137 REESTRUTURAO DO SETOR IMOBILIRIO E MUDANAS

NO PADRO ESPACIAL DE REPRODUO DO CAPITAL: A

PRODUO IMOBILIRIA COMO ELEMENTO CENTRAL NA
RECONFIGURAO DAS CIDADES BRASILEIRAS
Mara Beatriz Cruz Rufino

Resumo
Considerando o cenrio de intensificao da produo imobiliria evidenciado na primeira
dcada do sculo XXI e a relevncia desta dinmica nas transformaes das cidades, este
artigo explora as mudanas na organizao e nas estratgias do setor imobilirio e seus
impactos na alterao do padro espacial de reproduo do capital. Para o desenvolvimento
desta discusso, recuperamos a emergncia das estratgias de articulao entre capital
financeiro e produo imobiliria e suas transformaes nos ltimos 20 anos, identificando
dois momentos especficos. O primeiro, delimitado pelo reforo da utilizao dos
instrumentos de financeirizao, como FIIs e CRIs, e o segundo, marcado pela abertura de
capital das grandes incorporadoras. Embora no excludentes, esses movimentos relacionam-
se com lgicas particulares de reproduo do capital, que quando examinadas permitem
iluminar diferentes processos de reestruturao no setor e padres espaciais da produo
imobiliria. A sobreposio desses diferentes padres espaciais de reproduo do capital
responsvel por importantes mudanas na reconfigurao dos espaos urbanos, iluminando
a investigao da produo imobiliria como elemento central para compreenso e
interpretao da complexidade da cidade contempornea. Para essa tarefa, nos apoiamos nas
discusses de Lefebvre(2008) sobre a instrumentalizao do espao.
Palavras-chave: Produo Imobiliria, Financeirizao, Reestruturao do setor imobilirio.

Introduo
A primeira dcada do sculo XXI marcada por importantes mudanas na
produo imobiliria no Brasil, que passam a ser percebidas nos diferentes contextos
regionais pelo incremento no nmero de empreendimentos e diversificao de suas
caractersticas e por intensa valorizao imobiliria, consolidando de maneira definitiva a
expanso de relaes capitalistas no setor. Em 2010, foram financiadas mais de 300 mil
unidades residenciais e a valorizao imobiliria alcanada nesse mesmo ano foi de 23%,
sendo a segunda maior taxa mundial 1. Relacionado a estas dinmicas, o papel fundamental
do Estado aparece tanto em programa habitacionais como o Minha Casa, Minha Vida, como
nas obras pblicas elaboradas para realizao da Copa do Mundo em 2014 e das Olimpadas

