29 01 17 Fabia Casa Verde Bancoop Oas

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO
COMARCA de SO PAULO
FORO CENTRAL CVEL
15 VARA CVEL
PRAA JOO MENDES S/N, SO PAULO - SP - CEP 01018-010
CONCLUSO
Em 19 de janeiro de 2017, fao estes autos conclusos MM.
Juza de Direito da 15 Vara Cvel Central, Dra. CELINA DIETRICH TRIGUEIROS
TEIXEIRA PINTO. Eu, ________, Estagiria Nvel Superior, subscrevi.
SENTENA
Processo n:
Classe - Assunto
Requerente:
Requerido:
1025996-18.2016.8.26.0100
Procedimento Comum
Fabia Cristina Ferreira Abboud e outro
Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo Bancoop e outro
Juza de Direito: Dra. Celina Dietrich Trigueiros Teixeira Pinto

Vistos.
FABIA CRISTINA FERREIRA ABBOUD e NAGIB MAJAED

ABBOUD ajuizaram ao de adjudicao compulsria" em face de COOPERATIVA
HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO-BANCOOP e OAS
EMPREENDIMENTOS S.A., alegando, em sntese:
1- que firmaram com a primeira r um termo de adeso e compromisso de
participao em 1.8.2002 pelo valor de R$ 64.092,64 para aquisio do apartamento
n.242 bloco C, do empreendimento residencial Casa Verde.
2- que o preo constou como "estimado" na clusula 4a.do contrato, porque
ela dizia da atualizao do reajuste anual das parcelas pr determinadas com base no
SINDUSCON.Mas o imvel foi vendido pelo valor lquido e certo de R$ 69.142,19.
3- que quitaram o contrato em 25.8.2004 e pagaram mais parcelas residuais
de R$ 17,90, conforme relatrio de conta-corrente de fls.03/04.
4- que portanto o imvel foi quitado oito anos antes da cesso do
empreendimento corr OAS e os autores inclusive j nele residiam.
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Este documento foi liberado nos autos em 20/01/2017 s 15:26, por Celina Dietrich Trigueiros Teixeira Pinto, cpia do original assinado digitalmente por CELINA DIETRICH E TRIGUEIROS TEIXEIRA PINTO
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1025996-18.2016.8.26.0100 e cdigo 2B27396.
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5- que no informe da r sobre o Residencial Casa Verde o preo de R$

53.90,00 e no h qualquer meno a possvel valor adicional, sendo que a oferta vincula o
vendedor nos termos da Lei Consumeirista.
6- que, mesmo quitando o imvel, aps onze anos no conseguiram a
escritura porque, com a cesso do empreendimento, as rs no respeitaram o termos do
compromisso de participao firmado com os autores e impuseram a assinatura de novo
contrato com a corr OAS, sob pena de serem eliminados da cooperativa e receberam o
que haviam pago e 36 parcelas com 15% de reteno. Assim, os cooperados no tiveram
opo, seno aceitar as condies ilcitas impostas pelas rs.
7- que em 23.2.2013 foram obrigados a assinar um termo de apresentao
com a corr OAS, donde constou o valor j pago Bancoop, de R$ 145.683,41, bem como
o valor da unidade previsto pela OAS e o saldo do preo de R$ 40.000,00(fls.08).
7- que esse contrato nulo nos termos do art 51 do CDC, pois so abusivas
as clusulas de imposio de novo preo e desligamento do contrato firmado com a
Bancoop sob pena de eliminao dos autores.Assim, deve prevalecer o contrato firmado
originalmente com a cooperativa, j devidamente quitado, declarando-se a nulidade do
contrato firmado com a OAS.
8- que se aplica o Cdigo do Consumidor ao caso dos autos, pois a r se
insere no conceito de fornecedora.
9- que foi reconhecida a nulidade da assembleia realizada pela OAS em
19.2.2009 , ocorrida dois anos aps a cobrana do reforo de caixa exigido em face da
cesso do empreendimento, e ainda porque foram aprovadas as contas dos exerccios de
2005 a 2008 numa mesma assembleia, muito tempo aps o termo do exerccio social,
prejudicando a fiscalizao por parte dos cooperados, sem meno aprovao do aporte
extra.
10- que em 17.1.2013 a Bancoop publicou edital de convocao para
Assembleia Seccional do Residencial Casa Verde para ratificao dos termos de acordo de
cesso firmado com a OAS, e a assembleia ocorreu em 28.1.2008, mas a ratificao
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ocorreu com a presena de 17 cooperados apenas. Assim, a cesso se deu revelia dos
cooperados.
11- que a homologao judicial do acordo tambm foi feita revelia dos
cooperados.
12- que sofreram dano moral e pretendem ser indenizados.
Pelo que expuseram, requereram antecipao da tutela para no negativao
de seus nomes e para registrar a presente ao e a quitao na matrcula me do terreno e
a final procedncia da ao declarando-se a quitao do imvel e inexigvel a cobrana de
aporte extra pelas rs, bem como deferindo-se a adjudicao do imvel aos autores,
registrando-se a sua propriedade na matricula do terreno, finalmente condenando-se as rs
ao pagamento de indenizao de dano moral.
A liminar foi deferida s fls. 144.
A
r OAS contestou de fls.178, e a primeira r a fls.247, ambas
sustentando a legalidade do contrato firmado entre si para cesso do empreendimento e a

