1-19 08 Cartilha - Minha Casa Minha Vida

RAQUEL ROLNIK
DANIELLE KLINTOWITZ
JOYCE REIS
RAPHAEL BISCHOF
Como produzir
moradia bem localizada
com os recursos do
PROGRAMA MINHA CASA
MINHA VIDA?
Implementando os instrumentos do Estatuto da Cidade!
Presidente da Repblica
Luiz Incio Lula da Silva
MINISTRIO DAS CIDADES
Ministro de Estado das Cidades
Mrcio Fortes de Almeida

Secretria Nacional de Programas Urbanos
Teresa Saens Surita Juc

Diretor de Planejamento Urbano
Daniel Todtmann Montandon

Financiamento:
MINISTRIO DAS CIDADES
SECRETARIA NACIONAL DE PROGRAMAS URBANOS
DEPARTAMENTO DE PLANEJAMENTO URBANO
Equipe Ministrio das Cidades:
Ana Margarida Botafogo Koatz
Antonia Ldia Freitas Espndola
Arquimedes Belo Paiva
Daniel Todtmann Montandon
Caio Manoel de Oliveira Fabiano
Fabiana Borges da Silva Moreira
Kirla Zucareli Rosa Amado
Marcel Cludio Santana
Nathan Belcavello de Oliveira
Renata Helena da Silva
Rodrigo de Almeida Santos
Yeda Virginia Belo Pires Barbosa

ISBN e Ficha Catalogrfca
IPPUR-UFRJ - Instituto de Pesquisa e
Planejamento Urbano e Regional da
Universidade Federal do Rio de Janeiro
Diretor
Adauto Lcio Cardoso
Coordenador nacional da pesquisa
Rede Nacional de Avaliao e Capacitao
dos Planos Diretores Participativos
Orlando Alves dos Santos Junior
Equipe Responsvel pelo Trabalho:
Superviso
Raquel Rolnik
Elaborao dos textos
Danielle Klintowitz, Joyce Reis e
Raphael Bischof
Reviso dos textos
Bruno Lupion Gonalves
Estagiria
Maria Isabel de Lemos Santos
Projeto grfco
Roberta Asse
Finalizao
Teresa Maita
Ilustraes
Erico Hara
Como produzir moradia
bem localizada com os
recursos do programa
Minha casa minha vida?
Implementando os instrumentos do Estatuto da Cidade!
RAQUEL ROLNIK
DANIELLE KLINTOWITZ
JOYCE REIS
RAPHAEL BISCHOF
PG. 104
PG. 112
PG. 116
PG. 124
PG. 130
CARTILHA 1 - Moradia adEQUada dEVE SEr bEM localizada
1. Moradia adEQUada dEVE SEr bEM localizada . . . . . . . . . . . . . . . .
Moradia SEM cidadE...E SUaS MazElaS! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
VazioS UrbaNoS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
ProdUo Pblica dE HabiTao Social Na PEriFEria. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
ESVaziaMENTo doS cENTroS UrbaNoS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
QUESTioNaNdo o ModElo TradicioNal dE ProdUo
daS cidadES - coNQUiSTaS No caMPo JUrdico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
iNSTrUMENToS QUE PErMiTEM aMPliar
o acESSo TErra bEM localizada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
SiTUao aTUal dE aPlicao dESTES iNSTrUMENToS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
coNTEXTo dE iNVESTiMENToS No SETor HabiTacioNal
ProGraMa MiNHa caSa MiNHa Vida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2. o ProGraMa MiNHa caSa MiNHa Vida. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
PG. 10
PG. 10
PG. 11
PG. 12
PG. 14

PG. 16

PG. 18
PG. 20
PG. 21
PG. 22
Como produzir moradia bem localizada
com os recursos do MCMV?
SUMRIO
PG. 42

PG. 64

PG. 82

PG. 86
PG. 88
1. zEiS dE VazioS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. ParcElaMENTo, EdiFicao E
UTilizao coMPUlSrioS - PEUc . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. iMPoSTo PrEdial E TErriTorial UrbaNo (iPTU)
ProGrESSiVo No TEMPo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. dESaProPriao coM PaGaMENTo
EM TTUloS da dVida Pblica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. coNSrcio iMobilirio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
CARTILHA 2 - MoNTaNdo UMa ESTraTGia Global Para
diSPoNibilizar TErraS bEM localizadaS NaS cidadES
1. dirEiTo dE PrEEMPo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. dESaProPriao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. dao EM PaGaMENTo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. abaNdoNo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. coNcESSo dE dirEiTo rEal dE USo cdrU . . . . . . . . . .
CARTILHA 3 - coMo o PodEr Pblico PodE obTEr
TErrENoS Para UTilizar oS rEcUrSoS do McMV
Moradia adequada
deve ser
bem localizada!
CARtIlHA 1
RAQUEL ROLNIK
DANIELLE KLINTOWITZ
JOYCE REIS
RAPHAEL BISCHOF
10 CARTILHA 1 Moradia adequada deve ser bem localizada 11
MORADIA ADEQUADA DEVE SER BEM lOCAlIZADA
1
MORADIA
SEM
CIDADE...
E SUAS
MAZElAS!
Todos tm direito moradia adequada e bem localizada!
Mas ainda preciso avanar muito para tornar isto uma
realidade no Brasil. Grande parte dos domiclios urbanos
brasileiros est em ms condies, como favelas, cor-
tios, loteamentos irregulares e conjuntos habitacionais
em locais precrios.
Esta realidade fruto de polticas de planejamento e
gesto urbana excludentes, que no consideram as di-
ferentes demandas sociais e econmicas da popula-
o brasileira e so baseadas em padres de regulao
urbanstica voltados para setores restritos das cidades.
Este modelo de planejamento tem implicaes profun-
das na forma e no funcionamento das nossas cidades:
concentrao de empregos em poucas reas; distantes
do local de moradia; excessiva necessidade de desloca-
mentos e ocupao de reas de proteo ambiental por
falta de alternativas; entre outras.
PORQUE IMPORTANTE PRODUZIR MORADIA
ADEQUADA EM ZONAS CONSOLIDADAS E BEM LOCALIZADAS?
Para garantir uma cidade equilibrada (moradia e emprego)
Para garantir o aproveitamento e a otimizao da infraestrutura existente
Para estimular a diversidade de ocupao e a complementaridade
de usos e funes
Para enfrentar a demanda habitacional observando de princpios
democrticos e redistributivos
Para garantir localizao adequada para todas as classes sociais,
principalmente para a populao de baixa renda
Para minimizar a necessidade de deslocamentos
Para diminuir os impactos ambientais decorrentes do processo
de espraiamento urbano
Para contribuir com o cumprimento da funo social da propriedade
VAZIOS
URBANOS
Ao mesmo tempo em que a lgica de expanso horizon-
tal urbana tem sido o modelo de urbanizao da maioria
dos municpios brasileiros, um dos elementos que com-
pem esta lgica a grande quantidade de vazios urba-
nos em reas consolidadas e a consolidar.
Muitas glebas e terrenos urbanos se formam como
resultado de processos desarticulados de aprovao de
loteamentos ou prticas conscientes de especulao
imobiliria e permaneceram como resqucios internos
cidade, difculta do a locomoo urbana e subutilizando
a infraestrutura investida ao longo destas reas.
POR QUE DEVEMOS COMBATER E UTILIZAR
OS VAZIOS URBANOS?
Para fazer cumprir a funo social da propriedade
Para promover uma urbanizao compacta
Para utilizar todo o potencial investido na infraestrutura urbana
j existente
Para evitar desarticulaes virias
Para no transformar estes locais em lixes, becos e ou terrenos
baldios inseguros
Para evitar o uso especulativo da terra
Para promover a utilizao adequada dos espaos da cidade,
de acordo com suas demandas (habitacional, comercial, servios,
equipamentos, etc)
Sob a justifcativa de diminuir custos para permitir o
acesso casa prpria, a habitao popular produzida
pelo poder pblico historicamente foi erguida fora dos
centros urbanos, geralmente em terrenos desprovidos
de infraestrutura, equipamentos pblicos, servios es-
senciais e oferta de emprego, ou seja, na no-cidade.
O modelo de produo habitacional pelo poder pblico
com reduo dos custos por meio da aquisio de ter-
ras longnquas e baratas e produo em larga escala
(construo de conjuntos em grandes lotes) contribuiu
para o agravamento do processo de periferizao.
Este processo tem como resultado mediato a demanda
de enormes investimentos no contabilizados inicial-
mente e potencializa problemas de deslocamentos e de
vulnerabilidade social.
PRODUO
PBlICA DE
HABItAO
SOCIAl NA
PERIFERIA
A PRODUO HABITACIONAL DE INTERESSE SOCIAL PBLICA
PRECISA SER NA PERIFERIA?
No! possvel produzir habitao de interesse social em zonas consoli-
dadas e centrais da cidade. Para isto, preciso aliar poltica urbana, habi-
tacional e fundiria com programas voltados regularizao fundiria e
ocupao de reas centrais e vazios urbanos.
J observamos diversos efeitos negativos das polticas habitacionais da d-
cada de 60 e 70. Devemos aprender com estas polticas e propor novas al-
ternativas ao enfrentamento da demanda habitacional. Para isto, preciso
entender que:
A proviso habitacional no se resume a solues quantitativas.
necessrio possibilitar uma boa localizao para os mais pobres
na cidade
Existem diversos instrumentos urbansticos que facilitam o acesso
terra bem localizada
possvel utilizar a grande quantidade de recursos pblicos, hoje
disponveis, para a produo de moradias nos terrenos localizados
em zonas consolidadas e providas de infraestrutura
Alm dos resultados gerados pelo processo de pe-
riferizao, outra conseqncia negativa do mo-
delo dominante de urbanizao o processo de
esvaziamento dos centros urbanos da maior parte
das cidades brasileiras. Desvalorizados para a mo-
radia das classes mdias em funo das estratgias
de lanamento de produtos imobilirios em novas
frentes de expanso, os centros tornaram-se mono-
funcionais, geralmente abrigando somente comr-
cio e servios, perdendo a funo residencial.
Os centros ocupam em geral reas dotadas de
infraestrutura bsica (redes de gua/esgoto/
drenagem, sistema virio implantado com ruas,
caladas, praas e equipamentos como escolas,
bibliotecas pblicas, etc.) e ampla acessibilidade
por transporte coletivo.
Da decorre um enorme paradoxo que marca nos-
sas cidades ao mesmo tempo em que termos
uma vasta poro da cidade constituda por
assentamentos precrios que demandam urba-
nizao e regularizao e somos assombrados
pelos nmeros do dfcit habitacional, existem
hoje quase cinco milhes de casas ou aparta-
mentos vagos no pas.
ESVAZIAMENtO
DOS CENtROS
URBANOS
POR QUE DEVEMOS COMBATER
O ESVAZIAMENTO DE REAS CENTRAIS?
Para otimizar a infra-estrutura j implantada
Para utilizar todo potencial de equipamentos j instalados, como
escolas, hospitais, equipamentos de lazer e etc.
Para incluir garantir terra bem localizada para a populao de baixa
renda que no tem acesso a cidade formal
Para distribuir melhor as atividades da cidade, aproximando moradia
ao local de trabalho
Para diminuir a presso de ocupao e adensamento sobre reas
perifricas e de preservao
Para dinamizar estes locais da cidade em diversos perodos do dia
e pocas do ano
Para manter e promover uma diversidade de funes e de presena
de pessoas de diversos estratos sociais
COMO PODEMOS UTILIZAR ESTAS REAS?
Com a aplicao dos instrumentos do Estatuto da Cidade, tais
como o trio Parcelamento, Edifcao e Utilizao Compulsrios / IPTU
Progressivo no Tempo / Desapropriao com pagamento em ttulos
da divida publica. consrcio imobilirio e outros
Por meio de programas especfcos, como de reabilitao de
reas centrais
Com programas especfcos voltados para a utilizao de stios
histricos protegidos (Exemplo: Programa de fnanciamento de
imveis privados MOMUNENTA/IPHAN)
O processo de questionamento do modelo de
desenvolvimento urbano, planejamento e polticas
tradicionais e a necessidade de enfrentamento
da problemtica social e habitacional resultou
em novos instrumentos de manejo do solo urbano
que reconhecem o direito cidade e a moradia
para todos como princpios fundamentais de toda
e qualquer poltica e instrumento urbano.
Foi principalmente com a Constituio Federal
de 1988 e o Estatuto da Cidade de 2001 que se
consolidou uma nova ordem jurdica no Brasil,
baseada no princpio da funo social da cidade
e da propriedade.
Neste processo, novas regras do jogo de desen-
volvimento urbano foram estabelecidas para
regular e dar suporte s novas relaes que se
tem estabelecido entre Estado, proprietrios,
cidados, e empreendedores. Alm de institurem
uma nova ordem jurdico-urbanstica no Brasil,
a Constituio Federal e o Estatuto da Cidade
redefniram a funo do Plano Diretor Municipal,
estabelecendo-o como principal instrumento
de poltica urbana e de pactuao de interesses
coletivos. o Plano Diretor de cada cidade que
defne como os novos instrumentos do Estatuto da
Cidade devem ser aplicados em cada municpio.
A partir da defnio, pelo Estatuto da Cidade,
do ano de 2006 como prazo para os municpios
ela-borarem seus Planos, e da mobilizao e cam-
panha no pas pela implementao dos Planos
Diretores, a maioria dos municpios que tinham
a obrigao de elaborar seus planos o fzeram e
grande parte incorporou instrumentos do Estatuto.
QUEStIONANDO
O MODElO
tRADICIONAl
DE PRODUO
DAS CIDADES:
CONQUIStAS
NO CAMPO
JURDICO
QUAIS OS PRINCIPAIS
AVANOS NO CAMPO JURDICO?
Constituio Federal de 1988: introduo do conceito de funo
social da cidade e da propriedade
Estatuto da Cidade: regulamentao de normas constitucionais
e defnio de instrumentos de manejo do solo urbano
MP 2220 Regularizao fundiria
Lei 11907 Programa Minha Casa Minha Vida
Possibilidade de rever lgicas concentradoras e excludentes de
modelos tradicionais de atuao urbanstica
Abertura de espao para a redistribuio de renda e poder entre
diversos estratos da sociedade
Elucidao da importncia do planejamento urbano para a
defnio do ordenamento territorial diante das atuais demandas
sociais existentes
Possibilidade de criao de canais de pactuao entre os diversos
atores e segmentos da sociedade nos processos decisrios sobre
o destino da cidade
Disponibilizao de um conjunto de novos instrumentos urbansticos
voltados a induzir as formas de uso e ocupao do solo
importante! Agora, com os recursos do Programa
Minha Casa Minha Vida, hora de implementar
estes planos e aplicar estes instrumentos.
Esta cartilha vai te ajudar a saber como fazer isto!
principalmente atravs do Plano Diretor de cada
cidade que possvel inserir instrumentos urbans-
ticos que permitem ampliar o acesso terra bem lo-
calizada para produo de moradia de baixa renda.
Dentre os principais instrumentos para promover
e garantir o acesso terra destacam-se:
Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS)
Parcelamento, Edifcao e Utilizao
Compulsrios PEUC
IPTU Progressivo no Tempo
Desapropriao com Ttulos da Dvida Pblica
Consrcio Imobilirio
Abordaremos cada um destes instrumentos
na cartilha 2 deste conjunto!
Alm destes, existem outros tipos de instrumentos
que possibilitam o acesso terra bem localizada
para produo habitacional de interesse social:
Direito de Preempo
Novos procedimentos para Desapropriao
Dao em Pagamento
Abandono
Concesso de Direito Real de Uso
Abordaremos cada um destes instrumentos
na cartilha 3 deste conjunto!
INStRUMENtOS
QUE PERMItEM
AMPlIAR O
ACESSO
tERRA BEM
lOCAlIZADA
POR QUE DEVEMOS
REGULAMENTAR E APLICAR OS INSTRUMENTOS
QUE PERMITEM O ACESSO TERRA BEM LOCALIZADA?
Para aumentar a capacidade do poder pblico de intervir sobre o uso,
ocupao e a rentabilidade das terras urbanas, fazendo-se cumprir a
funo social da cidade e da propriedade
Para induzir a ocupao de reas j dotadas de infraestrutura
Para pressionar os proprietrios que mantm reas vazias e ociosas
a disponibiliz-las para realizao de projetos de interesse social
Para aumentar a oferta de terras e de imveis (edifcaes) visando
a atender demanda habitacional existente
SItUAO
AtUAl DE
APlICAO
DEStES
INStRUMENtOS
O desafo a
regulamentao
e aplicao dos
intrumentos inseridos
nos Planos Diretores.
Saiba como nesta
cartilha!
A maioria dos municpios brasileiros que tinham
a obrigao de elaborar seus Planos Diretores at
outubro de 2006 (1.683), aprovaram seus Planos
nas Cmaras Municipais e incorporaram os novos
instrumentos, mas a grande maioria delegou a
regulamentao para leis especfcas.
Segundo dados da Rede Planos Diretores Participa-
tivos, at meados de 2009, dos municpios obriga-
dos, 71% elaboraram seus respectivos Planos Dire-
tores (aproximandamente 1.190 municpios).
Ainda segundo esta pesquisa, cerca de 52% do
total de municpios com Planos Diretores inclu-
ram ZEIS em seus planos aprovados e 68% os ins-
trumentos Parcelamento, Edifcao e Utilizao
Compulsrios.
A criao do Programa Minha Casa Minha Vida,
que disponibiliza recursos subsidiados para
a produo de projetos habitacionais de inte-
resse social, cria uma boa oportunidade para os
municpios defnirem uma localizao adequada
para esta produo habitacional.
Na lei que criou o Programa Minha Casa Minha
Vida (veja a seguir), so priorizados na distribui-
o dos recursos federais os municpios que
implementarem os instrumentos do Estatuto das
Cidades voltados ao controle da reteno das
reas urbanas em ociosidade e disponibilizarem
terrenos localizados em rea urbana CONSOLI-
DADA para a implantao de empreendimentos
vinculados ao programa.
CONtEXtO DE
INVEStIMENtOS
NO SEtOR
HABItACIONAl,
PROGRAMA
MINHA CASA
MINHA VIDA
COMO UTILIZAR OS RECURSOS DO PROGRAMA MINHA CASA
MINHA VIDA PARA PRODUZIR MORADIAS POPULARES
MELHOR LOCALIZADAS NA CIDADE?
O programa Minha Casa Minha Vida prioriza os municpios que
implementaram os instrumentos urbansticos que ampliam o acesso
terra urbanizada. Para isto, preciso que o municpio regulamente
os instrumentos que combatem a reteno das reas urbanas em
ociosidade (como, por exemplo, o PEUC) e reservam parte do territrio
para produo de habitao social (ZEIS), entre outros
O municpio amplia sua capacidade de obteno de recursos se
identifcar as zonas de interveno prioritrias para implantao
dos projetos
O municpio amplia a sua capacidade de obteno de recursos se
criar estratgias para promover o uso de terrenos em reas bem
localizadas para implantao dos projetos
O municpio aumenta suas chances de obteno de bons terrenos
para poder produzir em parceria se utilizar os instrumentos
O Programa Minha Casa Minha Vida tem como
fnalidade criar mecanismos de incentivo produo
e compra de novas unidades habitacionais pelas
famlias com renda mensal de at 10 salrios mnimos,
que residam em qualquer municpio brasileiro.
Este Programa tem como meta construir um milho de
habitaes no trinio 2009/2011, sendo distribudas
da seguinte maneira:
PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA
Famlias com renda at 3 salrios mnimos
400 mil unidades
Famlias com renda de 3 a 6 salrios mnimos
300 mil unidades
Famlias com renda de 6 a 10 salrios mnimos
300 mil unidades
2
CUIDADO! importante tomar cuidado para no repro duzir as velhas prticas de programas habitacionais que
constroem conjuntos com pouca qualidade e mal localizados.
Para que o Programa Minha Casa Minha Vida construa moradias adequadas e
bem localizadas essencial a participao ativa dos municpios mobilizando
instrumentos em seus Planos Diretores que favoream a disponibilidade
de bons terrenos para o programa, especialmente para os dois primeiros
grupos ( famlias com renda de 0 a 6 salrios mnimos).
QUE MODALIDADES EXISTEM ?
1. PROGRAMA NACIONAL DE HABITAO URBANA - PNHU
2. PROGRAMA HABITAO POPULAR - ENTIDADES
3. PROGRAMA NACIONAL DE HABITAO RURAL - PNHR
Unio aloca
recursos por rea
do territrio
nacional
e solicita
apresentao
de projetos
contrutoras
apresentam projetos
para a caiXa
em parceria com
estados, municpios,
cooperativas,
movimentos
sociais ou
independentemente
aps anlise a
caiXa contrata a
operao, acompanha
a execuo
da obra, libera
recursos conforme
cronograma
Municpios fazem
cadastramento da
demanda e indicam
famlias, utilizando
informaes do
contedo
o selecionado
convocado
para apresentao
da documentaco
pessoal
assinatura do
contrato ocorre
na entrega do
empreendimento.
1. PROGRAMA NACIONAL DE HABITAO URBANA - PNHU
durante a obra
a caiXa fnancia
o benefcio
comea a obra
Entrega do imvel
para o benefrio
Unio e FGTS
alocam recursos
por rea do
territrio nacional
sujeitos a reviso
peridica
a caiXa realiza
pr-anlise
e autoriza
lanamento e
comercializao
aps concluso
da anlise e
comprovao da
comercializao
mnima exigida
assinado o contrato
de Financiamento
produo
construtoras
apresentam
projetos para
caiXa
ou procura a
construtora para
aquisio do imvel
o benefcirio
2 e 3.
PROGRAMA HABITAO POPULAR - ENTIDADES
PROGRAMA NACIONAL DE HABITAO RURAL - PNHR
ou procurar as
agncias da caiXa
para obter carta
de crdito para
aquisio do imvel
novo
1.
PROGRAMA NACIONAL DE HABITAO URBANA - PNHU
Esta modalidade tem como objetivo subsidiar a produo e compra de
imvel para os segmentos populacionais com renda familiar mensal de at
10 salrios mnimos:
Compreende:
Construo ou compra de novas unidades habitacionais em reas
urbanas (veja como funciona, abaixo)
Reforma de imveis j existentes em reas consolidadas.
(no foi regulamentado at o momento!)
Aquisio de lote urbanizado
(no foi regulamentado at o momento!)
A modalidade construo ou compra de novas unidades habitacionais em
reas urbanas funciona de forma diferente para as famlias de renda at
3 salrios mnimos e para as famlias de 3 a 10 salrios mnimos.
PNHU | 1.1. FAMLIAS COM RENDA AT 3 SALRIOS MNIMOS:
Nesta faixa de renda as unidades habitacionais so construdas e depois
vendidas s famlias selecionadas com seguintes condies:

Subsdio integral com iseno do seguro
Prestao de at 10% da renda, por 10 anos, com prestao mnima
de R$ 50 por ms
PASSO A PASSO
1. O governo estadual ou municipal assina o Termo de Adeso com a
CAIXA e a partir desse momento a CAIXA passa a receber propostas
de aquisio de terreno e produo de empreendimentos para
anlise junto com a documentao necessria
2. Os Estados e Municpios realizam, gratuitamente, o cadastramento
das famlias
3. Aps o trmino do cadastramento das famlias interessadas, os
Estados e Municpios indicam CAIXA as famlias classifcadas de
acordo com os critrios de priorizao defnidos para o Programa
4. As construtoras apresentam projetos s superintendncias regionais
da CAIXA, podendo faz-los em parceria com estados, municpios
5. Aps anlise simplifcada, a CAIXA contrata a operao
6. A execuo das obras do empreendimento realizada pela
construtora contratada pela CAIXA, que se responsabiliza pela
entrega dos imveis concludos e legalizados
7. Aps a concluso da obra os imveis so adquiridos pelas famlias
benefciadas diretamente na CAIXA
8. A operao pode ser contratada, at o limite de 20% do dfcit
habitacional do Municpio, de acordo o Dfcit Habitacional no
Brasil 2000 - Fundao Joo Pinheiro/Ministrio das Cidades.
REQUISITOS PARA OS EMPREENDIMENTOS
O manual da CAIXA determina que os projetos de condomnios
e loteamentos devem ter no mnimo as seguintes caractersticas:
Insero na malha urbana
Existncia prvia de infraestrutura bsica que permita as ligaes
domiciliares de abastecimento de gua, esgotamento sanitrio,
energia eltrica, vias de acesso e transportes pblicos
Existncia de infraestrutura para a coleta de lixo e drenagem urbana
Existncia ou ampliao dos equipamentos e servios relacionados
educao, sade e lazer
Loteamentos: limite de 500 unidades habitacionais
Condomnios: limite de 250 unidades habitacionais
QUANDO OS CONJUNTOS FOREM REALIZADOS EM LOTEAMENTOS, QUE AINDA NO
SO SERVIDOS DE INFRAESTRUTURA, O VALOR DE INVESTIMENTO PODE COMPREENDER
OS CUSTOS COM A INFRAESTRUTURA EXTERNA AOS LOTES ADQUIRIDOS.
PNHU | 1.2. FAMLIAS COM RENDA DE 3 A 10 SALRIOS MNIMOS:

