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IndicarrgodeAtuao

EXMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA N VARA CVEL DA COMARCA DE CIDADE,


CEAR

AO ORDINRIA DE DESFAZIMENTO DE RELAO CONTRATUAL, DECLARATRIA


DE NULIDADE DE CLUSULAS C/C REEMBOLSO DE PARCELAS ADIMPLIDAS E
REPARAO POR DANOS MORAIS

NOME DO REQUERENTE, QUALIFICAO DO REQUERENTE,


vem, perante este douto Juzo, atravs da DEFENSORIA PBLICA ESTADUAL, por seu
Defensor e estagirio abaixo firmatrios, com especial fundamento no Cdigo Brasileiro de
Proteo e Defesa do Consumidor e no mais atual entendimento jurisprudencial e
doutrinrio acerca da matria, propor, como de fato prope, a presente AO ORDINRIA
DE DESFAZIMENTO DE RELAO CONTRATUAL C/C DECLARATORIA DE NULIDADE
DE CLUSULAS, REEMBOLSO DE PARCELAS ADIMPLIDAS E REPARAO POR
DANOS MORAIS em face da NOME DO RU, QUALIFICAO DO RU, pelos fatos e
razes adiante transcritos.

PRELIMINARMENTE
Requer os benefcios da justia gratuita, em razo de estar sendo
assistido(a) pela Defensoria Pblica, por ser pobre na forma da lei, conforme dispositivos
insertos na Lei Federal 1.060/50, acrescida das alteraes estabelecidas na Lei Federal
7.115/83, bem como em atendimento ao preceito constitucional, na esfera federal, da Lei
Complementar Federal n 80/94, reformada pela Lei Complementar Federal n 132/2009 e,

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estadual, por meio da Lei Complementar Estadual n. 06/97, tudo por apego gide
semntica prevista no artigo 5, LXXIV da Carta da Repblica de 1988.

SINOPSE FTICA
DESCRIO DOS FATOS

FUNDAMENTOS JURDICOS
Pelo princpio da transparncia, preciso que os motivos pelos quais
o consumidor adquiriu determinado produto sejam levados em considerao na exegese da
relao de consumo. o dever que tem o fornecedor de dar informaes claras, corretas e
precisas sobre o produto a ser vendido ou sobre o contrato a ser firmado, tudo tendo por
escopo o princpio da boa f inserta no artigo 4, inciso III do CDC, in verbis:
III - harmonizao dos interesses dos participantes das relaes de
consumo e compatibilizao da proteo do consumidor com a
necessidade de desenvolvimento econmico e tecnolgico, de modo a
viabilizar os princpios nos quais se funda a ordem econmica (artigo
170, da Constituio Federal), sempre com base na boa-f e equilbrio
nas relaes entre consumidores e fornecedores;

Como bem disserta James Eduardo Oliveira:


A boa f elemento essencial na interpretao e na execuo do
contrato, representando a fidelidade, a cooperao e o respeito
mtuos que se devem esperar e que se podem cobrar dos
contratantes (Cdigo de Defesa do Consumidor Anotado e Comentado
3 edio Editora Atlas pg.28).

No mesmo sentido, o entendimento do Tribunal da Cidadania,

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seno vejamos:
O princpio da boa-f se aplica s relaes contratuais regidas pelo
CDC, impondo, por conseguinte, a obedincia aos deveres anexos ao
contrato, que so decorrncia lgica desse princpio. O dever anexo
de cooperao pressupe aes recprocas de lealdade dentro da
relao contratual. A violao de qualquer dos deveres anexos implica
em inadimplemento contratual de quem lhe tenha dado causa (STJ
REsp. 595.631/SC, 3 T, Rel. Min. Nancy Andrighi, DOU 2.8.2004, p.
391).

Entre os direitos bsicos do consumidor encontramos a da


informao adequada e clara:
Art. 6 - So direitos bsicos do consumidor:
[...]
III - a informao adequada e clara sobre os diferentes produtos e
servios, com especificao correta de quantidade, caractersticas,
composio, qualidade e preo, bem como sobre os riscos que
apresentem;

O contrato de consumo deve ser modelado num ambiente de


absoluta transparncia. Falhando o fornecedor no dever de lealdade na fase pr-contratual,
responder pelas consequncias da frustrao da expectativa legtima do consumidor e
tambm pelos danos causados pela deficincia da informao.
Doutra forma, elencou o legislador um sistema de proteo contra
eventuais abusos:
IV - a proteo contra a publicidade enganosa e abusiva, mtodos
comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra prticas e
clusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e
servios.

A respeito de tal norma, assim leciona James Eduardo Oliveira:


Todo o arcabouo engenhado para a defesa do consumidor est

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baseado nos princpios da transparncia, lealdade e boa-f, com os


quais so inconciliveis as clusulas que refletem to-somente o
abuso da preponderncia econmica do fornecedor (ob.cit. pg.55).

Nas precisas palavras da Ministra Nancy Andrygui, do Superior


Tribunal de Justia:
A relao jurdica qualificada por ser "de consumo" no se caracteriza
pela presena de pessoa fsica ou jurdica em seus plos, mas pela
presena de uma parte vulnervel de um lado (consumidor), e de um
fornecedor, de outro. (REsp 476.428/SC, Rel. Ministra
ANDRIGHI,

TERCEIRA TURMA,

julgado

em

NANCY

19/04/2005,

DJ

09/05/2005 p. 390).

