Reais

Direitos Reais Direito das Coisas 1.
Acepes subjectiva e objectiva da expresso Direitos Reais Subjectivamente identif icam uma categoria de direitos subjectivos. Em sentido objectivo um ramo de dire ito objectivo como diviso do direito civil. Temos Direitos Reais (direito das Coi sas). Reais porque deriva da raiz res. 2. Categorias de Direitos Reais Direito C ivil Direito Privado. Direitos Reais Direito Privado: Comum ou Geral. Direitos R eais Geral (Natureza Jurdica Controvertida) Comum (Atribuio de poderes de uso ou fruio de uma coisa) Direito de Posse Direito de Propriedade As demais figuras reais
O livro dos direitos das coisas tem os chamados os direitos reais de gozo. No se esgotando estes nesta categoria. O artigo 1539 faz contraposio entre direitos reais de gozo e de garantia. Os direitos reais de garantia mantm a sistematizao tal como no cdigo Seabra de 1867, a ligao aos direitos de crdito, regulados no livro II Dire ito das Obrigaes (656 a 761). Alm destas duas h no CC mais categorias de direitos reai s por terem eficcia real, atribuindo ao titular do direito poder potestativo, que so os direitos reais de aquisio, de fonte legal ou convencional. Por exemplo: Cont rato promessa com eficcia real e o Pacto de Preferncia, tambm com eficcia real (413 a 421) e mltiplos direitos de preferncia legal com eficcia real (1409 e 1535). Os direi tos reais de gozo so menos bem definidos. Por isso categoria unitria, direito real . Todos os direitos reais, alm das diferenas existentes, tm em comum: a incidncia so bre as coisas, com particular utilidade de interesses de pessoas determinadas e que todos os direitos reais esto dotados de eficcia particular contra terceiros, e ficcia real. 3. Direito das Coisas como Ramo de Direito Privado O direito das coi sas o conjunto de normas jurdicas que rege a atribuio das coisas com eficcia real. E mbora sendo direito privado projecta-se juridicamente em matria de direito public o porque no regime dos direitos reais verifica-se a interferncia de institutos prp rios do direito publico. Por exemplo as expropriaes e a requisio, conforme o legisla dor especfica nos artigos 1308 e 1310. Convm no esquecer as limitaes ao contedo dos d itos reais decorrentes de razes de interesse pblico. Por exemplo: A requisio de orig em militar que permite a utilizao temporria de bens ou servios, ou produz uma forma de extino de direitos sobre imveis, mas sempre mediante indemnizao. O direito das coi sas tem uma marcada natureza patrimonial e constitui, ao lado dos direitos de crd ito, uma das mais importantes categorias de direitos patrimoniais. Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 1
Direitos Reais Direito das Coisas 4. Assento Legal da Matria. Fontes do Direito das Coisas O livro III do CC consti tui a sede fundamental do regime dos direitos reais. Porm, no constitui a nica font e do direito das coisas, nem contem todo o regime dos direitos reais. Primeiro d e mencionar a CRP, enquanto base de todo o sistema jurdico e que contm a mxima prot eco propriedade privada, encontrando-se vigentes normas que respeitam matria dos di reitos reais n. 2, do artigo 100, da CRP, que determina a abolio da enfiteuse e da c olnia. A enfiteuse contrato pelo qual o senhorio de um prdio concedia domnio til del e reservando o domnio directo. Desmembrava o prdio rstico ou urbano em dois domnios, designados por directo e til, sendo designado o primeiro titular por senhorio e o segundo por enfiteuta ou foreiro (1491). Enfiteuta ou foreiro aquele que tem o domnio til de um prdio, pagando foro ao senhorio directo. A enfiteuse foi abolida e m 1976. Em 1981 introduziu-se no sistema jurdico portugus um novo tipo de direito real: Direito de Habitao Peridica. Para alm da CRP e do CC, as leis especiais como o CR Predial, Cdigo de Propriedade Industrial, etc., tambm so fontes do Direito das Coisas. O CC no esgota a regulamentao das relaes jurdicas reais. Por exemplo, quanto a o direito de propriedade ele s se ocupa do que se refere a coisas corpreas (1302). O regime dos direitos que recaem sobre coisas incorpreas identifica no CC sob a d esignao comum de propriedade intelectual, Direitos de Autor/Propriedade Industrial, encontrandose regulado em diplomas avulsos Cdigo dos Direitos de Autor e dos Dire itos Conexos. Quanto ao objecto do direito de propriedade o CC s rege sobre as gua s particulares, existindo muita legislao avulsa. Para alm dos aspectos j referidos, so vrios os diplomas complementares ao CC que integram o regime de vrias divises des te ramo de direito. Relativamente ao Direito das Coisas o mais importante de tod os CR Predial que se refere aos factos relativos aos direitos que incidem sobre coisas mveis, particularmente prdios rsticos e urbanos. As coisas mveis sujeitas a r egisto o seu regime encontra-se disperso por diversos diplomas que regem as dife rentes modalidades de coisas que integram esta categoria. para por fim a esta si tuao que surge o Cdigo do Registo de Bens Mveis (que aguarda a sua entrada em vigor dependente de normas suplementares, com resulta do seu prembulo). Para alm do CR P redial e tambm como diploma complementar h o Cdigo do Notariado que tem um papel im portante no regime dos direitos reais, por ser frequente nos negcios relativos a esses direitos, cumprimento de formalidades solenes, em que exigvel a interveno not arial. 5. Confronto entre os direitos reais e os direitos de crdito Primeiro impo rta demarcar os direitos reais da categoria dos direitos subjectivos creditrios, com que mantm relevantes relaes. At porque os direitos reais so direitos sobre uma co isa e os direitos de crdito so o direito prestao a efectuar pelo devedor que pode co nsistir num dare, facere e non facere. Caracterstica dos direitos reais: a sua ef iccia absoluta (413, 421, 1305), ou seja, os direitos reais so oponveis erga omnes (co ntra todos), possam interferir ou entrar em relao com a coisa. O mesmo no acontece nos direitos de crdito, habitualmente integrados na categoria de direitos relativ os, por contraposio queles. Os direitos reais so absolutos e de excluso, dado que, o titular pode op-los a terceiros, impedindo-os de interferir na coisa. Aqui temos a obrigao passiva universal, traduzida no Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 2
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dever que recai sobre as restantes pessoas de no perturbarem o exerccio dos titula res dos direitos absolutos. Pelo contrrio, os direitos de crdito so relativos, prod uzem efeitos apenas inter partes (406, n.2). Corolrio da eficcia absoluta, o titular do direito real ter o direito de sequela (direito de perseguir a coisa onde que r que ela se encontre e fazer valer o seu direito, reivindicando-a). Mas, existe m excepes a este princpio (243 e 291). Mais traos distintivos entre os direitos reais e os direitos de crdito: os direitos reais como direitos absolutos podem ser ofen didos por qualquer pessoa. Quanto aos direitos de crditos, s podem ser ofendidos p elo devedor ou devedores. Os direitos reais de gozo podem constituir-se por usuc apio e, habitualmente, constituem relaes duradouras ou, at de carcter perptuo. Os dire itos de crdito constituem relaes transitrias ou, de curta durao. Em princpio, a obriga asce para se extinguir no mais curto espao de tempo. As obrigaes extinguem-se com o seu exerccio, pelo contrrio, o uso no pe termo aos direitos reais, antes os vivific am. 6. Dos direitos reais em geral 6.1 Teoria clssica e Teoria moderna ou persona lista Segundo uma concepo designada por clssica, o direito real entendido como um p oder directo e imediato sobre uma coisa (certa e determinada). Teoria ou concepo q ue desprezava o conceito de relao jurdica tal como hoje se caracteriza com todos os seus elementos - (sujeito, objecto facto e garantia). No poder directo implcitase a ideia de domnio ou de senhorio sobre certa coisa. No poder imediato signific a a faculdade (atribuda ao titular do direito) de aproveitar das utilidades da co isa sem necessidade a colaborao de outros, como se verifica nos direitos de crdito, em que ao credor assiste o direito de exigir do devedor a realizao da prestao (397.) . Concepo que reala a posio da coisa como objecto do direito, deixando transparecer a ideia da existncia de relao entre titular do direito e coisa. porm os direitos reai s, como o que respeita a todos os direitos subjectivos, envolvem uma relao entre p essoas e no com coisas ou com uma coisa certa e determinada. Concepo clssica contrap osta pela dita moderna ou personalista, que constri a noo de direitos reais, partin do da ideia de relao jurdica. Teoria tambm designada por obrigacionista e define o d ireito real como o poder que tem o seu titular de excluir todas as pessoas de qu alquer ingerncia na coisa, incompatvel com o seu direito. Com esta teoria, existe um vnculo pessoal entre o titular do direito real e todas as pessoas (sujeito pas sivo) que tm a obrigao de se abster de violar ou perturbar o titular do direito (ob rigao negativa). Nos direitos de crdito, o dever de prestar recai sobre um sujeito certo e determinado ou determinveis. Destacam-se as doutrinas eclcticas de Lisboa (Professores Oliveira Ascenso e Meneses Cordeiro e Coimbra (professor Mota pinto) . Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 3
7. Princpios caractersticos dos direitos reais 7.1 Princpio da actualidade e Princpi o da determinao ou individualizao 7.2 Princpio da totalidade 7.3 Princpio da permannci 7.4 Princpio da compatibilidade 7.5 Princpio da elasticidade 7.6 Princpio da tipic idade e numerus clausus 7.7 Princpio da consensualidade ou consentimento 7.8 Prin cpio da inerncia do direito real 7.9 Princpio da publicidade 7.1 Princpio da actuali dade e Princpio da determinao ou individualizao O objecto do direito real tem que ser uma coisa certa e determinada, e como tal, existente, ou seja, tem de existir, ser certo e determinado no momento da constituio ou da aquisio do direito. Contrape-s e, nos direitos de crdito a prestao que pode respeitar a coisas genricas (individual izadas apenas pelo seu tipo ou gnero e quantidade, s se tornando necessrio a sua de terminao no momento do cumprimento). Em suma, para se poder exercer um poder direc to e imediato sobre uma coisa, esta tem de existir materialmente, no sendo sufici ente que a coisa seja eventual ou futura, ao contrrio do que acontece nos direito s de crdito (408 n.2). A existncia deste princpio tem como consequncia no se poder exe cer um poder directo e imediato sobre uma coisa que ainda no existe e consequente mente, se a coisa sobre a qual incide um direito real se destruir ou perecer, ex tinguem-se de imediato os direitos reais a ela inerentes (alnea d) do n. 1 do arti go 1476, entre outros). Os direitos reais e os negcios com eficcia real tm de incidi r sobre uma coisa certa e determinada (individualizada). 7.2 Princpio da totalida de A caracterstica segunda a qual o direito real afecta a totalidade da coisa que tem por objecto duvidosa. Quem defende a existncia deste principio considera que os direitos reais, como exclusivos, ho-de incidir sobre a totalidade do objecto. Mas, o direito do condmino, refere-se na propriedade horizontal, sua fraco e no a t odas as partes comuns do edifcio (1421., n.3) sem, que isto ponha em causa, o carcte r real do direito. Estamos perante uma caracterstica tendencial e, no essencial, d os direitos reais, a qual explica que, em regra, eles se estendem s coisas que no seu objecto se incorporem ou, a ela sejam unidas. Por outro lado, nada impede a constituio de direitos reais sob partes de uma coisa. Por exemplo: hipoteca (688), propriedade horizontal (1414), direito de superfcie (1524) e direito de uso e habi tao (1489). 7.3 Princpio da permanncia Caracterstica que no pode ser entendida de form absoluta. A ideia de perpetuidade dos direitos incorrecta. H direitos reais que, por natureza, so temporrios como o caso do usufruto e do uso e habitao (1439 a 1490) Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 4
Se se visou significar que os direitos reais no se extinguem pelo seu exerccio, di r-se- que esta nota no especfica destes direitos, dado que, pode tambm verificar-se nas obrigaes de non facere. Acresce que, h direitos reais que se extinguem pelo seu exerccio, sendo esta, a regra dos direitos reais de garantia e de aquisio. 7.4 Pri ncpio da compatibilidade Os direitos reais devem ser compatveis entre si e no se ex cluam uns aos outros. Resultando que no possvel existirem dois direitos de proprie dade sobre a mesma coisa ou, dois direitos de uso, porque que so direitos que con ferem exactamente as mesmas faculdades a pessoas diferentes. E porque tm o mesmo contedo so incompatveis. Porm, possvel, existirem dois direitos de contedo diferente, como o caso de um direito de propriedade e um direito de usufruto, ou um direito real de gozo a propriedade e, um direito real de garantia a hipoteca. 7.5 Princp io de elasticidade O direito real tem a caracterstica de ser elstico - capacidade de comprimir-se ou distender-se consoante exista sobre ele um outro direito real , cuja existncia determina que os poderes incompatveis com este segundo direito re al fiquem inactivos. O direito de propriedade o direito real por excelncia, o dir eito real pleno. E os vrios direitos reais foram como que recortados do direito d e propriedade. Quando sobre a mesma coisa, que propriedade de algum, constitudo a favor de outrem um direito real menor, aquele fica esvaziado de parte do seu con tedo, limitando o direito de propriedade. O direito real menor aquele que tem um contedo diferente do direito de propriedade mas que com ele compatvel. Exemplo: Co nstituio a favor de algum de um direito de usufruto sobre uma coisa, tendo este, o poder de usar e fruir, sendo que estes poderes foram retirados ao, agora, nu pro prietrio. Mas, mal se extinga o direito real menor que constitui factor de compre sso, o contedo do direito de propriedade retoma a sua forma inicial. 7.6 Princpio d a tipicidade ou numerus clausus Um dos instrumentos de que o direito se socorre na regulamentao da vida econmico-social o da fixao de certas categorias jurdicas, que ele delimita, directa ou indirectamente. Exemplos: a compra e venda, o testament o, o direito de propriedade, etc. No direito das obrigaes a fixao das categorias jurd icas no assume carcter taxativo ou exclusivo, por isso, podem os particulares cria r outras que melhor entendam assegurar os seus interesses (405). H outras reas ou r amos em que a regulamentao jurdica de certas matrias se faz mediante o recurso a cat egorias exclusivas. Quando assim acontece, s as realidades que neles enquadrveis so juridicamente atendveis. No sistema jurdico portugus encontramos este modelo no di reito criminal, quanto aos factores considerados crime, e no direito das coisas quanto s situaes reais. Significando que o direito s aplica o regime das situaes jurdi as reais s que se enquadram em alguma categoria que ele caracteriza. De acordo co m o princpio da tipicidade, s so admissveis os direitos expressamente previstos na l ei e, pela forma nela regulada, no podendo as partes fixar-lhe outro contedo, no tm como nas obrigaes, liberdade negocial. Exemplo: o direito de propriedade confere o poder de usar, fruir e dispor. Caso A, venda a B uma casa, no pode estipular, ai nda que de comum acordo, que o poder de fruir no transmitido com o direito de pro priedade. Mas, caso exista uma clusula nesse sentido, a mesma teria eficcia merame nte obrigacional, por Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 5
