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TRIBUNAL DE JUSTIA
VIGSIMA STIMA CMARA CVEL
RELATOR: DES. MARCOS ALCINO DE AZEVEDO TORRES

APELAO N 0120679-70.2013.8.19.0001
APTE : (1) DEXTER CONSULTORIA E ASSESSORIA LTDA.
(2) ALPHA EVEN RIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA.
APDO: ADJAILSON PAULO FREITAS DE QUEIROZ

Apelaes. Direito do consumidor. Promessa e ulterior

compra e venda de imvel em construo pelo regime de
incorporao. Litisconsrcio ativo facultativo. Ilegitimi-
dade passiva da empresa de consultoria. Atraso: definio
dos termos a quo e ad quem. Dano moral. Lucros cessantes
presumidos. Cobrana de cotas condominiais antes no pe-
rodo de mora do construtor: impossibilidade. Aplicao
reversa de clusula penal de multa de 2% sobre prestaes
pagas em atraso: descabimento. Taxa de ligaes definiti-
vas: licitude e limites. Decote do excesso.
1. Formulados pedidos que dizem respeito apenas comis-
so de corretagem e responsabilidade civil pelo atraso das
obras, flagrantemente ilegtima para figurar no polo pas-
sivo da demanda a empresa de assessoria e consultoria
imobilirias que, no tendo recebido a comisso de inter-
mediao nem sendo construtora ou incorporadora, apenas
prestou servio de despachante, para acelerar a obteno de
crdito imobilirio, a lavratura da escritura e seu registro,
sem que o autor aponte qualquer falha na sua prestao.
2. No unitrio nem necessrio o litisconsrcio ativo entre
coadquirentes de um imvel para cobrar indenizao pelos
danos causados pela incorporadora ou construtora em fun-
o de atraso nas obras e na entrega das chaves. Ao contr-
rio, como a obrigao de dar dinheiro em carter indeniza-
trio divisvel, a se v mero litisconsrcio facultativo, de
modo que a presena de apenas um ou alguns dos adqui-
rentes no obsta a ao, devendo-se apenas observar a sua
cota-parte para fins de delimitao do preceito condenat-
rio, sob pena de se conceder ao autor direito alheio (arts. 3
e 6 do CPC/1973).
3. Eventuais reveses nos mercados de insumos e mo de
obra, longe de configurar caso fortuito externo ou de fora
maior, integram o risco inerente atividade comercial ex-
plorada pelo incorporador e construtor e, por isso mesmo,
no so fatos suficientes para romper o nexo causal.

AC 1

MARCOS ALCINO DE AZEVEDO TORRES:000009673 Assinado em 14/04/2016 12:43:29

Local: GAB. DES MARCOS ALCINO DE AZEVEDO TORRES
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4. Em regra, uma vez acabadas as obras do empreendimen-

to e averbada margem da matrcula imobiliria a certido
de aceite de obras emitida pelo Poder Pblico, o ulterior e
efetivo recebimento das chaves da unidade si depender
nica e exclusivamente da quitao do saldo devedor, a
cargo do consumidor adquirente.
Da que se deva considerar a incorporadora em mora, para
fins de apurao de sua responsabilidade civil, desde o es-
gotamento do prazo contratual de tolerncia, at a vspera
da averbao do habite-se junto ao RGI.
5. O promitente comprador faz jus indenizao de lucros
cessantes pelo perodo de atraso na entrega do imvel, pela
presuno de prejuzo decorrente da no fruio do bem,
dispensada a prova de que o daria em locao.
Jurisprudncia pacfica do Superior Tribunal de Justia.
6. O adquirente de imvel na planta nutre expectativa leg-
tima f em relao ao momento em que poder desfrutar do
bem , seja como residncia, seja como fonte de renda. Supe-
rado o prazo assumido pelo construtor, configura-se o dano
moral, na medida em que no se trata de um produto qual-
quer, mas de bem econmico durvel e de alto valor de uso.
7. abusiva a prtica da incorporadora de efetuar a cobran-
a de cotas de condomnio antes de efetivamente entregues
as chaves do imvel ao adquirente, exceto se comprovado
o que no o caso dos autos o fato exclusivo do con-
sumidor, tal como a mora na quitao do saldo devedor.
8. A taxa de ligaes definitivas permitida pela legislao
especfica (art. 51 da Lei n 4.591/64), e condicionada ex-
pressa previso contratual, diz respeito apenas s cobranas
efetuadas diretamente pelo Poder Pblico ou suas concessi-
onrias para conexo do empreendimento s redes de for-
necimento de servios essenciais, das quais deve a incorpo-
radora prestar contas aos adquirentes.
No pode o empreendedor, a tal ttulo, buscar repassar ao
adquirente custos com a realizao de obras e adaptaes,
que so da natureza da sua atividade e j esto, ou deveri-
am estar, embutidas no preo do imvel.
9. Pode ser aplicada de maneira reversa, contra a incorpo-
radora, na hiptese de atraso na concluso das obras ou en-
trega das chaves, a clusula penal que visa a punir a mora
do adquirente no pagamento de suas prestaes.
Todavia, dada a disparidade de bases de clculo (a mera
parcela mensal do preo, num caso; e noutro, todo o preo
atualizado do imvel), mister que essa multa seja aplicada