Como bem pontua Cludia Lima Marques, sem qualquer dvida, a


proteo do consumidor abrange os contratos imobilirios, semelhana da presente
esgrima:
Quanto ao contrato de incorporao imobiliria, em que o incorporador
faz uma venda antecipada dos apartamentos, para arrecadar o capital
necessrio para a construo do prdio, fcil caracterizar o
incorporador como fornecedor, vinculado por obrigao de dar
(transferncia definitiva) e de fazer (construir). A caracterizao do
promitente comprador como consumidor depender da destinao do
bem ou da aplicao de uma norma extensiva, como a presente no
art. 29 do CDC. Interessante notar que qualquer dos participantes da
cadeia de fornecimento considerado fornecedor e h solidariedade
entre eles. (p. 437).

No presente caso, sem qualquer dvida, temos uma relao de


consumo e, por consequncia, o contrato objeto desta ao deve ser absolutamente regido
pelos artigos 46 a 54 do Cdigo Brasileiro de Proteo e Defesa do Consumidor, em
conformidade com todos os postulados da Teoria Geral do Direito do Consumidor inserta
nos artigos 1 a 7 do CDC.
A implicao prtica de tal fato , entre outras, que: so nulas de
pleno direito as clusulas com vantagem manifestamente exageradas; so nulas de pleno

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direito as clusulas que transfiram os riscos do negcio ao consumidor. assim que se


expressa o CDC, ex textus:
Art. 51 - So nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas
contratuais relativas ao fornecimento de produtos e servios que:
I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do
fornecedor por vcios de qualquer natureza dos produtos e servios ou
impliquem renncia ou disposio de direitos. Nas relaes de
consumo entre o fornecedor e o consumidor-pessoa jurdica, a
indenizao poder ser limitada, em situaes justificveis;
II - subtraiam ao consumidor a opo de reembolso da quantia j
paga, nos casos previstos neste Cdigo;
[...]
IV - estabeleam obrigaes consideradas inquas, abusivas, que
coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam
incompatveis com a boa-f ou a eqidade;

sabido que o Cdigo de Defesa do Consumidor abraou no seu


artigo 6, VI o princpio bsico do consumidor consubstanciado na efetiva preveno e
reparao de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos, de sorte que em
sintonia com o princpio constitucional de que ningum obrigado a associar-se ou deixar
de associar-se a qualquer grupo, infere-se que ao se desvincular de determinada entidade o
indivduo deve, de imediato, receber aquilo que lhe devido, sob pena de violao do
princpio que veda o enriquecimento sem justa causa.
incontroverso o direito assegurado ao demandante de pleitear a
resciso contratual por descumprimento contratual da empresa demandada e de ter o direito
a reembolso das parcelas efetivamente pagas, corrigidas monetariamente, alm da
reparao pelos danos morais sofridos.
Ademais, do Tribunal da Cidadania o seguinte enunciado de
smula 35:

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INCIDE

CORREO

MONETARIA SOBRE AS

PRESTAES

PAGAS, QUANDO DE SUA RESTITUIO, EM VIRTUDE DA


RETIRADA OU EXCLUSO DO PARTICIPANTE DE PLANO DE
CONSORCIO.

Nesse caso, o comportamento das requeridas, na qualidade de


fornecedoras, revela potestatividade, considerado abusivo tanto pelo CDC (art. 51, IV)
quanto pelo Cdigo Civil (art. 122). Vejamos, a propsito, alguns arestos ptrios:
PROCESSO CIVIL RESCISO DE CONTRATO CONSRCIO DEVOLUO IMEDIATA DE QUANTIAS PAGAS INDENIZAO
POR DANOS MORAIS INDEFERIMENTO. 1. Em princpio, havendo
pedido de resciso por parte do cooperado, a negativa da cooperativa
em fazer acordo com este ltimo no d ensejo ao pagamento de
quantia a ttulo de danos morais, tanto mais quando no h
controvrsia no que se refere resciso da avena, ficando pendente,
to-somente a forma de restituio dos valores j pagos pelo
consumidor. 2. Sendo reconhecido ao cooperado o direito de se retirar
do grupo a qualquer tempo, procedente a pretenso de devoluo
imediata das quantias pagas, no havendo justificativa aceitvel para
se diferir o cumprimento da obrigao pela cooperativa para perodo
posterior ao encerramento oficial do grupo ou mesmo que os valores
sejam pagos de forma parcelada. (Apel. Cv. N 2004.01.1.110851-6;
rgo Julgador: Terceira Turma Cvel do TJDF; Relator: Des. Jos de
Aquino Perptuo; julgado em: 19 de setembro de 2005).
CIVIL. CONSRCIO. LONGO PRAZO DE DURAO. RETENO
INDEVIDA DO DINHEIRO DO CONSORCIADO. 1. Afigurando-se por
demais onerosa a clusula que prev a devoluo dos valores
recebidos do consorciado excludo ou desistente aps o encerramento
do plano, de longa durao, deve-se assegurar a este a restituio
imediata das quantias pagas, sob pena de homenagear-se o
enriquecimento sem causa da administradora, que tem em seu prol
clusula que lhe permite a substituio do desistente por outro, com o
pronto recebimento das quantias quitadas pelo excludo. 2. Cabe
administradora, to-somente, a reteno das quantias referentes s
taxas de adeso e

de administrao. 3. Considerando que houve

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sucumbncia recproca, as custas sero rateadas, meio a meio, entre


as partes e cada qual arcar com os honorrios dos causdicos por
elas contratados. 4. Recursos do autor e do ru providos, em parte.
(Apel. Cv. 2002 01 1 037034-5; rgo Julgador: 2 Turma Cvel do
TJDFT; julgado em: 22/nov/2004).

