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FACULDADE ESTACIO DE SÁ

ANTONIANY SEMIÃO ANANIAS

LUIZA GONÇALVES BRITTO

ANÁLISES DE PATOLOGIAS E MANUTEÇÃO EM UMA EDIFICAÇÃO: ESTUDO

DE CASO

JUIZ DE FORA
2021
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ANTONIANY SEMIÃO ANANIAS

LUIZA GONÇALVES BRITTO

ANÁLISES DE PATOLOGIAS E MANUTEÇÃO EM UMA EDIFICAÇÃO: ESTUDO

DE CASO

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado à

Universidade Estácio de Sá, como requisito final para
obtenção do Diploma de Graduação em Engenharia Civil.

Orientador(a):

Prof. MSc. Lucas Machado Rocha

JUIZ DE FORA
2021
 2

ANTONIANY SEMIÃO ANANIAS

LUIZA GONÇALVES BRITTO

ANÁLISES DE PATOLOGIAS E MANUTEÇÃO EM UMA EDIFICAÇÃO: ESTUDO

DE CASO

Aprovado em ____/____/_____.

BANCA EXAMINADORA

_________________________________________________
Prof(a). Nome do Orientador(a) (Universidade Estácio de Sá)
(Orientador)

__________________________________________________
Nome Completo
Titulação-Instituição

__________________________________________________
Nome Completo
Titulação-Instituição

CONCEITO FINAL: _________________

JUIZ DE FORA
2021
 3

RESUMO

Esse trabalho consiste em abordar os diversos tipos de manutenções presentes na

construção civil e relacionar as manifestações patológicas em uma edificação,
evidenciando a importância de aplicação de um planejamento de execução dessas
manutenções. Com um estudo de caso em um empreendimento multifamiliar, foi
possível identificar as principais manifestações patológicas encontradas, relacionando
as manutenções a essas manifestações e apresentando o impacto físico, social e
financeiro gerado nas fases da edificação. Foi possível correlacionar uma manutenção
corretiva à fase de projeto de um serviço de assentamento cerâmico, baseado na Lei
de Sitter, que se refere a linha cronológica de custos de uma edificação desde o
projeto até o uso.

Palavras-chaves: Patologias, Manutenção em edificações, Engenharia Diagnóstica

 4

ABSTRACT

This work consists of approaching the different types of maintenance present in civil
construction and relating the pathological manifestations in a building, highlighting the
importance of applying a planning for the execution of these maintenances. With a
case study in a multifamily enterprise, it was possible to identify the main pathological
manifestations found, relating maintenance to these manifestations and presenting the
physical, social and financial impact generated in the construction phases. It was
possible to correlate corrective maintenance to the design phase of a ceramic laying
service, based on Sitter's Law, which refers to the timeline of a building's costs from
design to use.

Keywords: Pathologies, Building maintenance, Diagnostic Engineering

 5

LISTA DE FIGURAS

Figura 1 Evolução dos custos de manutenção (Lei de Sitter) ......................13

Figura 2 Esqueleto Humano .........................................................................16
Figura 3 Modelo Estrutural de edificação elaborado no software TQS ........16
Figura 4 Sistema muscular Humano ............................................................17
Figura 5 Alvenaria de vedação de uma edificação .......................................17
Figura 6 Sistema circulatório humano ..........................................................18
Figura 7 Camadas da pele humana. ............................................................18
Figura 8 Composição do revestimento cerâmico .........................................19
Figura 9 Origem dos problemas patológicos com relação as etapas de
produção e uso das obras civis. .....................................................21
Figura 10 Tipos de recalque de fundação ......................................................22
Figura 11 Tipos de fissuras em concreto armado ..........................................23
Figura 12 Corrosão de armaduras .................................................................23
Figura 13 Fissuras em alvenaria ....................................................................24
Figura 14 Camadas de aplicação de revestimento cerâmico .........................25
Figura 15 Fissuras mapeadas em revestimento argamassado. .....................25
Figura 16 Infiltrações internas e externas por fissura mapeada e eflorescências
no revestimento argamassado. ......................................................26
Figura 17 Vazamento em Tubulação .............................................................28
Figura 18 Vazamento de esgoto ....................................................................28
Figura 19 Entupimento de Calha ....................................................................29
Figura 20 Gráfico de Itens de patologia em uma amostra ..............................33
Figura 21 Gráfico de Itens de Manifestações Patológicas em um Residencial
Multifamiliar ....................................................................................35
Figura 22 Gráfico de quantidade dos itens Cerâmica/Granito/Pastilha ..........36
Figura 23 Registros de desplacamento cerâmico de pisos nos Halls. ...........37
Figura 24 Imagem autoral: Peça sem dupla colagem e esmagamento dos
cordões. .........................................................................................39
Figura 25 Manual de Garantias CEF ..............................................................41
 6

LISTA DE TABELAS

Tabela 1 Cerâmicas utilizadas no Residencial multifamiliar. .........................38

Tabela 2 Tabela de reparo, itens de revestimento cerâmico. .......................42
Tabela 3 Referencial de uso da argamassa utilizada....................................42
Tabela 4 Diferença de custo de orçamento e manutenção corretiva. ...........43
 7

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO ...................................................................................... 8
1.1 Justificativa .......................................................................................... 8
1.2 Objetivo ................................................................................................ 9
1.2.1 Objetivos específicos............................................................................9
2 METODOLOGIA.................................................................................. 10

3 REFERENCIAL TEÓRICO .................................................................. 11

3.1 Manuteções ........................................................................................ 11
3.2 Manutenção corretiva ........................................................................ 12
3.3 Manutenção preventiva ..................................................................... 12
3.4 Manutenção preditiva ........................................................................ 12
3.5 Relação de custo x manutenção ...................................................... 13

4 PATOLOGIA NA CONSTRUÇÃO CIVIL ............................................ 14

5 MANIFESTAÇÕES PATOLOGICAS ENCONTRADAS EM UMA

EDIFICAÇÃO ...................................................................................... 20

6 PATOLOGIAS EM REVESTIMENTO CERAMICO ............................. 31

7 ESTUDO DE CASO ............................................................................ 33

7.1 Patologias em residencial multifamiliar .......................................... 33
7.2 Desplacamento ceramico ................................................................. 36
7.3 Relação custo projeto x manutenção corretiva .............................. 40

8 CONCLUSÃO.................................................................................... 444

REFERÊNCIAS BIBLIOGRAFICAS ................................................................ 45

 8

1 INTRODUÇÃO

As patologias são anomalias relacionadas às deteriorações dos sistemas de

uma edificação. A engenharia legal e diagnóstica é o ramo que estuda as patologias
seus sintomas, mecanismos, causas e consequências das deficiências dessas
edificações.
O significado de Manutenção segundo (Bueno 1971) é o ato de manter,
gerenciar e administrar. É mais lembrado por definir o conjunto daquilo que é
necessário para manter e/ou conservar alguma coisa, isto é, aquilo que se utiliza para
garantir o bom e correto funcionamento de algo.
Na construção civil, a implementação das manutenções preventivas, preditivas
e corretivas em uma edificação tem por objetivo o funcionamento adequado dos
sistemas da estrutura, quando as fases de manutenções não são observadas podem
gerar transtornos, trazendo grandes impactos físicos, financeiro e social.

