DIREITOS REAIS INTRODUO

1. Conceito
O direito real ou direito das coisas vem a ser um conjunto de normas que regem as relaes jurdicas
concernentes aos bens materiais ou imateriais suscetveis de apropriao pelo homem
1
.
2. Teorias sobre a distino entre direitos reais e essoais
2.1 teoria unitria realista: procura unificar os direitos reais e obrigacionais a partir do critrio do
patrimnio considerando que o direito das coisas e o direito das obrigaes fa!em parte de uma
realidade mais ampla que seria o direito patrimonial" entretanto a diversidade de princpios que os
orientam dificultam a sua unificao num s# sistema"
2.2 teoria dualista ou clssica $mostra%se mais adequada & realidade'" partindo%se da concepo
dualista pode%se di!er que o direito real apresenta caractersticas pr#prias que o distinguem dos direitos
pessoais ou obrigacionais"
!. Di"erenas entre direitos reais e essoais
DIREITOS REAIS DIREITOS #ESSOAIS
Cabi$ento (umerus )lausus (umerus apertus
%&anto ao s&'eito de
direitos
*em apenas sujeito ativo +ossui sujeito ativo e passivo
%&anto ( ao )ontra quem detiver a coisa.
+ossui efeito erga omnes.
,o pessoal contra um
determinado indivduo.
%&anto ao ob'eto )oisas corp#reas e
incorp#reas.
+restao.
%&anto ao )i$ite limitado ilimitado
%&anto ao $odo de *o+ar o
direito
-upe e.erccio direto entre o
titular e a coisa.
/.ige intermedi0rio.
%&anto ao abandono +ode haver. (o pode haver.
%&anto ao direito de
se,-e)a e re"er.ncia
+ode haver. (o pode haver.
%&anto ( osse +ode haver. (o pode haver.
%&anto ( e/tino )onserva%se at que haja uma
situao contr0ria em proveito
de outro titular.
/.tingue%se pela inrcia.
0. #rinc1ios dos direitos reais
4.1 - princpio da aderncia, especializao ou inerncia 1 estabelece um vnculo ou uma relao
entre o sujeito e a coisa no dependendo da colaborao de nenhum sujeito passivo para e.istir" nos
direitos pessoais o vnculo obrigacional e.istente entre credor e devedor confere ao primeiro o direito de
e.igir a prestao prometida.
4.2 - princpio do absolutismo (Eiccia Er!a "mnes# 1 os direitos reais e.ercem%se 2erga omnes2
$contra todos' que devem abster%se de molestar o titular" surge da o direito de seqela $ou 2jus
persequendi2' isto de perseguir a coisa e de reivindic0%la em poder de quem quer que esteja $ao
real' bem como o direito de preferncia $ou 2jus praeferendi2'" os direitos obrigacionais por no
estabelecerem vnculo dessa nature!a resolvem%se em perdas e danos e no se e.ercem contra todos
mas em face de um ou alguns sujeitos determinados $ao pessoal'.
4.$ - princpio da publicidade ou da %isibilidade 1 os direitos reais sobre im#veis s# se adquirem
depois da transcrio no 3egistro de 4m#veis do respectivo ttulo" sobre m#veis s# depois da tradio"
sendo oponveis 2erga omnes2 fa!%se necess0rio que todos possam conhecer os seus titulares para no
molest0%los" a transcrio e a tradio atuam como meios de publicidade da titularidade dos direitos
reais" os pessoais ou obrigacionais seguem o princpio do consensualismo5 aperfeioam%se com o acordo
de vontades.
4.4 - princpio da ta&ati%idade 1 o n6mero dos direitos reais limitado ta.ativo $so somente os
enumerados na lei % 2numerus clausus2'" no direito das obrigaes no h0 essa limitao" e.iste um
certo n6mero de contratos nominados previstos no te.to legal podendo as partes criar os chamados
1
)onceito baseado na definio de )l#vis 7evil0qua.
1
inominados" basta que sejam capa!es e lcito o objeto" assim contrape%se & tcnica do 2numerus
clausus2 a do 2numerus apertus2 para a consecuo pr0tica do princpio da autonomia da vontade.
4.' - princpio da tipiicao ou tipicidade 1 os direitos reais e.istem de acordo com os tipos legais"
so definidos e enumerados determinados tipos pela norma e s# a estes correspondem os direitos reais
sendo pois seus modelos" nos obrigacionais ao contr0rio admitem%se ao lado dos contratos tpicos os
atpicos em n6mero ilimitado.
4.( - princpio da perpetuidade 1 a propriedade um direito perptuo pois no se perde pelo no%
uso mas somente pelos meios e formas legais5 desapropriao usucapio ren6ncia abandono etc" j0 os
direitos obrigacionais pela sua nature!a so eminentemente transit#rios5 cumprida a obrigao
e.tinguem%se" no e.igido o seu cumprimento dentro de certo lapso de tempo prescrevem.
4.) - princpio da e&clusi%idade 1 no pode haver dois direitos reais de igual conte6do sobre a
mesma coisa" no caso do usufruto por e.. o usufrutu0rio tem direito aos frutos enquanto o nu%
propriet0rio conserva o direito & subst8ncia da coisa" no condomnio cada consorte tem direito a pores
ideais distintas e e.clusivas.
4.* - princpio do desmembramento 1 conquanto os direitos reais sobre coisas alheias tenham
possivelmente mais estabilidade do que os obrigacionais so tambm transit#rios" desmembram%se do
direito matri! que a propriedade constituindo os direitos reais sobre coisas alheias" quando estes se
e.tinguem o poder que residia em mo de sues titulares $como no caso de morte do usufrutu0rio'
retorna novamente &s mos do propriet0rio $princpio da consolidao'.
2. Caracter1sticas dos direitos reais
2.1 Direito de Se,-e)a
9 o vnculo de subordinao da coisa e da pessoa. /sse vnculo vem alicerado em dois princpios5
% +rincpio da ader:ncia5 segundo o qual o titular do direito real pode ir atr0s do bem aonde quer que ele
se encontre $princpio positivo'"
% +rincpio da ambulatoriedade5 segundo o qual todos os nus da coisa $e.. tributos despesas
condominais' a acompanham $princpio negativo'.
2.2 #ri3i)4*io
O crdito real no se submete & diviso tendo em vista a e.ist:ncia de ordem entre os credores. ,quele
que primeiro apresentar o crdito ser0 o credor privilegiado.
2.! #rescrio A,&isiti3a
-omente no direito real a passagem do tempo poder0 gerar aquisio de direitos.
2.0 5e$ certo6 deter$inado e e/istente
/m decorr:ncia do princpio da veracidade registral o bem deve ter caractersticas de certo determinado
e e.istente.
7. C)assi"icao dos Direitos Reais
18 C9ASSI:ICAO
7.1 Direito rea) sobre coisa r;ria
O 6nico direito real sobre coisa pr#pria a propriedade que confere o ttulo de dono ou domnio.
(ormalmente a propriedade ilimitada ou plena conferindo poderes de uso go!o posse reivindicao
e disposio.
7.2 Direito rea) sobre coisa a)<eia
9 o desmembramento do direito real sobre coisa pr#pria. +oder0 somente ser tempor0rio visto que
dentro do princpio da elasticidade a coisa tende a voltar & situao original que a propriedade plena.
;ivide%se em tr:s grupos5
2
Direito real de fruio: o desmembramento em relao ao uso da coisa. +ode ser enfiteuse
servido usufruto uso e habitao.
Direito real de garantia: o desmembramento em relao & disposio da coisa $limita o direito
de dispor da coisa'. -e no cumprida a obrigao principal o credor ir0 dispor da coisa. +ode ser
hipoteca penhor e anticrese.
Direito real de aquisio: o desmembramento do direito de aquisio. O titular transmite a
propriedade para terceiros paulatinamente. +ode ser compromisso irretrat0vel de compra e
venda e alienao fiduci0ria em garantia.
28 C9ASSI:ICAO
a' ;ireito de posse uso go!o e disposio5 propriedade.
b' /.teriori!ao do domnio5 posse.
c' ;ireito de posse uso go!o e disposio sujeitos & restrio oriunda de direito alheio5 enfiteuse.
d' ;ireitos reais de garantia5 penhor hipoteca e alienao fiduci0ria.
e' ;ireito real de aquisio5 promessa irrevog0vel de venda.
f' ;ireito de usar e go!ar do bem sem disposio5 usufruto e anticrese.
g' ;ireito limitado a certas utilidades do bem5 servido uso e habitao.
#OSSE
1. Teorias ,&anto ao conceito e se&s e)e$entos constit&ti3os
% -ignificados impr#prios
= Teoria s&b'eti3a de +a%i!n, 1 posse o poder de uma pessoa sobre uma coisa com a inteno de
t:%la para si" ela se caracteri!a pela conjugao do elemento objetivo 2corpus2 $ a mera possibilidade
de e.ercer um contato fsico com a coisa tendo sempre a coisa a sua disposio" assim no o perde o
dono do veculo que entrou no cinema e dei.ou%o no estacionamento' e o elemento subjetivo 2animus2
$ a vontade de ser propriet0rio'.
+ara esta teoria so meros detentores5 o locat0rio o comodat0rio o deposit0rio o mandat0rio etc.
<ide o confronto dos arts. 1.=>? e 1.==@ do ))7A>=.
= Teoria ob'eti3a de -.erin! $ a adotada em regra pelo ;ireito )ivil 7rasileiro' 1 tem posse aquele
que age em relao & coisa como se fosse propriet0rio mesmo que no o seja independentemente da
inteno" para a caracteri!ao da posse basta o elemento objetivo 2corpus2 $no significa contato fsico
com a coisa mas sim conduta de dono'" considera o elemento subjetivo 2animus2 como j0 includo no
elemento objetivo 2corpus2" posse a e&teriorizao da propriedade a visibilidade do domnio o uso
econmico da coisa" e..5 material de construo pr#.imo a obra indica posse" mao de cigarro pr#.imo
a obra no indica posse.
+ara o direito brasileiro para que haja posse alm dos elementos constitutivos apontados por 4hering
deve conter na relao possess#ria como ato jurdico que 5
a' sujeito capa! $pessoa natural ou jurdica'" b' objeto $coisa corp#rea ou incorp#rea 1 e.. propriedade
intelectual'" c' uma relao de subordinao entre o sujeito e o objeto um ter da coisa por parte do
sujeito.
2. Conceito
1. 9 a deteno de uma coisa em nome pr#prio"
=. 9 a conduta de dono $Ihering % cuja teoria o ;ireito )ivil 7rasileiro acolheu'"
@. )onsidera%se possuidor 2todo aquele que tem de fato o exerccio, pleno, ou no, de algum dos poderes
inerentes ao domnio, ou propriedade2 $art. 1.1BC'. Os arts. 1.1BD e 1.=>D complementam o conceito de
posse.
!. #osse e deteno
% E0 situaes em que uma pessoa no considerada possuidora mesmo e.ercendo poderes de fato
sobre uma coisa" isso acontece quando a lei desqualifica a relao para mera deteno como fa! no
artigo 1.1BD.
% /mbora portanto a posse possa ser considerada uma forma de conduta que se assemelha & de dono
no possuidor o servo na posse aquele que a conserva em nome de outrem ou em cumprimento de
ordens ou instrues daquele em cuja depend:ncia se encontre"
3
- " possuidor e&erce o poder de ato em razo de um interesse pr/prio0 o detentor, no
interesse de outrem % e&emplos de deteno5 caseiros e todos aqueles que !elam pela propriedade
em nome do dono soldado em relao &s armas no quartel preso em relao &s ferramentas com que
trabalha $tais servidores no t:m posse e no lhes assiste o direito de invocar em nome pr#prio a
proteo possess#ria" so chamados de 21mulos da posse2" embora no tenham o direito de invocar
em seu nome a proteo possess#ria no se lhes recusa contudo o direito de e.ercer a autoproteo
do possuidor quanto &s coisas confiadas a seu cuidado conseqF:ncia natural de seu dever de
vigil8ncia'"
% (o indu!em posse tambm os atos de mera permisso ou toler1ncia $art. 1.=>D'. /.5 permisso
para passar pelo jardim do vi!inho"
% (o h0 posse de bens p2blicos $)G % proibi o usucapio especial' o uso do bem pelo particular no
passa de mera deteno consentida.
0. Ob'eto da osse >
a' 7ens corp#reos salvo as que estiverem fora do comrcio ainda que gravadas com cl0usula de
inalienabilidade"
b' )oisas acess#rias se puderem ser destacadas da principal sem alterao de sua subst8ncia"
c' )oisas coletivas"
d' ;ireitos reais de fruio5 uso usufruto habitao e servido $h0 d6vida quanto & enfiteuse'"
e' ;ireitos reais de garantia"
f' ;ireitos pessoais patrimoniais ou de crdito. $vide o que di! Haria Eelena ;ini!'
2. Nat&re+a ?&r1dica
a' posse um fato $indscheid etc.'.
b' posse um fato e um direito! em princpio, considerada em si mesmo, um fato, mas, pelas
suas conseqncias legais, pelos efeitos que gera, entra na esfera do direito $"a#ign$ etc.'"
considera%a portanto um misto de fato e de direito. *eoria adotada pela maioria dos civilistas.
c' %osse um direito, isto , um interesse legalmente protegido $Ihering &eixeira de 'reitas etc.'.
+ara a maioria dos civilistas fato e um direito real devido ao seu e.erccio direto sua
oponibilidade erga omnes e sua incid:ncia em objeto obrigatoriamente determinado.
+ara o )#digo )ivil a posse no pode ser considerada um direito real pois no consta do rol
ta.ativo do art. 1.==I'" *rata%se de direito especial como afirma )l#vis 7evil0qua.
1. ES#@CIES DE #OSSE
1.1 %&anto ( e/tenso da *arantia ossess;ria $art. 1.1BC e 1.1BJ'>
= direta Ao& i$ediataB 1 a e.ercida diretamente pelo possuidor sobre a coisa.
= indireta Ao& $ediataB aquela que o propriet0rio conserva por fico legal quando o e.erccio da
posse direta conferido a outrem em virtude de contrato ou direito real limitado.
% e..5 o locat0rio o deposit0rio e o usufrutu0rio e.ercem a posse direta" o propriet0rio a posse indireta.
% uma no anula a outra" ambas coe.istem no tempo e no espao e so jurdicas $2jus possidendi2' no
autnomas pois implicam o e.erccio de efetivo direito sobre a coisa"
% o possuidor direito e o indireto podem invocar a proteo possess#ria contra terceiros mais s# este
pode adquirir a propriedade em virtude do usucapio.
1.2 %&anto ( si$&)taneidade do e/erc1cio da osse Co$osse $arts. 1.1BB'>
Co$osse5 situao pela qual duas ou mais pessoas e.ercem simultaneamente poderes possess#rios
sobre a mesma coisa. ,rt. 1.1BB. /.5 adquirentes de coisa comum marido e mulher em regime de
comunho de bens ou co%herdeiros antes da partilha.
Kualquer dos possuidores pode valer%se dos interditos possess#rios ou da legtima defesa"
(o confundir com concorr:ncia de posses $posses de nature!as distintas e.. posse direta e
indireta sobre um mesmo bem'"
Co$osse ro=di3iso5 h0 uma diviso de fato para a utili!ao pacfica do direito de cada um.
,qui e.ercendo os possuidores poderes apenas sobre parte da coisa definida e estando tal
4
situao consolidada h0 mais de ano e dia poder0 cada qual recorrer aos interditos contra aquele
composse que atentar contra tal e.erccio. /m relao a terceiros qualquer composse poder0
impedir sua atitude como ocorrem nos condomnios.
Co$osse ro=indi3iso5 todos e.ercem o direito de possuidor ao mesmo tempo sobre a
totalidade da coisa"
1.! % &anto aos 31cios ob'eti3os >
a. '&sta 1 a no violenta clandestina ou prec0ria ou seja a adquirida legalmente sem vcio jurdico
e.terno.
b. in'&sta 1 aquela que se reveste dos vcios acima apontados" mesma viciada porm ser0 justa
suscetvel de proteo em relao &s demais pessoas estranhas ao fato.
c. 3io)enta $2#i2' 1 a que se adquire pela fora fsica ou viol:ncia moral.
d. c)andestina $2clam2' 1 a que se estabelece &s ocultas daquele que tem interesse em conhec:%la.
e. recCria $2precario2' 1 quando o agente nega%se a devolver a coisa que lhe foi emprestada com a
condio de ser restituda assim que o propriet0rio a solicitar" a que se origina do abuso de confiana
por parte de quem recebe a coisa com o dever de restitu%la $esta posse justa na sua origem e se torna
injusta no ato da remessa de devolver a coisa'.
% e..5 o invasor de um im#vel abandonado deter0 a posse violenta se e.pulsar & fora o antigo ocupante"
se nele penetrar furtivamente ter0 a posse clandestina" se ficou de guard0%lo mas nele se instalou sem
autori!ao do dono ter0 a posse prec0ria.
% a violenta e a clandestina convalescem e se tornam justa uma ve! cessada a viol:ncia ou a
clandestinidade.
% a prec(ria no convalesce jamais se tornar0 justa.
#rinc1io *era) sobre o carCter da osse> +elo art. 1.=>@ do ))7 h0 presuno juris tantun de que a
posse guarda o mesmo car0ter de sua aquisio salvo se. p. e.. o adquirente a ttulo clandestino ou
violento provar que sua clandestinidade ou viol:ncia cessaram h0 mais de ano e dia caso em que a
posse passa a ser reconhecida $art. 1.=>D' j0 o mesmo no se pode di!er do vcio da precariedade.
1.0 % &anto ( s&b'eti3idade >
a. de boa="4 1 quando o possuidor ignora o vcio ou o obst0culo que lhe impede a aquisio da coisa
ou do direito possudo $art. 1.=>1'" o possuidor pensa que a coisa lhe pertence ou no conhece os #cios
da posse % e..5 pessoa que adquire uma coisa furtada desconhecendo esse detalhe" quando o possuidor
est0 convicto de que a coisa realmente lhe pertence ignorando que est0 prejudicando direito de
outrem.
b. de $C="4 1 quando o possuidor tem conhecimento do #cio da posse" aquela em que o possuidor
tem ci:ncia da ilegitimidade de seu direito de posse em ra!o de vcio ou obst0culo impeditivo de sua
aquisio $art. 1.=>='.
*oda posse de m0%f injusta mas nem toda posse injusta de m0%f.
artigo ?BJ )) 1 2no indu)em posse os atos de mera permisso ou toler*ncia, assim como no
autori)am a sua aquisio os atos #iolentos, ou clandestinos, seno depois de cessar a #iolncia,
ou a clandestinidade2.
, import8ncia da distino entre a posse de boa%f e a de m0%f implica na indeni!ao por
benfeitorias e.erccio do direito de reteno e indeni!ao no caso de deteriorao da coisa.
, posse de boa%f conserva esta caracterstica at o momento em que o possuidor toma
conhecimento do vcio inicial & aquisio da posse.
, maioria da jurisprud:ncia entende que o possuidor toma conhecimento do vcio na citao ou
na contestao" a minoria acha que na sentena.
1.2 % &anto ( s&a idade >
= no3a 1 a de menos de ano e dia.
= 3e)<a 1 a de ano e dia ou mais.
5
% no se deve confundir posse nova com ao de fora no#a nem posse velha com ao de fora #elha5 %
para se saber se a ao de fora nova ou velha leva%se em conta o tempo decorrido desde a ocorr:ncia
da turbao ou do esbulho" se o turbado ou esbulhado reagiu logo intentando a ao dentro do pra!o de
ano e dia contando da data da turbao ou do esbulho poder0 pleitear a concesso da liminar $art. B=?
)+)' por tratar%se de ao de fora nova" passado esse pra!o no entanto o procedimento ser0
ordin0rio sem direito a liminar sendo a ao de fora velha" possvel portanto algum que tenha
posse velha ajui!ar ao de fora nova ou de fora velha dependendo do tempo que levar para intent0%
la contado o pra!o da turbao ou do esbulho assim como tambm algum que tenha posse nova
ajui!ar ao de fora nova ou de fora velha.
1.7 % &anto aos se&s e"eitos >
- 3ad interdicta3 1 a que pode ser defendida pelos interditos ou aes possess#rias quando
molestada $ameaada turbada esbulhada ou perdida' mas no condu! ao usucapio" o possuidor
como o locat0rio por e.. vtima de ameaa ou de efetiva turbao tem a faculdade de defende%la ou de
recuper0%la pela ao possess#ria adequada at mesmo contra o propriet0rio.
- 3ad ucucapionem3 1 a que se prolonga por determinado lapso de tempo estabelecido na lei
deferindo a seu titular a aquisio do domnio" ao fim de um perodo de 1> anos entre presentes e de 1I
entre ausentes aliado a outros requisitos como o 8nimo de dono o e.erccio contnuo e de forma mansa
e pacfica alm do justo ttulo e boa%f d0 origem ao usucapio ordin0rio $art. 1.=?='" quando a posse
com essas caractersticas prolonga%se por mais de => anos a lei presume o justo ttulo e a boa%f
deferindo a aquisio do domnio pelo usucapio e.traordin0rio $art. 1.=@D'.
1.D O &tras c)assi"icaEes >
= nat&ra) 1 a que se constitui pelo e.erccio de poderes de fato sobre a coisa % e..5 , vende sua casa a
7 mas continua no im#vel como inquilino" no obstante 7 fica sendo possuidor da coisa $posse indireta'
mesmo jamais t:%la ocupado fisicamente.
= ci3i) o& '&r1dica 1 a que assim se considera por fora da lei sem necessidade de atos fsicos ou
materiais" a que se transmite ou se adquire pelo ttulo.
A%UISIO E #ERDA DA #OSSE
1. Ob'eti3o
Lustifica%se a fi.ao da data da aquisio da posse por assinalar o in1cio do ra+o da rescrio
a,&isiti3a e do )aso de ano e dia que distingue a possa nova da velha.
2. $odos de a,&isio Aart. 1.2F0B>
O legislador ao contr0rio do que fe! no antigo )) que se esqueceu do fato de haver adotado a teoria de
Ihering dei.ou de lado o rol ta.ativo dos modos de aquisio e disps no art. 1.=>?5
+,dquire-se a posse desde o momento em que se torna poss#el o exerccio, em nome pr.prio, de
qualquer dos poderes inerentes / propriedade01
1. A,&isio ori*inCria 5
a' Conceito5 no h0 relao de causalidade entre a posse atual e a anterior" o que acontece
quando h0 esbulho e o vcio posteriormente convalesce.
b' Godos5 arts. 1.1BC 1.=>? e 1.=C@.
=. A,&isio deri3ada 5
a' Conceito5 requer e.ist:ncia de posse anterior ou seja transmitida ao adquirente. /.. herana.
b' Godos5
b.1. *radio
+ressupe um acordo de vontades um neg#cio jurdico de alienao quer a ttulo gratuito como na
doao quer a ttulo oneroso como na compra e venda.
- real 1 quando envolve a entrega efetiva e material da coisa.
6
- simb/lica 1 quando representada por ato que tradu! a alienao como a entrega das chaves do
apartamento vendido.
- icta 1 no caso do contituto possess.rio que ocorre por e.. quando o vendedor transferindo a
outrem o domnio da coisa conserva%a todavia em seu poder mas agora na qualidade de locat0rio.
b.=. ,preenso
a' ,propriao unilateral de coisa Msem donoN $foi abandonada ou no de ningum'"
b' )oisa retirada de outrem sem permisso"
b.@. /.erccio de direito
/.. servido. -e constituda pela passagem de um aqueduto por terreno alheio p. e.. adquire o agente a
sua posse se o dono do prdio serviente permanece inerte pelo pra!o de um ano e dia.
$vide art. 1.@JB'
b.=. )onstituto possess#rio art. 1.=CJ par0grafo 6nico
(oo5 (o constituto possess#rio aquele que detm a posse direta no mais propriet0rio da coisa
possuindo%a em nome de outrem.
"u2entende-se a tradio quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possess.rio! quando
cede ao adquirente o direito / restituio da coisa, que se encontra em poder de terceiro! ou quando o
adquirente j( est( na posse da coisa, por ocasio do neg.cio jurdico1
b.@. ,cesso
,travs da qual a posse pode ser continuada pela soma do tempo do atual possuidor com o de seus
antecessores.
% -ucesso5 3 sucessor uni#ersal continua de direito a posse do seu antecessor
,rt1 415671 , posse transmite-se aos herdeiros ou legat(rios do possuidor com os mesmos
caracteres1
% Onio5 sucessor singular facultado unir sua posse / do antecessor, para os efeitos legais1
2.1 %&anto ( ori*e$
;istinguem%se os modos de aquisio da posse em ori!inrios e deri%ados.

