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Submission of Papers for Publication (para submisso de artigos para publicao): Prof. Doutor Antnio Carrizo
Moreira (amoreira@ua.pt). Universidade de Aveiro, DEGEI, Gesto, Campus Universitrio de Santiago. 3810-193
Aveiro. Portugal.
Fernando Tavares
Instituto Superior de Contabilidade e Administrao
Universidade de Aveiro
faotavares@ua.pt
Elisabeth T. Pereira
Departamento de Economia, Gesto e Engenharia Industrial
Universidade de Aveiro
melisa@ua.pt
A AVALIAO IMOBILIRIA
Avaliar um imvel consiste em associar uma quantidade de dinheiro a um bem ou
direito em funo das suas qualidades e como consequncia de determinadas condies
de mercado. No entanto, apenas depois do imvel objecto de avaliao ser
transaccionado que se pode testar o rigor com que foi feita a estimao do seu valor,
sendo que na maioria das vezes o valor de avaliao revela-se diferente do preo pelo
qual o mesmo foi transaccionado.
A avaliao imobiliria uma actividade multidisciplinar que requer um amplo leque
de conhecimentos. Os profissionais imobilirios pela sua proximidade ao mercado tm
um maior conhecimento sobre o comportamento da oferta e da procura, dos preos, das
tendncias e das flutuaes do mercado. Mas existem outros factores que influenciam a
formao do valor do imvel e cuja anlise e estudo necessrio para o conhecimento
do mercado e para a determinao do valor, como so: as variveis macroeconmicas, o
urbanismo, os custos de construo, entre outros.
Segundo as Normas Internacionales de Valuacin (NIV, 2005), o valor de mercado
definido como o valor estimado a que um imvel poderia ser transaccionado na data da
avaliao, entre um comprador disposto a comprar e um vendedor disposto a vender,
numa transaco livre aps uma comercializao adequada, em que as partes tenham
actuado com informao suficiente, de forma prudente e sem coaco.
As Normas Europeas de Valoracin (NEV, 2003) entendem que a definio
anteriormente apresentada a que melhor espelha o conceito de valor de mercado. Por
outro lado, Brueggeman e Fisher (2001:226) escreveram The role of appraisals cannot
be overemphasized because appraised values are used as a basis for lending and
investing, o que significa que existe assimetria de informao perturbadora de uma
avaliao fidedigna.
Em muitos pases, a propriedade imobiliria vista como um stock de riqueza. Os
imveis so geralmente classificados em duas classes: residenciais e no residenciais
(Brueggeman e Fisher, 2001). A propriedade residencial engloba as moradias, os
apartamentos e os condomnios. Por sua vez a no residencial diz respeito a escritrios e
edifcios de negcios, fbricas, armazns, hotis e propriedades institucionais, como
hospitais e universidades.
No entender de Gilbertson e Preston (2005) a avaliao imobiliria importante
porque suporta a maior parte das decises financeiras nas economias maduras. Assim,
4
Avaliao automatizada refere-se a que executada com recursos informticos, mais padronizada, sem
o avaliador ter necessidade de atribuir juzos de valor sobre determinados itens.
Valor de Mercado
VM = [F] + [CEM + GG + BC] + [INR + H+ T + IQT + SD + GA] + [GC + GF] + [BP]
(1)
(2)
Resumindo
VBS = F + CC + GP
(3)
(4)
Onde:
[GC + GF] + [BP] = GCF + BP
(5)
Segundo Nebreda, Padura e Snchez (2006), as despesas financeiras (GF) e de
comercializao (GC) do promotor so difceis de avaliar, sendo calculadas tendo em
conta:
as condies de financiamento;
a liquidez do promotor;
a capacidade organizativa do promotor;
o profissionalismo do promotor.
Tambm deve incluir-se o proveito do promotor, que depender, para alm do
anteriormente referido:
das expectativas de lucro e prazo de recuperao do investimento;
das condies do mercado;
da conjuntura financeira;
do risco da operao.