validade do termo de acordo, aprovado em assembleia pelos cooperados e submetido a
homologao judicial. A assembleia foi realizada nos termos do art 46 do estatuto da
Bancoop e deve ser respeitada, porque soberana, assim como a coisa julgada decorrente do
acordo homologado e ratificado pelos cooperados.Por fim, no houve coao, ou dano
moral. A requerida Bancoop arguiu ilegitimidade passiva.
Rplica a fls. 286.
-ITrata-se de ao de adjudicao compulsria c/c indenizao de dano moral
e reconhecimento de inexistncia de dbito.
Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva da requerida Bancoop ,
tendo em vista que foi ela quem firmou o termo de adeso com a autora para a aquisio
do imvel, s posteriormente cedido corr.
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No mrito,a ao procede em parte.

Inicialmente, observo que a relao jurdica havida entre as partes regulase Cdigo de Defesa do Consumidor, visto que a cooperativa na verdade atua como
construtora, fornecendo aos cooperados os imveis adquiridos mediante pagamento
parcelado. A propsito:
AGRAVO
REGIMENTAL
NO
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL. RESCISO CONTRATUAL. ADMISSIBILIDADE.

PREQUESTIONAMENTO. AUSNCIA. SMULA N 282/STF.
COOPERATIVA HABITACIONAL. RESTITUIO DA QUANTIA
PAGA.
INCIDNCIA
DO
CDIGO
DE
DEFESA
DO
CONSUMIDOR.
1. Ausente o prequestionamento, at mesmo de modo implcito, de
dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide
o disposto na Smula n 282/STF.
2. A jurisprudncia desta Corte possui orientao no sentido de
que as disposies do Cdigo de Defesa do Consumidor so
aplicveis aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas
sociedades cooperativas. Precedentes.
3. Agravo regimental no provido. (AgRg no AREsp 101462 SP
2011/0229510-0, Terceira Turma do STJ, Rel. Min. Ricardo
Villas Bas Cueva, DJe. 30.05.2014)
No mais, de fato, em 1/8/2002 os autores adquiriram da primeira r o

imvel descrito na inicial firmando o termos de adeso de fls.59 pelo valor de R$
69.142,19, e honraram todos pagamentos avenados no contrato, cuja quitao se seu em
agosto/2004 com o pagamento do valor de R$ 81.942,06, como demonstra o relatrio de
fls.75, da lavra da r. O pagamento, ademais, incontroverso , tendo sido admitido na
contestao.
Ocorre que, em 14.1.2013, as rs firmaram o contrato de fls.05 e seguintes
por meio do qual a Bancoop cedeu todo o empreendimento OAS, obrigando os autores a
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firmarem o termo de declarao, compromisso de requerimento de demisso de fls.02 em