P -e o modo de aquisio ori!inrio a posse apresenta%se isolada dos vcios que anteriormente a
contaminavam" j0 o mesmo no acontece com a adquirida por meios deri%ados. ;e acordo com o art.
1.=>@ essa posse conservar0 o mesmo car0ter de antes. /.ceo5 art. 1.=>J =Q parte pois faculta ao
sucessor singular unir a sua posse & de seu antecessor para os efeitos legais.
2.2 %&e$ ode ad,&irir a osse Aart. 1.2F26 I e IIB>
% a pr#pria pessoa que a pretende desde que capa!"
% no sendo capa! poder0 adquiri%la se estiver representada ou assistida por seu representante"
% por meio de procurador ou mandat0rio munido de poderes especficos"
% por terceiro mesmo sem mandato dependendo de ratificao"
% pelo 2constituto possess.rio2.
!. #erda>
+arece in6til a enumerao feita pelos arts. 1.==@ e 1.==? dos meios pelos quais se perde a posse" se
esta a e.teriori!ao do domnio e se possuidor aquele que se comporta em relao & coisa como
dono desde o momento em que no se comporte mais dessa maneira ou se veja impedido de e.ercer os
poderes inerentes ao domnio a posse estar0 perdida" o )) todavia preferiu especificar
casuisticamente a perda da posse mas a enumerao no pode ser considerada e.austiva5
!.1 Da osse da coisa>
a % pelo abandono 1 d0%se quando o possuidor renuncia & posse manifestando voluntariamente a
inteno de largar o que lhe pertence como quando atira & rua um objeto seu.
7
b - pela tradio 1 s# acarreta a perda da posse quando envolve a inteno definitiva de transferir a
coisa a outrem como acontece na venda do objeto com transmisso da posse plena ao adquirente.
c - pela perda da pr/pria coisa 4 quando for impossvel encontra%la de modo que no se possa mais
utili!a%la economicamente. /.5 algum que dei.a uma j#ia cair no fundo do mar.
d - pela destruio da coisa 1 porque se tornou inaproveit0vel ou inalien0vel.
e - pela sua inalienabilidade: por ter sido colocada fora do comrcio por motivo de ordem p6blica de
moralidade de higiene ou de segurana coletiva. no podendo ser assim possuda por impossibilidade
de e.ercer os poderes inerentes ao domnio de forma e.clusiva. E0 autores que discordam com esta
questo.
- pela posse de outrem 1 ocorre ainda que a nova posse tenha%se firmado contra a vontade do
primitivo possuidor se este no foi manutenido ou reintegrado em tempo oportuno" o desapossamento
violento por ato de terceiro d0 origem & deteno viciada pela viol:ncia e.ercida" com o convalescimento
desse vcio surge a posse embora injusta que se firmar0 pelo decurso do pra!o de ano e dia.
! - pelo constituto possess/rio.
!.2 = Da osse dos direitos
% impossibilidade de seu e.erccio $art. 1.1BC'. e.. quando se perde o direito de posse de uma servido
de passagem se o prdio dominante ou serviente foi destrudo"
% pelo desuso $art. 1.@DB 444' e.. o desuso de uma servido predial por 1> anos consecutivos gera o fim
do direito & posse.
!.! = Da osse ara o a&sente $aquele que no se acha presente' $art. 1.==?'5 quando tem notcia da
ocupao abstm%se de retomar a coisa ou tentando recuper0%la violentamente repelido.
E:EITOS DA #OSSE
1. Conceito. -o as conseqF:ncias jurdicas produ!idas pela posse em virtude de lei ou norma jurdica e
a distinguem da mera deteno.
2. Es4cies
"rlando 5omes reconhece J efeitos da posse5
1. O uso dos interditos $ou aes' possess#rias5 este o principal efeito da posse.
=. direito & percepo dos frutos"
@. indeni!ao por benfeitorias"
?. reteno pela indeni!ao da benfeitorias 6teis e necess0rias"
I. 2jus tollendi2 $direito de retirar' das benfeitorias voluptu0rias"
C. direito de usucapir"
J. indeni!ao pelo esbulho ou turbao.
D. ,inda h0 o efeito da responsabilidade pela deteriorao e perda da coisa $Haria Eelena ;ini!'.
P alguns efeitos so produ!idos por todos os tipos de posse e outros s# pelas posses de boa%f.
2.1 Uso dos Interditos
= "ina)idade> defender a posse.
= $odos de roteo Ade"esaB ossess;ria con"erida ao oss&idor>
= conceito de t&rbao $perturbao da posse' 1 todo fato injusto ou todo ato abusivo que venha
aferir direitos alheios impedindo ou tentando impedir o seu livre e.erccio" todo ato que embaraa o
livre e.erccio da posse.
= conceito de esb&)<o $perda total da posse' 1 o ato pelo qual uma pessoa despojada
injustamente daquilo que lhe pertence ou estava na sua posse por viol:ncia por clandestinidade e por
abuso de confiana. +ode ocorrer o es2ulho pacfico: quando o compromiss0rio comprador dei.a de pagar
8
as prestaes avenadas pode%se ajui!ar ao de resciso contratual cumulada com ao de
reintegrao de posse. (este caso a ao correr0 no procedimento comum.
18 DE:ESA USO DE :ORA
O possuidor pode manter ou restabelecer a situao de fato pelos seus pr#prios recursos5
A = )e*1ti$a de"esa 1 quando o possuidor se acha presente e turbado $perturbao da posse' no
e.erccio de sua posse pode reagir fa!endo uso da defesa direta.
5 = des"oro i$ediato 1 ocorre quando o possuidor j0 tendo perdido a posse $esbul.o' consegue
reagir em seguida e retomar a coisa $autotutela autodefesa ou defesa direta'" praticado diante do
atentado j0 consumado mas ainda no calor dos acontecimentos" o possuidor tem de agir com suas
pr#prias foras embora possa ser au.iliado por amigos e empregados permitindo%se%lhes ainda se
necess0rio o emprego de armas" o guardio da coisa no tem o direito de invocar em seu nome a
proteo possess#ria mas tem o direito de e.ercer a autoproteo $autodefesa' do possuidor ou
representado conseqF:ncia natural de seu dever de vigil8ncia.
% requisitos para o uso da fora5 reao imediatamente ap#s a agresso devendo ela limitar%se ao
indispens0vel & manuteno ou restituio da posse $art. 1.=1> R1S =S parte'" os meios empregados
devem ser proporcionais & agresso.
P tambm crime tipificado no artigo 1C1 44 )+.
28 DE:ESA AHES #OSSESSIRIAS
Caracter1sticas das aEes ossess;rias>
1. 9e*iti$idade ati3a e assi3a>
8egitimidade ati#a:
% /.ige%se a posio de possuidor para a propositura dos inteditos mesmo sem ttulo"
% (o cabem ao detentor"
% -e possui apenas o direito mas no a posse no poder0 utili!ar os interditos salvo o sucessor que
deve provar apenas a posse de seu antecessor. ,rt1 415691 3 sucessor uni#ersal continua de direito a
posse do seu antecessor" e ao sucessor singular facultado unir sua posse & do antecessor para os
efeitos legais.
% +ossuidores diretos e indiretos t:m ao possess#ria contra terceiros e tambm um contra o outro.
8egitimidade passi#a5
% autor da ameaa turbao ou esbulho o seu representante"
% terceiro que recebeu a coisa esbulhada sabendo que o era $m0%f'"
% herdeiro a ttulo universal ou causa mortis"
% pessoa jurdica de direito p6blico ou privado autora do ato molestador
, ao pode ser proposta contra o autor do ato molestador como contra quem ordenou a sua pr0tica ou
contra ambos.
2. C&$&)ati3idade de edidos de nat&re+as di3ersas
O artigo B=1 do )+) permite que o autor na inicial da ao possess#ria cumule o pedido possess#rio
com o de condenao em perdas e danos cominao de pena para o caso de nova turbao ou esbulho e
desfa!imento de construo ou plantao feita em detrimento de sua posse.
!. CarCter dJ)ice das aEes ossess;rias
(o necess0ria a reconveno. -e o ru se julgar ofendido em sua posse poder0 formular na pr#pria
contestao os pedidos que tiver contra o autor.
,rt. B== )+). 9 lcito ao ru na contestao alegando que foi o ofendido em sua posse demandar a
proteo possess#ria e a indeni!ao pelos preju!os resultantes da turbao ou do esbulho cometido
pelo autor.
0. :&n*ibi)idade dos Interditos>
9
,rt. B=> )+). , propositura de uma ao possess#ria em ve! de outra no obstar0 a que o jui! conhea
do pedido e outorgue a proteo legal correspondente &quela cujos requisitos estejam provados.
*al fungibilidade s# poder0 ocorrer entre as tr:s aes possess#rias em sentido estrito5 manuteno
reintegrao e interdito proibit#rio. E0 autores que pensam diferente.
2. Kn&s da ro3a co$ete ao ad3ersCrio do oss&idor6 ,&ando "or contestado o direito deste.
7. O oss&idor *o+a6 rocess&a)$ente6 da osio $ais "a3orC3e).
Es4cies Asentido estritoB>
aEes ossess;rias or e/ce).ncia5 s# servem para defender a posse do possuidor" as outras aes
que tambm defendem a posse somente sero possess#rias se intentadas pelo possuidor.
a' ao de $an&teno de osse 1 o meio de que se pode servir o possuidor que sofrer turbao a
fim de se manter na sua posse.
b' ao de reinte*rao de osse 1 a movida pelo esbul.ado a fim de recuperar a posse perdida
em ra!o de viol:ncia clandestinidade ou precariedade.
, manuteno e a reintegrao de posse apresentam caractersticas e requisitos semelhantes" a
diferena est0 apenas em que o 2possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de
tur2ao e reintegrado no de es2ulho2 $art. B=C )+)'.
-o requisitos para a propositura das referidas aes 5
1T' prova da posse
=T' prova da turbao $manuteno' ou do esbulho $reintegrao' praticado pelo ru
@T' prova da data da turbao $manuteno' ou do esbulho $reintegrao'. ,t ano e dia5
procedimento especial com pedido de liminar. ,p#s5 procedimento ordin0rio no perdendo
contudo o car0ter possess#rio. PO pra!o de ano e dia de decad:ncia5 portanto fatal e
perempt#rio.
?T' na ao de manuteno da posse necessita o autor provar a sua posse atual $apesar de ter
sido molestada ainda a mantm no a tendo perdido para o ru'.
So)&Ees ara a conta*e$ dos ra+os nos casos de $ais de &$ ato de3o)&ti3o>
% O pra!o de ano e dia no corre enquanto o possuidor defende a posse restabelecendo a situao de
fato anterior & turbao ou ao esbulho.
% no se contam os atos preparat#rios" conta%se do 6ltimo ato integrativo da 2#is inquietati#o2"
% diversos atos de turbao sem ne.o entre eles cada um gera direito a uma ao"
% atos sucessivos com ne.o de causalidade entre eles e.istem duas correntes5 conta%se do primeiro ato A
conta%se do 6ltimo ato $ a melhor'.
c' interdito roibit;rio 1 a proteo preventiva da posse ante a ameaa de turbao ou esbulho"
incumbe ao autor provar a sua posse atual a ameaa de turbao ou esbulho por parte do ru e justo
receio de que seja efetivada"
/feitos5 proibio da pr0tica de um ato em que imediato a liminar e quanto a pena o efeito s#
verificado depois da sentena.
O&tras aEes ,&e ode ser consideradas ossess;rias
-erve para defender a posse tanto do possuidor como do propriet0rio5
d' ao de dano in"ecto 1 uma medida preventiva utili!ada pelo possuidor que tenha fundado receio
de que a runa ou demolio ou vcio de construo do prdio vi!inho ao seu venha causar%lhe preju!os
para obter por sentena do dono do im#vel contguo cauo que garanta a indeni!ao de danos
futuros.
e' ao de n&nciao de obra no3a $ou embargo de obra nova' 1 visa impedir a continuao de obra
que prejudique prdio vi!inho ou esteja em desacordo com regulamentos administrativos.
10
f' ao de i$isso na osse 1 utili!ada quando o autor da ao propriet0rio da coisa mas no
possuidor por haver recebido do alienante s# o domnio pela escritura mas no a posse" como nunca
teve esta no pode valer%se dos interditos possess#rios.
g' e$bar*os de terceiro 1 o processo acess#rio que visa defender os bens daqueles que no sendo
parte numa demanda sofrem turbao ou esbulho em sua posse ou direito por efeito de penhora
dep#sito arresto seqFestro venda judicial arrecadao arrolamento invent0rio partilha ou outro ato
de apreenso judicial.
h' qualquer problema versando sobre a posse de im#veis de valor menor de ?> sal0rios mnimos $art. @T
4< U. B.>BBABI'.
= RESUGO> a posse pode ser perturbada de tr:s formas5 pelo esbul.o $perda da posse' pela turbao
$tentativa de esbulho' ou pela ameaa de a!resso iminente" da a Lao de reinte!rao de
posseL para o esbul.ado a Lao de manuteno de posseL para o turbado e a Lao de
interdito proibit/rioL para o ameaado" cabe medida liminar pro%is/ria no esbul.o e na
turbao se o fato tiver menos de um ano e dia" no interdito proibit/rio no h0 medida liminar" o
possuidor turbado pode e.ercer a legtima defesa da posse e o esbulhado pode usar de esforo para
restituir%se na posse por sua pr#pria fora contanto que o faa logo" incluem%se tambm na defesa da
posse como meios particularizados ou especicos as 3a6es de nunciao de obra no%a3 $ a
que compete ao propriet0rio ou possuidor para impedir que a edificao de obra nova em im#vel vi!inho
lhe prejudique o prdio' de 3embar!os de terceiro3 $cabem a quem no sendo parte no processo
sofrer penhora arresto arrecadao ou outros tipos de apreenso judicial de coisa' e 3ao de dano
inecto3 $cabe contra vi!inhos no caso de runa ou de mau uso da propriedade'.
2.2 erceo dos "r&tos $2factum perceptio2'
= Teoria ob'eti3a $ a acolhida pelo nosso )#digo )ivil'
= conceito de "r&tos> so utilidades que a coisa periodicamente produ! cuja percepo se d0 sem
detrimento de sua subst8ncia.
C)assi"icao de "r&tos ,&anto ( s&a ori*e$>
- naturais 1 so os que se renovam periodicamente devido & fora org8nica da pr#pria nature!a % e..5
frutas das 0rvores as crias dos animais etc.
- industriais 1 so os que surgem em ra!o da atuao do homem sobre a nature!a % e..5 a produo de
uma f0brica.
- ci#is 1 so as rendas produ!idas pela coisa em virtude de sua utili!ao por outrem que no o
propriet0rio % e..5 juros aluguis.
%&anto ao se& estado>
- pendentes 1 so os que ainda esto unidos & coisa que os produ!iu $a coisa principal'.
- perce2idos 1 so os que j0 foram colhidos $separados da coisa que os produ!iu'.
- estantes 1 so aqueles que esto arma!enados para venda.
- percepiendos 1 so os que deviam ter sido mas ainda no foram colhidos.
- consumidos 1 so os que no e.istem mais porque foram utili!ados pelo consumidor.
= Teoria s&b'eti3a
= conceito de "r&tos> so rique!as normalmente produ!idas por um bem patrimonial $e..5 uma safra %
poca da colheita' ao do homem sobre & nature!a os rendimentos de um capital" esta teoria d0 maior
destaque ao aspecto econmico dos frutos.
aB #oss&idor de boa="4 te$ direito (>
% frutos percebidos $)) art. 1.=1?'"
% despesas da produo e custeio dos frutos pendentes e dos colhidos antecipadamente que devero ser
restitudos $)) 1.=1? e par0grafo 6nico'"
bB #oss&idor de $C="4>
% no tem direito aos frutos"
11
% responde por todos os preju!os que causou pelos frutos colhidos e percebidos e pelos que por culpa
sua dei.ou de perceber"
% tem direito &s despesas de produo e custeio dos frutos"
2.! indeni+ao das ben"eitorias e direito de reteno
7enfeitorias5 -o obras ou despesas efetuadas numa coisa para conserv0%la % 2necess(rias2 melhor0%la %
2:teis2 ou embele!0%la % 2#oluptu(rias2"
3eteno5 o direito que tem o devedor de uma obrigao de reter o bem alheio em seu poder para
haver do credor da obrigao as despesas feitas em benefcio da coisa.
#oss&idor de boa="4>
% tem direito & indeni!ao das benfeitorias necess0rias e 6teis"
% levantar as voluptu0rias se lhe no forem pagas"
% pelo valor das benfeitorias necess0rias e 6teis poder0 e.ercer o direito de reteno.
#oss&idor de $C="4>
% sero ressarcidas somente as benfeitorias necess0rias"
% no lhe assiste o direito de reteno"
% nem o de levantar as volunt0rias
,rt1 415551 3 rei#indicante, o2rigado a indeni)ar as 2enfeitorias ao possuidor de m(-f, tem o direito de
optar entre o seu #alor atual e o seu custo! ao possuidor de 2oa-f indeni)ar( pelo #alor atual1
2.0 resonsabi)idade e)a deteriorao e erda da coisa
#oss&idor de boa="4>
= no responde pela perda ou deteriorao da coisa a que no der causa"
#oss&idor de $C="4>
= responde pela perda ou deteriorao da coisa ainda que acidentais salvo se provar que de igual modo
se teriam dado estando ela na posse do reivindicante.
#RO#RIEDADE NOHES MERAIS
1. Conceito
M;ireito de propriedade o direito que a pessoa fsica ou jurdica tem dentro dos limites normativos de
usar go!ar e dispor de um bem corp#reo ou incorp#reo bem como de reivindic0%lo de quem
injustamente o detenhaN. $Haria Eelena ;ini!'
2. E)e$entos constit&ti3os
- 37us utendi3 $direito de &sar' 1 a faculdade de o dono servir%se da coisa e utili!0%la da maneira que
entender mais conveniente podendo e.cluir terceiros de igual uso % e..5 morar numa casa dirigir um
carro etc.
- 37us ruendi3 $direito de *o+ar o& &s&"r&ir' 1 o poder de perceber os frutos naturais e civis da
coisa e aproveitar economicamente os seus produtos % e..5 apanhar uma fruta de uma 0rvore em sua
propriedade.
- 37us abutendi3 ou 27us disponendi2 $direito de disor' 1 o direito de dispor da coisa de transferi%
la ou alien0%la a outrem a qualquer ttulo" envolve o poder de consumir o bem de dividi%lo ou grav0%lo %
e..5 vender distribuir doar a coisa.
- 3rei%indicatio3 $direito de rei3indicar' 1 o direito de reaver a coisa de reivindic0%la das mos de
quem injustamente a detenha" ele envolve a proteo especfica da propriedade que se perfa! pela
2ao rei#indicat.ria2.
!. Caracteres da roriedade
12
% ilimitado ou absoluto no sentido de se encontrar a propriedade liberta dos encargos que a
constrangiam desde os tempos feudais quando o que lavrava o solo tinha o dever de pagar foro ao
fidalgo" hoje o propriet0rio tem amplo poder sobre o que lhe pertence.
% e&clusi%o no sentido de poder o seu titular afastar da coisa quem quer que dela queira utili!ar%se
$tal noo no se choca com a de condomnio pois cada condmino propriet0rio com e.clusividade de
sua parte ideal'.
% irre%o!%el ou perp8tua porque no se e.tingue pelo no%uso" no estar0 perdida enquanto o
propriet0rio no a alienar ou enquanto no ocorrer nenhum dos modos de perda previstos em lei como a
desapropriao o perecimento o usucapio etc.
% elstica, porque a propriedade pode ser distendida ou contrada no seu e.erccio conforme se lhe
adicionem ou subtraiam poderes destac0veis.
0. Ob'eto da roriedade
a' bens corp#reos m#veis ou im#veis $)) arts. 1.=BB e 1.=@= )#d. de minerao art. D? e )G art.
1JC'"
b' bens incorp#reos $)) arts. C?B a CJ@ revogados pela Uei n. I.BDDAJ@ que por sua ve! foi
revogada pela Uei n. B.C1>ABD" )G art. IS VV4V e VV<44'
2. Es4cies de roriedade
aB %&anto ( e/tenso do direito do tit&)ar>
% +ropriedade plena5 quando todos os elementos constitutivos se acham reunidos na pessoa do
propriet0rio.
% +ropriedade restrita5 quando se desmembram um ou alguns de seus poderes que passam a ser de
outrem.
bB %&anto ( eret&idade do do$1nio
% +ropriedade perptua5 a que tem durao ilimitada.
% +ropriedade resol6vel5 a que encontra no seu pr#prio ttulo constitutivo uma ra!o de sua e.tino
ou seja as pr#prias partes estabelecem uma condio resolutiva. /.. retrovenda. $)) ,rt. I>I. O
vendedor de coisa im#vel pode reservar%se o direito de recobr0%la no pra!o m0.imo de decad:ncia de
tr:s anos restituindo o preo recebido e reembolsando as despesas do comprador inclusive as que
durante o perodo de resgate se efetuaram com a sua autori!ao escrita ou para a reali!ao de
benfeitorias necess0rias'.
7. #roriedade Reso)J3e)>
Conceito> di!%se que a propriedade resol6vel quando o ttulo de aquisio est0 subordinado a uma
condio resolutiva ou ao advento do termo. (esse caso dei.a de ser plena passando a ser limitada.
Ca&sas de reso)&o>
O )) trata de casos de resoluo da propriedade em dois artigos que estabelecem e.cees ao princpio
de que o direito de propriedade perptuo e irrevog0vel5 pelo advento de uma condio ou pelo
surgimento de uma causa superveniente"
% (o art. 1.@IB a causa da resoluo encontra%se inserta no ttulo $Le& tuncL'"
% (o art. 1.@C> o elemento que resolve a relao jurdica superveniente $Le& nuncL'"
;ispe o art. 1.@IB que resolvido o domnio pelo implemento da condio ou pelo advento do termo
entendem%se tambm resolvido os direitos reais concedidos na sua pend:ncia e o propriet0rio em cujo
favor se opera a resoluo pode reivindicar a coisa do poder de quem a detenha"
aB Ca&sa incerta>
% , condio ou termo referidos constam do ttulo constitutivo da propriedade de tal forma que o terceiro
que a adquiriu no poder0 alegar surpresa"
13
+or ex . se algum adquirir um im#vel em cuja escritura e.istia um pacto de retrovenda no poder0
reclamar se o primeiro alienante e.ercer o seu direito de retrato ante do pra!o de @ anos $art. I>I'"
neste caso resolve%se o domnio do terceiro e o primeiro alienante poder0 reivindicar o im#vel.
bB Ca&sa s&er3eniente>
% O art. 1.@C> cuida de outra hip#tese" dispe com efeito que 2se, porm, a propriedade se resol#er
por outra causa susper#eniente, o possuidor, que o ti#er adquirido por ttulo anterior / resoluo, ser(
considerado propriet(rio perfeito, restando / pessoa em cujo 2enefcio hou#e a resoluo ao contra
aquele cujo domnio se resol#eu para ha#er a pr.pria coisa, ou seu #alor2"
+or e.. se algum receber um im#vel em doao e depois o alienar o adquirente ser0 considerado
propriet0rio perfeito se posteriormente o doador resolver revogar a doao por ingratido do donat0rio
$art. IIJ'" embora permitida a revogao no pode ela prejudicar direitos adquiridos por terceiros"
como se trata de causa superveniente o adquirente no podia prev:%la" o doador neste caso s# poder0
cobrar do donat0rio o valor da coisa porque esta continuar0 pertencendo ao adquirente de boa%f.
D. #roriedade Aarente
Ocorre com aquele que adquire onerosamente e com boa%f a propriedade de quem no dono aqui
resguarda%se a aquisio a non domino1
*al proteo & apar:ncia de direito foi recepcionada pelo )#digo )ivil de =>>= no 8mbito do direito das
sucesses quando abraou a teoria da apar:ncia legitimando a aquisio onerosa e de boa%f de im#vel
pertencente a herdeiro aparente ressalvando%se as aquisies gratuitas nos estritos termos do art.
1.D1J do )#digo )ivil de =>>=.