Esta modalidade destina-se ao fnanciamento s empresas da construo
civil do mercado imobilirio para a produo de habitao visando ao aten-
dimento de famlias com renda de at 10 salrios mnimos, priorizando a
faixa entre 3 e 6 salrios mnimos.
As famlias com renda de 3 a 6 salrios mnimos podero adquirir os
imveis com as seguintes condies:
Subsdio parcial em fnanciamentos com recursos do FGTS,
com reduo dos custos do seguro
Acesso ao Fundo Garantidor e comprometimento de at 20%
da renda para pagamento da prestao
1.
PROGRAMA NACIONAL DE HABITAO URBANA - PNHU
As famlias com renda de 6 a 10 salrios mnimos podero adquirir
os imveis com as seguintes condies:
Reduo dos custos de seguro e acesso ao Fundo Garantidor da Habitao
Compreende:
Aquisio de imvel novo com Habite-se expedido a partir de 26 maro
de 2009, desde que no tenha sido habitado
Construo
Aquisio de terreno e construo
Imvel na planta
PASSO A PASSO
1. As construtoras/incorporadoras apresentam projetos de
empreendimentos s superintendncias regionais da CAIXA
2. A CAIXA realiza pr-anlise e autoriza o lanamento e comercializao
3. Aps a concluso da anlise e comprovao da comercializao
mnima exigida, assinado o Contrato de Financiamento Produo
4. Durante a obra a CAIXA fnancia o benefcirio
5. Concludo o empreendimento, a construtora/incorporadora
entrega as unidades aos benefcirios
Os projetos para esta modalidade devero ter valor de avaliao
compatvel com a faixa de renda prioritria, mas no tm
especifcao padro determinada
Cada mdulo ter no mximo 500 unidades
PROGRAMA HABITAO POPULAR - ENTIDADES
Esta modalidade consiste no fnanciamento s famlias com renda
de at 3 salrios mnimos, organizadas por entidades sem fins
lucrativos (cooperativas, associaes, etc) com as seguintes condies:
10% da renda familiar durante 10 anos, corrigido anualmente pela TR
Sem entrada e sem pagamento durante a obra
Sem cobrana de seguro
Nesta modalidade os recursos so alocados no Fundo de esenvolvimento
Social FDS, com distribuio regional pelo dfcit.
Compreende:
Aquisio de Terreno e Construo de unidade habitacional
Doao e Terreno e Construo de unidade habitacional
Construo de unidade habitacional
Aquisio de Gleba Bruta em Condomnio e Construo de unidade
habitacional
Aquisio de Prdio comercial ou residencial em Condomnio
para Reforma e Adaptao para unidade habitacional
AS CONSTRUES PODERO SER FEITAS POR ADMINISTRAO DIRETA; EMPREITADA
GLOBAL; MUTIRO ASSISTIDO E AUTOCONSTRUO.
PASSO A PASSO
1. As Entidades sem fns lucrativos se habilitam previamente
no Ministrio das Cidades
2. As Entidades habilitadas apresentam projetos s superintendncias
regionais da CAIXA, podendo faz-lo em parceria com estados
e municpios
3. Aps a concluso da anlise, a CAIXA envia ao Ministrio das Cidades
a relao de projetos para seleo
2.
4. O Ministrio das Cidades seleciona e comunica o resultado CAIXA
5. As Entidades sem fns lucrativos apresentam a demanda a ser atendida
para a CAIXA
6. A agncia da CAIXA efetua a anlise para enquadramento da demanda
7. A CAIXA contrata a operao, libera recursos conforme cronograma
e acompanha a execuo da obra
Municpios com populao superior a 300.000 habitantes ou capitais
Estaduais:
200 unidades habitacionais (UH) por empreendimento
Municpio com populao entre 20.001 a 300.000 habitantes:
100 UH por empreendimento se concentrada ou
50 UH se interveno pulverizada
Municpio com populao igual ou inferior a 20.000 habitantes:
50 UH por empreendimento se interveno concentrada ou
25 UH se interveno pulverizada
A situao fundiria e dominial deve ser regular ou em processo de
regularizao
Terreno parcelado, loteado ou desmembrado, com diviso voluntria
do solo, abertura de vias e logradouros pblicos, com matrcula prpria
e RI, conforme previsto na Lei n. 6.766/79
rea inserida, contgua ou isolada da malha urbana, desde que defnido
no plano diretor municipal, e com infraestrutura bsica de gua, energia
eltrica, acesso virio, solues de esgoto sanitrio e servios pblicos
essenciais de transporte e coleta de lixo
Infraestrutura externa executada e/ou a ser excecutada
PROGRAMA NACIONAL DE HABITAO RURAL - PNHR
A forma de funcionamento desta modalidade muito semelhante
modalidade ENTIDADES, pois ambas so operacionalizadas via entidades
sem fns lucrativos diretamente com a CAIXA.
Esta modalidade consiste no fnanciamento aos agricultores familiares,
organizados de forma associativa por entidades sem fns lucrativos ligadas
ao meio rural (Cooperativas, Associaes, etc) ou s famlias de agricultores
familiares com renda bruta anual familiar de at R$ 10.000, organizadas
de forma associativa por entidades sem fns lucrativos ligadas ao meio
rural (cooperativas, associaes, etc), contemplando subsdio, assistncia
tcnica e trabalho tcnico social. Os benefcirios podero ter as seguintes
condies de fnanciamento:
4% do valor da operao em parcelas anuais, em at 4 anos
Sem entrada e sem pagamento durante a obra
Sem cobrana de seguro
3.
Compreende:
Construo de unidade habitacional nova
Reforma de unidade habitacional
Ampliao da moradia
AS CONSTRUES PODERO SER FEITAS POR ADMINISTRAO DIRETA;
EMPREITADA GLOBAL; MUTIRO ASSISTIDO E AUTOCONSTRUO.
Gleba rural classifcada como de pequena propriedade, com rea total
ou frao ideal com at quatro mdulos fscais
Deve contar com infraestrutura mnima compreendendo:
vias de acesso
solues de abastecimento de gua
soluo de esgotamento sanitrio
energia eltrica
Limite de 50 unidades habitacionais por proposta, sendo no mnimo
3 unidades habitacionais
E QUAL O PAPEL DOS MUNICPIOS PARA A VIABILIZAO
DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA?
AtENO! Os municpios e respectivos rgos
das administraes direta ou indireta (companhias de
habitao e outros) podem desempenhar um papel
fundamental no programa, mas para isso precisam
desenvolver algumas aes:
Planejar as aes no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida de modo
que os empreendimentos sejam elaborados de acordo com as diretrizes de
planejamento da cidade
Identifcar as regies e zonas de interveno prioritrias para implantao dos
projetos, promovendo aes para facilitar o uso de terrenos bem localizados
para sua implantao
Identifcar e apresentar a demanda
Promover aes facilitadoras e redutoras dos custos de produo dos imveis
Providenciar as autorizaes, alvars, licenas e outras medidas necessrias
aprovao e viabilizao dos projetos arquitetnicos, urbansticos,
complementares e de implantao de infraestrutura bsica, incluindo
a aprovao do licenciamento ambiental junto aos rgos competentes
e nas situaes que envolvam concessionrias de servios pblicos de
energia eltrica, gua e saneamento
Doar terrenos
Os Estados e Municpios podero, ainda, combinar subsdios
com os que j esto disponveis no programa de forma acumulativa
para o benefcirio
CRITRIOS DE PRIORIZAO DOS ESTADOS E MUNICPIOS
A lei N 11.977, de 7 de julho de 2009, que dispe sobre o Programa
Minha Casa Minha Vida institui que:
Em reas urbanas, os critrios de prioridade para atendimento devem
contemplar tambm:
I a doao pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos
Municpios de terrenos localizados em rea urbana
consolidada para implantao de empreendimentos
vinculados ao programa;
II a implementao pelos Estados, pelo Distrito Federal
e pelos Municpios de medidas de desonerao tributria,
para as construes destinadas habitao de
interesse social;
III a implementao pelos Municpios dos instrumentos
da Lei no 10.257 [Estatuto da Cidade], de 10 de julho
de 2001, voltados ao controle da reteno das reas
urbanas em ociosidade.
AtENO! Os municpios que doarem terrenos
bem localizados e implementarem os instrumentos
do Estatuto da Cidade tm prioridade.
AtENO! Todos os terrenos destinados
modalidade de atendimento de famlias com renda
at 3 salrios mnimos que receberem empreen-
dimentos no mbito do Programa Minha Casa
Minha Vida devem ser doados para o FAR (Fundo
de Arrendamento Residencial), ou no caso da
modalidade entidades, para a entidade benef-
ciria. permitida a doao ao FAR de terrenos
de propriedade de ente privado (da construtora)
e pblico, entretanto para que terrenos pblicos
sejam doados preciso a aprovao de uma
lei especfca.
PERMISSO DE DOAO DE IMVEIS PBLICOS
O que ?
A doao de terrenos pblicos, seja qual for o ente pblico proprietrio,
uma forma de aproveitar recursos disponveis do PMCMV para o aproveita-
mento de terrenos ainda no utilizados para qualquer fnalidade pblica.
Para qu serve?
A doao serve para destravar os recursos federais destinados para a
produo de moradias. Como o PMCMV no prev o uso de recursos para a
compra de terrenos, mas apenas para construo ou reforma, a doao de
terrenos por prefeituras ou rgos estaduais potencializa o recurso federal
de produo de casas.
Como deve ser realizada?
Toda a doao que feita por prefeitura ou rgo estadual deve ser
autorizada legalmente. Ou seja, necessria uma lei que permita ao rgo
fazer a doao para o PMCMV.
Mas importante lembrar que o PMCMV opera com dois fundos: o FAR e o FDS.
No caso do FAR, a doao deve ser feita diretamente ao Fundo. No caso do FDS,
a doao deve ser feita para a entidade, que usar os recursos do FDS.
AtENO! Uma mesma lei municipal pode estabe-
lecer todas as aes que o municpio far para acolher
o PMCMV em seu territrio, como uso de seus terrenos
pblicos, isenes fscais e outros instrumentos.
EXEMPLOS DE REGULAMENTAO
PROJETO DE LEI N 240/2009
Poder Executivo
Autoriza o Poder Executivo a doar imveis ao Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, representado
pela Caixa Econmica Federal e d outras providncias.
Art. 1 - Fica o Poder Executivo autorizado a doar ao Fundo de Arrendamento Residencial FAR, regido
pela Lei Federal n 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, representado pela Caixa Econmica Federal CEF,
responsvel pela gesto do FAR e pela operacionalizao do Programa Minha Casa Minha Vida PMCMV,
os imveis localizados nos Municpios de Caxias do Sul, Bag, Carazinho e Pelotas, incorporados ao
patrimnio do Estado do Rio Grande do Sul em razo da extino defnitiva da Companhia de Habitao
do Estado do Rio Grande do Sul COHAB/RS, a seguir descritos:
I Municpio de Caxias do Sul - um imvel situado na QUADRA N 05, do Ncleo Habitacional N3EI
So Victor, com a rea de 10.350,45 m2 (dez mil, trezentos e cinqenta metros e quarenta e cinco
decmetros quadrados); sem benfeitorias; com as seguintes medidas e confrontaes: ao Norte, por
110,00 metros, com a Rua A, ao Sul, por 110,00 metros, com a Rua B, ao Oeste, por 93,68 metros,
com a Rua H; ao Leste, por 94,51 metros, com a Rua G. O referido imvel est matriculado sob o n
52.659, do Registro de Imveis da 2 Zona da Comarca de Caxias do Sul, no Livro n 02-RG, fs. 01;
II Municpio de Bag uma gleba de terras localizada na Zona Norte da Cidade, junto Avenida
Espanha, com 163.327 m2 (cento e sessenta e trs mil, trezentos e vinte e sete metros quadra-
dos). A referida frao de terras tem como amarrao o ponto de encontro do alinhamento nor-
deste da Av. Espanha com o alinhamento oeste-noroeste da rua Bispo Atalcio Pitan (antiga es-
trada para o matadouro). Partindo do ponto de amarrao, segue na direo nor-nordeste por
106,76 metros, confrontando com a rua Bispo Atalciosegue na direo nor-nordeste por 106,76
metros, confrontando com a rua Bispo Atalcio Pitan, da, segue na direo noroeste por 392,86
metros, confrontando com o antigo leito do trecho ferrovirio erradicado So Domingo-Hulha
Negra da RFFSA, da, segue na direo leste-nordeste por 159,04 m, confrontando com o antigo
leito do trecho ferrovirio erradicado So Domingos-Hulha Negra da RFFSA e com terras de ter-
ceiros; da, segue na direo norte por 119,07 metros confrontando com terras de terceiros; da,
segue na direo noroeste por uma linha curva com 576,50 metros, confrontando com a atual
faixa de domnio da RFFSA trecho So Domingos-Hulha Negra; da, segue na direo sul-sudeste
por um segmento de reta com285,21 metros e aps por uma linha curva com 887,36 metros, con-
frontando sempre com a Av. Espanha, at encontrar o ponto de partida. O referido imvel est
matriculado sob o n 22.525, do Registro de Imveis da Comarca de Bag, no Livro 02-RG, fs.01;
III Municpio de Bag um terreno, situado nesta cidade, constitudo da parte da denominada
Reserva Tcnica n 01, com rea de 4.934,07 m, (quatro mil, novecentos e trinta e quatro metros
quadrados e sete decmetros), medindo 94,16m (noventa e quatro metros e dezesseis centmetros)
de frente nordeste Av. Espanha; 56,45m (cinqenta e seis metros e quarenta e seis centmetros) de
frente a fundos pelo lado sudeste, limitando-se com a propriedade da Cohab-RS; 94,00m (noventa
e quatro metros) tambm de frente sudoeste rua Breno Ferrando; 50,00m (cinqenta metros) de
frente a fundos pelo lado noroeste, limitando-se com o Passeio para Pedestre; distando 94,11m (no-
venta e quatro metros e onze centmetros) da esquina, ao sudeste, com a rua Reverendo Guimares.
Localizado no quarteiro assim formado: ao nordeste, com a Avenida Espanha; a sudoeste, com a
rua Breno Ferrando, ao sudeste, com a rua Reverendo Guimares e, ao noroeste, com o Passeio para
Pedestres. O referido imvel est matriculado sob o n 49.188, do Registro de Imveis da Comarca
de Bag, no Livro 01-RG, fs.01;
IV -Municpio de Carazinho uma rea urbana, com 10.728,85 m2 (dez mil, setecentos e vinte e
oito metros e oitenta e cinco decmetros quadrados, reserva tcnica da COHAB-RS, localizada na
Vila Oriental, Ncleo Habitacional-Proflurb, rea P2-E1, com as seguintes medidas e confrontaes:
ao sudoeste, em 132,00 metros com a rua Minas Gerais; ao leste e sudeste, em 80 metros com a rua
Pernambuco; ao nordeste, em 167,50 metros com a Praa Janurio Lopes; ao noroeste em 31,00
metros, com rea da escola; ao oeste em 71,36 metros com rea da escola; e ao noroeste em 20,72
metros com rea da escola. Quarteiro formado pelas ruas So Paulo, Agnelo Senger, Pernambuco
e Minas Gerais. O referido imvel est matriculado sob o n 25.396, do Registro de Imveis da Co-
marca de Carazinho, no Livro 02-RG, fs.001.
V-Municpio de Pelotas um terreno, sem benfeitorias, situado no lugar denominado Lomba do
Areal, zona urbana da cidade, com a rea de trs hectares, noventa e oito ares e oitenta e oito cen-
tares (3ha9888), medindo duzentos e setenta e sete metros (277m00) de frente sudoeste a uma faixa
de terras pertencente Sul Atlntica Engenharia e Comrcio Ltda., destinada a futura avenida e
canal, ambos com acesso ao prolongamento da rua n 02 da Vila Bom Jesus, medindo, ainda, cento
e quarenta e quatro metros ( 144m00) de extenso da frente aos fundos, confrontando ao noroeste,
nordeste e sudeste com imveis da mesma Sul Atlntica Engenharia e Comrcio Ltda. O vrtice
formado pela divisa sudoeste e pela divisa noroeste fca distante dezessete metros e dezenove cen-
tmetros (17m19) da divisa sudoeste da gleba maior e duzentos metros e trinta e trs centmetros
(200m33) da Avenida Ildefonso Simes Lopes. Registro Anterior: matrcula 17.397, de 18 de abril de
1983, deste ofcio. O referido imvel est matriculado sob o n 18.497, do Registro de Imveis da
Comarca de Pelotas, no Livro 02-RG, fs.001.
Art. 2 -Os imveis descritos no artigo anterior, cuja avaliao totaliza R$ 2.643.201,84 (dois milhes,
seiscentos e quarenta e trs mil, duzentos e um reais e oitenta e quatro centavos), destinam-se exclusi-
vamente a promover a construo de unidades residenciais para alienao a famlias de menor renda, a
ser operacionalizada pela Caixa Econmica Federal no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida
PMCMV, do Ministrio das Cidades, para atendimento da necessidade de moradia da populao de
baixa renda, institudo pela Lei Federal n 11.977, de 07 de julho de 2009, pelo que fca tambm auto-
rizada a sua desafetao para tal fm.
1 -Os imveis descritos no artigo 1 desta Lei constaro dos bens e direitos integrantes do patrimnio
do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, com fns especfcos de manter a segregao patrimonial
e contbil dos haveres fnanceiros e imobilirios, sendo observadas, quanto a tais bens e direitos, as
seguintes restries:
I -no integram o ativo da CEF;
II -no respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigao da CEF;
III -no compem a lista de bens e direitos da CEF, para efeito de liquidao judicial ou extrajudicial;
IV -no podem ser dados em garantia de dbito de operao da CEF;
V -no so passveis de execuo por quaisquer credores da CEF, por mais privilegiados que possam ser;
VI -no podem ser constitudos quaisquer nus reais sobre os citados imveis.
2 -As unidades residenciais a que se refere o artigo anterior sero destinadas alienao a famlias
com renda mensal de at trs salrios mnimos, sob pena de reverso ao patrimnio do Estado.
3 -As famlias de baixa renda referidas no 2 devero estar enquadradas nos planos habitacionais de
interesse social integrantes da Poltica Habitacional do Estado, em conformidade com o Termo de Adeso
frmado pelo Estado do Rio Grande do Sul com a Caixa Econmica Federal, em 05 de junho de 2009.
Art. 3 -Igualmente dar-se- revogao da doao caso a donatria deixe de dar incio execuo das
obras de engenharia civil nos imveis, no prazo de 2 (dois) anos, a contar da data da escritura pblica de
doao dos bens, na forma da lei.
Art. 4 -Em qualquer das hipteses preconizadas nos artigos antecedentes, a revogao operar-se-
automaticamente, independente de aviso, interpelao ou notifcao da donatria, com a reverso dos
bens ao patrimnio do Estado.
Art. 5 -Os imveis objetos da doao fcaro isentos do recolhimento do ITCD Imposto de Trans-
misso Causa Mortis e Doao.
Art. 6 -As despesas decorrentes desta Lei correro por conta da donatria.
Art. 7 -Esta Lei entra em vigor na data de sua publicao.
MONtANDO UMA
EStRAtGIA GlOBAl PARA
DISPONIBIlIZAR tERRAS
BEM lOCAlIZADAS
NAS CIDADES
CARtIlHA 2
RAQUEL ROLNIK
DANIELLE KLINTOWITZ
JOYCE REIS
RAPHAEL BISCHOF
42 CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 43
1. O QUE ?
As ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social) ou AEIS (reas de
Especial Interesse Social) so instrumentos urbansticos que
defnem regras para o uso e a ocupao do solo nas cidades
e estabelecem reas da cidade destinadas para construo de
moradia popular.
As ZEIS so uma categoria de zoneamento que permite o estabe-
lecimento de um padro urbanstico prprio e diferenciado
para determinadas reas da cidade.
Existem dois tipos de ZEIS: as ZEIS Ocupadas, onde j h
assentamento de populao de baixa renda que precisa ser
urbanizado e regularizado , e as ZEIS de Vazios, reas vazias
ou mal aproveitadas que podem ser destinadas construo
de Habitaes de Interesse Social (HIS).
Nesta cartilha trataremos especifcamente das ZEIS de Vazios,
pois elas esto diretamente ligadas construo de novas mo-
radias, objetivo principal do Programa Minha Casa Minha Vida.
ZEIS DE VAZIOS
Ateno! importante regular as ZEIS como
qualquer zona da cidade, usando, por exemplo, defnies
de lote mnimo e/ou mximo, gabaritos, densidades
mximas ou outros parmetros urbansticos.
1
EXEMPLO: as reas demarcadas como ZEIS devem ter no
mnimo 70% da rea construda para HIS; lotes mnimos
com 75 m
2
e mximos com 125 m
2
e gabarito mximo de 3
pavimentos, sendo admitido uso misto nos lotes.
2. PARA O QUE SERVE AS ZEIS DE VAZIOS?
Assegurar a destinao de terras bem localizadas e com infraestrutura
para os mais pobres, criando uma reserva de mercado de terras para
habitao de interesse social
Ampliar a oferta de terras urbanizadas e bem localizadas para as parcelas
de baixa renda da populao
Regular o mercado de terras urbanas, reduzindo o preo dos terrenos
Aumentar a capacidade de negociao da prefeitura com proprietrios
de terras bem localizadas, onde o mercado atua com fora
3. COMO SE PREPARAR PARA UTILIZAR O INSTRUMENTO?
Se o Plano Diretor no tiver incorporado as ZEIS:
O primeiro passo fazer um levantamento dos vazios existentes
no municpio
Depois importante identifcar quais vazios so aptos para habitao
A partir dos critrios estabelecidos, determinar quais vazios devero
ser demarcados como ZEIS
Fazer Projeto de Lei com mapa anexo onde as ZEIS estaro demarcadas
Aprovar a lei das ZEIS na Cmara Municipal
Se o Plano Diretor tiver incorporado as ZEIS:
Verifcar se as ZEIS esto demarcadas em mapa (se no estiverem,
importante faz-lo)
Verifcar se h descrio dos permetros das ZEIS (pode ser na LUOS
Lei de uso e ocupao do solo municipal)
Verifcar se as ZEIS esto regulamentadas no Plano Diretor (as ZEIS estaro
regulamentadas quando todas suas regras estiverem estabelecidas)
IMPORtANtE! Mesmo que o Plano Diretor tenha
incorporado o instrumento de ZEIS, mas no tenha
estabelecido as regras e demarcado-as ser preciso fazer
isso em lei especfca e aprovar na Cmara Municipal.
4. O QUE FUNDAMENTAL NA REGULAMENTAO
DAS ZEIS DE VAZIOS?
4.1 DEFINIO DOS CRITRIOS PARA DEMARCAR REAS DE ZEIS
EXEMPLO: todas reas vazias e ociosas com mais de 1000m
2
que se localizam
na rea consolidada da cidade devero ser demarcadas como ZEIS
4.2 DEMARCAO DAS REAS DE ZEIS EM MAPAS
EXEMPLO: Mapa de ZEIS do municpio de Cariacica, ES.
4.3 DEFINIO DA POPULAO PARA A QUAL SE DESTINA HABITAO
DE INTERESSE SOCIAL, SEJA PELA TIPOLOGIA DO EMPREENDIMENTO,
RENDA DA POPULAO QUE IR HABITAR OU VALOR MXIMO
DO IMVEL
EXEMPLO: pela tipologia: so consideradas HIS destinadas populao de
baixa renda casas ou apartamentos com rea total mxima de 65m
2
com, no
mximo, 1 banheiro por unidade habitacional e 1 vaga de estacionamento para
cada 2 unidades habitacionais
4.4 DEFINIO DO QUE SE CONSIDERA COMO BAIXA RENDA
EXEMPLO: considera-se de baixa renda as famlias com renda de at trs
salrios mnimos.

