MORADORES DE UNIDADE BANCOOP BUTANT MOVEM

AO E ANULAM CONTRATO ADITIVO COM A OAS E OBTEM

CANCELAMENTO DA COBRANA CRIADA PELA OAS
(SUCESSORA DA BANCOOP) PARA TEREM A ESCRITURA


Processo: 1052128-83.2014.8.26.0100
Classe: Procedimento Ordinrio

rea: Cvel
Assunto: Compra e Venda
Distribuio: Livre - 03/06/2014 s 18:47

17 Vara Cvel - Foro Central Cvel
Juiz: Felipe Poyares Miranda
Valor da ao: R$ 115.243,40

Partes do Processo

Reqte: JOSE A DA S
Advogada: Luiza Santelli Mestieri Duckworth
Reqte: ANGELICA B DE O S
Advogada: Luiza Santelli Mestieri Duckworth
Reqdo: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO - BANCOOP
Advogado: Andre Luiz Cansano de Azevedo
Reqdo: OAS Empreendimentos S/A
Advogado: Antonio Celso Fonseca Pugliese
Advogada: Nahma Muller
SENTENA EM 16/09/2014

JOS AMARO DA SILVA e ANGLICA BELCHIOR DE OLIVEIRA SILVA
ajuzam ao de inexigibilidade de dbito cumulada com anulatria de contrato firmado com
a BANCOOP em 14/04/09 (aditivo a termo de adeso) e firmado com a oas em 25/02/10 (contrato de
compromisso de venda e compra de unidade autnoma), anulao de clusula abusiva e/ou de acordo
homologado com a BANCOOP em 07/08/09, cumulado com a devoluo dos valores pagos
indevidamente OAS cumulada com obrigao de dar escritura em face de COOPERATIVA HABITACIONAL
DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP e OAS EMPREENDIMENTOS S/A.
Alegam, em sntese, que adquiriram unidade habitacional atravs da celebrao de termo de adeso
e participao com a primeira r, tendo quitado o valor de aquisio de tal unidade.
Foram celebrados Aditivo ao Termo de Adeso e Compromisso de Participao firmado em 14 de abril
de 2009 com a BANCOOP, Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autnoma
e outros pactos, firmado em 25 de fevereiro de 2010, com a OAS e acordo homologado em 07 de agosto
de 2009, no processo 2007.101.788-9 que tramitou perante a 7 Vara Cvel do Foro Central
de So Paulo, os quais devem ser anulados por vcios de vontade e por conterem vcios de vontade e
clusulas abusivas, descritos na inicial.
Nunca foi lavrada a escritura de venda para que os autores pudessem registrar sua propriedade.
Afirmam que, no obstante a quitao do imvel, a r Bancoop passou a cobrar de seus participantes
um "reforo de caixa seccional Altos do Butant", sem qualquer respaldo legal ou aprovao
assemblear.
Sustentam que diversas denncias acerca da m administrao da cooperativa foram efetuadas e que
pela impossibilidade de trmino do empreendimento em que adquiriram unidade autnoma, a Bancoop
cedeu-o corr OAS.
Asseveram que a cesso foi aprovada em assembleia na qual muitos cooperados foram impedidos de
ingressar e participar.
Nessa cesso, ficou estipulado que os cooperados que j tinham adquirido suas unidades autnomas
teriam que se desligar da Bancoop e firmar novo contrato com a OAS para o pagamento de saldo
remanescente, sob pena de perderem o imvel.
Sentindo-se, ento, coagidos, afirmam que assinaram o contrato com a OAS, revogando sua relao com
a Bancoop, diante do receio de perderem o imvel.
Pugnam pelo julgamento de procedncia, para que a OAS e BANCOOP respeitem o contrato firmado
entre Autor e BANCOOP, declarando-se a inexigibilidade da cobrana de aporte extra/reforo de caixa
cobrado pela BANCOOP, anulando-se os contratos de desligamento com a BANCOOP e o novo contrato
firmado com a OAS, descritos na inicial, vez que so dotados de vcio, considerando-se nula de pleno
direito clausula de acordo homologado e/ou o prprio acordo homologado judicialmente que coloca o
consumidor em desvantagem deixando a fixao das Res o preo do imvel , sendo clausula nula de
pleno direito, outorgando-se aos autores a escritura do imvel descrito na inicial, averbando-se na
matrcula do imvel a existncia desta ao, condenando-se as rs na devoluo em dobro do montante
de R$ 15.000,00 pago indevidamente a OAS.
Com a inicial vieram documentos (fls.50/202). Determinada a emenda a inicial (fl.203). Inicial emendada
(fls.205/208). Recebida a emenda a fl.209. Nova emenda a fls.212/213, recebida a fls.218.
As rs foram citadas e apresentaram contestaes (fls.255/286-Bancoop e 369/426 OAS).
Em contestao, afirma a corr Bancoop, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, uma vez que no
pode declarar a quitao de aquisio de unidade habitacional e outorgar a escritura pblica de imvel
que no mais de sua propriedade. Afirma, ainda, a ausncia de interesse de agir dos autores e a
existncia de coisa julgada em relao cesso do empreendimento. No mrito, alega que os autores
contrataram livremente, sem qualquer vcio de consentimento, e, portanto, no deve ser anulada sua
excluso da Bancoop. Assevera a regularidade do rateio para o custeio do trmino das obras e que as
contas da Bancoop foram aprovadas pelos cooperados. Aduz que o imvel adquirido no foi
integralmente quitado e que, por isso, devem os autores cumprir com suas obrigaes. No mais,
impugna a incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor. Pugna pela improcedncia. Junta
documentos.
Em sua contestao, a r OAS Empreendimentos afirma em sntese que firmou com a r Bancoop
"Termo de Acordo para Finalizao da Construo do Residencial Altos do Butant", uma vez que aquela
no detinha condies de finaliz-lo.

