FACULDADE FACI

CURSO DE ENGENHARIA CIVIL

DIOGO FONSECA DE ARAÚJO

A IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO PREVENTIVA EM EDIFICAÇÕES,

SEGUNDO A ABNT NBR 5674 (2012): ANÁLISE SOBRE OS REQUISITOS
NECESSÁRIOS PARA A CORRETA GESTÃO DO SISTEMA DE MANUTENÇÃO
NAS EDIFICAÇÕES.

BELÉM
2021
 2

DIOGO FONSECA DE ARAÚJO

A IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO PREVENTIVA EM EDIFICAÇÕES,

SEGUNDO A ABNT NBR 5674 (2012): ANÁLISE SOBRE OS REQUISITOS
NECESSÁRIOS PARA A CORRETA GESTÃO DO SISTEMA DE MANUTENÇÃO
NAS EDIFICAÇÕES.

Monografia apresentada ao curso de

Engenharia Civil, da Faculdade Faci,
como requisito parcial para a obtenção do
grau de Bacharel em Engenharia Civil.

Orientador: Prof. José Raimundo Pacha.

BELÉM
2021
 3

ESPAÇO RESERVADO PARA A

FICHA CATALOGRÀFICA
 4

DIOGO FONSECA DE ARAÚJO

A IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO PREVENTIVA EM EDIFICAÇÕES,

SEGUNDO A ABNT NBR 5674 (2012): ANÁLISE SOBRE OS REQUISITOS
NECESSÁRIOS PARA A CORRETA GESTÃO DO SISTEMA DE MANUTENÇÃO
NAS EDIFICAÇÕES.

Monografia apresentada ao curso de

Engenharia Civil, da Faculdade Faci,
como requisito parcial para a obtenção do
grau de Bacharel em Engenharia Civil.

Aprovado em: _____/_____/_____

BANCA EXAMINADORA

_________________________________________________
Prof. ________________ (Orientador)
Faculdade Faci

__________________________________________________
Prof. _________________________ (Examinador)
Faculdade Faci

__________________________________________________
Profa Dra.. _____________________________ (Examinador)
UFPA
 5

DEDICATÓRIA.
Foi pensando na segurança e no bem estar das pessoas que executei este projeto,
por isso dedico este trabalho a todos aqueles a quem esta pesquisa possa ajudar de
alguma forma.
 6

AGRADECIMENTOS

Sou grato a Deus, que sustentou a minha fé diante de todas as dificuldades

encontradas ao logo da vida, por me ajudar a nunca desistir nesse ano bastante
difícil que foi 2021 e por ter me acompanhado nessa conquista pessoal.
Ao meu amado pai (in memória) que até em seu último sopro de vida não
poupou esforços para me incentivar a concluir essa jornada.
As minhas filhas e a minha doce e amável companheira por sua paciência,
dedicação e amor por nossa família, onde através de seus carinhos e orientações
pude conhecer o caminho da paz e da boa-venturança.
Agradeço a mulher mais incrível e valente que habita em minha vida, minha
querida mãe, por seu amor, por sua dedicação, por sua luta em me ver atingir esse
objetivo tão importante na minha vida.
A minha avó, por me orientar com sua imensa sabedoria, ao meu irmão,
minha irmã, meus tios e tias, meus primos e minhas primas, por estarem sempre
comigo em todos os momentos e me apoiando em todas as decisões tomadas em
minha vida.
Aos amigos que conquistei ao longo dessa jornada árdua e exaustiva, aos
queridos professores por sua louvável missão em compartilhar seus conhecimentos
com muita dedicação e compromisso para o desenvolvimento da ciência.
 7

“A essência do conhecimento consiste

em aplicá-lo, uma vez possuído.”
PLATÃO
 8

RESUMO

A norma brasileira 5674 (ABNT, 2012) referente à Manutenção de

edificações, é o mapa do gestor de manutenção, pois nela está contido todos os
requisitos técnicos principais para a elaboração do plano de gestão do sistema de
manutenção, cuja a finalidade é prevenir a perda de desempenho decorrente da
degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes, além de manter as
características originais da edificação ao longo da sua vida útil projetada. Porém, é
de extrema importância que todas as edificações construídas antes da vigência
desta norma, através de seus gestores, adequem seus programas de manutenção
com base nos requisitos desta norma. Nesse sentido o presente trabalho aborda de
maneira descritiva todos os requisitos estabelecidos pela norma em questão,
analisando cada um em sua importância universal dentro do programa de gestão da
manutenção de edificações, proporcionando ao gestor da edificação, uma melhor
configuração do processo de elaboração do um plano de ações preventivas,
aplicado junto às ferramentas de análises de resultados e identificação de erros,
proporcionando maior segurança, bem estar e economia aos usuários, garantindo
assim um melhor atendimento às expectativas de uso.

Palavras-chave: Manutenção. NBR5674. Requisitos.

 9

ABSTRACT

The Brazilian standard 5674 (ABNT, 2012) regarding Building Maintenance, is

the maintenance manager's map, as it contains all the main technical requirements
for the preparation of the maintenance system management plan, whose purpose is
to prevent the loss of performance resulting from the degradation of its systems,
elements or components, in addition to maintaining the original characteristics of the
building throughout its projected useful life. However, it is extremely important that all
buildings built before the validity of this standard, through their managers, adapt their
maintenance programs based on the requirements of this standard. In this sense, the
present work descriptively addresses all the requirements established by the
standard, analyzing each one in its universal importance within the building
maintenance management program, providing the building manager with a better
configuration of the process of elaborating a plan of preventive actions, applied
together with the tools for analyzing results and identifying errors, providing greater
security, well-being and economy to users, thus ensuring better compliance with
usage expectations.

Keywords: Maintenance. NBR5674. Requirements.

 10

LISTA DE FIGURAS

Figura 1 – Etapas de implantação do Benchmarking ........................................ 26

Figura 2 – Níveis de desempenho ..................................................................... 29
Figura 3 – Lei de evolução dos custos, Lei de Sitter.............. ............................ 35
Figura 4 – Fluxo de documentação..................................................................... 38
 11

LISTA DE QUADROS

Quadro 1 – Princípios de Benchmarking .............................................................23

Quadro 2 – Princípios de Benchmarking (conclusão) .........................................24
Quadro 3 – Melhores práticas do setor de manutenção .....................................24
Quadro 4 – Melhores práticas do setor de manutenção (conclusão) .................25
Quadro 5 – Termos e definições ........................................................................26
Quadro 6 – Tipos de manutenção ......................................................................29
 12

LISTA DE TABELAS

Tabela 1 – Matriz GUT (Gravidade; Urgência; Tendência) ...............................21

 13

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ABNT Associação Brasileira de Normas técnicas

NBR Norma Brasileira de Regulamentação
VUP Vida Útil Projetada
VU Vida útil
GUT Gravidade, Urgência e Tendência
 14

SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO...............................................................................................16
1.1. ASPECTOS GERAIS.....................................................................................16
1.2. OBJETIVO GERAL........................................................................................17
1.3. OBJETIVOS ESPECÍFICOS..........................................................................18
1.4. JUSTIFICATIVA.............................................................................................18
1.5. METODOLOGIA............................................................................................19
1.6. ESTRUTURA DO TRABALHO......................................................................19
2. A IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO PREVENTIVA EM EDIFICAÇÕES,
SENGUNDO A ABNT NBR 5674 (2012)...................................................................21
2.1. FERRAMENTAS E TÉCNICAS DE ANÁLISES............................................23
2.1.1. Matriz GUT para definição de prioridades................................................23
2.1.2. Inspeção Predial...........................................................................................24
2.1.3. Benchmarking..............................................................................................25
3. ANÁLISE DOS REQUISITOS.......................................................................28
3.1. CONTEXTO...................................................................................................28
3.2. REQUISITOS PARA MANUTENÇÃO...........................................................29
3.2.1. Organização..................................................................................................29
3.2.1.1. Características da edificação.........................................................................29
3.2.1.2. Diretrizes e orientações.................................................................................30
3.2.1.3. Disponibilização de recursos.........................................................................31
3.2.1.4. Gestão dos tipos de manutenção..................................................................31
3.2.1.5. Atribuições e responsabilidades....................................................................32
3.2.1.6. Indicadores.....................................................................................................32
3.2.2. Relatório de inspeção..................................................................................33
3.2.2.1. Intervalos e programação da manutenção....................................................33
3.2.2.2. Parâmetros dos relatórios de inspeção.........................................................33
3.2.3. Programas de manutenção.........................................................................33
3.2.3.1. Orientações gerais.........................................................................................33
3.2.3.2. Complexidade, gestão e organização...........................................................34
3.2.3.3. Estrutura do programa de manutenção.........................................................34
3.3. REQUISITOS PARA O PLANEJAMENTO ANUAL DAS ATIVIDADES........35
3.3.1. Considerações.............................................................................................35
3.3.2. Previsão orçamentária anual......................................................................35
3.4. REQUISITOS PARA O CONTROLE DO PROCESSO DE MANUTENÇÃO 36
 15

3.4.1. Contratação dos serviços de manutenção...............................................36

3.4.2. Controle de qualidade e segurança...........................................................37
3.5. REQUISITOS PARA O CONTROLE DE DOCUMENTAÇÃO.......................38
3.5.1. Composição dos documentos...................................................................38
3.5.2. Fluxo da documentação..............................................................................39
3.5.3. Registros.......................................................................................................39
3.5.4. Arquivos........................................................................................................40
3.5.5. Indicadores gerenciais................................................................................40
3.6. INCUMBÊNCIAS OU ENCARGOS...............................................................40
4. CONSIDERAÇÕES FINAIS..........................................................................42
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS..........................................................................43
 16

1. INTRODUÇÃO

1.1. ASPECTOS GERAIS

Segundo Marcelli (2007) nos últimos anos, o Brasil vem se empenhando na

construção de diversas edificações com a finalidade de melhorar a sua
infraestrutura, seja ela através das melhorias em mobilidade urbana, com a
construção de estradas, viadutos, pontes e túneis ou através de ações de
desenvolvimentos social, visando reduzir o déficit habitacional, com a construção de
condomínios, porém, fica claro que não acontece a pratica ou a busca em
desenvolver ações de manutenção, resultando assim em conjuntos de edificações
com problemas crônicos, em que o processo de manutenção não foi planejado e o
custo pra corrigir as anomalias é bem elevado.
Nesse sentido, de maneira responsiva, têm se tornado cada vez mais
evidente a atuação preventiva de gestores, proprietários e responsáveis técnicos por
edificações, no que concerne à manutenção da vida útil (VU) desses produtos, de
modo à atender com segurança às atividades para as quais foram concebidas, com
práticas cada vez mais eficientes de planejamento da gestão do sistema de
manutenção tendo como objetivos a preservação das características originais, a
mínima perda no desempenho devido ao uso fim à qual se destina e consequente
depreciação de seus equipamentos, sistemas e componentes da edificação.
A ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, entidade reconhecida
pelo governo federal como o foro nacional de normalização, sem fins lucrativos,
onde através dos seus comitês, comissões ou organismos de estudos específicos,
modelam as normas técnicas, chamadas de NBR – Normas Brasileiras, segundo às
necessidades de políticas públicas que promovam o desenvolvimento de mercados,
na defesa dos consumidores e para a segurança da população em geral (ABNT,
2012), à exemplo a NBR 5674 (ABNT, 2012), que contempla com requisitos
necessários para a implantação correta da gestão do sistema de manutenção em
edificações, modos de preservação das características iniciais projetadas, mitigação
e prevenção da perda de desempenho, parametrizada pela norma de desempenho
das edificações NBR 15575 (ABNT, 2013), quanto ao desgaste relativo aos agentes
ambientais ou ao uso dos componentes, sistemas e elementos por completo,
tornando necessário que o controle e gestão de manutenção das edificações se
 17

inicie imediatamente ao início do seu uso, em consonância com a NBR 14037

(ABNT, 2011) que define diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e
manutenção em edificações, a NBR 16747 (ABNT, 2020) que trata da inspeção
predial e a NBR 9077 (ABNT, 2001) sobre saídas de emergências.
Nota-se que apesar dos esforços das entidades responsáveis em garantir
políticas públicas que promovam a segurança nas edificações, através da
elaboração das normas técnicas, produção e divulgação dos manuais de operação e
controle de uso desses produtos, com ações fiscalizadoras e controle do processo
construtivo por parte dos órgãos competentes, ainda assim é comum casos de
insalubridades, colapsos ou descontinuidade de edificações que apresentam níveis
baixos de desempenho em seus sistemas hidrossanitários, elétricos, estruturais ou
de fachadas, seja por exposição à ambientes severos, ou quanto ao tempo de uso,
ou quanto ao seu uso indevido, acentuada por falhas na manutenção, colocando em
risco a segurança dos usuários, gerando prejuízos financeiros, sociais e ambientais
em torno da edificação.
Assim, é imprescindível ao gestor responsável no uso de suas atribuições e
obrigações legais, planejar e implantar um sistema de gestão bem elaborado de
manutenção da edificação, como um serviço técnico programável, organizado e
eficiente em conformidade com os requisitos da NBR5674 (ABNT, 2012), capaz de
oferecer segurança e clareza no controle das ações de intervenção e na atividade de
inspeção predial NBR 16747 (ABNT, 2020), mantendo os níveis de desempenho do
projeto aceitáveis ao longo de sua vida útil, com economia e qualidade, contribuindo
para a sua valorização ao longo do tempo.

1.2. OBJETIVO GERAL

O presente trabalho tem como objetivo realizar uma análise abrangente

acerca dos requisitos da NBR5674 (ABNT, 2012) na elaboração de um plano de
manutenção em edificações organizado, seguro e eficiente, capaz de gerar
economia, menos transtornos, prevenindo a desvalorização do empreendimento,
com métodos aferidos através de relatórios, benchmark e indicadores da
manutenção, de modo a aferir os níveis segurança do desempenho da edificação e
os benefícios que se obtém em prevenir a perda no desempenho ou modificação
 18

das características originais devido a deterioração dos componentes, sistemas e

demais elementos que configuram a edificação.

1.3. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Pesquisar a importância da gestão de manutenção em edificações, segundo

os critérios da NBR 5674 (ABNT, 2012), os métodos empregados na organização do
programa de manutenção, analisar resultados, incumbências, normas e leis.
Validar os requisitos apresentados pela norma como parâmetros para a
elaboração de um plano de manutenção eficiente, que traga segurança, conforto e
economia aos envolvidos.
Aplicar os conceitos da norma como um método fundamental na elaboração
de um plano de manutenção preventiva, capaz de assegurar tecnicamente uma
gestão eficiente dos níveis de desempenho da edificação.
Constatar a importância da normatização dos parâmetros de manutenção
preventiva em edificações para a valorização do produto, a segurança dos usuários,
sustentabilidade ambiental e qualidade social.
Explicar os benefícios gerados pela correta gestão da manutenção preventiva
em edificações, segundo a ABNT NBR 5674 (2012).

1.4. JUSTIFICATIVA

Devido à falta de aplicação dos critérios baseados na NBR 5674 (ABNT,

2012) por parte de alguns técnicos, gestores ou responsáveis direto por edificações
durante o processo de elaboração e aplicação de um plano de manutenção, capaz
de manter a da vida útil projetada desses produtos em níveis seguros,
economicamente viável, mantendo a segurança dos usuários, diminuindo a
degradação ambiental em seu entorno e mitigando também transtornos sociais, essa
pesquisa se justifica através da análise descritiva dos requisitos necessárias para a
elaboração de um plano de manutenção eficaz, parametrizados segundo a
NBR5674 (ABNT, 2012) em contribuição para o seu público alvo, proprietários,
engenheiros, arquitetos, gestores prediais, gerentes de manutenção, síndicos e os
 19

demais profissionais manutencistas envolvidos no processo de conservação da

edificação, em busca de prevenir a perda no desempenho ou a modificação das
características originais devido a deterioração dos componentes, sistemas e demais
elementos que configuram a edificação.

