Determinantes Do Valor Do Imovel em Um Municipio de Pequeno Porte Da Regiao Do Alto Paranaiba - Andre Luiz de Paiva - 2014

UNIVERSIDADE FEDERAL DE VIOSA
CAMPUS DE RIO PARANABA
ANDR LUIZ DE PAIVA
DETERMINANTES DO VALOR DO IMVEL EM UM MUNICIPIO DE

PEQUENO PORTE DA REGIO DO ALTO PARANABA-MG
RIO PARANABA - MG
2014
ANDR LUIZ DE PAIVA
DETERMINANTES DO VALOR DO IMVEL EM UM MUNICIPIO DE PEQUENO

PORTE DA REGIO DO ALTO PARANABA-MG
Relatrio
Final
de
Estgio
Supervisionado apresentado ao Instituto
de Cincias Humanas e Sociais da
Universidade Federal de Viosa
Campus de Rio Paranaba como parte
das exigncias de concluso do Curso de
Administrao.
Orientadora: Rosiane Maria Lima
Gonalves
RIO PARANABA - MG
2014
ANDR LUIZ DE PAIVA
DETERMINANTES DO VALOR DO IMVEL EM UM MUNICIPIO DE PEQUENO

PORTE DA REGIO DO ALTO PARANABA-MG
Relatrio
Final
de
Estgio
Supervisionado
apresentado
ao
Instituto de Cincias Humanas e
Sociais da Universidade Federal de
Viosa Campus de Rio Paranaba
como parte das exigncias de
concluso do Curso de Administrao.
Orientadora: ROSIANE MARIA
LIMA GONALVES
APROVADO: 16 de Julho de 2014.
___________________________________ ___________________________________
Prof. Fbio Andr Teixeira
Prof. Lucas Martins Guimares
(UFV-CRP)
(UFV-CRP)
___________________________________
Prof. Rosiane Maria Lima Gonalves
(Orientadora)
(UFV)
RESUMO
Os bens imveis so parte determinante da vida em sociedade. Muito alm do carter
econmico, a moradia est diretamente relacionada condio social e qualidade de
vida do homem. Qualidade esta que tambm determinada pelas amenidades que
cercam cada indivduo. Neste sentido, este estudo procurou observar os atributos
determinantes do valor do imvel em um municpio de pequeno porte localizado na
regio do Alto Paranaba-MG luz da Teoria dos Preos Hednicos. Para tal, utilizouse de uma regresso mltipla estimada pelo mtodo dos Mnimos Quadrados
Ordinrios. Visando a melhor adequao do modelo, decidiu-se pela forma logartmica
da funo. A anlise dos resultados mostra que os determinantes do valor do imvel
neste municpio so: a rea do lote e sua rea declarada, o nmero de banheiros, o
padro de acabamento, a valorizao baseada no tempo e o nmero de unidades de
Educao prximas ao imvel.
Palavras-chave: Avaliao imobiliria, Preos Hednicos, Regresso Mltipla.
AGRADECIMENTOS
Assim como em toda atividade humana, este trabalho no teria obtido xito sem o
auxilio e apoio de uma infinidade de pessoas. Neste espao, gostaria de agradecer a
algumas delas.
Primeiramente, agradeo a Deus pela fora e iluminao concedidas. Em seguida, a
meus familiares, amigos e a Alice pela pacincia, motivao e suporte depositados.
Agradeo a Prof Rosiane pela orientao. Procurarei levar suas opinies e conselhos
para sempre em minha vida acadmica.
Pelas relevantes contribuies ao desenvolvimento do trabalho tambm registro minha
gratido aos professores Reinaldo e Antnio, a Las Barbosa, a Adriana Arajo e ao
Sargento Higor.
Por fim, agradeo aos professores Lucas e Fbio pelas crticas e consideraes feitas a
este estudo.
SUMRIO
1. INTRODUO ............................................................................................................ 1
1.1. Objetivos.................................................................................................................... 4
2. REFERENCIAL TERICO ......................................................................................... 5
2.1. Caracterizao do Mercado Habitacional e suas formas de avaliao. ..................... 5
2.2. A Teoria dos Preos Hednicos .............................................................................. 11
3. PROCEDIMENTOS METODOLGICOS ............................................................... 13
3.1. Consideraes gerais ............................................................................................... 13
3.2. Consideraes analticas e descrio das variveis do modelo ............................... 15
4. RESULTADOS E DISCUSSES ............................................................................ 245
4.1. Anlise descritiva das variveis. ............................................................................ 245
4.2. Anlise do impacto dos atributos no valor dos imveis. ....................................... 356
5. CONSIDERAES FINAIS ................................................................................... 434
6. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ..................................................................... 457
ANEXOS ........................................................................................................................ 50
1. INTRODUO
A moradia uma necessidade bsica do ser humano, tal como a alimentao e a vestimenta,
no devendo ser considerada apenas pelo vis da propriedade fsica, que remete puramente ao
valor econmico-financeiro do bem e seu poder de comercializao (LORENZETTI, 2001).
Mais do que um bem com valor econmico inserido em um mercado, a moradia um direito
assegurado legalmente, vide o Art. 6 da Constituio Federal Brasileira de 1988 e o Art. 25
da Declarao Universal dos Direitos Humanos de 1948. No entanto, segundo Fundao Joo
Pinheiro (2013), o censo demogrfico 2010 aponta um dficit habitacional de 6,490 milhes
de unidades, o correspondente a 12,1% dos domiclios do pas. Esse dficit de moradias
representa do lado social a necessidade de polticas pblicas mais efetivas e do lado
econmico a oportunidade de crescimento do mercado imobilirio.
Dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domiclios (PNAD, 2011) apontam que o Brasil
possua cerca de 61.292.000 imveis particulares permanentes, nmero que aumentou 4,7% se
comparado com a PNAD realizada em 2009. Destes imveis, aproximadamente 30% da
ocupao permanente est instalada em domiclios alugados, cedidos ou com financiamento
no quitado. O crescimento maior ainda se comparado PNAD 2001. Nesse ano, o pas
possua 43.859.738 residncias permanentes, o que representa um crescimento de 39,75% no
perodo de 2001 a 2011. Comparativamente, a populao brasileira cresceu 12,5% entre os
anos 2000 e 2010 (IBGE, 2010).
Os marcos da institucionalizao das operaes relacionadas habitao no Brasil foram: a
criao do Sistema Nacional de Habitao (SNH) e do Banco Nacional de Habitao (BNH),
ambos em 1964, e a instituio do Sistema Financeiro Imobilirio, em 1997. Em torno desses
dois marcos, diferentes polticas habitacionais tm sido criadas, executadas ou desativadas.
Mais recentemente, em 2009, o Governo Federal lanou o Programa Minha Casa Minha Vida,
poltica de subsdios pblicos ao financiamento habitacional, sobretudo para famlias de baixa
renda.
A questo habitacional vem ocupando ultimamente lugar de destaque no que se refere a
polticas pblicas prioritrias no Brasil, o que pode ser verificado com o crescimento
vertiginoso do crdito habitacional lastreado pelo SNH (ELOY, 2013).
O impacto dessas polticas se d diretamente no setor da construo civil. Informaes da

consultoria LCA, com base em dados do IBGE, apontam que em 2010, o valor total das obras
e servios da construo no Brasil chegou soma de R$ 172 bilhes. Desses, 57 bilhes de
reais corresponderam ao mercado imobilirio, sendo R$ 39 bilhes destinados s edificaes
residenciais (FIESP, 2012).
O mercado imobilirio, ou mercado habitacional, representa um importante segmento na
economia de um pas, seja pela gerao de empregos diretos na indstria da construo civil e
indiretos na indstria de produo de materiais de construo, como na arrecadao de
impostos e taxas incidentes sobre os materiais, a mo-de-obra, e a habitao em si (DANTAS,
2003).
A diversificao nas formas de investimento e a possibilidade de ganhos expressivos no
mercado imobilirio tm promovido o avano de muitos estudos conduzidos para a anlise da
previsibilidade de demanda em funo dos atributos de um imvel, seja para compra ou
locao do mesmo (SOETHE & BITTENCOURT, 2006).
Hermann (2003) discute que a noo convencional de consumo est ligada transformao de
bens. Contudo, ao se tratar da questo da moradia, a satisfao dos consumidores tende a
considerar caractersticas especficas de cada localizao. Uma vez que os agentes
econmicos esto inseridos e interagem com estes bens, as amenidades interagem diretamente
no seu bem-estar. Para o autor, as amenidades so vistas como caractersticas que influenciam
positiva ou negativamente na satisfao dos indivduos. No se resumem a aspectos naturais
(praias, reas de lazer, parques, etc.), mas esto includos neste conceito variveis como
segurana, poluio oferta de entretenimento, entre outros.
No mercado de imveis residenciais, os consumidores so influenciados por fatores como a
necessidade de mais espao, pela busca de uma localizao mais conveniente, pela existncia
de poupana prvia e, fundamentalmente, pela disponibilidade de ofertas que se encaixem em
suas necessidades (ROZEMBAUM & MACEDO-SOARES, 2007).
Em outras palavras, o determinante do preo de venda do imvel ou valor do aluguel de um
imvel no se d apenas pela leitura do rendimento deste. Diversos fatores externos impactam
nessa relao e tendem a influenciar o preo do bem (FERREIRA NETO, 2002).
Essa viso, de que a atribuio do valor de um bem baseada na percepo conjunta de suas
caractersticas intrnsecas e extrnsecas o principal direcionamento da chamada Teoria dos
Preos Hednicos, que busca observar e calcular os impactos marginais de variveis
relevantes formao do preo de venda de ativos.
O conhecimento do preo marginal, ou hednico, incorrido em certa caracterstica de um
bem, de grande importncia para o empreendedor na medida em que pode auxiliar na
anlise custo-benefcio, bem como ajudar na elaborao de polticas pblicas pelo setor
pblico (DANTAS, MAGALHES & VERGOLINO, 2007).
A utilizao de modelos hednicos na determinao do preo de venda e na anlise do
impacto de amenidades do mercado imobilirio uma prtica que foi estabelecida durante a
dcada de 1970, sobretudo por autores norte-americanos.
Desde ento, diversas pesquisas tem sido publicadas abordando diferentes mercados e
variveis especficas de cada arranjo habitacional. A amplitude da discusso abrange temas
como: a formulao de ndices de preos de aluguis a partir de regresses hednicas
(ROZENBAUM & MACEDO-SOARES, 2007); o levantamento de motivos a que certos
bairros so mais valorizados que outros ((RIVERA Y RIVERA & SAKURAI, 2007); o
impacto de reas verdes (CONWAY et al., 2010), da poluio (BAJARI et al., 2010), da
vizinhana (DANTAS, MAGALHES & VERGOLINO, 2007) ou do ndice de
criminalidade (FERREIRA NETO, 2002) etc. na valorao imobiliria urbana; certos
trabalhos tambm buscaram aplicar a teoria na valorao de imveis rurais (CAMPOS,
CIRINO & ANDRADE, 2004).
Dos estudos realizados, a grande maioria objetivou compreender como se dava a valorao de
imveis situados em grandes centros urbanos. Uma das possveis razes deve-se maior
facilidade no levantamento de informaes, como valores de lanamentos imobilirios,
ndices de preos, disponibilidade de relatrios governamentais que contenham quantidades e
localizaes de amenidades, alm de melhor distribuio de bairros.
Entretanto, os municpios de mdio e pequeno porte, alm de representarem a maior parte das
cidades brasileiras, tambm possuem atividade imobiliria relevante. O estudo do
comportamento desse tipo de mercado permite um melhor direcionamento das polticas
pblicas quanto s linhas de financiamento oferecidas populao, viabilizando maior acesso
moradia. Dada as caractersticas distintas entre pequenos municpios e grandes centros,