1 Segundo dados da Revista Exame, de 30 de maio de 2012 Especial Imveis: Hora de Comprar ou Vender? a

valorizao imobiliria atingida pelo Brasil no ano de 2012, foi interior apenas aos nmeros alcanados na ndia,
onde a valorizao imobiliria foi de 36%.
1
no Rio de Janeiro em 2016, que legitimam e reforam a expanso e valorizao da produo
imobiliria (Mendona e Sachsida, 2012).
A compreenso deste importante processo de intensificao da produo
imobiliria passa pela percepo das mudanas na organizao dos agentes e na emergncia
de novas estratgias visando ampliao dos ganhos na reproduo do capital no setor.
Cabe ressaltar que as transformaes estruturais nas condies de reproduo do
capital no setor so decorrentes das mudanas estruturais do capitalismo e de seu atual
regime de acumulao, caracterizado pela presena dominante do capital financeiro. A
liberalizao e a desregulamentao dos sistemas financeiros nacionais, que impulsionaram
o consistente crescimento do capital financeiro, marcam a transio de um regime de
finanas administradas para um regime de finanas de mercado, acompanhados de um
intenso movimento de privatizao. A convergncia entre o capital financeiro e a produo
imobiliria parte relevante na compreenso das mudanas evidenciadas no setor nos
ltimos anos.
Desde a dcada de 1970, diversos estudos procuraram relacionar as mudanas
estruturais no capitalismo contemporneo com a ampliao da circulao do capital e sua
realizao no espao. Ball (1988, p. 189) ao analisar o processo de reestruturao da produo
habitacional de pases desenvolvidos na dcada de 1980, identifica o grande envolvimento
de instituies financeiras em vrias etapas do processo de proviso habitacional. Para o
autor, essa aproximao conjuga os interesses das instituies financeiras e das instituies
envolvidas na produo habitacional:
Por um lado, existe uma necessidade das instituies financeiras
acharem novas frentes de investimento, por causa das limitadas
oportunidades de lucros em seus ramos tradicionais de negcios. Por
outro lado, existe uma carncia de crdito de longo prazo para as
principais agncias correntemente envolvidas na proviso de
habitao, por causa dos riscos envolvidos nos emprstimos para os
credores. Presumivelmente, instituies financeiras esperam reduzir
os riscos, assumindo elas mesmas os investimentos (Ball, 1988,
p.189).
No Brasil, nos ltimos 20 anos, podem ser evidenciados dois importantes
movimentos de aproximao do capital financeiro produo imobiliria. O primeiro
delimitado pelo reforo da utilizao dos instrumentos de financeirizao, como FIIs e
CRIs, e o segundo, pela abertura de capital das grandes incorporadoras. Embora no
2
excludentes, esses movimentos relacionam-se com lgicas particulares de reproduo do
capital, que quando examinadas permitem iluminar diferentes processos de reestruturao
no setor e padres espaciais da produo imobiliria, como mostraremos a seguir.
A sobreposio desses diferentes padres espaciais de reproduo do capital
responsvel por importantes mudanas na reconfigurao dos espaos urbanos, iluminando
a investigao da produo imobiliria como elemento central para compreenso e
interpretao da complexidade da cidade contempornea.
Procurando compreender as mudanas na organizao e nas estratgias do setor
imobilirio e sua relao com importantes mudanas no padro espacial de reproduo do
capital nas cidades brasileiras, e desta maneira iluminar a centralidade da investigao da
produo imobiliria para compreenso e interpretao das dinmicas urbanas na
atualidade, este artigo foi estruturado em trs partes principais. Nas duas primeiras,
analisamos dois diferentes momentos de reestruturao do setor relacionando os a
importantes mudanas no padro espacial de reproduo do capital, iluminando
importantes diferenas e implicaes na organizao das cidades. Articulando essas duas
anlises, na terceira parte desenvolvemos as consideraes finais, argumentando sobre a
centralidade da produo imobiliria nos estudos urbanos e sua importncia ao iluminar
novas lgicas de configurao e produo do espao. Para esse debate final nos apropriamos
das discusses e conceitos elaborados por Lefebvre (1999; 2008).

