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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO FORO CENTRAL CVEL 32 VARA CVEL Praa Joo Mendes s/n, 11 andar - salas n 1119/1121 - Centro CEP: 01501-900 - So Paulo - SP Telefone: 21716223 - E-mail: gmatta@tj.sp.gov.br

SENTENA
Processo n: Classe - Assunto Requerente: Requerido: 0203753-55.2012.8.26.0100 Procedimento Ordinrio - Defeito, nulidade ou anulao Vera Lucia Pires Moreira Bancoop Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo
Este documento foi assinado digitalmente por ALFREDO ATTIE JUNIOR. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0203753-55.2012.8.26.0100 e o cdigo 2S000000ESJR4.

CONCLUSO No dia 19 de dezembro de 2013, fao estes autos conclusos Juiz(a) de Direito: Dr(a). Alfredo Atti Jnior

VISTOS. Trata-se de AO DECLARATRIA DE NULIDADE DE CLUSULA CONTRATUAL DE REFORO DE CAIXA E APURAO FINAL COM OUTORGA DE ESCRITURA PELO RITO ORDINRIO que VERA LUCIA PIRES MOREIRA promove em face de BANCOOP COOPERATIVA

HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO. Alega a autora ter firmado com a primeira adquirente, IVONE DOS SANTOS, contrato de cesso de direitos para aquisio de unidade habitacional do empreendimento Residencial Vila Inglesa, aderindo ao Termo de Adeso e Compromisso de Participao de 01/06/2003. Por instrumento particular do Termo de Autorizao para Uso Antecipado de Unidade Habitacional, a autora foi investida na posse do apartamento. Afirma que a construo da terceira Torre desse Empreendimento Residencial no foi concluda, virando o local depsito de entulho. Diante disso, alega que os cooperados tentaram negociar com a r, mas no obtiveram xito. Afirma que, nas condies da cesso, pagou pela transferncia do imvel o valor de R$ 110.535,31. Assim, refuta a clusula contratual de apurao final e reforo de caixa, alegando onerosidade excessiva, pois, pois pagou a integralidade do valor cobrado, que bem acima do valor venal de R$ 71.359,00 na data de 18/10/2012. Alega ainda unilateralidade nas penalidades do contrato, trazendo benefcios somente para a r. Ante o exposto, pede: a) aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor; b) gratuidade de justia; c) declarao de nulidade das clusulas

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contratuais de Aporte Extra/ Reforo de Caixa e Apurao Final; d) outorga da escritura pblica do imvel em seu nome. Indeferiu-se a gratuidade de justia, s fls. 58, tendo em vista que o valor da demanda foi R$ 10.000,00 e, portanto, poderia ter sido proposta no Juizado Especial, onde no h recolhimento de custas. Assim, no h razo para que a demanda seja proposta na Vara Cvel, com procedimento mais custoso ao Estado, ante sua formalidade. Citada, a r alega preliminarmente a ocorrncia de prescrio, de acordo com art. 205 do CC. Afirma a legalidade da cobrana de reforo de caixa. Alega ser dever legal, estatutrio e contratual, pagar o preo de custo e no o estimado. Em rplica, a autora alega que, segundo o Cdigo de Defesa do Consumidor, no h prazo prescricional para se alegar a nulidade da clusula abusiva. s fls. 162, determinou-se autora que obtivesse acesso contabilidade referida na Ao Civil Pblica. Em manifestao ao despacho, a autora alegou que a Ao Civil Pblica no impede a propositura da ao individual. Acrescenta que embora a r tenha firmado acordo em Ao Civil Pblica n. 583.00.2007.245877-1, comprometendo-se a manter contas bancrias especficas dos empreendimentos em que seus cooperados so associados, ela lana valores unilateralmente, sem comprovao dos reais gastos em perodo anterior (1999 a 2006). Afirma poder postular seus direitos individualmente, visto que seu imvel poder ser objeto de penhora. Acrescenta que a exordial no guarda relao com o acordo na Ao Civil Pblica, pois a autora pagou o valor cobrado pelo imvel e, como consequncia, a outorga da escritura de rigor. o relatrio. DECIDO. Prescindindo o feito de outras provas que no as de carter
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documental j carreadas aos autos, procedo, desde logo, ao julgamento. Tendo em vista o acordo firmado entre a r e o Ministrio Pblico de So Paulo em Ao Civil Pblica, em que foi reconhecida a natureza de cooperativa habitacional da r, o resultado deste julgamento em nada ser modificado, uma vez que ele s vem corroborar que a r deixou de cumprir com as obrigaes que assumiu perante a autora, no se pautando pelo alegado esprito cooperativo, o qual deveria predominar nessa entidade. No obstante, apesar do acordo na Ao Civil Pblica, alegado pela autora o lanamento unilateral sem comprovao dos reais gastos em perodo anterior, razo pela qual procedo anlise do mrito. Aplicam-se ao caso as regras do Cdigo de Defesa do Consumidor, tendo em vista existncia de relao de consumo, pois a BANCOOP no atuava no mercado como cooperativa, conforme determina a lei, mas como empreendedora imobiliria, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgao publicitria, ao lanamento de dezenas de empreendimentos e vendas ao pblico em geral. No obstante, o STJ tem o seguinte entendimento: Desimporta qual a pessoa jurdica que est na respectiva relao consumidora, seja qual for, at mesmo uma, cooperativa poder ser alvo de corrigenda consumerista (CDC), cujo objeto regular as relaes de consumo. (Agravo de Instrumento n 505.351/MG; Relator: Min. Ruy Rosado de Aguiar; DJ 04.08.2003). Portanto, caracterizada a relao de consumo, aplicam-se as regras do Cdigo de Defesa do Consumidor. No h prescrio da pretenso da autora, pois tendo em vista a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor, no h prazo prescricional para reclamar reviso de clusulas contratuais abusivas, de acordo com art. 26 do CDC, desde que fatos posteriores tornem as regras abusivas ou excessivamente onerosas. Como a presena da cobrana de reforo de caixa superveniente e excessivamente onerosa, a pretenso da autora no prescreveu. No lcita a cobrana referente Apurao Final ou Reforo
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de Caixa, uma vez que no est justificada em nenhuma planilha de construo ou em outros documentos. Assim, no se aplica o art. 89 da Lei n. 5.764/71, pois os prejuzos cobrados pela r no esto comprovados. De acordo com o pargrafo nico da clusula 4, a BANCOOP poder lanar a dbito do associado valores decorrentes de eventuais
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aumentos de custos reais superiores ao ndice de reajuste [...]; portanto faz-se necessria a comprovao de tais gastos. Nesse sentido: Ao possessria. Reintegrao de posse Cooperativa