No mesmo sentido, confiram-se os precedentes do STJ:


Consumidor. Recurso especial. Resciso de contrato de compromisso
de compra e venda de imvel. Incorporadora que se utiliza de sistema
de "auto-financiamento".

Devoluo

das

parcelas

pagas

pelo promitente-comprador, j descontado o valor das arras, apenas


aps o trmino de toda a construo. Aplicao dos princpios
consumeristas relao jurdica. Irrelevncia do veto ao 1 do
art. 53 do CDC.
Anlise prvia do contrato-padro pelo Ministrio Pblico. Irrelevncia.
(...)
- H enriquecimento ilcito da incorporadora na aplicao de clusula
que obriga o consumidor a esperar pelo trmino completo das obras
para reaver seu dinheiro, pois aquela poder revender imediatamente
o imvel sem assegurar, ao mesmo tempo, a fruio pelo consumidor
do dinheiro ali investido.
(...)
(STJ - REsp 633793/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 07/06/2005, DJ 27/06/2005 p. 378)
RECURSO ESPECIAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA - RESILIO PELO PROMITENTE- COMPRADOR RETENO DAS ARRAS - IMPOSSIBILIDADE - DEVOLUO DOS
VALORES PAGOS - PERCENTUAL QUE DEVE INCIDIR SOBRE
TODOS OS VALORES VERTIDOS E QUE, NA HIPTESE, SE
COADUNA COM A REALIDADE DOS AUTOS - MAJORAO IMPOSSIBILIDADE,

NA

ESPCIE

IMPROVIDO.

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RECURSO

ESPECIAL

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1. A Colenda Segunda Seo deste Superior Tribunal de Justia j


decidiu que o promitente-comprador, por motivo de dificuldade
financeira, pode ajuizar ao de resciso contratual e, objetivando,
tambm reaver o reembolso dos valores vertidos (EREsp n 59870/SP,
2 Seo, Rel. Min. Barros, DJ 9/12/2002, pg. 281).
2. As arras confirmatrias constituem um pacto anexo cuja finalidade
a entrega de algum bem, em geral determinada soma em dinheiro,
para assegurar ou confirmar a obrigao principal assumida e, de
igual modo, para garantir o exerccio do direito de desistncia.
3. Por ocasio da resciso contratual o valor dado a ttulo de sinal
(arras) deve ser restitudo

ao reus debendi, sob

pena de

enriquecimento ilcito.
4. O artigo 53 do Cdigo de Defesa do Consumidor no revogou o
disposto no artigo 418 do Cdigo Civil, ao contrrio, apenas positivou
na ordem jurdica o princpio consubstanciado na vedao do
enriquecimento ilcito, portanto, no de se admitir a reteno total do
sinal dado ao promitente-vendedor.
5. O percentual a ser devolvido tem como base de clculo todo o
montante vertido pelo promitente-comprador, nele se incluindo as
parcelas propriamente ditas e as arras.
6. invivel alterar o percentual da reteno quando, das
peculiaridades

do

caso

concreto,

tal

montante

se

afigura

razoavelmente fixado.
7. Recurso especial improvido.
(REsp. 1056704/MA Rel. Min. Massuami Uyeda T3 Terceira
Turma j. 28.04.2009).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESILIO PELO
COMPRADOR

POR

INSUPORTABILIDADE

DA

PRESTAO.

POSSIBILIDADE. RETENO SOBRE PARTE DAS PARCELAS


PAGAS.

ARRAS.

INCLUSO.

CODIGO

DE

DEFESA

CONSUMIDOR, ARTS 51,II, 53 E 54. CDIGO CIVIL, ART.924,I.


[...]

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II - O desfazimento do contrato d ao comprador o direito restituio


das parcelas pagas, porm no em sua integralidade, em face do
desgaste no imvel devolvido e das despesas realizadas pela
vendedora,

como

corretagem,

propaganda,

administrativas

assemelhadas...
III Compreende-se no percentual a ser devolvido ao promitente
comprador todos os valores pagos construtora, inclusive as arras.
(STJ Resp.355.818/MG 4 T Rel. Min. Aldir Passarinho Jnior
DJU 25.8.2003, p. 311).

Sobre o tema, afirma Nelson Nery Jnior que:


O CDC enumerou uma srie de clusulas consideradas abusivas,
dando-lhes o regime da nulidade de pleno direito (art. 51). Esse rol
no exaustivo, podendo o juiz, diante das circunstncias do caso
concreto, entender ser abusiva e, portanto, nula, determinada clusula
contratual. Est para tanto autorizado pelo caput do art. 51 do CDC,
que diz serem nulas,"entre outras", as clusulas que menciona.
Ademais, o inc. XV do referido artigo contm norma de encerramento,
que d possibilidade ao juiz de considerar abusiva a clusula que"
esteja em desacordo com o sistema de proteo ao consumidor ".
Em resumo, os casos de clusulas abusivas so enunciados pelo
art. 51 do CDC em numerus

apertus e

no

em

numerus

clausus "(Cdigo Brasileiro de Defesa do Consumidor comentado


pelos autores do Anteprojeto". Rio de Janeiro: Forense Universitria,
7 edio, 2001, pg. 463).

