000228834.2013 Oas Bancoop Butanta Anulacao

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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO FORO REGIONAL XI - PINHEIROS 5 VARA CVEL Rua Jeric s/n, Sala 209 - Vila Madalena CEP: 05435-040 - So Paulo - SP Telefone: (11) 3813-5564 - E-mail: pinheiros5cv@tjsp.jus.br
CONCLUSO Em 26 de novembro de 2013, fao estes autos conclusos MMa. Juza de Direito Doutora LUCIANA NOVAKOSKI F.A. DE OLIVEIRA. Eu, __________, escrevente, dig.
Este documento foi assinado digitalmente por LUCIANA NOVAKOSKI FERREIRA ALVES DE OLIVEIRA. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0002288-34.2013.8.26.0011 e o cdigo 0B0000001VDN2.
SENTENA
Processo n: Classe - Assunto Requerente: Requerido: 0002288-34.2013.8.26.0011 Procedimento Ordinrio - Defeito, nulidade ou anulao Paulo Marcelo Argentor Camargo e outro Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo e outro
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Novakoski Ferreira Alves de Oliveira
Vistos.
PAULO
MARCELO
ARGENTOR
CAMARGO
MAISA
AMARO CAMARGO ajuzam ao de obrigao de fazer c/c anulao contratual e indenizao por dano moral em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO e OAS EMPREENDIMENTOS S/A.
Alegam, em sntese, que adquiriram unidade habitacional atravs da celebrao de termo de adeso e participao com a primeira r, tendo quitado o valor de aquisio de tal unidade na data de 16/03/2003. Informam que, desde 31/05/2003, residem no imvel comprado. Porm, nunca foi lavrada a escritura de venda para que os autores pudessem registrar sua propriedade. Afirmam que, no obstante a quitao do imvel, a partir de 19/03/2007, a r Bancoop passou a cobrar de seus participantes um reforo de caixa seccional Altos do Butant, sem qualquer respaldo legal ou aprovao assemblear. Sustentam que diversas denncias acerca da m administrao da cooperativa foram efetuadas e que, em
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se desligar da Bancoop e firmar novo contrato com a OAS para o pagamento de saldo remanescente, sob pena de perderem o imvel. Sentindo-se, ento, coagidos, afirmam que assinaram o contrato com a OAS, revogando sua relao com a Bancoop, diante do receio de perderem o imvel em que residiam havia cerca de dez anos e pelo qual j haviam pagado o preo integral. Assim, pretendem a declarao da nulidade dos contratos de compromisso de compra e venda, firmado em 22/03/2010 com a OAS, e de aditivo a termo de adeso e compromisso de participao, firmado em 23/11/2009 com a Bancoop. Alm disso, requerem o reconhecimento da quitao da unidade avenada, antes da cesso do empreendimento pela Bancoop OAS; a declarao de inexigibilidade de valor extra; a adjudicao compulsria da unidade avenada; e, ao final, a condenao das rs a indeniz-los por dano moral, no importe sugerido de R$ 20.000,00. H pedido de tutela antecipada para que as rs deixem de praticar ato que ponha em risco a posse dos autores no imvel e para que lhes seja outorgada escritura pblica do imvel.
A tutela antecipada indeferida, fl. 246.
A rs so citadas e apresentam contestao.
Em sua resposta (fls. 255/299), a r OAS Empreendimentos afirma que firmou com a r Bancoop Termo de Acordo para Finalizao da Construo do Residencial Altos do Butant, uma vez que aquela no detinha condies de finaliz-lo. Alega que, nessa oportunidade, ficou estabelecido que o acordo s teria validade se: fosse aprovado pelos cooperados; houvesse desligamento de parte desses cooperados da Bancoop para adeso ao termo proposto pela OAS para retomada e concluso das obras; e houvesse homologao judicial do acordo efetivado. Informa que todos os requisitos foram cumpridos pelas partes. Sustenta que havia, ainda, a possibilidade de os cooperados desistirem do empreendimento e serem ressarcidos pela quantia que tinham pagado. Assim, tendo os autores livremente assinado compromisso de compra e venda em que se responsabilizaram a pagar os demais custos
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preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, uma vez que no pode declarar a quitao de aquisio de unidade habitacional e outorgar a escritura pblica de imvel que no mais de sua propriedade. Afirma, ainda, a ausncia de interesse de agir dos autores e a existncia de coisa julgada em relao cesso do empreendimento. No mrito, alega que os autores contrataram livremente, sem qualquer vcio de consentimento, e, portanto, no deve ser anulada sua excluso da Bancoop. Assevera a regularidade do rateio para o custeio do trmino das obras e que as contas da Bancoop foram aprovadas pelos cooperados. Aduz que o imvel adquirido no foi integralmente quitado e que, por isso, devem os autores cumprir com suas obrigaes. No mais, impugna a incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor e a ocorrncia de dano moral.
Rplica, s fls. 661/683.
Instadas a especificarem provas, as partes requerem a produo de prova oral.
Realizada audincia de conciliao, no h acordo.
o relatrio.
Fundamento e decido.
Trata-se de hiptese de julgamento antecipado da lide, sendo desnecessria a dilao probatria, nos termos do art. 330, inciso I, do Cdigo de Processo Civil.
Inicialmente, no h que se falar em ilegitimidade passiva da r Bancoop, visto que o acordo celebrado entre as rs em nada modifica a responsabilidade da cooperativa perante os autores. A cooperativa integrou a relao negocial, assumindo as
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Em
contestao
(fls.
513/546),
afirma
corr
Bancoop,
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merece prosperar. Porquanto os autores se sentiram prejudicados pelo repasse do empreendimento e consequente imposio de desligamento deles da Bancoop para adeso ao termo proposto pela OAS, para retomada e concluso das obras, eles tm claro interesse de ajuizar a presente demanda para discutir sua propriedade na unidade adquirida e a anulao dos novos contratos firmados.
Tampouco h que se falar em coisa julgada. Ela somente ocorre na repetio de lides com as mesmas partes, pedidos e causa de pedir. Assim, inexistente sentena transitada em julgado para caso com essas qualidades, incabvel a extino da ao sob tal fundamento.
No mrito, o pedido parcialmente procedente.
Desde logo, importa estabelecer como premissa a plena aplicao ao caso do Cdigo de Defesa do Consumidor, j que a Bancoop, como facilmente se verifica pelo exame dos documentos trazidos, atuava no mercado no como cooperativa, conforme determina a lei, mas como empreendedora imobiliria, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgao publicitria, ao lanamento de dezenas de empreendimentos e vendas ao pblico em geral, e no somente aos bancrios.
