EDIO 2012

Casa e mudana social:

Uma leitura das transformaes
da sociedade portuguesa atravs
da casa
Sandra Marques Pereira, Categoria de Teses de Doutoramento

Valorizao do Ativo Imobilirio

dos Fundos de Investimento
Imobilirio Portugueses e suas
Caractersticas
Manuel Caldeira Pais, Categoria de Dissertaes de Mestrado

Investigao em Economia do Imobilirio

OBJETIVOS

CATEGORIAS A CONCURSO

REAS ABRANGIDAS

Promover a realizao de
trabalhos de investigao sobre
economia de imobilirio
Disseminar esse conhecimento
pelos profissionais do mercado

Teses de Doutoramento ou
Artigos Cientficos - prmio
pecunirio de 7.500
Dissertaes de Mestrado prmio pecunirio de 1.000
Os trabalhos premiados sero
publicados numa edio
adaptada para distribuio pelos
profissionais do mercado

JRI

Augusto Mateus
Prof. Catedrtico Convidado, ISEG (Presidente do Jri)

Jos Costa
Prof. Catedrtico, FEP

Jos Crespo de Carvalho

Prof. Catedrtico, ISCTE

Eric Van Leuven

Chairman do RICS - Royal Institution of Chartered Surveyors

Carlos Leiria Pinto

Chaiman da ULI Urban Land Institute

Gilberto Jordan
Gestor

O prmio tem uma periodicidade bienal, abarcando os trabalhos concludos

nos dois anos anteriores.
Os trabalhos devem ser remetidos a concurso at 15 de Janeiro de 2014.

Mais informaes

www.confidencialimobilario.com

EDIO
2014

Economia e gesto imobiliria

Finanas, investigao e avaliao
Marketing e informao
Fiscalidade
Economia urbana
Planeamento e urbanismo
Sustentabilidade e ambiente
Imobilirio e turismo

ndice de Contedos

Editorial
Prmio Andr Jordan

Apresentao da Edio 2012

07 | Nota de Enquadramento, Prof. Doutor Augusto Mateus
08 | Sobre Andr Jordan
09 | Composio do Jri

Trabalhos Premiados
Teses de Doutoramento

Casa e mudana social: Uma leitura da sociedade portuguesa

atravs da casa, por Sandra Marques Pereira
12 | Prembulo
13 | Introduo
13 | Enquadramento e estado da arte
15 | Objectivos
17 | O carter referencial da casa moderna: a manuteno da tnica na
famlia nuclear
18 | Diferenciao da oferta: o cdigo gentico dos modelos emergentes
19 | Resultados
21 | Concluses

Trabalhos Premiados
Dissertaes de Mestrado

Edies Anteriores

05 | Editorial, por Ricardo Guimares

Director Ricardo Guimares

rguimaraes@confidencialimobiliario.com
Design PMD - Design
www.pmd.pt

Impresso Uniarte Grfica

Porto
Proprietrio Imoestatstica Sistemas de
Informao de Imobilirio, Lda

Valorizao do Activo Imobilirio dos Fundos de Investimento

Imobilirio Portugueses e suas Caractersticas, por Manuel
Caldeira Pais
24 | Introduo
24 | Tipologia do FIIs
25 | Valorizao dos ativos imobilirios dos FII
26 | Caratersticas das sries imobilirias
27 | Dados e metodologia
31 | Concluses
Fichas Sntese dos Trabalhos Premiados
34 | Edio 2010

NIPC 507 830 369

Tiragem 2500 Exemplares

Redaco Rua Gonalo Cristvo,

n. 185 6
4049-012 Porto

ERCS 123886

ISSN 0874-9485

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Revista
Confidencial
Imobilirio
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e de research

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Imobilirio
20 anos de dados, medindo a
valorizao residencial at ao
nvel da freguesia

Estatsticas
Ci / LardoceLar.com
O mercado residencial
portugus, atravs da explorao
do portal LardoceLar.com

Newsletter Ci Data
Num nico portal, todas
as fontes estatsticas
mais credveis

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Residencial
Estatsticas sobre vendas de
fogos, num sistema em pool

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Identificao e caracterizao
dos novos investimentos
imobilirios e urbanos

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Economia do Imobilirio
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de trabalhos de investigao
sobre imobilirio

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Editorial

Ricardo Guimares
Diretor rguimaraes@confidencialimobliario.com

O Prmio Andr Jordan

viabiliza-se pela
teimosa viso de que
o conhecimento e a
investigao devem ser
tanto mais valorizados
quanto maiores as
dificuldades vividas
O Prmio Andr Jordan nasceu de um desafio
lanado em finais de 2008, foi anunciado publicamente em 2009 e teve a primeira entrega
de prmios com a Edio de 2010. portanto
um produto do novo mundo. Em contraciclo
com a presso liquidatria, afirma-se como
um projeto de ligao, de aproximao entre
comunidades distintas, chegando Edio
2012 mais do que duplicando o nmero de
candidaturas e, desde j, lanando um novo
ciclo para 2014.
Sendo otimista, podemos esperar que os
anos 2008-2014 encerrem um captulo que
ter um lugar na Histria, sendo recordado
pela crise das dvida soberanas. Mesmo num
quadro de regresso normalidade, perduraro efeitos estruturais que marcaro as dcadas seguintes, em diversos patamares chave
como seja a construo europeia, o estado
social e o funcionamento dos mercados financeiros. Todos pilares e avanos civilizacionais dos quais ningum deve abdicar, em
nome da paz, coeso e crescimento econmico, mas que tero de ser aprofundados e
redesenhados.
O mercado imobilirio ser dos que mais profundamente mudar, invertendo por completo o padro de atividade que o ps no centro

do furaco, fundado no tringulo construo

nova / compra de casa prpria / endividamento. Nenhum cenrio de estabilizao
nos mercados financeiros ter subjacente o
regresso, de forma mais ou menos intensa,
a esse registo. Mas tambm no basta o seu
colapso para que emirja a trilogia sebastianina
da reabilitao / arrendamento / poupana (investimento), que com o vrtice da sustentabilidade deveria passar a uma tetralogia.
Sem dvida o futuro no ter como soluo o
exerccio contido do mesmo padro passado.
Dito de outra forma, fazer a mesma coisa, do
mesmo modo, s que em escalas menores.
mesmo necessrio gizar novos modelos.
por isso que, do meu ponto de vista, fazem
tanto sentido as escolhas do Jri do Prmio
Andr Jordan quanto aos trabalhos distinguidos na presente edio.
No caso do estudo sobre os fundos de investimento, h a produo de um resultado
muito concreto e extremamente relevante,
pois as sries de valorizao das unidades
de participao dos fundos so reconstrudas
diretamente a partir do valor das avaliaes
feitas aos imveis (em contrapartida prtica vigente), pondo em evidncia o quanto a
informao deve estar no centro do mercado, anulando o mais possvel todas as assimetrias que podem desvirtuar o seu normal
funcionamento. Este um tpico fulcral, pois
a rarefao financeira agudizar o nvel de seletividade por parte dos investidores e todas
as prticas conservadoras correm o risco de
se tornar na maior ameaa para o objeto que
se pretendia conservar.
J quanto Tese de Doutoramento Casa
e mudana social, trata-se de um convite a
uma inverso completa da forma de planear a promoo imobiliria. A autora faz uma

abordagem sociolgica e estuda conjuntamente as estruturas familiares e os valores

e ideais subjacentes s formas de habitar.
Implicitamente, coloca as famlias no centro
do processo conceptual, sendo em relao a
elas que a oferta se deve moldar, em especial quando esto em causa franjas ou novos
submercados fruto de evolues sociais ou
culturais. O produto imobilirio indiferenciado
tem um mercado esgotado. Mas no basta
diferenciar. essencial determinar exatamente o segmento a que se dirige e ir de encontro
ao seu perfil. Uma consequncia prende-se
com os estudos de mercado, que tendem a
centrar-se muito na anlise da oferta concorrente e a traar perfis gerais de procura. Doravante, devem dar uma panormica geral da
concorrncia e centrar-se muito nos perfis da
procura. Em especial num quadro de tendncia para o arrendamento e para o regresso s
cidades. Daria para afirmar que no futuro ser
to importante ter nas empresas um bom engenheiro como um bom socilogo!
A entrega dos prmios da Edio 2012 acontece na Sala Jos Saramago da Biblioteca
Municipal Palcio das Galveias, acolhidos
pela Cmara Municipal de Lisboa que desde
a primeira hora acarinhou esta iniciativa. A
sua concretizao passa pela disponibilidade
generosa e desprendida dos elementos do
Jri, sejam os do meio cientfico, nas pessoas dos Professores Augusto Mateus, Jos
da Silva Costa e Jos Crespo de Carvalho,
ou os do meio profissional, com a participao de Eric van Leuven, Carlos Leira Pinto e
Gilberto Jordan. Finalmente, viabiliza-se pela
insistente viso do Grupo Andr Jordan de
que o conhecimento e a investigao devem
ser tanto mais valorizados quanto maiores as
dificuldades vividas.

EDIO 2012

A Edio 2012 do Prmio Andr Jordan teve como objecto os trabalhos de investigao
concludos / defendidos nos anos 2010 e 2011. Foram recebidas dezassete candidaturas, sete na Classe de Teses de Doutoramento / Artigos Cientficos e dez na de Dissertaes de Mestrado. Foram recepcionadas candidaturas de diferentes universidades
nacionais, desde a Universidade de Aveiro, a Faculdade Engenharia UP, a Faculdade
de Economia - UP, o Instituto Superior de Economia e Gesto UTL, o Instituto Superior de Cincias do Trabalho e da Empresa - IUL, o Instituto de Cincias Sociais da
Universidade do Minho, a Faculdade de Cincias e Tecnologia UNL e a Faculdade de
Letras UP.
Trabalhos Premiados
Prmio para a classe de Teses de Doutoramento/Artigos Cientficos
Sandra de S Guerra Marques Pereira, com o trabalho com o ttulo Casa e mudana
social: Uma leitura das transformaes da sociedade portuguesa atravs da casa
Prmio para a classe de Dissertaes de Mestrado
Manuel Alexandre Pinto Caldeira Pais, com o trabalho com o ttulo Valorizao
do Activo Imobilirio dos Fundos de Investimento Imobilirio Portugueses e suas
Caractersticas

Saiba mais em www.confidencialimobiliario.com

Nota de Enquadramento

Augusto Mateus
Presidente do Jri

O imobilirio pode e deve

constituir um relevante
laboratrio de ideias e
iniciativas que o possam
tornar protagonista de
uma sada da crise pela
inovao
A economia portuguesa e europeia procuram
sair de uma crise econmica e financeira de
grandes propores, com consequncias gravosas ao nvel do emprego e do rendimento
disponvel e tentando recriar, ao mesmo tempo, bases suficientemente slidas para um
crescimento sustentvel e duradouro.
A situao econmica e social de emergncia
que atravessamos no se caracteriza por uma
espcie de procura do crescimento econmico perdido ou por uma espcie de oportunidade financeira para reutilizar as terapias de
estmulo oramental (deficit spending) experimentadas com sucesso num passado sem
globalizao, nem reduo do ciclo de vida dos
produtos e das tecnologias, nem, sobretudo,
sem saturao do nvel da despesa pblica em
funo do envelhecimento da populao e das
exigncias da conservao da vida no planeta.
Sabemos agora que o verdadeiro desafio no
apenas o de corrigir os erros do passado
mas, tambm, o de reinventar os modelos de
produo e de consumo em articulao com
um novo equilbrio entre as realidades urbanas e rurais. Tal como sabemos que os nveis
elevados de proteo social e prosperidade alcanados estaro ameaados no futuro, sem
uma profunda renovao dos modelos sociais
e das funes dos Estados e dos sectores pblicos, que favorea uma efetiva unio entre

a competitividade e a coeso econmica e

social, entre a eficincia na utilizao dos recursos e a eficcia na criao e redistribuio
da riqueza.
A construo de economias baseadas no
conhecimento onde a cultura e a criatividade sejam factores crticos permite enfrentar
com otimismo estes desafios, na exata medida em que pressiona reformas estruturais
to decisivas quanto a necessidade de ler o
prolongamento da vida humana como uma
oportunidade e um valor e no como uma restrio e um custo.
O sector imobilirio, protagonista do despoletar da crise, pode e deve ser, tambm, protagonista da sada da crise, contribuindo para
a renovao das cidades, para a reafectao
dos recursos nos sectores transacionveis,
nomeadamente atravs do aprofundamento da cadeia de valor do turismo, e para um
novo equilbrio financeiro e patrimonial das
famlias construdo com mais poupana e
melhor consumo.
As cidades so hoje o espao privilegiado da
criao de riqueza, para onde importa atrair
talentos, competncias e procuras diversificadas, facilitando a incorporao do conhecimento, da cultura e da criatividade nos bens
e servios e nos respectivos processos de
aceso, compra e fruio.
As cidades revitalizadas so mais competitivas e mais coesas porque geram mais oportunidades, premiando com mais facilidade os
bons investimentos.
Os usos dos edifcios reabilitados devem ser
todos aqueles que defendem a diversidade
urbana em termos sociais, em primeiro lugar, mas tambm, em termos econmicos,
comerciais e culturais. Importa misturar de
forma coerente todos os usos viveis para

produzir cidades vibrantes e complexas, nomeadamente o uso residencial, o uso comercial e o uso empresarial. Esta complexidade
ser determinante para qualificar o espao
pblico e dar-lhe um caracter identitrio e diferenciado.
O tempo que vivemos exige capacidade estratgica e prospectiva. Precisamos de enfrentar a crise pelo lado da criao de realidades mais slidas e mais duradouras porque
mais baseadas no conhecimento, no respeito
pela biodiversidade e pela conservao da natureza, mas sem limitar a criatividade humana
e a busca de um artificial, no sentido de resultante da interveno humana e social, que
possa ir longe na sustentabilidade e na melhoria da qualidade de vida, onde a diferenciao
crescente dos estilos de vida possa coexistir
com uma convergncia real nas oportunidades e na satisfao das necessidades bsicas.
O sector imobilirio pode e deve constituir um
relevante laboratrio de ideias e iniciativas que
o possam tornar protagonista de uma sada
da crise pela inovao, pela intensificao da
utilizao do conhecimento na busca de modelos de negcio mais competitivos e sustentveis, pela disponibilidade para correr riscos
na correo dos seus prprios excessos e desequilbrios, isto , pela sua contribuio para
um novo modelo de crescimento econmico,
mais sustentvel e com maior contedo em
empregos qualificados e bem remunerados.
O Prmio Andr Jordan, que procura precisamente estimular estes caminhos de iniciativa, reforma e inovao, para poder alcanar
a relevncia e significado que visa obter no
desenvolvimento econmico e social do pas,
far com esta segunda edio mais um pequeno, mas seguro, passo na direo da sua
consolidao.