AC 2
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uma nica vez, e no mensalmente, sob pena de afronta ao

postulado da proporcionalidade.
Considerando a natureza estritamente moratria da pena,
no incide na espcie o bice da inacumulabilidade prevista
no art. 416, nico, do Cdigo Civil.
10. Nos termos da Smula n 270 desta Corte de Justia, o
prazo do art. 475-J do CPC conta-se da cincia do advogado do
executado acerca da memria discriminada do clculo exequendo,
apresentada pelo credor em execuo definitiva.
11. Provimento integral do primeiro recurso e parcial do
segundo.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apela-

o n 0120679-70.2013.8.19.0001, em que figuram como apelantes DEXTER
CONSULTORIA E ASSESSORIA LTDA. e ALPHA EVEN RIO EMPREENDI-
MENTOS IMOBILIARIOS LTDA., sendo apelado ADJAILSON PAULO FREI-
TAS DE QUEIROZ,

ACORDAM os Desembargadores que compem a Vigsi-

ma Stima Cmara Cvel do Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro em
dar provimento integral ao primeiro recurso e parcial ao segundo, nos termos
do voto do relator. Deciso unnime.

* * *

Cuida-se de recursos de apelao em face de sentena de e-

fls. 573/588, que julgou procedente em parte o pedido para, considerando o
atraso na obrigao de entrega do imvel que a construtora (ora segunda ape-
lante) prometera construir e vender ao autor (ora apelado), e a ilicitude do re-
passe de comisso de corretagem e cobrana de taxa de ligaes sem expressa
previso contratual, condenar solidariamente as rs, ora recorrentes, a pagarem
(i) indenizao de lucros cessantes relativos ao aluguel que o autor poderia ter
auferido com imvel, conforme se apurar em liquidao de sentena, pelo per-
odo de setembro de 2012 at 06-02-2013; (ii) indenizao de dano moral no valor
de R$ 12.000,00; (iii) ressarcimento de cotas condominiais e taxa de ligao pa-
gas at 06-02-2013; (iv) multa de 2% sobre o valor pago de cada parcela entre
setembro de 2012 at 06-02-2013 e (v) nus de sucumbncia. Por outro lado, jul-
gou improcedente o pedido reconvencional, deduzido pela segunda apelante.

Em suas razes (e-fls. 598/610), a primeira apelante suscita,

preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, na medida em que no incorpo-
radora nem corretora de imveis, no sendo responsvel por qualquer dos atos
supostamente ilcitos alegados na inicial. Esclarece que, ao contrrio, se trata de
mera empresa de assessoria e consultoria, contratada pelo autor para extrao

AC 3
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de certides, pagamento de emolumentos e tributos de transmisso de proprie-

dade, e de intermediao de obteno de crdito imobilirio, servios esses que
foram devidamente prestados, e cuja remunerao no objeto de pedido de
repetio. No mrito, alega, em suma, que a pretenso de restituio de comis-
so de corretagem est prescrita, ante o prazo trienal previsto no art. 206, 3,
IV e V, do Cdigo Civil; que s o incorporador pode responder por riscos de
seu negcio, inexistindo solidariedade alguma, que alis no se presume (art.
265 do CPC); que inexistem danos morais a indenizar na hiptese; que a verba
arbitrada a ttulo de compensao desse suposto dano excessiva.