Os primeiros instrumentos de financeirizao e a expanso de uma produo

imobiliria fragmentada
A centralidade do Sistema Financeiro Habitacional (SFH) para a expanso da
produo imobiliria privada na dcada de 1970 e o posterior esgotamento de suas duas
fontes principais (FGTS E SBPE) motivaram as crescentes reivindicaes do setor por um
maior empenho do Estado na execuo de medidas que atrassem investimentos do setor privado para o
setor de financiamento imobilirio (Royer, 2009, p. 107). Referendadas nas experincias de
outros pases, onde a importncia do setor na economia tinha sido garantida pela sofisticao
do sistema de crdito a partir de suas relaes com o mercado de capitais, as principais
entidades representantes do setor, como a CBIC, ABECIP e Sinduscon, passam a pressionar
por mudanas na organizao do financiamento imobilirio no sentido de uma aproximao
com o mercado de capitais.
Como produto destas reivindicaes, no incio da dcada de 1990, surgiram os
primeiros mecanismos de financiamento produo imobiliria articulados ao mercado de
3
capitais, representado pelos Fundos de Investimentos Imobilirios (FIIs), criados em 1993, e
pelas Carteiras Hipotecrias, criadas em 1994 (Castro, 1999; Botelho, 2005). Em 1997 criado
o Sistema Financeiro Imobilirio (SFI) pela Lei 9.514 que, atuando de maneira complementar
ao SFH, visava consolidar a racionalidade das finanas na organizao do financiamento da
poltica de crdito imobilirio, inclusive o habitacional (Royer, 2009, p.15). Neste novo sistema
so previstos um conjunto de instrumentos financeiros inovadores, como o Certificado de
Recebveis Imobilirios (CRI), que visavam viabilizar a produo imobiliria a partir do
mecanismo de securitizao. A observao da aplicao destes instrumentos ilumina padres
espaciais especficos de reproduo do capital, como procuramos mostrar a seguir.
A utilizao de instrumentos de securitizao (FIIs, CRIs, etc.) envolveu alm de
grandes construtoras e incorporadoras, importantes agentes financeiros (fundos de penso,
fundos de investimentos, companhias securitizadoras, fundos ligados s grandes
corporaes) que viabilizaram a desintermediao bancria nas operaes de financiamento
(Shimbo, 2010, p.98).
Os FIIs e os CRIs, principais instrumentos de securitizao de ativos imobilirios,
possibilitam a converso de ativos de pouca liquidez em ttulos mobilirios de grande liquidez
(Botelho, 2005), que dessa maneira podem ser absorvidos pelo mercado financeiro, a partir
de diferentes meios.
Os Fundos de Investimento Imobilirios permitem a transformao de bens
imveis em ttulos de investimento, correspondentes a uma parcela da propriedade de um
imvel, que do direito a extrao de uma renda e de juros sobre o empreendimento, mas
no sobre o ativo em si (Botelho, 2007).
No Brasil, os FIIs foram inicialmente apropriados como estratgia de
desmobilizao de capital por parte das grandes empresas, permitindo a reduo de
encargos, j que a legislao previa a liberao no pagamento de Imposto de Renda sobre o
patrimnio securitizado. Nessa mesma perspectiva os fundos de penso passaram a
transformar seus imveis em FIIs, reduzindo a participao dos ativos imobilirios de seu
patrimnio em face de restries legais quanto deteno de imveis como parte de seus
ativos. A partir de 1999, quando o Banco Central passa a equiparar os FIIs aquisio de
imveis, os fundos de penso perdem interesse nesse instrumento. Com essas mudanas, os
FIIs procuram atrair os investidores de varejo com estratgias como a negociao na Bolsa
de Valores do Estado de So Paulo (Bovespa) (Botelho, 2007).
Ao analisar o funcionamento desses fundos, Fix (2007) identifica dois tipos
principais: renda ou incorporao. Segundo a autora,
4
 nos primeiros, que tm prazo indeterminado, a liquidez ganha importncia,
e pode ficar comprometida em perodos com alta taxa de vacncia dos
imveis, comuns nos ciclos do mercado imobilirio. A renda capturada em
forma de aluguel. J os fundos de incorporao, [...] tm um tempo de
durao limitado, que se encerra com a venda. A renda nesse caso vem da
incorporao (Fix, 2007, p. 68).
Diferentemente da participao de um agente de crdito, que recebe como
remunerao de seu capital os juros do emprstimo, os fundos tornam-se proprietrios dos
imveis e apropriam-se da renda imobiliria ou dos ganhos da incorporao. Dentro dessa
lgica de reproduo do capital, os agentes diretamente relacionados produo
(construtores e incorporadores) tendem a perder a centralidade. J os CRIs so ttulos de
crdito nominativo, de livre negociao, lastreados em crditos imobilirios e constituem promessa de
pagamento em dinheiro 2. De forma equivalente a uma debnture, o CRI pode ser colocado no
mercado atravs de uma emisso pblica (ttulos postos venda junto ao mercado, sem
necessidade de destino especfico) ou de uma emisso privada (especfica para investidores
j acertados).
Os CRIs so utilizados como mecanismos de financiamento tanto na produo
de edifcios residenciais e comerciais que sero colocados venda, como na viabilizao dos
chamados projetos "build-to-suit" - construo sob medida de imvel comercial (fbrica,
centro de distribuio ou escritrio) para posterior locao.
No primeiro caso, uma incorporadora, aps vender as unidades de um edifcio
por ela construdo, pode securitizar as dvidas dos adquirentes e vend-las no mercado.
Dessa maneira recebe de volta o capital utilizado para financiar os compradores, podendo
reinvestir esse capital em outra atividade ou em outro empreendimento. Os investidores, que
compraram os ttulos, por sua vez, passam a receber os juros e a amortizao das dvidas
diretamente dos adquirentes. No segundo caso, a incorporadora cede o contrato de aluguel a
uma companhia de securitizao, que emite Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI)
com lastro na receita futura de aluguel do imvel a ser construdo.
Os custos e a complexidade da realizao desse tipo de operao financeira
fazem com que sua utilizao torne-se vivel apenas para empreendimentos que resultem
em grandes volumes financeiros, sendo por isso apropriada principalmente pelas grandes
incorporadoras do Sudeste, que puderam ampliar ainda mais seus volumes de produo.
Nesse sentido, os CRIs foram muito mais relevantes para os incorporadores que os FIIs.

