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MORAR NA

METRPOLE,
VIVER NA PRAIA
OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Universidade Federal de Gois
Reitor
Edward Madureira Brasil
Vice-Reitor
Eriberto Francisco Bevilaqua Marin
Direo-Geral
Maria das Graas Monteiro Castro
Conselho Editorial
Heleno Godi de Sousa, Norton Gomes de Almeida,
Jofre Rezende Filho, Jos Antunes Marques,
Maria Clorinda Soares Fioravanti, Marcus Fraga Vieira,
Robervaldo Linhares Rosa
O autor agradece ao CNPq pela concesso de
bolsa PDS (Ps-Doutorado Snior) durante o
segundo semestre de 2012 e ao professor Eustgio
Wanderley Dantas, pela orientao no estgio de
ps-doutoramento. Tambm agradece a Leandro
Oliveira Lima, pela parceria no trabalho de campo.
Em toda Histria, aqueles que possuam ou arrendavam
terras fora dos muros da cidade gostavam de ter um
lugar no campo, mesmo que no desempenhassem
ativamente trabalhos relacionados com a agricultura:
uma cabana, uma casa de campo, um caramancho
com parreiras, construdo para servir de retiro
temporrio, quando no para ocupao permanente.
Lewis Mumford
A produo do espao em geral e da urbanizao
em particular tornou-se um importante
negcio no sistema capitalista.
uma das principais maneiras de absorver excedentes.
David Harvey
No espetculo, uma parte do mundo se representa diante
do mundo e lhe superior. O espetculo nada mais
que a linguagem comum dessa separao. O que liga
os espectadores apenas uma ligao irreversvel com
o prprio centro que os mantm isolados. O espetculo
rene o separado, mas o rene como separado.
Guy Debord
Sumrio
6 Palavras iniciais
9 O mercado imobilirio metropolitano
20 Caracterizao das reas de pesquisa
27 Ocorrncia da segunda residncia no Brasil
47 A segunda residncia em ambientes metropolitanos
50 RMF: o binmio lazer-praia como indutor da demanda
73 RMG: o binmio lazer-campo como indutor da demanda
94 Concluses
98 Referncias
6
Palavras iniciais
A ocorrncia dos assentamentos chamados de segunda residn-
cia no produto da contemporaneidade. Diferentes sociedades, ao longo
da histria, construram empreendimentos dessa natureza para fns de la-
zer, descanso ou mesmo para propsitos teraputicos. O otium romano, por
exemplo, designava, como indicado por Faria (1994), o tempo de repouso,
tranquilidade, ventura, que esteve a exigir uma confgurao arquitet-
nica prpria como as vilas de campo, opostas, por defnio, s prticas
associadas ao labor, relacionadas ao negotium. Tambm a estada em praias,
campos, termas e montanhas motivou deslocamentos intermitentes das
elites para residncias secundrias e isso vale tanto para a Inglaterra vito-
riana quanto para o Brasil imperial. A estada para lazer ou sade, portanto,
sempre exigiu infraestrutura de hospedagem, servindo igualmente como
demonstrao de prestgio social. A viagem de Hans Castorp, personagem
de Thomas Mann (1980), para os Alpes suos, bem indica a crena no ca-
rter curativo de uma temporada nos sanatrios de altitude. Assim como
os ambientes de altitude, o uso das praias infuenciou o surgimento dos
assentamentos de segunda residncia, pois os banhos de mar, associados
ao sol, foram usualmente compreendidos como prtica teraputica ligada
ao curismo. Destaca Corbin (1989, p. 69):
O afuxo de curistas s praias de mar, que se inicia por volta de 1750,
visa aliviar uma angstia antiga; faz parte das tticas de luta contra a
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melancolia e o spleen, mas responde tambm ao desejo de acalmar as no-
vas ansiedades, que, ao longo do sculo XVIII, se propagam e se revezam
no interior das classes dominantes. exatamente o que faz o abundante
discurso mdico consagrado s virtudes da gua fria do mar e, sobretudo,
s vantagens do contato com as ondas e da vilegiatura costeira. Mdicos
e higienistas exprimem o receio e o desejo juntamente com o conheci-
mento cientfco; seu discurso produz, assume ou codifca prticas que,
mais tarde, havero de escapar a seu controle.
Muito embora essas perspectivas de anlise sejam importantes,
pelo contedo histrico, social e cultural que encerram, a anlise empreen-
dida nesta publicao verteu-se para os impactos econmicos dos assen-
tamentos de segunda residncia no mercado imobilirio metropolitano.
Para se ter uma ideia da dimenso desse segmento do mercado imobilirio,
basta dizer que, em 2010, o Instituto Brasileiro de Geografa e Estatsti-
ca (IBGE) identifcou 1,4 milhes de assentamentos de segunda residn-
cia nas reas metropolitanas brasileiras. Se considerarmos que as regies
metropolitanas so os espaos com maiores dfcits habitacionais, ento
o assunto ganha maior relevncia, uma vez que no apenas o monoplio
fundirio est em questo, mas tambm o da segunda moradia, que pode
ser considerada uma forma de consumo conspcuo.
Com base em um estudo comparativo, investigamos a relao
entre o mercado imobilirio e a produo da segunda residncia em dois
ambientes metropolitanos. O primeiro ambiente a Regio Metropolitana
de Fortaleza (RMF), marcada pela maritimidade e pelo regime de produ-
o do espao infuenciado pela atividade turstica. O segundo a Regio
Metropolitana de Goinia (RMG), marcada pela continentalidade e por um
padro de produo de espao caracterizado pela expanso dos condom-
nios fechados de chcaras de lazer. As concluses apontam que h impac-
tos negativos para os municpios com alto grau de ocorrncia de segunda
residncia, bem como para o conjunto das respectivas regies metropo-
litanas. A fragmentao dos municpios perifricos o aspecto visvel de
uma problemtica estrutural (a questo fundiria metropolitana), agrava-
da por uma problemtica conjuntural (a drenagem de renda para os muni-
cpios perifricos que atendem demanda solvvel das referidas capitais).
A segunda residncia, portanto, compreendida como um dos aspectos
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da integrao metropolitana, forjada a partir da produo de um espao
privativo nos municpios perifricos para atender demanda da metr-
pole. Morar e viver, nesse sentido, remetem no apenas a formas distin-
tas de sociabilidade urbana, mas tambm a modos especfcos de acesso
habitao e ao lazer, aspectos diretamente ligados ao processo de frag-
mentao do espao metropolitano e s estratgias de atuao do mercado
imobilirio.
9
O mercado imobilirio
metropolitano
As anlises sobre o processo de metropolizao, frequentemen-
te, buscam na interpretao da dinmica demogrfca as razes para com-
preenso do fenmeno metropolitano. Esse fenmeno, entretanto, ainda
demanda estudos comparativos, especialmente em um pas de dimenses
continentais como o Brasil. Ademais, o conceito de metropolizao, em
muitos estudos, aparece como algo dado, produto do processo de reestru-
turao das diferentes redes urbanas e da concentrao das atividades eco-
nmicas em diferentes contextos territoriais, o que o aproxima do conceito
de urbanizao. Podemos defnir, grosso modo, a metropolizao como uma
das formas de realizao do processo de urbanizao.
1
Harvey (2011, p. 100)
ensina que a urbanizao uma das maneiras de absorver os excedentes
de capital. Em termos prticos, isso implica admitir que a urbanizao po-
tencializa, na escala metropolitana, dois processos. O primeiro o proces-
so de integrao do mercado, manifestado pela intensifcao das trocas
1 Arrais (2012) argumenta que o conceito de metropolizao qualifca espaos de de-
sencaixe entre quatro fenmenos: a) vivncia comunitria na escala das cidades ou
dos bairros, caracterstica de espaos urbanos cada vez mais fragmentados; b) ocor-
rncia de fenmenos econmicos e demogrfcos, como ao das frmas e mobili-
dade populacional; c) demandas coletivas setoriais nas reas de transporte e meio
ambiente, como o gerenciamento da rede de transporte coletivo por meio de con-
cesso pblica e a gesto de bacias hidrogrfcas; d) espao de ao governamental,
tanto na esfera do executivo quanto do legislativo.
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comerciais, o que transformou a metrpole em espao privilegiado para
territorializao do capital. O segundo processo o de fragmentao, que se
manifesta no espao a partir dos distintos usos do solo urbano (distritos in-
dustriais, reas de negcios, moradia, logradouros pblicos etc.) na escala
metropolitana. Pode-se dizer que a morfologia metropolitana infuencia-
da pela manifestao, em diferentes intensidades, desses dois processos.
Com base nos argumentos expostos, possvel afrmar que a re-
lao inequvoca entre a metropolizao e a urbanizao, e a manifestao
mais clara dessa relao, est na questo fundiria. Na medida em que as
cidades, especialmente as metrpoles, passaram a concentrar parte sig-
nifcativa da populao e das atividades econmicas, a demanda por solo
aumentou, assim como o potencial de confito fundirio. Por tal motivo, a
cidade, como lembrou Topolov (1979), uma forma de socializao das for-
as produtivas. A anlise da converso de terras rurais em terras urbanas,
do adensamento diferencial em funo das centralidades e da morfologia
dos stios urbanos, da distribuio desigual da infraestrutura metropolita-
na, assim como da disperso/concentrao do setor industrial sufciente,
em diferentes contextos regionais, para demonstrar o vnculo entre a me-
tropolizao e a questo fundiria, pois todas essas atividades dependem da
disponibilidade fundiria. Carlos (2008, p. 104) demonstrou a dinmica do
deslocamento da indstria em Cotia, na Regio Metropolitana de So Paulo.
Com a carncia de lotes propcios instalao industrial na metrpole, e
com o processo de valorizao da terra, as indstrias passaram a procurar
reas prximas capital, particularmente junto aos eixos rodovirios,
cujo acesso e ligao com o centro e demais regies fosse fcil e rpido.
A distncia, com o desenvolvimento da rede de comunicao, seria com-
pensada por melhores condies de instalao.
Os incrementos demogrfcos registrados nas capitais brasileiras
a partir de 1960 comeam a declinar, a depender do contexto regional, du-
rante a dcada de 1980, forjando aquilo que Santos (1996) denominou invo-
luo metropolitana. A compreenso da involuo metropolitana, quando
no mirada apenas nos aspectos demogrfcos, pode oferecer pistas sobre
as estratgias dos atores ligados ao mercado imobilirio, uma vez que esse
processo tem relao direta com a oferta fundiria segmentada por renda.
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A integrao do mercado de terras, portanto, pode ser compreen-
dida como um dos sintomas da involuo metropolitana, no aspecto
demogrfco e do processo de desconcentrao produtiva, quando consi-
derados os aspectos econmicos. Em outras palavras, trata-se de uma das
estratgias clssicas do mercado imobilirio em associao com o esta-
do. O estado dota as reas do municpio-polo de infraestrutura urbana e
distribui diferencialmente as redes de circulao. Os incorporadores es-
timulam a fragmentao do solo para diferentes usos, e mesmo a ao de
grupos excludos pode ajudar a quebrar antigos usos do solo. Para confr-
mar essa compreenso basta citar um clssico exemplo descrito por Singer
(1982, p. 35):
Em So Paulo, os promotores atraem para estes lotes famlias pobres,
assegurando-lhes o pagamento do terreno em longo prazo e prestaes
mdicas e lhes fornecendo ainda material de construo de graa para que
possam erguer seus casebres em regime de mutiro, nos fns de semana.
Ser esta a populao que, uma vez instalada no local, ir pressionar o
governo para obter servios urbanos, que para atingi-los tm que passar
necessariamente pela parte no ocupada da gleba, que assim valoriza.
O Estado e o mercado mobilizam espao, expresso tomada
de emprstimo de Lefebvre (1974). A estratgia de mobilizao, por sua
vez, pressupe dotar o espao de valor de troca e criar demandas diferen-
ciais para esse espao. Essa a estratgia de fundo, estrutural, sem a qual o
mercado imobilirio no seria capaz de garantir sua solvncia nos ambien-
tes metropolitanos.
O mercado imobilirio, de forma objetiva, pode ser defnido
como aquela parcela do mercado que est diretamente ligada ao negcio
fundirio e imobilirio. O circuito fundirio (solo no edifcado) e o circuito
imobilirio (solo edifcado) compreendem uma gama de atividades que no
gravitam apenas no mercado habitacional, bastando para isso observar as
negociaes (locao e compra) em torno da localizao para atender
ampliao do setor atacadista nos ambientes metropolitanos. A separao
entre esses circuitos reveste-se, contudo, de um sentido artifcial, uma vez
que os diversos atores atuam nos dois circuitos na busca de lucratividade,
especialmente nos ambientes metropolitanos.
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pertinente compreender que a heterogeneidade das estratgias
de atuao dos atores vinculados ao mercado fundirio/imobilirio no es-
pao metropolitano no se limita oferta de localizaes especfcas e nem
mesmo s demandas dos estratos de mdia e alta renda. Toda localizao,
em um contexto de presso fundiria, prpria dos ambientes metropoli-
tanos, passa a ser dotada de valor e toda classe social necessita de uma lo-
calizao da por que o solo urbano, traduzido em moradia, um insumo
essencial para a reproduo da vida e do espao. A solvncia do mercado
de moradia no Brasil, nos ltimos anos, pode ser comprovada pela varia-
o domiciliar, que passou de 3,79 para 3,34 pessoas por domiclios (IBGE,
2012). A expanso do mercado exigiu, por parte do mercado imobilirio,
uma estratgia cada vez mais forte de segmentao, em funo de um con-
junto de fatores, notadamente o aumento da renda mdia do brasileiro e a
disponibilidade do fnanciamento governamental.
A particularidade da ao dos atores ligados ao mercado fundi-
rio/imobilirio nos ambientes metropolitanos est relacionada sua escala
de ao. Os atores do mercado imobilirio agem de forma integrada em um
conjunto de municpios perifricos, no raro com volumosos estoques de
reas rurais para parcelamento. No incomum, por exemplo, a prtica de
permuta de reas rurais para loteamentos, com previso de remunerao
para os proprietrios em lotes e/ou casas e apartamentos. De forma seme-
lhante, no incomum as imobilirias pequenas e/ou corretores atuarem
como captadoras de reas nas bordas da metrpole para grupos com maior
volume de capital.
Isso signifca que, independente do contexto municipal de re-
gulao do solo (geralmente menos rgido do que na metrpole), o incre-
mento demogrfco na metrpole reverbera nos demais municpios. Um
exemplo clssico a converso de reas rurais para atender demanda
solvvel e demanda no solvvel das metrpoles. Nos dois casos iden-
tifca-se uma espcie de drenagem de renda prejudicial para a economia
dos municpios perifricos. A trajetria da ocupao do espao nos muni-
cpios perifricos das regies metropolitanas brasileiras demonstra essa
linha de conduta. Para atender demanda no solvvel, alm da aplicao
dos aparatos legais, o Estado, em associao com o mercado imobilirio,
contribuiu com o deslocamento da populao pobre para reas limtrofes
s metrpoles. A imagem, especialmente aps o segundo quartel do sculo
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XX, foi a de uma frente pioneira urbana, com abertura de loteamentos em
condies precrias, seja do ponto de vista da infraestrutura, do estatu-
to jurdico ou mesmo da ocupao de reas ambientais imprprias. Para
atender demanda solvvel, em muitos momentos, o Estado, alm de in-
vestir em infraestrutura urbana de transporte, como duplifcao de rodo-
vias, estimulou a criao de condomnios horizontais para os estratos de
mdia e alta renda, em reas com caractersticas ambientais, muitas vezes,
pouco favorveis. As duas demandas (solvvel e no solvvel), frequente-
mente, localizam-se em partes diferenciais nas bordas metropolitanas, e
no poderia ser de outro modo, uma vez que a disputa pela localizao ain-
da est na ordem do dia.
A estratgia mais comum dos atores ligados ao mercado imobi-
lirio e fundirio estimular a produo de qualidades diferenciais poss-
veis de serem fragmentadas, comercializada aos pedaos. Um espao cuja
paisagem traduz os confitos na produo do espao. A relao entre valor
de uso e valor de troca explica esse processo. Gottdiener (2010, p. 163-164),
analisando a perspectiva terica de Henri Lefebvre, ilustra essa relao
com um interessante argumento:
Traduzido para termos espaciais, isso signifcaria um confito entre inte-
resses organizados em torno do espao social, enquanto local dos valores
sociais de uso e do desdobramento de relaes comunais no espao, e
interesses em torno do espao abstrato, enquanto espao do desenvolvi-
mento imobilirio e administrao governamental a articulao com-
binada entre modo poltico e modo econmico de dominao.
O capital imobilirio, mais que algo abstrato e/ou de difcil vi-
sualizao, se expressa como relao social possvel de ser identifcada
na anlise da dinmica espacial. Harvey (2011) lembra que a circulao
do capital tambm implica movimento espacial. Diferentes rendas, di-
ferentes desejos, diferentes espaos. desse modo que a noo de pro-
duo no estaria completa sem a referncia aos atores que atuam no
mercado fundirio/imobilirio. Carlos (2011, p.62) sugere questes im-
portantes, do ponto de vista metodolgico, sobre a noo de produo.
Para a autora,
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[...] seu sentido revela os contedos do processo produtivo, os sujeitos
produtores, os agentes da produo material do espao, as fnalidades
que orientam essa produo no conjunto de determinada sociedade, bem
como as formas como apropriada.
O termo ator social designa um conjunto amplo que engloba os
segmentos econmicos (incorporadoras, imobilirias, setores ligados ao ca-
pital indstria, comercial e fnanceiro etc.), os movimentos sociais, o Es-
tado, a sociedade civil organizada etc. Na sociologia e na geografa urbana,
muitos trabalhos, como os de Capel (1974), Correa (2009), Pirz (2005), en-
tre outros, se ocuparam em estudar os impactos e confitos, em diferentes
contextos histricos e espaciais, inerentes ao processo de produo do es-
pao urbano pelo mercado imobilirio. As tipologias so acompanhadas de
uma descrio modelstica das diferenciaes no quadro de aes dos atores
sociais que se enquadram, em linhas gerais, nas aes com objetivos racio-
nais, como descritas por Weber (1992). So agentes decisrios (Markusen,
2005). Harvey (1980) argumenta que o valor de uso e o valor de troca so dife-
rentes para cada um dos atores (usurios da moradia, corretores imobilirios,
proprietrios, incorporadores, instituies fnanceiras e instituies gover-
namentais) envolvidos no mercado da moradia. Diz Harvey (1980, p. 142):
As operaes de todos esses diversos grupos no mercado de moradia
no podem ser facilmente agrupados em uma estrutura compreensiva
de anlise. O que valor de uso para um valor de troca para outro, e
cada um concebe o valor de uso diferencialmente. A mesma casa pode
assumir signifcado diferente, dependendo das relaes sociais que os
indivduos, as organizaes e as instituies expressam nela.
Mais importante do que a tipologia a compreenso dos con-
tedos programticos capazes de instituir, dependendo das condies
histricas, alianas em torno de um projeto comum de acumulao com
base na produo do espao. oportuno destacar alguns pontos sobre o
papel dos atores ligados ao mercado fundirio/imobilirio em ambientes
metropolitanos:
a) A heterogeneidade no constitui impedimento para a constru-
o de estratgias com vistas maior efcincia programtica.
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A associao entre proprietrios fundirios, incorporadoras e
construtoras para infuir nas polticas urbansticas dos governos
municipais um exemplo.
b) O quadro de interesses sensvel s mudanas conjunturais eco-
nmicas e polticas. Um exemplo sintomtico o arrendamen-
to de terras para plantao de cana-de-acar, em municpios
metropolitanos com fartos estoques de reas rurais, o que mo-
mentaneamente mais lucrativo, vindo a conter o parcelamento
de reas rurais para moradia em municpios perifricos.
c) Cada vez se torna imprescindvel o acionamento de agncias de
publicidade, cuja estratgia visvel a realizao de feiras de
imveis nos polos metropolitanos. Nesses espaos, a presena
de instituies de crdito, imobilirias e construtoras possibilita
a aquisio de um imvel em curto espao de tempo.
d) O Estado o principal ator na anlise, seja porque regulamen-
ta as polticas de uso e ocupao do solo (na escala municipal),
seja porque distribui a infraestrutura de circulao como forma
de valorizao do solo (na escala estadual e federal), seja ainda
porque fnancia o setor imobilirio (na escala federal), amplian-
do as taxas de lucro dos atores ligados ao mercado imobilirio.
2
Um exemplo sufciente para comprovar o argumento exposto.
A perspectiva de fnanciamento do Estado, por intermdio do programa
Minha Casa Minha Vida, dinamizou o mercado da moradia brasileiro, capi-
talizando o mercado imobilirio e fundirio. Tal programa, visto como uma
das sadas para a crise estrutural da economia nacional, despertou interes-
se de grupos em vrias escalas, de pequenas frmas at grupos com capi-
laridade nacional e internacional. Nesse ponto entra a questo da escala,
estreitamente ligada ao quadro das decises estratgicas dos atores sociais
2 Harvey (2005, 2008) oferece importantes refexes sobre o conceito de Estado
nos marcos da sociedade capitalista, bem como suas formas de atuao na
contemporaneidade.
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vinculados ao mercado imobilirio. A forma como os atores sociais ma-
nejam as escalas revela muito de suas estratgias na produo do espao.
Verifca-se, no mercado fundirio/imobilirio metropolitano, a permeabi-
lidade de escalas de ao, assim como se nota certa simetria nos conte-
dos programticos. Afnal, vrios segmentos da sociedade se nutrem do
fnanciamento governamental para moradia. As estratgias de marketing
imobilirio forjam uma demanda artifcial, uma vez que camufam o mo-
noplio e as contradies do mercado fundirio/imobilirio, especialmen-
te em ambientes metropolitanos. Ribeiro (1999, p. 86), ao estudar o caso
do Rio de Janeiro, faz referncia aos limites da ao do capital imobilirio:
No setor imobilirio, o capital investido enfrenta dois limites especf-
cos, cuja superao no est assegurada pelo prprio movimento de sua
reproduo. O primeiro coloca-se ao nvel da transformao do capital-
dinheiro em capital mercadoria: trata-se do problema fundirio. O
outro aparece no momento de realizao do capital-mercadoria: pro-
blema da demanda solvvel.
Mas como fazer para superar os limites apontados pelo autor?
A superao do primeiro limite pode ser evidenciada pelo fato de
as cidades-polos concentrarem renda que pode ser drenada para o setor
fundirio e imobilirio nos municpios metropolitanos perifricos. Tradi-
cionalmente, os polos metropolitanos concentram maior renda mdia em
relao aos municpios das respectivas regies metropolitanas, o que per-
mite que os excedentes possam ser drenados para esses municpios, com
reas e glebas adquiridas por valores inferiores aos registrados nas capitais.
