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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL
Foro de Paranapanema - COMARCA DE PARANAPANEMA
Rua Avaré, 429 - Centro - CEP: 18720-000 - Paranapanema - SP
Telefone: (14) 3713-1343 - e-mail: paranapjec@tjsp.jus.br
SENTENÇA – PROCESSO DIGITAL
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1001141-04.2021.8.26.0357 e código D079D6F.
Processo nº: 1001141-04.2021.8.26.0357
Classe - Assunto Procedimento do Juizado Especial Cível - Defeito, nulidade ou
anulação
Requerente: Paulo de Carvalho
Requerido: Rvm Empreendimentos Imobiliários Ltda e outro
Juiz(a) de Direito: Dr(a). EVANDRO LAMBERT DE FARIA
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por EVANDRO LAMBERT DE FARIA, liberado nos autos em 07/07/2023 às 21:12 .
Vistos.
O relatório é dispensado nos termos do artigo 38, caput, da Lei 9.099/1995.
O processo comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do

Código de Processo Civil, em seu artigo 139, inciso II, para a duração razoável do
processo, e artigo 355, inciso I, por não haver necessidade de produção de outras provas.
Na presente ação, distribuída em 26/11/2021, o autor, PAULO DE

CARVALHO, se posiciona em face das empresas requeridas, RVM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, CNPJ 67.648.733/0001-08, bem como
sua representante, MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, CNPJ
47.686.555/0001-00.
Foi deferido pedido de antecipação de tutela para suspender as anotações de

restrição contra o nome do autor (p. 52).
Houve concessão de gratuidade processual ao autor (p. 52), todavia as

requeridas impugnam o pedido (p. 95) e sobre isso se discorrerá ao final do presente
julgamento.
As requeridas foram citadas em 10/10/2022 (p. 219/220) e levantaram

preliminar de incompetência absoluta dos Juizados Especiais, opondo-se ao valor atribuído
à causa, por entenderem que deve ser a soma do valor total do contrato, mais o valor que se
busca restituir e a reparação moral pretendida (p. 94, item II). Acrescenta que a causa é
complexa, o que também afasta a competência (p. 94, item 10).
Primeiro, para arredar a preliminar, frise-se que a Lei dos Juizados Especiais
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limita o valor da causa e, com isso, de certa forma, estabelece a complexidade do litígio.
No presente caso, com relação à complexidade, nenhuma é observada, pois se trata de
conflito decorrente de negócio de compra e venda com necessidade apenas de análise de
cláusulas contratuais, com base em normas vigente, e pedido de reparação por dano moral,
sendo que eventual valor devido em condenação comportará mero cálculo aritmético. Não
se exige, para o julgamento, qualquer tipo de perícia, seja simples ou complexa, pois a
matéria é unicamente de direito.
Quanto ao valor dado à causa, equivocam-se as demandadas, pois deve-se
observar o teor do Enunciado 39 do FONAJE, o qual estabelece que “em observância ao
art. 2º da Lei 9.099/1995, o valor da causa corresponderá à pretensão econômica objeto
do pedido”, forma que o valor dado à causa pelo autor merece apenas ajuste, a fim de
adequar ao valor à sua pretensão, que é de R$18.740,45 (restituição de R$8.740,45 e danos
morais de R$10.000,00). Diante disso, AFASTO a preliminar de INCOMPETÊNCIA dos
Juizados Especiais para a solução do conflito. ANOTE-SE O CORRETO VALOR DA
CAUSA.
Inexistindo nulidades a serem sanadas ou demais questões preliminares e

prejudiciais a serem enfrentadas, passo à análise do mérito, reputando presentes as
condições da ação e os pressupostos processuais.
De início, consigno a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, pois a

relação estabelecida entre as partes é de consumo, sendo o consumidor adquirente, o
destinatário final do imóvel em questão, o que o legitima na forma do art. 2º do CDC. Já as
requeridas são incorporadoras, empresas do ramo imobiliário que atuam, precipuamente,
na implantação de loteamento e na venda de unidades habitacionais e terrenos.
Perfeitamente delineada a relação entre as partes, portanto, a teor dos arts. 2º e 3º, caput, e
§ 1º, da referida Lei consumerista.
Mostra-se incontroversa a celebração do contrato de compra e venda entre as

partes, no dia 14/02/2021, referente ao imóvel, lote 14, quadra IQ, Setor Marina, no
loteamento Riviera de Santa Cristina XIII, nesta cidade de Paranapanema, pelo preço de
R$129.768,60 (p. 23/30). Também é incontroverso que o valor já pago pelo autor é de
R$8.740,45 (p. 33).
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A resolução contratual é um direito potestativo dos contratantes. De fato, a
liberdade contratual, princípio basilar do direito contratual privado, impede que uma
pessoa seja obrigada a permanecer vinculada em um contrato contra a sua vontade.
Aparentemente, a resolução ora requerida judicialmente pelo autor não foi resistida pelas
demandadas, que, anteriormente, já haviam caminhado nesse sentido, enviando e-mail ao
autor informando a rescisão pelo seu inadimplemento (p. 32). O autor, em linha de
princípio, não conseguiu arcar com as despesas advindas do contrato, em razão de
pendências de tributos incidentes sobre terreno e foi cobrado em valor muito superior ao
que já havia pago para a rescisão. Afirmou o autor haver débitos municipais de
responsabilidade das vendedoras sobre o imóvel.
Existe possibilidade de desfazimento do contrato independentemente da

