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Dezembro/ 2007
ULISSES RESENDE CASTRO
Ênfase:
Tecnologia e Produtividade das Construções
Orientador:
Prof. Eduardo Marques Arantes
Belo Horizonte
2007
À minha família e amigos
AGRADECIMENTOS
Muito obrigado, também, ao meu orientador, Prof. Eduardo Arantes, por abraçar o
assunto da manutenção predial e por abrir novos horizontes na minha visão de
manutenção.
RESUMO
1. INTRODUÇÃO _______________________________________________________________ 6
1.1 Histórico__________________________________________________________________ 7
2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA____________________________________________________ 10
2.2 Manutenção______________________________________________________________ 11
2.2.1 Manutenção Predial ____________________________________________________ 12
3.3 As built__________________________________________________________________ 26
4. CONCLUSÃO _______________________________________________________________ 30
5. BIBLIOGRAFIA______________________________________________________________ 31
1. INTRODUÇÃO
Um imóvel é planejado e construído para atender seus usuários por muito tempo.
Para que esta expectativa seja concretizada, torna-se primordial a prática
constante da manutenção preventiva deste bem. Infelizmente, essa prática ainda
não é muito difundida no Brasil, ou seja, quando se fala em imóveis, poucos são
os usuários que realizam a manutenção preventiva tão adequadamente quanto o
fazem para outros bens, como automóveis, equipamentos eletrônicos etc.
1.1 Histórico
1.2 Objetivos
1.3 Metodologia
Este trabalho foi elaborado como uma revisão da bibliografia existente a respeito
do assunto em questão e de assuntos direta e/ou indiretamente correlatos. Em
meio à revisão bibliográfica, estão pontuados alguns comentários e elaborações
do autor, que objetivam a sistematização do conteúdo apresentado.
1.4 Convenções
Todavia, apenas construir não é suficiente. É preciso, também, manter aquilo que
foi construído para que essa edificação permaneça habitável pelo período para o
qual foi projetada, atendendo a todos os requisitos para os quais foi criada. Além
disso, dos pontos de vista econômico e ambiental, é inviável, e até mesmo
inaceitável, que se considerem as edificações como produtos descartáveis,
substituindo-as por construções novas quando as antigas já não atendem seus
usuários (NBR 5674/99).
2.2 Manutenção
É evidente que todo equipamento ou bem possui vida útil definida, ou seja, ele
não durará para sempre, mesmo que seja cercado de muito cuidado. Entretanto,
a vida útil de um bem, seja ele móvel ou imóvel, certamente será dilatada se o
mesmo for alvo de manutenção adequada.
Uma vez que se trata de assunto consideravelmente amplo, que envolve diversos
conceitos (vida útil, desempenho, durabilidade etc.), a manutenção predial pode
ser classificada de diversas formas. Segundo JOHN (1989), algumas delas são as
seguintes:
§ Conforme o tipo de manutenção: conservação, reparação, restauração ou
modernização;
§ De acordo com a origem dos problemas do edifício: evitáveis ou
inevitáveis;
§ Quanto à estratégia de manutenção adotada: preventiva, corretiva ou
engenharia de manutenção; e
§ De acordo com a periodicidade de realização das atividades: rotineiras,
periódicas ou emergenciais.
2.4 Sustentabilidade
Fonte: CEB – Comitê Euro-Internacional du Béton, apud HELENE, 1992, pg. 24.
Segundo GOMIDE et al. (2006), os custos com manutenção preventiva devem ser
encarados como investimento patrimonial da edificação, havendo, portanto, a
necessidade de acompanhamento desses custos pelos gestores. Desse modo, os
valores gastos com as atividades do plano e estratégia geral da manutenção
adotada são facilmente justificados.
Com base nas informações obtidas na revisão bibliográfica, essa segunda parte
do trabalho estabelece algumas ferramentas eficazes para a prática da
manutenção preventiva em edificações em geral. O objetivo não é, entretanto,
ensinar a se fazer manutenção, mas sim apontar quais são as ferramentas que
podem ser adotadas para a prática da manutenção preventiva e preditiva eficaz
em edificações em geral.
