Acórdão - Paulo Roberto

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344
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000986117
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1038518-04.2021.8.26.0100 e código 17B5033D.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº

1038518-04.2021.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes/apelados
PAULO ROBERTO DE LIMA e ROSIANE MARTINEZ HERNANDEZ, é
apelado/apelante MITRE LIVEPARK EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5ª Câmara de Direito Privado do
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por FERNANDA GOMES CAMACHO, liberado nos autos em 03/12/2021 às 10:25 .
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial provimento
ao recurso da ré e provimento ao recurso dos autores. V. U., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores A.C.MATHIAS

COLTRO (Presidente sem voto), RODOLFO PELLIZARI E ERICKSON GAVAZZA
MARQUES.
São Paulo, 3 de dezembro de 2021.
FERNANDA GOMES CAMACHO

Relatora
Assinatura Eletrônica
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PODER JUDICIÁRIO
Apelação Cível nº 1038518-04.2021.8.26.0100

Relatora: Fernanda Gomes Camacho
Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado
Apelantes e reciprocamente apelados: Mitre Livepark Empreendimentos e Participações
Ltda; Paulo Roberto de Lima, Rosiane Martinez Hernandez
Comarca: São Paulo - 3ª Vara Cível
Processo de Origem: 1038518-04.2021.8.26.0100
Juiz(íza) Prolator(a): Ana Laura Correa Rodrigues
VOTO nº 17714
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão por
iniciativa dos compradores. Devolução dos valores pagos pelos
compradores, de uma só vez, com percentual de retenção pela
vendedora. Súmulas nº 1, 2 e 3, TJSP. Sentença que determinou
percentual de retenção de 20% dos valores pagos. Cláusula 11.1 do
contrato (retenção de 50% da quantia paga). Possibilidade.
Contrato firmado em 2019, após a Lei do Distrato.
Empreendimento submetido a regime de patrimônio de afetação.
Percentual de retenção contratualmente previsto. Art. 67-A, §5º, da
Lei n. 4.591/64, acrescido pelo art. 2º, da Lei n. 13.786/2018.
Correção monetária. Recomposição do valor da moeda. Incidência
desde os desembolsos. Juros de mora. Sentença fixou os juros
moratórios a contar da citação, o que não foi impugnado pelo réu.
Sentença parcialmente reformada, para majorar o percentual de
retenção pela vendedora, nos termos do contrato, com correção
monetária a contar dos desembolsos. Inversão da sucumbência.
Recurso dos autores provido e recurso da ré parcialmente provido.
Vistos.
Trata-se de ação relativa a compromisso de compra e
venda de imóvel julgada procedente pela r. sentença de fls. 248/253 e 262/263
cujo relatório fica adotado, para declarar a rescisão do contrato de compromisso
venda e compra do imóvel, conforme notificação enviada pelo réu às fls. 74 e
condenar o réu a restituir em favor da parte autora a quantia de R$92.058,40,
corrigida monetariamente a contar da rescisão unilateral em 24.06.2021, com
juros de mora da citação. Em razão da sucumbência, condenou o réu ao
pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários
advocatícios, fixados em 10% do valor da condenação.
Inconformadas, ambas as partes apelaram.
Recorre o autor, sustentando, em resumo, que o termo
inicial da correção monetária deve ser a data do desembolso de cada parcela
Apelação Cível nº 1038518-04.2021.8.26.0100 - 2
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(fls.276/284).
Por sua vez, recorre o réu, sustentando, em resumo,
que o entendimento jurisprudencial está consolidado no sentido de que não existe
abusividade nas cláusulas contratuais que prevejam retenção equivalente a 50%
(cinquenta por cento) dos valores recebidos pela Incorporadora/Construtora,
desde que previsto em contratos posteriores à vigência da Lei nº 13.786/2018. Os
autores deram causa à rescisão. Requer a reforma da r. sentença.
As partes apresentaram contrarrazões (fls.304/326 e
327/334).
Regularmente processado o recurso, com preparo o
recurso do réu (fls. 300/301) e sem preparo o recurso dos autores, ante a
gratuidade concedida (fls. 96).
É o relatório.
Os recursos comportam provimento.
É incontroversa a celebração, em 02/11/2019, de
compromisso de compra e venda da unidade U1001 no empreendimento Raízes
Vila Prudente, em construção na Avenida Professor Luiz Ignácio Anhia Mello, n.
3660 e 3680 a Avenida Secondino, n. 18, pelo valor de R$367.883,60,00 (fls.32).
Alega o autor que arcou com valores no total de
R$115.073,00 e, por motivos pessoais, requer a rescisão contratual, com
restituição de 80% dos valores pagos.
O réu, por sua vez, afirma que, em caso de distrato,
deve ser devolvido aos autores 50% da quantia já paga.
Divergem as partes quanto a validade de cláusula 11
do contrato e, consequentemente, quanto ao percentual de retenção em razão da
rescisão contratual (fls.11).
Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação
jurídica mantida entre as partes, desde compatível com o disposto na Lei
13.786/2018, lei posterior específica, que alterou o art. 32-A, da Lei 6.766/79,
para estabelecer que:
“Em caso de resolução contratual por fato imputado ao
adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão
ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no
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PODER JUDICIÁRIO
índice contratualmente estabelecido para a correção monetária