importante conhecer os parmetros que influenciam a valorao do imvel.
Importante salientar, so considerados municpios de pequeno porte aqueles com populao
at 50.000 habitantes. Dentro desta classificao, h ainda a diviso entre Municpios de
Pequeno Porte 1, com populao at 20.000 habitantes, e Municpios de Pequeno Porte 2, cuja
populao est entre 20.000 e 50.000 moradores (IBGE, 2010).
Nesse sentido, o presente trabalho buscou conhecer como se d a valorao dos imveis em
um mercado de pequeno porte localizado no Alto Paranaba, microrregio do Estado de Minas
Gerais.
1.1. Objetivos
Identificar os determinantes do valor do imvel em um municpio de pequeno porte da regio
do Alto Paranaba-MG, no perodo de 2012 a 2013.
Especificamente, pretende-se:
a) Elaborar um modelo que explique como as caractersticas fsicas, locacionais e as
amenidades impactam, marginalmente, na formao do preo de venda de imveis nesse
municpio;
b) Descrever o perfil das caractersticas dos imveis da cidade;
c) Comparar os resultados com trabalhos desenvolvidos em universos diferentes e levantar
possveis diferenas em modelos;
2. REFERENCIAL TERICO
2.1. Caracterizao do Mercado Habitacional e suas formas de avaliao.

O bem habitao constitui-se como uma das mais importantes instituies humanas. Apesar
do conceito de propriedade privada ter se consolidado somente a partir da Antiguidade, o
homem sempre procurou estabelecer moradia, fixa ou sazonal, independente dos modelos de
sociedades existentes na Histria. A conotao atual do termo habitao est diretamente
ligada aos bens imveis, que podem ser explorados comercialmente e/ou construdos para um
fim social definido.
Os imveis so, geralmente, classificados em duas classes: residenciais e no residenciais. Os
primeiros dizem respeito s casas, apartamentos e condomnios, onde a funo moradia
exercida. J os imveis no residenciais so os escritrios, edifcios de negcios e prdios
institucionais pblicos e privados (hospitais, universidades, etc.) (BRUEGGERMAN &
FISHER, 2001 apud TAVARES, PEREIRA & LUPPE, 2009).
Sousa Filho e Arraes (2004) afirmam que os consumidores do bem imvel podem usufruir
destes sob duas orientaes: o uso da habitao para satisfazer as necessidades bsicas de
moradia e bem-estar; e a explorao comercial do bem como componente de uma cesta de
investimentos atravs da locao ou venda.
A habitao bem primordial para o bem-estar das famlias uma vez que prov abrigo
(condio bsica da dignidade humana), conforto, segurana, comodidade, status, ganhos
financeiros, garantias patrimoniais, entre outros. (DANTAS, 2003). Tamanha relevncia, a
moradia , inclusive, um direito social assegurado pela Constituio Federal de 1988 com o
mesmo peso da Educao e da Sade, conforme abaixo:
Art. 6: So direitos sociais a educao, a sade, o trabalho, a moradia, o lazer a segurana, a
previdncia social, a proteo maternidade e infncia, a assistncia aos desamparados, na
forma desta Constituio. (CONSTITUIO BRASILEIRA, 1988 EC 26/2000)
Sousa Filho e Arraes (2004) e Gonzles (2002) renem o conjunto de caractersticas do bem
imvel que o difere de outros ativos, a saber: heterogeneidade das unidades imobilirias em
um contexto espacial; imobilidade ou fixao espacial; durabilidade, ou longa vida til; altos
preos de aquisio, fator que transforma a locao em principal meio alternativo para a
utilizao; estabilidade, o que diminui o risco de investimento; divisibilidade, ou a
5
possibilidade de se mudar a configurao do imvel sem impactar nos limites fsicos do lote;
complexo gerenciamento administrativo; meio de afirmao de posio social; a segmentao
geogrfica; e a influncia governamental.
A qualidade de localizao dos imveis, definida pelas condies de acessibilidade e pelos
padres da vizinhana, outro fator determinante para o nvel de bem-estar (ou
desejabilidade) do consumidor, e tambm impacta no valor do bem (GONZLES, 2002).
Neste sentido, King (1976) apud Dantas (2003) considera a habitao composta por cinco
caractersticas bsicas onde o consumidor faz a escolha de sua cesta obedecendo a uma
ordem, a saber:
a) Servios de infra-estrutura bsica (gua, energia, saneamento bsico, etc.);
b) Servios provenientes da habitao em si (rea privativa, nmero de quartos, tipo de
acabamento, tamanho do lote, etc.);
c) Acessibilidade s reas importantes (distncia ao Centro de Negcios, distncia
reas de lazer);
d) Servios de comrcio no entorno (padarias, gneros de primeira necessidade, etc.);
e) Amenidades naturais (parques, praias, etc.).
Para Hermann (p.12, 2003) os imveis so caracterizados como um bem heterogneo, com
valor observado, composto por um pacote de atributos, no qual se incluem as amenidades
urbanas de sua localidade.
Em termos gerais, Gonzles (2002) descreve o funcionamento do mercado imobilirio dentro
de um sistema de concorrncia imperfeita: um ambiente onde existe grande quantidade de
informaes, devido heterogeneidade, que, contudo, so de difcil acesso e
operacionalizao. Tal comportamento incorre em altos custos de transao e grande nvel de
assimetria de informao. A oferta relativamente fixa, devido imobilidade, e as variaes
de preo tendem a serem lentas, caracterizadas por ciclos.
Conforme discutem Soethe e Bittencourt (2006), o mercado imobilirio possui, ainda, certas
caractersticas especficas que o difere de outros. Uma delas diz respeito ao fato de que
imveis so bens de necessidade primria humana, o que os torna alvos de demanda potencial
6
que, por outro lado, subdividida em camadas de aceitao e nveis de atratividade em funo
das especificidades do bem.
A heterogeneidade dos bens imveis cria diferentes expectativas nos consumidores,
configurao que traz tona a necessidade da avaliao destes ativos. A avaliao imobiliria
a traduo do valor que o homem atribui ao bem, representando a relao entre as
necessidades do demandante e a quantidade de ofertas presentes no mercado (SOUZA FILHO
& ARRAES, 2004).
Nas palavras de Dantas, Magalhes e Vergolino (p.232, 2007) o valor de mercado do bem
habitao um parmetro importante para a tomada de deciso no setor pblico ou privado.
A avaliao patrimonial est interessada na coleta, anlise e estruturao das caractersticas
dos imveis (ANGELO, FVERO & LUPPE, 2004). Para Tavares, Pereira e Moreira (pg.1,
2009) avaliar um imvel consiste em associar uma quantidade de dinheiro a um bem ou
direito, em funo de suas qualidades, e como consequncia de determinadas condies de
mercado.
Para Gonzles (2002), a literatura classifica as avaliaes em individuais e coletivas. O
primeiro tipo diz respeito estimativa ou opinio de um profissional sobre o valor de um
imvel, baseada na anlise de dados intrnsecos quele bem. A avaliao coletiva trata da
estimativa sistemtica do valor de um conjunto de imveis para fins de descries
uniformizadas e generalizaes.
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT, 1990), atravs da NBR-5676 define e
regulamenta alguns mtodos utilizados para a avaliao de imveis no Brasil, a saber: o
comparativo de dados de mercado; o comparativo de custo de reproduo de benfeitorias; o
da renda; e a avaliao residual.
O mtodo comparativo de dados de mercado define o valor do bem atravs da comparao
das caractersticas intrnsecas e extrnsecas do ativo alvo com informaes do mercado. Os
dados coletados devem ser organizados e ponderados por homogeneizao ou por inferncia
estatstica (ABNT, 1990). Tavares, Pereira e Moreira (2009) afirmam que a substituio
aplicvel a toda classe de imveis, deste modo, a comparao fundamental para a estimao
do valor de mercado. Os mesmos autores criticam a tcnica com base na dificuldade de se
realizar a homogeneizao das variveis para uma comparao no enviesada. Dantas (2003)
7
afirma que a utilizao de modelos de preos hednicos pode ser entendida como uma
avaliao baseada no mtodo comparativo de dados de mercado.
A comparao do custo de reproduo de benfeitorias apropria o valor das melhorias
permanentes realizadas na rea do imvel aos custos de seus componentes. A composio dos
custos realizada atravs do oramento detalhado ou sumrio, considerando, tambm, a
depreciao da benfeitoria (ABNT, 1990). Esta tcnica fundamenta-se na premissa de que um
comprador bem informado no pagar mais que o necessrio para produzir uma propriedade.
Deste modo, o valor do imvel equivalente aos custos de construo mais o custo do terreno
(GONZLES, 2002). Contudo, conforme j discutido acima, existem uma srie de custos de
transao e assimetria de informao no mercado imobilirio que podem comprometer o
resultado do mtodo.
A avaliao baseada na renda utiliza da capitalizao presente no imvel (lquida, real ou
presumida) para a determinao de seu valor. Devem ser calculados o perodo da
capitalizao e sua taxa de descontos (ABNT, 1990). Neste mtodo, a propriedade encarada
como um bem que gera receita. O valor de mercado pode ser observado como a soma mxima
que um investidor, conhecedor das condies de rendimento atual e futuro do bem, estaria
disposto a desembolsar com sua aquisio. Pelo mtodo do rendimento possvel averiguar a
existncia de mispricing (desajustamento de preos) com o mercado e o conhecimento de
rendimentos futuros tende a ser importante ferramenta para a utilizao do mercado
secundrio de imveis. Contudo, deve-se levar em considerao a dificuldade do
levantamento de tais informaes com preciso (TAVARES, MOREIRA & PEREIRA,
2011).
O mtodo de avaliao residual, utilizado mais comumente para se buscar o valor de lotes ou
no clculo de Plantas Genricas de Valores (GONZLES, 2002), define o valor do terreno
pela diferena entre o valor total do imvel mais benfeitorias, ou o contrrio (ABNT, 1990).
O mtodo involutivo, ou de mximo aproveitamento eficiente, aquele baseado um modelo
de estudo de viabilidade para apropriao do valor do terreno, mediante hipottico
empreendimento imobilirio compatvel com as caractersticas da rea e as condies
mercadolgicas (ANBT, 1990). Com aplicao semelhante ao mtodo da renda, agora com
nfase nos imveis no-residenciais, esta tcnica visa considerar os ganhos futuros da
instalao atravs de pesquisa e simulao, abrangendo o mximo de informaes do mercado
8
setorial do empreendimento. Gripp Jr. et al. (2006) tambm levam em considerao a