3.3 As built
Essas informações podem ser de grande valia, não só para projetistas, como
também para os construtores, uma vez que a forma de execução também pode
ser a causadora de anomalias que poderiam ser facilmente evitadas, eliminando a
necessidade de manutenção no futuro. Muitas vezes, o problema não é do
material, mas da maneira como este material foi aplicado no momento da
construção do edifício.
A inspeção predial deve ser entendida como uma vistoria periódica para avaliar as
condições gerais da edificação segundo aspectos de desempenho, vida útil,
segurança, estado de conservação, manutenção, exposição ambiental, utilização,
operação, observando sempre o cumprimento das expectativas dos usuários.
Essa classificação deverá ser aplicada para cada uma das desconformidades
constatadas, sempre levando em consideração os parâmetros de desempenho
estabelecidos pelos próprios usuários da edificação. Já o nível da inspeção
predial, ou seja, o grau de análise da inspeção, pode variar de acordo com a
tipologia da edificação (casa, edifícios multi-familiares de vários pavimentos,
igrejas, shopping centers etc.), com a complexidade dos sistemas construtivos
existentes (presença de equipamentos como ar condicionado central,
aquecimento de água, elevadores etc.) e com a variedade de profissionais de
diversas especialidades e habilitações (de acordo com a complexidade de
sistemas construtivos).
É bastante comum pensar que a inspeção predial só deve ser feita em edifícios
com alguns anos de existência, já fora do prazo de garantia de cinco anos.
Entretanto, o ideal é que se contrate a inspeção em momentos importantes, para
que haja a possibilidade de comparação da situação atual com um momento
anterior, antes do surgimento de anomalias. Portanto, o ideal é que se realizem
inspeções pelo menos nos seguintes momentos, não excluindo outros:
§ Quando da entrega do edifício pela construtora, para que se tenha um
registro do estado real em que o edifício foi entregue;
§ Um pouco antes do final da garantia da edificação, para que se avalie a
existência de alguma anomalia de responsabilidade da construtora;
§ Antes do início de grandes obras imediatamente vizinhas, para que seja
cobrada do construtor a responsabilidade sobre eventuais trincas ou abalos
estruturais que a edificação preexistente venha a sofrer.
Após o término do prazo de garantia da edificação, é recomendável que se faça a
inspeção predial anualmente como parte do plano de manutenção do edifício.
Dessa maneira, é possível se prevenir de gastos com manutenção preventiva,
uma vez que as anomalias serão, necessariamente, descobertas bem no seu
início. O ideal é que se consiga detectar uma anomalia antes que ela possa
causar prejuízos ao imóvel, sejam eles materiais ou até mesmo pessoais.
4. CONCLUSÃO
Entretanto, o papel dos construtores pode ir mais além. Eles têm que começar a
pensar na questão educativa, ou seja, eles devem ensinar e dar ferramental para
o proprietário praticar a manutenção de maneira correta e eficaz. Por outro lado, o
proprietário deve saber exigir isso do construtor – a entrega do manual do
proprietário, do as built, e de outros tipos de dispositivos que possibilitam a
manutenção do bem.
