Bancoop e Oas Liberty - ESCRITURAR

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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO FORO CENTRAL CVEL 9 VARA CVEL Praa Joo Mendes s/n, 7 andar - salas n 715/717 - Centro CEP: 01501-900 - So Paulo - SP Telefone: 21716106 e 6108 - E-mail: sp9cv@tjsp.jus.br
SENTENA
Processo n: Classe - Assunto Requerente: Requerido: 1040826-91.2013.8.26.0100 Procedimento Ordinrio - Compra e Venda Claudio Caggiano Perez e outro COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO - BANCOOPCOOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SO PAULO e outro
Este documento foi assinado digitalmente por RODRIGO GALVAO MEDINA. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1040826-91.2013.8.26.0100 e o cdigo 5444ED.
Prioridade Idoso Justia Gratuita CONCLUSO Em 18/09/2013 fao os presentes autos conclusos ao MM. Juiz Dr. Rodrigo Galvo Medina. Eu, ___________, subscrevi.
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Rodrigo Galvo Medina Vistos. Cludio Caggiano Perez e Sueli Emiko Okuda Perez movem a presente ao declaratria /c/ obrigao de fazer contra a Cooperativa Habitacional dos Bancrios - Bancoop e OAS Empreendimentos S.A. alegando, em apertada sntese, que em (...) 20/03/2002, os Autores com o desejo de adquirir um imvel assinaram proposta de compra de apartamento na planta, tendo como vendedora 1 R, COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP, referente a unidade n 156 do Edifcio Bloco B do Condomnio Liberty Boulevard, com uma vaga de garagem (doc. n 07), sito Rua Conselheiro Furtado, n 868, bairro da Liberdade, em So Paulo SP, pelo preo total de R$ 47.792,19 (quarenta e sete mil, setecentos e noventa e dois reais e dezenove centavos). A 1 R (BANCOOP) em sua propaganda afirmava que o condomnio seria composto por dois edifcios (bloco A e bloco B), garagem, alm de infraestrutura comum aos condminos (doc. n 06). Os Autores perderam a sua via do Termo de Adeso e Compromisso de Participao assinado, tendo apenas em suas mos a proposta de compra e os recibos de pagamento (docs. ns 07 e 08). Apesar de terem solicitado cpia do Termo de Adeso 1 R, esta se recusa a fornecer (doc. n 09). Entretanto, para basear os fundamentos desta petio, os Autores juntam cpia do Termo de Adeso da unidade 181, do bloco B, do mesmo empreendimento (doc. n 10). Trata-se de contrato de adeso, onde as clusulas e as condies so as mesmas assinadas pelos Autores e a 1 R (BANCOOP), diferenciando-se apenas no preo e no tamanho da unidade (2 dormitrios). Conforme proposta de compra anexa assinada pelos Autores (doc. n 07), o pagamento do preo da unidade escolhida de um dormitrio seria da seguinte forma: 1) ENTRADA EM DUAS PARCELAS DE R$ 2.150,65, EM 30/03/2002 E 30/04/2002. 2) 40 PARCELAS MENSAIS E CONSECUTIVAS DE R$ 663,12 CADA, A PARTIR DE 25/05/2002
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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO FORO CENTRAL CVEL 9 VARA CVEL Praa Joo Mendes s/n, 7 andar - salas n 715/717 - Centro CEP: 01501-900 - So Paulo - SP Telefone: 21716106 e 6108 - E-mail: sp9cv@tjsp.jus.br atendeu os requisitos previstos nos arts. 30, 33 e 46, do seu Estatuto Social. Ainda: tendo demonstrado que (i) a Bancoop no realizou oferta de venda de apartamento, mas oferta de participao em cooperativa que tem por objetivo a construo de apartamentos e (ii) os Autores tinham amplo conhecimento de que participava de cooperativa e que em razo do constante aumento de custos e do inadimplemento de cooperados, o preo do apartamento poderia ser alterado, (iii) a Bancoop no props a venda dos apartamentos por valor fixo de R$ 47.792,19, mas a partir de R$ 47.792,19 por se tratar de obra autofinanciada a preo de custo; (iv) os Autores no comprovaram a quitao do apartamento 156 do bloco B do Empreendimento Liberty Boulevard e (v) a legalidade da cobrana de rateio extra pela Bancoop que vincula os Autores, aprovada em assembleia de cooperados, e a consequente ausncia de quitao do apartamento. Juntou documentos. Os autores ofereceram rplica. Relatados. Fundamento e decido. Procedo agora ao julgamento antecipado do pedido deduzido em Juzo pelos autores, autorizado a tanto pelo disposto no artigo 