Registre-se, nesta ansa, os comandos insertos no artigo 4 e 6 do


CDC, aplicveis presente contenda:
Art. 4 A Poltica Nacional das Relaes de Consumo tem por objetivo
o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito sua
dignidade, sade e segurana, a proteo de seus interesses
econmicos,
Art. 6 So direitos bsicos do consumidor:
(...)

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VI - a efetiva preveno e reparao de danos patrimoniais e morais,


individuais, coletivos e difusos;

Temos, portanto, que o requerente invoca em seu favor nulidade de


pleno direito de eventuais clusulas que contenham data do ressarcimento, penitncia por
supostos prejuzos causados e a multa, tendo, por consectrio, a repetio do indbito
verificado, corrigido monetariamente, no havendo em se falar de desconto de eventuais
despesas administrativas, haja vista que as mesmas inexistem. Assim, o perodo cinco da
clusula 7 est eivado de nulidade, pois agride frontalmente os princpios consumeristas.
A imposio de tais clusulas ao autor extremamente abusiva,
devendo ser declaradas nulas por esse inolvidvel juzo, uma vez que destoantes do que
prescreve o artigo 51, incisos I e IV, pois exoneram responsabilidade do fornecedor pela sua
mora ou descumprimento contratual, colocam o consumidor em desvantagem exagerada
pela incluso de prazo indeterminado para a entrega do imvel e tambm estabelecem
obrigaes inquas, malvolas e incompatveis com a boa-f.
De outra parte, Excelncia, no resta dvida da responsabilidade da
requerida para o caso em apreo, haja vista que se utilizou profissionais habilitados para
vender o seu produto. Vejamos, ento, o que ordena o Cdigo Consumerista:
Art. 34 - O fornecedor do produto ou servio solidariamente
responsvel pelos atos de seus propostos ou representantes
autnomos.

A propsito, doutrina e jurisprudncia so vozes unssonas para a


responsabilizao que se quer implementar, pois se o fornecedor necessita de
representantes autnomos para comercializar o seu produto ou o servio, torna-se
automaticamente corresponsvel pelos atos por ele praticados. Vejamos:
A voz do representante, mesmo o autnomo, a voz do fornecedor e,
por isso mesmo, o obriga. (ANTNIO HERMAN DE VASCONCELOS
E

BENJAMIN,

Comentado

Cdigo

Pelos

Brasileiro

Autores

do

de

Defesa

Anteprojeto,

Universitria, p. 162).

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do
2,

Consumidor
Ed.

Forense

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O fornecedor deve assumir total responsabilidade pelos atos


praticados por seus prepostos, representantes autnomos ou
terceirizados, resguardando-se o seu direito de regresso em face de
quem deu causa ao dano sofrido pelo consumidor. (JOS LUIZ
TORO DA SILVA, Noes de Direito do Consumidor, Ed. Sntese, p.
47).
A solidariedade do fornecedor perante os atos de seus prepostos
(agentes, corretores, empregados, comissionistas, divulgadores etc),
ainda que sejam eles representantes autnomos, proclamada
materialmente pelo artigo 34 do CDC. (HLIO ZAGHETTO GAMA,
Curso de Direito do Consumidor, 2. Ed. Forense, p. 103).
A empresa que, segundo se alegou na inicial, permite a utilizao de
sua logomarca, de seu endereo, instalaes e telefones, fazendo
crer, atravs da publicidade e da prtica comercial, que era
responsvel pelo empreendimento consorcial, parte passiva legtima
para responder pela ao indenizatria proposta pelo consorciado
fundamentada nesses fatos. (STJ REsp 139.400/MG, rel. Min.
Csar Asfor Rocha, DJU 25.9.2000, p. 103).
INDENIZAO.
INDEVIDA

CORRETOR

DO

VALOR

DE

SEGUROS.

PAGO

PELO

APROPRIAO
SEGURADO.

RESPONSABILIDADE SOLIDRIA DA SEGURADORA. ARTIGO 34


DO CDC. O contrato de seguro est protegido pelo Cdigo de Defesa
do Consumidor, erigindo a responsabilidade solidria da seguradora
pelo dano provocado ao segurado em razo da atuao ilcita do
corretor, ex vi do artigo do referido texto legal. (TJMG, Ap. Cvel
310020-1, rel. Juiz Silas Vieira, j. 22.8.2000).

Dessarte, a forma mais equnime e justa de resoluo seria o


retorno das partes ao status quo ante, sendo devida a devoluo integral da importncia
despendida pela parte autora.
No mesmo sentido o entendimento jurisprudencial, em situaes
smiles, como se v adiante:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. DESFAZIMENTO

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DO

NEGCIO

EM

PERFECTIBILIZAR

RAZO

DA

IMPOSSIBILIDADE

FINANCIAMENTO

JUNTO

DE

CAIXA

ECONMICA. PLEITO DE RESTITUIO DO SINAL. RESCISO


SEM NUS PARTE AUTORA. DESFAZIMENTO DO CONTRATO
POR FATO ALHEIO VONTADE DA AUTORA, NO VERIFICADA
M-F

DA

PROMITENTE

ENRIQUECIMENTO
EXPRESSA

DE

COMPRADORA.