existência de culpa por qualquer dos contratantes. Os compromissários compradores têm o
direito de rescindir o contrato e exigir a devolução das parcelas pagas, deduzidas as
despesas com a rescisão, conforme já assentado pela jurisprudência deste Tribunal, na
Súmula nº 1, de seguinte enunciado:
O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a

rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem.
Pretende o autor indenização por danos morais e restituição de valores pagos,

afirmando que o lote adquirido estava em nome de terceiro e que havia débitos de IPTU,
entendendo pelo descumprimento do contrato por parte das demandadas. Alega que ao ter
pleiteado a rescisão do contrato lhe foi exigido o pagamento do valor de R$24.073,58.
Além disso, por dívida no valor de R$3.321,77, as requeridas inseriram restrição de crédito
em nome do autor. Frente a esse quadro, o autor deseja a declaração de inexigibilidade do
valor cobrado e a nulidade das cláusulas contratuais contrárias ao seu pedido, além da
condenação das requeridas a devolver o valor já pago pelo lote, R$8.740,45, além de ver
compensados danos morais, que estima em R$ 10.000,00.
Não há fato imputável às requeridas, com aptidão para lhes impor a

responsabilidade pela resolução contratual.
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Com efeito, o próprio contrato menciona que eventuais débitos de IPTU sobre
o imóvel ficariam a cargo do comprador. Assim, franqueou-se ao adquirente a
oportunidade de diligenciar perante a Municipalidade, com o propósito de apurar a
existência de eventuais débitos tributários incidentes sobre a coisa adquirida.
Nesse sentido, é a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo,

conforme se dessume dos seguintes julgados, proferidos diante de contexto fático
semelhante:
COMPRA E VENDA Sentença ultra petita Inexistência - Alegação de
existência de débito de IPTU Dívida que não é apta a ensejar rescisão
contratual por culpa da vendedora - Configuração de desistência por parte da
compradora Restituição de 75% dos valores pagos pelo preço, com retenção
de 25%, a título de compensação pelas despesas com a venda do imóvel -
Adequação da porcentagem que deve ser proporcionalmente inversa ao
montante dos valores pagos, sobre os quais incidirão, de maneira a atenuar os
prejuízos da vendedora - Abusividade dos encargos contratuais para a hipótese
de rescisão - Recurso provido em parte. (TJSP; Apelação Cível
1023006-15.2020.8.26.0100; Relator(a): Alcides Leopoldo; Órgão Julgador: 4ª
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 33ª Vara Cível; Data do
Julgamento: 11/02/2021; Data de Registro: 11/02/2021)
Do outro lado, as demandadas afirmam que o autor não pagou o valor da

entrada, nem qualquer uma das 119 parcelas acordadas (R$1.194,21, p. 29), apenas pagou
o valor da corretagem, ainda assim parcialmente, e as taxas de conservação, fundo de
transporte e contribuições mensais do clube SLIM, conforme demonstrativo juntado (p.
100, item 26). Afirmaram que rescindiram o contrato do autor por inadimplência dele, que
deixou de honrar o compromisso depois de 30/06/2021, último pagamento realizado (p.
101, item 29).
Note-se que o valor da parcela de corretagem está compreendido no valor da

parcela mensal do preço do lote, de R$1.194,21. Coerente, portanto, com o que se
esclareceu na peça defensiva, na qual as requeridas afirmam que, “o Autor decidiu adquirir
o Lote 14 da Quadra IQ do loteamento Riviera de Santa Cristina XIII Setor Marina,
pelo preço de R$129.768,60, nisso incluindo a corretagem de R$7.345,39 a ser paga ao
corretor que intermediou a venda, com entrada de R$1.194,21 e mais 119 prestações de
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R$1.194,21 cada” (p. 99/100). O preço da corretagem ficou previsto no contrato (p. 29). A
parcela de entrada e algumas subsequentes foram saldadas.
Constata-se que, entre os dias 1º e 3/11/2021, o autor recebeu e-mail das

requeridas informando existência de débito contratual (p. 32). As requeridas elaboraram
cálculo constando CRÉDITO ao autor no valor total de R$8.740,45 (valores pagos
R$7.973,60 e correção monetária R$766,85) e DÉBITO no valor total de R$32.814,03
(fruição 0,50% R$6.060,61, desp operacionais de venda 10% R$15.151,52, taxa de
conservação R$3.061,50, clube SLIM R$454,27, taxa de transporte R$27,40 e parcela
corretagem diluída R$8.058,73) (p. 33), resultando na diferença devida pelo autor no
montante de R$24.073,58. As requeridas emitiram o boleto, para pagamento pelo autor em
parcela única (p. 40), desse valor, três vezes superior ao que foi pago.
Como se trata de ação de rescisão fundada em contrato de compra e venda de