A segunda apelante, nas razes de e-fls. 625/667, suscita

preliminarmente a nulidade da sentena por vcio de carncia de fundamenta-
o, haja vista a falta de enfrentamento de grande gama das alegaes arguidas
em sede de defesa, sobretudo o fato de que as obras foram concludas e o habi-
te-se expedido dentro do prazo contratual de tolerncia. Ainda em preliminar
de nulidade do julgamento, argui a subverso do devido processo legal e da
garantia de ampla defesa, haja vista a prolao de sentena sem prvia deciso
saneadora. Noutro passo, reprisa as preliminares rechaadas na sentena: litis-
consrcio ativo necessrio; falta de interesse de agir em razo da quitao; inp-
cia da inicial por ausncia de documentos indispensveis; impossibilidade jur-
dica do pedido de imposio de multa sem clusula penal que a preveja; ilegi-
timidade passiva quanto ao pedido de repetio de comisso de corretagem;
decadncia do direito de reclamar e prescrio da pretenso relativa remune-
rao do corretor. No mrito propriamente dito, sustenta a validade da clusula
dilatria, seja pelo prazo certo de 180 dias, seja pela ocorrncia de caso fortuito
ou fora maior. Sustenta a inocorrncia de mora, j que concludas as obras e
expedido o habite-se no prazo de tolerncia de 180 dias. Acresce a superveni-
ncia, j depois de firmada promessa de compra e venda, de caso fortuito con-
sistente na escolha do Brasil para sediar Copa do Mundo e Olimpadas, o que
exclui o nexo causal, na forma do art. 393 do Cdigo Civil. Como a co-apelante,
afirma inocorrente dano moral, mas mero aborrecimento derivado do suposto
inadimplemento de dever contratual. Defende a improcedncia de imposio
de multa de natureza penal, na mngua de clusula que a preveja, salientando a
completa disparidade entre a obrigao de pagar parcela de preo e entregar
uma unidade pronta e acabada. Acresce que o contrato possui, nos 1 e 9 da
clusula XXV, regra explcita quanto obrigao do adquirente de pagamento
de despesas de condomnio e despesas de ligaes definitivas de servios pbli-
cos. Arremata com a falta de prova de lucros cessantes, na mngua de demons-
trao de que o imvel seria locado. Por fim, defende a necessidade de prvia
intimao do devedor para efeito de incio da contagem do prazo de 15 dias,
previsto no art. 475-J do CPC.

Contrarrazes s e-fls. 616/620 e 673/680, prestigiando a

sentena.

AC 4
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o relatrio. Voto:

O primeiro recurso manifestamente procedente.

A ora primeira apelante no incorporadora, nem constru-

tora, nem imobiliria intermediadora do negcio. O servio que prestou ao au-
tor foi apenas de despachante: extrao de certides, recolhimento de imposto
de transmisso, pagamento de emolumentos cartorrios, intercesso junto ao
agente financeiro para obter crdito imobilirio, etc. Sobre esses servios, a ini-
cial silente, no imputando ora primeira apelante qualquer falha na sua
prestao, nem deduzindo pedido relativo a esse contrato.

Logo se v que a primeira recorrente parte flagrantemente

ilegtima para responder a qualquer dos pedidos formulados na inicial. O fato
de ter sido indicada pela incorporadora poderia atrair a responsabilidade soli-
dria ou subsidiria desta ltima conforme se entenda por fato do servio
da empresa de consultoria, mas no o contrrio. Inexiste parceria entre as rs
para prestao do servio de construo, incorporao, compra e venda, nem
corretagem imobiliria.

Passando ao segundo recurso, no h falar em nulidade na

sentena. verdade que se trata de demanda que envolve no s matria de
Direito, mas tambm ftica. Contudo, nos termos do art. 330, inciso I, do Cdigo
de Processo Civil, o julgamento antecipado da lide tem lugar no s quando se
tratar de matria exclusivamente de Direito, mas tambm quando a controvr-
sia, embora envolva matria ftica, puder ser solucionada sem a produo de
outras provas alm das j constantes dos autos.

Ademais, nos termos do art. 130 do Cdigo de Processo Ci-

vil, dever do juiz indeferir a realizao de diligncias inteis, como so aque-
las que, conquanto pertinentes num juzo puramente abstrato, se mostrem con-
cretamente desnecessrias para a soluo da lide, olhos postos no princpio
constitucional da razovel durao do processo (art. 5, LXXVIII, da CF).

No caso dos autos, os documentos encartados so mais que

suficientes para perfeita compreenso da matria e formao da convico do
julgador, j em sede de cognio exauriente.

