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EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DE

UMA DAS VARAS CÍVEIS DA COMARCA DE ALFENAS – MG

CAROBA PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS S/S

LTDA. (atos constitutivos – DOC. 01), sociedade simples, inscrita no CNPJ sob o nº
12.558.449/0001-59, com sede na Rua José Dias Barroso, 270, sala ‘D’, Centro, na
cidade de Alfenas-MG, CEP 37.130-000, por meio dos advogados ao final
identificados, mandato1, com endereço para intimações anexo (DOC. 02), vem,
respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor a presente

AÇÃO DE COBRANÇA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER

em face de MARCOS VINICIUS DA SILVA PAULO, brasileiro, representante

comercial, portador do RG 13.540.155, inscrito no CPF/MF sob o 100.064.106-69,
que declarou ser solteiro e não declarou ser convivente em união estável, residente
a ser citado nos seguintes endereços:

(i) Rua Coqueiral, nº 81, Residencial Oliveira, Alfenas-MG, CEP 37130-000;

(ii) Rua Gaspar Lopes, nº 65, Centro, Alfenas-MG, 37130-153.

1
Pede-se que nas intimações via imprensa oficial conste, independentemente da figuração de outro(s), o nome do
advogado José Thiago de Siqueira Bastos (OAB/SP 185.909 e OAB/MG 206.021), sob pena de nulidade.

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1. DOS DOCUMENTOS FIRMADOS: DO DÉBITO E DA MORA

As partes firmaram, em 17/03/2017, um “Instrumento Particular de

Compromisso de Compra e Venda de Lote” (DOC. 03 - doravante designado
simplesmente como “o COMPROMISSO”), que teve por objeto o imóvel identificado
como LOTE Nº 17, da QUADRA “L”, do empreendimento imobiliário denominado
“LOTEAMENTO CIDADE JARDIM”, neste município de Alfenas-MG, no valor histórico de R$
139.232,11 (cento e trinta e nove mil, duzentos e trinta e dois reais e onze centavos).

Conforme convencionado, o valor seria pago mediante entrada no

valor de R$ 4.232,10 (quatro mil duzentos e trinta e dois reais e dez centavos) e o
substancial saldo financiado pela própria loteadora originalmente em 120 (cento e
vinte) parcelas, mensais e consecutivas, no valor inicial de R$ 1.125,00 (mil e cento
e vinte e cinco reais) cada, atualizáveis conforme o IGP-M/FGV (índice de preços ao
consumidor – mercado, calculado pela Fundação Getúlio Vargas), na forma
contratualmente estabelecida.

Contudo, como se constata pelo extrato da conta corrente

vinculada ao COMPROMISSO (DOC. 04) o Requerido tornou-se inadimplente,
acumulando-se várias parcelas em atraso.

Neste ponto, para melhor esclarecimento dos fatos, cabe um breve

parêntese. Na implantação do loteamento em questão, a Requerente contou com a
colaboração da parceira SEQUOIA – JARDIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
S/S LTDA., doravante referida nesta peça simplesmente como “ANUENTE”, como
se verifica das páginas ‘01’ e ‘02’ do COMPROMISSO.

Pois bem. Ante o inadimplemento, na tentativa de composição, a

ANUENTE encaminhou notificação extrajudicial ao último endereço informado pelo
Requerido – não tendo sido informada qualquer alteração de endereço posterior,
como se comprometeu o Requerido a fazer (Cláusula 4ª, §3º, do COMPROMISSO) –,
como se vê pela certidão emitida pelo Cartório em 03/03/2022 (DOC. 05), a fim de
que purgasse a mora ou a procurasse para resolver o contrato.

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Embora tenha o Requerido efetuado o pagamento de uma parcela

(57/120) em 21/03/2022, não purgou integralmente a mora, nem apresentou
proposta efetiva para regularização do COMPROMISSO, pelo que se acumulam até
a data de elaboração da presente ação, 04 (quatro) parcelas em atraso, quais
sejam, as de n° 45/120 (vencida em 20/03/2021 – HÁ MAIS DE UM ANO!), 46/120,
49/120, 52/120 e 58/120.

