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Resumo

Este trabalho desenvolvido atravs da conceituao dos procedimentos de processo de


empreendimentos imobilirios e pela delimitao da maneira como estes vem sendo empregados
no setor da construo civil. So citadas as dificuldades oriundas da especificidade desta
indstria, no que se refere a implementao de processos e rotinas voltadas qualidade total.
Toda a reflexo conduzida pela anlise das etapas, desde o estudo da viabilidade at a
concluso da obra. Atravs deste panorama, so conceituadas as novas metodologias estudadas,
nos ltimos anos, e quais as possibilidades de utilizao destes conceitos pelos coordenadores de
equipas. Este trabalho pretende estabelecer parmetros para que os incorporadores e
empreendedores iniciantes, estimulados pelo grande capital injetado no setor, invistam tempo e
dinheiro na melhoria dos procedimentos para conduo do negcio, esclarecendo os caminhos
necessrios para os processos de produo voltados para o mercado imobilirio.

1. Introduo
O Trabalho tem como tema Desenvolvimento e anlise de empreendimentos imobilirios,
visando, estudar o processo de empreendimento imobilirio, o planeamento do empreendimento
imobilirio, o seu quadro geral e os fundamentos da anlise de viabilidade imobiliria. O
interesse em potencial identificar as variveis que viabilizam o empreendimento. Verificando se
o mesmo consegue gerar lucratividade, isto retorno do capital investido.
Moambique tem mais de 20 milhes de habitantes; sendo que 70,2% do total dos habitantes
vivem nas zonas rurais e os restantes 29.8% nas zonas urbanas. A Constituio da Repblica
preconiza que o direito habitao um direito constitucional de todos os cidados. (Artigo 91
da Constituio da Repblica). No quadro das transformaes polticas, econmicas e sociais em
curso no pas se torna necessrio adotar polticas e estratgias na rea da habitao, para uma
progressiva melhoria de vida dos cidados, luz da Agenda 2025 e do Programa Quinquenal do
Governo 2010-2014. A Poltica e Estratgia de Habitao um instrumento para a concretizao
dos objetivos preconizados pelo Governo e ser um instrumento impulsionador da indstria de
construo de habitao com vista a responder ao dfice de habitao adequada em
Moambique.
A pertinncia ou necessidade de realizao deste trabalho de possuir conhecimentos tericos no
tema aqui abordado.
De modos a alcanar o objetivo traado neste trabalho tive certa dificuldade, mesmo assim fiz
algumas pesquisas bibliogrfica, no qual consistiram na leitura de diversas brochuras e artigos
que abordam matrias relacionadas com a revoluo industrial que encontrei na internet, visto
que a faculdade padece de material didtico e no foi fcil encontrar livros que abordavam o
tema.
1.1.

Justificativa

Sem dvida nenhuma, a educao financeira, instrues: de como, onde e quando investir
recursos pode proporcionar resultados de sucesso no futuro. Assim, consiste alinhar o projeto de
vida pessoal e profissional. Desse modo, deve-se analisar as melhores alternativas que h no
mercado financeiro. Por tratar-se de investimentos longo prazo, deve-se tentar identificar com
preciso todas as variveis inerentes ao processo de anlise de viabilidade econmico-financeira
em empreendimentos imobilirios. O estudo detalhado de onde, quando, como e, o qu, investir
o capital, reveste-se de uma importncia impar para a tomada de decises para o empreendedor-

construtor. A anlise de viabilidade econmica financeira de empreendimentos uma das


atividades mais importantes da construo civil, pois a partir dessa ferramenta que o
empresrio-construtor poder tomar decises sobre o tipo, o local e a quantidade do produto a ser
produzido ou construdo. Por esse motivo, o estudo da anlise de viabilidade torna-se
indispensvel aos investidores, para que estes no tomem decises somente intuitivamente ou
somente atravs de suas experincias. Segundo Liu e Mei (1994), o investidor em
empreendimentos imobilirios busca retornos financeiros atrativos de suas aplicaes.