1.1 Justificativa

A escolha do tema abordado deu-se em função da experiência prática

observada nos processos da construção civil, ocorrida nas edificações, onde se pode
observar a falta de manutenção preventiva e preditiva nos processos construtivos.
Observa-se nesse setor o desconhecimento dos benefícios que a correção de
erros que há na fase de inicial do processo construtivo, fase de projeto. Isto ocorre
também na fase de execução, e a falta de conhecimento da aplicação desses
processos de manutenção é agravada na fase de uso da edificação.
Segundo Tito et al. (2015, p. 19):

O memorável livro de Alvaro Carmona Filho, Paulo Helene e Roberto José

Falcão Bauer, editado pelo Sinduscon/SP, em 1991 já apontava que: A fase
de projeto é responsável por aproximadamente metade dos defeitos na
construção. Como disse Hillemeier:” São produzidas mais falhas nos
escritórios que nas obras”

Na fase de entrega e uso da edificação costuma-se apresentar falhas e

imperfeições geradas nessas fases de planejamento, projeto e execução.
 9

Além das ações externas com tempo de uso, às degradações nas quais uma
construção está exposta como reações químicas, variação de temperatura, erosão,
vibrações e corrosão.
As patologias podem se manifestar nos sistemas da edificação tais como
trincas, fissuras, infiltrações, deslocamento de revestimentos, danos por umidade
excessiva na estrutura, e reações como carbonatação.
As ferramentas de Qualidade total ainda são pouco usadas nos processos
construtivos,
Segundo Tito et al. (2015, p. 17): “Qualidade total é a ação proativa do
conhecimento da verdade do fato para eliminação de anomalias, melhoria da
produtividade e implantação de novidades no produto.”
Que é o objeto desse trabalho de conclusão de curso para análise de físico,
financeira de um estudo de caso de uma edificação, suas anomalias e manutenções.

1.2 Objetivo

Temos o objetivo nesse trabalho aplicado verificar as patologias encontradas

em uma edificação através de estudo de caso, realizar o mapeamento dos principais
itens encontrados, e a aplicação das manutenções referentes às patologias.
Estudar o impacto físico, social e financeiro gerado nas fases de manutenções.

1.2.1 Objetvos especificos

▪ Abordagem dos tipos de manutenção numa edificação

▪ As patologias encontradas em uma edificação
▪ Estudo do impacto físico e financeiro das manutenções.
 10

2 METODOLOGIA

A metodologia utilizada pode ser considerada um estudo de caso em uma

pesquisa exploratória, pois a mesma busca constatar os impactos gerados pelas
manutenções realizadas em um edifício.
Os dados que embasaram o projeto de pesquisa apresentado foram extraídos
da prática vivenciada em uma construtora de empreendimentos de baixa renda do
programa Minha Casa Minha Vida, um estudo de caso realizado sobre manutenção
corretiva, e a principal manifestação patológica encontrada no período de 24 meses,
aplicado à referência da Lei de evolução dos custos entre as fases em uma edificação
desde o projeto ao uso (Lei de Sitter), juntamente à artigos publicados em sites e
revistas, como também em livros que abordam o referido tema.
 11

3 REFERENCIAL TEÓRICO

3.1 Manuteções

De acordo com a NBR 5674/99 (Norma de manutenção para edificações), a

manutenção predial é “o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou
recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de
atender as necessidades e segurança de seus usuários”
Para NBR 5462/1994 (Norma de Confiabilidade e manutenibilidade) a
manutenção é a “Combinação de todas as ações técnicas e administrativas, incluindo
as de supervisão, destinadas a manter ou recolocar um item em um estado no qual
possa desempenhar uma função requerida.”
E para encerrar as definições, Gomide et al. (2006), estabelece que a
manutenção predial pode ser definida, em linhas gerais, como “o conjunto de
atividades e recursos que garanta o melhor desempenho da edificação para atender
às necessidades dos usuários, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo
possível”.
Não há estatísticas especificas sobre a importância das manutenções nos
edifícios: na economia, não existem índices sobre as atividades de manutenção, mas
sobre uma visão geral da indústria da construção civil. Bonin (1988) estima que as
manutenções de habitações podem atingir cerca de 2,6% do PIB brasileiro.
Portanto, a manutenção é a ferramenta para manter as condições de uso dos
sistemas das edificações, e em função da estratégia de manutenção empregada, a
vida útil é prolongada ou restabelecidas. São algumas estratégias a serem utilizadas:
manutenção corretiva, quando gerencia as atividades de manutenção apenas como
uma resposta a problemas observados no edifício construído manutenções preditivas
e preventivas, que usam ação programada e preventiva de futuras patologias. A
prática de manutenção ainda não é muito difundida no Brasil, ou seja, quando se trata
de imóveis, poucos são os usuários que realizam a manutenção preventiva
adequadamente, quanto o fazem para outros bens, como automóveis ou
equipamentos eletrônicos.
 12

3.2 Manutenção corretiva

Segundo Kardec e Nascif (2009), a manutenção corretiva não-planejada tem

como objetivo corrigir a falha de maneira inesperada e aleatória. Esta falha acontece
após a ocorrências de fatos como citados anteriormente, que contam com ausência
de manutenções planejadas e acompanhadas. A correção atua em um fato já ocorrido,
não há tempo para preparação do serviço. Desta forma, é esperado um alto custo,
pois a quebra inesperada acarreta, perdas de qualidade, custos indiretos de
manutenção, e ainda pode ter consequências inesperadas, pois a extensão dos danos
pode ser bem maior.
Costuma acontecer com mais recorrência nas edificações. Elas podem
acontecer por motivos como, desgaste no uso do sistema, mau uso ou ausência de
manutenção periódica.

3.3 Manutenção preventiva

Destacam Kardec e Nascif (2009) a manutenção preventiva tem como

característica manter o desempenho e bom funcionamento dos sistemas da
edificação.
Como o nome sugere a manutenção pode prevenir a ocorrência de falhas e
colapsos dos itens que sofreram desgaste de tempo e uso.
Podem ser criados planos para o cumprimento dessas manutenções, nas quais
prevalecem os fatores segurança e custo.
Por Xenos (1998), muitas vezes é negligenciado pelas empresas o
cumprimento dos itens de manutenção preventiva, e o tempo que seria gasto com a
preventiva, acaba sendo gasto para trabalhar em falhas que surgem no dia a dia. Isso
se dá porque sem uma boa manutenção preventiva, as falhas tendem a aumentar.

3.4 Manutenção preditiva

A manutenção preditiva também previne as falhas de um sistema, onde

segundo Kardec e Nascif (2009) é possível o acompanhamento da progressão das
 13

falhas com monitoramento regular, para conseguir definir as causas possíveis, assim
permitindo uma ação prévia, evitando a paralisia do sistema.