Sobre Andr Jordan

Gr Cruz da Ordem de Mrito, Portugal
Grande Oficial da Ordem do Rio Branco, Brasil
Grande Oficial da Ordem do Infante D. Henrique, Portugal
Ordem de Tamandar, Brasil
Medalha de Ouro de Mrito Turstico, Portugal
Medalha de Ouro da AHETA
Chave da Cidade de Nova Iorque
Eleito Cidado Honorrio do Rio de Janeiro
Medalha de Ouro do Turismo do Algarve
World Award do WTTC
Doutoramento Honoris Causa pelo ISCTE
Doutoramento Honoris Causa pela Universidade do Algarve

Um Homem do Mundo
Um cidado do mundo com fortes razes em Portugal e no Brasil,
Andr Jordan o rosto, por excelncia, do imobilirio e do turismo
portugus, tendo contribudo de forma decisiva para a qualificao, prestgio, desenvolvimento e sofisticao destas duas reas,
em especial no que concerne sua projeo internacional.
Casado, pai de quatro filhos e com oito netos, Andr Jordan nasceu na Polnia em 1933, mas a sua infncia e adolescncia, bem
como grande parte da sua vida de jovem adulto, foram passadas
entre o Brasil e os Estados Unidos. S mais tarde, nos anos 70,
se estabeleceria em Portugal, pas que escolheu para ser a sua
Ptria, em simultneo com o Brasil, pas que representou durante
17 anos, enquanto Cnsul Honorrio, no Algarve.
Multifacetado, viajado e verstil so termos que de, forma quase
imediata, afloram para caracterizar o seu percurso, quer profissional quer cultural. Jornalista, profissional do imobilirio, empresrio, criador de conceitos e projetos no Brasil, Estados Unidos,
Portugal, Reino Unido ou Espanha so algumas marcas deste percurso a nvel profissional.

transformou na maior comunidade turstica de Portugal e mesmo

da Europa, e que mais tarde viria a alienar, ou do Belas Clube de
Campo, uma comunidade habitacional s portas de Lisboa, que
se destaca pelo seu pioneirismo em sustentabilidade e qualidade.
No final dos anos 80, passa ainda por Londres e Espanha, como
administrador delegado de empresas imobilirias de referncia
nesses pases. Hoje, mantm actividade no imobilirio, presidindo Planfipsa, SGPS, empresa holding do Grupo Andr Jordan.

Um Homem da Cultura
No mbito cultural, o seu perfil realmente diverso. Alm de colaborar regularmente com diversos meios de comunicao de
prestgio, escreveu 5 livros nos ltimos 10 anos. Para alm da sua
associao criao e desenvolvimento de contedos, membro
ou presidente de diversas associaes, iniciativas culturais, prmios e museus, em todo o mundo, incluindo entidades como o
Museu de Arte Moderna do Rio de Janeiro ou o Museu de Arte de
So Paulo, o World Travel and Tourism Council, o Urban Land Institute, a Fundao de Serralves, o INDEG/ISCTE, a Confederao do
Turismo Portugus, ou o Duke of Edimburghs Award Fellowship.

Um trajecto reconhecido...
Um Homem do Imobilirio
Ao longo de uma carreira de 15 anos no jornalismo foi, em simultneo, dando os primeiros passos no sector imobilirio, nas
empresas do Grupo Jordan, criado pelo seu pai. Estas quase duas
dcadas, entre 1952 e 1967, so passadas maioritariamente no
Brasil, mas Andr Jordan viaja posteriormente para Nova Iorque,
onde assumiria funes de direo internacional da maior empresa imobiliria dos Estados Unidos poca, a Levitt & Sons, e d
os primeiros passos por sua conta, trs anos mais tarde, no incio
da dcada de 70, em Portugal, com a fundao da Planal, SA, empresa responsvel pelo desenvolvimento da Quinta do Lago, reconhecido como o mais importante resort de qualidade na Europa.
Na mesma linha, esteve associado criao, lanamento e desenvolvimento de projetos de referncia, como Vilamoura XXI, que

Um percurso to rico valeu a Andr Jordan inmeros reconhecimentos e prmios, destacando-se a nvel nacional a Gr Cruz da
Ordem de Mrito e o ttulo de Grande Oficial da Ordem do Infante
D. Henrique, para alm da Medalha de Ouro de Mrito Turstico.
Internacionalmente, assinalam-se a entrega da Chave da Cidade
de Nova Iorque, o Grau de Cidado Honorrio do Rio de Janeiro
e o ttulo de Grande Oficial da Ordem do Rio Branco (no Brasil),
entre outros, sendo ainda considerado por inmeras vezes e por
diversas entidades, personalidade do ano, incluindo o Melhor Profissional Internacional de Imobilirio Turstico no mbito do Marbella Meeting Point ou o World Award do WTTC.
Em 2011 foi agraciado com a atribuio do Doutoramento Honoris
Causa pelo ISCTE - Instituto Universitrio de Lisboa e, no mesmo
ano, pela Universidade do Algarve.

Membros do Jri

Composio do Jri
O jri do Prmio Andr Jordan foi propositadamente composto por personalidades do
meio cientfico e do meio profissional. Tal juno visou assegurar que os trabalhos eram
apreciados tendo em conta quer a sua valia cientfica quer a sua pertinncia para os
profissionais do mercado.

AUGUSTO MATEUS Presidente do Jri

Licenciado em Economia e com Estudos de Ps-Graduao em Economia Internacional e Economia dos
Recursos Humanos, Professor Catedrtico convidado no ISEG, sendo investigador e consultor nas reas
da Macroeconomia, Poltica Econmica, Competitividade Industrial, Estratgia Empresarial, Avaliao de Programas e Polticas de Desenvolvimento. Nos anos de 1995 a 1997 foi membro do Governo, primeiro como
Secretrio de Estado da Indstria e depois como Ministro da Economia. Entre outros, realizou trabalhos como
o Estudo de Ordenamento de Actividades na Envolvente do Novo Aeroporto de Lisboa, A Competitividade
e Coeso Territorial das Regies Portuguesas, Estudos de Monitorizao do Plano Estratgico da Regio de
Lisboa e Vale do Tejo e Desenvolvimento Econmico e a Competitividade Urbana de Lisboa.

JOS DA SILVA COSTA

Professor Catedrtico da Faculdade de Economia da Universidade do Porto (FEP), escola onde se
licenciou em 1974 e da qual foi Director nos ltimos doze anos. Doutorado em Economia, na University of South Carolina (EUA) em 1984, tem interesses de investigao em Economia Regional
e Urbana, Finanas Pblicas, Finanas Locais, Finanas Regionais e Teoria das Escolhas Pblicas.
Entre outras responsabilidades, foi Presidente da Associao Portuguesa de Desenvolvimento Regional (APDR) e presidente da Mesa da Assembleia Regional Norte da Ordem dos Economistas.
Tem participado em comisses tcnicas nomeadas pelo Governo da Repblica Portuguesa se destaca a presidncia da comisso que elaborou a proposta de reviso da Lei das Finanas Regionais.

JOS CRESPO DE CARVALHO

Professor Catedrtico de Gesto de Empresas, no ISCTE, tambmconsultor e formador. Tem mais de
meia centena de projectos de consultoria assinados e coordenados nas reas da estratgia, supply chain e
negociao para vrias empresas nacionais e multinacionais em variados sectores de actividade. Ao longo
da sua carreira tem tambm desenvolvido formaopara executivos de topo em diversos sectores de actividade, essencialmente nasreas da estratgia, da gesto da cadeia de abastecimento, danegociao e
dagesto por processos. Foi Presidente do IN OUT GLOBAL ISCTE - IULe Director do INDEG-ISCTE-IUL.
Foi administrador de algumas empresas privadas. Publicou 21 livros e diversos artigos internacionais, em
jornais cientficose actas de conferncias. Ganhou diversos prmios de mrito. Organizou em Portugal trs
das maiores conferncias cientficasna rea de Supply Chain, de que foi chair.

Membros do Jri

CARLOS LEIRIA PINTO

Licenciado em Engenharia Civil pelo Instituto Superior Tcnico e MBA da Universidade Nova de Lisboa,
tem uma ps-graduao em Gesto pelo College of Watford de Londres. Esteve nove anos no BNP Paribas, onde liderou a rea de Structured Finance em Lisboa. Desde 2002, assumiu a Direco Geral do Banco EuroHypo em Portugal. O EuroHypo, do grupo CommerzBank, o maior banco europeu especializado
no crdito aos sectores imobilirio e pblico. Chairman da Urban Land Institute Portugal, FRICS e membro da direco do RICS Portugal. Lecciona nos cursos de Mestrado do ISCTE, ISEG e Ps-Graduaes
da Univ. Catlica e EGP-Faculdade Economia Porto em reas de finanas imobilirias.

ERIC VAN LEUVEN

De nacionalidade holandesa, vive em Portugal desde 1982. Estudou Lngua e Literatura Portuguesa
na Universidade de Nijmegen (Holanda) e na Universidade Clssica de Lisboa. Foi co-fundador da
George Knight Mediadora Imobiliria, cuja componente de imobilirio comercial foi depois adquirida
pela Cushman & Wakefield (ento Healey & Baker), entidade da qual se tornou Director-Geral e onde
tem o estatuto de Equity Partner. Actualmente integra o Conselho de Administrao europeu da C&W,
presidindo ao Conselho de Administrao dos escritrios na Polnia, Hungria, Repblica Checa e Romnia. Em 2000 foi convidado para Fellow do Royal Institute of Chartered Surveyors e desde 2008
Presidente da seco portuguesa do RICS. Presidente da Cmara de Comrcio Portugal-Holanda e
Director da ACAI - Associao das Empresas de Consultoria e Avaliao Imobiliria.

GILBERTO JORDAN
Licenciado em Economia pelo ISEG, CEO do Grupo Andr Jordan. Comeou no sector Imobilirio em
1984, na Quinta do Lago. Exerceu cargos de Direco na rea Internacional e no Mercado de Capitais
do Banco Comercial Portugus de 1990 a 1996 e ocupou cargos de Direco em organizaes como a
AREAL, o GREEN GLOBE, o Salo Imobilirio de Lisboa e a ULI Portugal. Foi Administrador da Lusotur
e da Lusotur Golfes em Vilamoura. Ocupa ainda cargos de Administrador da Planbelas, Invesplano e da
Selecta Soc. Gestora de Fundos Imobilirios, SA, Membro do Conselho Geral do Instituto Superior de
Gesto e Vice-Presidente da APPII Associao Portuguesa de Promotores e Investidores Imobilirios.

10

Trabalhos Premiados
Publicao Sntese das teses / artigos originais
Categoria

Teses de Doutoramento / Artigos Cientficos

Autor

Sandra Marques Pereira

Email

s.marquespereira11@gmail.com

Universidade

Instituto Superior de Cincias do Trabalho

e da Empresa - Instituto Universitrio de Lisboa

Orientadores

Prof. Doutora Isabel Guerra

Tese defendida em

2010

11

Trabalhos Premiados

Casa e mudana social:

Uma leitura das transformaes da
sociedade portuguesa atravs da casa
Prembulo
Este artigo uma sntese da tese de doutoramento em sociologia intitulada Casa e Mudana Social: uma leitura das
transformaes portuguesas a partir da casa. O objetivo geral
entender as relaes que se estabelecem entre os modelos
habitacionais disponibilizados pelo mercado e a sociedade que
os produz e consome e muito especialmente perceber as tendncias emergentes no limiar do sculo XXI, tanto do ponto de
vista da oferta, como ao nvel sociolgico. Assim sendo, esse objetivo geral subdivide-se em dois objetivos distintos, mas complementares, sendo que ambos partilham uma mesma realidade
emprica: o mercado de habitao privada multifamiliar da cidade
de Lisboa.
O primeiro objetivo centra-se na anlise da evoluo dos modelos de habitao ao longo do sculo XX, do ponto de vista fsico, de forma a perceber a prpria evoluo dos valores sociais,
muito especialmente no que diz respeito famlia, corporizados
pelos modelos correspondentes s diversas pocas. Em termos
metodolgicos, este objetivo subdivide-se em dois procedimentos. Um primeiro, at aos anos 60, em que se analisa trs tipos
habitacionais j firmados no campo da arquitetura, o gaioleiro,
tpico das avenidas novas e que perdurou at ao fim do primeiro
vintnio do sculo XX, o modelo do Estado Novo, comummente
designado Portugus Suave e o moderno, que assistiu a uma
progressiva generalizao a partir dos anos 50 e que se mantm
ainda hoje como o modelo referencial. Neste primeiro perodo,
a anlise focou trs dimenses: o fogo, os espaos comuns e o
edifcio.
O segundo procedimento, relativo ao estudo dos modelos habitacionais, no Portugal democrtico baseou-se na anlise da totalidade dos anncios publicados no semanrio Expresso entre
1973, data do seu surgimento, e 2000. Neste caso, a anlise
centrou-se nas plantas publicitadas e nos demais contedos publicitrios, textuais e visuais, estes ltimos incluindo, para alm
das plantas do fogo que em regra surgem minoritariamente, imagens do(s) edifcio(s) e cenas da vida mais ou privada que lhe es-

12

to associadas. Desta anlise resultaram os seguintes outputs:

I) compreenso da evoluo das plantas dos fogos e respetivos
significados sociolgicos; II) a deteo dos valores sociais mais
genricos que marcaram a evoluo da sociedade portuguesa
nestes trinta anos, desde o 25 de Abril ao fim dos anos dourados (os anos 90); III) a identificao dos modelos habitacionais
oferecidos, sobretudo do ponto de vista da arquitetura exterior
do edifcio, cuja imagem est intimamente relacionada com os
diversos valores sociais que marcaram os diferentes perodos;
iv) identificao de algumas das lgicas que caracterizam o prprio modus operandi da promoo imobiliria.
O segundo objetivo centrou-se no estudo dos modelos habitacionais diferenciados, atualmente oferecidos pelo mercado, de
modo a compreender de que forma que os mesmos tendem
a ir ao encontro de (alguns d)os valores e comportamentos mais
modernizantes da sociedade contempornea, protagonizados
por uma parte das chamadas novas classes mdias. Este objetivo concretizou-se atravs da realizao de 4 estudos de caso de
habitao diferenciada, a saber: o LisboaLoft, o Studios Residence Palcio, a Torre Sul, um edifcio de Arquitectura Sustentvel,
e finalmente os Condomnios Residenciais para seniores, com
dois edifcios, um na Junqueira e outra na Expo. Para todos os
estudos de caso, definiram-se os seguintes objetivos: 1) caracterizao dos respetivos modelos habitacionais, ao nvel do fogo,
dos espaos comuns e eventualmente dos servios oferecidos;
2) identificao do perfil sociolgico dos pioneiros da diferenciao habitacional; 3) caracterizao dos modos de habitar e vivncias especficas de cada caso, com especial destaque para o seu
carcter diferenciador.
Dada a extenso e complexidade da tese impossvel de sintetizar
num artigo, optou-se aqui por uma focagem na evoluo do fogo
e respetiva anlise dos modelos de famlia subjacentes e ainda
por uma breve incurso pelos estudos de caso de habitao diferenciada que revelam, mesmo que parcialmente, algumas das
tendncias emergentes.

