USUCAPIO COMUM ORDINRIO RESUMO

O novo Cdigo Civil assume uma recente perspectiva com relao propriedade, ou seja, o seu sentido social. Como o usucapio o instrumento originrio mais eficaz para atribuir moradia ou dinamizar a utilizao da terra, h um novo enfoque no instituto. O presente trabalho vislumbra a anlise do usucapio como forma de aquisio da propriedade imvel no direito brasileiro, tendo em vista as caractersticas e requisitos necessrios para a sua aplicao jurdica.

PALAVRAS CHAVE Usucapio, aquisio, propriedade, imvel, direito.

INTRODUO

Uma das maneiras de aquisio da propriedade ocorre por meio do usucapio. Essa forma de aquisio da propriedade visa transformar uma situao de fato em uma situao de direito, transformando posse em propriedade, mediante alguns requisitos especficos. Alguns autores, ao tratar do instituto do usucapio, utilizam a denominao prescrio aquisitiva, vez que o possuidor ir adquirir a propriedade da coisa, sendo pois, uma forma de aquisio da propriedade. Na doutrina e na jurisprudncia existe uma grande discusso se o usucapio forma originria ou derivada de aquisio da propriedade. Muitos doutrinadores como Vicente Greco Filho (1996, p. 235), Maria Helena Diniz (2005, p. 145), Jos Carlos de Moreira Salles (2005, p. 50-52), Darcy Bessone (1996, p. 168), Gonalves (2008, p. 235), Luiz Rodrigues Wambier (2004, p. 208) alegam que o usucapio um modo originrio de aquisio da propriedade porque o imvel usucapido no teria,

necessariamente, pertencido a um dono anterior. No haveria, dessa forma, necessidade de existir nenhuma relao jurdica entre o possuidor e o antigo proprietrio. Ademais, no incide sobre esse fato o imposto de transmisso de bens imveis. A autoridade judiciria reconhece e declara a referida forma de aquisio, portanto, quem transmite a propriedade no o antecessor (quem consta do registro como proprietrio). Contudo, outros doutrinadores como Caio Mrio da Silva Pereira (2005, p. 138-139) considera este modo de aquisio como derivado, pois a propriedade adquirida pertencia anteriormente a algum, no h surgimento de um novo direito e sim somente a substituio dos direitos do titular sobre a coisa. Cumpre ressaltar que para Wambier (2004, p. 208):
Usucapio forma de aquisio originria da propriedade, em funo da soma de dois elementos: a posse e o tempo. Assim, aquele que possuir a coisa como sua, por um determinado tempo, fixado em lei, adquirir a propriedade. o que dispem os arts. 1.238 a 1.240 do Cdigo Civil de 2002.

Para que o usucapio seja gerado, todavia, a posse necessita revestirse das caractersticas de ininterrupta, incontestada e com nimo de dono.

Apesar de ser possvel, para o clculo do tempo necessrio ao usucapio, o possuidor somar sua posse dos antecessores, isso no afasta a necessidade de a coisa ser possuda ininterruptamente, como pode-se confirmar no art. 1.243 do Cdigo Civil de 2002:
O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contnuas, pacficas e, nos casos do art. 1.242, com justo ttulo e de boa-f.

Na transposio de um perodo para outro necessrio que as posses tenham sido transferidas pacificamente, sem ter ocorrido a perda em momento algum. Mesmo que a posse tenha sido contnua, tambm fundamental que tenha sido incontestada. A posse perde a caracterstica de mansa e pacfica se, no perodo exigido, o dono da coisa tenha, de algum modo, reclamado a coisa possuda. Diz-se com nimo de dono (nimus domini) para denotar que o possuidor deve ter a coisa como sua, manifestando atos que demonstrem julgar-se proprietrio. Deste modo, afasta-se a possibilidade de usucapio nas hipteses de mera deteno (casos em que h vnculo de subordinao, como o do zelador ou o do caseiro) ou de posse indireta (casos em que no se tem contato fsico com a coisa). Existem vrias formas de usucapio, dependo da situao da posse que pretende se transformar em propriedade, como o tempo que a mesma perdura, sua qualidade (se justa, injusta, de boa ou de m-f) e at a existncia de justo ttulo, dentre outros requisitos. O tempo para usucapir varia segundo as modalidades de usucapio previstas em lei. Independentemente de ttulo e boa f, o usucapio ocorrer em quinze anos, caracterizando o usucapio extraordinrio previsto no artigo 1.238 do Cdigo Civil de 2002. Caso o possuidor tiver estabelecido no imvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou servios de carter produtivo, o prazo de dez anos (artigo 1.238, pargrafo nico do Cdigo Civil de 2002). Se o possuidor tiver justo ttulo e boa f, adquirir a propriedade em dez anos (usucapio ordinrio, artigo 1.242 do Cdigo Civil de 2002). Se o imvel tiver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartrio, cancelado posteriormente, desde que o possuidor nele tiver

estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econmico, o prazo de cinco anos (artigo 1.242, pargrafo nico, do Cdigo Civil de 2002). Se tratar de imvel rural em que o possuidor more e que tenha tornado produtivo com seu trabalho, no excedente de 50 hectares, e no tenha o possuidor outro imvel, rural ou urbano, o prazo de cinco anos (usucapio especial), Lei 6.969/81 e artigo 1.239 do Cdigo Civil de 2002. Finalmente, o artigo 183 da Constituio Federal de 1988 prev (e o Cdigo Civil de 2001 dispe, em seu art. 1.240) o usucapio especial para rea urbana, de at 250 metros quadrados, desde que o possuidor no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural e utiliza o imvel para sua moradia ou de sua famlia, cujo prazo tambm de cinco anos. A Lei 10.257/2001 conhecida por Estatuto da Cidade, ao

regulamentar o artigo 183 da Constituio Federal, possibilitou o denominado usucapio coletivo, no caput do seu artigo 10. Caracterizar sucesso na transmisso da posse se quando esta se der a ttulo universal, assim, o novo possuidor ter a seu favor o tempo da posse do anterior, contudo, vai adquirir a coisa no estado em que esta se encontrar, com todos os vcios e benefcios. Assim, se a posse anterior for mantida s ocultas (clandestina), a posse do novo possuidor tambm ser, at que cesse a causa da clandestinidade. Tratando-se de transmisso da posse a ttulo singular, o novo possuidor pode optar se quer ou no continuar na posse do antigo possuidor, somando-se ao tempo deste (caso seja conveniente) ou se vai iniciar nova posse, independente da anterior. Quando h a soma do antigo perodo da posse, ocorre a chamada acesso na posse, que poder ser utilizada ou no pelo novo possuidor, dependendo de sua convenincia. Tanto bens mveis quanto imveis podem ser objetos de usucapio, com exceo aos bens pblicos e os bens fora do comrcio (bem de famlia). correto afirmar que no mbito dos bens imveis, as repercusses econmicas e sociais do usucapio so muito maiores, e por isso, devero ser tratadas com maior preciso. O decurso do tempo necessrio para a configurao de determinada espcie de usucapio pode ser influenciada pelos mesmos fatores que

impedem, suspendem ou interrompem a prescrio. Esses fatores esto dispostos nos artigos 197, 198, 199 e 202 do Cdigo Civil:
Art. 197. No corre a prescrio: I - entre os cnjuges, na constncia da sociedade conjugal; II - entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar; III - entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela. Art. 198. Tambm no corre a prescrio: I - contra os incapazes de que trata o art. 3; II - contra os ausentes do Pas em servio pblico da Unio, dos Estados ou dos Municpios; III - contra os que se acharem servindo nas Foras Armadas, em tempo de guerra. Art. 199. No corre igualmente a prescrio: I - pendendo condio suspensiva; II - no estando vencido o prazo; III - pendendo ao de evico. Art. 202. A interrupo da prescrio, que somente poder ocorrer uma vez, dar-se-: I - por despacho do juiz, mesmo incompetente, que ordenar a citao, se o interessado a promover no prazo e na forma da lei processual; II - por protesto, nas condies do inciso antecedente; III - por protesto cambial; IV - pela apresentao do ttulo de crdito em juzo de inventrio ou em concurso de credores; V - por qualquer ato judicial que constitua em mora o devedor; VI - por qualquer ato inequvoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento do direito pelo devedor.

Dessa forma, essas causas podem influenciar na prescrio aquisitiva por imposio legal do art. 1.244 do CC: Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrio, as quais tambm se aplicam usucapio.. O surgimento dos requisitos legais produz a aquisio da propriedade, independendo da ao de usucapio. No usucapio ordinrio comum, para a aquisio da propriedade no analisado to somente o lapso temporal. O possuidor dever ter a seu favor o justo ttulo, ou seja, uma causa ou documento que o possuidor acredite ser hbil a comprovar que o imvel lhe pertena, mas que na realidade se revela defeituoso. E, unido a esse aspecto, a posse dever ser mansa, pacfica e ininterrupta pelo prazo de 10 (dez) anos, conforme se depreende da leitura do art. 1.242 do CC: Adquire tambm a propriedade do imvel aquele que, contnua e incontestadamente, com justo ttulo e boa-f, o possuir por dez anos.

