Locaes

Art.3 estabelece que a locao pode ter qualquer prazo, determinado ou no, mas
no h locao perpetua. Em caso do prazo ser superior a 10 anos h necessidade
de vnia conjugal, seja do marido, seja da esposa, seja do locador, seja do locatrio.
Consequncia de superior a 10 anos sem a vnia que ser valida, mas ser ineficaz
em relao ao cnjuge.
Art.4 no caso de locao por prazo determinado, durante a vigncia do prazo, o
imvel no pode, em regra, ser retomado pelo locador, mas pode o locatrio
devolver o imvel desde que pague a multa contratualmente prevista ou se no tiver
prevista, a multa judicialmente prevista. Do valor da multa deve ser descontado
valor proporcional a parte do prazo j locada.
Ex. locatrio cumpriu 1 ano de contrato de locao por prazo de 3 anos e que a
multa seja de 3 meses de aluguel, nesse caso desconta-se 1/3 da multa, por que ele
cumpriu1/3 do contrato.
A exceo o paragrafo nico do art.4, que prev que em caso de transferncia de
local de trabalho a multa dispensvel, s se a transferncia for pedida pelo
empregador e no pelo empregado, locatrio.
Locao residencial
Art.46 s vale para contratos de locao escritos, findo o prazo determinado nas
locaes residncias por prazo igual ou superior a 30 meses prorrogando-se a
relao contratual (permanecendo o inquilino no imvel) passar a ser possvel a
denuncia vazia, aps o perodo inicial, p.2. Por prazo inferior a 30 meses ou nos
verbais por qualquer prazo vale a regra do art.47, que determina que aps a
prorrogao s ser possvel denuncia cheia.
Se um locao residencial de prazo inferior a 30 meses se prorroga, ou o locador
precisa de 1 desses motivos legais para o retorno do imvel ou ter que esperar a
locao atingir 5 anos ininterruptos nos termos do inciso V, ART.47.
Locao no residencial
Possui regra prpria prevista do art.51 e seguinte. Uma coisa pode ser locada por
inteiro ou por fraes. Ex. locao de carro, quarto, garagem. A locao no um
contrato personalssimo, o locador e locatrio em geral no celebram contrato de
locao tendo como elemento essencial aspectos subjetivos de uma das partes, no
entanto, o art.13, diz que cesso, sublocao ou o emprstimo do imvel depende
do consentimento prvio e escrito do locador. Portanto, em se tratando de locao
imobiliria urbana, h necessidade de autorizao.
Diferena entre cesso e sublocao: na cesso o locatrio deixa a relao contratual
e outro assume em seu lugar. Na sublocao, o locatrio permanece vinculado ao
contrato e estabelece ele um novo vinculo contratual distinto com o sublocatrio.
Na medida em que a cesso mais ampla que a sublocao a doutrina e a
jurisprudncia afirmam que se houver autorizao para a cessao subentende-se que
se est autorizada a sublocao.
Art.11. a morte do locatrio implica em sub-rogao de seus direitos e obrigaes
por determinadas pessoas ou entes autorizados, caso existam essas pessoas ou entes.
Inciso I, trata de familiares, pessoas prximas ao locatrio residentes no imvel.
Proteo a essas pessoas. Elas sub-rogam-se nos direitos e obrigaes do locatrio.
Inciso II, tutela a preocupao com a continuidade dos negcios, e o espolio ou o
sucessor no negocio pode continuar a locao sob as mesmas condies.
Se o locador resolver alienar o imvel, em regra, a locao pode ser denunciada pelo
adquirente, ou seja, o adquirente no obrigadoa assumir a locao em lugar do
locador anterior. Exceo a essa regra: se o contrato de locao possuir clausula de
vigncia e esse contrato com essa clausula de vigncia estiverem averbados no RGI,
art.8.
A regra que o contrato por prazo indeterminado pode ser denunciado a qualquer
tempo.