, teoria da apar:ncia deve ser prestigiada no sistema registr0rio mesmo nas hip#teses de nulidade
absoluta do registro no de se descartar a boa%f do adquirente do direito inscrito pautada na
apar:ncia e na presuno de legitimidade do registro. +or outro lado quanto maior a segurana do
registro menor a necessidade da aplicao da teoria da apar:ncia.
,fr8nio de )arvalho $1BBD51JJ' e.pe que 2se o alienante no o verdadeiro propriet0rio e a lei legitima
a aquisio pelo terceiro de boa%f f0%lo no intuito de proteger a boa%f do adquirente a bem da
circulao imobili0ria em cujo interesse no cogita de indagar se o im#vel pertencia & parte contr0ria ou
a terceiro2.
/m v0rios arestos reconhece o -*L o princpio da apar:ncia em proteo ao terceiro de boa%f mas o
erro deve ser escus0vel conforme se infere de seus julgados.
Om dos fundamentos da convalescena do registro nulo mas titulari!ado na boa f est0 que a
propriedade atender0 sua funo social como prev: o art. I.S VV444 da )onstituio Gederal desde que
efetivamente haja uso racional do domnio. , transfer:ncia da propriedade do propriet0rio verdadeiro e
displicente para o propriet0rio aparente e diligente configura uma espcie de e.propriao forada.
;entre as obrigaes inerentes & propriedade est0 seu !elo e guarda.
1. Resonsabi)idade ci3i) do rorietCrio
a' responde objetivamente ou subjetivamente pelos preju!os se houver ne.o de causalidade entre
o dano causado pela coisa e sua conduta"
b' responde subjetivamente por danos causados por animais de sua propriedade porque h0
presuno j6ris tantum de que tem obrigao de guarda%los e fiscali!0%los"
c' responde pelos preju!os causados por coisa que ante sua periculosidade deve ser controlada por
ele. O autom#vel trem e avio podem causar dano tanto aos seus condutores e passageiros
caso em que a responsabilidade contratual como a estranhos sendo ento sua
responsabilidade delitual. , responsabilidade das estradas de ferro pertence ao domnio
e.tracontratual no que concerne aos danos que a e.plorao de suas linhas acarreta aos
propriet0rios marginais. Kuanto &s aeronaves a responsabilidade das companhias de navegao
area regida pela teoria do risco ou responsabilidade objetiva.
d' 3esponde pelos danos ocasionados por coisas no perigosas.
:&no socia) da roriedade
14
#assa*ens do te/to escrito or 9&cas NaOne Dantas 5arreto
bacharel em ;ireito pela Oniversidade Gederal da 7ahia $OG7,'
A Inc)&so da :&no Socia) no Direito de #roriedade
O evolucionar hist#rico dos institutos da propriedade e de sua funo social acabaram por
desaguar juntamente com o ;ireito )ivil em geral em seara )onstitucional. ;estarte o )#digo )ivil
dei.a o centro das atenes no estudo do tema tra!ido & baila cedendo lugar &s normas superiores o
que decorre do princpio de supremacia da )onstituio.
*al fenmeno pde ser observado na )onstituio do H.ico de 1B1J que inseria em seu art. =J
que ;, <ao ter(, a todo tempo, o direito de impor / propriedade pri#ada as determina=es ditadas pelo
interesse p:2lico >111?;1
*ambm a )onstituio da ,lemanha de 1B1B % )onstituio de Weimar trou.e em seu art. 1I@
que ;, propriedade o2riga e seu uso e exerccio de#em ao mesmo tempo representar uma funo no
interesse social;1
(o 7rasil a ideao arrolada entrou em nosso cotidiano jurdico com a )onstituio de 1B?C
dada a interrupo do /stado (ovo pois embora houvesse disposio constitucional acerca da regulao
legal da propriedade a vontade do regime ditatorial prevalecia em todas as ocasies. -omente em 1BCJ
apareceu te.tualmente a funo social como princpio de ordem econmica.
,tualmente nossa 8ex 'undamentalis alm de inserir a funo social da propriedade no captulo
concernente a direitos e garantias individuais plasma%o como princpio de ordem econmica
subdividindo seus efeitos conforme seja a propriedade urbana ou rural o que configura uma inovao da
)onstituio vigente.
(este conte.to foi desenhado o novo )#digo )ivil em especial seu art. 1.==D ao prever em
par0grafos inovadores a funo social da propriedade. ;e lapidar redao o R 1.S estabelece que ;3
direito de propriedade de#e ser exercido em conson*ncia com suas finalidades econ@micas e sociais e de
modo que sejam preser#ados, de conformidade com o esta2elecido em lei especial, a flora, a fauna, as
2ele)as naturais, o equil2rio ecol.gico e o patrim@nio hist.rico e artstico, 2em como e#itada a poluio
do ar e das (guas1; *ambm digno de transcrio o R =.S5 ;"o defesos os atos que no tra)em ao
propriet(rio qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela inteno de prejudicar outrem1;
*ais disposies v:m conformar%se de acordo com os princpios fundamentais da nova Uei )ivil
em especial o %rincpio da "ocialidade. (as palavras do ilustre coordenador%geral da )omisso 3evisora e
/laboradora do )#digo )ivil +rofessor Higuel 3eale em seu artigo 2<iso geral do novo )#digo )ivil2
; constante o o2jeti#o do no#o A.digo no sentido de superar o manifesto
car(ter indi#idualista da 8ei #igente, feita para um pas ainda eminentemente agrcola,
com cerca de B6C da populao no campo1 Doje em dia, #i#e o po#o 2rasileiro nas
cidades, na mesma proporo de B6C, o que representa uma alterao de 4B6 graus na
mentalidade reinante, inclusi#e em ra)o dos meios de comunicao, como o r(dio e a
tele#iso1 Da, o predomnio do social so2re o indi#idual;1
<emos a claramente a insero da propriedade nas limitaes e.igidas pelo bem da sociedade o
que no dei.a de afigurar%se como uma manifestao mais palp0vel da pr#pria pu2lici)ao do Direito
Ai#il.
/m suma pauta%se claro que a propriedade dever0 direcionar%se para o bem comum qualquer
que seja a propriedade. -empre haver0 funo social da propriedade mais ou menos relevante porm a
vari0vel instala%se no tipo de destinao que dever0 ser dado ao uso da coisa.
Outro ponto importante consubstancia%se em considerar%se a funo social i' como um objetivo
ao direito de propriedade ou seja algo que lhe e.terior ou ii' um elemento desse mesmo direito um
requisito intrnseco necess0rio & sua pr#pria e.ist:ncia. , doutrina mais atual & qual nos filiamos
inclina%se a aceitar que a funo social da propriedade parte integrante da propriedade5 em no
havendo a propriedade dei.a de ser protegida juridicamente por fim desaparecendo o direito. (o
mesmo sentido manifesta%se Los ,fonso da -ilva $1BBB=DC'5 ;a funo social se manifesta na pr.pria
configurao estrutural do direito de propriedade, pondo-se concretamente como elemento qualificante
na predeterminao dos modos de aquisio, go)o e utili)ao dos 2ens;.
-endo assim reiteramos que no h0 que se falar em propriedade sem que tal direito esteja
imbudo de uma destinao % ou funo % social elemento este integrante e necess0rio para sua pr#pria
e.ist:ncia. Kualquer tentativa de utili!ar%se deste direito para fins egosticos e danosos & coletividade
dever0 ser prontamente cerceada.
9i$itaEes ao direito de roriedade
1. :&nda$entos das )i$itaEes ( roriedade>
/ncontra%se no primado do interesse coletivo ou p6blico sobre o individual e na funo social da
propriedade visando proteger o interesse p6blico social e o interesse privado considerado em relao &
necessidade social de coe.ist:ncia pacfica.
15
2. Nat&re+a
*rata%se de obrigao propter rem porque tanto o devedor como o credor so titulares de um direito
real pois ambos os direitos 1 o de credor e o de devedor 1 incidem sobre a mesma coisa s# que no so
oponveis erga omnes nem interessam a terceiros.
!. Es4cies
aB RestriEes ( roriedade e$ 3irt&de de interesse socia)
+ressupem a idia de subordinao do direito de propriedade privado aos interesses p6blicos e &s
conveni:ncias sociais. -o restries imprescindveis ao bem%estar coletivo X a pr#pria segurana da
ordem econmica e jurdica do pas.
a.1 % restries constitucionais. /.5 art. IS VV44 VV4< 1D= RR@S e ?S 4 e 44 1D? 1DI 1JJ etc.
a.= % restries administrativas. /.5 normas de proibio de demolio de monumentos hist#ricos"
normas de proteo & lavoura & ind6stria ao comercia & economia popular" normas de finalidade
urbansticas" )#digo de minerao" )#digo Glorestal" normas ambientais" !oneamento ambiental rural
etc.
a.@ % limitaes & propriedade rural. /.. /statuto da *erra.
a.? % limitaes de nature!a militar. /.5 Uei C.C@?AJB que dispe sobre a fai.a de fronteira"
a.I % restries em ra!o de lei eleitoral. /.. art. 1@I R@S )#digo /leitoral. M'uncionaro as mesas
receptoras nos lugares designados pelos jui)es eleitorais 76 EsessentaF dias antes da eleio, pu2licando-
se a designao1 G HI , propriedade particular ser( o2rigat.ria e gratuitamente cedida para esse fim0.
bB RestriEes ( roriedade e$ 3irt&de de interesse ri3ado
4nspiram%se no prop#sito de coe.ist:ncia harmnica e pacfica de direitos fundando%se no pr#prio
interesse do titular do bem ou de terceiros a quem este pretende beneficiar no afetando dessa forma
a e.tenso do e.erccio do direito de propriedade" caracteri!a%se por sua bilateralidade ante o vnculo
recproco que estabelece.
b.1 % servides prediais"
b.= % limitaes impostas pela Uei do 4nquilinato"
b.@ % limitaes impostas pelas normas referentes ao condomnio $art. 1.@=J a 1.@@> e 1.@@C ))'"
b.?% limitaes impostas pela Uei C.JCCAJB que dispe sobre o +arcelamento do -olo Orbano "
b.I % ,rt. I?D. 9 nula a doao de todos os bens sem reserva de parte ou renda suficiente para a
subsist:ncia do doador"
b.C % ,rt. II>. , doao do cnjuge ad6ltero ao seu c6mplice pode ser anulada pelo outro cnjuge ou
por seus herdeiros necess0rios at dois anos depois de dissolvida a sociedade conjugal"
b.J % relaes de direitos de vi!inhana5
, limitao privada do direito de vi!inhana ser0 estudada mais adiante
<0rias so as medidas defensivas da propriedade
1. AO REIPINDICATIRIA> ,&ando o rorietCrio "or tota)$ente ri3ado de se& be$.
= /la tem car0ter essencialmente dominial e por isso somente pode ser utili!ada pelo propriet0rio por
quem tenha 2jus in re2"
% esta ao uma conseqF:ncia do direito de seqFela do propriet0rio" $)+) art. BI'
% (esta ao o autor deve provar o seu domnio oferecendo prova inconcussa da propriedade com a
respectiva transcrio e descrevendo o im#vel com suas confrontaes bem como demonstrar que a
coisa reivindicada encontra%se na posse do ru"
1.1 tr:s portanto os ress&ostos de ad$issibi)idade de ta) ao>
aB titularidade do domnio, pelo autor, da rea rei%indicanda $comprovada atravs da transcrio
imobili0ria se for bem im#vel em seu nome ou da cadeia sucess#ria pela apresentao de ttulos
aquisitivos registrados durante o perodo no qual um dos transmitentes adquirira a coisa por usucapio
ainda que no tivesse justo ttulo nem boa f j0 que usucapir somam%se as posses se a do propriet0rio
atual for havida de possuidores h0 mais de quin!e anos $)) art. 1.=@D'"
bB a indi%iduao da coisa $ uma descrio atuali!ada do bem com os corretos limites e
confrontaes de modo a possibilitar a sua correta locali!ao'"
16
cB a posse in7usta do r8u $o propriet0rio vai retomar a coisa no de qualquer possuidor ou detentor
mas daquele que a conserva sem causa jurdica'.
1.2 nat&re+a '&r1dica> ao real que compete ao senhor da coisa.
aB )e*iti$idade ati3a> compete a reivindicat#ria ao senhor da coisa ao titular do domnio" em se
tratando de ao real imobili0ria indispens0vel a outorga u.#ria para o seu ajui!amento.
bB )e*iti$idade assi3a> a ao deve ser endereada contra quem est0 na posse ou detm a coisa sem
ttulo ou suporte jurdico"
% ao possuidor direto citado para a ao incumbe a nomeao & autoria do propriet0rio"
% pode assim ser movida contra o possuidor sem ttulo e o detentor qualquer que seja a causa pela
qual possuam a coisa"
% pode tambm ser endereada contra aquele que dei.ou de possu%la com dolo isto transferindo%a
para outro com a inteno de dificultar ao autor sua vindicao.
% , boa%f no impede a caracteri!ao da injustia da posse para fins de reivindicat#ria"
1.! E"eito> fa!er com que o possuidor restitua a coisa com todos os seus acess#rios. -e impossvel essa
devoluo por ter perecido a coisa o propriet0rio ter0 o direito de receber o valor da coisa se o possuidor
estiver de m0%f.
?&risr&d.ncia5 /sta ao i$rescrit13e) porm se a coisa reivindicada j0 foi usucapida pelo
possuidor no mais poder0 ser proposta pelo antigo propriet0rio que perdeu seu domnio.
2. AO NEMATIRIA 1 cabvel quando o domnio do autor por um ato injusto esteja sofrendo
alguma restrio por algum que se julgue com um direito de servido sobre o im#vel ou qualquer outra
turbao na posse" freqFentemente usada para solucionar conflito de vi!inhana.
!. AO DE DANO IN:ECTO 1 tem car0ter preventivo e cominat#rio como o interdito proibit#rio e
pode ser oposta quando haja fundado receio de perigo iminente em ra!o de runa do prdio vi!inho ou
vcio na sua construo" precavendo%se o autor obtm que a sentena comine ao ru a prestao de
cauo que o assegure contra o dano futuro" pode ser proposta tambm nos casos de mau uso da
propriedade vi!inha que prejudique o sossego a segurana e a sa6de do propriet0rio ou inquilino de um
prdio.
0. AO DEC9ARATIRIA> poder0 ser proposta para dissipar d6vidas sobre o domnio.
2. AO DE INDENIQAO #OR #RE?URQO CAUSADO #OR ATO I9RCITO> /.5 perda da casa em
ra!o de sua destruio por caminho desgovernado.
7. AO DE INDENIQAO #OR #RE?URQO CAUSADO #OR ATO 9RCITO5 /.5 propriet0rio que sofre
limitao em sua propriedade por interesse social ou por desapropriao.
3rlando Jomes5 fa! jus & indeni!ao quando a propriedade dominuda em virtude de acontecimento
natural como no caso de avulso. $)) 1.=I1'
A%UISIO DA #RO#RIEDADE IGIPE9
1. Conceito 5 consiste na personali!ao do direito num titular.
2. C)assi"icao>
2.1. A,&isio ori*inCria> quando no h0 transmisso de um sujeito para outro como ocorre na
acesso natural e no usucapio" a propriedade passa ao patrimnio do adquirente livre de
quaisquer limitaes ou vcios que porventura a maculavam $manchavam'.
2.2. A,&isio deri3ada> ;0%se quando houver transmissibilidade a ttulo singular ou universal
do domnio por ato causa mortis $direito heredit0rio' ou inter #i#os $transcrio'. Kuando
resulta de uma relao negocial entre o anterior propriet0rio e o adquirente havendo pois
uma transmisso do domnio em ra!o da manifestao de vontade" a transmisso feita
com os mesmo atributos e eventuais limitaes que anteriormente recaam sobre a
propriedade porque ningum pode transferir mais direitos do que tem" ela e.ige tambm
comprovao da legitimidade do direito do antecessor.
AB ACESSO Aa,&isio ori*inCriaB
17
1. Conceito> 9 o modo origin0rio de aquisio da propriedade criado por lei em virtude do qual tudo o
que se incorpora a um bem fica pertencendo ao seu propriet0rio $)) 1.=?D'"
+redomina o princpio segundo o qual 2a coisa acess.ria segue a principal2"
)om relao as suas conseqF:ncias aplica%se tambm o princpio que 2#eda o enriquecimento sem
causa25 o legislador entendeu mais conveniente atribuir o domnio da coisa acess#ria tambm ao dono da
principal para evitar o estabelecimento de um condomnio forado e indesejado porm ao mesmo
tempo procurou evitar o enriquecimento indevido possibilitando ao propriet0rio desfalcado o
recebimento de uma indeni!ao"
2. Re,&isitos5 conjuno entre duas coisas at ento separadas" car0ter acess#rio de uma dessas
coisas em confronto com a outra.
!. C)assi"icao
aB "1sicas o& nat&rais 1 a unio ou incorporao da coisa acess#ria & principal decorrente de
acontecimentos naturais sendo acesso de im#vel a im#vel.
- ormao de il.as em rios no-na%e!%eis $pertencem ao domnio particular' 1 ac6mulo de areia e
materiais levados pela corrente!a" as que se formam no meio do rio distribuem%se na proporo das
testadas dos terrenos at a linha que dividir o 0lveo $ou leito' do rio em duas partes iguais" as que se
formam entre essa linha e uma das margens consideram%se acrscimos aos terrenos fronteiros desse
mesmo lado.
- alu%io 1 acrscimo paulatino de terras &s margens de um rio por meio de lentos e imperceptveis
dep#sitos ou aterros naturais ou de desvios das 0guas" esses acrscimos pertencem aos donos dos
terrenos marginais segundo a regra de que o acess#rio segue o principal.
- a%ulso 1 o inesperado deslocamento de uma poro de terra por fora natural violenta soltando%se
de um prdio para se juntar a outro" quando de coisa no suscetvel de unio natural aplica%se o
disposto quanto &s coisas perdidas que devem ser devolvidas ao dono caso contr0rio o acrscimo passa
a pertencer ao dono da coisa principal" se o propriet0rio do prdio desfalcado reclamar dentro do pra!o
decadencial de um ano o dono do prdio aumentado se no quiser devolver pagar0 indeni!ao &quele.
- abandono de l%eo $ou leito' 1 o )#digo de Yguas define o (l#eo a2andonado como 2a superfcie que
as (guas co2rem sem trans2ordar pra o solo natural e ordinariamente enxuto2" em suma o leito do
rio" o (l#eo a2andonado de rio p6blico ou particular pertence aos propriet0rios das duas margens na
proporo das testadas at a linha mediana daquele" os limites dos im#veis confinantes no sofrem
modificao se o curso dZ0gua que serve de divisa vem a ser alterado.
ver legislao contida no )#digo de Yguas.
bB ind&striais o& arti"iciais 1 a unio ou incorporao da coisa acess#ria & principal decorrente do
trabalho humano sendo acesso de m#vel a im#vel $)) 1.=I@ a 1.=IB'
- construo de obras ou planta6es 1 a regra b0sica esta consolidada na presuno de que toda
construo ou plantao e.istente em um terreno foi feita pelo propriet0rio e & sua custa" trata%se
entretanto de presuno vencvel admitindo prova contr0ria.
% sementes plantas ou materiais pr#prios e terreno alheio 1 boa%f $recebe indeni!ao do valor das
sementes plantas ou materiais'" m0%f $perde o direito de indeni!ao e deve repor as coisas no estado
anterior e a pagar os preju!os ou dei.ar que permanea a seu benefcio e sem indeni!ao'.
% sementes plantas ou materiais alheios e terreno pr#prio 1 boa%f $indeni!a valor das sementes plantas
ou materiais'" m0%f $indeni!a valor das sementes plantas ou materiais [ perdas e danos'.
% sementes plantas materiais e terreno alheios 1 boa%f $recebe indeni!ao do valor das sementes
plantas ou materiais'" m0%f $perde o direito & indeni!ao e deve repor a coisa no estado anterior [ art.
1.=IJ ))'.
somente se aplica &s constru=es e planta=es que so acess=es industriais ou artificiais e no
&s 2enfeitorias que no so coisas novas mas apenas acrscimos ou melhoramentos em obras
j0 feitas.
18
quando o valor do terreno inferior ao da construo ou plantao que foi levantada de boa%f
entendem alguns injusta a regra que determina a sua perda em favor do dono do solo" na
jurisprud:ncia vem sendo acolhido o entendimento de que se a construo invade terreno alheio
em parte mnima e no lhe prejudica a utili!ao o invasor no deve ser condenado a demoli%la
mas apenas a indeni!ar a 0rea invadida segundo seu justo valor como uma espcie de
desapropriao no interesse privado.
9# :+:;<=->"
1. conceito> modo origin0rio de aquisio da propriedade e de outros direitos reais suscetveis de
e.erccio continuado $entre eles as servides e o usufruto' pela posse prolongada no tempo
acompanhada de certos requisitos e.igidos pela lei.
2. ob'eto> bens m#veis e im#veis do domnio particular.
!. ress&ostos>
a' coisa h0bil ou suscetvel de usucapio5 osse $somente a 2ad usucapionem2 que a que contm os
requisitos e.igidos pelo art. II>" a 2ad interdicta2 justa d0 direito & proteo possess#ria mas no gera
o usucapio'5
b' com 1nimo de dono 1 toma todas as atitudes para no perd:%la e conserv0%la.
c' mansa e pacica 1 e.ercida sem oposio" quando o possuidor no molestado durante todo o
tempo estabelecido na lei por quem tem legtimo interesse ou seja o propriet0rio" todavia se este
tomou alguma provid:ncia na 0rea judicial visando a quebrar a continuidade da posse descaracteri!ada
fica a 2ad usucapionem2" provid:ncias e.trajudiciais no significam verdadeiramente oposio.
d' contnua 1 sem interrupo" o possuidor no pode possuir a coisa a intervalos sendo necess0rio que
a tenha conservado durante todo o tempo e at o ajui!amento da ao de usucapio.
e' dec&rso do te$o
f' '&sto t1t&)o 1 refere%se a uma posse h0bil para ensejar o pedido de usucapio.
g' boa="4 1 o possuidor ignora o vcio ou o obst0culo que lhe impede a aquisio da coisa ou do direito
possudo" costuma ser atrelada ao justo ttulo embora se trate de realidade jurdica autnoma" o art.
?B> R 6nico estabelece presuno 2juris tantum2 de boa%f em favor de quem tem justo ttulo" deve ela
e.istir no comeo da posse e permanecer durante todo o decurso do pra!o" se o possuidor vem a saber
da e.ist:ncia do vcio dei.a de e.istir a boa%f no ficando sanada a m0cula.
3/-OHO5 os tr:s primeiros so indispens0veis e e.igidos em todas as espcies de usucapio" o justo
ttulo e a boa%f somente so reclamados no usucapio ordin0rio" preambularmente necess0rio
verificar se o bem que se pretende usucapir suscetvel de prescrio aquisitiva pois nem todos se
sujeitam a ela como as coisas fora do comrcio e os 2ens p:2licos.
0. es4cies de &s&caio de bens i$;3eis>
aB e/traordinCrio $art. 1.=@D ))' 1 requisitos5
% posse de 1I anos $regra' ou 1> anos $se o possuidor houver estabelecido no im#vel a sua moradia
habitual ou nele reali!ado obras ou servios de car0ter produtivo'"
% e.ercida com 8nimo de dono"
% de forma contnua $ininterrupta' mansa e pacfica"
% dispensa do justo ttulo e da 2oa-f.
bB ordinCrio $art. 1.=?= ))' 1 requisitos5 posse de 1> anos $regra' ou de >I $se o im#vel houver sido
adquirido onerosamente com base no registro constante do respectivo cart#rio cancelada
posteriormente desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia ou reali!ado
investimentos de interesse social e econmico'"
% e.ercida com 8nimo de dono"
% de forma contnua $ininterrupta' mansa e pacfica"
% alm de justo ttulo e 2oa-f.
cB esecia)
c.1B rural $ou 2pro la2ore2' 1 preceitua o art. 1T da Uei n. C.BCBAD1 e art. 1.=@B )).5 2todo aquele que,
no sendo propriet(rio rural nem ur2ano, possuir como sua, por K anos ininterruptos, sem oposio, (rea
rural contnua, no excedente de 5K hectares $o art. 1B1 da )G aumentou a dimenso da 0rea rural
suscetvel dessa espcie de usucapio para I> hectares tendo o R 6nico proibido e.pressamente a
aquisio de im#veis p6blicos por usucapio' e a hou#er tornado produti#a com seu tra2alho e nela ti#er
19
sua morada, adquirir-lhe-( o domnio, independentemente de justo ttulo e 2oa-f, podendo requerer ao
jui) que assim o declare por sentena, a qual ser#ir( de ttulo para transcrio no Legistro de Im.#eis2"
e.cepcionalmente o seu art. =T inclui as terras devolutas $espcies de bens p6blicos' entre os bens
usucapveis.
c.2B urbano $ou pr# moradia ou 2pro misero2' 1 constitui inovao tra!ida pela atual )G estando
regulamentado em seu art. 1D@ bem como art. 1.=?> ))5 2aquele que possuir como sua (rea ur2ana de
at 5K6 M5, por K anos, ininterruptamente e sem oposio, utili)ando-a para sua moradia ou de sua
famlia, adquirir-lhe-( o domnio, desde que no seja propriet(rio de outro im.#el ur2ano ou rural2"
% no se aplica & posse de terreno urbano sem construo pois requisito a sua utili!ao para moradia
do possuidor ou de sua famlia" acrescentam os RR =S e @S que esse 2direito no ser( reconhecido ao
no#o possuidor mais de uma #e); e que os ;im.#eis p:2licos no sero adquiridos por usucapio2" o
ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou & mulher ou a ambos
independentemente de estado civil $R 1T'"
% essa espcie de usucapio no reclama justo ttulo nem boa%f como tambm ocorre como o usucapio
especial rural.
2. ao >
O possuidor com posse 2ad usucapionem; pode ajui!ar ao declarat.ria regulada pelos arts. B?1 a B?I
do )+) e 1.=?1 do )) sob o ttulo de 2ao de usucapio de terras particulares2 no foro da situao do
im#vel que ser0 clara e precisamente individuado na inicial" deve o autor alm de e.por o fundamento
do pedido juntar planta da 0rea usucapienda $art. B?= )+)'"
% a sentena que julg0%la procedente ser0 transcrita mediante mandado no registro de im#veis $)art#rio
de 3egistro de 4m#veis % )34' satisfeitas as obrigaes fiscais $art. B?I )+)'"
% intervir0 obrigatoriamente em todos os atos do processo o H+"
% Uegitimidade ativa5 a propositura da ao de usucapio somente permitida a quem tem posse atual
do im#vel"
P se o usucapiente depois de consumado o usucapio sofre esbulho e perde a posse ter0 de recuper0%
la pela ao pu2liciana uma espcie de reivindicat#ria sem ttulo para poder assim ajui!ar a ao de
usucapio e obter uma sentena favor0vel que lhe servir0 de ttulo malgrado j0 se tenha tornado dono
desde o momento do e.aurimento do lapso prescricional $art. 1.=@D ))' sendo a sentena de nature!a
meramente declarat#ria.
ATIPIDADE> ESTUDO DE ?URIS#RUDSNCIA
;# <?:-+-@>" =EA" BE5-+CB" D" CEC:A" F" BE5-+CB" DE -GHIE-+ : (art. 1.22), ;;# 4
aJuisio deri%ada
(o direito brasileiro no basta o contrato para a transfer:ncia do domnio" por ele criam%se apenas
obrigaes e direitos" o domnio porm s# se transfere inter #i#os pela tradio se for coisa m#vel
$art. 1.=CJ' e pelo re!istro do ttulo se for im#vel $art. 1.=?I'"
% , relao dos atos sujeitos & transcrio encontra%se na 8ei de Legistros %:2licos $art. 1CJ da Uei nT
C.>1IAJ@'" a lei anterior sujeitava alguns atos como os transmissivos da propriedade & transcrio e
outros como a hipoteca & inscrio" a atual e o (ovo )#digo )ivil usa apenas a e.presso 2registro2
que engloba os antigos atos de transcrio e inscrio.
% O registro s# produ! efeitos a partir da data em que se apresentar o ttulo ao oficial do 3egistro e este o
prenotar no protocolo"
C.1 = #rinc1ios>
1. #rinc1io da Unitariedade Gatricia).
/ntende%se por este princpio a impossibilidade da matrcula conter mais do que um im#vel em sua
descrio bem como da abertura de matrcula de parte ideal de im#vel consoante interpretao do
artigo 1JC R 1S inciso 4 da Uei C.>1IAJ@. , e.presso 2cada im#vel2 contida no referido artigo 1JC da
Uei C.>1IAJ@ significa unidade territorial com continuidade de 0rea contornos definidos e individuali!ada
de outras glebas.
;essa forma e.pressamente vedada a abertura de matrcula envolvendo parte ideal de im#vel o que
era possvel no sistema das transcries onde se era transcrito o ttulo que muitas ve!es envolvia parte
ideal de im#vel devendo ser recomposto o im#vel todo para se abrir a matrcula ou mais claramente
20
segundo o )onselho -uperior da Hagistratura referida recomposio 2 semelhante & feitura de uma
colcha de retalhos re6ne as e.presses aritmticas das partes e os seus titulares atuais5 fsico%jurdica2
$,pel. )vel nS >>@1D@%>'.
Oltimamente esse princpio tem sofrido muitas crticas principalmente no tratamento dos chamados
terrenos de marinha
=
onde muitas ve!es encontramos matrculas abrangendo dois im#veis $parte alodial
e parte terreno de marinha'. O +rofessor e ,dvogado H,3)/UO */33, defende uma nova reformulao
do princpio da unitariedade matricial principalmente com relao & definio de im#vel que deve
abranger tambm o conceito econmico como ocorre em outros pases bem como da possibilidade da
matrcula abranger dois ou mais im#veis desde que respeitada uma finalidade como por e.emplo um
empreendimento imobili0rio.
2. #rinc1io da InstTncia o& So)icitao
/ntende%se por este princpio que a iniciativa de requerer a pr0tica de determinado ato registr0rio deve
partir da parte interessada ou pela autoridade no podendo o oficial registrador praticar atos de ofcio
que onerem de qualquer forma a parte interessada consoante artigo 1@ da Uei de 3egistros +6blicos.
,ssim sendo todos os ttulos que forem apresentados & qualificao do oficial devero conter e.pressa
ou implicitamente a autori!ao para se proceder os atos requeridos.
/.istem e.cees ao referido princpio sendo permitido ao Oficial 3egistrador por e.emplo a correo
de atos por ofcio em erros evidentes $art. =1@ R 1S da Uei C.>1IAJ@' averbaes de alterao de
denominao de logradouros p6blicos abertura de matrcula para im#veis transcritos desde que
contenham os elementos necess0rios etc.
!. #rinc1io da &b)icidade
, publicidade uma das caractersticas do 3egistro de 4m#veis no se pode admitir que um registro
tenha efic0cia 2erga omnes2 $contra todos' e ao mesmo tempo seja negada informao ao p6blico em
geral. (o 3egistro de 4m#veis a publicidade dos atos por ele praticados garantida no somente pela
pr#pria Uei C.>1IAJ@ como tambm por norma constitucional $artigo IS inciso VVV444 )G' devendo ser
fornecida certido para qualquer parte que a solicite independentemente de identificao.

0. #rinc1io da :4 #Jb)ica.
9 ntima a ligao do princpio da f p6blica com o da publicidade ra!o pela qual muitos autores
entendem englobarem um 6nico princpio. )om efeito para que a publicidade tenha o atributo necess0rio
para gerar a segurana e.igida &s relaes jurdicas preciso outorgar%lhe presuno de veracidade
para garantir%lhe a efic0cia.
/ntende%se pelo princpio da f p6blica na presuno de veracidade que t:m os atos de determinados
funcion0rios p6blicos $sentido lato' por eles reali!ados ou praticados em sua presena sempre no
e.erccio de suas respectivas funes.
*ransportado o princpio para o 3egistro de 4m#veis podemos di!er que o conte6do da matrcula uma
verdade jurdica devendo%lhe ser outorgada presuno de veracidade lembrando sempre que referida
presuno relativa no direito brasileiro como e.posto em maior detalhe no item <.
3essalte%se que caso o registro no e.prima a verdade poder0 o prejudicado proceder sua retificao
$artigos DC> do )#digo )ivil e =1= e =1@ da Uei C.>1IAJ@'.
2. #rinc1io da )e*a)idade
Oma ve! protocoli!ado o ttulo deve o oficial registrador qualific0%lo observando%se no somente a
legislao registr0ria mas outras leis especiais sem contudo perder de vista que a an0lise do titulo
dever0 ater%se to somente aos aspectos e.trnsecos do ttulo. ;eve aplicar os princpios observar se o
ttulo encontra%se no rol ta.ativo do artigo 1CJ se no contraria a moral e os bons costumes dispositivo
de lei federal cogente como o regime de bens etc salientando%se que a legalidade e a observ8ncia dos
demais princpios devem ser e.igidos nos ttulo judiciais sendo limite a atividade jurisdicional no
devendo o oficial registrador discutir por e.emplo pretensa inobserv8ncia do processo legal.
2
2terrenos de marinha so fai.as de terra de @@ m de profundidade contados hori!ontalmente a partir da linha do
preamar mdio de 1D@1 para o interior das terras banhadas pelo mar 1 sejam continentais costeiras ou de ilhas 1 ou
pelos rios e lagos que sofram a influ:ncia das mars entendendo%se como tal a oscilao peri#dica em seu nvel de
0guas em qualquer poca do ano desde que no inferior a I cm e decorrentes da ao das mars $art. =S e
par0grafo 6nico do ;ec.%lei B.JC> de I.B.?C'2 $)elso ,ntnio 7andeira de Hello 2Os terrenos de marinha aforados e
o poder municipal2 artigo na 3* @BCA=='.
21
7. #rinc1io da #rioridade
Os ttulos apresentados para registros so recepcionados e recebem uma numerao cronol#gica ap#s
lanados no livro de protocolo esse ato denominado prenotao ou protocoli!ao. O oficial registrador
tem trinta dias para efetuar o registro do ttulo sendo que em caso de desqualificao dever0 devolve%lo
& parte em quin!e dias para que esta possa satisfa!er as e.ig:ncias. (esse perodo $@> dias' o ttulo
apresentado recebe uma prioridade com relao a qualquer outro ttulo envolvendo o mesmo im#vel de
sorte que somente perder0 esse direito no caso da no satisfao das e.ig:ncias e conseqFente trmino
do pra!o.
O princpio da prioridade determina que no confronto de direitos contradit#rios submetidos
simultaneamente & qualificao os registros seguem a ordem de prenotao dos respectivos
ttulos. ;essa forma uma ve! protocoli!ado um ttulo envolvendo determinado im#vel nenhum outro
apresentado posteriormente envolvendo o mesmo im#vel poder0 ser registrado no pra!o de trinta dias.
)aso ocorra a apresentao de ttulos em datas diversas tendo por objeto porm o mesmo im#vel o
que foi apresentado primeiramente ter0 prefer:ncia sobre o segundo ocorrendo o que denomina%se
ttulos contradit#rios ou seja ttulos que t:m por objeto direitos que no podem coe.istir ou cuja fora
depende da ordem de ingresso no 3egistro de 4m#veis.

D. #rinc1io da Esecia)idade
;e origem doutrin0ria esse princpio foi emprestado dos direitos reais de garantia na refer:ncia &
especiali!ao da hipoteca. ,fr8nio de )arvalho com a clare!a que lhe peculiar afirma que 2o princpio
de especialidade significa que toda inscrio deve recair sobre um objeto precisamente individuado2.