3.5 Relação de custo x manutenção

Nas edificações é necessário que ocorram vistorias periódicas e o

planejamento com deslocamento de serviços e mão de obra para realização das
devidas manutenções. Portanto, planejando estrategicamente os sistemas, são
evitados retrabalhos e custos extras.
O grande desafio para a implantação de um sistema de manutenções é
identificar as melhores estruturas capazes de atender as necessidades do produto, já
que o produto destacado é um imóvel.
Gomide (2005) destaca a Lei de Sitter (Figura 1) criada em 1984, que se
relaciona a uma lei de evolução de custos em progressão geométrica de razão 5, onde
a correção realizada na fase de projeto é 1 para 125 na fase de manutenção corretiva,
25 para fase de manutenção preventiva.

Figura 1 ― Evolução dos custos de manutenção (Lei de Sitter)

Fonte: Gomide (2005)
 14

4 PATOLOGIA NA CONSTRUÇÃO CIVIL

A palavra patologia é de origem grega (páthos, doença, lógos, estudo), e, de

acordo com os dicionários, é a ciência que estuda a origem, os sintomas e a natureza
das doenças (NAZÁRIO E ZANCAN, 2011). Segundo (Sena 2020) construção civil
pode-se atribuir patologia aos estudos dos danos ocorridos em edificações. A
patologia se resume ao estudo da identificação das causas e dos efeitos dos
problemas encontrados em uma edificação, elaborando seu diagnóstico e correção.
Um diagnóstico adequado de uma manifestação patológica deverá indicar em que
etapa do processo construtivo teve origem o fenômeno que desencadeou o problema,
podendo constar as possíveis correções para os problemas assim como medidas de
profilaxia que servem tanto para evitar o seu aparecimento quanto a sua propagação.
O termo “patologia” utilizado nas ciências biológicas, ganha uma conotação
idônea na construção civil, onde as edificações são comparadas a uma estrutura de
corpo humano (SENA, 2020). A engenharia se inspira na medicina para definição das
causas dos problemas encontrados em uma edificação, estabelece uma analogia das
estruturas de uma edificação à de um corpo humano, que estuda as alterações
estruturais e funcionais das células, dos tecidos e dos órgãos que estão ou podem
estar sujeitos a doenças modificadoras do sistema.
Para França et al. (2011), não é difícil estabelecer uma analogia entre os
elementos estruturais de um edifício e o esqueleto humano, uma vez que a função de
ambos seria prover sustentação. Assim como os termos utilizados na medicina, como
profilaxia, diagnostico, prognóstico, terapia e anamnese são utilizados para
identificação, causa e tratativa de patologias encontradas em edificações.
Para entendimento dos termos utilizados, segundo França et al (2011):
• Profilaxia das edificações (do grego prophýlaxis, “cautela”): é a aplicação
de meios tendentes a evitar as doenças ou a sua propagação. Em sua
adaptação para a engenharia significa a aplicação de meios para evitar
as “doenças” (anomalias ou problemas) do edifício, bem como suas
propagações;
• Diagnóstico (do grego diagnosticu, dia = através de, durante, por meio
de + gnosticu = alusivo ao conhecimento de): conhecimento (efetivo ou
em confirmação) sobre algo, ao momento do seu exame; ou a descrição
 15

minuciosa de algo, feita pelo examinador, classificador ou pesquisador.

Em compreensão o termo na engenharia teria a função de identificar e
descrever o mecanismo, as origens e as causas efetivamente
responsáveis pelo problema patológico;
• Prognóstico (do latim prognosticu – pro = “antecipado, anterior, prévio”
+ gnosticu = “alusivo ao conhecimento de”): juízo médico, baseado no
diagnóstico e nas possibilidades terapêuticas, acerca da duração e
evolução de uma doença; ou predição, agouro, presságio, profecia,
relativos a qualquer assunto. Ou seja, estimativa da evolução do
problema ao longo do tempo
• Terapia (do grego– servir a deus): significa o tratamento para uma
determinada doença pela medicina tradicional, ou por meio de terapia
alternativa. Também há recomendação de medidas necessárias, sejam
elas imediatas ou não;
• Anamnese (do grego ana, “trazer de novo” e mnesis, “memória”): é uma
entrevista realizada pelo profissional de saúde ao seu paciente, que tem
a intenção de ser um ponto inicial no diagnóstico de uma doença. Em
outras palavras, é uma entrevista que busca relembrar todos os fatos
que se relacionam com a doença e à pessoa doente.

As edificações são realizadas à nossa imagem e semelhança. Nosso esqueleto

(figura 2) corresponderiam as estruturas de uma edificação conforme imagem da
figura 3, parte de sustentação dos demais sistemas.
 16

Figura 2 ― Esqueleto Humano

Fonte: Sena (2020)

Figura 3 ― Modelo Estrutural de edificação elaborado no software TQS

Fonte: Sena (2020)

A musculatura (vide Figura 4), se assemelha à alvenaria, representada na

Figura 5, que tem a função de preenchimento e a colaboração da sustentação.
 17

Figura 4 ― Sistema muscular Humano

Fonte: Sena (2020)

Figura 5 ― Alvenaria de vedação de uma edificação

Fonte: Sena (2020)

As instalações elétricas e hidráulicas são responsáveis pela distribuição de

fluidos e estímulos para o funcionamento do nosso sistema circulatório (figura 6),
assim também em uma edificação o sistema hidráulico irriga todo sistema, e o sistema
elétrico recebem pulsos como nosso sistema nervoso.
 18

Figura 6 ― Sistema circulatório humano

Fonte: Sena (2020)

A pele é como os revestimentos que compõem a edificação, o acabamento

final, abaixo na figura 7, podemos observar a semelhanças das camadas da nossa
pele aos revestimentos aplicados na execução do revestimento como representado
na figura 8.

Figura 7 ― Camadas da pele humana.

Fonte: Freepik (2021)
 19

Figura 8 ― Composição do revestimento cerâmico

Fonte: Constru fácil RJ (2020)

O ser humano em seu corpo, adoece por fatores internos (endógenos) e

externos (exógenos).
Segundo Sena et al. (2020, p. 23)

Não obstante, cabe enfatizar uma ressalva sobre distinção entre os termos
patologia e manifestação patológica, tendo em vista uma confusão recorrente
no uso dos mesmos. A patologia das edificações é o ramo da engenharia
(ciência) responsável pelo estudo das causas e mecanismos de anomalias e
problemas nas estruturas, enquanto a manifestação patológica é a própria
expressão desses problemas encontrados nas edificações.