necessidade de se subtrair da equao fatores que oneram o valor do imvel tais como as
despesas financeiras e o lucro presumido na operao.
De acordo com Rozembaum e Macedo-Soares (2007) outra forma de avaliao de preos
atravs da anlise de lanamentos de uma mesma residncia atravs dos anos, ou o mtodo
das vendas repetidas, utilizado largamente nos Estados Unidos. Esse instrumento mensura
alteraes nos preos no decorrer dos anos com o intuito de se formar ndices de preos
imobilirios. Tal mtodo no possui tanta relevncia no cenrio brasileiro, uma vez que uma
das principais caractersticas dos imveis brasileiros o longo perodo de uso por uma nica
famlia na mesma residncia.
No mercado de avaliao de imveis, uma das medidas da aproximao do valor das unidades
geradoras de receita (tais como casas e apartamentos) tem sido feita atravs do modelo
capitalizao de receitas, dado por:
(2.1)
Onde o Valor da unidade i dado pela funo dos preos de venda e aluguis praticados no
mercado menos as despesas operacionais incorridas na operao e a taxa de
capitalizao do negcio; refere-se ao erro estocstico do modelo (FREW & JUD, 2003).
Dado tal arcabouo terico, Gripp Jr. et al. (2006) atentam que importante entender que a
avaliao imobiliria, do modelo mais simples ao mais complexo, s possui uso efetivo em
um mercado livre, onde oferta e demanda so principais fatores na justificao dos resultados.
O mercado imobilirio brasileiro atual tem suas bases nas aes desenvolvidas durante dois
perodos: o primeiro, durante o Regime Militar; e o segundo, na dcada de 1990. Em 1964, o
Governo Federal instituiu o Sistema Financeiro de Habitao (SFH), com o intuito de
concentrar a gesto das operaes de financiamento e crdito imobilirio no Banco Nacional
de Habitao (BNH), instituio criada tambm em 1964 pelo Estado e que em 1986 seria
incorporada pela Caixa Econmica Federal (CEF). Tal medida buscou alavancar a indstria
da construo civil e diminuir o dficit habitacional de grandes propores no pas. Nas
primeiras dcadas de operao, o SFH financiou milhes de unidades de habitao, sendo seu
auge no incio da dcada de 1980. O segundo marco foi a criao do Sistema Financeiro
Imobilirio (SFI), em 1997, que veio a estruturar, de forma indita no pas, um mercado
secundrio de crdito imobilirio (DANTAS, 2003; FERRAZ, 2011).
Ferraz (2011) afirma que entre as dcadas de 1980 at o incio dos anos 2000, o
desenvolvimento do crdito imobilirio nacional foi de pequena expresso, devido,
principalmente averso ao risco causada pela alta inflao, elevada dvida pblica e
restries externas. A partir de 2003, enquanto o Brasil passava por um momento de maior
estabilidade econmica, foi iniciada uma poltica ostensiva de incentivo ao crdito pessoa
fsica. Nesse momento, o crdito habitacional e imobilirio, sobretudo a longo prazo,
comeou a ter ndices maiores. O pice da poltica de incentivo moradia brasileira veio a
acontecer em 2009, ano de lanamento do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). O
PMCMV, que assim como todo o modelo de financiamento nacional, usufruiu do funding
(aportes de recursos pblicos, privados e mistos para financiar projetos), buscou oferecer
crdito a longo prazo para habitao voltada populao de baixa renda.
Dados da FIESP (2012) apontam que o crdito imobilirio no Brasil concentrado
majoritariamente nos recursos advindos do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo
(SBPE) e no Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS), que juntos totalizaram R$ 118
bilhes em 2011.
Em outras palavras, o Governo brasileiro tem proposto medidas de incentivo construo
civil pautadas na reduo da carga tributria incorrida no setor, na facilidade de acesso ao
crdito e no aumento de financiamentos de longo prazo (ROZEMBAUM & MACEDOSOARES, 2007).
Sob a tica dos nmeros, em 2010, o valor total das obras e servios da construo civil
movimentou aproximadamente 57 bilhes de reais somente no que ser referiu a edificaes
comerciais (R$ 8 bi), industriais (R$ 10 bi) e residenciais (R$ 39 bi), que obteve crescimento
de 37% ao ano (LCA - IBGE, 2010).
Quanto ao dficit habitacional (quantidade de famlias que ocupam habitaes precrias; que
so oneradas excessivamente pelo aluguel; com grande adensamento de moradores em
domiclios que abrigam mais de um ncleo familiar, a chamada coabitao, segundo o
Ministrio das Cidades [2008]), apesar de ainda significativo (DANTAS, 2003), houve
reduo de 5,1% no ndice entre os anos de 2009 e 2011. A reduo deste dficit um dos
objetivos principais do Programa Minha Casa Minha Vida (CONSTRUBUSINESS, 2012).
10
2.2. A Teoria dos Preos Hednicos
Os primeiros usos do princpio da Teoria dos Preos Hednicos, ou Hedonic Prices Theory
(HPT) ocorreram na economia agrcola, quando Waugh (1929) publicou estudo onde
apontava para variveis qualitativas que impactavam no preo de vegetais (NERLOVE,
1995). Contudo, a HPT foi batizada assim por Court (1939), inspirado em filsofos
utilitaristas que tratavam sobre o hedonismo, ou a busca por prazer. Desta forma, preos
hednicos representam o potencial de contribuio de qualquer bem para o bem-estar, ou
felicidade, de seus compradores. Court utilizou desta orientao para descobrir as preferncias
dos consumidores em relao a opcionais de automveis (RIVERA Y RIVERA &
SAKURAI, 2007).
O uso da teoria continuou a se estender, porm, foi em 1966 que Kevin Lancaster props uma
nova abordagem teoria do consumidor, baseado na teoria dos preos hednicos. Partindo da
tica do comportamento do consumidor orientada pela anlise
de curvas de indiferena e
utilidade, o autor props que os clientes obtm maiores nveis de utilidade no mais dos
produtos propriamente ditos, mas dos atributos intrnsecos a estes. Mais a frente, Rosen
(1974) apresentou equaes de oferta e demanda nas quais o preo de venda dos bens uma
funo das caractersticas atribudas a ele (ANGELO, FVERO & LUPPE, 2004). Na leitura
de Ferreira Neto (2002), um consumidor decide no apenas se adquire determinado bem, mas
avalia aquele que melhor lhe atende dadas as caractersticas disponveis.
Rosen (1974) postulou que produtos heterogneos so avaliados pela utilidade dos seus
atributos ou caractersticas. Os preos hednicos, neste caso, so os valores marginais de tais
atributos intrnsecos associados ao bem.
Entre as dcadas de 1970 e 1980, diversos trabalhos, principalmente nos Estados Unidos,
aplicaram as equaes hednicas para fins de estudar o mercado imobilirio, sobretudo das
grandes cidades, e elaborar ndices de preo locais, bem como mensurar preos marginais de
certos atributos como o nvel de trabalho arquitetnico, o nmero de vagas nas garagens, entre
outros (ANGELO, FVERO & LUPPE, 2004).
Dessa forma, os preos hednicos so definidos como os preos implcitos dos atributos e so
revelados para os agentes econmicos por meio dos preos marginais observados e as
11
quantidades especficas das caractersticas associadas ao bem. (ROSEN, 1974 apud

DANTAS, MAGALHES & VIRGULINO, 2007)
Atravs da funo de preos hednicos possvel observar os valores marginais das
caractersticas dos bens que os consumidores esto dispostos a maximizar adquirindo
atributos que incrementem o valor percebido pelo bem (ANGELO, FVERO & LUPPE,
2004). Estes valores marginais regridem o preo do bem heterogneo sobre as quantidades de
variveis associadas no modelo (HERMANN, 2003).
O principal meio de se operacionalizar a abordagem dos preos hednicos na economia
atravs da estatstica multivariada e da econometria, atravs de modelos de regresso linear
mltipla. Rivera y Rivera e Sakuray (2007) apresentam, assim, um modelo linear da HPT
baseado nos trabalhos clssicos sobre a teoria.
O modelo dado por:
(2.2)
Onde: p representa o preo do bem k;
representa a cesta de caractersticas deste bem; e
representa o valor marginal ou implcito da k-stima caracterstica do bem Z, indicando o

quanto tal caracterstica varia conforme impactos acontecem;
representa os erros aleatrios
que no podem ser explicados explicitamente no modelo.

Em outras palavras, o preo de venda de um imvel pode ser calculado pela estimao de
vetores de variveis independentes que compe as caractersticas, intrnsecas e extrnsecas, da
habitao.
A estimao dos parmetros feita por inferncia estatstica, com base em um grupo
amostral. O principal mtodo para tal atravs dos Mnimos Quadrados Ordinrios (MQO),
que busca minimizar a soma dos quadrados das distncias, medidas verticalmente, entre os
preos praticados no mercado e os ajustados no modelo (DANTAS, 2003).
Para aplicao de uma leitura baseada nos preos hednicos de algum bem ou servio, devese levar em consideraes pressupostos bsicos do Modelo Clssico de Regresso Linear
(MCRL), tais como heterocedasticidade e multicolinearidade, bem como avaliar a
significncia coeficientes de explicao do modelo (CAMPOS, CIRINO & ANDRADE,
2004).
12
Diversos autores tem feito o uso da abordagem dos preos hednicos para a anlise do
impacto dos preos marginais de caractersticas/variveis especficas na valorao de imveis.
Conway et. al (2010) procurou avaliar os impactos de reas verdes abertas prximas s
residncias. Campos, Cirino e Andrade (2004) utilizou como varivel foco a rea erodida de
propriedades rurais.
Mais a frente, Dantas (2001) apud Dantas, Magalhes e Virgulino (2007) faz crtica sobre o
uso da econometria clssica para explicar as relaes de preo em negociaes imobilirias
uma vez que os modelos hednicos baseados em regresses lineares mltiplas clssicas
muitas vezes no se atentavam ao comportamento espacial dos dados, que recorrente no
estudo de imveis. A principal presena do fenmeno se d na existncia de autocorrelao
espacial. O autor, ento, utiliza da econometria espacial para seu estudo.
Ferreira Neto (2002) e Dantas, Magalhes e Vergolino (2007) apontam que o uso da HPT
provoca impactos sociais tanto na esfera pblica quanto privada. No setor pblico, a anlise
fornece elementos que podem auxiliar na formulao e avaliao de polticas pblicas, na
projeo tributria, etc. No setor privado, prov elementos que servem de apoio tomada de
decises empresariais, uma vez que a leitura das preferncias dos consumidores e os
incrementos marginais das caractersticas do bem so importante ferramenta para o
entendimento de mercados.
3. PROCEDIMENTOS METODOLGICOS
3.1. Consideraes gerais