INDEVIDO.

MULTA

RETENO DE ARRAS.

POR

CONTRATO
QUEBRA

RESTITUIO

VEDAO
SEM

AO

PREVISO

CONTRATUAL

OU

DO SINAL SEM A

PENALIDADE DO ART. 418 DO CC. RETORNO DAS PARTES ao


status quo ante.
- Situao peculiar dos autos que exige se reconhea a legitimidade
passiva da imobiliria e dos corretores, para que tambm respondam
pela restituio de valores autora, tendo em vista que o
desfazimento do negcio no deve vir em prejuzo exclusivo do
promitente vendedor. Afastada prefacial de ilegitimidade.
- Ainda que a princpio o distrato no afaste o direito dos corretores
respectiva

remunerao,

no

caso

concreto

reconhecer

responsabilidade exclusiva do promitente vendedor em restituir a


quantia de VALOR A RESTITUIR autora risco de materializar-se o
injusto. Desta feita, tenho que a forma mais equnime de retorno das
partes ao status quo ante o desfazimento da promessa de compra
e venda, respondendo todas as partes envolvidas: promitente
vendedor, imobiliria e corretores, os quais restituiro compradora
os valores que esta j alcanou, e a compradora, por sua vez, arcando
com as despesas condominiais, como j posto na sentena.
RECURSO DESPROVIDO. (TJRS - Recurso Cvel N 71002641025,
Terceira Turma Recursal Cvel, Turmas Recursais, Relator: Carlos
Eduardo Richinitti, Julgado em 27/01/2011)
AO DE COBRANA. COMPRA E VENDA DE IMVEL. ARRAS.
DESFAZIMENTO DO NEGCIO, POR FATO NO IMPUTVEL S
PROMITENTES COMPRADORAS. DIREITO AO RESSARCIMENTO
DO SINAL PAGO. Uma vez resolvido o contrato, sem culpa de
qualquer das partes, deve-se buscar o retorno das partes ao status

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quo ante, mediante a restituio integral do sinal pago, no havendo


espao para aplicao das penalidades previstas no art. 418 do CC,
tampouco reteno de percentual das arras pagas a ttulo de clusula
penal, pois a incidncia de multa pressupe um agir culposo ou ao
menos voluntrio do contratante, requisito no implementado no caso
dos autos. RECURSO DESPROVIDO. (TJRS - Recurso Cvel N
71002095578, Terceira Turma Recursal Cvel, Turmas Recursais,
Relator: Eugnio Facchini Neto, Julgado em 24/09/2009). (grifei)

Com respeito comisso de corretagem, tem-se que a mesma deve


ser paga por aquele que contratou o servio do corretor de imveis ou da imobiliria para
intermediar o negcio conforme as suas instrues, no sendo razovel nem justo que a
autora pague por um servio que no contratou.
Nesse sentido o que dispe o Novel Codex Civil, in literis:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no ligada a outra
em virtude de mandato, de prestao de servios ou por qualquer
relao de dependncia, obriga-se a obter para a segunda um ou mais
negcios, conforme as instrues recebidas.
Art. 724. A remunerao do corretor, se no estiver fixada em lei, nem
ajustada entre as partes, ser arbitrada segundo a natureza do
negcio e os usos locais.

Com efeito, usualmente quem paga a comisso quem procura os


servios do corretor, como, por exemplo, nos contratos de compra e venda, o vendedor
quem ter a referida incumbncia. A soluo adotada a mais lgica, visto que aquele que
contrata o corretor quem deve efetuar o pagamento de sua remunerao, visto que o
terceiro no estabelece nenhuma relao jurdica com este.
Vejamos, a propsito, o que tm decidido nossos tribunais a respeito
do assunto:
PROMESSA

DE

COMPRA

VENDA

INCORPORAO

IMOBILIRIA - UNIDADE HABITACIONAL EM CONDOMNIO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - CULPA DA CONSTRUTORA -

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RESCISO CONTRATUAL - DEVOLUO DAS PARCELAS PAGAS COMISSO DE CORRETAGEM DEVIDA POR QUEM A CONTRATA RECURSO NO PROVIDO.
Demonstrada a culpa da construtora quanto ao prazo para a entrega
da obra, correta a deciso que rescinde o contrato e determina a
esta a devoluo dos valores pagos pelo compromissrio comprador,
monetariamente corrigido, desde o desembolso de cada parcela. A
despesa com comisso de corretagem deve ser suportada pela
compromissria vendedora, se ela prpria contratou vendedor
comissionado e com ele ajustou o percentual respectivo.
(TJPR - AC 3081205 PR 0308120-5 - Relator(a): Marcos S. Galliano
Daros - Julgamento: 28/02/2007 - rgo Julgador: 16 Cmara Cvel Publicao: DJ: 7324).
JUIZADOS