, doutrina divide o princpio da especialidade em tr:s classes5 a' a denominada especialidade objetiva
que concerne ao objeto da situao jurdica que o im#vel com todas suas caractersticas que acabamos
de discorrer" b' a chamada especialidade subjetiva que di! respeito &s pessoas titulares de direitos ou
poderes enunciados na situao jurdica principalmente & completa identificao" e c' a especialidade do
fato jurdico e.primindo%se sua nature!a e.tenso &s condies que houver seu valor. )ontudo
somente os dois primeiros foram aceitos e amplamente difundidos em ra!o da maior aplicao ou
relev8ncia registr0ria.
U. #rinc1io da Contin&idade
O princpio da continuidade que se ap#ia no de especialidade quer di!er que em relao a cada im#vel
adequadamente individuado deve e.istir uma cadeia de titularidades & vista da qual s# se far0 a
inscrio de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. ,ssim as sucessivas
transmisses que derivam umas das outras asseguram sempre a pree.ist:ncia de im#vel no patrimnio
de transferente. ,o e.igir que cada inscrio encontre sua proced:ncia em outra anterior que assegure a
legitimidade da transmisso ou da onerao do direito acaba por transform0%la no elo de uma corrente
ininterrupta de assentos cada um dos quais se liga ao seu antecedente como o seu subsequente a ele
se ligar0 posteriormente. \raas a isso o 3egistro de 4m#veis inspira confiana ao p6blico.
O princpio da continuidade ou do trato sucessivo tem alcance puramente formal ou seja visa a
conseguir que o hist#rico registral de cada im#vel seja aut:ntico e completo tomando%se necess0ria uma
continuidade entre os lanamentos inerentes a esse mesmo im#vel. , an0lise a ser reali!ada subjetiva
ou seja deve observar o encadeamento dos titulares dos respectivos direitos reais.
-o dois os principais artigos da Uei C.>1IAJ@ que tratam do referido princpio5
,rt1 4NK1 "e o im.#el no esti#er matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial
exigir( a pr#ia matrcula e o registro do ttulo anterior, qualquer que seja a sua nature)a, para manter a
continuidade do registro1
,rt1 5H91 ,inda que o im.#el esteja matriculado, no se far( registro que dependa da
apresentao de ttulo anterior, a fim de que se preser#e a continuidade do registro1
V. #rinc1io da Disonibi)idade
*rata%se de corol0rio do princpio da continuidade. ,licera%se o princpio da disponibilidade em uma
primeira an0lise na m0.ima 2ningum poder0 transmitir o que no possui2 % nemo dat quod sine non
ha2et - nemo plus jus transfere. ,ssim sendo na transfer:ncia de domnio deve%se sempre respeitar a
e.ata propriedade do alienante principalmente em seus aspectos quantitativos por e.emplo5 figurando
na matrcula determinada pessoa propriet0ria da parte ideal de cinqFenta por cento do im#vel dever0 a
mesma na transmisso comparecer alienando essa mesma parte ideal que corresponde ao direito a ela
correspondente.
22
Has no s# o princpio da disponibilidade aplicado tambm nos parcelamentos e apuraes de
remanescente de im#veis. )om efeito nessas hip#teses preciso respeitar sempre a 0rea total do im#vel
primitivo a fim de que a transcrio ou matrcula possa ser esgotada e por conseguinte encerrada
afastando%se eventuais sobreposies.
/ssa an0lise outrora era feita somente nos aspectos quantitativos ou seja mero c0lculo aritmtico da
0rea total do im#vel at proceder%se seu esgotamento todavia ap#s o advento da Uei C.>1IAJ@ passou%
se & uma an0lise qualitativa ou geodsica observando%se todas as caractersticas do im#vel tais como
medidas lineares 0rea total confrontaes e dist8ncia da pr#.ima esquina.
1F. #rinc1io da Obri*atoriedade ACC6 1.22D e 1.202B
,rt. 1.==J. Os direitos reais sobre im#veis constitudos ou transmitidos por atos entre vivos s# se
adquirem com o registro no )art#rio de 3egistro de 4m#veis dos referidos ttulos $arts. 1.=?I a 1.=?J'
salvo os casos e.pressos neste )#digo.
,rt. 1.=?I. *ransfere%se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo translativo no 3egistro de
4m#veis.
R 1
o
/nquanto no se registrar o ttulo translativo o alienante continua a ser havido como dono do
im#vel.
11. #rinc1io de reti"icao A9ei 7.F126 arts. 21! e 2176 CC6 art. 1.20DB
,rt. 1.=?J. -e o teor do registro no e.primir a verdade poder0 o interessado reclamar que se retifique
ou anule.
C.2 = rinciais )i3ros do re*istro de i$;3eis
Os livros do 3egistro de 4m#veis podem ser divididos em tr:s grupos5 +rincipais internos e
classificadores cumprindo observar que tratam%se livros cuja utili!ao obrigat#ria nos termos das
(ormas de -ervio da )orregedoria \eral da Lustia. +ara fins do curso de direito estudaremos apenas
os principais
9i3ros rinciais.
= 9i3ro de Receo de T1t&)os> (este livro so relacionados e.clusivamente todos os ttulos que foram
recepcionados para e.ame e c0lculo dos respectivos emolumentos a requerimento escrito e e.presso do
interessado"
= 9i3ro n. 1 = #rotoco)o> -omente so cadastrados neste livro os ttulos prenotados ou seja uma ve!
recepcionados entram em uma fila de preced:ncia de modo que possuem prefer:ncia para registro com
relao a eventuais ttulos que sejam recepcionados posteriormente o chamado princpio da prioridade
contido no artigo 1DC da Uei de 3egistros +6blicos $C.>1IAJ@'. , prenotao do ttulo ter0 validade de @>
$trinta' dias e somente poder0 ser prorrogada em casos e.cepcionais"
= 9i3ro n. 2 = Re*istro Mera)> 9 o principal livro do 3egistro 4m#veis. -er0 destinado & matrcula dos
im#veis e ao registro ou averbao dos atos no atribudos ao Uivro @"
= 9i3ro n. ! = Re*istro A&/i)iar> O Uivro n. @ ser0 destinado ao registro dos atos que sendo atribudos
ao 3egistro de 4m#veis por disposio legal no digam respeito diretamente a im#vel matriculado por
e.emplo5 cdulas de crdito rural de crdito industrial de crdito & e.portao e de crdito comercial"
as convenes de condomnio" o penhor de m0quinas e de aparelhos utili!ados na ind6stria instalados e
em funcionamento com os respectivos pertences ou sem eles" as convenes antenupciais" os ttulos
que a requerimento do interessado forem registrados no seu inteiro teor sem preju!o do ato praticado
no livro n. =" transcrio integral da escritura de instituio do bem de famlia sem preju!o do seu
registro no Uivro n. =" tombamento definitivo de im#vel etc."
= 9i3ro n. 0 = Indicador Rea)> O Uivro n. ? ser0 o reposit#rio das indicaes de todos os im#veis que
figurarem no Uivro n. = devendo conter sua identificao e o n6mero da matrcula"
= 9i3ro n. 2 = Indicador #essoa)> O Uivro n. I dividido alfabeticamente ser0 o reposit#rio dos nomes
de todas as pessoas que individual ou coletivamente ativa ou passivamente direta ou indiretamente
inclusive os cnjuges figurarem nos demais livros fa!endo%se refer:ncias aos respectivos n6meros de
ordem"
23
= 9i3ro de Re*istro de A,&isio de I$;3eis R&rais or Estran*eiros> *odas as aquisies de
im#veis rurais por estrangeiros devero ser obrigat#ria e trimestralmente comunicadas ao 4()3, e &
)orregedoria \eral da Lustia.
= 9i3ro de Re*istro das Indisonibi)idades> ;estina%se ao registro dos ofcios da )orregedoria \eral
da Lustia ou dos interventores e liqFidantes de instituies financeiras em interveno ou liquidao
e.trajudicial comunicando a indisponibilidade dos bens de diretores e e.%administrados das referidas
sociedades.
P 3essalte%se que os mandados judiciais que no cont:m previso legal especfica para ingresso no
registro imobili0rio mas que determinem a indisponibilidade de qualquer bem im#vel devero ser
recepcionados no Uivro 1 % +rotocolo ficando a prenotao prorrogada at soluo definitiva da pend:ncia
judicial $+rov. )\ 1JABB'.
C.! = roteiro da tra$itao do t1t&)o no re*istro de i$;3eis
(o h0 qualquer dispositivo legal nem normativo disciplinando a tramitao interna do ttulo no 3egistro
de 4m#veis todavia para efeitos did0ticos apresentamos um roteiro pr0tico adotado por alguns Oficiais
de 3egistro de 4m#veis da )apital sendo sua maior vantagem o escalonamento do servio de sorte que
o ttulo analisado por v0rias pessoas diminuindo consideravelmente a margem de erro e aumentando o
debate jurdico entre os escreventes.

1. Receo.
, primeira an0lise que o 3egistro de 4m#veis fa! do ttulo ocorre na recepo da serventia procedendo%
se um e.ame preliminar para que no se cometam erros que possam afetar direitos de terceiros. )om
efeito apesar da an0lise ser superficial deve a recepo observar se o im#vel objeto do ttulo pertence &
circunscrio do 3egistro de 4m#veis se o ttulo h0bil para ter acesso & serventia pois muitas ve!es
apresentado por meio de c#pia e no poder0 ter sua prioridade garantida $artigo 1DC da Uei C.>1IAJ@'.
,s (ormas de -ervio da /grgia )orregedoria \eral da Lustia recomendam que se proceda a e.ame
prvio dos ttulos para verificao da presena dos requisitos mnimos do ato pretendido j0 no momento
da apresentao devolvendo%se se for o caso independentemente de qualquer outra provid:ncia $item
D )aptulo VV' contudo na insist:ncia do apresentante dever0 o ttulo ser protocoli!ado para
qualificao.
Outro cuidado que deve ter a recepo na forma que o ttulo ter0 acesso ao 3egistro de 4m#veis ou
seja se para prenotao e registro ou e.ame e c0lculo das custas e emolumentos pois grandes
conseqF:ncias podero ocorrer na sua escolha. (o primeiro caso para prenotao e registro deve ser
e.igido dep#sito prvio das custas e emolumentos outorgando ao ttulo prioridade de registro nos termos
dos artigos 11 1= e 1DC da Uei de 3egistros +6blicos devendo o ttulo ser qualificado no m0.imo em
quin!e dias e registrado em trinta dias $contados da apresentao'" no segundo a situao diversa
no h0 necessidade de dep#sito prvio devendo o ttulo ser qualificado em trinta dias porm no
aplicado o princpio da prioridade.
3essalte%se que a regra que o ttulo seja prenotado e.cepcionalmente admitida a protocoli!ao para
e.ame e c0lculo que depender0 de requerimento escrito e e.presso do interessado que dever0 ser
arquivado.
2. Contradit;rio.
-uperada a primeira fase o ttulo encaminhado a um setor que o cadastrar0 e proceder0 todas as
buscas necess0rias nos indicadores principalmente no controle de ttulos contradit#rios onde ser0
observado se h0 outro ttulo envolvendo os mesmos im#veis bem como no livro de indisponibilidade
sendo que na ocorr:ncia de algum dos casos ser0 feita a anotao pertinente no ttulo para posterior
verificao.
(este setor tambm so impressos e atuali!ados os livros de protocolo e recepo de ttulos.
!. E/trato.
(esta oportunidade feito um resumo ou e.trato do ttulo que ap#s impresso submetido & confer:ncia
e verificao nesta fase preliminar reali!ada pesquisa pelo digitador ou datil#grafo do registro anterior
ane.ando%se ao ttulo c#pia da matrcula original.
24
0. Con"er.ncia.
<0rias so as funes da confer:ncia a primeira consiste na an0lise do e.trato em cotejo com o ttulo
conferindo se aquele corresponde de forma fiel a este observando%se a redao e erros de digitao e
gramaticais.
+osteriormente o conferente analisa a legalidade do ttulo da forma mais ampla ou seja se o ttulo est0
incluso no rol do artigo 1CJ da Uei C.>1IAJ@" se foi observada a forma prescrita em lei $artigos nSs =1I e
==1 do )#digo )ivil' no caso de escritura p6blica ou instrumento particular" o recolhimento dos tributos
incidente sobre os im#veis $artigo @1 inciso V4 da Uei D.B@IAB?'" nesta fase tambm feita uma
an0lise da formalidade ou requisitos e.trnsecos do ttulo como por e.emplo5 as assinaturas das partes
numerao de folhas em ttulos judiciais reconhecimentos de firma certides de #rgos comple.os etc.
+or derradeiro ser0 feito o c0lculo das custas e emolumentos e o ttulo submetido & verificao.
2. Peri"icao.
, verificao setor do 3egistro de 4m#veis que aplica mais profundamente os princpios da
continuidade disponibilidade e especialidade entre outros pois analisa o ttulo atravs do e.trato com a
matrcula ou transcrio observando eventuais diverg:ncias que devero ser dirimidas antes do registro.
(este setor tambm observada a ocorr:ncia de ttulos contradit#rios e indisponibilidade de bens onde
so tomadas as medidas pertinentes para cada caso.
7. De3o)&o.
-endo o ttulo desqualificado ou seja havendo e.ig:ncia de qualquer ordem devero ser formuladas de
uma s# ve! por escrito de forma clara e objetiva em papel timbrado do cart#rio com identificao e
assinatura do servidor respons0vel lembrando sempre que o apresentante muitas ve!es leigo na 0rea
de registros p6blicos devendo ser evitado o e.cesso de termos jurdicos.
D. N&$erao e Re*istro.
/stando apto para registro ou superadas as e.ig:ncias o ttulo ser0 submetido & numerao que
corresponde na admisso para incluso do ttulo nos livros = ou @. (esta fase o e.trato ser0 corrigido se
tiver algum erro e o ato ser0 impresso e transportado para o respectivo livro sendo o ttulo encerrado
com acompanhamento da certido talo que resumir0 as custas e emolumentos devidos procedendo%se
ao final a microfilmagem total dos ttulos.
Os indicadores real e pessoal sero nesta oportunidade atuali!ados devendo as custas devidas ao
/stado serem recolhidas no dia subseqFente ao ato praticado e a contribuio para aposentadoria
semanalmente.
C.0 = #rocedi$ento de DJ3ida
Conceit&a=se dJ3ida re*istrCria na acepo material como sendo 2o ju!o emitido pelo registrador no
e.erccio de suas funes obstando a uma pretenso de registro" em acepo formal5 o procedimento de
reviso hier0rquica do ju!o administrativo de objeo a uma pretenso de registro2
@
.
#rocedi$ento5 (o se conformando o apresentante $suscitado' com a e.ig:ncia do Oficial 3egistrador
poder0 requerer a declarao ou suscitao de d6vida ao Oficial 3egistrador $suscitante' que remeter0
ao Lu!o competente para dirimi%la acompanhada de sua ra!es procedendo%se a notificao e intimao
do suscitado para impugn0%la no pra!o de quin!e dias observando%se que dever do Oficial encaminhar
ao ju!o competente as d6vidas levantada pelos interessados nos termos do artigo @> V444 da Uei
D.B@IAB?.
;ecorrido o pra!o apresentada ou no a impugnao os autos sero remetidos ao representante do
Hinistrio +6blico que atuar0 como fiscal da lei $custus legis' emitindo parecer no pra!o de de! dias
retornando os autos ao Lu!o competente para prolao de sentena sendo que a prenotao ficar0
suspensa at final soluo $artigos 1BD e seguintes da Uei C.>1IAJ@'. 4rresignado com a deciso de
primeiro grau poder0 o suscitado recorrer no pra!o de quin!e dias para o #rgo competente atravs de
apelao que ser0 recebida nos efeitos devolutivo e suspensivo funo essa que no /stado de -o +aulo
e.ercida pelo )onselho -uperior da Hagistratura #rgo do +oder Ludici0rio composto pelo +residente
do *ribunal de Lustia <ice%+residente e )orregedor%\eral da Lustia.
3
,lgumas Uinhas sobre a ;6vida no 3egistro de 4m#veis 7enedito -ilvrio 3ibeiro e 3icardo Eenr] Harques ;ip
)ontribuio aos /studos do V< /ncontro (acional de Oficiais de 3egistro de 4m#veis /sprito -anto 1 1BDD.
25
-alienta%se que a inter3eno do Ginist4rio #Jb)ico 4 obri*at;ria sob pena de nulidade $artigo =>>
da Uei C.>1IAJ@' lembrando o ,dvogado e /.%Lui! de ;ireito da 1Q <ara de 3egistros +6blicos \4U7/3*O
<,U/(*/ ;, -4U<, a import8ncia da interveno do parquet pois o registrador no pode recorrer da
sentena de improced:ncia da d6vida.
Kuesto interessante ocorre no artigo 1BB da Uei de 3egistros +6blicos que e.ige a condio de
LinteressadoL para que a d6vida seja impugnada diversamente do artigo 1BD que menciona a condio
de apresentante para requerer sua declarao. O interesse deve ser direto o& indireto ter%se%0 o
primeiro quando a impugnao for reali!ada por aquele cujo nome ser0 feito o registro" o segundo ocorre
quando pelo registro seu direito ser0 atingido.
, jurisprud:ncia tem admitido por economia processual outra forma de suscitao de d6vida a
chamada LdJ3ida in3ersaL procedimento pelo qual o requerimento apresentado diretamente ao ju!o
competente que abre vista dos autos ao oficial registrador para prenotao e resposta seguindo o
procedimento previsto na Uei de 3egistros +6blicos.
-omente o re*istro e$ sentido estrito pode ser objeto de suscitao de d6vida $artigo 1CJ inciso 4
da Uei C.>1IAJ@' segundo orientao do )onselho -uperior da Hagistratura de -o +aulo.
Nos casos de a3erbao $artigo 1CJ 44 da Uei C.>1IAJ@' o procedimento correto seria o de
2provid:ncias administrativas2 com compet:ncia recursal da )orregedoria \eral da Lustia que
residual em se tratando de 3egistros +6blicos todavia no possui as mesmas caractersticas da d6vida
pois no prorroga a prenotao at o dissenso ser dirimido.
3essalte%se que o procedimento de d6vida tem nat&re+a &ra$ente ad$inistrati3a dessa forma5
No <C contradit;rio entre partes interessadas mas apenas dissenso entre o requerente e o
serventu0rio" no configura causa no sentido constitucional" no ense'a coisa '&)*ada $ateria) mas
mera precluso administrativa" no se a)ica$ tota)$ente as "or$as e instit&tos do C;di*o de
#rocesso Ci3i) que somente utili!ado subsidiariamente assim por e.emplo o agravo de instrumento
percia intervenes de terceiros e o recurso especial no podem ser utili!ados no procedimento de
d6vida o que no ocorre com os embargos declarat#rios bem como alguns dos requisitos da petio
inicial contidos no artigo =D= que so aceitos observando%se que tanto para a impugnao da d6vida
como para se interpor recurso ser0 necess0ria a constituio de advogado nos termos do artigos 1S da
Uei D.B>CAB? e @C do )#digo de +rocesso )ivil.
O )onselho -uperior da Hagistratura tem decidido que formuladas v0rias e.ig:ncias quando da
apresentao do ttulo pelo Oficial 3egistrador no pode o suscitado no curso do procedimento de
d6vida concordar nem atender algumas delas pois descaracteri!aria o dissenso com o Oficial que deve
ser total caracteri!ando potencial preju!o para terceiros interessados detentores de ttulos
contradit#rios.
, reiterao da d6vida admitida desde que se supere o motivo anteriormente reconhecido ou que se
tenha alterado a jurisprud:ncia a respeito das questes tratadas.
DB D-BE-C" KEBED-CLB-" Aass&nto ertencente ao Ldireito das sucess6esLB>
9 modo de aquisio da propriedade im#vel porque aberta a sucesso o domnio da herana transmite%
se desde logo aos herdeiros" o invent0rio feito em funo do princpio da continuidade do registro de
im#veis para que o herdeiro ali figure como titular do direito de propriedade" todavia a aquisio desse
direito d0%se simplesmente em ra!o do falecimento do 2de cujus2 quando ento se considera aberta a
sucesso.
:ORGAS DE A%UISIO DA #RO#RIEDADE GIPE9
1. Us&caio ordinCria de coisa $;3e) Art. 127F do C;di*o Ci3i)
W,quele que possuir coisa m#vel como sua contnua e incontestadamente durante tr:s anos com justo
ttulo e boa%f adquirir%lhe%0 a propriedade.N
, usucapio modo origin0rio de aquisio de bens m#veis dando juridicidade a situaes f0ticas que se
alongam no tempo.
26
Re,&isitos5 +osse mansa e pacfica ininterrupta sem oposio e.ercida com animus domini pelo pra!o
de tr:s anos justo ttulo ainda que viciado ou irregular boa f e sentena judicial declarat#ria da
aquisio do domnio por usucapio.
2. Us&caio e/traordinCria de coisa $;3e) Art. 1271 do C;di*o Ci3i)
M-e a posse da coisa m#vel se prolongar por cinco anos produ!ir0 usucapio independentemente de
ttulo ou boa%fN
(este caso os requisitos so os mesmos apontados acima com e.ceo do pra!o que ser0 de cinco anos e
do justo ttulo e da boa f pois h0 presuno juris et de jure1
O7-5 -egundo o ,rt. 1=C= do )#digo )ivil aplica%se & usucapio das coisas m#veis o disposto nos
arts 1=?@ e 1=??
!. Da oc&ao
M,rt. 1.=C@. Kuem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade no sendo
essa ocupao defesa por lei.N
, ocupao aquisio de coisa m#vel ou semovente sem dono por no ter sido apropriada + res
nullius0 ou por ter sido abandonada +res derelictae0 no sendo essa apropriao defesa por lei.
O )#digo civil de 1B1C enumerou em seu art. IB@ as chamadas coisas sem dono. ,rtigo que no foi
recepcionado pelo c#digo de =>>=
M,rt. IB@ % -o coisas sem dono e sujeitas & apropriao5
4 % os animais bravios enquanto entregues & sua natural liberdade"
44 % os mansos e domesticados que no forem assinalados se tiverem perdido o h0bito de voltar ao
lugar onde costumam recolher%se salvo a hip#tese do ,rt. IBC"
444 % os en.ames de abelhas anteriormente apropriados se o dono da colmeia a que pertenciam os
no reclamar imediatamente"
4< % as pedras conchas e outras subst8ncias minerais vegetais ou animais arrojadas &s praias pelo
mar se no apresentarem sinal de domnio anterior.N
,creditamos ter dei.ado o legislador propositalmente de fora tal dispositivo para que seja aplicado as
leis especficas como o c#digo de caa Uei I1BJACJ ;ecreto lei ==1ACJ proteo e estimulos a pesca
e lei JCI@ADD da proteo a fauna.
-o suscetveis de ocupao5
Les derelictae 1 )oisa sem dono porque foi abandonada pelo seu propriet0rio que intencionalmente
quis se desfa!er dela logo poder0 poder0 ser licitamente adquirida mediante ocupao$3* ?D15@I1'.
-o coisas sem dono e sujeito a apropriao5 Os animais bravios e selvagens entregues a sua
natural liberdade desde que no protegidos por lei especial os animais domesticados ou mansos
salvo se os donos ainda estiverem a sua procura e demais casos no art. IB@ acima.
Les <ullius % , coisa de ningum por no *er sido nunca apropriada pode ser adquirida por
ocupao no sendo esta defesa em lei.
O&tras "or$as de a,&isio da roriedade $;3e)
1. do ac<ado do teso&ro
*esouro o dep#sito de coisas preciosas oculto sendo desconhecido o seu dono.
-e encontrado um tesouro em local alheio ele ser0 dividido em partes iguais entre o dono deste e o
descobridor porm se um destes se apossar de todo o tesouro ter%se%0 furto relativo & metade que no
lhe pertence podendo ser cobrado judicialmente pelo prejudicado. $AA art1 457O'
O propriet0rio do local onde foi encontrado o tesouro ser0 considerado seu dono se5
a' o tesouro for encontrado por ele em seu pr#prio im#vel"
27
b' o tesouro for encontrado por empregado seu o qual tinha a incumb:ncia de procur0%lo"
c' o tesouro for achado por pessoa que invadiu sua terra em busca de rique!a intencionalmente
e sem sua autori!ao eAou determinao. $AA art1457K'
O tesouro sendo encontrado em im#vel aforado $contrato 2ilateral, onde o
propriet(rio pleno cede a outrem o domnio :til de determinada (rea, mediante pagamento ou frutos'
dever0 ser partilhado entre quem o encontrou e o enfiteuta $pessoa que toma por aforamento o im.#el,
so2re o qual tem o domnio :til' ou ser0 deste ultimo se for encontrado por si pr#prio. $AA art1 4577'
2. da tradio
O contrato entre as partes no basta para transferir o domnio sendo necess0rio que o ato de vontade
constante neste se complete com outra solenidade a tradio que a entrega do bem m#vel do
alienante ao alienat0rio ocorrendo assim a transfer:ncia do domnio em ra!o do contrato firmado entre
as partes. -e o bem for im#vel ocorrer0 a tradio atravs da transcrio no 3egistro 4mobili0rio.
\erando o contrato apenas um direito pessoal entre as partes atravs da tradio que o alienat0rio
passa a ter direito real sobre a coisa. +orm sendo a tradio ato complementar do neg#cio jurdico este
deve obedecer os seguintes requisitos5 agente capa!" objeto lcito possvel e determin0vel" e forma
prescrita ou no em lei $AA art1 46O' pois se inefica! o neg#cio jurdico e se feita por quem no era
propriet0rio a tradio no pode ganhar efic0cia.
, tradio pode ser5
a' rea)> que a entrega material da coisa"
b' si$b;)ica> que ato representativo da transfer:ncia em que no h0 real entrega do objeto
mas de coisa a ele equivalente por e.emplo a entrega das chaves do autom#vel.
c' "icta> ocorre pelo constituto possess#rio $quando o possuidor do 2em m.#el que o possui em
nome pr.prio passa a possu-lo em nome alheio' quando o alienante em ve! de entregar a
coisa vendida a retm por um outro ttulo por e.emplo como locat0rio.
Oma outra tradio fictcia a Mtraditio 2re#i manuN $quando o possuidor do 2em m.#el o possua em
nome alheio passa a possu-lo em nome pr.prio' a tradio das coisas que se encontra em mos de
terceiro como por e.emplo o caso de venda de prdio alugado.
-e o transmitente no for o propriet0rio da coisa m#vel a tradio no ter0 o efeito de transferir o
domnio constituindo crime de estelionato $A% art1 494, G 5I' salvo se o bem oferecido ao p6blico em
leilo ou estabelecimento mercantil for transferido em circunst8ncia tal que ao adquirente de boa%f
pareceu ser a coisa alienada pertencente ao alienante ou seja por e.emplo que o comprador tinha a
boa%f de que o bem m#vel era de propriedade do vendedor quando na realidade este no era
propriet0rio. Has se o adquirente estava de boa%f e se o alienante vier a adquirir posteriormente a
propriedade da coisa a transfer:ncia ser0 revalidada e operado o efeito da tradio desde o momento
da celebrao da alienao.
)aso a tradio for baseada em ato negocial nulo $AA art1 477, incisos I a PII' esta no ter0 o condo de
operar a transfer:ncia da propriedade da coisa m#vel.
!. da eseci"icao
/specificao o modo de adquirir a propriedade mediante transformao de coisa m#vel em espcie
nova em virtude do trabalho ou da ind6stria do especificador desde que no seja possvel voltar a forma
anterior.
, propriedade da coisa nova ser05
a' do especificador se a matria%prima aplicada for total ou em parte sua desde que no possa
voltar a forma anterior"
b' do dono da matria%prima se for possvel voltar a forma anterior.
-e toda a matria%prima for de outrem a propriedade da coisa nova ser05
a' do especificador de boa%f quando no puder voltar & forma anterior"
b' do dono do material se o especificador estiver de m0%f e desde que no se possa voltar &
forma anterior"
c' do dono da matria%prima se puder voltar & forma anterior"
d' do especificador podendo ou no voltar & forma anterior estando ou no o especificador de
boa%f desde que o preo da mo%de%obra seja maior que o da matria%prima"
e' do especificador e.clusivamente sendo a especificao obra de arte ou liter0ria se seu valor
e.ceder consideravelmente o da matria%prima alheia.
28
+odero receber indeni!ao por perdas e danos todos aqueles que forem lesados
pela transformao de coisa m#vel em espcie nova feita com matria%prima alheia e somente no
caber0 indeni!ao ao especificador que utili!ou%se de material de outrem atravs da m0%f.
0. da con"&so6 da co$isso e da ad'&no
Kuanto ao ttulo acima que tra! McomissoN trata%se na verdade de comisto.
)onceitos5
a' con"&so> a mistura de coisas lquidas sendo impossvel separa%las"
b' co$isto> a mistura de coisas s#lidas ou secas sendo impossvel separ0%las"
c' ad'&no> a justaposio de uma coisa & outra de modo que no mais se torne possvel
destacar a acess#ria da principal sem deteriorao.
-e ocorrer uma das hip#teses acima deve%se observar se e.iste ou no a
possibilidade de separar as coisas misturas sem ameaa de deteriorao. (o havendo a possibilidade
de deteriorao da coisa poder0 proceder%se a separao devolvendo%se a cada um dos donos da
matria%prima o que lhe pertencia sendo que as despesas da separao correr0 por conta de quem deu
causa a mistura.
, mistura feita por terceiro sem o consentimento dos donos da matria%prima a lei determina que5
a' se as coisas puderem serem separadas sem deteriorao cada propriet0rio continuar0 a ter
domnio sobre a mesma coisa que lhe pertencia antes da mistura"
b' se for impossvel ou custosa a separao o todo permanecer0 sem a separao onde cada
propriet0rio ter0 um quinho proporcional ao valor do bem com que entrou para a mistura"
c' se uma das coisas for considerada principal em relao &s outras o domnio ser0 do dono da
coisa principal devendo este indeni!ar os outros.
)aso a mistura ocorra de m0%f por uma das partes poder0 a outra parte5
a' ser propriet0rio do seu quinho proporcional"
b' renunciar & que lhe pertence mediante recebimento de indeni!ao a que tem direito.
#ERDA DA #RO#RIEDADE IGIPE9
,s modalidades da perda da propriedade abai.o podem ocorrer tanto para bens m#veis como
im#veis.
Godos 3o)&ntCrios>
aB A)ienao a forma de e.tino subjetiva do domnio em que o titular desse direito por vontade
pr#pria transmite a outrem seu direito sobre a coisa" a transmisso de um direito de um patrimnio a
outro" essa transmisso pode ser a ttulo gratuito como a doao ou oneroso como a compra e venda
troca dao em pagamento. $)) art. 1.=JI 4 par0grafo 6nico'.
% decorre do Mjus disponendiN em que o titular por sua vontade pr#pria transfere a coisa ou direito a
outrem atravs de neg#cio jurdico bilateral $contrato' onerosa ou gratuitamente bem m#vel por meio
da tradio ou bem im#vel por meio da transcrio que o registro no cart#rio imobili0rio competente"
% e.iste neg#cio bilateral pois o adquirente deve aceit0%lo"
% vigora o princpio de que ningum transfere mais direitos do que possui"
% enquanto no ocorrer a tradio e a transcrio o neg#cio jurdico fica no plano dos direitos
obrigacionais"
bB RenJncia um ato unilateral pelo qual o propriet0rio declara e.pressamente o seu intuito de abrir
mo de seu direito sobre a coisa em favor de terceira pessoa que no precisa manifestar sua aceitao.
$)) art. 1.=JI 44 par0grafo 6nico'.
% um ato unilateral irrevog0vel e no se presume pelo qual o propriet0rio declara e.pressamente
sua inteno de abrir mo de seu direito sobre a coisa em favor de terceira pessoa que no precisar0
manifestar sua aceitao"
% sempre possvel desde que no prejudique terceiros"
29
% para bens im#veis e.ige%se a transcrio no cart#rio de registro imobili0rio competente e para bens
m#veis declarao do titular para conhecimento de terceiros"
cB Abandono o ato unilateral em que o titular do domnio se desfa! voluntariamente do seu im#vel
porque no quer mais continuar sendo por v0rias ra!es o seu dono" necess0rio a inteno
abdicativa" simples neglig:ncia ou descuido no a caracteri!am. $)) art. 1.=JI 444 e 1.=JC RR 1S e =S'
% um ato unilateral em que o titular do domnio se desfa! voluntariamente do sem bem m#vel ou
im#vel porque no mais deseja continuar sendo seu dono"
% para o ato de abandono necess0rio o poder de dispor ou seja quem no possui poder de dispor
quem no dono ou no possui capacidade civil no pode abandonar"
% necess0rio que o titular da propriedade tenha a voluntariedade em abandonar o bem com a inteno
de no mais a ter para si pois a simples neglig:ncia ou descuido em relao ao bem no o caracteri!a"
= )onforme art. 1=JC do )#digo )ivil havendo intencional abandono do im#vel pelo seu propriet0rio no
estando na posse de outrem ser0 ele arrecadado como bem vago passando tr:s anos depois &
propriedade do Hunicpio ou do ;istrito Gederal sendo im#vel urbano da Onio se im#vel rural. )aso
esteja na posse de outrem este poder0 requerer a propriedade obedecendo os requisitos do usucapio.
Godos in3o)&ntCrios>
aB )omo no h0 direito sem objeto com o ereci$ento do im#vel e.tingue%se o direito" esse
perecimento pode decorrer de ato involunt0rio se resultante de acontecimentos naturais ou de ato
volunt0rio do titular do domnio como no caso de destruio. $)) art. 1.=JI 4<'
bB Re,&isio o ato pelo qual o /stado em proveito de um interesse p6blico constitui algum de
modo unilateral e auto e.ecut#rio na obrigao de prestar%lhe um servio ou ceder%lhe
transitoriamente o uso de uma coisa obrigando%se a indeni!ar os preju!os que tal medida
efetivamente acarretar ao obrigado. $)) art. 1.==D R@S =Q parte" )G art. IS VV< 1@B <44'.
cB desaroriao>
1. Conceito> um direito do Qstado que se tradu! em procedimento regido pelo Direito Aonstitucional-
,dministrati#o visando & imposio de um sacrifcio total, por justa causa, de determinado direito
patrimonial particular ou p6blico 1 respeitada a hierarquia % tendo como finalidade a aquisio pelo
+oder +6blico ou de quem delegadamente cumpra o seu papel por intermdio de indeni!ao que h0
de ser prvia e justa efetuado o pagamento em dinheiro com as ressalvas constitucionais e.pressas
?
.
2. Conse,-.ncia5 com a desapropriao o bem passar0 & dominialidade p6blica perdendo sua
categoria de bem privado % na maioria dos casos % sujeitando%se assim ao regime jurdico de direito
p6blico. Uogo a definio do momento em que se consuma a desapropriao com a incorporao do
bem & Ga!enda +6blica questo que apresenta relev8ncia jurdica como marco delimitador da
aquisio de propriedade pelo e.propriante e conseqFente perda para o e.propriado.
!. Re,&isitos
+ara que a e.propriao no esteja fadada ao insucesso incorrendo em ilegitimidade de vital
import8ncia que sejam preenchidos os seus requisitos constitucionais. ;estarte no que calha ao art.IS
VV4< da )onstituio Gederal do 7rasil os pressupostos para que haja uma desapropriao hgida e
idnea a serem honrados pela ,dministrao +6blica so os seguintes5 a necessidade Jb)ica6 a
&ti)idade Jb)ica6 o interesse socia) e o a*a$ento de '&sta o& r43ia indeni+ao.
+rimeiramente no que di! respeito & necessidade Jb)ica esta se fa! presente quando em casos de
urg:ncia o /stado se v: na obrigao de integrar determinado bem antes pertencente ao particular ao
patrimnio p6blico para que seja resolvida uma problem0tica iminente que e.ige desde logo o uso do
bem desapropriado.
Kuanto & &ti)idade Jb)ica esta se configura quando da conveni:ncia da transmisso de um dado bem
privado ao domnio p6blico mesmo que seja dispens0vel. /ntretanto a doutrina muito dividida longe
4
G3/4*,- Luare!. Est&dos de Direito Ad$inistrati3o. =.Q /d. -o +aulo5 Halheiros 1BBI pg. D?.
30
de ter uma opinio un8nime formada no tocante & possibilidade do termo utilidade p6blica abarcar tanto
o significado dele pr#prio como o da necessidade p6blica e do interesse socia). (este diapaso discorre
o jurista )elso 3ibeiro 7astos5
)onvm salientar que a distino que outrora se fa!ia entre esses dois conceitos j0 no
tem relev8ncia jurdica. 9 que o ;ecreto%lei n. @.@CIA?1 no mais se refere &s hip#teses
de necessidade p6blica anteriormente previstas no )#digo )ivil $art. IB> R 1S'. ;efine
no seu art.IS tanto as hip#teses de utilidade p6blica quanto as de necessidade p6blica
previstas na legislao civil acima referida sob a denominao 6nica de utilidade
p6blica2.
+ara alguns doutrinadores a tripartio $utilidade p6blica necessidade p6blica e interesse social'
elaborada pela )arta Hagna de grande valia eis que destaca melhor os casos da desapropriao
evitando confuses ou interpretaes equivocadas. /m compensao a outra parte da doutrina
estabelece que a utilidade p6blica unifica por si s# os tr:s requisitos supra. , verdade que a pol:mica
est0 mantida at porque cristalino que no h0 um consenso entre os diversos juristas que tratam do
assunto.
L0 o interesse socia) acontece quando o +oder +6blico vislumbra a reduo das disparidades sociais
normalmente em questes relativas & funo social da propriedade. O /stado visa o melhor
aproveitamento da propriedade particular quando da e.propriao da res em prol do interesse coletivo
ou at mesmo de classes sociais necessitadas. )umpre salientar que os bens e.propriados por interesse
social no so transferidos ao patrimnio p6blico mas aqueles que a lei concede o direito de recebimento
e uso destes $isto coletividade ou categorias da sociedade que merecem o amparo especial da
,dministrao'.
;erradeiramente tem%se a '&sta e r43ia indeni+ao esta que tambm pode ser paga na forma de
ttulos especiais da dvida p6blica ou da dvida agr0ria.