330, inciso I, do Cdigo de Processo Civil. E o fao com olhos voltados ao disposto nos artigos 128 e 460, ambos, do mesmo diploma legal. Tenho para mim ser a incorporadora parte legtima para figurar no plo passivo da lide instaurada, ao lado da cooperativa. De fato, conforme ensinamento de Antonio Raphael Silva Salvador (Teoria Geral do Processo, editora Universitria Leopoldianum, 2005, 1 edio, pgina 149): A legitimidade de parte importa em estarem em juzo, discutindo a lide, os mesmos sujeitos da relao de direito material existente fora do processo, na qual surgiu o conflito de interesses. Se a discusso se faz sobre um contrato de locao, partes legtimas no processo sero o locador e o locatrio que firmaram o contrato. Se a ao se funda em no pagamento das prestaes combinadas em mtuo bancrio. Partes legtimas sero o banco que fez o emprstimo e o muturio, que o recebeu. Em contrato de locao, o pai de um locador, este ltimo sendo maior e capaz, no pode, a favor do mesmo locador maior, cobrar aluguis vencidos, apenas porque devidos e porque seu filho est viajando. E isso que diz o art. 6 do CPC: Ningum poder pleitear, em nome prprio, direito alheio, salvo quando autorizado em lei. No caso concreto, empreendendo-se uma perfeita subsuno ftica entre as pessoas constantes da relao jurdica de direito material e as da relao jurdica de direito processual, verifica-se ostentar tal co-r legitimidade ad causam plena para figurar no plo passivo desta lide ao lado das cooperativa. Ostentam om autores interesse jurdico de agir nesta demanda, na medida em que necessitam da pronta interveno judicial para fazer valer sua pretenso material resistida pelas co-rs no mundo sensitivo, tendo eleito para a empreitada a via judicial adequada. Ou seja, latente no caso concreto a coexistncia da necessidade concreta, atual e especfica do recurso jurisdio e da adequabilidade (melhor que utilidade) do provimento e procedimentos
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So Paulo, 4 de abril de 2013.
ENIO ZULIANI RELATOR
VOTO N: 25961 APELAO N: 0121931-78.2011.8.26.0100 COMARCA: SO PAULO APELANTE: PATRICIA XAVIER NASCIMENTO E OUTRO APELADAS: OAS EMPREENDIMENTOS S/A e COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP JUIZA PROLATOR: DR. VINCENZO BRUNO FORMICA FILHO COOPERATIVA DOS BANCRIOS Bancoop - Conjunto Altos do Butant - Aquisio de unidade pela autora integralmente paga, nos limites do contrato celebrado. Recusa na outorga da escritura definitiva, ao fundamento de que os aderentes se reuniram em assembleia e aprovaram o trespasse do empreendimento para a Construtora OAS, que revende as unidades a preo de mercado; inclusive para os que j haviam recebido as unidades respectivas, como a autora. Ilegalidade luz do CDC. Provimento para outorga de escritura definitiva. Dano moral inexistente. Dissabor decorrente do risco do negocio. Provimento parcial, com observao (ressalva para eventual ao de enriquecimento sem causa contra a autora, em ao apropriada). Vistos. Trata-se de ao declaratria de inexistncia de dbito cumulada com demanda constitutiva de outorga de escritura definitiva e condenatria ao pagamento de danos morais movida por PATRICIA XAVIER NASCIMENTO E OUTRO em face de OAS EMPREENDIMENTOS S/A e COOPERATIVA
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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO FORO CENTRAL CVEL 9 VARA CVEL Praa Joo Mendes s/n, 7 andar - salas n 715/717 - Centro CEP: 01501-900 - So Paulo - SP Telefone: 21716106 e 6108 - E-mail: sp9cv@tjsp.jus.br HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO alegando, em sntese, que aderiu cooperativa para aquisio de um imvel assumindo a posio de cooperada (fls. 37/44). O contrato previa o preo de R$37.000,00 que foi adimplido pela autora. Entretanto, aps ter recebido o imvel por intermdio de termo de uso, as rs atriburam autora dbito de R$27.836,42 referente a novos rateios para a finalizao do empreendimento. Sustenta ter sido coagida a subscrever o termo de restituio de crdito, que nulo (fls. 103/104). Pede a declarao de inexistncia de dbito, a outorga de escritura definitiva e a condenao das rs ao pagamento de dano moral. Indeferimento da tutela antecipada s fls. 181.