A superao do segundo limite evidenciada quando constata-
mos que a limitao fundiria (que mais resultado do monoplio do que
da ausncia de reas para parcelamento) funcional para o mercado imo-
bilirio, que estimula uma drenagem e renda segmentada para o setor da
habitao em outros municpios, sem esquecer, claro, de criar espao nas
reas mais valorizadas da capital.
O mercado imobilirio insiste em salientar que os loteamen-
tos, para diferentes estratos de renda, tm em comum o fcil acesso s
referidas capitais e que, de igual modo, so mais baratos, especialmente
quando se comparam os valor em m
2
. Tanto lotes, com gabaritos maiores
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que os localizados nas capitais, quanto casas e apartamentos so anuncia-
dos como dupla vantagem localizao (fcil acesso capital) e dimen-
so (reas maiores). A estratgia estimula a fragmentao nos municpios
perifricos, uma vez que so distantes dos ncleos consolidados, gerando
demandas para distribuio de infraestrutura. No entanto, mesmo nas ca-
pitais, necessrio observar com ressalvas o argumento sobre limitao
fundiria, dado o nmero de domiclios particulares desocupados e dada a
disponibilidade de lotes e glebas para edifcao. A correlao entre o Qua-
dro 1 e o Mapa 1 sufciente para comprovar esse argumento, uma vez que
as regies metropolitanas, em 2010, apresentaram um dfcit habitacional
de 3.541.352, equivalente a 53,3% do dfcit habitacional brasileiro, confor-
me atesta estudo de Furtado, Lima Neto e Krause (2013). Como se nota, a
soma dos domiclios de uso ocasional e domiclios no ocupados (vagos),
equivalente a 3.934.453 domiclios, superior ao total do dfcit localizado
em regies metropolitanas.
Enfm, identifcamos dois movimentos que justifcam a ao
integrada do mercado imobilirio, em diferentes graus, nas regies me-
tropolitanas brasileiras. Um deles refere-se a um contnuo deslocamento
populacional com correlata valorizao fundiria nas reas limtrofes dos
polos metropolitanos movimento que adquire diferentes repercusses
espaciais, composto por loteamentos populares e condomnios horizon-
tais fechados para primeira residncia. No se trata apenas, como ocorreu
nas dcadas de 1970 e 1980, de garantir a reproduo da fora de trabalho.
Agora tambm necessrio atender demanda solvvel localizada nos po-
los metropolitanos, movimento que causa infao dos lotes nos munic-
pios perifricos, fazendo com que a populao mais pobre se desloque para
reas ainda mais distantes no espao intraurbano daqueles municpios. O
outro movimento diz respeito a um crescente estmulo para fragmenta-
o das reas dos municpios perifricos para fns de segunda residncia,
constatao que se aplica tanto para as regies metropolitanas litorneas
quanto para as regies metropolitanas da hinterlndia brasileira. O bin-
mio lazer-praia e o binmio lazer-campo compe o motor do imaginrio
do consumo de espao. Seja no litoral ou na hinterlndia, os dois movi-
mentos atendem a estratos de mdia e alta renda e provocam impactos
econmicos e ambientais para o conjunto dos municpios das respectivas
regies metropolitanas.
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MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Quadro 1 Regies metropolitanas brasileiras, domiclios por espcie, 2010
Nmero
de regies
metropolitanas
Total de
domiclios
particulares
Domiclios
Particular
ocupado
Particular
no ocupado
Particular no
ocupado uso
ocasional
Particular no
ocupado vago
38 31.497.212 27.562.759 3.934.453 1.402.388 2.532.065
Fonte: Brasil (2012).
Mapa 1 Regies metropolitanas brasileiras selecionadas, estimativa de dfcit
habitacional, 2010
Fonte: Elaborado a partir de dados de Furtado, Lima Neto e Krause (2013).
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Os dois movimentos estimulam a fragmentao espacial dos
municpios metropolitanos, resultando, por um lado, em controle fundi-
rio por parte dos polos metropolitanos e, por outro, em drenagem de renda
para um mercado solvente, o que colabora para o monoplio imobilirio e
fundirio.
20
Caracterizao das
reas de pesquisa
A comparao entre fenmenos deve, sempre, ser seguida de cui-
dados. O fato que motivou a escolha das reas de pesquisa foi o reconheci-
mento da importncia do fenmeno da segunda residncia em ambientes
metropolitanos. A caracterizao, portanto, no deve fugir ao escopo da
escolha, sob o risco de perder a efcincia narrativa. A primeira questo
que merece ser pontuada que as duas capitais que polarizam as regies
metropolitanas representam momentos distintos na histria brasileira.
Fortaleza, diferentemente de outras capitais nordestinas, iniciou sua he-
gemonia no espao regional cearense a partir do sculo XX, tendo o algo-
do como uma das atividades de destaque, com anotou Lemenhe (1991).
Goinia, por sua vez, nasceu da conjuno de fatores regionais e nacionais
do segundo quartel do sculo XX, fatores esses ligados disputa das elites
regionais, apropriada por um discurso de ocupao das reas vazias do
Oeste brasileiro.
A trajetria espacial das duas metrpoles encontra relao com
o processo de modernizao e integrao regional do territrio brasilei-
ro durante o sculo XX. Fortaleza consolida sua presena na rede urbana
cearense, algo demonstrado pela crescente migrao das reas do serto,
e sua articulao da infraestrutura de circulao (ferrovia e rodovias), que
convergiram para essa capital. Goinia assiste ao projeto de moderniza-
o agrcola das reas de cerrado, o que colaborou para os incrementos
demogrfcos a partir da dcada de 1960. No mesmo perodo, Fortaleza
21
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
concentrava parte signifcativa da populao do estado do Cear, demons-
trao inequvoca de sua centralidade na rede regional cearense.
3
O Quadro 2 oferece uma sntese comparativa de aspectos demo-
grfcos das referidas reas metropolitanas. O primeiro aspecto a destacar
a polarizao das capitais. Em 2010, Fortaleza concentrava 67,81% do to-
tal da populao da RMF. O restante da populao estava distribudo em
municpios com populao entre 18.683 habitantes e 325.441 habitantes.
Com exceo de Fortaleza, os trs municpios mais populosos, em 2010,
eram Caucaia (325.411 habitantes), Maracana (209.057 habitantes) e Ma-
ranguape (113.561 habitantes). Em todos os municpios da RMF, a popula-
o urbana maior que a populao rural.
Quadro 2 Regio Metropolitana de Fortaleza (CE) e Regio Metropolitana de
Goinia (GO): informaes gerais, 2010
Dados do Censo 2010
Regio Metropolitana
de Fortaleza
Regio Metropolitana
de Goinia
Populao total: 2010 3.615.767 2.173.006
Populao urbana: 2010 3.475.114 2.129.914
Populao rural: 2010 140.653 43.092
rea total 5.783,55 7.397.20
Densidade demogrfca 625,18 293,87
Nmero de municpios 15 21
Populao da capital 2.452.185 1.302.001
Densidade demogrfca da capital 7.786,52 1.776,75
Percentual da populao da capital
em relao ao total da regio
67,81 59,91
Fonte: IBGE (2011).
Goinia, em 2010, concentrava 59,91% da populao total da RMG.
Em relao aos demais municpios da RMG, o destaque para Aparecida de
3 Informao disponvel em: www.observatoriodasmetropoles.net. O Observatrio
das Metrpoles disponibiliza estudos comparativos sobre a dinmica metropolitana
brasileira. Tanto a Regio Metropolitana de Goinia quanto a Regio Metropolitana
de Fortaleza so contempladas nos estudos do Observatrio das Metrpoles. Um
bom exemplo da perspectiva de estudo est presente nas pesquisas Como anda
Goinia (Moyss, 1999) e Como anda Fortaleza (Pequeno, 2009).
22
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Goinia (455.657 habitantes), Trindade (104.488 habitantes) e Senador Ca-
nedo (84.443 habitantes). Nove dos vinte municpios, em 2010, possuam
populao abaixo de dez mil habitantes, o que torna a rede urbana da RMG
menos densa e, por consequncia, mais dependente da capital. A densi-
dade demogrfca da RMF bastante superior da RMG, fato resultante
de sua menor rea e da maior populao. Fortaleza uma das reas mais
povoadas do territrio nacional, com 7.786,52 habitantes por km
2
. A den-
sidade revela a intensidade no uso do solo, com reas verticalizadas, es-
pecialmente nos bairros prximos da orla e dos setores ligados ao trade
turstico, destacadamente a hotelaria.
Outro aspecto que vale destacar a forma geomtrica do stio
das regies metropolitanas e sua relao com a posio do stio urbano
das respectivas capitais, como pode ser visualizado no Quadro 2. Alm de
infuenciar a mobilidade, a forma geomtrica do stio urbano das capitais
condiciona o valor do solo, uma vez que, tradicionalmente, o solo mais
valorizado nas reas circunvizinhas, o que se amplia no caso de reas ra-
diocntricas. Na RMG verifcam-se 360 graus e na RMF aproximadamente
180 graus em relao aos contornos das capitais. A faixa litornea, no caso
da RMF, determina o valor do solo urbano. No apenas a faixa litornea
de Fortaleza mais valorizada, como tambm a dos municpios de Aqui-
raz, Caucaia, So Gonalo do Amarante e Cascavel. Na RMG, o que chama
a ateno a distncia dos centros urbanos em relao ao limite adminis-
trativo da capital. Todas as sedes dos municpios perifricos esto distan-
tes da fronteira da capital. As reas de fronteira norte de Aparecida de
Goinia, a faixa leste do municpio de Trindade e a faixa oeste do municpio
de Senador Canedo , alm de urbanizadas, confguram centralidades do
ponto de vista dos servios, estando entre aquelas mais valorizadas imo-
biliariamente. Bernal (2004) destacou a funo estruturante do transporte
na confgurao da RMF. Nogueira (2011) identifcou quatro vetores de ex-
panso na RMF. De forma semelhante, Pinto (2009) avaliou os vetores de
expanso na RMG para a habitao e as atividades de servios. Em comum,
nos dois ltimos estudos, a funo estrutural do sistema rodovirio e a va-
lorizao diferencial das reas em funo da facilidade de locomoo para
as respectivas capitais.
23
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Mapa 2 Populao urbana e rural e densidade demogrfca, RMG e RMF, 2010
Quadro 3 Pessoas em exerccio de trabalho em outro municpio, municpios sele-
cionados da RMF e da RMG, 2010
Aspectos
RMF RMG
Caucaia Pacatuba Itaitinga Maracana
Senador
Canedo
Goianira
Aparecida
de Goinia
Bonfnpolis
Populao economica-
mente ativa ocupada
130.519 27.551 11.465 84.456 42.212 16.565 233.547 3.609
Pessoas ocupadas em
exerccio do trabalho em
outro municpio
47.253 9.273 3.462 22.941 22.274 8.116 97.344 1.459
Percentual de pessoas
em exerccio de trabalho
em outro municpio, em
relao PEA
36,2 33,65 30,19 27,16 52,76 48,99 41,68 40,42
Fonte: IBGE (2012b)
24
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Outra caracterstica comum nas duas regies metropolitanas
a migrao pendular, dado que refora o argumento sobre a polarizao
exercida pelas capitais. Observam-se, a partir da anlise do Quadro 2, os
quatro municpios com porcentagem acima de 27,5% da populao eco-
nomicamente ativa que trabalha fora do domiclio de residncia nas duas
regies metropolitanas. A hiptese que a migrao pendular seja pre-
dominante para as capitais. As porcentagens dos municpios da RMG so
maiores que as da RMF, como por exemplo Senador Canedo, com 52,76% da
populao em exerccio do trabalho em outro municpio.
Os dados permitem deduzir que, no contexto das respectivas
regies metropolitanas, Goinia exerce maior polarizao que Fortale-
za. Esse dado guarda relao com a dinmica econmica dos municpios,
cujos refexos so visveis no uso do solo urbano e rural. Os municpios
da RMF, como explica o processo de estruturao econmica, apresentam
um conjunto de atividades econmicas mais diversifcadas. Considerando
o emprego formal, a participao da indstria da transformao maior
nos quatro municpios em destaque. Mesmo em municpios com fortes ca-
ractersticas tursticas, como Aquiraz, o setor de transformao o maior
gerador de emprego formal. Especialmente a indstria da construo ci-
vil encontra-se em expanso, sendo uma espcie de caixa de ressonn-
cia do mercado de habitao e hotelaria. Nesse municpio, em 2010 (MTE,
2012), 31,38% do trabalho formal concentrava-se no setor da indstria de
transformao. Em Eusbio, o setor de servios agrupava 46,60% do to-
tal de empregos formais. importante lembrar que estamos lidando com
dados sobre emprego formal. Em municpios como Aquiraz, Caucaia, So
Gonalo do Amarante e Cascavel, o setor de comrcio e servios tem, tra-
dicionalmente, uma participao signifcativa do setor informal, territo-
rializado nas respectivas orlas. Na RMG, o setor da administrao obteve
maior peso, como por exemplo em Bonfnpolis, com 46,43% do total de
empregos formais no referido setor.
Outro elemento que chama a ateno a presena de reas rurais
nos municpios perifricos, potenciais estoques para o mercado de mora-
dia, aspecto que diferencia as duas reas metropolitanas. Na RMF, em vir-
tude do processo histrico de ocupao, o espao rural mais fragmentado,
o que pode ser comprovado pela diviso administrativa, com a presena
de dezenas de vilas e povoados. Nos dois espaos metropolitanos existem
25
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
atividades agropecurias e uma rede de produo hortifrutigranjeira arti-
culada com as capitais, o que torna a converso das reas rurais em reas
urbanas preocupantes para a manuteno dessas atividades.
Mas a caracterizao introdutria no estaria completa sem a re-
ferncia, mesmo que sem o devido aprofundamento, desigualdade social
nos dois ambientes metropolitanos, manifestada pela fragmentao espa-
cial. Notem-se, por exemplo, as regies metropolitanas luz dos chamados
aglomerados subnormais.
4
O IBGE trabalha o conceito como resultado
da presena de, no mnimo, 51 domiclios cujas caractersticas marcantes
so a ausncia de servios pblicos e a fragilidade jurdica da propriedade,
o que torna, de certo modo, os aglomerados subnormais como a expres-
so territorial dos cortios, favelas, invases, a depender da denominao
regional.
Na RMF existiam, em 2010, 430.307 pessoas residindo em domi-
clios distribudos em 220 aglomerados subnormais, dos quais 194 em For-
taleza total que equivale a 11,9% da populao residente da RMF residindo
em aglomerados subnormais. No municpio de Caucaia foram recenseados
quatorze aglomerados subnormais, com populao total de 18.301 pessoas.
Mesmo considerando as especifcidades no povoamento, a diferena em
relao a Goinia considervel, pois na RMG foram identifcados sete dos
subnormais, todos localizados em Goinia.
Ao que tudo indica, tanto no espao intraurbano de Fortaleza
quanto na rea metropolitana, a desigualdade se expressa na paisagem de
forma mais ostensiva, o que no de se estranhar, uma vez que a fragmen-
tao espacial correspondente da desigualdade social. Esse quadro, no
que tange RMF, ainda agravado, periodicamente, pelo regime pluvial e
pela ausncia de polticas de abastecimento e saneamento bsico. Em 2012,
nove dos quatorze municpios da RMF decretaram estado de emergncia
4 A identifcao dos aglomerados subnormais deve ser feita com base nos seguintes
critrios: a) Ocupao ilegal da terra, ou seja, construo em terrenos de proprie-
dade alheia (pblica ou particular) no momento atual ou em perodo recente (ob-
teno do ttulo de propriedade do terreno h dez anos ou menos); e b) Possurem
pelo menos uma das seguintes caractersticas: urbanizao fora dos padres vigen-
tes refetido por vias de circulao estreitas e de alinhamento irregular, lotes de
tamanhos e formas desiguais e construes no regularizadas por rgos pblicos;
ou precariedade de servios pblicos essenciais (IBGE, 2012c).
26
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
(Cear, 2012). Muito embora Fortaleza no o tenha feito, os problemas de
regularidade no abastecimento da capital so frequentes, fundamental-
mente nas reas perifricas da capital.
Apesar das diferenas econmicas, sociais e de trajetrias espa-
ciais e dos respectivos stios urbanos, as duas regies metropolitanas so
objetos de estratgias que apresentam como fundamento comum a incor-
porao de espaos para a segunda residncia, fenmeno que, guardadas as
especifcidades regionais, representa uma estratgia de ao articulada dos
atores ligados ao mercado fundirio/imobilirio.
27
Ocorrncia da segunda
residncia no Brasil
O tipo de assentamento qualifcado de segunda residncia no
novo, bastando para isso observar que, em diferentes momentos hist-
ricos, as elites se utilizaram dessa prtica como forma de demonstrao
de prestgio social, seja nas casas de campo na Europa vitoriana, seja nas
praias do mediterrneo. A segunda residncia, como forma arquitetnica,
a manifestao formal de uma prtica mais ampla de sociabilidade, em
consonncia com as mudanas no uso do tempo e do espao. O uso das
praias, como indicado por Corbin (1989) no livro o Territrio do vazio, foi
infuenciado pelas compreenses do mundo expressas nos mais diferentes
tipos de textos (poesia, relatos de viagens e textos bblicos). A citao de
Corbin (1989, p. 266) precisa:
O modo de apreciar o mar, o olhar dirigido s populaes que freqen-
tam suas margens, no resulta apenas do tipo, do nvel de cultura, da
sensibilidade prpria do indivduo. A maneira de estar junto, a convi-
vncia entre turistas, os signos de reconhecimento e os procedimentos
de distino condicionam igualmente as modalidade de fruio do lugar.
O emprego do tempo e o arranjo do espao impostos pelas formas de so-
ciabilidade que se organizam para depois de manifestarem beira mar,
a gama das distraes, dos prazeres e das obrigaes que da resultam,
esboam a vilegiatura martima, por enquanto em gestao.
28
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Muito embora o estudo de Corbin (1989) no tenha como objeti-
vo a descrio das mudanas espaciais ou mesmo dos confitos advindos
da apropriao dos espaos litorneos, sua interpretao sufciente-
mente clara para compreender que o tipo de sociabilidade que emerge
demandar um novo arranjo espacial. Por tal motivo que destacamos,
na contemporaneidade, que o circuito de produo da segunda residncia
no circunstancial e nem mesmo dependente apenas da vontade in-
dividual. Alm dos contextos culturais que infuenciam a demanda por
esse tipo de assentamento, os aspectos econmicos (disposio de capi-
tal individual) e imobilirios (disposio de edifcaes) aparecem como
determinantes.
Considerando os estudos sobre segunda residncia, salutar fa-
zer referncia ao interesse de pesquisadores europeus, especialmente por-
tugueses e espanhis, como pode ser observado em Roca e Leito (2008),
Pinho, Albuquerque e Martins (2005) e Hiernaux (2005). Gili (2003, p. 5)
caracteriza o mercado europeu dessa forma:
O parque imobilirio da Unio Europeia, segundo dados de 2001, de
170 milhes de habitaes, das quais 10,5 % no so de uso permanente
[...] Na relao de pases da Unio Europeia (UE), a Espanha aparece em
primeiro lugar com 32,2 % de habitaes de segunda residncia, ou de
supervit de parque imobilirio. Portugal, Grcia e Itlia ocupam os pos-
tos seguintes com 26,9%, 22,7% e 17,7%, respectivamente. Portanto, fca
claro que o Sul da Europa est muito acima da mdia da Unio Europeia
e, em contraposio, esto pases como Alemanha, Holanda e Reino Uni-
do, que apresentam dfcits de habitaes ou no dispem de um parque
sufciente para atender demanda. (Traduo nossa).
No Brasil, a ateno pelo assunto aumentou nos ltimos anos.
Os estudos de Assis (2006, 2012), Sena e Queiroz (2006), Pereira e Dantas
(2008), Fonseca (2012) e Pereira (2006, 2012) so exemplos, em diversas
perspectivas de anlise, de estudos com foco na temtica da segunda re-
sidncia. As pesquisas que versam sobre a segunda residncia no Brasil
apresentam em comum a utilizao de dados coletados pelo Instituto Bra-
sileiro de Geografa e Estatstica (IBGE) e defnem esse tipo como domic-
lios de uso ocasional.
29
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Domiclio de uso ocasional quando, na data de referncia, o domiclio
particular permanente servia ocasionalmente de moradia, ou seja, era
o domiclio usado para descanso de fns de semana, frias ou outro fm,
mesmo que, na data de referncia, seus ocupantes ocasionais estivessem
presentes. (IBGE, 2011, p. 5).
No Brasil, em 2010, segundo dados do IBGE, havia 3.932.990 do-
miclios de uso ocasional, correspondendo a 5,82% do total de domiclios
brasileiros. Em 2000, os 2.685.701 domiclios de uso ocasional represen-
tavam 4,94% do total dos domiclios brasileiros. No perodo entre 2000 e
2010, o total de domiclios brasileiros cresceu 8,04% e o total de domiclios
de uso ocasional, 6,82%. Trata-se de um crescimento signifcativo, seja do
ponto de vista absoluto (incremento de 1.247.289 domiclios de uso oca-
sional), seja do ponto de vista relativo (6,82% no perodo), especialmente
no contexto do dfcit habitacional brasileiro, que se concentra, sobretudo,
nos municpios mais populosos.
Observada a distribuio relativa no territrio brasileiro em rela-
o ao total de domiclios, a maior concentrao est na regio Sul, com a
mdia de 6,62% do total de domiclios de uso ocasional em relao ao total
de domiclios no ano de 2010 (IBGE, 2011). O Sudeste brasileiro, maior em
nmeros absolutos, registrou 6,09% do total de domiclios de uso ocasional
em relao ao total de domiclios. H estados onde essa mdia superior,
como no Rio Grande do Sul e no Esprito Santo, sendo que os domiclios de
uso ocasional representaram 7,23% e 7,17% do total de domiclios, respec-
tivamente. Muito embora existam diferenas em relao quantidade (n-
meros absolutos) e intensidade (nmeros relativos), identifcamos um
perfl de distribuio e concentrao espacial dos domiclios de uso ocasio-
nal, como demonstrado no Quadro 4.