0. S&'eitos da Re)ao
, relao jurdica e.propriat#ria tem como seus sujeitos necess0rios o e.propriado $sujeito passivo' e o
e.propriante $sujeito ativo'. (o se pode esquecer que nas questes atinentes & desapropriao de
propriedade feita com vistas ao favorecimento de terceiros ^ como o caso da desapropriao
confiscat#ria ^ e.iste tambm a figura do 2enefici(rio o qual seria um volunt0rio ou terceiro
interessado na lide.
,quele que concedido o direito subjetivo de intervir na propriedade com o fim de desapropriar poder
este que emana de leis ordin0rias e precipuamente da )onstituio Gederal dado o nome de sujeito
ativo.
(um plano universal ter idoneidade para e.ercer o papel de sujeito ativo sugere tr:s estirpes de
compet:ncia a saber5 co$et.ncia ara )e*is)ar sobre a $at4ria6 ara ro$o3er a
desaroriao e ara desaroriar. , 6nica pessoa que detm legitimidade para figurar no p#lo
ativo da lide no que se refere & compet:ncia para legislar sobre a desapropriao a Onio Gederal.
/sta colocao respaldada pelo disposto no art. == 44 da Hagna )arta ao regrar que 2compete
privativamente & Onio legislar sobre desapropriao2.
Sobre a co$et.ncia ara ro$o3er a desaroriao $oportuni!ada no art. @S do ;ecreto%lei
@.@CI' 7andeira de Hello adu! ser o mesmo que efetivar a desapropriao ou seja praticar os atos
concretos para efetu0%la $depois de e.istente uma declarao de utilidade p6blica e.pedida pelos que
t:m poder para submeter um bem & fora e.propriat#ria' alm da Onio /stados Hunicpios e ;istrito
Gederal as autarquias os estabelecimentos de car0ter p6blico em geral ou que e.eram funes
delegadas do +oder +6blico e os concession0rios de servio quando autori!ados por lei ou contrato.
%&anto ( co$et.ncia ara desaroriar em outros di!eres para imitir%se na posse de uma
propriedade por meio de fora e.propriat#ria so reconhecidos como aptos & pr0tica da declarao de
interesse social ou utilidade p6blica de um bem im#vel a Onio os /stados os Hunicpios e o ;istrito
Gederal.
/m segundo plano apresenta%se o sujeito passivo da e.propriao. Uegtimo para tal o e.propriado
isto aquele que pode vir a ter seu bem im#vel retirado do seu patrimnio atravs de ato
administrativo podendo ser pessoa privada ou p6blica jurdica ou fsica.
I. Hodalidades de desapropriao:
31
aB ;e incio e.surge em nosso ordenamento a desaroriao c)Cssica o& ordinCria em que se
evidencia a supremacia do interesse p:2lico so2re o particular reali!ada mediante indeni!ao prvia
justa e em dinheiro tendo como pressupostos a utilidade p6blica a necessidade p6blica e o interesse
social.
*em fundamento no art. IS VV4<
I
da )G sendo que os referidos pressupostos ou melhor as hip#teses
que se configuram como de necessidade ou utilidade p6blica ou de interesse social so definidos na
legislao ordin0ria. ;estacam%se o ;ecreto%lei nS @.@CIA1B?1 que dispe sobre os casos de
desapropriao por utilidade p6blica englobando a os casos de necessidade p6blica $art. IS' e a Uei
?.1@=A1BC= que define os casos de desapropriao por interesse social.
bB , )G ainda contempla a desaroriao e/traordinCria que reali!ada quando o bem particular
que est0 sendo desapropriado no est( cumprindo a sua funo social. (esta h0 indeni!ao mas no
ser0 prvia nem em dinheiro. )uida%se de desapropriao com car0ter sancionat#rio verificando%se em
duas hip#teses.
, primeira delas a que consta do art. 1D= R ?S 444
C
da )G denominada de desapropriao ur2anstica.
/ssa forma e.propriat#ria prevista como a que pode ser adotada a ttulo de penali!ao ao propriet0rio
do solo urbano que no atender a e.ig:ncia de promover o adequado aproveitamento de sua propriedade
ao plano diretor municipal estando o im#vel subutili!ado ou no utili!ado. ,ssim o +oder +6blico
municipal mediante lei especfica poder0 promover essa desapropriao observada a gradao imposta
no art. D.S
J
da Uei 1>.=IJA=>>1 $/statuto da )idade' sendo o pagamento da indeni!ao feito mediante
ttulos da dvida p6blica com pra!o de resgate de at de! anos em parcelas anuais iguais e sucessivas
assegurados o valor real da indeni!ao e os juros legais.
, outra hip#tese de desapropriao e.traordin0ria quando a propriedade no esteja cumprindo a sua
funo social prevista nos arts. 1D?
D
a 1DC da )G denominada pela doutrina de desapropriao rural.
*em o objetivo de permitir a perda da propriedade de im#veis rurais para fins de reforma agr0ria. ,
indeni!ao ser0 paga em ttulos da dvida agr0ria com cl0usula de preservao do valor real
resgat0veis no pra!o de at vinte anos a partir do segundo ano de sua emisso sendo que as
benfeitorias 6teis e necess0rias sero indeni!adas em dinheiro. +ossui disciplina na Uei D.C=BA1BB@ e
ainda na Uei )omplementar JCA1BB@.
cB E0 por fim a desapropriao prevista no art. =?@
B
da )G chamada de desaroriao
con"iscat;ria por no conferir ao e.propriado direito indeni!at#rio. , perda da propriedade nesse caso
tem como pressuposto a utili!ao da propriedade para cultura ilegal de plantas psicotr#picas. ,p#s a
e.propriao conforme o procedimento disciplinado na Uei D.=IJAB1 so essas 0reas destinadas a
assentamento de colonos com vistas ao cultivo de produtos alimentcios e medicamentosos.
dB )umpre mencionar ainda a nova figura tra!ida pelos RR?.S e I.S
1>
do art. 1.==D ))A=>>= que vem
sendo denominada por alguns doutrinadores como desaroriao '&dicia) na qual h0 a perda da
5
+RRIP-, lei esta2elecer( o procedimento para desapropriao por necessidade ou utilidade p:2lica, ou por interesse social, mediante
justa e pr#ia indeni)ao em dinheiro, ressal#ados os casos pre#istos nesta AonstituioN.
6
+G OI1 S facultado ao =oder =2blico municipal, mediante lei especfica para (rea includa no plano diretor, e&i!ir, nos termos da
lei ederal, do proprietrio do solo urbano no ediicado, subutilizado ou no utilizado, que promo#a seu adequado
apro#eitamento, so2 pena, sucessi#amente, de:
I - parcelamento ou edificao compuls.rios!
II - imposto so2re a propriedade predial e territorial ur2ana progressi#o no tempo!
III - desapropriao com pa!amento mediante ttulos da d%ida p2blica de emisso pre%iamente apro%ada pelo +enado
Mederal, com prazo de res!ate de at8 dez anos, em parcelas anuais, i!uais e sucessi%as, asse!urados o %alor real da
indenizao e os 7uros le!aisN. $\.n'
7
M,rt1 BI Decorridos cinco anos de cobrana do -=C: pro!ressi%o sem Jue o proprietrio ten.a cumprido a obri!ao de
parcelamento, ediicao ou utilizao, o Municpio poder( proceder / desapropriao do im.#el, com pagamento em ttulos da
d#ida p:2lica01 EJ1nF
8
N<rt. 1*4. Aompete / Tnio desapropriar por interesse social, para fins de reforma agr(ria, o im.#el rural que no esteja cumprindo
sua funo social, mediante pr8%ia e 7usta indenizao em ttulos da d%ida a!rria, com clusula de preser%ao do %alor
real, res!at%eis no prazo de at8 %inte anos, a partir do se!undo ano de sua emisso, e cu7a utilizao ser deinida em
lei.
G 4I1 ,s 2enfeitorias :teis e necess(rias sero indeni)adas em dinheiro1
G 5I1 3 decreto que declarar o im.#el como de interesse social, para fins de reforma agr(ria, autori)a a Tnio a propor a ao de
desapropriao1
E111F01 $\.n'
9
M,rt1 5OH1 ,s gle2as de qualquer regio do %as onde forem localizadas culturas ile!ais de plantas psicotr/picas sero
imediatamente expropriadas e especificamente destinadas ao assentamento de colonos, para o culti#o de produtos alimentcios e
medicamentosos, sem JualJuer indenizao ao propriet(rio e sem preju)o de outras san=es pre#istas em leiN. $\.n'
10
+G O
o
3 propriet(rio tam2m pode ser pri#ado da coisa se o im.#el rei#indicado consistir em extensa (rea, na posse ininterrupta e de
2oa-f, por mais de cinco anos, de consider(#el n:mero de pessoas, e estas nela hou#erem reali)ado, em conjunto ou separadamente,
o2ras e ser#ios considerados pelo jui) de interesse social e econ@mico rele#ante1
32
propriedade diante posse ininterrupta e de boa%f por mais de cinco anos de consider0vel n6mero de
pessoas mediante o pagamento de indeni!ao. /mbora no se confunda com a usucapio que no
requer contrapartida econmica essa nova figura tambm no se identifica por completo com a
desapropriao propriamente dita que tem como e.propriante o +oder +6blico passando o bem &
dominialidade p6blica $embora posteriormente possa ter destinao diversa'. ,ssim sua disciplina ser0
dada pelo direito privado em que pese o seu car0ter coletivo pois se verificar0 no interesse particular
dos possuidores.
C. +rocedimento e.propriat#rio5
/m linhas gerais a desapropriao enquanto procedimento possui d&as "ases6 a dec)arat;ria e a
e/ec&ti3a sendo que esta 6ltima pode ser processada tanto pela via administrativaAe.trajudicial
como pela via judicial.
aB , fase declarat.ria se consubstancia na indicao da necessidade ou utilidade p6blica ou do interesse
social do bem a ser e.propriado. E0 assim uma manifestao compuls#ria de vontade do +oder +6blico
submetendo determinado bem ao regime de e.propriao.
Os e"eitos '&r1dicos da dec)arao de utilidade p6blica e interesse social so tr:s5 o direito de as
autoridades e.propriantes penetrarem no im#vel mas que no se confunde com a imisso provis#ria na
posse $artigo J.S do ;ec.%lei n. @.@CIA1B?1'" a fi.ao do estado do bem incluindo as benfeitorias nele
e.istentes o que gera efeitos no c0lculo de indeni!ao e o incio da contagem do pra!o de caducidade
da declarao.
bB L0 na fase execut.ria sero adotadas medidas necess0rias & implementao da desapropriao
visando & aquisio do bem pelo +oder +6blico. Eavendo concord8ncia do propriet0rio sobre o valor da
desapropriao o procedimento se encerrar0 na via administrativaAe.trajudicial. /ntretanto de regra h0
o prolongamento pela fase judicial atravs de ao movida pelo /stado em face do propriet0rio.
(esta ao portanto discutir%se%0 a '&sta indeni+ao. 9 possvel que durante o seu curso o jui!
conceda a imisso pro#is.ria na posse $art. 1I
11
do ;ecreto%lei @.@CIA1B?1' quando for o caso.
4nteressa por fim destacar que pode haver a desaroriao indireta quando o +oder +6blico dei.a
de observar o procedimento legal administrativo ou judicial ocupando o bem em car0ter definitivo.
)aber0 ao propriet0rio se no o impedir no momento oportuno dei.ando que a ,dministrao lhe d:
destinao p6blica pleitear a indeni!ao por perdas e danos que corresponder0 & justa indeni!ao da
desapropriao legal.
J. Homento consumativo da desapropriao5
<ista a e.tenso do instituto observa%se que para definir o momento da consumao da desapropriao
e conseqFente aquisio da propriedade surgiram v0rias posies doutrin0rias e jurisprudenciais as
quais defendiam que ocorria a consumao5
a' +elo decreto declarat#rio da utilidade p6blica"
b' )om a e.pedio do mandado de imisso na posse"
c' +ela sentena"
d' )om o registro da sentena no )art#rio de 4m#veis"
e' )om o pagamento da indeni!ao.
Horaes -alles
1=
esclarece que essa diversidade de entendimentos originou%se da m0 redao do ;ecreto
?.BICA1B>@ que regulava a matria antes do advento do ;ecreto%lei @.@CIA1B?1.
G K
o
<o caso do par(grafo antecedente, o jui) fixar( a justa indeni)ao de#ida ao propriet(rio! pago o preo, #aler( a sentena
como ttulo para o registro do im.#el em nome dos possuidoresN.
11
M,rt1 4K1 "e o expropriante alegar urgncia e depositar quantia ar2itrada de conformidade com o artigo 7BK do A.digo de %rocesso
Ai#il, o jui) mandar( imiti-lo pro#isoriamente na posse dos 2ensN. $O7-.5 ,tualmente arts. D=C a D@D do )+)A1BJ@'
12
-,UU/- Los )arlos de Horaes. Ob. )it. p. I11.
33
-egundo o citado autor 3u] 7arbosa entendia que embora a aprovao das plantas no cessasse a
propriedade em todos os seus elementos j0 implicava na indisponibilidade jurdica sobre o bem. *odavia
a desapropriao se concreti!ava no momento em que era editado o decreto de aprovao dos planos e
plantas relativos &s obras que seriam e.ecutadas pelo +oder +6blico ou por seus concession0rios.
/ntretanto o princpio da previedade da indeni!ao que esteve presente em todas as nossas
constituies revelava que o decreto de aprovao no poderia importar em desapropriao. ,demais
essa declarao do +oder +6blico apenas ato-condio que precede / transferncia do 2em
1@
no tendo
qualquer efeito sobre o direito de propriedade tanto que se o processo e.propriat#rio parasse nessa
fase dei.ando caducar o decreto e.propriat#rio no haveria desapropriao. 4sto porque poderiam
desaparecer os motivos que embasaram o decreto em questo.
E0 tambm as correntes que buscaram observar a consumao dentro do processo judicial no caso de
no haver acordo.
+ara os que consideram haver a consumao com a imisso na posse di!%se que somente com tal ato
despontaria para o e.propriante o domnio do bem e.propriado aperfeioando%se ou complementando%
se. 3eferem%se & imisso definitiva do art. =B
1?
do ;ecreto%lei @.@CIA1B?1. *odavia refuta%se tal doutrina
ao argumento de que o domnio antecedente & posse a no ser em casos e.cepcionais como no
usucapio. +ara a maioria o elemento posse irrelevante para fi.ar o momento da perda da
propriedade
1I
. ;e fato posse e propriedade so institutos absolutamente distintos.
;entre os que entendem que a sentena que transfere o domnio cita%se /urico -odr e Hanoel de
Oliveira Granco -obrinho
1C
. ,quele defendia tal posio por ser a sentena de adjudicao que permitiria a
e.trao da respectiva carta a ser transcrita no registro de im#veis meio pelo qual se operava a tradio
solene. *odavia o referido autor entendia que a desapropriao era modo derivado de aquisio da
propriedade.
Kuanto & corrente que atribui a consumao & transcrio da sentena ou acordo no registro competente
foi adotada por +ontes de Hiranda e )almon de +assos
1J
. *odavia sendo a desapropriao um modo
origin0rio de aquisio no h0 que se subordinar & transcrio do ttulo translativo seja sentena ou
acordo posto que a transcrio modo derivado de aquisio da propriedade reclamando uma relao
de causalidade representada por um fato jurdico entre o adquirente e o alienante.
+or fim resta a posio hoje aceita pela ampla maioria da doutrina que tem como momento
consumativo da desapropriao o pagamento da indeni!ao.
-ustenta%se que o pagamento da indeni!ao que d0 ensejo & consumao da desapropriao
acarretando a aquisio da propriedade pelo e.propriante e a perda pelo e.propriado
1D
.
,firma Horaes -alles que h0 a consumao da desapropriao com o pagamento ou o dep.sito judicial
da indeni)ao fixada pela sentena ou esta2elecida em acordo
4N
.
13
Eel] Uopes apud )O-*, Haria 4sabel +ereira da. A trans"er.ncia do do$1nio do be$ i$;3e) ara o oder e/roriante no
rocesso '&dicia)1 3evista ,LO34- n.S ?J % 1BDB p0g. 1?C.
14
M,rt15N1 Qfetuado o pagamento ou a consignao, expedir-se-(, em fa#or do expropriante, mandado de imisso de posse, %alendo a
sentena como ttulo .bil para a transcrio no re!istro de im/%eisN.$\.n.'
15
)O-*, Haria 4sabel +ereira da. Ob. )it. p. 1?BA1I>.
16
-,UU/- Los )arlos de Horaes. Ob. )it. p. I>CAI>J e I1D respectivamente.
17
A Trans"er.ncia da #roriedade ara o Do$1nio do E/roriante no C&rso da Ao de Desaroriao1 3evista 7rasileira
de ;ireito +rocessual. <ol. @1 1 1.S 7im. de 1BD= p. C@.
18
),3<,UEO G4UEO Los dos -antos. Ob.cit1 p. JCI.
19
-,UU/- Los )arlos de Horaes. Ob. )it. p. I=>.
34
4mpende ressaltar que o pagamento se refere ao valor fi.ado na sentena do art. =?
=>
do ;ecreto%lei
@.@CIA1B?1 pois somente pela justa indeni!ao h0 a substituio do bem no patrimnio do
e.propriando o que demarca precisamente o momento em que a desapropriao se consuma
54
.
3essalta%se ainda que mesmo quando h0 acordo na fase administrativa da desapropriao dispensando
o ajui!amento do feito e.propriat#rio esse acordo versar0 unicamente sobre o valor da indeni!ao a ser
paga ao e.propriando e no sobre a desapropriao que sempre ato unilateral da ,dministrao e,
portanto, compuls.rio. ,penas ser0 consubstanciado em escritura p6blica $se o bem desapropriado for
im#vel de valor superior ao estabelecido no art. 1>D do ))A=>>=' mas essa escritura p:2lica no ser(
+desapropriao amig(#el0 e sim composio amig(#el so2re o preo
==
1
, indeni!ao assume tamanha relev8ncia face ao dispositivo constitucional que re!a5 Ma lei esta2elecer(
o procedimento para desapropriao por necessidade ou utilidade p:2lica, ou por interesse social,
mediante justa e pr#ia indeni)ao em dinheiro, ressal#ados os casos pre#istos nesta AonstituioN $art.
I.S VV4<'. (os e.atos termos do referido dispositivo no pode haver desapropriao sem o pagamento
prvio da justa indeni!ao ao e.propriado.
/sse entendimento se aplica ento as hip#teses em que h0 uma indeni!ao quais sejam as
desapropriaes cl0ssicaAordin0ria e e.traordin0ria.
?C ara a desaroriao con"iscat;ria Aart. =?@ da )GADD' que tem como uma de suas
caractersticas no comportar indeni!ao sua consumao resta e.plcita no art. 1I
=@
da Uei D.=IJA1BB1
havendo a incorporao ao patrimnio da Onio ap#s o tr8nsito em julgado da sentena no procedimento
judicial estabelecido na referida Uei. *odavia a doutrina ressalva que embora o art. =?@ se refira &
Me.propriaoN na verdade essa hip#tese cuida%se de verdadeiro confisco e no de desapropriao
=?
.
%&anto ( desaroriao indireta6 leciona Haria -]lvia que o que ocorre nessa hip#tese na
realidade a afetao do bem. *endo em conta que a simples afetao do bem a um fim p6blico no
constitui forma de transfer:ncia da propriedade tambm deve haver a indeni!ao para que se consume
a transfer:ncia do im#vel. 4sto porque h0 a aplicao anal#gica do art. @I
=I
do ;ecreto%lei @.@CIA1B?1
pelo que uma ve! dada a destinao p6blica ao im#vel com sua conseqFente incorporao este no
poder0 ser objeto de reivindicao cabendo ao particular pleitear a indeni!ao. /ntretanto se no o fa!
em tempo h0bil verificando%se a prescrio restar0 ao +oder +6blico regulari!ar a propriedade pela
usucapio
=C
.
,firma a referida autora5 M3 que ocorre, com a desapropriao indireta, , na realidade, a afetao,
assim entendido Uo fato ou a manifestao de #ontade do poder p:2lico, em #irtude do que a coisa fica
incorporada ao uso e go)o da comunidadeV Ecf1 Marienhoff, 4N76:4K5-4KHF! acrescente-se que se trata de
afetao ilcita, porque atinge 2em pertencente a particular! lcita apenas a afetao que alcana 2ens
j( integrados no patrim@nio p:2lico, na qualidade de 2ens dominicais, para pass(-los / categoria de uso
comum do po#o ou de uso especialN
=J
.
20
M,rt1 5O1 <a audincia de instruo e julgamento proceder-se-( na conformidade do A.digo de %rocesso Ai#il1 Qncerrado o de2ate, o
jui) proferir( sentena fixando o preo da indeni)ao1
%ar(grafo :nico "e no se julgar ha2ilitado a decidir, o jui) designar( desde logo outra audincia que se reali)ar( dentro de de) dias a
fim de pu2licar a sentenaN.
21
/bert )hamoun apud -,UU/- Los )arlos de Horaes. Ob. )it. p. I1I.
22
-,UU/- Los )arlos de Horaes. Ob. )it. p. ?JB.
23
M<rt. 1'. Cransitada em 7ul!ado a sentena e&propriat/rio, o im/%el ser incorporado ao patrimOnio da :nio.
%ar(grafo :nico1 "e a gle2a expropriada nos termos desta lei, ap.s o tr*nsito em julgado da sentena, no puder ter em cento e #inte
dias a destinao pre#ista no artigo 4I, ficar( incorporada ao patrim@nio da Tnio, reser#ada, at que so2re#enham as condi=es
necess(rias /quela utili)ao M.
24
-,UU/- Los )arlos de Horaes. Ob. )it. p. DB" e ;4 +4/*3O Haria -]lvia _anella. Direito Ad$inistrati3o1 1C.Q ed. -o +aulo5
,tlas =>>@ p. 1CJ.
25
M,rt1 HK1 3s 2ens expropriados, uma #e) incorporados / 'a)enda %:2lica, no podem ser o2jeto de rei#indicao, ainda que fundada
em nulidade do processo de desapropriao1 Wualquer ao, julgada procedente, resol#er-se-( em perdas e danosN.
26
;4 +4/*3O Haria -]lvia _anella. Ob. )it. p. 1JD.
27
4dem.
35
D. 3egistro do 4m#vel /.propriado5
, transcrio forma derivada de aquisio da propriedade imobili0ria por meio da publicidade do ato
translativo junto ao 3egistro de 4m#veis.
)omo visto a e.trao da carta de sentena de desapropriao instrumento h0bil para se efetuar a
transcrio no registro de im#veis. *ambm a escritura ttulo h0bil a transcrio da propriedade no caso
do acordo entre as partes.
+orm por se entender que a desapropriao um modo origin0rio de aquisio da propriedade esta se
efetiva independentemente da regulari!ao no registro de im#veis.
*odavia a transcrio levada a efeito segundo -erpa Uopes e -eabra Gagundes para que se d: maior
publicidade & desapropriao haja continuidade do registro fique constando do 3egistro de 4m#veis a
e.tino da propriedade anterior e se cientifique % a todos a que possa interessar % o trmino dos direitos
reais incompatveis com a desapropriao
=D
.
3aimundo <iana
=B
igualmente assevera que na desapropriao Ma finalidade desse registro muito mais
para documentar a sada do 2em do domnio pri#ado, do que a testificao da aquisio ou o momento
da consumao desta. $...' apenas para e#itar neg.cios irregulares en#ol#endo o 2em, com possi2ilidade
de srios preju)os para terceiros de 2oa-fN.
,ssim consumada a e.propriao pelo pagamento da indeni!ao cabe ao e.propriante regulari!ar o
registro do im#vel e.propriado cuidando%se portanto de momentos distintos sendo esta regulari!ao
de grande utilidade mas no essencial & desapropriao.
V. 5ens Ine/roriC3eis

