
potência dos aparelhos a serem conectados em uma mesma tomada, evitando que o
somatório dessas potências seja maior ou igual a 100 Watts;
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INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS
DESCRIÇÃO:
Conjunto de tubos, conexões, válvulas, reservatórios, medidores, eletromecânicos,
peças de utilização, equipamentos e outros componentes destinados a conduzir água
potável da fonte de abastecimento aos pontos de utilização e a água não potável dos pontos
de utilização ao ponto destinado pela concessionária de tratamento de água.
Instalações hidráulicas refere-se ao sistema que traz a água do reservatório de água
do prédio até o apartamento. Instalação sanitária refere-se à rede de esgoto por onde escoa
a água utilizada e os dejetos. Ambos requerem cuidados no uso e manutenção. Problemas
nessas instalações acarretam avarias de difícil reparo. O condomínio é responsável pela
limpeza periódica dos reservatórios e deve avisá-lo com antecedência quando ocorrer. A
limpeza deve ser feita por empresa qualificada.
RECOMENDAÇÕES:
Instalações Hidráulicas:
Evite apoiar quaisquer objetos sobre torneiras e registros;
Evite impactos e batidas contra torneiras, registros e contra a tubulação que
alimenta lavatórios, pias e vasos sanitários;
Para a limpeza dos metais sanitários, ralos das pias e lavatórios, cubas de aço inox e
outros use apenas água e sabão neutro. Evite esponja de aço ou elementos metálicos para
que não surjam riscos nos mesmos;
No caso de haver pequenos vazamentos, procure consertá-los o mais rápido
possível, com o auxílio de um profissional capacitado;
Não utilizar água com temperatura acima de 80ºC;
Não apertar em demasia, desnecessariamente, os registros e torneiras;
Não faça furos na parede sem ter a certeza de que no local não passa parte da
tubulação de água;
Não remova os elementos de apoio das peças e bancadas
Instalações Sanitárias:
Os ralos possuem grelhas de proteção, para evitar que detritos maiores caiam em
seu interior, ocasionando entupimento. Não é recomendado remover as grelhas e evite
colocar sobre o ralo quaisquer materiais que o impeçam de funcionar corretamente;
Nunca jogar gordura ou resíduos sólidos nos ralos. Além de poluir a água, pode
causar entupimentos na rede;
Procurar utilizar sempre os ralos das cubas da pia da cozinha, impedindo que
resíduos sólidos desçam pelas tubulações;
Na instalação de armários sob as bancadas de lavatórios e cozinha, tomar cuidado
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para que os sifões e ligações flexíveis não sofram impactos, que podem danificar as
junções, provocando vazamentos;
Não utilizar para eventual desobstrução do esgoto hastes, água quente, ácidos ou
similares;
Evitar o uso de materiais à base de soda cáustica, bem como arames e ferramentas
não apropriadas para desentupir a rede sanitária;
Para desentupir pias e lavatórios, procure utilizar desentupidor de borracha. Caso
não funcione, contrate um profissional qualificado para realizar a limpeza;
Evite o uso excessivo de produtos de limpeza nas máquinas de lavar louça e roupas;
Louças e acessórios:
Evite usar louças e acessórios sanitários como ponto de apoio;
Evite o uso de desinfetantes abrasivos à base de soda cáustica, bem como de
esponjas de aço, para que não haja danificação das superfícies dos aparelhos sanitários;
Não se recomenda jogar nos vasos sanitários absorventes, papel higiênico, fraldas
descartáveis, algodão, cotonetes, preservativos ou quaisquer outros objetos que possam
provocar entupimento dos vasos ou da tubulação. É importante dar a destinação correta a
cada material;
Preferencialmente, utilizar água e esponja macia ou pano umedecido em sabão, ou
ainda desinfetantes biodegradáveis – que poluem menos a água e não degradam as
tubulações
Fonte: Elaborado pelo autor.