AtENO! Ao se estabelecer os critrios de
defnio de HIS pelo valor do empreendimento
importante que estes valores sejam compatveis com
os valores mximos definidos para os imveis no
Programa Minha Casa Minha Vida!
No Programa Minha Casa Minha Vida o valor mximo das unidades habi-
tacionais est estabelecido por UF/localidade e por tipologia habitacional
diferenciada em casa e apartamento, conforme as tabelas a seguir:
Valor mximo do imvel na modalidade de 0 a 3 salrios mnimos:
acre
alagoas
amap
amazonas
bahia - interior
bahia - capital e rM
cear - capital e rM
cear - interior
distrito Federal
Esprito Santo
Gois
Maranho
Mato Grosso
Mato Grosso do Sul
Minas Gerais - interior
Minas Gerais - capital e rM
Par
Paraba
Paran
Pernambuco - interior
Pernambuco - capital e rM
Piau
rio de Janeiro - interior
rio de Janeiro - capital
rio de Janeiro - rM
rio Grande do Norte
rio Grande do Sul
rondnia
roraima
Santa catarina
So Paulo - interior
So Paulo - capital
So Paulo (rM, Jundia, So Jos dos
campos e Jacare)
Sergipe
Tocantins
43.000
41.000
43.000
43.000
41.000
46.000
45.000
41.000
52.000
42.000
42.000
41.000
42.000
42.000
42.000
46.000
43.000
41.000
45.000
41.000
45.000
41.000
42.000
51.000
49.000
41.000
45.000
43.000
43.000
45.000
46.000
52.000
52.000

41.000
42.000
39.000
37.000
39.000
39.000
37.000
42.000
41.000
37.000
48.000
39.000
39.000
37.000
39.000
39.000
38.000
42.000
39.000
37.000
41.000
37.000
41.000
37.000
38.000
47.000
45.000
37.000
41.000
39.000
39.000
41.000
42.000
48.000
48.000

37.000
38.000
EStADOS
ValorES MXiMoS
(aParTaMENToS)
ValorES MXiMoS
(caSa)
Valor mximo do imvel na modalidade de 3 a 10 salrios mnimos:
Estabelecer quais reas so prioritrias, isto , quais reas devero ser
urbanizadas e regularizadas primeiro;

regies metropolitanas em SP, rJ e dF
Municpios com mais de 500 mil habitantes e demais capitais
estaduais e seus municpios limtrofes
demais municpios
r$ 130 mil
r$ 100 mil
r$ 80 mil
MUNICPIO VAlOR
AtENO! importante demarcar as reas de
ZEIS nas partes mais centrais/consolidadas, equipadas
e providas de infraestrutura do municpio. Isso vai
evitar que a populao seja expulsa para os piores
locais e pode induzir a ocupao das melhores partes
da cidade pelas pessoas que precisam de moradia.
5. EXEMPLOS DE REGULAMENTAO
5.1 NO PRPRIO PLANO DIRETOR:
O Plano Diretor Participativo do municpio de Taboo da Serra, no
Estado de So Paulo apresenta um bom exemplo de regulamentao de
ZEIS, pois estabelece todos as regras, critrios e padres para o funciona-
mento dessas zonas.
Taboo da Serra um municpio da Regio Metropolitana de So Paulo,
a oeste da capital paulista, na microrregio de Itapecerica da Serra.
A populao estimada pelo IBGE em 2008 era de 224.757 habitantes e a
rea de 20km, o que resulta em uma densidade demogrfca de 10.704,17
hab/km.
PDP- TABOO DA SERRA
Lei Complementar n 132 de 26 de dezembro de 2006
Seo IV. Da Habitao e da incluso social
Art. 103. Para alcanar os objetivos estabelecidos neste Plano Diretor Participativo fcam criadas as
Zonas Especiais de Interesse Social ZEIS.
Art. 104. As Zonas Especiais de Interesse Social ZEIS so instrumentos de poltica habitacional, fa-
zendo parte da estratgia de equacionamento do problema habitacional do Municpio, no que se refere
recuperao urbanstica, regularizao de assentamentos precrios e produo de habitao de inte-
resse social, destinadas populao de baixa renda.
1. Por Habitao de Interesse Social HIS entende- se aquela que se destina a famlias com renda igual
ou inferior a 6 (seis) salrios mnimos, com padro de unidade habitacional com at 60m 2 (sessenta
metros quadrados) de rea construda computvel, 1 (um) sanitrio e at uma vaga de garagem a cada
3 (trs) unidades habitacionais, observado o disposto no pargrafo nico do artigo 49 (Art. 49. Para os
efeitos desta Lei, as seguintes expresses fcam assim defnidas: IX. Habitao de Interesse Social HIS
aquela que se destina a famlias com renda igual ou inferior a 6 (seis) salrios mnimos, com padro
de unidade habitacional com at 60m2 (sessenta metros quadrados) de rea construda computvel, 1
(um) sanitrio e at uma vaga de garagem a cada 3 (trs) unidades habitacionais, nos termos do artigo
107, pargrafo 2. , I e II; X. Habitao Popular aquela que se destina a famlias de renda igual ou in-
ferior a 10 (dez) salrios mnimos, com padro de unidade habitacional com at 80m (oitenta metros
quadrados) de rea construda computvel, at 2 (dois) sanitrios e at uma vaga de garagem) e artigo
107, pargrafo 2., I e II desta Lei.
2. A produo de HIS obedecer regras especiais defnidas nesta Seo e na Seo V do Captulo V do
Ttulo III desta Lei, e quando implantada em ZEIS 1 obedecer as regras especiais do Plano de Urbaniza-
o de que trata o artigo 110 desta Lei, quando houver.
Art. 106. As Zonas Especiais de Interesse Social ZEIS so classifcadas como:
I. ZEIS 1 reas pblicas ou privadas defnidas nos incisos I a V do artigo anterior, ocupadas pre-
dominantemente por populao de baixa renda, de interesse pblico na promoo da regularizao
urbanstica e fundiria;
II. ZEIS 2 reas com predominncia de imveis defnidos no inciso VI do artigo anterior e conforme
estabelecido no artigo 121 desta Lei, adequados urbanizao, de interesse pblico na promoo
de Habitao de Interesse Social HIS, para famlias de baixa renda que no possuam moradia.
Art. 107. As reas demarcadas como ZEIS destinam-se a:
I. recuperao urbanstica;
II. regularizao urbanstica e fundiria;
III. produo de HIS;
IV. recuperao de imveis degradados ou em condies precrias de habitabilidade;
V. desadensamento de assentamentos precrios e de coabitaes;
VI. proviso de espaos pblicos e equipamentos sociais, comrcio e servios de carter local, com-
plementares moradia;
VII. proviso de espaos de capacitao profssional e de atividades de gerao de emprego e
renda.
1. Nas ZEIS 2, no mnimo 70% (setenta por cento) da rea construda computvel dever ser desti-
nada a HIS.
2. Nas reas defnidas como ZEIS2, devem ser reservadas para habitao de interesse social HIS,
observados os seguintes critrios:
I. No mnimo, 50% (cinqenta por cento) das habitaes construdas devem ser destinadas s fam-
lias com renda mensal, formal ou informal, de at 03 (trs) salrios mnimos.
II. A implantao de empreendimentos habitacionais nas reas de ZEIS2 deve ser reaizada prefe-
rencialmente pelo Poder Pblico em suas diversas esferas de atuao, com prioridade aplicao
de programa habitacionais de fnanciamentos subsidiados.
Art. 108. Para viabilizar a implantao das ZEIS e de acordo com o interesse pblico aplicam-se nelas os
seguintes instrumentos previstos nesta Lei e no Estatuto da Cidade:
I. Direito de preempo;
II. Transferncia do potencial construtivo;
III. Edifcao, parcelamento e utilizao compulsrios e demais instrumentos relativos ao cumpri-
mento da funo social da propriedade, no caso de ZEIS 2.
IV. Dao em pagamento
1. A transferncia de potencial construtivo das ZEIS poder ser aplicada no caso de doao de imvel
considerado adequado destinao de HIS, a critrio do Executivo.
2. O direito de preempo e a edifcao, parcelamento e utilizao compulsrios devero ser apli-
cados em todas as ZEIS 2.
3. O direito de preempo dever ser aplicado em todos os imveis no edifcados, subutilizados ou
no utilizados inseridos nos permetros das ZEIS 1, conforme pargrafos 1 e 2 do artigo 126 desta Lei.
4. Os imveis de que trata o pargrafo anterior sero utilizados para a implantao de HIS para realo-
cao das famlias moradoras das ZEIS 1 e para a implantao de equipamentos pblicos necessrios
regularizao urbanstica e fundiria dos assentamentos precrios.
Art. 109. As regras de uso e ocupao do solo das ZEIS 2 sero defnidas na Subseo VI da Seo IV do
Captulo V deste Ttulo.
Pargrafo nico. Casos excepcionais necessrios para viabilizar empreendimentos fnanciados pelo
Poder Pblico podero ser aprovados mediante autorizao do Poder Legislativo.
Art. 112. Ficam enquadrados como Zonas Especiais de Interesse Social ZEIS 1 e ZEIS 2 os permetros
descritos nos Quadros 16 e 17, e delimitados nos Mapas 06 e 07, integrantes desta Lei.
Subseo VI Da Zona Especial de Interesse Social ZEIS
Art 214. As Zonas Especiais de Interesse Social ZEIS so pores do territrio destinadas recupera-
o urbanstica, regularizao de assentamentos precrios e produo de habitao de interesse social,
destinadas populao de baixa renda.
Pargrafo nico. As Zonas Especiais de Interesse Social fcam divididas em ZEIS 1 e ZEIS 2 conforme
defnido no artigo 104 desta Lei.
Art. 215. So permitidos nas ZEIS os seguintes usos:
I. R1;
II. CRP;
III. CRCH;
IV. CRCV;
V. SCP;
VI. SE, exclusivamente instalaes de infraestrutura;
VII. ID, limitada rea construda computvel de 250 m2 (duzentos e cinqenta metros quadra-
dos);
VIII. CSR;
IX. IAR;
X. CSP, exclusivamente postos de abastecimento de veculos, com recuos de no mnimo 5m (cinco
metros) entre o alinhamento e os demais lotes.
1. Nas ZEIS 1, os usos defnidos no caput deste artigo fcam em vigor at a aprovao do respectivo
Plano de Urbanizao, estabelecido no artigo 110 desta Lei.
2. Nas ZEIS 2, no mnimo 70% (setenta por cento) da rea construda computvel deve ser destinada
a habitao de interesse social HIS.
3. Os imveis no edifcados, subutilizados ou no utilizados inseridos nos permetros das ZEIS 1
sero utilizados para a implantao de HIS para realocao das famlias moradoras das ZEIS 1 e para
a implantao de equipamentos pblicos necessrios regularizao urbanstica e fundiria dos as-
sentamentos precrios.
Art. 216 Na ZEIS 1, at a aprovao do respectivo Plano de Urbanizao previsto no artigo 110 desta Lei,
devero ser observados os seguintes parmetros e ndices urbansticos:
I. dimenses mnimas do lote:
a) rea igual a 75 m 2 (setenta e cinco metros quadrados);
b) frente igual a 5 m (cinco metros);
II. coefcientes de aproveitamento:
a) mnimo igual a 0,5 (cinco dcimos);
b) bsico igual a 2 (dois);
c) mximo igual a 2 (dois);
III. taxa de ocupao mxima: 0,5 (cinco dcimos);
IV. taxa de permeabilidade mnima: 0,2 (dois dcimos)
V. recuos mnimo frontal: 5m (cinco metros);
VI. gabarito de altura: Livre
Pargrafo nico. Os permetros das Zonas Especiais de Interesse Social 1 ZEIS 1 esto delimitados e
descritos no Mapa 07 e Quadro 16, integrantes desta Lei.
Art. 217. Na ZEIS 2, devero ser observados os seguintes parmetros e ndices urbansticos:
I. vetado
II. coefcientes de aproveitamento:
a) mnimo igual a 2 (dois);
b) bsico igual a 2 (dois);
c) mximo igual a 5 (cinco);
III. taxa de ocupao mximo: 0,5 (cinco dcimos);
IV. taxa de permeabilidade mnima: 0,2 (dois dcimos)
V. recuos mnimo frontal, laterais e de fundo: especial, a critrio da Comisso de Anlise de Progra-
mas Habitacionais de Interesse Social CAPHIS;
VI. gabarito de altura: especial a critrio da CAPHIS.
Pargrafo nico. Os permetros das Zonas Especiais de Interesse Social 2 ZEIS 2 esto delimitados e
descritos no Mapa 07 e Quadro 17, integrantes desta Lei.
Aqui foram destacados os artigos referentes exclusivamente s Zeis de Vazios.
LEI ESPECFICA BERTIOGA, SP
LEI COMPLEMENTAR N 004 DE 20 DE DEZEMBRO DE 2001
Institui as Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS, bem como as normas para regularizao fundiria
das reas ocupadas ou no e estabelece normas para implantao de Empreendimentos Habitacionais
de Interesse Social - EHIS, e d outras providncias.
Captulo I - Disposies Preliminares
Art. 1. Ficam defnidas por esta Lei Complementar as diretrizes gerais para instituio de Zonas Especi-
ais de Interesse Social - ZEIS, bem como as normas para regularizao fundirias das reas j ocupadas e
estabelecidas as normas de implantao de Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social - EHIS.
Art. 2. As ZEIS so determinadas pores do territrio municipal, com destinao especfca e normas
prprias de uso e ocupao do solo, destinadas primordialmente, produo e manuteno de habi-
tao de interesse social, bem como para implantao prioritria de infra-estrutura, equipamentos ur-
banos e comunitrios, visando a melhoria da qualidade de vida da populao, obedecendo a seguinte
classifcao:
II - ZEIS 2: terrenos no edifcados, sub-utilizados ou no utilizados, que por sua localizao e caracters-
ticas sejam de interesse para implantao de programas habitacionais de interesse social.
1. Considera-se habitao de interesse social aquela destinada populao de baixa renda que viva
em condies de habitabilidade precria.
2. Considera-se populao de baixa renda as famlias com renda familiar de at 10 (dez) salrios mnimos.
3. As ZEIS 1 e ZEIS 2 esto delimitadas no mapa do Municpio que compe o Anexo 1 e que passa a
fazer parte integrante desta Lei Complementar.
Art. 3. No podero ser benefcirios de unidades habitacionais em ZEIS 1 e ZEIS 2, proprietrios, pro-
mitentes, compradores, cessionrios, permitentes cessionrios dos direitos de aquisio e detentores
do regular domnio til de outro lote de imvel urbano ou rural.
Art. 4. Fica o Poder Executivo autorizado a considerar ZEIS reas pblicas ou privadas no constantes
do Anexo I desta Lei Complementar, que seguir-lhe-o os padres de uso e ocupao do solo, atravs
de Lei Complementar.
Art. 5. Tm competncia para solicitar a delimitao de novas ZEIS 1 e 2:
I - Secretaria Municipal de Habitao, Planejamento e Desenvolvimento Urbano;
II - Conselho Municipal de Habitao;
III - Cooperativas e Associaes Habitacionais;
IV - Entidades representativas de moradores de reas passveis de delimitao como ZEIS, desde
que dotadas de personalidade jurdica;
V - Proprietrios de reas passveis de delimitao como ZEIS.
Pargrafo nico. Os pedidos de delimitao de ZEIS, tramitaro atravs de processos administrativos
no Executivo Municipal.
Art. 6. Os planos de urbanizao das ZEIS devero ser elaborados com base em diretrizes estabeleci-
das pelo Executivo Municipal, respeitadas as exigncias legais.
Art. 7. Os projetos destinados s ZEIS e EHIS no fcaro isentos de anlise quanto aos impactos que
possam causar ao meio ambiente.
5.2 POR LEI ESPECFICA: AS ZEIS TAMBM PODEM SER REGULAMENTADAS POR UMA LEI ESPECFICA PRECISANDO ESTAR INCORPORADAS
NO PLANO DIRETOR, COMO O FEZ O MUNICPIO DE BERTIOGA.
Captulo III - Zonas Especiais De Interesse Social 2 - ZEIS 2
Seo I - Dos Objetivos
Art. 13. A criao das Zonas Especiais de Interesse Social 2 - ZEIS 2, tem por objetivo:
I - induzir e estimular a ocupao de vazios urbanos atravs de parmetros especiais de uso e ocupa-
o do solo de modo a contemplar a oferta de moradias para a populao de baixa renda familiar;
II - reduzir custos sociais da urbanizao, ao indicar as reas preferenciais habitacionais de carter
popular.
III - estimular os proprietrios de glebas a investir em empreendimentos habitacionais de carter
popular.
Art. 14. Nos empreendimentos de ZEIS 2, pelo menos 50% (cinqenta por cento) das unidades habita-
cionais produzidas devero ser destinadas s famlias com renda familiar at 6 (seis) salrios mnimos.
Pargrafo nico. O disposto neste artigo no se aplica aos programas desenvolvidos por cooperativas
habitacionais.
Art. 15. No se incluem em ZEIS 2 os seguintes casos:
I - reas onde, por fora de legislao, no so permitidas construes para fns habitacionais;
II - reas que apresentem risco segurana de seus ocupantes, constatado mediante laudo tcnico;
III - reas situadas na Zona Histrico Cultural ou de Preservao Ambiental.
Seo II - Do Plano de Urbanizao
Art. 16. As ZEIS 2 enquadram-se numa das seguintes modalidades:
I - operaes urbanas consorciadas;
II - cooperativas e associaes habitacionais;
III - iniciativa popular;
IV - poder pblico.
Art. 17. Nos casos de consrcio municipal, o Municpio poder arcar com os custos do projeto e de
infra-estrutura desde que receba lotes urbanizados para a execuo de sua poltica habitacional, em
valor equivalente ou superior ao suportado pelo Executivo.
Art. 18. As Cooperativas e Associaes Habitacionais dotadas de personalidade jurdica, devidamente
constitudas, proprietrias de terrenos enquadrados como ZEIS 2, podero requerer ao Executivo a
elaborao do Plano de Urbanizao.
Art. 19. Para ZEIS 2 no obrigatria a elaborao de Plano de Urbanizao fcando a provao do par-
celamento do solo condicionada aos parmetros de uso e ocupao do solo estabelecidos nos quadros
I e II, integrantes desta Lei Complementar.
Art. 20. O dimensionamento mnimo das dependncias das edifcaes ZEIS 2 ser defnido atravs de
Resoluo da Secretaria de Habitao, Planejamento e Desenvolvimento Urbano.
Seo III - Do Parcelamento e Destinao dos Lotes
Art. 21. As caractersticas de dimensionamento, ocupao, aproveitamento e uso dos lotes sero esta-
belecidos segundo especifcidades prprias de cada ZEIS 2, obedecido o disposto nos quadros I e II que
integram esta Lei Complementar.
Art. 22. O projeto de parcelamento do solo da ZEIS 2 ser aprovado pelo Municpio a ttulo de urbaniza-
o especfca de interesse social, de conformidade com as Leis Federais n 6.766/79, 10.257/01, Medida
Provisria n 2.220/01 ou outro diploma que a venha substituir e legislao municipal pertinente.
Art. 23. Nas reas defnidas como ZEIS 2 a implantao do projeto de parcelamento dever ser iniciada
num prazo mximo de 02 (dois) anos a partir da publicao desta Lei Complementar.
Art. 24. Nas ZEIS 2 ser destinada somente uma unidade de uso residencial a cada benefcirio.
Captulo IV - Empreendimentos Habitacionais De Interesse Social EHIS
Art. 25. O Poder Executivo poder declarar como Empreendimento Habitacional de Interesse Social -
EHIS, aquele com destinao especfca, normas prprias de uso e ocupao do solo e de regras para
edifcao.
Art. 26. A implantao da EHIS tem por objetivos:
I - atender a demanda de unidades habitacionais destinadas populao de baixa renda no ter-
ritrio do Municpio;
II - propiciar condies para construo de edifcaes simplifcadas para atender o seguimento
social a que se destina.
Art. 27. Para EHIS sero adotados os ndices urbansticos dos artigos 26 e 29 da Lei Municipal n 317, de
13 de novembro de 1998.
Art. 28. Os EHIS obedecero parmetros construtivos defnidos por Resoluo da Secretaria de Habita-
o, Planejamento e Desenvolvimento Urbano.