As pesquisas so procedimentos formais, com mtodo de pensamento reflexivo, que requerem
uma abordagem cientfica, isto , racional, objetiva e neutra, e que busca ser caminho para se
conhecer a realidade ou para descobrir verdades parciais (MARCONI & LAKATOS, 2003).
Os trabalhos cientficos, de acordo com Gil (1999), podem ser classificados com base em sua
finalidade, ou conforme nomeia Oliveira Neto (2006), em sua natureza. Desta forma, existem
as pesquisas puras, voltadas essencialmente ao progresso da Cincia, que se baseia em
generalizaes e na formulao de teorias e leis; e as pesquisas aplicadas, que se relacionam
13
com as primeiras, porm, seu enfoque est na busca de atribuies prticas daquele
conhecimento.
Em relao aos objetivos, os trabalhos cientficos podem ser: exploratrios, descritivos e
explicativos (OLIVEIRA NETO, 2006). A pesquisa exploratria definida por Cervo et al.
(2007) como aquela com a finalidade de familiarizar-se com o fenmeno estudado a fim de
obter novas percepes deste e descobrir novas ideias. A pesquisa descritiva, por outro lado,
busca formular descries acerca de caractersticas j registradas de fenmenos ou
populaes, alm de procurar estabelecer a relao entre variveis (MARTINS, 1994). Por
fim, a pesquisa explicativa conceituada por Vergara (2004) como aquela em que se tm a
necessidade de tornar algo passvel de compreenso, justificando, assim, os motivos de
existncia de um fato e aprofundando a realidade estudada.
Quanto sua abordagem, estudos cientficos podem ser quantitativos ou qualitativos. Os
primeiros buscam a explicao do trabalho a partir da mensurao numrica das variveis, sua
classificao e utilizao de tcnicas estatsticas para interpretao. J nos estudos qualitativos
busca-se uma anlise indutiva por parte do pesquisador, que utiliza da leitura hermenutica
dos dados (RAMOS, RAMOS & BUSNELLO, 2005)
possvel, ainda, classificar as pesquisas com relao aos procedimentos utilizados para a
obteno e coleta de dados. Para Oliveira Neto (2006), os procedimentos podem ser:
experimentais, documentais, bibliogrficos e estudos de caso. importante ressaltar, no
entanto, que um nico processo cientfico pode utilizar diferentes abordagens e instrumentos
para operacionalizao das variveis.
A partir de tais conceitos e com base nos objetivos definidos, possvel delimitar o presente
estudo como sendo uma anlise descritiva, com abordagem quantitativa, do mercado
imobilirio de um municpio de pequeno porte. Para tal, sero utilizadas pesquisa
bibliogrfica, documental e a aplicao de procedimentos estatsticos.
A pesquisa bibliogrfica coloca o pesquisador em contato com aquilo que foi escrito, dito ou
filmado sobre determinado assunto. Uma bibliografia pertinente oferece uma importante base
para o pesquisador analisar e resolver problemas j existentes, bem como formular ideias
acerca de estudos futuros (MARCONI & LAKATOS, 2003).
14
Da mesma forma, a pesquisa documental, de acordo com Cervo et al. (2006) tem por objetivo
explorar os diversos tipos de documentos e provas existentes sobre conhecimentos diversos a
fim de levantar informaes cientficas de diferentes fontes. Neste caso, a pesquisa
documental utiliza de fontes secundrias de dados, tais como bancos de dados pblicos ou
privados.
Foram empregadas como fontes secundrias: informaes acerca dos financiamentos
imobilirios firmados com a Caixa Econmica Federal nos anos de 2012 e 2013; dados do
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE) sobre estudos relativos questo
domiciliar brasileira; e dados relativos Segurana Pblica, Sade e Educao do municpio
estudado.
3.2. Consideraes analticas e descrio das variveis do modelo
Conforme discutido em tpico anterior, a principal ferramenta para a representao da Teoria

dos Preos Hednicos a regresso linear mltipla. Assim, esta tcnica ser empregada neste
trabalho na tentativa de alcanar um melhor entendimento do mercado imobilirio em
questo. Os procedimentos analticos e as variveis utilizadas no estudo sero descritos a
seguir.
O objetivo da anlise de regresso mltipla prever mudanas em uma varivel dependente
como resposta a mudanas em diferentes variveis independentes, bem como mensurar os
impactos marginais nesta relao. A operacionalizao mais comum deste tipo de regresso
atravs do mtodo dos Mnimos Quadrados Ordinrios (MQO) (HAIR JR. et al. 2009).
Verbeek (2004) descreve o modelo de regresso linear atravs da expresso:
(3.1)
Onde
a varivel dependente, ou regressora, e
representa as outras variveis observveis
no modelo, chamadas explicativas ou independentes. O intercepto

como constante, o valor de
quando
representam a mudana observada em

o termo
, tambm conhecido
assume valor zero. Os coeficientes
associada a um aumento de unidade em
e
. Por fim,
, tambm chamado de termo estocstico ou termo de erro, a diferena entre os
valores observados e os valores preditos pela varivel dependente, ou seja, so os resduos do

15
modelo. Para Gujarati (2000), os resduos podem ser expressos como as diferenas entre os
valores
estimados e os valores reais observados na realidade.
Os resduos so o principal parmetro para a formulao de um bom modelo de regresso,

capaz de representar de forma acurada a realidade estudada. possvel afirmar,
cautelosamente, que quanto menores os resduos encontrados melhor o ajuste do modelo
realidade (FIGUEIREDO FILHO et al., 2011).
Neste sentido, o mtodo dos Mnimos Quadrados Ordinrios assim denominado porque
minimiza os erros de estimao entre os valores observados e os valores preditos, ou seja,
minimiza os resduos (HAIR JR. et al, 2009).
Tecnicamente, dizer que o ajuste de um modelo feito atravs da forma funcional dos MQO
significa que uma reta que minimiza a soma dos resduos ser utilizada para resumir a relao
linear entre
(Krueger & Lewis-Beck, 2008 apud FIGUEIREDO FILHO et al. 2011).
Contudo, as estimaes feitas pela regresso linear so eficientes desde que sejam respeitados
pressupostos subjacentes anlise. Uma equao de regresso que considere tais pressupostos
leva ao chamado Melhor Estimador No-Viesado (MELNV) (GUJARATI, 2000).
O nmero de pressupostos para a validao de um bom modelo de regresso estimado pelos
MQO varia de acordo com diferentes autores. Corrar, Paulo e Dias Filho (2007) apresentam
como pressupostos bsicos para a validao do modelo: a homocedasticidade, a ausncia de
autocorrelao; a normalidade da distribuio dos resduos; e a multicolinearidade das
variveis independentes.
Complementando a descrio acerca do mtodo, Gujarati (2000) ressalta que um dos
principais indicadores dos resultados de uma regresso mltipla o seu Coeficiente de
Determinao R, que indica a proporo que a variao da varivel dependente
explicada
pelas variveis explicativas.

O poder de explicao das variveis pode ser testado por intermdio do Teste F de
significncia da regresso cujas hipteses so:
: A equao de regresso no explica a variao na varivel resposta;
: A equao de regresso explica a variao na varivel resposta;
16
O modelo de regresso linear aqui utilizado parte de uma matriz de dados que agrupa diversas
caractersticas referentes a bens imveis, sejam eles intrnsecos (no caso, ligados internamente
ao bem) ou extrnsecos (atributos e amenidades que exercem influncia externa ao bem).
Inicialmente, a amostra possua 186 casos, contudo, aps a identificao dos outliers, o
arranjo final da amostra foi de 180 casos, ou observaes.
As informaes relacionadas s variveis intrnsecas das residncias foram obtidas via
consulta ao acervo de financiamentos imobilirios realizados pela Caixa Econmica Federal
nos anos de 2012 e 2013. Vale ressaltar que o contedo foi coletado a partir de autorizao do
gerente geral da agncia bancria do municpio estudado. As identidades dos tomadores do
financiamento foram resguardadas.
As variveis extrnsecas, que representam as amenidades relacionadas Educao e Sade
foram coletadas junto a Prefeitura Municipal (representada pelas Secretarias de Educao e
Sade) da cidade. J as informaes referentes Segurana Pblica foram obtidas junto a
Polcia Militar do Estado de Minas Gerais. A coleta de informaes aconteceu atravs de
solicitaes aos profissionais responsveis por cada rea de interesse.
Buscando um melhor arranjo do modelo quanto s amenidades, o estudo tambm fez uso da
varivel Regies, que alocou cada imvel da amostra em uma regio, ou bairro, da cidade.
Foi utilizada a configurao de regies elaborada pela Polcia Militar para fins de registro de
ocorrncias. Desta forma, a amostra est inserida em 12 regies, sendo elas: Centro, So
Geraldo e So Lucas; Campestre; So Vicente; Jardim das Flores e Manses do Lago; Nossa
Senhora Aparecida e Sol Nascente; Taquaril e Tancredo Neves; Boa Esperana; Alto Bela
Vista; Jardim Sol Nascente; e Serra Negra.
A tabela 3.1 apresenta o resumo das variveis do modelo de regresso linear utilizado.
17
Tabela 3.1. Resumo das variveis utilizadas no estudo.

Nome
Forma
Descrio
Formato geomtrico do lote
Cota
Posio do imvel em relao ao solo
Inclinao
Posio do imvel em relao altitude
rea_Total
rea total do terreno, em metros quadrados
Frente
Comprimento da frente do lote, em metros
Situao
Posio em relao rua
Pavimentos
Nmero de pavimentos do imvel
Id_Aparente
Idade aparente do imvel
Idade
Idade ao quadrado do imvel
Acabamento
Padro de acabamento
Conservao
Estado de conservao do imvel
Vagas
Nmero de vagas de estacionamento
Quartos/Sutes
Nmero de quartos e sutes do imvel
Banheiros
Nmero de banheiros do imvel
rea_Declarada.
rea declarada, em metros quadrados
Valor
Valor do financiamento, em reais
Distancia_CN
Distncia, em metros, at o centro da cidade
Regio
Regio em que o imvel est localizado
Und_Educ
Unidades de Educao por regio
Und_Saude
Unidades de Sade por regio
Ocorr2012
Nmero de ocorrncias policiais por regio em 2012
Data
Data em que o financiamento foi contratado
Fonte: Elaborada pelo autor.
Foram utilizadas 16 variveis intrnsecas, ou seja, aquelas referentes aos atributos particulares
de cada imvel, a saber: o formato geomtrico do lote, dividido em irregular, retangular,
trapezoidal e triangular; a posio do imvel em relao ao nvel do solo, classificada em
acima, abaixo e no nvel; a inclinao do imvel, dividida em plano/semi-plano,
aclive/declive maior que 10 % e acidentado; a rea total do terreno ou lote em que a
residncia est instalada; a medida, em metros, da frente do lote; a posio do imvel em
relao rua, ou seja, se est localizado em uma esquina ou no meio da quadra; o nmero de
pavimentos ou andares; a idade aparente do imvel, uma vez que foram considerados
financiamentos de moradias j construdas; a idade aparente dos imveis elevada ao quadrado,
varivel utilizada para prever a valorao do bem imvel, que tende crescer at certo valor no
decorrer dos anos e, ento, entrar em uma curva descendente (apesar de existirem imveis
cuja curva de valorao atravs dos anos no tenha esse comportamento); o padro de
18
acabamento, classificado em mnimo, baixo, entre normal e baixo, normal, entre normal e
alto, e alto (o Anexo B apresenta as especificaes para esta qualificao); o estado de
conservao, rotulado em ruim, regular e bom; o nmero de vagas de estacionamento; a rea
declarada do terreno; o nmero de quartos, considerando sutes; o nmero de banheiros; e o
valor do financiamento contratado.
Para representar os aspectos relacionados localizao dos imveis, foi empregada a varivel
Distncia ao centro da cidade. Os dados foram levantados a partir do mapeamento
georreferenciado das residncias que compuseram a amostra, onde foi estimada a distncia
dos pontos at um ponto de referncia do centro da cidade (especificamente, o ponto aqui
demarcado foi o centro da praa central), local onde esto arranjadas as principais atividades
econmicas e externalidades do municpio.
A varivel Distncia ao centro da cidade, ou CBD (Central business district), amplamente
utilizada em estudos envolvendo valorao de imveis, uma vez que determina um polo de
atrao, onde h uma grande concentrao das funes urbanas essenciais e econmicas, que
impacta na acessibilidade, e consequentemente no valor, da habitao (GONZLES, 2002).
Com relao representao das amenidades, foram utilizadas as variveis: Nmero de
unidades de educao por regio, representando creches e escolas de ensino fundamental,
mdio e superior da rede pblica e privada distribudas por regio; Nmero de unidades de
sade por regio, que diz respeito a hospitais, postos de sade e clnicas, da rede pblica e
privada, no considerando unidades de sade bucal e esttica corporal; e o Nmero de
ocorrncias policias registradas por regio no perodo de 2012. Buscou-se utilizar o nmero
de ocorrncias de 2012 para melhor observar o impacto da criminalidade durante o perodo de
negociao dos contratos de financiamento.
Tambm compe o modelo a varivel Data, referindo-se data em que o financiamento foi
contratado. O uso de tal varivel relaciona-se ao conceito de valorao dos bens imveis
atravs do tempo empregado em Dantas (2003).
Para a operacionalizao do modelo de regresso linear foram criadas variveis do tipo
dummy referentes aos atributos cujos dados so qualitativos. Nos casos onde havia mais duas
classes, ou categorias, uma foi considerada como base, possibilitando definir n-1 variveis
dummies, o que evita a colinearidade perfeita entre a varivel explicada e as variveis
explicativas.
19
A varivel Forma foi considerada como varivel dicotmica, tendo sido agrupadas as
classes Irregular e Triangular, de modo que receberam valor igual a 0, enquanto o
agrupamento das classes Retangular e Trapezoidal receberam valor igual a 1. Para a varivel
Cota, foram criadas duas variveis dummies tendo como base a classe Cota abaixo da rua. A
varivel Inclinao considerou a classe Acidentado para a criao de duas novas variveis.
O atributo Situao tambm foi considerado dicotmico, assumindo-se com valor igual a 0
a categoria Meio de quadra e valor igual a 1 a categoria Esquina.
Quanto varivel Acabamento foram criadas trs dummies utilizando a categoria Normal
como categoria de referncia. Para o nvel de Conservao, assumiu-se valor igual a 0 para
as classes Regular e Ruim e valor igual a 1 para a classe Bom. No atributo Nmero de vagas
em garagem, optou-se por tambm utilizar de uma dummy dicotmica para representar a
ausncia de vagas (valor igual a 0) e a presena de vagas (valor igual a 1). Por fim, criou-se
uma dummy referente varivel Data do contrato de financiamento, em que os registros
ocorridos no ano de 2012 possuem valor igual a 0 e os registros ocorridos em 2013 valor igual
a 1.
A partir destas variveis, o modelo de regresso procurou analisar a relao do conjunto de
caractersticas intrnsecas e extrnsecas dos imveis sobre o valor dos financiamentos
realizados no perodo estudado.
Aps definidas as variveis, os dados foram organizados em uma matriz e importados para o
software estatstico SPSS Statitics Data Editor 17 a fim de tornar possvel a realizao dos
procedimentos da anlise economtrica.
Assim como em Campos, Cirino e Andrade (2004), este estudo procurou encontrar um
melhor arranjo da relao entre as variveis atravs de modelos de regresses nas seguintes
formas funcionais:
Modelo Linear (lin-lin)