1.5. METODOLOGIA

Para esta pesquisa foi utilizado o método com características descritivas para
que se avalie os requisitos contidos na NBR5674 (ABNT, 2012), assim como
orientações que normatizam os procedimentos, processos, ações e obrigações
ligados à gestão de manutenção em edificações, solidificando a importância da
gestão da manutenção através das análise dos requisito como parâmetros para
engenheiros, arquitetos, síndicos e administradores de condomínios durante a fase
de uso, operação e manutenção da edificação. Ao longo do desenvolvimento da
pesquisa, foi feita uma revisão da bibliografia existente a respeito em livros, artigos
científicos, trabalhos acadêmicos, documentos eletrônicos e normas técnicas na
busca e alocação de conhecimento sobre o desenvolvimento de um plano de
manutenção, cuja as informações coletadas estão organizadas em uma estrutura
que possibilite posteriormente à elaboração de um guia didático contendo todos os
referenciais para a elaboração do pano de gestão para os processos de
manutenção, segundo a NBR5674 (ABNT, 2012), correlacionando tal conhecimento
com abordagens já trabalhadas por outros autores.

1.6. ESTRUTURA DO TRABALHO

O primeiro capítulo trata da introdução do tema abordado, os aspectos gerais

e a síntese do contexto atual da manutenção preventiva nas edificações no brasil,
objetivo geral, objetivos específicos e a metodologia aplicada em busca dos
resultados justificando a importância da pesquisa.
No capítulo segundo é demonstrado através de extensa pesquisa bibliográfica
a importância da manutenção preventiva em edificações, segundo os requisitos da
NBR5674 (ABNT, 2012).
 20

No terceiro capítulo é realizada uma análise individual de cada requisito e

seus subitens contidos na NBR5674 (ABNT, 2012) correlacionando-os com algumas
abordagens científicas trabalhadas por outros autores.
O quarto capítulo trata das considerações finais do trabalho, abordando
através de uma análise final os principais aspectos da pesquisa onde é demonstrado
a importância da manutenção preventiva nas edificações segundo a ABNT NBR
5674 (2012), apresentando em seguida as suas referências bibliográficas.
 21

2. A IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO PREVENTIVA EM EDIFICAÇÕES,

SENGUNDO A ABNT NBR 5674 (2012)

Segundo a NBR5674 (ABNT, 2012) as edificações são produtos planejados e

construídos como um meio físico para a realização direta ou indireta de todas as
atividades produtivas, possuindo um valor social fundamental. Porém, diferente de
muitos outros produtos, as edificações apresentam uma característica peculiar: elas
são construídas para atender as necessidades de seus usuários durante muitos
anos, mantendo as condições físicas adequadas ao uso durante todo esse período,
resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades técnicas
iniciais.
Ainda segundo esta norma, a manutenção preventiva é caracterizada por
serviços cuja realização deve ser programada com antecedência, priorizando as
solicitações dos usuários e atuando para garantir a durabilidade esperada dos seus
sistemas, elementos ou componentes que estão em uso, priorizando as ações
conforme a sua classificação, gravidade e urgência, emitindo relatórios de
verificações periódicas sobre o seu estado de degradação (ABNT, 2012).
Para GOMIDE, 2006 a manutenção preventiva é a atividade que atua
antecipadamente para que não haja a reparação. São atividades programadas em
datas pré-estabelecidas obedecendo critérios técnicos e administrativos baseados
em dados estatísticos ou do próprio histórico da manutenção realizada. Com o
emprego da manutenção preventiva, estima-se aumentar a vida útil das partes da
edificação, suas instalações e seus equipamentos. Pode-se também reduzir o custo
final dos serviços de manutenção, se ela estiver associada a ações eficientes e
contínuas de inspeção predial.
Nesse sentido todas as ações de manutenção na edificação, devem provocar
o mínimo de transtorno aos usuários, mantendo a integridade dos sistemas e
componentes em níveis seguro de uso, sem gerar despesas imprevistas, priorizando
ações quanto à ordem de prioridades para que sejam dispostas em ordem
decrescente relativos ao grau de risco e intensidade das anomalias e falhas,
identificadas e analisadas através de metodologias técnicas apropriadas como GUT
(ferramenta de “gerenciamento de risco” através da metodologia de Gravidade,
 22

Urgência e Tendência) ou ainda, pela listagem de criticidade decorrente da Inspeção

Predial (IBAP/SP, 2012), analisadas pela ferramenta de Benchmarking.
A importância da manutenção na edificação, segundo o IBAPE, 2007 no
tangente a economia embarcada, envolve recursos da ordem de 1% a 2% do custo
total da edificação, sendo bastante significativo em termos de PIB se for considerado
todos os ativos prediais brasileiros. Algumas edificações são ativos imobilizados de
grande parte das empresas compondo suas plantas industriais, escritórios, espaços
de produção ou no setor comercial através das lojas das empresas varejistas.
Algumas edificações como os edifícios, constituem como um dos principais ativos
em diversos empreendimentos no setor imobiliário, para diversas aplicações de uso,
tais como moradias, hotéis, galpões, shoppings, dentre outros. Portanto,
procedimentos eficientes de manutenção impactam de forma significativa os custos
de produção destes negócios (IBAPE/BA, 2007).
Para Marcelli (2003) a manutenção deve ser um conjunto de medidas
necessárias e indispensáveis para garantir em bom estado de funcionamento,
conservação e segurança dos equipamentos, componentes/elementos e instalações
de uma edificação, de qualquer tipo ou grandeza, resultando num conjunto de ações
preventivas e corretivas cuja finalidade é preservar o cumprimento satisfatório das
funções para as quais a edificação e seus componentes foram projetados, de forma
a garantir a vida útil desejada de um imóvel.
O descaso com a gestão da manutenção nas edificações pode gerar
consequências graves, como a desconstrução ou retirada de serviço muito antes de
cumprida a sua vida útil projetada (VUP) ou até acidentes envolvendo vítimas fatais,
causando muitos transtornos aos seus usuários e um maior custo dos serviços de
correção, reconstrução ou construção de um novo projeto de edificação.
Portanto, observa-se que a NBR5674 (ABNT, 2012) é uma norma de caráter
relevante na gestão de qualidade das edificações, norteando com requisitos técnicos
todo o processo de gestão do sistema de manutenção para garantir
sustentabilidade, segurança, economia e longevidade na vida útil da edificação em
total concordância a norma de desempenho NBR15575 (ABNT2013). Ainda, nesse
sentido, temos que os responsáveis pela gestão da manutenção devem atender de
forma responsável as normas de técnicas aplicáveis, assim como o manual de uso,
operação e manutenção da edificação com uma abordagem fundamentada em
 23

procedimentos organizados, através de um processo lógico de controle de qualidade

e de custo.
2.1. FERRAMENTAS E TÉCNICAS DE ANÁLISES

2.1.1. Matriz GUT para definição de prioridades

O IBAPE (2012) define matriz GUT como uma ferramenta aplicada de

gerenciamento de risco quanto à Gravidade, Urgência e Tendência dos problemas
existentes, o que permite com que se avalie de forma quantitativa os problemas
existentes na edificação, definindo a ordem de prioridades, pois para cada anomalia
ou falha é definido um peso, disposta de forma decrescente quanto ao grau de risco
e intensidade. A matriz sugerida pelo Instituto brasileiro de avaliações e perícias está
exemplificada a seguir:

Tabela 1: Matriz GUT

Grau Gravidade Peso
Perda de vidas humanas, do meio ambiente ou do próprio
Total 10
edifício
Ferimentos em pessoas, danos ao meio ambiente ou ao
Alta 8
edifício
Média Desconfortos, deterioração do meio ambiente ou do edifício 6
Baixa Pequenos incômodos ou pequenos prejuízos financeiros 3
Nenhuma 1
Grau Urgência Peso
Total Evento em ocorrência 10
Alta Evento prestes a ocorrer 8
Média Evento prognosticado para breve 6
Baixa Evento prognosticado para adiante 3
Nenhuma Evento imprevisto 1
Grau Tendência Peso
Total Evolução imediata 10
Alta Evolução em curto prazo 8
Média Evolução em médio prazo 6
Baixa Evolução em longo prazo 3
Nenhuma Não vai evoluir 1
Fonte: Superintendência de Infraestrutura e Gestão Ambiental – UFC (2018).