2 anos e
3 anos e
4 anos e
6 meses
1 ano e
2 anos
3 anos
4 anos
5 anos
1 ano
meio
meio
meio
meio
CONSTRUTIVO / Após 5 anos
TEMPO
Alvenaria estrutural A cada 4 anos
Alvenaria de vedação A cada 4 anos
Antena coletiva A cada 2 anos
Automação de portões A cada 2 anos
Cabeamento estruturado A cada 2 anos
Esquadrias de alumínio A cada 2 anos
Esquadrias de madeira A cada 2 anos
Esquadrias metálicas A cada 2 anos
Estrutura de concreto A cada ano
Estrutura metálica A cada 3 anos
Ferragens das esquadrias A cada 1 ano
Forro de gesso A cada 2 anos
Iluminação automática A cada 2 anos
Iluminação de emergência A cada mês A cada mês
Impermeabilização A cada 2 anos
Instalação de combate a incêndio A cada mês A cada mês
Instalação elétrica A cada 2 anos
Instalação de gás A cada 6 meses
Instalação hidráulica A cada ano
Louças sanitárias A cada 2 anos
SISTEMA
2 anos e
3 anos e
4 anos e
6 meses
1 ano e
2 anos
3 anos
4 anos
5 anos
1 ano
meio
meio
meio
meio
CONSTRUTIVO / Após 5 anos
TEMPO
Caixas e válvulas de descargas A cada 2 anos
Instalação de interfonia A cada 2 anos
Instalação telefônica A cada 2 anos
Junta de dilatação nas fachadas A cada ano
Metais sanitários A cada 2 anos
Motobombas A cada 6 meses
Pintura externa / interna A cada 2 anos
Piscinas A cada semana A cada semana
Pisos de madeira A cada 2 anos
Revest. em argamassa decorativa A cada 2 anos
Revestimentos cerâmicos A cada 2 anos
Revestimentos em pedra A cada 2 anos
Sistema de aq. central de água A cada 6 meses
Sistema de cobertura A cada 6 meses
Sistema de proteção - SPDA A cada 2 anos
Sistema de segurança A cada 2 anos
Vidros A cada 2 anos
Fonte: SINDUSCON/MG
ANEXO B: Tabela de garantias sugerida pelo SINDUSCON/MG
TABELA DAS GARANTIAS
SISTEMAS PRAZOS
SISTEMAS PRAZOS
NO ATO ESPECIF. 6 MESES 1 ANO 2 ANOS 3 ANOS 5 ANOS
DA PELO
ENTREGA FABRICANTE
Esquadrias de Lascadas, Empena- Problemas
madeira trincadas, mento ou de vedação
riscadas ou descola- e
manchadas mento funcionam.
Esquadrias e peças Perfis e Perfis e Roldana,
metálicas fixadores: fixadores: fechos e
amassados, oxidação articula-
riscados ou e fixação ções:
manchados desem-
penho e
funciona-
mento.
Perfis e
fixadores:
vedação e
funciona-
mento
Estrutura de Integrida- Revesti- Segurança,
concreto de física mento, solidez e
superficial Hidrofugan- estabilidade
do tes e global,
concreto pinturas integridade
(brocas e superficiais física
vazios) das superficial
estruturas do concreto
no tocante
à formação
de estala-
ctites e es-
talagmites
TABELA DAS GARANTIAS (continuação)
SISTEMAS PRAZOS
NO ATO ESPECIF. 6 MESES 1 ANO 2 ANOS 3 ANOS 5 ANOS
DA PELO
ENTREGA FABRICANTE
Estrutura metálica Sistema
estrutural e
componen-
tes
Ferragens das Maçanetas, Acaba-
esquadrias fechos e mento
articulações soltando,
(itens problemas
sujeitos ao de
desgaste funciona-
natural) mento e
amassados, desempe-
riscados ou nho do
manchados material
(falhas de
fabrica-
ção)
Forro de gesso Quebrados, Fissuras
trincados ou por
manchados acomoda-
ção dos
elementos
estruturais
e de
vedação
Iluminação Desempenho Probl. com
automática dos a
equipamentos instalação
TABELA DAS GARANTIAS (continuação)
SISTEMAS PRAZOS
NO ATO ESPECIF. 6 MESES 1 ANO 2 ANOS 3 ANOS 5 ANOS
DA PELO
ENTREGA FABRICANTE
Iluminação de Desempenho Prob. com
emergência dos a
equipamentos instalação
Impermeabilização Estanquei-
dade
Instalações de Quebrados, Desem-
combate a incêndio trincados ou penho dos
manchados equipam.
Instalações elétricas Espelhos Desem-
danificados penho do
ou mal material e
colocados probl. com
a
instalação
Instalações de gás Peças Problemas Problemas
quebradas, com a com a
trincadas, instalação integridade
riscadas, e vedação do material
manchadas
ou com
tonalidades
diferentes
Instalações Fissuras, Probl. com Danos
hidráulicas riscos, a causados
quebrados instalação, devido à
vedação e movimenta-
funciona- ção ou aco-
mento modação
da estrutura
TABELA DAS GARANTIAS (continuação)
PRAZOS
SISTEMAS NO ATO ESPECIF.