o
(3.2)
Modelo Semilog (log-lin)

o
(3.3)
Modelo Semilog (lin-log)

o
(3.4)
Modelo Logaritmico (log-log)

20
(3.5)
Cada modelo apresenta uma interpretao sobre a equao. O modelo linear (lin-lin)
representa a variao absoluta constante, em reais, no valor do financiamento imobilirio para
uma dada variao absoluta no valor dos atributos deste imvel. O modelo semilog (log-lin)
trata da variao relativa constante, em reais, no valor do financiamento dada uma variao
absoluta no valor dos atributos. O modelo semilog (lin-log) prev uma variao absoluta
constante, em reais, no valor do financiamento dada uma variao relativa nos atributos. Por
fim, o modelo logartmico trata da variao relativa entre todas as variveis.
Na elaborao dos modelos funcionais foi utilizada a estimao Stepwise, mtodo de busca
sequencial de variveis que procura agrupar, passo a passo, as variveis independentes melhor
relacionadas ao modelo, por ordem de contribuio significncia total das variveis
explicativas. Alm disso, o Stepwise o mtodo mais comum de sequenciamento (HAIR JR.
et al, 2009).
Por fim, visando encontrar o melhor arranjo estatstico, cada modelo funcional foi testado
com relao aos pressupostos de validao do mtodo dos MQO. Os pressupostos testados
foram: a ausncia de autocorrelao dos resduos; a ausncia de heterocedasticidade nos
resduos; a ausncia de multicolinearidade entre as variveis independentes; e a presena
distribuio normal dos resduos.
A autocorrelao dos resduos diz respeito relao entre os termos de erro do modelo.
Quando h a ausncia de autocorrelao, o valor de uma observao medida em um
determinado perodo no influencia o valor de uma observao medida em momento
posterior. A dependncia dos resduos, ou seja, quando h autocorrelao pode apresentar
problemas na confiabilidade dos testes de significncia e intervalo de confiana
(FIGUEIREDO FILHO et al, 2011).
Segundo Gujarati (2000) a ausncia de autocorrelao pode ser identificada atravs do Teste d
de Durbin-Watson, que a razo entre a soma das diferenas ao quadrado nos sucessivos
resduos e a SQR (Soma dos Quadrados dos Resduos). A estatstica d de Durbin-Watson
considera o nmero de variveis significativas do modelo e o nmero de observaes que
compe a amostra. Assim, ela gera um valor que varia entre 0 e 4 de modo que quanto mais
21
prximo a zero maior a autocorrelao positiva e quanto mais perto de 4 maior a

autocorrelao negativa.
A figura 3.1, abaixo, auxilia na interpretao do teste de ausncia de autocorrelao.
representam, respectivamente, os valores dos limites interior e superior disponibilizados
na tabela de apoio ao teste. O p-valor da estatstica de Durbin-Watson deve ser comparado aos
valores dos limites do modelo para que assim seja possvel considerar sobre a existncia ou
no da autocorreo.
Figura 3.1. Estatstida d de Durbin-Watson.
Fonte: CORRAR, PAULO & DIAS FILHO (2007).
A heterocedasticidade pode ser interpretada como presena de varincias diferentes nos

resduos dos modelos , ou seja, os erros no variam uniformemente. A situao contrria
chamada de homocedasticidade (VERBEEK, 2000). Para Figueiredo Filho et al. (2011), a
violao deste pressuposto representa um grave problema na validao dos MQO uma vez
que mesmo que as estimativas dos mnimos quadrados estivessem corretas, os testes de
significncia e intervalos de confiana estariam errados.
possvel diagnosticar a presena de heterocedasticidade atravs do Teste de PesaranPesaran. Este procedimento consiste na deteco do fenmeno com base nos resultados de
uma regresso onde a varivel dependente representa os valores dos quadrados dos resduos e
a independente constituda pelo quadrado dos valores previstos na varivel dependente
(CORRAR, PAULO & DIAS FILHO, 2007).
Neste sentido, as hipteses de nulidade e alternativa do teste seriam:
: Ausncia de heterocedasticidade, ou presena de homocedasticidade;
: Presena de heterocedasticidade, ou ausncia de homocedasticidade;
22
O resultado do P-valor do teste medido pela significncia da varivel explicativa da

regresso. Em outras palavras, se os quadrados dos valores previstos forem significativos aos
quadrados dos resduos, rejeita-se
A multicolinearidade ocorre quando as variveis explicativas possuem alto grau de

correlao. Variveis explicativas multicolineares fornecem informaes semelhantes para
explicar a prever a varivel regressora, dificultando a separao do impacto que cada varivel
possui sozinha e comprometendo a capacidade de previso do modelo. Contudo, o problema
da multicolinearidade depende do grau da relao, uma vez que diversas variveis
significativas do modelo podem possuir correlao (HAIR JR. et al, 2009).
O diagnstico de multicolinearidade utilizado neste trabalho o coeficiente dado pelo FIV
(Fator de Inflao da Varincia) que indica o grau de relao entre as variveis independentes.
Gujarati (2000) considera que valores de FIV variando entre 0 e 10 possuem grau aceitvel de
correlao e no oferecem efeitos danosos de multicolinearidade ao modelo.
Por fim, a existncia de distribuio normal nos termos dos resduos deve ser assumida para
que os estimadores de
encontrados a partir do mtodo de Mnimos Quadrados
Ordinrios sejam no-viesados e eficientes (FIGUEIREDO FILHO et al, 2011).

Para se testar a normalidade da distribuio, utilizam-se os testes: Kolmogorov-Smirnov (KS), que avalia a discrepncia entre a distribuio emprica e a distribuio normal do modelo;
e o teste Shapiro-Wilk, apropriado para amostras inferiores a 2.000 observaes, e que utiliza
da estatstica W. O valor de W varia entre 0 e 1, sendo que quanto mais prximo de 1, maior
o ajuste distribuio normal (FREITAS et al, 2008).
Nos dois testes de normalidade utilizados, as hipteses so:
: Existe distribuio normal nos termos do resduo;
: No existe distribuio normal nos termos do resduo;
23
4. RESULTADOS E DISCUSSES
4.1. Anlise descritiva das variveis.

Alm da observao da relao hednica entre os atributos dos bens imveis e os valores de
financiamento dos mesmos, possvel explanar aspectos descritivos destas caractersticas,
envolvendo aspectos intrnsecos e extrnsecos. A anlise a seguir procurou discutir alguns
destes pontos para que seja possvel um melhor entendimento do objeto de estudo.
Inicialmente, faz-se necessrio caracterizar o municpio que a amostra representa. Tal cidade
est localizada na mesorregio do Alto Paranaba/Tringulo Mineiro (FJP, 2014), possuindo
866,087 km de rea de unidade territorial. Dados do Censo 2010 apontam para uma
populao estimada em 2013 de 33.774 habitantes, com densidade demogrfica de 36,74
hab/km (IBGE, 2014).
A amostra est distribuda em 14 bairros do municpio. Apesar da utilizao da diviso por
regies, melhor detalhada mais a frente, parte desta anlise descritiva far o uso da leitura por
bairros, buscando uma melhor representatividade da cidade. A distribuio de residncias que
receberam financiamento da Caixa nos anos de 2012 e 2013, por bairros, est presente na
Figura 4.1. O estrato com maior nmero de observaes, 60, Santa Terezinha. O menor
nmero de casos, 1, est localizado no bairro Taquaril.
24
Figura 4.1. Distribuio de residncias que receberam financiamento, por

nos anos de 2012 e 2013.
bairro,
Fonte: Dados da pesquisa.
Com relao s caractersticas dos imveis, a Tabela 4.1 mostra os valores dos parmetros:
mdia, desvio-padro e o valor mximo e mnimo dos atributos intrnsecos numricos das
residncias, considerando a amostra como um todo.
Tabela 4.1. Estatstica descritiva das variveis intrnsecas numricas de todos os imveis analisados no
perodo de 2012 e 2013.
rea Total (m)