INSTALAÇÕES DE GÁS
DESCRIÇÃO:
São o conjunto de tubulações e equipamentos, aparentes ou embutidos, destinados
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Na área de serviço, banheiro e cozinha, evite o contato constante com água, o que
pode causar o apodrecimento prematuro da madeira;
Conserve as portas de madeira encerando-as periodicamente, com cera de boa
qualidade;
Para a limpeza das portas utilize flanela seca e produtos específicos. Evite usar água;
Para a limpeza das fechaduras e dobradiças, evite o uso de produtos abrasivos e
lubrifique-as periodicamente;
Nas janelas, evite o fechamento brusco das persianas, não prejudicando sua
funcionalidade;
Conserve as janelas evitando submetê-las a esforços desnecessários. Elas devem
correr suavemente sobre as guias. Evite batidas.
Limpe periodicamente as guias das janelas para manter seu funcionamento correto;
Evite o contato do alumínio com produtos abrasivos ou agressivos, como cimento,
cal, produtos ácidos e esponjas de aço;
Não remova as borrachas ou massas de vedação;
Evite batidas na superfície ou nos caixilhos da janela;
Para a limpeza das janelas, utilize esponja macia ou pano umedecido com sabão
neutro, evitando o uso de detergentes corrosivos. Evite também o uso de materiais abrasivos,
para que não surjam riscos na janela. Limpe o vidro com produtos adequados para tal,
evitando materiais que possam riscá-lo;
Não instale cortinas, ar-condicionado ou equipamento semelhante diretamente na
estrutura da esquadria ou que nelas possam interferir;
Não altere a instalação ou a estrutura da esquadria;
Não remover as borrachas ou massas de vedação, para evitar infiltrações indesejáveis;
Fonte: Elaborado pelo autor.
em uma edificação, sendo de suma importância para evitar danos os materiais empregados na
obra. O custo do emprego dessa técnica em um edifício varia de 0,5 a 2% do valor total da
obra, porém esse gasto se eleva consideravelmente quando necessário uma recuperação ou
reforma (LONZETTI, 2010, p.10).
Desse modo, o proprietário do imóvel deve estar ciente dos cuidados que devem ser
tomados para manter um desempenho adequado da impermeabilização, evitando surgimento
precoce de infiltrações. A durabilidade do sistema depende basicamente da manutenção,
sendo essa fundamental para preservação da garantia e o aumento do tempo de funcionalidade
do sistema.
Deve-se tomar cuidado ao realizar qualquer alteração ou reforma que possa agredir a
impermeabilização das áreas úmidas da edificação, evitando perfurações, cortes ou remoção
dos revestimentos, bem como evitar a quebra do piso cerâmico sobre essas áreas, o que pode
prejudicar o desempenho do sistema.
Os reparos não devem ocorrer em períodos chuvosos e devem ser realizados por
empresa ou profissional especializado na área. A escolha dos materiais deve ser criteriosa, de
acordo com a estrutura e a utilização do local. O condomínio tem o dever de exigir a
apresentação da Anotação de Responsabilidade Técnica pelo profissional responsável, a
aplicação de produtos regulamentados e as garantias do serviço.
Tabela 10: Sugestões de recomendações para manutenção das esquadrias, janelas e portas
da edificação
O sistema de incêndio é o que menos será utilizado durante a vida útil da edificação,
porém a sua operação deverá ser de eficiência total quando necessário. Desse modo, a
manutenção e inspeção periódicas do referido sistema devem ser rigorosas, desse modo, a
tabela 11 lista algumas recomendações importantes para a manutenção desse sistema.
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Logo após o recebimento das chaves da unidade, a primeira providência a ser tomada
pelo usuário é o pedido de ligações de serviços públicos nas empresas concessionárias
responsáveis. Desse modo, é importante que nesse capítulo do manual sejam fornecidas as
informações necessárias para orientar ao proprietário sobre como proceder para obter os
serviços básicos como a energia elétrica e telefone.
Com o passar do tempo, uma edificação passa por diversas intervenções – reformas,
ampliações, mudanças na forma de ocupação, e outras - que muitas vezes deixam de ser
documentadas. Uma das finalidades do manual da edificação é documentar as condições da
uma edificação. Englobando sua configuração arquitetônica e instalações, pois manter um
registro sempre atualizado da edificação garante maior segurança e praticidade na hora de
intervir no espaço construído.
possíveis revisões. A atualização poderá ser feita em partes específicas encartadas nesse, ou
na forma de um novo documento a ser elaborado por profissional técnico capacitado. As
versões desatualizadas do manual devem ser desconsideradas, porém é importante que sejam
guardadas para futuras consultas a cerca da memória técnica da edificação.
