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CPOS 0380/2008 pasta A

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LAUDO TCNICO DE AVALIAO DE


IMVEL

Av. Pres. Castelo Branco, Lotes 21 e 23 Quadra 3


Vila Balneria Bairro Jardim Real Praia Grande
SP

CPI Conselho do Patrimnio


Imobilirio
Coordenadas Geogrficas: W 46,551003 S
24,062631
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FICHA CADASTRAL DO IMVEL
1. VALOR TOTAL DO IMVEL (R$):
VALOR R$ 429.000,00
TOTAL:

2. CPOS CPI PROCESSO:


PROCESSO: 0380/2008 A 176 0136/2011

3. LOCALIZAO:

ENDEREO: Lote 23 Q 03 Av. Pres. Castelo Branco CEP 11.707-050


Lote 21 Q 03 R. Poos de Caldas CEP 11.707-480

MUNICPIO: PRAIA GRANDE TRANSCRIO 3.417 3 Oficial de Registro de Imveis de Santos


:

4. CROQUI DE LOCALIZAO: 5. FOTOGRAFIA:

L23 Q3 Av. Pres. Castelo Branco

- FORMATO DO TERRENO:
POLGONO REGULAR:
POLGONO IRREGULAR: L21 Q3 R. Poos de Caldas, 317

6. CARACTERSTICAS DO
TERRENO: 10,00 m

REA (m2): L 23 500,00 m FRENTE PRINCIPAL/SECUNDRIA (m): 10,00 m


TOPOGRAFIA L 21 500,00 m
:
PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ACIDENTADO:
SUPERFCIE DO SOLO:

SECO: MIDO ALAGADIO:


:

7. BENFEITORIA EXISTENTE NO LOTE 21:

PADRO Casa Padro Proletrio REA 100,00 m PAVIMENTO: 1


CONSTRUTIVO: (m2):
IDADE ESTIMADA: VOCAO DE USO:
50 RESIDENCIAL
ESTADO DE CONSERVAO:
BOM: REGULAR: RUIM:

8. SITUAO DO IMVEL:
OCUPADO: Lote 21 DESOCUPADO:

OCUPANTE: - CONTATO:
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NDICE

FICHA CADASTRAL DO IMVEL


1. IDENTIFICAO DO SOLICITANTE
2. FINALIDADE DO LAUDO
3. OBJETIVO DA AVALIAO
4. CARACTERIZAO DO IMVEL AVALIANDO
4.1. DOCUMENTAO
4.2. LOCALIZAO
4.3. CARACTERIZAO DA REGIO
4.4. DESCRIO DO IMVEL
5. DIAGNSTICO DE MERCADO
6. ESPECIFICAO DA AVALIAO
7. DETERMINAO DO VALOR DE MERCADO TERRENO
7.1. CLCULO DO VALOR DO TERRENO
7.2. CLCULO DO VALOR TOTAL
7.3. CLCULO DO VALOR DE VENDA FORADA
8. ENCERRAMENTO
9. ANEXOS
9.1. PRESSUPOSTOS
9.2. METODOLOGIA
9.3. RELATRIO FOTOGRFICO
9.4. CLCULOS ESTATSTICOS
9.5. DOCUMENTAO COMPULSADA

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1. IDENTIFICAO DO SOLICITANTE

O presente Laudo de Avaliao foi elaborado por solicitao do Conselho do


Patrimnio Imobilirio - CPI.

2. FINALIDADE DO LAUDO

A finalidade do laudo subsidiar a alienao do imvel constitudo por terreno


localizado Av. Pres. Castelo Branco, Lotes 21 e 23 da Quadra 03, no
municpio de Praia Grande/SP.

3. OBJETIVO DA AVALIAO

O objetivo do Laudo de Avaliao a determinao do valor de mercado com


base em pesquisas no mercado imobilirio da regio geoeconmica do imvel
avaliando, apresentando como concluso a convico do valor de mercado
aps tratamento dos dados, para fins de alienao.

4. CARACTERIZAO DO IMVEL AVALIANDO

4.1. DOCUMENTAO

Os elementos necessrios para elaborao deste trabalho, fornecidos


pelo solicitante, foram considerados por premissa, como vlidos e
corretos, no tendo sido aferidas as reas em campo pelos nossos
tcnicos.