A ordem de prioridade para as ações de manutenção em relação as falhas

constatadas, deverá seguir um padrão ordenado decrescente, observando o estado
geral da edificação e suas condições reais de uso, atuando de forma responsiva e
na prevenção de acidentes, buscando garantir uma total segurança à integridade
 24

dos usuários frente às situações críticas ou anomalias severas em setores

identificados na inspeção predial.
2.1.2. Inspeção Predial

Segundo a NBR16747 (ABNT, 2020) O processo de inspeção predial é uma

ferramenta que auxilia na gestão da edificação, onde, aplicada de maneira regular,
contribui para a redução de riscos técnicos e prejuízos econômicos evitando assim,
a queda no desempenho dos elementos, sistemas e componentes da edificação.
Sua periodicidade está de acordo com às leis e regulamentos vigentes, em paralelo
com as recomendações do profissional responsável pela inspeção. Tem por objetivo
constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, seus sistemas e
subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento sistêmico do comportamento
em uso ao longo da vida útil, para que sejam mantidas as condições mínimas
necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação a partir do
momento em que a inspeção foi realizada e, portanto, são sempre associados à data
da vistoria realizada.
NEVES; BRANCO (2009) afirma que, em países com altos níveis de
desenvolvimentos humano, a contratação dos serviços de inspeção predial para
elaboração de um plano para manutenção é realizada comumente, estabelecendo a
cultura de manter o patrimônio imobiliário em boas condições de uso, consolidando
a importância permanente desta atividade nesses países, o que não é uma prática
comum no Brasil.
Segundo VILLANUEVA (2015), a tragédia do desabamento do Edifício Palace
ll em 1998, no Rio de Janeiro, despertou a sociedade e o meio técnico para a
importância de inspecionar a edificação visando detectar anomalias e falhas, bem
como orientar a boa manutenção predial. Levando assim a criação em 2001 da
Norma de Inspeção Predial, pelo IBAPE/SP, com o objetivo de sanar a omissão
deixada pela NBR 5674 em relação a avaliação técnica dos níveis de qualidade da
manutenção e sua aplicação direta na gestão do bem. Essa Norma é atualizada
constantemente, sendo que sua versão mais recente foi publicada em maio de 2020.
As inspeções prediais devem ser realizadas apenas por profissionais
habilitados, devidamente registrados nos conselhos profissionais pertinentes e
dentro das respectivas atribuições profissionais contempladas na legislação vigente,
tal profissional é responsável única e exclusivamente pelo escopo e pelo nível da
 25

inspeção contratada. Ainda segundo a NBR16747 (ABNT, 2020) o profissional

responsável se exime de qualquer responsabilidade técnica, quando as observações
e orientações existentes no Laudo, não forem implementadas pelo responsável legal
da edificação, bem como por qualquer anomalia e falha decorrente de deficiências
de: projeto, execução, especificação de materiais, e/ou deficiência de manutenção,
bem como qualquer outra alheia ao trabalho de inspeção procedido. O profissional
se exime também, sobre a análise de elementos, componentes, subsistemas e
locais onde não foi possível executar a Inspeção Predial.

2.1.3. Benchmarking

Segundo Nunes (2008, apud Franco, Rodrigues e Cazela, 2009):

Benchmarking é um processo ou técnica de gestão por meio do qual as
empresas ou organizações avaliam o desempenho dos seus processos,
sistemas e procedimentos de gestão, comparando-o com os melhores
desempenhos encontrados em outras organizações.

Método para comparar desempenho de algum processo, prática de gestão

ou produto da organização com o de um processo, prática ou produto
similar, que esteja sendo executado de maneira mais eficaz e eficiente, na
própria ou em outra organização, entender as razões do desempenho
superior, adaptar à realidade da organização e implementar melhorias
significativas. (FPNQ, 2005).

O quadro 1 a seguir mostra os 4 princípios fundamentais do Benchmarking

formam a sua base metodológica e necessitam estarem bem entendidos para que
os resultados alcancem altos níveis de segurança e confiabilidade, evitando
possíveis erros desastroso.

Quadro 1: Princípios Benchmarking

PRINCÍPIOS DO BENCHMARKING

Processo baseado em troca, em relações recíprocas. As entidades ou

Reciprocidade

organizações envolvidas em um Benchmarking devem estar dispostas a

compartilhar suas informações. É uma relação de parceria, da forma “ganha-
ganha”.
 26
Quadro 2: Princípios Benchmarking (conclusão)

Envolve comparações de processos, práticas, produtos e resultados que

devem, necessariamente, ser similares para permitir a comparação e a
adaptação dos resultados para as entidades ou organizações envolvidas. Os
Analogia

objetos da comparação são considerados similares se os conhecimentos

relacionados a eles puderem, direta ou indiretamente, explícita ou
implicitamente, ser transferidos aos parceiros de Benchmarking com a devida
adaptação, considerando os contextos culturais, estruturais e organizacionais
existentes.
Envolve comparações de desempenho. Assim, a capacidade de medir o
Medição

desempenho de um processo, prática de gestão ou produto é essencial para

poder identificar qual o parceiro possui o melhor resultado.
O processo de Benchmarking deve seguir o fundamento de gestão baseada
em fatos. Para que se possam implementar melhorias significativas nos
Validade

processos, os dados obtidos em qualquer estudo precisam ser válidos, sob

pena de comprometer o estudo e, além de não gerar melhorias no processo,
ainda piorá-lo

Fonte: CNC, 2011

Xavier (2009) desenvolveu um estudo do setor de Manutenção evidenciando

os processos praticados por algumas das melhores empresas do ramo, destacando-
as como as melhores práticas na manutenção, servindo como um referencial de
benchmarking para as empresas do setor.

Quadro 3: Melhores práticas do setor de Manutenção

MELHORES PRÁTICAS NA MANUTENÇÃO

Eliminação das falhas ocorridas através da análise da causa básica (causa raiz da
falha).
Atuação integrada com a Operação e a Engenharia na busca de soluções para as
falhas ocorridas.
Ênfase na Inspeção e na Manutenção Preditiva em detrimento da Manutenção
Corretiva não planejada e da Manutenção Preventiva em excesso.
Aplicação da técnica de Análise Preliminar de Riscos para os principais serviços
Fonte: Xavier, 2009.
de manutenção como prática para aumentar a confiabilidade e segurança das
 27
Quadro 4: Melhores práticas do setor de Manutenção (conclusão)

intervenções
Análise crítica das intervenções com foco na disponibilidade e na confiabilidade
Aplicação do TPM como premissa de que operador contribua para a
disponibilidade ao mesmo tempo em que se libera a mão de obra de manutenção
para tarefas mais complexas
Prática da multifuncionalidade (polivalência) para os serviços com pessoal próprio
e pessoal terceirizado;
Contratação, sempre que possível, por resultados com indicadores de
desempenho focados nas metas da manutenção e da empresa - disponibilidade,
confiabilidade e etc.
Aplicação sistêmica de programas de auditorias internas e externas como
ferramenta para avaliação e divulgação das melhores práticas.
Fonte: Xavier, 2009.