Por outro lado, a fundamentao sucinta apresentada pelo

juzo sentenciante, sobretudo na parte em que trata do pedido de restituio da
taxa de ligaes definitivas, no chega a configurar a nulidade de carncia de
motivao, de que trata o art. 93, inciso IX, da Constituio Federal.

No que diz respeito ao litisconsrcio ativo, ele no neces-

srio, visto que divisvel o objeto da obrigao buscada pelo autor. Sendo assim,
AC 5
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a ausncia de sua esposa no polo ativo ela, que figurou como coadquirente
tanto na promessa quanto na escritura de compra e venda implicar o exame
apenas da cota-parte a que o autor faz jus, isto , metade dos lucros cessantes,
metade de eventual multa, etc.

Quanto quitao outorgada no recebimento das chaves, a

interpretao mais benfica ao consumidor aderente (art. 47 do CDC e art. 423
do Cdigo Civil), bem como o princpio hermenutico segundo o qual nas de-
claraes de vontade se atender mais inteno nelas consubstanciada do que ao senti-
do literal da linguagem (art. 112 do Cdigo Civil), permitem afastar a clusula de
ampla quitao constante desse termo, de teor inteiramente determinado pelo
fornecedor e imposto ao consumidor em circunstncias nas quais ele no podia
recusar-se, e cujo alcance, na verdade, no pode ultrapassar o de um simples
recibo de chaves e aceitao do imvel no estado em que se encontrava.

A inicial, outrossim, no inepta, e tanto assim que as re-

correntes souberam defender-se de modo satisfatrio. Eventual ausncia de do-
cumentos conduz mera falta de prova do fato constitutivo do direito, o que
constitui exame de mrito e no requisito da inicial, j que no se trata aqui de
mandado de segurana, ao especialssima na qual a prova do direito lquido e
certo deve vir pr-constituda.

A aplicao reversa de clusula penal, de outro lado, pode

at ser improcedente, mas no juridicamente impossvel.

E quanto ao pedido de restituio de comisso de correta-

gem, a ora segunda apelante falece de interesse recursal, pois no foi condenada
nesse pedido, embora a fundamentao da sentena conduzisse a essa conclu-
so. Mas como o autor no recorreu nem embargou para sanar essa omisso, e
dado o princpio que veda a reformatio in pejus, no h razo para conhecer do
recurso nesse ponto.

No mrito, a ocorrncia mesma do atraso inegvel: o con-

trato previa o ms de maro de 2012 como termo da obrigao (e-fl. 59), tolera-
da uma dilao de at 180 dias, como de praxe no ramo (clusula XXXVII, e-fl.
44), o que postergava at 27 de outubro de 2012 o prazo de construir o imvel e
deix-lo em condies fsicas e jurdicas de habitao e quitao do seu preo.

certo que o certificado de aceite de obras foi expedido

quase no limite desse prazo, mais especificamente em 21-9-2012 (e-fl. 61), como
tanto a ora segunda apelante vem a frisar. Mas sua averbao margem da ma-
trcula do imvel no cartrio de registro s se verificaria bastante tempo depois,
mais especificamente em 16-1-2013, consoante certido de e-fls. 244/245, trazida
aos autos pela prpria incorporadora.

AC 6
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A obrigao do empreendedor no se tem por concluda an-

tes de averbado o certificado de aceite de obras margem da matrcula do im-
vel construdo, sem o que no pode o adquirente diligenciar a obteno de fi-
nanciamento imobilirio para quitao do saldo devedor.

Em regra, uma vez acabadas as obras do empreendimento e

averbada margem da matrcula imobiliria a certido de aceite de obras emi-
tida pelo Poder Pblico, o ulterior e efetivo recebimento das chaves da unidade
si depender nica e exclusivamente da quitao do saldo devedor, a cargo do
consumidor adquirente.

Ainda que a obrigao do incorporador no se extinga com

a simples construo, mas somente com a efetiva transmisso da propriedade e
posse do imvel, a averbao do habite-se em geral marca o momento em que
o fornecedor aperfeioa os atos necessrios obteno daquela finalidade.

O caso concreto ilustra perfeitamente bem essa realidade:

uma vez averbado o auto de aceitao de obras em 16-1-2013, foi logo firmado o
contrato de compra e venda e alienao fiduciria por intermdio do agente
financeiro no dia 31 do mesmo ms e ano (e-fls. 460/495), seguindo-se ento a
entrega das chaves, exatamente uma semana depois, em 6-2-2013 (e-fl. 48).