Alega que, nessa oportunidade, ficou estabelecido que o acordo s teria validade se: fosse aprovado
pelos cooperados; houvesse desligamento de parte desses cooperados da Bancoop para adeso ao
termo proposto pela OAS para retomada e concluso das obras; e houvesse homologao judicial do
acordo efetivado. Informa que todos os requisitos foram cumpridos pelas partes.
Sustenta que havia, ainda, a possibilidade de os cooperados desistirem do empreendimento e serem
ressarcidos pela quantia que tinham pagado. Assim, tendo os autores livremente assinado compromisso
de compra e venda em que se responsabilizaram a pagar os demais custos inerentes reforma e ao
trmino do empreendimento, defende que eles consentiram com o pagamento necessrio para o
trmino das obras. Sustenta, por fim, a inaplicabilidade do Cdigo de Defesa do Consumidor. Pugna pela
improcedncia. Junta documentos.

o relatrio. Fundamento e decido. Sendo o caso de rejeio das preliminares, esto ausentes os
requisitos dos artigos 326 e 327 do CPC, sendo dispensvel rplica no caso concreto.
Inicialmente, no h que se falar em ilegitimidade passiva da r Bancoop, visto que o acordo
celebrado entre as rs em nada modifica a responsabilidade da cooperativa perante os
autores.
A cooperativa integrou a relao negocial, assumindo as obrigaes no tocante construo e
alienao das unidades do empreendimento imobilirio em referncia. Alm disso, para ela foi
efetuado o pagamento das parcelas do empreendimento, que, portanto, parte legtima para
compor ao polo passivo da demanda.
No tocante preliminar de falta de interesse de agir, tambm no merece prosperar.
Porquanto os autores se sentiram prejudicados pelo repasse do empreendimento e
consequente imposio de desligamento deles da Bancoop para adeso ao termo proposto pela
OAS, para retomada e concluso das obras, eles tm claro interesse de ajuizar a presente
demanda para discutir sua propriedade na unidade adquirida e a anulao dos novos contratos
firmados.
Tampouco h que se falar em coisa julgada. Ela somente ocorre na repetio de lides com as
mesmas partes, pedidos e causa de pedir. Assim, inexistente sentena transitada em julgado
para caso com essas qualidades, incabvel a extino da ao sob tal fundamento.
No mrito, possvel o julgamento no estado do processo, nos termos dos artigos 131 e 330,
inciso I, ambos do Cdigo de Processo Civil, pois a questo, de direito e ftica, est
suficientemente dirimida atravs da prova documental constante dos autos.
Neste sentido:
"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALEGAO DE CERCEAMENTO DE DEFESA.INDEFERIMENTO. PROVA
TESTEMUNHAL.
1. No sistema de persuaso racional adotado pelo Cdigo de Processo Civil nos arts. 130 e 131,
em regra, no cabe compelir o magistrado a autorizar a produo desta ou daquela prova, se
por outros meios estiver convencido da verdade dos fatos, tendo em vista que o juiz o
destinatrio final da prova, a quem cabe a anlise da convenincia e necessidade da sua
produo. Desse modo, no h incompatibilidade entre o art. 400 do CPC, que estabelece ser,
via de regra, admissvel a prova testemunhal, e o art. 131 do CPC, que garante ao juiz o poder
de indeferir as diligncias inteis ou meramente protelatrias.
2. Agravo regimental desprovido". (STJ, AgRg no Ag 987.507/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMO, QUARTA TURMA, julgado em
14/12/2010, DJe 17/12/2010) grifos nossos "PROCESSO CIVIL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA.
IMPRESCINDIBILIDADE DA PROVA POSTULADA. REEXAME. MATRIA FTICA. SMULA 7/STJ. RECURSO NO PROVIDO.
1- Sendo o magistrado destinatrio final das provas produzidas, cumpre-lhe avaliar quanto sua suficincia e necessidade,
indeferindo as diligncias consideradas inteis ou meramente protelatrias (CPC, art. 130, parte final).
2- A mera alegao de haver o juzo sentenciante julgado antecipadamente a lide, com prejuzo da produo das provas
anteriormente requeridas, no implica, por si s, em cerceamento de defesa.
3- Indagao acerca da imprescindibilidade da prova postulada que suscita reexame de elementos ftico-probatrios da causa
(Smula n 7). Precedentes do STJ.
4- Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ, AgRg no Ag 1351403/PE, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA
TURMA, julgado em 21/06/2011, DJe 29/06/2011) grifos nossos Ora, estando em termos o processo, o Juiz deve julg-lo desde
logo: "Presentes as condies que ensejam o julgamento antecipado da causa, dever do juiz, e no mera faculdade, assim
proceder". (STJ, 4a T., REsp n 2.832-RJ, rei. Min. Slvio de Figueiredo, j . 14.8.1990) No mesmo sentido: RSTJ 102/500 e RT
782/302.
No mrito, o pedido (de JOS E ANGLICA) parcialmente procedente.
Desde logo, importa estabelecer como premissa a plena aplicao ao caso do Cdigo de
Defesa do Consumidor, j que a Bancoop, como facilmente se verifica pelo exame dos
documentos trazidos, atuava no mercado no como cooperativa, conforme determina a lei,
mas como empreendedora imobiliria, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgao
publicitria, ao lanamento de dezenas de empreendimentos e vendas ao pblico em geral,
e no somente aos bancrios.
A concluso no se afeta pela natureza jurdica adotada pela incorporadora original, j que
referido aspecto no interfere no objeto do ajuste nem nas caractersticas ou condies
nele estabelecidas.
Dado o expressivo nmero de demandas trazidas ao Poder Judicirio deste Estado,
relacionadas a cooperativas institudas para a construo e venda de imveis em
construo, pacificou a Corte Paulista o entendimento de que a roupagem jurdica
cooperada no tem o condo de afastar a incidncia das normas do Cdigo de Defesa do
Consumidor e das regras de resciso do contrato imobilirio.
Passando ao exame dos documentos acostados aos autos, evidencia-se que os autores
celebraram com a Bancoop "Termo de Adeso e Compromisso de Participao", do qual
consta preo total estimado de R$ 37.000,00 (em 01/08/2000 fl. 52).
Em 25/8/2004, por sua vez, a r emitiu relatrio de saldo devedor em que no consta
dbitos com relao unidade e nem meno saldo residual (fls.123/125), atestando sua
quitao referente unidade adquirida da cooperativa.
O clculo ali exarado, que no foi objeto de impugnao especfica pelas rs e que possui o
logotipo com o nome da antiga cooperativa responsvel pelo empreendimento, revela que
aquele preo estimado foi devidamente quitado pelo autor.
O confronto entre o valor atual do preo estimado e o montante efetivamente honrado pelo
requerente autoriza a clara concluso de que ele pagou a totalidade do preo, de forma
a estar quite com sua obrigao.
No entanto, no concludo o empreendimento, a cooperativa passou a experimentar
dificuldades que resultaram a composio celebrada com a corr OAS, por fora de termo
de acordo homologado em sede de ao civil pblica.
Desse modo, ela assumiu o lugar da Bancoop no empreendimento e, em abril de 2009,
assemblia de cooperados ratificou o acordo e o compromisso da OAS em concluir as obras.
As rs, ento, partem dessa premissa para afirmar que o negcio firmado entre a nova
empreendedora e os autores totalmente vlido, de forma que eles adquiriram a unidade
por novo preo de mercado (vale ressaltar, aparentemente e aproximadamente mais que
o dobro do primitivo valor do negcio), abatidos os valores j pagos, ao invs de rescindir
o termo de adeso e receber em restituio os valores pagos a ttulo de preo. Essa tese,
contudo, no merece prosperar.
Ao celebrar acordo com a Bancoop, com anuncia e concordncia dos cooperados
(adquirentes de unidades em construo), a corr OAS assumiu sua posio contratual da
cooperativa e se subrogou em todos os direitos e deveres que antes cabiam Bancoop, na
qualidade de prestadora de servios de construo do imvel.
Ela se tornou, portanto, responsvel por todos os direitos e obrigaes referentes no
s com relao ao projeto, mas tambm aos adquirentes das unidades.
Assim, evidenciada a relao jurdica existente entre as partes, que confere respaldo
posse do imvel exercida pelos autores, imperioso reconhecer no estar a corr OAS
legalmente autorizada a exigir deles pagamento de expressivo valor adicional a ttulo de
suposto resduo de custeio de obras no regime cooperativo, apurado sem base em critrios
objetivos.
Ainda que tal cobrana tenha previso expressa no Termo de Adeso celebrado entre os
autores e a Bancoop, bem como no Compromisso de Compra e Venda celebrado com
a corr OAS, fato que a estipulao nula, dada a natureza potestativa e que resulta
evidente desequilbrio em detrimento do consumidor, ainda mais porque lhe impe
aceitao de valor apurado de forma unilateral, em desrespeito s prprias regras
