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ESADE LAUREATE INTERNATIONAL UNIVERSITIES CURSO DE ESPECIALIZAO EM DIREITO IMOBILIRIO

BIANCA SANTANNA DELLA GIUSTINA

O REGISTRO DE IMVEIS COMO INSTRUMENTO PARA A PROTEO E DESENVOLVIMENTO DO MERCADO IMOBILIRIO

Porto Alegre 2009

BIANCA SANTANNA DELLA GIUSTINA

O REGISTRO DE IMVEIS COMO INSTRUMENTO PARA A PROTEO E DESENVOLVIMENTO DO MERCADO IMOBILIRIO

Monografia apresentada como requisito concluso do curso de Curso de Especializao em Direito Imobilirio da ESADE - Laureate International Universities. Orientador: Professor Ps-Doutor Germano Andr Doederlein Schwartz

Porto Alegre 2009

RESUMO

O presente trabalho busca estudar o papel do registro de imveis para a proteo e desenvolvimento do mercado imobilirio. Para tanto, analisa-se a necessidade de implementao de sistemas registrais e seus reflexos na economia. Identificam-se os principais sistemas de publicidade registral do mundo. Logo aps, estudam-se os princpios registrais responsveis pela segurana nas transaes imobilirias. Por fim, apontam-se medidas para ampliar a atuao do registro imobilirio com a finalidade de fortalecer a economia. Utiliza-se o mtodo de pesquisa indutivo. Aponta-se como o principal objetivo deste estudo a importncia de um sistema registral slido para assegurar a sade do sistema imobilirio interno e internacional e, por via de conseqncia, de uma economia de mercado globalizada.

Palavras-chave: Desenvolvimento do Mercado. Fortalecimento Economia. Funo Econmica. Registro Imobilirio. Segurana Jurdica.

ABSTRACT

This monograph aims to study the role of the registry of property for the protection and development of the property market. Thus, analyzing the need for implementation of systems records and its consequences on the economy. Identifies the main systems registral advertising on the planet. Soon after, studying the principles responsible for the security registered in real estate transactions. Finally, suggest measures to expand the activities of the real estate registry in order to strengthen the economy. Adopts the method of inductive research. It is pointed out as the main objective of this study the importance of a solid registral to ensure the health of the domestic and international real estate and, by way of consequence of a globalized market economy.

Keywords: Market Development. Strengthening the Economy. Staff Cost. Property Registry. Juridical Security.

SUMRIO

1 INTRODUO ....................................................................................................... 06

2 IMPLEMENTAO DE SISTEMAS REGISTRAIS SLIDOS: INSTRUMENTO PARA GARANTIR A SADE DO MERCADO IMOBILIRIO INTERNO E INTERNACIONAL ...................................................... 11 2.1 NECESSIDADE DE IMPLEMENTAO, MANUTENO OU APERFEIOAMENTO DOS SISTEMAS REGISTRAIS IMOBILIRIOS PARA ASSEGURAR E POSSIBILITAR O DESENVOLVIMENTO DO MERCADO IMOBILIRIO............................................................................. 11 2.2 AS PRINCIPAIS MODALIDADES DE PUBLICIDADE DOS DIREITOS IMOBILIRIOS ENCONTRADAS NO PLANETA .............................. 18

3 PRINCPIOS ESTRUTURANTES DA ATIVIDADE REGISTRAL: GARANTIA DE SEGURANA NAS TRANSAES IMOBILIRIAS .................. 22 3.1 PRINCPIOS DA QUALIFICAO, DA LEGALIDADE E DA DISPONIBILIDADE ....................................................................................... 24 3.2 PRINCPIO DA INSCRIO ............................................................................... 25 3.3 PRINCPIO DA PUBLICIDADE ........................................................................... 26 3.4 PRINCPIO DA PRESUNO DE VALIDADE DOS ATOS E DA F PBLICA ................................................................................................. 29 3.5 PRINCPIO DA PRIORIDADE............................................................................. 30 3.6 PRINCPIO DO TRATO SUCESSIVO OU DA CONTINUIDADE ........................ 31 3.7 PRINCPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA E SUBJETIVA............................. 33 3.8 PRINCPIO DA TERRITORIALIDADE................................................................. 34

4 AMPLIAO DO PAPEL DESEMPENHADO PELO REGISTRO DE IMVEIS: FORTALECIMENTO DO MERCADO IMOBILIRIO ...................... 35 4.1 CONCENTRAO DE TODOS OS DADOS RELATIVOS AO IMVEL EM SUA MATRCULA .................................................................... 35 4.2 RAPIDEZ NO ACESSO S INFORMAES CONSTANTES DA MATRCULA E PRECISO DE SEUS DADOS ............................................ 38

4.3 UNIFICAO DAS DISPOSIES DOS CDIGOS DE NORMAS ESTADUAIS ....................................................................................... 40

5 CONSIDERAES FINAIS ................................................................................... 42

REFERNCIAS......................................................................................................... 46

ANEXO ..................................................................................................................... 51 ANEXO A - Administrao da Terra e Proteo de Direitos Reais Imobilirios......... 52

1 INTRODUO

O presente trabalho fruto de uma reflexo sobre o papel desempenhado pelo Registro Imobilirio depois da grave crise econmica que assolou os mercados h um ano e meio.1 Embora hoje j se possa pensar em um um mundo ps-crise, uma vez que a economia global2 econtra-se em franca recuperao, deve-se se atentar para as causas que levaram ao surgimento e ecloso da crise econmica mundial cuja gnese est no mercado imobilirio americano.

Reportando-se aos acontecimentos que deram origem crise, observa-se que o mercado imobilirio americano apresentou um intenso crescimento, impulsionado pelo grande aumento da oferta de crdito. A maior disponibilidade de recursos fez com que as instituies financeiras passassem a conceder emprstimos mais facilmente. Possibilitou-se, assim, que pessoas com histrico de inadimplncia pudessem tambm se beneficiar desta flexibilizao.

A concesso de crdito imobilirio a pessoas com alto potencial de inadimplncia estava garantida pelos prprios imveis financiados os quais se encontravam em crescente valorizao.3 Os crditos oriundos de tais financiamentos

Em quase todos os sites jornalsticos do mundo, a catstrofe foi, com ligeiras variaes, anunciada assim em 15 de setembro de 2008, uma segunda feira: Nesta manh, a Lehman Brothers, uma das mais prestigiosas instituies do Wall Street, entrou com o pedido de proteo por falncia depois que as tentativas para salv-la feitas durante o fim de semana fracassaram. Nos meses seguintes, os desdobramentos da falncia do Lehman Brothers desencadeariam uma torrente de destruio da riqueza de pessoas, empresas e pases (GUANDALINI, Giuliano. O Mundo Ps-Crise. Revista Veja, ed. 2130, ano 42, n. 37, p. 122-3, 16 set. 2009. p. 121 et seq). Segundo a obra Dicionrio da Globalizao, a globalizao o conjunto dos processos em cujo andamento os Estados nacionais vem a sua soberania, sua identidade, suas redes de comunicao, suas chances de poder e suas orientaes sofrerem a interferncia cruzada de atores transnacionais (GIDDENS, 1988 apud ARNAUD, Andr Jean; BOTELHO, Eliane. Dicionrio da Globalizao. Direito - Cincia Poltica. Rio de Janeiro, Lumen Juris, 2006. p. 100). [...] Trata-se essencialmente de uma questo de transgresso das fronteiras: um Direito global extrapola largamente as fronteiras do Estado Nacionas para buscar suas fontes tambm fora dele: desde os tratados multilaterais [...] at as normas emanadas dos organismos internacionais [...], passando pela rica jurisprudncia dos entes jurisdicionais internacionais (SUNFELD, 1988 apud ARNAUD; BOTELHO, op. cit., p. 157 et seq). SILVA, Bruno Mattos e. Subprime Mortgage no SFH e a smula n 84 do STJ: o sistema bancrio brasileiro corre risco? Revista Boni Juris, Curitiba, ano XXI, n. 546, p. 6-7, maio 2009, p. 6-7.

ficaram conhecidos como crditos subprime ou subprime morgtage4, isto , crditos de segunda linha, justamente em razo do maior risco de inadimplncia.

O crescimento desse segmento de financiamento foi alavancado pelo fato de os emprstimos, em sua grande maioria, terem sido firmados a curto prazo. Se os muturios tornassem-se inadimplentes teriam de repactuar o emprstimo ou desocupar o imvel. Outrossim, o fato de tais financiamentos oferecerem maior risco para as instituies financeiras, elevava a taxa de juros, o que os tornou mais atraentes aos olhos de bancos e de fundos de investimento na busca por maiores lucros.

Os ttulos oriundos dos financiamentos imobilirios subprime mortgage eram comprados por outras instituies financeiras antes de terem sido saldados junto instituio financiadora. A instituio financiadora, ento, voltava a emprestar dinheiro com o produto da venda desses ttulos e assim sucessivamente. Dessa forma, estabeleceu-se uma cadeia de compra e venda de tais ttulos.5

Contudo, grande parcela dos tomadores de emprstimos garantidos pelo subprime mortagage passou a no saldar as suas dvidas, o que deu incio a um efeito domin de inadimplncia. Como resposta para este fenmeno, diminuiu a oferta de crdito para a compra e venda de ttulos subprime mortgage, uma vez que tais investimentos comearam a se mostrar inseguros.

O problema toma propores gigantescas porque os ttulos subprime mortgage, que eram garantidos como investimentos seguros por agncias especializadas em avaliar riscos, foram livremente negociados em bolsas de valores por todo o mundo. Muitos fundos de investimento formados por instituies financeiras que emitiram ttulos subprime mortgage, por no conseguirem vend-los

Segundo Bruno Mattos e Silva (2009, p. 7), [...] os jornais passaram a utilizar a expresso subprime mortgage como significado oposto ao de prime mortgage: se o prime mortgage o emprstimo excelente em termos de baixo risco, subprime mortgage o emprstimo em que a possibilidade de inadimplncia do devedor grande e a garantia insuficiente. ENTENDA a crise com o mercado imobilirio nos EUA. Folha Online, 16 ago. 2007. (Seo Dinheiro). Disponvel em: <http://www1.folha.uol.com.br/folha/dinheiro/ult91u320606.shtml>. Acesso em: 17 out. 2009.

no mercado, voltavam a adquiri-los na expectativa de revend-los, futuramente, a um preo mais alto.6

Das causas que levaram conformao da crise imobiliria e, por via de conseqncia, crise econmica mundial, observa-se a existncia de um movimento de desregulamentao dos mercados, especialmente, nos Estados Unidos da Amrica e no Reino Unido, a partir dos anos oitenta. Ademais, vislumbrase que o crescimento econmico experimento pelo mercado imobilirio americano esteve apoiado, eminentemente, em um movimento especulativo, prprio do sistema capitalista. Significa dizer, em outras palavras, que as pessoas adquiriam ativos, in casu, imveis, na expectativa de obter uma valorizao futura.7

Como decorrncia deste movimento, o aumento do nmero de investidores causou uma alta nos preos dos imveis, levando mais e mais pessoas a escolherem este tipo de ativo, o que gerou a propalada bolha especulativa. A crise instalou-se, definitivamente, quando os valores dos imveis sob os quais estavam lastreados os emprstimos comearam a decair, ocasionando, assim, uma diminuio da garantia total da dvida.8

No h dvida de que foram adotadas uma srie de medidas bem sucedidas para estancar a atual crise. No entanto, preciso que se criem novos mecanismos para impedir que, futuramente, novas crises de grandes propores, como essa, voltem a ocorrer. A soluo, segundo especialistas, est na combinao de medidas polticas, econmicas, fiscalizatrias e regulatrias.

No que tange ao mercado imobilirio, alm das medidas elencadas, a existncia de um sistema registral slido desponta como um elemento imprescindvel para alavancar o crescimento imobilirio tanto no mbito nacional quanto no mbito internacional. Resta analisar de que forma a instituio jurdica do registro de imveis promove a proteo e o desenvolvimento do mercado imobilirio na era da globalizao.
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HUTTON, Will. This terrifying moment is our one chance for a new world. The 2008 Crash - The Observer, p. 8, 5 out. 2008. p. 8. SILVA, 2009, p. 7. Ibid., p. 6.