Assim, esse o perodo de mora da incorporadora r: desde

28-9-2012, dia imediatamente seguinte ao escoamento do prazo de tolerncia,
at 15-1-2013, vspera da averbao do habite-se no RGI.

No lhe aproveita a alegao de caso fortuito e correlata in-

vocao do art. 393 do Cdigo Civil para eximir-se de sua responsabilidade.

Possveis reveses nos mercados de insumos e mo de obra,

longe de configurar caso fortuito externo ou de fora maior, integram o risco
inerente atividade comercial explorada pelo incorporador e construtor e, por
isso mesmo, no so fatos suficientes para romper o nexo causal.

Ao contrrio do alegado pela recorrente, o boom imobilirio,

do qual muito lucraram as empresas do ramo, no importou no atraso generali-
zado de todos os empreendimentos em andamento, o que descaracteriza at
mesmo o fortuito interno, o qual, se tivesse ocorrido, atingiria igualmente todas
as empresas construtoras na mesma poca e lugar.

Ora, todas as circunstncias que vinham cooperando para a

subida de preos e rarefao de mo de obra e material no mercado da constru-
o civil eram previsveis e conhecidas de longa data: facilitao do financia-
mento imobilirio, obras pblicas, eventos desportivos de dimenso internacio-
nal j realizados ou a realizar-se brevemente no solo nacional, etc.
AC 7
 703

Quanto aos lucros cessantes, induvidoso que a espcie de

falha de servio de que trata os autos isto , a mora na obrigao de entregar
o imvel constitui fato sempre suscetvel de causar ao adquirente alguma
espcie de dano material.

Se o adquirente mora em imvel locado e pretende conquis-

tar a casa prpria, sofrer dano emergente pelos aluguis pagos no perodo. Se
j tem casa prpria e busca o segundo imvel, sofrer os lucros cessantes decor-
rentes dos aluguis que poderia auferir na locao do primeiro imvel. Se um
investidor que busca locar o imvel em construo, far jus aos lucros cessantes
decorrentes dos aluguis do novo imvel, que deixar de auferir.

O Superior Tribunal de Justia firmou entendimento no

sentido de ser justa a condenao ao pagamento de lucros cessantes pela frus-
trao da possibilidade de fruio do bem imvel, dispensando-se a prova ca-
bal, s vezes exigida com grande rigor em algumas sentenas, de que a unidade
viria a ser entregue em locao.

Nesse sentido:

Esta Corte Superior j firmou entendimento de que, descumpri-

do o prazo para entrega do imvel objeto do compromisso de com-
pra e venda, cabvel a condenao por lucros cessantes, havendo
presuno de prejuzo do promitente-comprador. (AgRg no Ag
1319473/RJ, Rel. Ministro Ricardo Villas Bas Cueva, Ter-
ceira Turma, julgado em 25/06/2013, DJe 02/12/2013)

O promitente comprador, em caso de atraso na entrega do imvel

adquirido pode pleitear, por isso, alm da multa moratria expres-
samente estabelecida no contrato, tambm o cumprimento, mesmo
que tardio da obrigao e ainda a indenizao correspondente aos
lucros cessantes pela no fruio do imvel durante o perodo da
mora da promitente vendedora. (REsp 1355554/RJ, Rel. Mi-
nistro Sidnei Beneti, Terceira Turma, DJe 04/02/2013)

A jurisprudncia desta Casa pacfica no sentido de que, des-

cumprido o prazo para entrega do imvel objeto do compromisso
de compra e venda, cabvel a condenao por lucros cessantes.
Nesse caso, h presuno de prejuzo do promitente-comprador,
cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer
prova de que a mora contratual no lhe imputvel. Precedentes.
(AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro Sidnei Beneti,
Terceira Turma, julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012)

AC 8
 704

No h o que discutir, por ora, quanto ao valor dessa inde-

nizao, dependente que fica de prova ulterior e conseguinte arbitramento judi-
cial, na vindoura fase de liquidao de sentena, apta apurao do quantum
debeatur, restrita a esta seara cognitiva a simples demonstrao do an debeatur.

Com relao ao dano extrapatrimonial, parece evidente.

Ora, o adquirente de imvel na planta nutre expectativa le-

gtima em relao ao momento em que poder desfrutar do bem, seja como re-
sidncia, seja como fonte de renda.