A incidncia absoluta dos domiclios de uso ocasional acompa-
nha as manchas de povoamento. No por acaso que So Paulo (901.351
domiclios de uso ocasional), Minas Gerais (449.452 domiclios de uso oca-
sional) e Rio de Janeiro (384.186 domiclios de uso ocasional) sejam os trs
estados com maior nmero absoluto de domiclios de uso ocasional no ano
de 2010. A leitura relativa, no entanto, a que melhor indica a intensi-
dade do processo. A anlise dos municpios com ocorrncia de domiclios
de uso ocasional acima 40% do total de domiclios, em 2010, revela uma
30
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
das facetas mais interessantes do processo de produo dos assentamen-
tos de segunda residncia. Tulik (2001), em estudo sobre a incidncia da
segunda residncia em So Paulo, classifcou como ndices excepcionais
aqueles municpios com mais de 40% de domiclios de uso ocasional em
relao ao total de domiclios. De fato, qualquer municpio em que exista
proporo semelhante de domiclios ocupados de forma intermitente ca-
paz de despertar, no mnimo, a curiosidade dos pesquisadores. Esse padro
de ocupao implica, entre outras questes, a presena de uma populao
futuante e a ociosidade no uso da infraestrutura urbana. Moraes (2007, p.
39) sintetiza algumas consequncias desse processo:
Em termos sociais, tal atividade desorganiza em muito a sociabilidade
dos locais onde se instala, ao inaugurar um mercado de terras ascen-
sional e vido, gerando uma situao fundiria tensa e confitiva. A sa-
tisfao do consumo de segundas residncias mobiliza proprietrios
de terras, incorporadores, corretores, e a indstria de construo civil
(como todo seu aporte de pessoal) nas reas litorneas, o que vai consti-
tuir, em si, num acrscimo ao fuxo povoador.
Quadro 4 Padres de concentrao dos domiclios de uso ocasional no Brasil
Denominao Ocorrncia Caracterizao
Litornea
Regies metropolitanas
Presena de domiclios horizontais e verticais, com
expanso de domiclios em condomnios verticais
e horizontais fechados e complexos hoteleiros
residenciais.
Distante das regies metropolitanas
Predomnio de domiclios horizontais dispersos, com
presena de domiclios em condomnios fechados
horizontais de pequeno e mdio porte.
Hinterlndia
Metropolitana
Predomnio de domiclios horizontais, com presena
de chcaras e condomnios horizontais fechados em
reas rurais ou expanso urbana descontnua.
Balnerios
Hidrotermal
Presena de domiclios horizontais e verticais, com
destaque para condomnios (fats) e empreendimentos
de hotelaria.
Lagos Ocorrncia de domiclios horizontais isolados e/ou em
condomnios horizontais fechados nas margens dos
rios e lagos, denominados de ranchos e/ou stios.
Rios
31
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Mapa 3 Total de domiclios de uso ocasional no Brasil e municpios com mais
de 40% de domiclios de uso ocasional em relao ao total de domiclios, 2010
Fonte: IBGE (2011).
Com exceo de guas de So Pedro (SP) e Rio Quente (GO), os
demais municpios esto localizados em espaos litorneos. Apenas Sali-
npolis (PA), Saubara (BA), Vera Cruz (BA), Barra de So Miguel (AL), Ta-
mandar (PE), Lucena (PB), Nsia Floresta (RN), Pitimbu (PB) e Bahia da
Traio (PB) no esto no litoral Sul/Sudeste. A quase totalidade dos mu-
nicpios com porcentagem acima de 40% de domiclios de uso ocasional
concentra-se na regio Sul e Sudeste, sendo os estados de So Paulo e Rio
Grande do Sul aqueles com maiores registros de municpios com maior
participao relativa. No Rio Grande do Sul identifca-se uma extensa li-
nha costeira com as maiores ocorrncias relativas do pas. Os cinco muni-
cpios com maior participao relativa (Imb, Xangri-l, Balnerio Pinhal,
Arroio do Sul e Palmares do Sul) do territrio brasileiro somavam, em 2010,
32
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
70.908 domiclios de uso ocasional. Todos se localizam na faixa litornea
do Rio Grande do Sul. Em alguns desses municpios o nmero de domiclios
de uso ocasionais, em 2010, foi maior que o total da populao residente,
como Imb (RS), que registrou 18.848 domiclios de uso ocasional e uma
populao total residente de 17.667 pessoas naquele ano. Ainda nessa li-
nha de raciocnio, o municpio registrou, conforme informaes do TRE-RS
(2012), 15.560 eleitores, o que corresponde a 88,05% da populao total.
Trata-se de mais um aspecto que merece ateno, dado que, em alguns
casos, os proprietrios dos domiclios de uso ocasional podem infuenciar
na dinmica poltica local e que h coeso de interesses em comum nas
localidades de maior ocorrncia, fato destacado por Pereira (2006). Batista
(2012, p. 184), ao analisar o caso de Tibau (RN), argumenta:
Os agentes locais formadores de territorialidade em Tibau exercem, po-
rm, uma frgil gesto de seu territrio, gerando, consequentemente,
uma precria territorialidade, vivenciada por seus muncipes. Este qua-
dro se deve a uma gesto pautada na lgica da produo e do consumo
do espao do lazer, que praticada em sua grande maioria por uma
populao futuante procedente do municpio de Mossor e de outros
circunvizinhos.
Tulik (2001) pesquisou os padres de distribuio espacial no es-
tado de So Paulo, assinalando um fato comum na literatura que foi a pre-
sena da infraestrutura de transporte como um dos aspectos que tornou
possvel a expanso da segunda residncia. Rodrigues (1996) apresenta
uma sntese desse processo em So Paulo:
O processo de fragmentao socioespacial do litoral paulista ainda
mais complexo. Pode-se dizer que o mo delo corporativo segregacionista
no hegemnico. Ob serva-se certa democratizao da segunda resi-
dncia, pois em reas menos nobres produzem-se loteamentos a pre-
os acessveis para os mdios estratos da classe mdia ou se constroem
prdios de apartamentos modestos, de trs pavimentos, de baixo custo
de manuteno, sem elevadores. Voltados para uma demanda que no
tem interesse ou no tem poder aquisitivo para comprar uma segunda
residncia, uma forma de estrutura de hospedagem alternativa so os
33
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
campings, modalidade muito expressiva na ocupao do litoral. Ocupam
reas de pousio social, espera da valorizao da terra.
A observao do Mapa 3 ainda permite discutir a heterogenei-
dade da ocupao do espao a partir de trs aspectos. O primeiro que,
tanto no corte selecionado na anlise como nos demais municpios bra-
sileiros, as maiores participaes relativas encontram-se em municpios
com populao inferior a 30.000 habitantes. Existem excees, como Praia
Grande (262.051 habitantes) e Itanham (87.053 habitantes) em So Pau-
lo, ou mesmo Capo da Canoa (42.047 habitantes) no Rio Grande do Sul.
Contudo, os domiclios de uso ocasional esto presentes em um grupo sig-
nifcativo de municpios abaixo de 30.000 habitantes do territrio nacio-
nal, o que implica mirar a anlise na hinterlndia e no apenas no litoral.
O segundo aspecto relaciona-se com a regularidade na ocupao do solo.
Aparentemente, as reas mais distantes dos centros emissores so me-
nos povoadas. Contudo, necessrio contabilizar a ocupao de reas sem
edifcao (lotes e glebas parceladas em condomnios fechados), pois so
potenciais estoques para construo de residncias secundrias. No exis-
tem espaos ociosos, mas monoplio por parte de grupos empresariais ou
mesmo atores individuais espera de valorizao fundiria ou mesmo me-
lhores condies de fnanciamento para edifcar a segunda residncia, uma
vez que esse tipo de assentamento no exclusivo dos grupos de alto poder
aquisitivo. O terceiro aspecto refere-se ao padro de ocupao, com pre-
domnio de reas horizontais, mas com ocupaes pontuais movidas pelos
grandes empreendimentos de condomnios fechados e similares. Difcil
comparar, por exemplo, Rio Quente (GO) e guas de Lindoia (SP) com Sali-
npolis (PA) ou mesmo Tibau (RN), por conta da natureza das atividades de
lazer desenvolvidas e do perfl de ocupao e uso do solo.
O Mapa 3, em funo da escala, no destaca a ocorrncia de re-
sidncias secundrias em ambientes lacustres, fenmeno em expanso no
territrio brasileiro, motivado pela poltica de gerao de energia e correlato
aumento dos alagamentos. Nesse caso, o mercado imobilirio se aproveita
de duas amenidades criadas pelo Estado (lagos e estradas) e de uma conse-
quncia imediata do alagamento que a desapropriao de terras de peque-
nos e mdios produtores. Essas reas, geralmente, demandam alto empate
de capital, bastando para isso observar o padro das edifcaes, com a
34
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
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presena de varandas, garagens e piscinas, alm do per para acesso aos la-
gos, como indicado na Figura 1. Vieira Filho (2006) pesquisou a ocorrncia
do fenmeno no Balnerio de Escarpas, em Capitlio, MG; e Tanaka (2008),
os impactos da segunda residncia na represa de Itupararanga, em Ibina,
SP. Nesse ltimo municpio, em 2010, os domiclios de uso ocasional repre-
sentaram 26,69% do total dos domiclios particulares, porcentagem inferior
aos 37,55% quela registrada no municpio de Trs Ranchos, GO, s margens
da represa da Usina de Hidroeltrica de Emborcao, no Rio Paranaba.
Figura 1 Assentamentos de segunda residncia nas margens do Rio Araguaia
(Crixs, GO)
A imagem retrata um padro de assentamento denominado de rancho, s margens do rio Ara-
guaia, que dista aproximadamente 420 km de Goinia. Nesse tipo de assentamento, a pesca a
atividade de lazer predominante.
Fonte: Google Earth, altitude 1,81 Km, imagem de 7 set. 2010.
As informaes coletadas e a literatura analisada indicam a re-
levncia do mercado da segunda residncia para o setor imobilirio. Mui-
to embora essa importncia seja incontestvel, ainda est em construo
um corpo terico slido capaz de explicar a diversidade desse fenmeno no
territrio brasileiro, como lembrou Assis (2006). O padro emprico dos
35
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
estudos sobre segunda residncia, em funo dos contextos espaciais e
econmicos, agrupa diferentes abordagens que tangenciam, de certa for-
ma, o levantamento do Instituto Brasileiro de Turismo (Embratur, 2008, p.
6), que descreve os tipos de estudos de segunda residncia na rea do turis-
mo, nos quais se destacam duas abordagens conceituais:
1. Qualitativa
a. perfl de usurio,
b. impactos,
c. tipos de imveis,
i. de maior interesse para o setor pblico e para a gesto pri-
vada no contexto geral;
2. Investimentos
a. preos,
b. retorno fnanceiro,
c. modelos de investimento,
i. de maior interesse para o mercado imobilirio propria-
mente dito.
No Brasil, os campos da geografa e do turismo so aqueles de
maior incidncia dos estudos de segunda residncia. O ponto mais fre-
quente nas anlises a compreenso do turismo como indutor dos assen-
tamentos de segunda residncia. Tulik (2001) associa a segunda residncia
aos conceitos de alojamento turstico e turismo de fnal semana,
perspectiva recorrente em outros autores, dado o pioneirismo da anli-
se empreendida. oportuno no perder de vista que a denominao do-
miclio de uso ocasional designa um conjunto de situaes espaciais que
no se limitam ou mesmo no apresentam como nico indutor a atividade
turstica. Um exemplo so os condomnios comercializados como chca-
ras nas regies metropolitanas da hinterlndia brasileira. Difcil adjetivar
de turista um residente metropolitano que se desloque nos fnais de se-
mana para uma residncia secundria em chcaras localizadas em reas
rurais e/ou mesmo reas de expanso urbana. Nesse caso, a segunda re-
sidncia est incorporada ao cotidiano familiar e o que segue em discus-
so a fragmentao do morar e a centralidade que o lazer adquiriu na
contemporaneidade.
36
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
O lazer, para alm da voluntariedade e da disposio de tempo
livre, aspectos valorizados por Dumazedier (1976), implica um conjunto
de mediaes culturais que demandam espaos especfcos para sua rea-
lizao. O lazer se insere, portanto, no mundo da mercadoria, resultado da
fragmentao do tempo e do espao. A segunda residncia como espao
privativo e formalmente distinto do lar principal pode ser considerada
um lugar de lazer por excelncia. Lazer que aparece como negao de uma
experincia urbana, frequentemente negativizada, muito embora repro-
duza essas experincias nas formas arquitetnicas das casas de campo e
casas de praia, bem como nos modos de sociabilidade. Essa faceta explica,
em parte, por que a segunda residncia anunciada como necessidade de
consumo (lazer) pelo mercado imobilirio, mais do que um investimen-
to com rentabilidade garantida. Essa perspectiva encontra ressonncia na
anlise de Carlos (2007, p. 197). Diz a autora:
O lazer na sociedade moderna tambm muda de sentido, apontando outra
ciso: de atividade espontnea, busca do original como parte do cotidia-
no, passa a ser cooptado pelo desenvolvimento da sociedade de consumo,
que tudo que toca transforma em mercadoria, tornando o homem um ele-
mento passivo deste processo. Tal fato signifca que o lazer tanto quanto
o turismo tornam-se novas necessidades de consumo. Isto , no curso
do desenvolvimento da reproduo das relaes sociais, produz-se uma
nova atividade produtiva diferenciada, com ocupaes especializadas,
que produz um novo espao e/ou novas formas de uso deste espao.
A defnio do turista de fnal de semana, ao que tudo indi-
ca, considera a segunda residncia como sinnimo de meio de hospeda-
gem turstica. Essa expresso, conforme o Sistema Brasileiro de Meios de
Hospedagem (Brasil, 2010), utilizada para qualifcar hotis, resorts, hotel
fazenda, cama e caf, hotel histrico, pousada, fat e apartamentos. Em
comum entre essas modalidades est a condio de hspede (no pro-
prietrio) e a existncia de um conjunto de servios que pode ir do caf
da manh e limpeza, no caso da modalidade cama e caf, at servios
especializados de lazer em amplos ambientes fechados, como os resorts.
Tampouco cham-lo de turista rural, ao referir-se s reas rurais metro-
politanas, resolveria o problema, uma vez que para isso seria necessria a
37
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
compreenso das espacialidades especfcas do fenmeno rural brasileiro.
H casos em que essa denominao at pode ser til, mas, do ponto de
vista global, perde seu contedo explicativo quando associada segunda
residncia. No queremos negar, no entanto, o conjunto de atividades re-
sultantes da refuncionalizao do campo que redundaram naquilo que Sil-
va e Grossi (2000, p. 170) chamaram de novo rural. Referem os autores:
Esse novo rural, como bem o temos denominado, pode ser tambm
resumido em trs grandes grupos de atividades: a) uma agropecuria
moderna, baseada em commodities e intimamente ligada s agroinds-
trias; b) um conjunto de atividades no agrcolas, ligadas moradia, ao
lazer e a vrias atividades industriais e de prestao de servios; c) um
conjunto de novas atividades agropecurias, localizadas em nichos
especiais de mercados.
Outro conceito encontrado com recorrncia nos estudos sobre
residncia secundria o de turismo residencial. Assis (2012), ao assumir
esse ponto de partida, argumenta que essa modalidade de habitao im-
plica um novo estilo de vida. Interessante que, do ponto de vista do signi-
fcado das palavras, turismo est para movimento assim como a residncia
est para pausa, o que remonta a um conjunto de relaes sociais distin-
tas entre indivduos e entre estes e o espao. Goeldner, Ritchie e Mcin-
tosh (2002, p. 24) assim se referem ao conceito de turismo da Organizao
Mundial do Turismo:
A OMT levou o conceito de turismo para alm da imagem estereotipa-
da do sair de frias. A defnio ofcialmente aceita : O turismo in-
clui as atividades de deslocamento e permanncia em locais fora de seu
ambiente de residncia, por perodo inferior a um ano consecutivo, por
razes de lazer, negcios ou outros propsitos. O termo ambiente de
residncia tem como objetivo excluir viagens dentro da rea de residn-
cia e viagens freqentes e regulares entre o domiclio e o local de traba-
lho e outras viagens dentro da comunidade, de carter rotineiro.
O problema que se apresenta, novamente, o da universalidade
do conceito de turismo residencial que no capaz de explicar, pelo menos
38
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
no caso brasileiro, a diversidade de situaes espaciais. Ademais, como in-
dicam Goeldner, Ritchie e Mcintosh (2002), a frequncia e a permanncia
so elementos defnidores na compreenso do turismo. Se a segunda re-
sidncia for compreendida como turismo residencial, ento o proprietrio
pode receber a denominao de turista, independente do contexto espacial
ou mesmo do raio de deslocamento. Fonseca e Lima (2012, p. 13) expem
com clareza as diferenas entre o turista e o usurio da segunda residncia:
Os usurios de segundas residncias diferem dos turistas propriamente
ditos na medida em que o retorno frequente a uma dada localidade pos-
sibilita a criao de um vnculo territorial que se expressa de distintas
formas: 1 vnculo afetivo e psicolgico com o lugar, sendo esta uma das
distines mais importantes entre o usurio da segunda residncia e o
turista; 2 vnculos de vizinhana e sociabilidade com outros usurios
de segundas residncias e moradores locais.
Em Portugal, a denominao de turismo residencial utilizada
pelo mercado imobilirio, adquirindo centralidade em debate na Associa-
o Portuguesa de Resorts (APR, 2013). Em Portugal e na Espanha, identif-
camos uma compreenso de que esse segmento habitacional pode ser uma
das sadas para a crise econmica. Assim, vrias estratgias so montadas
para solver o setor imobilirio, bastando para comprovar esse argumento a
leitura de algumas edies da revista Vida Imobiliria editada em Portugal e
no Brasil. o que se nota na edio de julho de 2011 (p. 3):
O turismo residencial tem condies para ser o primeiro mercado imobili-
rio a sair da crise e apresentar um efectivo contributo para a recuperao
da economia nacional. Pelo simples facto de no depender de forma exclu-
siva da procura interna, como acontece nos restantes mercados do imo-
bilirio. O imobilirio residencial alis o nico segmento do imobilirio
que representa uma efectiva exportao, uma vez que signifca a entrada
de capital internacional numa produo de grande incorporao nacional!
Ironicamente, como consta em edio brasileira da revista Vida
Imobiliria, publicada em maro de 2009 (p. 3), encontramos o seguinte:
O gasto com segunda residncia um dos primeiros a ser eliminado diante
39
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
de uma crise econmica. Compradores tendem a poupar as fnanas e adiar
o que no prioridade. Se o gasto com segunda residncia pode ser consi-
derado, de certo modo e em momentos de crise, um gasto suprfuo, ento
apontar o setor como uma das sadas da crise e/ou o primeiro a sair da cri-
se carece de maior fundamentao emprica. Aqui, o conceito de turismo
residencial aparece dotado de dois predicados bsicos. O primeiro que
se trata de um tipo de investimento com foco nas modalidades de gran-
des empreendimentos, notadamente os resorts residenciais, e o segundo
a articulao entre a demanda nacional e internacional.
5
A demanda inter-
nacional, no nos enganemos, no para estimular a drenagem de renda
para os trpicos e sim para ampliar a capilaridade dos grupos estrangeiros
ligados ao mercado imobilirio que conhecem as limitaes do mercado
interno europeu. A internacionalizao no apenas desse tipo de assen-
tamento urbano (que no uma inveno recente, em qualquer que seja a
latitude), mas, sobretudo, da ao de grupos estrangeiros agindo em par-
ceria em outras latitudes, como uma das alternativas para driblar a eroso
do mercado imobilirio europeu.
A questo no apenas das crises cclicas que reverberam no
mercado imobilirio, mas do contexto do excedente que envolve a segunda
residncia, especialmente no mercado europeu. A expresso turismo resi-
dencial, portanto, deve ser qualifcada. Pesquisa divulgada sobre a dinmi-
ca imobiliria pela Worx (Real Estate Consultants), em Portugal, confrma
a percepo de que a crise habitacional tem relao estrutural no apenas
com o perfl demogrfco, mas tambm com o fato de, diferentemente de
pases como o Brasil, existir naquele pas um parque habitacional exceden-
te de domiclios. Portanto, o problema do mercado interno europeu que
se agravou com a crise econmica mundial. O consultor Pedro Rutkowski
(2011, p. 2) caracteriza o mercado a partir dessas mudanas:
Uma breve anlise sociodemogrfca leva-nos a concluir vrios pontos:
existe uma manuteno dos activos populacionais que ter implicaes
5 O Sistema Brasileiro de Classifcao de Meios de Hospedagem (SBClass) defne o
resort como [...] hotel com infraestrutura de lazer e entretenimento que disponha
de servios de esttica, atividades fsicas, recreao e convvio com a natureza no
prprio empreendimento (Brasil, 2011).
40
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
na absoro da oferta habitacional; uma diminuio da dimenso mdia
da famlia, o que limita a procura de tipologias superiores; o aumento das
taxas de divrcio e das famlias monoparentais, o que potencia a procura
de tipologias mdias para acomodao dos flhos; os casamentos/unies
de facto tardios precedidos de perodos de habitao em casa prpria de
pequenas dimenses; a maior esperana de vida com qualidade, o que
torna a populao snior independente por mais tempo, preferindo ha-
bitar em casa prpria, podendo potenciar a procura de habitao de me-
nores dimenses aps a sada dos flhos de casa ou no caso de viuvez.
O que se internacionaliza, portanto, no a segunda residncia,
mas os grupos empresariais ligados ao mercado imobilirio e s diferen-
tes fraes do capital, especialmente o fnanceiro, que observam o neg-
cio fundirio como opo para manejar os excedentes, bastando para isso
verifcar que alguns dos investimentos no Brasil so formados a partir de
fundos imobilirios.
6
Carlos (2011) cita dinmica similar ao referir-se ao
capital fnanceiro e os edifcios corporativos em So Paulo. Refere Carlos
(2011, p. 119):
Sob a mesma lgica, esse movimento do capital fnanceiro tambm pro-
duz outras formas arquitetnicas alm do edifcio corporativo. Refro-
me construo dos hotis e lugares voltados atividade turstica. Na
realidade podemos afrmar que a produo dos espaos de turismo e de
lazer se realiza como consequncia do desenvolvimento do mundo da
mercadoria, que, num determinado momento da histria, produz espao
enquanto valor de troca, numa sociedade em que todos os momentos da
vida cotidiana se encontram penetrados e dominados pela realizao da
mercadoria. O turismo e o lazer entram nesse contexto histrico como
6 O jornal Valor Econmico, de 29 de julho de 2011, assim caracterizou esse mercado:
De olho no aumento do turismo, grupos estrangeiros e locais investem em ho-
tis. No fm do ano passado, foi inaugurado na praia de Marambaia, no municpio de
Aquiraz, a cerca de 30 quilmetros de Fortaleza, o Dom Pedro Laguna-Beach Villas &
Golf Resort, com 102 apartamentos e chals. O hotel pertence rede hoteleira por-
tuguesa Dom Pedro Hotels, que tem sete hotis de 4 e 5 estrelas na Europa.Resultado
de um investimento de 20 milhes, o complexo tem 98 funcionrios e faz parte do
Aquiraz Riviera, empreendimento que inclui unidades residenciais e um campo de
golfe de nove buracos o primeiro do Cear em uma rea de 285 hectares.