Assim, estando esgotados os meios para composição

extrajudicial, não tendo o Requerido purgado a mora, não restou alternativa à
Autora senão ajuizar a presente ação a fim de receber seu crédito, nos termos
dos documentos firmados, da legislação de regência e dos pedidos ao final
formulados.

2. DO DIREITO
2.1. DA COBRANÇA DOS VALORES DEVIDOS

Nos termos do artigo 475 do Código Civil, poderá a parte

prejudicada pelo inadimplemento do contrato exigir-lhe o cumprimento.

Com efeito, nos termos da cláusula 5ª, § 1º, do COMPROMISSO,

“Não ocorrendo a purgação da mora no prazo estabelecido na cláusula anterior,
convencionam as partes que a VENDEDORA poderá cobrar judicialmente o
débito em atraso” – grifos dos subscritores.

No caso em tela, em que pesem as várias tentativas de

composição extrajudicial, inclusive mediante contato telefônico e
encaminhamento de notificação extrajudicial para o último endereço conhecido
do Requerido, este quedou-se inerte e culposamente deixou de adimplir o
quanto avençado.

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De fato, em que pese a desnecessidade de interpelação

extrajudicial para constituição em mora como condição para cobrança dos valores
inadimplidos, como reiteradamente decidido jurisprudência2, fato é que, no
presente caso, a Autora encaminhou notificação ao endereço informado pelo
próprio Requerido (DOC. 05), além de ter empreendido várias tentativas de
composição extrajudicial, tendo este, mesmo inequivocamente ciente do
descumprimento do COMPROMISSO, se quedado inerte.

Assim, até a elaboração desta peça, acumula-se inadimplido o

valor de R$ 9.580,99 (nove mil, quinhentos e oitenta reais e noventa e nove
centavos), correspondente ao quantitativo atualizado das parcelas vencidas,
acrescidas de juros de 1% ao mês, multa de 2% sobre o valor do debito, além de
atualização pelo IGP-M/FGV, tudo nos termos da cláusula 5ª, do COMPROMISSO,
conforme memorial anexo resumido na tabela a seguir.

Parcelas Vencimento Valor Original Valor Atualizado

45/120 20/03/2021 R$ 1.345,11 R$ 1.827,51
46/120 20/04/2021 R$ 1.345,11 R$ 1.759,88
49/120 20/07/2021 R$ 1.775,82 R$ 2.128,06
52/120 20/10/2021 R$ 1.775,82 R$ 2.054,20
58/120 20/04/2022 R$1.775,82 R$ 1.811,34
TOTAL DEVIDO PELO REQUERIDO R$ 9.580,99

Ante o exposto, estando comprovado o direito da

Requerente, fica patente também o dever do Requerido em cumprir a obrigação
assumida, isto é, promover o pagamento das parcelas em atraso, bem como as
que se vencerem no decorrer da ação e não forem quitadas (art. 323 do CPC).

2 AÇÃO DE COBRANÇA - Exigência de valores decorrente de instrumento particular de compromisso de compra e

venda adquirido por meio de cessão de crédito - Acolhimento - Inconformismo do réu insistindo na tese inicial
aduzindo a necessidade de notificação premonitória, pleiteando a incidência de juros a partir da citação -
Inadimplemento incontroverso - Descumprimento de obrigação positiva e líquida, com termo certo para o seu
adimplemento - Incidência de juros de mora desde o inadimplemento da obrigação - Mora ex re - Desnecessidade
de interpelação judicial ou extrajudicial para constituir o devedor em mora - Inteligência do artigo 397, caput, do
Código Civil (TJSP 1013456-97.2014.8.26.0005, Relator: Galdino Toledo Júnior, 9ª Câmara de Direito Privado,
Publicação: 18/06/2019).

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2.2. DA OBRIGAÇÃO DE FAZER

Conforme prevê a cláusula 8ª, §1° do COMPROMISSO, o

pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel com fato gerador a partir da
imissão na posse pelo COMPRADOR, ocorrida na assinatura do CONTRATO, são de
responsabilidade deste.