Frente (m)
rea
Declarada
(m)
Pavimentos
Idade
Aparente
(anos)
Quartos/Sutes
Vagas
Banheiros
Valor
Mnimo
125,00
4,00
Mximo
619,00
33,00
Mdia
241,30
11,54
Desvio-Padro
82,06
2,93
52,18
441,00
100,89
63,44
1,11
0,34
35
2,59
5,36
2,90
0,67
1,54
1,16
1
65.000,00
10
730.000,00
1,61
132.839,6
1,13
105.746,75
O imvel com maior valor de lote, 619 metros, est localizado no bairro Jardim das Flores; j
o de menor valor, 125 m, localiza-se no bairro Santa Terezinha. A mdia deste atributo de
25
241,30 m, com desvio-padro de 82,06 m. O valor mdio da frente dos lotes de 11,54 m,
com desvio-padro de 2,93 m. A maior frente, 33 m, est no bairro Alto Bela Vista, e a
menor, 4,5 m, no bairro So Vicente. Considerando a rea declarada, a mdia amostral de
100,89 m, com um desvio-padro de 63,44 m. A maior rea declarada, 441 m, pertence ao
mesmo imvel de maior rea total. Por outro lado, a residncia de menor rea declarada est
situada na regio Nossa Senhora Aparecida.
A Figura 4.2 apresenta a distribuio mdia, por bairro, da rea declarada do terreno dos
imveis. O bairro Jardim das Flores possui a maior mdia, 258,5 m, enquanto o bairro
Taquaril possui a menor, 64 m.
Figura 4.2. Distribuio mdia da rea do terreno, em metros, por bairro nos anos de 2012 e 2013.
Com relao ao nmero de pavimentos, de acordo com a Figura 4.3, 166 imveis, ou 89,25%
possuem somente 1 pavimento, enquanto 19, ou 10,22%, possuem 2 pavimentos. Apenas um
imvel, que corresponde a 0,54% da amostra, e que est localizado no bairro Centro, possui 3
pavimentos.
26
Figura 4.3. Nmero de pavimentos por imvel representado na amostra, em valores percentuais nos
anos 2012 e 2013.
A amostra considerou imveis com uma amplitude de idade aparente de 0 a 35 anos. Contudo,
a mdia deste atributo de 2,59 anos, com um acentuado desvio-padro de 5,36 anos. Tal
variao pode ser explicada pela grande quantidade de imveis, 67,91%, cujo financiamento
compreende desde o incio da obra, ou seja, com idade igual a zero.
Referente ao nmero de vagas para estacionamento, conforme a Figura 4.4 mostra, os imveis
possuem uma mdia de 1,54 vagas, com desvio-padro de 1,16, uma vez que 42,7% da
amostra possuem apenas 1 vaga.
27
Figura 4.4. Percentual do nmero de vagas de estacionamento no imvel nos anos de 2012 e 2013.
No que tange quantidade de quartos/sutes e banheiros, a mdia amostral de 2,9 quartos e

1,61 banheiros, com desvios-padro de 0,67 e 1,13, respectivamente. O maior nmero de
quartos/sutes e banheiros, 7 e 10, est presente no bairro Centro. Dois imveis possuem
apenas 1 quarto e esto localizados nos bairros Nossa Senhora Aparecida e Santa Terezinha.
J 124 imveis, ou seja, 66,67% da amostra possuem apenas 1 banheiro por imvel.
A distribuio mdia, por bairro, dos atributos referentes ao nmero de quartos/sutes e

banheiros esto na Figura 4.5. O maior nmero mdio de quartos/sutes por imvel est
localizado no bairro Campestre, 3,9 quartos; oposto a isto, o menor nmero est no bairro
Nossa Senhora Aparecida, 2 quartos. Com relao ao nmero de banheiros, a maior mdia a
do bairro So Vicente, 3,5; trs bairros possuem as menores mdias, apenas 1 banheiro por
residncia: Taquaril, Tancredo Neves, Nossa Senhora Aparecida.
28
Figura 4.5. Distribuio mdia, por bairro, do nmero de banheiros e quartos/sutes por imvel
nos anos de 2012 e 2013.
Fonte: Dados da pesquisa
O valor dos financiamentos realizados varia de R$ 65.000,00 a R$ 730.000,00. Tamanha

amplitude reflete no valor mdio, de R$ 132.637,20 e no desvio-padro de R$ 105.493,30. A
Figura 4.6 traz a distribuio mdia dos valores dos financiamentos, por bairro.
em
Figura 4.6. Distribuio mdia dos valores dos financiamentos por bairro nos anos de 2012 e 2013
reais.
29
Na sequncia da anlise, outras caractersticas intrnsecas merecem destaque. A Figura 4.7

apresenta a distribuio percentual do padro de acabamento das residncias. Pode-se afirmar
que 76,47% das residncias possuem um padro Normal e Entre Normal e Baixo. Com
relao situao das residncias em relao rua, conforme evidencia a figura 4.6, 87,03%
destas esto situadas no meio da quadra, enquanto 12,97% esto situadas em esquinas.
Figura 4.7. Distribuio percentual do padro de acabamento dos imveis nos anos de 2012 e 2013.
Com base no Anexo A, possvel perceber a distribuio de frequncia do padro de

acabamento das residncias por bairro. Os bairros Campestre, Jardim Sol Nascente e Manses
do Lago possuem maior frequncia de padro Alto de acabamento; enquanto Alto Bela Vista,
Santa Terezinha e Serra Negra possuem imveis com padro mnimo de acabamento.
A distribuio percentual da situao dos imveis em relao rua est presente na Figura
4.8. 87,03% da amostra est localizada no meio da quadra, enquanto 12,97% situa-se em
esquinas.
30
Figura 4.8. Distribuio percentual da situao dos imveis da amostra em relao rua nos anos
de 2012 e 2013.
No que diz respeito aos atributos extrnsecos e de localizao, a anlise descritiva se apoiar
na diviso dos imveis por regies, conforme j discutidas em tpico anterior. A distribuio
da amostra por regio apresentada na Figura 4.9.
Figura 4.9. Distribuio dos imveis da amostra por regio nos anos de 2012 e 2013.
31
Os valores dos parmetros estatsticos das variveis Distncia do Centro de Negcios,

Unidades de Educao, Unidades de Sade e Ocorrncias policiais registradas em 2012
so mostrados na Tabela 4.2, abaixo.
Tabela 4.2. Estatstica descritiva das variveis extrnsecas.
Distancia
do
Centro
Und. Educao
Und._Sade
Ocorr2012
Mnimo
Mximo
Mdia
Desvio-Padro
78
2081
1532,93
470,28
0
0
101
6
2
2096
1,94
0,71
562,33
1,31
0,63
629,88

Ocorrncias policiais, por regio, registradas em 2012.
Conforme mostram os dados, a distncia mdia at o ponto demarcado que representa o

centro da cidade de 1523,93 metros, com desvio-padro de 470,28 metros. A maior
distncia, 2081 metros, est localizada na regio Santa Terezinha/Jardim Ana Paula; a menor,
78 metros, localiza-se na regio Centro, conforme Figura 4.10, que mostra a distncia mdia
das regies at o ponto central da cidade. As regies Santa Terezinha/Jardim Ana Paula e
Jardim das Flores/Manses do Lago so as que possuem a maior distncia mdia ao centro da
cidade, 1875 metros e 1820 metros, respectivamente. J as regies mais prximas ao ponto
so: Centro (451 metros) e Alto Bela Vista (638 metros).
Figura 4.10. Distncia mdia das regies at o ponto central da cidade (em metros) nos anos de
2012 e 2013.
Fonte:
Dados da pesquisa.
32
A organizao dos atributos Unidades de Educao, Unidades de Sade e Ocorrncias

policiais registradas em 2012, ou seja, as variveis que representam as amenidades
consideradas por regies conforme a figura 4.10, acima. Desta forma, os valores de tais
variveis dizem respeito sua existncia, ou ocorrncia, em cada regio.
A Figura 4.11 mostra a distribuio de Unidades de Educao por regio. O Centro da cidade
analisada possui o valor mximo de unidades, seis, enquanto as regies Campestre, Jardim
das Flores/Manses do Lago e Taquaril/Tancredo Neves/Serra Negra no possuem tais
unidades.
Figura 4.11. Distribuio de Unidades de Educao por regio nos anos de 2012 e 2013.
J o nmero de Unidades de Sade presentes em cada regio definido conforme a Figura

4.12. Duas regies possuem duas unidades: Centro e Campestre. Outras trs regies no
possuem tais atributos: Jardim das Flores/Manses do Lago; Nossa Senhora Aparecida/Sol
Nascente; e Santa Terezinha/Jardim Ana Paula.
33
Figura 4.12. Distribuio de Unidades de Sade por regio nos anos de 2012 e 2013.
O nmero de ocorrncias policiais registradas em 2012 pela Polcia Militar teve como mdia
562,33 boletins, com um desvio-padro 629,88. Atravs da Figura 4.13 possvel melhor
observar o comportamento de tais dados. O maior nmero de registros aconteceu na regio
Centro, 2906 casos, enquanto a regio Campestre possui o menor nmero, 101.
Figura 4.13. Distribuio do nmero de ocorrncias policiais registradas em 2012, por regio.
34
4.2. Anlise do impacto dos atributos no valor dos imveis.