outubro/2013, portanto mais de nove anos depois de quitado o contrato com a cooperativa.
As rs argumentam com a existncia de acordo firmado entre si em
14/1/2013 para a transferncia do empreendimento a fim de retomar as obras que estavam
paralisadas, homologado judicialmente em 21/6/2013, e assembleia seccional realizada
em 28/1/2013, em que teria sido ratificado o acordo pelos cooperados adimplentes. Assim,
ao ratificarem o acordo em assembleia, os cooperados teriam concordado em optar entre
adquirir os seus imveis da OAS pagando o custo extra, ou desistir do contrato e receber a
devoluo dos valores pagos nos termos do contrato e clusula 7.1. E 7.3 do acordo.
Essa assembleia, contudo, no tem validade quanto aos autores, que no
participaram do termo de acordo firmado unicamente entre as corrs para cesso do
empreendimento,
e que portanto no poderia gerar efeitos quanto aos contratos
originariamente firmados pelos autores e por vrios outros cooperados com a requerida
Bancoop apenas.
Ademais, a assembleia foi realizada somente aps a celebrao do referido
acordo, portanto no poderia ter ratificado aquilo que j no tinha validade no que diz
respeito aos cooperados..
No bastasse, no veio aos autos prova documental acerca do envio de
circulares de convocao para a assembleia, cuja ausncia se confirma pelo baixo qurum
. A esse respeito, em hiptese semelhantes, assim se orientou a jurisprudncia:
AO
DECLARATRIA
DE
NULIDADE
DE
ASSEMBLEIA
Cooperativa Habitacional Alegao de vcios formais de convocao e

obstculo aos cooperados de participarem da Assembleia No
comprovao de envio de circulares de convocao a todos os
cooperados e ilegalidade do impedimento de participao das
deliberaes
Nulidade
reconhecida
Recurso
provido
(Ap.
0215086-38.2011.8.26.0100, 1 Cmara de Direito Privado TJSP, Rel.

Des. Alcides Leopoldo e Silva Jnior, j. 02.12.2014).
Indenizatria. Compromisso de compra e venda. Cooperativa. Cesso
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do
empreendimento
sem
manter
as
condies
contratadas
originalmente. Ao improcedente. Ausncia de cerceamento de defesa.

Cooperativismo no configurado. Aplicao do CDC. Modificao
unilateral do preo. Abusividade manifesta. Ratificao assemblear que
no afasta o entendimento. Precedentes. Indenizao da diferena entre
o valor pactuado e atualmente cobrado. Manuteno do contrato e da
justa expectativa do consumidor. Apelo parcialmente provido.
(Ap.0153811-59.2009.8.26.0100, 8 Cmara de Direito Privado TJSP,
Rel. Des. Caetano Lagrasta, j. 15.05.2013)
Registre-se, ainda, que a cesso do empreendimento implicou na cesso do