imóvel (lote) celebrado na vigência da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), que incluiu o
artigo 32-A na Lei 6.766/1979, que rege o parcelamento do solo urbano, pode-se entender
que tais normas regeriam o negócio. Contudo, é evidente que existe relação de consumo
entre as partes, de modo que devem ser aplicadas ao caso as regras previstas no Código de
Defesa do Consumidor. Assim vem sendo julgadas as demandas da mesma natureza nas
Câmaras de Direito Privado, no sentido de que a aplicação da Lei do Distrato não pode
afrontar a legislação consumerista, cujo art. 51, IV, dispõe sobre a nulidade das cláusulas
abusivas, “que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam
incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”. Logo, as cláusulas do contrato poderão ser
revistas e afastadas, caso configurem vantagem excessiva para as demandadas, o que se
verifica no caso concreto.
Assim, mesmo que caracterizado o intento do consumidor de desfazer o

negócio por impossibilidade de arcar com as parcelas, é possível a restituição parcial de
valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel

submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em
caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
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A retenção na forma prevista no contrato (p. 30) revela-se abusiva, pois onera
em demasia o adquirente, em afronta à legislação consumerista.
Assim, quanto ao montante do reembolso, tendo em vista tratar-se de relação

contratual submetida à legislação consumerista, tem-se a previsão de nulidade das
estipulações contratuais abusivas que, em detrimento da parte adquirente, assegurem
vantagem excessiva às vendedoras rés (artigo 51, IV, do CDC).
Ressalte-se, ainda, o que dispõe o art. 53 do CDC:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante
pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia,
consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total
das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento,
pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Nesse sentido, são abusivas as seguintes cláusulas do contrato objeto da

demanda que preveem a retenção de valores em caso de rescisão:
I 0,5% do Valor Total do Contrato, atualizado pela variação positiva do IGP-

M, por mês de ocupação ou fruição do lote, contados desta data até a data de
rescisão, mesmo que, por arbítrio do COMPRADOR, nenhuma construção tenha
sido realizada;
II 10% do Valor Total do Contrato, atualizado pela variação positiva do IGP-

M, como indenização da VENDEDORA pelas despesas operacionais da venda;
IV Débitos vencidos de IPTU e das taxas previstas nos Regulamentos do

Loteamento, acrescidos de multa, juros e correção monetária decorrentes do
atraso no pagamento.
Os seguintes julgados corroboram tal entendimento:

AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA. Contrato de Compra e Venda de Bem
Imóvel. Loteamento. Comprador que pede a rescisão contratual, com a
declaração de nulidade das cláusulas ditas abusivas, além da condenação da
vendedora na restituição da quantia paga, a pretexto de crise financeira.
SENTENÇA de parcial procedência. APELAÇÃO só do autor, que insiste na
limitação da multa rescisória a vinte por cento (20%) dos valores pagos, ante a
abusividade do valor previsto contratualmente, que gera enriquecimento sem
causa à ré. EXAME: contrato firmado após a vigência da Lei nº 13.786/2018.
Pretensão de rescisão contratual que deve ser acolhida, dado o desinteresse do
autor na manutenção do negócio jurídico em razão de crise financeira, e ainda
tendo em vista o princípio da autonomia da vontade. Retenção de dez por cento
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(10%) do valor atualizado do contrato, fundada no artigo 32-A da Lei 6.766/79 e

em cláusula contratual, que é incabível, dada a prematuridade do pedido de
rescisão contratual, que culminaria quase na perda da integralidade da quantia
paga, o que é vedado pelo artigo 53 da Lei 8.078/90. Retenção de vinte por
cento (20%) das quantias pagas que se revela mais adequada ao caso, ante os
parâmetros da razoabilidade e da proporcionalidade. Valor a ser devolvido que
deve mesmo ser acrescido de correção monetária a contar de cada desembolso,
já que consubstancia encargo destinado à recomposição da moeda, corroída pela
inflação, mais juros de mora a contar do trânsito em julgado. Observância da
Súmula 2 deste E. Tribunal e 543 do C. Superior Tribunal de Justiça. Sentença
parcialmente reformada. RECURSO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível
1040581-02.2021.8.26.0100; Relator(a): Daise Fajardo Nogueira Jacot; Órgão
Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 37ª Vara Cível;
Data do Julgamento: 28/04/2023; Data de Registro: 28/04/2023)
Segundo a jurisprudência do C. STJ e do E. TJSP, em caso de resolução do

