BREVES

COMENTRIOS

SOBRE

ALGUMAS

CONSEQUNCIAS

JURDICAS PELO ATRASO NA ENTREGA DE IMVEIS COMPRADOS NA PLANTA, SOB A LUZ DA ATUAL LEGISLAO BRASILEIRA

Fbio Silveira Bueno Bianco

Advogado do escritrio Marcos Martins Advogados Associados. Especialista em Direito Tributrio e Direito Processual Civil.

A construo civil, atualmente, vive seu momento de glria no Brasil. A aproximao da Copa do Mundo de 2014 traz cada vez mais a necessidade de o Governo investir em infraestrutura. Ainda existem inmeros projetos do PAC (Programa de Acelerao do Crescimento) em pleno vapor, tais como Minha Casa Minha Vida, e por que no falar nas Olimpadas de 2016 e, tambm, o extremo aquecimento do mercado imobilirio, aliado facilidade de obteno de financiamentos. Esses acontecimentos somados esto fazendo com que toda a mo de obra especializada em construo civil existente fique tomada.

Um lamentvel reflexo pode ser sentido por aqueles que, perseguindo o sonho da casa prpria, compraram imveis na planta; planejaram durante anos a mudana, mas se depararam com enormes atrasos, injustificados em sua grande maioria.

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As desculpas das construtoras e incorporadoras so muitas, mas, na verdade, em nossa opinio, faltou planejamento. Os empreendimentos foram sendo idealizados, lanados e vendidos, mas a maioria no percebeu que faltaria mo de obra especializada para tanto trabalho.

Agora, resta s pessoas lesadas perseguir o direito que emerge dessa situao. O atraso injustificado na entrega de um imvel comprado na planta, alm do previsto contratualmente, traz consequncias para as partes envolvidas.

O primeiro passo identificar na legislao civil os princpios e as regras gerais que se aplicam aos contratos de compra e venda desses imveis. O princpio da boa-f objetiva, insculpido no artigo 422, do Cdigo Civil1, hoje bastante difundido no mundo jurdico, tem que ser observado, j que se trata de norma de ordem pblica e, portanto, de aplicao cogente.

Nesse sentido, pelo princpio da boa-f objetiva, a conduta das partes na conduo da relao contratual deve ser de lealdade e probidade. Assim, o rompimento da promessa de entrega de um imvel no prazo prometido descumpre o comando legal.

Estamos aqui diante do fenmeno da venire contra facutm proprium. Isto , vir contra fato prprio. Neste instituto, no permitido agir em contradio com comportamento anterior. Depois de criar legtima expectativa, em razo de conduta seguramente indicativa de determinado comportamento futuro, h quebra dos princpios de lealdade e de confiana se vier a ser praticado ato contrrio ao previsto, com surpresa e prejuzo contraparte.

BRASIL. Cdigo civil. Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Cdigo Civil. Disponvel:< http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 13 out. 2011.

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Desta forma, o rompimento da promessa de entregar o imvel no prazo acordado pode dar causa resciso contratual, por culpa do vendedor. nesse sentido a maioria da jurisprudncia que reconhece a possibilidade de resciso contratual, mediante a imediata devoluo integral das parcelas j pagas.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Inadimplncia de cooperativa, que no possui a natureza jurdica daquelas tradicionais - Incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor Necessidade - Atraso injustificado na entrega do imvel Devoluo total das parcelas pagas - Obrigatoriedade Restituio que deve ser imediata, sob pena de onerosidade excessiva do consumidor - Inteligncia do art. 51, IV, 1, III, do CDC - Entendimento pacificado por smula deste Tribunal Incidncia de juros de mora desde a citao - Recurso parcialmente provido.2

De outra banda, caso no seja a inteno da parte lesada dar por rescindido o contrato, evidente que o pagamento das parcelas do contrato de compra e venda possui relao direta com a obrigao de entregar o imvel adquirido, no prazo ajustado.

Neste caso, em nosso entendimento, o pagamento das parcelas deve ser postergado de maneira proporcional ao atraso, sem que seja imputado qualquer nus ao comprador, a fim de que se restabelea o equilbrio da relao contratual entre as partes, conforme o princpio expresso no artigo 4, III, do Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC)3, que segue:

Art. 4 A Poltica Nacional das Relaes de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito sua dignidade, sade e segurana, a proteo de seus interesses econmicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparncia e harmonia das relaes de consumo, atendidos os seguintes princpios: III - harmonizao dos interesses dos participantes das relaes de consumo e compatibilizao da proteo do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econmico
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SO PAULO (Estado). Tribunal de Justia do Estado de So Paulo. Apelao Cvel n. 9190868-69.2006.8.26.0000 (448.991-4/3-00), So Paulo, SP, 15 jun. 2011. 3 BRASIL. Cdigo de defesa do consumidor. Lei n 8.078, de 11 de setembro de 1990. Disponvel em:< http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8078.htm>. Acesso em: 13 out. 2010.