A concluso no se afeta pela natureza jurdica adotada pela incorporadora original, j que referido aspecto no interfere no objeto do ajuste nem nas caractersticas ou condies nele estabelecidas. Dado o expressivo nmero de demandas trazidas ao Poder Judicirio deste estado, relacionadas a cooperativas institudas para a construo e venda de imveis em construo, pacificou a Corte Paulista o entendimento de que a roupagem jurdica cooperada no tem o condo de afastar a incidncia das normas do Cdigo de Defesa do Consumidor e das regras de resciso do contrato imobilirio.
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No tocante preliminar de falta de interesse de agir, tambm no
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Passando ao exame dos documentos acostados aos autos, evidenciase que o autor celebrou com a Bancoop Termo de Adeso e Compromisso de Participao, do qual consta preo total estimado de R$ 37.000,00 (em 01/08/2000 fl. 68). Em 10/07/2003, por
sua vez, a r enviou-lhe correspondncia (fl. 119) atestando sua quitao referente unidade adquirida da cooperativa. Os documentos trazidos s fls. 110/112 corroboram essa afirmao.
O clculo ali exarado, que no foi objeto de impugnao especfica pelas rs e que possui o logotipo com o nome da antiga cooperativa responsvel pelo empreendimento, revela que aquele preo estimado, contemplado no termo de adeso celebrado com a Bancoop, atualizado at 16/06/2003, atingia o valor de R$ 60.182,14, devidamente quitado pelo autor.
O confronto entre o valor atual do preo estimado e o montante efetivamente honrado pelo requerente autoriza a clara concluso de que ele pagou a totalidade do preo, de forma a estar quite com sua obrigao.
No entanto, no concludo o empreendimento, a cooperativa passou a experimentar dificuldades que resultaram a composio celebrada com a corr OAS, por fora de termo de acordo homologado em sede de ao civil pblica. Desse modo, ela assumiu o lugar da Bancoop no empreendimento e, em abril de 2009, assemblia de cooperados ratificou o acordo e o compromisso da OAS em concluir as obras.
As rs, ento, partem dessa premissa para afirmar que o negcio firmado entre a nova empreendedora e os autores totalmente vlido, de forma que eles adquiriram a unidade por novo preo de mercado (vale ressaltar, mais que o dobro do primitivo valor do negcio), abatidos os valores j pagos, ao invs de rescindir o termo de adeso e receber em restituio os valores pagos a ttulo de preo.
Essa tese, contudo, no merece prosperar.
Ao celebrar acordo com a Bancoop, com anuncia e concordncia
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obrigaes referentes no s com relao ao projeto, mas tambm aos adquirentes das unidades.
Assim, evidenciada a relao jurdica existente entre as partes, que confere respaldo posse do imvel exercida pelos autores, imperioso reconhecer no estar a corr OAS legalmente autorizada a exigir deles pagamento de expressivo valor adicional a ttulo de suposto resduo de custeio de obras no regime cooperativo, apurado sem base em critrios objetivos.
Ainda que tal cobrana tenha previso expressa no Termo de Adeso celebrado entre os autores e a Bancoop, bem como no Compromisso de Compra e Venda celebrado com a corr OAS, fato que a estipulao nula, dada a natureza postetativa e que resulta evidente desequilbrio em detrimento do consumidor, ainda mais porque lhe impe aceitao de valor apurado de forma unilateral, em desrespeito s prprias regras contempladas no estatuto da cooperativa e no compromisso de participao.
Deve se considerar que, a despeito de aprovada em assembleia, os adquirentes-cooperados nada deliberaram pelo que jamais poderiam concordar - acerca da
exigncia de pagamento adicional pela OAS, at porque, na ocasio, no houve esclarecimento quanto a estarem obrigados a pagar preo superior pela unidade.
Desse modo, a apurao unilateral feita pela empreendedora dos custos, receitas e despesas realizadas e futuras do empreendimento para concluir pela existncia de saldo devedor a ser cobrado de todos os adquirentes constitui afronta ao artigo 489 do Cdigo Civil, que dispe ser nulo o contrato de compra e venda, quando fica ao arbtrio de uma das partes a fixao do preo, por configurar inobservncia ao princpio do equilbrio entre as partes e do consenso.
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Ela se tornou, portanto, responsvel por todos os direitos e
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De rigor, assim, a outorga aos autores da escritura pblica de venda e compra nos termos preconizados no pedido inicial, independentemente do pagamento s rs de valor adicional a ttulo de diferena de preo.
Na qualidade de consumidor, tendo celebrado contrato a preo certo, integralmente honrado, no esto os autores sujeitos a pagar o valor atual de mercado nem a sofrer as consequncias da m gesto do empreendimento pela Bancoop.
E, em relao outorga dessa escritura, dada a anterior resistncia das rs em outorg-la aos autores, fixo, desde logo, que a presente sentena operar as vezes de ttulo de transmisso da propriedade.
A jurisprudncia remansosa, nesse sentido, seno vejamos: 1 Cmara, relatado pelo desembargador Luiz Antonio de Godoy, a Apelao
0116243-49.2008.8.26.0001, julgada em 10.5.2001. Com remisso a inmeros outros precedentes, a saber: Apelaes 0629173-42.2008.8.26.0001 (3 Cmara, rel. des. Doneg Morandini, j. 15.3.2011), 994.09.291658-3 (4 Cmara, rel. des. Maia da Cunha, j. 14.12.2009), 990.10.024482-5 (4 Cmara, rel. des. Maia da Cunha, j. 24.2.2011),
0104906-29.2009.8.26.0001(6 Cmara, rel. des. Roberto Solimene, j. 17.3.2011). Pode ser trazida colao, mais, a Apelao 0102282- 83.2009.8.26.0008 (5 Cmara, rel. des. James Siano, j. 20.4.2001), com remisso a quatro outros precedentes: Apelaes 636.529-4/1-00 (4Cmara, rel. des. nio Zuliani, j. 1.10.2009), 488.413-4/0-00 (5 Cmara, rel. des. Mathias Coltro, j. 4.11.2009), 604.764.4/4-00 (9 Cmara, rel. des. Joo Carlos Garcia, j. 10.2.2009) e 582.881.4/0-00 (8 Cmara, rel. des. Joaquim Garcia, j. 5.11.2008).
Relativos ao mesmo empreendimento destes autos, Altos do Butant, ainda h outros dois precedentes, nessa mesma linha: Apelaes Cveis 640.973.4/1-00 (9
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Aqui no havia ser diferente. Da porque, para os fins de incio