Direitos Reais Direito das Coisas fora do artigo 1306, isto , B ficaria vinculado perante A, a cumprir a obrigao a que se vinculou de non facere. Porm, caso B no cumpra essa promessa por ter arrendado a C, A teria incumprido uma obrigao e, em consequncia, poderia ficar obrigado a ind emnizar B, pelo incumprimento. Por numerus clausus entenda-se, que o nmero de tip os de direitos reais, so s aqueles que se encontram definidos na lei. O numerus cl ausus , pois, uma consequncia do princpio da tipicidade 7.7 Princpio do consensualis mo ou consentimento Ligado com o princpio de causalidade, uma vez que, se verdade que suficiente a existncia do ttulo para que o direito real se transmita ou se co nstitua, tambm verdade que o ttulo tem que ser justo. A causa de aquisio tem de ser vlida. Por isso, se o contrato nulo ou anulvel, verifica-se a no produo do efeito rea l (875, 220, entre outros). Se o contrato nulo, no se transmitiu a propriedade do t ransmitente para o adquirente. 7.8 Princpio da inerncia do direito real Nexo de in tima ligao entre o direito e a coisa, podendo mesmo afirmar-se que o direito se to rna inseparvel da coisa que seu objecto. O seu titular pode opor o seu direito a todos, perseguindo a coisa consistindo nisto a chamada sequela, e ainda, devido inerncia, o direito sofre todas as vicissitudes de coisa. So corolrios da inerncia: A inseparabilidade do direito em relao coisa; Oponibilidade erga omnes; Repercusso, no direito, das vicissitudes da coisa (sequela). A inseparabilidade do direito em relao coisa significa que o direito no se desanexa do objecto. O direito nasce, vive e extingue-se com o objecto a que se encontra ligado. A oponibilidade erga omnes, consiste na faculdade que o titular de um direito real tem de, o poder in vocar eficazmente contra terceiros. No contra toda e qualquer pessoa indiscrimina damente, mas apenas contra toda e qualquer pessoa em condies de violar o direito, quer essa pessoa tenha somente a inteno ou, j o esteja a violar. Muitos autores, ac tualmente, reconhecem que a sequela no mais do que uma manifestao particular da opo nibilidade erga omnes do direito real. A manifestao da oponibilidade nos direitos reais de gozo verifica-se na aco de reivindicao (1311). Nos direitos reais de garanti a, a oponibilidade manifesta-se pela aco de execuo, uma vez que o titular do direito tem o poder de executar o bem, onde quer que ele se encontre, fazendo-se pagar pelo valor da execuo. Relativamente aos direitos reais de aquisio a manifestao da opon ibilidade verifica-se atravs da aco de preferncia. A repercusso, no direito, das vici ssitudes da coisa. Por um lado o perecimento total da coisa provoca a extino do di reito real, por ser um dos pressupostos de um direito real a existncia da coisa. Por outro, o direito real pode alterar-se, se for alterado o regime a que a cois a est submetida. Assim, se A resolve transformar um edifcio de 6 andares em propri edade horizontal, deixa de haver um direito de propriedade sobre o edifcio de 6 a ndares, para passar a existir vrios direitos de propriedade. Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 6
7.9 Princpio da Publicidade Para que todos os sujeitos de obrigao passiva universal conheam a existncia dos direitos reais e para segurana do comrcio jurdico (em que se tutela a posio destes terceiros), necessrio dar publicidade existncia desses direit os. Repara-se que o desconhecimento da real situao das coisas pode afectar terceir os, no que respeita s consequncias dos negcios que, em relao a elas se venham a prati car, contribuindo a publicidade dos actos para estes mesmos terceiros respeitare m esta situao. Mas, esta publicidade no constitui requisito de validade do direito real, que foi validamente constitudo, por mero efeito do contrato, apenas vlido in ter partes. Porm, este requisito condio de eficcia relativamente a terceiros. A publ icidade conseguida atravs do registo das coisas imveis (Registo Predial) e das coi sas mveis de considervel valor (como os avies, helicptero, automveis, quotas de socie dade). Quanto nossa cadeira, interferem a Conservatria do Registo Predial e as Co nservatrias do Registo de Bens Mveis, ainda pendente de regulamentao. Podemos encont rar duas modalidades de publicidade: a provocada e a espontnea. Na realidade, h um a srie de comportamentos humanos que pela sua repetitividade e tipicidade social, implicam, por si mesmos, a revelao e publicitao de certas realidades sociais e jurdi cas. Da que, a adopo de certos comportamentos possam envolver, a produo de certas con sequncias no mundo do direito. No plano dos direitos reais o proprietrio dos bens adopta em relao a eles os comportamentos, correspondentes ao seu uso e fruio, fazend o-o, em regra, vista de todos, sem reservas ou reparos de qualquer outra pessoa. Compreende-se por isso que se veja naquele comportamento, o sinal exterior de p ropriedade e que, a partir da, se lhe d relevncia na atribuio ou reconhecimento da ti tularidade do correspondente direito. De facto, resulta desses comportamentos a publicidade que se designa por espontnea. Contrape-se a esta publicidade a designa da por provocada, que deriva de uma actuao intencionalmente dirigida a dar a conhe cer a terceiros uma certa situao jurdica. Actualmente, essa publicidade faz-se medi ante inscrio no registo de certos factos em livros ou registo prprios que so guardad os ou conservados, por um servio pblico. 7.9.1 Publicidade Registal Nos termos do artigo 1. do CR Predial, a funo essencial do registo predial a de: dar publicidade s ituao jurdica dos prdios. Atravs desta funo, realiza-se o fim a que o registo predial t votado: a segurana do comrcio imobilirio. A lei do registo s se refere a prdios, co eendendo os rsticos e urbanos, e no a todas as coisas mveis, abrangidas na enumerao d o artigo 204. Porm, a partir dos actos de registo relativos a prdios, consegue-se s aber e estabelecer a situao jurdica das demais coisas imveis, uma vez que estas mantm sempre uma ligao com um prdio, seja rstico ou urbano. 7.9.2 Caractersticas Gerais do Sistema de Registo Predial Portugus O sistema de registo predial portugus tem com o caractersticas, entre outras, ser um sistema de natureza pblico e real. O carcter pblico revela-se na circunstncia de o Registo Predial estar a cargo de servios pbli cos Conservatria do Registo Predial. Estas dependem, por sua vez, de um servio cen tral comum, a Direco Geral de Registos e Notariado, integrado na orgnica do Ministri o da Justia. Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 7
Direitos Reais Direito das Coisas E o carcter real e no pessoal, verifica-se na circunstncia de assentar num acto de registo que respeita a prdios em si mesmos e, no s pessoas que sejam titulares de d ireitos que os tenham por objecto. Os registos que assumem grande relevncia na no ssa ordem jurdica so: O registo predial; O registo comercial; O registo de proprie dade automvel; O registo de propriedade intelectual; e O registo de propriedade i ndustrial O registo predial assume uma particular relevncia, dado que as suas nor mas aplicam-se subsidiariamente aos diplomas reguladores de cada um dos restante s registos. Princpios do Registo Predial a) Princpio da Instncia Este princpio encon tra-se previsto no artigo 41 do CR Predial e significa que, salvo nos casos previ stos na lei, o registo deve ser pedido pelos interessados. Decorre deste princpio que os servios esto disposio dos interessados, mas a estes cabe a iniciativa de req uerer os registos que lhes convenham, vigorando assim um princpio equivalente ao que rege em direito processual civil. O CR Predial Portugus no estabelece, em caso algum, a obrigatoriedade do registo, sendo neste domnio elucidativo que, o facto de a sua falta no configurar qualquer transgresso, nem se estabelecer para ele qu alquer sano podendo, no entanto, afirmar-se uma obrigatoriedade indirecta. No ser ad equado falar-se de dever de registar, apenas em nus, sendo que, a no observncia do n us de registo, acarreta consequncias indesejveis para o interessado no registo, ou a ele desfavorveis. Sem prejuzo do princpio da instncia, a lei prev vrios casos parti culares de registo oficioso, isto , por iniciativa do Conservador (92 n.5, 97, 98 n.3 e 100 n.3). b) Princpio da legalidade Este princpio decorre, desde logo, do carcter pb lico do registo, numa das suas manifestaes. Na verdade, tanto o Conservador como o s demais servidores das Conservatrias, funcionrios pblicos, todos eles esto nessa qu alidade subordinados lei que devem respeitar. Por esta simples razo, j aqui domina uma ideia de legalidade. Contudo, o princpio em anlise, tem alcance mais vasto e que decorre do artigo 68 do CR Predial. A este princpio pode ser-lhe atribudo um co ntedo formal ou substancial. No primeiro caso, significa que cabe aos funcionrios do registo verificarem a regularidade formal dos actos apresentados a registo e a legitimidade dos respectivos requerentes. No segundo caso, vai-se mais longe, impondo tambm ao Conservador a obrigao de se pronunciar sobre a viabilidade do pedi do de registo, tomando em conta a sua validade substancial dos actos a registar, assemelhando-se a sua funo do juiz. A actividade fiscalizadora do Conservador imp lica a apreciao dos seguintes aspectos: Identidade entre o prdio a que se refere o acto a registar e a correspondente descrio; Legitimidade dos interessados; Regular idade formal dos ttulos referentes aos actos a registar e a Validade substancial dos mesmos actos. Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 8
Direitos Reais Direito das Coisas Relativamente ao ltimo ponto, exige-se uma observao complementar. Entende a doutrin a que o poder do conservador restringe-se nesta matria, aos casos de nulidade, se ndo vrias as razes que impedem que a sua apreciao se alargue aos actos anulveis. Porq ue os actos anulveis produzem os seus efeitos enquanto no sejam invalidados (287 n.1 ). No seria razovel atribuir ao conservador poder que iria colocar em causa a eficc ia do acto, num campo deixado disponibilidade de certas pessoas. Ora, se este ti po de invalidade no do conhecimento oficioso do tribunal, ao permitir-se a interf erncia do conservador, seria atribuir-lhe poderes mais amplos do que os do poder judicial. No entanto, quando a anulabilidade resulte de falta de consentimento d e outrem ou, de consentimento do tribunal, impe a alnea e) do artigo 92 do CR Predi al, a realizao do registo como provisrio por natureza. O mesmo regime vale para os actos praticados pelo gestor ou representante sem poderes enquanto no forem ratif icados (alnea f) do artigo 92 do CR Predial). Em qualquer outro caso no pode o cons ervador recusar o registo. O princpio da legalidade devia conduzir, sempre que o registo se mostrasse invivel, sua recusa. Mas, dado que este regime poderia acarr etar graves inconvenientes para os interessados, em alternativa figura da recusa do registo, surge a do registo provisrio por dvidas. S nos casos mais graves e enu merados no a. 69. do CR Predial, o registo deve ser recusado. c) Princpio da prior idade ou prevalncia De acordo com o artigo 6. do CR Predial, o direito em primeiro lugar inscrito prevalece sobre os que se seguirem em data. Caso os registos sej am da mesma data, a prioridade determinada pelo nmero de ordem das apresentaes. O p rincpio em anlise s admite uma excepo em matria de hipoteca. As hipotecas inscritas na mesma data, concorrem entre si, na proporo dos crditos que cada uma delas garante. Saliente-se que o registo provisrio quando convertido em definitivo, conserva a prioridade que tinha como provisrio. O registo provisrio que no seja renovado ou co nvertido em definitivo dentro do prazo da sua vigncia (6 meses), caduca. d) Princp io do trato sucessivo O princpio do trato sucessivo, previsto no artigo 34. do CR Predial, tem como objectivo reconstituir ou estabelecer uma cadeia ininterrupta dos sucessivos titulares do direito. Estabelecendo-se esta cadeia, fcil conhecer toda a histria jurdica de um imvel, consultando os registos. Quando, ao longo da ca deia dos sucessivos actos de transmisso, existe algum que no regista, d-se aquilo a que se chama de quebra do registo. Exemplo: E desloca-se conservatria para registar a sua aquisio, mas o ultimo registo (h um hiato) data de 1912 e foi feito em nome de B. Ento o conservador vai exigir a E a justificao das sucessivas alienaes que culm inaram no contrato pelo qual B adquiriu de A. Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 9
e) Princpio da legitimao De acordo com o artigo 9 do CR Predial, o titular de um imve l no pode alien-lo nem constituir encargos sobre ele, mediante escritura pblica se esse imvel no estiver devidamente registado. Note-se: este preceito dirige-se aos notrios. a estes que compete cumprir o preceito - no realizar a escritura se no for apresentada Certido do Registo. O notrio que o fizer ser objecto de sano disciplinar , sendo que as partes no sofrem qualquer sano. Este princpio traduz um outro, o prin cpio de obrigatoriedade indirecta, - ningum obrigado a registar um imvel, mas se qu iser alien-lo ou constituir encargos sobre ele, ter forosamente que o registar. No h sano para quem no registar, apenas uma forte limitao. 7.9.4 Actos do Registo, trmites processuais e prova de registo So trs as modalidades de actos de registo, propriam ente ditos, atendendo ao seu contedo e sua funo: a descrio, a inscrio e os averbamen . A descrio o acto de registo dirigido identificao fsica, econmica e fiscal de cada io (79. n.1). As descries so dependentes, em geral, de uma inscrio ou de um averbament artigo 80 n.1. Os averbamentos s descries (acto complementar), servem para alterar, completar ou rectificar os elementos delas constantes, ampliar ou inutilizar, em virtude de circunstncias supervenientes. Os averbamentos tm um nmero privativo e d evem ter tambm o nmero e data da apresentao quando dela depender (88 n.1 e 89). Divers a finalidade da inscrio. Esta o acto de registo que vai revelar a situao jurdica do prdios descritos, consistindo num extracto dos factos jurdicos relativos a cada p rdio. A identificao da inscrio faz-se mediante uma letra, seguida do nmero de ordem co rrespondente e o nmero e data da apresentao, elementos que devem constar do corresp ondente extracto. 8. Classificao dos direitos reais 8.1 Direito Real Pleno e Direi tos Reais Limitados O critrio de distino entre direitos reais plenos e direitos rea is limitados ou menores, a extenso dos poderes que os direitos reais atribuem ao seu titular, ou seja, existem direitos reais que atribuem aos seus titulares mai s poderes do que outros. Exemplo: o direito de propriedade atribui poderes mais amplos, que o direito de usufruto. Considera-se que para alm da propriedade, tambm a posse um direito real pleno, significando que, por meio desta classificao, a si tuao possessria colocada ao nvel do direito de propriedade. O direito de propriedade um direito real pleno porque abrange os mais amplos poderes de aproveitamento, ou seja, usar, fruir e dispor. Todos os outros direitos reais so limitados, dado os mesmos serem recortados do direito real pleno, permitindo ao seu titular o ap roveitamento parcial e no pleno da coisa. 8.2 Direitos Reais de Gozo, Garantia e de Aquisio Esta a classificao tradicional das categorias dos direitos reais. O seu c ritrio de distino assenta no modo como se efectua o aproveitamento das utilidades d a coisa, que o objecto do direito real. Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 10
Direitos Reais Direito das Coisas 8.2.1 Direitos reais de gozo Nos direitos reais de gozo, o aproveitamento da coi sa feito de modo directo e imediato no sentido de que, o titular do direito real de gozo pode fazer suas as utilidades que a coisa lhe proporciona. Pode colher os frutos naturais, perceber frutos civis, consumir a coisa, alter-la, etc. Porta nto, o titular do direito real de gozo, satisfaz o seu interesse atravs do aprove itamento do valor de uso da coisa, retirando da sua substncia todas as utilidades dessa coisa. So direitos reais de gozo: a posse, o direito de propriedade (compr opriedade e propriedade horizontal), as servides, o direito de superfcie, o direit o de uso e habitao, o direito de usufruto e o direito real de habitao peridica. 8.2.2 Direitos reais de garantia Nos direitos reais de garantia, as utilidades propor cionadas ao seu titular so aproveitadas de modo indirecto, isto , atravs do valor e conmico, do valor de troca, e no atravs do seu valor de uso. Estes direitos reais so acessrios de uma relao creditria e por isso encontram-se regulados no Livro II, ten do a funo de assegurar eficazmente ao credor, o pagamento preferencial do seu crdit o pelo valor da coisa sobre que recaem. Os direitos reais de garantia caracteriz am-se pelo facto de incidirem sobre o valor ou os rendimentos de bens certos e d eterminados, do prprio devedor ou de um terceiro. O CC admite os seguintes direit os reais de garantia: 1. Consignao de rendimentos 656 2. Penhor 666 3. Hipoteca 686 4 . Privilgios creditrios 733 5. Direito de reteno 754 8.2.3 Direitos reais de aquisio direitos reais de aquisio, constituem a categoria de direitos reais mais recente, em que o interesse do titular satisfeito atravs da aquisio de um outro direito real , (a partir do momento em que se exerce o direito real de aquisio, o seu titular i mediatamente transposto para outro direito real de gozo). Por exemplo: o direito que tem cada um dos comproprietrios a ter preferncia, na venda ou doao, das quotas dos outros; o caso do contrato-promessa e do pacto de preferncia quando se tenha atribudo eficcia real. Tambm a situao jurdica do possuidor que adquire o direito de pr opriedade por usucapio, 1287 e; o caso de apropriao de coisa alheia, 1321 e 1323, etc. 9. Vicissitudes dos direitos reais As vicissitudes dos direitos reais tm a ver c om a aquisio, com a modificao e com a perda dos direitos reais. 9.1 Aquisio dos direit os reais A aquisio de um direito real marca o momento em que esse direito (subject ivo) passa a fazer parte de uma esfera jurdica. A aquisio pode ser originria ou deri vada e, esta ltima, ainda pode ser, constitutiva e translativa. Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 11
