Dados do Processo Processo: Classe: Assunto: Local Fsico: Distribuio: 0000711-35.2010.8.26.0008 (008.10.

000711-0) Procedimento Ordinrio rea: Cvel Sistema Financeiro da Habitao 30/10/2012 10:30 - Servio de Mquina - ANOTAR ADV Livre - 14/01/2010 s 14:13 1 Vara Cvel - Foro Regional VIII - Tatuap R$ 63.914,04

Valor da ao: Partes do Processo Reqte: Cooperativa Habitacional dos Bancarios de So Paulo- Bancoop Reqda: Luciane Goncalves dos Santos Advogada: Luciane Gonalves dos Santos Tagawa

Sentena Completa com Resoluo de Mrito

21/09/2012

Remetido ao DJE Relao: 0161/2012 Teor do ato: Trata-se de AO DE COBRANA entra as partes acima referidas, objetivando a condenao da parte r ao pagamento de R$63.914,04, a ttulo de cobrana de custo adicional/ custo residual decorrente do contrato de construo e alienao de unidade habitacional imobiliria firmado entre as partes e inadimplido pela parte r. Inicial instruda. Gratuidade da justia parte autora INDEFERIDA, conforme deciso de fls. 135, da qual no houve recurso. CONTESTANDO s fls. 267/281, com documentos, a parte r aduziu, em sntese, que no est em mora, ao contrrio do alegado, sendo que os valores cobrados so unilaterais, sem prova do alegado custo residual, dos gastos que lhe deram origem e sem qualquer aprovao por parte da parte cooperada. Aponta a potestatividade da clusula do custo residual, bem como incorreo e inexigibilidade da cobrana de correo monetria e juros. Houve rplica e as partes se manifestaram, ambas postulando o julgando no estado. o relato do essencial. D E C I D O. Matria de direito, julgamento no estado. A cobrana no procede. Tratando-se de construo ''a preo de custo'', vivel a cobrana de saldo residual, no havendo que se falar em nulidade de referida imposio contratual que, ressaltese, encontra amparo legal, (art. 58, da Lei 4.591/64). Contudo, a cobrana de saldo residual deve atender s exigncias legais, o que no se observa no caso vertente. Isto porque, para incorporaes desta natureza, a legislao especfica, (Lei 4.591/64), impe detalhamento minucioso de todos os vetores que guarnecem a formao e evoluo do custo da empreitada.

Com efeito, a autora no demonstrou a formao do valor que pretende cobrar; limitou-se a apresentar planilha unilateral que no se presta a tal fim. Mostra-se abusiva, no caso dos autos, a CLUSULA 16a, do contrato (combinada com o pargrafo nico, da Clusula 4.1, do contrato - fls. 290 e fls. 283/284), na qual se funda a pretenso inicial, porque deixa ao arbtrio exclusivo da COOPERATIVA a fixao do preo e, por esta razo, no se presta a amparar a pretenso inicial. Neste sentido, alis, j se decidiu nos autos da apelao n 599.558-4/5-00, da Comarca de SANTO ANDR, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP sendo apelada GUACIREMA SIMES e relator o Desembargador Octvio Helene, do qual se extraem os seguintes trechos: "2. Toda a questo vem centrada em clusula contratual relativa "apurao final" do custo da obra, considerando-se, no caso, que a unidade condominial, concluda, foi entregue a promitente-compradora. Esta, seria inadimplente apenas na parcela relativa a essa questionada "apurao final" constante da clusula 16a. Por esta clusula fica estabelecido que, ao final do empreendimento, com a obra concluda e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a Cooperativa, cada um deles dever, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por deciso de diretoria, ou de assemblia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuda, considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo. No se mostra necessrio um maior exame dessa clusula contratual para se verificar que ela se mostra extremamente confusa. Ainda que se coloque a sua disposio como redigida, de modo confuso, como se disse, em forma direta, a redao da clusula no permite a concluso de forma clara ou sugerida de que se cuida de parcela futura e indeterminada do preo a ser pago pelo imvel. De qualquer modo, numa interpretao ainda que singela, pode-se entender que esta clusula tem um fim de determinar que os adquirentes paguem um adicional de preo que a Cooperativa nomeia de "apurao final". Mesmo que seja assim, examinando-se esta clusula em conjunto com a clusula 4a, que cuida "do Plano Geral de Pagamentos" a que deve se submeter o adquirente, o pagamento de tal "apurao final" no vem aqui referido. Nessa clusula 4a so previstos pagamentos predeterminados que so: (1) entrada; (2) parcelas mensais; (3) parcelas anuais e (4) parcela de entrega das chaves; no se faz nenhuma meno a pagamento que deva ser feito conta de "apurao final". Do mesmo modo, no "Quadro Resumo de Contrato", onde vm descritos os valores de cada um dos pagamentos igualmente, nenhuma ressalva feita parcela que deveria ser paga conta de "apurao final".

Mostra-se verdadeiro que, tanto na clusula 4a quanto no Quadro Resumo, o preo total do empreendimento vem acompanhado da palavra "estimado". Mas esse adjetivo, por certo, no se refere quela questionada "apurao final" do preo, com vem explicitado pela clusula seguinte, a 5a, que trata do reajuste anual das parcelas pr-determinadas, com base em ndice geral do custo da construo civil a ser apurado pelo ndice SINDUSCON. Ento, em nada se confunde com a questionada "apurao final" do preo, porque parcela no conhecida previamente com aquela correo de valor. Se assim, a clusula que sustenta a ao de cobrana para esse fim no pode vir tida como vlida.