Adveio contestao da r Cooperativa (fls. 227/258) alegando, que por se tratar de empreendimento construdo a preo de custo pelo sistema de cooperativa, os cooperados respondem pelo sucesso ou insucesso do empreendimento. Neste caso o insucesso deu-se devido inadimplncia dos demais cooperados. Nega a quitao pelos autores, a coao para celebrao do termo de restituio do crdito e os danos morais. Contestao da r OAS (fls. 337/380) alegando ter celebrado acordo com a cooperativa para finalizao do empreendimento nos autos de ao civil pblica. Tal acordo foi ratificado pela assembleia geral e previa a possibilidade de cooperado demitir do empreendimento recebendo os valores j pagos ou a aquisio da unidade pelo valor de R$145.000,00. Nega a coao para celebrao do termo de restituio do crdito e os danos morais. Rplica s fls. 618/626. A r. sentena (fls. 628/632) julgou improcedente a ao aduzindo que os autores eram responsveis pelo aporte para concluso do empreendimento posto que se tratava de regime de cooperativa. Embargos declaratrios da r OAS s fls. 636/637; da r-Cooperativa s fls. 638/639 e dos autores s fls. 640/642. Apelao dos autores (fls. 647/668), reafirmando os termos da inicial, pretendendo reforma. Contrarrazes da r Cooperativa s fls. 673/696 e Contrarrazes da r OAS s fls. 720/764, aduzindo, em apertada que possvel o rateio do valor excedente obtido com a apurao final do custo do empreendimento, o que foi autorizado por assembleia geral. Aduz que a quitao dada se refere ao custo estimado do imvel e, no, ao efetivo custo de sua unidade. Os apelados pedem a manuteno da sentena. Na sequncia aduziram a inaplicabilidade do Cdigo de Defesa do Consumidor, porquanto se trata de sistema cooperativista. No mais ressaltaram que houve aprovao das contas da cooperativa, fazendo referncia ao acordo celebrado com o Ministrio Pblico. o relatrio. Primeiramente, cumpre mencionar, que no h que se falar em ilegitimidade passiva da r Bancoop, visto que o acordo celebrado entre as corrs em nada modifica a responsabilidade da cooperativa perante os autores. Salienta-se que a apelante no assinou o Termo de Adeso de Participao em Empreendimento Imobilirio da Apelada OAS (fls. 91/102) por discordar totalmente.
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A clusula 4.1, por sua vez, aduz que: o preo total estimado das unidades habitacionais de 03 dormitrios, tendo como base 01.08.00, consta no item 4.1 do quadro resumo (37.000,00), o qual ser pago pelo cooperado em parcelas nos valores estimados adiantes expressos, e em nmero varivel em funo da data de entrega da unidade habitacional e do andar e tipo de apartamento atribudo (...) A clusula 5 (fls. 39) que trata do ndice de reajuste se mostra contraditria, pois deixa implcito que alguma diferena poder ser cobrada ao final do contrato, sem determinar o quanto, e na clusula 5.3 determina que o cooperado poder optar pelo reajuste mensal das parcelas, que foi, inclusive, a opo da autora. Da relatoria do Desembargador Luiz Ambra, a Apelao Cvel 0158530-89.2006.8.26.0100 (voto 16975), onde feita remisso a ilustrativo acrdo da 4 Cmara desta Corte (Apelao 0158529-07.2006.8.26.0100), julgado em 24.3.11, relator o desembargador Francisco Loureiro. Anotando, inclusive, ao caso se aplicar o Cdigo do Consumidor, pena de os cooperados aderentes quedarem, simplesmente, desamparados. E permanecerem com dbito ad aeternum, exigvel a qualquer novo revs financeiro da entidade cooperativa. Quer dizer, no que aqui interessa (Apelao n 0158529-07.2006.8.26.0100, cit.): Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancrios com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquele categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros no sindicalizados ao sindicato dos bancrios. Basta ver as qualificaes dos autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles no constituda de bancrios. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedora imobiliria, com produtos destinados ao pblico em geral, alavancados em forte apelo publicitrio. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores. (...) Aps julgar dezenas de casos da BANCOOP, constato que, sob o falso rtulo de regime cooperativo, lanou dezenas de empreendimentos imobilirios, com promessa de entregar milhares de unidades autnomas, expressiva parte dela no cumprida, lesando uma multido de adquirentes. No vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Cdigo de Defesa do Consumidor aos contratos de adeso preparados pelo BANCOOP, nem como