Captulo V - Disposies Finais
Art. 30. Caber Comisso Especial de Regularizao de Parcelamentos Urbanos em conjunto com a
Secretaria de Meio Ambiente e Obras, aps as aprovaes das ZEIS, bem como dos respectivos planos
de urbanizao:
I - acompanhar e fscalizar a elaborao do plano de urbanizao e sua regularizao jurdica;
II - dirimir questes confitantes no contempladas nesta Lei Complementar;
III - obter parecer favorvel, mediante expedio de relatrios, do Conselho Municipal de Habitao
quanto viabilidade de utilizao dos recursos do Fundo Municipal de Habitao;
Art. 31. As demais normas de procedimento para aprovao dos projetos em ZEIS sero defnidas pelo
Poder executivo, atravs de Decreto.
Aqui foram destacados os artigos referentes exclusivamente s ZEIS de Vazios.
6. POR QUE IMPORTANTE UTILIZAR ESTE
INSTRUMENTO NO CONTEXTO DO PROGRAMA MCMV?
O Programa Minha Casa Minha Vida, ao elevar os recursos oramentrios
investido em habitao para outro patamar, trouxe uma bela oportuni-
dade para os municpios enfrentarem suas necessidades habitacionais.
Entretanto papel dos municpios garantir que as moradias produzidas
sejam adequadas e bem localizadas.
Na lei que criou o PMCMV, so priorizados na distribuio dos recursos
fe-derais os municpios que implementarem os instrumentos do Estatuto da
Cidade voltados ao controle da reteno das reas urbanas em ociosidade
e disponibilizarem terrenos localizados em rea urbana consolidada para a
implantao de empreendimentos vinculados ao programa.
Assim, para que os municpios sejam priorizados na disponibilizao
de recursos deste programas federal, muito importante que eles
disponham de terrenos bem localizados em reas consolidadas
e que usem os instrumentos urbansticos do Estatuto da Cidade.
Uma boa maneira para conseguir atender a estas duas premissas de uma
s vez demarcar ZEIS em reas bem localizadas da cidade e estimular os
seus proprietrios a estabelecer acordos e parceiras com incorporadoras e
prefeituras para realizar projetos com os recursos do Programa Minha Casa
Minha Vida.
ZEIS + MCMV = MORADIA BEM LOCALIZADA
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 55
7. COMO AS ZEIS VIRAM PROJETOS DE HABITAO?
Existem diferentes maneiras de fazer com que as ZEIS sejam usadas em pro-
jetos de habitao utilizando recursos do Programa Minha Casa Minha Vida:
A Prefeitura Municipal pode ajudar as associaes ou entidades na
negociao e realizao de acordo com os proprietrios dos terrenos
demarcados como ZEIS que se deseja utilizar para a construo de
HIS com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida - Entidades
As entidades e associaes podem fazer a compra dos terrenos
diretamente dos proprietrios
A Prefeitura Municipal pode intermediar os acordos entre proprietrios
de terras e incorporadores que desejam construir HIS com recursos
do Programa Minha Casa Minha Vida
As incorporadoras podem comprar os terrenos diretamente dos proprietrios
Os proprietrios de terrenos podem procurar uma incorporadora
por conta prpria para fazer um acordo para a construo de HIS
com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida
Os proprietrios de terrenos podem executar por conta prpria um projeto
de construo de HIS com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida
IMPORtANtE! Ao demarcar os terrenos como ZEIS
cria-se imediatamente um espao para negociao com
os proprietrios, pois aquela rea s poder ter os usos
determinados na regulamentao das ZEIS.
8. EXEMPLOS DE APLICAO:
O municpio de Taboo da Serra est estabelecendo um importante
processo de implementao de projetos de HIS nas ZEIS de Vazios que
foram demarcadas em seu Plano Diretor.
Atualmente existem no municpio seis reas demarcadas como ZEIS
com projetos de implantao de HIS. Quatro delas esto em processo
de implantao e as outras duas com opo de compra pelas entidades.
O Processo de implementao das ZEIS no municpio de Taboo da Serra se
iniciou em 2005 com o processo de elaborao do Plano Diretor Participativo.
Para o diagnstico do Plano Diretor foi realizado um levantamento de todas
as reas vazias existentes no municpio.
Em seguida as reas vazias foram avaliadas por meio do cruzamento com
variveis como localizao, entorno, equipamentos existentes, reas verdes, in-
fraestrutura, existncia de riscos (como enchentes) e fragilidades topogrfcas.
A partir deste diagnstico foi possvel determinar quais vazios deveriam ser
demarcados como ZEIS.
O Plano Diretor foi aprovado no fnal de 2006, mas nem todas as ZEIS
demarcadas no projeto de lei foram aprovadas. Deste ento, tem havido
muitas discusses sobre o tema na Cmara Municipal e este processo
tem resultado em novas aprovaes de ZEIS no municpio.
AtENO! Mesmo que o plano diretor tenha
aprovado apenas algumas zeis, novas ZEIS podem ser
criadas por lei a qualquer momento!
Mapa de vazios elaborado para o diagnstico
do Plano Diretor de Taboo da Serra
1. VILA PORTUGAL - PAR
Esta rea particular, com 13.425,00 m, foi demarcada como ZEIS-2 no Plano Diretor
Com recursos do Programa Federal PAR (Programa de Arrendamento Familiar) a CAIXA
comprou o terreno
A Prefeitura Municipal executou toda infraestrutura do conjunto
Existe a previso de construo de uma escola e posto de sade no entorno, que sero
executadas tambm pela Prefeitura Municipal
O projeto prev a construo de 272 unidades habitacionais, com 41,2m, em
20 edifcios de 6 andares
Obra foi iniciada em 2007 e ser fnalizada em 2009
Pblico alvo: famlias de 0 a 3 salrios mnimos
2. CONJUNTO CIGARREIRAS CDHU
rea particular demarcada como ZEIS-2 no Plano Diretor
A CDHU desapropriou o terreno e se comprometeu com a construo
O Projeto prev a construo de 76 unidades habitacionais, com 36,8m
A obra ainda no foi iniciada
3. JARDIM SALETE CDHU
Esta rea partcula foi demarcada como ZEIS-2 no Plano Diretor
A CDHU desapropriou o terreno
A Prefeitura Municipal pagou o projeto de implantao elaborado por uma assessoria
tcnica especializada em projetos de habitao de interesse social
O Projeto prev a construo de 920 unidades habitacionais com tipologia duplex
A CDHU se comprometeu a executar a construo das habitaes
EXEMPLO: A Prefeitura Municipal de Taboo da Serra, por exemplo, tem desenvolvido, desde a aprovao do Plano Diretor, uma estratgia de implementao de novas unidades
habitacionais em ZEIS de vazios. Para isso, tem utilizados diferentes estratgias:
4. PARQUE LAGUNA CRDITO SOLIDRIO
Esta rea particular vazia, com 15.965 m, foi demarcada como ZEIS-2 no Plano Diretor
Este terreno pertence a uma empresa e apresenta problema fundirio-jurdico de dvidas
dos proprietrios (dois irmos - 15 matrculas).
O projeto prev a construo de 332 unidades habitacionais, em 30 blocos
de 5 e 7 pavimentos com apartamentos de 48,2 m
2
Oito associaes de moradia esto realizando este projeto em parceria com a Prefeitura
Os recursos para a compra do terreno e construo das habitaes vir do programa federal
Credito Solidrio, e as famlias retornaro R$ 30.000,00 ao Fundo de Habitao Municipal
5. CONJUNTO HABITACIONAL SANTA TEREZINHA MINHA CASA MINHA
VIDA - ENTIDADES
Esta rea particular, com 12.495,98 m, foi demarcada como ZEIS-2 no Plano Diretor
Uma associao de moradia do municpio encomendou um projeto de viabilidade
para o terreno
A mesma entidade conseguiu negociar o recurso para a compra do terreno e para
a construo das moradias atravs do Programa Minha Casa Minha Vida-Entidades
A entidade j tem a opo de compra, s falta assinar o contrato
6. PARQUE PINHEIRO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA
Esta rea particular vazia foi demarcada como ZEIS-2 no Plano Diretor
Prefeitura Municipal est elaborando um projeto para implantao de 62 unidades
habitacionais nesta rea e pretende negociar com alguma incorporadora para
que a compra do terreno e a construo seja executada com recursos do Programa
Minha Casa Minha Vida
Estes trs instrumentos sero estudados de forma conjunta, pois sua
aplicao obedece seguinte seqncia:
1. PEUC
2. IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO
3. DESAPROPRIAO COM TTULOS DA DVIDA PBLICA.
Como se trata de uma sequncia (PEUC, IPTU progressivo no tempo e
desapropriao com ttulos da dvida pblica), os municpios passam,
gradativamente, de indutores a repressores pela m (ou no) utilizao do
solo urbanizado. E para no haver discusses jurdicas no comeo ou no
fnal dessa sequncia preciso prestar ateno s formalidades previstas
no Estatuto da Cidade para a notifcao.
PEUC (PARCElAMENtO, EDIFICAO E UtIlIZAO COMPUlSRIOS),
IPtU PROGRESSIVO no tempo E DESAPROPRIAO COM ttUlOS
DA DVIDA PBlICA
Essa seqncia atende aos seguintes prazos:
Para o PEUC:
1 ano, contado a partir da averbao da notifcao no cartrio de
registro de imveis para o proprietrio apresentar projeto na Prefeitura
2 anos para incio das obras, contados da data de aprovao do projeto
IPTU Progressivo no Tempo (com aumento anual da alquota do
imposto): durante 5 anos, aplicvel caso no seja atendido qualquer
dos prazos do PEUC previstos acima
Desapropriao com Ttulos da Dvida Pblica: aps os 5 anos
de progressividade do IPTU
IMPORtANtE! a notifcao que inicia a contagem
dos prazos para o PEUC, IPTU Progressivo no Tempo e
Desapropriao com Ttulos da Dvida Pblica
POR QUE IMPORTANTE UTILIZAR ESTE INSTRUMENTO NO CONTEXTO DO PROGRAMA MCMV?
Para que os municpios sejam priorizados na disponibilizao de recur-
sos deste programas federal, muito importante que eles disponham
de terrenos bem localizados em reas consolidadas e que usem
os instrumentos urbansticos do Estatuto da Cidade.
Uma boa maneira que conseguir atender a estas duas premissas de uma
s vez aplicar o PEUC e a seqncia de instrumentos decorrentes em
reas bem localizadas da cidade e estimular os seus proprietrios a esta-
belecer acordos e parceiras com incorporadoras e prefeituras para realizar
projetos com os recursos do Programa Minha Casa Minha Vida.
importante lembrar que:
A incidncia de prazos para o cumprimento de obrigaes pelo
proprietrio no signifca que prefeitura e proprietrio devam estar
em lados opostos;
Ao contrrio, a notifcao averbada no cartrio no impede
que a prefeitura intermedeie uma negociao entre proprietrio,
construtoras e CAIXA para realizao de empreendimentos
habitacionais;
PEUC/IPTU PROGRESSIVO/DESAPROPRIAO COM TTULO DA DVIDA PBLICA + MCMV = MORADIA BEM LOCALIZADA
A simples notifcao do PEUC pode trazer o proprietrio de um
terreno para negociar com a prefeitura
A aplicao da PEUC no impede que o municpio encontre o melhor
enquadramento das possibilidades de aprovao de projetos dentro
da legislao municipal
A rea notifcada pode ser ZEIS e, se ainda no for, nada impede, que
se torne uma ZEIS defnida pelo municpio
O contexto do PMCMV extremamente vantajoso para regulamentao
e aplicao do PEUC em razo dos prazos previstos pelo PEUC: 1 ano
para apresentao de projeto e mais 2 anos para incio das obras
coincidem com a ampla disponibilidade de dezenas de bilhes de reais
em recursos federais para a proviso habitacional de baixa renda
Caso o proprietrio no se mobilize com a notifcao de PEUC, a
obrigao do pagamento do IPTU Progressivo pode faz-lo se mobilizar
Caso o proprietrio ainda no tenha se mobilizado com a obrigao do
pagamento do IPTU Progressivo, a desapropriao com ttulos da dvida
pblica resgatar este terreno para que o Poder Pblico possa do-lo
para a execuo de projetos habitacionais com os recursos do PMCMV
1. O QUE ?
O PEUC um instrumento urbanstico em que a prefeitura
obriga o proprietrio de um imvel a fazer melhor uso da
localizao desse imvel, fxando um prazo para isso acontecer.
2. PARA QUE SERVE?
Coibir a ociosidade de terrenos bem localizados na cidade ou
dotados de infraestrutura pblica, estimulando um melhor
aproveitamento.
IMPORtANtE! A perspectiva coletiva do melhor uso
do imvel dentro da cidade o que transforma a busca
da funo social da propriedade em realidade. E o me-
lhor lugar para traduzir aquilo que seja um interesse co-
letivo para a cidade o Plano Diretor do municpio.
2
PARCElAMENtO, EDIFICAO E UtIlIZAO COMPUlSRIOS (PEUC)
3.1 PRECISO LEI MUNICIPAL QUE AUTORIZE A PREFEITURA A APLICAR
O INSTRUMENTO
Se o Plano Diretor tiver incorporado o PEUC:
1. Verifcar se o Plano prev quais so os terrenos sujeitos ao PEUC:
O Plano pode esgotar o assunto, dispensando qualquer
regulamentao. Mas, sendo necessrio criar regras de funcionamento
dentro da estrutura da prefeitura, um simples decreto do executivo
municipal pode cumprir a funo.
2. Nos casos em que o Plano Diretor do municpio prev os instrumentos, mas
no prev os critrios para aplic-lo em no identifca onde ser aplicado.
Se o Plano Diretor no tiver incorporado o PEUC:
1. Ser preciso aprovar lei especfca com os critrios de aplicao da PEUC.
3.2 ALM DA LEGISLAO, NECESSRIO IDENTIFICAR TODOS OS
TERRENOS PASSVEIS DE APLICAO DA PEUC
AtENO! No basta o Plano Diretor prever o
PEUC, importante tambm que os terrenos passveis
do PEUC sejam identifcados!
QUEM DEFINE O MElHOR APROVEItAMENtO?
O melhor aproveitamento do imvel se refere sua funo em relao conjun-
to da cidade. Ou seja, o melhor uso julgado a partir do ponto de vista coletivo
(o conjunto dos cidados), e no do ponto de vista individual (do proprietrio).
Esse ponto de vista coletivo a funo social da propriedade defnida no:
Plano Diretor do municpio, combinado ou no
Legislao municipal sobre uso, ocupao e parcelamento do
territrio da cidade, se houver
Essa relao entre a funo social da propriedade e o Plano Diretor
expressa pela Constituio brasileira.
4. O QUE FUNDAMENTAL NA REGULAMENTAO?
fundamental que a regulamentao permita que qualquer cidado
indentifque e indivualize os terrenos sujeitos o PEUC na cidade
A regulamentao no precisa listar ou identifcar em mapas os terrenos
passveis de aplicao do PEUC. Mas a regulamentao deve dizer
claramente quais so os critrios para a aplicao do PEUC;
A partir dos critrios a comunidade e a prefeitura devem levantar as
informaes dos terrenos no municpio e identifcar quais so os terrenos
passveis do PEUC
interessante que o municpio preveja qual o tamanho mnimo dos
terrenos, para que a aplicao do PEUC seja signifcativa para o melhor
aproveitamento da cidade
EXEMPLO 1: O municpio pode dizer que todos os terrenos maiores que deter-
minada rea ou localizados em determinada zona sejam passveis de aplicao
do PEUC. Essa rea costuma representar um mnimo de terreno que permita a
implantao de um equipamento pblico (unidade bsica de sade, escola etc.)
ou de um conjunto de moradias.
EXEMPLO 2: Mas se uma cidade defnir que somente reas com mais de
20.000 m esto sujeitas ao PEUC, os cidados, legisladores e tcnicos devero saber
que certamente reduziro signifcativamente a aplicao do instrumento a poucos
imveis na rea urbana da cidade.
4.1 COMO DEFINIR O MELHOR USO OU APROVEITAMENTO NO
PLANO DIRETOR OU NA LEGISLAO MUNICIPAL?
Os planos diretores e leis municipais costumam trabalhar com duas linhas
para caracterizar onde ser aplicado o PEUC:
Situao construtiva o quanto de rea construda existe sobre ele
A situao de efetiva ocupao nos casos em que existe uma construo
no imvel, que est total ou parcialmente vazia h muito tempo.
Os dois casos so defnidos pelo municpio.
EXEMPLO: A cidade de Diadema, no Estado de So Paulo, optou por aplicar
as duas situaes, conforme artigo 132 de seu Plano Diretor (Lei Complementar
n 273/2008):
Art. 85 Considera-se subutilizado o imvel que apresente:
I. Subutilizao ocupacional: imveis edifcados em ndice de Aproveitamento (IA) superior a 15%
(quinze por cento) do ndice de Aproveitamento (IA) permitido para a zona, e cuja rea ocupada da
edifcao para o exerccio da(s) atividade(s) existente(s) no imvel, for inferior a 15% (quinze por
cento) da rea construda total, ou;
II. Subutilizao construtiva: quando o ndice de Aproveitamento (IA) utilizado no imvel, consi-
derando a somatria da rea construda da(s) edifcao (es) existente(s) no imvel for inferior a
15% (quinze por cento) do ndice de Aproveitamento (IA) permitido para a Zona de Uso ou rea
Especial.
1 - Para efeito de aplicao da utilizao compulsria para imveis no utilizados ou com subuti-
lizao ocupacional, nos termos do inciso I deste artigo, sero considerados os imveis edifcados que
estejam desocupados por perodo superior a 2 (dois) anos.
2 - No sero consideradas para efeito de clculo das reas subutilizadas para efeito da subutilizao
construtiva, nos termos do inciso II deste artigo, as pores do imvel recobertas por vegetao de
interesse ambiental, conforme anlise dos rgos competentes da Administrao Municipal.
4.2 COMO DEFINIR SUB-UTILIZAO?
Uma coisa so terrenos ou glebas totalmente vazias, outra so aqueles
que contm construes, mas que o Plano Diretor considera uma
utilizao insufciente diante do potencial e importncia que esta rea
tem para o conjunto da cidade em funo, por exemplo, da infraestrutura
e equipamentos j disponveis em seu entorno.
Nestes casos, a forma mais fcil e objetiva de regulamentao a
adoo de uma linha de corte daquilo que entendido como bom
aproveitamento do terreno, para sujeitar todos aqueles que esto abaixo
disso ou seja, aquilo que est abaixo do aproveitamento mnimo.
IMPORtANtE! A lei federal d a primeira pista.
O Estatuto da Cidade defne que a linha de corte
so os imveis cujo aproveitamento seja inferior ao
mnimo defnido no Plano Diretor ou em legislao
dele decorrente.
4.3 COMO A LEI MUNICIPAL DEFINE O APROVEITAMENTO MNIMO
DO IMVEL?
Por meio de um parmetro, que pode ser, entre outros:
Coefciente de aproveitamento (CA) mnimo
Densidade populacional mnima
Cota mxima de terreno por unidade que so nmeros, geralmente
defnidos para cada uma das zonas da cidade
O coefciente de aproveitamento a relao entre a rea construda
e a rea do terreno
Esses coefcientes de aproveitamento encontram-se no Plano Diretor,
na lei de uso e ocupao do solo ou outra lei de zoneamento de
cada municpio
EXEMPLO 1: Imagine-se que a lei municipal defna um coefciente de aprovei-
tamento de 2 (dois). Isso permite o proprietrio de um terreno de 1000 m
2