Para o desenvolvimento do estudo em questo, a metodologia de pesquisa adotada a do mtodo indutivo. A partir da identificao e delimitao das posies existentes sobre o tema, sero apontadas as melhores solues para a anlise proposta. A tcnica de pesquisa9 adotada a da documentao indireta.10 . A forma de pesquisa escolhida a da reviso bibliogrfica11 do tema abordado, acompanhada de um estudo de direito comparado.

Para a realizao do trabalho, a monografia foi dividida em trs captulos. No primeiro captulo, examina-se o papel desempenhado por diferentes sistemas registrais para a construo de um mercado imobilirio saudvel. No segundo captulo, apontam-se os princpios imobilirios registrais garantidores da segurana jurdica, indispensvel para viabilizar as transaes comerciais. No ltimo captulo, analisa-se como o Registro Imobilirio, em nosso pas, pode atuar para conferir mais segurana jurdica nas relaes negociais, bem como para favorecer um maior crescimento econmico.

A importncia do presente estudo reside em identificar e propor inovaes para ampliar o papel desenvolvido pelo registro de imveis de modo a fortalecer o mercado imobilirio e a economia de mercado como um todo. Em um mundo globalizado, que encontra na universalizao da economia uma das suas principais caractersticas, as solues adotadas no Brasil irradiam reflexos em todo o mercado.

Segundo Eva Maria Lakatos, Tcnica um conjunto de preceitos ou processos de que se serve uma cincia ou arte; a habilidade para usar esses preceitos ou normas, a parte prtica. Toda cincia utiliza inmeras tcnicas na obteno de seus propsitos (MARCONI, Maria de Andrade; LAKATOS, Eva Maria. Fundamentos de metodologia cientfica. 6. ed. 7. reimpr. So Paulo: Atlas, 2009. p. 176). 10 Conforme o ensinamento de Eva Maria Lakatos, a documentao indireta a fase da pesquisa realizada com o intuito de recolher informaes prvias sobre o campo de interesse. O levantamento de dados, primeiro passo de qualquer pesquisa cientfica, feito de duas maneiras: pesquisa documental (ou de fontes primrias) e pesquisa bibliogrfica (ou de fontes secundrias) (MARCONI; LAKATOS, op. cit., p. 176). 11 De acordo com Eva Maria Lakatos, A pesquisa bibliogrfica, ou de fontes secundrias, abrange toda a bibliografia j tornada pblica em relao ao tema de estudo, desde publicaes avulsas, boletins, jornais, revistas, livros, pesquisas, monografias, teses material cartogrfico etc., at meios de comunicao orais: rdio, gravaes em fita magntica e audiovisuais: filmes e televiso. Sua finalidade colocar o pesquisador em contato direto com tudo o que foi escrito, dito ou filmado sobre determinado assunto, inclusive conferncias seguidas de debates que tenham sido transcritos por alguma forma, quer publicadas, quer gravadas. Para Manzo (1971;32), a bibliografia pertinente oferece meios para definir, resolver, no somente problemas j conhecidos, como tambm explorar novas reas onde os problemas no se cristalizaram suficientemente e tem por objetivo permitir ao cientista o reforo paralelo na anlise de pesquisas ou manipulao de suas informaes (Trujilo, 1974:230) (MARCONI; LAKATOS, op. cit., p. 185).

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Nesse sentido, a bem lanada lio do Ps-Doutor Germano Schwartz12 ao asserverar que se na forma clssica de Estado, o poder era exercido pela fora fsica, agora, o poder passa a ser exercido por fora econmica. Por isso, no se pode relegar a um segundo plano a atuao do Registro Imobilirio, uma vez que a sua existncia e a sua conformao interferem nas transaes que movimentam o mercado.

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COSTA, Renata Almeidada; SCHWARTZ, Germano. Estado, Globalizao e Poltica Cosmopolita: Que forma estatal para qual direito? Revista da Ajuris, Porto Alegre, ano 26, n. 75, set. 1999. p. 173.

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2 IMPLEMENTAO DE SISTEMAS REGISTRAIS SLIDOS: INSTRUMENTO PARA GARANTIR A SADE DO MERCADO IMOBILIRIO INTERNO E INTERNACIONAL

2.1 NECESSIDADE

DE

IMPLEMENTAO,

MANUTENO

OU

APERFEIOAMENTO DOS SISTEMAS REGISTRAIS IMOBILIRIOS PARA ASSEGURAR E POSSIBILITAR O DESENVOLVIMENTO DO MERCADO IMOBILIRIO

a inter-relao entre a Economia13 e o Direito que impulsiona o crescimento de um mercado imobilirio slido e confivel. Calha invocar, nesse sentido, a lio de Luciano Benetti Timm14, ao analisar as razes pelas quais a cincia econmica deve dialogar com a cincia jurdica:
Por que o Direito deveria dialogar e se aproximar da Economia? Brevemente, em primeiro lugar, porque a Economia a cincia que descreve de maneira suficientemente adequada o comportamento dos seres humanos em interao no mercado, que to importante para a vida real em sociedade. Em segundo lugar, porque a Economia uma cincia comportamental que atingiu respeitvel e considervel padro cientfico, sendo hoje uma das grandes estrelas dentre as cincias sociais aplicadas pelo grau de comprovao matemtico e economtrico de seus modelos. Em terceiro lugar, a Cincia Econmica preocupa-se com a eficincia no manejo dos recursos sociais escassos para atender ilimitadas necessidades humanas - que problema chave quando se falam de direitos sociais ou mais genericamente fundamentais.

Com efeito, a aplicao da cincia econmica cincia jurdica benfica. Um bom exemplo est no trabalho integrado entre Economia e Direito para gerar e

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Segundo Eduardo Gulart Pimenta, A economia pode, em essncia, ser tomada como o ramo das cincias sociais aplicadas destinado anlise da forma pela qual a populao gera, organiza e usufrui de seus limitados recursos materiais com o objetivo de atender s suas necessidades e vontades. [...] Em outras palavras, o estudo de como a sociedade escolhe entre suas necessidades e desejos de forma a adequ-los aos recursos materiais de que dispe e de como a sociedade procura aperfeioar a utilizao desses mesmos recursos materiais (PIMENTA, Eduardo Goulart. Direito, Economia e relaes patrimoniais privadas. Revista de Informao Legislativa, Braslia, ano 43, n. 170, p. 160, abr./jun. 2006. p. 160). SARLET, Ingo Wolfgang et al. Direitos fundamentais: oramento e reserva do possvel. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2008. p. 57.

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distribuir riquezas. A partir da anlise econmica do Direito, as normas jurdicas so concebidas, interpretadas e aplicadas conforme as necessidades econmicas e sociais do respectivo pas.

Como referncia da anlise econmica do direito, cita-se o direito propriedade privada imobiliria. Do ponto de vista da cincia economica, ele um poderoso ativo. Do ponto de vista da cincia jurdica, o direito propriedade privada um direito fundamental. Portanto, seja pelas implicaes econmicas, seja pelas implicaes jurdicas, preciso que se adotem regras para disciplinar o direito propriedade privada imobiliria. De acordo com a lio de Benito Arruada15,
O direito de propriedade tem uma importncia fundamental, pois a chave fundamental do desenvolvimento. Ademais, um direito humano fundamental, que estende suas razes no mais profundo da psicologia humana. Fixe-se em como os animais defendem seu territrio ou como as crianas seus brinquedos. Ademais, a propriedade encerra conseqncias polticas substanciais, j que sem propriedade, no h liberdade.

Considerando a importncia do direito propriedade privada imobiliria para o desenvolvimento e crescimento da economia, organismos internacionais como a Organizao das Naes Unidas (ONU)16 e a Comisso Econmica para a Europa das Naes Unidas (CEE/ONU) j preconizavam a adoo, em termos mundiais, de sistemas de registros de direitos da propriedade muito antes da crise americana das hipotecas.

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ARRUADA, Benito. Dilogos Meridianos. Direitos, Registros e funo social da propriedade. Dilogos com Benito Arruada. Boletim Eletrnico do IRIB, So Paulo, n. 2179, 27 nov. 2005. Disponvel em: <http://www.irib.org.br/pdf/BE2179.pdf>. Acesso em: 1 ago. 2009. A ONU, desde a sua criao, tem buscado implementar pelo mundo sistemas cadastrais, gnero do que chamamos de sistemas de registro de imveis. Segundo consta da Declarao de Bogor, este compromisso da ONU reconhece que sistemas cadastrais eficientes e eficazes so essenciais para o desenvolvimento econmico, gesto ambiental, estabilidade social em pases desenvolvidos e em desenvolvimento (FDRATION INTERNATIONALE DES GOMTRES (FIG). The Bogor Declaration: United Nations Interregional Meeting of Experts on the Cadastre. Bogor, 18-22 mar. 1996. Disponvel em: <http://www.fig.net/commission7/reports/bogor/BogorDeclaration.html>. Acesso em: 22 fev. 2009).

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A importncia de um sistema registral confivel reconhecida tambm pelo Banco Mundial e pelo Frum Econmico Mundial17 como uma pea chave para o bom funcionamento do mercado. Trata-se, portanto, de um dos ingredientes necessrios para a construo da prosperidade econmica de um pas, isoladamente, e de uma economia de mercado, como um todo.

Com efeito, a implementao, a manuteno ou o aperfeioamento dos sistemas registrais imobilirios representam avanos de diferentes ordens para as naes. Quais so os principais avanos?

Inicialmente, pode-se apontar o registro imobilirio como uma instituio indispensvel para a proteo jurdica dos direitos patrimoniais. Ao garantir o direito propriedade privada, o registro imobilirio inibe ou, pelo menos, minimiza os litgios que possam surgir em relao propriedade. Dessa forma, o registro de imveis contribui, decisivamente, para a estabilidade social e justia. Ademais, o registro imobilirio a melhor soluo para diminuir os custos18 na aquisio da propriedade. O lbum imobilirio possibilita que o futuro adquirente avalie a situao jurdica em que se encontra o imvel. Significa dizer que, a partir das informaes advindas do registro, saber-se- quem o titular da propriedade, os gravames e os direitos que sobre ela recaiam. Destarte, o valor real do imvel ser

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Segundo Jos Augusto Guimares Mouteira Guerreiro, 4- Um dos oito factores que no Word Economic Frum so identificados e considerados determinantes para o desenvolvimento precisamente o das instituies civis tidas como as de natureza legal e civil, relevando para uma economia de mercado competitiva. A se indica o papel da lei e das ofertas de proteco dos direitos de propriedade. Diz-se depois, nomeadamente, o seguinte: H prova que demonstra que o papel da lei e da dominialidade so fundamentos para uma economia de mercado competitiva e so condies necessrias para um pas prosperar.Estas citaes reflectem de modo inequvoco o papel, que, para um foro especializado e de tanto prestgio entre os economistas mundiais como o Word Economic Frum, devem desempenhar os sistemas que visem assegurar a proteco dos property rights. Ora, tais sistemas so, evidentemente, os que tm por objecto o registro da propriedade imobiliria (GUERREIRO, Jos Augusto Guimares Mouteira. Registro Imobilirio. Necessrio Instrumento do Progresso Econmico-social. Palestra proferida no XIII Encontro do Cinder em Punta del Este, Uruguai. 2001. Disponvel em: <http://www.irib.org.br/biblio/ guerreiro.asp>. Acesso em: 24 fev. 2009). O principal referencial adotado pela Economia para para avaliar a conduta de um agente o binmio eficincia/ineficincia, que feito a partir da comparao entre custos e benefcios. Os custos podem ser definidos como aquilo que se abriu mo para a realizao da conduta e os benefcios podem ser compreendidos como o que foi obtido como efeito da ao (PIMENTA, 2006, p. 160).