ESPECIAIS

CVEIS

RECURSO

INOMINADO

CONSUMIDOR - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E


VENDA DE IMVEL - COMISSO DE CORRETAGEM - De regra
paga pelo vendedor, salvo estipulao clara e expressa em contrrio.
Ausncia de previso. Cobrana abusiva pela falta de informao.
Ofensa aos princpios da boa-f objetiva e da informao (ARTS. 4,
INCISOS I E III, E 6o INCISO III, DO CDC). Restituio dos valores
pagos de forma simples. Recurso conhecido e parcialmente provido.
1-

indevida

cobrana

de comisso

de

corretagem da

consumidora/adquirente de imvel se no h previso contratual de


pagamento do referido servio, impondo-se a devoluo da quantia
vertida a este ttulo. 2- Na hiptese, inexiste nos autos contrato de
prestao de servio para intermediao de compra e venda de
imvel. E mais, no consta no contrato de promessa de compra e
venda, acostado s fls. 48/58, previso expressa acerca do
pagamento de quantia a ttulo de corretagem por parte do comprador.
3- De regra, quem paga a comisso de corretagem o vendedor,
salvo estipulao clara e expressa em contrrio, e na mesma forma
em que se operou o contrato principal de compra e venda. 4- Em
homenagem aos princpios da boa-f objetiva e da informao,
caberia empresa recorrida, no momento das tratativas do negcio,
alertar o consumidor de que haveria cobrana de comisso por

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corretagem, e sua responsabilidade pelo pagamento. 5- Contudo,


entendo que a falta de informao no consiste em m-f a atrair a
devoluo na forma dobrada, devendo esta se processar na forma
simples. 6- Recurso conhecido e parcialmente provido. Sem custas
adicionais. Sem honorrios advocatcios, ausncia de recorrente
vencido. (TJDFT - Proc. 20110110711554 - (572767) - Rel. Juiz
Demetrius Gomes Cavalcanti - DJe 19.03.2012 - p. 299).
APELAO CVEL. COBRANA. COMISSO DE CORRETAGEM. 1.
De regra, a comisso de corretagem exige trs requisitos bsicos: a) a
autorizao do vendedor para interveno do corretor na realizao do
negcio; b) a aproximao das partes pela ao do mediador, e c)
obteno de resultado til, ou seja, concretizao da compra e venda.
2, prova segura acerca da presena dos trs requisitos, demonstrando
a exigibilidade da comisso. 3. Apelao sem provimento. Sentena
Mantida.
(TJCE AC 7590.2003.8.06.00341 Rel. Des. LINCOLN TAVARES
DANTAS rgo Julgador: 4 Cmara Cvel j. 02.05.2008).

Sendo assim, todo o quantum desembolsado pelo(a) requerente


deve ser ressarcido pelas empresas requeridas, a ttulo de reembolso, acrescidos dos juros
e correes legais, no restando dvida, pelos documentos trazidos colao, sobre o
direito repetio perseguido nesta querela.

DO DANO MORAL
No mbito constitucional, no se pode olvidar que a Constituio
Federal de 1988, no artigo 5, inciso X, normatizou, de forma expressa, que so inviolveis a
intimidade, a vida privada e a honra e a imagem das pessoas, assegurando o direito
indenizao pelo dano material ou moral decorrente de sua violao. Trata-se de previso
inserida no Ttulo dos Direitos e Garantias Fundamentais, ou seja, os bens jurdicos ali
referidos so cruciais para o desenvolvimento do Estado Democrtico.

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A concesso dos danos morais tem por escopo proporcionar ao


lesado meios para aliviar sua angstia e sentimentos atingidos. In casu, a falta de
cumprimento contratual pela empresa requerida, nas condies em que os fatos ocorreram,
enseja indenizao por dano moral, que se traduz em uma forma de se amenizar a dor e o
sofrimento dos requerentes, afetados que ficaram em suas dignidades, sendo certo que se
verdade que no h como mensurar tal sofrimento, menos exato no que a indenizao
pode vir a abrandar ou mesmo aquietar a dor aguda.
A indenizao por danos morais, como registra a boa doutrina e a
jurisprudncia, h de ser fixada tendo em vista dois pressupostos fundamentais, a saber: a
proporcionalidade e razoabilidade. Tudo isso se d em face do dano sofrido pela parte
ofendida, de forma a assegurar-se a reparao pelos danos morais experimentados, bem
como a observncia do carter sancionatrio e inibidor da condenao, o que implica o
adequado exame das circunstncias do caso, da capacidade econmica do ofensor e a
exemplaridade - como efeito pedaggico - que h de decorrer da condenao.
Vejamos, a propsito, o que ensina o mestre Slvio de Salvo Venosa
em sua obra sobre responsabilidade civil:
"Os danos projetados nos consumidores, decorrentes da atividade do
fornecedor

de

produtos

servios,

devem

ser

cabalmente

indenizados. No nosso sistema foi adotada a responsabilidade objetiva


no campo do consumidor, sem que haja limites para a indenizao. Ao
contrrio do que ocorre em outros setores, no campo da indenizao
aos consumidores no existe limitao tarifada." (Direito Civil.
Responsabilidade Civil, So Paulo, Ed. Atlas, 2004, p. 206).

Nas palavras do emrito Desembargador Srgio Cavalieri Filho:


...o dano moral no est necessariamente vinculado a alguma reao
psquica da vtima. Pode haver ofensa dignidade da pessoa humana
se, dor, sofrimento, vexame, assim como pode haver dor, sofrimento,
vexame sem violao da dignidade....a reao qumica da vtima s
pode ser considerada dano moral quando tiver por causa uma
agresso sua dignidade. (Programa de Responsabilidade Civil, 10

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edio, Atlas, 2012, So Paulo, pg.89).

