LOCAO

Profa. Zamira de Assis! PUC Minas

DIREITO DAS COISAS (REAL) ! vs ! DIREITO PESSOAL

PROPRIETRIO (DIREITO REAL) de:! - DISPOR! - USAR! - TIRAR FRUTOS
LOCATRIO: direito de USAR! - DEVER (DIREITO PESSOAL) DE PAGAR ALUGUEL (frutos)

POSSE INDIRETA POSSE DIRETA

CESSO DE USO GNERO

FUNGVEIS ONEROSA ! ou ! GRATUITA MTUO

INFUNGVEIS ONEROSA LOCAO

GRATUITA COMODATO

LOCAO GNERO
BENS MVEIS (COISAS)

BENS IMVEIS
PARA OUTROS FINS

PARA FINS: - RESIDENCIAIS - EMPRESARIAIS - TEMPORADA

LOCAO: ESPCIES
LOCAO DE IMVEL

URBANO PARA FINS ESPECIAIS

PARA OUTROS FINS

RURAL

PBLICO

Lei do Inquilinato

Cdigo Civil

Estatuto da Terra

Contrato Administrativo

DISTINES:
IMVEL - LEI 10.406/2002! CDIGO CIVIL! Vagas autnomas de garagem;! Espaos destinados a publicidade! Apart-hotis, hotisresidencia e equiparados;! espaos para eventos;

IMVEL URBANO! LEI 8.245/1991! LEI DO INQUILINATO!

!
CRITRIO: nalidade

DISTINES:
VAGAS AUTNOMAS DE GARAGEM ou! ESPAOS PARA ESTACIONAMENTO DE VECULOS!
!

ESPAOS PARA ESTACIONAMENTO DE VECULOS!

! !

COM AUTONOMIA ! =! LOCAO!

SEM AUTONOMIA! =! CONTRATO DE DEPSITO

Cdigo Civil !
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Arts. 565/578 !
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Cdigo Civil,! Art. 2.036. ! A locao de prdio urbano, ! que esteja sujeita lei especial, por esta continua a ser regida.

Da Locao de Coisas

LEASING! Arrendamento Mercantil!

!

Locao com opo de compra

Arrendamento Mercantil! (Leasing)! Residencial! Lei 10.188/2001

Lei do inquilinato 8.245/1991

Dispe sobre as locaes dos imveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

Lei do Inquilinato
!DISPOSIES GERAIS! !DISPOSIES ESPECIAIS! !DOS PROCEDIMENTOS! !DISPOSIES FINAIS E TRANSITRIAS

Lei do Inquilinato
DISP. GERAIS! 1. Locao em Geral! 2. Sublocaes! 3. Aluguel! 4. Deveres do Locador e do Locatrio! 5. Direito de Preferncia! 6. Benfeitorias! 7. Garantias Locatcias! 8. Penalidades Criminais e Civis! 9. Nulidades

DISP. ESPECIAIS! 1. Locao Residencial! 2. Locao Para Temporada! 3. Locao No Residencial

Lei do Inquilinato
PROCEDIMENTOS! 1. Despejo! 2. Consignao de Aluguel e Acessrios da Locao! 3. Ao Revisional de Aluguel! 4. Ao Renovatria
DISP. TRANSITRIAS! 1. Processos em curso! 2. Locaes em curso! 3. Registros de Contratos! 4. Revogaes

PARTES NA LOCAO

LOCADOR LOCATRIO FIADOR

MODALIDADES DE LOCAO

RESIDENCIAL! NO RESIDENCIAL (abrangncia : art. 55)! PARA TEMPORADA

Art. 4o Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao perodo de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
(Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)

Pargrafo nico. O locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel decorrer de transferncia, pelo seu empregador, privado ou pblico, para prestar servios em localidades diversas daquela do incio do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mnimo, trinta dias de antecedncia.