Habitacional. Pretenso da apelante de ser reintegrada na posse de unidade habitacional pelo inadimplemento dos cooperados, ora apelados, de parcelas devidas a ttulo de 'reforo de caixa'. Descabimento Hiptese em que a cobrana dos valores de aporte final e intermedirios est condicionada a uma srie de requisitos formais, dentre eles, a prvia aprovao dos gastos extraordinrios em assembleia ordinria, o que aqui no se verificou. Recurso desprovido.. (Ap. n. 0.113.458-11.2008.8.26.0003, rel. Des. Ana de Lourdes Coutinho Silva, dj. 19.10.2011). Ainda nesse sentido: Ao Possessria. Cooperativa Habitacional. Cobrana de resduos da compradora. Pretenso de reintegrao de posse de unidade habitacional pelo inadimplemento da cooperada. Valores que somente so exigveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados. Inocorrncia, na hiptese. (...) Sentena mantida. No provimento.. (Ap. n.0612276-36.2008.8.26.0001, rel. Des. nio Zulian, dj. 15.03.2012). No obstante, de acordo com documento de fls. 43, est claro que a autora cumpriu, at 16 de agosto de 2010, com suas obrigaes perante o Condomnio Residencial Vila Inglesa, sendo, portanto, excessivamente onerosa eventual cobrana de reforo de caixa no acompanhada por documentos idneos. Logo, a pretenso cobrana dos valores supervenientes, com base na lei das cooperativas no procede, at porque no se comprovou a origem do dbito,

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limitando-se, com base em clusula puramente potestativa e vaga, a exigir o pagamento. Ainda que tal cobrana tenha previso expressa no Termo de Adeso celebrado entre a autora e a BANCOOP a estipulao nula, dada a natureza potestativa, que resulta em desequilbrio para o consumidor, pois lhe impe aceitao de valor apurado de forma
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unilateral, em desrespeito s prprias regras contempladas no estatuto da cooperativa e no compromisso de participao. Apesar da realizao de Assembleias, conforme fls. 108/128, no houve esclarecimento sobre quanto a estarem obrigados a pagar preo superior pela unidade. Assim, diante da afronta aos artigos 489 e 422, do CC, declaro a nulidade da clusula referente a reforo de caixa, tendo em vista o inc. X do art. 51, do CDC. De observar que, mesmo que afastada a aplicabilidade do Cdigo do Consumidor, a cooperativa no deixa de ter o dever de informar os cooperados da origem e composio do que lhes cobra. Assim, o dever de informao faz parte do liame de confiana que existe entre associados e cooperados, sendo nsito a qualquer contrato, seja plurilateral, seja bilateral. A inexigibilidade de dbito traz, como consequncia, o direito dos autores outorga da escritura definitiva dos imveis que ocupam. Ante o exposto, com fundamento no art. 269, inciso I, do Cdigo de Processo Civil JULGO PROCEDENTE o pedido da autora para anular a clusula 4.1 do Termo de Adeso e Compromisso de Participao e para outorgar a escritura pblica do imvel no nome de VERA LUCIA PIRES MOREIRA. Custas e honorria pela r no valor de 10% no valor da causa. P.R.I.

So Paulo, 19 de dezembro de 2013.

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSO MARGEM DIREITA

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