Tese de Doutoramento Sandra Marques Pereira

1.
INTRODUO
O imobilirio residencial seguramente um
dos sectores cuja evoluo melhor traduz e
reflete a prpria evoluo da sociedade em
que se insere, o que visvel a vrios nveis.
Se as mensagens publicitrias mais imediatas propagam, num registo algo evidente,
os valores sociais e as ideologias dominantes de um determinado tempo, a arquitetura dos edifcios encarrega-se dessa mesma tarefa, porm de um modo bem mais
subliminar. No entanto, o cidado comum
quando observa um edifcio de habitao
limita-se, na maioria dos casos, a proferir
um juzo esttico, o qual est quase sempre associado ao domnio das emoes, e
muito raramente realiza um exerccio racional de desconstruo dos valores e ideais
associados a esta ou quela arquitetura. Por
ltimo, o fogo, ou o alojamento, sendo o nvel aparentemente mais invisvel do produto
imobilirio tambm o seu elemento mais
sensvel e o mais importante: trata-se do
espao, por excelncia, onde decorre a vida
privada da famlia e do indivduo, os atores
centrais da tomada de deciso do consumo deste bem (quer se trate de compra ou
arrendamento). Ora, o alojamento, tanto no
que respeita sua composio e organizao, como no que concerne, por exemplo,
aos materiais e equipamentos utilizados, varia muito consoante as pocas, as culturas
e as sociedades e, dentro de uma mesma
sociedade pode atingir tambm fortes variaes dependendo do territrio em que se
insere, da classe social, do tipo de agregado domstico e da fase do ciclo de vida dos
seus membros.
Mas se em contexto de pleno crescimento, como foi o que caracterizou a realidade
nacional nos ltimos quinze anos do sculo
XX, a necessidade de refletir sobre a relao
entre o imobilirio e a sociedade e em particular sobre a relao entre a oferta e a procura numa perspetiva qualitativa relativa
adequao entre os modelos habitacionais
disponibilizados e os estilos de vida e tipos
de famlia emergentes mitigada pela
crena numa ideia ilusria de abundncia

eterna, com a crise tudo se transforma. Por

outro lado, esta reflexo junta duas reas
com pouca tradio de associao: por um
lado, o sector imobilirio, tendencialmente
mais ligado economia, gesto, engenharia ou arquitetura, e por outro, a sociologia, cuja investigao sobre habitao tem
focado maioritariamente o sector pblico
em detrimento do privado.
A questo de partida que deu origem tese
sobre a qual este artigo reflete foi despoletada no incio da primeira dcada do sculo
XXI, quando comeam a emergir os primeiros sinais de saturao do mercado imobilirio residencial. Depois de uma pesquisa prvia que tinha como objetivo um diagnstico
exploratrio do mercado de habitao conclua-se sobre a forte homogeneidade dos
modelos habitacionais oferecidos, muito
especialmente nessa sua componente mais
invisvel, mas mais importante: o fogo. Esta
constatao, ainda que exploratria, vinha
ao arrepio de duas especificidades do perodo em questo. Em primeiro lugar, a maturao dos mercados, independentemente
do bem em causa, pressupe a sua prpria
segmentao capaz de ir ao encontro da diversidade da procura, o que, no caso da habitao, no se verificava sobretudo ao nvel
do fogo. Em segundo lugar, o crescimento
do apreo pelos valores da diferenciao
como consequncia do processo de modernizao que marcou a sociedade portuguesa
especialmente a partir de finais dos anos 80,
um processo protagonizado pelas chamadas
novas classes mdias, urbanas, com elevadas qualificaes e beneficirias da democratizao do ensino. Assim sendo, o objeto
central da pesquisa centrou-se no estudo
dos modelos habitacionais, disponibilizados
poca pelo mercado imobilirio privado de
Lisboa, que melhor exprimiam os valores
de diferenciao procurados por alguns dos
segmentos das novas classes mdias.
Mas a montante desta questo, havia uma
outra que precisava de ser explorada e mais
trabalhada. Tratava-se da prpria hiptese
que nos conduzira at aqui, a saber: a forte
homogeneidade dos modelos habitacionais
oferecidos pelo mercado actual, uma homo-

geneidade fundamentada na hegemonia da

casa moderna que, entre ns, se comeou
a generalizar durante entre as dcada de 50
e 70. Esta hiptese oferecia-se no apenas
a uma confirmao na presente pesquisa,
mas sobretudo convidava compreenso
dos prprios contedos sociolgicos subjacentes a essa suposta homogeneidade.
Em sntese, o que se propunha, numa fase
prvia, era compreender quais os ideais
de vida privada subjacentes aos modelos
de habitao dominantes que marcaram o
mercado privado na cidade de Lisboa ao longo dos ltimos 60/70 anos. Concretamente,
as questes que se colocavam eram as seguintes: ser que a evoluo da casa ao longo do sculo XX, ao nvel do espao construdo e muito especialmente da forma do
fogo, incorpora (ou no) a prpria evoluo
da famlia moderna? Ser que as dimenses
mais pblicas da casa, desde a arquitectura
do edifcio s prprias mensagens publicitrias dos anncios de imobilirio, so absolutamente incuas e desprovidas de sentido?
No sero elas fundamentais na comunicao dos (supostos) projectos identitrios e
estatutrios daqueles a quem se destinam?

2.
ENQUADRAMENTO E ESTADO DA ARTE
A relao entre o edificado, concretamente o edificado residencial, e a sociedade
uma relao biunvoca que evidencia o carcter sociolgico do espao a montante e
a jusante. A montante, ao nvel do espao
construdo, resulta do facto do seu produtor (arquitecto/construtor/promotor/programador) ser, antes de mais, um indivduo
socialmente enquadrado e que, consciente
ou inconscientemente, faz sempre refletir
os valores e as vises da sociedade em que
vive nos edifcios que projeta. Para alm disso, aquando da definio do programa, independentemente do grau de pericialidade de
todo este processo, h sempre uma certa
perspetiva, mais ou menos fundamentada e
precisa, do pblico-alvo a que o produto
se destina.
Esta questo, que remete diretamente para
o entendimento do edificado como compo-

13

Trabalhos Premiados

nente elementar da cultura material das sociedades, a sua expresso e enquadramento

fsicos, por assim dizer, comeou a ganhar
relevncia nos anos 60. Trata-se de um contexto em que a generalizao da arquitetura
moderna e do international style1 a ela associada despertaram a crtica de todos aqueles
que viam neste fenmeno uma espcie de
globalizao avant la lettre tendente homogeneizao crescente da construo e
eliminao das especificidades locais. Em
Portugal, esta critica emerge com o famoso
inqurito arquitetura popular (AA.VV., 1961)
realizado por vrios arquitetos, alguns dos
quais se viriam a destacar como pioneiros na
reabilitao, como foram os casos de Nuno
Teotnio Pereira e de Fernando Tvora, este
ltimo com o estudo de Renovao Urbana
do Barredo de 1969. A emergncia do tema
da reabilitao seguia de perto a descoberta
do valor cultural do edificado.
Internacionalmente, os estudos que tinham
como objetivo compreender de que forma
que uma determinada cultura se materializa no edificado ganham notoriedade com a
obra seminal House form and Culture de
Amos Rapoport publicada em 1969. Nesta
obra, o autor acaba por dar primazia aos
fatores culturais como variveis preponderantes na determinao da forma da casa,
uma assuno que lhe valeu a crtica posterior de Lawrence (2000), autor suo que
muito tem investigado o tema. Segundo
este ltimo, no existem modelos universais, pois a forma da casa depende do seu
contexto, espacial e temporal, sendo que as
variveis que intervm na sua formatao
so mltiplas - culturais, sociais, econmicas, polticas, mais coletivas ou individuais,
mais locais ou transnacionais - e tm diversos pesos em funo desses mesmos
contextos. Algumas dessas variveis so,
por vezes, bem mais prosaicas do que as
mais pesadas variveis culturais e, no caso
do imobilirio residencial contemporneo,
reenviam seguramente para o prprio modus operandi dos atores que intervm em
todo o processo.
A jusante, a relao bilateral entre o edificado e a sociedade, remete para o espao

14

vivido em que as particularidades dos residentes, sociolgicas e individuais, se traduzem em determinados modos de habitar,
isto , a relao estabelecida por uma
pessoa ou famlia com a sua casa, uma
relao que pode ser analisada atravs do
tempo passado na casa, do interesse que
a mesma desperta nos seus moradores e
sobretudo das prticas que a so desenvolvidas (Bernard, 1995: 30). Acresce que
a relao que o indivduo ou a famlia estabelecem com a sua casa, sendo necessariamente prtica e funcional, tambm
simblica, remetendo para questes mais
subjetivas, ligadas a aspetos identitrios e
emocionais.
Sendo a casa o espao, por excelncia,
da famlia, ento a sua forma e evoluo
tendero a refletir a prpria evoluo da
famlia moderna, uma anlise que, sociologicamente, dever ser contextualizada no quadro da individualizao (Beck e
Beck-Gernsheim 2005). Sinteticamente,
a individualizao pode ser definida nos
seguintes termos: tendncia estrutural
do processo de modernizao das sociedades que confere, voluntria ou involuntariamente, maior autonomia e liberdade
aos indivduos e que se traduz, no apenas
numa diversificao dos valores, normas e
comportamentos, mas sobretudo na aceitao social e at valorizao dessa mesma diversificao. Refira-se que a adeso
pioneira aos valores mais modernos, em
geral, e aos da individualizao e diferenciao, em particular, tende a ser uma
especificidade dos grupos mais escolarizados e que, segundo uma tipologia de classes sociais frequentemente utilizada na
investigao sociolgica nacional (Almeida
et. al., 1994), definir-se-o como os Profissionais, Tcnicos e de Enquadramento
(PTE). por este motivo que esta a classe social que melhor ilustra os estilos de
vida de vanguarda e, por conseguinte,
a mais adequada para dar conta da inovao, nomeadamente no que respeita aos
modelos habitacionais almejados e aos
modos de habitar praticados. Em 1960,
num Portugal ainda maioritariamente rural,
esses PTE representavam cerca de 3% da

populao, atingindo em 2002 os 15%, um

valor ainda assim muita aqum da mdia
europeia - 25% (Machado e Costa, 1998;
Mauritti, et. al., 2004).
Mas a compreenso da evoluo da famlia
pressupe que tenhamos em conta duas
dimenses interdependentes (Kellerhals et
al., 1989): I) o estilo das interaces intra-familiares e da famlia com o exterior, relativo
distribuio dos papis e do poder entre
os vrios membros da e na famlia, e s lgicas de relacionamento que a caracterizam,
se mais hierrquicas ou democrticas, se
mais formais ou informais, por exemplo;
II) a composio, o que nos reenvia para a
perspetiva mais comum e quantitativa dos
chamados tipos de famlia. Quanto a esta
ltima dimenso, assiste-se na sociedade
contempornea a uma efetiva diversificao
(Almeida et al., 1998; Aboim e Wall, 2002).
Apesar da manuteno do predomnio da
famlia nuclear (casais com filhos), constata-se um crescimento de casais sem filhos,
famlias monoparentais e, no menos importante, de indivduos ss, uma realidade
muito diversa, mas na qual se podero destacar, pelo menos, duas lgicas: uma, mais
tradicional, inter-classista e inter-regional, e
que diz respeito ao grupo das vivas; outra,
mais moderna, elitista e urbana e que
reenvia para o grupo dos adultos e jovens
adultos ss em que o predomnio dos homens comea a ganhar expresso. Dados
provisrios do Censo 2011 revelam j que
35% dos agregados domsticos de Lisboa
so de monoresidentes, valores que atingiam em 2001 os 55% em Amsterdo ou os
52% em Paris (Mauritti, 2009: 83).
Quanto primeira dimenso referida,
possvel identificar trs ideais-tipo2 de modelos de famlia que marcaram a sua evoluo ao longo do sculo XX, uma evoluo
que de resto se ancora nas seguintes dinmicas de fundo: privatizao, sentimentalizao, democratizao, desinstitucionalizao e informalizao (de que prova,
entre outros aspetos, o fortssimo crescimento da unio de facto em detrimento
do casamento). Assim, temos um primeiro
modelo que ter sido dominante at aos

Tese de Doutoramento Sandra Marques Pereira

CORPUS DE ANLISE

ANNCIOS DE IMOBILIRIO PUBLICADOS NO EXPRESSO 1973/1999:

N (ANNCIOS) = 540 N (PROMOES IMOBILIRIAS) = 268

[FIG.1] EVOLUO DO NMERO DE PROMOES PUBLICITADAS E DO NMERO DE ANNCIOS PUBLICADOS NO EXPRESSO: 1973/1999
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
1973 1974

1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999

Promoes

Anncios

anos 60, a famlia instituio pautada pela

formalidade, pela importncia da representao e, no menos importante, por uma
forte hierarquia traduzvel: 1) na diviso de
poder entre cnjuges, estando a mulher
simblica e funcionalmente dependente
do marido; 2) numa relao entre pais e
filhos muito centrada nos valores da autoridade, sobretudo masculina. Segue-se um
modelo, designado famlia fuso, que tem
por base a democratizao da vida familiar,
privilegiando uma lgica mais coletivista e
congregacional, em que a felicidade das
partes sobretudo o resultado da felicidade do todo. Por ltimo, temos um tipo de
famlia, mais contemporneo, a famlia associao (Roussel, 1992), termo que neste
caso relativo associao de dois ou
mais indivduos autnomos em deveres
e direitos, com vista promoo do bem
estar da famlia, sem que este colida com
a autonomia individual e com os projetos
de realizao pessoal (Torres, 2002: 222).

cado de habitao privada multifamiliar da

cidade de Lisboa. O primeiro objetivo, centrado numa abordagem diacrnica, ao longo
do tempo, diz respeito anlise da evoluo
dos valores sociais, muito especialmente no
que concerne famlia, subjacentes evoluo dos modelos de habitao, do ponto de
vista fsico. No fundo, trata-se de explorar
essa componente sociolgica do edificado
que se revela a montante e que, grosso
modo, no de fcil apreenso. O segundo
objetivo, desenvolvendo uma abordagem
sincrnica, um retrato do tempo presente,
visa um estudo dos modelos habitacionais
diferenciados, atualmente oferecidos pelo
mercado, de modo a compreender de que
forma que os mesmos tendem a ir ao encontro de (alguns d)os valores e comportamentos mais modernizantes da sociedade
contempornea, como a individualizao ou
a informalizao, o que, naturalmente, pressupe o conhecimento do perfil sociolgico
dos seus moradores.

3.
OBJECTIVOS E METODOLOGIA

Vejamos ento as modalidades de operacionalizao e metodologia utilizadas na prossecuo de cada um destes objetivos.

A tese tem dois objetivos distintos, mas

complementares, sendo que ambos partilham uma mesma realidade emprica: o mer-

O primeiro, subdividiu-se em dois procedimentos metodolgicos, corresponden-

tes ao estudo de dois perodos distintos.