das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos
valores pagos os seguintes itens:
I - os valores correspondentes à eventual fruição do
imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos
por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será
contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao
adquirente até sua restituição ao loteador;
II - o montante devido por cláusula penal e despesas
administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto
de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;
III - os encargos moratórios relativos às prestações
pagas em atraso pelo adquirente;
IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial
e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou
outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas
vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos
incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;
V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao
preço do lote”
No caso, trata-se de contrato celebrado em

02/11/2019, em que a rescisão contratual decorreu de iniciativa da adquirente,
devendo ser aplicada a alteração legislativa que incluiu o referido artigo.
Ademais, o direito do compromissário comprador de
imóvel à rescisão do contrato, com restituição das quantias pagas, de uma só
vez, já foi sedimentado por este E. Tribunal de Justiça, através das Súmulas nº
01, 02 e 03:
Súmula 1: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor
que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
Súmula 3: “Reconhecido que o compromissário comprador
tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes
deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção”.
O contrato firmado entre as partes prevê, em sua

cláusula 11.1 (fls.87) a retenção de 50% da quantia paga, nos seguintes termos:
“Em caso de desfazimento deste Contrato, seja por iniciativa
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do COMPRADOR, seja por iniciativa do VENDEDOR em razão de

inadimplemento absoluto do COMPRADOR, nos termos das Condições
Gerais deste Contrato (“Desfazimento”), o COMPRADOR fará jus à
devolução dos valores por ele pagos diretamente ao VENDEDOR até o
momento do Desfazimento (“Quantia Paga”), deduzidos de multa equivalente
a 50% (cinquenta por cento) da Quantia Paga (“Retenção”)
Nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/64,

acrescido pelo art. 2º, da Lei n. 13.786/2018:
“Em caso de desfazimento do contrato celebrado
exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por
inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à
restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador,
atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a
correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas,
cumulativamente:
§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao
regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F
desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente,
deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no
índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das
parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após
o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público
municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena
referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite
de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
Tendo o contrato sido celebrado após a entrada em