Na aquisio originria, o direito adquirido surge na ordem jurdica, no exacto momento em que se adquire, isto , o fenmeno de aquisio e constituio do direito simultneo e p sua vez no est dependente de nenhum outro direito. Na aquisio derivada o direito adq uirido est sempre dependente de outro direito. E essa dependncia exprime-se de dua s formas: Na aquisio derivada translativa: a aquisio depende do direito anterior que fundamentalmente o mesmo; Na aquisio derivada constitutiva: o direito que se adqu ire um direito novo, muito embora, a sua constituio, se processe custa de um direi to pr-existente, que fica assim limitado pela constituio desse direito. Com efeito, os direitos reais menores surgem por aquisio derivada constitutiva e limitam o di reito de propriedade. Se eles forem transmissveis, pode tambm existir aquisio deriva da translativa e, por regra, todos os direitos reais de gozo so transmissveis. J qu anto ao direito de propriedade, s pode ser adquirido ou, por aquisio originria ou, p or aquisio derivada translativa. Quanto aos modos de aquisio, so eles os seguintes: a ) Contrato: mediante contrato, transmitem-se para outro titular, direitos reais j existentes, na titularidade do transmitente e, podem ser constitudos (aquisio orig inria) novos direitos reais (408 n.1); b) Usucapio: a posse, mais o tempo, conduz us ucapio e, um modo de aquisio de direitos reais de gozo; c) Lei e deciso Judicial: a constituio em si mesma, de direitos reais, muitas vezes decorre automaticamente da lei, ou seja, sem necessidade de interveno das partes e independentemente da sua vontade. Exemplos: servides legais (1550), hipoteca legal (704), os privilgios credi trios (733), o direito de reteno (754) e as preferncias legais. 9.2 Modificao dos dir os reais A modificao dos direitos reais pode ser objectiva e subjectiva. Sempre qu e se opera uma aquisio derivada translativa existe uma modificao subjectiva. Exemplo : A vende a B um automvel. Quanto modificao objectiva, esta verifica-se sempre que, nos encontramos perante aquisies derivadas constitutivas. Exemplo: A constitui a favor de B um direito de usufruto. 9.3 Perda dos direitos reais Os direitos reai s extinguem-se pelas seguintes causas: Expropriao por utilidade pblica: (62 CRP; 130 8. e alnea f), do n. 1, do artigo 1536 do CC) consiste numa declarao feita pelo Estado , em que este declara a necessidade de utilizar determinado bem para um fim espe cfico de utilidade pblica, que faz extinguir o direito real constitudo sobre tal be m e, determina a sua transferncia para o patrimnio da pessoa a cujo cargo est a pro ssecuo desse fim (direito novo independentemente do anterior). Renncia: (731, 664, 67 7, 752, 761, 1267, 1476, 1490) os direitos reais so renunciveis, por manifestao de , nesse sentido, do respectivo titular (Princpio da renunciabilidade). Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 12
Direitos Reais Direito das Coisas O titular do direito de propriedade de um bem mvel pode simplesmente abandon-lo, d esligando-se da sua posse (causal), passando a coisa a ser considerada uma res n ullius (coisa de ningum) e, fica susceptvel de ser adquirida por ocupao (1318). O pro prietrio de um imvel tambm pode renunciar ao seu direito, embora haja opinio diversa . Por efeito da renncia (que deve ser feita por escritura pblica e sujeita a regis to) o imvel integra-se ex vi lege no patrimnio do Estado, no sendo susceptvel de ocu pao. Confuso: esta figura aparece-nos como causa extintiva dos direitos reais limit ados (alnea b), do n. 1, do artigo 1476; alnea d), do n. 1, do artigo 1536; alnea c), o n.1, do artigo 1569). Quando o titular de um direito real menor, passa a titular de um direito real maior, dse a confuso. Exemplo: A. usufruturio adquire a proprie dade a B (nu proprietrio). Extino de um direito real pelo decurso do prazo, quando o mesmo tenha sido constitudo a termo. 10. Dos direitos reais em especial 10 Poss e (1251 a 1301) A ideia de posse sugere imediatamente uma situao de poder sobre uma coisa e, por outro lado, sugere tambm a existncia de uma relao material entre uma pe ssoa e uma coisa. 10.1 Posse causal, posse formal e posse precria A posse diz-se causal porque existe uma causa que a justifica, isto , no caso do proprietrio ele titular de um direito real em cujo contedo se integram os poderes que justificam o uso da coisa. Ora, a posse o poder de uso e, neste caso, causal, porque tem co mo causa a titularidade de um direito real, cujo contedo integra um poder de uso. O proprietrio e o possuidor embora actuem do mesmo modo perante todas as outras pessoas, no tm o mesmo direito, dado que um proprietrio e, tais actos traduzem o ex erccio do seu direito, o outro no proprietrio e, os seus actos traduzem uma mera ac tuao de facto. Repare-se ainda, que o possuidor tem de praticar os actos correspon dentes titularidade de um direito real, enquanto que o proprietrio no precisa de p raticar quaisquer actos para que o direito lhe reconhea a sua qualidade. Na posse formal, o possuidor no titular de qualquer direito real sobre a coisa, em cujo c ontedo se integre o poder exercido, isto , no h qualquer causa que justifique o uso. Face ao exposto, poder dizer-se que na posse causal o possuidor , enquanto que, n a posse formal, o possuidor actua como se fosse. A posse diz-se precria (caso do comodatrio), quando o sujeito tem apenas uma autorizao do titular do direito real p ara possuir a coisa em seu nome, isto , em nome do titular do direito. O possuido r precrio to somente o possuidor em nome de outrem em cujo contedo se integra o pod er de uso. O artigo 1268 consagra uma presuno ilidvel, (admite prova em contrrio) seg undo o qual: o possuidor goza da presuno da titularidade do direito (...). O simples detentor no goza desta presuno. 10.2 Estrutura da Posse A corrente objectivista pe rfilhada por Jhering para a qual basta o corpus, ou seja, a apreenso material ou o poder de facto para existir uma situao possessria. Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 13
Para esta teoria existe posse, quando algum tem a apreenso material da coisa e mos tra vontade de continuar com essa apreenso. Para a corrente subjectivista perfilh ada por Savigny, alm do corpus, ser tambm necessrio o animus, ou seja, necessrio que o possuidor deixe transparecer um poder sobre a coisa que seja conforme titulari dade de um direito real de gozo sobre ela. Por outras palavras, o animus a inteno demonstrada pelo possuidor no seu modo de agir em relao coisa, objecto da posse. 1 0.3 Natureza Jurdica da Posse Existem vrios entendimentos, mas de um modo geral, e sem pretenso de aprofundar esta questo, entender-se- a posse como um direito real subjectivo. No nosso Cdigo Civil, a posse opera e releva ora, como mero facto jurd ico n. 2 do 1252, 1254, n. 1 do 1257, 1260, 1287 - ora, como situao jurdica subje nte de importantes efeitos jurdicos para o possuidor - 1263, 1266, 1267, n. 1 do 1268, 1270 e 1273. 10.4 Fundamento da Proteco Possessria Na verdade, muitas das razes invoc adas por vrias teorias poderio ter concorrido historicamente e, concorrem ainda h oje, para o acolhimento e fundamento do instituto possessrio nos diversos ordenam entos jurdicos. Destacam-se dois dos principais fundamentos do instituto possessri o: - A paz pblica . E o valor econmico e social autnomo da posse. Vigora entre ns um sistema de justia pblica (1 do CPC), a defesa da posse s pode operar por meios proc essuais regulados na lei. Deste modo, havendo proteco legal da posse, evitam-se co nflitos sociais e esta pode funcionar como instrumento de conservao e de produo de e feitos funcionais da coisa. 10.5 Objecto da Posse O objecto material da posse co rresponde h existncia material da coisa. O objecto jurdico da posse (1251) a forma d e actuao correspondente ao exerccio do direito de propriedade e dos demais direitos reais de gozo, passveis de serem adquiridos por usucapio. Portanto, o objecto da posse pode ser no s o direito de propriedade como tambm outro direito real de gozo, susceptveis de serem adquiridos por usucapio, ficando excludos os direitos reais d e garantia e de aquisio. 10.6 Modalidades da Posse Posse exclusiva: aquela que exe rcida por um nico possuidor. Posse simultnea: corresponde s situaes em que, sendo alg um possuidor, por uma ou outra razo e, sem a sua vontade, existe algum que tambm adq uire a posse. Composse: uma situao de comunho do direito que a posse. Cada um dos c ompossuidores exerce a posse correspondente parte que lhe caiba na posse comum, semelhana da figura da compropriedade, cujas regras lhe so extensveis com as necessr ias adaptaes. (1404). 10.7 Modos de Aquisio da Posse Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 14
Direitos Reais Direito das Coisas a) Pela prtica reiterada, com publicidade dos actos materiais correspondentes ao exerccio do direito ( o chamado apossamento - 1263, alnea a) Por prtica reiterada ent ende-se a prtica continuada. Esta expresso suscita a questo de se saber, quantos ac tos materiais tero de ser praticados para se considerar que h prtica reiterada. Par ece que no se exige a prtica de muitos actos, a prtica de apenas um s acto pode dar lugar investidura da posse, desde que esse acto tenha intensidade suficiente par a demonstrar que o sujeito tem a inteno de passar a comportar-se como possuidor no s termos do artigo 1251. (...) com publicidade (...), significa que a prtica reiter ada tem que ser realizada de modo a poder tornar-se conhecida dos interessados. O apossamento consiste na apropriao de uma coisa, mediante a prtica sobre ela, de a ctos materiais correspondentes ao exerccio de certo direito real. Ora, neste mome nto adquire-se o corpus. Porm, a posse s surge, quando pela prtica reiterada (inten sa e no necessariamente continuada) de actos materiais, se d publicidade semelhant e aos praticados pelo titular do direito real animus. b) Pela tradio material ou s imblica da coisa efectuada pelo seu anterior possuidor (1263., alnea b) Neste caso, sucede que algum que j era possuidor (anterior possuidor) cede a sua posse a outrem , atravs da entrega material ou simblica da coisa. Este modo de aquisio, um modo de aquisio derivada, ou seja, a posse aqui adquirida atravs de um acto de transmisso da posse (causal ou formal), anteriormente constituda. A posse a que alude esta alne a, corresponde entrega da coisa quando o possuidor pretende que ela saa do seu po der e, que esta passe definitivamente para outrem. A posse de algum adquirido por tradio, material ou simblica da coisa, tem como consequncia a perda da posse, caso esta seja formal, por parte do transmitente. c) Constituto possessrio (1263. alnea c) e 1264.) Na fase de aquisio da posse, a apreenso material extremamente importante , nomeadamente no que respeita ao constituto possessrio. A aquisio da posse por con stituto possessrio, verifica-se quando o possuidor em nome prprio de certa coisa, deixar de o ser, por a ter alienado, convertendo-se por acordo com o adquirente, em mero detentor. Por outras palavras, algum adquire a posse atravs de negcio tran slativo de outrem que tinha a posse, mas que no entanto, mantm o poder de facto s obre a coisa por consentimento ou mera tolerncia do novo possuidor. O constituto possessrio uma modalidade de aquisio de posse e no uma modalidade de perda da posse, por isso actua sempre do lado do adquirente e no do transmitente. Pelo constitut o possessrio, o adquirente torna-se possuidor e o transmitente torna-se detentor. O artigo 1264. n. 2 estabelece uma outra situao, em que a coisa detida por terceiro em nome do titular, que aliena a mesma. Ora, a posse que tem, transfere-se para o adquirente, ainda que a situao de deteno existente deva continuar, quer por fora d a lei, quer por acordo entre os interessados. Exemplo: Se o senhorio do prdio loc ado a B, o vende a C, este ltimo no deixa de adquirir a posse, mas B continua a se r locatrio (detentor). Compreende-se, pois, a razo de muitos autores afirmarem, se r o constituto possessrio um afloramento do princpio do consensualismo no domnio da posse. A posse causal no tem autonomia, inerente titularidade de um direito real , ou seja, a posse causal, no mais do que a manifestao exterior da titularidade do direito real. Em Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 15
Direitos Reais Direito das Coisas consequncia, entende-se no ser de aplicar o constituto possessrio no domnio da posse causal, quando o negcio translativo do direito real for um negcio vlido capaz de t ransmitir o direito real. Em concluso, o adquirente do direito real em causa, no p assando a ter o poder de facto sobre a coisa, tido como seu possuidor. Se a poss e anterior existia no alienante, este passa a mero detentor em nome do adquirent e. Se a deteno existia em terceiro, este mantm a deteno, mas passa a exerc-la em nome do adquirente. De acordo com o artigo 1264 n.1 indiferente a causa que justifica a manuteno da posse ou a deteno do alienante ou de terceiro. Pode ser qualquer causa, mas tem de existir uma causa. d) Inverso do ttulo da posse (1263 alnea d) e 1265) A inverso do ttulo da posse traduz-se numa mudana da atitude do detentor. A inverso do ttulo da posse vem prevista na alnea d) do artigo 1263 complementada pelo regime c ontido no artigo 1265. Nesta forma de aquisio da posse, d-se a transformao de uma situ ao de mera deteno em posse formal, isto , o ttulo por que se exerciam certos poderes s obre a coisa muda. O que justifica a apreenso material (o corpus) na qual se base ia a deteno reside na existncia de uma outra pessoa, que possuidor. Assim, se B det entor, possui em nome de outrem, em nome do possuidor. , pois, este o ttulo da det eno ou posse precria de B. Ora, o detentor pode inverter o ttulo da posse mediante d uas formas: 1. Por oposio do detentor do direito contra aquele em cujo nome possua; 2. E por acto de terceiro capaz de transferir a posse. A oposio traduz-se numa mo dificao do animus do detentor, revelada pela exteriorizao de actos positivos que ine quivocamente expressam a sua vontade de opor uma posse prpria pessoa em cujo nome ou, no interesse de quem vinha actuando como detentor. A oposio pode ser operada por via extrajudicial ou judicial e, releva quando por essas vias for levada ao conhecimento do possuidor ou, se os actos que traduzem a oposio, forem praticados na presena do possuidor ou, na de quem o represente. Conhecida a oposio, a deteno tra nsforma-se em posse, configurando uma situao de esbulho de quem, at aquele momento, foi possuidor. Exemplo: se o locatrio de um prdio rstico se recusar a pagar a rend a, arrogando-se titular do direito ao prdio, alterar o seu sistema, cortando por exemplo, um pinhal nele existente para passar a fazer culturas de milho. Relativ amente segunda situao, a inverso do ttulo da posse resulta de acto de terceiro capaz de transferir a posse. Repara-se que este acto de terceiro tem de sofrer de alg um vcio impeditivo daquele efeito translativo. Assim, h inverso do ttulo da posse, p or esta via, quando algum, sem legitimidade, vende ao detentor, por exemplo ao lo catrio, o prdio que lhe estava arrendado. A inverso produzse por efeito de um novo ttulo compra e venda apto (em abstracto) a transferir a posse. 10.8 Sucesso na Pos se Na sucesso na posse verifica-se um fenmeno de aquisio mortis causa. Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 16