contempladas no estatuto da cooperativa e no compromisso de participao.
Deve se considerar que, a despeito de aprovada em assembleia, os adquirentes-cooperados
nada deliberaram pelo que jamais poderiam concordar - acerca da exigncia de pagamento
adicional pela OAS, at porque, na ocasio, no houve esclarecimento quanto a estarem
obrigados a pagar preo superior pela unidade.
Desse modo, a apurao unilateral feita pela empreendedora dos custos, receitas
e despesas realizadas e futuras do empreendimento para concluir pela existncia de saldo
devedor a ser cobrado de todos os adquirentes constitui afronta ao artigo 489 do Cdigo
Civil, que dispe ser nulo o contrato de compra e venda, quando fica ao arbtrio de uma das
partes a fixao do preo, por configurar inobservncia ao princpio do equilbrio entre as
partes e do consenso.
Da porque, diante do reconhecimento de que os autores pagaram a totalidade do preo de
aquisio do imvel, est a corr OAS, na qualidade de sucessora dos direitos e obrigaes
da Bancoop, obrigada a outorgar-lhes escritura pblica de venda e compra do imvel, que,
levada a registro, resulte na efetiva transmisso do domnio.
De rigor, assim, a outorga aos autores da escritura pblica de venda e compra nos termos
preconizados no pedido inicial, independentemente do pagamento s rs de valor adicional
a ttulo de diferena de preo.
Na qualidade de consumidor, tendo celebrado contrato a preo certo, integralmente
honrado, no esto os autores sujeitos a pagar o valor atual de mercado nem a sofrer as
consequncias da m gesto do empreendimento pela Bancoop.
E, em relao outorga dessa escritura, dada a anterior resistncia das rs em outorg-la
aos autores, fixo, desde logo, que a presente sentena operar as vezes de ttulo
de transmisso da propriedade.
A jurisprudncia remansosa, nesse sentido, seno vejamos:
1 Cmara, relatado pelo desembargador Luiz Antonio de Godoy, a Apelao 0116243-49.2008.8.26.0001, julgada em
10.5.2001. Com remisso a inmeros outros precedentes, a saber: Apelaes 0629173-42.2008.8.26.0001 (3 Cmara, rel. des.
Doneg Morandini, j. 15.3.2011), 994.09.291658-3 (4 Cmara, rel. des. Maia da Cunha, j. 14.12.2009), 990.10.024482-5 (4
Cmara, rel. des. Maia da Cunha, j. 24.2.2011), 0104906-29.2009.8.26.0001(6 Cmara, rel. des. Roberto Solimene, j.
17.3.2011). Pode ser trazida colao, mais, a Apelao 0102282- 83.2009.8.26.0008 (5 Cmara, rel. des. James Siano, j.
20.4.2001), com remisso a quatro outros precedentes: Apelaes 636.529-4/1-00 (4Cmara, rel. des. nio Zuliani, j.
1.10.2009), 488.413-4/0-00 (5 Cmara, rel. des. Mathias Coltro, j. 4.11.2009), 604.764.4/4-00 (9 Cmara, rel. des. Joo Carlos
Garcia, j. 10.2.2009) e 582.881.4/0-00 (8 Cmara, rel. des. Joaquim Garcia, j. 5.11.2008).
Relativos ao mesmo empreendimento destes autos, Altos do Butant, ainda h outros dois
precedentes, nessa mesma linha:
Apelaes Cveis
640.973.4/1-00 (9 Cmara, j. 4.8.09, rel. des. Joo Carlos Garcia) e
640.079-4/1-00 (5 Cmara, j. 16.12.09, rel. des. Christine Santini).
Aqui no havia ser diferente. Da porque, para os fins de incio preconizados, d-se
procedncia no que toca outorga de escritura definitiva e anulao dos contratos
e acordo judicialmente homologado, mencionados na inicial, entre os autores e as rs
firmados, pelos quais se obrigam a adimplir com as quantias, unilateralmente fixadas para
a construo das demais torres do empreendimento, sendo que j tinham sua unidade
autnoma quitada.
Haver de ser lanada, contudo, uma observao no sentido de ressalvar a possibilidade
das rs manejarem ao contra os autores para obterem indenizao por eventual
enriquecimento sem causa (art. 884, do CC), consistente no fato de, eventualmente, terem
se beneficiado por obras complementares, no previstas no projeto inicial, e que foram
realizadas para finalizar o empreendimento, acrescendo infraestrutura dos servios
comuns e trazendo provvel valorizao da unidade.
Essa ressalva, alis, foi trazida baila no julgado do Desembargador Enio Zuliani (Apl.
n 0121931-78.2011.8.26.0100, j. 04/04/2013) e oportuna para que no fique dvida de
que poder ter ocorrido, com esse confuso sistema de construo de quatro torres, um
sacrifcio exagerado daqueles que arcaram com a concluso das obras e daqueles que
receberam os apartamentos nas duas torres inicialmente construdas pela Bancoop.