At dcada de 60, inclusive, a anlise,
de carcter essencialmente contextualizador, baseou-se no estudo de trs dos tipos
habitacionais j firmados e estudados no
campo da Arquitectura, a saber: I) o gaioleiro (Appleton, 2001); II) o Estado Novo
ou portugus suave (Pereira e Fernandes,
1982: 546; Rodolfo, 2002); III) o moderno e
seus derivados mais ou menos leigos (Agarez, 2003; Ramos, 2006). Neste caso, no
se procurou uma sistematizao dos tipos
recenseados, assumindo-se como objectivo da pesquisa a desconstruo dos sentidos sociolgicos corporizados por alguns
exemplares mais emblemticos desses
tipos (pr)definidos no campo da Arquitectura, nomeadamente das suas componentes principais: I) a planta do fogo, a componente privilegiada da anlise em ambos os
perodos e que diz respeito fundamentalmente; II) o edifcio; III) e, mais secundariamente, a componente intermdia dos anteriores, respeitante aos espaos comuns do
prprio edifcio.
No segundo perodo, relativo ao Portugal
democrtico, o objecto de anlise o conjunto dos imveis publicitados nos anncios de imobilirio no semanrio Expresso

15

Trabalhos Premiados

entre 1973 e 2000, sendo que a tipificao

dos seus contedos, mas apenas no que
se refere s plantas do fogo, passa a ser
um dos objectivos centrais da pesquisa.
Trata-se de uma tipificao que tem como
objectivo a correlao entre o espacial e o
social: pretende-se pesquisar, nas plantas,
a existncia de determinadas regularidades
morfolgicas que fundamentem a identificao de distintos (tipos de) padres espaciais
domsticos sociologicamente significantes,
isto , que correspondam a diferentes modelos de famlia.
Paralelamente, tendo em vista a captao dos valores sociais mais genricos,
os ambientes ideolgicos que foram pautando o devir do Portugal democrtico, os
prprios modelos e ideais de habitao,
assim como algumas das lgicas de estruturao do sector imobilirio e da oferta,
procedeu-se anlise, do edifcio e, no
menos importante, dos contedos das
mensagens publicitrias associadas ao
imvel.
O segundo objetivo operacionalizou-se
atravs do estudo de 4 casos de habitao diferenciada, a saber: 1) o LisboaLoft,
o primeiro empreendimento deste tipo
na cidade de Lisboa e em Portugal, uma
promoo da Temple com arquitectura
de Raul Abreu e Miguel Varela Gomes; 2)
os Studios Residence Palcio, promovido
pela Amorim Imobiliria, posteriormente
adquirida pela Chamartin, com arquitetura
do Atelier Promontrio; 3) a Torre Sul, um
empreendimento de Arquitetura Sustentvel de Tirone Nunes e arquitetura de Lvia
Tirone; 4) os Condomnios Residenciais
seniores da Jos de Mello Residncias e
Servios e arquitetura de Frederico Valsassina, composto por dois empreendimentos em localizaes distintas, Junqueira e
Expo. Todos os empreendimentos foram
inaugurados nos primeiros cinco anos do
sculo XXI.
Para todos os estudos de caso, definiram-se os seguintes objetivos: 1) caracterizao dos respetivos modelos habitacionais,
ao nvel do fogo, dos espaos comuns e

16

[FIG. 2]
ESTUDOS DE CASOS DE HABITAO DIFERENCIADA

Lofts

Studios
Residence

Arquitectura
Sustentvel

Condomnios
Residenciais
Sniores

[FOTOGRAFIA 1]
EXEMPLO DE CONJUNTO DE EDIFCIOS MODERNOS, AVENIDA DOS ESTADOS UNIDOS
DA AMRICA,1960

FONTE AFML FOTO ARNALDO MADUREIRA

eventualmente dos servios oferecidos;

2) identificao do perfil sociolgico dos
pioneiros da diferenciao habitacional;
3) caracterizao dos modos de habitar e
vivncias especficas de cada caso, com
especial destaque para o seu carcter diferenciador.
Estes estudos articularam um conjunto
diversificado de tcnicas de recolha de in-

formao (tendo o caso dos Condomnios

Residenciais sido excludo da fase mais
qualitativa de aprofundamento correspondente 3 e 4 tcnicas): 1) anlise documental das promoes (plantas e sites);
2) inqurito por questionrio populao
residente com a seguinte taxa de resposta: Lofts 85%; Studios 94%; Torre Sul
83%; Condomnios Residenciais 75%;
3) entrevistas de aprofundamento aos mo-

Tese de Doutoramento Sandra Marques Pereira

4.
O CARCTER REFERENCIAL
DA CASA MODERNA: A MANUTENO
DA TNICA NA FAMLIA NUCLEAR

[PLANTA 1]
FOGO DE HABITAO MODERNA, BAIRRO DAS ESTACAS, ALVALADE

FONTE ARQUITECTURA, 53, 1954, PP. 4

[PLANTA 2]
ANNCIO EDIFCIOS MONSANTO, 1986, EXPRESSO

radores aps anlise dos resultados do

inqurito (7 entrevistas em cada tipo); 4)
registo fotogrfico e de planta (com incluso de mobilirio e objetos) dos 21 casos
entrevistados.

Neste artigo, ser excludo da anlise o caso

dos Condomnios Residenciais, o que se decorre em grande medida da opo, realizada
e justificada na tese, de no proceder ao
seu aprofundamento qualitativo.

A evoluo dos modelos habitacionais oferecidos pelo sector privado ao longo do sculo
XX, evidencia a importncia da casa moderna. Esta surge no mbito do Movimento
Moderno (MM) desenvolvido no campo da
arquitetura na primeira metade do sculo
XX e que, a nvel internacional, encontra a
sua grande oportunidade de concretizao
no ps-guerra quando se coloca a questo
da reconstruo do edificado, residencial e
no s. O MM poder-se- definir como um
projeto social de democratizao por via da
arquitetura e do urbanismo (Kopp, 1999),
tendo como objetivo a massificao de uma
habitao condigna, disponibilizando-a ao
maior nmero de pessoas, um projeto visvel em, pelo menos, quatro componentes:
a) a casa ou o fogo; b) o edifcio; c) o bairro;
d) e a cidade.
No que toca ao edifcio, essa democratizao do espao particularmente visvel
quer ao nvel da abolio da distino estatutria e funcional entre a fachada e as
traseiras, numa tentativa de anulao da
distino burguesa entre o ser e o parecer, quer na simplicidade e uniformidade
da linguagem arquitetnica utilizada, evidenciando a inteno de dissoluo das
diferenas sociais (cf. fotografia 1). Quanto ao fogo, verifica-se, nomeadamente por
relao com a casa burguesa, uma evidente simplificao do espao domstico que
agora assume uma morfologia quadrada
ou retangular, a qual, para alm de mais
facilmente replicvel e portanto mais econmica, tende a concentrar a rea habitvel, aproximando os vrios membros da
famlia e criando as condies espaciais
para um reforo da democratizao das
relaes inter-familiares (cf. planta 1). Em
suma, o a casa moderna d corpo ao ideal-tipo da famlia fuso que sucede ao da famlia instituio.
Em Portugal, e apesar da questo da reconstruo no se colocar, com o avano

17

Trabalhos Premiados

do processo de urbanizao alicerado no

xodo rural, sobretudo a partir dos anos 50
e 60, a questo do alojamento das massas
torna-se uma prioridade nas duas reas metropolitanas do pas. Uma prioridade que o
sector imobilirio ir aproveitar de forma sbia (Martins, 1973), nomeadamente atravs
da adaptao, mais ou menos fidedigna,
dos modelos, modernos, que entretanto o
sector pblico comea a praticar, primeiro
com o Plano de Alvalade, em Lisboa, e pouco tempo depois, no Porto, com o Plano de
Melhoramentos destinado ao realojamento
dos moradores das ilhas. A generalizao da
habitao moderna alis um dos maiores
estmulos mercantilizao, profissionalizao e expanso do sector imobilirio a partir
dos anos 60, um processo que beneficiou
no apenas do j referido xodo rural, mas
tambm do surgimento em meados dos
anos 50 da propriedade horizontal claramente beneficiada pela, ainda inicitica, disponibilizao do crdito bancrio.
O carcter referencial da casa moderna ainda hoje visvel, como se depreende das plantas a seguir apresentadas e que representam a oferta dominante no fim do sculo XX:
a lgica evolutiva que marcou a oferta mais
recente tem por base o modelo da casa moderna, mas introduz uma alterao, relativa
ao reforo da rea privada da casa, primeiro,
com a introduo da suite conjugal que depois se generaliza aos restantes membros da
famlia. Na realidade, estamos perante uma
evoluo da casa, na continuidade, que no
entanto tende a ir encontro do terceiro ideal-tipo de famlia referido no enquadramento e
estado da arte, a famlia associao, um ideal
assente na valorizao da autonomia e no reforo da privacidade dos membros da famlia
em que a felicidade do todo depende da felicidade de cada uma das partes.

5.
A DIFERENCIAO DA OFERTA:
O CDIGO GENTICO DOS
MODELOS EMERGENTES
No obstante a diversificao contempornea dos tipos de famlia, o que a oferta
dominante revela a manuteno de uma

18

[PLANTA 3]
ANNCIO PARQUE EUROPA, 1991, EXPRESSO

preocupao programtica dirigida famlia

tradicional, a famlia nuclear, composta por
casal com filhos. Ora, o que o estudo dos
casos de habitao diferenciada se prope
uma incurso por esses agregados emergentes na sociedade contempornea e uma
antecipao de certas dinmicas que, por
ora cingidas ao domnio da residualidade
estatstica, podero vir a assumir alguma expressividade (mas no generalizao), neste
caso com especial relevncia na reconfigurao dos espaos urbanos contemporneos
e mais especificamente na reestruturao
dos modelos e modos de habitar: dois aspetos fundamentais a uma investigao precursora no campo do imobilirio residencial.

Originalmente, o loft uma soluo de

recurso dos artistas residentes em Nova
Iorque, cujas primeiras experincias remontam aos anos 30, mas que ganha especial
visibilidade na dcada de 60 como consequncia da emergente valorizao da arte
(Zukin, 1989). A aquisio em bruto de um
armazm industrial desativado revelava-se
uma soluo barata que permitia a conjugao da habitao e do espao de trabalho. A
sua reabilitao por parte do prprio permitia ainda utilizar a casa como espao de ensaio de uma criatividade pessoal, potenciando uma maior profuso no quotidiano das
idiossincrasias do seu autor e da sua prpria
individualidade.

Veja-se ento, e ainda do ponto de vista

do produto oferecido, os aspetos caracterizadores dos trs casos selecionados para
este artigo: os lofts, os studios residence e
a torre sul.

As experincias internacionais deste modelo revelam duas situaes diferentes: I)

um determinado territrio industrial que foi
sujeito a um processo de reconverso em
lofts, mais ou menos espaado no tempo e

Tese de Doutoramento Sandra Marques Pereira

[FIG. 2] DESVIO DAS COMPONENTES DO PERFIL REGIONAL DE MUDANA FAMILIAR FACE POPULAO DE REFERNCIA
50,00

3,00

40,00
2,50
30,00
2,00

20,00
10,00

1,50
0,00
1,00

-10,00
-20,00

0,50
-30,00
-40,00

0,00
Arquitectura Sustentvel
Isolado

Casal sem Filhos

Studios Residence
Casal com Filhos

mais ou menos sistemtico o caso do

SoHo, em Manhattan, e o de Clerkenwell,
em Londres (Hamnett e Whitelegg, 2007);
II) ou o fenmeno dos lofts num territrio
relativamente disperso, um fenmeno reportado pelos estudos de Podmore (1998)
sobre Montreal e ainda de Shaw (2006)
sobre Sidney. Em Portugal, no obstante a
existncia de territrios inequivocamente
industriais, possvel concluir sobre a ausncia de um processo de reconverso de
lofts para uso residencial.
Resumidamente, o cdigo gentico do loft
aponta para a reabilitao de fbricas
para habitao tendo como princpio bsico
de estruturao do espao a sua permeabilidade, isto , a ideia de open-space que se
oferece ao morador como recurso a uma
personalizao, idealmente, sem limites.
Neste caso em particular, outra das preocupaes foi a de reforar o imaginrio
do industrialismo atravs da utilizao sistemtica dos dois materiais que melhor o
simbolizam: o ferro e o tijolo. O Lisboaloft
composto por 77 fogos/lofts, evidenciando
uma certa diversidade tipolgica assente
em trs critrios fundamentais: a dimen-

Monoparental

Lofts
Outro

Coabitao

POPULAO

Dimenso Mdia Famlia

so, a rea do loft; as janelas, o nmero

e, de certa maneira, o prprio formato das
mesmas; e a altura do p-direito. Ainda assim, cerca de 65% apresenta uma morfologia simples, com uma rea que no ultrapassa os 130 m2, composta por uma zona
social em baixo, que integra a kitchenet e
um lavabo social, e um mezanino, onde se
localiza a suite.
Os Studio Residence so empreendimentos constitudos por pequenssimos apartamentos T0s com reas totais, incluindo
cozinha e casa de banho, que rondam os
40m2 com uma particular vocao para
o arrendamento e para uma ocupao transitria. Existem j em Portugal 7 empreendimentos deste tipo: Coimbra (2), Covilh
(1), Gaia (1), Porto (2) e Lisboa (1). Sendo
justamente esses dois aspetos, pequena
dimenso e arrendamento, que justificam,
por exemplo, a opo do promotor por
Coimbra ou Covilh, duas cidades mdias,
pouco pioneiras em situaes diferenciadas, mas com uma populao estudantil
importante. O caso estudado, em Lisboa,
distingue-se, contudo, de todos os outros
por um aspeto essencial com impactos evi-

Dimenso Mdia Famlia Pop

dentes tanto do ponto de vista da sua (potencial e efetiva) procura, como das suas
lgicas de apropriao: trata-se da reabilitao do Palcio Flor da Murta, um palcio
que ter tido origem numa casa nobre do
sculo XVI.
Neste caso, distintamente dos lofts, a
questo fundamental que se colocava era
a das especificidades sociolgicas da procura e vivncia destas casas marcadas
pela concentrao do espao habitvel e
por essa sua vocao para a transitoriedade. No entanto, estes dois casos partilham
um aspeto comum, a sua localizao: uma
zona central e antiga da cidade, um aspeto
que, por seu turno, os distingue do terceiro caso estudado, a Torre Sul, localizado na
Expo, um espao urbano novo no limite perifrico da cidade. O critrio de seleo da
Torre Sul no foi tanto a questo da sustentabilidade, mas muito mais a diversidade e
especificidade das suas tipologias. Trata-se
assim de um edifcio de habitao coletiva, com 55 fogos distribudos por 12 pisos,
em que a diversidade tipolgica se traduz
no apenas ponto de vista quantitativo 19
T1s; 20 T2s; 14 T3s e 2 T4s , mas tam-

19

Trabalhos Premiados

bm, o que mais relevante para o estudo

presente, ao nvel qualitativo da configurao das plantas atravs da oferta de diversos nveis de permeabilidade do espao.
Ou seja, para uma mesma tipologia (T1s,
T2s, etc.), oferece-se diferentes plantas
que se distinguem pelo carcter mais ou
menos permevel do espao, de maior ou
menor abertura entre as vrias zonas - sala,
quarto(s) e cozinha -, sendo que as mais radicalmente inovadoras, as que introduzem
maior permeabilidade, so minoritrias. H
portanto uma estratgia evidente de aproximao cautelosa e progressiva mudana e inovao, um doseamento adequado
de rutura programtica face aos modelos
dominantes, traduzvel numa diversificao
prudente das morfologias disponibilizadas:
o que se oferece a quantidade de diferena equivalente proporo daqueles
que a procuram, os quais so seguramente menos, do que os que procuram a(s)
normalidade(s).