A figura 2 a seguir destaca as principais etapas da implantação do

benchmarking no processo de manutenção:

Figura 1- Etapas implantação Benchmarking

Fonte: Xavier, 2010

 28

3. ANÁLISE DOS REQUISITOS

3.1. CONTEXTO

O cenário atual do mercado brasileiro de construção civil denota uma

limitação durante o processo construtivo até o momento da entrega do
empreendimento. No entanto, de maneira responsiva, a manutenção preventiva de
edificações durante a fase de uso tem superado gradualmente essa cultura errônea
(ABNT, 2012).
A ABNT (2012) dispõe de um contexto técnico padronizado para atender
requisitos de uma gestão sistêmica na elaboração de um plano de manutenção
preventiva e para tal aplica como definição os termos específicos contidos na
NBR14037 (ABNT, 2011) e NBR15575-1 (ABNT, 2013) além dos termos e
definições a seguir descritos no quadro 5.

Quadro 5: Termos e definições

Termos Definições
Edificação produto constituído de um conjunto de sistemas, elementos ou
componentes estabelecidos e integrados em conformidade
com os princípios e técnicas da engenharia e da arquitetura.
Empresa organização ou pessoa que tenha recebido capacitação,
capacitada orientação e responsabilidade de profissional habilitado e que
trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado.
Empresa organização ou profissional liberal que exerce função na qual
especializada são exigidas qualificação e competência técnica específicas.
Equipe de pessoas que realizam diversos serviços, tenham recebido
manutenção local orientação e possuam conhecimento de prevenção de riscos e
acidentes.
Previsão documento contendo a estimativa de custo para a realização
orçamentária dos serviços previstos no programa de manutenção.
Serviço de intervenção realizada na edificação e seus sistemas,
manutenção elementos ou componentes constituintes.
Sistema de conjunto de procedimentos organizados para gerenciar os
manutenção serviços de manutenção
 29

Fonte: ABNT, 2012

3.2. REQUISITOS PARA MANUTENÇÃO

Segundo a ABNT (2012) o sistema de gestão da manutenção deve levar em

consideração um conjunto de diretrizes com a finalidade de preservar o desempenho
previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a depreciação da edificação,
estabelecendo informações pertinentes durante o fluxo da comunicação,
demandando as funções e autonomia de decisão dos envolvidos.

OBERVAÇÃO: A partir do item 3.2.1.5 deste trabalho, o texto da ABNT NBR

5674 (2012) será transcrito na íntegra dentro uma metodologia organizacional
proposta nesse trabalho para facilitar organização da gestão do plano elaborado de
manutenção.

3.2.1. Organização

3.2.1.1. Características da edificação

A gestão do sistema de manutenção deve considerar todas as características

possíveis: tipologia da edificação, uso efetivo da edificação, tamanho e
complexidade da edificação e seus sistemas, localização e implicações do entorno
da edificação. Para edificações existentes antes dessa norma, deve ser preparada
uma anamnese para a identificação de características construtivas da edificação
(idade, histórico de manutenção, intervenções, reformas e alterações de uso
ocorridas etc., com a finalidade de obter informações e coletar dados, por meio de
entrevistas, sobre a edificação e seu histórico, para instruir o profissional habilitado
na realização da inspeção predial (ABNT, 2012). para se adequar e criar seus
programas de manutenção segundo a NBR5674 (ABNT,2012).
Para GOMIDE (2006), a organização da manutenção deve considerar a
edificação quanto ao tipo de uso, complexidade, posição geográfica e social,
mantendo os níveis seguros de desempenho de acordo com as necessidades dos
usuários e seu valor de mercado.
 30

3.2.1.2. Diretrizes e orientações

Segundo a ABNT (2012) para a organização do processo de manutenção

deve ser seguida uma conduta que preserve o desempenho previsto em projeto ao
longo do tempo, mitigando a depreciação do bem, organizando de maneira segura
as informações pertinentes e o fluxo da comunicação e para tal deve ser definido as
incumbências e autonomia de decisão dos envolvidos.
A ABNT NBR 14037 (2011) enfoca que na observância da manutenção
preventiva, buscando garantir a segurança e bem estar dos usuários através do bom
funcionamento dos elementos, componentes e sistemas edificação ao longo do
tempo. Para tal comportamento, denomina-o de desempenho adequado na ABNT
NBR 15575 - 1:2013, para mantê-lo em níveis desejáveis durante a vida útil, a NBR
5674:2012 estabelece requisitos para a gestão da manutenção preventiva da
edificação.
Figura 2: Níveis de desempenho

Fonte: Xavier, 2010

 31

3.2.1.3. Disponibilização de recursos

Para GOMIDE (2006) o balanço dos recursos a serem disponibilizados e os

necessários à manutenção deve estar em concordância com as necessidades dos
usuários visando o desempenho mínimo aceitável de operação dos sistemas, com
atenção aos prazos, documentação pertinente e recorrência das atividades. No
desenvolvimento organizacional da gestão do sistema de manutenção deve ser
dimensionada toda a infraestrutura material, técnica, financeira e de recursos
humanos, necessárias para atender aos tipos pertinentes de manutenção, seja ela
rotineira, planejada e não planejada.

3.2.1.4. Gestão dos tipos de manutenção

ABNT (2013) define como manutenibilidade o grau de facilidade de um

sistema, elemento ou componente preservado ou recondicionado ao mesmo nível de
seu estado de condições iniciais para exercer suas funções originais, em condições
de uso projetado para aplicações específicas, quando a ação de manutenção é
executada a partir de condições determinadas, procedimentos e meios seguros para
essa finalidade.
O requisito proposto no item de gestão dos tipos de manutenção proposto
pela NBR 5674 define que para a organização da gestão do sistema de manutenção
é necessário dimensionar a infraestrutura adequada para material, técnica,
financeira e de recursos humanos, para que possa atender os 03 tipos transcritos de
manutenção classificados pela norma no quadro a seguir:

Quadro 6: Tipos de manutenção

caracterizada por um fluxo constante de serviços, padronizados e
Manutenção
cíclicos, citando-se, por exemplo, limpeza geral e lavagem de áreas
rotineira
comuns.
caracterizada por serviços que demandam ação ou intervenção imediata
Manutenção a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou
corretiva componentes das edificações, ou evitar graves riscos ou prejuízos
pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários.
 32

caracterizada por serviços cuja realização seja programada com

antecedência, priorizando as solicitações dos usuários, estimativas da
Manutenção
durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das
corretiva
edificações em uso, gravidade e urgência, e relatórios de verificações
periódicas sobre o seu estado de degradação.

Fonte: ABNT, 2012

A gestão do sistema de manutenção necessita promover a realização

coordenada dos diferentes tipos de manutenção das edificações. O programa de
manutenção deve especificar se os serviços devem ser realizados por empresa
capacitada, empresa especializada ou equipe de manutenção local (ABNT, 2012).

3.2.1.5. Atribuições e responsabilidades

O programa de manutenção deve especificar se os serviços devem ser

realizados por empresa capacitada, empresa especializada ou equipe de
manutenção local, conforme as necessidades requisitadas.

3.2.1.6. Indicadores

Recomenda-se que os indicadores de eficiência da gestão do sistema de

manutenção sejam periodicamente avaliados e estabelecidos, de forma a contemplar os
seguintes parâmetros a serem adaptados em função da complexidade do empreendimento:
a) atendimento ao desempenho das edificações e de seus sistemas conforme
descrito nas partes da ABNT NBR 15575 (2013);
b) prazo acordado entre a observação da não conformidade e a conclusão de serviço
de manutenção;
c) tempo médio de resposta às solicitações dos usuários e intervenções de
emergência;
d) periodicidade das inspeções prediais de uso e manutenção estabelecidas no
manual de operação, uso e manutenção da edificação;
e) registros das inspeções, conforme 7.2.

NOTA Dependendo do empreendimento outros parâmetros podem ser utilizados.

 33

3.2.2. Relatório de inspeção

3.2.2.1. Intervalos e programação da manutenção

As inspeções devem ser feitas atendendo aos intervalos constantes do manual

elaborado conforme a ABNT NBR 14037 (2014) e do programa de manutenção de cada
edificação.