Nesta primeira etapa da anlise economtrica foram utilizados quatro modelos funcionais para
o clculo da regresso mltipla utilizado na Teoria dos Preos Hednicos. Em todos os
modelos, a varivel Valor foi selecionada como regressora, enquanto o todo o conjunto de
variveis restantes se encaixaram como variveis explicativas.
Buscou-se testar a adequao de cada modelo quanto ao Mtodo dos Mnimos Quadrados
Ordinrios (MQO) atravs da observao dos pressupostos bsicos do mtodo.
Mais a frente, foi escolhido o modelo funcional que melhor representa a relao entre as
variveis explicativas (atributos intrnsecos, extrnsecos e de localizao dos imveis) e a
varivel explicada (o valor dos financiamentos contratados).
4.2.1. Modelo Lin-Lin
O primeiro modelo funcional testado foi o modelo linear, ou lin-lin, que considera a variao
de valores absolutos tanto para a varivel regressora quanto para as variveis explicativas. De
acordo com a Tabela 4.3, os atributos rea Declarada, Dummy Padro de acabamento
alto, rea Total, Data de avaliao e Unidades de Educao foram significativos com
o modelo a um nvel de 1% e possuem poder de explicao de 89,7%.
Tabela 4.3. Resultados do modelo de regresso lin-lin referentes ao impacto das caractersticas dos
imveis no valor do financiamento.
Varivel
Coeficiente
Erro-padro
Estatstica T
P-valor
FIV
-46247,030
9762,333
-4,737
,000*
1249,062
58,528
21,341
,000*
2,151
D_PALTO
78044,349
11777,317
6,627
,000*
1,520
rea_Total
124,430
41,755
2,980
,003*
1,801
15856,359
5298,842
2,992
,003*
1,030
5690,263
2029,184
2,804
,006*
1,035
(Constante)
rea_Declarada
Data
Und_Educ
35
R2 ajustado = 0,897
ANOVA = F: 313,316
P-valor (ANOVA) = ,000
Kolmogorov-Smirnov = ,198
P-valor (Kolmogorov-Smirnov) = ,000.
Shapiro-Wilk= ,827
P-valor (Shapiro-Wilk) = ,000
Durbin-Watson = 1,914
Pesaran-Pesaran = P-valor = 0,000
Fonte: Resultados da pesquisa.
*significativo a 1%; ** significativo at 5%.
Dummy Padro de acabamento alto.
A anlise dos pressupostos para a validao do modelo quanto ao mtodo dos Mnimos
Quadrados Ordinrios leva a considerar que as variveis independentes possuem relao com
a varivel dependente, dado o valor da significncia do teste ANOVA (P-valor = 0,000).
Referente multicolinearidade, os valores do Fator de Inflao de Varincia (FIV) apontam
que no h presena deste efeito no modelo. O coeficiente do teste de Durbin-Watson, 1,914,
mostra que tambm no existe autocorrelao entre as variveis.
Por outro lado, quanto ao pressuposto da presena de homocedasticidade, o resultado do teste
Pesaran-Pesaran (P-valor = 0,000) confirmou a existncia heterocedasticidade. Alm disso, os
resultados dos testes Kolmogorov-Smirnov e Shapiro-Wilk (P-valor = 0,000 e P=valor =
0,000, respectivamente) evidenciam a no normalidade da distribuio.
Assim, o modelo funcional lin-lin obedece a trs pressupostos do mtodo dos MQO, a saber:
existncia de relao entre as variveis, ausncia de multicolinearidade e ausncia de
autocorrelao. Porm, no est de acordo com outros dois pressupostos: a ausncia de
heterocedasticidade e a distribuio normal das variveis.
4.2.2. Modelo Log-Lin
Na sequncia foi utilizado o modelo funcional Log-Lin, que buscou considerar a variao
relativa do valor dos financiamentos para uma dada variao absoluta dos atributos
considerados na anlise. Neste sentido, as variveis Dummy Padro de acabamento alto,
Banheiros e Pavimentos foram significativas ao modelo, com coeficiente de determinao
R ajustado de 0,664, conforme apresenta a Tabela 4.4, abaixo.
36
Tabela 4.4. Resultados do modelo de regresso log-lin referentes ao impacto das caractersticas dos
Varivel
Coeficiente
Erro-padro
Estatstica T
P-valor
FIV
(Constante)
10,984
,084
130,203
,000*
D_PALTO
,853
,092
9,232
,000*
1,189
Banheiros
,239
,021
11,262
,000*
1,136
Pavimentos
,169
,072
2,360
,019**
1,095
R2 ajustado = 0,664
ANOVA = F: 118,903
P-valor (ANOVA) = ,000
Kolmogorov-Smirnov = ,241
P-valor (Kolmogorov-Smirnov) = ,000.
Shapiro-Wilk= ,864
P-valor (Shapiro-Wilk) = ,000
Ao se analisar os pressupostos para a validao do mtodo dos Mnimos Quadrados

Ordinrios possvel dizer que as variveis explicativas, de fato, possuem relao com o
valor dos imveis, dado o nvel de significncia do teste ANOVA (P-valor = 0,000). Quanto
homocedasticidade, o resultado do teste de Pesaran-Pesaran (P-valor = 0,856) corroborou a
ausncia de heterocedasticidade. Os valores do Fator de Inflao de Varincia (FIV) das
variveis explicativas mostram que no existe multicolinearidade entre estas.
No que diz respeito ausncia de correlao, o valor do coeficiente do teste Durbin-Watson,
1,439, mostra que o modelo apresenta autocorrelao positiva. Por fim, referente
normalidade dos dados, os resultados dos testes Kolmogorov-Smirnov (P-valor = 0,000) e
Shapiro-Wilk (P-valor = 0,000) apontam que os resduos no apresentam uma distribuio
normal.
Desta forma, o modelo log-lin est de acordo com trs pressupostos do MQO, a saber: a
relao
significativa
das
variveis
explicativas
com
varivel
dependente,
homocedasticidade e a ausncia de multicolinearidade. Porm, dois pressupostos no esto de

acordo com o que mtodo exige, so eles: a existncia de autocorrelao positiva e a no
normalidade dos dados.
37
4.2.3. Modelo Lin-Log

O modelo funcional lin-log considera uma variao constante absoluta no preo dos
financiamentos frente a variaes relativas dos atributos dos imveis. A Tabela 4.5. evidencia
que as variveis rea do Terreno, rea Declarada, Dummy Padro de acabamento,
Data e Unidades de Educao foram significativas a um nvel de 5%. O Coeficiente de
Determinao R ajustado foi de 0,837.
Tabela 4.5. Resultados do modelo de regresso lin-log referentes ao impacto das caractersticas dos
Varivel
Coeficiente
(Constante)
Erro-padro
Estatstica T
P-valor
FIV
-857040,885
67518,518
-12,693
,000*
51886,096
13744,920
3,775
,000*
1,561
152116,379
9461,516
16,077
,000*
1,841
DPALTO
99705,460
14572,724
6,842
,000*
1,469
Data
17176,878
6697,104
2,565
,011**
1,038
5762,399
2565,746
2,246
,026**
1,045
rea
rea_Declarada
UND_Educ
R2 ajustado = 0,837
ANOVA = F: 184,973
P-valor (ANOVA) = 0,000
Kolmogorov-Smirnov = 0,140
P-valor (Kolmogorov-Smirnov) = 0,000.
Shapiro-Wilk= 0,863
P-valor (Shapiro-Wilk) = 0,000
A anlise dos pressupostos para validao dos MQO mostra que no modelo lin-log existe
relao significativa entre as variveis explicativas e a varivel regressora, conforme resultado
do teste ANOVA (P-valor = 0,000). O valor do teste de Durbin-Watson, 1,666, aponta para
um resultado inconclusivo quanto autocorrelao. Os coeficientes VIF tambm apontam
para a no existncia de multicolinearidade. Porm, de acordo com os testes Pesaran-Pesaran
(P-valor = 0,000), Kolmogorov-Smirnov (P-valor = 0,000) e Shapiro-Wilk (P-valor = 0,000)
deve-se considerar a existncia de heterocedasticidade e a no normalidade da distribuio
dos resduos. Sendo assim, apenas 1 dos pressupostos de validao foram atendidos
plenamente.
38
4.2.4. Modelo Log-Log

Por fim, foram realizados os testes com o modelo funcional log-log, que procurou considerar
variaes relativas de todas as variveis utilizadas.. Assim, conforme exposto na Tabela 4.6,
os atributos rea declarada, Banheiros, rea, Dummy Padro de acabamento alto,
Dummy Padro de acabamento entre normal e baixo, Dummy Padro de acabamento
mnimo, Data, Unidades de Educao foram considerados significativos a um nvel de
5%. As variveis independentes possuem um poder explicao de 84,9% sobre o valor dos
financiamentos.
Tabela 4.6. Resultados do modelo de regresso log-log referentes ao impacto das caractersticas dos
Varivel
Coeficiente
(Constante)
Erro-padro
Estatstica T
P-valor
FIV
7,191
,313
22,974
,000
rea_Declarada
,795
,048
16,623
,000
3,011
Banheiros
,074
,039
1,895
,050
2,415
rea
,141
,055
2,559
,011
1,602
DPALTO
,325
,059
5,539
,000
1,525
DPNORM.BAIXO
-,078
,030
-2,621
,010
1,319
DPBAIXO.MIN.
-,140
,041
-3,430
,001
1,267
,114
,027
4,240
,000
1,077
,030
,010
2,966
,003
1,061
Data
UND_Educ.
R2 ajustado = 0,894
ANOVA = F: 190,694
P-valor (ANOVA) = 0,000
Kolmogorov-Smirnov = 0,091
P-valor (Kolmogorov-Smirnov) = 0,000.
Shapiro-Wilk= 0,939
P-valor (Shapiro-Wilk) = 0,000
Dummy Padro de acabamento entre normal e baixo.
Dummy Padro de acabamento mnimo.
Pela anlise dos testes realizados para averiguao dos pressupostos de validao do modelo
quanto ao mtodo dos Mnimos Quadrados Ordinrios, possvel afirmar que as variveis
independentes esto significativamente relacionadas com a varivel preditora. O valor do teste
de Durbin-Watson, 2,036, indica a inexistncia de autocorrelao entre as variveis. Os
coeficientes do teste VIF asseguram a no existncia de multicolinearidade. Considerando os
39
resultados do teste de Pesaran-Pesaran (P-valor = 0,405), pode-se afirmar a inexistncia de

heterocedasticidade. Por fim, os testes de Kolmogorov-Smirnov (P-valor = 0,000) e ShapiroWilk (P-valor = 0,000) apontam para a no normalidade da distribuio dos erros, apesar do
valor do coeficiente W do teste Shapiro-Wilk (0,939) estar prximo de 1.
4.2.5. Determinantes do valor do imvel no municpio analisado do Alto Paranaba.

Pela anlise dos modelos funcionais e dos valores dos testes dos pressupostos do mtodo
MQO possvel destacar alguns pontos. Em todas as formas funcionais, o coeficiente de
determinao R ajustado assumiu valor superior a 0,6, sendo o modelo linear (lin-lin) o que
apresentou maior coeficiente, 0,897.
As variveis rea do terreno, rea declarada e Data foram significativas em trs
modelos, com exceo da forma semilog (log-lin). Ressalta-se que a varivel dummy Padro
de acabamento alto foi significante em todos os modelos testados.
Sobre o impacto das amenidades, somente a varivel Unidades de Educao foi
significativa em alguns modelos, no caso, nas formas linear, semilog (lin-log) e logartmica.
Em nenhum dos modelos a varivel Distncia do centro da cidade foi significativa.
Com relao aos pressupostos ao mtodo MQO, nenhum dos modelos funcionais possui
problemas de multicolinearidade das variveis. Os modelos linear (lin-lin) e logartmico (loglog) no possuem problemas de autocorrelao dos resduos, enquanto o modelo semilog (linlog) apresenta resultado inconclusivo. Quanto ausncia de heterocedasticidade dos termos
de erros, somente os modelos semilog (log-lin) e logartmico atendem a esta premissa.
Conforme apresentado na anlise, nenhum dos modelos atende ao pressuposto da normalidade
da distribuio. Contudo, baseado no Teorema do Limite Central, os estimadores do mtodo
dos Mnimos Quadrados Ordinrios satisfazem a normalidade assinttica, ou seja, possuem
distribuio normal para amostras suficientemente grandes. Apesar da existncia de um teste
especfico, o pressuposto da normalidade relaxado, uma vez que seus coeficientes so
cosistentes e no-viesados assintoticamente (WOOLDRIDGE, 2006 apud MARTINS &
MARTINS, 2007)
Com base nestas consideraes, o modelo logartimo (log-log) foi considerado como o que
melhor representa a relao entre as variveis, uma vez que apenas a condio de normalidade
40
no foi atendida frente a no existncia de heterocedasticidade, autocorreo e