contrato por culpa exclusiva do comprador, é possível a retenção de parte das parcelas
pagas, em percentual de até 20%. Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO
ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO
POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. CARÊNCIA DE
FUNDAMENTAÇÃO, OMISSÃO OU CONTRADIÇÃO INEXISTENTES.
JULGADO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. PREMISSAS DO ARESTO
FUNDADAS NA APRECIAÇÃO FÁTICO-PROBATÓRIA DA CAUSA E EM
TERMOS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. PONTOS DO JULGADO EM
HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA
83/STJ. FUNDAMENTO RELEVANTE NÃO ATACADO NO RECURSO
ESPECIAL. SÚMULA 283/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há
nenhuma carência de fundamentação, omissão ou mesmo contradição a ser sanada no
julgamento estadual, portanto inexistentes os requisitos para reconhecimento de ofensa
aos arts. 11, 489 e 1.022 do CPC/2015. O acórdão dirimiu a controvérsia com base em
fundamentação sólida, sem tais vícios, tendo apenas resolvido a celeuma em sentido
contrário ao postulado pela parte insurgente. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal
de Justiça "orienta que as disposições da Lei 13.786/2018, sobre a devolução dos
valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual,
não são aplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência" (AgInt no
REsp 1.920.804/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi. Quarta Turma, julgado em 29/11/2021,
DJe 01/12/2021). Óbice da Súmula 83/STJ. 3. As ponderações acerca da manutenção da
gratuidade de justiça decorreram da apreciação fático-probatória da causa, ensejando o
óbice da Súmula 7/STJ, que incide sobre ambas as alíneas do permissivo constitucional.
4. A retenção de 20% (vinte por cento) sobre o valor pago pelo promitente
comprador não destoa da jurisprudência desta Corte Superior, o que atrai o texto
da Súmula 83/STJ. 5. No tocante à devolução de valores pagos a título de arras, nota-se
que a conclusão da segunda instância igualmente encontra suporte na jurisprudência
desta Corte de Justiça (Súmula 83/STJ). Precedente. 6. A ausência de ataque a
fundamento do acórdão, de forma direta e objetiva, suscita o óbice da Súmula 283/STF.
7. A correção monetária foi estipulada a partir de cada desembolso, ao passo que a
eventual incidência de juros de mora deveria incidir do trânsito em julgado. Óbice da
Súmula 83/STJ. 8. A distribuição da sucumbência e o montante a serem pagos
decorreram da apreciação do que foi pedido pelas partes e da extensão do que foi
deferido, logo incide ao caso texto da Súmula 7/STJ. 9. Agravo interno desprovido.
(STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.987.597/SP, relator Ministro Marco Aurélio
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Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/6/2022, DJe de 15/6/2022, grifei)
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS -
Compromisso de compra e venda - Procedência parcial do pedido - Inconformismo dos
autores - Acolhimento - Descabimento da retenção integral das arras/ sinal, que não
se confundem com comissão de corretagem - Retenção de 20% dos valores pagos que
é suficiente para ressarcir as despesas administrativas do empreendimento -
Porcentual pleiteado na petição inicial como montante máximo da retenção - Lote de
terreno sem edificação - Impossibilidade de fixação de taxa de fruição - Sentença
parcialmente reformada para afastar a retenção integral das arras/sinal e reduzir o
porcentual de retenção pela parte ré para 20% dos valores pagos pelos autores - Recurso
provido. (TJSP; Apelação Cível 1004885-07.2021.8.26.0066; Relator J.L. Mônaco da
Silva; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barretos - 3ª Vara Cível;
Data do Julgamento: 03/05/2022; Data de Registro: 03/05/2022, grifei)
COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL. Sentença que julgou

parcialmente procedente a demanda, condenando a ré a devolver 75% dos valores
pagos, autorizando, ainda, a retenção das arras. Inconformismo dos autores. Pretensão
de redução do percentual de retenção para 10%. Desistência da aquisição do imóvel
pelos autores. Cláusula do contrato que prevê retenção dos valores adimplidos em
percentual abusivo. Percentual de retenção da r. sentença que deve ser reduzido
para 20% sobre os valores pagos, quantia que se mostra suficiente para fazer
frente às despesas administrativas da ré. Entendimento firmado por esta C. Câmara.
Arras ou sinal devem ser devolvidas, pois integram o preço total do imóvel adquirido,
devendo os valores pagos a este título, integrarem a base de cálculo dos valores a serem
devolvidos. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível
1016635-28.2021.8.26.0576; Relatora Ana Maria Baldy; Órgão Julgador: 6ª Câmara de
Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento:
15/05/2023; Data de Registro: 15/05/2023, grifei)
Como se vê acima, igualmente indevidas as cobranças de taxa de fruição. Isso

porque se trata de terreno sem edificação e mesmo que a posse da coisa tenha sido
transmitida ao autor, as rés não provaram que o comprador teve algum proveito
econômico. Além disso, o imóvel será restituído às requeridas, que poderão vendê-lo
novamente, de maneira que não se constata a caracterização de qualquer prejuízo adicional,
para além do que já será compensado pela aplicação da multa.
Assim, em que pese a previsão da taxa de fruição no art. 67-A, § 2º, III, da Lei
nº 13.786/18, referida regra deve ser interpretada de forma mais favorável ao consumidor.
A propósito, colaciono recente julgado do Superior Tribunal de Justiça, a

referendar que não cabe a cobrança de taxa de fruição em se tratando de compromisso de
compra e venda pertinente a lote não edificado:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO
COMPRADOR. LOTE QUE NÃO FOI EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO.
DESCABIMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO
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CABIMENTO. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE.

AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Com efeito, a jurisprudência dominante
desta Corte dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de
rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado,
tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem
causa. 2. Consoante dispõe a Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos
honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração. 3.
O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a
automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do NCPC, devendo a imposição ser
analisada caso a caso. 4. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.060.756/SP,
relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de
9/6/2023, grifei)
Neste sentido, do Tribunal de Justiça de São Paulo:
APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL –

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – LOTE NÃO EDIFICADO –
AFASTADA A CLÁUSULA DE TAXA DE FRUIÇÃO - O pedido de desfazimento
do contrato se deu por iniciativa da compradora, que alegou que, por razões de cunho
financeiro, deixou de ter interesse na aquisição dos terrenos, com direito à devolução
dos valores pagos, descontada a multa contratual de 10% sobre o valor do contrato; - A
hipótese em análise envolve compromisso de compra e venda de lote sem qualquer
edificação, o que impossibilita a utilização econômica pela compradora que
justifique a cobrança da taxa de fruição – precedentes RECURSO PROVIDO (TJSP;
Apelação Cível 1071795-74.2022.8.26.0100; Relatora Maria Lúcia Pizzotti; Órgão
Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 42ª Vara Cível; Data do
Julgamento: 28/02/2023; Data de Registro: 28/02/2023, grifei)
Apelação. Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse.

Compromisso de compra e venda de lote. Indevida indenização pela ocupação.
Lote sem edificação. Ausência de utilização econômica do imóvel pelo promissário
comprador. Sentença mantida. Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível
1009724-81.2019.8.26.0604; Relatora Ana Lucia Romanhole Martucci; Órgão
Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de Sumaré - 1ª Vara Cível; Data do
Julgamento: 07/02/2022; Data de Registro: 07/02/2022, grifei)
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (lote). Rescisão contratual cumulada com

restituição de valores. Desistência dos compradores. Sentença de parcial procedência,
autorizando a retenção de 20% dos valores pagos. Pretensão de majoração por parte da
ré. Retenção de 20% dos valores pagos pela parte autora a título de indenização pelas
perdas e danos experimentados pela ré que se ajusta ao caso. Taxa de ocupação não
devida, por se tratar de lote entregue sem obras. Correção monetária deve ser
realizada de acordo com a Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça e juros de mora
incidentes a partir do trânsito em julgado, ante a inexistência de mora da ré. Recurso
parcialmente provido (Apel. 1012162-93.2018.8.26.0320, 7ª Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. Maria de Lourdes Lopez Gil, julg. em 19/12/2019, grifei)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO - CULPA IRROGADA A
COMPRADOR - INCIDÊNCIA DA LEI 13.786/18 IMPOSSIBILIDADE -
CONTRATO CELEBRADO ANTES DE SUA VIGÊNCIA - RETENÇÃO DE 20%
DOS VALORES PAGOS - MEDIDA DE MÓR ACERTO - RETENÇÃO DO SINAL
INVIÁVEL - ARRAS CONFIRMATÓRIAS - VALOR COM INTEGRAR O
PERCENTUAL A SER DEVOLVIDO - TAXA DE FRUIÇÃO NÃO
RECONHECIDA - INEXISTÊNCIA DE OCUPAÇÃO DO BEM - CORREÇÃO
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MONETÁRIA DESDE OS DESEMBOLSOS JUROS COM FLUIR DO TRÂNSITO

EM JULGADO SUCUMBÊNCIA BEM LOCALIZADA SENTENÇA
REFORMADA EM PARTE APELO PARCIALMENTE PROVIDO (Apel.
1040611-88.2018.8.26.0602, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Giffoni Ferreira,
julg. em 13/12/2019, grifei)
Assim, inexistindo prova nos autos de que o imóvel tenha sido efetivamente
ocupado, seja pelo comprador ou por terceiro com sua permissão, não há falar em taxa de
fruição, sob pena de enriquecimento sem causa das demandadas.
Quanto aos impostos municipais, estes são devidos ao ente público, e por ele
poderão ser eventualmente exigidos. De todo modo, cabe assentar que, na relação
contratual existente entre as partes ora sub examine, incumbirá ao adquirente o pagamento
dos tributos incidentes sobre a coisa no lapso de tempo compreendido entre a sua imissão
na posse e a restituição da res à alienante.
As taxas de conservação, despesas de consumo incidentes sobre o imóvel,

fundo de transporte, ou outros encargos, como o Club SLIM, não são exigíveis, porque não
se demonstrou a fruição de tais serviços pelo consumidor.
Não se considera aqui que tais encargos, impostos pelo próprio empreendedor,
ostentem natureza propter rem. São, a bem da verdade, contraprestações por serviços, cuja
exigência imprescinde de prova cabal da fruição pelo adquirente do lote, sem a qual a
respectiva cobrança emerge ilegítima.
Nesse sentido, do Tribunal de Justiça de São Paulo, arestos concernentes ao