Por fim, no assiste razo aos autores quanto ao pedido de repetio de indbito, porque,
da anlise dos documentos carreados inicial, no se verifica terem os autores efetuados
pagamentos r OAS, sendo a hiptese de mero equvoco na cobrana, incidente
na espcie a Smula n 159 do CSTF.
Procedem, pois, parcialmente os pedidos para que Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE
PROCEDENTES os pedidos, extinguindo o feito com resoluo de mrito, nos termos do
art.269, I, do CPC...
para que as requeridas OAS e BANCOOP respeitem o contrato firmado entre Autor
e BANCOOP, declarando-se a inexigibilidade da cobrana de aporte extra/reforo de caixa
cobrado pela BANCOOP, anulando-se os contratos de desligamento com a BANCOOP e
o novo contrato firmado com a OAS, descritos na inicial, considerando-se nula de pleno
direito clausula de acordo homologado e o prprio acordo homologado judicialmente, com
relao aos autores, que coloca o consumidor em desvantagem deixando a fixao das rs
o preo do imvel, sendo clusula nula de pleno direito, outorgando-se aos autores
a escritura do imvel descrito na inicial, averbando-se na matrcula do imvel a existncia
desta ao.
Em razo da sucumbncia preponderante, arcaro as rs com o pagamento de custas
e despesas processuais e de honorrios advocatcios, que fixo, por equidade em R$ 3.000,00
para cada

SENTENA ORIGINAL AQUI:
http://es.scribd.com/doc/239989620/Oas-Butanta-Jose-Amaro-1552128






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