2. Processo de empreendimento imobilirio


Conforme Limmer (1997) um empreendimento pode ser definido como um projeto, com objetivo
ou prerrogativas bem definidos, a ser materializado segundo um plano preestabelecido e dentro
de condies de prazo, custo, qualidade e risco previamente definidos.
O autor salienta, ainda, que um empreendimento um conjunto de atividades necessrias,
ordenadas logicamente e inter-relacionadas, que conduzem a um objetivo pr-determinado,
atendendo as condies de prazo, custo, qualidade e risco.
Ainda discorrendo sobre o conceito de empreendimento, caracteriza-se como um projeto, com
um conjunto de realizaes fsicas, compreendendo desde as concees iniciais de uma ideia, at
a sua concretizao (LIMMER, 1997).
O autor separa a vida de um empreendimento em quatro estgios: conceo, planeamento,
execuo e finalizao.
Na fase de conceo, identifica-se a necessidade de implantao do empreendimento, seguindose com um estudo de viabilidade tcnica e econmica, definido, geralmente com um plano
preliminar de implantao.
O planeamento compreende o desenvolvimento de um plano de projeto que servir de diretriz
para sua implantao. A execuo e a finalizao compreendem o estgio operacional do
empreendimento, onde as aes so realizadas.
Os empreendimentos podem ser classificados conforme o estgio e conforme a base. Neste
primeiro ele dividido em: conceo ou anteprojeto, projeto, implantao ou execuo, pr
operao, operao, paralisado ou embargado, desativado e o desmonte. Segundo a base so
classificados como: empreendimentos imobilirios, de base imobiliria, de base industrial, de
base rural, de base comercial e servios, de base mineral e com base em concesses de servios
pblicos.
Empreendimentos imobilirios so empreendimentos em imvel destinados destinado ao
parcelamento do solo ou construo de benfeitorias, com o objetivo de venda das unidades
geradas, sendo que podem ser residenciais, comerciais, de servios, industriais, rurais ou mistos
Conforme Lima Jnior (2001), os investimentos em empreendimentos do setor da construo
civil crescem de forma expressiva na economia atual. Mesmo considerando as perturbaes que
o ambiente econmico apresenta, seja quanto aos riscos soberanos, ou riscos de investimento

com alto grau de volatilidade, os investidores tendem a reforar suas razes conservadoras,
procurando aplicaes com solidez e lastro de grande evidncia, salienta Lima Jnior (2001).
3. Planeamento empreendimento imobilirio
O planeamento se compe em um dos essenciais fatores para o sucesso de qualquer
Empreendimento, no enfoque ao empreendimento imobilirio, faz-se necessrio um sistema que
possa canalizar informaes e conhecimentos dos mais diversos setores e, posteriormente,
direcion-los de tal forma que todas essas informaes e conhecimentos sejam utilizados para a
sua realizao (GOLDMAN, 2004).
Segundo Limmer (1997), o planeamento empreendimento imobilirio um processo por meio do
qual se estabelece objetivos, discutem-se expectativas de ocorrncias de situaes previstas,
vinculando as informaes e comunicando os resultados pretendidos, entre os diversos setores da
empresa-construtora, ou entre empresas.
Em suma, Freitas (2000) observa que, no planeamento de muitos empreendimentos, as anlises
so feitas de fora para dentro, focando-se primordialmente a maximizao do aproveitamento do
terreno e o nmero de unidades a serem colocadas sobre este, o que pode acarretar na dificuldade
de absoro do produto imobilirio pelo mercado. A compatibilidade entre a oferta e a demanda
do mercado imobilirio possvel mediante a considerao, por parte dos empreendedores, de
aspetos arquitetnicos de natureza espacial que reflitam as preferncias e necessidades dos
clientes.
Segundo Hauser (2005), satisfazer s necessidades de sua famlia, como localizao, espao
interno, disposio e nmero de ambientes, facilidades de infraestrutura, padro de acabamento,
estgio do ciclo de vida familiar, variveis de natureza econmica, como renda mensal e valor
patrimonial familiar, pode identificar o preo a ser pago pelo imvel.
Em 38 anos de Moambique independente, o Pas viveu 36 (1975-2010) sem que tivesse uma
Poltica ou Estratgia Nacional de Habitao - sobrevivendo de iniciativas ad-hoc.
Primeiro, em 1976, com a Nacionalizao e distribuio "ao vento" dos imveis em territrio
Nacional, ento geridos pela Administrao do Parque Imobilirio do Estado (APIE). Este
patrimnio distribudo assim, a custo quase zero, no se conseguiu manter e a ele nada foi
acrescido. A demanda por habitao, essa crescia a olhos vistos.