crdito relativo aos valores devidos pelos cooperados. Contudo, no foi obedecido o artigo
290 do Cdigo Civil, com a prvia cientificao dos devedores, visto que a assembleia j
referida s teve lugar aps a cesso.
Desta forma, foroso concluir que o termo de acordo firmado pelas
requeridas entre si no pode produzir efeitos quanto aos autores, naquilo que os prejudica,
o que necessariamente implica na nulidade do termo de declarao, compromisso de
requerimento de demisso do quadro de scios da Bancoop, constante de fls.102, firmado
pelos autores com a cooperativa, assim como do termo de apresentao de fls.103, firmado
com a OAS , em que os autores aceitam as condies impostas para aquisio do imvel
aps a cesso do empreendimento .
A jurisprudncia tem afastado a cobrana de saldo residual em casos como
o dos autos, no somente pela no participao dos cooperados no acordo firmado pelas
rs, mas tambm por falta de convocao regular para a assembleia que o ratificou, falta
de prestao de contas e onerosidade excessiva imposta ao consumidor, de que decorre a
outorga da escritura definitiva do imvel quitado. Confira-se:
Apelao Cvel. Ao declaratria de inexigibilidade de dbito,
cumulada com pedidos cominatrio e indenizatrio. Apelao da r
BANCOOP Preliminar de cerceamento de defesa Possibilidade de
julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 330, I, do CPC.
desnecessidade da oitiva de testemunhas. Documentos acostados que
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so o suficiente para a resoluo da questo. Coisa julgada
Inocorrncia. Ausente a trplice identidade. Legitimidade passiva da
Bancoop no afastada por acordo judicial que no envolveu a autora.
Preliminares afastadas. Mrito. Cooperativa que no tem a natureza
jurdica das tradicionais, no passando de forma encontrada para a
comercializao de imveis em construo, incidindo, por isso, o
Cdigo de Defesa do Consumidor. Cobrana de saldo residual sem
respaldo legal. Clculo produzido unilateralmente sem a necessria
prestao de contas documentada. Inexistncia de aprovao da
cobrana do resduo e consequente rateio de custos por assembleia.
Consumidor em desvantagem excessiva. Obrigatoriedade da outorga
de escritura definitiva. Apelo da autora Danos morais no
caracterizados. Indenizao indevida. Sentena mantida. Negado
provimento aos recursos. (Ap. 0062804-18.2011.8.26.0002, 2 Cmara
de Direito Privado TJSP, Rel. Des. Jos Joaquim dos Santos, j.
14.04.2015)
Por consequncia, tendo quitado o imvel intregralmente, os autores fazem

jus adjudicao compulsria da respectiva escritura em seu favor.
O dano moral, finalmente, decorre da ausncia de entrega da casa prpria,
independentemente de prova. Para indeniz-lo, considerando a falta de prova de dano
grave mas tambm a intensidade da culpa as rs e a funo punitiva e pedaggica da
verba, fixo a quantia de R$ 10.000,00 para cada autor.
Da a procedncia integral da ao.
-IIAnte o exposto, JULGO PROCEDENTE a presente ao, para confirmar
a liminar deferida initio litis ; declarar a inexistncia de dbito pendente entre as partes e a
nulidade da cobrana de resduo dos autores quanto ao contrato de aquisio do imvel
descrito na inicial, bem como para deferir-lhes a adjudicao compulsria do imvel
descrito na inicial e condenar as rs ao pagamento de indenizao de dano moral no valor
de R$ 20.000,0, com correo monetria desde a sentena e juros de mora desde a
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citao.Pela sucumbncia, as rs arcaro com as despesas processuais e com honorrios

advocatcios de 15% do valor da condenao.
P.R.I.C.
So Paulo, 19 de janeiro de 2017.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME
IMPRESSO MARGEM DIREITA
1025996-18.2016.8.26.0100 - lauda 8
fls. 369

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r OAS contestou de fls.178, e a primeira r a fls.247, ambas

sustentando a legalidade do contrato firmado entre si para cesso do empreendimento e a

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ESPECIAL. RESCISO CONTRATUAL. ADMISSIBILIDADE.

No mais, de fato, em 1/8/2002 os autores adquiriram da primeira r o

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firmarem o termo de declarao, compromisso de requerimento de demisso de fls.02 em

e que portanto no poderia gerar efeitos quanto aos contratos

Cooperativa Habitacional Alegao de vcios formais de convocao e

0215086-38.2011.8.26.0100, 1 Cmara de Direito Privado TJSP, Rel.

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originalmente. Ao improcedente. Ausncia de cerceamento de defesa.

Registre-se, ainda, que a cesso do empreendimento implicou na cesso do

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Por consequncia, tendo quitado o imvel intregralmente, os autores fazem

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citao.Pela sucumbncia, as rs arcaro com as despesas processuais e com honorrios

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