O dano moral demonstra-se ipso facto, isto , deflui do pr-

prio atraso pronunciado no cumprimento da obrigao de empreitada. Trata-se
de considervel perodo de atraso na entrega da unidade imobiliria residenci-
al, o que importa frustrao da legtima expectativa do adquirente em usufruir
o imvel bem econmico durvel e de alto valor de uso.

Considero inequvoco o dano moral, pois no se est diante

da aquisio de um produto qualquer, e sim de um imvel cujo preo, propor-
cionalmente aos ganhos dos autores, vultoso.

A circunstncia de no ter a posse plena da almejada casa

prpria, em perodo de atraso muito superior ao que se poderia considerar ra-
zovel (tendo em vista, inclusive, que praxe no mercado imobilirio a estipu-
lao de prazo de tolerncia de seis meses na concluso das obras, o que se veri-
fica tambm no contrato dos autos), ultrapassa de longe o mero dissabor ou
aborrecimento cotidiano.

Com relao ao valor arbitrado a ttulo de dano moral, pen-

so no haver exagero algum. A verba est fixada em consonncia com a gravi-
dade da culpa do ofensor, que agiu, no mnimo, com incria manifesta ao com-
prometer-se com um prazo que no pde vir a cumprir sendo certo que no
houve qualquer catstrofe natural imprevisvel (como os terremotos de que,
felizmente, v-se livre a nossa terra) ou grave revs econmico ou mercadolgi-
co (como uma repentina e aguda crise financeira como a verificada na Amrica
do Norte em outubro de 2009 no ramo do mercado imobilirio, em decorrncia
da desvalorizao das hipotecas) a justificar o atraso nas obras.

H que considerar apenas de resto, tambm em relao

aos lucros cessantes que o autor s faz jus a essas verbas rescisrias na exata
medida do seu direito de propriedade, j que o polo ativo no est integrado
pela coproprietria, sua esposa. Dessa forma, tanto a indenizao reparadora de
lucros cessantes, quanto a compensatria do dano moral, devem ser reduzidas
metade, no porque arbitradas em valor excessivo, mas sim porque somente
um dos proprietrios ajuizou a presente demanda.
AC 9
 705

Quanto taxa de ligaes definitivas, andou mal o juzo

sentenciante em concluir pela sua abusividade por ausncia de pacto, uma vez
que se encontra clara e expressamente prevista no 9 da clusula XXV (e-fl. 38).

A prpria legislao especfica para as incorporaes imobi-

lirias alberga a possibilidade de o fornecedor repassar ao adquirente os custos
que tiver de suportar junto ao Poder Pblico ou suas concessionrias para cone-
xo do empreendimento s redes de abastecimento de servios essenciais.

Nesse sentido, confira-se a redao do art. 51 da Lei n

4.591/64, in verbis:

Art. 51. Nos contratos de construo, seja qual fr seu regime

dever constar expressamente a quem cabero as despesas com
ligaes de servios pblicos, devidas ao Poder Pblico,
bem como as despesas indispensveis instalao, funcionamento
e regulamentao do condomnio.
Pargrafo nico. Quando o servio pblico fr explorado medi-
ante concesso, os contratos de construo devero tambm espe-
cificar a quem cabero as despesas com as ligaes que in-
cumbam s concessionrias no caso de no estarem elas obri-
gadas a faz-las, ou, em o estando, se a isto se recusarem ou alega-
rem impossibilidade.

Ora, atente-se expresso legal: despesas com ligaes de ser-

vios pblicos, devidas ao Poder Pblico ou s suas concessionrias. Dessa dico
extrai-se claramente que a norma em comento diz respeito apenas s cobranas
(taxas de instalao) efetuadas diretamente pelo Poder Pblico ou suas conces-
sionrias para conexo do empreendimento s redes de fornecimento de servi-
os essenciais.

E, considerando o direito bsico do consumidor informa-

o clara e adequada (CDC, art. 6, III), deve o empreendedor prestar contas do
clculo formulado para aferio do valor devido por cada adquirente a ttulo da
referida taxa de ligaes definitivas.

Logo, a licitude de uma tal cobrana, luz do j transcrito

art. 51 da Lei n 4.591/64, condiciona-se a estar limitado o valor da cobrana ao
mero rateio, exclusivamente, das taxas cobradas pelo Poder Pblico e suas con-
cessionrias para efetuar o ato especfico de ligao com as redes de forneci-
mento e distribuio de servios pblicos (telefonia, gs encanado, gua e esgo-
to, eletricidade), e no as despesas de obras eventualmente necessrias possi-
bilidade dessa ligao.