6.
RESULTADOS
Merecem destaque neste artigo os seguintes pontos: 1) o perfil sociolgico dos
pioneiros da diferenciao habitacional; 2)
a constatao de que a localizao, que
designmos de Factor I (de imobilirio),
avaliada de forma claramente subjetiva e
sociologicamente diferenciada; 3) as particularidades dos modos de habitar nos casos estudados.
Relativamente ao primeiro ponto, centrar-nos-emos em duas variveis de caracterizao: a classe social, relacionada com a
profisso, e o tipo de agregado domstico.
Desde logo, salienta-se o predomnio expectvel das novas classes mdias, compostas por profissionais com elevadas
qualificaes, embora com evidentes diferenas do ponto de vista profissional. Temos assim dois grupos profissionais com
uma (relativa) representao transversal
nos trs tipos: o dos Especialistas em Organizao e Administrao de Empresas e
o dos Arquitetos, Engenheiros e Especia-

20

listas similares. A que acresce um terceiro com expresso apenas nos lofts e nos
studios, e sobretudo nos primeiros destes
dois: o dos Escritores, Artistas, Executantes e Designers, sendo de sublinhar que
neste caso, apenas existem designers. A
inexistncia de artistas, muito concretamente no caso dos lofts, no surpreendente, os quais provavelmente no aderem
ao seu lado mais institucional resultante de
se tratar de um projeto j totalmente formatado e da responsabilidade de um promotor imobilirio. Finalmente, existe um
quarto grupo, com alguma (pouca) relevncia tambm nestes dois tipos: os Mdicos
e profisses similares.
Contudo, esses dois grupos profissionais
predominantes so heterogneos: se, no
que concerne ao segundo, na arquitetura
sustentvel e nos studios, o nmero de licenciados em engenharia supera o nmero
dos que possuem uma licenciatura em arquitetura, nos lofts esse valor igual. Do
mesmo modo, e j no que concerne ao
primeiro Especialistas em Organizao
e Administrao de Empresas verifica-se
que na arquitetura sustentvel e nos studios a formao dominante a Economia/
Gesto, distintamente dos lofts onde predominam os licenciados em Marketing, Publicidade, Relaes Pblicas ou comunicao social. Apesar de tambm ser notria a
presena de indivduos com formao em
economia/gesto neste ltimo tipo, porm
essencialmente ligados a funes de direo. Em suma, a arquitetura sustentvel e
os studios partilham uma mesma apetncia pelas formaes mais tecnocratas e
economicistas (Gesto/Economia e Engenharia), sendo, no entanto, de salientar as
diferenas que os separam, em particular
aquela relativa maior propenso dos studios para as formaes mais modernas:
Artes e Design, e, de certa forma, Cincias
Sociais e Humanas. Um aspeto que, de algum modo, os aproxima, dos lofts e muito
especificamente de um dos seus traos
mais distintivos: o predomnio, ainda que
relativo, das formaes ligadas imagem e
comunicao, um aspeto corroborado pelo
valor atingido pela soma dos residentes

com formao em Artes e Design, Arquitetura e em Marketing, Publicidade, Relaes

Pblicas ou Comunicao Social cerca de
40% do total. Este ltimo dado no surpreendente, sendo alis corroborado por
pesquisas anlogas como a j referida de
Hamnett and Whitelegg (2007) sobre os
lofts de Clerkenwell em Londres.
Num estudo sobre as lgicas evolutivas
da famlia, baseado numa comparao entre os dados censitrios de 1991 e 2001,
Aboim (2003) identifica diversos perfis
regionais de mudana familiar. O perfil regional de mudana familiar definido para a
Grande Lisboa, a par da Pennsula de Setbal e Algarve, caracteriza-se pelo acentuar
da individualizao e informalizao. A figura 2 representa pois a diferena percentual
entre os valores dos indicadores (relativos
famlia) que deram origem a esse perfil
regional de mudana familiar (populao da
AML) e o peso que estes indicadores assumem nos dados disponveis, em cadatipo
habitacional.
Da sua anlise conclui-se tratar-se de uma
populao que, genericamente, se distingue fortemente em relao norma (populao de referncia), nomeadamente pelo
seu acentuado pendor pr-individualizao um aspecto que, parcialmente, uma
varivel dependente das prprias tipologias
dos modelos estudados. Temos assim uma
dimenso mdia da famlia muito baixa,
uma elevadssima proporo de indivduos ss e casais s/filhos que no caso dos
Studios apresentam valores de coabitao
extraordinrios o interesse deste dado
prende-se com o prprio carcter experimental deste modelo habitacional sendo
tambm o nico dos trs em que predomina o arrendamento, aquele com uma maior
percentagem de populao cuja residncia
anterior era exterior ao concelho de Lisboa
e prpria AML e ainda aquele com a populao mais jovem. A mdia de idades da
populao residente nos trs casos a seguinte: studios: 32; lofts: 36.6; arquitetura
sustentvel: 40.7. Refira-se ainda a sub-representao de casais com filhos nos trs
casos.

Tese de Doutoramento Sandra Marques Pereira

Deduz-se, portanto, que o nico caso

cujo perfil apresenta uma maior aproximao norma (AS) tambm o mais
heterogneo internamente, pelo que a diferenciao, mais visvel nos outros dois
casos, pressupe uma forte homogeneidade inter-pares, leia-se entre-vizinhos.
Naturalmente, a heterogeneidade social
que caracteriza a AS tambm tributria
da grande diversidade tipolgica que este
edifcio encerra.
A intensidade da diferena quer em termos do carcter de diferenciao habitacional percebido pela populao, quer ao
nvel da composio social da mesma,
nos trs casos uma varivel relativamente dependente de uma dualidade de localizao: cidade central e antiga versus
cidade nova e limtrofe. Uma dualidade
que, para alm de geogrfica, tambm
e talvez sobretudo simblica, emocional
e cultural, relacionada com determinados estilos de vida. Assim, os moradores
da cidade central e antiga (lofts e SR)
associam-na aos seguintes atributos: diverso, vida, comrcio local, diversidade,
multiculturalismo e cosmopolitismo. Atributos construdos por oposio cidade
nova e limtrofe relativamente qual tm
uma imagem negativa: dormitrio, normalidade, no vida, etc. Por seu turno,
os moradores da cidade nova e limtrofe
(AS-EXPO), associam a sua zona de residncia s seguintes ideias: tranquilidade,
calma, sossego, limpo, novo, lazer, frias
e espaos verdes.
Por ltimo, quanto aos modos de habitar
constatou-se que estes, embora claramente condicionados pelo modelo habitacional
(tipologia, dimenso e configurao do
fogo) e, no menos importante, pela localizao, tm fortes variaes que decorrem
tanto das caractersticas sociolgicas dos
moradores, como dos seus estilos de vida
e ainda das suas prprias ideologias habitacionais. No caso dos lofts, por exemplo,
em que se verificou uma propenso por
parte da generalidade dos entrevistados
para prticas de recepo e convivialidade,
apercebemo-nos de duas lgicas de viver

o loft, no exactamente antagnicas, mas

indiscutivelmente distintas: uma lgica indefectvel ou engajada, por um lado, e uma
outra, ocasional ou descomprometida, por
outro. O aspecto que, a montante, fundamenta a distino entre indefectveis e ocasionais a existncia ou a no existncia
de um ideal habitacional prvio, justamente correspondente ao loft.
No caso dos Studios Residence, os factores fundamentais que distinguem os
modos de viver a casa so os seguintes:
o tipo de famlia e a fase do curso de vida
(incluindo a idade); o gnero; a trajectria
residencial; e o tipo (quantidade e qualidade) de redes sociais estabelecidas pelo
prprio. No caso dos homens ss (adultos
jovens) verificou-se uma clara sub-utilizao da casa que acabaria por se resumir
em grande medida ao dormir, funcionando
a casa como plataforma essencial de vivncia da cidade central e antiga, e muito especialmente das suas dimenses de lazer
(nocturna) e sociabilidades. Por seu turno,
os casais sem filhos em coabitao, a casa
funciona simultaneamente como espao
de autonomizao residencial (relativamente aos pais) e espao de ensaio de uma
conjugalidade em formao.
A diversidade sociolgica da populao da
Arquitectura Sustentvel traduz-se naturalmente numa enorme diversidade dos modos de habitar no sintetizvel num artigo
deste tipo.

7.
CONCLUSES
As formas (de habitar) como os indivduos
da sociedade actual reclamam a sua contemporaneidade so muito mais heterogneas, matizadas e complexas do que as
casas oferecidas pelo mercado, cuja evoluo, ao longo do tempo, corporiza efectivamente as mudanas sociais, mas de
um modo relativamente homogneo e algo
linear. Em todo o caso, a evoluo da casa
resulta pois da conjugao da evoluo das
suas mltiplas componentes que vo mudando a ritmos muito diferentes.

As componentes mais visveis e, portanto, aquelas com maior potencial simblico quer do ponto de vista da produo,
quer do ponto de vista da apropriao
so as que mudam mais rapidamente, as
mais efmeras. Desde logo, as narrativas
publicitrias, especialistas na associao
do produto que vendem, neste caso a habitao, s ideologias e valores mais conjunturais de uma poca, figuram entre as
componentes mais volteis. certo que a
publicidade revela, em parte, os estados
de alma tendencialmente dominantes
num determinado tempo. Nos ltimos
30 anos do sculo XX, a publicidade de
imobilirio mostrou uma sociedade que,
dito de um modo algo simplista, passou
fundamentalmente por trs estados de
alma: I) a simplicidade, o colectivismo
e a assuno da indiferenciao social,
entre o 25 de Abril e 1984, aproximadamente; II) a descoberta do luxo, o individualismo e a busca de distino, um
estado de alma que ter tido incio por
volta de 1985, tendo-se prolongado at
meados da dcada de 90; III) a simplicidade desta feita ainda conjugada com
uma busca de distino (individualizada)
e estetizada.
Todavia, a publicidade no vive s de estados de alma partilhados de forma consensual por uma mesma sociedade. Ela
incorpora e alimenta a prpria diversidade normativa e valorativa que caracteriza
a sociedade, um aspecto que se revelou
particularmente evidente aquando da anlise dos dois primeiros estados de alma.
A incorporao da ideologia revolucionria
foi muito distinta em funo dos actores
ou do pblico-alvo a que se destinava o
anncio. Do mesmo modo, as vias pelas
quais se procura a distino variam em
funo do referencial de estilo de vida dos
diferentes grupos sociais. Neste ponto,
de assinalar a constatao de uma certa
coerncia simblica entre o nome do empreendimento, a campanha publicitria
e a arquitectura do prprio edifcio, esta
ltima, a par de outros elementos, como
os materiais ou os acabamentos, evidenciando-se como outra das componentes

21

Trabalhos Premiados

da casa mais volteis. Esta pois uma

questo que fica em aberto, a de investigar o tipo de homologias e inter-relaes
que se tecem entre a arquitectura, o marketing e o perfil sociolgico da populao
residente.
A planta do fogo, a forma da casa, parece ser a componente mais perene e, se
quisermos, a mais estrutural, aquela cuja
evoluo mais lenta e mais contnua,
mas tambm a mais homognea, aquela onde a inovao e a diversidade social
tm mais dificuldade em entrar. As razes
para esta relativa resistncia mudana e
diversidade por parte da forma da casa
sero mltiplas, qui insondveis em toda
a sua plenitude e complexidade. Mas, para
alm do efetivo enraizamento globalizado
da matriz moderna, uma coisa parece clara: a forma da casa seguramente uma
das suas componentes, seno mesmo a
componente mais subtil do ponto de vista
simblico, aquela cujos contedos culturais e sociais, passveis de serem transmissveis, interpretveis e interpretados, so
muito menos evidentes, racionalizados e
racionalizveis por todos aqueles que entram neste jogo projectistas, construtores, promotores, mas tambm moradores.
Mas h uma outra razo que, quanto a ns,
se afigura central na explicao desta estabilidade programtica da planta do fogo e
que resulta de um encontro entre a lgica
de funcionamento da oferta, a interpretao que a mesma faz das expectativas da
procura e as expectativas da procura, em
si mesmas: se um facto que o modus
operandi da oferta caracterizado, entre
outros aspectos, por um certo mimetismo
tendente a replicar o que no sector j deu
provas de ser bem sucedido, tambm parece claro que a maioria da populao , e
particularmente no que toca casa, muito
mais trendfollower do que trendsetter. Um

aspecto que cremos ter sido entendido h

muito pelos prprios actores da produo.
De facto, os timoneiros da modernizao,
neste caso da diferenciao habitacional,
so, sempre, uma pequenssima minoria.
Dos casos estudados retiram-se vrias
ilaes, das quais se destacam neste artigo apenas quatro. A primeira tem que
ver com a questo da localizao e com o
facto de, efetivamente, a cidade central e
antiga, universo por excelncia da reabilitao, ser, na atualidade, um dos territrios
mais abertos inovao programtica em
matria de imobilirio residencial, o que
se justifica por ser o espao de eleio de
parte significativa destas novas classes
mdias: o seu subsegmento mais modernizante. Em segundo lugar, uma das tendncias mais evidentes do ponto de vista
da estruturao do fogo o investimento
numa maior abertura e permeabilidade dos
espaos domsticos que traduz novos estilos de vida marcados pela informalidade
e pela prpria alterao das prticas realizadas em casa e respetivos significados:
atualmente, e para certos grupos, a manuteno da separao tradicional entre a cozinha e a sala, por exemplo, deixa de fazer
sentido, porquanto o prprio ato de cozinhar que se torna uma prtica de socializao no momento de receber os amigos
e a famlia. Em terceiro lugar, e no contexto atual, os modelos habitacionais que se
oferecem a apropriaes transitrias e experimentais, como os studios residence,
parecem altamente promissores, desde
que, naturalmente, oferecidos numa lgica
de baixo custo. Por ltimo, vale a pena sublinhar a inteligncia estratgica das promoes que introduzem a inovao de forma doseada, numa sbia interveno, aqui
ilustrada pela Torre Sul, de quem entende
que a mudana deve ser sempre conjugada com a continuidade.

NOTAS
1 Que entre ns comea a ter uma expresso significativa a partir dos anos 50 e 60, sendo de sublinhar como alguns dos exemplos
mais emblemticos as construes, por exemplo, da Avenida dos Estados Unidos da Amrica ou Infante Santo em Lisboa.
2 A noo de ideal-tipo, criada por um clssico da Sociologia, Max Weber, um modelo-ideal construdo a partir da realidade que,
embora no existindo concretamente, serve de modelo para a anlise da prpria realidade.

22

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Trabalhos Premiados
Publicao Sntese das teses / artigos originais
Categoria

Dissertaes de Mestrado

Autor

Manuel Alexandre Pinto Caldeira Pais

Email

manuelcpais@gmail.com

Universidade

Instituto Superior de Economia e Gesto,

Universidade Tcnica de Lisboa

Orientadores

Prof. Doutora Ins Maria Galvo Ferreira da Fonseca Pinto

Tese defendida em

2011

23

Trabalhos Premiados

Valorizao do Ativo Imobilirio dos

Fundos de Investimento Imobilirio
Portugueses e suas Caractersticas
1.
INTRODUO
O presente artigo resume o trabalho realizado no mbito do mestrado em Finanas
no Instituto Superior de Economia e Gesto,
com orientao da Professora Doutora Ins
Maria Galvo Ferreira da Fonseca Pinto. A
dissertao de mestrado tem como principal objetivo promover a discusso no que
concerne metodologia e regulamentao
da valorizao dos ativos imobilirios dos
Fundos de Investimento Imobilirio (FIIs)
portugueses.
Os FIIs so um veculo de investimento
indireto em ativos imobilirios (ativos heterogneos, indivisveis e com reduzida liquidez) no cotados, tendo na valorizao dos
imveis o ponto central do seu desempenho. O mercado acionista pelo contrrio,
feito market to market, sendo o preo dos
seus ativos definido atravs da procura e
oferta dos ttulos, com elevados nveis de
liquidez, incorporando rapidamente as tendncias dos investidores e as condies do
mercado. Desta forma, as avaliaes tm
um papel fundamental no funcionamento e
transparncia dos FIIs, pois so a referncia
dos preos praticados (Brown e Matysiak,
2000b).
A comunidade cientfica tem estudado e
discutido a natureza das avaliaes, o papel
dos peritos avaliadores e todos os possveis
enviesamentos que possam resultar da sua
utilizao, bem como o comportamento dos
ativos cujo lastro de valorizao a avaliao. A avaliao tem o intuito de fornecer o
melhor preo aos intervenientes que poderia ser obtido, caso o imvel fosse vendido

24

no momento da avaliao, em condies

normais de mercado. amplamente aceite
pela literatura que o ato de avaliar um imvel num determinado momento acarreta
incerteza e que difcil incorporar atempadamente todas as mudanas que ocorrem
no mercado, bem como a influncia que o
avaliador pode ter na definio do seu valor
(McAllister et al., 2003).
A regulamentao portuguesa vigente, para
alm de ter em conta as avaliaes realizadas por peritos avaliadores externos, concede entidade gestora margem na deciso
do valor a apresentar pelo fundo, para apuramento do Valor Lquido Global do Fundo
(VLGF). Efetivamente, o gestor dos fundos
pode fixar o valor do imvel entre o seu valor
de aquisio e a mdia das duas avaliaes
realizadas por avaliadores externos. Esta
margem d entidade gestora a possibilidade de influenciar legalmente o desempenho dos fundos, podendo aqui existir uma
forma de enviesamento por parte do gestor,
para alm daquela que recai sobre os avaliadores. IPD/Imomtrica (2005) e Vasques
(2008) encontraram evidncias que suportam a presena de prticas discricionrias
por parte dos gestores, no desempenho
dos FIIs. Propositadamente, este paradigma
tende a ser modificado com a proposta de
alterao1 da valorizao do ativo imobilirio,
pretendendo-se utilizar exclusivamente as
avaliaes dos peritos externos para este
efeito.
Em suma, este novo documento vem retirar
a margem de deciso do gestor do fundo na
valorizao do ativo imobilirio concedendo
ao valor das avaliaes e aos peritos avaliadores, maior preponderncia, na tentativa

de tornar o mercado mais transparente.