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Sempre Revestimento
cerâmico e Evitar fortes impactos. Equipe de manutenção local
laminado
A cada
Instalações
hidráulicas, Limpeza de ralos, grelhas e calhas.
louças e metais
Bombas de
A cada mês Testar seu funcionamento. Equipe de manutenção local
incêndio
Mármores e
Enceramento de peças polidas.
granitos
Verificar se os terminais de
Instalações
ventilação da rede de esgoto estão
sanitárias
abertos.
Bombas de
Manutenção. Empresa especializada
recalque
Esquadrias de
Lubrificar dobradiça das portas.
madeira
Equipe de manutenção local
Instalação Testar os disjuntores do quadro de
elétrica distribuição.
A cada seis
meses Instalações
Testar abertura e fechamento dos
hidráulicas, Equipe de manutenção local
registros do subsolo e da cobertura.
louças e metais
Inspecionar a integridade da
alvenaria.
Verificar o funcionamento de
trincos e dobradiças.
Esquadrias de
Repintar. Empresa especializada
Ferro
Sistema de
proteção contra Inspecionar integridade e
A cada ano Empresa especializada
descargas reconstituir sistema de medição.
atmosféricas
Esquadrias de
Encerar. Empresa especializada
madeira
A cada dois
anos Tomadas, interruptores e pontos de
Instalação
luz: reapertar conexões e verificar Equipe de manutenção local
elétrica
estado dos contatos elétricos.
Esquadria de
Pintar ou envernizar. Empresa especializada
madeira
Revestimento de
Repintar áreas privativas e comuns,
A cada três parede, piso, Empresa especializada
inclusive fachada.
anos teto
Elevadores
Fonte: O autor
8 ENTREGA DO EMPREENDIMENTO
8.2 VISTORIA
São recomendações da norma ABNT NBR 14037, que durante a entrega do imóvel, a
empresa responsável pelo empreendimento deverá entregar ao proprietário um exemplar do
74
manual contendo informações relevantes sobre sua respectiva unidade autônoma, também
incorporando informações necessárias sobre componentes, instalações e equipamentos de
áreas comuns.
Além disso, é recomendando a entrega de um exemplar de manual específico às áreas
comuns ao síndico administrador do condomínio, incluindo uma cópia de todos os projetos e
informações técnicas referentes à edificação.
75
9 CONSIDERAÇÕES FINAIS
9.1 CONCLUSÕES
O trabalho foi desenvolvido para servir como orientação para a elaboração do Manual
de Uso, Operação e Manutenção de uma edificação, com base nas principais leis, normas
técnicas que regem o documento. Foi realizado uma revisão bibliográfica no intuito de
conhecer as principais diretrizes para a correta elaboração do Manual da Edificação, através
de leis, normas técnicas além de outras bibliografias pertinentes que abordam a confecção do
mesmo.
Através da elaboração desse trabalho foi constatada a importância da correta
elaboração do manual, uma vez que esse se apresenta como uma importante ferramenta de
comunicação entre a empresa construtora e o proprietário do imóvel. Deste modo, é
importante a correta elaboração do documento a fim de esclarecer ao usuário o seu papel na
etapa de uso, operação e manutenção, de modo que esse possa estar apto à utilizar seu bem de
maneira adequada, zelando pela boa conservação da propriedade, reduzindo os custos de
manutenção e prolongando a vida útil dos sistemas que compõe o edifício.
Devido a sua importância, a elaboração desse documento exige um profissional
qualificado para tal tarefa, além de um levantamento criterioso de projetos, memoriais, entre
outros dados coletados durante as demais etapas do processo construtivo.
Além disso, foi observada a importância da atualização do documento no caso em que
ocorram modificações no imóvel, mantendo um manual atualizado conforme a situação real
do imóvel.