Todavia, em consulta ao departamento tributário municipal,

verificou-se a existência de dívidas de Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU)
referente ao imóvel compromissado durante a posse pelo Requerido (DOC. 07),
encargos estes que, como dito, ASSUMIU EXPRESSAMENTE a responsabilidade pelo
pagamento.

Com efeito, o inadimplemento culposo do Requerido coloca a

Autora em risco, pois além da possibilidade de ser executada (aspecto jurídico), está
na iminência de ser negativada (impacto financeiro), o que lhe causaria inúmeros
transtornos e prejuízos, aptos a ensejar, inclusive, eventual ação de indenização por
danos morais, sem prejuízo do direito de reparação por perdas e danos.

No mesmo rumo, o Requerido aderiu à Associação de

Moradores/Proprietários existente no local e assumiu a responsabilidade pelo
pagamento da contribuição mensal (Cláusula 23ª, §§ 1° e 2°, do COMPROMISSO).

Entretanto, instada, a Associação informou que várias

mensalidades encontram-se em atraso (DOC. 08), encargos estes que, assim como
as despesas tributárias inerentes ao lote, repita-se, o Requerido ASSUMIU
EXPRESSAMENTE a responsabilidade pelo pagamento.

Posto isso, de rigor o decreto mandamental de cumprimento das

obrigações inerentes ao lote contratualmente contraídas pelo Requerido, para que
honre frente à/ao entidade/órgão responsável os valores de ‘IPTU’ e contribuição
devida à Associação de Moradores/Proprietários em aberto, sob pena de multa
e/ou outras medidas constritivas cabíveis para cumprimento da obrigação.

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3. DOS PEDIDOS
EX POSITIS, requer digne-se Vossa Excelência a:

a. Determinar a citação do Requerido por meio de OFICIAL DE JUSTIÇA, em

ambos os endereços indicados no preâmbulo, para comparecer à audiência
de conciliação (art. 334 do CPC), a ser realizada por videoconferência (o que
e desde já se requer) e, querendo, contestar a presente actio;
b. Condenar o Requerido ao pagamento das parcelas inadimplidas e seus
respectivos consectários legais e contratuais, que totalizam, até a presente
data, R$ 9.580,99 (nove mil, quinhentos e oitenta reais e noventa e nove
centavos),bem como as parcelas que se vencerem no decorrer da ação e
não forem quitadas (art. 323 do CPC) – Tópico ‘2.1’.
c. Condenar o Requerido ao cumprimento da ‘obrigação de fazer’, consistente
na regularização tributária do imóvel, bem como na regularização das
contribuições devidas à Associação de Moradores/Proprietários, conforme
disposição contratual expressa, fixando-se para tanto prazo não superior a
30 dias, sob pena de multa diária – Tópico ‘2.2’ –, sem prejuízo de ser
condenado a reembolsar os valores eventualmente expendidos pela Autora a
tais títulos durante o curso deste processo;
d. que seja o Requerido condenado aos ônus da sucumbência.

Pugna-se, ainda, pela produção de todas as provas em direito

admitidas, notadamente a prova documental, testemunhal, pericial, depoimento
pessoal e outras que sejam necessárias ao esclarecimento da lide.
A fim de adequação da presente actio aos parâmetros do art. 292,
VIII, e §2º, do CPC, atribui-se à causa o valor de R$ 30.890,83 (trinta mil, oitocentos e
noventa reais e oitenta e três centavos) correspondente à soma das parcelas
vencidas – R$ 9.580,99 (nove mil, quinhentos e oitenta reais e noventa e nove
centavos) – e das vincendas projetadas no período de um ano, que equivalem a R$
21.309,84 (vinte e um mil, trezentos e nove reais e oitenta e quatro centavos)3.
Termos em que,
Pede deferimento.

São J. da Boa Vista-SP p/ Alfenas-MG, 20 de abril de 2022.

Renan Vieira Anselmo de Oliveira José Thiago de Siqueira Bastos

OAB/SP 381.117 OAB/SP 185.909|OAB/MG 206.021

3 Valor atual de cada parcela (R$ 1.775,82) multiplicado por 12 (doze) meses.

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