Direitos Reais Direito das Coisas O legislador ao afirmar, no artigo 1255, que a posse continua nos sucessores do pos suidor do falecido, pretende frisar a ideia de que se verifica, um fenmeno especi al de transmisso que, em razo dos seus traos particulares, se designa por sucesso na posse. De acordo com esta disposio, os sucessores ocupam, por fora da lei, a posio do possuidor falecido e, recebem a sua posse tal qual ele a tinha. 10.9 Acesso na Po sse No caso do disposto no a. 1256, houve uma transmisso da posse inter vivos (ex. compra e venda). A acesso da posse significa que aquele que adquirir de forma de rivada, pode juntar sua posse, a posse do antecessor. Exemplo: A ----------------------------------------- B -------------------------------------------------- C (Possuidor) (possuidor) (possuidor) (5 anos) (5 anos) (10 anos) No exemplo a cima descrito, desde que C tenha adquirido a posse por uma modalidade de aquisio d erivada (por tradio da coisa pelo anterior possuidor ou por constituto possessrio), pode somar ao. seu tempo, o tempo da posse de B, ou seja 5 anos. E, poder tambm j untar o tempo de posse de A, porque se considera que a lei ao falar de antecesso r, no a. 1256 se quer referir a antecessores. Requisitos da acesso: - Aquisio deriva da das posses, ou seja, as posses s podem ser somadas se a aquisio tiver sido deriv ada. - Os tempos de posses tm que ser referentes a posses contguas. No exemplo aci ma referido, C no pode ir buscar os anos de posse de A, sem ir buscar primeiro os anos de posse de B. - Dado que a soma dos tempos possessrios relevante para a aq uisio do direito por usucapio e para o registo da mera posse; as posses a somar tm q ue ser pblicas (1262) e pacficas (1261). Exemplo: A --------------------------------------------- B ------------------------------------------ C (possuidor) (possu idor) (possuidor) (em termos de propriedade) (em termos de usufruturio) (em termo s de propriedade) (5 anos) (5 anos) (10 anos) Nos termos do a. 1256 n. 2, possivel somar duas ou mais posses heterogneas, embora nestes casos, a acesso d-se dentro d os limites daquela que tem menor mbito, isto , da posse menos valiosa. Neste caso, como o contedo do direito de propriedade mais amplo do que o contedo do direito d e usufruto, a posse de B ser de 15 anos. Exemplo: A -------------------------------------- B --------------------------------------------- C (possuidor) (possui dor) (possuidor) (de boa f) (de m f) (de boa f) (5 anos) (5 anos) (10 anos) Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 17
Direitos Reais Direito das Coisas O a. 1256 no resolve , a doutrina resolve a o do mbito (1256 n. os de posse de m f e a f. este problema de se saber se a posse de C ou no de boa f. Assim questo de duas formas: 1, por analogia aplicando-se o critri 2), sendo que neste caso se C fizesse a acesso ficaria com 20 an isto porque, a posse de m f tem menor mbito do que a posse de bo
2, por analogia com as regras do a. 1299 estabelecidas para a usucapio de mveis no su jeitas a registo. Assim, como esta disposio atribui posse de boa f o dobro do valor da posse de m f (seis anos), esta vale metade da posse de boa f (trs anos). Partind o desta regra, antes da acesso ser feita, h, que converter a posse de m f em posse d e boa f. Como a posse de m f s vale metade da posse de boa f, B no teria a posse por c inco anos, mas apenas por dois anos e meio. Aps a acesso, resultaria que C teria a posse de boa f por dezassete anos e meio. 10.10 Caracteres da Posse De acordo co m o disposto no a. 1258, a posse pode ser titulada ou no titulada, de boa f ou de m f, violenta ou pacfica, pacfica ou oculta. a) Posse Titulada e No Titulada O carcter da posse titulada s relevante se a modalidade da aquisio da posse for derivada, ist o , para estarmos perante uma posse titulada, esta tem que ter sido adquirida atr avs de um negcio jurdico translativo ou constitutivo. De acordo com o a. 1259 n.1 dizse titulada a posse fundada em qualquer modo legtimo de adquirir Entende-se por mod o legtimo de adquirir, qualquer negcio jurdico translativo que, em concreto, no o tra nsmitiu ou, porque o transmitente no tem legitimidade para o transmitir ou, porqu e o negcio jurdico est ferido de uma invalidade substantiva que impede a transmisso. A posse no titulada quando se trata de uma invalidade formal e, neste caso, o ne gcio jurdico translativo no se considera um modo legtimo de adquirir o direito de pr opriedade. Conclui-se que, sempre que o negcio jurdico translativo seja formalment e invlido a posse no titulada. Pelo contrrio, sempre que haja um vcio que impediu a transmisso do direito por invalidade substantiva, a posse titulada. Existem, porm, excepes, ou seja, existem casos em que, embora o negcio jurdico seja idneo para a tr ansmisso do direito ferido de invalidade substantiva, no d lugar posse titulada. o caso do negcio jurdico celebrado com coaco fsica, quando se considere que a consequnci a a inexistncia jurdica. Ora, se o negcio inexistente, o ttulo meramente putativo, de acordo com o a. 1259 exclui a possibilidade de se admitir a existncia deste ttu lo (ttulo putativo aquele que apenas existe na convico do possuidor). Se a ordem ju rdica desconhece o ttulo, no estamos perante um modo legtimo de adquirir o direito. b) Posse de Boa F ou de M F O critrio que preside distino entre posse de boa ou m f o conhecimento ou desconhecimento que o adquirente tenha ou no de estar a lesar d ireitos de outrem (1260). Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 18
A boa f a que alude o a. 1260, reporta-se ao momento da aquisio da posse. Mas, a pos se de boa f pode convolar-se em posse de m f, a partir do momento em que o possuido r tome conscincia de que est a lesar o direito de outrem (1270 n. 1 e 2). Nos termos do a. 1260 o legislador entendeu conveniente fixar presunes quanto qualificao destas modalidades de posse. Assim, a existncia ou falta de ttulo leva a presumir que a posse , respectivamente de boa ou de m f (n.2 do a. 1260). No entanto, e por fora do n . 3, ainda que a posse seja titulada, mas se tiver sido adquirida com violncia, pr esume-se sempre de m f. Estabelece-se no n. 3 uma presuno inilidvel ao contrrio do que se verifica no n. 2 em que a presuno ilidvel. Compreende-se a diferena de regimes est abelecida, uma vez que a falta de ttulo justo no significa que se esteja em presena de um acto ilcito, como sucede na violncia. Assim, no ser necessrio punir civilmente quem adquiriu a posse sem ttulo. Em concluso, o possuidor sem ttulo no est impedido de invocar e fazer prova da sua boa f, no momento de aquisio da posse. Se o no fizer , a posse considera-se de m f. c) Posse Pacfica ou Posse Violenta (1260) A posse pacf ica se foi adquirida sem violncia. H violncia, de acordo com o n.2 do a.1261, quando a posse obtida com coaco fsica ou moral No pode deixar de se fazer um reparo, tcnica infeliz e inadequada utilizada neste artigo, dado que a expresso coaco fsica a propsi to do negcio jurdico no se aplica neste mbito. Pretendeu o legislador referir que a violncia tanto pode ser sobre as pessoas como sobre as coisas. S assim se compreen de que o legislador apenas remeta para a noo de coaco moral constante do a. 255 e, no para o a. 246. Refira-se que a posse violenta no serve para adquirir, isto , no serv e para a usucapio, enquanto no se tornar pacfica (1297) A posse violenta violenta en quanto se mantiver a coaco, mas passa a pacfica quando ela cessa com relevantes con sequncias, nomeadamente quanto contagem do prazo de usucapio. Porm, a posse conside rar-se- sempre de m f por fora do a. 1260 n.3. d) Posse Pblica ou Posse Oculta Tanto a posse oculta como a posse violenta no tem qualquer relevncia, sendo necessrio que e la seja pblica. O a. 1262 atende ao modo por que a posse exercida. Pode, porm, a po sse constituir-se ocultamente, como decorre de regime do esbulho (1282 a 1297) com relevantes consequncias no seu regime, nomeadamente, quanto contagem do tempo de posse, para efeito de registo de mera posse (1295) e de usucapio (1297. e 1300 n.1). No significa isto, que a posse oculta no seja posse, existindo apenas inconvenien tes, conforme acima indicado. Os efeitos negativos do carcter oculto da posse so p rximos dos da posse violenta, sendo nomeadamente fixados os mesmos artigos. Repit a-se, que a posse oculta no se presume de m f. Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 19
Para que a posse seja pblica necessrio que ela seja exercida de modo a poder ser c onhecida dos interessados. No necessrio o conhecimento efectivo do exerccio da poss e, por aqueles a quem possa interessar, bastando a possibilidade, de dele se ape rceberem, aqueles a quem a posse afectar. Assim, se o exerccio for tal que, uma p essoa de diligncia normal, colocada na situao do titular do direito daquele, se ter ia apercebido, a posse considera-se pblica. 10.11 Exerccio e Conservao da Posse A po sse conserva-se pelo seu exerccio, no sendo necessrio que a mesma seja exercida atr avs de uma actuao contnua. A partir do momento, em que se adquire a posse, esta cons erva-se, ainda que, o corpus no se manifeste claramente (1257 n.1), se bem que seja necessrio, que persista a possibilidade de continuar a actuao correspondente ao ex erccio do direito. Nestes termos, o possuidor s ter que provar ter tido incio a sua posse, presumindo-se que, uma vez adquirida, a posse persistiu at ao momento actu al (1257 n.2 e 1254 n.1). 10.12 Perda da Posse A perda da posse verifica-se: 1. Por abandono, 1318; 2. Pela perda ou destruio material da coisa ou, porque esta foi col ocada fora do comrcio (202); 3. Pela cedncia, (sempre que h transmisso) 1267, al. c) 1263., al. b). 4. Pela posse de outrem, se esta durar mais de um ano. Pergunta-s e: quando que A perde a posse? A, s perde a sua posse, decorrido um ano sobre a a quisio de B, ou seja, a posse de B. s se concretiza ou, consolida, decorrido um ano sobre a sua aquisio. Assim, durante um ano, coexistem duas posses divergentes, co nflituantes e incompatveis sobre o mesmo objecto. A razo de ser desta situao, fica a dever-se, ao facto de, caso A perdesse automaticamente a posse com a aquisio de B , ficaria sem qualquer possibilidade de defesa, o que no faria sentido. A tem um ano, para lanar mo, dos meios de defesa da posse que estudaremos adiante. Qual a i mportncia da chamada posse de um ano e um dia? Em primeiro lugar, a consolidao da s ituao possessria de um determinado possuidor face a anteriores possuidores. Decorri do um ano sobre a aquisio da nova posse, extingue-se o direito de intentar a aco pos sessria. Esta consolidao da nova posse tem como consequncia a extino das posses anteri ores. Em segundo lugar, a posse de ano e um dia releva, quando necessrio encontra r entre vrias situaes possessrias, qual a melhor posse (cfr. a. 1278. n.1 e 2). 10.13 Efeitos da posse. Contedo da posse a) Presuno da titularidade do direito (1268) b) D ireitos aos frutos (1270, n1 e 213, n.1 e 2) e direito a indemnizao por benfeitorias ( 1273 a 1275 e 216) c) Usucapio (1287). Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 20
Direitos Reais Direito das Coisas d) Direito s aces possessrias a) Presuno da titularidade do direito Estes efeitos referem-se ao lado activo, dad o que no lado passivo, existe a obrigao de responder pela perda da coisa e de supo rtar os seus encargos. De acordo com o a. 1268, o possuidor goza de presuno de titu laridade do direito. Mas titularidade de que direito? Quem possui, possui sempre pela referncia ao contedo de um determinado direito real. Assim, se o possuidor a ctuar por forma correspondente ao exerccio de certo direito, considera-se que ele o titular desse direito, isto , se o possuidor agir como proprietrio, presume-se ser ele o titular do direito de propriedade. b) Direito de Uso e de Fruio O possui dor tem direito a usar a coisa, segundo o contedo do prprio direito possudo. O uso da coisa pelo possuidor, enquanto se cinja ao contedo do direito possudo, no consid erado ilcito e, por isso, no ter a obrigao de indemnizar. A faculdade de o possuidor usar a coisa possuda, no se encontra explicitada pelo legislador, esta decorre da noo legal de posse e de tutela concedida ao possuidor.
De acordo com o a. 1269, conclui-se que o uso lcito, a contrario. O prprio possuido r de m-f s responde, embora sem culpa, pela perda ou deteriorao da coisa e, consequen temente, no responde pelo uso, se dele no decorrerem aquelas consequncias. Relativa mente ao possuidor de boa-f, s tem de indemnizar os danos que lhe forem imputados. corrente na doutrina, entender-se que o uso de coisa no constitui o possuidor no dever de indemnizar. O direito aos frutos e a indemnizao pelas benfeitorias reali zadas, s tm relevncia quando o possuidor venha, por alguma razo, a ter que entregar a coisa, objecto da sua posse. Direito aos frutos quando a posse de boa-f A lei r econhece ao possuidor a faculdade de fruir a coisa. Nesta matria, s releva a modal idade de posse, quanto boa-f. Se a posse foi adquirida de boa-f, mas se o possuido r vier, mais tarde, a ter conhecimento de estar a lesar direito alheio, a partir desse momento est de m-f quanto ao direito de fruio. O direito de fruio no reconhe ao possuidor de m-f (1271). Se a posse for de boaf, domina como princpio geral, o dir eito de o possuidor adquirir os frutos da coisa, sejam elas naturais ou civis (1 270, n.1). Quanto aos frutos naturais, h a distinguir os frutos colhidos e os fruto s pendentes e, por outro lado, o ter havido ou no, alienao de frutos, ainda pendent es. Assim, se os frutos esto j produzidos, mas no colhidos e, caso o possuidor nest a altura, saiba que lesa o direito de outrem, cessa a sua boa-f. O direito aos fr utos pertence ao titular do direito, tendo o possuidor direito a ser indemnizado , pelo titular do direito, a todas as despesas feitas pela sua produo (1270, n.2). C aso o possuidor de boa-f, antes da colheita, tiver alienado os frutos como coisa futura, para alm dos interesses deste e do titular do direito, h que analisar os i nteresses do terceiro Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 21
adquirente. Ver o a. 1270, n 3 ao adquirente interessa-lhe que a alienao subsista e, esta a soluo na lei. Assim, o titular do direito no pode fazer seus os frutos em s i mesmos, a ttulo sucedneo, lhe atribudo o direito ao produto de alienao. Quanto ao po ssuidor reconhecido o mesmo direito que lhe cabe quanto aos frutos pendentes no a lienados, isto , indemnizao das despesas de produo com os limites referidos (1270, n2) Os frutos podem denominar-se pendentes, que so aqueles em que ainda no se fez a s ua separao da coisa (215., n.2); percebidos, aqueles que j se separaram da coisa (213, n.1 e 215, n. 1); maduros, aqueles que, quando separados, renem condies para sobreviv er por si mesmos (214) e percipiendos, aqueles que podiam ter sido colhidos e, po r uma qualquer razo, no o foram (214). Direito indemnizao por benfeitorias (216 e 127 Estando em causa benfeitorias necessrias, tanto o possuidor de boa-f, como de m-f, tem o direito a ser indemnizado do seu valor (1 parte do n.1 do a. 1273). Relativam ente, s benfeitorias teis, o possuidor, tanto de boaf como de m-f, tm direito a levant as, isto , de as separar da coisa. Porm, o direito ao levantamento cessa, se a sep arao no puder ser feita materialmente ou, se implicar danos para a coisa principal. Se o levantamento implicar detrimento para a coisa, tem o possuidor, em sua sub stituio, o direito a ser indemnizado, pelo titular do direito, do valor das benfei torias, calculado, neste caso, segundo as regras do enriquecimento sem causa (12 73, n2 e n. 1, 2 parte). Por fim, e quanto s benfeitorias volupturias, s ao possuidor e boa-f, so reconhecidos direitos em relao s mesmas e, apenas limitadas ao seu levant amento, desde que esta possa verificar-se sem o detrimento da coisa principal. H avendo detrimento, o possuidor no as pode levantar e no tem direito ao seu valor. Portanto, se o possuidor estiver de m-f, nenhum direito lhe reconhecido, nem mesmo o de as levantar. O exposto est regulado nos n.s 1 e 2 do a. 1275. Se o possuidor for obrigado a indemnizar as deterioraes, porque seja responsvel, pode compensar es sa obrigao com a que lhe seja devida para benfeitorias por ele feitas. Por outro l ado, havendo lugar indemnizao, o possuidor de boa-f goza, nos termos gerais do a. 7 54, de direito de reteno. Quanto aos encargos (1272) estes so repartidos, em relao a erodo a que respeitam, na mesma medida dos direitos do possuidor e do titular do direito sobre os frutos. c) Usucapio A usucapio o instituto atravs do qual se adqui rem direitos reais de gozo. pois, uma capacidade que o possuidor tem de adquirir um direito real de gozo, desde que tenha possudo por determinado lapso de tempo. A usucapio tem como requisitos a posse e o decurso do tempo. No pode adquirir por usucapio um sujeito que no seja possuidor, isto , que no tenha adquirido a posse po r uma das modalidades do a. 1263, posse essa, que se mantenha por determinado lap so de tempo. Como j foi referido, a posse oculta e a posse violenta no servem para a usucapio (1297). J a posse de m-f e a posse no titulada servem a usucapio. No entan o, a melhor posse para a usucapio a posse titulada e de boa-f, uma vez que, o ttulo e a boa-f da posse, so factores importantes, na medida em que fazem variar o laps o de tempo para adquirir por Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 22
Direitos Reais Direito das Coisas usucapio o direito que possudo. Caso a posse fosse menos boa, mais tempo seria pre ciso para se verificar a usucapio.