3.2.2.2. Parâmetros dos relatórios de inspeção

As inspeções devem ser realizadas por meio de modelos elaborados e ordenados de

forma a facilitar os registros e sua recuperação, considerando:
a) um roteiro de inspeções dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e
componentes da edificação;
b) as formas de manifestação esperadas da degradação natural dos sistemas,
subsistemas, elementos e equipamentos ou componentes da edificação associadas à sua
vida útil, conforme indicações do manual e que resultem em risco à saúde e segurança dos
usuários;
c) as solicitações e reclamações dos usuários ou proprietários.
Os relatórios das inspeções devem:
a) descrever a degradação de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e
equipamento da edificação;
b) apontar e, sempre que possível, estimar a perda do seu desempenho;
c) recomendar ações para minimizar os serviços de manutenção corretiva; e
d) conter prognóstico de ocorrências.

3.2.3. Programas de manutenção

3.2.3.1. Orientações gerais

O programa consiste na determinação das atividades essenciais de manutenção,

sua periodicidade, responsáveis pela execução, documentos de referência, referências
 34

normativas e recursos necessários, todos referidos individualmente aos sistemas e, quando

aplicável, aos elementos, componentes e equipamentos.

O programa de manutenção deve ser atualizado periodicamente.

3.2.3.2. Complexidade, gestão e organização

O programa de manutenção deve considerar projetos, memoriais, orientação dos

fornecedores e manual de uso, operação e manutenção (quando houver), além de
características específicas, como:
a) tipologia, complexidade e regime de uso da edificação;
b) sistemas, materiais e equipamentos;
c) idade das edificações;
d) expectativa de durabilidade dos sistemas, quando aplicável aos elementos e
componentes, devendo atender à ABNT 15575 (2013) quando aplicável;
e) relatórios das inspeções, constando comparativos entre as metas previstas e as
metas efetivas, tanto físicas como financeiras;
f) relatórios das inspeções constando as não conformidades encontradas;
g) relatórios das inspeções sobre as ações corretivas e preventivas;
h) solicitações e reclamações dos usuários ou proprietários;
i) histórico das manutenções realizadas;
j) rastreabilidade dos serviços;
k) impactos referentes às condições climáticas e ambientais do local da edificação;
l) escala de prioridades entre os diversos serviços; e
m) previsão financeira.

3.2.3.3. Estrutura do programa de manutenção

O programa deve pelo menos conter uma sistematização ou estrutura que

contemple:
a) designação do sistema, quando aplicável aos elementos e componentes;
b) descrição da atividade;
c) periodicidade em função de cada sistema, quando aplicável aos elementos e
componentes, observadas as prescrições do projeto ou as especificações técnicas;
d) identificação dos responsáveis;
e) documentação referencial e formas de comprovação;
 35

f) modo de verificação do sistema; e

g) custo.
A NBR 5674 (ABNT, 2012) dispõe de modelos elaborados para as atividades
de manutenção a serem executadas, incluídas no Manual do Proprietário e no
Manual das Áreas Comuns disponíveis aos proprietários, atendendo à ABNT NBR
14037.
O Anexo A demonstra exemplos de modelos editáveis para o
desenvolvimento do programa de manutenção preventiva, sugerindo sistemas de
definição dos prazos de recorrência a serem ajustados de acordo com as indicações
dos projetos ou especificações técnicas.

3.3. REQUISITOS PARA O PLANEJAMENTO ANUAL DAS ATIVIDADES

3.3.1. Considerações

O planejamento anual dos serviços de manutenção deve ser estabelecido de forma a

considerar:
a) prescrições e especificações técnicas para as edificações;
b) disponibilidade de recursos humanos;
c) disponibilidade de recursos financeiros, incluindo previsão de contingência;
d) sequência racional e duração das atividades;
e) cronograma físico x financeiro;
f) necessidades de haver desenhos, incluindo seus detalhes;
g) procedimentos de execução ou referência às normas técnicas e legislação;
h) especificações detalhadas dos insumos e materiais;
i) manutenibilidade;
j) dispositivos de sinalização e proteção dos usuários;
k) previsão de acessos seguros a todos os locais da edificação onde sejam
realizadas inspeções e atividades de manutenção;
l) minimização de interferência nas condições de uso normal da edificação durante a
sua execução.

3.3.2. Previsão orçamentária anual

 36

É abordando uma premissa verdadeira e de forma responsável prevendo o

aumento das despesas com é demonstrada através da lei de evolução dos custos
de manutenção, ou Lei de Sitter, que evidencia o aumento do valor dos custos da
manutenção em relação ao tempo de ação para a intervenção, onde a reparação
aumentará em uma progressão geométrica de razão 5. Portanto é imprescindível
que a previsão orçamentária anual contemple ações pontuais para que não haja
perdas ou descontrole na prestação de contas.

Figura 3 - Lei de evolução dos custos, Lei de Sitter.

Fonte: Lei de Sitter. Fonte SITTER (1983) apud VILLANUEVA (2015)).

Segundo NBR 5674 (ABNT, 2012) sistema de manutenção deve possuir

mecanismos capazes de prever os recursos financeiros necessários para a realização dos
serviços de manutenção em período futuro definido.
As previsões orçamentárias devem incluir uma reserva de recursos destinada à
realização de serviços de manutenção corretiva.
As previsões orçamentárias devem ser flexíveis, de modo a assimilar uma margem
de erro em estimativas físicas, de custos.
As previsões orçamentárias devem expressar claramente a relação custo x benefício
dos serviços de manutenção, devendo constar em ata as deliberações sobre a realização ou
não destas intervenções.

3.4. REQUISITOS PARA O CONTROLE DO PROCESSO DE MANUTENÇÃO

 37

3.4.1. Contratação dos serviços de manutenção

Os orçamentos dos serviços de manutenção devem conter:
a) dados do cliente;
b) escopo dos serviços ou objeto;
c) descrição de cada atividade, com os respectivos prazos;
d) especificações técnicas de execução e de manutenção futura, desenhos, cálculos
ou projetos, quando aplicável;
e) condições comerciais, valor, forma de pagamento e validade da proposta;
f) responsabilidades legais e obrigações de cada parte, incluindo o atendimento à
legislação pertinente quanto à segurança do trabalho;
g) indicação do responsável técnico pela atividade, quando aplicável;
h) garantias e exclusões;
i) previsão de seguros, se aplicável.
Para a avaliação das propostas, recomenda-se observar:
a) qualificação da empresa ou profissional em termos de capacidade técnica,
recursos humanos e equipamentos necessários ao desenvolvimento dos serviços;
b) experiência da empresa ou profissional na área, incluindo a menção de outros
serviços em andamento ou já concluídos, e o eventual fornecimento de acervo técnico;
c) referências de outros clientes;
d) proposta técnica apresentada, incluindo atendimento às normas aplicáveis e
legislação;
e) habilitação jurídica, regularidade fiscal, idoneidade e capacidade financeira da
empresa ou profissional, avaliadas em relação ao porte de serviço contratado; e
f) prazo para a execução, preço, condições de pagamento, cronograma físico-
financeiro com base no contrato;

3.4.2. Controle de qualidade e segurança

Antes do início dos serviços o executante deve providenciar:

a) meios que assegurem condições necessárias à realização segura dos serviços de
manutenção;
b) meios que protejam os usuários das edificações de eventuais danos ou prejuízos
decorrentes da execução dos serviços de manutenção;
c) delimitações, informações e sinalização de advertência aos usuários sobre
eventuais riscos.
 38

Durante a realização dos serviços de manutenção, todos os sistemas de segurança

da edificação devem permanecer em funcionamento ou, se necessário, devem ser previstos
sistemas alternativos.
Não é permitida a obstrução, mesmo que temporária ou parcial, das saídas de
emergência. Caso seja necessária, é imprescindível criar rotas ou providências compatíveis
que devem ser implementadas, antes da obstrução.
A execução deve seguir o cronograma físico-financeiro.
Caso os serviços resultem em mudança de características técnicas da edificação, o
memorial descritivo, as especificações, os respectivos projetos e o manual de uso, operação
e manutenção da edificação devem ser adequados.
Durante a realização dos serviços, devem ser implementados controles a fim de
garantir o cumprimento dos requisitos legais, de qualidade, custo e prazo, observadas as
condições contratuais.