Neste sentido, para melhor compreender
as alteraes introduzidas por esta proposta, sugerimos estudar as caractersticas das
atuais rendibilidades e, na mesma medida,
do processo de valorizao agora proposto.
Para tal, considera-se no s as especificidades do ativo imobilirio como as questes
levantadas pelos valores baseados em avaliaes, pela natureza, gesto e regulamentao destes fundos.
De salientar a disponibilizao da composio descriminada da carteira de cada fundo
no site da Comisso de Mercados e Valores
Mobilirios (CMVM), onde se encontram
as avaliaes por imvel, imprescindveis
para o clculo das novas rendibilidades.
crucial para a transparncia do mercado a
divulgao dos valores descriminados por
imvel e sua identificao, dado que o nvel
de quantidade e minuciosidade de informao disponvel no mercado leva a um maior
conhecimento da parte dos investidores e
consequente adeso.
A utilizao desta informao torna o artigo
relevante para avaliar a evoluo do mercado de FIIs, podendo, inicialmente, ajudar a
entender a dicotomia entre a aplicao do
custo histrico versus o justo valor no registo contabilstico evidenciando a influncia
que cada um possa ter no desempenho dos
fundos.

2.
TIPOLOGIA DOS FIIS
Para alm das especificidades que o investimento em ativos imobilirios introduz, a

Dissertaes de Mestrado Manuel Caldeira Pais

[TAB.1] LIMITES COMPOSIO DA CARTEIRA DOS DIFERENTES TIPOS DE FIIs

Limites Composio da Carteira

Fundos
Abertos

Investimento Mnimo em Imveis

Fundos Fechados de
Subscrio Pblica

Fundos Fechados de Subscrio

Particular com 5 Participantes
no sendo exclusivamente
Investidores Institucionais

Fundos Fechados de Subscrio

Particular com 5 Participantes
ou 5 sendo todos eles
Investidores Institucionais

Mistos

75%

75%

75%

75%

75%

Investimento Mximo em
Projetos de Construo

25%

50% e 60% em caso

de Reabilitao

25%

Investimento Mximo num s Imvel

20%

25%

20%

Exposio Mximo de arrendamento

a um s grupo econmico

20%

20%

20%

Investimento Mximo em
Sociedades Imobilirias

25%

25%

25%

25%

Investimento em Up's de outros FII

25%

25%

25%

25%

25%

Endividamento Mximo

25%

33%

33%

No permitido
endividamento

FONTE ART. 38., 46., 55. E N. 1 E 2 DO ART. 48. DO RJFII REPUBLICADO PELO DECRETO-LEI N. 71/2010, DE 18 DE JUNHO E O ART. 6. E 7. DO REGULAMENTO DA CMVM N. 8/2002, INTRODUZIDAS PELO N. 1/2005 (SUBTIL, 2008)

anlise das rendibilidades dos FIIs tem

que ter em conta a estrutura de capital
dos fundos e os ativos que podem concentrar o seu investimento. Por regulamento, esto definidas percentagens
mnimas e mximas para todos os tipos
de fundos na composio das suas carteiras como pode ser observado na Tabela 1.
Como tal, dependendo da tipologia do seu
capital e da forma de funcionamento, as
rendibilidades dos fundos so naturalmente diferentes.
Por funcionarem numa base diria, os
Fundos de Investimento Imobilirio Abertos (FIIAs) recebem constantemente ordens de subscrio e resgate precisando
de responder com rapidez necessidade
dos participantes. So caracterizados por
alocarem a maior parte do seu capital no
chamado core investment: ativos imobilirios de pouco risco, de maior estabilidade
na entrada de rendimentos, prevendo-se
estabilidade nos rendimentos e pequenas
variaes nas reavaliaes, obtendo uma
rendibilidade mais segura e previsvel.
Este ativo aposta nos quatro principais tipos de propriedades para arrendamento:
escritrios, industria, comrcio e habitao. Como se destinam principalmente a
investidores privados, para um maior controlo e segurana do risco, estes fundos
tm restries e limites ao investimento
mais apertados.

J os Fundos de Investimento Imobilirio Fechados (FIIFs) funcionam com um

tempo de vida limitado, sem perigo de
resgate por parte dos participantes dada
a natureza fixa do seu capital, investindo-o
principalmente em non-core investment.
Este ltimo passa pela aplicao em ativos e projetos de oportunidade de risco
e incerteza superior, com possibilidade de
obter maior rendimento, estando a sua
variao muito dependente das avaliaes
realizadas. Como esto direcionados para
os investidores institucionais, possuem
poucas regras na composio do ativo,
permitindo investir com um nvel de risco
superior.

3.
VALORIZAO DOS ATIVOS
IMOBILIRIOS NOS FII
Em Portugal, por via de legislao, concedida entidade gestora do fundo margem
para, entre o valor de aquisio do imvel
e a mdia simples das avaliaes de dois
peritos avaliadores externos, determinar
o valor do imvel acabado a comunicar
ao mercado2. Para alm da influncia que
pode advir pelo facto do avaliador ter dificuldade em incorporar na avaliao todos
os fatores do mercado (McAllister et al.,
2003), a legislao d espao a que exista
uma influncia do gestor, relacionada com
motivaes comerciais e de desempenho

do fundo, por forma a obter a rendibilidade

ideal (Vasques, 2008). Em suma, a regra de
clculo do VLGF fornece dois nveis de subjetividade, o do gestor e do avaliador, tendo
o gestor aparentemente maior importncia
(Vasques, 2008). De salientar, por questes de transparncia de mercado, que os
gestores so obrigados a divulgar a diferena entre o valor contabilstico e a mdia
das avaliaes referentes a mais ou menos
valias potenciais3.
De acordo com IPD/Imomtrica (2005) e
Vasques (2008), atravs de inquritos realizados tanto a gestores dos FIIs portugueses como a peritos avaliadores, para conhecer as prticas profissionais de gesto
e avaliao usadas, conclui-se que existe
uma influncia das entidades gestoras na
valorizao das carteiras de imveis dos
FII. Os administradores admitem que tiram
partido da margem dada pela regulamentao, particularmente para controlarem
a volatilidade do preo das Unidades de
Participao (UPs), esta situao ocorre no
caso dos FIIAs com o intuito de se manter um risco baixo aos olhos do investidor
e prevenir eventuais resgates em massa,
como sucedera com a crise de 2005/2006
em territrio alemo (Bannier et al., 2007).
Para compreender se existiam diferenas
significativas entre os dois valores de avaliao e o valor comunicado pela entidade

25

Trabalhos Premiados

gestora CMVM, entre 2000 e 2003, a IPD/

Imomtrica (2005) demonstrou que a um
nvel agregado existe uma convergncia entre os trs valores, no realando em mdia desvios sistemticos. Quando a mesma
anlise feita por segmento, encontrado
um intervalo de diferena maior, onde o valor reportado pelo gestor CMVM diverge
negativamente do das avaliaes. As maiores discrepncias foram registadas nos imveis para escritrios localizados no centro
de Lisboa e Porto (aqueles que partida
incorporam em maior percentagem as carteiras), em quase 10%. A diferena entre os
dois valores de avaliao, no pior dos casos,
aproximadamente de 3%.
Esta margem conferida ao gestor, pode fazer com que, aps avaliaes, a valorizao/
desvalorizao que da resulte no se repercuta imediatamente no valor efetivo do imvel. Silva (2005) demonstra que existe um
lag entre o momento em que os avaliadores
atualizam o valor dos imveis e o momento em que tal refletido nas rendibilidades,
sendo a diferena de 6 meses para os FIIFs
e de 3 meses para os FIIAs. Com o novo
regulamento esta seria uma situao no
mais tangvel, j que para efeitos de clculo
do VLGF teria de contabilizar-se de imediato
qualquer mais ou menos valia resultante da
avaliao.
No passado, antes da entrada em vigor do
Regulamento vigente, os poderes do gestor eram ainda mais reforados. A valorizao era estabelecida pelo Regulamento da
CMVM n. 11/97 no n. 2 do art. 2. que limitava o valor atribudo aos imveis pela entidade gestora ao valor mais elevado entre os
dos dois peritos avaliadores independentes.
Assim a entidade gestora beneficiava com
discrepncias em valorizaes bastante
otimistas por parte de um dos peritos avaliadores, enquanto a outra mais pessimista, pouco impacto tinha nas rendibilidades
potenciais dos imveis4 (Silva, 2005). Com
a aplicao da mdia das avaliaes (regulamento vigente), diminuiu-se este impacto, passando o valor a ser apurado, no s
por uma, mas pelas duas avaliaes. Com
a legislao atual passou a existir um limite

26

mnimo do valor do imvel. O limite determinado pelo valor de aquisio do imvel se

for inferior mdia simples das avaliaes,
caso contrrio o limite igual mdia das
avaliaes.
Prope-se com a proposta de regulamento
uma alterao s regras de valorizao de
imveis dos FIIs na tentativa de reforar a
confiana dos investidores e dinamizar o
mercado nacional, fortalecendo-se, consequentemente, a ligao entre a valorizao
feita pela entidade gestora e o valor resultante da avaliao realizada pelos avaliadores externos. Os imveis acabados dos
FIIs passam a ser valorizados diretamente
pela mdia simples do valor das avaliaes
atribudo pelos peritos avaliadores externos.

4.
CARACTERSTICAS DAS SRIES
IMOBILIRIAS
No estudo de sries temporais dos ativos
imobilirios baseadas em avaliaes, a investigao tem evidenciado certas caractersticas que as distinguem grandemente
dos demais ativos financeiros. Analisar o
comportamento de uma srie temporal
importante na utilizao de modelos estatsticos que ajudem a perceber e a prever
o desempenho dos ativos. Na comunidade
cientfica, os ativos imobilirios, sejam eles
a nvel individual, sectorial ou discriminados
em ndices, tm tido um largo consenso na
caracterizao do seu comportamento.
Segundo vrios autores uma das caractersticas presentes nas sries imobilirias
a rejeio da normalidade da distribuio
(Myer e Webb, 1994; Lee, 2002, Maurer et
al., 2004a e Vasques, 2008) que pode ser
explicada pela pouca liquidez do mercado
(Lizieri e Ward, 2000), onde nova informao infrequente e lentamente incorporada nas avaliaes. A no normalidade dos
dados geralmente acompanhada pela
evidncia de distribuies assimtricas e
leptocrticas. Um valor alto de curtose (distribuies leptocrticas) pode implicar uma
grande probabilidade de valores extremos

no mercado, tanto positivos como negativos. D-se a produo das chamadas fait
tails na distribuio que registam longos
perodos onde as mudanas de preo ou
valor so relativamente pequenos mas interrompidos por grandes variaes ocasionais (Brown & Matysiak, 2000a). Este comportamento ocorre devido natureza das
avaliaes, que alisa e estabiliza o comportamento da srie, diminuindo artificialmente a sua volatilidade, a que se denomina de
smoothing (Geltner, 1991).
Outra das caractersticas encontradas a
existncia de autocorrelao (AC) (Myer e
Webb, 1994, Maurer et al., 2004a, Maurer
et al., 2004b) num determinado ponto de
uma srie temporal, o que indica que os
eventos e movimentos esto fortemente
relacionados e podem ser explicados pelos
acontecimentos que ocorreram em momentos N anteriores (Vasques, 2008). Neste campo tm sido debatidas vrias teorias
que convergem mutuamente. McAllister et
al. (2003) falam novamente na magreza do
mercado devido ao seu baixo nvel de liquidez. Brown e Matysiak (2000b) sugerem o
conceito de sticky valuations, que traduz o
facto das avaliaes no responderem rapidamente a inovaes noutras variveis,
tendo pouca flexibilidade incorporao de
nova informao. Abordando a ideia de ancoragem das avaliaes, Quan e Quigley
(1991) apontam para uma maior rigidez dos
preos dado que os valores de avaliao
podem estar muito influenciados pelas estimaes anteriores. Myer e Webb (1994)
e Maurer et al., (2004b) tambm sugerem
que a correlao serial nas rendibilidades
do ativo imobilirio pode ser consequncia
da mudana sistemtica das expectativas
de retorno, devido s variaes na inflao.
Para alm disso, contratos de arrendamento indexados taxa de inflao podem
exercer uma influncia contempornea ou
desfasada devido AC natural da taxa de
inflao, induzindo AC nas rendibilidades
dos ativos imobilirios.
Os resultados supracitados revelam-se
mais fortes quando so realizadas anlises
mensais, verificando-se, de uma forma ge-

Dissertaes de Mestrado Manuel Caldeira Pais

ral, um enfraquecimento destas caractersticas quando utilizados dados trimestrais e

anuais, resultando numa menor consistncia na rejeio da normalidade, tal como na
existncia de dependncia temporal (Brown & Matysiak, 2000a).
Outra vertente muito analisada a comparao entre o comportamento das sries
imobilirias e o dos mercados bolsistas. Na
generalidade os estudos mostram que as
diferenas encontradas so bastante significativas no que concerne s rendibilidades
mas principalmente ao nvel da volatilidade
encontrada, revelando ser muito superior
ao apresentado pelas rendibilidades dos
ativos imobilirios (Myer e Webb, 1994 e
Maurer et al., 2004a), sendo muitas vezes
encontrada a inexistncia de correlaes
entre estas duas variveis (Maurer et al.,
2004a e Maurer et al., 2004b).