DA PELO 6 MESES 1 ANO 2 ANOS 3 ANOS 5 ANOS
ENTREGA FABRICANTE
Pintura
Execução
elastomérica,
Junta de dilatação e
apoio flexível e
aderência
o mastique
Probl. com
Quebras,
a instal.,
fissuras, Falhas na
Louças sanitárias vedação e
riscas e vedação
funciona-
manchas
mento
Quebras,
fissuras,
riscas e
Caixas e válvulas de manchas, Probl. de Falha de
descarga defeito do instalação vedação
equipament
o (mau de-
sempenho)
Instalação de Desempenho do Probl. de
interfonia equipamento instalação
Instalação de Desempenho do Probl. de
telefonia equipamento instalação
Defeito do
equipament Probl. de Falha de
Metais sanitários
o (mau de- instalação vedação
sempenho)
Desempenho do Probl. de
Motobomba
equipamento instalação
TABELA DAS GARANTIAS (continuação)
PRAZOS
SISTEMAS NO ATO ESPECIF.
DA PELO 6 MESES 1 ANO 2 ANOS 3 ANOS 5 ANOS
ENTREGA FABRICANTE
Empola-
mento,
descas-
Sujeiras,
camento,
imperfeiçõe
esfarela-
Pintura interna e s ou
mento, al-
externa acabamen-
teração de
to
cor ou de-
inadequado
terioração
de acaba-
mento
Revestimen
tos Revestimen
quebrados, tos soltos,
trincados, Probl. com gretados ou Problemas
Desempenho
riscados, a apresentan com a
Piscina dos
rasgados, instalação do desgaste estanquei-
equipamentos
manchados excessivo, dade
ou com que não por
tonalidade mau uso
diferente
Empena-
mento,
Assoalhos encanoa-
Resina de
Piso de madeira riscados ou mento,
poliuretano
manchados retrações
e resina
acrílica
TABELA DAS GARANTIAS (continuação)
SISTEMAS PRAZOS
NO ATO ESPECIF. 6 MESES 1 ANO 2 ANOS 3 ANOS 5 ANOS
DA PELO
ENTREGA FABRICANTE
Revestimento em Trincadas, Má ade- Estanquei- Má
argamassa riscadas, rência – dade das aderência –
decorativa manchadas Para fachadas Para
ou com ambiente ambiente
tonalidades agressivo pouco
diferentes agressivo
Revestimentos Peças Peças Estanquei-
cerâmicos quebradas, soltas, dade das
trincadas, gretadas ou fachadas
riscadas, desgaste
manchadas excessivo
ou com que não por
tonalidades mau uso
diferentes
Revestimentos em Mancha- Peças
pedra mentos soltas ou
causados desgaste
por pro- excessivo
dutos, pe- que não por
ças quebra- uso
das, trinca- inadequado
das, risca-
das ou fa-
lhas no
polimento
Sistema de Desempenho Probl. com
aquecimento central dos a instala-
de água equipamentos ção e
reservató-
rio térmico
TABELA DAS GARANTIAS (continuação)
PRAZOS
SISTEMAS NO ATO ESPECIF.
DA PELO 6 MESES 1 ANO 2 ANOS 3 ANOS 5 ANOS
ENTREGA FABRICANTE
Estanquei- Integridade
dade das do engrada-
Instalação
Sistema de telhas mento e
das calhas
cobertura cerâmicas das telhas
e rufos
e de metálicas e
concreto de alumínio
Sistema de proteção Probl. com
Desempenho do
p/ descargas a
equipamento
atmosféricas instalação
Probl. com
Sistema de Desempenho do
a
segurança equipamento
instalação
Problemas
Peças
com a
quebradas,
instalação,
Vidros trincadas,
guarni-
riscadas ou
ções e
manchadas
acessórios
Fonte: SINDUSCON/MG