AC 10
 706

No pode o empreendedor, a tal ttulo, buscar repassar ao

adquirente custos com a realizao de obras e adaptaes, que so da natureza
da sua atividade e j esto, ou deveriam estar, embutidas no preo do imvel.

Acontece que o documento de e-fl. 94, destinado devida

prestao de contas aos adquirentes quanto aos custos incorridos na ligao de
servios pblicos no empreendimento, relaciona no apenas valores pagos s
concessionrias de telefonia fixa, energia eltrica, gs natural, gua potvel e
coleta de esgoto, como tambm a servios de terceiros, relativos a obras inter-
nas, adaptaes, tubulaes, e demais custos que no deveriam integrar a refe-
rida taxa, na forma do que acima j se alinhavou.

Do custo total de R$ 1.707.171,96 indicado naquele docu-

mento, v-se que esmagadora maioria foi paga a empresas privadas que no o
Poder Pblico nem suas concessionrias, o que excede os limites da taxa alber-
gada pelo art. 51, caput e nico, da Lei de regncia, e implica tamanha abran-
gncia que chegaria mesmo a configurar a nulidade prevista no art. 51, inciso X,
do CDC: a variao unilateral do preo, ainda que indireta.

Depurado dos valores pagos a outras empresas que no as

concessionrias dos servios pblicos, o gasto com ligaes definitivas cai a
menos de um tero exatos R$ 458.535,87, correspondentes a 26,86% do que a
ora segunda apelante cobrou dos adquirentes das unidades imobilirias.

Aplicada a razo de 0,2686 ao valor de R$ 6.231,18 efetiva-

mente cobrado do autor e de sua esposa a ttulo de taxa de ligaes definitivas
(e-fl. 94), obtm-se que o quantum devido era de apenas R$ 1.673,66 o que
implica uma diferena de R$ 4.557,52 paga a maior, e que deve implicar a repe-
tio de metade dessa importncia ao ora apelado (ou seja, R$ 2.278,76).

Com relao s cotas de condomnio, percebe-se que todas

elas foram cobradas depois da devida assembleia geral de instalao, realizada
em 28-08-2012, conforme ata de e-fls. 246/247.

A disposio contida na clusula XXV, 1, do contrato (e-

fls. 36/37) em tese vlida, desde que o interstcio que medeia a instalao do
condomnio e a entrega das chaves decorra de fato exclusivo do adquirente
como seja, por exemplo, a demora em diligenciar a obteno de financiamento
para quitar o saldo devedor.

Esse no o caso dos autos, porm. Como j visto, o con-

domnio foi instalado quando ainda sequer averbado o habite-se no RGI, o
que s se daria em 16-01-2013 a rigor, seria s a partir da que se poderia fa-
lar em cobrana das cotas de condomnio, pois a ulterior demora at a lavratura

AC 11
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e registro da escritura de compra e venda no constituem fatos oponveis in-

corporadora.

Por derradeiro, o recurso merece guarida, em parte, no que

diz respeito multa contratual de 2%, cuja incidncia, ademais, a sentena no
esclareceu se seria nica ou mensal.

No improspervel a pretenso de condenar a r nos

mesmos encargos por ela estipulados em favor prprio na clusula VII do con-
trato (e-fl. 28), que estabelece os costumeiros 2% de mula moratria para o caso
de atraso no pagamento das prestaes mensais.

Porm, h que observar o postulado da proporcionalidade,

considerando tratar-se de bases de clculos muito diversas: decerto os 2% da
multa sobre a prestao mensal so nfimos, perto do resultado da aplicao do
mesmo percentual sobre todo o preo atualizado do imvel.

Pode, portanto, ser aplicada de maneira reversa, contra a

incorporadora, na hiptese de atraso na concluso das obras ou entrega das
chaves, a clusula penal que visa a punir a mora do adquirente no pagamento
de suas prestaes. Todavia, sua incidncia deve ser nica, e no mensal.

Para compreender a razo de se evitar a incidncia mensal

da multa moratria reversamente aplicada, basta imaginar a hiptese que
este Tribunal enfrenta numerosas vezes de atraso na construo por um ano e
meio, ou dois anos. Este relator j teve ocasio de apreciar feitos em que a mora
da empreiteira chegou a trs anos.

Ora, 2% do preo do imvel ao ms, no interstcio de 24

meses, significam a devoluo de metade do preo ajustado entre as partes!