multicolinearidade. O coeficiente de determinao R ajustado do modelo foi de 0,894.
Vale ressaltar que na forma funcional logartmica, os coeficientes estimados de cada varivel
explicativa so interpretados como elasticidades, com exceo das variveis dummy
(BETARELLI JUNIOR & ALMEIDA, 2009). Os coeficientes das dummies podem ser
entendidos como sendo uma mudana percentual estimada do valor do imvel para uma
mudana unitria em um atributo particular (ANGELO, FVERO & LUPPE, 2004).
O modelo pode ser expresso, ento, conforme a equao abaixo.
(4.1)
Sobre os atributos intrnsecos, observa-se que a varivel que proporciona maior impacto
positivamente ao valor do imvel a rea Declarada, com um aumento relativo de 0,795%
para cada 1% de aumento nesse atributo. A cada alterao percentual unitria na rea do
terreno h um aumento de 0,141% no valor do imvel. Por ltimo, destaca-se a variao
positiva no nmero de banheiros do imvel, que impacta 0,074% a cada unidade percentual
no valor do imvel.
Ao serem observadas as Figuras 4.5 e 4.6, verifica-se que os bairros em que esto os imveis
com maior mdia de valor financiado, so aqueles que tambm possuem o maior nmero de
banheiros, o que refora o resultado encontrado. Enquanto nos diferentes bairros analisados,
independente de serem mais ou menos nobres, o nmero de quartos no apresenta diferenas
significativas. O nmero de banheiros se mostra diretamente associado com o valor do
financiamento. A significncia do nmero de banheiros em detrimento do nmero de quartos
tambm foi verificada em Soethe e Bittencourt (2006).
Atributos especficos quanto posio e forma do terreno como Forma, Cota,
Inclinao e Situao no foram significantes. Da mesma forma, a idade, justificada,
talvez pelo grande nmero de imveis (67,91% da amostra) cujo financiamento deu-se no ano
zero do imvel. O nmero de pavimentos, determinante na anlise feita por Rivera y Rivera e
Sakurai (2007), no apresentou impacto neste mercado, principalmente pela grande
41
quantidade de imveis com apenas 1 piso. A quantidade de vagas em garagens, determinante

no valor do imvel em Soethe e Bittencourt (2006)
Ressalta-se o impacto do Padro de Acabamento ao valor do imvel. Tendo como base uma
outra residncia com padro de acabamento normal, a presena de um padro de acabamento
alto aumenta positivamente em 0,325% o valor do imvel. Por outro lado, a presena de um
padro de acabamento entre normal e baixo e entre baixo e mnimo impactam negativamente
em 0,078% e 0,140%, respectivamente, se comparado a um imvel com padro normal.
A valorizao imobiliria tambm uma das determinantes do valor do imvel neste
municpio. Comparativamente, residncias cujo financiamento foi avaliado no ano de 2013
valorizaram-se 0,114% a mais que as avaliadas em 2012.
A no significncia da varivel referente distncia do imvel at o centro da cidade era
esperada devido ao pequeno porte do municpio, assim como foi observado em Arajo et al.
(2008). Apesar disso, a anlise das Figuras 4.6 e 4.10 apontam para um padro de valor
imobilirio acima da mdia em regies prximas ao Centro. Contudo, a escassez de trabalhos
desenvolvidos no mbito de pequenos municpios no oferece embasamento para se
estabelecer um padro na avaliao imobiliria desses mercados.
O padro geral em trabalhos que envolvem a precificao hednica a presena da varivel
distncia ao centro de negcios, conforme Dantas (2003), Rivera y Rivera e Sakurai (2007),
Ferraz (2002), Sousa Filho e Arraes (2006), etc. Entretanto, todos esses trabalhos referem-se a
grandes centros urbanos como So Paulo, Rio de Janeiro, Fortaleza, etc.
J em relao ao impacto das amenidades no valor dos imveis, apenas a presena de
unidades de Educao prximas residncia possui relao significativa. Neste caso, a
variao unitria de instituies presentes por regio provoca um impacto 0,03% no valor do
imvel.
Esperava-se que as outras variveis representantes das amenidades fossem significativas. No
modelos apresentados por Ferraz (2002) e Angelo, Fvero e Luppe (2004), diversas variveis
relacionas a sade e segurana pblica representaram impacto no preo de venda e locao de
imveis. Entretanto, conforme as Figuras 4.6, 4.12 e 4.13, deve-se destacar a ausncia de
unidades de Sade nas regies cujos financiamentos possuem alto valor, bem como o nmero
acima da mdia de ocorrncias em regies com alto valor.
42
5. CONSIDERAES FINAIS
Os bens imveis so parte determinante da vida em sociedade. Muito alm do carter

econmico, a moradia est diretamente relacionada condio social e qualidade de vida do
homem. Qualidade esta que tambm determinada pelas amenidades que cercam cada
indivduo.
A valorao de um bem imvel deve considerar diferentes aspectos que no somente suas
caractersticas fsicas. A localizao e as externalidades prximas a cada residncia impactam
diretamente no seu valor percebido. Este o pressuposto principal da Teoria dos Preos
Hednicos aplicada avaliao imobiliria, que por sua vez, fomenta todo o mercado
relacionado construo civil, seja no sentido da explorao econmica dos bens ou no
sentido da responsabilidade governamental do arranjo habitacional enquanto poltica pblica.
Neste sentido, o presente trabalho teve como objetivo principal a identificao dos
determinantes do valor dos imveis em um municpio de pequeno porte localizado na regio
do Alto Paranaba-MG sob a luz da Teoria dos Preos Hednicos. A execuo da anlise deuse atravs de um modelo de regresso mltipla baseado no Mtodo dos Mnimos Quadrados
Ordinrios (MQO).
Aps a anlise da regresso mltipla, operacionalizada em quatro modelos funcionais (lin-lin,
lin-log, log-lin e log-log), decidiu-se pelo uso do modelo logartimico por ser este o que mais
se adequou aos pressupostos dos MQO. Desta forma, o impacto das variveis explicativas
sobre o valor dos imveis deve ser entendido como elasticidades sobre o valor.
Pode-se afirmar, ento, que oito caractersticas so determinantes na formao do preo do
imvel neste municpio de pequeno porte, sendo 6 delas atributos intrnsecos (rea, rea
declarada, nmero de banheiros, dummy Padro de acabamento alto, dummy Padro de
acabamento entre normal e baixo e a dummy Padro de acabamento entre baixo e mnimo).
Apenas uma das caractersticas refere-se s amenidades (o nmero de unidades de Educao
por regio). O outro atributo determinante a data em que o financiamento foi contratado,
refletindo a valorizao imobiliria atravs dos anos.
Era esperado que o tamanho do lote, sua rea declarada, a quantidade de banheiros, a presena
de padro acabamento alto (se comparada a um imvel com padro normal), a presena de
unidades de Educao e a data do financiamento possussem relao positiva com a varivel
43
explicada. Da mesma forma, esperava-se que padres de acabamento inferiores possussem

relao negativa.
A no significncia da varivel referente distncia at o centro da cidade pode ser indcio de
uma diferena no padro de anlise baseada em preos hednicos em municpios cujo porte
varivel. Entretanto, a ausncia de estudos especficos nestes mercados dificulta qualquer
afirmao nesse sentido.
Relacionado a isso, apesar da anlise descritiva das variveis que compem o estudo no
oferecer plenas condies de generalizaes quanto a todo o municpio, pode-se destacar que
os imveis com maior valor e consequentemente maiores nveis de padro de acabamento,
rea de terreno, etc. esto localizadas em regies mais afastadas do centro da cidade. Deve-se
ressaltar, tambm, que estas regies, Jardim das Flores/Manses do Lago no possuem
unidades de Educao.
Com base nos resultados do modelo e nas aplicaes da Teoria dos Preos Hednicos
apresentadas por Dantas (2003), pode-se discutir, tambm, sobre a legitimidade da
considerao da rea de cada lote como um dos principais parmetros na formulao de uma
poltica de tributao das unidades urbanas, como o Imposto Predial Territorial Urbano
(IPTU) por parte da Prefeitura Municipal.
Por fim, deve-se ressaltar que o modelo apresentado neste estudo possui incongruncias em
relao aos MQO. Desta forma, possvel que outros estimadores garantissem uma melhor
confiabilidade nas projees. Tambm vlido ressaltar que outros tipos de amenidades e
caractersticas intrnsecas poderiam ser determinantes na valorao dos imveis dessa mesma
cidade.
Espera-se que outros trabalhos aplicando a Teoria dos Preos Hednicos no mercado
imobilirio aprofundem na discusso acerca da existncia de peculiaridades na estimao de
valor em municpios de pequeno porte.
44
6. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
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47
ANEXOS
Anexo A
Distribuio de frequncia do padro de acabamento das residncias, por bairro.
48

Determinantes Do Valor Do Imovel em Um Municipio de Pequeno Porte Da Regiao Do Alto Paranaiba - Andre Luiz de Paiva - 2014

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UNIVERSIDADE FEDERAL DE VIOSA

CAMPUS DE RIO PARANABA

ANDR LUIZ DE PAIVA

DETERMINANTES DO VALOR DO IMVEL EM UM MUNICIPIO DE

ANDR LUIZ DE PAIVA

DETERMINANTES DO VALOR DO IMVEL EM UM MUNICIPIO DE PEQUENO

ANDR LUIZ DE PAIVA

DETERMINANTES DO VALOR DO IMVEL EM UM MUNICIPIO DE PEQUENO

APROVADO: 16 de Julho de 2014.

O impacto dessas polticas se d diretamente no setor da construo civil. Informaes da

moradia. Dada as caractersticas distintas entre pequenos municpios e grandes centros,

2.1. Caracterizao do Mercado Habitacional e suas formas de avaliao.

setorial do empreendimento. Gripp Jr. et al. (2006) tambm levam em considerao a

2.2. A Teoria dos Preos Hednicos

quantidades especficas das caractersticas associadas ao bem. (ROSEN, 1974 apud

representa a cesta de caractersticas deste bem; e

representa o valor marginal ou implcito da k-stima caracterstica do bem Z, indicando o

representa os erros aleatrios

que no podem ser explicados explicitamente no modelo.

3.1. Consideraes gerais

3.2. Consideraes analticas e descrio das variveis do modelo

Conforme discutido em tpico anterior, a principal ferramenta para a representao da Teoria

a varivel dependente, ou regressora, e

representa as outras variveis observveis

no modelo, chamadas explicativas ou independentes. O intercepto

representam a mudana observada em

assume valor zero. Os coeficientes

associada a um aumento de unidade em

, tambm chamado de termo estocstico ou termo de erro, a diferena entre os

valores observados e os valores preditos pela varivel dependente, ou seja, so os resduos do

estimados e os valores reais observados na realidade.

Os resduos so o principal parmetro para a formulao de um bom modelo de regresso,

(Krueger & Lewis-Beck, 2008 apud FIGUEIREDO FILHO et al. 2011).

pelas variveis explicativas.

Tabela 3.1. Resumo das variveis utilizadas no estudo.

Posio do imvel em relao ao solo

Posio do imvel em relao altitude

rea total do terreno, em metros quadrados

Comprimento da frente do lote, em metros

Posio em relao rua

Nmero de pavimentos do imvel

Idade aparente do imvel

Idade ao quadrado do imvel

Estado de conservao do imvel

Nmero de vagas de estacionamento

Nmero de quartos e sutes do imvel

Nmero de banheiros do imvel

rea declarada, em metros quadrados

Valor do financiamento, em reais

Distncia, em metros, at o centro da cidade

Regio em que o imvel est localizado

Unidades de Educao por regio

Unidades de Sade por regio

Nmero de ocorrncias policiais por regio em 2012

Data em que o financiamento foi contratado

Fonte: Elaborada pelo autor.

Modelo Linear (lin-lin)

Modelo Semilog (log-lin)

Modelo Semilog (lin-log)

Modelo Logaritmico (log-log)

prximo a zero maior a autocorrelao positiva e quanto mais perto de 4 maior a

representam, respectivamente, os valores dos limites interior e superior disponibilizados

Fonte: CORRAR, PAULO & DIAS FILHO (2007).