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melhor aferido. Conforme o ensinamento de Jos Augusto Guimares Mouteira Guerreiro19


Os custos de transaco a que nos temos referido esto, pois, directamente ligados aos custos de informao e implicitamente aos custos de vigilncia. Para que a transaco se processe primordial que o agente econmico esteja informado sobre as qualidades do produto, incluindo os direitos, reservas, encargos, utilidades que contm e pode proporcionar - e que constituem factores determinantes do seu valor - bem como sobre as condies em que a prpria transaco se pode concretizar.

No tocante reduo de custos, cumpre sinalar, igualmente, que a existncia de um sistema registral imobilirio viabiliza a execuo judicial e extrajudicial dos direitos de garantia. Um sistema eficaz de direitos de garantia gera reflexos em toda a economia. Cita-se, nessa linha, a lio de Vicente Domnguez Calatayud20:
[...] resulta evidente que sem direitos reais devidamente concedidos no h mercado, posto que os agentes no poderiam intercambiar os bens se no existe uma vinculao entre os titulares e esses bens; sem direitos de propriedade definidos no h mercados eficientes, e sem estes ltimos, no h crescimento econmico.

O oferecimento de uma garantia real implica diminuio das taxas de juros, reduzindo-se substancialmente o risco de insolvncia. Como resultado, os crditos sero mais baratos e, por via de conseqncia, ser maior o nmero de beneficiados pela credibilidade da economia, irradiando-se tais efeitos no mbito interno e externo. Dessa forma, haver um desenvolvimento econmico mais rpido.21

Gize-se, por oportuno, que os custos de transao, segundo a cincia econmica, so indicadores de eficincia ou ineficincia. A aferio desses indicadores analisada a partir da ao do agente, ou seja, preciso examinar se a ao perpetrada contribuiu ou no para a maximizao dos recursos materiais disponveis ou para sua excelente utilizao. A avaliao, ento, feita com base
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GUERREIRO, 2001. CALATAYUD, Vicente Domnguez. Eficcia dos sistemas registrais como base da proteo jurdica dos direitos da propriedade do cidado. In: INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIRIO DO BRASIL (IRIB). XIV Congresso Internacional de Direito Registral de Moscou. 1-7 jun. 2003. Disponvel em: <http://www.irib.org.br/biblio/Congresso_Moscou_12.doc>. Acesso em: 20 jul. 2009. ARRUADA, 2005.

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na comparao entre os custos, ou seja, aquilo do que se teve que abrir mo, e os benefcios, isto , o que foi obtido pela ao.22 Considerando-se este referencial adotado pela economia, resta claro que a adoo de um sistema registral imobilirio gera uma reduo nos custos de transao, mostrando-se, portanto, muito eficiente.

Somando-se aos muitos benefcios que advm da existncia de um sistema registral slido, no se pode deixar de mencionar a segurana jurdica23. Ela alcanada quando se confere a mxima proteo possvel aos titulares dos direitos registrais imobilirios e aos terceiros de boa-f. Arrola-se, nesse diapaso, excerto da Declarao de Lima24
O Estado moderno consagra o princpio constitucional da segurana jurdica. O trfego imobilirio exige que o ordenamento jurdico esteja investido de mecanismos que permitam aos cidados adotar suas decises em um marco de juridicidade plena. O Registro Imobilirio a instituio da qual se vale o Estado para proporcionar a segurana e a certeza jurdicas nas transaes imobilirias.

A segurana jurdica, prpria de um sistema registral slido, est alicerada nos elementos que garantem a sua existncia. Citam-se, nesse sentido, a adoo de um sistema registral imobilirio com indicadores real e pessoal25, a exigncia de autenticidade dos documentos que ingressam no ofcio imobilirio26, a observncia

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PIMENTA, 2006, p. 160. Segundo as Concluses do VIII Congresso Internacional de Direito Registral, a segurana jurdica um valor essencial do Direito, afiana a justia, assegura a liberdade, propende paz social, e, por tudo isso, resulta ineludvel para realizar o bem comum. Tal segurana deve alcanar tanto titularidade e ao contedo dos direitos, como proteo do trfego sobre os mesmos (SERRANO, Juan Jos Pretel. Sistemas registrais: a propriedade inscrita como a propriedade protegida. In: INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIRIO DO BRASIL (IRIB). XIV Congresso Internacional de Direito Registral de Moscou. 1-7 jun. 2003. Disponvel em: <http://www.irib.org.br/biblio/Congresso_Moscou_5.doc>. Acesso em: 5 ago. 2009). INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIRIO DO BRASIL (IRIB). Declarao de Lima (Declaracin de Lima). Boletim Eletrnico do IRIB, n. 2993, 14 jun. 2007. Disponvel em: <www.irib.org.br/notis_noti/boletimel2993.asp>. Acesso em: 28 jul. 2009. No Brasil, o artigo 173 da Lei dos Registros Pblicos, Lei n 6015/1973, disciplina que haver no Registro de Imveis um livro destinado ao Indicador Real (Livro n 4) e outro destinado ao Indicador Pessoal (Livro n 5). No nosso pas, o artigo 1 da Lei de Registros Pblicos, Lei n 6.015/1973, dispe que os servios concernentes aos Registros Pblicos servem para dar autenticidade, segurana e eficcia aos atos jurdicos. A mesma disposio est lanada no artigo 1 da Lei n 8.935/94.

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de uma rigorosa qualificao dos ttulos27 e a necessidade de formao jurdica especializada para o exerccio da atividade notarial ou de registro.28

Ressalta-se, ainda, que a segurana jurdica transmitida aos investidores quando encontram um sistema de registro de imveis confivel e isento. A confiabilidade nas informaes prestadas e a iseno do registrador de imveis no exerccio de sua funo so indispensveis para impulsionar as transaes imobilirias. Cita-se, nesse sentido, excerto de palestra proferida pela Comisso Econmica para a Europa das Naes Unidas (CEE/ONU)29:
Independentemente do tipo de garantia utilizada, a segurana do comrcio jurdico recai sobre a confiabilidade da informao disponvel para as partes contratantes. Esta exigncia ser sempre imperfeita enquanto as prprias partes fornecerem esta informao. Seria melhor se a informao til para a transao fosse registrada em um servio pblico de registro criado por uma autoridade neutra e determinada.

Para que o sistema registral imobilirio cumpra plenamente sua funo econmica, preciso que o registro da propriedade seja operacionalizado por uma instituio jurdica, o que j ocorre em considervel parte dos pases no mundo como, por exemplo, o Brasil. Nesses pases, o procedimento que disciplina o registro, o seu contedo e os seus efeitos encontram sua conformao no ordenamento jurdico. Conforme Jos Simen Rodrguez Snchez30:

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30

No nosso Brasil, o artigo 176 da Lei de Registros Pblicos, Lei n 6.015/1973, arrola uma srie de requisitos que devem ser seguidos para que se proceda a um registro no Ofcio Imobilirio dentre os quais figuram a anlise do ttulo transmisso ou do nus; a forma do ttulo, sua procedncia e caracterizao. No nosso pas, o artigo 3 da Lei n 8.935/94 disciplina que o notrio ou tabelio, e o oficial de registro ou registrador so profissionais do direito, dotados de f pblica, a quem delegado o exerccio da atividade notarial e de registro. UNITED NATIONS ORGANIZATION (UNO). Economic and Social Council. Workshop on security mecanisms in the creation of real property of real property markets: protecting rights. Madrid, 28-29 sep. 2000. Disponvel em: <http://www.unece.org/hlm/documents/2001/hbp/hbp. 2001.1.e.pdf>. Acesso em: 1 mar. 2009. Traduo nossa. SNCHEZ, Jos Simen Rodrguez. Princpios de Regulao e organizao do Sistema Registral: Poder Pblico, organizao, autofinanciamento, responsabilidade. In: INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIRIO DO BRASIL (IRIB). XIV Congresso Internacional de Direito Registral de Moscou. 1-7 jun. 2003. Disponvel em: <http://www.irib.org.br/biblio/Congresso_Moscou_8.pdf>. Acesso em: 6 ago. 2009.

17 O registro de propriedade jurdico em seu procedimento porque a norma jurdica determina os passos para a recepo de ttulos que tm acesso ao mesmo, seu controle, sua publicao, e sua publicidade. Configurado como procedimento administrativo, judicial ou sui generis, a maior parte dos ordenamentos prev uma regulamentao para o procedimento de registrao de domnio e dos direitos reais, tanto mais elaborada tecnicamente quanto mais se configure o Registro como um Registro de direitos com efeitos de f publica. O procedimento registral pressupe, pois, um marco jurdico definido que afeta a atuao dos operadores do sistema registral, a definio dos direitos suscetveis de inscrio e as normas que os encarregados do Registro devem aplicar na qualificao dos documentos que se apresentam ao Registro e na publicidade de sua informao.

Nessa senda, calha invocar, ainda, o ensinamento de lvaro Delgado Scheelje31


[...] nenhuma sociedade pode garantir o pleno exerccio dos direitos patrimoniais de seus integrantes, se antes no estrutura um sistema registral eficiente que outorgue publicidade a tais direitos ou a determinados documentos que se subscrevam no exerccio destes. Dessa maneira, os agentes econmicos que efetuam transaes comerciais, podero contar como uma valiosa ferramenta que lhes permitir conhecer a existncia, os alcances e as limitaes da titularidade destes direitos patrimoniais num contexto determinado.

Com efeito, um slido sistema de registro imobilirio fundamental para o desenvolvimento de uma economia de mercado clere, eficiente e operativa. Como bem assevera Benito Arruada32, a propriedade a base do sistema de incentivos dos agentes econmicos. Se a propriedade no for segura, os incentivos diminuem consideravelmente, o que afeta o sistema econmico.

Refere-se, como exemplo, um contrato de compra e venda de bem imvel. A titularidade da propriedade, os nus que sobre ela incidem e as possibilidades de imposio de novos gravames interferem, decisivamente, nas fases pr-contratual, contratual e at mesmo na ps-contratual. Significa dizer que as informaes constantes da matrcula do imvel so fundamentais para a formao de uma rede de transaes, mola propulsora do mercado. Vislumbra-se, claramente, que a

31

32

SCHEELJE, lvaro Delgado. Eficcia dos sistemas registrais na proteo jurdica do direito de propriedade e demais direitos patrimoniais do cidado. In: INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIRIO DO BRASIL (IRIB). XIV Congresso Internacional de Direito Registral de Moscou. 1-7 jun. 2003. Disponvel em: <http://www.irib.org.br/biblio/Congresso_Moscou_4.doc>. Acesso em: 2 ago. 2009. ARRUADA, 2005.

18

adoo de sistemas de registro de imveis condio para o funcionamento de uma economia de mercado eficiente e operativa.

2.2 AS

PRINCIPAIS

MODALIDADES

DE

PUBLICIDADE

DOS

DIREITOS

IMOBILIRIOS ENCONTRADAS NO PLANETA

O sistema de publicidade imobiliria existe para assegurar o direito das partes contratantes, para salvaguardar seus direitos em relao a terceiros e para viabilizar futuras transaes. Sem dvida, a publicidade um dos pilares do sistema registral imobilirio, pois sua principal finalidade dar vida ao princpio da segurana jurdica, indispensvel s relaes negociais. Consoante o magistrio de lvaro Delgado Sheelje,33 a publicidade registral a exteriorizao sustentada e ininterrupta de determinadas situaes jurdicas, para produzir cognoscibilidade geral. Dessa forma, o conhecimento acerca da titularidade dominial disponibilizado a todos de forma ampla, geral e irrestrita.

A publicidade registral pode ser divida em material e formal. A publicidade material entendida como a presuno de conhecimento geral dos dados que se encontram no registro ou, pelo menos, o seu potencial conhecimento pela comunidade. Por sua vez, a publicidade formal espelha a possibilidade de acesso ao contedo dos assentos registrais, o que pode ocorrer pelo fornecimento de nota informativa ou certido.