construir um prdio de 2000 m
2
(em mais de um pavimento). Um coefciente
3 (trs), por sua vez, permite que se construa um prdio com 3000 m
2
(rea
construda) na mesma rea de 1000 m
2
(rea do terreno).
EXEMPLO 2: Assim, se o coefciente mnimo de aproveitamento em uma
determinada regio da cidade for 0,2 de rea construda em relao ao terreno
(20 metros quadrados de construo, caso adotado o mesmo terreno de 100 m
2

da fgura 03), qualquer imvel ali situado, que apresente rea construda menor
que essa proporo ser considerado sub-utilizado.
Densidade populacional mnima obtida pelo nmero de habitantes
dividido pela rea, sendo que o nmero de habitantes em funo do
nmero de domiclios
Cota mxima de terreno por unidade rea do terreno dividido pelo
nmero de domiclios
AtENO! Nas regies onde seja importante
manter reas sem qualquer construo, no cabe a
aplicao do PEUC. o caso de reas de interesse para
o patrimnio histrico e cultural e de preservao
ambiental. No construir a funo social da proprie-
dade nesses casos.
A regulamentao pode tambm defnir que terrenos includos nos
critrios previstos para aplicao do PEUC, por terem determinado
uso, no esto sujeitos aplicao do PEUC.
5. EXEMPLO DE REGULAMENTAO
5.1 NO PLANO DIRETOR:
O Municpio de Santo Andr, So Paulo, regulamentou o PEUC em seu
Plano Diretor.
CAPTULO I - DO PARCELAMENTO, EDIFICAO OU UTILIZAO COMPULSRIOS
Art. 116. So passveis de parcelamento, edifcao ou utilizao compulsrios, nos termos do artigo
182 da Constituio Federal e dos artigos 5 e 6 do Estatuto da Cidade, os imveis no edifcados, sub-
utilizados ou no utilizados localizados na Macrozona Urbana.
1. Fica facultado aos proprietrios dos imveis de que trata este artigo propor ao Executivo o estabe-
lecimento do Consrcio Imobilirio, conforme disposies do artigo 46 do Estatuto da Cidade.
2. Considera-se solo urbano no edifcado os terrenos e glebas com rea igual ou superior a 1.000 m
(mil metros quadrados), localizados nas Zonas de Qualifcao Urbana, Reestruturao Urbana e Recu-
perao Urbana, quando o coefciente de aproveitamento utilizado for igual a zero.
3. Considera-se solo urbano subutilizado os terrenos e glebas com rea igual ou superior a 1.000 m
(mil metros quadrados), situados na Zona de Qualifcao Urbana, de Reestruturao Urbana e de
Recuperao Urbana, quando o coefciente de aproveitamento no atingir o mnimo defnido para a
zona onde se situam, conforme Quadro 3, Anexo XIV.
4. Ficam excludos da obrigao estabelecida no caput os imveis:
I. utilizados para instalao de atividades econmicas que no necessitem de edifcaes para
exercer suas fnalidades;
II. exercendo funo ambiental essencial, tecnicamente comprovada pelo rgo municipal
competente;
III. de interesse do patrimnio cultural ou ambiental;
IV. ocupados por clubes ou associaes de classe;
V. de propriedade de cooperativas habitacionais;
VI. utilizados como estacionamento na ZEIC A, com rea inferior a 1.000m (mil metros quadrados).
5. Considera-se solo urbano no utilizado todo tipo de edifcao que esteja comprovadamante
desocupada h mais de dois anos, ressalvados os casos dos imveis integrantes de massa falida.
Art. 117. Os imveis nas condies a que se refere o artigo anterior sero identificados e seus
proprietrios notifcados.
1. A notifcao far-se-:
I. por funcionrio do rgo competente do Executivo, ao proprietrio do imvel ou, no caso de
este ser pessoa jurdica, a quem tenha poderes de gerncia geral ou administrativa;
II. por edital quando frustrada, por trs vezes, a tentativa de notifcao na forma prevista pelo
inciso I.
2. Os proprietrios notifcados devero, no prazo mximo de um ano a partir do recebimento da
notifcao, protocolar pedido de aprovao e execuo de parcelamento ou edifcao.
3. Somente podero apresentar pedidos de aprovao de projeto at 02 (duas) vezes para o mesmo
lote.
4. Os parcelamentos e edifcaes devero ser iniciados no prazo mximo de dois anos a contar da
aprovao do projeto.
5. As edifcaes enquadradas no 5. do artigo 116 devero estar ocupadas no prazo mximo de
um ano a partir do recebimento da notifcao.
6. Em empreendimentos de grande porte, em carter excepcional, poder ser prevista a concluso
em etapas, assegurando-se que o projeto aprovado compreenda o empreendimento como um todo.
7. A transmisso do imvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior data da notifcao, trans-
fere as obrigaes de parcelamento, edifcao ou utilizao previstas neste artigo, sem interrupo de
quaisquer prazos.
8. Os lotes que atendam as condies estabelecidas nos 2 e 3 do artigo 116 no podero sofrer
parcelamento sem que esteja condicionado aprovao de projeto de ocupao.
5.2 POR LEI ESPECFICA:
Mesmo tendo implementado o PEUC em seu Plano Diretor, o Municpio de
Santo Andr, So Paulo, regulamentou os procedimentos para aplicao
do PEUC pelo Decreto Municipal, prevendo inclusive o modelo de Termo
de Notifcao.
DECRETO N 15.379, DE 15 DE MAIO DE 2006
REGULAMENTA os artigos 116 e 117 da Lei n 8.696, de 17 de dezembro de 2004, e d outras providncias.
JOO AVAMILENO, Prefeito do municpio de Santo Andr, Estado de So Paulo, no uso e gozo
de suas atribuies legais, CONSIDERANDO o que consta dos autos do Processo Administrativo
n 18.132/2006-7,
DECRETA
Art. 1. Compete Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitao - SDUH, ou ao rgo que lhe
suceder, com apoio dos demais rgos da administrao pblica direta e indireta, a aplicao dos
instrumentos urbansticos estabelecidos pelos artigos 116 e 117 da Lei Municipal n 8.696, de 17 de
dezembro de 2004, no que concerne no-edifcao e subutilizao.
Art. 2. A incidncia dos dispositivos legais citados no artigo anterior ter como critrio de aferio a
licena urbanstica outorgada pelo Municpio ou o cadastramento para fns tributrios.
Pargrafo nico. O critrio ser o do uso efetivo do imvel quando se tratar de terreno ou gleba uti-
lizado pela administrao pblica direta e indireta de todas as esferas de governo ou por concessionria
de servio pblico para o objeto da concesso.
Art. 3. Considera-se como atividade econmica que no prescinde de edifcao para exercer suas
fnalidades:
I -Linhas de transmisso de energia ou dados, trilhos, e assemelhados, quando operados por con-
cessionrias ou permissionrias de servios pblicos ou caractersticos da atividade econmica
licenciada para o imvel;
II -equipamentos industriais como fornos, tanques de combustveis, dutos e assemelhados, quan-
do inerentes atividade econmica licenciada para o imvel;
III -ptios descobertos de deposio ou manobra de containeres, quando inerentes atividade
econmica licenciada para o imvel;
IV -ptios de manobra e estacionamento de empresas de transporte;
V -terreno ou gleba vinculados oferta de vagas de estacionamento de outra atividade econmica
no entorno, nos limites estabelecidos pelo rgo municipal de circulao e trnsito quando do
licenciamento;
VI -depsitos de material de construo a cu aberto;
VII -quadras, piscinas e outras reas de lazer descobertas, quando constiturem a atividade econmi-
ca licenciada para o imvel;
VIII -fabricao de estruturas pr-moldadas de concreto, artefatos de cimento e preparao de
massa de concreto e argamassa para uso na construo civil;
IX -aterros sanitrios;
X -estao ou equipamentos de captao, tratamento e distribuio de gua e esgoto.
1. Os elementos descritos no caput podero se combinar ou no com rea edifcada, no mesmo
terreno ou gleba, para fns de clculo do coefciente de aproveitamento.
2. No caso de se combinarem reas construdas e as atividades descritas no caput no mesmo ter-
reno ou gleba, sero estes considerados subutilizados, nas seguintes condies cumulativamente:
a) quando a edifcao no atingir ao menos a metade do coefciente mnimo de aproveitamento
previsto para a zona;
b) Se a edifcao no se constituir como complemento atividade licenciada.
Art. 4. Consideram-se como de interesse do patrimnio cultural os imveis tombados provisria ou
defnitivamente por rgo competente, bem como os que vierem a ser assim designados no Plano de
Preservao do Patrimnio Cultural.
Art. 5. Consideram-se como de interesse do patrimnio ambiental os imveis localizados nas Zonas de
Especial Interesse Ambiental, conforme defnidos no Plano Diretor ou na lei especfca respectiva, alm
de Unidades de Conservao, assim defnidas na legislao pertinente.
Art. 6. Considera-se como imvel que exera funo ambiental essencial aquele coberto por mata na-
tiva, primria ou secundria em estgio avanado de recomposio, ou localizado em rea de Proteo
Permanente, assim defnido em legislao pertinente.
1. Os imveis localizados em reas de preservao permanente APPs, s sero considerados
como exercendo funo ambiental essencial na hiptese de contarem com mata nativa, primria ou
secundria em recomposio.
2. Outras hipteses de funo ambiental essencial podero ser apontadas pelo rgo gestor da
poltica ambiental do Municpio, de maneira justifcada e atendendo a pedido do proprietrio notif-
cado, observadas as polticas pblicas de preservao e recuperao.
Art. 7. No incidir a obrigao de parcelamento ou edifcao compulsria sobre a propriedade de
imveis de clubes, associaes de classe ou de cooperativas habitacionais adquiridos pelas respectivas
entidades at a data da publicao da Lei Municipal n 8.696, de 2004.
Art. 8. O rgo competente poder escalonar ao longo do tempo as notifcaes, justifcando os crit-
rios, que devem ser em conformidade com os objetivos da poltica urbana, as fnalidades do instituto e
as caractersticas da subutilizao ou no-edifcao de glebas e lotes na macrozona urbana.
Art. 9. Sero indeferidos os pedidos de desmembramento ou desdobro de imveis acima de 1.000m
2
aps a notifcao, salvo se a licena contemplar tambm a edifcao respectiva ou se houver a reserva
de reas pblicas nos percentuais estabelecidos na legislao de uso, ocupao e parcelamento do
solo.
Art. 10. As notifcaes se processaro mediante as regras estabelecidas na Lei Federal n 10.257, de
10 de julho de 2001 - Estatuto da Cidade, na Lei Municipal n 8.696, de 17 de dezembro de 2004 - Plano
Diretor Participativo e conforme o modelo que consta no Anexo I.
Art. 11. Este decreto entra em vigor na data de sua publicao.
Prefeitura Municipal de Santo Andr, em 15 de maio de 2006.
JOO AVAMILENO - PREFEITO MUNICIPAL
MARCELA BELIC CHERUBINE - SECRETRIA DE ASSUNTOS JURDICOS
FERNANDO GUILHERME BRUNO FILHO - SECRETRIO DE DESENVOLVIMENTO URBANO E HABITAO
EM SUBSTITUIO -
Registrado e digitado no Gabinete do Prefeito, na mesma data, e publicado.
WANDER BUENO DO PRADO - CHEFE DE GABINETE
ANEXO NICO - TERMO DE NOTIFICAO
Pelo presente termo, fca notifcado ___________________________, proprietrio do lote de Classifca-
o Fiscal _______________, localizado na (denominao do logradouro) ____________________, em
Santo Andr-SP, a promover o Parcelamento ou a Edifcao compulsrios desse imvel, nos termos
do artigo 182 da Constituio Federal, dos artigos 5 e 6 da Lei Federal n 10.257/2001 (Estatuto da
Cidade) e dos artigos 116 e 117 da Lei Municipal n 8.696/2004 (Plano Diretor de Santo Andr).