5.
DADOS E METODOLOGIA
Para a realizao deste estudo foram utilizados dados trimestrais da composio
discriminada da carteira de fundos abertos
e fechados, compreendidos entre Maro
de 2002 e Dezembro de 2010 (35 observaes), obtidos na CMVM. Como critrio
de seleo na construo da amostra, escolhemos apenas FIIs que a 31 de Dezembro de 2010 possussem um VLGF de no
mnimo 50 milhes de Euros. Trabalhmos
uma amostra de 36 fundos, 11 abertos e
25 fechados, representando em mdia
83,42% e 52,80% do mercado de FIIAs e
FIIFs, respetivamente, e 67,50% no total
da indstria. Para comparar o comportamento dos FIIs com o do mercado bolsista foi tambm obtida a srie temporal
do ndice PSI-20 e apurada a rendibilidade
trimestral.
Atravs da composio discriminada da carteira, calculmos o valor da unidade de participao a cada trimestre, para cada fundo,
pela seguinte frmula:

Onde, UPi,t o valor da UP de um dado

fundo i para determinado perodo de tempo
t e VLGF a soma dos valores dos ativos
imobilirios, participaes em FIIs, liquidez,
endividamento e valores a regularizar.
Para alm de determinarmos o valor das
UPs no molde regulamentar em vigor, onde
o valor definido pelo gestor do fundo dentro do parmetro legal, apurmos tambm o
valor das UPs seguindo a proposta de alterao na valorizao do ativo imobilirio. No
clculo do Valor Lquido Global do Fundo, o
valor do ativo imobilirio utilizado foram as
avaliaes dos peritos externos, em detrimento do valor contabilstico. Desta forma,
para compararmos o desempenho e performance dos dois critrios de valorizao, foram criadas duas sries: a Ocorrido (pelo
regulamento vigente) e a Criado (pela proposta de alterao de regulamento).
Aps o apuramento do valor das UPs,
calculmos (para as duas sries) as rendibilidades trimestrais de cada fundo

e para uma anlise da indstria no seu todo

e por tipologia, crimos ndices representativos do mercado5 e por tipo de fundo (FIIAs
e FIIFs) calculando a sua rendibilidade,

estatstica descritiva de posio e de disperso das sries temporais.

Realizmos tambm vrios testes estatsticos6 entre eles, o da normalidade, muito
utilizado na caracterizao dos ativos financeiros como base para a aplicao dos
modelos de mercado comuns. Para maior
robustez dos resultados foram utilizados
trs testes diferentes (Jarque-Bera, Shapiro-Wilk e Anderson-Darling). Para efeitos de
previso das sries temporais so efetuados testes de autocorrelao da srie para
determinar a relao entre os vrios pontos
que a constituem, se autocorrelacionados
ou puramente aleatrios. Tambm foram
realizados testes de estacionariedade, de
correlao entre as diferentes variveis e
de comparao de medidas de posio e de
disperso no paramtricos para confirmar
com significncia estatstica as diferenas
encontradas empiricamente.
Para comparao com o mercado acionista
tambm analismos o comportamento do
ndice PSI-20 e realizmos todos os testes
acima descritos. Na verso integral, para
alm de termos analisado os valores nominais, foi tambm feita uma anlise dos valores reais juntamente com uma investigao
ao comportamento das sries antes e depois do surgimento da crise do Subprime.

6.
PRINCIPAIS RESULTADOS
ponderada pelo peso do VLGF de cada
fundo dentro da respetiva amostra

Para verificao das caractersticas das rendibilidades e validao das teorias, efetumos
uma anlise e interpretao do comportamento dos ndices imobilirios, da comparao entre o desempenho de cada um deles e ainda dos resultados encontrados por
outros autores, para a realidade portuguesa,
bem como para outras realidades de investimento direto e indireto em ativo imobilirio.
Foram analisados outputs grficos, estudando posteriormente as respetivas medidas de

Com a regulamentao atual, que define a

valorizao dos ativos imobilirios entre o
valor de aquisio e a mdia simples das
suas avaliaes, existe uma margem de
mais-valias potenciais que podem ser reconhecidas como proveitos almofada financeira. Esta diferena pode ser observada na
Tabela 2, sendo que a 31 de Dezembro de
2010 o seu valor reduzido demonstra que os
ativos imobilirios esto mais perto dos valores que resultam da mdia das avaliaes.
Numa anlise sua evoluo7, eram os FIIAs
que registavam maior almofada financeira,
apresentando um decrscimo gradual (no
primeiro trimestre de 2002 tinha 22,923%
reduzindo para os 2,965% no final de 2010).

27

Trabalhos Premiados

Comparando a diferena de desempenho

(Figura 2 e Tabela 3) entre as duas formas de

28

Liquidez

ndice FIIA

100,20%

ndice FIIF

110,83%
1

Endividamento

Valores a
Regularizar

Total

Valias
Potncias

6,34%

-3,595%

-2,950%

100%

2,965%

5,10%

-16,883%

0,967%

100%

5,444%

O VALOR DO ATIVO IMOBILIRIO, LIQUIDEZ, ENDIVIDAMENTO E VALORES A REGULARIZAR SO CALCULADOS EM FUNO DO VLGF TOTAL DA AMOSTRA.
NESTE CAMPO SOMADO O INVESTIMENTO EM SOCIEDADES IMOBILIRIAS E AS PARTICIPAES EM OUTROS FIIS COMO DEFINIDO EM REGULAMENTO.

[FIG. 1]
COMPARAO DAS RENDIBILIDADES NOMINAIS TRIMESTRAIS DOS NDICES FIIA E FIIF
OCORRIDO E CRIADO DE 2T2002 A 4T2010
3,500%
3,000%
2,500%
2,000%
1,500%
1,000%
0,500%
0,000%
-0,500%
-1,000%
6/1/2009

6/1/2010
6/1/2010

6/1/2008

6/1/2009

Rendibilidade ndice FIIA Ocorrido

6/1/2007

6/1/2006

6/1/2005

6/1/2004

6/1/2003

-1,500%

Rendibilidade ndice FIIF Ocorrido

12,000%
10,000%
8,000%
6,000%
4,000%
2,000%
0,000%
-2,000%
-4,000%
-6,000%

Rendibilidade ndice FIIA Criado

valorizao, encontram-se mudanas de volatilidade estatisticamente significativas nos

FIIAs, enquanto os rendimentos da obtidos
continuam a ser semelhantes. O comporta-

6/1/2008

6/1/2007

6/1/2006

6/1/2005

6/1/2004

-8,000%
6/1/2003

Na anlise grfica e descritiva da comparao do comportamento das rendibilidades

dos fundos abertos e fechados para a srie
Ocorrido, verifica-se uma grande diferena na volatilidade. Os FIIAs apresentam-se
muito estveis ao longo do tempo, contrariamente aos FIIFs que apresentam maior
variao. Neste sentido, devido ao maior
nvel de risco, os FIIFs oferecem maior rendimento (Figura 1 e Tabela 3), sendo estas
diferenas estatisticamente significativas.
Numa observao serie Criado, a partir
da mesma figura e tabela, podemos constatar que o comportamento dos dois tipos de
fundos passa a ser similar, levando os FIIAs
a variar com mais intensidade, registando
vrios outliers. Neste caso os testes de
comparao deixam de encontrar diferenas estatisticamente significativas na rendibilidade e na volatilidade entre os fundos
abertos e fechados.

Ativo
Imobilirio1

6/1/2002

Observando a composio da carteira dos

dois tipos de fundo, para a mesma data,
podemos reparar que o nvel mnimo de investimento (75% do VLGF) cumprido em
ambos. Ao nvel do endividamento, pela prpria estrutura e propsito do investimento
dos fundos fechados, estes possuem maior
percentagem de capital financiado. Os fundos abertos, naturalmente registam maior
liquidez em comparao aos fechados mas
aqui a diferena no significativa. Neste
campo, a evoluo8 destes valores tem registado tendncias inversas desde 2008, de
um lado nos FIIAs o nvel de liquidez tem
diminudo e nos FIIFs o endividamento tem
crescido substancialmente. Provavelmente
a crise financeira que se comeou a sentir,
refletiu-se substancialmente na diminuio
de liquidez nos FIIAs e no aumento da dvida
nos FIIFs.

[TAB.2] COMPOSIO DESCRIMINADA DA CARTEIRA E AS VALIAS POTENCIAIS POR NDICE

EM PERCENTAGEM A 31 DE DEZEMBRO DE 2010

6/1/2002

Os FIIFs tambm registaram uma descida

neste valor menos significativa. Segundo a
proposta de regulamento, este campo desaparecer, sendo includo imediatamente
qualquer mais ou menos valia resultante de
uma reavaliao.

Rendibilidade ndice FIIA Criado

mento estvel (valores mximos e mnimos

positivos) que os fundos abertos refletem
no processo de valorizao em vigor desaparece com a aplicao da proposta de

Dissertaes de Mestrado Manuel Caldeira Pais

[FIG. 2]
COMPARAO DAS RENDIBILIDADES NOMINAIS TRIMESTRAIS DOS NDICES FIIA E FIIF
OCORRIDO E CRIADO DE 2T2002 A 4T2010
12,000%
10,000%
8,000%
6,000%
4,000%

alterao, corroborando assim o resultado

obtido por Vasques (2008) e IPD/Imomtrica (2005), no respeitante influncia que a
entidade gestora pratica para estabilizar o
desempenho dos FIIAs, dentro do quadro
legal que lhes disponvel. Nos FIIFs, tendo em conta os alvos de investimento, esta
diferena j no se regista pois os gestores
aproximam mais a sua poltica de valorizao das avaliaes.

2,000%
0,000%
-2,000%
-4,000%
-6,000%

Rendibilidade ndice FIIA Ocorrido

6/1/2010

6/1/2009

6/1/2008

6/1/2007

6/1/2006

6/1/2005

6/1/2004

6/1/2003

6/1/2002

-8,000%

Rendibilidade ndice FIIA Criado

5,000%
4,000%
3,000%
2,000%
1,000%
0,000%
-1,000%
-2,000%

Rendibilidade ndice FIIF Ocorrido

6/1/2010

6/1/2009

6/1/2008

6/1/2007

6/1/2006

6/1/2005

6/1/2004

6/1/2003

6/1/2002

-3,000%

Rendibilidade ndice FIIA Criado

[TAB.3] ESTATSTICA DESCRITIVA DAS RENDIBILIDADES NOMINAIS TRIMESTRAIS

OCORRIDO E CRIADO DE 2T2002 A 4T2010
Mximo

Mnimo

Assimetria

Curtose

Desvio
Padro

Coeficiente
Variao

0,89%

1,22%

0,54%

-0,3441

3,90801

0,13%

15,16%

0,70%

3,24%

-0,87%

1,1638

6,99253

0,71%

101,58%

Mdia Mediana

Mximo

Mnimo

Assimetria

Curtose

Desvio
Padro

Coeficiente
Variao

35

0,78%

0,61%

10,01%

-5,56%

1,41689

11,9738

2,19%

280,40%

35

0,51%

0,32%

3,97%

-1,84%

1,14972

7,29371

0,94%

186,19%

Ocorrido

Obs.

Mdia Mediana

FIIA

35

0,88%

FIIF

35

0,70%

Criado

Obs.

FIIA
FIIF

Ainda na Figura 2, no grfico dos FIIAs pode

observar-se uma maior aproximao de
comportamento entre as duas formas de
valorizao, a partir de finais de 2007. Reflexo disso o valor das valias potenciais a 31
de Dezembro de 2010 ser muito baixo comparativamente a anos anteriores e mesmo
face aos fundos fechados.
Tal como Vasques (2008) sugeriu para os
FIIAs portugueses, na srie Ocorrido no
se verifica assimetria visvel, nem excesso
de curtose, revelando ser uma distribuio
simtrica e mesocrtica, prxima da distribuio normal. Na srie Criado, as evidncias de assimetria positiva e excesso
de curtose so claras, existindo uma maior
concentrao de valores superiores mdia
com uma distribuio leptocrtica, referente a poucas variaes bruscas num perodo
de maior estabilidade. De salientar tambm
que na srie Ocorrido dos FIIAs, os valores mximos e mnimos registados so ambos positivos, situao que deixa de ocorrer
na srie Criado.
Os FIIFs, tanto para a srie Ocorrido
como para a Criado, revelaram resultados
muito semelhantes, dada a sua estreita relao com a mdia das avaliaes. Novamente corrobora o apresentado por Vasques
(2008), com sinais de assimetria positiva e
excesso de curtose generalizada.
Para testar as diferenas das rendibilidades
e volatilidades dos fundos abertos e fechados entre as duas sries, foram realizados
testes no paramtricos9 de comparao
de medianas e varincias. Como observado
na Tabela 4, as rendibilidades no sofrem
alteraes estatisticamente significativas

29

Trabalhos Premiados

entre as duas formas de clculo, tanto para

os FIIAs como para os FIIFs. Relativamente
ao nvel de risco, para os fundos abertos, o
teste de homogeneidade revela que a srie Criado altera significativamente o seu
comportamento, contrariamente ao dos
fundos fechados que demonstra manter o
mesmo nvel de volatilidade entre a srie
Ocorrido e a Criado.

[TAB.4] TESTES COMPARATIVOS ENTRE O NDICE FIIA E FIIF OCORRIDO E CRIADO

Hiptese Nula

Teste

H0: Igualdade de
Medianas

Wilcoxon

Levene
H0: Homogeneidade
das Varincias
Brown-Forsythe

Para testar a normalidade das sries utilizmos trs testes estatsticos diferentes
(Tabela 5), sendo que a hiptese dos dados
seguirem uma distribuio normal foi rejeitada sistematicamente, salvo nos FIIAs
na srie Ocorrido. Estes, por oposio ao
revelado por Vasques (2008), seguem uma
distribuio normal, possivelmente porque
a perspetiva de anlise seja trimestral e no
mensal. Quando calculado pela mdia das
avaliaes, a normalidade fortemente rejeitada. Para as duas formas de valorizao,
os FIIFs seguem o que tem sido fundamentado pela literatura, dado que a sua poltica
de investimento exige que se acompanhe o
valor das avaliaes.
Relativamente dependncia temporal
das sries, para 8 desfasamentos (Tabela
6), apenas encontramos AC nos FIIAs na
srie Ocorrido. Uma correlao temporal
desta tipologia caracterstica de uma srie imobiliria, porm, no contexto em discusso esta AC pode estar associada estabilidade anormal que demonstra. Neste
sentido, os diferentes momentos da srie
encontram-se ligados devido poltica de
investimento com rendimentos certos (arrendamentos) e tambm influncia que
os gestores conferem ao desempenho dos
fundos abertos, introduzindo as variaes
das avaliaes desfasadamente e nos momentos em que no alterem bruscamente
o seu comportamento. Quando calculada
pela mdia das avaliaes, os FIIAs perdem AC, refletindo-se a aleatoriedade nas
variaes das avaliaes com a presena
de fortes outliers.
Nos FIIFs, tanto para a srie Ocorrido
como para a Criado, no existem indcios
de AC. Neste caso, a sua poltica de in-

30

FIIA

FIIF
-1,589

-1,2284

valor-p

0,2193

0,1121

10,829

1,7052

valor-p

0,002

0,196

10,338

1,4383

valor-p

0,002

0,2346

TESTE DE WILCOXON PARA AMOSTRAS EMPARELHADAS TEM COMO H0 A IGUALDADE DE MEDIANAS, OS TESTES DE LEVENE E BROWN-FORSYTHE TM COMO H0 A HOMOGENEIDADE DE VARINCIAS.
OS VALORES EM RELEVO PRETO INDICAM A REJEIO DE H0 PARA UM NVEL DE SIGNIFICNCIA ESTATSTICA DE 5%.

[TAB.5] TESTES DA NORMALIDADE DAS RENDIBILIDADES NOMINAIS TRIMESTRAIS DOS

NDICES FIIA E FIIF OCORRIDO E CRIADO DE 2T2002 A 4T2010
Ocorrido

Criado

FIIA

FIIF

FIIA

FIIF

JB

1,893

31,147

129,149

34,597

Valor-p

0,388

0,948

0,877

0,7236

0,8908

Valor-p

0,1

0,001

0,0023

A2

0,847

1,3516

3,3491

1,0481

Valor-p

0,026

0,0014

0,0082

OS TESTES JARQUE-BERA, SHAPIRO-WILK E ANDERSON-DARLING TM COMO H0 A NORMALIDADE DA DISTRIBUIO

SENDO QUE OS VALORES EM RELEVO PRETO INDICAM A REJEIO DE H0 PARA 5% DE SIGNIFICNCIA.