3.5. REQUISITOS PARA O CONTROLE DE DOCUMENTAÇÃO

3.5.1. Composição dos documentos

A estrutura de documentação e registro de informações deve ser concebida para

propiciar evidências da gestão do programa da manutenção, custo x benefício na realização
dos serviços de manutenção, redução da incerteza no planejamento, projeto e execução
dos serviços de manutenção e auxílio no programa e no planejamento de serviços futuros.
A documentação do programa de manutenção deve incluir:
a) manual de uso, operação e manutenção das edificações conforme ABNT NBR
14037;
b) manual dos fornecedores dos equipamentos e serviços;
c) programa da manutenção;
d) planejamento da manutenção contendo o previsto e o efetivo, tanto do ponto de
vista cronológico quanto financeiro;
e) contratos firmados;
f) catálogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, procedimentos executivos
dos serviços de manutenção e propostas técnicas;
g) relatório de inspeção;
h) documentos mencionados na ABNT NBR 14037:2011, Anexo A, em que devem
constar a qualificação do responsável e os comprovantes da renovação;
i) registros de serviços de manutenção realizados;
 39

j) ata das reuniões de assuntos afetos à manutenção;

k) documentos de atribuição de responsabilidade de serviços técnicos.

3.5.2. Fluxo da documentação

O condomínio deve dispor de um fluxo, escrito e aprovado, de documentação. Esta

Norma recomenda que sejam seguidas as fases indicadas na Figura 4. As deliberações
referentes à documentação descrita na Figura 4 devem constar na ata do condomínio.

Figura 4: Fluxo de documentação

Fonte: ABNT, 2012

ª Exemplo de registros de contratação: proposta, mapa de cotação, contratos, e-mails, ordens de
serviço
b Exemplo de registros de execução: laudos, ART, termo de garantia, instrução de manutenção.

3.5.3. Registros

Devem ser mantidos registros legíveis e disponíveis para prover evidências da

efetiva implementação do programa de manutenção, do planejamento, das inspeções e da
efetiva realização das manutenções.
Recomenda-se que cada registro contenha:
a) identificação;
 40

b) funções dos responsáveis pela coleta dos dados que compõem o registro;
c) estabelecimento da forma de arquivamento do registro;
d) estabelecimento do período de tempo pelo qual o registro deve ficar armazenado,
assegurando sua integridade.
A organização e a coleta de dados devem ser registradas de forma a indicar os
serviços de manutenção preventiva e corretiva, bem como alterações realizadas.

3.5.4. Arquivos

Toda a documentação dos serviços de manutenção executados deve ser arquivada

como parte integrante do manual de uso, operação e manutenção da edificação, ficando
sob a guarda do responsável legal (proprietário ou síndico).
Toda esta documentação, quando solicitada, deve ser prontamente recuperável e
estar disponível aos proprietários, condôminos, construtor/incorporador e contratado,
quando pertinente.
Quando houver troca do responsável legal (proprietário ou síndico), toda a
documentação deve ser formalmente entregue ao sucessor.

3.5.5. Indicadores gerenciais

É recomendado que o sistema de gestão da manutenção disponha de indicadores

de eficiência com a finalidade de avaliar:
a) a relação entre custo e tempo estimados e efetivamente realizados;
b) a taxa de sucesso das intervenções, medida pela incidência de retrabalho
necessário;
c) a relação ao longo do tempo do custo x benefício gerado pelas manutenções;
d) a preservação do valor da edificação ao longo de sua vida útil.

3.6. INCUMBÊNCIAS OU ENCARGOS

O proprietário de uma edificação, o síndico ou a empresa terceirizada responsável

pela gestão da manutenção deve atender a esta Norma, às normas técnicas aplicáveis e ao
manual de uso, operação e manutenção da edificação.
 41

O proprietário de uma edificação ou o condomínio deve fazer cumprir e prover os

recursos para o programa de manutenção preventiva das áreas comuns.
O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietário do imóvel o manual de
uso, operação e manutenção da edificação que atende à ABNT NBR 14037 (2014).
No caso de propriedade condominial, os condôminos respondem individualmente
pela manutenção das partes autônomas e solidariamente pelo conjunto da edificação, de
forma a atender ao manual de uso, operação e manutenção de sua edificação.
O proprietário ou o síndico pode delegar a gestão da manutenção da edificação à
empresa ou profissional contratado.
A empresa ou o profissional deve responder pela gestão do sistema de manutenção
da edificação, ficando sob sua incumbência:
a) assessorar o proprietário ou o síndico nas decisões que envolvam a manutenção
da edificação, inclusive sugerir a adaptação do sistema de manutenção e planejamento
anual das atividades.
b) providenciar e manter atualizados os documentos e registros da edificação e
fornecer documentos que comprovem a realização dos serviços de manutenção, como
contratos, notas fiscais, garantias, certificados, etc.;
c) implementar e realizar as verificações ou inspeções previstas no programa de
manutenção preventiva;
d) elaborar as previsões orçamentárias;
e) supervisionar a realização dos serviços de acordo com as Normas Brasileiras,
projetos e orientações do manual de uso, operação e manutenção da edificação que atenda
à ABNT NBR 14037 (2014);
f) orçar os serviços de manutenção;
g) assessorar o proprietário ou o síndico na contratação de serviços de terceiros para
a realização da manutenção da edificação;
h) estabelecer e implementar uma gestão do sistema dos serviços de manutenção,
conforme esta Norma;
i) orientar os usuários sobre o uso adequado da edificação em conformidade com o
estabelecido no manual de uso, operação e manutenção da edificação;
j) orientar os usuários para situações emergenciais, em conformidade com o manual
de uso, operação e manutenção da edificação.
 42

4. CONSIDERAÇÕES FINAIS

A ABNT NBR 5674 (2012) mostra-se extremamente útil no processo de

desenvolvimento da cultura de elaboração do plano de manutenção preventivo em
edificações, todos os requisitos analisados apresentam uma lógica sequencial
contemplando de forma assertiva as principais necessidades para a implantação da
manutenção em edificações
O resultado dessa análise descritiva evidencia que os procedimentos fixados
pela ABNT NBR 5674 (2012) contemplam aos responsáveis técnicos, engenheiros,
gestores prediais, arquitetos, e profissionais manutencistas envolvidos no processo
de conservação das edificações, com um verdadeiro mapa ou manual básico
orientativo.
Observa-se ainda que a norma pode ser aceita como referência e deve ser
obrigatória, por se tratar de um instrumento técnico legal que assegura de maneira
responsiva os usuários das edificações contra eventuais omissões no tratamento da
manutenção, que venham a causar danos materiais e pessoais, demonstrando,
portanto, que a gestão da manutenção bem executada não é despesa, é lucro
financeiro sendo recíproco ao usuário quanto à edificação a qualidade dos seus
respectivos bem estar e desempenho.
 43

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ABNT NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de

gestão de manutenção. Rio de Janeiro Julho de 2012.

ABNT NBR 15575-1 – Edificações habitacionais – Desempenho – Requisitos Gerais,

Rio de Janeiro, 2013.

ABNT NBR 15575-2 – Edificações habitacionais – Desempenho – Requisitos para

os sistemas estruturais, Rio de Janeiro, 2013.

ABNT NBR 15575-3 – Edificações habitacionais – Desempenho – Requisitos para

os sistemas de pisos, Rio de Janeiro, 2013.

ABNT NBR 15575-4 – Edificações habitacionais – Desempenho – Requisitos para

os sistemas de vedações verticais internas e externas, Rio de Janeiro, 2013.