Ressalta-se, igualmente, que a publicidade se impe em diferentes situaes na atividade registral. Ela pode ser a forma necessria existncia, afirmao ou ao conhecimento do ato perante terceiros. Pode tambm se apresentar como uma condio ou, ainda, como uma concausa para que o ato venha a produzir efeitos jurdicos.34

33 34

SCHEELJE, 2003. ALMEIDA, Carlos Ferreira de. Publicidade e teoria dos registros. Coimbra: Almedina, 1966. p. 198 et seq.

19

Embora cada pas tenha um sistema de registro imobilirio com suas peculiaridades, existem caractersticas comuns que permitem agrupar os sistemas de acordo com o tipo de publicidade que dada ao registro. Em linhas gerais, os sistemas de publicidade registral dividem-se em romano-germnicos e anglosaxnicos.

A publicidade imobiliria, no sistema romano-germnico, conhecido tambm como sistema latino, caracterizada, dentre outros aspectos, pela necessidade de inscrio tabular para que o ato produza efeitos contra terceiros. O direito publicizado considerado o nico que existe ou, pelo menos, o nico do qual o adquirente precisa ter conhecimento.35 A presuno da existncia do direito real inscrito no registro pode ser absoluta ou relativa conforme o ordenamento jurdico dispuser. No direito alemo, por exemplo, a presuno absoluta, ao passo que no direito espanhol relativa.36

Nesse sistema, a publicidade registral s ocorre se tiver informada por um documento autntico, ex vi legis, como, por exemplo, uma escritura pblica ou uma sentena judicial. A publicidade pressupe, ainda, a legitimao dos requerentes e a qualificao do ttulo, que deve ser acompanhada pelo exame da legalidade do ato.37

Por sua vez, o sistema saxnico, prprio dos pases que adotaram a commow law, apresenta uma publicidade bastante diminuta. O registro limita-se a um mero arquivo. Os documentos que geram o direito de propriedade so eminentemente privados. No existe, a exemplo do que ocorre no sistema latino, uma anlise dos ttulos e da legitimao dos contraentes. Da mesma forma, o sistema anglo-saxo no prev o exame da legalidade dos atos registrveis.38

Dadas as caractersticas do sistema anglo-saxnico, observa-se que o conhecimento acerca dos titulares da propriedade imobiliria e dos encargos que recaiam sobre ela decorre de presunes. Na realidade, tais informaes so
35 36 37 38

SERRANO, 2003. GUERREIRO, 2001. Ibid. Ibid.

20

apenas indicativos da situao jurdica do imvel. Para se assegurar da veracidade das informaes e aconselhar o acerto da transao, existe a figura do adviser, uma pessoa ou uma sociedade (de advogados, consultores, auditores ou outros), encarregada de prestar este servio. No sistema saxnico, a aquisio e a onerao de qualquer direito real sobre o imvel, mais complexa do que no sistema latino. Alm do adviser, necessrio na fase pr-contratual, preciso que se realize tambm o seguro de ttulos, prprio da fase ps-contratual.39

Conforme exposto, o registro realizado no sistema anglo-saxnico no passa de um registro de documentos ou recording, pois os documentos relativos aos direitos de propriedade so apenas arquivados. Como o trabalho realizado pela figura do adviser pode conter algum erro, o sistema reclama um mecanismo de compensao, qual seja, o seguro de ttulos. Contudo, o seguro apenas minimiza eventuais problemas decorrentes da propriedade imobiliria, ao alcanar uma indenizao ao prejudicado.40

Comparando-se os dois sistemas, percebe-se que o sistema latino o que oferece melhores condies para o funcionamento de uma economia de mercado. A informao jurdica obtida no registro imobilirio confivel, rpida e eficaz. Se no bastasse isso, os custos so nfimos se comparados aos do sistema anglo-saxo.

No sistema romano-germnico, o registro de imveis no um mero repositrio de informaes, mas um instrumento, e, sobretudo, uma garantia da propriedade imobiliria. Destarte, o sistema dispensa os servios prestados pelo adviser.

No sistema de publicidade latino, tambm desnecessrio um seguro (seguro de ttulos) para garantir a plenitude do direito de propriedade, que, em termos prticos, corresponde a uma indenizao apenas. No se pode esquecer tambm que o seguro da propriedade no sistema anglo-saxo ter de ser renovado

39 40

GUERREIRO, 2001. SERRANO, 2003.

21

anualmente, o que demonstra como alto o custo da propriedade imobiliria nos pases que adotam esse sistema.41

Destarte, o sistema de publicidade latino o que melhor atende s necessidades de uma economia de mercado. Como bem acentua Srgio Jacomino42, um bem elaborado sistema de registro de imveis a chave para o incremento dos negcios imobilirios, desenvolvimento social e econmico, alm de amplificao das transaes econmicas.

41

42

RIBEIRO, Luiz Gustavo Leo. Registro de Imveis X Custo Brasil. [S.d.]. Disponvel em: <http://www.irib.org.br/sala_imprensa/index.asp>. Acesso em: 3 ago. 2009. JACOMINO, Srgio. A hora de renovar nossos conhecimentos. [S.d.]. Disponvel em: <http://www.quinto.com.br/artigos_06.htm>. Acesso em: 4 ago. 2009.

22

3 PRINCPIOS ESTRUTURANTES DA ATIVIDADE REGISTRAL: GARANTIA DE SEGURANA NAS TRANSAES IMOBILIRIAS

Preliminarmente, cumpre trazer lume a definio do que princpio e estrem-la da de regra para melhor entender o funcionamento dos princpios estruturantes da atividade registral imobiliria embora regras e princpios exeram um papel de complemenetaridade no sistema. Conforme a bem lanada lio de Jos Joaquim Gomes Canotilho43, o ordenamento jurdico de um pas necessita tanto de regras como de princpios. Se o sistema fosse constitudo apenas por regras seria necessria uma disciplina legislativa exaustiva e completa, o que inviabilizaria o balanceamento de valores e interesses de uma sociedade plural e aberta. Por outro lado, um sistema jurdico baseado apenas em princpios poderia gerar um ordenamento falho em segurana jurdica. Destarte, a coexistncia entre princpios e regras assegura um ordenamento jurdico forte e operativo.

No estudo relacionado aos princpios e regras, sobressaem-se dois grandes juristas ps-positivistas44: Ronald Dworkin, professor nos Estados Unidos, e Robert Alexy, professor na Alemanha.45 Segundo Dworkin,
A diferena entre princpios e regras de natureza lgica. Os dois conjuntos de padres apontam para decises particulares acerca da obrigao jurdica em circunstncias especficas, mas distinguem-se quanto natureza da orientao que oferecem. As regras so aplicveis a maneira do tudo ou nada. Dados os fatos que uma regra estipula, ento a regra vlida, e neste caso a resposta deve ser aceita, ou no vlida, e neste caso nada contribui para a deciso.46

Robert Alexy, por sua vez, ao estudar a teoria normativa-material, institui uma distino entre regras e princpios que se assemelha bastante teoria de
43 44

45

46

CANOTILHO, J. J. Gomes. Direito Constitucional. 5. ed. Coimbra: Almedina, 2002. p. 174-5. O ps-positivismo ou neopositivismo uma dogmtica desenvolvida aps o fim da segunda guerra mundial como uma tentativa para encontrar um ponto intermedirio para a soluo da clssica antinomia entre o Direito Natural e o Direito Positivo. uma tentativa de superao do positivismo estrito (NOVELINO, Marcelo. Teoria da Constituio e Controle de Constitucionalidade. Salvador: Juspodivm, 2008. p. 84). THEODORO, Marcelo Antonio. A Constituio como um sistema de princpios e regras. Revista de Direito Constitucional e Internacional, So Paulo: Revista dos Tribunais, ano 16, n. 65, p. 17991, out./dez. 2008. p. 179 et seq. DWORKIN, Ronald. Levando os direitos a srio. Traduo de Nelson Boeira. So Paulo: Martins Fontes, 2002. p. 39.

23

Ronald Dworkin. Alexy define os princpios como mandamentos de otimizao que so cumpridos em diferentes graus conforme as circunstncias fticas e jurdicas do caso concreto. Assevera, igualmente, que as regras so normas que s podem ser cumpridas ou no, isto , caracterizam-se por determinaes no mbito ftico e jurdico, inexistindo espao para aplicao em diferentes graus.47

Dworkin e Alexy chegaram a uma mesma concluso sobre os princpios e as regras. Segundo os dois juristas, as regras e os princpios so espcies do gnero norma jurdica. Como reflexo desta nova concepo, os princpios atingiram seu auge normativo. Pode-se dizer que os princpios foram convertidos em um pedestal normativo sobre o qual se assenta todo o edifcio jurdico dos novos sistemas constitucionais.48

Considerando-se a moderna viso acerca do carter normativo dos princpios, constata-se que so os princpios informadores da atividade registral que do ao ofcio imobilirio a confiabilidade de que tanto necessita o mercado imobilirio para prosperar. De acordo com Venicio Antonio de Paula Salles49, so os princpios peculiares do registro de imveis que do o formato e as condies de operacionalizao de todo o sistema, atravs de exigncias e de restries, para que o direito de propriedade seja garantido em sua melhor expresso e preservado quando ameaado.

Justamente, em razo da importncia do registro de imveis para o trfego imobilirio e para o bom funcionamento da economia global que examinar-se-o os princpios mais expressivos da atividade registral imobiliria. No Brasil, dentre os princpios estruturantes da atividade registral imobiliria destacam-se os princpios da qualificao, da legalidade, da disponibilidade, da inscrio, da publicidade, da f pblica, da presuno de validade dos atos, da prioridade, do trato sucessivo ou da continuidade, da especialidade objetiva e subjetiva e da territorialidade como os mais importantes para a concretizao da funo econmica do registro de imveis.
47

48

49

ALEXY, Robert. Teoria de los derechos fundamentales. Madrid: Centro de Estudios Constitucionales, 1993. p. 86-7. BONAVIDES, Paulo. Curso de Direito Constitucional. 6. ed. rev., atual. e ampl. So Paulo: Malheiros, 1996. p. 237. SALLES, Venicio Antonio de Paula. Direito Registral Imobilirio. So Paulo: Saraiva, 2006. p. 15.

24

3.1 PRINCPIOS DA QUALIFICAO, DA LEGALIDADE E DA DISPONIBILIDADE50

O princpio da qualificao registral pode ser traduzido pelo juzo de valor que feito em relao aos aspectos formais e essenciais do ttulo, ou seja, se ele rene, ou no, os requisitos jurdicos para sua validade e eficcia perante terceiros. Somente tero acesso ao registro os ttulos vlidos e perfeitos. Destarte, a qualificao registral parte essencial da engrenagem que confere segurana e confiabilidade ao processo de registro.

A qualificao funciona como suporte do conjunto de presunes e efeitos que so atribudos ao registro. Deve ser feita exclusivamente pelo registrador imobilirio, uma vez que tal atividade tcnica, jurdica, intelectual e imparcial. Ela obrigatria, pois o oficial registrador no pode se escusar de realiz-la. A qualificao deve ser orientada por critrios objetivos, razo pela qual a recusa do registro deve apontar os motivos que a ensejou. Uma vez realizada a qualificao do ttulo, deve ser completa e unitria, isto , deve abarcar seu completo exame. Outrossim, a qualificao deve ser feita por um registrador independente e responsvel.51

O princpio da qualificao registral anda de mos dadas com os princpios da legalidade e da disponibilidade, dada a complementaridade do primeiro em relao aos outros dois.

