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TRABALHO DE AVALIAO
Resumo
Este artigo tem como objetivo apresentar uma anlise da avaliao de reas de imveis gravadas por
Servido Administrativa. O projeto ser desenvolvido por meio de tcnicas prprias das metodologias
apresentadas nas normas da ABNT, visando contemplar as perspectivas do trabalho do profissional
da engenharia de avaliaes e o direito de proprietrios e arrendatrios da rea gravada, de maneira
que possa subsidiar engenheiros e operadores do direito no aperfeioamento da avaliao para
indenizao, pela constituio da servido.
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AVALIAO DE SERVIDO PELO METODO DA RENDA
Servido
A justa indenizao
Tipos de Servido
O Poder Pblico pode estabelece uma Servido por vrios motivos como:
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Passagem de Linhas de Transmisso de Energia.
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Passagem de redes de gua ou esgoto.
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Estabelecimento de cones de aproximao de aeroportos, [...].
Introduo
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apresentando frmulas gerais de avaliao, de simples aplicao, nos termos da
NBR 14653 Norma Tcnica para Avaliao de Bens da ABNT.
Tcnicas de avaliao
O valor da indenizao
Expresso matemtica I:
Onde:
Bf : Benfeitoria;
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Af : rea da faixa objeto da Const. de Servido.
IARcsv = (RL x Af x Px )+ Bf
Onde:
Bf : Benfeitoria;
Icsv = (RL x Af x 100 / Tx) + Bf + IARcsv1: [(RL1 x Af1 x Px1) + Bf1 ] + IARcsvn: [(RLn x
Afn x Pxn)+ Bfn]
Onde:
Bf : Benfeitoria;
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IARcsv1 : Indenizao do Arrendatrio 1, pela Constituio de Servido;
Bf : Benfeitoria;
n : Nmero de Arrendatrios.
Coeficiente de Servido
Expresso matemtica:
Cs = Icsv x100
Vt
Onde:
Cs : Coeficiente de Servido;
Exemplo 1
Considerando uma faixa de Servido com rea de 2,5 ha, em terra ocupada
por um canavial, onde ser implantada uma rede de transmisso de energia, aps
pesquisa de mercado e clculos previstos na NBR 14653, partes I e III da ABNT,
encontrou-se o valor unitrio de R$30.000,00/ha. Considerando tambm que a cana
existente na faixa dever ser erradicada, verificamos o seguinte:
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Icsv = (RL x Af x 100 / Tx )+ Bf
Cs = Icsv x 100
Vt
Cs = R$23.047,47 x 100
(2,5 ha x R$30.000,00/ha)
Cs = 30,73%.
Exemplo 2
Considerando que um Arrendatrio explore uma rea de 190,0 ha, onde ser
implantada uma rede de transmisso de energia, que intercepte dois Pivs Centrais
em operao e que tero que interromper suas operaes na faixa da seguinte
forma:
Premissas:
Faixa objet o da Servido: Largura de 60,0 m
I) Restries:
Piv Central: 1. rea total
irrigada : 60,0 ha.
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Conforme Clusula do Contrato, os Arrendatrios tm direito a apenas 85 %
da produo do Milho.
Taxa de rentabilidade adotada: 7,9% a.a. (Rendimento da Caderneta de
Poupana Aplicao conservadora, tradicional e segura).
Cotao do Milho em So Paulo: 8 de junho de 2009 = R$19,72 / Sc de 60,0
Kg.
Custo de produo do Milho: R$17,75 / Sc de 60,0 Kg.
Receita lquida da faixa com plantio de Milho: R$650,00 / ha ao ano.
IARcsv = R$93.925,00.
Exemplo 3
Considerando uma fazenda de 300,0 ha, onde ser implantada uma rede de
transmisso de energia, com uma faixa de Servido com rea de 2,5 ha, ocupada
por um canavial e tambm passando por local onde um Arrendatrio explore duas
reas com Piv Central, sendo uma com 60,0 ha e outra com 80,0 ha; aps
pesquisa de mercado e clculos previstos na NBR 14653, partes I e III da ABNT,
encontrou-se o valor unitrio de R$30.000,00/ha. Considerando tambm que a cana
existente na faixa dever ser erradicada, verificamos o seguinte:
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Custo de produo do Milho: R$17,75 / Sc de 60,0 Kg.
Receita lquida da faixa com plantio de Milho: R$650,00 / ha ao ano.
IARcsv = R$93.925,00.
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Concluses
Uma anlise ampla permite inferir que a parte mais sensvel do trabalho se
refere pesquisa de mercado para se fixar inicialmente os valores unitrios e a
perfeita identificao e valorao dos ciclos florestais e ou de culturas, quando
existentes.
No mbito do valor econmico, um laudo de avaliao para indenizao por
Constituio de Servido Administrativa no reflete somente a renda que a rea
capaz de gerar no futuro, mas tambm a probabilidade de que aquela rentabilidade
realmente est sendo realizada, desta forma estabelecendo que a faixa de servido
uma frao econmica verdadeira, portanto passvel de mensurao em termos
cientficos, sendo inaceitvel a aplicao de percentuais fixos e tabelados, nem
fatores depreciativos associados a riscos de possveis danos, j que estes, se
ocorrerem, sero indenizados especificamente poca pelo responsvel.
A indenizao pela Constituio de Servido Administrativa deve
corresponder ao efetivo prejuzo causado ao imvel, segundo a sua vocao
poca da vistoria. Se a Servido Administrativa no prejudica a utilizao do bem,
nada h que indenizar; se o prejudica, o pagamento dever corresponder ao efetivo
prejuzo, chegando mesmo a transformar-se em desapropriao, com indenizao
total da propriedade, se a inutilizou para sua explorao econmica normal.
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Bibliografia:
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