/.tremamente redu!ido se comparado ao de bens e.propri0veis o rol de bens no suscetveis de
e.propriao no abarca muitos casos. Os direitos personalssimos $o direito & honra & liberdade &
cidadania & vida & imagem & alimentao e o direito de autor #1g1' constituem e.emplos de bens que
no podem ser retirados da propriedade de seus donos em ra!o de no terem conte6do patrimonial
algum. *ambm no se encontram entre os bens passveis de desapropriao a moeda corrente do
pr#prio +as $dinheiro' e as pessoas $concession0rias de servios p6blicos fundaes e empresas' eis
que so desapropri0veis os bens ou certos direitos que estas det:m e no elas. /.emplificando no h0
falar em desapropriao ^ ou at e.tino ^ de uma empresa mas sim em e.propriao possvel de
suas aes.

Outro caso tpico de impossibilidade de e.propriao o relativo & desapropriao de propriedade
produtiva ou de pequena e mdia propriedade rural in casu respeitando o indicado pela Uei. O
suped8neo jurdico vem do descrito no art. 1DI da Uei Gundamental que assim e.plicita5
-o insuscetveis de desapropriao para fins de reforma agr0ria5
4 1 a pequena e mdia propriedade rural assim definida em lei desde que seu propriet0rio no
possua outra"
44 1 a propriedade produtiva.
+ortanto desapropriada ser0 somente aquela propriedade locali!ada na !ona rural que no satisfa!er
plenamente a sua respectiva funo social salvo nas duas hip#teses do artigo retro podendo ainda
receber tratamento especial a res conquanto sejam honrados os requisitos que competem & funo
social.
DIREITOS DE PIQINNANA
1. Introd&o
% emana da lei"
% atribui direitos e deveres recprocos"
% so obrigaes propter rem"
28
-,UU/- Los )arlos de Horaes. Ob. )it. p. I=@.
29
MDo Legistro na Desapropriao01 3G =BDA@J@.
36
% acompanha a propriedade e transmite ao seu sucessor"
2. Do &so anor$a) da roriedade
2.1. Es4cies de atos noci3os
% Art. 1.2DD. O propriet0rio ou o possuidor de um prdio tem o direito de fa!er cessar as interfer:ncias
prejudiciais & segurana ao sossego e & sa6de dos que o habitam provocadas pela utili!ao de
propriedade vi!inha.
+odem ser5 ilegais abusivos e lesivos
% 4legais5 ilcitos. Obrigam a reparao do dano. /.5 atear fogo no prdio vi!inho"
% abusivos5 /.5 barulho e.cessivo. M*eoria do abuso de direitoN 1 art. 1DJ. $Art. 1UD. *ambm comete
ato ilcito o titular de um direito que ao e.erc:%lo e.cede manifestamente os limites impostos pelo seu
fim econmico ou social pela boa%f ou pelos bons costumes'.
% lesivos5 causa dano ao vis!inho embora no esteja fa!endo uso anormal da propriedade e tenha
inclusive alvar0 para funcionamento. /.. empresa cuja fuligem esteja prejudicando o meio ambiente.
% Os atos ilegais e abusivos esto contidos no art. 1.=JJ $uso anormal da propriedade'"
% O art. 1.=JJ confere ao propriet0rio e ao possuir o direito de fa!er cessar o abuso da propriedade.
% +ara se verificar a anormalidade do uso da propriedade observa%se5
a' a e.tenso do dano ou incmodo causado"
b' a !ona onde ocorre o conflito bem como os usos e costumes locais"
c' a anterioridade da posse pois em princpio no teria ra!o para reclamar quem construsse nas
pro.imidades de estabelecimentos barulhentos ou perigosos.
% /.emplos do art. 1.=JJ5
a' segurana5 atividades e.plosivas e inflam0veis"
b' sossego5 rudos e.agerados"
c' sa6de5 gases t#.icos e dep#sito de li.o.
+.-5 o decoro no est0 incluso no art. 1.=JJ por isso uma prostituta no pode ser impedida de residir em
um im#vel se no estiver perturbando o sossego dos demais moradores.
2.1So)&Ees ara a co$osio dos con")itos
% -# geraro reclamaes os abusos intoler0veis pelo homem comum"
% -e o dano for intoler0vel deve o jui!5
1S' e.igir a implantao de medidas que diminuam o dano a um nvel toler0vel. /.5 instalao de filtro de
poluio"
=S' determinar a cessao da atividade se esta for de interesse particular caso as medidas acima no
resolverem o problema.
+.-5 -e for atividade de interesse social o jui! no determinar0 a cessao da atividade e sim
determinar0 o pagamento de indeni!ao ao vi!inho. ,rt. 1.=JD.
Art. 1.2DU. O direito a que se refere o artigo antecedente no prevalece quando as interfer:ncias forem
justificadas por interesse p6blico caso em que o propriet0rio ou o possuidor causador delas pagar0 ao
vi!inho indeni!ao cabal.
2.1.1 Ao co$inat;ria>
-e impor0 ao ru a obrigao de se abster da pr0tica dos atos prejudiciais ao vi!inho ou a de tomar as
medidas adequadas para a reduo do incmodo sob pena de pagamento de multa di0ria com fulcro
nos arts. =DJ ?C1 R ?S e C?? do )+).
-e j0 h0 dano consumado cabvel a ao de reparao de danos.
37
2.1.2 Ca&o de Dano In"ecto>
Art. 1.2UF. O propriet0rio ou o possuidor tem direito a e.igir do dono do prdio vi!inho a demolio ou
a reparao deste quando ameace runa bem como que lhe preste cauo pelo dano iminente.
<i!inho ameaado pode forar a reparao e.igindo que a outra parte preste em ju!o cauo pelo dano
iminente.
!. Das Cr3ores )i$1tro"es
Art. 1.2U2. , 0rvore cujo tronco estiver na linha divis#ria presume%se pertencer em comum aos donos
dos prdios confinantes.
Art. 1.2U0. Os frutos cados de 0rvore do terreno vi!inho pertencem ao dono do solo onde caram se
este for de propriedade particular.
-e for de propriedade p6blica5 os frutos pertencem ao propriet0rio.
0. Da assa*e$ "orada
9 assegurado ao propriet0rio de prdio que se achar encravado sem acesso a via p6blica nascente ou
porto o direito de mediante pagamento de indeni!ao constranger o vi!inho a lhe dar passagem cujo
rumo ser0 judicialmente fi.ado se necess0rio. $art. 1.=DI'
% contra o vi!inho contguo e se necess0rio contra o vi!inho no imediato"
% o encravamento deve ser natural e absoluto"
% no se considera encravado o im#vel que tenha outra sada ainda que mais difcil e penosa"
% Eavendo v0rios im#veis para sada o jui! escolher0 o que ir0 sofrer menor dano com a imposio do
encargo"
% ;iferena com a servido de passagem5 +assagem forada decorre da lei enquanto a servido
geralmente decorre do contrato. *rata%se de um direito real sobre coisa alheia onde o propriet0rio no
encravado deseja apenas uma sada mais cmoda"
2. Dos )i$ites entre r4dios
,o demarcat#ria5 quando h0 confuso de limites na linha divis#ria. ,rt. B?CABCC )+).
Art. 1.2VD. O propriet0rio tem direito a cercar murar valar ou tapar de qualquer modo o seu prdio
urbano ou rural e pode constranger o seu confinante a proceder com ele & demarcao entre os dois
prdios a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destrudos ou arruinados repartindo%se
proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
7. Do direito de constr&ir
O propriet0rio tem em tese e basicamente a liberdade de construir o que quiser em sua
propriedade encontrando limitaes nos direitos dos vi!inhos e regulamentos
administrativos art 1=BB )). O propriet0rio que ao construir causa dano ao seu vi!inho
obrigado a repar0%lo.
Uevando em conta o car0ter urbanstico as posturas municipais podem determinar a
autuar dos prdios em determinados bairros impedindo a construo de edifcios muito
elevados em bairro residencial ou ainda proibir a construo de f0bricas ou
estabelecimentos comerciais em tais bairros.
Art. 1.2VV. O propriet0rio pode levantar em seu terreno as construes que lhe aprouver salvo o direito
dos vi!inhos e os regulamentos administrativos.
% todo propriet0rio obrigado a ressarcir o dano que a construo causar ao seu vi!inho"
% ,o de indeni!ao por danos causados a vi!inhos5 responsabilidade objetiva5 prova do dano e do
ne.o.
% 3esponsabilidade do dono da obra e do engenheiro construtores e arquitetos que a e.ecuta5 solid0ria.
Art. 1.!F1. 9 defeso abrir janelas ou fa!er eirado terrao ou varanda a menos de metro e meio do
terreno vi!inho.
R =
o
,s disposies deste artigo no abrangem as aberturas para lu! ou ventilao no maiores de de!
centmetros de largura sobre vinte de comprimento e construdas a mais de dois metros de altura de
cada piso.
38
+.-5 , jurisprud:ncia tem%se admitido a abertura de janelas a menos de metro e meio quando entre os
prdios e.iste muro alto. *ambm tem%se entendido que portas podem ser abertas pois o artigo no
refere a elas.
-6mula 1=> -*G5 +arede de tijolos de vidro transl6cido pode ser levantada a menos de metro e meio do
prdio vi!inho no importando servido sobre ele.
O propriet0rio lesado pode no lapso de ano e dia ap#s a concluso da obra e.igir que se
desfaa janela sacada terrao ou goteira sobre seu prdio esgotado o esse pra!o no
poder0 construir sem atender ao disposto no art. 1!F1 CC nem impedir ou dificultar o
escoamento das 0guas da goteira com preju!o para o prdio vi!inho art. 1!F2 CC.
Art. 1.!F!. (a !ona rural no ser0 permitido levantar edificaes a menos de tr:s metros do terreno
vi!inho.
+arede%meia aquela que separa dois prdios pertence em comum aos donos deles.
, parede%meia pode ser utili!ada pelo vi!inho at a meia espessura art. 1.!F7 CC. Has essa utili!ao
fica subordinada a tr:s condies5
a' que no ponha em risco a segurana e a separao dos prdios"
b' que tratando%se de arm0rios ou obras semelhantes no correspondam a outras da
mesma nature!a j0 e.istentes do lado oposto"
c' que seja dado aviso prvio ao vi!inho.
Kualquer vi!inho pode altear parede divis#ria e at mesmo reconstru%la para que possa
suportar o alteamento arcando com todas as despesas inclusive com as de conservao
salvo se o outro propriet0rio vi!inho vier a adquirir meao tambm na parte
aumentada caso em que cada um arcar0 com a metade dos disp:ndios art. 1.!FD CC.
4licitude da instalao de objetos suscetvel de causar dano ao prdio sem anu:ncia de
seu dono. , lei probe que seja construdo encostado na parede do vi!inho ou na parede%
meia fornos de forja ou fundio fornalhas aparelhos higi:nicos fossos canos de
esgoto dep#sito de sal ou quaisquer subst8ncias corrosivas ou suscetveis de produ!ir
infiltraes daninhas e.ceto as chamins ordin0rias e os fornos de co!inha art 1.!FU
CC.
/m sua defesa tem o prejudicado ao de nunciao de obra nova se a obra estiver em meio. -e j0
houver sido concluda pode ocorrer apenas ameaa de preju!o eventual podendo o prejudicado e.igir
cauo de dano infecto $ao de dano infecto' j0 se o incmodo for presente e atual pode o
prejudicado ou e.igir que a obra no seja utili!ada ou que se proceda & sua demolio.
, lei no permite que o propriet0rio construa em seu terreno obras que venham a poluir
ou inutili!ar para uso ordin0rio a 0gua de poo ou fonte alheia a elas pree.istentes art.
1.!FV )).
(ingum poder0 efetivar escavaes canais regos ou sulcos em seu terreno que tirem
ao poo ou & fonte ou nascente de outrem a 0gua necess0ria ao uso domstico ou &
cultura. 4lcito ser0 secar cortar ou minguar a fonte do vi!inho ao fa!er escavaes em
terreno pr#prio que venha a impedir a seco do curso dZ0gua subterr8neo art 1.!1F
CC.
*odo aquele que infringir as normas ao direito de construir arts. 1.=BB a 1.@1@ )) ser0
obrigado a demolir as construes ilcitas respondendo ainda por perdas e danos art
1.@1= )). O prejudicado poder0 se valer da ao de$o)it;ria dentro do pra!o
decadencial de ano e dia $art. 1.!F2 CC' o magistrado s# ordenar0 a demolio se for
impossvel a conservao ou adaptao da obra aos regulamentos administrativos e
quando contiver vcios insan0veis. /stando a obra em fase de construo a ao cabvel
ser0 a de nunciao de obra nova $art. B@? )+)'. O infrator de qualquer modo dever0
pagar uma indeni!ao por perdas e danos $arts. ?>= a ?>? ))' pedido esse que poder0
ser acumulado a qualquer daquelas aes.
D. Uso do r4dio 3i+in<o
39
+or ve!es precisa um propriet0rio para proceder & recuperao ou limpe!a construo ou reconstruo
de sua de sua casa esgoto goteiras aparelhos higi:nicos poos ou fontes nelas e.istentes ou ainda
apoderar%se de coisa suas inclusive animais que a se encontrem casualmente ingressar na propriedade
vi!inha art. 1.@1@ )).
Art. 1.!1!. O propriet0rio ou ocupante do im#vel obrigado a tolerar que o vi!inho entre no prdio
mediante prvio aviso para5
4 % dele temporariamente usar quando indispens0vel & reparao construo reconstruo ou limpe!a
de sua casa ou do muro divis#rio"
44 % apoderar%se de coisas suas inclusive animais que a se encontrem casualmente.
U. Dos )i$ites entre r4dios e do direito de taa*e$
, pro.imidade de prdios pode sempre levantar questes relativas aos limites entre os im#veis. ,
questo tem import8ncia para determinar o 8mbito de utili!ao da coisa pelo propriet0rio e ao /stado
interessa estes limites estejam definidos para se ter a pa! social para o e.erccio do poder de polcia e
para a tributao.
O propriet0rio tem o direito de cercar murar valar ou tapar de qualquer modo o seu prdio rural ou
urbano para que possa proteger dentro de limites a e.clusividade de seu domnio desde que observe
as disposies regulamentares e no cause dano ao vi!inho. $AA art1 45N9'
+ara ao demarcat#ria a legitimidade ativa deve ser alargada para aqueles cuja a titularidade esteja
muito pr#.ima & do propriet0rio como o enfiteuta o usu0rio o locat0rio. /sta ao vem disciplinada nos
artigos B?C a BCC do )+) no se restringe & simples demarcao mas tambm a e.igir a repartio de
despesas com a atividade material.
, ao demarcat#ria visa5
aB levantar linha divis#ria entre prdios"
bB abrir novamente rumos apagados"
cB renovar marcos destrudos ou arruinados.
/.istem dois tipos de ao demarcat#ria5
aB si$)es> tem por finalidade a sinali!ao de limites ou seja fi.ar restabelecer ou aviventar
$a2rir no#amente' os marcos da linha divis#ria de dois prdios vi!inhos"
bB ,&a)i"icada> ocorrer0 quando se cumular o pedido de fi.ao de rum os e aviventao dos
que j0 e.istem com o de restituio de glebas indevidamente ocupadas pelo dono do prdio
confinante se o interessado no quiser antes de mover esta ao recorrer diretamente aos
interditos possess#rios.
;e acordo com o artigo 1=BD do )#digo )ivil sendo confusos os limites na 0rea contestada na ao
demarcat#ria o jui! dever0 definir a linha divis#ria de acordo com o procedimento processual constante
nos artigos BI> a BCC do )#digo de +rocesso )ivil ou seja baseado em parecer tcnico e nos ttulos
constitutivos dos direitos dos litigantes que deve ser juntados com a petio inicial.
-e for impossvel a e.ata fi.ao dessa linha divis#ria dever05
aB decidir conforme as posses de cada um dando prefer:ncia & melhor posse que a justa ou seja
a mais antiga e & no viciada"
bB ante a impossibilidade de prova da posse repartir%se%o as terras contestadas em partes iguais
ou proporcionais & linha de testada dos prdios confinantes"
cB e se mesmo assim no possibilitar uma diviso cmoda adequada ou economicamente 6til por
ser prdio indivisvel por e.emplo adjudicar%se%0 a um deles mediante indeni!ao ao
propriet0rio prejudicado. $AA art1 45NB'
40
CONDOGRNIO TRADICIONA9 OU COGUG $ disciplinado no 2A.digo Ai#il2'
41
1B conceito> quando os direitos elementares do propriet0rio $art. 1==D' pertencerem a mais de um
titular e.istir0 o condomnio ou domnio comum de um bem.
% (o h0 conflito com o princpio da e.clusividade pois entende%se que o direito de propriedade um s#
e incide sobre as partes ideais de cada condOmino $co%propriet0rio ou comunheiro % dono juntamente
com outrem'. +erante terceiros cada comunheiro atua como propriet0rio e.clusivo do todo.
% O condomnio geral $tradicional ou comum' disciplinado no )) $1.@?1 e ss' bem como o condomnio
edilcio ou em edificaes $art. 1.@@1 e ss'.
2B c)assi"icao>
2.1B ,&anto ( ori*e$>
= con3enciona) 1 o que se origina da vontade os condminos ou seja quando duas ou mais pessoas
adquirem o mesmo bem.
= e3ent&a) o& incidente 1 o que resulta da vontade de terceiros ou seja do doador $aquele que doa'
ou testador $fa! testamento' ao efetuarem uma liberalidade a v0rias pessoas.
= )e*a) o& "orado 1 o imposto pela lei como no caso de paredes cercas muros e valas.
2.2B ,&anto ( "or$a>
- 3pro di%iso3 1 apesar da comunho de direito h0 mera apar:ncia de condomnio porque cada
condmino encontra%se locali!ado em parte certa e determinada da coisa agindo como dono e.clusivo da
poro ocupada" a comunho e.iste juridicamente mas no de fato % e..5 condomnio em edifcios de
apartamentos.
- 3pro indi%iso3 1 no havendo a locali!ao em partes certas e determinadas a comunho de direito
e de fato.
= transit;rio 1 o convencional ou o eventual que podem ser e.tintos a todo tempo pela vontade de
qualquer condmino.
= er$anente 1 o legal que perdura enquanto persistir a situao que o determinou" no pode
e.tinguir em ra!o de lei ou de sua nature!a indivisvel % e..5 paredes divis#rias condomnio forado.
2.!B ,&anto ao ob'eto>
= &ni3ersa) 1 quando abrange todos os bens inclusive frutos e rendimentos % e..5 comunho
heredit0ria.
= artic&)ar 1 incide sobre coisa determinada % e..5 muro divis#rio.
!B direitos e de3eres dos condK$inos>
)om relao aos direitos dispe o art. 1.@1? que cada condmino pode5 24 1 usar li%remente da coisa
conorme seu destino, e sobre ela e&ercer todos os direitos compat%eis com a indi%iso" 44 1
rei%indic-la de terceiro" 444 1 deender a sua posse e 4< % al.ear a respecti%a parte indi%isa, ou
!ra%-la2.
%&anto ao inciso I = pode o condmino e.ercer sobre a coisa todos os direitos compatveis com a
indiviso no podendo impedir que os demais consortes utili!em%se tambm de seus direitos na
proporo da cota de cada um e de acordo com a destinao do bem.
% *ratando%se de im#vel pode nele instalar%se desde que no afaste os demais consortes.
% O direito de usar livremente da coisa comum no entanto no permite ao condmino alter0%la sem o
consenso dos outros $art. 1.@1?'. (o pode alterar a subst8ncia da coisa nem o modo como
tradicionalmente usada.
% )ada consorte responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum e pelo dano que lhe
causou $art. 1.@1B'.
/.5 -e o im#vel urbano e estiver ocupado por um dos condminos podem os demais e.igir%lhe
pagamento de aluguel. -e estiver locado a terceiro tem o condmino direito de pedi%lo para uso pr#prio.
% (enhum condmino pode sem prvio consenso dos outros dar posse uso ou go!o da propriedade a
estranhos $art. 1.@1?' pois uso autori!ado pela lei o pessoal.
%&anto ao inciso II = pode cada condmino reivindicar a coisa que esteja em poder de terceiro.
% ,plica%se o art. 1D=J5 2Art. 1.U2D. O herdeiro pode demandar os bens da herana mesmo em poder
de terceiros sem preju!o da responsabilidade do possuidor origin0rio pelo valor dos bens alienadosN.
% )omo o direito de reivindicar deferido ao propriet0rio o condmino s# pode propor ao
reivindicat#ria contra terceiro e no contra outro condmino porque este tambm propriet0rio e oporia
ao reivindicante direito igual.
42
=eculiaridades rele%antes:
aB desesas e d13idas do condo$1nio= a*a$ento de desesas da coisa co$&$
/m relao &s despesas e dvidas do condomnio cada consorte obrigado a concorrer na proporo de
sua parte para as despesas de conservao $demarcao reparao remunerao de vigilante
impostos e ta.as' ou de diviso do bem $custas judiciais honor0rios advocatcios operaes de
agrimensura' e suportar na mesma ra!o os nus a que estiver sujeito isto porque todos deles tiram
proveito da coisa repartindo os seus frutos.
, maioria das convenes e.istente antes do advento do (ovo )#digo )ivil tratava do condmino
inadimplente e dentre as implicaes refletidas algumas delas j0 previam a perda do direito de voto por
ocasio das deliberaes da assemblia &quele que no estivesse em dia com o pagamento de suas
cotas condominiais. Eoje mesmo sem previso na )onveno )ondominial o inadimplente no poder0
votar enquanto se encontrar nesse estado.
bB iseno do a*a$ento
+ode o condmino e.imir%se do pagamento das despesas e dvidas renunciando & parte ideal. -e os
demais condminos assumem as despesas e as dvidas a ren6ncia lhes aproveita adquirindo a parte
ideal de quem renunciou na proporo dos pagamentos que fi!erem. -e no h0 condmino que faa os
pagamentos a coisa comum ser0 dividida $)#digo )ivil art. 1.@1C'.
/ntendemos que a diviso da coisa para pagamento de despesas e dvidas apenas se opera no caso de
ser destac0vel e desde que possa gerar frutos. +or e.emplo se todos os condminos dei.arem de
contribuir o p0tio de estacionamento poder0 ser locado para terceiros. Ou havendo uma boa 0rea de
la!er essa tambm poder0 gerar renda. /nfim a parte comum precisa ter qualidades intrnsecas que a
faam produ!ir frutos. /ntretanto as dvidas precisam estar bem caracteri!adas como dvidas e despesas
6teis e necess0rias ao condomnio.

cB d4bito contra1do or todos
-e a dvida for contrada por todos os consortes sem discriminao da responsabilidade de cada um
deles e sem estipulao da solidariedade cada condmino responder0 individualmente pelo quantum
correspondente & sua quota%parte na coisa comum e assim o dbito ser0 cobrado e pago.
@>

dB d13idas contra1das or &$ e$ ro3eito de todos

, dvida contrada por um condmino em proveito de todos e durante o condomnio obriga pessoalmente
o contratante mas esse poder0 regressivamente cobrar dos demais.
eB inadi$)e$ento da contrib&io