vigor da Lei n. 13.786/18 e considerando que o empreendimento imobiliário
objeto do contrato está submetido ao regime de patrimônio de afetação (fls.34),
não há que se falar em abusividade na cláusula supramencionada. Ressalta-se
que a multa rescisória nesse caso, em valor mais elevado, é compatível com o
regime de patrimônio de afetação, que assegura a continuidade da obra mesmo
com a falência da incorporador, conferindo, assim, maior segurança na entrega
do empreendimento em construção.
Nesse sentido, confira-se julgados deste E. Tribunal de
Justiça:
“CONTRATO - Compra e venda de imóvel em
construção - Empreendimento sujeito ao regime de patrimônio de
afetação - Desistência do negócio por parte dos compromissários
compradores - Parcela de retenção - Súmula 1 TJSP - Súmula 543,
STJ - Cláusula penal de retenção de 50% do valor adimplido que não
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PODER JUDICIÁRIO
se reputa abusiva no caso concreto, sendo também permitida pela lei

do distrato aplicável à espécie (art. 67-A, §5, da Lei n. 4.591/64,
acrescido pelo art. 2º da Lei n. 13.786/18) - Sentença mantida.
Recurso desprovido (Apelação n. 1015272-76.2021.8.26.0100. Relator:
Des. Luiz Antônio de Godoy. Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito
Privado. J. 08.10.2021).
“Apelação - Promessa de Compra e Venda do Imóvel -
Sentença de parcial procedência - Aplicabilidade do CDC que não
altera o julgado - Negócio firmado após a vigência da Lei 13.786/2018,
portanto, aplicável ao caso - Resolução por culpa exclusiva da pessoa
jurídica compradora - Inadimplemento do pagamento, por falta de
contratação do financiamento bancário - Inexistência de indícios de
culpa da vendedora - Possibilidade de retenção de 50% do preço pago
- Incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação -
Hipótese do art. 67-A, §5º, da Lei 4.591/1964, com alteração pela Lei
13.786/2018 - Pena convencional não abusiva, com limite previsto em
lei. Reforma da sentença apenas com relação aos honorários
advocatícios fixados em prejuízo à Ré - Aplicação do art. 85, §52º, do
CPC - Recurso provido em parte” (Apelação n.
1006343-73.2020.8.26.0008. Relator: Des. Luiz Antônio Costa. Órgão
julgador: 7ª Câmara de Direito Privado. J. 19/07/2021
O valor deve ser atualizado monetariamente desde

cada desembolso, a fim de garantir a correção frente à inflação observada no
período. Frise-se que a correção monetária não implica em aumento do valor a
ser restituído, mas recomposição do valor da moeda desde a data em que foi
desembolsada pelos autores.
A r. sentença fixou a incidência dos juros de mora a
contar da citação, o que não foi impugnado pelo réu.
Assim, a r. sentença deve ser parcialmente reformada,
para majorar a retenção de valores pelo réu para 50% dos valores pagos pelos
autores, nos termos do contrato, com correção monetária a partir de cada
desembolso, mantida a incidência de juros moratórios, a partir da citação.
Pela sucumbência recíproca, cada parte arcará com
metade das custas e despesas processuais, bem como metade dos honorários
advocatícios que fixo em 12% do valor atualizado da condenação, já
considerando a fase recursal, nos termos do artigo 85, §11, do Código de
Processo Civil.
Para fins de prequestionamento, consideram-se
incluídas no acórdão todas as matérias suscitadas pelas partes, objeto do
presente recurso.

da ré e provimento ao recurso dos autores.
PODER JUDICIÁRIO
Relatora
FERNANDA GOMES CAMACHO
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso

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Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5ª Câmara de Direito Privado do

O julgamento teve a participação dos Desembargadores A.C.MATHIAS

São Paulo, 3 de dezembro de 2021.

FERNANDA GOMES CAMACHO

Apelação Cível nº 1038518-04.2021.8.26.0100

índice contratualmente estabelecido para a correção monetária

No caso, trata-se de contrato celebrado em

O contrato firmado entre as partes prevê, em sua

do COMPRADOR, seja por iniciativa do VENDEDOR em razão de

Nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/64,

Tendo o contrato sido celebrado após a entrada em

se reputa abusiva no caso concreto, sendo também permitida pela lei

O valor deve ser atualizado monetariamente desde

Apelação Cível nº 1038518-04.2021.8.26.0100 - 7

Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso

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