Quanto ao decurso do tempo, ou seja, h quanto tempo se possui, elemento necessrio para se adquirir o direito possudo. Este, tambm varia, conforme se trate de coisas mveis ou imveis. Para as coisas mveis, o prazo de 3 ou 6 anos, em funo da boa-f e do ttulo da posse (1298 e 1299). Relativamente aos imveis, o prazo pode ser de 10, 15 o u 20 anos, consoante a posse seja titulada ou no titulada, de boa-f ou de m-f e, ain da, de existir ou no registo de mera posse (1294, 1295 e 1296) Justo ttulo e registo Para aplicao da alnea a) do 1294 necessrio que se verifiquem os seguintes requisitos: - A existncia de ttulo de aquisio e - O registo deste. Relativamente aos conceitos de ttulo e de boa-f, veja-se respectivamente os aa. 1259.; e 1260. Registo de mera p osse A mera posse a posse no apoiada em ttulo trata-se de um facto sujeito a regis to, nos termos do a. 2, n 1, al. e) do CR Predial. Por ex.: A possuidor h 5 anos, s endo a posse no titulada, mas pblica e pacfica. Nesta situao A pode obter uma sentena que declare que este possuidor possui h 5 anos e, que a sua posse pblica e pacfica. Com esta sentena, o possuidor regista a mera posse, pois ele que comprova os fac tos a registar. A finalidade do registo de mera posse , no fundo, equiparar a pos se no titulada posse titulada, para efeitos de usucapio. Podemos afirmar que a sen tena e o registo valem como ttulo de posse. A usucapio uma modalidade de aquisio orig inria de direitos reais de gozo. O art. 1295 entrou em vigor em 01/01/2002, no se a plicando aos processos pendentes. E apenas aplicvel a bens imveis, Como se exerce a usucapio? Depois de decorrido o prazo necessrio, a usucapio no faz adquirir automa ticamente o direito correspondente. O direito possudo s se adquire potestativament e. Decorrido o prazo, o possuidor adquire a faculdade de vir a adquirir o direit o real, faculdade esta que consiste num direito real de aquisio. Este direito de a quisio pode ser exercido por duas vias: por aco (judicial) e, por excepo (em sede d efesa judicial) O possuidor exerce o seu direito de aquisio por aco se, sabendo que esto preenchidos os requisitos de usucapio, intenta uma aco de simples apreenso, a fi m de ser declarado titular do direito. A declarao de aquisio do direito por usucapio faz extinguir direitos incompatveis com o direito assim adquirido. Os efeitos de usucapio retroagem-se data do incio da posse (1288). Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 23
O possuidor defende-se por excepo e exerce o direito de aquisio, tambm por excepo se, ace a uma aco de reivindicao de um proprietrio, o possuidor se defende invocando a us ucapio. d) Direito s aces possessrias O possuidor formal pode defender o seu direito atravs das chamadas aces possessrios, tema que a seguir se aborda. 10.14 Meios de de fesa da posse A posse pode ser exercida judicialmente ou extrajudicialmente. Rel ativamente a esta ltima, a defesa exerce-se atravs dos meios legais comuns a todos os direitos (aco directa, legitima defesa, etc.) O 1277 contempla apenas expressam ente como meio de tutela privada da posse, a aco directa. Esta matria relativamente defesa da posse encontra-se regulada nos 1276 a 1286 (via judicial e extrajudicia l). A defesa judicial de posse exerce-se atravs de uma aco de: Preveno (1276); Manu (1278, n. 1); Restituio da posse (1278, n. 1); e Embargos de terceiro (1285) Res ovisria da posse (1285) As aces de preveno, manuteno e restituio da posse so actua declarativas de condenao, que seguem o processo comum, contendo algumas especiali dades. Manteve-se no Cdigo Civil, que no foi totalmente alterado, os artigos 1276., 1278., 1281. e 1282., a designao tradicional destas aces. Foi eliminada da grande ref rma processual de 1995, a posse ou entrega judicial avulsa, antes regulada nos art igos 1044 a 1055, agora revogados. A defesa judicial da posse pode ser ainda exerc ida atravs de meios cautelares. Assim, quando haja esbulho violento, pode o esbul hado intentar um procedimento cautelar especificado: a restituio provisria da posse (395 do CPC). No havendo violncia, o esbulhado poder socorrer-se do procedimento ca utelar comum (395 do CPC). Esta via processual est aberta aos casos de mera pertur bao da posse. a) Aco de preveno Esta aco tem pouca relevncia prtica, porque a posse no foi atingida e, porque um meio pouco eficaz. Atravs desta aco, no fica assegurada a efectiva absteno de terceiro uma vez que, de acordo com o a. 1276, a procedncia de ste pedido gera apenas a aplicao de uma multa e indemnizao pelos prejuzos causados, no sendo por conseguinte dissuasor de terceiros que pretenda levar a efeito o seu contento. Por ex., A odeia B e ameaa-o verbalmente que em breve invadir a sua casa e a far sua. Este meio activado quando o possuidor tenha justo receio de ser esbul hado. O pressuposto de facto desta aco a ameaa. A finalidade desta aco, a de que sej intimado o autor de ameaa, de se abster de fazer agravo ao exerccio da posse, sob pena de multa ou indemnizao pelo prejuzo que causar. Apenas o possuidor tem legiti midade para intentar esta aco (a. 1276.). b) Aco de manuteno da posse (1278) Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 24
Pode recorrer-se a este meio, se houver perturbao da posse, sem que contudo, chega r a haver esbulho (De acordo com a doutrina dominante necessrio tratar-se de um r eceio consistente e no vago). A finalidade desta aco a de manter a posse e a de con denar o ru a no perturb-la. pressuposto desta aco a perturbao, ou seja, qualquer act aterial de terceiro que, sem privar o possuidor da sua posse, afecte o seu norma l e pleno exerccio, reduzindo o gozo da coisa possuda e, independentemente de lhe causar dano. Exemplos: A, todos os dias passa com o carro pelo terreno de B, sem o seu consentimento. A estende a roupa no terrao de B, por ser mais soalheiro. P or vezes, difcil distinguir um direito de mera perturbao, dos de verdadeiro esbulho . Por fora do a. 661, n.3 do CPC, se o autor recorrer indevidamente aco de manuteno, ando ao caso se justificava um pedido de restituio, nem por isso a aco deixar de segu ir, podendo o tribunal decretar a restituio ou vice-versa. Esta possibilidade fica facilitada pelo facto das duas aces seguirem os mesmos trmites processuais. O pedi do na aco de manuteno o da condenao do perturbador, no reconhecimento da posse do aut r e, na cessao dos actos que a perturbem. Nos termos do a.1281, n.1, tm legitimidade para intentar a aco, o possuidor perturbado e os seus herdeiros. Quanto legitimida de passiva, a lei limita-a ao prprio perturbador, no estendendo aos seus herdeiros , que porm, respondem com a herana, pela indemnizao, a que o possuidor perturbado te nha direito (1281, n 1). A aco de indemnizao no pode ser intentada a todo o tempo, poi caduca no prazo de um ano, a contar do acto de perturbao, se esta for pblica. Se t iver sido praticada de forma oculta, o prazo s comea a contar, quando o perturbado dela tenha conhecimento (1282). O tempo enquanto existiu a perturbao no prejudica a contagem do tempo da posse, pois tudo se passa como se no tivesse havido perturb ao (1283). Tem ainda o perturbado direito a ser indemnizado de todos os danos que a perturbao lhe tenha causado (1284, n.1). importante notar que o possuidor s poder ma ter a sua posse contra quem no tiver melhor posse (1278, n.1 e 3). c) Aco de restituio (1279) A ofensa posse pode no se limitar a meros actos turbativos e assumir contor nos mais graves. Esta aco est reservada para os casos em que tenha havido esbulho, independentemente de este ser violento ou no (1279). Se o esbulho foi violento, o possuidor pode, com dependncia da aco principal de restituio, intentar providncia caut elar com vista restituio provisria, sem audio prvia do esbulhador (1279). Tm legiti e para intentar a aco, o possuidor e os seus herdeiros. A legitimidade passiva do ru esbulhador, nesta aco, estar assegurada ainda que nela figurem os seus herdeiros ou um terceiro (para quem o esbulhador tenha transferido a posse) que esteja na posse da coisa esbulhada e, tenha conhecimento desse esbulho (ou seja, um tercei ro de m-f, 1281, n.2). Quanto ao prazo para intentar a referida aco, de um ano a cont r do esbulho pblico ou, do conhecimento deste, quando tenha sido oculto (1282 e 12 67, al. d)). d) Embargos de terceiro Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 25
Os embargos de terceiro, actualmente, integram-se processualmente na interveno de t erceiros, como incidente da instncia, constando o seu regime nos 351 a 359 do CPC. C onstituem um meio especial de restituio da posse, em reaco contra actos judiciais de apreenso de bens (coisas). Este meio funciona tambm, preventivamente, uma vez que , nos termos do a. 359 do CPC se admite que, o possuidor possa recorrer a ele rel ativamente a diligncias de apreenso j ordenadas, mas ainda no realizadas. O 1285 tem a redaco dada pelo D.L. n 38/2003 de 8 de Maro. e) Aces de restituio provisria da po possuidor pode socorrer-se do instituto da restituio provisria da posse, quando te nha havido esbulho violento da sua posse (1279 e 393 do CPC). Este meio tem em vis ta a reconstituio da situao anterior verificao do esbulho, enquanto no se decide a t definitivo, a quem a posse deve ser atribuda. pois uma medida de natureza cautel ar. A deciso proferida meramente preliminar, cujo regime justificado pelo carcter violento do esbulho. Esta providncia fica dependente de ser intentada, posteriorm ente, a aco principal (de restituio da posse) pelo esbulhado, nos termos do 383. Assi m, cabe ao esbulhado alegar factos que qualifiquem os correspondentes requisitos de procedncia, a saber: a posse anterior, o esbulho e a violncia (393). O nus da pr ova desses factos recai, nos termos gerais sobre o esbulhado. Feita a prova dos requisitos acima indicados, o juiz dever condenar na restituio provisria, sem necess idade de audincia prvia do esbulhador (1279. e 394 do CPC), manifestando-se assim, u ma das particularidades mais importantes deste meio processual de defesa, ao ser afastado um dos princpios fundamentais do processo civil, o do contraditrio. 11 D ireito de propriedade 11.1 Noo O direito de propriedade permite todos os poderes s usceptveis de se referirem a uma coisa, incluindo o poder de destru-la, desde que, no colidam com os limites impostos pela lei, limitaes essas que podem ser de direi to pblico ou de direito privado. Entre as restries de direito pblico refira-se desde logo, a possibilidade de expropriao para utilidade pblica (a. 1308) mas, existem ta mbm limitaes ao direito de construir por motivos ambientais, de higiene, estticos, e tc. As restries de direito privado so as que resultam das relaes de vizinhana. 11.2 Co ntedo do direito de propriedade De acordo com o a. 1305., o proprietrio tem poderes de usar, fruir e dispor, de modo pleno e exclusivo. Isto no significa que, o dir eito de propriedade seja o nico direito real, em cujo contedo se incluam tais pode res, de modo geral, todos os direitos reais de gozo permitem usar e fruir dentro d os limites fixados na lei para cada um deles, ou seja, qualquer direito real de gozo implica os poderes de usar e fruir, porm a amplitude destes poderes definido por cada um deles de acordo com o especificado pela lei. No que diz respeito pr opriedade, os poderes de usar e fruir so plenos, no sentido de que, permitem ao s eu titular, retirar do objecto de que proprietrio, tudo aquilo que ele susceptvel de dar. Alm dos poderes de usar e fruir, o titular do direito de propriedade tem o poder de disposio, que compreende quer o poder de praticar actos jurdicos de alie nao ou onerao Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 26
da coisa, quer o de realizar actos materiais de transformao, incluindo o de poder destruir o objecto do seu direito. 11.3 Caractersticas do direito de propriedade O a. 1305., refere duas outras caractersticas essenciais do direito de propriedade : plenitude ou absolutidade e exclusividade. A plenitude a possibilidade de apro veitamento, que o direito de propriedade permite, tendo apenas como limite as pr evises normativas de restrio e limitaes. Este poder de aproveitamento, tanto signific a aproveitamento material como jurdico. Quanto s restries e limitaes do direito de pro priedade, refira-se que, muitas delas, constam de legislao avulsa e, no apenas do Cd igo Civil. Alm das restries e limitaes impostas pela lei, que so as mais comuns, o dir eito de propriedade tambm sofre restries e limitaes resultantes de clusulas gerais, co mo o caso, p. ex. do abuso de direito. A exclusividade, os direitos reais pressu pem a existncia do direito de propriedade, ocupando este uma posio sempre oposta do titular de outro direito, que sofre a concorrncia do direito de propriedade. Ora o direito de propriedade, por existir, no tem de concorrer com nenhum outro e nes te sentido o direito de propriedade exclusivo. 11.4 Objecto do direito de propri edade O objecto do direito de propriedade encontra-se regulado nos 1302 e 1303, ou seja, sero as coisas corpreas e incorpreas. Quanto noo de coisa, 202. e segs. 11.5 M dalidades de propriedade O Cdigo Civil contempla o regime da propriedade (1302. e segs.); da propriedade de imveis rsticos e urbanos (1344. e segs.); da propriedade das guas (1385. e segs.); da compropriedade (1403. e segs.) e da propriedade horizo ntal (1414. e segs.). Outras modalidades de propriedade, como a propriedade agrria , a propriedade de navios e, outras, encontram-se reguladas noutros ramos do dir eito. 11.6 Modos de aquisio do direito de propriedade O 1316 enuncia os modos de aq uisio do direito de propriedade e, onde se distinguem, os modos de aquisio genricos, ou seja, os modos de aquisio comuns a todos os direitos reais, como p. ex., o cont rato translativo, a sucesso por morte e a usucapio, dos modos de aquisio especficos, ou seja, os modos de aquisio prprios do direito de propriedade, como seja a ocupao e a acesso. Veja-se, ainda, os 1345 e 1370, onde se encontram outros modos de aquisio d a propriedade. a) Ocupao A ocupao d-se pela apreenso material de coisas mveis sem dono isto , consiste na apropriao ou, tomada de posse, de uma coisa mvel, sobre a qual no recaiam quaisquer direitos. O 1318 conjuno com o 1345. A ocupao para existir necess reunir trs elementos: o elemento pessoal (ocupante), o elemento real (a coisa) e , por fim, o elemento formal (tomada de posse ou apropriao). O elemento pessoal: o ocupante s tem que ter capacidade de gozo para ocupar validamente, no se exige a capacidade de exerccio, pelo que, as crianas e os dementes podem ocupar. A ocupao co nsiste num simples acto formal, bastando a vontade de ocupar. A ocupao pode realiz ar-se atravs de representante legal ou, por rgo de pessoa colectiva, aplicando-se, por analogia, o 1252, n. 2. Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 27
O elemento real: constitudo por coisas mveis nullius. As coisas imveis nunca podem ser nullius, por fora do 1345, que afirma que estas so patrimnio do Estado. Assim, s podem ser ocupadas coisas abandonadas, perdidas ou escondidas, que nunca tiveram dono. Essas coisas tm forosamente que ser coisas no comrcio, j que as coisas fora d o comrcio, no so reguladas no Direito Privado (202). O elemento formal: a prpria toma da de posse com a inteno de querer para si a coisa. O momento da aquisio o momento a ue se refere o 1317, al. d), isto , o momento que, no caso da ocupao, o momento de t omada de posse (1319 a 1324.). b) Acesso A acesso d-se quando a coisa que propriedade de algum, se una e incorpora outra coisa, que no lhe pertencia (1325.). Existem du as espcies de acesso, a acesso natural que, consiste em atribuir ao dono de uma coi sa (p. ex. um prdio), tudo quanto, por aco de foras naturais, a ela acrescer (1326.). A unio ou incorporao de uma coisa noutra coisa, pertencente a outrem, feita unicam ente pelas foras da natureza. Ainda, como acesso natural, distingue-se a acesso por aluvio (1328.) e por avulso (1329.). A diferena entre estas duas formas de acesso res ide no facto de na acesso por aluvio, a unio ou incorporao, feita de modo lento e imp erceptvel, enquanto que na acesso por avulso feita de modo violento e brusco. A alu vio uma aquisio que se opera imediatamente e automaticamente, independentemente da vontade do adquirente. A avulso uma aquisio diferida, embora automtica. O proprietrio da coisa que, por aluvio, for levada para prdio alheio, tem um prazo (legal) para as recolher, caso o no faa, perder a favor do dono do prdio, onde a coisa se deposi tou. 11.7 Extino do direito de propriedade Conforme foi dito, o direito de proprie dade no se extingue pelo no uso (298.) O no uso uma causa de extino de direitos reais como consequncia do seu no exerccio prolongado e, s opera nos casos especialmente re gulados na lei. Assim, ao contrrio do que acontece com o direito de superfcie (153 6., n. 1, al. b) e e); nas servides (1569, n. 1, al. b) e, no usufruto (1476., n. 1) n existe nenhuma disposio que, em geral, submeta o direito de propriedade extino pelo no uso. Resulta assim, que o direito de propriedade insensvel s omisses de exerccio d a parte do seu titular, por mais prolongadas que sejam. 11.8 Meios de defesa do direito de propriedade O regime estabelecido nos aa. 1311. a 1314. para alm de admi tir o recurso aco directa, limita-se a referir alguns aspectos da chamada aco de rei vindicao. a) Aco de reivindicao Na aco de reivindicao, o titular do direito real po ir do possuidor ou, detentor da coisa sobre a qual, o seu direito incide, o reco nhecimento desse direito e a restituio da coisa (1311.). No contexto processual de defesa da propriedade, a aco de reivindicao a mais importante. Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 28
A expresso reivindicao nasce de dois vocbulos latinos: vindicatio e rei (genitivo de res), que no seu conjunto significam trazer de volta a coisa. O pressuposto de fa cto da aco de reivindicao o esbulho, isto , o proprietrio s pode intentar esta aco vindicao, quando seja esbulhado (acto pelo qual algum priva outrm, total ou parcialm ente, da posse de uma coisa, in Ana Prata, Dicionrio Jurdico, Coimbra, 31990.), no sendo bastante a perturbao ou ameaa de esbulho. Quanto legitimidade activa, ao prop rietrio esbulhado que cabe intentar a aco contra qualquer possuidor ou detentor da coisa (legitimidade passiva), independentemente da sua boa-f ou m-f. Esta aco uma ac e duplo pedido o proprietrio esbulhado, pede ao juiz que, reconhea o direito de pr opriedade a seu favor, mediante prova desse mesmo direito (1. parte do a. 1311.). Uma vez reconhecido o direito de propriedade a favor do requerente, pede-se a co ndenao do ru, na entrega da coisa, na sua restituio (2. parte do a. 1311.). Quando o p imeiro pedido (reconhecimento do direito de propriedade) requerido judicialmente procedente, no significa forosamente, que o segundo (restituio da coisa esbulhada), o seja. A recusa da restituio da coisa, demonstrada a titularidade do direito de propriedade, s pode justificar-se se, o possuidor ou detentor, for titular de alg um direito real ou pessoal sobra a coisa, oponvel ao reivindicante (1311, n. 2. Ca sos especiais: 754.; 1323., n. 4 do CC e 929. do CPC). tambm de referir a dificuldade de prova do direito de propriedade, quando o seu proprietrio no tem uma escritura pblica, nem registo, j os romanos chamavam dificuldade de prova do direito de pro priedade diabolica probatio. Probatoriamente facilitada a aco de restituio. certo qu e, a aco de restituio serve, exclusivamente, para defesa da posse. Aqui, o proprietri o esbulhado, alega posse casual da coisa e, no o direito sobre a mesma, sendo mai s fcil ao titular do direito real, a prova da posse do que a prova da titularidad e do direito real. A aco de reivindicao imprescritvel, ou seja, a aco pode ser inten a a todo o tempo, independentemente do decurso do tempo (a. 1313.). A imprescriti bilidade da aco de reivindicao uma consequncia lgica da imprescritibilidade do direit de propriedade, v. Pires de Lima e Antunes Varela, Cdigo Civil anotado, vol. III , Coimbra, 21987. Este regime vale para o direito de propriedade e, tem que ser aplicado em termos hbeis para os restantes direitos reais, que em alguns casos so temporrios. Distino entre aco de reivindicao e aco de restituio A aco de restitu aco possessria, nos termos da qual, o possuidor esbulhado pode, fazer-se restituir sua posse. A aco intentada contra o esbulhador, seus herdeiros ou, contra quem ti ver a posse da coisa e tenha conhecimento do esbulho. Esta aco tem que ser intenta da no prazo de 1 ano, a contar da data em que se verificou o esbulho ou, do conh ecimento dele (1282.). Se o possuidor tiver a posse da coisa h menos de um ano, s p oder intentar esta aco, contra quem no tiver melhor posse (1278., n. 2 e 3). A aco de ivindicao, de que dispe o proprietrio ou, o titular de outro direito real, serve par a exigir do possuidor ou detentor da coisa, o reconhecimento do seu direito e a respectiva restituio da coisa de que foi privado. Esta aco imprescritvel e, pode ser intentada, contra qualquer possuidor ou detentor. 12. Direito de Propriedade em especial: COMPROPRIEDADE Noo legal Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 29
Direitos Reais Direito das Coisas De acordo com o disposto no 1403 existe uma situao de compropriedade ou de propried ade em comum quando, duas ou mais pessoas detm simultaneamente o direito de propr iedade sobre a mesma coisa. A situao jurdica de cada um dos comproprietrios , qualita tivamente igual, sendo indiferente que, o sejam ou no, sob o ponto de vista quant itativo. A situao de comunho pode existir relativamente aos vrios direitos reais, ma s quando surge, a propsito do direito de propriedade, denomina-se compropriedade.