A reparao do dano moral no visa, portanto, reparar a dor no


sentido literal, mas sim, aquilatar um valor compensatrio que amenize o sofrimento
provocado por aquele dano, sendo a prestao de natureza meramente satisfatria. Assim,
no caso em comento, clarividente se mostra a ofensa a direitos extrapatrimoniais, haja vista
toda a angstia e transtorno que o requerente e sua famlia vm sofrendo.
Com relao prova do dano extracontratual, est bastante
dilargado na doutrina e na jurisprudncia que o dano moral existe to-somente pela ofensa
sofrida e dela presumido, sendo bastante para justificar a indenizao, no devendo ser
simblica, mas efetiva, dependendo das condies socioeconmicas do autor, e, tambm,
do porte empresarial da r. corrente majoritria, portanto, em nossos tribunais a defesa de
que, para a existncia do dano moral, no se questiona a prova do prejuzo, e sim a violao
de um direito constitucionalmente previsto.
Trata-se do denominado Dano Moral Puro, o qual se esgota na
prpria leso personalidade, na medida em que esto nsitos nela. Por isso, a prova
destes danos restringir-se- existncia do ato ilcito, devido impossibilidade e
dificuldade de realizar-se a prova dos danos incorpreos. No sem razo que os incisos V
e X do artigo 5 da CF/88 asseguram com todas as letras a reparao por dano moral,
seno vejamos:
Art. 5 Todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer
natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes
no Pas a inviolabilidade do direito vida, liberdade, igualdade,
segurana e propriedade, nos termos seguintes:
V - assegurado o direito de resposta, proporcional ao agravo, alm
da indenizao por dano material, moral ou imagem;
X - so inviolveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem
das pessoas, assegurado o direito indenizao pelo dano material
ou moral decorrente de sua violao;

Sobre o assunto, disserta Cavalieri Filho, in literis:

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...o dano moral est nsito na prpria ofensa, decorre da gravidade do


ilcito em si. Se a ofensa grave e de repercusso, por si s justifica a
concesso de uma satisfao de ordem pecuniria ao lesado. Em
outras palavras, o dano moral existe in re ipsa; deriva inexoravelmente
do prprio fato ofensivo, de tal modo que, provada a ofensa, ipso facto
est demonstrado o dano moral guisa de uma presuno natural...
(Ob. cit. pg.97).

E ainda disserta o ilustre magistrado:


A reparao por dano moral no pode constituir de estmulo, se
insignificante, manuteno de prticas que agridam e violem direitos
do consumidor. Verificada a sua ocorrncia, no pode o julgador fugir
responsabilidade de aplicar a lei, em toda a sua extenso e
profundidade, com o rigor necessrio, para restringir e at eliminar, o
proveito econmico obtido pelo fornecedor com a sua conduta ilcita. A
previso de indenizaes mdicas ou simblicas no pode ser
incorporada `a planilha de custos dos fornecedores, como risco de
suas atividades (ob. cit. pg.105).

Para o caso em apreo, assim tm se comportado a jurisprudncia


ptria, seno vejamos:
APELAO CVEL - RESCISO CONTRATUAL C/C DANOS
MORAIS - IMVEL NO ENTREGUE NO PRAZO PACTUADO INADIMPLNCIA DO COMPRADOR - NO CONFIGURADA INADIMPLNCIA

DA

INCORPORADORA

CONFIGURADA

CONTRATO RESCINDIDO - RECURSO CONHECIDO, PORM NO


PROVIDO - O adquirente que pagou corretamente as parcelas
pactuadas at a data acordada para a entrega do imvel no
inadimplente. No entregando o imvel no prazo pactuado, resta
configurada a mora da incorporadora. (TJMS - AC-O 2004.0125579/0000-00 - Campo Grande - 1 T.Cv. - Rel. Des. Joenildo de Sousa
Chaves - J. 19.07.2005 )
APELAO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISO INADIMPLEMENTO

IMVEL

NO

ENTREGUE

CULPA

EXCLUSIVA DA COOPERATIVA - RESTITUIO INTEGRAL E

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IMEDIATA - DEVIDA INDENIZAO POR DANO MORAL - 1- A


resciso do contrato de compromisso de compra e venda por culpa
exclusiva do compromissrio vendedor implica na devoluo integral e
imediata dos valores pagos pelos compromissrios compradores. 2Embora a questo cuide de inadimplemento contratual, risco inerente
a qualquer negcio jurdico, inegvel a configurao do dano moral.
Houve, sem dvida, abuso da boa-f da adquirente, que foi iludida
com a promessa da casa prpria, mas no pode usufruir do bem, no
entregue. 3- Reparao por dano morais concedida no valor de R$
7.000,00, montante que atende moderao que se reclama nestes
casos e est de acordo com a orientao da jurisprudncia do
Tribunal. Recurso provido para excluir a deduo de 20% das quantias
pagas pela autora, bem como, para condenar a cooperativa r ao
pagamento de indenizao por danos morais. (TJSP - Ap 917221837.2007.8.26.0000 - So Paulo - 10 CD.Priv. - Rel. Carlos Alberto
Garbi - DJe 30.10.2012 - p. 1211)