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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO FORO CENTRAL CVEL 9 VARA CVEL Praa Joo Mendes s/n, 7 andar - salas n 715/717 - Centro CEP: 01501-900 - So Paulo - SP Telefone: 21716106 e 6108 - E-mail: sp9cv@tjsp.jus.br acolher o falso argumento de que todos os adquirentes so cooperados e associados em um empreendimento do qual no tinham controle, nem fiscalizao eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam. (...) Como acima posto, entendo que sob singelo rtulo formal de negcio cooperativo passou a r BANCOOP a agir como verdadeira empreendedora imobiliria, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgao publicitria, lanamento de dezenas de empreendimentos e vendas ao pblico em geral, e no somente aos bancrios, como seria natural. Os contratos celebrados entre a empreendedora mascarada sob o rtulo de cooperativa a centenas de adquirentes foram celebrados em meados de 2001, como se constata dos documentos que instruem a inicial e a contestao. (...) Mais grave, passou a Cooperativa a exigir dos adquirentes que j receberam a posse de suas unidades pagamento de expressiva quantia suplementar, sob argumento de que se trata de resduo de custeio de obras no regime cooperativo. (...) O que no se concebe que centenas de adquirentes tenham completado todos os pagamentos que lhes foram exigidos at a efetiva entrega das obras, no ano de 2005, momento em que receberam as chaves e a posse precria de suas unidades, e se vejam surpreendidos pela cobrana de suposto resduo, apurado sem base em critrios objetivos, apenas com fundamento em rombo de caixa da empreendedora. Naquele momento, no final de 2005, encerrada a construo daquela torre de apartamentos, deveria ocorrer a realizao de assembleia de apurao de eventual saldo devedor e cobrado o resduo dos adquirentes, com base em demonstrativo objetivo, acompanhado de documentao probatria dos gastos. Qualquer gestor de recursos alheios age assim, de modo que no pode a cooperativa r escudar-se em regime associativo para com isso impingir aos adquirentes cobrana de valores incertos, sem qualquer lastro objetivo. Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preo, sem nunca obter quitao da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple na clusula 16, de pssima redao e difcil inteleco at mesmo aos operadores do direito quanto ao seu exato sentido, a possibilidade de cobrana de eventual saldo residual, isso no significa possa faz-lo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem demonstrao objetiva da composio do crdito. Basta ver que somente em maro de 2007, quase dois anos aps a entrega da primeira torre de apartamentos, a cooperativa r se dignou fazer assembleia especfica do empreendimento, com o fito de cobrar o suposto saldo residual e reforo de caixa para dar continuidade s obras das duas torres de apartamentos faltantes. Note-se, porm, que somente a partir de tal assembleia que se adotou providncia que seria exigvel desde o lanamento do empreendimento, qual seja, abertura de conta corrente especfica do empreendimento. Pior. Admitiu a cooperativa a tentativa, ao que parece baldada, de recuperao de emprstimos solidrios, vale dizer, feitos a outras seccionais, geradores de rombo de caixa. Parece claro, portanto, que o saldo remanescente e o reforo de caixa que se pretende cobrar dos adquirentes no decorre propriamente de custeio efetivo da obra, mas sim de emprstimos feitos a outras seccionais e de m administrao de recursos alheios. (...) Com efeito, no h prova do descompasso entre o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que justifique a cobrana de to expressivo resduo, que monta, somado, a milhes de reais. Na realidade, o que parece ocorrer que a BANCOOP lanou dezenas de outros empreendimentos habitacionais, que no conseguiu entregar e, em razo de administrao ruinosa, pretende agora diluir o prejuzo entre todos os cooperados. Evidente que o regime cooperativo pressupe o rateio integral dos custos