41
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
momento de realizao da reproduo do capital, enquanto momento de
reproduo do espao suscitadas pela extenso do capitalismo. Assim,
a atividade turstica captura o espao, tornando-o mercadoria de desfru-
te, passvel de ser consumida diferencialmente.
Aledo Tur (2008, p. 101) escreve que a oferta de servios ou mes-
mo a atrao de turistas no so o foco do turismo residencial: A partir
desta perspectiva, entendemos o turismo residencial como o setor que se
dedica compra de solo, produo de habitaes e servios e infraes-
truturas anexas, e venda delas (traduo nossa). As operaes inscritas
nesse processo, portanto, pouco oferecem de novo s compreenses sobre
a dinmica do mercado imobilirio. O que se aproxima de uma diferencia-
o, seguindo o argumento delineado pelo autor, so as construes dos
chamados resorts integrados. Diz Tur (2008, p. 107, traduo nossa):
[...] a partir aproximadamente do ano de 2002, o turismo residencial ini-
cia sua quarta fase de desenvolvimento na Espanha. Esta etapa se iden-
tifca pela apario de um novo produto, o resort turstico-residencial,
que supe um salto em escala quantitativa e qualitativa do setor que po-
demos conceituar como o NTR. O setor tem inventado um novo entorno
turstico, exclusivo, privatizado e centrpeto. Os resorts turstico-resi-
denciais tm uma estrutura fechada, com fortes medidas de segurana
que impedem o acesso de pessoas no desejadas.
A linha de argumentao descrita, igualmente explorada por Pa-
tuleia (2011), ao analisar o Oeste portugus, no resolve a questo da quali-
fcao do proprietrio de uma segunda residncia como um turista a priori.
certo que, no caso dos resorts, a intensidade, a organizao do trabalho,
a rotinizao das atividades de lazer, bem como o empate de capital para
construo do empreendimento so superiores, individualmente, se com-
parados ao investimento particular ou mesmo pequenos grupos de em-
preen dedores em assentamentos de segunda residncia.
possvel, em funo da conjuno de servios, que o proces-
so de aquisio de uma segunda residncia seja distinta, mas no muda o
fato de se constituir em propriedade privada, mesmo sendo lanada para
o mercado de locao ou mesmo ocupando grandes reas com servios
42
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
sofsticados. Entretanto, no caso do Brasil, ainda preciso um exerccio de
quantifcao que possa indicar, mesmo que de forma aproximada, o quan-
to dos 3.932.990 domiclios de uso ocasional, em 2010, so especfcos da
modalidade resorts residenciais.
O exerccio exigiria contrapor a leitura da paisagem que reconhe-
ce a concentrao e imponncia dos grandes empreendimentos de hote-
laria condominial com a pulverizao, no menos impactante, da segunda
residncia de propriedade individual e isolada no Brasil.
7
O tema relevante ao ponto de a Embratur (2008), em parceria
com a Fundao Getlio Vargas (FGV), produzir estudo com o ttulo Mercado
de turistas estrangeiros de segunda residncia no Brasil. Muito embora o refe-
rido estudo ressalte a importncia dos investimentos estrangeiros, parti-
mos da hiptese de que o fuxo de recursos nacionais para a movimentao
do mercado imobilirio ligado segunda residncia seja mais expressivo e
difuso territorialmente que aquele de origem estrangeira.
8
Essa hiptese
sugere ateno para trs fatores:
1. Mesmo nos investimentos de grande monta, como os chamados
condo resorts, a presena do capital nacional por meio das dife-
rentes linhas de crdito governamental tem sido indispensvel.
Seria ilusrio imaginar que o capital imobilirio internacional
7 Alis, parte desse tipo de alojamento contabilizada a partir da designao de do-
miclios coletivos, o que j provoca uma limitao estatstica, uma vez que no es-
tariam contabilizados nas pesquisas secundrias. O IBGE defne assim domiclio
coletivo: o domiclio em que a relao entre as pessoas que nele habitam res-
trita a normas de subordinao administrativa, como hotis, penses, presdios,
penitencirias, quartis, postos militares, asilos, orfanatos, conventos, hospitais
e clnicas (com internao), alojamento de trabalhadores, motis, campings etc.
(IBGE, 2012b).
8 O diagnstico a seguir deve ser lido com os devidos cuidados, pois a pesquisa no
caracterizou o mercado interno de segunda residncia. De forma consolidada, po-
de-se afrmar que o turismo de segunda residncia apresenta hoje duas conforma-
es bsicas. A primeira, formada pela presena de europeus, indica um mercado
em plena expanso no Nordeste; e a segunda, no Sul e Sudeste, onde se apresenta
um mercado em processo de consolidao, com maior participao dos comprado-
res sul-americanos. A prpria confgurao dos preos aparece como um indicador
de que ainda h espao para crescimento do mercado mesmo com preos mais altos,
e as ofertas das regies Sul e Sudeste j apresentam preos mais altos, o que limita
a atrao de compradores por preo (Embratur, 2009, p. 22, 23).
43
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
no se aproveite de amenidades fnanceiras, como fnancia-
mento de bancos pblicos e incentivos fscais, na escala regio-
nal e nacional.
2. A presena de um empreendimento com investimento de matriz
estrangeira no signifca, necessariamente, que a aquisio das
unidades habitacionais seja feita apenas por estrangeiros, dado
que a demanda regional e nacional solvvel. salutar lembrar,
por exemplo, o fuxo inverso de recursos brasileiros para o mer-
cado imobilirio norte-americano, notadamente Miami. Como
anunciado na reportagem do dia 29 de janeiro de 2013, da revista
Exame.com: De acordo com a Miami Association of Realtors (a
associao dos corretores da cidade), os brasileiros respondiam,
no fm do ano passado, por 12% de todo o mercado imobilirio de
Miami, contra 15% dos cidados da Venezuela. Em 2010, os pases
tinham participaes de 9% e 28%, respectivamente.
3. A conjuntura econmica internacional pouco favorvel para
a drenagem de renda do continente europeu para o Brasil, as-
pecto citado por corretores, especialmente quando se referem
classe mdia daquele continente. No so incomuns os relatos,
por parte de corretores, sobre a venda de residncias secundrias
pertencentes a estrangeiros, o que se explica pelo fato de esses
empreendimentos comporem o consumo conspcuo.
Outro dado que colabora para colocar reticncias no conceito
de turismo residencial e seu par alojamento turstico est no fato de ser
comum, no caso das metrpoles, que a segunda residncia se localize no
prprio municpio, geralmente em reas rurais e/ou de expanso urbana,
realidade presente em Belo Horizonte, So Paulo, Braslia, bem como nas
demais capitais da hinterlndia brasileira. Os municpios de So Paulo,
Belo Horizonte e Curitiba aglomeravam, em 2010, 89.955 domiclios de
uso ocasional. Difcil pensar que esses proprietrios sejam turistas na
sua totalidade.
Analisando a realidade brasileira e tendo como ponto de par-
tida a compreenso das especifcidades do processo de metropolizao,
44
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
acreditamos que o termo turismo residencial no seja o mais adequado.
A denominao dos proprietrios sob o epteto de turista residencial, sem
qualifcar os espaos de ocorrncia, pode induzir a no observar os vncu-
los jurdicos (propriedade privada), independente se a escala da primeira
residncia seja local, regional, nacional ou internacional. As perguntas que
se colocam so as seguintes: existem diferenas jurdicas, considerando os
marcos da propriedade privada, entre um proprietrio de uma segunda re-
sidncia que se desloca 25 km semanalmente, 300 km mensalmente ou
1.300 km anualmente para sua casa de praia ou para sua casa de campo?
Ser mais importante considerar os impactos da fragmentao espacial ou
a naturalidade do proprietrio?
oportuno assinalar que a emergncia contempornea dos as-
sentamentos de segunda residncia guarda relao com a urbanizao,
com a expanso do tecido urbano, como anunciado por Lefebvre (1991).
Para alm do vnculo com o turismo propriamente dito, parte da literatu-
ra, a exemplo de autores como Contreras (2010), compreende esse tipo de
assentamento como expresso do processo metropolitano, reafrmando a
relao entre fragmentao e conectividade. Diz o autor:
A rururbanizao, expressada atravs da segunda residncia, reves-
te, em geral, dois processos: um de iniciativa privada individual e outro
gerenciado a partir de empresas imobilirias, baseado em explorao
turstica do entorno ecolgico: a chamada especulao comercial. Alm
desses tributos prprios da oferta imobiliria, existem outros que refor-
am o auge da construo de habitao campestre, a saber: excelentes
vias de acesso, lugares circundantes cidade e contato com a natureza.
(Contreras, 2010, p. 116, traduo nossa).
A explanao de Contreras (2010) deixa clara a perspectiva de in-
tegrao e ao dos atores ligados ao mercado imobilirio, o que indica a
importncia da anlise desse padro de assentamento a partir da geografa
urbana. Sobre essa atitude metodolgica, Pereira (2012, p. 73) salienta:
A contribuio maior enquadra-se na aproximao do tema com o pris-
ma interpretativo da geografa urbana. Tal condio se tornou secund-
ria nos estudos precedentes, posto uma aproximao tautolgica com
45
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
uma dita geografa do turismo, ou melhor, a turistifcao cientfca
de todos os temas voltados ao lazer e estada.
possvel que as diferentes abordagens sobre a segunda resi-
dncia resultem da compreenso da desconexo entre o processo de urba-
nizao e a compreenso do turismo como atividade econmica indutora,
quando no dotada de autonomia, desse tipo de assentamento urbano.
Nesse ponto necessrio assinalar, como encontramos na literatura, que
a segunda residncia antecede a urbanizao, dado que a vilegiatura um
processo de razes histricas, como destacado por Boyer (2008). Contu-
do, a urbanizao contempornea, marcada pela evoluo dos transpor-
tes (especialmente individual), pela reduo da carga horria de trabalho e
por novas das prticas de lazer, redundou em uma valorizao diferencial
desse tipo de assentamento urbano. A denominao da segunda residn-
cia como assentamento urbano utilizada para assinalar as relaes entre
urbanizao e o lazer, uma vez que o que motiva esse padro de assenta-
mento urbano, inegavelmente, a dinmica urbana. Como assentamen-
to urbano, a segunda residncia expresso da fragmentao do morar e
da extenso do cotidiano, com ampliao dos grupos familiares em busca
de lazer em espaos privativos. E a denominao se aplica independen-
temente de a localizao ser rural ou urbana. Mesmo localizando-se em
reas rurais, isso no signifca que as relaes de trabalho e com a ter-
ra impliquem alguma forma de subsistncia ou mesmo atividades rurais
tradicionais. Essas caractersticas, que envolvem relaes especfcas de
apropriao e produo do espao/tempo nos ambientes metropolitanos,
tornam possvel qualifcar a segunda residncia como um tipo de assen-
tamento urbano.
Como expresso do processo de urbanizao, a segunda residn-
cia produto de um conjunto de fatores prprios desse processo, dentre os
quais, no caso brasileiro, destacamos:
a) Integrao territorial, compreendida como a ampliao das trocas
regionais, que demandou investimentos nas redes de transporte.
A integrao teve como pressuposto a ampliao das relaes de
consumo e produo, motivo pelo qual exigiu a mobilizao de
mo de obra e de espao, ampliando as possibilidades de consu-
mo e concentrao de renda nas metrpoles;
46
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
b) Oferta fundiria nas bordas dos centros metropolitanos, resul-
tado da mudana do uso do solo e da ao do mercado imobi-
lirio centralizado nas metrpoles. O processo de integrao e
a correlata fragmentao demandaram espao que, por sua vez,
foi utilizado por diferentes atores como uma estratgia de acu-
mulao. No desprezvel, do ponto de vista da acumulao, a
relao que a sociedade brasileira estabeleceu com a terra, cuja
posse foi, historicamente, indicador de estabilidade econmica e
prestgio social;
c) Aumento progressivo, mas no linear, da renda familiar, o que
fez par com a evoluo proporcional do nmero de domiclios
de primeira residncia, permitindo, em diferenciados contextos
regionais, a drenagem da renda excedente para a segunda ha-
bitao. Dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domiclios
(PNAD) indicam que 74,8% dos domiclios brasileiros, em 2011,
eram prprios (IBGE, 2012b);
d) Uma viso negativa da experincia urbana, reforada pela per-
cepo da violncia urbana e dos problemas ambientais. Essa vi-
so negativa coincidiu com as mutaes do mundo do trabalho,
resultantes do momento que Harvey (2000) denominou acu-
mulao fexvel e com a expanso do lazer de massa, que resul-
tou em prticas diferenciadas de valorao lazer. Essa dimenso,
como apontaram Urry (2001) e Dantas (2009), em diversos con-
textos espaciais e temporais, no pode ser desconsiderada na
anlise da expanso da segunda residncia.
Aos fatores correlacionados, no caso do territrio brasileiro,
acrescentamos a diversidade de ambientes ecolgicos, afnal so 8,5 mil
quilmetros de faixa litornea, inmeras reas ribeirinhas e lacustres,
alm dos ambientes serranos. Essa diversidade de ambientes ecolgicos,
em qualquer que seja a latitude brasileira, encontra-se na rea de infun-
cia de uma rede de mdias e grandes cidades que potencializa o seu uso
para prticas de lazer e consumo de espao, formando o hmus ideal para
desenvolvimento do mercado imobilirio da segunda residncia.
47
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
A segunda residncia em ambientes metropolitanos
As regies metropolitanas concentram parte signifcativa dos
assentamentos de segunda residncia do territrio brasileiro. As 38 regies
metropolitanos brasileiras, em 2010, agrupavam 35% do total dos domic-
lios de uso ocasional. A Figura 2 indica a importncia desse tipo de assenta-
mento urbano e sua relao com as perifricas das regies metropolitanas.
Figura 2 Domiclios de uso ocasional em regies metropolitanas brasileiras, 2010
Os dados devem ser observados com base na relao entre a par-
ticipao dos domiclios de uso ocasional no polo metropolitano e nos mu-
nicpios perifricos. Do ponto de vista absoluto, os polos metropolitanos
concentram a maior parte dos domiclios de uso ocasional, sendo Belm,
48
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
So Paulo e Goinia os municpios com maior concentrao absoluta no
polo em relao s respectivas regies metropolitanas. Quando se consi-
dera a participao relativa, entretanto, os polos metropolitanos agrupam
os menores percentuais, padro que se repete tanto no litoral quanto na
hinterlndia. Essa incurso sufciente para comprovar a simbiose entre a
metrpole e as reas perifricas que passam a atender, em virtude da dis-
posio de reas para parcelamentos, com a demanda solvvel localizada
nas metrpoles. Se, por um lado, os municpios perifricos dispem de es-
toques de reas rurais, nas metrpoles que a renda se concentra, sendo
o excedente drenado para o mercado de terras dos municpios perifricos.
Observa-se, na Figura 3, uma considervel diferena na renda mdia entre
os municpios-polos e os municpios perifricos com maior concentrao
de domiclios de uso ocasional. Em alguns casos, como na Regio Metropo-
litana da Grande Vitria, a diferena entre a renda da capital e dos munic-
pios com maior proporo relativa de segunda residncia chega a 2,17. Na
Regio Metropolitana de Recife, o valor do rendimento mdio mensal da
capital 3,03 vezes maior que aquele registrado nos municpios com maior
concentrao de domiclios de segunda residncia.
Figura 3 Valor do rendimento mdio mensal das pessoal de 10 anos ou mais, com
rendimento, municpios-polos e municpios perifricos com maior participao
relativa de segunda residncia, regies metropolitanas selecionadas, 2010
1481,41
1627,26
1681,91
1722,27
2073,69
2443,3
2633,06
2659,64
3031,68
2900,25
2736,47
2552,48
2480,01
2368,21
2290,72
2123,57
1623,22
733,25
740,3
722,13
732,93
684,5
1520,11
1369,81
1240,87
1391,05
1100,48
1148,56
1082,11
978,15
1049,23
1728,73
1129,15
846,75
Fortaleza
Natal
Salvador
Recife
Rio de Janeiro
Baixada Santista
Florianpolis
Joo Pessoa
Grande Vitria
RIDE- DF
So Paulo
Porto Alegre
Curitiba
Belo Horizonte
Campinas
Goinia
Belm
Polo
Perifrico
Fonte: IBGE (2011).
49
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Essa situao, tradicionalmente, atendeu aos estratos de baixa
renda, estimulados pelo Estado, em associao com os promotores imobi-
lirios, que abriram loteamentos nos municpios perifricos para atender
demanda no solvvel. A situao que analisamos distinta, por dois mo-
tivos. O primeiro motivo que atende, majoritariamente, aos estratos de
renda mdia e alta renda, sem que isso signifque a ausncia dos segmen-
tos de menor renda nesse mercado. O segundo motivo que, mesmo com
nmero reduzido, especialmente se comparado aos tradicionais desloca-
mentos metropolitanos para a periferia, as reas dos parcelamentos para
segunda residncia abrangem extensas reas dotadas de infraestrutura e
vigilncia privada, fato caracterstico do monoplio fundirio.
O estudo da segunda residncia, portanto, empreendido pelo
lado da demanda (localizada na metrpole) e pelo lado da oferta (localiza-
da nos municpios perifricos). Sem essa compreenso, corremos o risco
de empreender um estudo basicamente descritivo e sem levar em conta
as sinergias do mercado fundirio/imobilirio metropolitano. no bojo da
totalidade da metrpole que ocorre a produo da segunda residncia, e a
fragmentao do espao seu sintoma mais visvel.
No negamos que existam especifcidades locais e/regionais,
mas o processo de produo da segunda residncia, indiferente se no lito-
ral ou na hinterlndia, no um movimento espontneo, j que sua anlise
revela os mecanismos de drenagem de renda e da ao do mercado imobi-
lirio centralizado nas metrpoles.
9
Tambm revela como o investimento
do estado em fuidez interferiu no valor do solo, fator que estimulou a frag-
mentao das reas rurais dos municpios perifricos. Esta outra parti-
cularidade dos ambientes metropolitanos. Os deslocamentos para segunda
residncia so mais frequentes, em funo da proximidade, da disposio
de infraestrutura e da expanso da motorizao. Da conjuno desses fato-
res resulta a maior frequncia dos deslocamentos para os assentamentos
de segunda residncia localizados nos municpios perifricos das regies
metropolitanas brasileiras.
9 O imobilirio turstico, presente na RMF, constitui uma marca particular desse pro-
cesso. Como indicam Ferreira e Silva (2010, p. 118), pela tica dos estudos sobre
o mercado imobilirio, o turismo apenas uma face da demanda existente; j pelo
vis das anlises sobre o turismo, o mercado imobilirio um elo da cadeia de pro-
duo dos equipamentos (basicamente entendida como construo civil).
50
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
RMF: o binmio lazer-praia como indutor da demanda
Nas ondas da praia
Nas ondas do mar
Quero ser feliz
Quero me afogar [...]
Quero ser feliz
Nas ondas do mar
Quero esquecer tudo
Quero descansar
Manuel Bandeira, Cantiga
Santos (1982), em estudo sobre a urbanizao brasileira, utiliza a
expresso urbanizao litornea para demarcar, por assim dizer, a pri-
meira faixa de povoamento que teve como funo a proteo do territrio
e a dotao de uma infraestrutura de comunicao que permitisse a explo-
rao econmica do interior brasileiro. As mudanas no padro de urbani-
zao, desde ento, refetiram as opes econmicas e polticas do estado
brasileiro, em associao com o mercado. Essas opes podem ser anali-
sadas a partir das mudanas no uso e apropriao do solo urbano, o que,
nas reas litorneas, nos faz mirar a anlise para a valorizao das prticas
de lazer nas praias. Na narrativa da urbanizao brasileira, o processo de
popularizao das praias tem um captulo de destaque. Contemporanea-
mente, seria improvvel desconsiderar o peso do turismo regional e inter-
nacional na conformao espacial do litoral brasileiro.
inegvel que a localizao geogrfca litornea, associada aos
fatores climticos, foi determinante na ocupao das regies metropolita-
nas do Nordeste brasileiro. A Regio Metropolitana de Fortaleza no foge a
essa regra. Dantas (2011) destacou o quanto o iderio da vilegiatura infuen-
ciou o uso e a ocupao da orla de Fortaleza e como o padro de ocupao
e valorizao litornea reverberou progressivamente para os municpios
limtrofes. Refere Dantas (2011, p. 70):
Os amantes de praia, no satisfeitos com o estado das zonas de praia
fortalezense poludas ou ocupadas por atores indesejveis , podem,
aps a chegada do carro, utilizar as vias de circulao para se deslocar s
praias distantes de Fortaleza. Aproveitando-se da frgil infraestrutura
51
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
desenvolvida para garantir o transporte de produtos provenientes das
comunidades litorneas, o veraneio ocupa, inicialmente, as praias vi-
zinhas de Fortaleza, notadamente Icara e de Cumbuco, em Caucaia, e
praia de Iguape, em Aquiraz.
Na RMF existe uma faixa litornea de 154,3 km, distribudos em
cinco municpios, o que confgura importante aspecto para o uso e ocupa-
o do espao.
10
O municpio de Aquiraz possui a faixa costeira mais exten-
sa, com 57,5 km, seguido de Fortaleza com 33,4 km, Caucaia com 30,7 km,
So Gonalo do Amarante com 18,9 km e Cascavel com 13,5 km. A presena
da faixa costeira e, por consequncia, mais de trs dezenas de praias, um
indicador do padro diferencial de ocupao espao. A fragmentao espa-
cial da RMF infuenciada pela proximidade e/ou distncia da orla. Outra
caracterstica que concorre para a fragmentao a presena de inmeras
vilas e distritos na RMF. Para fcar em dois exemplos, no municpio de Ma-
ranguape existem dezesseis vilas e em So Gonalo do Amarante outras
oito vilas. Em toda RMF so 69 vilas, sem contar os povoados rurais e as
comunidades pesqueiras, o que torna o povoamento pontual e, em muitos
casos, residual, dado o movimento de expropriao de terras protagoniza-
do pelos atores ligados ao setor fundirio/imobilirio.