Nas edificações também acontecem as manifestações patológicas com os

fatores endógenos e exógenos, que ocorrem das deficiências de projeto ou execução,
por utilização ou deterioração natural, pelo fim de sua vida útil.
 20

5 MANIFESTAÇÕES PATOLOGICAS ENCONTRADAS EM UMA EDIFICAÇÃO

Sendo o termo utilizado para sintomas que indica uma degradação de algum
sistema construtivo, as manifestações patológicas indicam as “doenças” da edificação
que poderão estar acontecendo por causas múltiplas.
O ramo da patologia das edificações é a ciência que estuda as causas das
degradações do sistema construtivo, que aparece para minimizar os colapsos às
estruturas, e aumentar o tempo de resistência às ações do tempo e de uso dos
sistemas.
Souza e Ripper (1998) classificam o processo dos estudos das patologias de
uma edificação. Tratam as manifestações patológicas como simples e complexas. As
manifestações patológicas simples, como os vícios aparentes, são de fácil
constatação, diagnostico e prognostico, assim como a terapia para tratativa. Como
trincas nas estruturas, ou problemas com revestimentos. Já as complexas, é
necessário uma investigação e conhecimento dos sistemas para constatação, como
os vícios ocultos, que demandarão estudo de projetos executivos e história de
manutenção da edificação. Segundo Helene (1992) existem três aspectos para o
direcionamento, dos sintomas das manifestações patológicas, são elas: mecanismo,
origem e causa. No mecanismo, aparece o conhecimento de reconhecer como
normalmente é realizado aquele sistema, o que ajuda a identificar melhor reparo a ser
realizado.
Para Helene et al. (1992, p. 22)

Uma elevada percentagem das manifestações patológicas tem origem nas

etapas de planejamento e projeto [...]. As falhas de planejamento ou projeto
são, em geral, mais graves que as falhas de qualidade dos materiais ou de
má execução. É sempre preferível investir mais tempo no detalhamento e
estudo da estrutura, que, por falta de previsão, tomar decisões apressadas
ou adaptadas durante à execução.

A origem vem a identificar em qual das etapas conforme figura 9, ocorreu a

falha, gerando a manifestação patológica e, portanto, a manutenção corretiva. Na
análise da origem, são considerados a falha de projeto, execução, prevenção e,
finalmente, a correção dela.
 21

Figura 9 ― Origem dos problemas patológicos com relação as etapas de produção e

uso das obras civis.
Fonte: Helene (1992)

A causa da origem dos problemas patológicos acontecem pelos agentes que

podem contribuir para o surgimento das manifestações, como incompatibilidade entre
materiais, e variação térmica.
A NBR 15575:2013, Norma de Desempenho, visa assegurar os critérios
mínimos de segurança e qualidade de uma edificação, podem evitadas as
manifestações patológicas quando a norma aborda a responsabilidade de
manutenção dos sistemas, dos construtores, assim como os usuários.
Além das normas que regem os projetos construtivos, os projetos precisam de
uma vida mínima útil dos sistemas, como por exemplo, mínimo 50 anos para as
estruturas da edificação. As manifestações patológicas encontradas em estruturas,
são um resultado de mau dimensionamento das cargas da estrutura, ação do tempo,
sem a utilização de manutenção preventiva e preditiva, e ações da natureza não
previstas em cálculo.
Helene et al. (1992, p. 22)

Desde o início do emprego do concreto armado, criado na França em 1849

por Monier, as edificações, obras de arte, rodovias, cais e demais
construções civis em concreto armado e protendido tem resistido às mais
variadas sobrecargas e ações do meio ambiente.
Embora o concreto possa ser considerado um material praticamente eterno –
desde que receba manutenção sistemática e programada – há construções
que apresentam manifestações patológicas em intensidade e incidência
significativas, acarretando elevados custos para sua correção. Sempre há
comprometimento dos aspectos estéticos e, na maioria das vezes, redução
da capacidade resistente, podendo chegar, em certas situações, ao colapso
parcial ou total da estrutura.
 22

Os sintomas quando está ocorrendo alguma manifestação na estrutura,

usualmente é aparente, como as fissuras e a segregação do concreto.
Ocorrem nas fundações, vigas, pilares e lajes. Nas fundações podem ocorrer
recalques, por dimensionamento inadequado, sobrecarga na estrutura, e
adensamento do terreno onde não resistam os esforços, que podem ocorrem
deslocamentos lineares de toda a estrutura, com uma sobrecarga em algum ponto da
fundação, ou até mesmo a ruptura de algum elemento estrutural causando, também
uma ruptura dos esforços, como observado na figura 10.

Figura 10 ― Tipos de recalque de fundação

Fonte: Furlanetto (2021)

No geral os restantes dos elementos estruturais, vigas, pilares e laje, podem

sofrer fissuras, segregação do concreto, corrosão das armaduras, lixiviação dos
compostos hidratados e deformação estrutural.
As fissuras, além de se formarem por sobrecarga na estrutura, podem ocorrer
também por retrações no concreto. No caso de uma sobrecarga, podem ocorrer
esforços de tração com insuficiência da armadura para combater esses esforços,
cargas concentradas que concentrem tensões ou ainda ocorrer a perda da aderência
das armaduras, demonstradas em uma peça de concreto na figura 11.
 23

Figura 11 ― Tipos de fissuras em concreto armado

Fonte: PMKB (2015)

Um fator que contribui para as manifestações patológicas em estruturas é a

segregação do concreto, que segundo Sena (2020) é ocasionado por uma
descontinuidade na concretagem, causados por lançamento e adensamento
inadequados, o que gera uma porosidade no concreto trazendo vazios que expõe a
peça a agentes externos, como água, oxigênio e gás carbônico. Esses compostos
formam a carbonatação, trazendo uma aceleração na degradação do concreto e a
corrosão da armadura (Figura 12), que pode com essa carbonatação, perder ou
ganhar seção nas armaduras, que de toda forma reorganiza os esforços calculados
na peça trazendo instabilidade a mesma.

Figura 12 ― Corrosão de armaduras

Fonte: Helene (1992)

É constatada a manifestação de corrosão de armaduras quando, aparecem

machas da superfície do concreto, marrons, avermelhadas e esverdeadas, quando as
mesmas já não estão expostas, com ausência de cobrimento de concreto.
A alvenaria, tem como função a vedação do sistema construtivo, composta por
blocos cerâmicos ou de concreto, e massa ligante. Podem ser constituídas de blocos
 24

estruturais, que possuem resistência aos esforços aplicados na estrutura, ou blocos

de vedação sem utilização estrutural.
De acordo com Sena (2020) as fissuras são as mais frequentes anomalias
encontradas nas vedações.
Podem acontecer, quando durante a execução a massa utilizada para
assentamento não preenchendo os vazios entre blocos, deixando livres esforços, que
rompem as argamassas de revestimento, causando as fissuras, trincas e rachaduras.
Como as alvenarias ficam expostas a intempéries climáticos, podem sofrer
dilatações térmicas. Assim, são acarretadas fissuras decorrentes dessa
movimentação por variação das temperaturas, e umidades, tal como visto na
Figura 13.