Na compropriedade, existe apenas, um s direito de propriedade, que tem vrios titul ares, a que corresponde as faculdades de aproveitamento e encargos qualitativame nte iguais, em proporo da respectiva quota, podendo assim serem quantitativamente diferentes (1403 e 1405). Apesar de, os direitos dos vrios consortes, serem qualita tivamente iguais, podem ser quantitativamente diferentes, como estabelece o 1403, n. 2. Ora, embora o aspecto quantitativo, no interfira com a natureza dos poderes que, cabem a cada um dos comproprietrios, a realidade que, j interfere em aspecto s relevantes do seu exerccio. De acordo com o 1405, n. 1, o conjunto de poderes de cada com proprietrio, corresponde aos poderes do proprietrio singular, isto sob o ponto de vista qualitativo. Mas, como na actuaes desses poderes, interfere o aspec to quantitativo, os com proprietrios s participam nas vantagens da coisa e s suport am os correspondentes encargos na "proporo das suas quotas". Admite-se, no entanto , a hiptese de um ou mais comproprietrios, se eximirem das despesas decorrentes da conservao da coisa comum, desde que renunciem ao seu direito. (1411, n. 1, 2. parte e n. 3). Natureza jurdica da compropriedade A tese maioritariamente acolhida pela doutrina portuguesa entende a compropriedade, como um conjunto de direitos de pr opriedade, qualitativamente iguais, sobre a mesma coisa. . De acordo com esta co ncepo, cada um dos direitos em concurso, incide sobre a coisa comum e no sobre uma parte especificada da mesma. Modos de constituio da compropriedade O modo mais fre quente de constituio de com propriedade o negcio jurdico a que o 1403, n. 2 se refere sob a designao de "ttulo constitutivo". Assim, se A e B compram, em conjunto um te rreno a C, ou se D, E e F herdam em conjunto a totalidade do bem que H deixou em testamento, todos os adquirentes se tornam comproprietrios do bem que recebem. T ambm a lei pode, em certos casos, operar como fonte directa de constituio da com pr opriedade. Assim, p. ex., em caso de achamento de tesouro, a coisa mvel achada, f ica a pertencer ao achador e, ao proprietrio da coisa mvel ou imvel, onde ela estav a escondida ou enterrada, na proporo de metade para cada um (1324, n. 1). Registe-s e ainda, os casos em que, a com propriedade assenta em presunes, legalmente estabe leci das, como ocorre com paredes ou muros divisrios entre edifcios ou, com muros entre prdios rsticos ou, entre ptios e quintas de prdios urbanos, tudo nos termos do 1371. Regime jurdico da compropriedade Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 30
O mais importante do regime jurdico da com propriedade o modo de exerccio deste di reito. Assim, identificam-se trs modalidades de poderes exercidos no direito de c ompropriedade: => Poderes de exerccio isolado; => Poderes de exerccio maioritrio e, => Poderes de exerccio unnime. Poderes de exerccio isolado A lei atribui aos com p roprietrios legitimidade para exercerem, cada um por si, certas faculdades que, i ntegram o contedo do direito de propriedade. As mais relevantes respeitam, ao uso da coisa (1406, disposio e onerao da quota (1408) e reivindicao da coisa comum ( 2). Relativamente ao uso da coisa comum cada um dos com proprietrios pode usar a coisa, na sua totalidade, isto , os diversos consortes podem, individualmente, us ar toda a coisa sem a presena dos restantes. Porm, o uso da coisa comum tem que fo rosamente respeitar os fins a que a coisa se destina, sob pena de se considerar i legal. O com proprietrio que utiliza a coisa comum, no pode impedir o exerccio de i gual direito pelos restantes com proprietrios, sendo que, neste caso, o uso exclu sivo pelo comproprietrio de coisa comum, na sua totalidade, confere a este, a qua lidade de mero detentor, relativamente s quotas dos demais comproprietrios. Ressal va-se, no entanto, o caso de ter havido inverso do ttulo, situao em que, a nova poss e decorre de outro facto, apto a produzir a inverso e, no do simples uso de coisa comum (1406, n. 2, 1263, alnea d) e 1265). A lei atribui ainda, a cada um dos com pro prietrios, legitimidade para alienar a totalidade ou parte da sua quota na comunho (1408, n. 1, 1. parte). Na verdade, de acordo com o 1408, n. 1 e 1409 confirma-o, cad a comproprietrio no depende, na prtica de tais actos, do consentimento dos demais. Contudo se a alienao for feita a terceiro mediante acto oneroso (compra e venda o em cumprimento), o n. 1 do 1409 atribui direito de preferncia aos restantes comprop rietrios. Estamos perante um verdadeiro direito de preferncia legal, dotado de efi ccia legal, regido pelos 416 a 418. O direito legal de preferncia ocupa o primeiro l ugar, no conjunto das preferncias legais. Assim, se o comproprietrio pretende, ali enar a ttulo oneroso, a sua quota a terceiro, deve dar a conhecer aos seus consor tes, o projecto de alienao e as condies do negcio em causa. Sublinhe-se mais uma vez, que o direito de preferncia limita-se compra e venda e dao em cumprimento da quota . Caso sejam, dois ou mais comproprietrios preferentes, estabelece o 1409, n. 3 que , ser adjudicada a quota alienada a todos eles, na proporo das suas quotas. Se o di reito legal de preferncia for violado, tem o preferente, o direito de fazer sua, a quota alienada em aco judicial, proposta contra quem seja parte no acto de alien ao, no prazo de 6 meses, contados da data em que tomou conhecimento dos elementos essenciais de alienao. Ainda, o preferente ter que depositar o preo nos 15 dias subs equentes propositura da aco, de acordo com 1410, n. 1. Os principais fins que justif icam a concesso da preferncia so: - Fomentar a propriedade exclusiva e mais pacfica dos bens; Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 31
- No caso de no ser possvel alcanar a propriedade exclusiva pelo menos, diminuir o nmero de consortes; e - Por fim, impedir o ingresso, na contitularidade do direit o, de pessoas estranhas mesma. No caso de existir direito de preferncia o obrigad o deve notificar o preferente, para este, querendo, exercer o ser direito (416). Aps receber a notificao, o preferente, pode assumir uma de trs atitudes: - Declarar que no pretende exercer o seu direito; - Nada declarar no prazo que tem para o ef eito, deixando caducar o seu direito; ou - Declarar que pretende preferir. Notese que a notificao ao preferente deve conter todos os elementos essenciais ao cont rato a realizar (preo, condies de pagamento, etc.). Nenhum comproprietrio pode renun ciar antecipadamente ao seu direito de preferncia uma vez que tal equivaleria a m odificar o regime legal da compropriedade. Poderes de exerccio maioritrio Verifica -se quanto gesto ou administrao da coisa comum (1407). Entende-se por administrao, os actos de fruio de coisa comum, da sua conservao ou beneficiao e ainda actos de aliena e frutos. Os actos acima mencionados, dependem primeiramente de, conveno dos compr oprietrios nesta matria podendo estabelecer-se regras especficas, para a administrao da coisa comum. No havendo acordo entre os comproprietrios, a regra a de que admin istrao cabe, por igual, a todos os consortes. Conjugando o n. 1 do 1407 com a norma subsidiria por ele invocada (985), resulta deverem as deliberaes ser tomadas por mai oria. Assim a maioria s se forma se, mais de metade dos consortes, votarem no mes mo sentido e, estes representarem metade do valor total das quotas (985, n. 3 e 4) . No se formando maioria cabe ao tribunal resolver, a requerimento de qualquer do s com proprietrios se, o acto de administrao deve ou no ser praticado. Neste caso, o tribunal pode recorrer a juzos de equidade (1407, n. 2). Se algum dos comproprietri os praticar actos de administrao contrrios vontade representada pela maioria legal, so os mesmos anulveis, nos termos gerais do direito. Para alm desta invalidade, o n. 3 do 1407 estabelece responsabilidade pelos danos decorrentes da sua prtica. Rel ativamente ao arrendamento e enquanto acto de administrao da coisa comum, o mesmo s vlido com o consentimento de todos os consortes (1024). So assim afastadas, as reg ras gerais de deliberaes (1407), de maioria do capital, isto , o voto de cada um dos consortes, medido em funo do valor da sua quota e no em funo da maioria numrica. Pod res de exerccio unnime Como j se referiu, por acordo entre todos os cond6minos, pod em os consortes exercer todas as faculdades que integram os seus direitos de pro priedade. So poderes de necessrio exerccio unnime, os de disposio e de onerao de cois omum ou de parte especfica dele. Quanto validade dos actos de disposio ou de onerao p raticados por algum dos consortes, em violao da norma, contida no n. 1 (2 parte) do 1408, e no n. 2 do mesmo artigo, resulta que, tais actos so havidos como de disposio ou, de onerao de coisa alheia. Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 32
Assim, se um com proprietrio, sem consentimento dos restantes, alienar parte espe cifica de coisa comum, ou toda ela, como alheia, estabelece o 893 valer o acto co mo venda de coisa futura., com eficcia obrigacional, nos termos do 408, n. 2. Porm s e o comproprietrio proceder venda, como se de coisa prpria se tratasse, prev a 1 par te do 892, a nulidade do acto, por falta de legitimidade do alienante. Esta nulid ade restrita s relaes entre as partes, pois no que concerne aos restantes proprietri os, a alienao ineficaz. Por fim, refira-se que os actos de administrao das partes co muns podem ser ordinrios, e estes so os actos praticados para prover conservao dos b ens e extraordinrios, que promovem a realizao de benfeitorias ou melhoramentos no p rdio. Extino da compropriedade A com propriedade pode extinguir-se por via negocial , se um dos comproprietrios adquirir as quotas dos restantes comproprietrios. Como forma especial de extino da compropriedade pode referir-se por fora da diviso da co isa comum, nos termos do disposto nos 1412 e 1413. No entanto, o n. 2 do 1412 permit e que os comproprietrios realizem um pacto de indiviso entre si, por um prazo mximo de 5 anos. Mais se acrescenta, que esta clusula de indiviso, s obriga terceiros, s e for registada (1412, n. 3). Se, a clusula no for registada e, antes de perfazer 5 anos, um dos comproprietrios vender a sua quota a terceiro, este adquire-a valida mente. 13. Propriedade horizontal A propriedade horizontal a propriedade que inc ide sobre as vrias fraces componentes de um edifcio, fraces essas que, constituem unid ades independentes, distintas e isoladas entre si, com sada para uma parte comum do prdio ou, para a via pblica (1414). A propriedade horizontal assenta na existncia de um edifcio dividido em fraces autnomas, cada uma delas, exclusiva dos diferentes condminos e de partes comuns, que pertencem em compropriedade, a todos os condmin os. O 1421 indica quais as partes comuns e quais as partes do edifcio, que se pres umem comuns. De acordo com a disposio legal acima indicada, as partes comuns, refe ridas no n. 1, no o podem deixar de ser, por vontade das partes, enquanto que as r eferidas no n. 2, podem ser afectadas ao uso exclusivo de algum dos condminos, des de que por deciso unnime destes. A afectao de, uma parte comum, ao uso exclusivo de um condmino, pode constar do prprio ttulo constitutivo (1421, n. 3) ou, pode ser, pos teriormente, deliberada por unanimidade dos condminos, alterando-se assim, o ttulo constitutivo (1419, n. 1). A propriedade horizontal caracteriza-se pela proprieda de em geral, isto , a propriedade que cada condmino tem sobre a sua fraco e, pela co mpropriedade que, todos os condminos tm sobre as partes comuns do prdio. Esta compr opriedade dura, enquanto durar a compropriedade horizontal e uma propriedade fora da, pois no possvel sair da indiviso. Modos de constituio e contedo do ttulo constit vo Como se poder constituir a propriedade horizontal num edifcio? A sua constituio p ode fazer-se, por negcio jurdico, por usucapio ou por deciso judicial. Por negcio jurd ico Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 33
necessrio que, seja lavrado um ttulo constitutivo de propriedade horizontal, por e scritura pblica que posteriormente registado. A escritura pblica da propriedade ho rizontal tem, obrigatoriamente, que especificar e individualizar as fraces autnomas do edifcio, com o respectivo valor, expresso em percentagem ou permilagem do val or total do prdio (1418, n. 1). Tambm consta do ttulo constitutivo, o fim a que as fr aces se destinam, apesar de no ser obrigatrio que dele conste. J atrs verificmos que, atribuio do uso exclusivo de certas partes comuns, a um ou mais condminos, deve co nstar do ttulo constitutivo. So documentos necessrios para a constituio de um prdio em propriedade horizontal os seguintes: - Documento emitido pela Cmara Municipal da rea em que se situa o prdio, com meno de que as fraces autnomas satisfazem as exignc legais; O documento acima indicado pode ser substitudo pela exibio do projecto apr ovado pela Cmara Municipal; Por usucapio A propriedade horizontal pode tambm ser co nstituda por usucapio, que pressupe a existncia de uma situao de posse. Por deciso jud cial Como resulta do 1417. A propriedade horizontal pode ser constituda por vrias f ormas, entre elas, por deciso judicial proferida em aco de diviso da coisa comum ou, em processo de inventrio, desde que, seja requerida a constituio da propriedade ho rizontal. Qualquer consorte pode requerer a constituio da propriedade horizontal d esde que se verifiquem os requisitos do 1415. Exemplo: A e B so co-herdeiros de um prdio, em que cada um deles tem direito a uma quota ideal do prdio. A., pode inte ntar uma aco de diviso de coisa comum e requer a constituio da propriedade horizontal , sendo que a sentena proferida constitutiva do regime de propriedade horizontal desse mesmo prdio, tal como definida no 1414. Depois de constituda a propriedade ho rizontal, por qualquer das formas previstas na lei, necessrio proceder-se ao resp ectivo averbamento na Repartio de Finanas e Conservatria do Registo Predial competen tes. Direitos e deveres dos condminos a) Direitos dos condminos O condmino, antes d e mais, proprietrio exclusivo, da fraco que lhe pertence e comproprietrio das partes comuns do edifcio, no podendo alienar estes direitos separadamente pois eles so in cindveis (1420). Enquanto proprietrio, o condmino tem o direito pleno da propriedade sobre a sua fraco, e portanto pode us-la, fru-la e dispor dela como entender, dentr o das limitaes prprias, decorrentes das relaes com os outros condminos (1420 e, as con tantes do disposto nos 1346 e 1349 e 1406, n. 1). Assim, pode um condmino alienar a s ua fraco ou mesmo a sua garagem ou arrecadao ainda que separadamente desde que estas ltimas constituam fraces autnomas. E pode faz-lo ainda que o adquirente seja um terc eiro, uma vez que os condminos no gozam do direito de preferncia na alienao das fraces (1423) Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 34
O condmino pode ainda, usar e fruir das partes comuns do edifcio, desde que respei te os limites referidos no 1422 b) Deveres ou encargos dos condminos Os condminos e sto obrigados (salvo disposio em contrrio) a suportar os encargos, decorrentes das d espesas necessrias, conservao e fruio das partes comuns, bem como, as despesas necess ias, ao pagamento dos servios de interesse, como (p. ex. gua, luz das escadas, lim peza, manuteno dos elevadores).