Para compreender a dinmica de ocupao do espao rural na RMF,
especialmente o potencial de converso e/ou mudana no uso do solo para
habitao, importante considerar a estrutura agrria metropolitana. A RMF
reproduz, em termos gerais, a estrutura agrria concentradora do territrio
brasileiro. Considerando dados do Instituto Nacional de Colonizao e Re-
forma Agrria (Incra), de 2012, havia 4.134 propriedades rurais na RMF, per-
fazendo um total de rea rural das propriedades de 259.907,40 hectares. A
concentrao fundiria est presente em todos os municpios, com variaes
na distribuio das propriedades por classe de tamanho. Em Caucaia, as 127
propriedades acima de 100 hectares, com rea correspondente a 46.141,92
hectares, ocupavam 79,67% de toda rea das propriedades rurais do munic-
pio. Em So Gonalo do Amarante, as 114 propriedades acima de 100 hectares,
10 A faixa litornea corresponde, grosso modo, rea coberta e descoberta pelas mars.
Ela caracterizada pela presena de praias, pontas litorneas, falsias, beachrocks,
desembocaduras fuviais, fechas litorneas e barreiras (Sales, 2007, p. 242).
52
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
com rea correspondente a 47.300.48 hectares, ocupavam 82,93% da rea to-
tal das propriedades rurais. Os dados, que se reproduzem com semelhana
em outros municpios da RMF, denotam, por um lado, a concentrao de ter-
ras e, por outro, possveis estoques fundirios para loteamentos, sem que isso
signifque que essas reas no estejam sendo utilizadas para atividades agro-
pecurias. Existe uma questo fundiria metropolitana na RMF, evidencia-
da pela valorizao fundiria, provocada, entre outras questes, pela presso
imobiliria da capital que transborda nos demais municpios. Silveira (2011)
demonstrou a trajetria de ocupao do espao urbano do municpio de Eu-
sbio que atende demanda de primeira residncia das classes mdia e alta
de Fortaleza. Vieira (1998, p. 86) descreve a seguinte narrativa para Cumbuco:
Diante disso, o procedimento adotado pelos especuladores, a princ-
pio, foi oferecer dinheiro pelas terras dos nativos. Muitos, acreditando
poderem estar fazendo um bom negcio, se desfzeram de suas terras,
passando a morar em locais distantes do mar (distantes do seu local de
trabalho), ou, como muitos fzeram, deslocando-se para Fortaleza, para
tentar outras atividades. A respeito dessa situao, muitos moradores,
ao serem indagados sobre antigos moradores, responderam que alguns
nativos se arrependeram, queriam voltar para o Cumbuco, mas agora era
tarde, todas as terras pertenciam s imobilirias que estavam comercia-
lizando terrenos e agora eles custavam muito.
A oferta fundiria foi imprescindvel para a expanso da segunda
residncia. As maiores concentraes relativas de domiclios de uso oca-
sional, em 2010, estavam em Aquiraz, So Gonalo do Amarante, Eusbio e
Cascavel, com 21,50%, 14,70%, 10,62% e 10,92% de domiclios de uso oca-
sional em relao ao total de domiclios do municpio, respectivamente.
Do ponto de vista absoluto, em funo das caractersticas da capital e do
nmero de domiclios, Fortaleza que concentra o maior nmero de do-
miclios de uso ocasional. O fato que merece destaque, assinalado pela li-
teratura que analisa a dinmica metropolitana, que as mudanas no uso
do solo na capital, cada vez mais, reverberam nos municpios perifricos.
Parte considervel da demanda pelo mercado de segunda residncia se ori-
gina das classes mdia e alta assentadas em Fortaleza, especialmente em
bairros tradicionais como Aldeota e Meireles.
53
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Mapa 4 Total de domiclios de uso ocasional, por localizao rural e urbana nos
distritos, RMF, 2010
As maiores concentraes absolutas de domiclios de uso ocasio-
nal, excetuando-se Fortaleza, esto em Aquiraz (6.534 domiclios), Caucaia
(6.009 domiclios), So Gonalo do Amarante (2.566 domiclios) e Casca-
vel (2.574 domiclios). Os municpios da chamada Costa Leste concentram
8.575 e os da Costa Oeste 9.108 domiclios de uso ocasional, sendo a fai-
xa litornea do municpio de Aquiraz a mais ocupada para tal fm, o mes-
mo ocorrendo com a faixa litornea de Caucaia. Os municpios com menor
ocorrncia absoluta so os mais distantes da linha costeira, a exemplo de
Guaba, Pacatuba, Chorozinho e Pacajus, como indicado no Grfco 1.
54
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Grfco 1 Domiclios de uso ocasional por localizao rural e urbana, RMF, 2010
1
2
2
1
4
9
1
6
6
2
0
0
3
0
8
4
8
7
5
2
1
5
9
2
7
6
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5
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1
8
4
7
9
6
1
6
4
00
1000 1000
2000 2000
3000 3000
4000 4000
5000 5000
6000 6000
7000 7000
P
a
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b
a
P
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A
q
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r
a
z
Urbana Urbana Rural Rural
Excluindo-se Fortaleza.
Fonte: Brasil (2012).
Outro dado a observar refere-se localizao dos domiclios oca-
sionais em relao s reas rurais e urbanas. Dos 39.185 domiclios de uso
ocasional, 3.175 situavam-se em reas rurais, equivalente a 8,10% do total
da RMF. Desconsiderando a contribuio de Fortaleza, essa porcentagem
eleva-se para 13,14%. Apenas em Chorozinho, Pacatuba e Pindoretama a
participao rural maior que a urbana. Caucaia e So Gonalo do Ama-
rante so os municpios com maior nmero de domiclios de uso ocasional
em reas rurais, com 796 e 592, respectivamente. Como so municpios
extensos, com reas litorneas e na hinterlndia metropolitana, a presen-
a de stios justifca esse dado. Com exceo de Eusbio e Fortaleza, todos
os municpios dispem de domiclios de uso ocasional em reas rurais.
necessrio atentar para o fato de que na RMF as reas de stios de lazer
so tradicionais, especialmente aquelas que se situam em reas serranas,
como por exemplo Maranguape, Maracana e So Gonalo do Amarante.
Contudo, a partir de consultas a corretores imobilirios e levantamento
sistemtico nos classifcados de jornais de circulao metropolitana, cons-
tatamos uma tendncia pouco valorativa desse tipo de assentamento rural,
55
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
bastando para isso confrmar o nmero de domiclios rurais fechados, es-
pecialmente em So Gonalo do Amarante, Maranguape e Caucaia. No
incomum, nesses e em outros municpios da RMF, o registro de furtos a
stios, um dos possveis fatores para a oferta dessa modalidade de assenta-
mento urbano. Outros fatores possveis so o envelhecimento dos proprie-
trios e os elevados custos para manuteno. Historicamente, os fatores
citados infuenciaram o fracionamento das propriedades rurais.
Grfco 2 Total de domiclios vagos e localizao na zonal rural, municpios com
maior participao na RMF, 2010
5420
2258
1736
1449 1423
442
589
541
912
420
680
530
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
Caucaia Cascavel SG Amarante Pacajus Maranguape Chorozinho
Urbano Rural
Exceto Fortaleza.
Fonte: IBGE (2011).
Em relao localizao dos domiclios de uso ocasional opor-
tuno destacar a possibilidade de espacializao em duas escalas. A pri-
meira no nvel administrativo, com a distino das cidades e das vilas
(sedes de distritos), e a segunda no nvel dos setores censitrios do IBGE.
O Grfco 3 destaca as localidades com maior concentrao absoluta de do-
miclios de uso ocasional. As onze localidades (cidades e vilas), excluindo
Fortaleza, concentravam 72,06% dos domiclios totais da RMF e 82,2% dos
domiclios localizados em reas urbanas. As trs primeiras so sedes de
municpio, portanto consideradas cidades. So, tambm, as mais prxi-
mas da capital. Das localidades descritas no Grfco 3, apenas em Pacajus,
56
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Maracana e Eusbio no h presena de orla. Em Eusbio, no entanto,
fcil o acesso s praias de Aquiraz. As cinco seguintes localidades so sedes
de distritos e tambm conhecidas praias do litoral metropolitano. Em co-
mum entre as primeiras, a localizao no litoral e a presena na paisagem
de empreendimentos tursticos como hotis e pousadas, alm de servios
para atender demanda turstica, como barracas na orla. O destaque, mais
uma vez, para a faixa costeira de Aquiraz, com as praias de Porto das Du-
nas e Prainha, alm de Jacana e Tapera. Na ltima localidade registramos
a presena de inmeras chcaras no entorno da Lagoa de Catu. Em Casca-
vel, a maior concentrao encontra-se na localidade de Caponga, uma das
mais distantes em relao a Fortaleza, considerando a Costa Leste da RMF.
Em Caucaia, podem-se citar Cumbuco, Icara e Tatuba. Estas localidades
formam, justamente com Fortaleza, o principal destino turstico do Cear.
Em algumas localidades, como Jacana (municpio de Aquiraz), a concen-
trao relativa de segunda residncia chegou, em 2010, a 40,61% do total
dos domiclios. Em Taba (municpio de So Gonalo do Amarante), essa
porcentagem chega a 33,68% do total de domiclios.
Grfco 3 Localidades com maior concentrao absoluta de domiclios de uso
ocasional, RMF, 2010
5084
2998
1729
1503
1469
994 982
908
767
547
426
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
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(
s
)
(s) = sede municipal, (d) = distrito.
Fonte: Brasil (2012b).
57
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
A partir da segunda escala de anlise possvel desagregar os da-
dos em maior escala. H setores do distrito censitrio de Jacana (munic-
pio de Aquiraz), por exemplo, em que 56,13% do total de domiclios foram
classifcados como de uso ocasional. Nesse distrito esto praias conhecidas
como Presdio, Iguape e Barro Preto, com nmero signifcativo de residncias
secundrias. Ainda sobre concentrao dos domiclios de uso ocasional no
espao urbano, existe um padro de ocupao comum prximo daquele assi-
nalado por Silva (2009) em relao ao municpio de Aquiraz. Refere o autor:
Aquiraz, se analisada a partir de sua sede, aparenta pouca alterao em
sua fsionomia urbana. Na verdade, o crescimento do municpio prati-
camente perifrico, sendo seu litoral extremamente dinmico para ati-
vidades de turismo e lazer. (Silva, 2009, p. 21).
Figura 4 Composio de imagens da localidade de Porto das Dunas (Aquiraz),
RMF, 2012
A composio de imagens ilustra a ocupao da praia de Porto das Dunas (Aquiraz). possvel
identifcar a ocupao da primeira faixa, nas bordas da praia, por empreendimentos verticais de
lazer e hotelaria, seguida de empreendimentos horizontais. No detalhe, o Beach Park, atrativo
turstico mais frequentado por turistas no Cear. No outro detalhe, em rea mais afastada apro-
ximadamente 800 metros da orla, um condomnio de fats.
Foto: Tadeu Alencar Arrais, ago. 2012.
58
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
As reas mais densas situam-se a partir da conjuno da facilida-
de de transporte, presena de praias com carter cnico e empreendimen-
tos tursticos consolidados, a exemplo de Aquiraz e Caucaia. Na proporo
em que se distancia dessas praias e de Fortaleza, o padro de ocupao se
torna mais disperso. Na maior parte dessas reas ainda existe um conside-
rvel estoque de reas para edifcao, muitas das quais colocadas venda.
Tal fato no indica uma inrcia, mas reas reservadas para futuras edif-
caes e/ou parcelamentos. Na verdade, essas reas nunca foram ociosas,
pois pertenciam s comunidades que viviam da pesca, parte das quais ain-
da existe de maneira residual. Sampaio (2009) demonstrou, em seu estudo
sobre Aquiraz e por meio de entrevistas com antigos moradores, o quo
simulador foi o processo de expropriao das terras. Do mesmo modo, em
relao a Cumbuco, no municpio de Caucaia, o fez Morais (2010). A pai-
sagem contempornea esconde, diante dos grandes empreendimentos de
lazer e hotelaria, uma trajetria de luta e expropriao do espao por parte
dos atores ligados ao mercado fundirio/imobilirio.
necessrio refetir ainda sobre a relao entre a concentrao e a
disperso dos domiclios de segunda residncia. Pereira (2006), ao estudar
a ocorrncia do fenmeno no Cear, descreve quatro grupos de ocupao, a
saber: a) condomnios horizontais e verticais; b) aglomerados subnormais
homogneos; c) aglomerados subnormais heterogneos; d) casas isoladas.
No foi objetivo do autor propor uma tipologia, mas os aponta-
mentos servem como pontos de partida para a compreenso da hetero-
geneidade desse tipo de assentamento urbano. A primeira distino a ser
feita aquela dos condomnios fechados verticais e dos condomnios fe-
chados horizontais. Porto das Dunas, Cumbuco e Icara so as localidades
com maior presena de domiclios de uso ocasional em condomnios fe-
chados verticais e horizontais. Nessas localidades identifcamos uma gama
de empreendimentos edifcados em reas que podem ir de 2.500 m
2
, for-
mados por um conjunto de dez residncias, at aqueles com reas exten-
sas, superiores a 30.000 m
2
. Os maiores empreendimentos em termos de
rea, especialmente os resorts, localizam-se na faixa costeira.
Os empreendimentos em construo, como o complexo Rivie-
ra Aquiraz, na praia de Marambaia, em Aquiraz, com rea de 285 hecta-
res, referem-se a apartamentos. Mas tambm so comercializados lotes
para edifcao de residncias integradas ao complexo, que oferecer uma
59
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
srie de servios e equipamentos de lazer, como o campo de golfe j em
funcionamento. Em Caucaia, o Wai Wai Cumbuco Eco Residence, com rea
de 35.000 m
2
, dispe de apartamentos com reas entre 78 m
2
e 190 m
2
.
11

Os empreendimentos so p na areia, como fazem questo de salientar
na propaganda. A exemplo de outros lanamentos e/ou em fase de cons-
truo, segundo consulta aos corretores imobilirios, a predominncia de
aquisio para segunda residncia. A informao faz sentido, especial-
mente quando observamos a dimenso das reas privativas dos aparta-
mentos, pois alguns apresentam metragens inferiores a 70 m
2
, dimenso
reduzida para primeira residncia, especialmente se consideramos o perfl
econmico dos compradores. Outro fato que chama a ateno a predomi-
nncia, considerando a compra, do investimento local-regional, o que se
justifca pela crise internacional, como argumentaram alguns corretores.
Essa informao, contudo, necessita de confrmao, dadas as difculdades
de acesso s informaes primrias, como as planilhas de comercializao.
Figura 5 Condomnios horizontais em Caucaia, RMF, 2013
As imagens retratam dois padres de condomnios residenciais com presena de segunda resi-
dncia. O primeiro, marcado por ocupao mais popular, localiza-se na praia de Icara e o se-
gundo, marcado pela ocupao de classe mdia, localiza-se em Cumbuco, ambos no municpio
de Caucaia. No primeiro destaca-se a presena de residncias geminadas de dois pisos, com rea
construda de aproximadamente 80 metros quadrados. No segundo, o padro de edifcao e as
reas dos lotes, alm de rea frontal para a praia de aproximadamente 430 metros, demonstram
o padro de ocupao de estratos de renda superiores. Em comum, a disposio de reas de
lazer, infraestrutura e, principalmente, segurana.
Foto: Tadeu Alencar Arrais, out.-nov. 2012.
11 Dois termos so comuns nos nomes dos resorts na costa cearense. O primeiro beach
e o segundo residence. Esses termos demarcam, de certa forma, a natureza dos em-
preendimentos com a presena de reas de lazer, acesso privilegiado praia e servi-
os de hospedagem. Os nomes exemplifcam essa apropriao: Beach Place Resort
Residence, Porto Beach Residence, Riviera Beach Place, Golf Residence, Marino
Beach Residence, Califrnia Beach Village etc.
60
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Na praia de Icara, em Caucaia, verifcamos a maior ocorrncia de
condomnios verticais com predomnio de at quatro andares, o que impli-
ca menor custo para construo. H uma faixa, ao longo da rodovia CE-090
que corta a localidade, de blocos de apartamentos. No entanto, no caso de
Caucaia, como registrado por Silveira (2011), esse padro de assentamen-
to resultado da expanso do tecido urbano de Fortaleza, que se transfe-
riu para aquela localidade, especialmente em Icara. Quando analisados os
lanamentos contemporneos, com valor mdio do m
2
entre R$ 4.500 e R$
6.000, pode-se, facilmente, perceber que tais valores esto acima do po-
der aquisitivo das classes populares. Tambm existem condomnios de uso
misto, com presena de segunda e primeira residncia. No Condomnio
Esplanada do Icara, com rea de aproximadamente 20.000 m
2
, existem
154 domiclios, dos quais 50 de uso permanente e 104 de uso ocasional, que
tambm so utilizados para locao. O condomnio dispe de rea de lazer
(piscina, salo de jogos, quadras esportivas etc.) e servios de monitora-
mento de segurana intensiva. Isso demonstra, de certa forma, o processo
de popularizao da segunda residncia.
Figura 6 Localidade de Icara, em Caucaia, RMF, 2013
O padro de ocupao em Icara, caracterizado pela expanso de camadas populares de Fortale-
za, ocorreu no perodo em que as reas de praia do municpio no haviam alcanado o auge da
valorizao fundiria/imobiliria. Esse padro de ocupao determinou o perfl contemporneo
de ocupao dessa localidade e, em muitos casos, ocorreu a converso da primeira residncia
em segunda residncia.
Foto: Tadeu Alecar Arrais, nov. 2012.
61
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Tanto em Caucaia quanto em Aquiraz registram-se condomnios
de diferentes dimenses, assim como padres de edifcao. A ocupao em
alguns desses condomnios, especialmente os mais distantes dos centros de
comrcio e servios, a exemplo do condomnio horizontal Summer Ville, em
Cumbuco, ainda rarefeita. O referido condomnio composto por 299 lotes,
em uma rea de aproximadamente 170.000 m
2
. Identifcamos, em outubro
de 2012, trinta residncias, da quais apenas cinco ocupadas com primeira
residncia. As demais, como destacado pelo corretor, so casas de vera-
neio. No caso das reas litorneas de Caucaia e So Gonalo do Amarante,
preciso fazer referncia instalao do Porto de Pecm, em distrito hom-
nimo. O empreendimento dinamizou o mercado imobilirio/fundirio, com
o surgimento de vrios loteamentos. A instalao do Porto causou impacto
no mercado de locao, especialmente nas localidades de Pecm, Icara e
Cumbuco. Registramos casas de segunda residncia que, em funo da de-
manda estimulada pelo deslocamento de mo de obra, foram locadas para
aluguel do corpo tcnico envolvido nos trabalhos do complexo porturio.
12
salutar lembrar, ainda em relao aos condomnios horizon-
tais, que sua ocorrncia no se restringe apenas s reas de praia. Sua ocor-
rncia nos municpios de Maranguape (Colinas de Maranguape), Itaitinga
(Terras Belas), Maracana (Jardins da Serra), alm de reas distantes da
12 A aproximao com o Porto do Pecm, os investimentos que vm ocorrendo na-
quele Municpio e, por fm, as obras de conteno de mars, que devolveu a balnea-
bilidade s praias do Icara, em Caucaia. Essas so as explicaes dadas para o boom
imobilirio, que a regio vem experimentando no momento. Se em 2007 o valor do
metro quadrado custava R$ 500,00, hoje est valendo R$ 1.600, o que representa um
aumento de 220%. O proprietrio da Pereira Imobiliria, Jos Pereira Alves, disse
que a movimentao do mercado foi como experimentar uma passagem do cu ao
paraso, compara. Enquanto que os negcios a partir de 2006 comeavam a decair,
decorrentes do desencanto ocasionado pela eroso marinha no lugar e pelo desinte-
resse de moradias, houve, de repente, conforme ressalta, uma procura jamais vista
por casas e apartamentos. Com isso, a valorizao dos aluguis foi mais sentida.
Boa parte da nossa demanda so pessoas de nvel superior e mdio que trabalham
no Pecm. Eles preferem alugar apartamentos no Icara, uma vez que dispomos de
melhor infraestrutura para os seus moradores, afrma Pereira. Com 40 anos atu-
ando como corretor de imveis, Pereira destaca os trabalhadores do Pecm como
principais interessados. Afnal, a distncia entre o Icara e aquele municpio fca em
torno de 48 quilmetros, com acesso por uma estrada em boas condies de trfe-
go. Disponvel em: <http://blogs.diariodonordeste.com.br/regiaometropolitana/
category/infraestrutura/page/2/>. Acesso em: 20 nov. 2012.
62
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
orla de So Gonalo do Amarante, Cascavel e Caucaia, bastante frequente.
Nesses casos, o que se nota a referncia ao carter cnico resultante da
presena das serras, como se verifca nos nomes dos condomnios.
Nas localidades onde constatamos maior ocorrncia de segunda
residncia, verifca-se a presena de domiclios isolados e tambm de condo-
mnios verticais e horizontais, como Porto das Dunas, Cumbuco e Icara. Nas
trs localidades a concentrao de residncias secundrias ocorre a partir da
orla at uma distncia aproximada de oitocentos metros, no caso de Porto das
Dunas. Nessa localidade esto os empreendimentos de maiores reas e liga-
dos ao turismo que ocupam as faixas da orla, como o Beach Park. Em Iguap
e Presdio, assim como Pecm e Taba, o predomnio de construes indi-
viduais, com lotes que podem variar de 300 m
2
at 1.500 m
2
, como registrado
em Taba, onde existem domiclios com reas frontais para a praia superiores
a cem metros, fator que difculta o acesso do pblico s reas de praia.
A forma de ocupao, seja dos empreendimentos individuais,
seja dos empreendimentos individuais ou coletivos privativos (hotis e re-
sorts), tem sido alvo constante de crticas. Quando pesquisadores citam o
fato de ocorrer a privatizao das praias, esto atentos para o impedimen-
to, mesmo que dissimulado, do acesso pelo pblico. Nas extensas faixas de
praia ocupadas por resorts no h ocorrncia frequente de barracas ou mes-
mo vendedores ambulantes, uma vez que o consumo direcionado para as
reas de uso privativo. Esse padro de organizao espacial comum em
outras partes do Brasil, como a Costa do Saupe, na Bahia. sempre bom
lembrar o que consta na Lei 7.661 (Brasil, 1988):
Art. 10. As praias so bens pblicos de uso comum do povo, sendo asse-
gurado, sempre, livre e franco acesso a elas e ao mar, em qualquer direo
e sentido, ressalvados os trechos considerados de interesse de segurana
nacional ou includos em reas protegidas por legislao especfca.