Outra questo ligada alienao o direito de preferncia a que faz jus o inquilino;
art. 27, nas mesmas condies e pelo mesmo preo que o terceiro pode o inquilino
exigir que a alienao seja feita em detrimento do terceiro. O locador obrigado a
notificar o inquilino para que este exera seu direito de preferncia, se quiser. Se o
locador no notificar o locatrio e alienar a um terceiro de boa-f, em violao do
direito de preferncia do locatrio, h duas possibilidades: se o ctto. de locao
estiver averbado junto matrcula do imvel com pelo menos 30 dias de
antecedncia alienao, o direito de preferncia ensejar direito real de aquisio.
Se o ctto. no estiver averbado junto matrcula do imvel com 30 dias de
antecedncia s restaro ao inquilino as perdas e danos (art. 33).
Aluguel
a retribuio devida pelo uso da coisa/pela locao.
-Arts. 17 e 18 a lei veda a vinculao ao salrio mnimo ou ao cmbio. Art. 85.
possvel a correo monetria. Na prtica, as partes usam o ndice IGPN. Qualquer
clusula que preveja correo monetria peridica deve ser igual ou superior a um
ano porque a Lei do Plano Real estabeleceu um ano para realizar correes
monetrias. Na prtica, se observa correo anual com base no IGPN.
As principais obrigaes do locador esto no art. 22 e as do locatrio esto no art.
23.
Obrigao do locador de garantir a forma e o destino do imvel (art. 22, III). Os
reparos estruturais do imvel correm por conta do locador. Art. 23, V, os danos
provocados pelo locatrio ou por pessoas prximas a ele so de responsabilidade do
locatrio desde que no decorrentes do uso normal da coisa.
Ex.: vazamento correr por conta do locador; se o locatrio quebrar o espelho do
banheiro por conta dele mesmo.
Benfeitorias
Art. 35 as necessrias sero sempre indenizveis, as teis sero indenizveis desde
que autorizadas, as volupturias (ex. lustre) no sero indenizveis, mas podem ser
levantadas (retiradas) desde que no gere prejuzos para o imvel (art. 33).
Arrendamento Mercantil ou Leasing
o ajuste no qual pessoa jurdica d, em arrendamento, certo bem, conferindo, em
regra, 3 opes ao arrendatrio findo o prazo.
1 opo) o arrendatrio compra o bem pelo preo residual ajustado.
2 opo) o arrendatrio devolve o bem.
3 opo) o arrendatrio renova o arrendamento.
Existem 3 modalidades: o operacional, o financeiro, e o lease back.
No 1, a contratao do arrendamento d-se junto ao prprio fabricante. Ex.:
montadora de veculos. Eu celebro arrendamento mercantil com a prpria
montadora do automvel; esse ser o operacional.
Mas pode ser que a prpria montadora no celebre diretamente/no oferea
financiamento e que trabalhe junto com instituio financeira,. Nesse caso, poder
ser celebrado leasing financeiro, nele o arrendatrio indica o bem. A instituio
financeira adquire esses bens e arrenda esse bem ao arrendatrio.
Ex.: voc foi na Renault, quer celebrar um leasing, pode ser que ela prpria no
celebre o leasing ou que, o fazendo, as condies no sejam vantajosas para voc.
Ento voc recorre ao arrendamento do Banco do Brasil. Voc fala : BB arrende
(???) esse carro junto Renault.
A 3. Ex.: possuo um carro, alieno-o a uma instituio financeira que no mesmo ato
o arrenda para voc.
O lease back utilizado quase como uma garantia (voc pega um emprstimo e d
seu carro como garantia, mais ou menos isso economicamente.
JURIDICAMENTE NO GARANTIA)
O leasing contrato bilateral, oneroso, consensual e de trato sucessivo. No existe
disciplina geral legal para o leasing, mas existem disciplinas especficas, bem como
meno na legislao.
A lei de locaes prediais urbanas (8245) menciona, no p.. do art. 1, o leasing, para
exclu-lo do seu mbito de incidncia, isto , ela no se aplica a vrios tipos de
locaes dentre as quais o arrendamento mercantil.
Se no existe disciplina geral do leasing, existe lei que cuida especificamente do
arrendamento de automveis. Obedecem a lei 11649/08. Alm disso, existe uma lei
tributria especfica para o leasing (lei 6099/74).
No se deve confundir o leasing com a alienao fiduciria. Ela tratada no mbito
dos direitos reais, tendo escopo de garantia. Portanto, garantia real prevista no art.
1361 e seguintes do CC.