mesmo empreendimento imobiliário:
No que tange ao pagamento de contribuição social Clube Slim, fundo de
transporte, à contribuição social e à Taxa de Conservação (PV), também assiste
razão ao Autor-apelante, pois não restou comprovado que os serviços foram
usufruídos por ele (TJSP; Apelação Cível 1014393-35.2022.8.26.0100; Relatora Clara
Maria Araújo Xavier; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/03/2023; Data de Registro: 28/03/2023,
grifei).
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C DEVOLUÇÃO DE VALORES
Contrato de compra e venda de imóvel (lote) Sentença que declarou a rescisão do
contrato e determinou a devolução de 80% do valor pago, com retenção da comissão de
corretagem Apelação da ré Contrato celebrado na vigência da Lei nº 13.786/18
Pretensão de devolução de valores conforme previsão contratual Desacolhimento
Relação de consumo entre as partes Aplicação da Lei nº 13.786/18 não pode afrontar
a legislação consumerista Nulidade de cláusulas abusivas Possibilidade
Restituição parcial dos valores pagos Possibilidade Súmula 543 do STJ Retenção
de 20% do valor pago, em favor da promitente vendedora Admissibilidade
Montante proporcional e razoável para cobrir as despesas pagas pela vendedora
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Precedentes jurisprudenciais Pedido de pagamento de taxa de fruição Inviabilidade

Terreno sem edificação Regra prevista na Lei do Distrato deve ser interpretada de
forma mais favorável ao consumidor Cobrança de multa de 10% sobre o valor total
do contrato Inadmissibilidade Multa cumulada com o percentual da retenção de
20% sobre o valor pago configura bis in idem e onera em demasia a adquirente
Desconto das despesas de taxa de conservação e melhoramentos e IPTU
Cabimento Imissão na posse que ocorreu a partir da aquisição do lote
Responsabilidade da compradora Club Slim e contribuição ao fundo de transporte
devem ser devolvidos Honorários de advogado Sucumbência recíproca
Ocorrência Sentença reformada em parte para determinar a exclusão da base de
cálculo da restituição dos valores de eventuais tributos e taxa de conservação e
melhoramentos RECURSO PROVIDO EM PARTE. (TJSP; Apelação Cível
1107518-28.2020.8.26.0100; Relator (a): Benedito Antonio Okuno; Órgão Julgador: 8ª
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 14ª Vara Cível; Data do Julgamento:
02/05/2022; Data de Registro: 02/05/2022)
Da mesma forma, sem razão quanto à cobrança de multa de 10% sobre o valor
total do contrato. Na hipótese dos autos, a multa cumulada com o percentual da retenção de
20% sobre o valor pago configura bis in idem, conforme a jurisprudência acima referida, o
que onera em demasia o adquirente, e não deve prevalecer à luz dos ditames do Código de
Defesa do Consumidor.
Veja-se a jurisprudência em casos análogos, mesmo levando-se em conta a Lei

do Distrato:
Apelação – Compromisso de Compra e Venda – Sentença de procedência – Desistência
do comprador – Contrato celebrado sob a égide da Lei do Distrato – Incidência da
norma em cotejo com o CDC (art. 51, IV) e o CC (art. 413), a fim de se evitar cláusulas
contratuais excessivamente onerosas – Precedentes desta E. Corte – Impossibilidade de
cobrança de taxa de ocupação/fruição diante da ausência de edificação – Entendimento
jurisprudencial deste C. Tribunal – Cláusula penal excessivamente onerosa – 10%
sobre o valor do contrato – Limitação a 20% sobre os valores efetivamente pagos –
Razoabilidade – Sentença mantida – Recurso improvido. (TJSP; Apelação Cível
1037237-76.2022.8.26.0100; Relator Luiz Antonio Costa; Órgão Julgador: 7ª Câmara
de Direito Privado; Foro Central Cível - 29ª Vara Cível; Data do Julgamento:
17/02/2023; Data de Registro: 17/02/2023)
Gizo que a Lei dos Distratos não previu tarifação da multa contratual, mas
apenas um limite máximo à sua incidência, de maneira que, quando a aplicação da
cláusula, no caso concreto, mostrar-se excessiva, constitui poder-dever que incumbe ao
magistrado reduzi-la equitativamente, forte no art. 413 do Código Civil e no art. 51, IV,
CDC.
Com efeito, no caso, emerge proporcional a limitação da multa ao patamar de

20% sobre os valores pagos sem cumulação com outros encargos, visto que tal montante
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desponta suficiente para compensar eventuais despesas que as requeridas experimentaram
com o desfazimento da avença pelo inadimplemento.
Por fim, não vislumbro abusividade na cláusula V das condições para a

rescisão contratual (p. 30), que deduz dos valores a serem restituídos aqueles despendidos a
título de comissão de corretagem. Isso porque, o art. 725 do CC, dispõe que: “A
remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no
contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das
partes”.
Com efeito, o arrependimento de qualquer das partes não retira do corretor o

direito de receber comissão de corretagem, na medida em que desempenhou a contento sua
função de mediação, logrando aperfeiçoar a compra e venda, ainda que uma das partes
tenha dela posteriormente desistido.
Giza-se que a comissão de corretagem é devida tão logo alcançado o resultado