,quele que no pagar a sua contribuio ficar0 sujeito aos juros morat#rios previstos na )onveno e se
no previstos ficar0 sujeito aos juros de 1` ao m:s sem preju!o da multa de =` sobre o dbito.
"B a*ra3antes no inadi$)e$ento
O condmino que reali!ar obras que comprometam a segurana da edificao que alterar a cor ou a sua
forma e.terna $em edifcio' e mais que der & sua parte estranha destinao tirando o sossego a
salubridade e a segurana dos demais condminos ou que utili!a%la de maneira prejudicial aos bons
costumes pagar0 multa prevista no ato constitutivo ou na conveno no superior a >I $cinco'
contribuies mensais e ainda arcar0 com as perdas e danos apuradas.
)aso no haja previso para aplicao dessa multa a sua cobrana em assemblia geral e por
deliberao depender0 do voto de =A@ dos condminos restantes $entenda%se dos presentes'.
2-e o condmino apresentar infraes reiteradas de seus deveres poder0 havendo deliberao de @A?
dos condminos ser condenado a pagar multa correspondente at ao quntuplo do valor pago para as
30
Uevenhagen )#digo )ivil cit. v. @ p. 1DI%C" H. Eelena ;ini! )urso cit. v. ? p. 1I@.
43
despesas condominiais conforme a gravidade das faltas e alm disso as perdas e danos que forem
apurada2.
2-e o condmino em ra!o de sua reiterada conduta anti%social causar impossibilidade de vida em
comum com os demais condminos dever0 pagar multa equivalente ao dcuplo do valor da ta.a
condominial at ulterior deliberao assemblear2.
@1
*B reincid.ncia no inadi$)e$ento
-e o condmino apresentar infraes reiteradas de seus deveres poder0 havendo deliberao de a dos
condminos ser condenado a pagar multa correspondente at ao quntuplo do valor pago para as
despesas condominiais conforme a gravidade das faltas e alm disso as perdas e danos que forem
apuradas.
@=
*B inco$atibi)idade de con3i3.ncia
-e o condmino em ra!o de sua reiterada conduta anti%social causar impossibilidade de vida em
comum com os demais condminos dever0 pagar multa equivalente ao dcuplo do valor da ta.a
condominial at ulterior deliberao assemblear.
@@
<B )ocao de *ara*e$
E0 direito de prefer:ncia dos condminos em condies iguais & locao do abrigo para veculos em
relao a estranhos deliberada por um deles.
@?
iB &nidade a&tKno$a e arte co$&$ insearC3eis
Os direitos de cada condmino &s partes comuns so insepar0veis de sua frao ideal. +or isso o
condmino no pode alienar nem gravar bens em separado.
'B arte acess;ria a)ienao
O condmino pode alienar a sua parte acess#ria a outro condmino. /ntretanto se for permitido em
conveno poder0 alienar a terceiro salvo se a assemblia geral dos condminos se opuser.
XB arte co$&$ &so e/c)&si3o desesas
O condmino que go!ar com e.clusividade de uma parte comum dever0 arcar com todas as despesas
dela decorrentes.
)B obras 3o)&t&Crias
, reali!ao de obras voluptu0rias depende do voto de =A@ dos condminos.
$B obras Jteis
, reali!ao de obras 6teis depende do voto da maioria dos condminos.
nB obras necessCrias
,s obras necess0rias independem de autori!ao dos condminos e o sndico ou qualquer condmino
poder0 lev0%la a efeito. ,quele que ordenou a sua reali!ao dever0 convocar de imediato a assemblia.
Eavendo urg:ncia que represente alto custo ser0 necess0ria a convocao de assemblia pelo sndico ou
condmino para aprovao prvia.
oB ree$bo)so das desesas
O condmino que reali!ar obras ou reparos necess0rios ser0 reembolsado das despesas que efetuar no
tendo direito & restituio das que fi!er com obras ou reparos de outra nature!a embora de interesse
comum $)#digo )ivil art. 1.@?1 R ?S'.
B no3as constr&Ees
31
H. Eelena ;ini! )#digo )ivil ,notado p.D=C /d. -araiva 1>
a
. /d.
32
H. Eelena ;ini! )#digo )ivil ,notado p.D=C /d. -araiva 1>
a
. /d.
33
H. Eelena ;ini! )#digo )ivil ,notado p.D=C /d. -araiva 1>
a
. /d.
34
,,-+ 1.B1I5BI 1.B@C5B" 3* ?>J5@=J ?=>5=>C.
44
, construo de outro andar ou de outro edifcio no mesmo terreno depende da aprovao un8nime dos
condminos.
,B terrao de cobert&ra desesas
,s despesas com a conservao do terrao de cobertura que deve estar previsto na constituio do
condomnio so de responsabilidade do propriet0rio e no podem ser e.ecutadas de forma a danificar as
unidades inferiores.
rB d4bitos condo$iniais resonsabi)idade
Os dbitos condominiais acompanham o im#vel e devem ser cobrados do propriet0rio atual. ,ssim quem
adquire um im#vel responde por toda a sua dvida em relao ao condomnio.
sB se*&ro
9 obrigat#rio o seguro de todo a edificao contra o risco de inc:ndio ou destruio total ou parcial
$)#digo )ivil art. 1.@?C'. Eavendo o sinistro a indeni!ao ser0 dividida entre os condminos na
proporo de sua cota%parte.
tB casos ,&e e/i*e$ aro3ao de 2Y! dos 3otos
, alterao em conveno ou no regimento interno depende da aprovao de =A@ dos votos dos
condminos.
&B aro3ao &nTni$e
, mudana de destinao do edifcio ou da unidade imobili0ria assim como de novas construes
depende da aprovao un8nime dos condminos.
3B de)iberaEes e$ ri$eira e se*&nda con3ocao
,s decises podero ser tomadas em primeira convocao por maioria dos votos dos presentes que
precisam representar pelo menos a metade das fraes ideais desde a matria no dependa de quorum
especial. /m segunda convocao para deciso de matria que no e.ija quorum especial a assemblia
poder0 decidir por maioria dos votos dos condminos presentes.
+B con3ocao de todos os condK$inos
+ara que as decises assembleares tenham validade jurdica todos os condminos devem ser
convocados.
CONDOGRNIO EG EDI:ICAHES OU NORIQONTA9
)aracteri!a%se o sistema pela apresentao de uma propriedade comum ao lado de uma privativa" cada
condmino titular com e.clusividade da unidade autnoma $apartamento escrit#rio garagem' e de partes
ideais das 0reas comuns $terreno estrutura do prdio corredores etc.'.
1B nat&re+a '&r1dica> prevalece o entendimento de que o condomnio no tem personalidade jurdica"
entretanto est0 legitimado a atuar em ju!o ativa e passivamente representado pelo sndico $art. 1= 4V
)+)' em situao similar & do esp#lio e da massa falida.
2B e)e$entos constit&ti3os> todo condomnio em edificaes deve ter obrigatoriamente5
2.1# o ato de instituio 1 previsto no art. 1.@@= ))7A>= e pode resultar de ato entre vivos ou
testamento com inscrio obrigat#ria no )art#rio de 3egistro de 4m#veis contendo a individuali!ao de
cada unidade"
2.2# a 3;on%eno de ;ondomnio3 1 um documento escrito no qual se estipulam os direitos e deveres
de cada condmino.
% poder0 ser feita por escritura p6blica ou particular"
% a utili!ao do prdio por ela regulada"
% difere dos contratos em geral porque estes obrigam somente as partes contratantes enquanto a )onveno
sujeita a todos os condminos atuais ou futuros"
45
% pode conter outras normas aprovadas pelos interessados alm das obrigat#rias desde que no contrariem
a lei"
% objetiva estabelecer regramento para o bom aproveitamento do edifcio por todos e para que haja
tranqFilidade interna"
% deve ser elaborada pelos propriet0rios promitentes compradores ou cession0rios de direitos"
% qualquer alterao posterior da )onveno reclama o 2quorum2 de =A@ das fraes ideais tambm
deliberada em assemblia"
% a modificao da destinao origin0ria das unidades autnomas bem como mudanas na fachada do prdio
nas fraes ideais nas 0reas de uso comum e outras e.ige unanimidade de votos"
2.$# o Be!ulamento (Be!imento -nterno# 1 complementa a )onveno" geralmente contm regras
minuciosas sobre o uso das coisas comuns e colocado em quadros no andar trreo pr#.imo aos elevadores
ou & portaria fi.ados na parede.
!B estr&t&ra interna do Condo$1nio> o condomnio composto de5
- unidades autOnomas 1 pode consistir em apartamentos escrit#rios garagens casas em vilas
particulares no se reclamando n6mero mnimo de peas ou metragem"
% e.ige o ))7 que cada unidade tenha sada pr#pria para a via p6blica e a designao especial numrica ou
alfabtica"
% pode o propriet0rio de cada unidade alug0%la ced:%la ou grav0%la sem que necessite de autori!ao dos
outros condminos e estes no t:m prefer:ncia na aquisio ao contr0rio do que acontece no condomnio
comum como previsto no art. I>? do ))7"
% se no entanto uma mesma unidade pertencer a dois ou mais propriet0rios aplicam%se%lhes as regras do
condomnio comum tais como as referentes a administrao venda da coisa comum e pagamento de
despesas e dvidas"
% +.-5 vide art. 1@@B R=S5 9 permitido ao condmino alienar parte acess#ria de sua unidade imobili0ria a
outro condmino s# podendo fa!:%lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomnio
e se a ela no se opuser a respectiva assemblia geral.
% para efeitos tribut0rios cada unidade autnoma ser0 tratada como prdio isolado"
- reas comuns $esto enumeradas no art. @T da Uei nT ?.IB1AC? e 1.@@1 R=S do ))7' 1 so elas
insuscetveis de diviso e alienao separadas da respectiva unidade"
% quanto a sua utili!ao dispe o art. 1B da referida lei que cada consorte poder0 2usar as partes e coisas
comuns, de maneira a no causar dano ou inc@modo aos demais cond@minos ou moradores, nem o2st(culo
ou em2arao ao 2om uso das mesmas partes por todos2"
% para us0%las com e.clusividade s# com anu:ncia da unanimidade dos condminos"
% a fachada do edifcio propriedade de todos assim o condmino no pode alter0%la a menos que obtenha
o consentimento de todos os consortes $art. 1> R =T da lei'"
% a utili!ao do condomnio sofre limitaes impostas pela lei e restries previstas nas )onvenes5
% alm da norma genrica do art. 1.=JJ do )) proibindo o uso anormal da propriedade o art. 1.@@C 4< do
)) considera dever do condmino no utili!ar as suas partes de maneira prejudicial ao sossego salubridade
e segurana dos possuidores ou aos bons costumes.
% O art. 1> 444 da Uei ?.IB1AC? tra! id:ntica limitao reprodu!indo aquele dispositivo mas acrescentando
que o condmino no pode destinar sua unidade a utili!ao diversa da finalidade do prdio" assim se
residencial no podem e.istir escrit#rios gabinetes dent0rios etc."
% com relao & manuteno de animais no prdio deve haver disposio pertinente na )onveno" se
omissa no poder0 em princpio ser censurada"
% se a )onveno vedar somente a presena de animais que causem incmodo aos vi!inhos ou ameacem sua
segurana as questes que surgirem sero dirimidas em funo da prova dessas duas situaes de fato"
% se a proibio for genrica atingindo animais de qualquer espcie poder0 mostrar%se e.agerada na
hip#tese de um condmino possuir um animal de pequeno porte e inofensivo.
% por essa ra!o t:m os tribunais e.igido a demonstrao de que o animal de alguma forma prejudica a
segurana o sossego ou a sa6de dos condminos"
% as cl0usulas restritivas e proibitivas da )onveno devem ser assim interpretadas em conson8ncia com as
normas legais referentes aos condomnios especialmente os arts. 1> e 1B da Uei nT ?.IB1AC? e 1.=JJ e
1.@CC 4< do )).
0B ad$inistrao> e.ercida por um sndico cujo mandato no pode e.ceder a = anos permitida a
reeleio"
% compete%lhe dentre outras atribuies representar ativa e passivamente o condomnio em ju!o ou fora
dele"
% o sndico pode ser condmino ou pessoa fsica ou jurdica estranha ao condomnio. \eralmente so
46
empresas especiali!adas"
% o sndico assessorado por um )onselho )onsultivo constitudo de @ condminos com mandatos que no
pode e.ceder a = anos permitida a reeleio"
% o )onselho )onsultivo #rgo de assessoramento e fiscali!ao $art. =@ da Uei nT ?.IB1AC?'"
% deve haver anualmente uma <ssembl8ia 5eral ordin0ria convocada pelo sndico na forma prevista na
)onveno & qual compete alm das demais matrias inscritas na ordem do dia aprovar por maioria dos
presentes as verbas para as despesas de condomnio" as decises da assemblia tomadas em cada caso
pelo 2quorum2 que a )onveno fi.ar.
% obrigam todos os condminos mesmo os vencidos e os que no comparecerem" a
% as assemblias gerais e.traordin0rias podem ser convocadas por condminos que representem b no
mnimo do condomnio sempre que o e.ijam os interesses gerais"
% a )onveno de )ondomnio s# pode ser modificada em assemblia geral e.traordin0ria pelo voto mnimo
de condminos que representam =A@ do total das fraes ideais salvo estipulao diversa da pr#pria
)onveno $arts. =? e =I da Uei nT ?.IB1AC?'"
2B e/tino>
% desapropriao do edifcio"
% confuso se todas as unidades autnomas forem adquiridas por uma s# pessoa"
% destruio do im#vel por qualquer acontecimento $e..5 inc:ndio'"
%demolio volunt0ria do prdio"
% alienao de todo o prdio.
DIREITOS REAIS SO5RE COISA A9NEIA
1. = INTRODUO
Os direitos reais sobre coisas alheias so limitados por lei e s# podem e.istir em funo de normas
jurdicas em ra!o do numerus clausus" no possvel introdu!ir outros por analogia no podendo as
partes arbitrariamente conferir o car0ter de real a um direito subjetivo que pretenderem criar.
;istingue%se o ;ireito 3eal $2ius in re propria2' do ;ireito 3eal $2ius in re aliena2' porque naquele
esto todos os elementos da propriedade $ius utendi ius fruendi e ius abutendi ou disponendi' neste seu
objeto a propriedade limitada.
Os ;ireitos 3eais -obre )oisas ,lheias so os desmembramentos dos elementos da propriedade que se
atribuem a outra pessoa que no titular do domnio.
2. = CONCEITO ,rt. 1.==I a 1.==J ))
-egundo \offredo *elles Lr. o direito real sobre coisas alheias o de receber por meio de norma
jurdica permisso para us0%la ou t:%la como se fosse sua em determinadas circunst8ncias ou sob
condio de acordo com a lei e com o que foi estabelecido em contrato v0lido.
!. ES#@CIES
!.1 EN:ITEUSE
, eniteuse uma forma de direito real sobre coisa alheia. Ocorre quando por ato entre vivos ou de
6ltima vontade o propriet0rio atribui a outrem o domnio 6til sobre um im#vel mediante o pagamento ao
senhorio direto de uma penso anual prefi.ada. 9 regulado pela lei da situao do im#vel. 4nstituto hoje
obsoleto. (o novo )#digo )ivil a enfiteuse foi proibida atravs do art.=.>@D a partir da vig:ncia e o R=
S
mantm a enfiteuse somente dos terrenos e acrescidos de marinha por lei especial.
!.2 SU#ER:RCIE
O (ovo )#digo )ivil aboliu a enfiteuse substituindo%a pelo direito de superfcie gratuito e oneroso.
*rata%se de um direito real sobre coisa alheia e surgiu da necessidade pr0tica de se permitir edificao
sobre bem p6blico permanecendo o solo em poder do /stado.
)onsiste este na faculdade de construir ou manter perptua ou temporariamente uma obra em terreno
alheio ou nele fa!er ou manter plantaes como prescreve o )) de +ortugal tendo objeto mais amplo
do que a enfiteuse" o superfici0rio tem o direito de construir ou plantar enquanto o propriet0rio ou
fundieiro tem tambm a e.pectativa de receber a coisa com a obra se o nus estabelecido na
modalidade tempor0ria.
O )#digo )ivil apenas admite a instituto por tempo determinado.
47
Uegislao5 ))7A>=
,rt. 1.@CB. O propriet0rio pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno
por tempo determinado mediante escritura p6blica devidamente registrada no )art#rio de 3egistro de
4m#veis.
,rt. 1.@J>. , concesso da superfcie ser0 gratuita ou onerosa" se onerosa estipularo as partes se o
pagamento ser0 feito de uma s# ve! ou parceladamente.

,rt. 1.@J1. O superfici0rio responder0 pelos encargos e tributos que incidirem sobre o im#vel.

,rt. 1.@J=. O direito de superfcie pode transferir%se a terceiros e por morte do superfici0rio aos seus
herdeiros.
+ar0grafo 6nico. (o poder0 ser estipulado pelo concedente a nenhum ttulo qualquer pagamento pela
transfer:ncia.

,rt. 1.@J@. /m caso de alienao do im#vel ou do direito de superfcie o superfici0rio ou o propriet0rio
tem direito de prefer:ncia em igualdade de condies.

,rt. 1.@J?. ,ntes do termo final resolver%se%0 a concesso se o superfici0rio der ao terreno destinao
diversa daquela para que foi concedida.

,rt. 1.@JI. /.tinta a concesso o propriet0rio passar0 a ter a propriedade plena sobre o terreno
construo ou plantao independentemente de indeni!ao se as partes no houverem estipulado o
contr0rio.
,rt. 1.@JC. (o caso de e.tino do direito de superfcie em conseqF:ncia de desapropriao a
indeni!ao cabe ao propriet0rio e ao superfici0rio no valor correspondente ao direito real de cada um.

,rt. 1.@JJ. O direito de superfcie constitudo por pessoa jurdica de direito p6blico interno rege%se por
este )#digo no que no for diversamente disciplinado em lei especial.
!.! SERPIDHES #REDIAIS = ,3*-. .1==I 44 1.@JD a 1.@DB ))
+ara )l#vis 7evil0qua5 2-ervides +rediais so restries &s faculdades de uso e go!o que sofre a
propriedade em benefcio de algum2.
/m realidade a servido predial um direito real sobre coisa alheia que em virtude da vontade das
partes ou da Uei impe%se sobre o prdio serviente em benefcio do dominante.
+ara a configurao da servido predial so necess0rios os seguintes re,&isitos>
a' o propriet0rio do prdio serviente obrigado a tolerar certo ato sobre o im#vel em proveito do
dominante em decorr:ncia de conveno ou fora legal"
b' a incid:ncia num prdio em benefcio do outro"
c' a propriedade desses prdios deve ser de +essoas diversas.
, "ina)idade da servido predial tornar o prdio dominante mais 6til agrad0vel e cmodo. , utilidade
do prdio dominante desvalori!a economicamente o prdio serviente j0 que as servides so de car0ter
perptuo. O prdio torna%se mais agrad0vel e mais cmodo.
, constituio da servido se d05
+or ato intervivos $parentes contratos etc.'
por ato causa mortis
por sentena judicial
por usucapio
C9ASSI:ICAO DAS SERPIDHES
-ervides r6sticas so as locali!adas em prdios rurais tais como5
1. Kuanto ao modo de e.erccio5
)ontnuas
;escontnuas
Ser3idEes Cont1n&as & quando subsistem independentemente da ao do homem $/..5 passagem de
0gua'"
Ser3idEes Descont1n&as & quando o seu e.erccio depende da ao humana $/..5 *irar 0gua do prdio
alheio'
=. Kuanto & sua e.teriori!ao5
,parente
48
(o ,parentes
Aarentes % so as visveis e permanentes $/..5 ,queduto'
No Aarentes % so as invisveis e permanentes $/..5 no construir alm de certa altura % 3altius non
tu2endi3
GODOS DE CONSTITUIO DAS SERPIDHES
,s servides no se presumem portanto para sua validade 2erga omnes2 precisam ser comprovadas e
ter o ttulo de sua instituio transcrito no 3egistro 4mobili0rio $art. 1.==J ).).'
, servido pode ser legal ou convencional. , primeira decorre de lei p. e.. a passagem forada" a
segunda decorre de conveno ou contrato ou ainda de testamento.
#ROTEO ?URRDICA DA SERPIDO
)inco aes amparam o e.erccio das servides5
1' Ao Con"ess;ria $;ominante' % *em por finalidade o reconhecimento da e.ist:ncia da servido
quando esta for negada pelo propriet0rio do prdio serviente.
=' Ao Ne*at;ria $-erviente' % *em por finalidade a negao da e.ist:ncia da servido pretendida pelo
propriet0rio do prdio dominante.
@' Ao de Gan&teno de #osse % visa & manuteno da posse do propriet0rio do prdio dominante
sobre o prdio serviente.
?' Ao de N&nciao de Obra No3a % tem por finalidade embargar a obra nova na preservao da
servido j0 e.istente
I' Ao de Us&caio % ;ecorridos 1> ou 1I anos entre presentes ou ausentes tem a finalidade de
comprovar a e.ist:ncia da servido pelo decurso do tempo
SERPIDO DE ZMUAS
/.presso genrica que denomina toda servido decorrente de utili!ao de 0guas.
SERPIDO DE ZMUAS A9NEIAS
;ireito de utili!ar 0gua de poo cisterna ou de rio pertencentes a outrem. -ua ancestral a servitus
aquae hauriendae do direito romano. )hama%se tambm servido de tiragem de 0gua.
SERPIDO DE ZMUAS #9UPIAIS
;ireito de receber as 0guas de chuva provenientes de propriedade vi!inha.
SERPIDO DE AR E 9UQ
-ervido que impede o propriet0rio do prdio serviente de erguer mesmo em seu terreno parede que
prejudique ou impea a entrada de ar ou de lu! na propriedade dominante.
SERPIDO DE ESCOAGENTO
;ireito do prdio dominante de escoar suas 0guas servidas atravs do prdio serviente. (a e.presso
0guas servidas se incluem as estagnadas suprfluas pluviais servidas ou de esgotos que corram do
prdio superior. 4mportante ressaltar que quando as 0guas correm do prdio superior em ra!o de fato
natural o propriet0rio do prdio serviente obrigado a receb:%las sem indeni!ao.
SERPIDO DE #ASSAMEG
;ireito que tem o propriet0rio do prdio dominante de trafegar pelo prdio serviente se no houver
caminho diverso.
9 o caso do prdio encravado isto aquele sem sada para via p6blica. , matria regulada pelo art.
1.=DI do )). <ale lembrar que o propriet0rio do prdio dominante no poder0 e.igir servido sobre
passagem quando esta no o condu!ir realmente & via p6blica.
:ORGAS DE E[TINO DAS SERPIDHES
a' ren6ncia
b' cessao para o prdio dominante da utilidade
c' pelo resgate $quando convencionado'
d' confuso
e' supresso das respectivas obras
f' pelo no uso durante de! anos contnuos
!.0 = USU:RUTO = ,3*. 1==I 4< 1.@B> , 1.?11 ))
;o latim usufructus frudo pelo uso.
,to ou efeito de usufruir\ direito de usar coisa alheia durante certo tempo.
Osufruto o direito real sobre coisas alheias conferido ao usufrutu0rio de fruir as utilidades e os frutos
de uma coisa enquanto destacado da pr#pria temporariamente.
-eu titular individualmente determinado e por isso o direito se e.tingue o mais tardar com a morte
do usufrutu0rio $usufruto vitalcio'.
49
+ode ser constitudo por certo pra!o tambm $usufruto tempor0rio' mas a morte do titular e.tingue%o
mesmo antes do vencimento do pra!o estabelecido.
)aso o titular fosse pessoa jurdica o usufruto e.tingue%se depois de decorridos @> anos.