preconizados, d-se procedncia no que toca outorga de escritura definitiva e anulao dos contratos entre os autores e as rs firmados, pelos quais se obrigam a adimplir com as quantias,unilateralmente fixadas para a construo das demais torres do empreendimento, sendo que j tinham sua unidade autnoma quitada.
Haver de ser lanada, contudo, uma observao no sentido de ressalvar a possibilidade das rs manejarem ao contra os autores para obterem indenizao por eventual enriquecimento sem causa (art. 884, do CC), consistente no fato de, eventualmente, terem se beneficiado por obras complementares, no previstas no projeto inicial, e que foram realizadas para finalizar o empreendimento, acrescendo infraestrutura dos servios comuns e trazendo provvel valorizao da unidade.
Essa ressalva, alis, foi trazida baila no julgado do Desembargador Enio Zuliani (Apl. n 0121931-78.2011.8.26.0100, j. 04/04/2013) e oportuna para que no fique dvida de que poder ter ocorrido, com esse confuso sistema de construo de quatro torres, um sacrifcio exagerado daqueles que arcaram com a concluso das obras e daqueles que receberam os apartamentos nas duas torres inicialmente construdas pela Bancoop.
Por fim, no assiste razo aos autores quanto ao pedido de indenizao por danos morais.
O comportamento das rs, vinculado interpretao contratual e legal, no se mostrou especialmente gravoso nem hbil a gerar afronta a atributos inerentes personalidade e dignidade dos autores.
O aborrecimento e a decepo que habitualmente decorrem de inadimplemento contratual, vinculadas mesmo frustrao de expectativas, no podem ser elevadas ao patamar de dano moral, melhor se classificando como dissabores do dia-a-dia, a que
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Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o