Para efeitos da avaliao, o imvel foi considerado livre de penhoras,


arrestos, hipotecas, contaminao do solo ou nus de qualquer natureza.

O imvel possui uma transcrio, n 3.417, do 3 Oficial de Registro de


Imveis de Santos.

Os documentos de referncia foram apresentados pelo cliente e


compem o anexo 9.5.

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4.2. LOCALIZAO

O imvel avaliando objeto de estudo da presente avaliao localiza-se


Av. Pres. Castelo Branco entre Av. Balneria e rua Arax, no municpio de
Praia Grande / SP.

AVALIANDO

Figura 1: Localizao do avaliando.

4.3. CARACTERIZAO DA REGIO

O imvel est localizado na regio urbana de Praia Grande, sendo sua via
principal, a Av. Pres. Kennedy. A via contemplada por imveis
residenciais, tipo casas e edifcios. O bairro possui infraestrutura e
servido pelos seguintes melhoramentos urbanos:

Energia eltrica;
Iluminao pblica;
Redes de Telefone;
Coleta de lixo;
Rede de Abastecimento de gua;
Vias asfaltadas;

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4.4. DESCRIO DO IMVEL

Trata-se de imvel urbano, composto por terreno, com acessos por vias
asfaltadas, por ambas as ruas. O lote 21 est ocupado por construo
classificada como: casa padro proletrio.

Os terrenos possuem rea de 500,00 m cada, conforme transcrio n


3.417, do 3 Oficial de Registro de Imveis de Santos.

O imvel assim se descreve: Os lotes 21, 23, cujas dimenses so de


10,00 m x 50,00 m cada um, sendo que o lote 23 faz frente para a Av.
Castelo Branco e o lote 21, para a R. Poos de Caldas.

Os dois lotes so contnuos e contguos e perfazem 1.000,00 m

A topografia plana.

AVALIANDO

Figura 2: Vista area do avaliando e da regio de entorno, Google Maps

No foram considerados no imvel avaliando quaisquer restries no que


tange a passivos ambientais ou reas de proteo permanente (APP) e
no faz parte do escopo do trabalho e nem foram fornecidos elementos
para verificao quanto a possveis contaminaes do solo.
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5. DIAGNSTICO DE MERCADO

Conforme vistoria de reconhecimento da regio, onde se insere o imvel


avaliando, verificam-se alguns imveis disponibilizados em oferta, onde os
corretores locais indicam um mercado de mdia valorizao, o assim pode-se
concluir que a sua liquidez mdia.

6. ESPECIFICAO DA AVALIAO

A NBR 14.653-2:2011, em seu item 9 Especificao das avaliaes,


apresenta a seguinte redao:

9.1.1 A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com


o empenho do engenheiro de avaliaes, como com o mercado e as
informaes que possam ser dele extradas. O estabelecimento
inicial, pelo contratante, do grau de fundamentao desejado tem
por objetivo a determinao do empenho no trabalho avaliatrio,
mas no representa garantia de alcance de graus elevados de
fundamentao. Quanto ao grau de preciso, este depende
exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra
coletada e, por isso, no passvel de fixao a priori.

Em funo das particularidades do imvel avaliando e do comportamento do


mercado imobilirio da regio, e em conformidade com a NBR 14.653-2:2011,
item 9.2.1 Tabela 1 e Tabela 2, item 9.2.3 Tabela 5, o presente laudo de
avaliao possui Grau de
Fundamentao II e Grau de Preciso III.
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7. DETERMINAO DO VALOR DE MERCADO DO TERRENO

7.1. CLCULO DO VALOR DO TERRENO

Para o presente trabalho adotou-se o Mtodo Comparativo Direto de


Dados de Mercado para o clculo do valor do imvel.

Foram realizadas pesquisas no ms de janeiro de 2013 na regio do


avaliando, e os elementos foram devidamente homogeneizados
situao do avaliando, visando obter o melhor valor para o atual contexto
de mercado.

Adotou-se o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado para


o clculo do valor do imvel, praticado na regio geo-econmica prxima
da localizao da rea a ser avaliada, cujos clculos foram elaborados
com base na metodologia de
TRATAMENTO POR FATORES para a determinao do valor unitrio de
terreno (R$/m). Neste tratamento, os atributos dos imveis
comparativos (exemplo: rea, frente, profundidade, localizao, etc.) so
homogeneizados para representar a situao do imvel paradigma
(referncia de uma determinada regio).