As informações apresentadas nesse trabalho são limitadas e simples na visão de
profissionais experientes que atuam no setor da construção civil. Porém, como é observado
em alguns casos, a negligência por parte das construtoras ao apresentar um manual para os
proprietários das edificações. Nesse cenário, esse trabalho poderá servir como referência para
aqueles que ainda não se adequaram às normas e leis que se aplicam ao fornecimento desse
documento em questão.
Ademais, a proposta para elaboração de um manual desenvolvida nesse trabalho pode
ser aplicada para elaboração de outros documentos semelhantes, além de poder ser
complementada com novas informações e contemplando diferentes tipos de edificação e
sistemas construtivos.
76
REFERÊNCIAS
______. NBR 15.575-1: edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – desempenho parte
1: requisitos gerais. Rio de Janeiro, 2008.
______. NBR 14.037: manual de operação, uso e manutenção das edificações – conteúdo para
elaboração e apresentação. Rio de Janeiro, 2011.
______. NBR 13752: perícias de engenharia na construção civil. Rio de Janeiro, 1996.
BALCONI, L. R. Novas regras para o setor da construção civil. In: Revista Jus Navigandi.
Teresina, 2013. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/25149>. Acesso em novembro de
2017.
DEL MAR, C.P. Falhas, Responsabilidades de Garantias na Construção Civil. São Paulo:
Pini, 2007.
KELCH, B. Como definir a vida útil de projeto segundo a NBR 15.575. In: Seminário de
Normas Técnicas (SINDUSCON). Pituba, Bahia, 2016.
ROCHA, Angela da; FERREIRA, Jorge Brantes; SILVA, Jorge Ferreira da. Administração
de marketing: conceitos, estratégias, aplicações. 1. ed. São Paulo: Atlas, 2012.
ROQUE, J. A.; MORENO JUNIOR, A. L. Considerações sobre vida útil de concreto. In:
Encontro Nacional de Pesquisa Projeto e Produção em Concreto Pré-Moldado. 2005, São
Carlos, São Paulo. Anais... Campinas, São Paulo, 2005.
Cliente:_______________________________________________________________
Telefone:_____________________ E-mail:_________________________________
Empreendimento:______________________________________________________
Endereço:_____________________________________________________________
Nº da unidade:________
Defeito/Reclamação:_________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
_______________________________
Data: ___/____/________
__________________ ___________________
Proprietário Empresa
Declaro que os reparos acima solicitados foram efetuados, estando o imóvel em perfeitas
condições, nada mais tendo a reclamar.
Data: ___/____/________
__________________
Proprietário
Fonte: elaborado pelo autor.
80
Condomínio:
Síndico/responsável:
Empresa
ou Documento
Atividade realizada Data profissional comprovante Observações
responsável
O responsável pelo condomínio deverá manter, junto com este livro de registros de
manutenção predial, um arquivo com os comprovantes das mesmas, sejam notas fiscais,
contratos, laudos, certificados, termos de garantia e demais comprovantes da realização dos
serviços ou da capacidade das empresas ou profissionais para executá-los. É importante que
esses registros sejam mantidos legíveis e disponíveis para prover evidências da efetiva
implementação do programa de manutenção da edificação.
EMRPEENDIMENTO:__________________________________________________
PROPRIETÁRIO:_____________________________________________________
APARTAMENTO:_________________________ BOX:_____________________
Da vistoria, declaro que neste momento vistoriei o imóvel e aponto abaixo as pendências
encontradas, as quais a Construtora se compromete em sanar no prazo de __ dias.
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
____________________
__________________ ___________________
Proprietário Empresa
EMRPEENDIMENTO:__________________________________________________
PROPRIETÁRIO:_____________________________________________________
APARTAMENTO:_________________________ BOX:_____________________
Declaro, nesta data, que as pendências anteriormente apontadas foram sanadas pela
construtora, não existindo defeitos visíveis e que tudo se encontra em concordância com os
projetos, registro de incorporação, memorial descritivo e material publicitário da
incorporadora.
Dessa forma, considero cumpridas as obrigações e responsabilidades da empresa
contratada, relacionadas com a execução do imóvel, nada mais tendo a reclamar, recebo as
chaves do imóvel por mim adquirido.
__________________ ___________________
Proprietário Empresa