O terreno objeto desta notifcao consta em nosso cadastro imobilirio como rea com edifcao
abaixo do coefciente mnimo admissvel, no cumprindo desta forma o princpio da funo so-
cial da propriedade urbana, estabelecido pelo Plano Diretor, conforme processo administrativo n
_______________.

Em conformidade com o artigo 117 da Lei n 8.696/2004, fca estabelecido o prazo mximo de 1 (um)
ano, contados a partir do recebimento desta, para que seja protocolado o pedido de aprovao de
parcelamento ou edifcao do referido imvel.

Ficam excludos da presente obrigao, os imveis nas seguintes condies:
I -Utilizados para a instalao de atividades econmicas que no necessitem de edifcaes para exercer
suas atividades;
II -exercendo funo ambiental essencial, tecnicamente comprovada pelo rgo municipal compe-
tente;
III-de interesse do patrimnio cultural ou ambiental;
IV-ocupados por clubes ou associaes de classe;
V -de propriedade de cooperativas habitacionais.

Caso o imvel objeto deste Termo esteja dentro de uma das condies acima listadas, fca facultada a
impugnao presente notifcao, sem efeito suspensivo, no prazo de 60 (sessenta dias).

Nota: Esta notifcao tem como base o Cadastro de Imveis Municipais desta Prefeitura. Em caso de
discordncia no presente cadastro, ou para maiores esclarecimentos, solicitamos vosso compareci-
mento Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitao, desta Prefeitura, com agendamento pelo
telefone 4433-0480.
Santo Andr, de de 2006

Nome do Servidor:
IF:
Assinatura:
Notifcado: (nome)
Nome do preposto (se pessoa jurdica)Assinatura:
6. COMO APLICAR?
O municpio notifca o proprietrio a tomar as providncias necessrias para
o melhor aproveitamento de seu terreno na cidade, dando-lhe um prazo.
Para que a notifcao seja considerada vlida, o Estatuto da Cidade exige
que seja:
Averbada no cartrio de imveis (contando a data da averbao
para os prazos previstos para aplicao do PEUC e demais
instrumentos relacionados)
Realizada por funcionrio da prefeitura, que aps trs tentativas
frustradas, poder encaminhar o contedo da notifcao para
publicao em edital

AtENO! O fato de o municpio notifcar o pro-
prietrio mostra que a iniciativa de dar um uso ao im-
vel ainda do proprietrio, mas que o poder pblico
municipal caracterizou que esse mesmo imvel pode
e deve ser melhor utilizado, no lugar de ser mantido
vazio. Se o terreno for vendido, permutado, cedido,
herdado, ou negociado sob qualquer forma, o nus e
os prazos persistiro, pois a sano aplicada sobre o
terreno e no sobre o proprietrio.
Recebida a notifcao, o proprietrio tem que tomar as providncias
para apresentao de um projeto de parcelamento, conjunto habitacional
ou outro aproveitamento previsto pelo Plano Diretor para essa rea.
O descumprimento dos prazos do PEUC acarretam a aplicao do IPTU
progressivo no tempo. Mantido o descumprimento do nus (de parcelar,
edifcar ou utilizar) com a aplicao da alquota mxima de IPTU pelo prazo
defnido na lei, passa-se ento desapropriao com ttulos da dvida.
Portanto, o nus urbanstico constitudo pela notifcao vale para
a sequncia dos trs instrumentos.
7. EXEMPLO DE APLICAO
Um exemplo de aplicao do instrumento a cidade de Santo Andr, in-
tegrante da Regio Metropolitana de So Paulo, juntamente a outros 38
municpios. uma cidade bastante adensada, com carncia de reas livres
para expanso urbana.
Santo Andr possui em torno de 670.000 habitantes (dentro de uma aglome-
rao urbana de quase 19 milhes de pessoas) e uma superfcie de 175 km.
Mais de 60% desse territrio integra rea de Proteo e Recuperao dos
Mananciais da Grande So Paulo, o que induz o municpio a poder melhor
aproveitar a superfcie dos menos de 40% de sua rea urbanizada.
A aplicao deste instrumento pelo Municpio teve duas fases:
1. Aprovao de legislao municipal
2. Defnio dos imveis particulares a serem notifcados para o PEUC
Com relao legislao municipal, Santo Andr comeou a implemen-
tao do PEUC em seu Plano Diretor, Lei municipal n 8.696/04, em seus
artigos 116 e 117.
Para aplic-lo, o mesmo Plano Diretor relacionou o instrumento ao macro-
zoneamento do municpio.
O zoneamento de Santo Andr refete a sua realidade de aglomerao urba-
na. Em seu zoneamento, no existem reas consideradas rurais, mas con-
forme j mencionado, signifcativa parcela do territrio considerada uma
Macrozona de Proteo Ambiental. O restante do territrio do Municpio
(menos de 40% da rea total) defnido como Macrozona Urbana.
Dentro de cada macrozona defnido um zoneamento diferenciado, mas
em se tratando da aplicao do PEUC, o Plano Diretor restringiu o instru-
mento Macrozona Urbana.
Dentro dessa macrozona, o Plano Diretor defniu que imveis no edifca-
dos ou subutilizados com rea a partir de 1.000m seriam sujeitos ao PEUC.
O Plano tambm defniu aquilo que seria considerado sub-utilizado.
Na sequncia, o Municpio regulamentou os procedimentos para aplicao
do PEUC pelo Decreto Municipal n 15.379/06, prevendo inclusive o modelo
de Termo de Notifcao.
Em sntese a regulamentao do PEUC em Santo Andr pode ser vista no
seguinte quadro:
A partir desses critrios, o municpio fez o levantamento dos imveis
existentes em seu cadastro imobilirio fscal. Assim como em outras
prefeituras, esse dado disponibilizado a partir de um setor encarregado
pela cobrana do IPTU (Secretaria de Finanas ou rgo do gnero).
Para os bairros mais adensados, Santo Andr considerou subutilizado
todos os imveis cuja rea construda fosse menor que o coefciente de
aproveitamento 0,2 em relao ao terreno. E nas reas de vazios urbanos
(que no caso da cidade so representados principalmente pela antiga
regio industrial da cidade conhecida como Eixo Tamanduate), era
considerado sub-utilizado tudo o que no atendesse o coefciente de 0,4.
PEUC
criTrioS Para aPlicao Na lEGiSlao EM SaNTo aNdr-SP
localizados na
Macrozona Urbana
imveis no edifcados
ou sub-utilizados
imveis com rea igual
ou superior a 1.000m m
2
discriminao das situaes que

dispensassem a incidncia do PEUc
Procedimentos para
a notifcao do PEUc
atividade
econmica
sem edifcao
Funo ambiental
reconhecida por
rgo tcnico
interesse
cultural e
patrimonial
reas de clubes,
associaes e
cooperativas
habitacionais
iMVEiS SUJEiToS aPlicao PrEViSTa No PlaNo dirETor (lEi 8.696/04, arTS. 116 E 117):
iMVEiS QUE coNFiGUrariaM EXcEES aPlicao do PEUc
aPlicao PrEViSTa No dEcrETo N 15.379/06

IMPORtANtE! Em vazios urbanos melhor dotados
de infraestrutura, o aproveitamento mnimo imposto
foi maior.
O resultado foi o seguinte levantamento de rea disponvel para
a expanso urbana, dentro daquilo que j era a prpria cidade
(a Macrozona Urbana):
PEUC
dEFiNio doS iMVEiS EM SaNTo aNdr
caracTErSTicaS iMVEiS rEa % do ToTal
imveis com rea igual ou superior a 1.000m
2
,
no edifcados ou sub-utilizados, situados
na Macrozona urbana
imveis excludos da aplicao do PEUc
imveis passveis da aplicao do PEUc
imveis ocupados por clubes ou
associaes de classe
imveis de propriedade de cooperativas
habitacionais
imveis totalmente ocupados por atividades
econmicas que no exijam edifcao
imveis ocupados por favelas ou
loteamentos irregulares
tOtAl
885
190
695
8
6
131
45
190
11.065.158,18 m
2
3.848.315,43 m
2

7.216.842,75 m
2
226.13,00 m
2
389.466,43 m
2
1.059.165,00 m
2
2.173.554,00 m
2
3.848.315,43 m
2
100
34,78
65,22
2,04
3,52
9,57
19,64
34,78
dEFiNio doS 190 iMVEiS EXclUdoS da aPlicao do PEUc
Fonte: Departamento de Desenvolvimento e Projetos Urbanos da Prefeitura de Santo Andr apud BRUNO FILHO et al, 2006.
dEFiNio doS iMVEiS SUJEiToS aPlicao do PEUc
Depois de identifcar quais eram os terrenos sujeitos ao PEUC, o
Municpio defniu um escalonamento para fazer as notifcaes.
Das 695 reas identifcadas para a notifcao, 100 foram defnidas como
prioritrias, combinando dois fatores:
reas defnidas como ZEIS vazias
reas sem aproveitamento ou com aproveitamento muito baixo
(imveis com rea construda igual a 0 ou a 0,1, se comparadas
rea do terreno)
At o fnal de 2008, todas essas primeiras 100 reas foram notifcadas
O passo seguinte, a averbao no cartrio de registro de imveis, teve
distintos encaminhamentos:
O municpio possui dois cartrios de registro de imveis. O primeiro
responsvel pelas reas centrais, mas tambm abrange uma am-
pla periferia j adensada. O segundo cartrio responde por grandes
vazios urbanos prximos ao centro da cidade, bairros de classe mdia
e uma periferia um pouco menos adensada.
Em ambos os cartrios a averbao da notifcao no foi aceita quan-
do o proprietrio notifcado conseguiu registrar a transferncia de pro-
priedade para outro, antes da notifcao ser averbada no documento
do imvel.
O problema relevante, mas h que se ressaltar que o municpio
conseguiu averbar algumas dezenas de imveis (todos no 2 Cartrio
de Registro de Imveis), em especial aqueles formadores de vazios
urbanos no chamado Eixo Tamanduate.
Apesar de caminhar com o PEUC, Santo Andr no aprovou at o momento
legislao de IPTU progressivo, o que esvazia a fora do Municpio para
exigir o cumprimento dos prazos defnidos para apresentao de projeto
ou incio das obras.
8. PRECISO TER OS TRS INSTRUMENTOS REGULAMENTADOS
PARA IMPLEMENT-LOS?
No!
A progressividade do IPTU (com eventual reviso de planta genrica de
valores do Municpio e das alquotas incidentes) pode ser regulamentada
no curso da aplicao do PEUC
Mas indispensvel que o PEUC comece a ser aplicado

AtENO! No se pode negligenciar a regula-
mentao do IPTU progressivo no tempo. Caso pas-
sado um ano da notifcao do proprietrio sem que
este apresente qualquer projeto de utilizao do im-
vel, a progressividade da alquota do IPTU j deve es-
tar em vigor para representar uma efetiva punio
inrcia do proprietrio.
3
IMPOStO PREDIAl E tERRItORIAl URBANO PROGRESSIVO NO tEMPO
PARA COMEAR, COMO SE CHEGA AO VALOR DO IPTU
PARA TODOS OS TERRENOS DA CIDADE?
Cada cidade possui uma planta de valores para todo o seu
territrio. Por exemplo, reas mais sofsticadas ou com maior
infraestrutura possuem maior valor e vice-versa. o valor do
terreno que considerado pela prefeitura.
Alm dessa planta de valores dos terrenos na cidade, cada
municpio precisa estabelecer uma alquota, que uma por-
centagem do valor do terreno.
As alquotas podem mudar em funo do uso, localizao e
tamanho do terreno.
O valor devido de IPTU sempre calculado da seguinte forma:
1. O QUE ?
O IPTU progressivo no tempo tambm um instrumento urbanstico que
pune o proprietrio de terreno urbano pouco ou no aproveitado com o
aumento anual da alquota de IPTU do imvel enquanto for descumprida a
obrigao de fazer melhor uso desse terreno.
IPTU = VALOR DO TERRENO X ALQUOTA DEFINIDA PARA O LUGAR
E NO QUE DIFERENtE O IPtU PROGRESSIVO NO tEMPO?
A progressividade o aumento da alquota do imposto (e no do valor
do terreno) para as situaes que a lei municipal determinar.
A progressividade do IPTU no tempo diferente de sua progressividade
em relao ao espao e ao uso.
A diferenciao de alquotas de IPTU pelo tamanho e pelo uso do
imvel j so aplicadas e consolidadas na legislao tributria municipal.
So exemplos dessa diferenciao:
Imveis maiores (com maior potencial de aproveitamento)
em relao a casas e pequenos comrcios, situados no mesmo
bairroImveis comerciais, que costumam pagar IPTU mais alto,
em relao aos residenciais
Essa progressividade no se confunde com a progressividade no
tempo, trazida pelo Estatuto da Cidade. A progressividade no
tempo o aumento anual da alquota do IPTU, no caso de
descumprimento do PEUC.
A criao dessa modalidade de progressividade de IPTU tem outra
natureza. Enquanto o primeiro tipo de progressividade (que j
aplicado) de carter fscal, o aumento da alquota de IPTU
no tempo tem um carter de punio.
Um aspecto importante: por no possuir natureza fscal, no
cabe iseno para os casos de IPTU progressivo no tempo.
EXEMPLO: Se a alquota do imposto de 1% para um imvel que a pre-
feitura considere valor R$40.000,00, o IPTU daquele ano ser R$ 400,00.
Apesar desse pagamento poder ser parcelado pelo municpio, o valor
devido (os R$400,00, no caso) calculado somente uma vez por ano.
2. PARA QUE SERVE?
Assim como o PEUC, o IPTU progressivo no tempo tambm um instru-
mento previsto na Constituio Federal para induo da ocupao e melhor
aproveitamento do territrio urbano.
AtENO! De nada adianta a implementao do
IPTU progressivo no tempo (com o aumento anual
das alquotas) se os valores considerados pela prefeitu-
ra para os terrenos da cidade estiverem muito abaixo
da realidade do mercado.
Primeiro, verifcar se houve descumprimento do PEUC. O Estatuto
da Cidade bastante claro ao prever esse descumprimento como
condio de aplicao do IPTU progressivo no tempo.
Novamente, o municpio (no somente a prefeitura e a cmara de
vereadores, mas tambm a comunidade) deve se preocupar em
regulamentar por lei de progressividade das alquotas do IPTU.
A discusso sobre as alquotas que representaro a progressividade so
extremamente importantes. nelas que est todo o fundamento do
instrumento. E a populao deve participar ou exigir a participao
nessa discusso!
Como envolve impostos, a regulamentao deve ocorrer por lei.
As alquotas previstas na lei no podem ser aplicadas no mesmo
ano em que foram aprovadas. Somente no ano seguinte.
Basicamente, a regulamentao deve prever quais sero as alquotas
que representem a progressividade no tempo.
Apesar do Estatuto da Cidade falar expressamente disso, cabe
regulamentao repetir que no cabe iseno s alquotas
progressivas ali previstas.
5. COMO APLICAR?
A alquota deve ser aumentada durante cinco anos consecutivos.
O aumento deve se limitar ao dobro do ano precedente, limitando-se
alquota mxima de 15% do valor do imvel.
O limite que a lei federal admite para a alquota sempre de 15%. Caso
o proprietrio persista descumprindo sua obrigao de fazer uso do
imvel, a alquota de 15% se mantm.
POR EXEMPLO: Assim, voltando-se ao exemplo do imvel de R$40.000, com
alquota de 1%. A aplicao do IPTU progressivo no tempo deve ocorrer durante
cinco anos. No primeiro ano de aumento, poder chegar a 2%, sendo o IPTU devi-
do para o imvel de R$800,00. Imaginando-se o aumento sempre de acordo com
o mximo previsto na lei, sero 4%, 8%, 15% e 15%, caso considerados o segundo,
o terceiro, o quarto e o quinto ano de aplicao.
Em termos de valores, aquele proprietrio que no cumpriu a obrigao de parcelar
ou edifcar em seu terreno, deixar de pagar R$400,00 (com a alquota de 1%) para
ter que pagar ao fnal do perodo, R$6.000,00 (com a alquota de 15%).
4
DESAPROPRIAO COM PAGAME NtO EM ttUlOS DA DVIDA PBlICA
1. O QUE ?
a perda da propriedade particular sobre um terreno
urbano em favor da prefeitura, mediante o pagamento com
ttulos da dvida pblica. Como uma penalidade, tambm
conhecida como desapropriao-sano.
O QUE SO OS TTULOS DA DVIDA PBLICA?
Os ttulos da dvida pblica (os chamados precatrios) funcionam como se
fossem notas promissrias. A prefeitura assume o compromisso de pagar
futuramente determinado valor para o proprietrio.
NO QUE ESSA DESAPROPRIAO COM PAGAMENTO COM TTULOS
DIFERE DA DESAPROPRIAO QUE J EXISTE?
Diferentemente das desapropriaes comuns, a prefeitura no precisaria
ter previamente em caixa os recursos necessrios para decretar a
utilidade pblica ou interesse social do imvel.
A quitao desses ttulos pode ocorrer em at dez anos pela prefeitura, em
parcelas iguais (que sero anualmente acrescidas de juros anuais de 6%).
O valor do imvel que dever ser pago em ttulos aquele mesmo valor
utilizado para o clculo do IPTU.
2. PARA QUE SERVE?
um instrumento urbanstico de penalizao para o dono do terreno ur-
bano que descumprir a funo social defnida pelo Plano Diretor ou demais
leis municipais (se houver).
No necessrio regulamentar essa desapropriao, que j
tratada pelas leis federais de emisso de ttulos da dvida pblica,
desapropriao e pelo Estatuto da Cidade. Mas o municpio pode prever
o instrumento no Plano Diretor e regulamentar procedimentos internos
dentro dos setores da administrao.
Mas, sem dvida, condio para a aplicao da desapropriao-sano
a plena aplicao do PEUC e do IPTU progressivo no tempo. Somente o
descumprimento de ambos os instrumentos pelo proprietrio enseja a
pena de perda da propriedade.
Uma vez que o foco principal do instrumento a possibilidade de
pagamento com ttulos da dvida pblica, sempre que precisar ser
emitido um ttulo, necessria a prvia autorizao do Senado Federal.
4. COMO APLICAR?
A prefeitura dever editar decreto de utilidade pblica ou interesse
social, conforme o caso, e promover a desapropriao amigvel ou
litigiosa, como faria em qualquer outra situao.
Concluda desapropriao, o imvel passa para a titularidade da
prefeitura: esse o momento de incorporao ao patrimnio pblico.
A partir da data de incorporao ao patrimnio, a prefeitura ter
cinco anos para realizar a adequao e aproveitamento do imvel
os termos previstos pela lei municipal.
A execuo desse melhor aproveitamento do imvel pode ser realizado
diretamente pela prefeitura ou por terceiros autorizados ou contratados
pela prefeitura.
Ateno! Apesar de facilitar o pagamento da in-
denizao, o municpio que for aplicar a desapropria-
o-sano deve ter sade fnanceira para emisso de
ttulos da dvida. Isso porque a autorizao pelo Senado
Federal leva em considerao a capacidade fnanceira
do municpio assumir dvidas.
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CONSRCIO IMOBIlIRIO
1. O QUE ?
O Consrcio Imobilirio um mecanismo para viabili-
zar parcerias entre proprietrios de imveis e prefeituras
para urbanizar reas que tenham carncia de infraestru-
tura e servios urbanos e/ou contenham imveis subuti-
lizados ou no utilizados.
No Consrcio Imobilirio o proprietrio transfere para o Poder Pblico
Municipal um imvel e este se responsabiliza por executar as obras de in-
fraestrutura e urbanizao (abertura de vias pblicas, pavimentao, rede
de gua, iluminao pblica), parcelamento ou at a construo das habi-
taes. Em troca, o proprietrio do terreno ganha alguns lotes ou unidades
habitacionais no mesmo valor que tinha o terreno antes das obras. Os
demais lotes ou unidades habitacionais fcam para o Poder Pblico, que
poder comercializ-los, ced-los ou utilizar qualquer modalidade para
atender a populao que necessita de habitao.
Este instrumento tambm pode ser utilizado em conjunto com o instru-
mento de IPTU Progressivo no Tempo. O Proprietrio pode transferir as
obras de urbanizao ou edifcao para o Poder Pblico quando estiver
sujeito ao IPTU Progressivo no Tempo.
2. PARA QUE SERVE?
Induzir e viabilizar a utilizao de terrenos estratgicos para o
desenvolvimento do municpio.
Urbanizao e edifcao de uma rea especfca;
Aumentar a oferta de terra urbanizada para as classes populares;
Viabilizar empreendimentos em casos nos quais o proprietrio no tem
condies de faz-los sozinho.
Para implementar o Consrcio Imobilirio importante seguir os se-
guintes passos:
Se o Plano Diretor no tiver incorporado o Consrcio Imobilirio:
Elaborar um projeto de lei que permita ao Poder Pblico Municipal
estabelecer contratos de consrcio imobilirio com particulares;
Se o Plano Diretor tiver incorporado o Consrcio Imobilirio:
Verifcar se o consrcio imobilirio aplicvel a partir do Plano Diretor
ou se necessita de regulamentao especfca;
Se o consrcio imobilirio no for aplicvel a partir do Plano Diretor
ser necessrio regulamentar este instrumento e aprovando na
Cmara Municipal.
Defnio de onde se aplica o instrumento no municpio;
EXEMPLO: o instrumento do Consorcio Imobilirio pode ser aplicado em toda
rea compreendida no permetro
Defnio das regies prioritrias de aplicao do instrumento;
EXEMPLO: o instrumento do Consrcio Imobilirio dever ser aplicado priorita-
riamente na macrozona de urbanizao prioritria
Estabelecimento dos critrios e procedimentos para aplicao do instrumento.
5. EXEMPLOS DE REGULAMENTAO: O URBANIZADOR SOCIAL
Um instrumento semelhante ao Consrcio Imobilirio, chamado Urbaniza-
dor Social, tem sido utilizado na regio metropolitana de Porto Alegre no
Rio Grande do Sul. Este instrumento foi regulamentado em Porto Alegre e
em So Leopoldo.
O Urbanizador Social uma parceria entre o poder pblico e o loteador
privado para produo/oferta de lotes regulares para a populao de baixa
renda, estabelecendo parcerias entre empreendedores irregulares, formais
e tambm cooperativas habitacionais autogestionrias e a prefeitura.
Entre os compromissos do poder pblico esto:
a priorizao da tramitao administrativa
admisso da urbanizao parcial ou progressiva
demarcao de rea Especial de Interesse Social
Entre os compromissos do urbanizador social esto:
execuo de lotes ou unidades com preo compatvel com a urbani-
zao social
implantao de urbanizao progressiva e construo de equipa-
mentos comunitrios.
Como contrapartida pelas prerrogativas de que seus projetos, os em-
preendedores caracterizados como urbanizadores sociais podero alter-
nativamente:
repassar ao Municpio um percentual dos lotes produzidos
comercializar diretamente uma parte dos lotes para adquirentes
indicados pelo Poder Pblico
doar parte do terreno para que seja destinado a outras fnalidades
pblicas
construir equipamentos pblicos urbanos, comunitrios ou de
gerao de renda
acordar com o Poder Pblico um abatimento no preo fnal dos
lotes de tal forma que o mesmo seja compatvel com a renda familiar
das famlias que compem a demanda habitacional prioritria
O acordo entre as partes frmado atravs de um TERMO DE COMPRO-
MISSO do qual constam as obrigaes das partes e as penalidades em
caso de inadimplemento.
5.1 NO PLANO DIRETOR
O municpio de So Leopoldo, RS, regulamentou o programa Urbanizador
Social em seu Plano Diretor.