Fatores Utilizados:

Fator Transposio: Utilizado para corrigir variaes de valor em funo


da localizao do avaliando em relao aos comparativos de mercado,
aplicado atravs da seguinte equao: Ft = Ia/Ic, onde:

Ft = Fator Transposio

Ia = ndice local do avaliando e Ic = ndice local dos comparativos

O ndice local ser estimado conforme observaes do avaliador quando


da vistoria e pesquisa no local. Para o imvel avaliando foi adotado o
ndice igual a 100;

Fator Oferta: Para os comparativos ofertados, aplicamos o fator 0,90, a


fim de compensar a super estimativa / elasticidade da oferta;
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Construes: Para os comparativos com construes, as mesmas foram
deduzidas conforme Estudos Valores de Edificaes Imveis Urbanos
2002, considerando classificao, estado de conservao e idade
aparente.

Em levantamento de dados junto ao mercado imobilirio, obtiveram-se


elementos, cujos dados de anlise constam na planilha juntada ao
presente laudo como anexo.

Aps tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR UNITRIO para


o terreno:

VALOR UNITRIO TERRENO = R$ 401,17/m

Para a determinao do valor total do terreno aplicaremos a frmula


abaixo:

VALOR TERRENO = VALOR UNITRIO * REA

Sendo:
VALOR TERRENO Valor do terreno
VALOR UNITRIO Valor unitrio de
terreno REA rea total registrada de
terreno

2
VALOR LOTE 23 = R$ 432,64/m * 500,00 m

VALOR LOTE 23 = R$ 216.320,00

2
VALOR LOTE 21 = R$ 401,17/m * 500,00 m

VALOR LOTE 21 = R$ 200.585,00


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DETERMINAO DO VALOR DA BENFEITORIA

Existe uma construo no lote 21, na rua Poos de Caldas, 317, com rea de
100 m

Valor da construo

VALOR CONSTRUO = R$ 11.862,76

VALOR LOTE 21 = 200.585,00 + 11.862,76 = R$ 212.447,76

7.2 CLCULO DO VALOR TOTAL

VALOR TOTAL = 212.447,76 + 216.320,00 = R$ 428.767,76

Em nmeros redondos, temos

VALOR TOTAL = R$ 429.000,00 (Quatrocentos e vinte e nove mil reais)

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7.3. CLCULO DO VALOR DE VENDA FORADA

Conforme solicitao, encaminhamento n 248/2013, vamos proceder ao


clculo de liquidao forada

Para o clculo de liquidao forada, vamos considerar, para um prazo de


dois anos,

Taxa CDB: 5,83%

Inflao mdia (INPC e IPC/FIPE): 4,92%

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8. ENCERRAMENTO

Encerra-se o presente trabalho composto por 12 (doze) folhas, todas


impressas de anverso, sendo esta folha datada e assinada pelos autores do
presente trabalho, e as demais rubricadas.

Portanto, adotando-se at o limite de 1%, conforme NBR 14.653-1:2001, tem-


se o seguinte valor:

R$ 429.000,00 (Quatrocentos e vinte e nove mil reais)

Data-base
janeiro/2.013

VALOR DE LIQUIDAO FORADA


R$ 422.000,00 (Quatrocentos e vinte e dois mil reais)

So partes integrantes do presente trabalho os anexos de 1 a 5.

So Paulo, 02 de maro de 2013.

Nelson Srgio Penteado Larcio Paulino


Ribeiro Simes
Engenheiro Civil Engenheiro
Sanitarista
CREA 0600878851 CREA 0601141851
Responsvel pelo trabalho Coordenador do
trabalho
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9.3 ANEXO FOTOGRFICO

FOTOGRAFIA 1: Vista do terreno, de frente para a Av. Castrelo


Branco

FOTOGRAFIA 2: Vista da Av. Castelo Branco Lote 23 direita

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FOTOGRAFIA 3: Vista interna do lote 23.

FOTOGRAFIA 4:Vista oposta da Av. Castelo Branco. Lote 23


esquerda.

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FOTOGRAFIA 5: Vista do Lote 21 (R. Poos de Caldas).

FOTOGRAFIA 6: Vista da Rua Poos de Caldas. Lote 21 esquerda.

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9.4 CLCULOS ESTATSTICOS

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9.5 DOCUMENTAO COMPULSADA

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