2 Como descrito na lei 9.514 de 1997, que criou o SFI.

5
 Embora esses mecanismos determinem diferentes dinmicas na reestruturao
dos agentes do setor imobilirio, tendem a estar relacionados a tipos de empreendimentos
semelhantes - residenciais de alto padro, edifcios corporativos e centros comerciais para as
classes mais abastadas - que permitem maiores condies de rentabilidade aos investidores
financeiros. Alm das caractersticas dos empreendimentos, a subordinao ao mercado de
capitais tende tambm a determinar a localizao desses empreendimentos. Para Botelho
(2005), a percepo dos agentes de que a localizao dos empreendimentos fundamental
para seu maior retorno, faz com que seus interesses se voltem para as reas mais valorizadas
das cidades (Botelho, 2005). Essa produo resultante do entrelaamento mais sofisticado
entre o mercado financeiro e o imobilirio se concentrar principalmente nos maiores centros
urbanos, como o caso de So Paulo, pelo diferencial do preo dos imveis nessas cidades e
pelo perfil dos locatrios desses tipos de empreendimentos - filiais de grandes grupos
multinacionais, normalmente a localizadas.
Nos ltimos anos, vrios estudos vm se debruando sobre o avano desta lgica
de financeirizao na produo imobiliria e os efeitos na produo do espao da cidade de
So Paulo (Botelho, 2007; Fix, 2007; Miele, 2009). Ao investigarem as formas especficas que
assumem a produo e o consumo do espao urbano, estes autores mostram uma relao
clara entre instrumentos como os FIIs e os CRIs e os grandes espaos corporativos e a
produo residencial de alto-luxo na cidade de So Paulo, iluminando importantes
particularidades das novas relaes de produo estabelecidas.
A constatao desses autores que esse capital financeiro atuou de maneira
concentrada na consolidao de um novo eixo empresarial o vetor sudoeste de So Paulo
que se estabeleceu como continuidade das reas tradicionalmente valorizadas da cidade,
passando a representar o mais importante retrato da cidade global, pela prpria feio do
conjunto de empreendimentos construdos. Para Fix (2007) So edifcios corporativos, que se
projetam como a imagem de uma cidade globalizada, uma nova cidade, nova face ou uma global
city, na mdia ou nos anncios publicitrios.
Cabe ressaltar, que no Brasil estes instrumentos de securitizao tambm foram
importantes na disseminao de enormes complexos tursticos, vinculados a investimentos
estrangeiros e marcados por favorecerem a fragmentao de reas litorneas prximas a
grandes metrpoles, principalmente no Nordeste brasileiro.
Ainda que restrito a espaos especficos, esse entrelaamento do capital
financeiro com a produo imobiliria foi responsvel por uma enorme exacerbao da

6
valorizao imobiliria, alcanada em muitos casos pela expulso dos mais pobres e criao
de espaos exclusivos, claramente segregados.

O domnio das grandes incorporadoras: expanso territorial e diversificao de

segmentos
A essa lgica claramente excludente e fragmentada soma-se um novo movimento
de convergncia entre capital financeiro e produo imobiliria, agora baseada na expanso
dos empreendimentos imobilirios para novos espaos e na difuso da propriedade
imobiliria para outros segmentos sociais, suportados pela expressiva expanso do crdito
imobilirio e novas articulaes com o capital financeiro.
A expanso do crdito imobilirio foi suportada principalmente pelo apoio do
Estado, seja por sua forte atuao no sentido de adequar o marco regulatrio da poltica
imobiliria, seja pelo conjunto de esforos e reformas na organizao das principais fontes de
financiamento imobilirio que, beneficiadas pelo crescimento econmico do pas e por
importantes reformas das normas de gesto dos fundos, passam a apresentar expressiva
recuperao a partir de 2005.
O grande marco da transformao da poltica imobiliria foi a aprovao da Lei
n. 10.931, conhecida como a Lei do Patrimnio de Afetao 3. Esta Lei, aprovada em 2004,
visava suprir lacunas para o pleno funcionamento do SFI e diversificar os ttulos de crdito
disponveis. No Patrimnio de Afetao cada empreendimento isolado, tornando-se uma
unidade contbil, independente dos ativos da empresa construtora e incorporadora,
evitando que a concluso de determinado empreendimento venha a ser prejudicado pela falncia total
da empresa (Royer, 2009, p.115). O conjunto de mudanas presentes na Lei 10.931 contribui
para o aumento da segurana jurdica do negcio imobilirio, ampliando o interesse das
instituies bancrias em oferecer crdito imobilirio.
A partir de 2005, contrariando o discurso difundido pelas entidades
representativas do setor imobilirio de falncia do Estado e de necessidade de se buscar
novas fontes de financiamento, as tradicionais fontes do SFH (SBPE e FGTS) comeam a
apresentar resultados excepcionais, configurando-se como a grande base para a expanso do
setor. Entre 2005 e 2010, a contratao de recursos para a habitao a partir da utilizao do
FGTS foi multiplicado em cerca de cinco vezes, sendo este aumento ainda mais expressivo no