Acrescenta o 1424, n. 1 que, estas despesas sero pagas pelos condminos, na proporo do valor atribudo s suas fraces, no ttulo constitutivo. E, o n. 2 estabelece a possibilid ade do pagamento dos servios de interesse comum, serem pagos em partes iguais, pe los condminos ou, em proporo respectiva fruio. As despesas relativas aos lanos de esc das ou, s partes comuns do prdio que, sirvam exclusivamente alguns dos condminos, f icam a cargo destes (1424, n. 3) o mesmo esprito legislativo se estende aos condmino s que se sirvam dos elevadores. As despesas, relativas ao uso destes, so suportad as pelos condminos, a cujas fraces os elevadores servem (1424, n. 4). Os condminos no odem renunciar s partes comuns do prdio, com o fim de se desonerarem destas despes as (1420, n. 2). Tambm no gozam de direito de preferncia na alienao das suas fraces, podem requerer a diviso das partes comuns. Administrao das partes comuns do edifcio A administrao das partes comuns do edifcio compete a dois rgos: assembleia de condmin s e ao administrador (1430). A assembleia um rgo colegial de deliberao que, exprime a vontade dos condminos, em reunies ordinrias ou extraordinrias (1431 e 1433 n. 2). S ssembleia, que se realiza todas as primeiras quinzenas de Janeiro de cada ano, o rdinria; reunida essencialmente para discutir e aprovar as contas do ano anterior e, eleger novo administrador (1431, n. 1 e 1435). Todas as outras so extraordinrias. Os condminos so convocados pelo administrador que a entidade que gere e represent a o condomnio, por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedncia, ou mediante aviso convocatrio feito com a mesma antecedncia, desde que comprovado po r recibo de recepo assinado pelos condminos (1432). A convocatria deve indicar o dia, a hora, o local e ainda a ordem de trabalhos da reunio, devendo fazer ainda meno d os assuntos cujas deliberaes s podem aprovados por unanimidade. O administrador tem funes executivas, como as que, esto indicadas no 1436. A administrao de um condomnio ode ser exercida, por um condmino ou, por terceiro (1435, n. 4) e, tem a durao de um ano, renovvel. Geralmente o administrador s pago, quando a administrao exercida por terceiro. eleito e exonerado pela assembleia de condminos. Numa assembleia-geral de condminos podem votar: - Qualquer condmino pessoalmente ou por intermdio do seu representante legal ou voluntrio; - Os comproprietrios; Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 35
- O usufruturio e o nu proprietrio, sendo que ser admitido a votar aquele que tiver o poder legal de decidir sobre a matria em discusso. a) Como so tomadas as decises na assembleia? Em regra, as decises so tomadas, maioria dos votos representativos do capital investido no edifcio. A regra acima enunciada contm excepes das quais se destacam as seguintes: - H deliberaes que so tomadas por unanimidade dos condminos pr esentes como o caso de se pretender modificar o ttulo constitutivo, 1419, - Para d eliberar sobre obras que constituem inovaes ou melhoramentos para o prdio necessrio um qurum representativo de 2/3 do valor total do edifcio; Por inovaes entende-se as alteraes introduzidas na substncia ou forma das partes comuns de um edifcio em propr iedade horizontal. De entre as obras mais frequentes destacam-se, a instalao de el evador, o alargamento da porta de entrada, a transformao de uma garagem em lojas, a instalao de ar condicionado etc. b) Consequncias de se tomarem deliberaes sem respe itar a maioria necessria Uma deliberao ilegal pode ser anulvel, nula ou ineficaz. De acordo com o 1433, n1, as deliberaes da assembleia contrrias lei ou a regulamentos a nteriormente aprovados so anulveis a requerimento de qualquer condmino que as no ten ha aprovado. Assim, no prazo de 10 dias contados da deliberao, para os condminos pr esentes, ou contados da sua comunicao para os condminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocao de uma reunio extraordinria, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogao das deliberaes invlidas ou ineficazes (1433, n2). A invalidade de u a deliberao no afecta tudo o mais que, ento, se tenha deliberado. De acordo com o 14 37 ao administrador que compete estar em juzo, quer como autor quer como ru, nas aces respeitantes s partes comuns do edifcio. De acordo com o 6 alnea e) do CPC, o condo mnio tem personalidade judiciria, caso se trate de aco que se insira no mbito dos pod eres do administrador. Assim, para que esteja assegurada a legitimidade passiva basta intentar a competente aco contra o condomnio, que ser, contudo, citado e notif icado na pessoa do seu representante, ou seja, o administrador. Saliente-se que o ttulo constitutivo da propriedade horizontal ou no regulamento do condomnio pode conter uma clusula compromissria, atravs da qual se defira deciso de rbitros eventua is litgios emergentes da relao de condomnio (1434). c) Seguro obrigatrio De acordo com o 1429 obrigatrio o seguro contra o risco de incndio do edifcio, quer quanto s frac autnomas, quer relativamente s partes comuns. O seguro deve ser celebrado pelos co ndminos; o administrador deve, contudo, propor assembleia o seu montante. A actua lizao anual do seguro obrigatria, competindo assembleia de condminos deliberar sobre o montante de cada actualizao. d) Regulamento do Condomnio Havendo mais de quatro condminos, e caso no faa parte do ttulo constitutivo, dever ser elaborado um regulam ento de condomnio disciplinado o uso, a fruio e a conservao das Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 36
Direitos Reais Direito das Coisas partes comuns. Dever ser elaborado pela assembleia de condminos, ou pelo administ rador, se aquela o no tiver elaborado (1429-A). 14. Usufruto De acordo com o dispo sto no a. 1439., o usufruto o direito de gozar temporariamente e plenamente uma c oisa ou, um direito alheio, sem alterar a sua forma ou, substncia. Caractersticas do direito de usufruto A temporariedade (1443) limita o usufruto vida do usufrutur io e, no caso de pessoas colectivas a 30 anos. Portanto, o usufruto extingue-se, quando o usufruturio morre, caso seja uma pessoa singular e, no caso de o usufru turio ser uma sociedade, este extingue-se, decorridos 30 anos. Tambm se pode extin guir, caso no seja vitalcio, chegado o termo do prazo pelo qual o direito de usufr uto foi conferido (1476, n. 1). Esta caracterstica atribuda por lei ao usufruto torn a-o um direito transitrio. A plenitude de gozo (1446), outra das caractersticas do usufruto e que faculta ao titular do usufruto, um gozo da coisa bastante amplo. Assim, o usufruturio pode gozar de todas as utilidades de que a coisa susceptvel d e proporcionar. O 1446 d-nos uma ideia desta amplitude, definindo os poderes que i ntegram o direito do usufruturio: O usufruturio pode usar, fruir e administrar a co isa ou o direito (...). No entanto, esta norma legal, supletiva em relao existncia d e um ttulo constitutivo que, fundamente o usufruto. Mas, esta plenitude de gozo, no arbitrria, o usufruturio tem que gozar da coisa, mas, acrescenta a mesma disposio legal, (...) como faria um bom pai de famlia (...). caso para perguntar: pode o usu fruturio destruir a coisa gozada, como por exemplo o pode fazer o proprietrio? A r esposta necessariamente negativa, porque o usufruturio tem que agir diligentement e, enquanto que o proprietrio usa e frui a coisa com total liberdade, podendo at d estru-la. Tambm temos que excluir desta plenitude de gozo, o direito de dispor da coisa, mas mesmo aqui, o usufruturio pode dispor do seu direito de usufruto, como mais frente se ver. Por outro lado, convm no esquecer que o usufruto no um direito exclusivo, pois pressupe sempre a existncia de outro direito a propriedade de raiz . Antes de continuarmos a anlise sobre as caractersticas do usufruto, importante f azer uma nota quanto, aos direitos e obrigaes do usufruturio, regulados no Cdigo Civ il. O 1445 dispe que os direitos e obrigaes so regulados pelo ttulo constitutivo do us ufruto, e supletivamente se aplicam as regras do Cdigo Civil, se o ttulo constitut ivo for insuficiente ou, no existir. Claro que, no podemos entender que, o ttulo co nstitutivo possa ir contra a lei. Se no imaginemos academicamente, uma clusula ins erta no ttulo que determine que o usufruturio no pode administrar a coisa. Esta clus ula nula, no tem eficcia real, porque retira ao usufruto uma das suas principais c aractersticas. O mesmo se verificaria se, o ttulo constitutivo contivesse uma norm a que, permitisse ao usufruturio, o poder de destruir a coisa. Tratar-se-ia de um a clusula nula, porque o usufruturio est obrigado a entregar a coisa ao seu proprie trio, findo o usufruto (1482). Tambm temos que excluir desta plenitude de gozo, o d ireito de dispor da coisa, mas mesmo aqui, o usufruturio pode dispor do seu direi to de usufruto, como mais frente se ver. Por outro lado, convm no esquecer que o us ufruto no um direito exclusivo, pois pressupe sempre a existncia de outro direito a propriedade de raiz. Antes de continuarmos a anlise sobre as caractersticas do us ufruto, importante fazer uma nota quanto, aos direitos e obrigaes do usufruturio, r egulados no Cdigo Civil. Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 37
O 1445 dispe que os direitos e obrigaes so regulados pelo ttulo constitutivo do usufru to, e supletivamente se aplicam as regras do Cdigo Civil, se o ttulo constitutivo for insuficiente ou, no existir. Claro que, no podemos entender que, o ttulo consti tutivo possa ir contra a lei. Se no imaginemos academicamente, uma clusula inserta no ttulo que determine que o usufruturio no pode administrar a coisa. Esta clusula nula, no tem eficcia real, porque retira ao usufruto uma das suas principais carac tersticas. O mesmo se verificaria se, o ttulo constitutivo contivesse uma norma qu e, permitisse ao usufruturio, o poder de destruir a coisa. Tratar-se-ia de uma clu sula nula, porque o usufruturio est obrigado a entregar a coisa ao seu proprietrio, findo o usufruto (1482). O destino econmico da coisa usufruda, uma caracterstica no essencial, deste instituto, na medida em que, o usufruturio pode alterar o destin o econmico desta, ainda que com autorizao do proprietrio de raiz. Constituio do direit o de usufruto (1440) O contrato tanto pode ser per translationem, como per deduct ionem: O contrato ser per translationem, quando o proprietrio constituir o direito de usufruto sobre a coisa a favor de outrem e no transmitir a propriedade a terc eiro. No contrato per deductionem, o proprietrio transmite a propriedade, mas con serva para si o direito de usufruto. No testamento, o proprietrio deixa o usufrut o a uma pessoa e a nua propriedade a outra. Tambm se pode constituir por usucapio, aplicando-se as regras da aquisio de um direito por usucapio, tendo como pressupos to a posse da coisa. A disposio legal , outra das modalidades, de constituio de usufr uto que, melhor se entende, ilustrada com exemplos. O primeiro exemplo fornecido pelo 1481 seguro da coisa destruda: B usufruturio de um automvel. Tem um acidente e carro fica destrudo, sem culpa de B.. B. paga um seguro do automvel contra todos os riscos. Neste caso, o proprietrio ter direito a uma indemnizao, mas o usufruturio quem vai receb-la. O direito do usufruturio deixa de ser um direito real, ou seja, um direito sobre a coisa, para passar a ser um direito sobre um crdito, neste ca so, a indemnizao que, a seguradora vai pagar ao proprietrio do veculo usufrudo. Esta disposio legal cria este novo usufruto, no fundo transfere-o. Outro exemplo, aquel e que consta do 1482 sobre o mau uso da coisa usufruda. Caso o usufruturio d um mau uso coisa usufruda, o proprietrio pode exigir que, a coisa lhe seja entregue, mas tem que pagar ao usufruturio, anualmente o produto lquido dela. O usufruturio no dei xa de ser o usufruturio, mas agora, o seu direito de usufruto , sobre a prestao, por fora da prpria lei. Modalidades de usufruto No usufruto simultneo, h uma situao de co ntitularidade. Neste caso, o usufruto extinguese com a morte do ltimo usufruturio (1442), se no tiver sido estabelecido um prazo certo de durao do usufruto. Este regi me implica tambm um direito de acrescer entre os titulares do usufruto. No sucess ivo, os titulares entram na titularidade do usufruto, segundo a ordem indicada n o ttulo e, aps ter cessado o direito do anterior usufruturio. A extino, d-se tambm, co a morte do ltimo dos titulares do direito de usufruto, ou da verificao do seu term o Quanto ao objecto do usufruto, este reveste duas modalidades: usufruto de cois a e usufruto de direito. O usufruto reca sempre num bem alheio, seja uma coisa, s eja um direito. Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 38
Quanto s coisas, o usufruto pode respeitar a imveis ou mveis e, em relao a estas, rec air em coisas consumveis, deteriorveis, fungveis e universalidades (1451 e segs.). Q uanto ao direito, o usufruto tanto pode recair em, direitos reais como creditrios (1463 e segs.). A doutrina chama ao usufruto sobre direitos, um usufruto irregul ar, na medida em que, no se pode dizer, que o usufruto um direito real de gozo, q uando reca sobre um direito e no sobre uma coisa. Poderes e deveres do usufruturio : gozar temporariamente e plenamente uma coisa, ou direito alheio (1439). O usufrut urio, para exercer este poder, necessita exercer um outro, antes deste, que o de exigir ao proprietrio da coisa que esta lhe seja entregue para ele a poder fruir, ou o direito sobre o qual incida o direito de usufruto. O usufruturio pode tambm hipotecar, trespassar a outro o seu usufruto; o que vem disposto no 1444, assim c omo constituir servides (1460). Como no h direitos sem deveres, o Cdigo Civil dedicou os artigos 1468 a 1475 aos deveres do usufruturio, como o dever de inventrio; de pr estar cauo; a consentir a interveno do proprietrio; reparaes; encargos fiscais e defes dos interesses do proprietrio. Alm destes deveres particularizados na lei, o usuf ruturio deve ser zeloso para com o seu usufruto, agir como um bom pai de famlia, con forme resulta do 1446 e, extinto o usufruto, restituir a coisa usufruda. Trespasse de usufruto (1444) O direito de usufruto s transmissvel inter vivos, como o caso d e, o usufruturio poder trespassar a outrem, o seu direito. Contudo, o trespasse no uma verdadeira transmisso, na medida em que, o usufruturio original, quem fica re sponsvel perante o proprietrio. O adquirente do direito de usufruto , apenas uma pe ssoa que vai substituir o usufruturio original, no uso e fruio da coisa ou do direi to. Convm, tambm referir, que o usufruto s se extingue com a morte do primeiro usuf ruturio ou, com a verificao do termo para ele atribudo, no ttulo constitutivo. O usuf ruturio pode tambm onerar o seu direito de usufruto, hipotecando-o, conforme dispe o 688 e o 699. Tanto o trespasse, como a hipoteca, podem ser poderes de disposio afa stados pelas partes, no ttulo constitutivo, sendo poderes que, pela sua natureza, so atpicos do usufruto. Extino do direito de usufruto (1476) Para alm dos casos de no uso e, de perda total da coisa usufruda, o usufruto extingue-se por morte do usuf ruturio, caso seja, pessoa singular ou, tambm, se tiver sido aposto no ttulo consti tutivo, um termo de durao do usufruto ou, no caso de pessoas colectivas, o prazo d e 30 anos; por confuso e por renncia do usufruturio. 15. Direito de uso e habitao O d ireito de uso e habitao vem, regulado nos artigos 1484 a 1490 do CC, num captulo que faz parte integrante, do ttulo do usufruto. O direito de uso a faculdade de se ser vir de coisa alheia e haver os respectivos frutos (). Quando este direito de uso i ncide sobre casas de morad denomina-se direito de habitao. O titular destes direit os chama-se usurio. Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 39