O princpio da legalidade expressa a obrigatoriedade de se controlar a validade e, por via de conseqncia, a eficcia dos ttulos que acedem ao registro luz do disposto no ordenamento jurdico. A legalidade contempla tanto o aspecto formal quanto o material. O aspecto material, conhecido como ttulo material, o ato
50

51

BRASIL. Lei n 6.015/1973. Dispe sobre os registros pblicos, e d outras providncias. Braslia: Senado Federal, 1973. Art. 172 - No Registro de Imveis sero feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbao dos ttulos ou atos constitutivos, declaratrios, translativos e extintos de direitos reais sobre imveis reconhecidos em lei, " inter vivos ou " mortis causa quer para sua constituio, transferncia e extino, quer para sua validade em relao a terceiros, quer para a sua disponibilidade. (Renumerado do art. 168 1 para artigo autnomo com nova redao pela Lei n 6.216, de 1975). INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIRIO DO BRASIL (IRIB). Concluses do XVI Congresso do CINDER, realizado de 20 a 22 de maio, em Valncia, Espanha. Boletim Eletrnico do IRIB, So Paulo, n. 3369, ano VIII, 14 jul. 2008. Disponvel em: <http://www.irib.org.br/pdf/BE3369.pdf>. Acesso em: 2 ago. 2009.

25

ou contrato gerador da situao jurdica que se objetiva inscrever. O aspecto formal, conhecido como ttulo formal, constitudo pelo documento onde consta o ato ou contrato.52

Ser o exame prvio da legalidade dos ttulos que filtrar a sua passagem pelo ofcio imobilirio, impedindo o ingresso daqueles que estejam em desacordo com a lei. Segundo Afrnio de Carvalho53, o exame prvio da legalidade dos ttulos que visa a estabelecer a segurana jurdica e a situao registral, de modo que o pblico possa confiar plenamente no registro.

O princpio da disponibilidade, juntamente com os princpios da qualificao registral e da legalidade, mais um mecanismo de que dispe o sistema registral para se certificar da autenticidade, da veracidade e da integridade das informaes aportadas ao registro imobilirio. Ele traduz a mxima jurdica de que a ningum dado o direito de transferir mais do que possui. Portanto, cabe ao oficial registrador, quando do ingresso do ttulo no Ofcio Imobilirio, realizar um exame prvio de admissibilidade entre o ttulo e as informaes constantes no flio real, conferindo e confrontando os dados. Esta anlise abarca a disponibilidade fsica e a jurdica do imvel.

3.2 PRINCPIO DA INSCRIO54

O princpio da inscrio o princpio basilar do direito registral imobilirio. Segundo a lio de Afrnio de Carvalho55, o princpio determina que a constituio, a transmisso e a alienao de direitos reais sobre imveis s se operem, por ato inter vivos, mediante a inscrio no registro. A constituio de um direito real
52 53

54

55

SCHEELJE, 2003. CARVALHO, Afranio de. Registro de Imveis: comentrios ao sistema de registro em face da Lei n 6.216, de 1975. Rio de Janeiro: Forense, 1982. p. 270. BRASIL. Lei n 10.406/2002. Institui o Cdigo Civil. Braslia; Senado Federal, 2002. Art. 1245 Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis. 1.Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imvel. 2 Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imvel. CARVALHO, op. cit., p. 163.

26

demanda duas etapas distintas: o acordo de vontades que dar origem ao ttulo e o seu assento no registro imobilirio. Por isso, a mutao jurdico-real s se perfectibiliza com a inscrio.

No tocante aos direitos reais j constitudos, mas ainda no inscritos no ofcio imobilirio, como, por exemplo, os originados de sucesso causa mortis ou de usucapio, a inscrio igualmente necessria. Do registro, depender o exerccio de livre disposio do bem sem o qual no possvel alien-lo ou grav-lo. O princpio da inscrio abarca tambm os atos modificativos e extintivos dos direitos j registrados.56

A inscrio realizada mediante a extrao dos dados mais importantes do ttulo causal, opondo-se, assim, ao que ocorre nos sistemas que adotam a transcrio. Na transcrio, o ttulo completamente incorporado ao registro pelo processo de cpia ou de arquivamento. O sistema da inscrio mais confivel e seguro, pois pressupe a qualificao registral, o exame da legalidade e da disponibilidade.

O princpio da inscrio est umbilicalmente ligado ao princpio da publicidade. A inscrio segura confere idoneidade s informaes contidas na matrcula do imvel. Com base nestes dados, disponibilizada a informao ao pblico, o que protege tanto o titular do imvel quanto os terceiros de boa-f.

3.3 PRINCPIO DA PUBLICIDADE

No Brasil, adota-se o sistema de publicidade latino. Em nosso pas, a publicidade um princpio inscrito na Constituio Federal57. Como bem anota
56

57

PASSARELLI, Luciano Lopes. As retificaes no registro de Imveis. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris, 2008. p. 35. BRASIL. Constituio da Repblica Federativa do Brasil de 1988. Senado Federal, Braslia: Senado Federal, 1988. Art. 37. A administrao pblica direta e indireta de qualquer dos Poderes da Unio, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municpios obedecer aos princpios de legalidade,impessoalidade, moralidade, publicidade e eficincia e, tambm, ao seguinte: (Redao dada pela Emenda Constitucional n 19, de 1998). (grifo nosso).

27

Celso Antnio Bandeira de Mello58, a publicidade pode ser entendida como o dever administrativo de manter a plena transparncia nas condutas estatais. Um Estado democrtico de direito no comporta ocultamento de assuntos que a todos interessem, nem, tampouco, a sujeitos afetados individualmente por alguma medida.

Destaca-se, igualmente, que do princpio da publicidade emana o comando de que todos tm o direito de receber dos rgos pblicos informaes do seu interesse particular ou geral, contanto que tais dados no estejam sob sigilo para resguardar a segurana do Estado ou da sociedade. A norma, ento, assegura o fornecimento de certides pelas reparties pblicas, o que inclui, em sentido mais amplo, a atividade dos delegatrios do foro extrajudicial.

Com efeito, a publicidade, ao ser guindada como um dos princpios que rege a atividade administrativa do Estado na Constituio Federal, passou a gozar de uma especial proteo do ordenamento jurdico. Pois bem, a publicidade um princpio constitucional e, por isso, vem dotada de uma normatividade jurdica. Por ocupar este status, a publicidade espraia seus efeitos em diversos ramos do ordenamento jurdico. o caso do princpio da publicidade registral imobiliria cujo nascedouro est na Constituio Federal, mas que encontra amparo legal nos artigos 17 da Lei n 6.015/197359 e 30, XII, da Lei n 8.935/199460.

Elucidativa a manifestao de Walter Ceneviva, ao comentar o artigo 17 da Lei n 6.015/1973, em sua obra Lei dos Registros Pblicos Comentada. De acordo o doutrinador,

58

59

60

MELLO, Celso Antnio Bandeira de. Curso de Direito Administrativo. 22. ed. rev. e atual. at a EC 53/06. So Paulo: Malheiros, 2006. p. 110. BRASIL, Lei n 6.015, art. 17 - Qualquer pessoa pode requerer certido do registro sem informar ao oficial ou ao funcionrio o motivo ou interesse do pedido (apud CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Pblicos comentada. 17. ed. So Paulo: Saraiva, 2007. p. 41). BRASIL. Lei n 8.935/94. Regulamenta o art. 236 da Constituio Federal, dispondo sobre servios notariais e de registro. (Lei dos Cartrios). Braslia: Senado Federal, 1994. Art. 30 - So deveres dos notrios e dos oficiais de registro: XII - facilitar, por todos os meios, o acesso documentao existente s pessoas legalmente habilitadas (apud CENEVIVA, Walter. Lei dos Notrios e Registradores comentada (lei n. 8.935/94). 6. ed. rev. e atual. So Paulo: Saraiva, 2007. p. 227).

28 [...] Em sentido estrito, o servio registrrio no repartio pblica, mas o art. 17 deve ser entendido em forma integrada coma norma constitucional, embora a meno seja admissvel a ttulo ilustrativo. A referncia funcionrio, nesse dispositivo, assim como a meno a oficial ou registrador em outros, tem exegese ampliativa: tanto caracteriza o titular quanto o seu substituto e, em sua menor extenso, seus empregados.

Deve-se, mais uma vez, trazer colao a lio de Walter Ceneviva, extrada do Livro Lei dos Registros Pblicos Comentada, acerca do artigo 30, inciso XII, da Lei n 8.935/1994. Conforme o autor,
Legalmente habilitadas, expresso encontrada no inciso XII, pode dar margem a dvida, pois sugere que s os peritos e os advogados teriam tal condio. Todavia, de entender que tambm o diretamente interessado tem habilitao, em sentido amplo, para verificar os documentos disponveis. [...] A habilitao cabe ao interessado, a quem o represente, estando credenciado para tanto ou que o delegado aceite como tal, sendo que o advogado tem direito ao atendimento, independente de exibir procurao, podendo examinar (Lei n. 8.906/94, art. 7, inc. VI, c, e, XIII) a documentao existente, salvo se sujeita a sigilo.

Calha invocar, ainda, a lio de lvaro Mello Filho61, ao dissertar sobre a publicidade registral, in verbis:
O Direito Brasileiro, desde a Lei Imperial de 1864, outorga PUBLICIDADE REGISTRAL, o duplo efeito de constituir o direito real e de anunci-lo a terceiros. Antes da publicidade, o ato cria obrigaes entre as partes, mas, uma vez efetuada, perfaz a mutao jurdico-real, investindo a propriedade ou o direito real na pessoa do adquirente e, ao mesmo tempo, tornando o direito oponvel a terceiros.

Analisando-se o princpio da publicidade, observa-se que encontra assento na Constituio da Repblica, o que demonstra sua importncia para o nosso ordenamento jurdico. No ramo do Direito Imobilirio, o princpio da publicidade assume a feio de princpio da publicidade registral imobiliria. Na conformao adotada pelo nosso pas, que se filia ao sistema latino de publicidade, o princpio da publicidade registral imobiliria decisivo para o fomento e desenvolvimento de uma economia de mercado. Destarte, a publicidade registral mostra-se indispensvel para a implementao de um sistema registral imobilirio slido, confivel e de fcil consulta.

61

MELO FILHO, lvaro. Princpios do Direito Registral Imobilirio. Revista de Direito Imobilirio, n. 17/18, jan./dez. 1986. p. 29.

29

3.4 PRINCPIO DA PRESUNO DE VALIDADE DOS ATOS62 E DA F PBLICA63

Vige, no nosso sistema, o princpio da presuno de validade dos atos segundo o qual um assento registral verdadeiro e produz seus efeitos at que se prove em contrrio. Tal presuno no absoluta como regra, salvo no sistema Torrens. No registro imobilirio comum, a titularidade dominial admite prova em contrrio dos dados constantes na matrcula (presuno relativa ou juris tantum). Vale lembrar que a inscrio depende do negcio jurdico subjacente ao ttulo. Ela no tem o condo de sanar erros ou vcios causais. Por isso, possvel a anulao ou retificao do assento registral.

O princpio de presuno de validade dos atos encontra um de seus principais anteparos no princpio da f pblica.

O princpio da f pblica inerente atividade notarial e registral, uma vez que se traduz pela certeza e pela verdade dos atos praticados. Como muito bem lanado por Walter Ceneviva64,
A f pblica: a) corresponde especial confiana atribuda por lei ao que o oficial declare ou faa, no exerccio da funo, com presuno de verdade; b) afirma a eficcia do negcio jurdico ajustado com base no declarado ou praticado pelo registrador ou pelo notrio.

No mesmo sentido, calha invocar, ainda, a lio de Joo Roberto Parizzato65


Em vista da relevante funo exercida pelos notrios e oficiais de registro, na outorga da publicidade, autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos, tem-se que os mesmos so dotados de f pblica, merc da delegao recebida do Estado, que lhe atribui a funo de instrumentar - no caso dos notrios - e registrar na forma legal, os atos jurdicos, autenticando a veracidade e a vontade declarada pelas partes, portando por f tais atos.

62

63

64 65

BRASIL, 1973, art. 252 - O registro, enquanto no cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o ttulo est desfeito, anulado, extinto ou rescindido. (Renumerado do art. 257 com nova redao pela Lei n 6.216, de 1975). BRASIL, 1994, art. 3 - Notrio, ou tabelio, e oficial de registro, ou registrador, so profissionais do direito, dotados de f pblica, a quem delegado o exerccio da atividade notarial e de registro. CENEVIVA, 2007, p. 14. PARIZATTO, Joo Roberto. Servios notariais e de registro, de acordo com a Lei n. 8.935, de 18/11/94: atribuies dos tabelies e oficiais: manual prtico. Braslia: Braslia Jurdica, 1995. p. 15.