3Cumpre lembrar que a lei trouxe para alm do Patrimnio de Afetao, os institutos da Alienao Fiduciria e
do Valor do Incontroverso.
7
caso do SBPE, onde os volumes contratados em 2010 superam em mais de dez vezes as
contraes do ano de 2005, como pode se observar no grfico a seguir.
GRFICO 1 - Contratao de Recursos para Habitao SBPE/FGTS (em R$ bilhes) Brasil

Fonte: Estatsticas Bsicas do BACEN (SFH SBPE/FGTS) organizadas pelo CBIC Dados

Aproveitando-se de um contexto fortemente favorvel expanso da produo

imobiliria baseado na alterao do marco regulatrio, na estabilidade da economia, e na
disponibilidade de crdito a abertura de capital das grandes incorporadoras passou a se
consolidar como uma nova possibilidade de captar recursos do mercado financeiro. Num
primeiro ciclo de captao (2005-2007), 25 empresas, predominantemente localizadas no eixo
Rio-So Paulo conseguiram captar cerca de 12 bilhes de reais, consolidando o setor
imobilirio como uma importante rea do mercado de capital financeiro e atraindo grande
ateno de investidores estrangeiros, que chegaram a representar mais de 75% desse volume
dos capitais (Rocha Lima jr. e Gregrio, 2008).
Nesse novo contexto as grandes empresas de incorporao de capital aberto
assumem o protagonismo na conduo de importantes mudanas no na organizao do
setor. O processo de abertura de capital pelo qual passaram as grandes empresas de
incorporao e a massiva injeo de investimentos resultante desse processo foi responsvel
por profundas mudanas na organizao do setor e pela redefinio das estratgias de
produo imobiliria.
No chamado Novo Mercado, considerado o mais alto grau de governana
corporativa da Bovespa a insero de novas empresas est condicionada ao cumprimento
de um conjunto de regras que visam ampliar a transparncia da gesto, pressupondo a
implantao de rigorosos preceitos de governana corporativa, que inclui entre outros aspectos a
emisso trimestral de relatrios com informaes financeiras, produo realizada, estratgias gerais da
empresa etc. (Tone, 2010, p. 25).

8
 A preparao para abertura de capital envolveu tanto a adequao da
organizao da empresa s exigncias do mercado de capitais, como um conjunto de esforos
para a valorizao financeira da empresa. O processo de precificao inicial destas empresas
foi baseado em projetar sobre o banco de terra (landbank) existente, em um ciclo curto, a
capacidade de gerao de resultados, por meio de margens EBITDA 4 evidenciadas nos dados
do comportamento passado de cada empresa, ou por meio de mltiplos percebidos no
mercado de capitais no setor de referncia. Nessa lgica de determinao do preo da
empresa, a garantia da propriedade privada da terra tornou-se condio central para uma
valorizao fictcia das empresas, baseada em expectativa de ganhos futuros.
A injeo de grande volume de capital, aps os lanamentos dos IPOs, leva
praticamente configurao de uma nova empresa, que de acordo com Rocha Lima Jr. (2007)
s guarda a razo social e o currculo da original (Rocha Lima Jr., 2007). Em vrios casos,
segundo esse autor, o patrimnio lquido das empresas, aps a captao no mercado de capitais,
passou a ser praticamente oito vezes o anterior, ampliando sua capacidade de produo numa
razo ainda maior (Rocha Lima Jr., 2007). Cumpre ressaltar que, ao contrrio dos outros
setores afetados pela globalizao, as empresas do setor imobilirio na maioria dos casos,
permaneceram sob o controle de capital nacional.
As empresas de capital aberto, face aos grandes volumes de capitais que passam
a gerir, tendem a modificar sua estrutura de gesto, com reformulao de seus sistemas,
processos e rotinas de administrao. Somadas s exigncias e necessidades de
reestruturao administrativa, o fato das aes oferecidas serem precificadas
ininterruptamente no mercado de capitais instala dentro das empresas a prpria lgica do
capital financeiro, marcada pelo imperativo de um contnuo crescimento, a partir da definio de metas
e projees de produo imobiliria e ganhos crescentes (Tone, 2010, p. 25).
A enorme capitalizao dessas empresas e sua lgica de crescimento contnuo
impulsionam a realizao de fuses, aquisies e parcerias, que passam a ser evidenciadas
como prticas correntes no setor. Segundo o presidente do SECOVI-SP 5, "as fuses e aquisies
so formas delas (as incorporadoras) aumentarem suas fatias de mercado, racionalizando custos,
despesas, e ampliando as oportunidades de escala". De acordo com um relatrio da consultoria
PwC (PricewaterhouseCoopers) 6, em 2007, a construo civil foi o segundo maior setor em

4 O EBITDA a margem operacional de uma empresa de real estate antes dos impostos e de contas marginais
operao, como despesas financeiras, os impostos e as contas no operacionais, depreciao e participaes
minoritrias do resultado.
5 Joo Cludio Robusti, presidente do Sinduscon-SP, em depoimento reportagem da Revista Construo

Mercado n.79, de fevereiro de 2008.