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Em que pese respaldo em anterior precedente da Cmara, de se considerar ter a autora quitado o preo do negcio com a Cooperativa, o que lhe garante o direito de obter o domnio, consagrao do direito real (arts. 1225, I e 1227, do CC). O que consta da clusula 17 (fls. 30) no sentido de que somente aps encerrado o empreendimento poder se cogitar da outorga da escritura definitiva, transformou-se em clusula potestativa pura (art. 122, do CC) devido a permanecer no arbtrio exclusivo da r a oportunidade e convenincia de ser concludo ou aperfeioado o contrato quitado. Provou-se que o ltimo bloco de apartamentos teve seu termo ad quem vencido em agosto de 2000 (fls. 28) de modo que no cabe aguardar qualquer outra providncia para que o direito da autora tenha a sua concretude obtida. O recorrente admite em suas razes recursais que o impedimento est ligado a falta da averbao da obra no registro de imveis (fls. 238) o que importa reconhecimento e confisso sobre a sua falha na execuo do contrato e que no constitui excludente do dever de concluir (art. 466-A, do CPC). Alis, falta a boaf objetiva (art. 422, do CC) sem mencionar que a recusa na concluso do contrato opera contra a funo social, impedindo que o comprador que quita o preo obtenha o direito real que lhe dar segurana quanto a defesa da propriedade. O trecho da deciso supramencionada serve para embasar o caso dos autos conforme se verifica nas fls. 44 clusula 17 do contrato. Acerca do tal acordo, exatamente no empreendimento Altos do Butant, ainda precedentes outros, todos nessa linha. Do desembargador Moreira Viegas, da 5 Cmara, julgada em 20.6.12 a Apelao Cvel 023183192.2008.8.26.0100. Examinando o suposto fato novo (o acordo realizado, com a cincia dos cooperados, com a OAS, com homologao nos autos da ao civil pblica n 583.00.2007.101788- 9), deixando bem claro que no obsta o reconhecimento da abusividade contratual e o direito devoluo das quantias pagas, de uma s vez (ali ainda no houvera contemplao). Relativos ao Altos do Butant, ainda outros dois precedentes, nessa mesma linha: Apelaes Cveis 640.973.4/1-00 (9 Cmara, j. 4.8.09, rel. des. Joo Carlos Garcia) e 640.079-4/1-00 (5 Cmara, j. 16.12.09, rel. des. Christine Santini). Aqui no havia ser diferente. Da porque, para os fins de incio preconizados, d-se provimento ao apelo para julgar a ao procedente no que toca a outorga de escritura definitiva. Haver de ser lanada uma observao e isso se faz devido a sensata ponderao do ilustre Desembargador TEIXEIRA LEITE, no sentido de ressalvar a possibilidade de as requeridas manejarem ao contra a autora para obterem indenizao por eventual enriquecimento sem causa
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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO FORO CENTRAL CVEL 9 VARA CVEL Praa Joo Mendes s/n, 7 andar - salas n 715/717 - Centro CEP: 01501-900 - So Paulo - SP Telefone: 21716106 e 6108 - E-mail: sp9cv@tjsp.jus.br partes litigantes, obrigando as co-rs a registrarem dentro de cinco dias a incorporao do empreendimento e a instituio do condomnio, e abrirem a matrcula individualizada da unidade 156, do bloco B, e sua respectiva vaga de garagem, do empreendimento LIBERTY BOULEVARD RESIDENCE, sito Rua Conselheiro Furtado, 868, So Paulo, SP, junto ao 1 Ofcio de Registro de Imveis desta cidade, sob pena de, em assim no procedendo, arcar cada qual no pagamento de uma multa diria reversvel aos consumidores da ordem de e R$ 1.000,00, at o limite de R$ 100.000,00, obrigando por fim ainda as mesmas a transferirem a titularidade da unidade 156, do bloco B, e sua respectiva vaga de garagem, do empreendimento LIBERTY BOULEVARD RESIDENCE, sito Rua Conselheiro Furtado, 868, nesta cidade, aos autores, com a outorga do termo de quitao da unidade e com a outorga da escritura pblica definitiva, sob pena de, em assim no procedendo, arcar cada qual no pagamento de uma multa diria reversvel aos consumidores da ordem de e R$ 1.000,00, at o limite de R$ 100.000,00. Pelo princpio da sucumbncia, condeno as co-rs no pagamento das despesas processuais e custas judiciais ocorridas na lide, alm de honorrios advocatcios parte litigante adversa, os quais arbitro em R$ 2.500,00, monetariamente corrigidos desde a data do ajuizamento da lide. P. R. I. C. So Paulo, 18 de setembro de 2013.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSO MARGEM DIREITA
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So Paulo, 4 de abril de 2013.

ENIO ZULIANI RELATOR

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