30

A f pblica registral certifica de verdade os assentos imobilirios, outorgando validade aos atos registrais. Pressupe-se que os atos inscritos no registro so verdadeiros. Assim, garante-se a confiabilidade necessria para estimular as relaes comerciais imobilirias.

3.5 PRINCPIO DA PRIORIDADE66

O princpio da prioridade assegura o direito de preferncia a quem primeiro protocolar o ttulo no ofcio imobilirio. A preferncia, in casu, garante a precedncia na constituio do direito real. Nas palavras de Afrnio de Carvalho,67
O princpio da prioridade significa que, num concurso de direitos reais sobre um imvel, estes no ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relao de precedncia fundada na ordem cronolgica do seu aparecimento: prior tempore potior jure.

O ditado latino significa que quem se apresenta primeiro no tempo, tem um direito mais forte ou poderoso do que quem deixou de faz-lo. Como o nosso sistema de direito real constitutivo quanto aos atos inter vivos, no se pode deixar de realizar a inscrio do ttulo, sob pena de perda do direito de propriedade ou prejuzo no seu pleno exerccio.

Para garantir o cumprimento do princpio da prioridade, os ofcios imobilirios seguem certos procedimentos. O apontamento dos ttulos, no protocolo, acompanha a seqncia rigorosa de sua ordem de apresentao. Assim, se houver conflito entre diferentes ttulos cujo objeto o mesmo direito real, o que tiver sido prenotado em primeiro lugar excluir o outro. Como regra, pouco importa para fins de prenotao, o momento da lavratura do ttulo, valendo to somente o momento do ingresso no registro imobilirio.

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67

BRASIL, 1973, art. 186 - O nmero de ordem determinar a prioridade do ttulo, e esta a preferncia dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um ttulo simultaneamente. (Renumerado do art. 187 com nova redao pela Lei n 6.216, de 1975). CARVALHO, Afrnio de. Registro de Imveis. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998. p. 181.

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No entanto, a prpria lei excepciona a aplicao do princpio da prioridade. A primeira exceo diz respeito s escrituras pblicas lavradas na mesma data e apresentadas ao ofcio imobilirio no mesmo dia. De acordo com o artigo 192 da Lei n 6.015/1973, a ordem de prenotao no se aplica s escrituras pblicas da mesma data, apresentadas no mesmo dia e que determinem, taxativamente, a hora de sua lavratura. Prevalecer, para fins de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar.

A segunda exceo ao princpio da prioridade refere-se constituio de mais de uma hipoteca sobre o mesmo bem. Segundo o artigo 189 da Lei n 6.015/1973, apresentado o ttulo de uma segunda hipoteca com referncia expressa anterior, o Oficial, aps prenot-la, aguardar durante trinta dias para que os interessados promovam a inscrio. Esgotado esse prazo, que correr da data da prenotao, sem que seja apresentado o ttulo anterior, o segundo ser inscrito e obter a preferncia sobre aquele. In casu, a lei desborda da aplicao do princpio com a finalidade de promover a inscrio conforme o grau de cada uma das hipotecas para fins de resguardar a ordem de suas constituies.68

Importante destacar que, em certos casos, a aplicao do princpio da prioridade fica em suspenso at que se executem outros comandos hauridos dos demais princpios registrais. o caso, por exemplo, do princpio da continuidade registral. Sem o correto encadeamento dominial no se podem realizar novos registros.

3.6 PRINCPIO DO TRATO SUCESSIVO OU DA CONTINUIDADE69

O principio do trato sucessivo, conhecido tambm como princpio da continuidade, impe a obrigao de se fazer constar na matrcula de cada imvel a
68

69

SILVA, Ulysses da. Direito Imobilirio: o registro de imveis e suas atribuies: a nova caminhada. Porto Alegre: Srgio Antonio Fabris, 2008. p. 134. BRASIL, 1973, art. 195 - Se o imvel no estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigir a prvia matrcula e o registro do ttulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. (Renumerado do art. 197 com nova redao pela Lei n 6.216, de 1975). Art. 237 da Lei n 6.015/1973. Ainda que o imvel esteja matriculado, no se far registro que dependa da apresentao de ttulo anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro. (Renumerado do art. 235 e pargrafo nico com nova redao pela Lei n 6.216, de 1975).

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cadeia de sua titularidade, ou seja, a histria da propriedade imobiliria daquele determinado imvel. Esclarecedor o magistrio de Afrnio de Carvalho70,
O princpio da continuidade, que se apia no da especialidade, quer dizer que, em relao a cada imvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade vista da qual s se far a inscrio de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular.

No nosso sistema registral, exige-se aplicao do princpio da continuidade no s para os negcios jurdicos inter vivos, cujo efeito constitutivo do direito, mas tambm para as transmisses causa mortis, cujo efeito declarativo. No entanto, entende-se que os ttulos de aquisio originria de direitos como, por exemplo, a usucapio e a desapropriao iniciam uma nova cadeia dominial e, por isso, no esto sujeitos ao princpio do trato sucessivo.

Embora, como regra, no se exija a aplicao do princpio do trato sucessivo nas aquisies originrias da propriedade, sempre que possvel se deve fazer constar na matrcula a cadeia sucessiva de transmisses. O encadeamento dominial confere maior segurana ao sistema registral, pois assegura que o imvel realmente pertence ao patrimnio do alienante, o que d legitimidade ao ato. Conforme a bem lanada lio de Luciano Lopes Passarelli71: Esse elo ou cadeia de assentos que gera a confiana da coletividade no Registro Imobilirio, e, contrario sensu, lacunas nessa corrente de titularidades desnaturam o sistema e inspiram a desconfiana por parte da sociedade. Ao analisar o princpio da continuidade, Ulysses da Silva72, com muito acerto, aponta sua finalidade que impedir que algum transmita ou onere o seu imvel sem provar que o seu proprietrio. Justamente, por isso, que o princpio da continuidade se ampara no princpio da especialidade, que exige a perfeita identificao do imvel e de seu titular.

70 71 72

CARVALHO, 1982, p. 304. PASSARELLI, 2008, p. 44. SILVA, 2008, p. 170.

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3.7 PRINCPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA E SUBJETIVA73

De acordo com o mestre Miguel Maria Serpa Lopes74, a especialidade o princpio segundo o qual toda a inscrio deve recair sobre um imvel perfeitamente individuado. Essa individuao de um imvel em relao ao outro ocorre em funo de aspectos objetivos e subjetivos, abarcando o maior nmero de dados possveis.

A especialidade objetiva diz respeito s informaes concernentes ao corpo fsico da propriedade imobiliria como localizao, limitaes e confrontaes. a especialidade objetiva que permite distinguir um imvel de outro. Afrnio de Carvalho75 assevera que a especializao do imvel significa a sua descrio como corpo certo, a sua representao escrita como individualidade autnoma, com o seu modo de ser fsico, que o torna inconfundvel e, portanto, heterognio em relao a qualquer outro.

A especialidade subjetiva, por sua vez, relaciona-se com o titular da propriedade imobiliria. Deve-se fazer constar no assento registral, alm do nome do proprietrio, dados que permitam identific-lo com exatido como sua nacionalidade, seu estado civil e sua profisso. Ulysses Silva76 aduz que
Subjetivamente considerada, a especialidade significa que todas as pessoas participantes do registro devem ser identificadas e qualificadas, de modo a gerar a certeza de que, em uma alienao ou onerao, o transmitente ou devedor seja a mesma pessoa nomeada adquirente no registro de origem.

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74 75 76

BRASIL, 1973, art. 176 - O Livro n 2 - Registro Geral - ser destinado, matrcula dos imveis e ao registro ou averbao dos atos relacionados no art. 167 e no atribudos ao Livro n 3. (Renumerado do art. 173 com nova redao pela Lei n 6.216, de 1975). 1 A escriturao do Livro n 2 obedecer s seguintes normas: (Renumerado do pargrafo nico, pela Lei n 6.688, de 1979) II - so requisitos da matrcula: [...] 3) a identificao do imvel, que ser feita com indicao: (Redao dada pela Lei n 10.267, de 2001) a - se rural, do cdigo do imvel, dos dados constantes do CCIR, da denominao e de suas caractersticas, confrontaes, localizao e rea; (Includa pela Lei n 10.267, de 2001) b - se urbano, de suas caractersticas e confrontaes, localizao, rea, logradouro, nmero e de sua designao cadastral, se houver. (Includa pela Lei n 10.267, de 2001) 4) o nome, domiclio e nacionalidade do proprietrio, bem como: a) tratando-se de pessoa fsica, o estado civil, a profisso, o nmero de inscrio no Cadastro de Pessoas Fsicas do Ministrio da Fazenda ou do Registro Geral da cdula de identidade, ou falta deste, sua filiao; b) tratando-se de pessoa jurdica, a sede social e o nmero de inscrio no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministrio da Fazenda; [...]. CARVALHO, 1982, p. 243. Ibid., p. 247. SILVA, 2008, p. 170.

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Para facilitar a busca de informaes registrais imobilirias, tendo em vista os princpios da especialidade objetiva e subjetiva, adotou-se a tcnica do indicador real e pessoal. O indicador real organiza as informaes da propriedade imobiliria em funo do bem. O indicador pessoal, por seu turno, agrupa as informaes do imvel em razo da pessoa de seu titular. Trata-se, portanto, de uma medida muito valiosa que simplifica o comrcio imobilirio.

3.8 PRINCPIO DA TERRITORIALIDADE77

O princpio da territorialidade vincula a realizao do ato registral imobilirio a um determinado cartrio de imveis. Se no municpio s houver um ofcio imobilirio, no h dvida de que o ato realizar-se- no nico registro imobilirio da localidade. Contudo, se o municpio comportar mais de um cartrio imobilirio, ser a diviso territorial em circunscries imobilirias diferentes que indicar o registro competente. O registrador, por conseguinte, fica com sua atuao limitada a uma determinada poro territorial, que fixada mediante lei.

O princpio da territorialidade organiza a atividade registral imobiliria e facilita aos usurios do servio o encontro da informao jurdica imobiliria. Portanto, o princpio da territorialidade, ao determinar que o ato seja praticado na circunscrio onde se localiza a propriedade., contribui, decisivamente, para a segurana jurdica.

77

BRASIL, 1973, art. 169 - Todos os atos enumerados no art. 167 so obrigatrios e efetuar-se-o no Cartrio da situao do imvel, salvo: (Redao dada pela Lei n 6.216, de 1975). I - as averbaes, que sero efetuadas na matrcula ou margem do registro a que se referirem, ainda que o imvel tenha passado a pertencer a outra circunscrio; (Includo pela Lei n 6.216, de 1975). II - os registros relativos a imveis situados em comarcas ou circunscries limtrofes, que sero feitos em todas elas, devendo os Registros de Imveis fazer constar dos registros tal ocorrncia. (Redao dada pela Lei n 10.267, de 2001) III - o registro previsto no n 3 do inciso I do art. 167, e a averbao prevista no n 16 do inciso II do art. 167 sero efetuados no cartrio onde o imvel esteja matriculado mediante apresentao de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidncia entre o nome de um dos proprietrios e o locador. (Includo pela Lei n 8.245, de 1991).

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4 AMPLIAO DO PAPEL DESEMPENHADO PELO REGISTRO DE IMVEIS: FORTALECIMENTO DO MERCADO IMOBILIRIO

Conforme demonstrado at ento, o registro de imveis desempenha um papel estratgico para a proteo e desenvolvimento do mercado imobilirio tanto nacional como internacionalmente. Sua importncia toma propores muito maiores em razo da globalizao. A rapidez e a agilidade com que as transaes se processam precisa de um porto-seguro, o registro imobilirio, onde se encontrem informaes confiveis e verdadeiras, indispensveis para o comrcio imobilirio.