6 Como informado em reportagem da Revista Construo Mercado n.79, de fevereiro de 2008.

9
nmero de transaes de compra, fuso, aquisio e joint ventures no Brasil, ficando atrs
apenas da indstria de alimentos.
A abertura de capital proporcionou recursos s incorporadoras para a aquisio
de outras empresas menores, localizadas em outros estados ou especializadas em nichos
especficos. Em paralelo ao movimento de aquisies, as parcerias com outras empresas,
atravs de contratos especficos conhecidos como joint ventures 7, tornaram-se estratgia
bastante usual para a ampliao da produo. Por se tratarem de arranjos flexveis, em que
normalmente no existe o envolvimento da incorporadora nacional no processo de
construo, h reduo dos riscos e dos custos administrativos, condies muito positivas na
percepo dos investidores.
Esse conjunto de dinmicas impostas pelas incorporadoras de capital aberto
acaba por determinar mudanas na organizao de todo o setor - impactando a organizao
das empresas de diferentes portes e em diferentes regies do pas.
A partir do incio de 2008, quando se verifica a queda do preo das aes de
vrias incorporadoras 8, as aquisies e fuses entre as empresas de capital aberto tornam-se
mais frequentes. At setembro de 2008 foram verificados pelo menos trs grandes casos de
fuso ou aquisio: a unio entre a Brascan Residential Properties e a Company, formando a
empresa Brooksfield, a fuso da Brasil Brokers com a Abyara e a aquisio de 60% das aes
da Tenda pela construtora e incorporadora Gafisa.
A crise financeira mundial, em setembro de 2008, acentuou a fragilidade
financeira de vrias empresas, dando continuidade s aquisies e fuses entre as maiores
empresas do setor. A resultante desses processos foi a consolidao de grandes grupos
imobilirios e o reforo de uma lgica financeira na gesto dos negcios imobilirios.
Esse conjunto de mudanas do setor reflete num forte movimento de expanso
da produo, como resposta a necessidade de projeo de resultados sempre crescentes para
seus acionistas. Segundo o vocabulrio do setor, o sucesso das empresas foi garantido por
estratgias de diversificao dos segmentos e expanso territorial.
A ideia de diversificao de segmentos, e principalmente a ampliao da
participao do segmento econmico, - imveis destinados a rendas de 3 a 10 salrios

7 No Brasil, as parcerias so na maioria das vezes organizadas atravs das Sociedades de Propsitos Especficos

(SPEs). Abordaremos esse assunto de maneira mais detalhada quando discutirmos o fortalecimento da
incorporao em Fortaleza no terceiro captulo da tese.
8 Para Lima Jr, e Gregrio (2008) a queda dos preos das aes do segmento de real estate nesse momento no

tem relao com a crise internacional, sendo produto da fragilidade dos processos de precificao, que
estabeleceram preos irreais, e da dificuldade do cumprimento de metas estabelecidas, consideradas muito
ambiciosas por esses autores.
10
mnimos - passa a ser visto de maneira muito positiva pelos investidores, fundados na
existncia de um grande dficit habitacional, na ascenso das classes C e D e na
disponibilidade de financiamento no mbito do SFH. At a abertura de capital, o
desempenho satisfatrio da maior parte das grandes empresas de incorporao estava no
forte direcionamento para a produo de empreendimento para populao de maiores
rendimentos. A maior poupana destes compradores reduzia a necessidade de investimento
por parte das empresas, j que os desembolsos de pagamento conseguiam manter o ciclo da
construo. Entretanto tal produo comeava a apresentar sinais de saturao em diversas
regies do pas (Shimbo, 2010).
Em 2007, segundo informaes da Revista Construo Mercado, oito das
principais empresas que apostaram em famlias com renda mdia de at 10 salrios mnimos lanaram
um volume de residncias mais de 400% superior a 2006 9. O aumento da produo para o
segmento econmico possibilitou tanto o crescimento vertiginoso de empresas especializadas
neste tipo de produo, como o caso das empresas Tenda e MRV, como levou vrias
empresas, tradicionalmente focadas na alta renda, a produzirem empreendimentos
imobilirios mais econmicos.
Procurando ampliar suas margens de lucros na produo imobiliria para
populao de menores rendimentos, essas empresas iro desenvolver importantes mudanas
no sentido da racionalizao da produo e da padronizao dos empreendimentos
imobilirios, que resultaro na produo de enormes condomnios em reas menos
valorizadas. O fortalecimento deste novo segmento tem ainda forte impacto no reforo da
expanso geogrfica.
A expanso territorial, representada pela difuso da produo destas empresas
para outras regies do Brasil, consolidou-se como uma alternativa interessante j no processo
de abertura de capital e montagem de bancos de terra, possibilitando a reduo de custos
face s dificuldades de compra de terreno nos grandes centros do Sudeste. Alm da
disponibilidade de terrenos mais baratos, a melhor distribuio dos financiamentos tornou a
produo imobiliria em regies menos desenvolvidas muito interessante. Nas palavras do
diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimnio (EMBRAESP), o crdito farto fez
com que o boom se espalhasse 10.
O sucesso destas estratgias esteve fortemente ameaado pela crise de 2008,
reflexo em parte da forte integrao da produo imobiliria com o mercado de capitais. O