Direitos Reais Direito das Coisas Conforme se extrai pela leitura das diversas disposies referentes ao direito de us o e habitao, este direito real de gozo muito limitado s necessidades do seu titular ou, da sua famlia. preciso no confundir, a figura do locatrio ou, do arrendatrio co m a do usurio ou, do morador usurio, pois neste caso no h transmissibilidade do dire ito inter vivos ou mortis causa (1485 e 1488). 16. Direito de superfcie. O direito de superfcie um direito real, que permite ter coisa prpria, incorporada em terreno alheio (1524). O titular do direito de superfcie, diz-se superficirio e o titular do direito sobre o solo, diz-se fundeiro. O direito de superfcie vem permitir uma separao de domnios entre, uma superfcie e, o que nela se implante. Modalidades do d ireito de superfcie Como primeira modalidade refere-se, a faculdade de construir ou manter uma obra em terreno alheio, ou de nele fazer ou manter plantaes (1524); A segunda modalidade, consiste no direito de construir, em terreno do domnio do Es tado, um edifcio, ou seja, no qualquer obra, ou plantao, num qualquer terreno alheio (Dec-Lei, ao 2030, de 23 de Julho de 1948.) A terceira modalidade, um subtipo d o direito de superfcie previsto no decreto de 1948. um caso de direito de superfci e sobre terrenos que a administrao se apropriou para tarefas de urbanizao (Dec-Lei, n. 794, de 5 de Novembro). Nesta modalidade, pode construir-se em terreno proprie dade do Estado, desde que, sejam obras de urbanizao. O artigo 1526 prev uma modalida de de direito de superfcie, muito singular, que consiste numa espcie de hibridez e ntre o direito de superfcie e a propriedade horizontal. Traduz-se na faculdade de sobreelevar um edifcio em terreno alheio, e por isso mesmo, chamado direito de s obreelevao. Natureza jurdica do direito superfcie A natureza jurdica do direito de su perfcie, est estritamente ligada ao seu objecto, o que torna o direito de superfcie um direito real complexo, na medida em que o objecto pode, ao longo da vida, so frer alteraes. O estatuto real do superficirio tem duas faces: - a propriedade da re a ou da plantao e as relaes do superficirio - com o terreno em, que se acham implanta das. Objecto do direito de superfcie (1525) O direito de superfcie pode comear por s er um direito de construir ou plantar ou, um direito sobre a obra ou plantao j exis tentes. Neste ltimo caso, o objecto do direito superficirio s6 pode ser essa obra ou plantao. Tanto assim , que superficirio o titular de um direito de propriedade su perficirio sobre a obra ou plantao. O problema quanto a saber qual o objecto do dir eito superficirio coloca-se quando o direito de superfcie comea na fase de construo, ou de plantao, ou seja, o direito de superfcie comea por ser um direito de construir , um direito de plantar. Exemplo: A atribui a B o direito de construir um prdio n o seu terreno. Neste caso, qual o objecto do direito de superfcie de A? S pode ser o direito de construir. Estamos perante um direito sobre um direito. O objecto do direito de superfcie o direito de construir ou plantar. Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 40
O direito de superfcie pode ter vrias fases: direito de construir; direito de mant er; e direito de reconstruir. Na fase do direito de construir, o objecto do dire ito de superfcie outro direito. O 1532 prev uma efectiva limitao ao direito de propri edade do fundeiro (titular do direito sobre o solo, que pode ser o direito de pr opriedade, ou outro). Segundo esta disposio, o solo pertence ao proprietrio do terr eno, que dele pode usar e fruir, mas no plenamente. A partir do momento, em que s e constitua o direito de superfcie, como o direito de construir, fica logo limita do o poder do proprietrio do solo. Modos de constituio do direito de superfcie O dir eito de superfcie constitui-se, nos termos do 1528, por contrato; testamento; usuc apio; da alienao de obra ou rvores j existentes, separadamente da propriedade do solo . - Por contrato, gratuito ou oneroso, o dono do solo confere a outro o direito de construir sobre ele. - Por testamento: o testador pode deixar o seu terreno a um legatrio e, o direito de construir sobre ele, a outro legatrio. - Por usucapio: nesta aquisio, importa ter em conta a distino entre, o direito de construir sobre p rdio alheio e, o direito sobre o prdio construdo, separado do solo. O direito de su perfcie adquirido por usucapio, com base na posse sobre uma construo j existente, no o ferece dvidas. Exemplo: A exerce actos de posse sobre uma casa construda, com o an imus de superficirio e no de proprietrio, porque lhe foi vendida, por acto nulo, a casa separada do solo. Foi constituda por escritura pblica um direito de superfcie sobre a casa separada do solo, mas o ttulo constitutivo nulo. A no adquiriu a supe rfcie, mas a posse. Ao fim de um determinado nmero de anos de ter exercido a posse , com -o animus de superficirio, adquiriu por usucapio o direito de superfcie. Mas, se se tratar do direito de construir? Como se possui o direito de construir? Po ssui-se, construindo. Exemplo: A, por acto nulo, por falta de forma, confere o d ireito de construir a B. Este no adquire o direito, por falta de forma, mas ao fi m de determinado tempo, pode adquiri-lo por usucapio, porque este acto, todavia, um titulo que demonstra ter sido transferida a posse desse direito. - Por alienao de obra ou rvores j existentes, separadamente da propriedade do solo. Distino entre propriedade superficiria e propriedade dominial A propriedade superficiria no se ex tingue com a destruio do respectivo objecto, renasce como direito de reconstruir a obra. A propriedade dominial, extingue-se com a extino do respectivo objecto. Dir eitos e encargos do fundeiro e do superficirio (1530 e segs.) O superficirio tem di reito a praticar todos os actos necessrios construo ou plantao; propriedade superfic ia, depois de as obras ou as plantaes estarem concludas; a utilizar a parte do solo que tenha utilidade para uso da obra; a construir servides necessrias (1529). O fu ndeiro tem direito ao subsolo; ao solo que no seja necessrio e til obra; usar e fru ir a superfcie, enquanto a obra no existir, com a restrio do 1532. Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 41
Direitos Reais Direito das Coisas Mais tarde, o fundeiro ter direito de preferncia (1535); direito a ficar com a obra , se o direito de superfcie for constitudo com determinado prazo (1538); direito ao canon (preo), que o superficirio ter obrigao de pagar. Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 42
Canon superficirio O canon vem regulado no 1530, sob a epgrafe de Preo. um preo que uperficirio e o dono do solo, podem convencionar, para que aquele pague uma deter minada prestao. O canon ser tratado, ao nvel das obrigaes em geral, exactamente como s e se tratasse de um preo, num contrato de compra e venda. Transmissibilidade do d ireito de superfcie O direito de superfcie transmissvel quer, inter vivos quer, mor tis causa, nos termos do 1534 Extino do direito de superfcie Os modos de extino do dir eito de superfcie encontram-se regulados nos 1536 e segs. Destaca-se, o facto de o no uso da propriedade superficiria no extinguir o direito de superfcie, mas o no exe rccio do direito, conduz sua extino. Das Servides (1543 a 1575) A servido um direi al de gozo, cujo contedo possibilita o gozo de certas utilidades por um prdio em b eneficio de outro. Criada, no para beneficiar uma pessoa, como todos os direitos reais de gozo, mas para beneficiar um prdio rstico ou urbano. Quer isto dizer, que as utilidades, cujo gozo a servido propicia, so gozadas por um prdio prdio dominant e - por intermdio de outro prdio - prdio serviente. Por exemplo, a servido de passag em; de vistas, etc., ilustram bem o instituto jurdico da servido, impondo a um prdi o um encargo, para outro tirar um benefcio. necessrio que haja um proveito objecti vamente ligado a outro prdio. No h servides pessoais, os titulares do prdio dominante podem beneficiar da servido, mas no tm o poder de tirar proveito, vantagens ou ben efcios, individualmente considerados. A lei (1543) define a servido como um encargo imposto num prdio em proveito exclusivo de outro prdio pertencente a dono diferen te. O legislador optou por definira servido pela negativa, ou seja, como um encar go, o que reala a importncia fundamental desta onerao prdio a prdio. Alm do encargo ou onerao, necessrio que os dois prdios pertenam a donos diferentes. Se Pertencerem aos mesmo dono, estamos perante uma serventia. Refira-se ainda que a servido um direi to real sobre coisa alheia. Caractersticas das servides => Inseparabilidade - a se rvido, no pode ser separada, nem do prdio serviente (aquele sobre o qual incide. o encargo), nem do prdio dominante (aquele que beneficia do encargo), cfr. a.1M5.o. => Indivisibilidade a indivisibilidade actua tanto, em relao ao prdio serviente co mo, em relao ao prdio dominante. Se o prdio serviente for dividido, a servido mantm-se inalterada, a servido suportada por cada uma das parcelas do prdio dividido, na p arte que, antes da diviso, j onerava o prdio. Se a diviso ocorrer, no prdio dominante , a servido tambm se mantm, passando a beneficiar cada um dos titulares de cada fra co. => Ligao objectiva que resulta do facto de a ligao ser entre prdios e, no entre p oas A subjectividade que existe na servido sempre indirecta, ou seja, no so as pess oas as primeiras beneficirias. Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 43
=> Atipicidade do contedo da servido - o contedo atpico, porque pode ser objecto da servido, qualquer utilidade (futuras ou eventuais). Fala-se de atipicidade do con tedo da servido, por no estarem tipificadas as faculdades atribudas ao seu titular n o uso de utilidades do prdio serviente. => Necessidade de dois prdios de donos dif erentes. => A servido importa sempre uma obrigao de nada fazer por parte do dono do prdio serviente. As servides so todas de no faccere, ou seja, o contedo da servido, n pode incluir a prtica de actos, que tenham em vista preencher as utilidades que a servido visa satisfazer. Modos de constituio das servides As servides podem constit uir-se por contrato; testamento; usucapio; destinao do pai de famlia e deciso judicia l (1547). A constituio da servido por, destinao do pai de famlia, aquela que se nos rece, com mais singularidade, em relao aos modos de constituio de, outros direitos r eais de gozo. Trata-se de dois prdios ou de duas fraces do mesmo prdio, em que um do s prdios d passagem ao outro, com a particularidade de o prdio ser do mesmo dono. O que temos aqui uma situao de serventia, que se toma servido, quando os dois prdios deixarem de pertencer ao mesmo dono. O documento (p. ex. o contrato de compra e venda de um dos prdios) que vai separar o domnio comum dos prdios, vai ser tambm o tt ulo constitutivo da servido, onde o pai de famlia destina a afectao da serventia que s e vai tomar servido. Classificao das servides As servides podem ser: => Legais ou vol untrias. A servido legal aquela que susceptvel de ser imposta coercivamente e, indi cadas no Cdigo Civil, como sendo as servides de passagem e de guas (1550, 1556 e 1557 e segs). Isto no quer dizer que, todas as servides de passagem ou de guas sejam leg ais, por exemplo, a servido de passagem s legal, quando beneficie um prdio encravad o (1550, com a excepo do disposto no 1556); o mesmo a dizer para a servido das guas, 1 560 As servides voluntrias so aquelas que so constitudas por negcio jurdico ou acto v ntrio. Esta desta distino tem consequncias importantes, no que diz respeito, extino d s servides. A servido legal extingue-se por todos os modos de extino da servido volun tria (1569) e, para alm destes, extingue-se pela desnecessidade. => Positivas ou ne gativas. A servido positiva constitui um pati (uma tolerncia) para o dono do prdio serviente; enquanto que, a servido negativa constitui um non facere, uma absteno do poder de actuao, por parte do dono do prdio serviente. Pode-se tambm, considerar po sitivas, as servides, cujo contedo implique a prtica de actos materiais no prdio ser viente, como a passagem e as guas; e a servido negativa., aquela., cujo contedo, no importa a prtica de actos no prdio serviente, p. ex. A servido de vistas. A distino d estas caractersticas, reflecte-se na usucapio, de onde se conclui, que a servido ne gativa no pode constituir-se por aquele. => Aparentes e no aparentes. As servides a parentes so as que se revelam, por sinais evidentes (1548), como p. ex. A servido d e vistas, que se revela mediante, a existncia de janela aberta sobre prdio vizinho , Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 44
sem as salvaguardas legais; as servides no aparentes so as que no se revelam, por si nais visveis e permanentes. A servido no aparente no se pode constituir usucapio. => Activas e passivas. A servido activa quando vista do lado do prdio dominante; nega tiva, quando vista, do lado do prdio serviente. Nos termos do 1460, o usufruturio p ode constituir uma servido activa, enquanto que, j o no pode fazer, quanto s servides passivas, porque o usufruturio no pode assumir um encargo que ultrapasse a durao do usufruto. Em suma, o usufruto pode beneficiar de uma servido activa, ou seja, o prdio, objecto do usufruto, pode ser prdio dominante, mas no prdio serviente. Exercci o das servides (1564 e segs.) O exerccio da servido est relacionado com o seu contedo. Quer isto dizer, que a servido constituda para satisfazer as necessidades do prdio dominante e, acarretar para o prdio serviente, o mnimo de prejuzo ou encargos. Ext ino das servides Este captulo est regulado nos 1569 e 1575. As servides, em geral, ex guem-se pelas causas enumeradas no 1569, n. 1. No caso de, serem servides legais, e servides que se constituram por usucapio, extinguem-se, ainda, por desnecessidade da mesma (1569, n. 2 e 3). As servides legais de guas, para gastos domsticos ou, para fins agrcolas extinguem-se, no caso de, o prdio serviente pretender fazer da gua u m aproveitamento justificado (1569, n. 4). Usucopio libertam identifica uma das ca usas de extino das servides e, quer dizer: aquisio, por usucapio, da liberdade do prd 1569, n. 1, alnea c) e 1574). Na verdade, no se verifica a aquisio de qualquer direito mas sim a extenso de um direito, com a consequente expanso do contedo de outro dir eito, antes limitado e, agora, extinto. Os requisitos da usucapio libertatis so: a oposio do dono do prdio serviente; a inrcia do titular da servido e, o decurso do t empo (1574). Estes trs elementos funcionam juntos, ou seja, no se pode verificar um s dos requisitos, para estarmos perante esta forma de extino das servides, necessrio que se renam os trs requisitos. Quanto ao prazo, ou seja, o decurso do tempo, apl icam-se subsidiariamente, as regras da usucapio, em matria de imveis. Antnio Manuel de Albuquerque Pereira 2400030 Turma 3P1 Universidade Lusfona Direit o 2006/07 45

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