E mais tarde, ciente da incapacidade em manter e gerir o patrimnio imobilirio, o Estado se


desfaz deste com a alienao de imveis da dcada 90 (Lei 6/91 de 6 de Setembro) e cria quatro
anos mais tarde (em 1995) o Fundo para o Fomento da Habitao - que pretende ser o fulano
com a enxada; a anttese do chefe atrs da secretria que era o APIE.
O FFH o primeiro ensaio consciente do Governo de resolver a problemtica da habitao em
Moambique, depois de ter formalmente assumido esta responsabilidade ao incluir na reviso da
Constituio em 1990 o Artigo 91 (direito habitao condigna).
4. Tipos de anlise de rentabilidade
Por essncia, os estudos de viabilidade so parte integrante de um plano de negcios, entretanto,
pela especificidade do negcio da construo civil, temos para cada empreendimento planejado
um estudo diferente. Estes estudos, para empreendimentos da construo civil, buscam
estabelecer relaes entre terreno disponvel, capacidade construtiva permitida pela legislao,
especificidades legais relativas negociao do terreno, especificidades tcnicas resultantes da
localizao do terreno, padro construtivo local, mercado consumidor e fator de valorizao dos
imveis na regio. Tal como demonstrado na figura abaixo.
Atravs da relao entre todos os fatores acima delimitados podemos decidir entre iniciar, adiar,
modificar ou abandonar o empreendimento. Afinal, a composio dos custos deve ser coerente
com o valor venal de imveis de um mesmo padro construtivo na regio do terreno. Tal valor,
para o empreendimento, imutvel e determinado pela lei da oferta e procura.
O custo final do empreendimento pode ser determinando pelo somatrio dos itens demonstrados
na tabela abaixo. Deve ficar claro para o empreendedor que o somatrio dos custos para
desenvolvimento do empreendimento sempre devero ser menores que a expectativa de venda do
imvel na regio do terreno, pois no deve-se estipular um valor de mercado acima do valor
venal.
Entretanto, perante indicativos de mudana no padro imobilirio local pela existncia de
investimento pblico, poder ser caracterizada uma supervalorizao ou desvalorizao dos
preos praticados. Logo, o incorporador deve estar atento para a dinmicas de mercado
existentes para no sofrer consequncias no seu empreendimento.

4.1.

A escolha do terreno e a anlise da legalidade da venda

O procedimento de escolha dos terrenos est relacionado aos possveis compradores do


empreendimento, disponibilidade financeira para investimento, capacidade de venda
preliminar da incorporao e ao valor venal dos imveis da regio. Neste sentido, um bom
terreno aquele que corresponde ao bom retorno financeiro sem vincular o negcio a grandes
riscos financeiros.
Atravs dos conceitos da engenharia de avaliaes podemos explicitar fatores desvalorizadores
que so determinantes sobre o uso e a ocupao do solo nas diversas regies de uma cidade.
Podemos exemplificar com a desvalorizao dos terrenos lindeiros viadutos, avenidas de
ligao regional, proximidade a aterros sanitrios, cemitrios, favelas, etc..
Portanto, dos vrios terrenos em negociao numa cidade, somente alguns deles serviro a todos
os tipos de empreendimento (residncia, comrcio, indstria, etc.). Os terrenos prximos a reas
desvalorizadas tendem, naturalmente, a ser ocupados pelo comrcio e indstria e eventualmente
para assentamentos de interesse social. Outros fatores podero prejudicar a venda tal como stio
urbano desfavorvel (possibilidade de enchentes e escorregamentos) e inexistncia de servios
adequados de infraestrutura como esgoto, gua, energia e transporte.
Ento, para a escolha de um terreno, devemos ter alinhamento entre o foco empresarial e o
produto possvel de ser negociado em cada regio. O estabelecimento de critrios evitar
investimentos financeiros que representem dificuldade de venda futura.
Para a escolha definitiva, dentre os terrenos analisados pelo estudo de viabilidade, devemos estar
atentos legalidade da compra no que se refere:

A aceitao da negociao por todos os proprietrios;


Aos impedimentos legais para a negociao, como hipotecas, registros duplicados,

inexistncia de posse do terreno, etc.;


A existncia de dbitos perante o fisco (comprovao por certides negativas dos rgos

municipais, estaduais e federais);


Ao uso do terreno como garantia para pagamento de dvidas de alguma empresa em nome

de proprietrios do terreno;
proibio de construo no terreno por tombamentos de patrimnio histrico ou
impedimentos ambientais.

Aps analisar estes itens com o auxlio de advogado especialista o incorporador poder decidir
pelo terreno que esteja mais favorvel ao empreendimento planejado.

4.2.

A aplicabilidade da responsabilidade scio ambiental nas diretivas de projeto

Atualmente, vivemos um perodo de maior conscientizao mundial sobre os efeitos da ocupao


desordenada das cidades com consequncias devastadoras sobre as florestas, geleiras, oceanos e
atmosfera. Neste contexto, todas as reas do conhecimento humano vem buscando alternativas
para o chamado desenvolvimento sustentvel. Este conceito est relacionado capacidade de
ocupao dos territrios sem que hajam prejuzos sobre a qualidade de vida para as atuais e
futuras geraes. Assim, quanto menor o impacto ambiental ou quanto maior a capacidade de
reverso do impacto por medidas mitigadoras, maior qualidade ambiental ser percebida pelo
consumidor final.
So inmeras as tecnologias e conhecimentos para aplicao na construo civil. Algumas j so
bastante utilizadas para determinadas faixas de mercado e muitas das vezes so anunciadas como
diferencial competitivo entre empresas do ramo. Afinal, alm da necessidade de respeito a estes
conhecimentos, no h como negar que a capacidade de introduo de itens relativos
sustentabilidade das construes, afeta diretamente qualidade atribuda construo pelo
consumidor final. Destas tecnologias, as mais usadas at o momento so:

Energia solar e;
Racionalizao dos processos construtivos para evitar o desperdcio de materiais.

Entretanto, h uma srie de itens sendo implantados medida que os conceitos de


sustentabilidade tornam-se mais fortes perante os consumidores finais. Tal como:

Medidores individualizados de gua;


Reaproveitamento de guas cinzas;
Reaproveitamento de gua de chuva;
Sistema de drenagem eficiente, com caixas coletoras de gua de chuva, a fim de evitar

enchentes;
Maior conforto trmico das edificaes;
Utilizao de metodologias para atribuies de coordenaes modulares na obra,

contribuindo ainda mais para a racionalizao dos processos;


Maior aproveitamento de luz natural nas edificaes.

Entretanto, apesar dos avanos j atingidos, ainda devemos buscar a ampla aplicao das
tecnologias existentes e a ampliao do conhecimento para:

Desenvolvimento e utilizao de metodologia, baseada na realidade brasileira, para


escolha de materiais construtivos, levando em conta o impacto ao meio ambiente, ciclo

de vida e emisses de gases de cada insumo utilizado.


Desenvolvimento de tcnicas construtivas mais industrializadas;
Maior investimento em retrofit de edificaes, diminuindo a quantidade de edifcios

demolidos;
Maior investimento na qualidade de vida dos envolvidos garantindo a pedreiros,
serventes, etc. melhor remunerao e desenvolvimento profissional.

Apesar do aumento inicial nos custos da construo estes investimentos podem ser facilmente
justificados pois, representam a longo prazo uma diminuio dos custos de manuteno das
edificaes e obviamente, esto atrelados uma maior responsabilidade ambiental.