10
Ainda que nos ltimos dez anos no tenham existido quedas significativas e
duradouras nos preos nominais da habitao de primeira residncia, o avaliador,
quando se trate de avaliaes para o mercado hipotecrio, dever justificar que esse
valor pode ser facilmente comprovado no segmento de mercado local, chegando para tal
os ndices de evoluo dos preos de mercado correspondentes. Caso contrrio, o valor
de mercado ajustado ser 90% do valor de mercado obtido por comparao. Entende-se
que estas orientaes emanadas pelas Normas Europeas de Valoracin (2003) podero
conduzir a assimetrias de informao e distores no mercado.
No resto dos segmentos de mercado - segunda habitao, pavilhes industriais, lojas,
escritrios e outros - a volatilidade maior, assim, salvo o avaliador apresente um
estudo resumido, da evoluo dos ndices de preos, para aquele uso, no mercado local,
nos ltimos dez anos, o valor de mercado ser no mximo 90% do valor de mercado
obtido por comparao, podendo diminuir at 85%. No entanto, se se dispe de um
estudo de evoluo desses ndices, o valor de mercado ajustado poder alcanar o valor
de mercado obtido por comparao.
Localizao;
Antiguidade;
Qualidade da edificao.
4. Comparao do imvel com as vendas. Ajustes.
Transformar os dados da amostra utilizando os mtodos de homogeneizao (ou
regresso mltipla ou simples) para os tornar comparveis. Comparao e
homogeneizao. Na homogeneizao tem-se em conta a data dos dados e as
diferenas ou analogias entre aqueles imveis e o que se avalia.
5. Reconciliao dos valores obtidos corrigidos.
6. Determinao do valor de mercado por comparao: valor resultante da
conciliao anterior, a aplicar ao objecto de avaliao, lquido dos gastos de
comercializao e prvia deduo de outros custos e limitaes do domnio que
recaiam sobre o bem e que no foram levados em conta.
7. Ajuste do valor quela situao, com prvia consulta de dados e ndices oficiais
publicados para determinao do valor de mercado ajustado. Na informao de
mercado deve ser levado em conta:
Qual o elemento mais importante da avaliao, j que temos os dados para
comparar;
Qual o elemento estatstico, para o qual, quanto maior for a fiabilidade, isto
, quanto maior for o nmero de amostras obtidas e mais abundante a
informao disponibilizada por eles, maior fiabilidade oferecer a
informao;
Qual o elemento qualitativo, para o qual, quanto maior for a informao
disponvel, melhores sero os resultados de homogeneizao posterior
necessria, quer dizer, quanto maior for a semelhana dos exemplos da base
de dados e o imvel a avaliar, mais significativa ser a informao obtida.
CRITRIOS DE HOMOGENEIZAO
PARMETROS DE HOMOGENEIZAO
TABELA DE HOMOGENEIZAO
Uma vez determinadas e quantificadas as variveis intrnsecas que, no critrio do
avaliador, mais influem no valor do imvel constri-se a tabela de homogeneizao.
Segundo Nebreda, Padura e Snchez (2006), na tabela de homogeneizao
comparam-se todas as amostras com o imvel a avaliar. Neste mtodo vo-se corrigindo
os valores de todas e de cada uma das amostras, com referncia a todas e cada uma das
variveis e aos seus parmetros de homogeneizao, para que quando a amostra
melhor que o imvel a avaliar numa caracterstica, se consiga chegar ao valor que
aquela caracterstica representa no valor. No caso de ser inferior soma-se, de forma que
a partir dessa operao o valor da amostra fique igual, ou seja homogneo com o imvel
a avaliar e respeite a caracterstica que se comparou. Essa operao repete-se para todas
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10
11
/m2
XX5
XX6
XX7
XX8
XX9
XX10
XX11
Mdia Aritmtica
MM
-8%
-13%
M
-5%
-23%
=
0%
-11%
=
0%
2%
P
5%
5%
=
0%
-3%
M
5%
10%
=
0%
7%
=
0%
13%
MM
-8%
-11%
0%
8%
Resultado de aplicar ao valor unitrio de cada amostra Xxi, o total das correces.