Figura 13 ― Fissuras em alvenaria

Fonte: Sena (2020)

Essas juntas de dilatação podem aparecer também, na diferença entre

materiais, como divisão de lajes, pilares e paredes, elemento estrutural de baixa
movimentação como concreto armado e os blocos.
Os revestimentos argamassados e cerâmicos, compõe a estética da edificação,
e tem como função durabilidade e proteção.
Sena et al. (2020, p. 147)

Os revestimentos são constituídos por diferentes materiais e componentes,

que quando ligados entre si e sob a ocorrência de deformações originam
tensões em todo o conjunto. As tensões por sua vez, são fortemente
dependentes das características e propriedades de cada material constituinte
do sistema.
 25

Os revestimentos argamassados e cerâmicos, são executados da mesma

forma, após a aplicação de chapisco e reboco nas paredes, são aplicados a finalização
em que o revestimento argamassado deverá haver uma pintura selante, e o cerâmico,
aplicação das peças cerâmicas como processo demonstrado na figura 14, com
argamassa colante.

Figura 14 ― Camadas de aplicação de revestimento cerâmico

Fonte: Antunes (2020)

Observamos na figura 15, que nos revestimentos argamassados podem ocorrer

manifestações patológicas como consequência de retração da argamassa, na
secagem, por ausência de água no traço, excesso de granulados miúdos ou de
desempeno. Ocorrem então as fissuras mapeadas.
 26

Figura 15 ― Fissuras mapeadas em revestimento argamassado.

Fonte: Os Autores (2021)

Com ação de agentes externos, como água, oxigeno e gás carbônico, podem
acontecer reações nos compostos de cimento, chamado de eflorescências.
Sena et al. (2020, p. 160):

Nos revestimentos as eflorescências acontecem geralmente devido a uma

dissolução do hidróxido de cálcio (Ca(OH2)), que é solúvel em água e
cristaliza na superfície posteriormente. Ao aparecer na superfície, indicam a
possibilidade de uma fonte de umidade nas camadas anteriores ao
revestimento argamassado.

Assim como as eflorescências, as fissuras mapeadas, também são causas de

infiltrações nas edificações, através das mesmas é possível identificar os pontos
focais, de infiltrações internas e externas. Observadas em campo, conforme imagens
registradas na figura 16.
 27

Figura 16 ― Infiltrações internas e externas por fissura mapeada e eflorescências no

revestimento argamassado.
Fonte: Os Autores (2021)

Um sistema elétrico predial é o conjunto de uma série de dispositivos

interligados entre si que permitem que o ramal de ligação (poste público que se
conecta com a rede pública de baixa tensão) se conecte com o ramal de entrada
(poste particular que conduz a energia do poste público ao medidor) (BERTONCEL,
2008). Como os outros sistemas, as instalações elétricas estão sujeitas a falhas e
patologias. De acordo com a norma NBR 5410/04 que fala sobre as instalações
elétricas de baixa tensão, as principais manifestações patológicas neste sistema são:
a) Aquecimento de componentes (cabos, chaves, disjuntores, fusíveis, etc.);
b) Condutores com isolação deteriorada (ressecada, cor alterada);
c) Ruídos anormais nas instalações;
d) Quadros e caixas elétricas inadequadas/danificadas;
e) Centro de medição inadequado (materiais armazenados, deterioração de
quadros de madeira, caixa de entrada de energia com lacre violado, etc.);
f) Quadros de luz obstruídos/trancados;
g) Ausência de sinalização e identificação de circuitos em quadros de luz;
h) Quadros de luz com instalações inadequadas;
i) Ausência de proteção de barramento em quadros de luz;
 28

A norma NBR 5410/04 , orienta que devem ser adotados princípios mínimos
para proteção contra choques e bom funcionamento do sistema para garantir a
segurança de pessoas e animas ,são eles :Proteção contra choques elétricos;
proteção contra efeitos térmicos; proteção contra sobrecorrentes; proteção contra
sobretensões; serviços de segurança; desligamento de emergência; seccionamento;
independência da instalação elétrica; acessibilidade dos componentes; prevenção de
feitos danosos ou indesejados ; verificação da instalação e qualificação profissional,
confiando somente à pessoas qualificadas a execução dos trabalhos que a norma
rege.
Segundo Oliveira (2013) “A maior queixa de patologias em sistemas hidráulicos
pós ocupação, tem sido os sistemas hidráulicos prediais (SHP). Compõe o sistema
SHP: Sistema Predial de água fria e Sistema predial de esgoto sanitário. Verifica-se
que a maioria dos problemas ligados ao SHP, estão relacionados ás falhas de projeto,
falhas na execução, e uso dos materiais (inadequados e de baixa qualidade)”.
A norma a ser empregada no uso da Instalações Hidrossanitários é a ABNT
NBR5626 e a ABNT NBR8160, e sua correta empregabilidade, garante desempenho
nas redes, segurança sanitária e potabilidade de água, quando aplicável.
O ponto em que se deve ter a maior preocupação é fase do projeto e o
acompanhamento para a compatibilização de projetos, visto que esta prática evita
algumas falhas na execução. Além disso, o proprietário deve ser orientado quanto a
necessidade de manutenções.
É importante lembrar, que os sistemas hidráulicos prediais quando apresenta
vícios, interfere em várias outras etapas da construção, como: impermeabilizações,
revestimentos, acabamentos e pinturas, além de trazer transtornos como vazamentos
e mau cheiro.
Segundo Bascarriol (2013), as principais Patologias encontradas no SHP são:

▪ Água fria: mau funcionamento de válvulas fluxíveis como na figura 17

(válvula de descarga); vazamentos em tubulações; vazamento de peças
que extravasam de reservatórios (Caixas de descarga); e mau
funcionamento do sistema de recalque
 29

Figura 17 ― Vazamento em Tubulação

Fonte: AECWEB (2020)

▪ Esgotos sanitários: vazamento na junta ralo-piso, vazamento de tubulações;

mau funcionamento das bacias sanitárias; mau cheiro; e entupimento de
tubulações, como demostrado na figura 18 abaixo.

Figura 18 ― Vazamento de esgoto

Fonte: Marcela Redu- Online diário de Canguçu (2019)

▪ Águas pluviais: transbordamento de calhas , entupimento de calha (figura

19) e vazamento na tubulação.

Figura 18 ― Entupimento de Calha

Fonte: Foto Prefeitura de Araras- Clikar (2019)
 30

Tais patologias, podem ser evitas com facilidade quando em fase de projeto,
como a contratação de um bom profissional credenciado para realização do mesmo,
contratação de mão de obra qualificada para execução dos sistemas, uso de materiais
de boa qualidade e observando as orientações do fabricante e emprego da ABNT
NBR ABNT 8160 -Sistemas prediais de esgoto sanitário- e a ABNT NBR 5626 NB 92
Instalação Predial de Água Fria Projeto e execução , para o equilíbrio funcional dos
sistemas.
 31