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e tecnolgico, de modo a viabilizar os princpios nos quais se funda a ordem econmica (art. 170, da Constituio Federal), sempre com base na boa-f e equilbrio nas relaes entre consumidores e fornecedores.

Alm disso, tem-se ainda que a situao de atraso injustificado amolda-se perfeitamente ao conceito da Exceo do Contrato No Cumprido, artigo 476, do Cdigo Civil, uma vez que as construtoras no podem exigir o cumprimento das obrigaes dos compradores, se estiverem inadimplentes em sua contraprestao (de entregar a obra).

Em outras palavras, no lcito s construtoras exigir o pagamento dos consumidores e prorrogar, sem qualquer justificativa, o prazo de finalizao e entrega do imvel.

Ademais, no poderamos deixar de destacar tambm as conseqncias no mbito da responsabilidade civil, j que o descumprimento contratual, no raras vezes, gera danos.

Com efeito, o atraso na entrega do imvel pode ser provocador de danos, tanto materiais, como a necessidade de pagamento de aluguis, quanto morais, ante frustrao da expectativa no que tange casa prpria, que foge normalidade.

No que toca aos danos materiais, especial conotao deve ser dada aos lucros cessantes, caso o imvel tenha sido adquirido a ttulo de investimento. Nesse caso, j houve julgados que condenaram a parte que descumpre o contrato a pagar uma indenizao correspondente ao aluguel que o imvel poderia gerar ao seu proprietrio. Vejamos:

A inexecuo do contrato pelo promitente-vendedor, que no entrega o imvel na data estipulada, causa, alm do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a ttulo de alugueres que poderia o imvel terem rendido se tivesse sido entregue na

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data contratada. Trata-se de situao que, vinda da experincia comum, no necessita de prova (art. 335 do Cdigo de Processo Civil). Recurso no conhecido. (STJ, Terceira Turma, REsp 644.984/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi,)4.

E tambm:

CIVIL. AO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAO DE FAZER CUMULADA COM LUCROS CESSANTES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL NA PLANTA. O credor de coisa certa no est obrigado a receber outra prestao, ainda que mais valiosa (art. 863 do Cdigo Civil). Logo, tem o adquirente de imvel na planta o direito de exigir a entrega do bem, sob a cominao de pena. No se confunde a cominao de pena, cuja finalidade compelir o devedor a fazer a entrega da coisa prometida, com os lucros cessantes ou frutos civis que o apelado deixou de colher em face do inadimplemento da contratante. (art. 864 do Cdigo Civil). A multa para compelir a parte r a liberar imvel do gravame hipotecrio no deve ser mais do dobro do possvel valor de locao encontrvel no mercado, para que a penalidade no esteja divorciada da sua finalidade.(...) Tal clusula estabelece apenas relao de mora, e tem natureza diversa dos lucros cessantes, que correspondem ao que o autor deixou de ganhar com a locao do imvel ante o atraso na entrega da obra, possuindo portanto natureza compensatria. Assim, tenho por correta a incidncia de ambas, eis que possuem naturezas diversas. Alm disso, a clusula penal que tem carter moratrio, no exclui de pronto quaisquer outros danos que venha ter o adquirente, que no caso consubstanciam-se nos lucros cessantes. Apelo parcialmente provido. TJDF - rgo: Quinta Turma Cvel Classe: (APC - Apelao Cvel - Num. Processo: 48.961 Relator: DESEMBARGADOR ROMO C. OLIVEIRA)5.

de se concluir, portanto, que a situao de atraso na entrega de um imvel comprado ainda na planta pode ser geradora de danos materiais e morais, estando fadado o comprador a espera angustiante da concluso das obras.

Enfim, como se v, no estado democrtico de direito em que se vive hoje no Brasil, com regras to claras voltadas proteo da relao contratual e
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BRASIL. Superior Tribunal de Justia. Recurso especial n 644.984, Braslia, DF, 16 ago. 2005. 5 BRASLIA (DF). Tribunal de Justia do Distrito Federal. Apelao Cvel n 48.961/98, Braslia, DF.

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tambm proteo dos consumidores, inaceitvel que uma situao como a que nos referimos neste artigo fique sem amparo do Judicirio. Devem as pessoas lesadas procurar os seus direitos e fazer valer a Lei, como exerccio mnimo da cidadania.

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