1. No ser permitida a urbanizao ou qualquer forma de utilizao
do solo na Zona Costeira que impea ou difculte o acesso assegurado no
caput deste artigo.
A verticalizao responde pela possibilidade de criao de maximi-
zao do espao. H uma tendncia para expanso dos condomnios verticais
e horizontais fechados na faixa litornea, o que se confgura uma das sadas
63
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
para os problemas de segurana. Essa tendncia, entretanto, ainda deve ser
confrmada. preciso assinalar a diferena de custeio em relao aos em-
preen dimentos particulares isolados e os condomnios. Os gastos mensais
com segurana, caseiro e manuteno das residncias, em muitos casos, so
superiores aos registrados no pagamento mensal dos condomnios, o que
justifca, em parte, a tendncia de migrao para os condomnios fechados.
Figura 7 Padres de edifcao de segunda residncia, RMF, 2013
As imagens ilustram diferentes padres de segunda residncia nas praias de Presdio (Aqui-
raz), Icara (Caucaia), Barro Preto (Aquiraz) e Taba (So Gonalo do Amarante). O que chama
a ateno a proximidade da zona de praia, fato que exige, em funo da movimentao dos
sedimentos provocados pelos ventos e mars, obras de engenharia para proteo das reas
privativas.
Foto: Tadeu Alencar Arrais, out.-nov. 2012.
Algumas das edifcaes horizontais, como assinalado por Perei-
ra (2006, p. 312), so verdadeiras fortalezas de lazer privado. A presena
de muros de alvenaria, cercas eltricas e portes com avisos sobre sistemas
de segurana insistem em lembrar que pouco adiantou a fuga pela seguran-
a das grandes cidades. A segurana justifca a preferncia e, consequente-
mente, a expanso da modalidade de condomnio fechado. Em relao ao
porte das edifcaes, de se registrar que os maiores empreendimentos
so aqueles situados na praia. No por acaso a expresso p na areia
das mais utilizadas estratgias de marketing para os lanamentos imobili-
rios. Tais so os exemplos do Eco Resort Cumbuco Wai Wai, localizado em
Cumbuco, assim como o Golf Ville Resort Residence, em Porto das Dunas.
64
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Figura 8 Encartes publicitrios de resorts em construo, RMF, 2012
As imagens retratam empreendimentos hoteleiros/residenciais em Cumbuco (Caucaia) e Porto
das Dunas (Aquiraz). O primeiro, VG Sun Cumbuco, comercializa apartamentos e bangals entre
139 m e 39 m. O diferencial, conforme a propaganda, est na possibilidade de uso integrado
dos servios do Resort Vila Gal. O segundo, Golfe Ville, oferece apartamentos de 102 m a 115
m, com coberturas de 176 m
2
a 203 m
2
. O resort dispe de parque aqutico e campo de golfe,
entre outros servios.
Fontes: Encartes publicitrios, 2012.
Figura 9 Complexo Riviera Aquiraz, Aquiraz, 2012
As imagens retratam aspectos de um dos maiores empreendimentos em construo no litoral
cearense, localizado em Aquiraz. Alm de servios sofsticados, o empreendimento oferece a
possiblidade de aquisio de lotes e apartamentos. O complexo conta com uma rea frontal para
praia de aproximadamente dois quilmetros. Nos dois empreendimentos, conforme informa-
es dos corretores, h o predomnio de inteno de aquisio para segunda residncia.
Foto: Tadeu Miguel Arrais, nov.2012.
O padro de edifcao da segunda residncia, seja individual ou
em condomnios fechados, refete a oferta fundiria e o poder de renda do
comprador, sendo que os dois fatores relacionam-se com a localizao. Ro-
drigues (1996) alertava para certa popularizao das segundas residncias,
65
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
fato que encontra respaldo na anlise emprica. possvel, para o peque-
no e mdio incorporador, adquirir um terreno de 5.000 m
2
e edifcar uma
dezena de casas geminadas ou mesmo, como tem ocorrido em Porto das
Dunas (Aquiraz), adquirir extensas reas em hectares para execuo de
grandes projetos residenciais, como so exemplos os resorts em constru-
o, notadamente em Cumbuco e Porto das Dunas.
Figura 10 Aspectos do uso de ruas nas localidades de Iguape, Presdio e Barro
Preto, no municpio de Aquiraz, 2012
As imagens demonstram um cenrio nada parecido com os fnais de semana, com intensa mo-
vimentao de visitantes e proprietrios de residncias secundrias. Essa uma das caracters-
ticas das reas com grande incidncia de residncias secundrias. As imagens so de Presdio,
Iguape e Barro Preto, no municpio de Aquiraz.
Fotos: Tadeu Alencar Arrais, nov. 2012.
66
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
A disperso e a concentrao espacial da segunda residncia
guardam relao com a oferta fundiria e com o poder aquisitivo do pro-
prietrio. Mas a principal questo, que ainda precisa ser explorada, refere-
se ao impacto desse padro de assentamento para o conjunto da economia
municipal. Um dos impactos, inegavelmente, refere-se ao uso da infraes-
trutura urbana que, em funo da populao futuante, pode fcar ociosa.
Uma visita s praias de Presdio, Taba, Iguap, entre outras, em pero-
dos que sucedem feriados ou fnais de semana, demonstra um ambiente
despovoado, no raro apenas com trabalhadores envolvidos na coleta de
lixo nas ruas, alm dos caseiros a cuidar dos jardins. A questo que se evi-
dencia, portanto, : como podemos mensurar o impacto desse padro de
ocupao e como distribuir o nus da urbanizao para os municpios com
elevada porcentagem de segunda residncia?
Considerando as principais receitas de base municipal, como o
Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), o Imposto Sobre Transmisso
de Bens Imveis (ITBI) e o Imposto sobre Servios de Qualquer Natureza
(ISSQN), percebemos que sua participao nos municpios com atividade
turstica , comparativamente aos municpios de perfl demogrfco se-
melhante, proporcionalmente superior.
13
Os IPTUs de Aquiraz e Caucaia
esto entre aqueles, em 2012, com maior representatividade proporcional
nas receitas do executivo municipal do estado do Cear. Muito embora seja
uma receita conjuntural, a participao do ITBI indica a movimentao do
mercado imobilirio, destacadamente Caucaia e Aquiraz, municpios em
que o mercado de terras encontra-se em plena efervescncia.
13 Como consta na Constituio Federal de 1988, Art. 156: Compete aos Municpios
instituir impostos sobre: I propriedade predial e territorial urbana; II transmis-
so intervivos, a qualquer ttulo, por ato oneroso, de bens imveis, por natureza ou
acesso fsica, e de direitos reais sobre imveis, exceto os de garantia, bem como
cesso de direitos a sua aquisio; III vendas a varejo de combustveis lquidos e ga-
sosos, exceto leo diesel; IV servios de qualquer natureza, no compreendidos no
art. 155, I, b, defnidos em lei complementar. No cmputo das fnanas municipais,
especialmente nos municpios menos populosos, as receitas tributrias munici-
pais so inferiores quelas resultantes de transferncias federais, como o Fundo de
Participao dos Municpios (FPM), e estaduais, como o Imposto Sobre Circulao
de Mercadorias e Servios (ICMS). No caso dos municpios com forte perfl turstico,
a participao do ISSQN, geralmente, proporcionalmente maior que naqueles mu-
nicpios de semelhante perfl demogrfco, mas sem atividade turstica estruturada,
especialmente o setor de hospedagem.
67
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Em relao ao ISSQN, tambm nesses municpios as atividades
formalizadas no setor de hotelaria e alimentao so as de maior destaque.
Muito embora os nmeros possam parecer representativos e justifquem,
de certa forma, os argumentos sobre a sua relevncia social e econmica,
seria necessrio um balano que inclusse os passivos da atividade para os
municpios. Em relao ao IPTU, especialmente quando pensamos no n-
mero de lotes e glebas vagas em todos esses municpios, fcamos a imagi-
nar a relao entre regulao do solo e a especulao imobiliria, pois nos
quatro municpios (So Gonalo do Amarante, Caucaia, Aquiraz e Cascavel)
existem considerveis estoques de reas para parcelamento cujos proprie-
trios residem fora dos municpios. So lotes e glebas cada vez mais valo-
rizadas do ponto de vista imobilirio.
Tabela 1 Receitas tributrias de municpios selecionados, RMF, 2012
Fonte: IBGE (2012), TCM-CE (2012). Atualizao em dezembro de 2012.
Um simples exerccio matemtico demonstra as variaes no va-
lor do IPTU nos municpios com rea litornea. Ao dividir o valor do IPTU
pelo total de domiclios, chegamos ao valor mdio de R$ 177,62 em Aqui-
raz, R$ 13,80 em Cascavel, R$ 33,24 em Caucaia e R$ 5 em So Gonalo do
Amarante. Nesse exerccio seria necessrio considerar no apenas o total
de domiclios, mas tambm os domiclios com incidncia do IPTU, confor-
me designado nos referidos Cdigos Tributrios Municipais.
No h referncia nos Cdigos Tributrios Municipais desses
municpios de cobrana de IPTU por zonas ou mesmo especifcao de tri-
butao diferencial para as reas litorneas. O que predomina a tributa-
o a partir do valor venal dos imveis, com distino das alquotas.
Em Cascavel, a variao das alquotas tem relao com o valor
venal do imvel, variando de 0,20% (imveis at R$ 10.000) at 2% para
Municpios
Domiclios
IPTU ITBI ISSQN
Ocupados Uso ocasional Vago
Aquiraz 19.707 6.534 3.959 5.364.377,82 3.975.263,89 6.985.092,57
Cascavel 18.832 2.574 2.799 334.126,18 359.272,22 1.201.451,69
Caucaia 89.253 6.009 6.009 3.004.094,80 2.541.181,36 16.214.864,76
So Gonalo do Amarante 12.038 2.566 2.648 86.233,91 689.197,98 22.957.113,21
68
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
imveis acima de R$ 50.000. Esse mesmo princpio, com variao de 0,80%
a 2%, aplicado aos imveis no edifcados (Cascavel, 2005). Em Caucaia,
2% para imveis no edifcados e no murados, 1,5% para imveis no
edifcados e 08% para imveis com edifcaes exclusivamente residen-
ciais (Caucaia, 2009). Em Aquiraz, o Cdigo Tributrio Municipal deter-
mina 1% para prdios e 0,5% para terrenos (Aquiraz, 2011).
O que se nota um tipo de poltica tributria mirada no valor ve-
nal (que no refete o valor de mercado), e no na localizao dos domiclios
em reas com amenidades naturais, como praias e lagoas. Merece destaque
o pargrafo 4 do art. 7 do Cdigo Tributrio Municipal de Aquiraz (2001):
Pargrafo 4 A Prefeitura Municipal poder instituir a progressividade
do IPTU, razo de 1,0% (um por cento) ao ano a partir de 01/01/2002, at
o mximo de 5% (cinco por cento), para os terrenos urbanos no edifca-
dos, sub-utilizados ou no utilizados.
Seria interessante explorar a defnio de subutilizado ou no
utilizado, o que poderia remeter aos domiclios de uso ocasional, muito
embora essa no seja a inteno, pois essa denominao no comparece no
Cdigo Tributrio Municipal. Em Aquiraz, em maio de 2010, a soma dos do-
miclios vagos com os domiclios de uso ocasional representa mais do que
a metade do total de domiclios ocupados. Os domiclios vagos, conforme
o conceito do IBGE, so domiclios particulares permanentes com morador
no perodo da coleta. Em So Gonalo do Amarante esse padro se repete,
assim como nos demais municpios com menor intensidade, se conside-
rado o total de domiclios. O que mais chama a ateno que os domiclios
ocasionais e os domiclios vagos esto concentrados nas proximidades das
respectivas orlas, disponveis para o mercado de locao ou mesmo aguar-
dando a valorizao imobiliria. Quando observamos esses dados luz do
Estatuto das Cidades (Brasil, 2001), percebemos que a funo social da ci-
dade e da propriedade urbana no levada em considerao, pois identi-
fcamos a subutilizao ou no utilizao dos imveis, aspecto sufciente
para caracterizar situao de especulao imobiliria.
O impacto do fuxo dirio de turistas para as praias distinto da-
quele dos proprietrios de segunda residncia, especialmente para a eco-
nomia municipal. Ser proprietrio de uma segunda residncia implica no
69
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
apenas o uso pelo proprietrio e familiares, mas tambm a possibilidade
de insero no mercado de locao. Em todas as localidades registramos
aluguel de casas para temporada, especialmente no fnal de ano e no car-
naval. O regime climtico a garantia de sol todo o ano amplia as possi-
bilidades de auferir renda. A renda do aluguel centralizada em Fortaleza,
local de residncia da maioria dos proprietrios de segunda residncia. Do
mesmo modo, a maior parte dos recursos do trade turstico que envolve os
passeios, guias, agncias de viagem com pacotes tursticos e hospedagem
tambm drenado para Fortaleza. Esse padro de uso, contudo, se diferen-
cia em relao s localidades. Em Presdio, por exemplo, o comrcio local
pouco movimentado, pois no registramos a presena de barracas na praia,
diferentemente da vizinha Barro Preto ou mesmo de Cumbuco, em Caucaia.
Nessa ltima localidade, assim como em Porto das Dunas, Aquiraz, o setor
de servios bastante estruturado, com forte presena do setor de servios,
alimentao e hospedagem. Caucaia e Aquiraz so, depois de Fortaleza, os
municpios da RMF com maior estoque de leitos para hospedagem, nota-
damente em hotis e pousadas. Dentre os trs municpios, h diferenas
signifcativas nos parques hoteleiros, o que implica a circularidade e centra-
lizao do capital, tendo Fortaleza como polo receptivo da hotelaria regional.
Nesse ponto deve-se destacar o impacto do mercado da segunda residncia
para a economia local, especialmente para o comrcio (alimentos e bebidas)
e no emprego de mo de obra (vigilncia e manuteno) das residncias.
Outro impacto refere-se forma de sociabilidade das comuni-
dades locais com os proprietrios de segunda residncia. Dantas (2011, p.
74), ao analisar a relao das comunidades com os proprietrios, faz uma
referncia que ilustra a sinergia entre esses grupos:
Grosso modo, no que se refere aos antigos moradores, constata-se pr-
tica dbia, expresso da resistncia e de estratgia de incorporao de
novo modo de vida. A resistncia se manifesta por intermdio das lutas
pela posse da terra, condio para reproduo das comunidades de pes-
cadores. A esses grupos aliam-se os adeptos do veraneio de coabitao,
preocupados com a possibilidade de modifcao da ambincia litornea
por eles escolhida. A incorporao de novo modo de vida se produz com a
transformao de antigos pescadores em empreendedores ligados, dire-
ta ou indiretamente, s atividades de lazer e de turismo.
70
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Figura 11 Aspectos da ocupao das reas litorneas de Taba e Caponga, RMF, 2010
As imagens ilustram dois padres semelhantes de ocorrncia da segunda residncia. O primeiro
na praia de Taba (So Gonalo do Amarante) e o segundo na praia de Caponga (Cascavel). As
duas localidades distam 61 km e 76 km, respectivamente, de Fortaleza. Na primeira localidade
havia, em 2010, 2.915 domiclios, dos quais 982 de uso ocasional, e na segunda localidade havia
5.341 domiclios, dos quais 1.469 de uso ocasional.
Fonte: Google Earth, imagem de 27 de junho de 2010.
O uso dos espaos litorneos para lazer, tanto em Fortaleza
quanto nos demais municpios da RMF, relaciona-se diretamente renda,
que permite as condies de mobilidade e a permanncia nas praias aos
diferentes atores sociais. A distncia, ao que tudo indica e nas condies
atuais, no um impeditivo para popularizao das praias, bastando para
isso verifcar o perfl de uso das praias distantes da capital. O desloca-
mento para a Costa Oeste, chamada de Costa do Sol Poente, varia de 31 km
para Icara, 47 km para Barra do Caupe, at 75 km para Taba. Para a Costa
71
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Leste, chamada de Costa do Sol Nascente, Porto das Dunas dista da capital
31 km, Iguape 44 km e Caponga 65 km. As boas condies das estradas e a
disposio de transporte automotor individual favorecem a frequncia s
praias.
O padro de uso do espao para atividade turstica reverbera de
diferentes modos no espao, o que signifca que infuenciam a relao das
comunidades com reas que se encontram, cada vez mais, fragmentadas.
Muito embora exista dfcit de infraestrutura nas reas prximas das orlas
(especialmente saneamento e asfaltamento das ruas), notadamente nas
reas afastadas que encontramos os maiores problemas. A ideia do turis-
mo como motor da economia resultou, inegavelmente, em uma poltica
de prioridade em termos de infraestrutura e servios municipais para os
espaos da orla, mesmo porque o poder de presso dos grupos ligados ao
turismo e ao mercado imobilirio maior.
Difcil acreditar que em Aquiraz, local aprazvel, o IBGE tenha
identifcado subnormais. Em Caucaia, a maioria dos aglomerados subnor-
mais est distante da orla e, possivelmente, parte da populao que vive
nos domiclios com tais caractersticas, dada a rotina de trabalho na ca-
pital, no desfruta cotidianamente das amenidades naturais, bem como
aquelas socialmente criadas ao longo das reas de praia. Isso no signifca
que a populao no utilize as praias, mas que a utilizao exige maior es-
foro e consumo de tempo, especialmente em relao ao transporte p-
blico. A histria da expanso da segunda residncia, vista por essa lgica,
apenas a continuidade da histria da fragmentao das reas e, con-
sequentemente, do tecido social. A citao de Lefebvre (2008, p. 21-22)
sobre a relao entre o hbitat e o habitar e a fragmentao ilustrativa
desse processo:
Um aspecto importante, talvez essencial dessa prtica, aparecer: a
fragmentao do espao para a venda e para a compra (troca), em con-
tradio com a capacidade tcnico-cientfco de uma produo do espao
social escala planetria. Em conseqncia, poder-se- encontrar aqui
a anlise crtica de um procedimento corrente e desastroso: faz-se cor-
responder, pontualmente (ponto por ponto), as necessidades, as fun-
es, os lugares, os objetos sociais, num espao supostamente neutro,
indiferente, objetivo (inocentemente); depois disso estabelecem-se os
72
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
vnculos. Procedimento que tem uma relao evidente com a fragmenta-
o do espao social (jamais explicitada como tal), a teoria da correspon-
dncia ponto por ponto entre os termos (funes, necessidades, objetos,
lugares) conduz a projetos que parecem claros e corretos porque so pro-
jees visuais sobre o papel e sobre o plano de um espao desde o incio
postio. A fragmentao se traduz numa falsa anlise, no crtica, que se
julga precisa, porque visual, dos lugares e localizaes.
O argumento econmico, baseado no trip praia-sol-lazer, in-
corporado de diferentes modos pelas comunidades e governos como ep-
teto de desenvolvimento. Entretanto, o desenvolvimento no pode estar
desassociado da apropriao das reas litorneas para reproduo da vida,
para o lazer, para a pesca e, fundamentalmente, para a moradia. Por tal
fato, reside uma questo fundiria metropolitana que a pelcula do turismo
no reproduz nos cartes postais.
Dantas (2007) recorda que poucas localidades em todo o litoral do
Cear no foram constitudas genuinamente por comunidades pesqueiras.
O espao pretrito, ocupado para desenvolvimento de um conjunto de ati-
vidades para reproduo da vida que gravitavam na pesca e na agricultura,
vem sendo sobreposto por um espao cuja funcionalidade atende aos em-
preendimentos tursticos e hoteleiros e segunda residncia. Essas mu-
danas na paisagem, muito embora tenham encontrado resistncias, como
bem descrito por Lima (2007), impuseram para as comunidades locais a
utilizao de instrumentos polticos para afrmar no o direito praia, vis-
ta como elemento apenas contemplativo, mas o direito ao acesso s condi-
es que garantam a reproduo da vida, do cotidiano propriamente dito.
Nesse sentido, o aspecto romntico descrito na cantiga pela presena da
praia e do mar reveste-se de um sentido romntico, vendido em partes de
tempo e partes de espao para determinados grupos sociais.
73
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
RMG: o binmio lazer-campo como indutor da demanda
Eu quero uma casa no campo
Do tamanho ideal, pau-a-pique e sap
Onde eu possa plantar meus amigos
Meus discos e livros e nada mais.
Elis Regina, Casa de campo
A compreenso do padro espacial de distribuio da segunda re-
sidncia na RMG passa, necessariamente, pela considerao de dois as-
pectos. O primeiro a tradio rural da capital goiana, assentada em um
projeto de carter modernizador, perspectiva de anlise explorada por
Chaveiro (2001). O segundo a velocidade da urbanizao e a consequente
presso fundiria no espao intraurbano da capital. Os dois aspectos for-
maram o pano de fundo para o surgimento de uma prtica de negativao
da experincia urbana que motivou, em parte, a fragmentao espacial das
reas perifricas para habitao de segunda residncia, o que divulga-
do pelo mercado imobilirio como uma espcie de retorno ao campo. Na
ausncia de praias, montanhas, balnerios termais, o retorno ao campo,
como um discurso genrico e alternativo para prticas de lazer, foi apro-
priado com pertinncia pelo mercado imobilirio.
O lazer familiar goianiense, que era concentrado em clubes priva-
tivos at a dcada de 1980, tambm passa a ser realizado nas reas privati-
vas denominadas chcaras e/ou stios de lazer.
14
Esse tipo de lazer comeou
a ganhar centralidade nas prticas urbanas da populao que reside na ca-
pital a partir do fnal da dcada de 1980. A produo e a comercializao
desses espaos pelos atores do mercado imobilirio pressupuseram, como
14 Em Gois, a denominao stio aparece como sinnimo de chcara. A diferena en-
tre essas denominaes e a denominao de fazenda, ao que parece, guarda relao
com as dimenses da propriedade e, consequentemente, o tipo de produo de-
senvolvida na propriedade. Em uma fazenda tradicional, por exemplo, comum a
presena de cultivos temporrios como arroz, milho, feijo, soja, sorgo, alm das
forrageiras. Um ponto que merece destaque a pecuria bovina, menos comum nas
propriedades rurais metropolitanas. O padro de produtividade da pecuria bovina
brasileira, com pouco mais de uma cabea por hectare, implica grande consumo de
espao, e as chcaras e stios, geralmente, no ultrapassam os cinco hectares, equi-
valente a 50 mil metros quadrados, o que difculta a prtica da atividade pecuria.