9Na reportagem O assedio das grandes. Revista Construo Mercado, n. 79, fevereiro de 2008.
10Em depoimento reportagem O Brasil que se verticaliza em ritmo acelerado do Jornal O Estado de So
Paulo, 17 agosto de 2008.
11
socorro prestado pelo Governo Federal em 2009, por meio do lanamento do Programa
Minha Casa Minha Vida (MCMV), garantiu a solvncia do estoque construdo, reforou a
valorizao das aes das grandes empresas do setor e deu flego para a retomada do
crescimento da produo, fortalecendo ainda mais o segmento econmico e a expanso
geogrfica dos grandes grupos imobilirios.
Nesse momento, a retrica da importncia da atividade da construo imobiliria
foi reforada, seja pelo seu papel na proviso de novas habitaes contribuindo na soluo
do dficit habitacional, seja como motor de reativao da economia nacional, legitimando a
conduo de massivos esforos para ampliao dos financiamentos e subsdios ao setor, que
ganharam status de programa habitacional e de poltica anticclica.
O Programa tem seu desenho articulado aos grandes interesses do setor 11,
favorecendo principalmente as empresas que haviam expandido sua atuao aos segmentos
econmico e baixa renda. Atravs do MCMV, o governo federal disponibiliza cerca de R$ 60
bilhes produo de habitao para diversas faixas de renda 12. E embora prevalea o
discurso de sua finalidade social, a distribuio dos recursos entre as faixas de renda tende a
privilegiar os produtos direcionados a faixas de renda nas quais a atuao das grandes
empresas nacionais de incorporao era mais dominante, pois se estabelecem relaes de
mercado. Embora o dficit para as faixas de renda de 3 a 6 salrios mnimos e de 6 a 10
salrios mnimos correspondessem juntos a 9% do dficit total acumulado (IBGE/PNAD,
2007), a primeira fase do programa destinou 60% do um milho de casas previstas para essas
faixas.
Como resultante desse processo de reestruturao, suportado em grande medida
pelo Estado, diversos espaos do territrio nacional passam a ser vistos como possibilidade
de reproduo do capital. Se, em um primeiro momento, o entrelaamento do capital
financeiro produo imobiliria deuse fundamentalmente na produo dos espaos
exclusivos, essa articulao dissemina-se para territrios cada vez mais distantes e se

11 A participao do setor, representado pelas grandes incorporadoras, foi inclusive decisivo no desenho final do

Programa. O relato de um incorporador a TONE(2010) revela o apoio do setor no aprimoramento do Programa:

Quando se estabeleceu as metas de 1 Milho de unidades e etc., estava meio dissociado da realidade. Isso era
mais um chute do Governo, do que qualquer outra casa. Quando eles trouxeram para dentro da estrutura as 12
maiores operadoras [...] essas empresas comearam a falar assim olha, pra isso funcionar precisa disso, daquilo
outro, p, p, p, e comearam a desenhar um processo de trabalho que ia funcionar melhor dentro da Caixa
Econmica Federal (TONE, 2010, p.35-36).
12 Ao todo, com fundos do Oramento Geral da Unio, do FGTS e do BNDES, foram disponibilizados de R$ 34

bilhes para produo de moradias para famlias com renda de at 3 salrios mnimos com subsdios variando
proporcionalmente, outros R$ 26 bilhes sero destinados produo para rendas superiores atravs de
financiamentos do FGTS.
12
direciona para os setores de menor renda. Neste sentido o crdito imobilirio que assegura
expanso de relaes capitalistas mais avanadas na produo do espao.