PREFEITURA MUNICIPAL DE SO LEOPOLDO
Estado do Rio Grande do Sul do Municpio de So Leopoldo
LEI N 6.125, DE 19 DE DEZEMBRO DE 2006.
Dispe sobre o Plano Diretor.
Art. 83. Para atendimento do dfcit anual e da demanda habitacional prioritria, o Municpio admitir
parcerias e consrcios com o empreendedor e a iniciativa privada, em reas a serem delimitadas como
AEIS III, atravs do instrumento Urbanizador Social.
1. O Urbanizador Social o empreendedor imobilirio cadastrado no Municpio com vistas a
realizar empreendimentos de interesse social em reas indicadas pelo Municpio, em atendimento ao
Macrozoneamento deste Plano Diretor.
2. No caso de parcerias com Urbanizadores Sociais, dever o Poder Pblico Municipal promover
aes com vistas reduo dos custos de produo dos empreendimentos de carter social, exigindo
em contrapartida, a reduo do preo de venda das unidades produzidas ou ainda, a doao pelo
empreendedor de unidades a serem destinadas ao atendimento da demanda habitacional prioritria
do Municpio.
3. A contrapartida citada no 2 deste artigo dever ser proporcional reduo de custos de
produo referida, visando o atendimento das necessidades habitacionais das famlias de baixa renda.
5.2 POR LEI ESPECFICA:
No Municpio de Porto Alegre elaborou-se um projeto de lei para regula-
mentar o Urbanizador Social que j estava previsto no Plano Diretor.
Esta regulamentao foi uma resposta a algumas das reivindicaes dos
setores populares.
PROJETO DE LEI URBANIZADOR SOCIAL PORTO ALEGRE
LEI N 9.162, de 08 de julho de 2003.
Regulamenta os 3 e 4 do art. 76 da Lei Complementar n 434, de 1 de dezembro de 1999,
dispondo sobre a parceria da Administrao Municipal com os empreendedores considerados
urbanizadores sociais.
CAPTULO I
DO URBANIZADOR SOCIAL
Art. 1 Na produo e implantao de parcelamento do solo ou edifcaes destinados a suprir a
demanda habitacional prioritria ou, ainda, na regularizao de parcelamentos do solo, ser admitido
o Urbanizador Social, que ser o responsvel pelo empreendimento, nos mesmos termos do loteador,
com as responsabilidades previamente defnidas em projeto especfco.
Pargrafo nico. A regulamentao de parcelamento do solo de que trata o caput deste artigo no
poder ocorrer nos casos de loteamentos irregularmente instalados sobre reas de Preservao
Permanente, nos termos defnidos pela legislao em vigor.
Art. 2 A Urbanizao Social funo pblica relevante que ser desempenhada pelo empreendedor
privado em parceria com o Poder Executivo Municipal.
Art. 3 O Urbanizador Social o empreendedor imobilirio cadastrado no Municpio, interessado em
realizar empreendimentos de interesse social em reas identifcadas pelo Poder Pblico como aptas a
receber habitao e em desenvolver parceria visando produo de habitao de interesse social.
1 - O Municpio manter um Cadastro Municipal de Urbanizadores Sociais - CMUS, resultante de
anlise tcnica e idoneidade fnanceira do empreendedor, pessoa fsica ou jurdica.
2 - As cooperativas habitacionais autogestionrias cadastradas pelo Departamento Municipal de
Habitao (DEMHAB) sero equiparadas a Urbanizadores Sociais para todos os efeitos, desde que
tenham responsvel tcnico registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia
(CREA), comprovadamente produzam Habitao de Interesse Social e a gleba objeto do projeto de
parcelamento do solo tenha situao dominial regular, atendendo aos requisitos do 1 deste artigo.
CAPTULO II
DA PARCERIA ENTRE O MUNICPIO E O URBANIZADOR SOCIAL
Art. 4 A parceria entre o Poder Pblico e os empreendedores se submete aos termos desta Lei e
fcar explicitada em Termo de Compromisso a ser frmado entre as partes, que se constituir em ato
administrativo decorrente da concertao administrativa.
Pargrafo nico. O Termo de Compromisso est regrado em captulo prprio nesta Lei.
Art. 5 Para realizao da parceria, o Municpio compromete-se a:
a) vistoriar a gleba para verifcar se passvel de realizao da parceria com vistas urbanizao social;
b) analisar e emitir parecer justifcado sobre o interesse do Municpio no empreendimento;
c) analisar as planilhas de custos e o perfl socioeconmico dos futuros adquirentes, a fm de avaliar
se a fnalidade da parceria - produo de Habitao de Interesse Social - HIS - est sendo cumprida;
d) restringir as garantias a que se refere o art. 147 da Lei Complementar n 434, de 1 de
dezembro de 1999 (Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental - PDDUA), a 30%
(trinta por cento) da rea total de lotes do empreendimento;
e) priorizar a tramitao administrativa, visando agilizao da aprovao do empreendimento;
f ) possibilitar a urbanizao parcial e/ou progressiva do empreendimento;
g) gravar a gleba como rea Especial de Interesse Social, bem como propor a alterao do regime
urbanstico, quando possvel e necessrio, com a devida anuncia do Poder Legislativo, de acordo
com o disposto no art. 78, inciso II, da Lei Complementar n 434, de 1999;
h) atender a todas as exigncias constantes do Termo de Compromisso.
1 - Quando, dentro do exerccio do seu poder discricionrio, o Municpio assumir a responsabilidade
pelos estudos ambientais e/ou projetos urbansticos e complementares, estes devero ser
selecionados de acordo com o disposto na Lei Federal n 8.666, de 21 de junho de 1993, e a partir de
critrios defnidos por decreto regulamentador, garantindo a participao no certame licitatrio to
somente de profssionais legalmente habilitados.
2 - As reas pblicas, decorrentes de empreendimentos de parcelamento do solo, com destinao
fora dos limites da gleba, de acordo com o previsto no art. 138 e seus pargrafos da Lei Complementar
n 434, de 1999, devero ser preferencialmente viabilizadas em projetos de urbanizao social
decorrentes desta Lei.
3 - A alnea d deste artigo no se aplica s cooperativas habitacionais autogestionrias, que
sero dispensadas da prestao de garantias, na forma do art. 147, 3, da Lei Complementar
n 434, de 1999.
Art. 6 Como parte de sua contrapartida na parceria, em glebas situadas na rea de Ocupao
Intensiva defnida pela Lei Complementar n 434, de 1999, desde que haja parecer motivado emitido
pela Comisso de Anlise Urbanstica e Gerenciamento (CAUGE), o Municpio poder autorizar
a transferncia e/ou alienao do potencial construtivo referente s reas que sero objeto de
destinao pblica decorrentes do parcelamento, observando os percentuais indicados no art. 144
da Lei Complementar n 434, de 1999, e as regras do art. 35 da Lei Federal n 10.257, de 10 de julho
de 2001, na forma defnida em decreto regulamentador.
Art. 7 O Municpio indicar reas nas quais as condies geogrfcas, topogrfcas, ambientais e de
infra-estrutura urbana esto aptas a receber empreendimentos de urbanizao social, tendo em vista
as estratgias e o modelo espacial previsto na Lei Complementar n 434, de 1999.
Pargrafo nico. O Municpio publicar edital de chamamento pblico dos proprietrios
de glebas atingidas pela indicao de reas referidas no caput, a fm de estruturar um cadastro
das propriedades prioritrias para fns de interveno atravs do Urbanizador Social.
Art. 8 Para a realizao da parceria, o empreendedor, denominado Urbanizador Social, compromete-se a:
a) realizar a urbanizao progressiva, na forma acordada no Termo de Compromisso;
b) apresentar planilha do custo do empreendimento, demonstrando a relao entre o valor nele
investido e o custo para os adquirentes;
c) apresentar planilha com o perfl socioeconmico dos adquirentes;
d) destinar uma contrapartida ao Municpio, em valor previamente acordado pelos parceiros,
na forma constante do Termo de Compromisso;
e) produzir lotes ou unidades habitacionais a preo compatvel com a urbanizao social,
conforme acordado no Termo de Compromisso;
f ) atender a todas as exigncias constantes do Termo de Compromisso.
Pargrafo nico. Para efetivao do previsto na alnea d deste artigo, sero admitidas,
alternativamente, as seguintes contrapartidas:
a) repasse ao Poder Pblico de um percentual dos lotes produzidos;
b) comercializao direta de parte dos lotes com adquirentes indicados pelo Poder Pblico;
c) doao de terreno a ser destinado a outras fnalidades pblicas;
d) construo de equipamentos pblicos urbanos, comunitrios ou de gerao de renda;
e) converso do valor da contrapartida em abatimento no preo fnal dos lotes, de tal forma que
seja compatvel com a renda das famlias que compem a demanda habitacional prioritria, nos
termos do art. 22, 3, da Lei Complementar n 434, de 1999.
CAPTULO III
DA TRAMITAO DOS EXPEDIENTES DE URBANIZAO SOCIAL
Art. 9 Nos projetos de parcelamento do solo protocolados na categoria Urbanizao Social, a
Administrao admitir a urbanizao progressiva do empreendimento.
1 - A urbanizao progressiva ser compreendida como implantao gradativa da infra-estrutura
urbana, entendida conforme defnio do art. 63, 1, da Lei Complementar n 434, de 1999.
2 - Para efeitos do disposto no pargrafo anterior, a Administrao Municipal admitir as seguintes
formas de urbanizao progressiva, que tero prazos e cronograma de implantao constantes do
Termo de Compromisso:
a) implantao da infra-estrutura por setores do parcelamento, com defnio de reas onde ela ser
instalada em primeiro lugar;
b) implantao completa da infra-estrutura em etapas sucessivas.
3 - A urbanizao progressiva dever garantir a qualidade de vida dos moradores, a qualidade
ambiental do empreendimento e do entorno, bem como a manuteno permanente da infraestrutura
progressivamente instalada.
Art. 10 Na anlise dos projetos de parcelamento do solo, enquadrados na categoria de Urbanizador
Social, considerando a funo pblica relevante atendida nestes empreendimentos realizados em
parceria pblico-privada, podero ser admitidas, alm da urbanizao progressiva, urbanizao parcial
e/ou padres urbansticos diferenciados, nos termos desta Lei e conforme defnies do Termo de
Compromisso.
1 - Para viabilizar os projetos de parcelamento do solo protocolados pelos Urbanizadores Sociais,
a anlise dos expedientes, tal como mencionada no caput, dar-se- caso a caso, a fm de verifcar as
especifcidades topolgicas, geogrfcas, jurdicas, tcnicas, econmicas e sociais de cada projeto de
parcelamento.
2 - Em qualquer hiptese, as condies da implantao de projetos do Urbanizador Social devero
ser apreciadas e aprovadas pela CAUGE e pelo Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano e
Ambiental (CMDUA).
3 - Compete CAUGE avaliar e emitir parecer sobre a implantao dos empreendimentos
decorrentes do Urbanizador Social, visando garantir a fnalidade para a qual a parceria foi instituda,
a saber, a produo de habitao de interesse social.
4 - O monitoramento da implantao de parcelamentos do solo pela modalidade Urbanizador
Social ser feito pelo Sistema Municipal de Planejamento, na forma de decreto regulamentador.
Art. 11 Os compromissos das partes sero fxados, caso a caso, com a participao da CAUGE e do
CMDUA, conforme procedimentos a serem defnidos no decreto regulamentador, considerando:
I - comprometimento com as condicionantes ambientais do terreno;
II - regime urbanstico vigente e eventual necessidade de mudana de regime com a possvel
valorizao agregada ao terreno;
III - necessidades de equipamentos pblicos e/ou comunitrios como escolas, praas e postos
de sade;
IV - o dfcit anual da demanda habitacional prioritria, nos termos do art. 22, 3, da Lei
Complementar n 434, de 1999.
Pargrafo nico. A CAUGE dever atentar para o equilbrio das contrapartidas do empreendedor
e do Poder Pblico, nos casos em que o Municpio utilizar a faculdade prevista no art. 6 desta Lei.
Art. 12 Em qualquer caso, os projetos de implantao de parcelamento do solo atravs do
Urbanizador Social tero a rea gravada como AEIS - reas Especiais de Interesse Social, nos termos
do art. 78 da Lei Complementar n 434, de 1999.
Art. 13 Os projetos de parceria para a urbanizao social submetem-se aos licenciamentos ambiental
e urbanstico, observadas as disposies vigentes e as especifcidades previstas nesta Lei.
1 - O Estudo de Viabilidade Urbanstica (EVU), aps a obteno da Declarao Municipal Informativa
das Condies Urbansticas de Ocupao do Solo (DM), ser encaminhado, contendo: traado de
loteamento, perfs transversais das vias projetadas, planilha de controle e registro, laudo tcnico de
cobertura vegetal, selo de identifcao e Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART).
2 - O projeto urbanstico de loteamento, aps aprovao do EVU, ser acompanhado dos
documentos exigidos na legislao especfca, onde se inclui a licena ambiental e, alm da planta
geral do loteamento, os seguintes projetos complementares: geomtrico, rede de gua, esgoto cloacal
(quando houver rede no local), esgoto pluvial e movimentao de terras.
3 - O projeto de loteamento ser aprovado aps a formalizao de garantias previstas no art. 147
da Lei Complementar n 434, de 1999, e defnidas na forma do art. 5, alnea d, desta Lei, sendo
posteriormente encaminhado pelo loteador ao Registro de Imveis.
4 - Depois de registrado, o loteamento receber o licenciamento urbanstico e a licena de
instalao e, aps, com base em um Termo de Compromisso e cronograma a ser apresentado pelo
loteador, devero ser apresentados os projetos de pavimentao, iluminao de vias e praas,
paisagstico de praa e arborizao de vias.
5 - O Termo de Compromisso dispor sobre o cronograma para a apresentao dos referidos
projetos, bem como sua obrigatoriedade, considerando a peculiaridade de cada empreendimento.
Art. 14 Na hiptese de produo de lotes, o empreendedor poder oferecer aos adquirentes
alternativas de projetos de edifcao aprovados pela Secretaria Municipal de Obras e Viao - SMOV.
1 - Para atender ao disposto no caput, a partir da aprovao do projeto urbanstico, o Urbanizador
Social poder requerer a Aprovao de Edifcao, mediante vinculao a uma ou mais tipologias de
lote, constantes no projeto urbanstico.
2 - O Licenciamento para Construo das edifcaes somente ser emitido aps o Licenciamento
Urbanstico.
CAPTULO IV
DO TERMO DE COMPROMISSO
Art. 15 O Termo de Compromisso o ato administrativo negociado, decorrente da concertao entre
o Municpio e o Urbanizador Social, e constituir-se- em ttulo executivo extrajudicial, na forma do art.
585, II, do Cdigo de Processo Civil.
Art. 16 Constituem-se elementos obrigatrios do Termo de Compromisso:
a) etapas da urbanizao progressiva, indicando prazos e condies para o cumprimento da
obrigao, aplicveis a cada caso, na forma defnida pela CAUGE;
b) penalidades para as hipteses de descumprimento injustifcado do acordo, incluindo multa diria
e ressarcimento dos gastos havidos pelo Municpio, em caso de constatao de desvio de fnalidade
na implantao do parcelamento;
c) previso da forma de notifcao do empreendedor e do Poder Pblico Municipal, na hiptese
de atraso ou descumprimento do Termo de Compromisso;
d) a explicitao das obrigaes previstas para o Municpio e para o empreendedor na parceria, na
forma estabelecida nos arts. 4, 5, 8 e 11 desta Lei;
e) a indicao expressa do valor e da forma de contrapartida adotada na parceria, dentre
aquelas previstas no pargrafo nico do art. 8 desta Lei.
Art. 17 Aps a Licena Prvia e antes da Licena de Instalao, ser frmado o Termo de Compromisso,
no qual constar o previsto nas al-neas a, b, c e d do art. 16 desta Lei, bem como indicao
estimada do valor e da forma da contrapartida, conforme previsto na alnea e do referido artigo.
Pargrafo nico. Se, aps a apresentao dos projetos previstos no 4 do art. 13, for verifcada
alterao dos valores estimados para o custo total do empreendimento e para as contrapartidas
do empreendedor, o Termo de Compromisso ser aditado para fns de retifcao do valor e,
eventualmente, da forma das contrapartidas.
Art. 18 Os Urbanizadores Sociais que descumprirem as obrigaes constantes do Termo
de Compromisso frmado com o Municpio no podero com ele contratar, realizar outros
empreendimentos em parceria com o Poder Pblico Municipal, receber incentivos ou benefcios
fscais, at que o inadimplemento seja regularizado.
1 - O Municpio dever notifcar o empreendedor da incidncia do previsto no caput deste artigo.
2 - Na hiptese do Municpio descumprir as obrigaes estabelecidas no Termo de Compromisso,
estar sujeito a indenizao equivalente.
CAPTULO V DAS DISPOSIES GERAIS
Art. 19 O Municpio de Porto Alegre, juntamente com o empreendedor parceiro, dever realizar
todos os esforos institucionais necessrios para que a comercializao com adquirentes de lotes em
loteamentos aprovados de acordo com esta Lei seja fnanciada por estabelecimentos credenciados
pelo Sistema Financeiro da Habitao - SFH.
Art. 20 As medidas compensatrias exigidas de outros empreendimentos da Cidade podero
ser executadas nos projetos de parceria entre pblico e privado decorrentes desta Lei, visando
urbanizao social.
Art. 21 Os estudos ambientais e os projetos urbansticos e complementares podero ser custeados
pelo Fundo Pr-Defesa do Meio Ambiente de Porto Alegre e/ou pelo Fundo Municipal de
Desenvolvimento (FMD).
Pargrafo nico. Anualmente, o Municpio incorporar ao oramento dos referidos Fundos dotao
para o pagamento dos estudos ambientais, urbansticos ou projetos complementares.
Art. 22 As multas decorrentes dos eventuais descumprimentos do Termo de Compromisso sero
recolhidas ao Fundo Pr-Defesa do Meio Ambiente de Porto Alegre.
Art. 23 Esta Lei ser objeto de decreto regulamentador no prazo de 90 (noventa) dias, a contar
da data de sua publicao.
PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE, 08 de julho de 2003.
Para que os municpios sejam priorizados na disponibilizao de recursos
deste programas federal, muito importante que eles disponham de ter-
renos bem localizados em reas consolidadas e que usem os instrumentos
urbansticos do Estatuto da Cidade.
Uma boa maneira que conseguir atender a estas duas premissas de uma s
vez aplicar o Consrcio Imobilirio, estimulando os seus proprietrios a
estabelecer acordos e parceiras com prefeituras para realizar projetos com
os recursos do Programa Minha Casa Minha Vida.
importante lembrar que existem diferentes maneiras de fazer com que os
Consrcios Imobilirios sejam usados para viabilizar projetos de habitao
utilizando recursos do Programa Minha Casa Minha Vida:
O proprietrio que precisa cumprir com a obrigao de parcelar, edifcar
ou utilizar o seu imvel que no tenha condies econmicas para
cumprir com esta obrigao poder requerer ao Poder Pblico municipal
o estabelecimento de consrcio imobilirio;
O proprietrio que tem um terreno demarcado como ZEIS, mas que
no tenha interesse em executar a obra sozinho, pode recorrer ao Poder
Pblico municipal e estabelecer de consrcio imobilirio e depois de
concluda a urbanizao, os lotes sero distribudos entre o proprietrio e
o Poder Pblico; este pode utilizar a parte dos lotes que lhe pertence para
realizar um projeto com os recursos do Programa Minha Casa Minha Vida.
CONSRCIO IMOBILIRIO + MCMV = MORADIA BEM LOCALIZADA
6. COMO APLICAR?
Depois de regulamentado, em cada caso de Consrcio que se desejar
realizar, o mesmo deve ser formalizado por um contrato entre a
Administrao Pblica e o proprietrio, especifcando as condies
para a transferncia do imvel para o Poder Pblico, as condies para
a realizao da obra, a forma de pagamento ao proprietrio atravs do
recebimento de unidades imobilirias urbanizadas ou edifcadas.
O pagamento mediante unidades imobilirias ou edifcadas depender
da obrigao estabelecida ao proprietrio. Se a obrigao for de parcelar,
dever receber como pagamento os lotes urbanizados contendo infra-
estrutura, e se for de utilizar ou edifcar dever receber como forma de
pagamento unidades edifcadas.
O valor das unidades imobilirias a serem entregues ao proprietrio
ser correspondente ao valor do imvel antes da execuo das obras.
AtENO! Com o estabelecimento do Consrcio
Imobilirio sobre uma rea sujeita ao PEUC o Poder
Pblico assume a responsabilidade de promover a
obrigao de parcelar, edifcar ou dar utilizao para
um imvel urbano que no cumpre com a funo so-
cial, o que resulta no cumprimento do prazo estabele-
cido na lei municipal especfca. O no cumprimento
deste prazo implica em improbidade administrativa
para os agentes pblicos.
8. EXEMPLOS DE IMPLEMENTAO EM SO LEOPOLDO:
O municpio de So Leopoldo faz parte da Regio Metropolitana de Porto
Alegre, situando-se a 34 km da capital gacha. Tem uma populao de
211.663 habitantes em uma rea de 102,313 km.
No municpio cerca de 5000 famlias necessitam ser reassentadas (aproxi-
madamente 8% da populao):
Dfcit habitacional 3.458 domiclios
Inadequao habitacional por carncia ou defcincia de
infraestrutura 6.090 domiclios
No existe oferta de terrenos populares.
A primeira experincia do Urbanizador Social, que inicialmente benefciou
52 famlias com lotes urbanizados e moradia, ocorreu no Loteamento Taim 2:
Gleba de 9,3 ha, a 1 km do centro da cidade, lindeira a loteamento
informal consolidado e pertencente ao mesmo empreendedor que
promoveu este loteamento
Localizada em rea com problemas de drenagem e prxima a dique
pertencente estrutura de macro-drenagem da cidade que est
parcialmente ocupado por habitaes irregulares
Necessidade de reassentamento de 104 famlias que habitam as
margens do dique (25 esto dentro da matrcula do imvel)
O convnio entre a Prefeitura de So Leopoldo e a Imobiliria Solar para im-
plantao do programa foi assinado no dia 13 de junho de 2007. Inicialmente
o convenio benefciou 52 famlias com lotes urbanizados. Alm destes,
as famlias tero a construo das casas fnanciadas pela CAIXA.
As demais 170 famlias do Loteamento Taim 2 foram cadastradas pela Se-
cretaria Municipal de Habitao (Semhab) para serem includas no Progra-
ma Crdito Solidrio da CAIXA.
8.1 PAPEL DO EMPREENDEDOR:
Produo de 321 lotes urbanizados de 160m2
Infra-estrutura completa, porm fexibilizada
Implantar soluo de drenagem local
Doar 52 lotes para reassentar as 104 famlias localizadas na beira do
dique em sobrados
Doar 52 unidades habitacionais para atender metade das famlias
reassentadas
Aprovar cronograma fsico-fnanceiro de implementao do
empreendimento
Vender os demais lotes para famlias indicadas pelo poder pblico,
com renda de at 5 S.M. por R$15.000,00 parcelado em 120 vezes
8.2 PAPEL DO PODER PBLICO:
Demarcao de ZEIS para viabilizar lotes menores do que o padro
(300m
2
)
Aprovao agilizada
Trmite junto ao Ministrio da Integrao (dique)
Autorizao para que o empreendedor possa realizar a urbanizao
de forma progressiva
Organizao da demanda e o reassentamento das famlias
Realizar os investimentos em pavimentao, micro-drenagem
e abastecimento de gua na regio, j previstos anteriormente pelo
processo de Oramento Participativo.
COMO O PODER PBlICO
PODE OBtER tERRENOS
PARA UtIlIZAR OS
RECURSOS DO MCMV
CARtIlHA 3
RAQUEL ROLNIK
DANIELLE KLINTOWITZ
JOYCE REIS
RAPHAEL BISCHOF
104 CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 105
1
DIREItO DE PREEMPO
necessrio prever o instrumento em uma lei do municpio, seja no
Plano Diretor, seja em outra lei municipal.
O municpio deve identifcar as reas passveis de preempo. O
municpio pode defnir alguns terrenos especfcos. Pode defnir todos os
terrenos localizados em determinada zona. No limite, pode at mesmo
defnir que toda a cidade passvel de preempo, mas preciso centrar
os esforos nos terrenos que de fato so de interesse da prefeitura.
1. O QUE ?
a obrigao que um proprietrio tem, no momento que
desejar vender seu terreno, de ofertar, nas mesmas condies
de mercado, um terreno prefeitura antes que a qualquer
outro interessado. Por essa razo, tambm conhecido como
direito de preferncia.
2. PARA QU SERVE?
til para a obteno de terras pelos municpios para os
mais diversos fns, a serem adquiridas nas condies reais
de mercado, sem qualquer tipo de sobrevalorizao ou mo-
rosidade decorrentes de processos de desapropriao.
preciso identifcar a fnalidade de uso pblico para cada imvel, que
podero ser:
regularizao fundiria
execuo de programas e projetos habitacionais de interesse social
constituio de reserva fundiria
ordenamento e direcionamento da expanso urbana
implantao de equipamentos urbanos e comunitrios
criao de espaos pblicos de lazer e reas verdes
criao de unidades de conservao ou proteo de outras reas
de interesse ambiental
proteo de reas de interesse histrico, cultural ou paisagstico
Identifcao dos imveis sujeitos preempo.
O prazo de vigncia da preempo sobre o imvel nunca superior a
5 anos e renovvel por igual perodo.
vez aplicar o Direito de Preempo, para as prefeituras adquirirem terre-
nos, doando-os para realizar projetos com os recursos do Programa Minha
Casa Minha Vida.
Com este instrumento a prefeitura pode estimular os seus proprietrios
a estabelecer acordos e parceiras com incorporadoras e prefeituras para
realizar projetos com os recursos do Programa Minha Casa Minha Vida.
DIREITO DE PREEMPO + MCMV = MORADIA BEM LOCALIZADA
6. COMO APLICAR?
O imvel sujeito preempo por lei municipal, quando for de interesse
para compra por qualquer interessado, dever ser apresentado antes
prefeitura, por uma notifcao do proprietrio.
A notifcao do proprietrio prefeitura dever ser acompanhada
de uma carta do interessado na qual dever informar quanto se dispe
a pagar pelo imvel e as demais condies para a compra e venda
entre os particulares.
O municpio tem 30 dias para manifestar o interesse na compra do
imvel, nas mesmas condies apresentadas na carta do interessado.
Se o municpio no se manifestar ou se manifestar desinteresse no
imvel, o interessado pode adquirir o terreno, devendo apresentar
a escritura pblica do negcio em 30 dias.
Se o negcio for realizado em condies diferentes daquelas informadas
ao municpio (quando o terreno vendido por um preo mais baixo do
que o oferecido ao municpio), a prefeitura poder obrigar o vendedor
a desfazer o negcio.
Nesse caso, a prefeitura pode (se for de seu interesse) adquirir o terreno
pelo menor valor considerado para cobrana do IPTU ou pelo valor da
proposta apresentada anteriormente, o que for menor.
O imvel carrega um nus, que a preferncia da prefeitura compr-lo,
no prazo fxado na regulamentao. Ou seja, independentemente de
quantas negociaes, transferncias e proprietrios, a prefeitura pode
querer comprar imvel que no a interessava anteriormente (desde
que esteja dentro do prazo de 5 anos, renovvel por mais 5).
Se a prefeitura aceitar as condies, formaliza-se a negociao por escritura
pblica de venda e compra. Caso contrrio, o negcio feito entre os par-
ticulares, mas o nus da preferncia de compra pela prefeitura persiste, no
caso de ocorrer uma nova venda.
106
Fonte: Prefeitura da Cidade de So Paulo
7. EXEMPLO DE APLICAO
No caso da cidade de So Paulo, o Plano Diretor (Lei municipal n 13.430/02)
listou algumas poucas reas no territrio municipal, que foram posterior-
mente complementadas pelos planos diretores regionais, que foram apro-
vados pela Lei municipal n 13.885/2004.
De todo o modo destaca-se a opo do Municpio de discriminar corre-
tamente as reas e em seguida regulamentar sua aplicao pelos Decre-
tos municipais n 42.873/2003 e n 45.752/2005 (o segundo decreto ape-
nas faz uma alterao no artigo 1 do decreto anterior, dispensando
a publicidade da preempo em jornal de grande circulao).
No caso da rea central da cidade, apresentam-se dois exemplos de imveis
que foram sujeitados preferncia de compra pelo Municpio (que esto no
Anexo IX, Livro IX, do Plano Regional estratgico da Sub-Prefeitura da S):
LEI MUNICIPAL 8.958, DE 27 DE JUNHO DE 2.007
JOO AVAMILENO, Prefeito do Municpio de Santo Andr, Estado de So Paulo, no uso e gozo de suas
atribuies legais, FAZ SABER que a Cmara Municipal aprovou e ele sanciona e promulga a seguinte Lei:
Art. 1 Em atendimento s disposies do Captulo VI, do Ttulo V, da Lei Municipal n 8.696, de 17 de
dezembro de 2004, que instituiu o Plano Diretor Participativo de Santo Andr e em conformidade com
os artigos 25 a 27 do Estatuto da Cidade, Lei Federal n 10.257, de 10 de julho de 2001, fca aprovado,
nos termos desta lei, a regulamentao do Direito de Preferncia.
Art. 2 O Direito de Preferncia ser exercido:
I - Em terrenos no edifcados, ressalvados os usos descritos no 4 do art. 116 da Lei n 8.696,
de 17 de dezembro de 2004, o Plano Diretor, ocupados com rea igual ou superior a 1.000m
2
(mil
metros quadrados) na Zona de Recuperao Urbana da Macrozona Urbana, delimitados no Mapa
1 e identifcados no Anexo 1;
II - nos terrenos com rea igual ou superior a 1.000m2 (mil metros quadrados) na Macrozona de
Proteo Ambiental, que esto delimitadas nos Mapas 2A, 2B, 2C e 2D e identifcados no Anexo 2.
1 Os proprietrios dos imveis localizados nas reas delimitadas para efeito de incidncia do Direito
de Preferncia, sero notifcados no prazo de 30 (trinta) dias a partir da data de aprovao desta lei.
2 A hiptese de desdobro ou parcelamento do solo no afasta a incidncia do Direito de Preferncia.
Art. 3 Nos termos do disposto no pargrafo nico do art. 146 da Lei n 8.696, de 2004, o Plano Diretor,
o Direito de Preferncia ser exercido para os imveis delimitados no inciso I do artigo 2 sempre que o
Poder Pblico necessitar de reas para:
I - regularizao fundiria;
II - execuo de programas e projetos habitacionais de interesse social;
III - constituio de reserva fundiria, para os terrenos com rea entre 1.000,00m (mil metros
quadrados) e 5.000,00m (cinco mil metros quadrados);
IV - ordenamento e direcionamento da expanso urbana;
V - implantao de equipamentos urbanos e comunitrios, para os terrenos com rea entre
2.000,00m (dois mil metros quadrados) a 10.000,00m (dez mil metros quadrados);
VI - criao de espaos pblicos de lazer e reas verdes;
VII - criao de unidades de conservao ou proteo de outras reas de interesse ambiental, para
os terrenos com rea maior que 20.000m (vinte mil metros quadrados);
VIII - proteo de reas de interesse histrico, cultural ou paisagstico.
Art. 4 O Direito de Preferncia ser exercido para atender as fnalidades descritas no artigo 3 e esto
especifcadas para cada imvel descrito nos Anexos 1 e 2, atendendo as caractersticas de cada local.
Art. 5 Atendido o disposto no 1 do art. 147 da Lei n 8.696, de 2004, o Plano Diretor, os imveis
previamente colocados venda nas reas delimitadas devero ser obrigatoriamente oferecidos ao Mu-
nicpio, que ter preferncia para aquisio, pelo prazo de cinco anos a contar da data de promulgao
desta lei.
1 Atendido o disposto no 2 do art. 149 da Lei n 8.696, de 2004, a declarao de inteno de alienar
onerosamente o imvel dever ser apresentada com os seguintes documentos:
I - proposta de compra apresentada pelo terceiro interessado na aquisio do imvel, da qual cons-
tar preo, condies de pagamento e prazo de validade;
Alm da regulamentao da cidade de So Paulo, apresenta-se abaixo outro exemplo de regulamentao de preempo, na cidade de Santo Andr.
II - endereo do proprietrio, para recebimento de notifcao e de outras comunicaes;
III - certido de inteiro teor da matrcula do imvel, expedida pelo Cartrio de Registro de Imveis
da circunscrio imobiliria competente;
IV - declarao assinada pelo proprietrio, sob as penas da lei, de que no incidem quaisquer encar-
gos e nus sobre o imvel, inclusive os de natureza real, tributria ou executria.
2 A incidncia de dbitos tributrios no impede o exerccio do direito de preferncia, hiptese em
que sero abstrados do valor pago pela Prefeitura Municipal, resguardando o direito do vendedor
quanto a diferenas sub judice.
Art. 6 Nos termos dos arts. 148 e 150 da Lei n 8.696, de 2004, o Plano Diretor, o Municpio tm o prazo
mximo de trinta dias, para manifestar seu interesse em comprar o imvel.
1 A Prefeitura far publicar, no jornal local ou regional de grande circulao, edital de aviso da inten-
o na aquisio do imvel nas condies da proposta apresentada, especifcando a utilizao preten-
dida, nos termos do artigo 149 da Lei n 8.696, de 17 de dezembro de 2004, o Plano Diretor.
2 Expirado o prazo estipulado no caput sem a manifestao expressa do Poder Executivo Municipal
de que pretende exercer o direito de preferncia, faculta o proprietrio a alienar onerosamente o seu
imvel ao proponente interessado, nas condies da proposta apresentada sem prejuzo do direito do
Poder Executivo Municipal exercer a preferncia em face de outras propostas de aquisies onerosas
futuras, dentro do prazo legal de vigncia do Direito de Preferncia.
Art. 7 Nos termos do art. 151 da Lei n 8.696, de 2004, concretizada a venda a terceiro, o proprietrio
fcar obrigado a entregar ao rgo competente do Poder Executivo Municipal cpia do instrumento
particular ou pblico de alienao do imvel dentro do prazo mximo de 30 (trinta) dias aps sua as-
sinatura.
1 O Executivo promover as medidas judiciais cabveis para a declarao de nulidade de alienao
onerosa efetuada em condies diversas da proposta apresentada.
2 Em caso de nulidade da alienao efetuada pelo proprietrio, o Executivo poder adquirir o imvel
pelo valor base de clculo do IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano ou pelo valor indicado na pro-
posta apresentada, se esse for inferior quele.
Art. 8 Esta lei entra em vigor na data de sua publicao.
Art. 9 Ficam revogadas as disposies em contrrio.
Prefeitura Municipal de Santo Andr, em 27 de junho de 2007.
JOO AVAMILENO
PREFEITO MUNICIPAL
MARCELA BELIC CHERUBINE
SECRETRIA DE ASSUNTOS JURDICOS
ROSANA DENALDI
SECRETRIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO E HABITAO
WANDER BUENO DO PRADO
CHEFE DE GABINETE
2
DESAPROPRIAO
1. O QUE ?
A desapropriao a tomada compulsria de uma proprie-
dade particular pelo poder pblico, mediante a indenizao
ao proprietrio.
2. PARA QU SERVE?
No caso dos municpios, serve para a obteno de reas de interesse pblico,
independentemente da vontade do proprietrio em vend-las.
O Decreto-Lei Federal n 3.365/41 cuida das situaes de utilidade pblica.
Alm dele, usa-se a Lei n 4.132/62 para as desapropriaes por interesse
social (voltadas principalmente para situaes relacionadas reforma
agrria e proviso habitacional).
Os procedimentos administrativos e judiciais sobre a indenizao do
proprietrio em ambos os casos so tratados pelo Decreto-Lei de 1941.
Em ambos os casos, a desapropriao pode ser amigvel (como qualquer
negcio) ou judicial.
O que se discute em um processo de desapropriao valor da
indenizao, nunca o motivo de interesse social ou utilidade pblica.
As difculdades fnanceiras dos municpios decorrentes do pagamento
de precatrios decorrentes de desapropriao (que em muitos casos
levam a valores astronmicos!) provocaram muita discusso sobre o uso
deste instrumento, sobretudo aps a Lei de Responsabilidade Fiscal.
AtENO! A desapropriao, na forma como
tradicionalmente usada, pode ser entendida
como um instrumento urbanstico?
Sim! um dos instrumentos urbansticos mais antigos e
consolidados na prtica brasileira. O Estatuto da Cidade
reconhece isso, a desapropriao em sua forma tradicional
um instrumento de poltica urbana.