74
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
insumo indispensvel para estimular o interesse pelas reas rurais frag-
mentadas, a reproduo de uma representao negativa da experincia ur-
bana. Historicamente, considerando o contexto europeu, esse fato no
novo, bastando para isso recuar ao fnal do sculo XIX. Nesse perodo, no
do bojo processo de industrializao europeu, surgiram algumas das mais
fortes representaes negativas sobre a cidade, cujo exemplo clssico pode
ser encontrado na resposta de Howard (2002) aos problemas da capital vi-
toriana. Williams (1989, p. 11), em estudo sobre a cidade e o campo ingls,
escreve algo que ilustra as vises negativas da cidade. Diz o autor:
Em torno das comunidades existentes, historicamente bastante varia-
das, cristalizaram-se e generalizaram-se atitudes emocionais podero-
sas. O campo passou a ser associado a uma forma natural de vida de
paz, inocncia e virtudes simples. cidade associou-se a ideia de centro
das realizaes de saber, comunicaes, luz. Tambm constelaram-
se poderosas associaes negativas: a cidade como lugar de barulho,
mundanidade e ambio; o campo como lugar de atraso, ignorncia e
limitao. O contraste entre campo e cidade, enquanto formas de vida
fundamentais, remonta Antiguidade clssica.
De certa maneira e mais de um sculo aps a Londres vitoriana,
com a universalizao do processo de urbanizao, a representao nega-
tiva da experincia urbana foi disseminada em vrias partes do planeta.
Em um pas como o Brasil, com sua diversidade territorial e os estoques
de reas rurais nos arrabaldes das grandes cidades, a possibilidade de re-
torno ao campo (que no se resume ao aspecto nostlgico) passa a ser uma
demonstrao de prestgio social, tanto quanto uma resposta aos denomi-
nados problemas urbanos. Trata-se de uma apropriao diferencial do
lazer, justamente porque a opo dos estratos de renda superiores pela
aquisio de reas para atender a essa funcionalidade, fato responsvel por
parcela, em expanso, dos assentamentos urbanos de segunda residncia
na RMG.
A presena de domiclios de segunda residncia em Gois no
recente, bastando para isso recordar que os balnerios de gua quente
atraram frequentadores desde o perodo colonial. Mais recentemente, po-
demos citar a abertura de condomnios s margens de rios como o Araguaia
75
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
ou mesmo nas bordas de lagos artifciais para produo de energia. Desde
os registros do IBGE sobre domiclios de uso ocasional, os municpios que
abrangem a rea da atual RMG concentram um nmero progressivo de do-
miclios de uso ocasional em relao ao total do Estado.
Em 1980, o total de domiclios de uso ocasional no espao que
forma a RMG era de 1.469, passando para 5.269 em 1991 e 11.386 em 2000.
Em 2010, a RMG registrou a presena de 18.280 domiclios de uso ocasio-
nal, equivalente a 16,11% do total do estado de Gois. Em Gois, no ano de
2010, o IBGE identifcou 113.102 domiclios de uso ocasional. Os municpios
goianos com maior concentrao absoluta de domiclios de uso ocasional,
em 2010, foram Caldas Novas (14.152 domiclios), Goinia (10.106 domic-
lios), Luzinia (2.542 domiclios), Rio Verde (1.937 domiclios), Jata (1.708
domiclios), Aparecida de Goinia (1.701 domiclios), Formosa (1.378 domi-
clios), Nova Crixs (1.315 domiclios) e Goiansia (1.314 domiclios). Nesse
ano havia, em Gois, 113.455 domiclios de uso ocasional (IBGE, 2012b).
Grfco 4 Domiclios de uso ocasional, por situao urbana e rural, RMG, 2010
Excluindo-se Goinia.
Fonte: Brasil (2011).
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Urbano Rural
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MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
O Grfco 4 informa a localizao dos domiclios de uso ocasional
por municpio. Dos vinte municpios da RMG, em treze a ocorrncia de se-
gunda residncia em reas rurais superior s reas urbanas, nmero que
equivale ao total de 4.022 domiclios de uso ocasional. Entre os municpios
com predomnio de domiclios de uso ocasional no permetro urbano esto
aqueles que fazem fronteira com Goinia, de maior populao absoluta e
com menor estoque de reas rurais, como Aparecida de Goinia, Senador
Canedo e Trindade, onde frequente a existncia de chcaras nas reas
urbanas. Em 2010, o IBGE registrou a presena de 10.106 domiclios de uso
ocasional em Goinia, dos quais 9.820 em rea urbana e 186 em rea rural.
Entre os 9.820 domiclios de uso ocasional, encontram-se aqueles situa-
dos em reas de expanso urbana, nas bordas da cidade, especialmente na
regio norte do municpio.
Mapa 5 Total de domiclios de uso ocasional por localizao urbana e rural, RMG, 2010
77
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Um dos aspectos relevantes na anlise e que distingue, portan-
to, o padro de assentamento urbano na hinterlndia daquele registrado
no litoral a maior participao das reas rurais, o que torna necessria
uma compreenso prvia da oferta fundiria na RMG. Entre os dezenove
municpios representados no Grfco 4, os trs primeiros so aqueles com
maiores estoques de reas rurais. Em Bela Vista de Gois e Hidrolndia,
a rea total das propriedades rurais correspondeu, em 2010, a 134.594,87
e 92.245,49 hectares, respectivamente. Em quatorze municpios da RMG,
as propriedades acima de cem hectares representavam, em 2010, mais de
50% do total das reas das propriedades rurais. A estrutura fundiria, por-
tanto, acompanha, em linhas gerais, aquela registrada no territrio goia-
no. Considerando a presso por habitao por um lado e, por outro lado, a
estratgia de segmentao do mercado imobilirio, que demanda grandes
reas para instalao de condomnios de chcaras, possvel imaginar o
potencial de converso de reas rurais em reas urbanas.
Na RMG, coexistem dois padres de ocorrncia de domiclios de
segunda residncia. O primeiro padro e mais tradicional refere-se aos do-
miclios isolados, denominados chcaras e/ou stios. As propriedades, ge-
ralmente, localizam-se em reas rurais e/ou rea de expanso urbana, com
acesso por vias no pavimentadas e prximas capital. As dimenses dessas
chcaras podem variar, a depender da localizao, de 3.000 m
2
at 50.000 m
2
.
Em todos os municpios da RMG, existem domiclios denominados chcaras.
Em Senador Canedo, Trindade, Aparecida de Goinia e Goinia a maior ocor-
rncia est nas reas urbanas e/ou reas urbanas descontnuas. Bela Vista de
Gois, Aragoinia e Inhumas esto entre os municpios da RMG com maior
nmero de chcaras. Em alguns casos, as chcaras tambm atendem ao mer-
cado de locaes para confraternizaes de fnais de ano e fns de semana. As
chcaras demandam a presena de caseiros e agrupam espaos de lazer como
campo de futebol, piscina e churrasqueira, como prioridades de investimento.
O mercado de vendas nos ltimos anos encontra-se movimenta-
do, fato explicado, em consulta com corretores, por motivos de segurana.
So comuns os relatos sobre assaltos e furtos em chcaras nos diferentes
municpios da RMG. No entanto, possvel que, alm desse fato, a estru-
tura etria, demonstrada pelo envelhecimento dos proprietrios e difcul-
dades com custeio (manuteno e pagamento de caseiros) da propriedade,
infuencie a oferta desse tipo de imvel.
78
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
O segundo padro responde pelos condomnios fechados hori-
zontais de chcaras. Os empreendimentos dessa modalidade esto em
expanso, especialmente na ltima dcada, fato comprovado pela pro-
gressiva converso de reas com atividade agropecuria em condomnios
de chcaras. Existem aproximadamente quarenta condomnios horizon-
tais de chcaras na RMG, excludos aqueles localizados no municpio de
Goinia, todos com a presena dos proprietrios de lotes (edifcados ou
no) com domiclio principal em Goinia.
A pesquisa sobre a segunda residncia na RMG centrou-se nes-
ses condomnios fechados, fato que se justifca menos pela quantidade de
domiclios e mais pela dimenso global das reas e sua tendncia de ex-
panso. A amostra foi composta por 24 condomnios. A rea aproximada
desses condomnios ultrapassa os 22 milhes de metros quadrados. Aque-
les com maiores reas localizam-se em municpios com fcil acesso ca-
pital, notadamente nos limtrofes sul/sudeste do municpio de Goinia,
como Senador Canedo, Bela Vista de Gois e Hidrolndia. A presena de
rodovias (federais e estaduais) em bom estado de conservao fator que
favorece a expanso desse tipo de empreendimento.
Dos 24 condomnios objetos da pesquisa, oito surgiram entre
1999 e 2002, outros seis entre 2003 e 2005 e nove entre 2007 e 2012. Ape-
nas um condomnio surgiu antes de 2000, indicador da contemporanei-
dade desse movimento. Hidrolndia e Senador Canedo so os municpios
com maior ocorrncia, seja em nmeros absolutos, seja no total de rea.
Dos 24 condomnios pesquisados, seis localizam-se em Hidrolndia, so-
mando uma rea superior a nove milhes de metros quadrados, quatro em
Senador Canedo e trs em Bela Vista de Gois. O nmero elevado em Se-
nador Canedo justifca-se, em parte, pela extensa fronteira com Goinia e
a fcil acessibilidade, o que possibilitou em alguns desses condomnios a
ocorrncia de primeira residncia. Na mesma rea de acesso, margeando a
GO-020, localizam-se os trs condomnios de Bela Vista de Gois.
Em relao estratgia imobiliria, comum a associao desse
tipo de empreendimento ideia de tranquilidade, segurana, ar puro, gua,
sade, natureza etc., demarcando uma espcie de retorno ao ambien-
te rural idealizado, bastando para isso observar os nomes aprazveis dos
condomnios. Os anncios de comercializao utilizam com frequncia o
substantivo chcaras associado s prticas de lazer. Os lotes, considerando
79
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
as reduzidas reas, difcilmente se encaixam no que tradicionalmente cha-
mamos de chcaras, uma vez que alguns so inferiores a 1.350 metros. No
entanto, o ideal de retorno ao campo, como reviver um passado que no
mais existe, resulta em bons frutos em termos de marketing imobilirio.
A ironia que, apesar do apelo ecolgico explcito nos nomes, a dissemi-
nao dos condomnios horizontais fechados nos municpios perifricos
tambm contribui para a reduo da cobertura vegetal global da RMG. Um
caso exemplar o condomnio fechado Manses Morumbi, localizado em
Senador Canedo. No memorial descritivo consta rea de 145,3 hectares,
com parcela destinada cobertura vegetal de 40,5 hectares.
Na mesma rea esto projetados outros dois condomnios com
reas semelhantes. O que restava da cobertura vegetal original vem sendo
retirado, pois nos lotes com rea mdia de 1.600 m
2
h pouco espao para
a permanncia da vegetao original, que substituda por frutferas e/
ou arbustos ornamentais e gramneas, alm da rea edifcvel. Antigas fa-
zendas foram fragmentadas, a exemplo da Fazenda Califrnia e a Fazenda
Talism, que deram origem a condomnios homnimos. Existem esforos
para replantio e converso da fora nativa, mas o padro de arruamento,
jardinagem, edifcaes, reas de lazer etc. indica balano pouco favorvel
do ponto de vista da preservao ambiental, isso sem tocar nos problemas
relativos ao manejo de dejetos orgnicos e inorgnicos.
O primeiro aspecto na anlise refere-se localizao dos em-
preen dimentos. A maior parte dos condomnios se encontra s margens de
rodovias federais e estaduais, como a BR-153 e a GO-020, ao longo das quais
esto localizados treze dos 24 condomnios da amostra. Apenas naqueles
localizados em Hidrolndia, o acesso rodovirio duplicado, um dos poss-
veis fatores para explicar o maior nmero de condomnios, uma vez que a
acessibilidade essencial para o sucesso imobilirio do empreendimento.
Nesse sentido, a forma radial da RMG que direciona o fuxo para
a capital permite ao mercado imobilirio ampliar a oferta. Alguns dos con-
domnios situam-se mais distantes dos respectivos centros urbanos mu-
nicipais do que dos limites administrativos da capital. No condomnio Villa
Verde, por exemplo, existe acesso pavimentado para o municpio de Goi-
nia, mas no para o centro de Senador Canedo. O gasto com a pavimen-
tao, empreendido pelo condomnio, para ligar a rea do condomnio ao
municpio de Goinia, segundo Informe Publicitrio, ser reembolsado
80
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
pela Prefeitura de Senador Canedo, por meio de iseno futura de Imposto
Predial Territorial Urbano (IPTU).
Mapa 6 Localizao dos condomnios fechados de chcaras na RMG, 2013
Considerando a localizao em reas urbanas e rurais, a pesquisa
indicou que quinze condomnios esto em reas rurais e nove em reas ur-
banas e/ou expanso urbana. Aqueles localizados em reas urbanas ou es-
to muito prximos diviso de Goinia, sendo reas descontnuas, como
os localizados em Senador Canedo, ou esto prximos aos ncleos urbanos
dos municpios, como o condomnio Alto da Boa Vista (Senador Canedo)
e Mirafores (Hidrolndia). Entre aqueles prximos dos respectivos cen-
tros municipais, esto Recando Di Veneza (Nova Veneza) e Encontro das
guas (Hidrolndia). No caso de Hidrolndia, a proximidade da rea cen-
tral do municpio tambm favoreceu a ocorrncia de primeira residncia
nos condomnios.
81
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Figura 12 Outdoors e encarte publicitrio de condomnios de chcaras, RMG, 2012
Os encartes publicitrios, alm de divulgar os aspectos da infraestrutura, salientam a ambincia
com a natureza e a segurana. Esses anncios, bem como aqueles de chcaras isoladas, so
divulgados, preferencialmente, em Goinia.
Foto: Leandro Oliveira Lima, dez. 2012
Quanto dimenso, registramos condomnios com diferentes
reas, o que se explica pela oferta fundiria. Os mais extensos agrupam
reas superiores a 1,8 milhes de metros quadrados, como os condomnios
Alto da Boa Vista (Senador Canedo), Encontro das guas e guas da Serra
(ambos em Hidrolndia), com reas de 1,9, 2,9 e 4,1 milhes de m
2
, respec-
tivamente. Dos condomnios objeto da pesquisa, aqueles com menores re-
as foram Bela Vista (Santo Antnio), Dolce Vitta (Hidrolndia) e Nova Itlia
(Nova Veneza), com reas de, aproximadamente, 90.000, 182.000 e 217.000
metros quadrados, respectivamente. A dimenso do empreendimento per-
mite a disposio de reas verdes, lagos e espaos de recreao, como campo
de futebol, atributos que favorecem, teoricamente, o uso coletivo. Segundo
informaes do Memorial Descritivo, o condomnio guas da Serra dispe
de aproximadamente um milho de metros quadrados de reas verdes e o
Village Recanto da Mata de 316 mil metros quadrados de mata nativa.
82
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Figura 13 Infraestrutura de circulao em condomnios de chcaras na RMG, 2012
A pavimentao e a iluminao das ruas so as principais demandas de infraestrutura das admi-
nistraes dos condomnios. O calamento ou a pavimentao ocorre naqueles condomnios
com maior grau de ocupao. As imagens retratam aspectos dos condomnios Mirafores, Ribei-
ro das Cachoeiras, Recanto da Mata e Habitascio.
Fotos: Leandro Oliveira Lima, dez. 2012, e Tadeu Alencar Arrais, fev. 2013.
Em relao infraestrutura, diferenciamos duas situaes.
A primeira aquela dos lanamentos ou mesmo dos condomnios com
baixo grau de ocupao. Os empreendedores, no perodo de comercia-
lizao, anunciam como vantagem comparativa a presena de rede de
energia eltrica, gua encanada (poos artifciais), portaria principal e,
especialmente, cercamento do permetro por alvenaria. A maior par-
te dos condomnios no dispe de ruas caladas e os sistemas de es-
goto so individuais, com presena de fossas spticas e sumidouros.
83
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
O abastecimento realizado por meio de poo individual ou caixa dgua
coletiva, sendo que, nesse ltimo caso, torna-se necessria a disposio
de rede interna de distribuio de gua por meio de bombeamento, o que
resulta em alto consumo de energia. A segunda situao a dos con-
domnios entregues administrao dos condminos. Nesses, a agenda
administrativa, alm de consolidar a infraestrutura, tem como priorida-
de o investimento em segurana, seguida de construo e reas de lazer
para uso coletivo. Inicialmente, a segurana na portaria, o que permite o
controle dos acessos.
A partir da ocupao, surge a demanda de vigilncia no permetro
interno e, geralmente, restrita ao perodo noturno, mediante a utilizao
de rondas motorizadas. Mais parece uma viglia patrimonial, especialmen-
te durante a semana e naqueles condomnios com baixo grau de ocupao.
Nesse caso enquadram-se o Condomnio Habitascio e o Alto da Boa Vista,
ambos localizados na rea de acesso da GO-020, em Bela Vista de Gois.
Ocorre que tais procedimentos no so sufcientes para evitar a ocorrncia
de furtos. Relatos de moradores do conta da ocorrncia de pequenos fur-
tos no ano de 2012.
Mesmo em reas rurais, a natureza da produo do espao no
nos deixa esquecer, para utilizar a expresso de Caldeira (2000), a inten-
o de construir enclaves fortifcados, ainda que, em muitos casos, de-
sabitados. Muito embora o estudo de Caldeira (2000) tenha centrado as
energias no caso de So Paulo, encontramos similaridade, uma vez que,
medida que os condomnios de chcaras so ocupados, aumentam os
investimentos em tecnologias de vigilncia. Vejamos o que menciona a
autora:
Os condomnios fechados so a verso residencial de uma categoria mais
ampla de novos empreendimentos urbanos que chamo de enclaves forti-
fcados. Eles esto mudando consideravelmente a maneira como as pes-
soas das classes mdia e alta vivem, consomem, trabalham e gastam seu
tempo de lazer. (Caldeira, 2000, p. 258).
84
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Figura 14 Aspectos das portarias de entrada em condomnios chcaras, RMG, 2012
O investimento nas portarias um aspecto comum, especialmente nos condomnios com maior
grau de ocupao e nos lanamentos. As imagens so dos condomnios guas da Serra, Recanto
da Mata, Recanto Di Veneza e Vale dos Lrios.
Foto: Leandro Oliveira Lima, dez. 2012.
Entre as caractersticas desses chamados enclaves fortifca-
dos esto, como descreve Caldeira (2000), a propriedade privada, a
demarcao fsica, o controle por guardas armados e independn-
cia do entorno. As supostas caractersticas rurais no impedem que par-
te dos condomnios reproduza os mecanismos de controle e segurana. A
independncia do entorno ocorre de outro modo, pois os condomnios no
dispem de infraestrutura de servios internos e comrcio local, deman-
da mais atendida em Goinia do que nos respectivos centros municipais.
Apesar do apelo rural, a disposio de infraestrutura desejada segue os pa-
dres urbanos. H, no mximo, uma simulao desse rural, uma espcie
de simulacro. Um ponto que valoriza os empreendimentos a presena
de cursos dgua e represas artifciais, nos condomnios Mirafores, Re-
canto Di Veneza, Habitascio, Village Recanto da Mata e guas da Serra.
85
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Nunca demais lembrar as altas temperaturas e baixos registros de umi-
dade, especialmente no inverno, o que torna a presena de espelhos dgua
um predicado favorvel, muito embora existam poucos registros de utili-
zao para banho ou mesmo pesca, sendo uma das excees o Condomnio
guas da Serra, localizado em Hidrolndia.
Figura 15 Presena de espelhos dgua em condomnios de chcaras na RMG, 2012
A presena de represas sempre destacada como ponto diferencial pelos corretores imobilirios.
As imagens dos condomnios Habitascio, Village da Mata e guas da Serra.
Fotos: Tadeu Alencar Arrais, fev. 2013; Encartes Publicitrios.
Outro dado para anlise refere-se ao grau de ocupao, o que
demanda esforo de quantifcao para determinar a porcentagem da se-
gunda residncia em relao ao total de domiclios dos condomnios. Veri-
fcamos baixo grau de ocupao nos condomnios, fato compreensivo, uma
vez que a maioria data da ltima dcada. So quatro situaes possveis em
relao ocupao: a) domiclios de segunda residncia; b) domiclios de
primeira residncia; c) lotes de proprietrios individuais; d) lotes perten-
centes aos incorporadores e imobilirias. Muito embora com alto grau de
comercializao, mesmo para os lanamentos, o que predomina so reas
no edifcadas. No incomum que o proprietrio visite com frequncia os
lotes, a fm de cuidar dos pomares e a da jardinagem. Em todos os condo-
mnios, conforme informaes de servidores, a presena de proprietrios
de lotes com residncia fxa em Goinia maior, o que comprova a tese de
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MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
drenagem de renda da capital. Considerando os condomnios da amostra,
existem aproximadamente 5.450 lotes, dos quais, em 2012, 106 em cons-
truo, 681 ocupados por segunda residncia e 360 ocupados por primei-
ra residncia. Trata-se de um nmero expressivo, especialmente quando
consideramos que so potenciais estoques para construo de segundas
residncias. Em cinco condomnios no registramos presena de primeira
residncia.
No condomnio Terra do Boi II, em Hidrolndia, registramos 45
primeiras residncias e 35 segundas residncias, e no condomnio Alta Vis-
ta, em Senador Canedo, vinte primeiras residncias e vinte segundas resi-
dncias. No caso da primeira residncia, h duas situaes. A primeira da
daqueles proprietrios que trabalham e/ou estudam na capital, tendo en-
volvimento com a economia e os servios do municpio praticamente nulo.
A outra situao de moradores que exercem atividades cotidianas, espe-
cialmente trabalho, no prprio municpio, fato mais frequente nos condo-
mnios de Hidrolndia.
Dos dezesseis condomnios descritos no Grfco 5, Mirafores,
Alto da Boa Vista, Vale das Cachoeiras e Califrnia so aqueles com maior
nmero absoluto de residncias secundrias. Os quatro primeiros esto
entre os parcelamentos mais antigos. preciso considerar, ao analisar a
disposio da segunda residncia, a maturao dos investimentos dos con-
dminos, desde o surgimento at as primeiras edifcaes e tambm o cus-
to da edifcao que, em muitos casos, feito aps a quitao dos lotes.
Na maior parte dos condomnios existem domiclios em edifcao, o que
demonstra o interesse pela segunda residncia, como Mirafores, Terra do
Boi II e Ecolvilla Santa Branca.