-o partes do usufruto5 o nu%propriet0rio e o usufrutu0rio.
;ireito inalien0vel e impenhor0vel. +ermitida a cesso e penhora de seu e.erccio a ttulo gratuito ou
oneroso. O jui! que penhorar o e.erccio nomear0 um administrador do im#vel. Os frutos produ!idos e
colhisod serviro para pagar o credor at que se e.tinga a dvida. -e a dvida for do nu%propriet0rio o
im#vel pode ser penhorado no eliminando o usufruto.
O5?ETO DO USU:RUTO
-egundo o art. 1.@B> ).). o usufruto pode recair em um ou mais bens m#veis ou im#veis em um
patrimnio inteiro ou parte deste abrangendo%lhe no todo ou em parte os frutos e utilidades.
Os bens m#veis como objeto do usufruto obrigatoriamente tero que ser infungveis e transcritos no
registro que fica arquivado.
Os bens im#veis como objeto do usufruto para 2erga omnes2 tero que ser transcritos no 3egistro de
4m#veis.
ES#@CIES DE USU:RUTO
O Osufruto se classifica5
1' %&anto ( s&a ori*e$> 9e*a) e Con3enciona)
9e*a) % Kuando for institudo pela lei em benefcio de determinada pessoa $/..5 O do pai ou da me
sobre os bens dos filhos menores $art.1CDB 4 ).).'
Con3enciona) % ,dvm de um ato jurdico inter vivos $/..5 )ontrato /sc. +6blica'" ou de um ato jurdico
causa mortis $/..5 Om testamento'
=' %&anto ao se& ob'eto> #r;rio e I$r;rio
#r;rio % usufruto sobre coisas infungveis e inconsumveis $a coisa restituda'
I$r;rio % o usufruto recai sobre bens fungveis ou consumveis $, restituio da coisa ser0 operada
ao equivalente em g:nero qualidade e quantidade ou um valor correspondente'
@' %&anto ( s&a e/tenso> Uni3ersa) e #artic&)ar Asin*&)arB
Uni3ersa) % o usufruto recai sobre uma universalidade de bens $/..5 a herana'
#artic&)ar = o usufruto recai sobre uma coisa determinada $/..5 uma casa'
?' %&anto ( s&a d&rao5 Te$orCrio Aa ter$oB e Pita)1cio
Te$orCrio % o usufruto submetido em um pra!o pr%estabelecido
Pita)1cio % o usufruto perdura at a morte do usufrutu0rio
GODOS CONSTITUTIPOS DO USU:RUTO>
1' #or 9ei = o usufruto emana de disposies legais $/.s'. art. 1.CI= art. 1.CDB4 ).).'
=' #or ato '&r1dico inter 3i3os ou ca&sa $ortis = $/.s'. )ontrato testamento $legado'
@' #or s&b ro*ao )e*a) % O bem sobre o qual incide o usufruto substitudo por outro bem. $/.. O
usufruto de um crdito pode ser convertido em usufruto de coisa quando o devedor pagar o usufrutu0rio
o crdito com a coisa'
?' #or &s&caio % adquirido pelo decurso do lapso prescricional
I' #or sentena '&dicia) % adquirido por fora de uma sentena judicial $arts'. $J1C a J=B ).+.).'
!.2 = USO = ,3*-. 1.==I < 1?1= / 1.?1@ ))
9 o direito real sobre coisa alheia conferido ao usu0rio para fruir a utilidade da coisa dada em uso
quando e.igirem as necessidades pessoais suas e de sua famlia.
Galando a norma jurdica em necessidades pessoais e.clusivas esto as necessidades comerciais ou
industriais do benefici0rio.
O uso no imut0vel por isso poder0 ser ampliado ou diminudo" se houver aumento ou diminuio das
necessidades pessoais do usu0rio.
,s necessidades da famlia do usu0rio abrangem os de seu cnjuge as de seus filhos solteiros ainda que
ilegtimos e as das +essoas de seu servio domstico.
CARACTERRSTICAS ?URRDICAS DO USO
1' 9 um direito real sobre coisa alheia visto recair diretamente sobre bem pertencente a outrem"
50
=' 9 um direito tempor0rio porque ter0 no m0.imo a durao da vida de seu titular ou a do pra!o
estabelecido no seu ttulo constitutivo"
@' 9 um direito indivisvel porque no pode ser constitudo por parte"
?' c um direito intransmissvel ou inacessvel $que no pode ceder' visto que no podem ser cedidos o
seu direito nem o seu e.erccio"
I' 9 um direito personalssimo pelo qual e constitudo para assegurar ao usu0rio a utili!ao imediata do
bem segundo as suas necessidades e as de sua famlia. Horto o usu0rio o uso no se transmitir0 a seus
herdeiros.
O5?ETO DO USO
O direito real de uso sobre coisa alheia pode recair tanto em 7ens m#veis infungveis $corp#reos e
incorp#reos' como em 7ens m#veis.
GODOS DE CONSTITUIO DO USO
1' +or ato jurdico inter vivos $contrato'
=' +or ato jurdico causa mortis $testamento'
@' +or sentena judicial
DIREITOS E DEPERES DO USUZRIO
1' Gruir a utilidade da coisa
=' /.trair do bem todos os frutos para atender &s suas necessidades e as de sua famlia
@' +raticar todos os atos indispens0veis & satisfao de suas necessidades e as de sua famlia $sem
comprometer a substancia da coisa'
?' Helhorar o bem com benfeitorias que o tornem mais cmodo e agrad0vel
I' ,dministrar a coisa
C' )onservar a coisa como se sua fosse etc.
!.7 = NA5ITAO ,3*-. 1.==I <4 1.?1? , 1.?1C
Eabitao direito real sobre coisas alheias onde o titular ou sua famlia temporariamente pode ocupar
a coisa para moradia gratuitamente.
, habitao tem por objeto um bem im#vel cujo bem destinado & moradia no pode ser utili!ado para
estabelecimento de fundo de comrcio ou de ind6stria.
O direito real de habitao deve ser inscrito no 3egistro 4mobili0rio $art. 1CJ 4 Uei C.>1IAJJ'
O titular do direito real de habitao no pode alugar nem emprestar esse im#vel. )onferido o direito real
de habitao a v0rias +essoas se qualquer destas habitar so!inha a casa ou a coisa no ter0 de pagar
aluguel &s demais. *odos t:m o direito de moradia no podendo nenhuma inibir esse direito. O conte6do
do direito real de habitao o de habitar sem fi.ao de domiclio.
NATUREQA ?URRDICA DO DIREITO REA9 DE NA5ITAO
O direito real de habitao sobre coisa alheia 5
Om direito real limitado"
Om direito personalssimo"
Om direito tempor0rio"
Om direito indivisvel"
Om direito intransmissvel"
Om direito gratuito
DIREITOS E O5RIMAHES DO NA5ITADOR
-o direitos do habitador5
Horar no im#vel com sua famlia podendo hospedar parentes e amigos"
/.igir que o dono do im#vel respeite esse direito de moradia"
;efender sua posse por meio dos interditos possess#rios"
3eceber indeni!ao pelas benfeitorias necess0rias que se fi!er"
+ermitir ao cnjuge sobrevivente casado sob o regime de comunho universal enquanto esse
viver e permanecer vivo usufruiria habitao relativamente ao im#vel destinado & resid:ncia da
famlia desde que seja o 6nico bem daquela nature!a a inventariar.
-o obrigaes do habitador5
51
\uardar ou conservar o im#vel $casa ou apto.'
(o alugar e nem emprestar o im#vel"
+agar todos os tributos que recarem sA o im#vel"
3estituir o im#vel ao propriet0rio ou a seus herdeiros no estado em que receber sob pena de
arcar com perdas e danos pelos preju!os causados por sua culpa ou neglig:ncia.
!.D DIREITO DO #ROGITENTE COG#RADOR DE IGIPE9
% *al promessa ou compromisso de compra e venda um contrato preliminar ou pr%contrato $2pacto
de contrahendo2' pelo qual as partes se comprometem a levar a efeito um contrato definitivo de venda e
compra"
% o consentimento j0 foi dado na promessa convencionando os contratantes reiter0%los na escritura
definitiva"
% o promitente comprador no recebe o domnio da coisa mas passa a ter direitos sobre ela" estes so
por isso direitos reais sobre coisa alheia e consistem em desfrutar desta em impedir sua v0lida
alienao a outrem e no poder de ajui!ar ao de adjudicao compuls#ria
% o -*L vem admitindo a propositura de ao de adjudicao compuls#ria mesmo no estando registrado
o compromisso de compra e venda irretrat0vel e irrevog0vel $-6mula =@B'"
% a autori!ao do cnjuge indispens0vel por consistir em alienao de bem im#vel sujeita &
adjudicao compuls#ria
% se o compromiss0rio comprador dei.ar de cumprir a sua obrigao atrasando o pagamento das
prestaes poder0 o vendedor pleitear a resciso contratual cumulada com pedido de reintegrao de
posse" antes porm ter0 de constituir em mora o devedor notificando%o $judicialmente ou pelo )art#rio
de 3egistro de 4m#veis' para pagar as prestaes em atraso no pra!o de @> dias se se tratar de im#vel
loteado $art. @= da Uei nT C.JCCAJB' ou de 1I dias se for im#vel no loteado $;ec.%Uei nT J?IACB'
ainda que no contrato conste cl0usula resolutiva e.pressa"
% neste 6ltimo caso a notificao prvia ou premonit#ria pode ser feita judicialmente ou pelo )art#rio de
*tulos e ;ocumentos"
% embora a citao para a ao constitua em mora o devedor $art. =1B )+)' nos casos mencionados
deve ser prvia"
% dispe a -6mula JC do -*L que 2a falta de registro do compromisso de compra e venda de im#vel no
dispensa a prvia interpelao para constituir em mora o devedor2.
DIREITOS REAIS DE MARANTIA
1. DA #RO#RIEDADE :IDUCIZRIA
-egundo -ilvio 3odrigues Ma alienao fiduci0ria em garantia o neg#cio jurdico mediante o qual o
adquirente de um bem transfere o domnio do mesmo ao credor que emprestou o dinheiro para pagar%lhe
o preo continuando entretanto o alienante a possu%lo pelo constituto possess#rio resolvendo%se o
domnio do credor quando for pago de seu crditoN.
;e modo que e como se v: um neg#cio que tem por escopo garantir emprstimo feito pelo
financiador ao adquirente para que este pague o preo da aquisio. +ara garantir o reembolso da
quantia mutuada o adquirente transfere ao financiador o domnio da coisa adquirida que a conserva at
ser pago do preo.
A = Constit&io da roriedade "id&ciCria>
+ara sua constituio requer instrumento escrito $p6blico ou particular' que s# valer0 contra terceiros
quando houver o seu assento no 3egistro de *tulos e ;ocumentos do domiclio do devedor ou em se
tratando de veculos na repartio competente para o licenciamento fa!endo%se a devida anotao no
certificado de registro. / em se tratando do im#vel o seu acento far%se%0 no registro imobili0rio
competente $Uei n. B.I1?ABJ arts. =@ e BS par0grafo 6nico" Uei C.>1IAJ@ art. 1CJ 4 @I'. -em o
registro ter%se%0 o direito de crdito e no direito real ou seja propriedade fiduci0ria.
5 = #osse direta do "id&ciante\
O devedor $fiduciante' ficar0 coma posse direta da coisa alienada em garantia fiduci0ria. O
alienante ou fiduciante possuir0 ento em nome do adquirente $fiduci0rio' conservando a coisa em seu
poder com as obrigaes do deposit0rio $ci:ncia jurdica D>51=I'. , posse indireta ficar0 com o
propriet0rio fiduci0rio $credor'. O fiduci0rio propriet0rio pro tempore da coisa que lhe transferida
apenas com a posse indireta.
C= A,&isio s&er3eniente da roriedade e)o "id&ciante>
52
9 direito do devedor tornar efica! desde o arquivamento a transfer:ncia da propriedade fiduci0ria se
vier a adquirir o domnio superveniente.
D= ConteJdo do contrato>
;ocumento escrito $p6blico ou particular' com que se celebra o contrato que servir0 de ttulo &
propriedade fiduci0ria dever0 conter5
% O total do dbito garantido ou sua estimativa"
% O pra!o ou poca do pagamento"
% , ta.a de juros se houver e descrio do objeto da transfer:ncia com todos os elementos que o
identificam. *al identificao poder0 ser por n6mero marca ou outro sinal identificativo.
E= Uso da coisa a)ienada e$ *arantia e)o "id&ciante>
-e o fiduciante $devedor' o possuidor direto $)) art. 1.@C1 R =S' tem o direito de conservar a coisa
em seu poder antes do vencimento do dbito arcando na qualidade de deposit0rio com todas as
despesas de conservao visto que ao us0%la conforme sua destinao dever0 empregar na sua
guarda toda dilig:ncia e.igida por sua nature!a dela cuidando como se sua fosse.
: = Restit&io da coisa>
O devedor dever0 devolver o bem no estado em que o recebeu ao credor no caso de inadimplemento
de sua obrigao ou seja de no pagamento do dbito na poca do seu vencimento.
M = Penda da coisa a terceiro e)o "id&ciCrio>
-e o credor ou fiduci0rio propriet0rio pro tempore da coisa fiduci0ria que lhe transferida com
vimos apenas com aposse indireta independentemente da sua tradio vencida a dvida sem que
ocorra o pagamento dever0 ento vende%la judicial ou e.trajudicialmente a terceiro afim de se pagar.
Uogo se o fiduciante for inadimplente o preo alcanado naquela venda ser0 aplicado no pagamento do
crdito do fiduci0rio e das despesas havidas com a cobrana entregando obvio ao fiduciante o saldo
que por ventura houver.
N = #roibio de acto co$iss;rio>
9 inv0lida a cl0usula inserida no contrato que serve de ttulo a propriedade fiduci0ria outorgando ao
fiduci0rio o direito de ficar com a coisa alienada em garantia se inadimplente o fiduciante.
I = Trans"er.ncia a terceiro do se& direito e3ent&a) ( coisa "eita e)o "id&ciante>
(ada obsta que com anu:ncia do fiduci0rio o fiduciante ap#s o vencimento da dvida venha a transmitir
os direitos eventuais & coisa de que seja titular assumindo ento o adquirente as respectivas
obrigaes.
? = Obri*ao e)o re$anescente da d13ida>
O fiduciante $devedor' continuar0 obrigado pessoalmente pelo remanescente do dbito se o produto
alcanado pela venda do bem $)) art. 1.@C?' reali!ada pelo credor $fiduci0rio' no for suficiente para
saldar a sua dvida e as despesas efetuadas com a cobrana. Uogo direito do fiduci0rio continuar sendo
credor do fiduciante se o preo da venda no der para satisfa!er o seu crdito nem as despesas de
cobrana.
] = A)icabi)idade das disosiEes *erais dos direitos reais de *arantia ( roriedade
"id&ciCria>
-endo a propriedade fiduci0ria um dos direitos reais de garantia ao lado do penhor da hipoteca e da
anticrese no que for cabvel apicam%se%lhe as normas dos artigos 1.?=1 1.?=I 1.?=C 1.?=J e 1.?@C do
)#digo )ivil. ,ssim sendo o fiduciante dever0 pagar todas as prestaes a que se obrigou se a solutio
consistir em parcelas peri#dicas" logo o pagamento de uma ou mais prestaes apenas no o e.onerar0
$)) art.1.?=1'. / a ele aplicar%se%o os casos arrolados no art. 1.?=I de vencimento antecipado da
dvida no qual no se compreendero os juros alusivos ao tempo ainda no decorrido $)) art.1.?=C'.
terceiro que vier a prestar garantia real por dvida alheia no ter0 o dever de refora%lo se sem culpa
sua houver perda ou desvalori!ao $)) art. 1.?=J'. Operar%se%0 cessao da propriedade fiduci0ria
$)) art. 1.?@C' com5 a e.tino da obrigao" o perecimento da coisa alienada fiduciariamente" a
ren6ncia do fiduci0rio caso em que o crdito persiste sem a garantia" a confuso isto se na mesma
53
pessoa se concentrarem as qualidades de credor e de propriet0rio da coisa" a ocorr:ncia de adjudicao
judicial a remio ou a venda da coisa fiduci0ria.
9 = #a*a$ento de d13ida or terceiro>
*erceiro interessado ou no que vier a pagar dbito do fiduciante se sub%rogar0 de pleno
direito no crdito e na propriedade fiduci0ria.
2. DO #ENNOR
= conceito> 2constitui-se o pen.or pela transerncia eeti%a da posse Jue, em !arantia do
d8bito ao credor ou a Juem o represente, az o de%edor, ou al!u8m por ele, de uma coisa
m/%el suscet%el de alienao2 $art. 1.?@1 ))'" trata%se de direito real que vincula uma coisa m#vel
ao pagamento de uma dvida" distingue%se da hipoteca no s# pela transfer:ncia do objeto ao credor o
que no ocorre naquela como tambm pelo objeto ao credor o que no ocorre naquela como tambm
pelo objeto j0 que esta tem por garantia bens im#veis embora possa recair tambm sobre aeronaves e
navios.
caracter1sticas>
% direito real
% direito acess/rio e como tal segue o destino da coisa principal" uma ve! e.tinta a dvida
e.tingue%se o penhor" assim no pode o credor paga a dvida recusar a entrega da coisa a quem a
empenhou $art. J==' mas pode e.ercer o direito de reteno at que o indeni!em das despesas
devidamente justificadas que tiver feito no sendo ocasionadas por culpa sua"
% s# se perfecciona pela tradio do objeto ao credor" a lei porm criou penhores especiais
dispensando a tradio por efeito da cl0usula 2constituti2 $penhor rural agrcola ou percu0rio penhor de
m0quina e aparelhos utili!ados na ind6stria e em estabelecimentos de ensino'" o credor considerado
deposit0rio do objeto empenhado e tem suas obrigaes especificadas no art. JJ?" pode se o devedor
no pagar a dvida promover a excusso do penhor" o seu direito consiste em ser pago
preferencialmente na venda da coisa apenhada.
= ob'eto> recai sobre bens m/%eis corp#reos ou incorp#reos $direitos' e alien0veis isto que no
estejam fora do comrcio" entretanto no penhor agrcola e no de m(quinas admite%se que recaia sobre
im#veis por acesso fsica ou intelectual $tratores m0quinas e outros objetos incorporados ao solo'" o
penhor de ttulos de crdito denomina%se cauo" em princpio no se admite um segundo penhor sobre
a coisa em face da transmisso da posse" contudo quando esta continua com o devedor nada impede
que tal ocorra" d0 se o su2penhor $que pode ser proibido no contrato' quando institudo o penhor em
favor de um credor que recebe a posse este por sua ve! institui o penhor em favor de terceiro AA
penhor contrato solene pois a lei e.ige que seja constitudo por instrumento p6blico ou pelo menos
instrumento particular com a devida especificao" necess0rio para valer contra terceiros que seja
levado ao 3egistro de *tulos e ;ocumentos $art. 1=J U3+' ou no caso do penhor rural ao 3egistro de
4m#veis $art. 1CJ U3+' salvo se se tratar de penhor legal.
= es4cies>
- con%encional 1 resulta de um acordo de vontades.
- le!al 1 promana da lei $objetiva proteger determinados credores'.
- comum 1 o mencionado no art. JCD e decorre da vontade das partes.
- especial 1 refogem ao padro tradicional estando sujeitos a regras especficas como ocorre com os
penhores legal rural industrial e com a cauo de ttulos de crdito.
= e/tino> art.10!7
a' e&tin!uindo-se a obri!ao $sendo direito acess#rio e.tingue%se com a e.tino do principal'"
b' perecendo a coisa $se parcial a perda a garantia real permanece quanto & frao no atingida" a
e.tino do penhor que o acess#rio no implica a e.tino da dvida" esta continua a e.istir como
crdito quirograf0rio'"
c' renunciando o credor e.pressa ou tacitamente"
d' dando-se a ad7udicao 7udicial remio ou a %enda do pen.or $quando permitida no contrato'"
e' pela conuso quando as qualidades de credor e devedor re6nem%se em uma mesma pessoa.
= #ENNOR 9EMA9> o legislador estabeleceu o penhor legal visando proteger certas pessoas em
determinadas situaes garantindo%lhes o resgate de seus crditos" so credores pignoratcios
independentemente de conveno5 a' os fornecedores de pousada ou alimento sobre as bagagens
m#veis j#ias ou dinheiro que os seus consumidores ou fregueses tiverem consigo nos respectivos
estabelecimentos pelas despesas ou consumo que l0 efetuarem" b' o dono do prdio r6stico ou urbano
sobre os bens m#veis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prdio pelos alugueres ou
rendas $art. 1.?CJ'
54
4nocorrendo o pagamento o credor pode apossar%se dos bens $s# os que guarnecem o prdio locado ou
estejam no hotel' para estabelecer sobre eles o seu direito real antes mesmo de recorrer & autoridade
judici0ria sempre que haja perigo na demora $art. 1.?J>'" meio direto de defesa constituindo direito
mais amplo que o simples direito de reteno e de maior efic0cia que o privilgio pessoal" alm dos casos
mencionados no art. 1.?CJ h0 tambm o penhor institudo em favor dos artistas e au.iliares c:nicos
sobre o material da empresa teatral utili!ado nas apresentaes pela import8ncia de seus sal0rios e
despesas de transporte $;ec. nT 1D.=IJA=D' e o estabelecido sobre as m0quinas e aparelhos utili!ados
na ind6stria que se encontrem no prdio dado em locao $;ec.%Uei nT ?.1B1A?='" somente com a
homologao $art. 1.?J1 )) e DJ? )+)' completa%se o penhor legal" a apreenso enquanto no
homologada no constitui propriamente penhor mas mera pretenso de constitu%lo.
= #ENNOR RURA9> ,rt. 1.?@D ))5 2constitui-se o penhor rural mediante instrumento p:2lico ou
particular, registrado no Aart.rio de Legistro de Im.#eis da circunscrio em que esti#erem situadas as
coisas empenhadas10 +rometendo pagar em dinheiro a dvida que garante com penhor rural Mo de#edor
poder( emitir, em fa#or do credor, cdula rural pignoratcia, na forma determinada em lei especial N
$par0grafo 6nico'"
O penhor rural tem por ob7eto bens m#veis e im#veis por acesso fsica e intelectual sendo nesse
sentido semelhante & hipoteca" o agrcola possibilita a concesso de garantia sobre coisas futuras ou
seja sobre colheitas de lavouras em formao"
9 neg#cio solene porque a lei e.ige que seja feito por instrumento p6blico ou particular devidamente
especiali!ado" deve ser registrado no 3egistro de 4m#veis da circunscrio em que estiverem situados os
bens ou animais empenhados para ter efic0cia contra terceiros"
a lei permite ao rurcola independentemente do consentimento do credor a instituio de no#o penhor
se o valor dos bens ou dos animais e.ceder ao da dvida anterior" se a safra que garante o emprstimo
vem a frustar%se por motivos diversos a colheita imediatamente seguinte passa a servir de garantia
O penhor pecu0rio recai sobre os animais que se criam pascendo para a ind6stria pastoril agrcola ou de
laticnios em qualquer de suas modalidades" a lei no permite a venda dos animais apenhados sem o
consentimento do credor" reali!ada a e.cusso do penhor o devedor intimado para depositar o seu
objeto" se no o fi!er corre a risco de ter a sua priso decretada" no caso de morte dos animais devem
ser substitudos por outros da mesma espcie que ficam sub%rogados no penhor. $art. 1??C'
#ENNOR DE DIREITOS E TRTU9OS DE CR@DITO
;eve ser registrado no )art#rio de *tulos e ;ocumentos para terem efeito 2erga omnes2"
efetivada a cauo o direito ao recebimento do crdito transferido ao credor caucionado cujas
prerrogativas so enumeradas no art. 1.?II.
+assa a ser verdadeiro mandat0rio do devedor e assume a condio de deposit0rio pelas import8ncias
que receber alm do que lhe for devido $art. 1.?II par0grafo 6nico'.
,o receber os documentos comprobat#rios do crdito deve dar ci:ncia ao devedor do ttulo que no
mais poder0 pagar ao caucionante sob pena de pagar mal $art.1?I@'.
Art. 1.022. ;ever0 o credor pignoratcio cobrar o crdito empenhado assim que se torne e.igvel. -e
este consistir numa prestao pecuni0ria depositar0 a import8ncia recebida de acordo com o devedor
pignoratcio ou onde o jui! determinar" se consistir na entrega da coisa nesta se sub%rogar0 o penhor.
+ar0grafo 6nico. /stando vencido o crdito pignoratcio tem o credor direito a reter da quantia recebida
o que lhe devido restituindo o restante ao devedor" ou a e.cutir a coisa a ele entregue.
Art. 1.02D. O titular do crdito empenhado s# pode receber o pagamento com a anu:ncia por escrito
do credor pignoratcio caso em que o penhor se e.tinguir0.
Art. 1.02U. O penhor que recai sobre ttulo de crdito constitui%se mediante instrumento p6blico ou
particular ou endosso pignoratcio com a tradio do ttulo ao credor regendo%se pelas ;isposies
\erais deste *tulo e no que couber pela presente -eo.
Art. 1.07F. O devedor do ttulo empenhado que receber a intimao prevista no inciso 444 do artigo
antecedente ou se der por ciente do penhor no poder0 pagar ao seu credor. -e o fi!er responder0
solidariamente por este por perdas e danos perante o credor pignoratcio.
+ar0grafo 6nico. -e o credor der quitao ao devedor do ttulo empenhado dever0 saldar imediatamente
a dvida em cuja garantia se constituiu o penhor.
DO #ENNOR DE PERCU9OS
Art. 1.071. +odem ser objeto de penhor os veculos empregados em qualquer espcie de transporte ou
conduo.
Art. 1.072. )onstitui%se o penhor a que se refere o artigo antecedente mediante instrumento p6blico
ou particular registrado no )art#rio de *tulos e ;ocumentos do domiclio do devedor e anotado no
certificado de propriedade.
55
+ar0grafo 6nico. +rometendo pagar em dinheiro a dvida garantida com o penhor poder0 o devedor
emitir cdula de crdito na forma e para os fins que a lei especial determinar.
Art. 1.07!. (o se far0 o penhor de veculos sem que estejam previamente segurados contra furto
avaria perecimento e danos causados a terceiros.
Art. 1.070. *em o credor direito a verificar o estado do veculo empenhado inspecionando%o onde se
achar por si ou por pessoa que credenciar.
Art. 1.072. , alienao ou a mudana do veculo empenhado sem prvia comunicao ao credor
importa no vencimento antecipado do crdito pignoratcio.
Art. 1.077. O penhor de veculos s# se pode convencionar pelo pra!o m0.imo de dois anos prorrog0vel
at o limite de igual tempo averbada a prorrogao & margem do registro respectivo.
!. NI#OTECA
= conceito> o direito real de garantia que tem por objeto bens im#veis navio ou avio pertencentes ao
devedor ou a terceiro e que embora no entregues ao credor asseguram%lhe preferencialmente o
recebimento de seu crdito.
= caracter1sticas> as principais caractersticas so as seguintes alm das j0 citadas5 a' o objeto gravado
deve ser de propriedade do devedor ou de terceiro" b' o devedor continua na posse do im#vel
hipotecado" c' indivisvel pois a hipoteca grava o bem na sua totalidade $art. 1.?=1 ))' no
acarretando e.onerao correspondente da garantia o pagamento parcial da dvida" d' tem car0ter
acess#rio" e' na modalidade convencional neg#cio solene $art. 1>D))'" f' confere ao seu titular os
direitos de prefer:ncia e seqFela" se o bem for alienado ser0 transferido ao adquirente com o nus da
hipoteca que o grava desde que tenha havido o prvio registro" caso contr0rio o adquirente no lhe
sofre os efeitos" g' assenta%se em dois princpios5 o da especiali)ao e o da pu2licidade.
= ob'eto> a' os im#veis" b' os acess#rios dos im#veis conjuntamente com eles" c' o domnio direto" d' o
domnio 6til" e' as estradas de ferro" f' os recursos naturais a que se refere o art. 1.=@>
independentemente do solo onde se encontram" g' os navios" h' as aeronaves $art. 1.?J@ ))'.
/mbora os navios e os avies sejam m#veis admitida a hipoteca por conveni:ncia econmica e porque
so suscetveis de identificao e individuao tendo registro peculiar possibilitando a especiali!ao e a
publicidade princpios que norteiam o direito real de garantia.
-# so passveis de hipoteca im#veis que se achem no comrcio e sejam alien0veis" no podem ser
hipotecados os onerados com cl0usula de inalienabilidade ou os que se encontrem 2extra commercium2
$art. 1.?=>'" por abstratos simples direitos heredit0rios no so suscetveis de hipoteca mesmo porque
torna%se impossvel o seu registro. , hipoteca abrange todas as acesses $construes e plantaes j0
e.istentes ou novas' benfeitorias e melhoramentos dado o seu car0ter acess#rio. -ubsistem os nus
reais constitudos e registrados anteriormente & hipoteca sobre o mesmo im#vel $art. 1.?J? ))'.
/m e.ecuo hipotec0ria so penhor0veis os aluguis do prdio hipotecado em face da indivisibilidade da
garantia e da abrang:ncia dos acess#rios do im#vel neles se incluindo os rendimentos se insuficiente o
valor do bem onerado com a hipoteca" so tambm suscetveis de hipoteca os apartamentos em edifcios
em construo independente do consentimento dos condminos $art. ?T Uei nT ?.IB1AC?'.
= )&ra)idade de <iotecas> admite%se a efetivao de novas hipotecas sobre o im#vel anteriormente
hipotecado desde que com novo ttulo constitutivo em favor do mesmo ou de outro credor $art. D1='"
possvel assim seja o im#vel gravado de v0rias hipotecas a menos que o ttulo constitutivo anterior
vede isso e.pressamente" mesmo havendo pluralidade de hipotecas o credor primitivo no fica
prejudicado porque go!a do direito de prefer:ncia" de se consignar que o devedor deve revelar ao
constituir nova hipoteca a e.ist:ncia da anterior sob pena de silenciando cometer crime de estelionato
$art. 1J1 R =T 44 )+'.
, segunda hipoteca sobre o mesmo im#vel recebe o nome de su2-hipoteca" pode ser efetivada ainda que
o valor do im#vel no a comporte" em ra!o da prefer:ncia entre os credores hipotec0rios fi.ada pela
ordem de registro dos ttulos no 3egistro de 4m#veis $prioridade' o sub%hipotec0rio no passa de um
credor quirograf0rio em relao aos anteriores que no sero prejudicados" todavia a lei assegura%lhe a
prerrogativa de remir a hipoteca anterior a fim de evitar e.ecuo devastadora que no dei.e sobra
para o pagamento de seu crdito.
-e constar de escritura levada a registro a e.ist:ncia de hipoteca anterior no registrada o oficial do
3egistro de 4m#veis deve fa!er a prenotao e sobrestar%lhe por trinta dias o registro" esgotado este
pra!o sem que o credor da primeira hipoteca a registre a segunda ser0 registrada e ter0 prefer:ncia
sobre a primeira $art. 1DB U3+'. O credor da segunda hipoteca no poder0 e.ecutar o im#vel antes do
56
vencimento da primeira $art. 1.?JJ ))'. 2(o se considera insol#ente o de#edor, por faltar ao
pagamento das o2riga=es garantidas por hipotecas posteriores / primeira2 $art. 1.?JJ R 6nico'" vencida
a primeira hipoteca e omitindo%se o primeiro credor pode o segundo promover a e.ecuo mas aquele
ser0 pago com prefer:ncia cabendo a este o que restar.
= direito de re$io> o art. 1.?JD faculta a remio da hipoteca anterior por parte do credor da
segunda quando o devedor no se oferea a remi%la $por engano o aludido dispositivo fala em
2remisso2 que significa perdo da dvida'. +rev: o art. 1.?D1 a possibilidade de remio por parte do
adquirente do im#vel hipotecado consignando nos RR 1T e =T as provid:ncias que devem ser tomadas
para a sua consecuo.
= ere$o> a hipoteca convencional tem validade por vinte anos" embora possam as partes estipular
o pra!o que lhes convier e prorrog0%lo mediante simples averbao este no ultrapassar0 o referido
limite" quando atingido d0%se a perempo" somente mediante novo instrumento submetido a outro
registro pode%se preservar o mesmo n6mero de ordem na prefer:ncia da e.ecuo hipotec0ria
mantendo%se a garantia $art. 1.?DI ))'" a perempo atingem somente a hipoteca convencional" a legal
prolonga%se enquanto perdurar a situao jurdica que ela visa resguardar mas a especiali!ao em
completando vinte anos deve ser renovada $art. 1.?BD'.
= e/tino Aart. 1.0VV6 CCB>
a' tendo car0ter acess#rio pelo desaparecimento da obrigao principal"
b' pela destruio da coisa ou resoluo do domnio"
c' pela ren6ncia do credor que deve ser e.pressa"
d' pela remio efetuada pelo credor da segunda hipoteca pelo adquirente do im#vel hipotecado pelo
e.ecutado seu cnjuge descendente ou ascendente"
e' pela sentena passada em julgado declarando nula ou rescindindo a hipoteca"
f' pela arrematao ou adjudicao no mesmo processo ou em outro desde que o credor hipotec0rio
notificado judicialmente da venda $segundo o art. 1.I>1 do )) e C1B do )+) inefica! a venda sem a
intimao do credor' no comparea para defender o seu direito.
% a e.tino da hipoteca s# comea a ter efeito contra terceiros depois de a#er2ado no respectivo registro
$art. 1.I>>'" seu cancelamento em cada um dos casos de e.tino far%se%0 & vista da respectiva prova.
0. ANTICRESE
% 9 o direito real sobre coisa alheia em que o credor recebe a posse da coisa frutfera ficando autori!ado
a perceber%lhe os frutos e a imput0%los ao pagamento da dvida.
% *rata%se de instituto em desuso recaindo a prefer:ncia hoje sobre a hipoteca.
% ,presenta o inconveniente de retirar do devedor a posse e o go!o do im#vel transferindo%os para o
credor" este obrigado por sua conta a colher os frutos e a pagar%se com as pr#prias mos.
% /mbora o art. 1.I>C R=S )) permita ao devedor anticrtico hipotecar o im#vel dado em anticrese
dificilmente encontrar0 quem aceite tal situao.
% Gindo o pra!o do contrato ou liquidado o dbito cabe ao credor anticrtico restituir o im#vel ao
devedor" e.tinta a dvida e.tingue%se a anticrese que direito acess#rio" a e.tino da dvida pode dar%
se pela sua amorti!ao com os frutos da coisa ou pelo pagamento antecipado" e.tingue%se a anticrese
pela caducidade transcorridos quin!e anos de sua constituio $art. 1.?=@'" neste caso o credor passa a
ser quirograf0rio.
% ;istingue%se do penhor comum porque tem por objeto bem im#vel e o credor tem direito aos frutos at
o pagamento da dvida" tambm no se confunde com o devedor" afasta%se da hipoteca porque o credor
hipotec0rio pode promover a e.cusso e a venda judicial do bem hipotecado sem ter a sua posse o que
no ocorre com o anticrtico" admite%se a cumulao da anticrese com a hipoteca $art. 1.I>C R =T'.
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