E QUAL A NOVIDADE?
O PMCMV (Lei n 11.977/2009) alterou a legislao de desapropriao
para permitir que o instrumento facilite a aquisio de imveis que
tenham dvidas fscais com as prefeituras que esto desapropriando.
Apesar das prefeituras j realizarem compensaes, antes a
compensao operada pelos municpios no momento de desapropriar
costumava ser feita sobre a dvida indiscutivelmente reconhecida por
ambas as partes.
Agora a lei expressamente permite que o municpio faa a compensao
dos valores reconhecidos somente pela prefeitura (valores inscritos ou
ajuizados).
A lei expressa ao dizer que a discusso sobre a dvida, por parte
do proprietrio, ser feita no na ao de desapropriao, mas na
medida judicial referente cobrana dos impostos (execuo fscal
e os embargos e excees a ela relacionados).
4. O QUE FUNDAMENTAL NA REGULAMENTAO
DA DESAPROPRIAO?
A desapropriao no ser regulamentada pelo Municpio, devendo
ser aplicadas as normas federais que especifcam suas condies.
O que pode acontecer o municpio publicar um decreto para defnir
qual rgo competente para avaliar o imvel, propor a ao judicial,
contabilizar a aquisio. Mas no cabe regulamentao pelo municpio. A
desapropriao somente defnida e regulamentada em normas federais.
5. QUAL O PAPEL DA PREFEITURA?
A prefeitura protagonista da desapropriao. A iniciativa dela.
Mesmo assim, vale a pena que a prefeitura tente solues negociadas
com o proprietrio, visando maior celeridade do processo.
6. COMO APLICAR
As mudanas feitas pela Lei do Programa MCMV para a desapropriao de
imveis no alteram o procediento habitual de desapropriao das prefeitu-
ras. De forma bastante resumida:
Avalia-se o imvel
reserva-se o recurso
decreta-se o interesse social ou utilidade pblica
prope-se a ao de desapropriao
depositam-se em juzo os valores, seguindo-se a imisso na posse ou a
procedncia da ao, passando o imvel propriedade do municpio.
A mudana relativa compensao de valores de dvidas tributrias se ope-
ra no depsito de valores em juzo.
7. EXEMPLOS DE APLICAO
Exemplo So Paulo:
A Prefeitura da Cidade de So Paulo recentemente props a desapropria-
o de 80 imveis capazes de alojarem cerca de 4.300 pessoas, segundo
seus dados, com a compensao de dvidas tributrias dos proprietrios de
prdios localizados nas reas centrais da cidade.
deste programa federal, muito importante que eles disponham de ter-
s vez aplicar a Desapropriao, para as prefeituras adquirirem terrenos e
poderem do-los para realizao de projetos com os recursos do Programa
Minha Casa Minha Vida.
DESAPROPRIAO + MCMV = MORADIA BEM LOCALIZADA
CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 115
3
DAO em pagamento
1. O QUE ?
uma forma de proprietrios com dvidas tributrias pode-
rem quit-las atravs de terrenos ou prdios. Originalmente
a dao no um instrumento urbanstico. A dao nasceu
como um instrumento tributrio. Mas como implica a transfe-
rncia de imveis para o poder pblico, o instrumento acaba
se tornando um importante instrumento para suas polticas
sobretudo habitacionais.
2. PARA QU SERVE?
Sob o ponto de vista do devedor (contribuinte) a possibilidade
de resolver suas dividas com o municpio, mesmo que no tenha
o dinheiro para a quitao.
Para o municpio (credor) o instrumento serve para a obteno de terras
de interesse pblico, independentemente da vontade do proprietrio
em vend-las.
3. O QUE NECESSRIO PARA APLIC-LA?
O instrumento previsto como alternativa pela Lei Complementar
federal n 104/01, que exige que o municpio, em sua legislao, preveja
e regulamente esta opo
No requer indicao prvia em lei de zoneamento ou plano diretor.
Quais os dbitos com natureza tributria podem ser quitados com
o imvel ofertado
Se o imvel pode ser dado por terceiro em benefcio de devedor
Em que momento do processo de cobrana tributria e quais so os
procedimentos para consolidao da dvida e avaliao do imvel
AtENO! No h como se manter crdito
do devedor em relao ao poder pblico. Caso
o imvel dado valha mais que a dvida, o propri-
etrio dever abrir mo daquilo que exceder o
valor. Em boa parte dos casos, a diferena peque-
na e a quitao das dvidas mais interessante
que a discusso judicial de pequenos valores.
DAO EM PAGAMENTO + MCMV = MORADIA BEM LOCALIZADA
renos bem localizados em reas consolidadas e que usem os instrumen-
tos urbansticos do Estatuto da Cidade.
vez aplicar a Dao em Pagamento, para as prefeituras adquirirem terre-
nos bem localizados e que so devedores de impostos, disponibilizando-os
para realizar projetos com os recursos do Programa Minha Casa Minha Vida.
6. EXEMPLO DE REGULAMENTAO
A cidade de So Carlos, em So Paulo, usou a dao em pagamento como
forma de obteno de terras dentro de seu territrio.
LEI N 13.255 DE 11 DE DEZEMBRO DE 2003.
Dispe sobre a dao em pagamen- to para extino de crditos tributrios inscritos em Dvida
Ativa e d outras providncias.
O Prefeito Municipal de So Carlos faz saber que a Cmara Municipal de So Carlos aprovou e ele
sanciona e promulga a seguinte Lei:
Art. 1 Fica o Poder Executivo autorizado a extinguir crditos de natureza tributria inscritos
at 31/01/2003 na Dvida Ativa do Municpio de So Carlos por meio de dao em pagamento, a
pedido do interessado, pessoa fsica ou jurdica, a qual s se aperfeioar aps a aceitao expressa
da Fazenda Municipal, observados o interesse pblico, a convenincia administrativa e os critrios
dispostos nesta Lei.
Art. 2 O Municpio de So Carlos poder extinguir os crditos referidos no artigo anterior mediante
dao em pagamento de:
I - bens imveis;
II - bens mveis;
III - servios.
1 Quando o pedido de dao em pagamento envolver bens imveis, sero aceitos somente
aqueles localizados no Municpio de So Carlos, bem como estejam comprovadamente livres e
desembaraados de quaisquer outros nus ou dvidas, exceto aquelas apontadas junto ao Municpio
de So Carlos.
2 A dao em pagamento poder ser formalizada atravs de imvel de terceiro, em benefcio do
devedor, desde que este intervenha como anuente na operao, tanto no requerimento previsto no
artigo 4 desta Lei, quanto na respectiva escritura.
3 Em nenhuma hiptese ser admitida dao em pagamento cujo bem ou servio alcance valor
superior ao do dbito.
4 Os bens imveis que forem havidos pela Municipalidade podero ser alienados pelo
procedimento previsto no artigo 19 da Lei Federal n 8.666/93.
Art. 3 A dao em pagamento poder abranger os crditos tributrios da Fazenda Municipal em
qualquer fase de tramitao, seja esta administrativa ou judicial, desde que antes da designao de praa
de bens penhorados, ressalvado o interesse da Administrao de apreciar requerimento aps esta fase.
Art. 4 O interessado em extinguir d- bitos tributrios perante a Municipalidade dever faz-lo
mediante requerimento administrativo, no qual sero apontados:
I - os dbitos que o contribuinte pretende serem extintos devidamente atualizados;
II - a descrio detalhada do que pretende oferecer para extino dos dbitos tributrios;
III - no caso de bens imveis o requerimento dever tambm estar instrudo, obrigatoriamente,
com as seguintes certides atualizadas em nome do proprietrio:
a) certido vintenria de inteiro teor, contendo todos os nus e alienaes referente ao
imvel, expedida pelo Cartrio de Registro de Imveis competente;
118
b) certido do Cartrio Distribuidor de Protesto de Letras e Ttulos de So Carlos e dos
Municpios onde o devedor e o terceiro interessado, quando for o caso, tenham tido sede ou
domiclio nos ltimos 5 (cinco) anos;
c) certides da Justia Federal, inclusive relativas a execues fscais, e da Justia do Trabalho;
d) certides de objeto e pdas aes eventualmente apontadas, inclusive embargos execuo.
1 Se o crdito tributrio que se pretenda extinguir for objeto de discusso em processo judicial
ou administrativo promovido pelo devedor, este dever apresentar declarao de cincia de que o
deferimento de seu pedido de dao em pagamento importar, a fnal, no reconhecimento da dvida
e na extino do respectivo processo, hiptese em que o devedor renunciar, de modo irretratvel, ao
direito de discutir a origem, o valor ou a validade do crdito tributrio.
2 Se o crdito tributrio for objeto de execuo fscal movida pela Fazenda Pblica Municipal o
deferimento de seu pedido de dao em pagamento igualmente importar no reconhecimento da
dvida exeqenda e na renncia, de modo irretratvel, ao direito de discutir a origem, valor ou validade.
3 Quando se tratar de dbito cujo executivo fscal tenha sido ajuizado, dever o sujeito passivo
requerer a juntada de uma via do requerimento ao judicial.
4 Os dbitos judiciais relativos a custas e despesas processuais, honorrios periciais e advocatcios
devero ser apurados e recolhidos pelo devedor a quem se refram.
Art. 5 O requerimento do interessado ser encaminhado Secretaria Municipal de Fazenda para
apurao do valor devido devidamente atualizado dos acrscimos legais, multa de mora e juros.
Pargrafo nico - A Diviso Judicial do Departamento de Negcios Jurdicos dever requerer, em
juzo, a suspenso dos feitos que envolvam o crdito tributrio indicado pelo devedor, pelo prazo
de 60 (sessenta) dias, prorrogveis se houver fundada necessidade, desde que esse ato no acarrete
prejuzos processuais ao Municpio.
Art. 6 O interesse do Municpio na aceitao da dao em pagamento oferecida pelo devedor
ser objeto de manifestao de comisso constituda para este fm, no sendo permitida qualquer
remunerao pelo cumprimento da tarefa.
1 A comisso referida no caput deste artigo ser composta por, no mnimo, trs servidores,
designada pelo Chefe do Poder Executivo, observando-se a indicao de pelo menos um
representante da Secretaria Municipal de Governo, um representante da Secretaria Municipal de
Fazenda e um representante da Secretaria Municipal de Administrao.
2 Esta comisso dever, nas ocasies que julgar pertinentes, solicitar manifestao dos eventuais
rgos municipais envolvidos com a proposta em exame.
3 Para os casos de oferecimento de dao em pagamento de bens mveis ou servios a comisso
referida no caput deste artigo dever realizar anlises de compatibilidade econmica, especialmente
junto Diviso de Compras da Secretaria Municipal de Fazenda.
4 No caso da dao de bens imveis, seus valores oferecidos devero ser apurados no momento da
dao em pagamento, mediante avaliao administrativa realizada a partir de laudo circunstanciado
emitido sob responsabilidade da Comisso de Avaliao de Bens Imveis.
5 Na apreciao da convenincia e da oportunidade da dao em pagamento de bens imveis
sero considerados, dentre outros, os seguintes fatores:
I - utilidade do bem imvel para os rgos da Administrao Direta;
II - interesse na utilizao do bem por parte de outros rgos da Administrao Indireta;
III - viabilidade econmica da aceitao do imvel em face dos custos estimados para a sua
adaptao ao uso pblico;
IV - viabilidade do bem imvel para utilizao em polticas pblicas sob responsabilidade direta
dos outros entes federados.
Art. 7 Se o valor dos bens oferecidos pelo contribuinte apurado pela Municipalidade for superior ao do
dbito, o devedor poder, mediante manifestao por escrito, inclusive devendo constar no Termo de
Dao em Pagamento, propor que a dao em pagamento se efetive pelo equivalente ao valor da dvida a
ser extinta, hiptese na qual no lhe caber o direito de exigir indenizao, a qualquer ttulo, da diferena.
Art. 8 Se o valor dos bens oferecidos for inferior ao crdito do Municpio, caber ao interessado
completar o pagamento em espcie, de uma s vez ou parceladamente, ou mediante oferecimento de
outros bens ou servios, tambm precedidos de avaliao, para integralizao do pagamento.
Art. 9 Aps manifestao da comisso constituda conforme o caput do artigo 6, o requerimento
ser remetido ao Departamento de Negcios Jurdicos para parecer, sendo, em seguida, enviado para
o titular da Secretaria Municipal de Fazenda que, em despacho fundamentado, autorizar ou no a
dao em pagamento.
Art. 10. A dao em pagamento ser formalizada, depois de atendidos os requisitos desta Lei,
por meio da assinatura do Termo de Dao em Pagamento pelas partes e por duas testemunhas
devidamente identifcadas.
1 O Termo de Dao em Pagamento a que se refere o caput deste artigo ser anexado ao
requerimento que lhe deu origem, expedido em trs vias, e conter:
I - a identifcao civil do sujeito passivo;
II - o valor atualizado e a origem dos dbitos objeto da dao em pagamento, inclusive a
discriminao dos seus acrscimos legais;
III - a identifcao minuciosa dos bens transacionados;
IV - o valor da avaliao dos bens ou servios;
V - os termos e condies da dao em pagamento;
VI - a clusula punitiva pelo descumprimento pelo sujeito passivo das condies estabelecidas.
2 O Termo de Dao em Pagamento conter clusula para a hiptese de inadimplemento de
qualquer obrigao assumida pelo sujeito passivo.
Art. 11. A dao em pagamento somente ser considerada perfeita e o crdito tributrio extinto
mediante declarao expressa da autoridade competente, por meio de despacho fnal no competente
requerimento, que ser homologado pelo Juiz quando se tratar de crdito objeto de ao judicial.
Pargrafo nico - A declarao expressa de extino do crdito tributrio a que se refere este artigo
identifcar, individualmente, os crditos atingidos e seus respectivos valores, e somente ser
proferida aps ser atestado no processo, pelo rgo competente, o cumprimento de todos os termos
e condies estabelecidas no Termo de Dao em Pagamento.
Art. 12. O Poder Executivo encaminhar Cmara Municipal, bimestralmente, cpias dos Termos de
Dao em Pagamento das transaes efetuadas no perodo.
Art. 13. As despesas decorrentes da aplicao desta Lei correro com verbas prprias do oramento,
suplementadas se necessrio.
Art. 14. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicao.
So Carlos, 10 de dezembro de 2003.
(a) EDSON ANTONIO FERMIANO Presidente
(a) SILVANA DONATTI 1 Secretria
7. COMO APLICAR?
Primeiramente, prefeitura e devedor devem negociar uma soluo razovel
para ambas as partes. Conforme j dito, o razovel para a prefeitura que
a rea recebida para o pagamento de dvidas seja de interesse pblico.
Em seguida, necessrio saber quanto vale a rea ofertada para, na
sequncia, consolidar as dvidas do devedor.
Esse momento exige rapidez da prefeitura. Especialmente, a consolidao
das dvidas, que em poucos dias deixa de ter validade.
Por fm, lavrada uma escritura de dao em pagamento em favor
do municpio, quitando-se os dbitos em nome do devedor.
Exemplo de obteno de terreno:
O municpio de So Carlos, desde a aprovao da lei municipal de regulamenta-
o do instrumento de dao em pagamento tem utilizado muito este dispos-
itivo para conseguir terrenos para realizao de projeto de interesse pblico.
O instrumento tem sido utilizado da seguinte maneira:
1. O proprietrio oferece o terreno em pagamento de uma dvida
com o poder municipal para a Secretaria da Fazenda do Municpio.
2. A Secretaria da Fazenda avalia o valor de mercado daquele terreno
e submete o terreno e sua avaliao Secretaria de Habitao e
Desenvolvimento Urbano.
QUEM DEFINE A REA OFERECIDA EM DAO EM PAGAMENTO?
O devedor pode indicar a rea, mas caber ao municpio avaliar as possibili-
dades de utilizao do imvel para aceit-lo.
EXEMPLO: Se o contribuinte devedor pretender doar uma longa extenso de terras
em reas de preservao ambiental, nas quais seja permitido construir muito pouco,
o municpio deve fazer uma avaliao de suas necessidades e prioridades:
se for prioritrio para o municpio ter uma rea preservada para o lazer e pela
relevncia ambiental, deve aceitar a dao.
Em sendo a produo de moradias prioritria, a rea ser de pouco aproveitamento.
3. A Secretaria de Habitao e Desenvolvimento Urbano avalia a utilidade
daquele terreno e responde a Secretaria da Fazenda seu interesse.
4. Aps a manifestao de interesse da Secretaria de Habitao
e Desenvolvimento Urbano a Secretaria da Fazenda concretiza
a negociao com o proprietrio.
5. O terreno incorporado ao patrimnio pblico municipal
A Secretaria de Habitao e Desenvolvimento Urbano realiza o projeto de
utilizao do terreno e realiza a obra.
EXEMPLO: Salvador, Bahia. Em setembro de 2006, 157 famlias ocuparam uma
rea pertencente Prefeitura Municipal de Salvador (BA) e a uma associao co-
munitria, na praia de Tubaro, onde estava sendo implantado um projeto desti-
nado a benefciar 200 famlias de sem teto, e uma rea do entorno, pertencente
a uma companhia de cimento (Grupo Votorantim).
Os trs proprietrios obtiveram ordens judiciais de reintegrao de posse e a Secre-
taria de Desenvolvimento Urbano do Estado assumiu a mediao do confito.
Em abril de 2007, a Secretaria, os proprietrios, a associao dos sem teto, a Defenso-
ria Pblica do Estado e o Ministrio Pblico frmaram um termo de compromisso.
O termo defniu a autorizao pela Caixa Econmica Federal para acrescentar 36
unidades ao projeto, a cesso pela Associao Comunitria dos Moradores de
Gameleira de 50 unidades para a associao dos sem teto, o aumento de fnan-
ciamento do governo do Estado e a aprovao, pela Prefeitura, das modifcaes
no projeto.
A associao dos sem teto tambm se comprometeu a desocupar a rea e a Sec-
retaria de Desenvolvimento Urbano a adquirir a rea pertencente companhia
de cimento (Votorantim) para implantar um projeto habitacional que atendesse
as demais famlias ocupantes.
O governo do Estado descobriu que o grupo Votorantim era ru em processos de
execuo fscal e acordou a extino do crdito tributrio mediante a transfern-
cia da titularidade do imvel. Com a aquisio do terreno, o Estado iniciou a elab-
orao de projeto para construir 400 unidades habitacionais e um equipamento
comunitrio no Galpo da Fbrica de cimento que funcionava no terreno.
4
ABANDONO
1. O QUE ?
O abandono uma das hipteses previstas para que um pro-
prietrio perca o direito de propriedade sobre um imvel.
2. PARA QU SERVE?
Serve para caracterizar o pouco ou nenhum uso da propriedade imobiliria,
ou, ao menos, o descumprimento da funo social da propriedade. Depois
disso, se for um terreno ou prdio urbano resta prefeitura arrecadar a pro-
priedade imobiliria, e utiliz-la.
O instrumento claramente disciplinado no Cdigo Civil aprovado em
2002, em seu artigo 1.276.
A regulamentao municipal no exigida pela legislao federal.
Apesar da lei no prever a necessidade de regulamentao municipal
para aplicao, mas recomenda-se que o municpio fxe algumas
diretrizes para pautar os critrios de caracterizao de imveis
abandonados.
Tambm no prevista a notifcao do proprietrio, mas uma
regulamentao pode prever procedimentos para notifcao e at
mesmo a publicao de edital para se evitar quaisquer contestaes
judiciais posteriores.
4. COMO CARACTERIZAR O ABANDONO?
O Cdigo Civil defne que o abandono caracterizada da seguinte forma:
Falta de atos inerentes ocupao de fato do imvel a posse,
Falta de pagamento das taxas e impostos incidentes sobre o imvel.
Apesar da lei falar que o abandono presumido (de forma absoluta)
para quem deixar de pagar os tributos decorrentes da de sua
propriedade, prudente que a prefeitura faa um levantamento
dos imveis visivelmente abandonados no municpio. Isso porque
a lei resguarda a posse de terceiros que no sejam proprietrios.
Depois devem ser vistos para quais dos imveis listados como
abandonados o IPTU (ou o ITR, no caso de reas rurais) no pago.
5. EXEMPLO DE REGULAMENTACO
O Municpio de Niteri encaminhou o projeto de lei regulamentando
o abandono no Municpio e vinculando sua utilizao prioritariamente para
a produo de habitao de interesse social. Esta aprovao da lei pio-
neira e refora o papel da funo social da propriedade urbana, conforme
apresentado a seguir.
PREFEITURA MUNICIPAL DE NITERI
Atos do Prefeito - Lei n 2550, de 14 de maio de 2008.
A Cmara Municipal de Niteri decreta e eu sanciono e promulgo a seguinte Lei:
Dispe sobre diretrizes e providncias para a arrecadao, por parte do Municpio de Niteri, de bem
imvel urbano abandonado, com fundamento no artigo 1.276 do Cdigo Civil Brasileiro, dando-lhe
prioritria destinao social.
Art. 1 - O imvel urbano abandonado, que no se encontre na posse de terceiros e cujo proprietrio
seja inadimplente com o Municpio, no que tange ao no pagamento do devido IPTU (Imposto Predial e
Territorial Urbano), poder ser arrecadado, como bem vago, passando aps trs anos, propriedade do
municpio, nos termos do artigo 1.276 do Cdigo Civil Brasileiro.
Pargrafo nico O procedimento para arrecadao de bem imvel descrito no caput obedecer ao
disposto nos artigos 1.170 e seguintes do Cdigo de Processo Civil Brasileiro, no que for aplicvel.
Art. 2 - Os imveis enquadrados como em estado de abandono sero identifcados e cadastrados pelo
rgo pblico municipal competente, constando nos respectivos cadastros, informaes pormenoriza-
das sobre a sua atual situao fscal.
Art. 3 - Os imveis urbanos abandonados, arrecadados como vagos e incorporados ao patrimnio
imobilirio do Municpio, sero prioritariamente destinados implantao de programas habitacionais
populares e de regularizao fundiria e urbanstica.
Art. 4 - As famlias destinatrias dos projetos sociais a que se refere o artigo anterior celebraro contra-
tos administrativos com o Municpio, cujo objetivo consistir em concesso de direito real de uso, aps
prvia observncia do procedimento administrativo a ser seguido, prevendo requisitos e condies
jurdicas pessoais essenciais celebrao e vigncia do supracitado instrumento formal de utilizao
de bem pblico, alm de disposies quanto ao uso do solo urbano, s limitaes administraes ad-
ministrativas especfcas para a rea e o respeito ao meio ambiente e os direitos de vizinhana, estes
consubstanciados nos artigos 1.277 e seguintes do Cdigo Civil.
1 Para efeitos desta Lei, concesso de direito real de uso o instituto de direito pblico pelo qual
o Municpio conceder, por meio de um contrato administrativo, o uso de imvel urbano abandonado
incorporado ao patrimnio pblico municipal, ao ter sido arrecadado como bem vago famlia inter-
essada, cuja situao esteja em perfeita conformidade com os dispositivos expostos, sendo certo que o
imvel reverter Administrao concedente se o concessionrio ou seus sucessrios no lhe derem o
uso prometido ou o desviarem de sua fnalidade contratual.
2 - Sero condies e requisitos essenciais a que se refere o caput, sem prejuzo de outras pertinentes
exigncia a serem estabelecidas, para que as famlias de baixo poder aquisitivo, sejam benefciadas com
os programas a serem implantados por esta Lei.
I no desfrutar de outra espcie de utilizao de bem pblico;
II no possuir bem imvel, nem direito real sobre imvel urbano ou rural;
III - possuir renda familiar incompatvel com a possibilidade de adquirir um imvel;
IV utilizar o imvel concedido, exclusivamente, para fns de moradia e habitao da famlia, cumprin-
do assim sua destinao especfca e fazendo com que o referido atenda sua devida funo social.
Art. 5 - O Poder Executivo Municipal, no que couber, regulamentar a presente Lei.
Art. 6 - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicao, revogadas as disposies em contrrio.
Prefeitura Municipal de Niteri, 14 de maio de 2008.
Godofredo Pinto Prefeito
(Proj. n 157/05 Aut. Ver.: Jos Vitor Vieira Bissonho Jnior)
renos bem localizados em reas consolidadas e que usem os instrumen-
tos urbansticos do Estatuto da Cidade.
s vez aplicar o Abandono, para as prefeituras adquirirem terrenos, que
no cumpram sua funo social e posteriormente os doarem para realizar
projetos com os recursos do Programa Minha Casa Minha Vida.
ABANDONO + MCMV = MORADIA BEM LOCALIZADA
CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 127
7. COMO APLICAR?
Primeiramente, devem ser defnidos quais sero os imveis submetidos
aplicao do abandono da propriedade.
O imvel urbano arrecadado pelo municpio.
O imvel rural arrecadado pela Unio.
A arrecadao um ato do poder pblico, devendo ser formalizado
por um documento (um auto de arrecadao lavrado pela prefeitura).
A arrecadao vincula o imvel a uma interveno do municpio (ou da
Unio) na propriedade particular.
Apesar da lei nada falar a respeito, deve ser levado ao registro de imveis,
at mesmo como impedimento para que o imvel no seja negociado
sem o conhecimento da prefeitura.
Depois de trs anos, a arrecadao convertida em propriedade.
Continuidade do caso de Niteri
Depois de aprovada a lei que regulamenta o abandono a Secretaria de
Urbanismo de Niteri fez um levantamento dos imveis que estariam
vazios, subutilizados (estacionamento, depsito,) e abandonados.
Foram identifcados 557 imveis abandonados, vazios, subutilizados
ou com dvidas de IPTU, localizados nos bairros de Boa Viagem, Ponta
DAreia e Centro, todos bairros centrais.
Com este levantamento realizado, foi encaminhado um processo para
que a Secretaria de Fazenda verifcasse a situao de dbitos desses
imveis com o Municpio.
O processo encontra-se em fase de notifcao dos proprietrios
dos imveis abandonados, vazios e subutilizados pela Secretaria
de Fazenda/Urbanismo.
5
CONCESSO DE DIREItO REAl DE USO - CDRU
1. O QUE ?
A CDRU o repasse, por meio de termo ou contrato, de
alguns dos direitos da propriedade imobiliria. O Estatuto
da Cidade o prev como instrumento urbanstico, mas ele
foi tambm criado pelo
Decreto-Lei n 271/1967.
um contrato, com as seguinte defnies:
O concedente o proprietrio da rea que transfere
parte de seus direitos
O concessionrio recebe direitos de uso de um
imvel para os fns contratados.
2. PARA QU SERVE?
A CDRU serve de alternativa para a implantao de projetos habitacionais
sem a necessidade de compra, desapropriao, doao etc.
MAS A CDRU NO VALE SOMENTE PARA A REGULARIZAO
FUNDIRIA?
No! A CDRU pode ser aplicada como forma de usar de terrenos vazios
para a produo de moradia.
Na CDRU, o concedente deve:
Ter autorizao legal para celebrar os contratos ou termos com os
benefcirios e
Licitar a rea a ser concedida se houver mais de um interessado.
Mas uma lei municipal pode prever que, no caso de produo de
moradia, fca autorizada, de maneira genrica a celebrao de CDRU.
E da mesma forma, a lei municipal pode reproduzir as possibilidades de
dispensa de licitao j previstas na lei federal.
QUAL O PAPEL DO MUNICPIO?
Se o terreno for do municpio, ele ser o concedente.
Se no for do municpio, cabe a ele intermediar a demanda local
organizada em cooperativas, associaes, etc, e a oferta de terrenos
disponveis, seja quem for o seu proprietrio.
4. QUE ATORES PODEM SE UTILIZAR DESTE INSTRUMENTO?
Os imveis podem ser concedidos por:
Unio
Estado
Municpios
Proprietrios privados - Apesar de usada quase que exclusivamente por
proprietrios pblicos, no existe proibio legal para o proprietrio
particular conceder o uso de seu imvel a entidades igualmente privadas
Os benefcirios da CDRU, que podem captar recursos do Programa
Minha Casa Minha Vida so:
Associaes ou cooperativas com o objetivo de produo de moradia
Os entes pblicos (recebendo reas de outros entes. Exemplo: um
governo estadual pode ceder os direitos reais de uso de um terreno
para uma prefeitura).
132
Aonde a CDRU foi aplicada para garantir a utilizao de recursos
federais para a produo de moradia?
Um interessante exemplo em que a CDRU permitiu a produo de mora-
dias foi o contrato celebrado entre a Secretaria do Patrimnio da Unio e a
Associao de Cortios do Centro, na Cidade de Santos, Estado de So Pau-
lo, em que um imvel sub-utilizado da Unio naquela cidade foi destinado
entidade, aps uma oferta pblica junto aos movimentos de moradia
representados no Estado.
O municpio de Santos apresenta um nmero signifcativo de cortios. Das
famlias que se encontravam nos cortios, 113 passaro a ocupar um con-
junto residencial no centro histrico da cidade em um terreno de 6,5 mil
metros quadrados.
A assinatura do contrato de Concesso de Direito Real de Uso (CDRU) acon-
teceu em dezembro de 2007 e em novembro de 2008 foi assinado o contrato
de fnanciamento entre as famlias e a Caixa Econmica Federal, atravs do
programa Crdito Solidrio do Ministrio das Cidades. O programa fnancia
moradias para famlias com renda inferior a trs salrios mnimos com juros
zero. O Governo do Estado de So Paulo tambm participa do investimento
com recursos e os moradores benefciados contribuiro tambm com parte
da mo-de-obra para a construo Trata-se de um edifcio vazio que rece-
ber reformas e ampliaes. O prdio que ser construdo na rea ter trs
pavimentos com apartamentos de um, dois e trs quartos, alm de sala,
cozinha e banheiro. As unidades tero entre 36 m
2
e 62 m
2
.
O mesmo procedimento pode ser feito para o PMCMV, modalidade Entidades.
Constituio da Repblica Federativa do Brasil de 1988 texto compilado
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/_ConstituiaoCompilado.htm
Fonte: Presidncia da Repblica Federativa do Brasil
LEI No 10.257 Estatuto da Cidade
http://www.planalto.gov.br/ccivil/LEIS/LEIS_2001/L10257.htm
MP 2220 Medida Provisria 2220 de 4 de set de 2001
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/mpv/2220.htm
LEI N 11.977 Minha Casa Minha Vida
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l11977.htm
Termo de Adeso Minha Casa Minha Vida
http://downloads.caixa.gov.br/_arquivos/habita/term_ades/20090812_TermoAd-
esao.pdf
Defcit Habitacional no Brasil Municpios Selecionados e Microregies
Geogrfcas
http://www.fp.mg.gov.br/produtos/cei/defcit_habitacional_municipal_brasil.pdf
Fonte: Fundao Joo Pinheiro
LEI No 6.766
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6766.htm
PARA SABER MAIS SOBRE A lEGISlAo
citada nestas cartilhas, consulte:
LEI COMPLEMENTAR N 132 de 26 de dezembr o de 2006 - Taboo da Serra
http://www.taboaodaserra.sp.gov.br/public/doc/plano_diretor/lei/lei_132.pd
Fonte: Prefeitura Municipal de Taboo da Serra
Lei complementar n004 Bertioga
http://sapl.camarabertioga.sp.gov.br:8080/leis/legislacao-municipal-consolidada-
principais/plano-diretor/lc_004_01_zeis_consolidada.pdf/view
Fonte : Camara Municipal de Bertioga
Lei Complementar N 273 Diadema
http://www.cmdiadema.sp.gov.br/leis_integra.php?chave=10027308
Fonte: Camara Municipal de Diadema
Questes emergentes aplicao do parcelamento, edifcao e utilizao
compulsrios
http://www.ibdu.org.br/imagens/Questoesemergentesaaplicacaodoparcelamen-
to.pdf
Fonte: IBDU
Lei n 8.696/2004 Plano Diretor de Santo Andr
http://www.santoandre.sp.gov.br/bnews3/images/multimidia/images/Lei8696_
Plano_Diretor_Sto_Andre.pdf
Fonte: Prefeitura Municipal de Santo Andr
LEI N 13.885, DE 25 DE AGOSTO DE 2004
http://www3.prefeitura.sp.gov.br/cadlem/secretarias/negocios_juridicos/cadlem/
integra.asp?alt=06102004L 138850000
Fonte: Prefeitura de So Paulo
Decreto Municipal n 42.873
integra.asp?alt=20022003D 428730000
DECRETO N 45.752
integra.asp?alt=05032005D 457520000
Lei municipal 8.958 Santo Andr
http://www.santoandre.sp.gov.br/bnews3/images/multimidia/programas/Lei%20
8958_2007_Direito%20de%20Prefer%C3%AAncia.pdf
Fonte: Prefeitura de Santo Andr
DECRETO-LEI N 3.365, DE 21 DE JUNHO DE 1941
http://www.planalto.gov.br/ccivil/Decreto-Lei/Del3365compilado.htm
LEI N 4.132, DE 10 DE SETEMBRO DE 1962
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4132.htm
LEI COMPLEMENTAR FEDERAL N. 104/2001
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/LCP/Lcp104.htm
Cdigo Civil
Site: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/LCP/Lcp104.htm
DECRETO-LEI N 271, DE 28 DE FEVEREIRO DE 1967
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/del0271.htm
LEI N 6125 So Leopoldo
https://www.saoleopoldo.rs.gov.br/download_anexo/index.asp?strARQUIVO=lei
%5F6125%5FPlano%5Fdiretor%2Epdf&strDescricao=Lei n 6125, de 19/12/2006 -
Institui o novo Plano Diretor de So Leopoldo
Fonte: Prefeitura Municipal de So Leopoldo
138
Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional
UFRJ

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