6 PATOLOGIAS EM REVESTIMENTO CERAMICO

A patologia hoje mais destacada em revestimento cerâmico é o deslocamento

das peças. Atualmente, segundo a Sinduscon-SP (2016) em pesquisa de campo
20,7% das construtoras estudadas apresentaram a patologia. Em 81,4% dos casos
ocorreram em até dois anos da aplicação da cerâmica.
São compostos de material mineral, argila plastificante, agregada a
componentes como filito e calcários que compõem a massa, que são submetidos a
uma alta temperatura, trazendo forma as placas cerâmicas.
Para assentamento, é utilizada a argamassa colante, que possuem compostos
naturais de areia, e cimento adicionado a aditivos químicos.
As argamassas podem ser classificadas em ACI, AC II e ACIII, e também as de
tipo E.A argamassa do tipo ACIII, possui uma quantidade maior de componentes
químicos, trazendo como característica colante a aderência química, quanto a ACII e
ACI, possuem menor quantidade desse componente, apresentando aderência
mecânica.
Segundo o instituto de arquitetura e urbanismo da USP(2000) , as argamassas
têm adesão química e mecânica, no entanto, para cada um dos produtos, prevalece
um dos mecanismos. Em argamassas à base de cimento, predomina a adesão
mecânica, e a base de resina a adesão química, através de ligações químicas.
Essa informação é importante para a escolha da argamassa de acordo com a
composição da cerâmica a ser aplicada.
De acordo com a NBR 13753:1996, norma de procedimento de aplicação de
piso cerâmico, no assentamento deve ocorrer uma cura da base de aplicação, sendo
28 dias no caso de concretagem e 14 dias de contrapiso. As juntas de dilatação devem
ser realizadas, em todas as camadas desde a estrutura até a cerâmica, e na aplicação
da argamassa deverá ser respeitado o tempo de início de pega do cimento de no
máximo duas horas e meia, para o assentamento.
Nas normas 13753:1996 e 13754:2016 encontram-se os procedimentos para
aplicação dos revestimentos, com a necessidade de dupla colagem nas peças acima
de 900cm², aplicação correta com a desempenadeira indicada em cada tamanho de
peça, aplicação uniforme das camadas de argamassa colante de 3mm a 4mm, com a
formação dos cordões com a desempenadeira, no assentamento é importante o
esmagamento dos cordões para aderência das partes.
 32

As causas da soltura das peças cerâmicas, podem ser diversas, ocorrem na

aplicação dos materiais, como utilização de argamassa colante incompatível com o
tamanho e tipo da peça cerâmica aplicada, sendo necessária avaliação do
desempenho da argamassa em caráter mecânico e químico, assim como a
preparação do local de aplicação. Deverá ser utilizadas argamassas com qualidade
certificada, seguindo as normas regulamentadoras como NRB 13281:2005
(Argamassa para assentamento e revestimento de paredes e tetos – Requisitos). A
produção do traço da argamassa de acordo com as instruções do fabricante e a
conferência da utilização de desmoldantes na fabricação das peças cerâmicas que
podem contribuir na aderência.
De acordo com a NBR 13753:1996, as juntas de dilatação e movimentação
devem ser respeitadas e são necessárias para evitar a soltura durante movimentação
estrutural ou térmica.
Na fase de execução do serviço da aplicação da cerâmica, a qualificação da
mão de obra é importante para realização do serviço adequado de acordo com as
normas indicadoras para assentamento, como aplicação da argamassa nas peças
com a ferramenta assertiva para o tipo de cerâmica aplicada, assim como a utilização
do traço realizado de argamassa em tempo hábil de pega, e limpeza das camadas.
Também durante a aplicação das peças a certificação que a execução está sendo
feita de maneira correta, com o esmagamento dos cordões de assentamento
conforme item 5.6.5 da Norma 13753:1996 de assentamento. A assertividade no
momento do assentamento das peças, evitam o desplacamento, que também é uma
causa da manifestação patológica no caso de má execução.
 33

7 ESTUDO DE CASO

No estudo a seguir, foram utilizados os dados de uma construtora da região de

Juiz de Fora especificamente relacionados à construção de um residencial
multifamiliar com uma quantidade expressiva de unidades autônomas. O
empreendimento conta com 960 unidades com área construída em média de 45m²
por unidade, divididos em 8 torres. A estrutura é composta de alvenaria estrutural,
com revestimentos em gesso, cerâmica, e piso em madeira laminada.
Atualmente o empreendimento se encontra no seu terceiro ano de uso, e após
realizar os levantamentos das manifestações patológicas encontradas nas
edificações, utilizaremos a manutenção corretiva baseada no manual de garantia da
Caixa Econômica Federal para as análises.
O objeto final através desse estudo é utilizar a manifestação patológica mais
recorrente durante a vida do empreendimento, para verificar o custo de orçamento,
comparado ao custo de manutenção corretiva dado pela construtora, para analisar a
veracidade da Lei de Sitter, identificando-se os pontos que poderiam ser modificados
em projeto, a fim de evitar as manifestações patológicas.

7.1 Patologias em residencial multifamiliar

Atualmente, o cenário de atendimento das manutenções corretivas da

construtora estudada, traz múltiplos itens de manutenção em seus empreendimentos,
um total de 24 empreendimentos em garantia, trazem um cenário de uma média de
atendimento de 300 chamados de assistência técnica mensais, em uma amostra
referente ao ano de 2020 dos chamados atendidos, foram diagnosticados os principais
itens solicitados nos empreendimentos entre 0 a 5 anos de uso conforme a figura 20.
Obtivemos o panorama geral dos itens que foram solicitadas manutenções corretivas
pelos usuários.
 34

Figura 19 ― Gráfico de Itens de patologia em uma amostra de 24 obras entre 0 e 5

anos de garantia.
Fonte: Os autores (2021)

Sendo os principais itens que manifestaram patologias, revestimento cerâmico

(30%), impermeabilização (23%), instalações hidráulicas (14%), e instalações
elétricas (13%).
O setor da construção civil do Brasil, mesmo com as mais atuais evoluções
tecnológicas na produção de novas opções de materiais e de processos construtivos,
ainda se depara com processos realizados de forma artesanal e quase não utiliza os
métodos que tiveram êxito nos demais âmbitos industriais. O alto índice de
insegurança apresentado procede das dificuldades encontradas para gerir os
processos, tais como: planejamento, controle de produção, desenvolvimento de
projetos e estimativas dos custos. (COSTA, 2014).
Essa variação artesanal na execução dos edifícios, de acordo com os dados
coletados, coincide com a variação de itens com manifestações patológicas entre as
obras.
 35

A seguir um panorama do empreendimento, adiante o estudo, analisando os

dados de atendimento desde a entrega do empreendimento, considerando 24 meses
de garantia, os itens com maiores manifestações patológicas.
O item que lidera a listagem de abertura de pedidos de assistência tecnica
conforme a figura 21, são relacionados ao revestimento interno cerâmico. Com um
total 25% das solicitações de manutenção corretiva, a seguir instalações elétricas
(22%), impermeabilização (19%) e Instalações hidráulicas (16%).