útil, consistente na celebração do contrato, mesmo que sobrevenha ulterior desistência ou
inadimplemento.
Assim, como era dever do autor arcar com as despesas de corretagem (p. 29), é
certo que não fará jus a restituição dos valores a esse título (R$7.345,39) mormente
quando, por seu inadimplemento, deu causa à extinção da avença.
Por fim, não merece acolhimento o pedido autoral de indenização moral,

levando em conta que a negativação foi legítima diante da inadimplência do adquirente,
mesmo que, aqui, se esteja a reconhecer a abusividade de algumas das cláusulas inseridas
no instrumento contratual.
Contudo, tendo em vista as abusividades reconhecidas na presente sentença, o

apontamento em nome do adquirente não deve persistir, pelo que se ratifica a tutela
provisória de urgência aqui concedida para excluir a negativação.
Em eventual novo cálculo, apresentado na fase executiva em conformidade

com a presente sentença, acaso persista saldo devedor em desfavor do autor poderá
subsistir a prerrogativa das requeridas de perseguir o seu crédito, valendo-se dos meios
necessários à cobrança. Por ora, entretanto, faz-se imperiosa a adequação do crédito em
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tese devido aos termos do título judicial aqui constituído.
Diante do exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo
Civil, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido para:
A) declarar resolvido o contrato celebrado entre as partes (p. 23/30);
B) declarar a nulidade da cláusula de resolução contratual, itens I, II e IV;
C) condenar as rés a restituir 80% dos valores comprovadamente pagos pelo
autor, de uma só vez (súmula 2 do TJSP), admitida, portanto, a retenção de 20% dos
valores pagos, além dos valores devidos a título de comissão corretagem, item V da
cláusula contratual, com correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo, a partir de cada desembolso efetuado, e incidentes juros de mora de
1% ao mês, contados a partir do trânsito em julgado deste julgamento.
Confirmo a tutela provisória de urgência (fls. 52-53), para obstar a negativação

do nome do autor perante os órgãos de proteção ao crédito, pelo menos até a apuração do
saldo resultante, credor ou devedor, em fase de cumprimento de sentença.
Não há condenação em custas nem honorários advocatícios em primeiro grau

de jurisdição (art. 55 da Lei 9.099/95).
Proceda-se à necessária atualização de dados no sistema informatizado e

aguarde-se o trânsito em julgado.
Eventualmente, o recurso cabível será o "inominado", que deve ser interposto

em 10 dias úteis, contados da ciência da sentença (arts. 12-A, 41 e 42, Lei 9.099/1995).
O valor do preparo para o recurso inominado compreende todas as custas, taxas

e despesas processuais, inclusive aquelas dispensadas em primeiro grau de jurisdição
(parágrafo único do art. 54 da Lei 9.099/1995). O cálculo deve obedecer ao teor do item 12
das informações sobre taxas judiciárias, disponibilizadas no site do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo
(https://www.tjsp.jus.br/IndicesTaxasJudiciarias/DespesasProcessuais/TaxaJudiciaria), nos
termos dos Comunicados CG 1.530/2021 e 489/2022, sendo essas: (a) taxa judiciária de
ingresso/distribuição, equivalente a 1% do valor atualizado da causa; somado à (b) taxa
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judiciária de custas de preparo, equivalente a 4% do valor atualizado da condenação, se
líquida, do valor equitativo fixado pelo magistrado, se ilíquida, ou, se não condenatória, do
valor atualizado da causa; somado, ainda, à (c) despesas processuais eventualmente
utilizadas (despesas postais, taxas para pesquisas de endereços nos sistemas conveniados,
custas para publicação de editais, etc), além de diligências do Oficial de Justiça. As taxas
dos itens "A" e "B" devem ser pagas em Guia DARE, código 230-6, e deve ser observado
o valor mínimo de 5 UFESPs para cada taxa (art. 4º, I e II, e §1º, Lei Estadual
11.608/2003) (UFESP 2023 = R$34,26). As taxas do item "C", devem ser pagas em Guia
FEDTJ as despesas processuais e em Guia GRD as diligências de Oficial de Justiça.
O valor do preparo para o recurso inominado deve ser depositado nas 48 horas
seguintes à interposição do recurso, sob pena de deserção (art. 42, § 1º, Lei 9.099/1995).
O preparo deve ser recolhido de acordo com os critérios acima estabelecidos

independente de cálculo elaborado pela unidade judiciária, que apenas realizará a
conferência e elaborará certidão para juntada aos autos, ressaltando-se a INEXISTÊNCIA
de intimação ou prazo para complementação do valor (art. 41, § 1º, Lei 9.099/1995).
Registo que, no âmbito dos Juizados Especiais, em primeira instância, o acesso