Um ltimo aspecto para anlise refere-se ao habitar. A habitao
no consiste apenas em local repouso, mas em um conjunto de prticas e
mediaes culturais que envolvem graus distintos de sociabilidade com o
entorno. Refere Claval (2010, p. 30):
As pessoas tm uma reao emotiva diante dos lugares em que vivem,
que percorrem regularmente ou que visitam eventualmente. Alguns lhe
agradam, lhes parecem agradveis, acolhedores ou calorosos; outros os
seduzem por sua beleza, pela impresso calma e de harmonia que deles
emana ou pela fora das emoes que eles suscitam.
87
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Grfco 5 Nmero de domiclios de segunda residncia e primeira residncia em
condomnios de chcaras da RMG, 2012
90
85
40 40
28
20
25
26
19
10
6
60
25
20
15
13
20
10
3
5 5
4
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
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Segunda residncia Primeira residncia
Fonte: Trabalho de Campo, 2012.
A extenso do cotidiano da primeira residncia parece ser uma
das caractersticas comuns da segunda residncia. Trata-se da fragmenta-
o do morar com nfase nas atividades de lazer, o que diferencia da pri-
meira residncia, pois em apartamentos e/ou residncias h limites para
a realizao de um conjunto de atividades classifcadas como lazer. A pri-
meira caracterstica que chama a ateno para a compreenso da mora-
dia refere-se dimenso dos lotes, cuja variao mais comum vai de 1.300
m
2
a 5.000 m
2
, frequentemente superiores ao gabarito dos lotes no per-
metro urbano da capital que difcilmente ultrapassam os 400 m
2
. Essa di-
ferenciao importante, pois dela depender o conjunto de atividades
desenvolvidas, como pomares, espaos ornamentais, hortalias, piscinas,
playgrounds etc. A segunda residncia no um lugar apenas para morar,
mas de idealizao de um conjunto de atividades compreendidas como ru-
rais, dado que torna a disposio de espao imprescindvel os pequenos
cultivos de milho e a prtica de fazer pamonha nos fnais de semana um
exemplo. As reas dos lotes, ainda, devem ser consideradas a partir dos
parmetros urbansticos, como os afastamentos (recuos frontais, laterais e
de fundos) previstos nas diretrizes de uso do solo dos condomnios.
88
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Figura 16 Aspecto do cercamento do permetro interno de condomnios de ch-
caras da RMG, 2012
Interessante que, mesmo situando-se em condomnios com permetro fechado, observamos
padres de cercamento que denunciam a preocupao com segurana. Trata-se de uma pro-
priedade privada no interior de outra propriedade privada. As imagens retratam aspectos dos
condomnios Encontro das guas, Terra do Boi II, Mirafores e Di Veneza.
Foto: Leandro Oliveira Lima, dez. 2012.
Os padres arquitetnicos, com as possveis excees, envolvem
casas de um e dois pisos de alvenaria, no raro com alto padro de edi-
fcao, o que denota o poder aquisitivo dos proprietrios, pois os custos
para construo so superiores. Registramos edifcaes com valores co-
mercializados acima de 1,5 milho de reais. Tambm existem domiclios
com reas edifcadas de menores dimenses, caracterizados como chals.
No entanto, especialmente nos condomnios de maiores dimenses, o pre-
domnio de edifcaes de alto padro de construo, resultado do alto
empate de capital.
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MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Figura 17 Padres de edifcao em condomnios de chcaras da RMG, 2012
Os padres arquitetnicos, como se nota nas imagens, implicam alto empate de capital para
construo e manuteno. Quando consideramos que parte signifcativa utilizada para segun-
da residncia, fcamos a imaginar o padro de renda dos proprietrios.
Fotos: Leandro Oliveira Lima, dez. 2012; Tadeu Alencar Arrais, fev. 2013.
interessante observar uma espcie de similaridade entre as
residncias secundrias nos condomnios de chcaras, demonstrada pela
presena de trs elementos: a jardinagem, o pomar e o cercamento dos lo-
tes. Mesmo em condomnios fechados, nota-se a presena de cercamento
dos lotes por alvenaria ou mesmo alambrados, como no condomnio Vale
dos Lrios, em Hidrolndia. interessante lembrar a refexo de Bauman
(2009, p. 39-40):
Como bem sabemos, as cercas tm dois lados. Dividem um espao antes
uniforme em dentro e fora, mas o que dentro para quem est
de um lado da cerca fora para quem est do outro. Os moradores
dos condomnios mantm-se fora da desconcertante, perturbadora e
vagamente ameaadora por ser turbulenta e confusa vida urbana,
para se colocaram dentrode um osis de tranquilidade e segurana.
90
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Contudo, justamente por isso, mantm todos os demais fora dos lugares
decentes e seguros, e esto absolutamente decididos a conservar e de-
fender com unhas e dentes esse padro; tratam de manter os outros nas
mesmas ruas desoladas que pretendem deixar do lado de fora, sem ligar
para o preo que isso tem.
O mais comum, no entanto, a utilizao das chamadas cer-
cas vivas. Os elementos contemplativos formam, por assim dizer, a am-
bincia que corresponderia idealizao do universo rural e de convvio
com a natureza. O trato com hortalias para muitos remete atividade
complementar de lazer. Mas as prticas cotidianas registradas no coa-
dunam com os princpios de sustentabilidade. Os registros de depreda-
o da fora e da fauna so frequentes, se no pelo acesso coletivo, por
visitantes levados por moradores. Alguns relatos indicam que a noo de
tranquilidade remonta transferncia de prticas urbanas para um espa-
o ainda mais privativo do que a primeira residncia, fato demonstrado
pela presena regular de som automotivo e o pouco zelo com o manejo
do lixo. Inquirido sobre a comparao entre dois condomnios no quesito
tranquilidade, um corretor argumentou (referindo-se ao maior condom-
nio de chcaras da RMG) que, por conta do acesso de convidados s reas
coletivas (especialmente os espelhos dgua), no era aconselhvel es-
perar tranquilidade no referido condomnio, j que o condomnio mais
parece um clube.
Em outro exemplo, apesar de o regimento no permitir depre-
dao da fauna e fora, um morador relatou o fato de presenciar um visi-
tante disparando arma de fogo contra um tei, lagarto comum nas reas
do condomnio em questo. Esses relatos no podem ser generalizados,
mas demonstram que, medida que o grau de ocupao aumenta, tam-
bm aumentaro a presso em ambientes e o convvio com a fora e fauna
silvestre. Na verdade, mesmo que os condomnios insistam em divulgar
os predicados de uma ambincia ecolgica, o que notamos um descola-
mento entre essa aparente concepo com a prtica diria dos condom-
nios. Considerando o impacto ao meio ambiente, merecem destaque os
esforos do condomnio Ecovila Santa Branca, localizado no municpio de
Terezpolis de Gois, em virtude da concepo urbanstica e das normas
de uso e ocupao.
91
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Ligada rede mundial de Ecovilas que conta com 15.000 comunidades,
a Ecovila Santa Branca foi planejada totalmente dentro dos conceitos da
permacultura. Neste local com 335 lotes e 72.000 rvores plantadas nes-
te primeiro estgio, foi planejada a criao de um condomnio com im-
pacto ambiental positivo. o comprometimento do discurso com a ao.
A Ecovila Santa Branca conta com forestas temticas, sistema natural
de abastecimento do lenol fretico, trilhas e ciclovias, ruas em nvel,
jardins produtivos, praas, centro de convivncia, quadras de esporte e
mais toda estrutura e flosofa, regidas em estatuto para o bem-estar da
comunidade e engrandecimento da vida. (Santa Branca, 2012).
15

Outro aspecto interessante em relao ao referido condomnio
a inteno de envolvimento dos condminos com a comunidade munici-
pal, especialmente nos assuntos sobre a questo ambiental. sempre bom
lembrar que parte signifcativa dos condomnios de chcaras instalou-se
em antigas reas de pastagem e com pouca cobertura nativa, o que requer
por parte dos condminos esforo no sentido de recuperar a fora e, conse-
quentemente, atrair a fauna.
Outro ponto que deve ser objeto de refexo refere-se ao impac-
to dos condomnios para a economia dos municpios. A estimativa con-
servadora, a partir de levantamento das reas, d conta de que mais de
22 milhes de metros quadrados foram convertidos para condomnios de
chcaras nos ltimos dez anos. Considerando os estoques de reas rurais
e a presso por moradia na RMG, possvel que, em mdio prazo, esse pa-
dro possa infuenciar o uso do solo rural e comprometer a produo agr-
cola metropolitana. Em relao ao meio ambiente, como os condomnios
so privativos, no comum a fscalizao por parte dos governos munici-
pais. Na maior parte dos condomnios, o valor cobrado do IPTU baixo ou
mesmo inexistente, no caso daqueles localizados em reas rurais. o que
consta no Cdigo Tributrio Municipal de Hidrolndia.
Art. 9 O imposto no devido pelos proprietrios, titulares de dom-
nio til ou possuidores, a qualquer ttulo, de imvel no edifcado que,
mesmo localizado nas zonas urbanizveis, seja utilizado em explorao
15 Disponvel em: <http://ecovilasantabranca.ning.com/>. Acesso em: 11 set. 2012.
92
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
extrativa vegetal, agrcola, pecuria ou agroindustrial, desde que cadas-
trados no Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria INCRA
e se sujeitem ao Imposto Territorial Rural ITR.
Art. 10 As zonas urbanas, para os efeitos deste imposto, so aquelas f-
xadas por lei, nas quais existam pelo menos dois dos seguintes melho-
ramentos, construdos ou mantidos pelo poder pblico: I meio-fo ou
calamento, com canalizao de guas pluviais; II abastecimento de
gua; III sistema de esgotos sanitrios; IV rede de iluminao p-
blica, com ou sem posteamento, para distribuio domiciliar; V escola
primria ou posto de sade, a uma distncia mxima de trs quilmetros
do terreno considerado. (Hidrolndia, 2009).
Nossa tradio, como se nota na leitura do fragmento do Cdigo
Tributrio Municipal de Hidrolndia, ainda est vinculada ideia de tri-
butar a propriedade predial e territorial a partir da presena de servios
e infraestrutura mantidos pelo poder pblico. Como os condomnios so
responsveis pela infraestrutura interna, ento o baixo valor torna-se
justifcvel e, nesse caso, praticamente no se considera nem mesmo o
valor venal dos imveis. Inquerido sobre o preo de um imvel localiza-
do em condomnio no municpio de Senador Canedo, o corretor argumen-
tou, como ponto positivo, o fato de o proprietrio haver pagado, em 2011,
R$ 10,00 de IPTU. O imvel em questo, em lote de 5.400 m
2
e com rea
construda de 490 m
2
, teve a pedida inicial, em novembro de 2012, de 1,2
milhes de reais. Em outros condomnios, como o Habitascio, localizado
em Bela Vista de Gois, no h cobrana de IPTU nem mesmo ITU, ape-
nas de Imposto Territorial Rural (ITR), que pago pelo condomnio. Como
muitos condomnios localizam-se em reas rurais e no foram fragmen-
tados e incorporados s reas urbanas ou mesmo expanso, comum a
cobrana do ITR, mesmo no havendo algum tipo de explorao agropecu-
ria. Esse imposto, especialmente para os municpios que no celebraram
convnios com o governo federal, pouco signifcativo. Para se ter uma
ideia, em 2011, o municpio de Hidrolndia recebeu repasse do Governo
Federal de R$ 4.323,04 e Bela Vista de Gois, R$ 62.755,55 de ITR. No geral,
como demonstraram Arago e Arrais (2013), a participao das receitas
prprias, especialmente IPTU, nos municpios perifricos , proporcio-
nalmente, bastante inferior da capital, o que denota a dependncia das
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MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
transferncias estaduais e federais e, tambm, o desprezo diante da orde-
nao do uso do solo. Assinalam Arago e Arrais (2013, p. 74):
Em Goinia e Aparecida de Goinia, em 2010, o IPTU gerou R$
228.040.141,46 e R$39.199.895,35, respectivamente. O peso do IPTU nas
receitas municipais, como se nota, reduzido de acordo com o perfl
demogrfco municipal. Em Caldazinha, Catura e Brazabrantes o IPTU
representou 0,33%, 0,41 e 0,58%, respectivamente, do total das receitas
municipais. Em 15 dos 20 municpios da RMG, o IPTU representou menos
de 2% das receitas totais municipais.
A questo ento : se o nmero de lotes ou domiclios em condo-
mnios fechados de chcaras no colabora para o incremento das receitas
municipais, de que serve para a economia municipal? Os passivos ambien-
tais, agravados pela falta de controle de extensas reas privadas, no se-
riam motivos sufcientes para exigir maior regulao do uso e ocupao
do solo por parte dos governos municipais? Na verdade, esses empreen-
dimentos muito pouco colaboram para a economia municipal e s aumen-
tam a fragmentao espacial, uma vez que so enclaves urbanos no meio
rural que indicam um tipo de integrao com a metrpole. Alis, essa
outra forma de dependncia, manifestada pelo crescente controle do uso
do solo pelo mercado imobilirio para atender demanda solvvel da capi-
tal. Essa demanda, forjada no bojo de uma regio metropolitana integrada
por fuxos de diversas ordens (econmicos, polticos e sociais), , ainda,
indicativo de prestgio social. Trata-se de um lugar idealizado, isolado dos
entornos, onde, para retornar epgrafe, se possam plantar meus ami-
gos, meus discos e livros e nada mais.
94
Concluses
A pesquisa comparativa til quando revela no apenas as di-
ferenas, mas tambm as semelhanas entre os processos analisados. A
primeira similaridade, como demonstrado, que Fortaleza e Goinia po-
larizam a renda e as oportunidades de emprego e isso guarda relao com
a oferta fundiria/imobiliria nas respectivas regies metropolitanas.
Tal caracterstica favorece a drenagem da renda excedente para o merca-
do fundirio/imobilirio dos municpios perifricos, especialmente para
aquisio da segunda residncia.
O mercado de terras, para utilizar uma expresso de Harvey (2011),
absorve os excedentes de capital. Para alm da necessidade bsica de morar,
em cada uma das regies metropolitanas, a posse de uma segunda residn-
cia converteu-se em smbolo de prestgio social, demarcando uma apro-
priao diferenciada do espao para prticas de lazer privadas demandadas
pela metrpole. Esse tipo de lazer exigiu a construo de espaos especfcos
para sua realizao, no por acaso sua ocorrncia, indiferente se no litoral ou
na hinterlndia, demandou investimentos em fuidez por parte do Estado e
investimento segurana por parte dos empreendedores imobilirios e pro-
prietrios. O estoque de reas e as amenidades naturais de nada serviriam
sem a garantia de acessibilidade e segurana. Esse o pano de fundo sobre o
qual ocorre a fragmentao do espao para a segunda residncia.
A compreenso do mercado de segunda residncia na RMG ainda
requerer um nmero signifcativo de incurses empricas e tericas, por
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MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
conta do impacto do processo para o conjunto da referida regio metropo-
litana. A estimativa de 22 milhes de metros quadrados de rea converti-
dos em condomnios de chcaras conservadora, especialmente quando
observamos o nmero de empreendimentos com lanamentos e os poten-
ciais estoques de reas rurais nos municpios perifricos. estranho que a
literatura no tenha dedicado ateno para esse fato, o que pode ser justi-
fcado pela forma difusa de ocorrncia dos condomnios de chcaras e o di-
recionamento dos olhos dos pesquisadores para os condomnios fechados
localizados nas capitais.
A ocorrncia da segunda residncia na RMF, em virtude da ve-
locidade das transformaes e de seu vnculo com o circuito turstico re-
gional e internacional, recebeu maior destaque pela literatura nacional e
internacional. Mesmo nas reas litorneas, entretanto, ainda so necess-
rios estudos que comprovem hipteses que so encontradas dispersas em
inmeros trabalhos. Uma delas aquela que supervaloriza o investimento
do capital internacional e toma o mercado interno, e especialmente o mer-
cado das metrpoles, como algo menos expressivo. necessrio diferen-
ciar a disposio de capital para construo de grandes empreendimentos
com a presena de fundos imobilirios e incorporadoras internacionais,
tambm atrados pela possibilidade de fnanciamento estatal, do capital
individual empatado para aquisio da segunda residncia.
O fato de os atores ligados ao mercado fundirio/imobilirio
agirem de forma integrada em cada uma das regies metropolitanas im-
plica, em muitos casos, uma estratgia difusa, de difcil reconhecimento
do impacto, especialmente no curto prazo. H uma ideia recorrente de
positividade, uma vez que o mercado imobilirio, sobretudo o segmento
da construo civil, funciona como uma espcie de termmetro da eco-
nomia. Essa positividade, observada a partir do prisma da economia e do
ordenamento do solo nos municpios perifricos, deve ser relativizada.
Na RMG, os municpios praticamente abriram mo da possibilidade de
incremento de receita, pois no tributam e/ou tributam de maneira pouco
efciente as propriedades prediais e territoriais localizadas nos condom-
nios de chcaras.
O custeio da segunda residncia, assim, torna-se atrativo,
pois aparece praticamente livre de impostos sobre propriedade predial
e territorial para, justamente, a parcela da populao com melhor poder
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MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
aquisitivo e com menos vnculos polticos e econmicos com os municpios
perifricos.
Na RMF, por outro lado, em virtude da presena majoritria nos
espaos litorneos urbanos, o incremento relativo das receitas tributrias
municipais como o IPTU e o ISSQN maior. Isso tem relao direta com os
empreendimentos de hotelaria e servios que dinamizam o uso e a ocupa-
o do solo. Vis--vis o incremento nas receitas municipais, so notrios
o dfcit de infraestrutura nos municpios com destacada participao de
domiclios de segunda residncia e o processo histrico, demonstrado pela
literatura, de expropriao de terras das comunidades pesqueiras.
O padro espacial de ocorrncia da segunda residncia poten-
cializa os efeitos da fragmentao dos municpios. Harvey (1980) chamou
a ateno para o fato de que, em nossas mentes, processos sociais e for-
mas espaciais ainda aparecerem como distintos. A fragmentao do espao
corresponde fragmentao do uso do espao. A fragmentao espacial
corresponde, de igual modo, estratifcao de renda. O desafo no se si-
tua, entretanto, em apenas admitir a inseparabilidade de processos sociais
e formas espaciais, mas em demonstrar as consequncias dessa separa-
o no nvel terico e prtico, o que torna imprescindvel a considerao
do movimento que inerente no apenas aos processos espaciais, mas
tambm ao pensamento, como ensinou Lefebvre (1995). Se pensamen-
to e realidade esto em movimento, ento a coincidncia entre essncia e
aparncia puramente formal, como destacado por Kosik (1985). nesse
contexto que a integrao do mercado de terras para segunda residncia
resultou na fragmentao espacial, estratgia imprescindvel para a sol-
vncia do mercado fundirio/imobilirio.
Na RMG, a ocorrncia pontual da segunda residncia torna difcil
a percepo global do fenmeno, uma vez que os condomnios esto in-
crustrados em espaos distantes dos ncleos urbanos, dispersos em reas
rurais e/ou de expanso urbana, protegidos por muros e/ou alambrados.
Na RMF, a ocorrncia na orla difculta a percepo de que esse padro est
sincronizado com os demais espaos municipais. Souza (2006, p. 28), em
seu estudo sobre o planejamento e a democratizao do planejamento nas
cidades, argumenta que a maneira como o espao, na condio de produ-
to das relaes sociais, produzido infuencia ou at mesmo condiciona
seus produtores. J na introduo o autor nos lembra:
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MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
Tadeu Alencar Arrais
Uma sociedade profundamente marcada por prises reais e metafri-
cas se refete e, ao mesmo tempo, condicionada por uma espacialidade
correspondente (fragmentada sociopoliticamente), que, em vez de co-
laborar para educar para a liberdade, estimula o individualismo e o
privatismo. Em uma tal sociedade, os espaos pblicos so tratados com
desleixo pelo Estado e mesmo pela sociedade civil (o espao de todos
, no fundo, uma terra de ningum), muitas vezes sendo abandonados
devido ao medo da violncia ou para evitar o contato com a populao
de rua que prolifera. (Souza, 2006, p. 29).
Como estratgia de produo do espao, os espaos de ocorrncia
da segunda residncia so vividos e percebidos de diferentes modos pe-
los atores sociais. Para quem compra, o fragmento responde pelo desejo de
gozar do lazer em segurana, no interessando o que se passa no entorno,
pois a acessibilidade permite driblar os demais fragmentos, os inconve-
nientes da paisagem, como a degradao ambiental e a pobreza. Para quem
vende, muito embora tendo uma cartografa sempre atualizada da dinmi-
ca de uso e ocupao do solo nas reas metropolitanas, importa anular os
efeitos negativos do entorno (por exemplo, a violncia, a pobreza) e des-
tacar os efeitos positivos da localizao, acessibilidade e valorizao imo-
biliria. Para os governos municipais, fcam os desafos, diante de grupos
mais coesos e com maior poder econmico, de atender s demandas por
infraestrutura e, ao mesmo tempo, tributar e regular o solo com o fto de
cumprir a funo social da propriedade. Para as comunidades locais, resta
observar esses enclaves, sempre a esperar auferir alguma renda, mesmo
que em situao de trabalho e/ou moradia precria.
Enfm, quando constatamos que o IBGE identifcou 3.932.990
domiclios de uso ocasional no Brasil e que 1.402.388 situam-se em am-
bientes metropolitanos, espaos onde tambm se concentram os maio-
res dfcits habitacionais do territrio brasileiro, fcamos a imaginar que,
independente do contexto regional, ainda temos um problema fundirio
metropolitano camufado pela fragmentao do espao. A tributao dife-
rencial da segunda residncia pode ser uma alternativa para coibir o mono-
plio da terra, distribuir o nus da urbanizao e, principalmente, onerar
os efeitos positivos da localizao. O tema da segunda residncia, por esse
ngulo, ainda demandar muitos estudos no campo da geografa urbana.
98
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99
MORAR NA METRPOLE, VIVER NA PRAIA OU NO CAMPO
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2013, Tadeu Alencar Arrais
Coordenao editorial
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Dados Internacionais de Catalogao-na-publicao (CIP)
A773m Arrais, Tadeu Alencar.
Morar na metrpole, viver na praia ou no campo:
A segunda residncia e o mercado imobilirio. / Tadeu
Alencar Arrais. Goinia : Editora UFG, 2013.
109p.
e-book
ISBN: 978-85-7274-373-0
1. Geografa urbana 2- Mercado imobilirio segunda
residncia. I. Ttulo.
CDU 911.3