Figura 20 ― Gráfico de Itens de Manifestações Patológicas em um Residencial

Multifamiliar
Fonte: Autoral

Após as análises, foi constatado que a principal causa dos itens

cerâmica/granito/pastilha, se trata de peças ocas, gretadas e soltas conforme
demonstrado na figura 22.
 36

Figura 21 ― Gráfico de quantidade dos itens Cerâmica/Granito/Pastilha

Fonte: Autoral

Tratando-se de 60%, da análise dos itens, a manifestação patológica

encontrada é o desplacamento cerâmico. O assentamento do revestimento com
argamassa, é comum, mas podem vir a existir anomalias se não seguir boas práticas
de execução. Sendo um vício aparente, logo surgem os sintomas, uma vez que os
revestimentos estão soltos, perdem sua função de estanqueidade, proteção das
paredes e pisos, além da estética agregada a edificação.

7.2 Desplacamento ceramico

A manifestação patológica de descolamento e desplacamento cerâmico tem

sido comum no meio das construtoras.
Segundo Revista Téchne (2016), sobre desplacamento cerâmico:

Um grave problema tem tirado o sono das construtoras de todo o País: desde
2012, placas cerâmicas assentadas em paredes internas de
empreendimentos em construção ou já entregues têm descolado e caído
precocemente. Em São Paulo, os primeiros relatos de descolamento
cerâmico reportaram ocorrências com peças produzidas entre 2010 e 2011.
Mas foi no final de 2014 e início de 2015 que os casos se avolumaram,
ganhando a atenção de outros Estados.
 37

Figura 22 ― Registros de desplacamento cerâmico de pisos nos Halls.

Fonte: Autoral

Os principais sintomas observados, primeiramente o som cavo nas peças,

seguido de estufamento das cerâmicas, soltando-as da superfície aplicada e
substrato, com fácil remoção.
No empreendimento estudado a base realizada são compostas de lajes de
concreto armado, convencional de resistência 25 MPa. No contrapiso executado em
argamassa de traço 1:4 (cimento e areia), assentadas peças de cerâmica esmaltadas,
prensadas e com absorção de água entre 6,0 e 10,0, de acordo com a ABNT NBR
13817:1997.
Segundo o Instituto de Arquitetura USP (2010), PEI (Porcelain Enamel Institute)
é a sigla do instituto que regulamentou as normas para a classificação da resistência
à abrasão superficial, à cerâmica aplicada nas superfícies do residencial, foi de nível
4, que representa área de tráfego intenso, de alta resistência abrasiva e mecânica.
Utilizada argamassa colante, tipo AC I e rejunte flexível.
Definição de efeito de argamassas da NBR 14081:2012

3.1 argamassa colante industrializada: Produto industrial, no estado seco,

composto de cimento Portland, agregados minerais e aditivos químicos, que,
quando misturado com água, forma uma massa viscosa, plástica e aderente,
empregada no assentamento de placas cerâmicas para revestimento.
3.1.1- Argamassa colante industrializada – AC I: Argamassa colante
industrializada com características de resistência às solicitações mecânicas
 38

e termoigrométricas típicas de revestimentos internos, com exceção daqueles

aplicados em saunas, churrasqueiras, estufas e outros revestimentos
especiais.
3.1.2 - Argamassa colante industrializada – AC II: Argamassa colante
industrializada com características de adesividade que permitem absorver os
esforços existentes em revestimentos de pisos e paredes internos e externos
sujeitos a ciclos de variação termoigrométrica e a ação do vento.
3.1.3- Argamassa colante industrializada – AC III: Argamassa colante
industrializada que apresenta aderência superior em relação às argamassas
dos tipos I e II.
3.1.4- Argamassa colante industrializada – tipo E: Argamassa colante
industrializada dos tipos I, II e III, com tempo em aberto estendido.

As argamassas colantes, utilizadas para assentamento cerâmico divididas em

ACI, ACII e ACIII, possuem adesão mecânica e química, as argamassas ACI e ACII
que são a base de cimento prevalecem a adesão mecânica, já a ACIII indicada para
superfícies mais lisas prevalece a adesão química com adesivos a base de resina.
Segundo Sena (2020) para espalhamento adequado da argamassa nas peças,
recomenda-se a utilização de colagem dupla, com aplicação de argamassa na base e
na peça, quando as placas tiverem área maior que 900cm² para revestimento interno,
e 400cm² para revestimento externo.
Na tabela abaixo, para seguir com o estudo, as cerâmicas utilizadas no
empreendimento:
Cerâmica Utilizada Tamanho(cm) PEI Via
Pisos internos unidades Piso cerâmico 41x41 4 Seca
cozinha e banheiro branco 40 A 08
Pisos Internos de Hall Piso cerâmico 41x41 4 Seca
branco 40 A 08
Azulejo interno de Azulejo Branco 30x46 4 Seca
unidades, cozinha e Aspen
banheiro.

Tabela 1 ― Cerâmicas utilizadas no Residencial multifamiliar.

Fonte: Os Autores (2021)

A tabela considera tanto os pisos das unidades, compondo os locais, de

cozinha e banheiro, quanto os utilizada nos halls de uso comum. Já os azulejos foram
utilizados nas áreas molhadas de cozinha e banheiro. Possuem tamanhos maiores
que 900cm², que seria necessário utilização de dupla colagem. Foi identificado em
campo que as peças retiradas, não possuem a utilização da técnica.
 39

Figura 23 ― Imagem autoral: Peça sem dupla colagem e esmagamento dos

cordões.
Fonte: Os Autores (2021)

As causas do descolamento e desplacamento cerâmico são múltiplas, elas

podem ocorrer devido a falhas nas fases de projeto, execução e uso.

Os projetos são o guia da execução das obras, neles contém informações além
de arquitetônicas, especificação de execução e materiais a aplicar. Podem ser causas
de desplacamento cerâmico.

Na Fase de Projeto as possíveis causas de desplacamento são:

▪ Ausência de juntas previstas em projeto para dilatação dos panos de

cerâmica, principalmente nos pisos que ocorrem mais movimentação pelo
trânsito de pessoas.
▪ Utilização de argamassas inadequadas para o tipo de movimentação do
local instalado.
▪ Tamanho de espessura correta nas juntas de aplicação entre cerâmicas no
rejuntamento para acomodação das tensões nas peças.
 40

Durante a fase de execução, as principais causas são:

▪ Limpeza da base a aplicar a cerâmica, garantindo que não terá nenhum

elemento como poeira, ou restos de materiais de gesso ou pintura, que
atrapalhe a aderência na aplicação.
▪ O preparo da argamassa, respeitando o traço proposto pelo fabricante,
assim como o prazo de aplicação da massa na base e peças.
▪ Forma de utilização da argamassa, expondo a mesma ao tempo reduzindo
sua adesividade na hora da cola.
▪ Prazo entre a aplicação das peças, em todos os processos deve ser
respeitada a NRB 13753:1996

Por fim, durante a fase de uso, algumas das causas de desplacamento são:

▪ A limpeza inadequada da cerâmica com produtos abrasivos que podem

prejudicar a argamassa de rejuntamento, deixando suscetíveis a água, e
com isso mais facilidade de destacamento.
▪ Ausência de manutenção preventiva dos rejuntamentos, a evitar o item
acima citado, mesmo durante a higienização correta.