Doutro lado, os parmetros judiciais para o arbitramento do quantum


indenizatrio so delineados pelo prudente arbtrio do julgador, haja vista que o legislador
no ousou, atravs de norma genrica e abstrata, pr-tarifar a dor de quem quer que seja.
Por esse raciocnio, ao arbitrar o quantum da indenizao, deve o magistrado levar em
conta "a posio social do ofendido, a condio econmica do ofensor, a intensidade do
nimo em ofender e a repercusso da ofensa", conforme orientao jurisprudencial.
Coerente se faz a doutrina que indica que alm de respeitar os
princpios da equidade e da razoabilidade, deve o critrio de ressarcibilidade do dano moral
considerar alguns elementos como: a gravidade e extenso do dano, a reincidncia do
ofensor, a posio profissional e social do ofendido e as condies financeiras do ofendido e
ofensor. Apenas para supedanear a deciso meritria, o parmetro que entende razovel o
requerente o de que o valor no dever ser abaixo de trinta (30) salrios mnimos.
Assim, no caso em comento, clarividente se mostra a ofensa a
direitos extrapatrimoniais, haja vista toda a angstia e transtorno que o requerente sofreu e
ainda vem sofrendo, sendo, pois, parmetro que se revela justo para, primeiro, compensar

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os autores pela dor sofrida, sem, no entanto, causar-lhe enriquecimento ilcito, e, segundo,
servir como medida pedaggica e inibidora admoestando o plano peticionado pela prtica do
ato ilcito em evidncia.

DOS PEDIDOS
Em face do exposto, requer, que se digne Vossa Excelncia de:
1) Conceder os benefcios da justia gratuita, nos moldes j
dissertados em preliminar;
2) Como medida acautelatria, determinar que a requerida suspenda
a cobrana de qualquer valor relacionado ao contrato em lide, inclusive se abstenha de
incluir o nome do requerente nos cadastros pejorativos de crditos, ou a sua excluso,
diante das provas materiais carreadas aos autos, sob pena de multa diria;
3) Mandar citar o(a) requerido(a) para, querendo, responder a
presente, sob pena de revelia;
4) Conceder a inverso do nus da prova, nos termos do artigo 6,
VII do Cdigo Brasileiro de Proteo e Defesa do Consumidor;
5) Mandar intimar o(a) ilustre representante do Ministrio Pblico,
para acompanhar este feito at o final, j que se trata de norma de interesse social conforme
artigo 1 do CDC;
6) Provado quanto baste e emps os ulteriores termos legais, julgar
procedente a presente esgrima, para o fim de:
6.1) Declarar nulas as clusulas contratuais que atentem contra os
princpios consumeristas, (clusula 7, terceiro e quinto pargrafos) por serem abusivas e
inquas, uma vez que destoantes do que prescreve o artigo 51, incisos I e IV, pois exoneram

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responsabilidade do fornecedor pela sua mora ou descumprimento contratual, colocam o


consumidor em desvantagem exagerada pela postergao do reembolso, como tambm
estabelecem obrigaes inquas, malvolas e incompatveis com a boa-f, devendo a
empresa r responder integralmente pelo mtodo comercial desleal e abusivo imposto no
contrato em lide;
6.2) DECLARAR a resciso do contrato travado entre os litigantes,
redundando em mandar ressarcir o requerente pelos valores de VALOR DA COMISSO DE
CORRETAGEM, VALOR DO SINAL e VALOR DOS PAGAMENTOS INTERMEDIRIOS,
totalizando VALOR TOTAL, acrescido de correo tendo por base o IGP-M, a contar do
arbitramento, com juros de mora de 1% ao ms, a contar da citao, descontados os
percentuais legais a ttulo de distrato.
6.3) CONDENAR os requeridos no pagamento de lucros cessantes
no valores de VALOR DA PARCIAL SOBRE A VALORIZAO DO IMVEL,
correspondente a 30% sobre a valorizao do imvel na data da presente exordial,
acrescidos de correo tendo por base o IGP-M, a contar do arbitramento, com juros de
mora de 1% ao ms, a contar da citao;
7) CONDENAR os requeridos a pagarem o requerente, de forma
solidria, uma indenizao por danos morais (art. 5. CF/88 c/c arts. 6, inciso VI, e 14 do
CDC), em montante a ser arbitrado por esse juzo, sugerindo-se, com base na capacidade
financeira das partes e no grau e extenso do dano, o valor correspondente a 30 (trinta)
salrios mnimos, como parmetro mnimo;
8) Finalmente, condenar o(s) requerido(s) nas cominaes de direito
e, se for o caso, em verbas sucumbenciais, as quais devero ser direcionadas
DEFENSORIA PBLICA GERAL DO ESTADO DO CEAR;
Protesta e requer provar o alegado por todos os meios de provas
admitidos em direito, juntada de novos documentos, percias, depoimentos pessoais e
inquirio de testemunhas (oportunamente arroladas), tudo desde j requerido.

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D causa, para efeitos meramente processuais, o valor de VALOR


DA CAUSA.
Nesses termos.
Pede deferimento.
CIDADE, DIA DE MS DE ANO.

NOME DO(A) DEFENSOR(A) PBLICO(A)


Defensor(a) Pblico(a)

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