Resta saber como dinamizar o papel exercido pelo registro imobilirio para fortalecer a economia de mercado. Dentre as vrias medidas possveis, sobressaem-se a concentrao de todos os dados relativos ao imvel em sua matrcula, a rapidez no acesso s informaes constantes no ofcio imobilirio e a unificao dos Cdigos de Normas Estaduais.

4.1 CONCENTRAO DE TODOS OS DADOS RELATIVOS AO IMVEL EM SUA MATRCULA

A concentrao dos dados jurdicos de maior relevncia na matrcula do imvel uma excelente forma de dinamizar o trfego imobilirio. O princpio da concentrao preconiza a averbao na matrcula das ocorrncias que de, qualquer modo, alterem o registro. De acordo com o princpio, a inscrio tabular deve agrupar o maior nmero de informaes jurdicas relativas ao imvel, constituindo-se como espelho ou reflexo da situao em que se encontra a propriedade imobiliria. Nesse sentido, o magistrio de Dcio Antonio Erpen e Joo Pedro Lamana Paiva que sustentam que

36 Nenhum fato jurgeno ou ato jurdico que diga respeito situao jurdica do imvel ou s mutaes subjetivas pode ficar indiferente s inscries na matrcula. Alm dos atos translativos de propriedade, das instituies de direitos reais, a ela devem acorrer os atos judiciais, os atos que restringem a propriedade, os atos constitutivos (penhoras, arrestos, seqestros, embargos), mesmo de carter acautelatrio, as declaraes de indisponibilidade, as aes pessoais reipersecutrias e as reais, os decretos de utilidade pblica, as imisses nas expropriaes, os decretos de quebra, os tombamentos, os comodatos, as servides administrativas, os protestos contra alienao de bens, os arrendamentos, as parcerias, enfim, todos os atos que possam implicar a alterao jurdica da coisa, mesmo em carter secundrio, mas que possa ser oponvel, sem a necessidade de se buscar alhures informaes outras, o que conspiraria contra a dinmica da vida.78

Embora a Lei de Registros Pblicos (Lei n 6.015/1973) no tenha um dispositivo prprio que abrigue o princpio da concentrao, existe amparo legal para sua incorporao sistemtica registral imobiliria. Extrai-se do artigo 246 da Lei de Registros Pblicos, que sero averbadas na matrcula as ocorrncias que, por qualquer modo, alterem o registro. Ilustrativamente, toma-se como exemplo a averbao de informao relativa existncia de passivo ambiental em imvel com rea contaminada, imprpria para construo de habitaes.

Vislumbra-se que muitas das informaes importantes sobre a propriedade esto deslocadas do registro imobilirio, constando apenas em cadastros79 de certos rgos governamentais. A soluo para acabar com informaes desencontradas est em interligar dados, alimentando o registro imobilirio do maior nmero de informaes possveis sobre o imvel.

78

79

ERPEN, Dcio Antoni; PAIVA, Joo Pedro Lamana. A autonomia registral e o princpio da concentrao. Revista de Direito Imobilirio, So Paulo: RT, v. 49, jul./dez. 2000. Oportuna a lio de Vicente Amadei ao diferenciar o registro do cadastro. Segundo o autor, O cadastro tem multiplicidade de fins, fiscais, poltico-sociais, ambientais, tcnicos e urbansticos. O registro imobilirio tem um fim jurdico; a publicidade de situao jurdico-real dos imveis seu fim primeiro, e seu fim remoto a segurana jurdica imobiliria esttica e dinmica. Com isso, verificamos o cadastro com carter fsico-administrativo e o registro com carter jurdicocivil, o que indica que cadastro e registro so coisas diferentes, mas interligadas. O problema saber em que medida devem estar correlacionados, ou seja, o drama saber como fazer essa interligao e em que medida deve ser feita essa interrelao. So coisas distintas, com objetivos prprios, que no devem ser misturadas, mas, ao mesmo tempo, devem ser correlacionadas (AMADEI, Vicente de Abreu. Urbanismo, registro imobilirio e cadastro. 19 maio 2007. Palestra proferida no XII Seminrio de Direito Notarial e Registral de So Paulo. In: INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIRIO DO BRASIL (IRIB). Educartrio - educao continuada de cartrios. Disponvel em: <http://www.irib.org.br/EducartorioSP_ VicenteAmadei.asp>. Acesso em: 10 ago. 2009).

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Somando-se a isso, o registro imobilirio deve cercar-se das modernas ferramentas que a tecnologia oferece como, por exemplo, o mapeamento digital das reas onde esto situados os imveis. Dessa forma, o assento registral imobilirio tornar-se- a melhor, a mais ampla e a mais atualizada fonte de consulta sobre a propriedade imobiliria.

Portanto, vrias so as vantagens que a adoo do princpio da concentrao gera para a sociedade. Arrola-se, nesse sentido, excerto de palestra proferida por Marcos Otvio Bezerra Prates80 no XXXIV Encontro dos Oficiais de Registro de Imveis do Brasil, ao elencar alguns dos benefcios que decorrem do princpio:
Benefcios Desburocratizao, simplificao e agilizao do registro de imveis; custos menores transacionais no mercado imobilirio; aumento da segurana jurdica aos adquirentes de imveis e aos agentes financeiros imobilirios; diminuio dos contratos de gaveta, cujo estoque a Abecip estima em 12 milhes de operaes com imveis sem o devido registro no pas; facilitao da securitizao de crditos imobilirios, fortalecendo o mercado secundrio de ttulos imobilirios; estmulo implantao futura da portabilidade do crdito imobilirio e, conseqentemente, a mais competio entre os bancos.

Alm de reunir informaes eminentemente jurdicas, pode-se pensar no princpio da concentrao como algo bem mais amplo. Significa dizer que outras informaes que interessem ao trfego imobilirio podem ser levadas ao assento registral tais como informaes de ordem social, econmica, administrativa e ambiental, o que se reverte em favor de toda a sociedade.

No tocante aos usurios do servio, a adoo do princpio da concentrao representa, em primeiro plano, maior segurana jurdica para as transaes. Em segundo lugar, apresenta como vantagem o barateamento nos custos dos negcios jurdicos imobilirios. A diminuio de custos se deve

80

BEZERRA PRATES, Marcos Otvio. O registro eletrnico no contexto do desenvolvimento da construo habitacional no pas. Palestra proferida no XXXIV Encontro dos Oficiais de Registro de Imveis do Brasil. Boletim Eletrnico do IRIB, So Paulo, n. 3146, ano VII, 28 set. 2007. Disponvel em: <http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel3146.asp>. Acesso em: 2 dez. 2009.

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economia de tempo na busca da informao. bom lembrar que tempo, em uma economia de mercado, significa dinheiro. Outrossim, reduzem-se custos pela desnecessidade de emisso de diversas certides em relao a uma mesma situao jurdica.

Relativamente aos prestadores do servio, oficiais registradores, abre-se a possibilidade de se criar um ou mais novos tipos de certido, alm das j existentes, que renam o maior nmero de informaes relativas ao imvel. Assim, com a possibilidade de haver nova fonte de receita, o princpio da concentrao tornar-se- auto-sustentvel no sistema registral imobilirio.

4.2 RAPIDEZ NO ACESSO S INFORMAES CONSTANTES DA MATRCULA E PRECISO DE SEUS DADOS

A rapidez na obteno das informaes constantes do assento registral imobilirio, bem como a preciso das informaes nele contidas constituem outro fator determinante para o desenvolvimento econmico. A serventia imobiliria precisa estar em condies de fornecer a informao imobiliria rapidamente, pois de tais informaes dependem os negcios jurdicos que movimentam o mercado. Para tanto, necessrio aparelhar os cartrios imobilirios com uma boa estrutura fsica e com pessoal competente para o desempenho do trabalho. No se pode deixar de considerar tambm que indispensvel informatizar o Ofcio Imobilirio para fins de garantir uma boa prestao do servio ao pblico.

Deve-se pensar em um sistema registral imobilirio que contemple solues mais velozes, pois, somente assim, ser possvel responder s demandas de uma economia de mercado. Por isso, valendo-se da informtica surgem novas possibilidades que facilitam a atuao do serventurio extrajudicial e do cliente que busca seus servios.

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A disponibilizao da informao jurdica registraria, via internet, mediante pagamento pela emisso de certides on-line81 uma medida bastante salutar na busca pela rapidez na prestao do servio. A facilidade de se consultar os assentos registrais imobilirios, independentemente de onde se encontrem os interessados, abre as portas para um mercado imobilirio globalizado.

Uma soluo que promete auxiliar na execuo da atividade registral imobiliria, conferindo melhor funcionamento ao sistema, o envio dos ttulos, sujeitos a registro ou averbao, por meio do ambiente virtual. De que forma? Mediante a utilizao de uma chave de acesso especfica que garanta a autenticidade do documento. Como exemplo, cita-se a lavratura de uma escritura pblica de venda e compra de um bem imvel, lavrada em um determinado tabelionato de notas. Ao invs de o cartrio de notas ou o prprio interessado encaminharem o ttulo ao registro de imveis, o mesmo enviado pela internet ao ofcio imobilirio.

Outra medida que tambm parece ser bastante eficaz para o funcionamento gil do sistema registral imobilirio a disponibilizao de certas informaes, que
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A emisso de certides pelos Ofcios Imobilirios via internet j uma realidade em registros de imveis do Estado de So Paulo. Nesse sentido, notcia veiculada pelo Estado de So Paulo, in verbis: Certido digital reduz papelada - EDSON VALENTE editor-assistente de Imveis e Construo - Se um imvel prprio est em primeiro lugar na fila de prioridades do oramento, mas a burocracia do negcio assusta, os cartrios de So Paulo agora oferecem um alento contra as pilhas de papel e o tempo de corrida atrs de documentos exigidos para a compra. Desde a semana passada, j se pode obter pela internet a certido de registro de imvel dos cartrios paulistanos, autenticada e com a mesma validade jurdica da de papel. Esse documento contm dados importantes do bem e utilizado para pedir financiamento, por exemplo. A nova tecnologia foi viabilizada pela Arisp (Associao dos Registradores Imobilirios de So Paulo). A certido digital no tem nenhum custo adicional e pode ser obtida por pessoas fsicas ou jurdicas. Ela j era fornecida, mas, at agora, no valia na Justia ou para pedir um financiamento no banco -servia apenas para consulta. A novidade a sua autenticidade. Vai reduzir tempo e custos de deslocamento, define Helvcio Castello, 54, presidente do Irib (Instituto de Registro Imobilirio do Brasil). O tempo de pedir o documento pela internet e receb-lo em papel pelos Correios, por exemplo, que corresponde a cerca de seis dias, vai praticamente desaparecer, prev. Quando a certido digital pedida, o cartrio fornece ao solicitante um link no servidor da Arisp, onde ele dever baix-la em seu computador. A partir desse momento, poder envi-la por e-mail ou por CD, inclusive para o banco em que pretende se candidatar ao financiamento. No h mais necessidade de gastar com cpias autenticadas, pontua Flauzilino dos Santos, 52, presidente da Arisp. Segurana Por outro lado, cpias impressas do documento no so reconhecidas legalmente --ele s tem validade no meio digital. De acordo com Santos, a maior segurana --contra falsificaes, por exemplo-- outra vantagem do novo documento. Sempre que houver qualquer alterao no texto da certido, por mnima que seja, o visualizador [de documento com assinatura digital] acusar quando o documento for aberto novamente, explica. A certido digital pede um software especfico que a leia. Esse visualizador disponibilizado gratuitamente no site da Arisp (www.arisp.com.br) (CERTIDO digital reduz papelada. Folha Online, 15 abr. 2007. (Seo Classificados). Disponvel em: <http://www1.folha.uol.com.br/folha/classificados/imoveis/ult1669u2048.shtml>. Acesso em: 1 dez. 2009).