Aplicvel mensalmente seria, isto sim, a clusula IX, alnea

a, do mesmo contrato (e-fl. 30), que trata da indenizao por fruio do im-
vel em caso de resciso do negcio aps a imisso do adquirente na sua posse.
A sim, est-se diante de clusula que trataria de fato compatvel, e obrigao de
igual natureza daquela referente pena convencional de natureza compensa-
tria. Mas no foi isso que se requereu, e no pode o Judicirio prover sentena
de teor diverso do pedido inicial.

Da que minha convico seja pela incidncia nica da mul-

ta de 2%, incidente sobre o preo total do imvel, devidamente atualizado pelos
ndices do contrato. Considerando, outrossim, a natureza estritamente morat-
ria da pena, no incide na espcie o bice da inacumulabilidade prevista no art.
416, nico, do Cdigo Civil.

AC 12
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Finalmente, quanto questo do termo inicial do prazo do

art. 475-J, embora se trate de matria que somente ter incidncia na fase de
execuo e, por isso mesmo, talvez sequer devesse estar contida na sentena,
passo ao seu exame em razo do princpio da unirrecorribilidade, bem como
para evitar qualquer insegurana jurdica na relao processual.

De fato, a smula n 270 desta Corte, seguindo a orientao

jurisprudencial finalmente abordada pelo Superior Tribunal de Justia (q.v.
REsp 1.320.287/SP, REsp 1.262.933/RJ matria repetitiva, EDcl no AgRg no
Ag 1.255.781/SP e AgRg no AREsp 118.881/RS), acabou assentando o entendi-
mento de que o prazo do art. 475-J do CPC conta-se da cincia do advogado do execu-
tado acerca da memria discriminada do clculo exequendo, apresentada pelo credor em
execuo definitiva.

O entendimento sufragado na douta sentena, neste ponto,

funda-se em antigos precedentes do Superior Tribunal de Justia, que cederam
lugar orientao sumulada por esta Corte, em consonncia com a deciso do
Corte Superior em recurso submetido ao rito do art. 543-C do Cdigo de Pro-
cesso Civil (o REsp 1.262.933/RJ).

Ante o exposto, encaminho meu voto no sentido de:

1. dar provimento integral ao primeiro recurso, refor-

mando a sentena para extinguir o feito, sem exame do
mrito, em relao ora primeira apelante (Dexter),
na forma do art. 267, inciso IV, do CPC, dada a sua fla-
grante ilegitimidade passiva ad causam, condenando-se o
autor ao pagamento de honorrios advocatcios no valor
de R$ 1.000,00 (um mil reais), alm do reembolso de
eventuais despesas nas quais essa r tenha incorrido; e

2. dar parcial provimento ao segundo recurso, reforman-

do a sentena para:

(i) reduzir a multa moratria decorrente da aplicao

reversa da clusula penal para o valor decorrente da sua
incidncia nica, e no mensal;

(ii) reduzir metade o valor da indenizao por dano

moral, considerando que ausente do polo ativo a coad-
quirente do imvel;

(iii) reduzir a indenizao de lucros cessantes a meio

aluguel mensal, pelo mesmo motivo, e fixar o perodo
de mora da r entre 28 de setembro de 2012 e 15 de ja-
AC 13
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neiro de 2013, relegada fase de liquidao de sentena

a apurao desse quantum;

(iv) reduzir, tambm metade, e tambm pelo mesmo

fundamento, o valor devido a ttulo de restituio das
cotas condominiais pagas pelo autor, observado o mes-
mo interstcio de que trata o item anterior, corrigidas
desde o desembolso e com juros desde a citao;

(v) reduzir ao valor de R$ 2.278,76 (dois mil, duzentos e

setenta e oito reais e setenta e seis centavos) a restituio
parcial do excesso de cobrana de taxa de ligaes defi-
nitivas, a ser corrigido desde o desembolso e acrescido
de juros moratrios desde a citao; e

(vi) definir o termo inicial do art. 475-J do CPC como a

data em que o devedor for intimado, por publicao ofi-
cial, da memria de clculo apresentada pelo exequente.

Considerando que a incorporadora r segue sucumbente

em maior extenso que o autor, mantenho sua condena-
o nas despesas processuais e em honorrios advocat-
cios de 10% sobre a condenao.

como voto.

Rio de Janeiro, 13 de abril de 2016.

MARCOS ALCINO DE AZEVEDO TORRES

DESEMBARGADOR RELATOR

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