7.3 Relação custo projeto x manutenção corretiva

Já abordado anteriormente que segundo (Gomide 2005), a manutenção

corretiva tem custo em progressão geométrica 125 vezes maior, que o custo em
projeto. Baseado nos estudos da Lei de Sitter, será utilizado a manifestação patológica
de desplacamento cerâmico identificado no empreendimento multifamiliar analisado.
Para relacionar os custos realizados em projeto de execução do assentamento
cerâmico no empreendimento, e os custos gerados nas manutenções corretivas no
período de garantia oferecido, baseado no manual de garantias da Caixa Econômica
Federal, em 2 anos.
 41

Figura 24 ― Manual de Garantias CEF

Fonte: CEF (2016)

Utilizando dados coletados referente ao empreendimento, o orçamento da obra

será utilizado como parâmetro de custos na fase de projeto.
Orçamento Individual das torres ,levando em consideração que a massa interna
utilizada para o revestimento é equivalente à metragem da aplicação da ceramica,
será considerado 70% do valor gasto.Utilizando R$179.547,27 da massa interna,
R$170.020,38 revestimento cerâmico de parede e R$91.077,74 revestimento de piso
cerâmico.O valor por torre em fase de projeto, será de R$440.654,39, o
empreedimento possuindo 8 torres terá um total de R$3.525.163,12.
A modo de comparação, utilizaremos o desplacamento encontrado em área
comum, nos halls do residencial multifamiliar, em um total de 60 pavimentos,
compostos de 106 metros quadrados de revestimento cerâmico.
Onde no residencial houve em 24 meses de garantia ofertada pela construtora,
33 pavimentos em 60, o que representa, 55% de desplacamento cerâmico nos locais.
Utilizando o orçamento exposto, do total de 2.393,4589 m² por torre, é utilizado
em area comum, 1060,000 m² , temos um gasto com execução em e 44% do
assentamento ceramico R$40.074,20. Com assentamento realizado por quatro
ceramistas que fazer a quiantia de um hall por dia. O valor em média gasto com um
hall de assentamento ceramico R$4.007,42.
Para realização de manutenção corretiva no local , utilizando um exemplo real
de contratação de mão de obra para execução do reparo, R$4.950,07 é o valor gasto
com a execução do serviço.
 42

Unidade de Valor
Item Descrição Quantidade Total
Medida Unitário
Assentamento
1 M² 106 R$23,00 R$2.438,00
Cerâmico
2 Retirada VB 1 R$300,00 R$300,00
3 Pintura Interna M² 179,51 R$11,50 R$2.062,07
4 Limpeza Fina VB 1 R$150,00 R$150,00
Total R$4.950,07

Tabela 2 ― Tabela de reparo, itens de revestimento cerâmico.

Fonte : Os autores(2021)

Para aquisição dos materiais necessarios, a cerâmica adquirida por R$9,90/m²

no orçamento da obra em 2016, esta atualmente com valor corrigido com o fornecedor
de R$15,50/m², preço consultado na fábrica.
A argamassa adquirida pela construtora para reparo é ACII, para assegurar que
seja efetivo o reparo, com prevenção na resistência de movimentação e dilatação
térmica. No orçamento adquirida a R$0,35/Kg, atualmente o valor cotado direto da
fábrica é R$0,65/Kg.
Para execução de 106m² de cerâmica, considerando a utilização de dupla
colagem, de acordo com o fabricante do produto utilizam-se 8kg/m².

Tipo de argamassa ACI

Modo de aplicação Cerâmicas em paredes e pisos de áreas
internas e externas
Informação do Rendimento 4.5
Rendimento em peças acima de 8 Kg/m²
30x30cm (Camada dupla)
Tempo de Secagem 72h

Tabela 3 ― Referencial de uso da argamassa utilizada

Fonte: Argamil (2021)
 43

Para assentamento de 106 metros quadrados de cerâmica serão necessários

848Kg de argamassa colante, com um custo total por pavimento de R$551,20,
somado aos R$1.643,00 do revestimento.
O custo médio para realizar a manutenção corretiva de um pavimento de área
comum, é de R$7.144,27.

Custo de Orçamento R$4.007,42

Custo de manutenção corretiva R$7.144,27
Diferença em (%) dos valores 44%

Tabela 4 ― Diferença de custo de orçamento e manutenção corretiva.

Fonte : Os Autores (2021)

Analisando os números, temos o custo do retrabalho de 100%, somado ao

aumento de 44% em relação ao valor de orçamento. O custo para manutenção
corretiva é de 144% para a construtora na garantia do item.
Evitando a manifestação patológica, algumas modificações na fase de projeto
e orçamento poderiam contribuir para a não soltura das peças.
Como a utilização de um curso de assentamento cerâmico para os
colaboradores, em pesquisa de mercado, oferecido pelo SENAI R$1780,00 por
ceramista, o valor dividido pela quantidade de halls, teria o custo acrescentado de
R$89,00. A utilização de dupla colagem seguindo a NBR 13753:1996, o gasto de
utilização de argamassa aumentam para 8kg por metro quadrado, e substituindo a
troca da marca “A” utilizada no valor de R$0,35/Kg, pela marca “Q” no valor de
R$0,64/Kg, a diferença aplicada a execução de cada hall seria de R$394,32. Com isso
a execução de um hall, resultaria um custo de R$4.401,74, um aumento de
aproximadamente 10% no valor inicial de projeto. Com essas melhorias durante a fase
de projeto, planejamento e execução, poderiam ser evitados os transtornos de um
retrabalho no ambiente de área comum do empreendimento, com uma economia nos
prejuízos com os gastos de garantia, além da geração de resíduos. Além da satisfação
do cliente final do produto, que como consumidor final, sofre com os problemas
gerados e as manifestações patológicas nos empreendimentos, gerando à construtora
uma imagem e propaganda negativa do produto, que poderá se prejudicar, por um
marketing negativo realizado por esses clientes.
 44

8 CONCLUSÃO

A preocupação com a utilização do produto final e a experiencia de uma família

que adquire sua casa própria, vem crescendo através dos órgãos regulamentadores,
e também nas construtoras e incorporadoras. Acrescentar os cuidados nas fases
iniciais de orçamento, planejamento e projeto, podem representar um
empreendimento com menor ocorrência de manutenções corretivas e manifestações
patológicas, em seus sistemas. Concluímos que conforme estudo da Lei de Sitter, o
valor de manutenção corretiva é consideravelmente maior gerando um custo 14 vezes
maior, do que o de melhorias na fase de projeto, com pequenos investimentos em
material, projeto, planejamento e execução, para qualidade do produto final, e
podemos comprovar que gerando uma experiencia satisfatória ao consumidor,
estende-se aos construtores que evitam custos exacerbados com os reparos das
patologias construtivas, assim como demostra preocupação ambiental com a geração
de resíduos, além do que são gerados na fase de execução. E com a ausência de
ocorrências de garantia, é de maior entendimento e acessibilidade os
empreendimentos procurarem aplicar as manutenções preventivas e corretivas de
melhor forma, com uma utilização mais sadia do produto.
 45

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