pedido para: a) anular os contratos de compromisso de compra e venda, firmado em 22/03/2010 com a OAS, e de aditivo a termo de adeso e compromisso de participao, firmado em 23/11/2009 com a Bancoop; b) declarar quitado pelos autores o preo do imvel adquirido e inexigvel qualquer valor a ttulo de diferena de preo; e c) suprir, com a presente sentena, a manifestao de vontade das rs, operando, em favor dos autores, a adjudicao do domnio do imvel descrito na inicial. O pedido de indenizao por danos morais improcedente. Em razo da sucumbncia preponderante, arcaro as rs com o pagamento de custas e despesas processuais e de honorrios advocatcios, que fixo, por equidade em R$ 3.000,00 para cada r.
P.R.I.C.
So Paulo, 04 de dezembro de 2013.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSO MARGEM DIREITA
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Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Novakoski Ferreira Alves de Oliveira

A tutela antecipada indeferida, fl. 246.

A rs so citadas e apresentam contestao.

Rplica, s fls. 661/683.

Instadas a especificarem provas, as partes requerem a produo de prova oral.

Realizada audincia de conciliao, no h acordo.

No mrito, o pedido parcialmente procedente.

No tocante preliminar de falta de interesse de agir, tambm no

Essa tese, contudo, no merece prosperar.

Ao celebrar acordo com a Bancoop, com anuncia e concordncia

Ela se tornou, portanto, responsvel por todos os direitos e

Aqui no havia ser diferente. Da porque, para os fins de incio

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o

So Paulo, 04 de dezembro de 2013.

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