Consideraes finais: a produo imobiliria como elemento central na

reconfigurao das cidades brasileiras
Durante grande parte do sculo XX, as metrpoles brasileiras exibiram um
padro de organizao socioespacial interpretado como um modelo centro-periferia,
explicado pela dualidade socioeconmica entre reas ricas e pobres. Essa interpretao
considerava os efeitos da industrializao sobre a urbanizao essencialmente a partir dos
graves desequilbrios socioespaciais.
Por um lado, constatava-se a concentrao da populao mais rica nas reas
centrais e bem equipadas, por outro lado, a populao mais pobre distanciava-se do centro
indo constituir periferias carentes de acesso aos equipamentos e s condies urbanas
adequadas. Esse duplo movimento explicitava diferenas e levava a cidade a um rpido
processo de expanso, pautado por baixa densidade e informalidade nas construes, que
passou a ser descrito como sendo um padro perifrico de crescimento urbano (Bolafi,
1979). Nesse contexto, a produo imobiliria, principalmente concentrada nas reas centrais
das maiores cidades, tendeu a reforar a dicotomia entre centro equipado e territrios
precariamente ocupados. Tal interpretao, por fundar-se na premissa de que o fato
econmico industrial determinava as condies de consumo do espao, pouco explorava as
lgicas de produo do espao.
O recente aumento dos fluxos de capitais para a produo imobiliria nos
grandes centros urbanos favoreceu a ampliao do porte dos empreendimentos imobilirios
e a diversificao de sua localizao por diversos espaos da metrpole, desencadeando
processos de fragmentao e iluminando os limites e insuficincia da interpretao com base
na dicotomia centro-periferia. Na atualidade, a fora do imobilirio emerge de maneira
simultnea sob a forma de bairros/cidades planejadas para o chamado segmento
econmico situados em reas perifricas e de grandes projetos multiuso, que por vezes
integram a operaes urbanas em reas valorizadas e centrais. Tal manifestao indica o
imbricamento no espao de diferentes estratgias reproduo do capital, relacionadas a
estratgias particulares dos diversos agentes.
A diversificao e expanso da produo imobiliria, diretamente articulada
valorizao diferenciada do espao, vm desencadeando diferentes dinmicas de
fragmentao e contribuindo para a consolidao de estruturas socioespaciais muito mais
13
complexas em nossas cidades. O movimento geral de convergncia do capital financeiro com
a produo imobiliria se articular a condies extremamente desiguais de
desenvolvimento urbano das cidades brasileiras. Essas condies ao mesmo tempo em que
sero determinantes na definio das estratgias da produo do espao, estaro sujeitas a
novas dinmicas impostas pela lgica de ampliao crescente dos ganhos na reproduo do
capital no espao. A valorizao da produo imobiliria, ao interferir fortemente na
elevao do preo dos terrenos e do estoque de imveis construdos da cidade, passa a
interferir de maneira direta em toda a organizao socioespacial das cidades.
O fortalecimento de uma nova lgica de produo imobiliria, fundada no
avano do processo de financeirizao e apoiado na emergncia de novas estratgias e
domnio de grandes empresas, tende a influir na prpria lgica de produo do espao,
dando relevo a urbanizao como processo autnomo e dominante, no mais diretamente
relacionado industrializao (Pereira, 2005). Lefebvre (2008) desenvolve a tese de que essa
alterao sintoma de uma fase critica em que a problemtica urbana desloca e modifica
profundamente a problemtica originada no processo de industrializao... O crescimento quantitativo
da produo econmica produziu um fenmeno qualitativo que se traduz, ele prprio, por uma
problemtica urbana (Lefebvre, 2008, p.80).
Esta nova lgica de produo ilumina um importante movimento de
subordinao do espao ao capital, assim como observou Lefebvre (1999):
O setor imobilirio se torna tardiamente, mas de maneira cada vez mais
ntida, um setor subordinado ao grande capitalismo, ocupado por suas
empresas (industriais, comerciais, bancrias), com uma rentabilidade
cuidadosamente organizada sob a cobertura da organizao do territrio. O
processo que subordina as foras produtivas ao capitalismo se reproduz aqui,
visando subordinao do espao que entra no mercado para o investimento
dos capitais, isto , simultaneamente o lucro e a reproduo das relaes de
produo capitalistas (Lefebvre, 1999, p. 163 e 164)
Esse espao, agora instrumental reproduo do capital, se por um lado presta-
se como suporte para esta acumulao, v-se transformado em sua organizao socioespacial
atravs da importante atualidade das manifestaes da produo imobiliria para a
reproduo capitalista. nesse sentido que argumentamos sobre a centralidade da
investigao da produo imobiliria para a compreenso e interpretao de nossas cidades.

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16