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seriam dadas pessoalmente aos clientes, via internet. Exemplifica bem esta hiptese a disponibilizao do contedo das notas de devoluo dos ttulos, mediante uma senha de acesso, vinculada ao nmero do protocolo. A possibilidade de consult-las on - line gera uma economia de tempo e de dinheiro tanto para o titular da delegao como para o particular que aguarda a prestao do servio.

Evidentemente, que o acesso aos dados registrais imobilirios em ambiente virtual inspira cuidados. Toda a operao precisa ser processada em um ambiente virtual seguro cuja caracterstica principal a utilizao de chaves de segurana. Felizmente, no Brasil, foi instituda, em 2001, a Infra-Estrutura de Chaves Pblicas, ICP-Brasil82, que garante a autenticidade, a integridade e a validade jurdica de documentos em forma eletrnica.

4.3 UNIFICAO DAS DISPOSIES DOS CDIGOS DE NORMAS ESTADUAIS

A unificao das disposies dos Cdigos de Normas Estaduais tambm propicia um desenvolvimento econmico mais rpido e em maior escala. Consoante a lio de Vicente de Abreu Amadei83, cdigo uma forma de unificar as normas de um determinado ramo do Direito, o que torna mais fcil trabalhar os diversos direitos porque temos, pelo menos, o ncleo daquele ramo do Direito disciplinado em um diploma legal sistematizado. Os Cdigos de Normas, conhecidos tambm como Consolidaes Normativas, renem dispositivos que disciplinam a rotina cartorria nas serventias extrajudiciais, havendo um deles em cada Estado do Brasil.

Como existem diferenas regionais de um Cdigo de Normas de um Estado para o outro, o objetivo da unificao homogeneizar exigncias e rotinas da atividade registral imobiliria nos diferentes Estados da Federao. Em dezenove de agosto de 2008, foi apresentada proposta neste sentido ao Conselho Nacional de Justia.

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83

MP n 2.200-2, de 24 de agosto de 2001. Institui a Infra-Estrutura de Chaves Pblicas Brasileira ICP-Brasil, transforma o Instituto Nacional de Tecnologia da Informao em autarquia, e d outras. AMADEI, 2007.

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A apresentao da proposta de unificao das diferentes consolidaes notariais e registrais atende a uma necessidade mercadolgica. Embora, em um primeiro momento, possa parecer que as diferenas entre os diferentes Cdigos de Normas no sejam relevantes para a atividade econmica, constata-se que isso no corresponde verdade. Fernando Mndez Gonzlez84, ao palestrar sobre a funo econmica do registro de imveis, assevera que a normatizao profusa prejudica o funcionamento do mercado imobilirio. Segundo o autor,
A Ford inventou a produo em srie, o que faz com que um ford seja igual a outro, segredo do xito obtido. No caso das transaes financeiras - como na Espanha, onde so feitas 300 mil operaes hipotecrias por ano -, cada partida deve ser um produto estandardizado e no uma obra de artesanato. E produto estandardizado exige respostas estandardizadas; caso elas sejam artesanais, o risco de insegurana alto, o que demanda custos extraordinrios de negligncia. [...] O outro problema o da profuso normativa. Isso muito grave porque deve haver circuitos estandardizados. Caso as conseqncias sejam positivas, sempre e quando o mercado assim discriminar, possvel que num lugar X a normatividade possa baixar os juros, por exemplo. No entanto, isso mais tcnico do que real. O mercado necessita de cdigos estandardizados para favorecer a circulao, o que deprime os custos. No Brasil ou num outro pas qualquer, devemos supor que nos atemos s mesmas normas. Caso contrrio, a unidade de mercado ressente-se bem com a facilidade dos intercmbios.85

Diferenas regionais acabam por dificultar a circulao do crdito, o que se acentua mais nos tempos de globalizao. Para um bom funcionamento do mercado imobilirio, impe-se a adoo de regras comuns ou de modelos padronizados. a uniformizao que viabiliza a circulao de bens e de direitos, diminuindo os custos das transaes. Por isso, a unificao dos nossos cdigos de normas em uma consolidao de abrangncia nacional uma medida necessria para viabilizar o crescimento do mercado imobilirio e da economia em sentido mais amplo.

84

85

GONZLEZ, Fernando Mndez. A funo econmica do registro imobilirio. Boletim do IRIB, n. 312, p. 15-6, set./out. 2003. p. 15-6. Ibid., p. 15-6.

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5 CONSIDERAES FINAIS

No contexto de uma economia de mercado global, o aperfeioamento dos sistemas registrais imobilirios um imperativo. A crise econmica mundial, deflagrada pela crise americana das hipotecas, ilustra bem a necessidade de adoo de um sistema registral imobilirio confivel. Se os Estados Unidos da Amrica tivessem contado com um sistema de registro de imveis mais seguro e transparente, a exemplo do que ocorre com o sistema de publicidade latino, a crise no teria tomado as propores que tomou. No caso americano, um sistema slido de registro imobilirio possibilitaria, no mnimo, certeza sobre a titularidade da propriedade imvel e segurana acerca do montante dos financiamentos garantidos pelas hipotecas.

Como as solues adotadas na esfera local se refletem na esfera mundial, dado o fenmeno da globalizao, constata-se que a adoo de um sistema de registro imobilirio com caractersticas universais comuns uma necessidade. No se trata, claro, de uma uniformizao absoluta de um modelo de registro imobilirio, mas da incorporao de regras comuns que confiram maior confiabilidade s transaes imobilirias. Esse um passo essencial para que o registro de imveis continue a exercer uma funo estratgica na proteo e no desenvolvimento do mercado imobilirio, pois a existncia de um slido sistema registral decisiva para o funcionamento de uma economia de mercado eficiente e operativa.

Dentro de uma proposta de universalizao das caractersticas comuns da informao registraria imobiliria, a modalidade de publicidade prpria do sistema romano-germnico ou latino a que melhor se coaduna com as exigncias de uma economia de mercado. Dentre as principais vantagens apresentadas pelo sistema latino, em detrimento do sistema anglo-saxnico, sobressaem-se a segurana, a eficcia e o baixo custo dos direitos imobilirios.

Em razo de o direito de propriedade ser um ativo econmico, a inscrio tabular deve ser a mais confivel e segura possvel. A confiabilidade e a segurana

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garantidas pelo sistema registral imobilirio de um pas interferem diretamente no crescimento e desenvolvimento do mercado imobilirio e, por decorrncia, no incremento da economia como um todo.

Levando-se em conta as caractersticas do sistema publicitrio latino, adotado pelo Brasil, observa-se que as exigncias e as restries extradas dos princpios estruturantes da atividade registral so os pilares para concretizar a funo econmica do Registro Imobilirio. No nosso pas, os princpios da qualificao, da legalidade, da disponibilidade, da inscrio, da publicidade, da f pblica, da presuno de validade dos atos, da prioridade, do trato sucessivo, da especialidade e da territorialidade so os principais garantidores da segurana e confiabilidade necessrias para viabilizar as transaes imobilirias.

A segurana e confiabilidade conferidas por tais princpios so resultantes da combinao de exigncias e requisitos prprios de cada princpio. O princpio da qualificao traduz a necessidade de que se examinem os requisitos jurdicos do ttulo tais como a forma, a procedncia e a caracterstica. O princpio da legalidade impe a obrigatoriedade de se controlar a validade e eficcia dos ttulos que acedem ao registro. Em sntese, o prvio exame de legalidade funciona como um filtro que s permite o ingresso de ttulos que estejam em conformidade com a lei.

O princpio da disponibilidade, por seu turno, consiste no exame da disponibilidade fsica e jurdica do imvel. Traduz a mxima jurdica que preconiza que a ningum dado o direito de transferir mais do que possui. O princpio da inscrio traz em seu bojo a extrao dos dados mais importantes do ttulo causal para sua inscrio no registro imobilirio. com a inscrio que se opera a mutao jurdico-real. O princpio da publicidade possibilita o conhecimento real ou potencial por parte da sociedade sobre a situao jurdica em que se encontra o imvel. A titularidade do domnio disponibilizada a todos os membros do grupo social de forma ampla, geral e irrestrita. O princpio da presuno de validade dos atos garante que o assento registral verdadeiro e produz seus efeitos at que se prove em contrtrio. Trata-se da presuno relativa ou juris tantum de veracidade.

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Por sua vez, o princpio da f pblica expressa-se pela confiana atribuda por lei ao trabalho do Oficial. O comando haurido do princpio tem o condo de certificar de verdade os assentos imobilirios. O princpio da prioridade confere preferncia na aquisio do direito real a quem protolocar primeiro o ttulo no registro imobilirio. A preferncia garante a precedncia na constituio do direito real. O princpio do trato sucessivo ou da continuidade a exigncia de que em relao a cada imvel individualizado exista uma cadeia sem a qual no se far sua inscrio de um direito sem o registro do anterior.

O princpio da especialidade objetiva, por seu turno, exige que toda a inscrio recaia sobre um imvel perfeitamente identificado, isto , com seus limites e confrontaes. Ele diz respeito s informaes concernentes ao corpo fsico da propriedade imobiliria. O princpio da especialidade subjetiva determina que o titular da propriedade imobiliria esteja perfeitamente identificado. Devem constar no assento registral imobilirio, dentre outros dados, a nacionalidade, o estado civil e a profisso do titular da propriedade. O princpio da territorialidade, por fim, relacionase vinculao do ato registral imobilirio a determinada circunscrio cartorria, o que facilita e organiza as informaes registrarias imobilirias.

Considerando-se o estgio atual do sistema de registro de imveis no nosso pas, resta saber de que forma se pode fortalecer mais seu papel. Quais so as medidas que podem ser adotadas para consolidar e ampliar a funo econmica do registo de imveis?

Em primeiro lugar, a adoo do princpio da concentrao desponta como uma medida excelente para dinamizar a funo econmica do registro de imveis. A sua implementao no sistema possibilitar que o assento registral seja a melhor, a mais ampla e a mais atualizada fonte de consulta da propriedade imobiliria. A importncia da adoo do princpio fica muito bem retratada nos casos de reas sujeitas a desmoronamentos e de regies poludas por diferentes agentes. Em tais situaes, a informao registral imobiliria serve como alerta para o perigo que significa habitar certas pores territoriais, imprprias para a ocupao humana.

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No menos importante para fortalecer o papel econmico do Registro Imobilirio no pas, a disponibilizao da informao registrria com a maior rapidez e agilidade possveis. Dessa forma, possibilita-se a emisso de certides, o envio de ttulos e a disponibilizao das notas de devoluo via on-line, observada a necessidade de que tais operaes se processem em um ambiente virtual seguro. Por fim, a unificao das Consolidaes Notariais e Registrais dos diferentes Estados da Federao em um nico Cdigo de Normas mais uma medida salutar para concretizao da funo econmcia do registro imobilirio. A padronizao das rotinas cartorrias facilita a circulao do crdito.

Ressalta-se, ainda, que um slido sistema registral tambm contribui para a formulao de polticas pblicas com o objetivo de melhor aproveitamento da terra. A partir dos levantamentos de dados fornecidos pelas serventias imobilirias, podem ser traadas polticas de ordem populacional e de ordem ambiental. Tais polticas governamentais tambm se refletem na economia, reforando, assim, a funo econmica do registro imobilirio.

No tocante s polticas de ordem populacional, cita-se a ocupao de certas regies desabitadas mediante incentivos governamentais. Toma-se, como exemplo, a colonizao de terras na regio norte e centro-oeste do Brasil. Na mesma linha, podem ser propostas polticas de ordem ambiental. Destacam-se,

exemplificadamente, a criao de parques de preservao nacional e a recuperao de reas degradas.

Com efeito, no resta dvida da importncia do registro imobilirio como agente transformador da sociedade. Justamente, por isso, devem-se sempre buscar solues e inovaes que aprimorem a funo do registro de imveis no s no campo econmico, como tambm nas mais diversas esferas de sua atuao junto sociedade.

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ANEXO

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ANEXO A - Administrao da Terra e Proteo de Direitos Reais Imobilirios

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