LOCAO

Lei do Inquilinato Abrangncia Negocial

SUBLOCAO

COMODATO

CESSO

ANUNCIA DO LOCADOR
Consentimento prvio e escrito do locador Silncio do locador = no concordncia Se notificado tem 30 dias para manifestar Se no manifestar no configurar infrao contratual

QUEM O LOCADOR?
Art. 7 Nos casos de extino de usufruto ou de fideicomisso, a locao celebrada pelo usufruturio ou fiducirio poder ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupao, salvo se tiver havido aquiescncia escrita do nu-proprietrio ou do fideicomissrio, ou se a propriedade estiver consolidada em mos do usufruturio ou do fiducirio. Pargrafo nico. A denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extino do fideicomisso ou da averbao da extino do usufruto, presumindo - se, aps esse prazo, a concordncia na manuteno da locao.

Direito das Sucesses - Cdigo Civil

Art. 1.951. Pode o testador instituir herdeiros ou legatrios, estabelecendo que, por ocasio de sua morte, a herana ou o legado se transmita ao fiducirio, resolvendo-se o direito deste, por sua morte, a certo tempo ou sob certa condio, em favor de outrem, que se qualifica de fideicomissrio.

Fideicomitente: confia a guarda do bem ao fiducirio Fiducirio: guarda o bem at a chegada do fideicomissrio FIDEICOMISSRIO: ser o proprietrio do bem

FIDEICOMITENTE FIDUCIRIO FIDEICOMISSRIO

LOCADOR ANUENTE

USUFRUTO = direito real sobre coisa alheia

Quando o LOCADOR usufrutrio ou fiducirio

! Precauo de obter aquiescncia do nu-proprietrio e do fideicomissrio na locao ! O nu- Proprietrio / fideicomissrio tem 90 DIAS PARA DENNCIAR ! O Locatrio ter 30 DIAS PARA DESOCUPAR

OUTRAS DISPOSIES GERAIS

"Solidariedade " Habitaes coletivas multi-familiares " Prazo do contrato e vnia conjugal

OUTRAS DISPOSIES GERAIS

"Ao de Despejo

"Venda do Imvel alugado! "Morte do Locador! "Morte do Locatrio

LEI DO INQUILINATO - 8.245/1991

SEPARAO DE FATO, DIVRCIO OU DISSOLUO DA UNIO ESTVEL " Prossegue a locao " Comunica-se o locador " Substitui a garantia

Art. 12. Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da unio estvel, a locao residencial prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel. (Redao dada pela Lei 12.112 de 2009) 1o Nas hipteses previstas neste artigo e no art. 11, a subrogao ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatcia. (Redao dada pela Lei 12.112 de 2009) 2o O fiador poder exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicao oferecida pelo sub-rogado, ficando responsvel pelos efeitos da fiana durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador. (Redao dada pela Lei 12.112 de 2009)

SUB-LOCAES
Normas aplicveis Fim da locao = fim da sublocao Indenizao do locatrio ao sub-locatrio Responsabilidade subsidiria do sublocatrio frente ao locador Aluguel da sub-locao (contraveno penal)

ALUGUEL
Fixao livre Proibies de vinculao Reajuste (Lei 10.192/2001) Reviso Vencimento (ps morada)

DIREITO DE PREFERNCIA

Venda ou promessa de venda, cesso ou promessa de cesso e dao em pagamento.

Excluso da execuo da garantia (art. 32) Notificao judicial, extrajudicial, cincia inequvoca Requisitos da informao

BENFEITORIAS
Necessrias (mesmo que no autorizadas) teis (se autorizadas) Volupturias (?!?) Direito de reteno Renncia ao direito de indenizao

GARANTIAS LOCATCIAS
1. Cauo; 2.Fiana; 3. Seguro-fiana; 4. Cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento; * Exigir mais de uma modalidade contraveno.

Art. 39. Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao se estende at a efetiva devoluo do imvel, ainda que prorrogada a locao por prazo indeterminado, por fora desta Lei.
(Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)

Art. 40. O locador poder exigir novo fiador ou a substituio da modalidade de garantia, nos seguintes casos: X prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua inteno de desonerao, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana, durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009) Pargrafo nico. O locador poder notificar o locatrio para apresentar nova garantia locatcia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locao. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)

Art. 45. So nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente: 1. as que probam a prorrogao prevista no art. 47, 2. as que afastem o direito renovao, na hiptese do art. 51, 3. as que imponham obrigaes pecunirias para renovao.