Importante mencionar que a lei tambm leva em conta a boa-f do possuidor, que somente ir existir quando este desconhecer os vcios e defeitos que envolvem a sua posse, na crena de que real proprietrio da coisa. Salienta-se que aquele que possui um justo ttulo, tem a seu favor a presuno de que possuidor de boa-f, conforme determina o art. 1.201, pargrafo nico, do CC: O possuidor com justo ttulo tem por si a presuno de boa-f, salvo prova em contrrio, ou quando a lei expressamente no admite esta presuno.. O procedimento da ao de usucapio comum ordinrio o ordinrio. Wambier aduz que (2004, p.211):
A petio inicial da ao de usucapio exige, alm dos requisitos do artigo 282, que o autor identifique claramente o imvel, descrevendo-o minuciosamente e juntando planta e memorial descritivo, visto que, se procedente a ao, a sentena ser registrada no ofcio competente.

Alm disso, o artigo 942 menciona que o fundamento do pedido indispensvel petio inicial, no se tratando de repetio ao disposto no artigo 282, inciso III, mas sim a necessidade de que o autor explicite os elementos hbeis a gerar o usucapio, ou seja, se tem justo ttulo, quando e como adquiriu a posse, dentre as modalidades legais (artigo 493 do Cdigo Civil), se se trata de posse nica ou somada dos antecessores (mencionando quais foram e quais os perodos da posse), e que se cuida de posse ininterrupta, incontestada e com nimo de dono. Possui legitimidade ativa de ingressar com ao de usucapio o possuidor (artigo 941) que tenha completado o tempo necessrio, no importando se ele tenha possudo a coisa durante todo o lapso temporal ou tenha somado sua a posse dos antecessores, ou mesmo que j no tenha a posse no momento da propositura desta ao. O prprio artigo 942, com a redao que lhe deu a Lei 8.951/94, regula a legitimidade passiva. Na petio inicial deve-se requerer a citao de rus certos em local certo e rus certos em local incerto. Alm disso, o referido artigo tambm determina a citao de eventuais interessados. O foro competente para processar e julgar ao de usucapio o local do imvel.

O usucapio ocorre no plano do direito material, ou seja, alcanado o tempo por lei exigido, durante o qual existiu a posse hbil para usucapir, ocorrer a aquisio da propriedade. A sentena tem natureza nitidamente declaratria.

CONCLUSO

Usucapio comum ordinrio um modo originrio de aquisio da propriedade e ocorre quanto uma pessoa mantm a posse mansa e pacfica, por determinado espao de tempo, de um bem, gerando, assim, a chamada prescrio aquisitiva, que lhe permite buscar, por meio de seu domnio sobre aquele bem. O Cdigo Civil de 2002 adotou a teoria objetiva de Ihering, no que diz respeito posse. Percebe-se esse fato na redao do art. 1196 deste Cdigo. Todavia, excepcionalmente, no que tange usucapio, adota o referido Cdigo Civil a teoria subjetiva de Savigny. Para ser possuidor basta o corpus, no sendo necessrio o animus. A lei impe a observncia de alguns requisitos para a obteno do direito de aquisio da propriedade de determinado imvel por meio do usucapio ordinrio. O possuidor deve ter o imvel na crena de ser o prprio dono, exercer sua posse sem violncia ou contestao pelo prazo de dez anos, e ter, a seu favor, um justo ttulo. Para esclarecer, tem-se que justo ttulo a existncia de uma causa ou documento que o possuidor acredite ser hbil a comprovar que o imvel lhe pertena, mas que na realidade se revela defeituoso. Uma vez reunidos todos os requisitos, o possuidor poder, na via judicial, propor Ao de Usucapio para regular seu direito, tornando-se, assim, o legitimo proprietrio.

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

BESSONE, Darcy. Direitos Reais. 2. ed. So Paulo: Saraiva, 1996.

DINIZ, Maria Helena. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. v. 4. So Paulo: Saraiva, 2005.

GONALVES, Carlos Roberto. Curso de Direito Civil Brasileiro. 3. ed. So Paulo: Saraiva, 2008.

GRECO FILHO, Vicente. Direito Processual Civil Brasileiro. v. 3. 11. ed. So Paulo: Saraiva, 1996.

PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituio de Direito Civil. v. IV, 19. ed. So Paulo: Saraiva. 2005.

RIZZARDO, Arnaldo. Direitos das Coisas. Rio de Janeiro: Forense, 2004.

SALLES, Jos Carlos de Moreira. Usucapio de bens imveis e mveis. 6. ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2005.

WAMBIER, Luiz Rodrigues. Curso avanado de processo civil: processo cautelar e procedimentos especiais. v. 3. So Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2004.