20%
yyy
Correco
100
%
5%
10%
0%
10%
10%
5%
10%
Mdia ponderada
17
Peso na Ponderao
Ponderao
Comparao e homogeneizao
Resultado de aplicar ao valor homogeneizado de cada amostra a ponderao estimada em funo da fiabilidade da
fonte e das coincidncias com o imvel que se avalia.
Varivel 6
Varivel 5
Varivel 4
Varivel 3
Varivel 2
Total de correces
Comparao
M
-5%
M
-5%
=
0%
=
0%
M
-5%
P
5%
P
5%
P
5%
=
0%
Correco
0%
0%
-3%
-3%
-3%
0%
-3%
-3%P
0%
-3%
0%
20%
5%
Comparao
0%
0%
0%
5%
Correco
-8%
-8%
8%
8%
5%
5%
Comparao
P
5%
M
-5%
MM
=
0%
=
0%
MM
MP
P
5%
MP
MP
-5%
Correco
-8%
8%
Comparao
M
-5%
MM
=
0%
P
5%
MP
=
0%
M
5%
=
0%
M
5%
=
0%
3%
Correco
XX4
Aplica-se a correco em % ou em valor unitrio (/m2) (mesmo critrio para toda a coluna) que representa a
diferena de valor para a varivel 1, precedida do sinal (-) se a amostra muito melhor e de (+) se a amostra muito
pior.
XX3
Comparao
XX2
Indica-se para cada amostra se em relao varivel 1 muito melhor (MM), melhor (M), igual (=), pior (P) ou muito
pior (MP) que o imvel que se avalia.
XX1
Varivel 1
Valor
Unitrio
Fonte
Localizao
Descrio resumida
Preo
de
Venda
m2
construdos
ou m2 teis
1
Superf
cie
Indicar-se- a superfcie construda com as zonas comuns no caso de edifcios ou elementos do edifcio e a superfcie
do solo no caso de terrenos. Tambm se pode trabalhar com reas teis se se mantiver o mesmo critrio ao longo de
todo o processo
Dados da origem de informao: Particular, Internet, agncias imobilirias, indicando o telefone e morada que
permita a comprovao.
Descrevem-se as caractersticas gerais de cada amostra, com o n de assoalhadas, idade, estado de conservao
Amostra N
ZZZ
18
recentemente
19
Caractersticas
Os quatro componentes fundamentais do valor de
mercado so: o valor de mercado do solo, os custos
de construo e os gastos inerentes a ela, os gastos
de promoo imobiliria e o benefcio do promotor.
Medida a utilizar na avaliao: m2 de rea til, m2
de rea bruta ou m2 de rea bruta incluindo a parte
proporcional nas zonas comuns.
Baseia-se no princpio de que a substituio
aplicvel a toda uma classe de imveis. O mtodo
consiste em estimar o valor do imvel sobre uma
base de dados de propriedades anlogas.
Vantagens
No existe melhor valor que o valor de
mercado (Nebreda, Padura e Snchez
2006).
Inconvenientes
Circunscrito a um espao e local concreto
(Molina 2005).
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CONCLUSO
BIBLIOGRAFIA
ADAIR, A. e MCGREAL, S. (1996), Valuation of Residential Property: Analysis of
Participant Behaviour. Journal of Property Valuation and Investment, Vol. 14(1), pp.
2035.
BOYCE, B. e W. KINNARD, (1984), Appraising Real Property. Lexington Books, Lexington,
Mass.
BRUEGGEMAN, W. B. e FISHER, J. D. (2001), Real Estate Finance and Investments.
McGraw-Hill Irwin, New York.
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