ABNT NBR 15575-5 – Edificações habitacionais – Desempenho – Requisitos para

os sistemas de coberturas, Rio de Janeiro, 2013.

ABNT NBR 15575-6 – Edificações habitacionais – Desempenho – Requisitos para

os sistemas hidrossanitários, Rio de Janeiro, 2013.

ABNT NBR 14.037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e

manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos
conteúdos. Rio de Janeiro, 2011.

FERREIRA, FELIPE. Informações obrigatórias do manual de uso, operação e

manutenção de edificações / Felipe Ferreira; orientação de Andrea Murillo Betioli -
Florianópolis, SC, 2019.

MARCELLI, MAURÍCIO. Sinistros na construção civil: causas e soluções para danos

e prejuízos em obras / Maurício Marcelli. ~ São Paulo: Pini, 2007.

NEVES, Daniel R. R., BRANCO, Luiz Antônio M. N. Estratégia de Inspeção Predial.

Belo Horizonte: Construindo, v.1, n.2, p. 12-19, jul./dez. 2009.

POSSAN, Edna; DEMOLINER, Carlos Alberto. DESEMPENHO, DURABILIDADE E

VIDA ÚTIL DAS EDIFICAÇÕES: ABORDAGEM GERAL. Revista Técnico-científica
do Crea-pr, Curitiba, v. 1, n. 1, p.1-14, out. 2013.

VILLANUEVA, MARINA MIRANDA. A importância da manutenção preventiva para o

bom desempenho da edificação / Marina Miranda Villanueva– Rio de Janeiro:
UFRJ / Escola Politécnica, 2015.
 44

XAVIER, J. A. N. E DORIGO, L. C., A importância da gestão da manutenção,

Apostila do Curso de Metodologia Moderna de Manutenção. TECEM, 2010.

XAVIER, J.N. Indicadores de Manutenção. Portal da manutenção, Minas Gerais,

2001.Disponível em: <http://www.manter.com.br>.
ANEXO A – Modelo para a elaboração do programa de manutenção preventiva

Elemento/
Periodicidade Sistema Atividade Responsável
componente

Efetuar limpeza geral das Equipe de manutenção

Esquadrias de alumínio esquadrias e seus local/ Empresa
A cada três

componentes capacitada
mese

Caixas de
Sistemas esgoto, de Equipe de manutenção
s

Efetuar limpeza geral

hidrossanitários gordura e de local
águas servidas
Verificar a integridade
Lajes, vigas e
Estrutural estrutural conforme ABNT Empresa especializada
pilares
NBR 15575
Sistema de Manutenção recomendada Empresa capacitada/
segurança pelo fornecedor Empresa especializada
Verificar sua integridade e
reconstituir o funcionamento
do sistema de lavagem
interna
Gerador de
dos depósitos de água Empresa capacitada
água quente
quente e
limpeza das chaminés
conforme instrução do
fabricante
Sistema de Verificar o funcionamento,
aquecimento limpeza e regulagem, Empresa capacitada
A cada

individual conforme legislação vigente

ano

Equipamentos
industrializados Banheira de Limpar e manter o sistema
hidromassagem/ conforme instruções do Empresa capacitada
spa fornecedor

Sistemas de Inspecionar sua integridade

proteção contra e reconstituir o sistema de
Empresa especializada
descargas medição de resistência
atmosféricas conforme legislação vigente
 45

Desratização e desinsetização Aplicação de produtos

Empresa especializada
(Residencial) químicos

Áreas molhadas
internas e Verificar sua integridade e
externas, reconstituir a proteção
piscinas, mecânica, Equipe de manutenção
Impermeabilização
reservatórios, sinais de infiltração ou falhas local
coberturas, da impermeabilização
jardins, exposta
espelhos d’água
Verificar sua integridade e
reconstituir os rejuntamentos
internos e externos dos
pisos,
Equipe de manutenção
paredes, peitoris, soleiras,
Rejuntamentos e vedações local/ Empresa
ralos, peças sanitárias, capacitada
bordas de
banheiras, chaminés,
grelhas de ventilação, e
outros elementos
Paredes Equipe de manutenção
externas Verificar a integridade e local/ Empresa
/ fachadas e reconstituir, onde necessário especializada
muros
A cada
ano

Revestimentos Piso acabado, Equipe de manutenção

de parede, piso revestimento Verificar a integridade e local/ Empresa
e teto de paredes e reconstituir, onde necessário especializada
tetos
Equipe de manutenção
Deck de Verificar a integridade e
local/ Empresa
madeira reconstituir, onde necessário
especializada
Equipe de manutenção
Quadro de
Instalações local/ Empresa
distribuição de Reapertar todas as conexões
elétricas capacitada/Empresa
circuitos
especializada
Verificar falhas de vedação,
fixação das esquadrias, Equipe de manutenção
guarda corpos, e reconstituir local/ Empresa
sua integridade, onde especializada
necessário
Efetuar limpeza geral das
Esquadrias em geral esquadrias incluindo os
drenos,
reapertar parafusos Equipe de manutenção
aparentes, regular freio e local/ Empresa
lubrificação especializada
Observar a tipologia e a
complexidade das
 46

esquadrias,
os projetos e instruções dos
fornecedores
Vidros e seus sistemas de fixação Verificar a presença de
fissuras, falhas na vedação e
Equipe de manutenção
fixação
local/ Empresa
nos caixilhos e reconstituir
especializada
sua integridade, onde
necessário
Verificar as tubulações de
água potável e servida, para
Equipe de manutenção
detectar obstruções, falhas
Tubulações local/ Empresa
ou entupimentos, e fixação e
Sistemas especializada
reconstituir a sua integridade,
hidrossanitários onde necessário

Metais, Verificar os elementos de

Equipe de manutenção
acessórios e vedação dos metais,
local
registros acessórios e registros

Equipamentos de incêndio Recarregar os extintores Empresa especializada

Inspecionar periodicamente
Sistemas de de acordo com a legislação
Equipamentos proteção contra vigente
Empresa especializada
industrializados descargas Em locais expostos à
atmosféricas corrosão severa, reduzir os
intervalos entre verificações
Verificar a integridade
estrutural dos componentes,
Equipe de manutenção
vedações,
Sistema de cobertura local/ Empresa
fixações, e reconstituir e
especializada
tratar,
onde necessário
Verificar e, se necessário,
pintar, encerar, envernizar ou Equipe de manutenção
dois anos

Esquadrias e elementos de
A cada

executar tratamento local/ Empresa

madeira
recomendado pelo especializada
fornecedor
Verificar e, se necessário,
pintar ou executar tratamento Equipe de manutenção
Esquadrias e elementos de ferro específico local/ Empresa
recomendado pelo especializada
fornecedor
Verificar as conexões, estado Equipe de manutenção
Tomadas,
Instalações dos contatos elétricos e seus local/ Empresa
interruptores e
elétricas componentes, e reconstituir capacitada/Empresa
pontos de luz onde necessário especializada
 47

Efetuar lavagem
Verificar os elementos e, se
necessário, solicitar inspeção Equipe de manutenção
três anos

Atender às prescrições do
A cada

local/ Empresa
Fachada relatório ou laudo de capacitada/Empresa
inspeção especializada

A ABNT NBR 5674 (2012) “Em função da tipologia da edificação, das condições
de uso, da complexidade dos sistemas e equipamentos empregados e das características
dos materiais aplicados, o programa de manutenção pode ser elaborado considerando a
orientação dos fornecedores, de profissionais e de empresas especializadas.
Como exemplo, podem ser citados, entre outros:
— elevadores, escadas e esteiras rolantes, plataformas de transporte de pessoas e
cargas;
— Piscina, quadras poliesportivas, playground, móveis e elementos decorativos;
— Revestimentos especiais (fórmica, pisos elevados, materiais compostos de
alumínio);
— Esquadrias especiais;
— Sistemas especiais elétricos, eletrônicos e automatizados;
— Sistemas de impermeabilização;
— Sistema de prevenção e combate a incêndio.”