Em primeiro, no se mostra clara para esse fim; em segundo, se a ela se emprestasse alguma validade deveria ser sustentada a cobrana depois de deciso em assemblia dos cooperados, o que no ocorreu, no se sabendo nem mesmo da exatido da cobrana, e ainda, se devida. Como sabido, em contrato de adeso, como ocorre no presente caso, tanto a coisa objeto da compra como o preo devem vir claramente determinados. Ocultar parcela de preo estipulada em clusula confusa e no constante na disciplina geral dos pagamentos, questo que afronta a boa-f contratual. Bem a propsito, merece, no caso, referncia ao art. 489 do Cdigo Civil, que repete disposio anterior, segundo a qual "nulo contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbtrio exclusivo de uma das partes a fixao do preo". Tal disposio reafirma o princpio de que a estipulao arbitrria do preo por um dos contratantes fere a consensualidade do contrato, que o aperfeioa por disposio comum de vontades recprocas. Esse acordo de vontades quanto ao preo elemento essencial na forma do art. 481, do mesmo Estatuto Civil. A fixao unilateral de parcela do preo induz a nulidade do contrato, o que no o caso aqui falar-se de nulidade de todo o contrato, mas at possvel da clusula especifica 16a, no ocorrente pedido nesse sentido. Como sabido, do consentimento de ambos os contratantes que so gerados os efeitos obrigacionais do contrato situao que no se manifestou de forma clara quanto aquela clusula especfica. " Demais disto, releva apontar que no acordo realizado nos autos da ao 583.00.2007.245.877-1 (fls. 57/71) , a COOPERATIVA, no que tange apurao do saldo de apurao final, obrigou-se, (clusula sexta), a disponibilizar e manter em stio de internet, informaes explicativas e comprobatrias acerca dos procedimentos adotados, no caso de identificao da elevao do custo inicialmente estimado para cada empreendimento, para demonstrao aos cooperados vinculados respectiva seccional dos resultados decorrentes do procedimento de apurao e respectivos valores e do procedimento adotado para rateio do custo adicional do empreendimento entre os respectivos cooperados, com a indicao dos valores resultantes do rateio, para a efetivao da cobrana a ttulo de apurao final ou reforo de caixa.

A demonstrao de fls. 107/134 e de fls. 339/368 anexada pela COOPERATIVA em cumprimento da CLUSULA SEXTA do ACORDO firmado com o MINISTRIO PBLICO na demanda referida no pargrafo anterior continua unilateral, sem demonstrao efetiva dos custos e gastos ali apontados, padecendo dos mesmos vcios dos valores expostos na inicial. Por oportuno, ainda que se entenda diversamente, o que se aduz apenas para argumentar, no se justifica a juntada de fls. 339/368 posteriormente formao da relao jurdico-processual, vez que no se trata de documento novo (arts. 396 e 397, CPC). Neste sentido, tendo em vista que nenhum dos elementos retro mencionados esto presentes nos autos, evidente que a cobrana no est guarnecida pelos requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade. As ATAS de ASSEMBLEIA de fls. 73/76 so inespecficas, quanto ao rateio e sua distribuio aos cooperados, embora s fls. 351/352 haja referncia ao empreendimento versado nos autos. Alm disso, necessria seria a demonstrao da regular aprovao dos custos vinculados ao empreendimento em questo [ RESIDENCIAL MIRANTE DO TATUAP - FLS. 46 e 282/283] em assemblia geral seccional, com especfica aprovao do RATEIO de R$4.084.903,70 - fl. 81], a ser pago pelos muturios do empreendimento referido atravs de parcelas mensais. No h nos autos nenhum indicativo de como os valores sob cobrana foram obtidos. Inexiste qualquer estimativa de reviso do custo da obra. Releva notar que a parte r j quitou suas parcelas contratuais h muito tempo (no h saldo devedor entre 2003 e 2005 - fls. 50) e no pode ser surpreendida com a cobrana trs ou quatro anos depois, com base em valores unilaterais elaborados pela COOPERATIVA, sob pena de violao ao princpio da probidade e boa-f contratual (art. 422, do Cdigo Civil). Destarte, no se admite a cobrana de valores aleatrios e apontados de forma unilateral. Incumbia autora, no tempo e modo devidos, (art. 333, I, c.c. 396, CPC), demonstrar a origem e exatido dos valores postos sob cobrana, o que no ocorreu, devendo, pois, suportar os efeitos da precluso em seu desfavor. Ou seja: impe-se a exigncia de plena, cristalina e inquestionvel demonstrao pela COOPERATIVA, centil por centil, de cada valor que se pretenderia cobrar da parte muturia, ora requerida, o que no ocorreu, no caso vertente. Isto posto, nos termos do art.269, inciso I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTE a cobrana e CONDENO a parte autora pagar parte r o reembolso de custas, despesas processuais e honorrios advocatcios, que se fixam em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa. Advogados . Luciane Gonalves dos Santos Tagawa (OAB 208251/SP)