[TAB.6] TESTE DE AUTOCORRELAO DAS RENDIBILIDADES NOMINAIS TRIMESTRAIS DOS

NDICES FIIA E FIIF OCORRIDO E CRIADO DE 2T2002 A 4T2010
FIIA
Ocorrido

Criado

AC

0,375

0,397

0,213

0,318

-0,041

-0,024

-0,087

-0,04

Valor-p

0,021

0,003

0,004

0,001

0,003

0,007

0,012

0,02

AC

-0,043

-0,219

-0,009

0,361

0,032

-0,152

-0,014

0,218

Valor-p

0,793

0,378

0,583

0,117

0,191

0,207

0,294

0,217

AC

0,342

0,097

0,075

0,133

0,336

0,17

0,006

0,066

Valor-p

0,035

0,089

0,167

0,214

0,058

0,063

0,102

0,144

AC

0,1

0,273

-0,041

0,087

0,117

-0,106

-0,148

-0,151

Valor-p

0,536

0,192

0,338

0,45

0,51

0,573

0,565

0,55

FIIF
Ocorrido

Criado

TESTE DE AUTOCORRELAO DE SIGNIFICNCIA CONJUNTA DE LJUNG-BOX QUE TEM COMO H0 A AUSNCIA DE AUTOCORRELAO NA ORDEM EM QUESTO, PARA 5%

vestimentos contrria aos dos abertos,

existindo grande imprevisibilidade nos
rendimentos, e estando mais dependentes do valor das avaliaes para valorizar
os seus ativos (principalmente projetos
de construo). No novo processo de valorizao, os resultados apresentam um
acentuar da inexistncia de dependncia
temporal da srie.

Por ltimo, foram comparados os ndices

FIIA e FIIF Ocorrido e Criado com o
mercado acionista portugus, representado pelo ndice PSI-20 (figura 3). evidente
a enorme disparidade de comportamentos
entre os ndices imobilirios e o PSI-20,
com os primeiros a registarem uma grande
estabilidade face ao mercado de aes, revelando maior segurana mas menor pos-

Dissertaes de Mestrado Manuel Caldeira Pais

[FIG. 3]
COMPARAO DAS RENDIBILIDADES NOMINAIS TRIMESTRAIS DOS NDICES FIIA,
FIIF OCORRIDO E CRIADO E DO NDICE PSI-20 DE 2T2002 A 4T2010
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
-10,00%
-20,00%
-30,00%

Rendibilidade ndice FIIA Ocorrido

Rendibilidade ndice FIIF Ocorrido

6/1/2010

6/1/2009

6/1/2008

6/1/2007

6/1/2006

6/1/2005

6/1/2004

6/1/2003

6/1/2002

-40,00%

Rendibilidade ndice PSI-20

30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
-10,00%
-20,00%
-30,00%

Rendibilidade ndice FIIA Criado

Rendibilidade ndice FIIF Criado

6/1/2010

6/1/2009

6/1/2008

6/1/2007

6/1/2006

6/1/2005

6/1/2004

6/1/2003

6/1/2002

-40,00%

Rendibilidade ndice PSI-20

[TAB.7] ESTATSTICA DESCRITIVA DAS RENDIBILIDADES NOMINAIS TRIMESTRAIS

DO NDICE PSI-20 DE 2T2002 A 4T2010
Obs. Mdia Mediana Mximo Mnimo Assimetria Curtose
Nominal

35

1,15%

1,69%

21,68%

-28,71%

sibilidade de obter ganhos elevados. Pode

aqui tambm ser evidente, a questo do
smoothing inerente s sries baseadas em
avaliaes (Geltner, 1991), que alisa e estabiliza o seu comportamento, diminuindo

-0,456063 2,341686

Desvio
Padro

Coeficiente
Variao

13,84%

1201,29%

artificialmente a sua volatilidade. Contrariamente ao mercado bolsista que define o

seu valor pelos mecanismos de procura e
oferta, tendo em conta as expectativas dos
investidores.

Para o mesmo perodo de anlise usado

no caso dos ndices imobilirios (Tabela
7) podemos observar para as medidas
de posio valores superiores aos apresentados pelos FIIs, obtendo-se uma
rendibilidade superior. Nas medidas de
disperso os valores so drasticamente
superiores, revelando um nvel de risco
muito superior ao registado pelos fundos
imobilirios. Para confirmar estas diferenas foram utilizados testes de comparao entre os ndices e o mercado bolsista,
no rejeitando a igualdade de mdias, isto
, as diferenas nas rendibilidades no
so significativas e rejeitando fortemente
homogeneidade de varincias, confirmando-se os resultados demonstrados graficamente. Os resultados apresentados
so numa perspetiva a longo prazo, j que
naturalmente a curto prazo o mercado
acionista oferece a possibilidade de ganhos elevados que o mercado imobilirio
no consegue registar.
Relativamente distribuio da srie, a
normalidade no rejeitada para um alto
nvel de significncia estatstica. Esta diferena em relao aos FIIs, pode ser atribuda magreza do mercado imobilirio, onde
nova informao infrequente e vai sendo
lentamente incorporada atravs das avaliaes, contrariamente ao mercado bolsista
que possui muita liquidez e onde a informao frequente e rapidamente introduzida no sistema. O ndice bolsista rejeita
fortemente a autocorrelao dos dados,
seguindo o encontrado por Myer & Webb
(1994) para os EUA, Lizieri & Ward (2000)
para o Reino Unido e Vasques (2008) para
Portugal.

7.
CONCLUSES
Os resultados encontrados, comummente, acompanham a teoria do impacto das
avaliaes no alisamento das sries mas
sendo os FIIs um veculo de investimento
indireto, as diferenas encontradas espelham as especificidades a que estes esto
sujeitos. Fatores como a sua estrutura de
capital e de funcionamento, definidos por

31

Trabalhos Premiados

regulamento, alteram o seu comportamento, comparando com o investimento direto

tanto em imveis como entre fundos abertos e fechados.
Na comparao entre o valor apurado
segundo a legislao atual, onde o patrimnio imobilirio contabilizado entre o
seu valor de aquisio e a mdia simples
de duas avaliaes realizadas por peritos
avaliadores (srie Ocorrido) e o valor
conforme a proposta de alterao ao regulamento, onde o valor do ativo imobilirio
imediatamente contabilizado segundo
a mdia das avaliaes (srie Criado),
conclui-se que o novo documento vem
conferir maior volatilidade ao mercado
de FII, essencialmente nos FIIAs. Desta
forma, dadas as suas caractersticas, a
diferena de comportamentos entre os
dois tipos de valorizao do patrimnio
podem ser explicados pela influncia que
os gestores tm na definio do valor dos
imveis, estabilizando a sua variao, tal
como encontrado por Vasques (2008) e
IPD/Imomtrica (2005).
Com a valorizao a ser feita diretamente pela mdia das avaliaes, passam a
existir picos de valorizao/desvalorizao, proporcionando maior volatilidade
ao mercado. Desta forma, e atendendo
a que os FIIAs funcionam numa base diria de subscries e resgates, poder-se-
questionar a positividade da existncia de
maior variabilidade nas rendibilidades. A
resposta afirmativa por uma questo de

[TAB.8] TESTES DE IGUALDADE DAS RENDIBILIDADES NOMINAIS TRIMESTRAIS DOS

NDICES PSI-20, FIIA, FIIF OCORRIDO E CRIADO DE 2T2002 A 4T2010
Hiptese Nula
H0: Igualdade de
Mdias

FIIA vs PSI-20

Teste
WilcoxonMann-Whitney
Levene

H0: Homogeneidade
de Varincias
Brown-Forsythe

Ocorrido

Criado

Ocorrido

0,2

0,2467

0,188

0,2

valor-p

0,8417

0,8052

0,8509

0,8417

Criado

65,648

73,166

56,924

68,211

valor-p

72,184

56,277

67,283

64,822

valor-p

TESTE DE WILCOXON-MANN-WHITNEY TEM COMO H0 A IGUALDADE DE MEDIANAS, OS TESTES DE LEVENE E BROWN-FORSYTHE TM COMO H0 A HOMOGENEIDADE DE VARINCIAS.
OS VALORES EM RELEVO PRETO INDICAM A REJEIO DE H0 PARA UM NVEL DE SIGNIFICNCIA ESTATSTICA DE 5%.

maior transparncia. Contudo, o funcionamento de um fundo aberto pode no ser

compatvel com a existncia de picos nas
rendibilidades. A presena de fortes desvalorizaes poderia conduzir a resgates
macios das unidades de participao pelos participantes, como se de uma corrida
aos bancos se tratasse, levando falta de
liquidez acentuando ainda mais esse pico
negativo.
Portanto, a transio para o documento proposto poder no ser de simples realizao,
havendo necessidade de reviso para os
FIIAs, devido ao seu funcionamento e estrutura, j que os FIIFs no apresentaram modificaes relevantes nesse sentido. Uma
soluo conveniente poder passar, como
se pretende, por uma maior ligao entre as
valorizaes e os valores de avaliao, mantendo ainda assim alguma flexibilidade por
parte do gestor do fundo na determinao
do valor do patrimnio.

NOTAS
1 Documento de consulta pblica da CMVM n. 3/2010, disponvel em http://www.cmvm.pt/, Lisboa, 2011.
2 Ver n.1 do art. 8. do Regulamento da CMVM n. 8/2002.
3 Ver n. 7 do art. 8. do Regulamento da CMVM n. 8/2002.
4 A 24 de Julho de 1998 emitida uma Circular da CMVM, onde esclarece que as divergncias superiores a 25% entre duas
avaliaes, para um mesmo imvel, efetuadas no mbito da avaliao anual programada, devem ser aferidas em funo da mais
alta das duas avaliaes.
5 Na verso integral tambm criado e analisado o ndice FII que engloba os FIIAs e FIIFs da amostra.
6 Nesta verso, por limitao de espao, foram colocados os testes mais relevantes.
7 Ver na verso integral anexo 9, a evoluo trimestral das valias potenciais de cada ndice para o perodo analisado.
8 Ver na verso integral anexo 7 e 8, a evoluo trimestral do nvel de liquidez e endividamento de cada ndice para o perodo analisado.
9 A utilizao de testes no paramtricos deve-se ao facto das sries apresentarem distribuies no normais.

32

FIIF vs PSI-20

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Vasques, F. (2008). A Compared Analysis of the Portuguese
Real Estate Investment Market on Maturity and Transparency
Issues. Phd Dissertation, Universidade do Minho,
Guimares.

ANTERIORES EDIES
Fichas Sntese

As publicaes com as snteses dos trabalhos distinguidos nas vrias edies do

Prmio Andr Jordan esto disponveis no website da Confidencial Imobilirio.
Pode ser feito o download gratuito dessas publicaes em suporte pdf.

www.confidencialimobiliario.com

33

EDIO 2010

A Edio 2010 do Prmio Andr Jordan teve como objecto os trabalhos de investigao
realizados nos anos 2008 e 2009. Foram recebidas sete candidaturas, quatro na Classe
de Teses de Doutoramento / Artigos Cientficos e trs na de Teses de Mestrado. As
candidaturas provieram de diferentes universidades, de Norte a Sul do pas, designadamente da Universidade do Algarve, da Universidade Tcnica de Lisboa (com o IST e
o ISEG), do ISCTE e da Universidade do Minho.
Trabalhos Premiados
Prmio para a classe de Teses de Doutoramento/Artigos Cientficos
Filipe Manuel Vaz Pinto Almeida Vasques, com o trabalho com o ttulo A compared
Analysis of the Portuguese Real Estate Investment Market on Maturity and
Transparancy Issues
Meno Honrosa para a classe de Teses de Doutoramento/Artigos Cientficos
Ricardo Filipe Mesquita da Silva Mateus, com o trabalho com o ttulo Avaliao da
Sustentabilidade da Construo Propostas para o Desenvolvimento de Edifcios
Sustentveis
Prmio para a classe de Teses de Mestrado
Pedro Miguel Coelho de Jesus Mestre, com o trabalho com o ttulo Avaliao de Bens
Imobilirios face ao seu Potencial para Reabilitao, Comparao entre o Valor de Bens
Imveis Reabilitados e Reconstrudos, Zonas Histricas de Lisboa

Saiba mais em www.confidencialimobiliario.com

Sobre Andr Jordan

Cidado Luso-brasileiro, tendo vivido no Brasil, Argentina, Estados Unidos
e Portugal. A sua ligao ao imobilirio remonta aos anos 50. Desde ento,
distinguiu-se no mercado pela natureza inovadora dos projetos em que se
envolveu, de que so exemplos a Quinta do Lago, Vilamoura e Belas Clube
de Campo. A excelncia a marca mais profunda do patrimnio que erigiu,
legando projetos que so referncias internacionais, pela conciliao do
imobilirio com o turismo e o lazer, assim como em matria de sustentabilidade. Desde sempre fomenta a profissionalizao do sector. Andr Jordan
foi Vice-Chairman e membro honorrio do WTTC (World Travel and Tourism
Council), assim como Fellow do Duke of Edinburghs Award World Fellowship. tambm um homem da cultura, tendo sido fundador do Festival de
Msica do Algarve, membro do Conselho do Museu de Arte Moderna do Rio
de janeiro e Scio Honorrio do MASP (Museu de Arte de So Paulo). Alm
de inmeras distines recebidas ao longo da vida, foi eleito Cidado Carioca Honorrio do Rio de Janeiro, tendo tambm sido agraciado, entre outras
condecoraes, com a Gr-Cruz da Ordem do Mrito e os ttulos de Grande
Oficial da Ordem do Infante D. Henrique, em Portugal, e de Grande Oficial da
Ordem do Rio Branco e Ordem de Tamandar, no Brasil. Em 2011 foi alvo da
atribuio do Doutoramento Honoris Causa pelo ISCTE - Instituto Universitrio de Lisboa e pela Universidade do Algarve.

Sobre o Prmio Andr Jordan

O Prmio Andr Jordan tem por objeto os trabalhos de investigao relacionados com a economia do imobilirio. Tem dois objetivos muito concretos
que so: (i) a promoo da realizao de projetos de natureza cientfica sobre imobilirio e (ii) a disseminao desse conhecimento pelos profissionais
do mercado. Organiza-se em duas categorias distintas: (i) teses de doutoramento ou artigos cientficos e (ii) dissertaes de mestrado. Prev um prmio
pecunirio de 7.500 euros para categoria de teses de doutoramento e artigos
cientficos e de 1.000 euros na de teses de mestrado. Adicionalmente prev
a publicao duma verso adaptada desses estudos, para distribuio pelos profissionais do sector. Os critrios de seleo dos premiados tero em
contas aspectos como: a qualidade tcnica/cientfica, a natureza inovadora
e a pertinncia para o mercado, em especial para o nacional, entre outros. O
Prmio Andr Jordan tem uma periodicidade bienal.

Sobre a Ci
A Ci - Confidencial Imobilirio uma entidade independente, orientada para
a satisfao das necessidades de informao dos profissionais do mercado
imobilirio, no contexto da tomada de deciso quanto a investimentos e estratgias de venda. especializada na produo e difuso de indicadores de
anlise do mercado, detendo ndices e bases de dados exclusivas sobre a
oferta e vendas de fogos, com detalhe freguesia. Tem duas reas de negcio complementares: a editorial e a de produo de indicadores de anlise
de mercado. Desde 1988, a revista Confidencial Imobilirio a mais antiga
publicao especializada no sector imobilirio em Portugal.