é gratuito para todos. Porém, em fase recursal, se o caso, a parte recorrente deve formular o
pedido de gratuidade apresentando declaração de hipossuficiência e juntando documentos
comprobatórios dessa condição. Embora não se exija estado de miséria absoluta, em
relação ao preparo, para a concessão da gratuidade sem banalização do benefício, observa-
se o teor do art. 5º, LXXIV, da Constituição Federal, que estabelece que “o Estado
prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de
recursos”. De forma que a impossibilidade de arcar com o pagamento do preparo sem
prejuízo do sustento deve ser comprovada e, mais ainda, havendo elementos nos autos que
sirvam para afastar a presunção e indicar a existência de capacidade econômica, como (I) a
natureza e o objeto discutidos e (II) a contratação de advogado particular. Ressalto que a
exigência se faz ainda mais necessária frente à impugnação da parte contrária, apontando
os rendimentos auferidos pelo autor no contrato objeto da demanda, onde informa que,
como Coordenador de Associação dos Agentes Fiscais de Rendas do Estado de São Paulo,
possui salário no valor de R$15.000,00.
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Assim, eventual pedido de gratuidade somente será analisado se, no mesmo
prazo do recurso, 10 dias, a parte juntar os seguintes documentos: (a) cópia da última
declaração de renda e bens apresentada à Receita Federal ou comprovante de isenção; (b)
cópia das últimas folhas da carteira de trabalho ou comprovante de renda mensal dos
últimos três meses, da parte e de eventual cônjuge; (c) cópia dos extratos bancários
completos de contas de titularidade da recorrente e de cônjuge ou companheiro, se houver,
dos últimos três meses, incluindo eventuais contas poupanças vinculadas ou investimentos;
(d) cópia dos extratos de cartões de crédito, dos últimos três meses; (e) relatório de contas
bancárias ou relacionamentos bancários/financeiros, obtido no sistema Registrato do Banco
Central (https://registrato.bcb.gov.br/).
Dessa forma, adverte-se que a interposição de recurso sem o pagamento do

preparo ou sem os documentos acima alistados necessários ao exame da gratuidade,
implicará em deserção, sem nova intimação.
Com o trânsito, por se tratar de julgamento de procedência parcial, havendo

expectativa de prosseguimento com o cumprimento da sentença, lance-se movimentação
unitária de código "60698-Trânsito em Julgado às Partes - Proc. em Andamento" e aguarde-
se pelo prazo de 30 dias. Na omissão do vencedor em ajuizar o cumprimento de sentença,
arquivem-se, com o lançamento do código "61614-Arquivado Provisoriamente" (Com. CG
1789/2017, item 4, "a"). Caso seja ajuizada a ação de cumprimento da sentença, após o
cadastro da mesma, alterar o código lançado para o trânsito, para constar "60690 - Trânsito
em Julgado Com Baixa" e, ao final, o código "61615 - Arquivado Definitivamente"
(Com. CG 1789/2017, item 6 "a").
Publique-se e intimem-se.
Paranapanema, 03 de julho de 2023.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,

CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

SENTENÇA – PROCESSO DIGITAL

Juiz(a) de Direito: Dr(a). EVANDRO LAMBERT DE FARIA

O processo comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do

Na presente ação, distribuída em 26/11/2021, o autor, PAULO DE

Foi deferido pedido de antecipação de tutela para suspender as anotações de

Houve concessão de gratuidade processual ao autor (p. 52), todavia as

As requeridas foram citadas em 10/10/2022 (p. 219/220) e levantaram

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Inexistindo nulidades a serem sanadas ou demais questões preliminares e

De início, consigno a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, pois a

Mostra-se incontroversa a celebração do contrato de compra e venda entre as

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A resolução contratual é um direito potestativo dos contratantes. De fato, a

Existe possibilidade de desfazimento do contrato independentemente da

O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a

Pretende o autor indenização por danos morais e restituição de valores pagos,

Não há fato imputável às requeridas, com aptidão para lhes impor a

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Nesse sentido, é a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo,

Do outro lado, as demandadas afirmam que o autor não pagou o valor da

Note-se que o valor da parcela de corretagem está compreendido no valor da

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Constata-se que, entre os dias 1º e 3/11/2021, o autor recebeu e-mail das

Como se trata de ação de rescisão fundada em contrato de compra e venda de

Assim, mesmo que caracterizado o intento do consumidor de desfazer o

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel

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Assim, quanto ao montante do reembolso, tendo em vista tratar-se de relação

Ressalte-se, ainda, o que dispõe o art. 53 do CDC:

Nesse sentido, são abusivas as seguintes cláusulas do contrato objeto da

I 0,5% do Valor Total do Contrato, atualizado pela variação positiva do IGP-

II 10% do Valor Total do Contrato, atualizado pela variação positiva do IGP-

IV Débitos vencidos de IPTU e das taxas previstas nos Regulamentos do

Os seguintes julgados corroboram tal entendimento:

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(10%) do valor atualizado do contrato, fundada no artigo 32-A da Lei 6.766/79 e

Segundo a jurisprudência do C. STJ e do E. TJSP, em caso de resolução do

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Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/6/2022, DJe de 15/6/2022, grifei)

COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL. Sentença que julgou

Como se vê acima, igualmente indevidas as cobranças de taxa de fruição. Isso

A propósito, colaciono recente julgado do Superior Tribunal de Justiça, a

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CABIMENTO. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE.

APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL –

Apelação. Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (lote). Rescisão contratual cumulada com

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MONETÁRIA DESDE OS DESEMBOLSOS JUROS COM FLUIR DO TRÂNSITO

As taxas de conservação, despesas de consumo incidentes sobre o imóvel,

Nesse sentido, do Tribunal de Justiça de São Paulo, arestos concernentes ao

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Precedentes jurisprudenciais Pedido de pagamento de taxa de fruição Inviabilidade

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