Capacitação

Discusso, anlise e identificao de solues para problemas e casos prticos
ISBN 978-85-7958-028-4
PROGRAMA
NACIONAL DE
9 788579 580284
CAPACITAO
DAS CIDADES
Programa de Apoio aos Municpios
em Tributao Imobiliria
DAS CIDADES
Avaliao
Avaliao em massa de imveis para fins fiscais

em Massa de Imveis
para Fins Fiscais:
Apoio:
Discusso, Anlise e
Identificao
de Solues para
Problemas
Realizao:
e Casos Prticos
G O V E R N O F E D E R A L
CAPACIDADES
CON HECER PARA CRESCER
LINCOLN INSTITUTE Ministrio das
Cidades
O F L A N D P O L I C Y PAS RICO PAS SEM POBREZA
MINISTRIO DAS CIDADES Presidente da Repblica
DILMA ROUSSEFF
Ministro de Estado
AGUINALDO VELLOSO BORGES RIBEIRO Ministro de Estado das Cidades
AGUINALDO VELLOSO BORGES RIBEIRO
Secretrio-Executivo
ALEXANDRE CORDEIRO MACEDO
Secretrio Executivo
Diretor de Desenvolvimento Institucional ALEXANDRE CORDEIRO MACEDO
CARLOS ANTONIO VIEIRA FERNANDES
Secretria Nacional de Habitao
Gerncia de Capacitao INS DA SILVA MAGALHES
EGLASA MICHELINE PONTES CUNHA
Cleidson dos Santos Machado Secretrio Nacional de Acessibilidade e Programas Urbanos
Diane da Silva Lima
Diogo Ramalho (estagirio)
LEODEGAR DA CUNHA TISCOSKI
Everton Sudr Ferreira
Reginaldo de Moura Morais Secretrio Nacional de Saneamento Ambiental
Ricardo de Sousa Carrijo Barbosa OSVALDO GARCIA
Thiago de Lima
Secretrio Nacional de Transporte e Mobilidade Urbana
LINCOLN INSTITUTE OF LAND POLICY
JULIO EDUARDO DOS SANTOS
Diretor do Programa para Amrica Latina e Caribe
Companhia Brasileira de Trens Urbanos (CBTU)
MARTIM O. SMOLKA
FRANCISCO CARLOS CABALLERO COLOMBO
Teaching Faculty/Course Developer
CLAUDIA M. DE CESARE
Departamento Nacional de Trnsito (DENATRAN)
JULIO FERRAZ ARCOVERDE
CAIXA ECONMICA FEDERAL
Empresa Brasileira de Trens Urbanos de Porto Alegre S.A. (TRENSURB)
Presidente
HUMBERTO KASPER
JORGE FONTES HEREDA
Vice-Presidente de Governo e Habitao

JORGE URBANO DUARTE
Superintendente Nacional de Assistncia Tcnica e Desenvolvimento Sustentvel

JOS CARLOS MEDAGLIA FILHO
Gerente Nacional de Assistncia Tcnica

OMAR BORGES DO PRADO FILHO
SOCIEDADE BRASILEIRA DE ENGENHARIA DE AVALIAES
Presidente
DOMINGOS DE SABOYA BARBOSA FILHO
Vice-Presidente Administrativo
SRGIO ANTO PAIVA
Vice-Presidente Tcnico
RUBENS ALVES DANTAS
Vice-Presidente Executivo
ANDR MACIEL ZENI
PROGRAMA
NACIONAL DE
CAPACITAO
DAS CIDADES
Programa de Apoio aos Municpios
em Tributao Imobiliria
DAS CIDADES
Avaliao
em Massa de Imveis
para Fins Fiscais:
Discusso, Anlise e
Identificao
de Solues para
Problemas
e Casos Prticos
CAPACIDADES
CON HECER PARA CRESCER
2012 Ministrio das Cidades
totalmente proibida a reproduo total ou parcial deste material sem a prvia autorizao
do Ministrio das Cidades
Dados Internacionais de Catalogao na Publicao - CIP
Cesare, Cludia M. de
Avaliao em massa de imveis para fins fiscais: Discusso, anlise e
identificao de solues para problemas e casos prticos / Claudia M. De Cesare e
Eglasa Micheline Pontes Cunha. Organizao: Claudia M. De Cesare e Eglasa
Micheline Pontes Cunha. Braslia: Ministrio das Cidades, 2012.
116 p.: il. color.; 24cm. Programa Nacional de Capacitao das Cidades e
Lincoln Institute of Land Policy.
Inclui bibliografia e anexos no final da publicao.

Organizada em mdulos.
ISBN: 978-85-7958-028-4
1. Tributao imobiliria. 2. Avaliao de imveis. 3. Avaliao em massa de imveis.

4. Ao fiscal, municpios. 5. Poltica tributria. 6. administrao Pblica. 7. Cesare,
Cludia M. de. 8. Cunha, Eglasa Micheline Pontes.
CDD - 711
Fotos
AVALIAO
EM MASSA DE IMVEIS
PARA FINS FISCAIS:
DISCUSSO, ANLISE E IDENTIFICAO DE
SOLUES PARA PROBLEMAS E CASOS
PRTICOS
Organizao
Autores
Colaboradores
DOMINGOS SABOYA
RICARDO DUALDE
RUBENS DANTAS
Esta publicao apresenta a sntese dos trabalhos realizados
durante a primeira verso da Oficina sobre Avaliao em Massa
de Imveis para Fins Fiscais: Discusso, Anlise e Identificao
de Solues para Problemas e Casos Prticos. A Oficina foi
realizada de 7 a 8 de agosto de 2008 em Braslia (DF), por
intermdio do PROGRAMA DE APOIO AOS MUNICPIOS EM
TRIBUTAO IMOBILIRIA que coordenado pelo Ministrio das
Cidades, no mbito do Programa Nacional de Capacitao das
Cidades (PNCC), e pelo Lincoln Institute of Land Policy, contando
com o apoio da Caixa Econmica Federal e da Sociedade
Brasileira de Engenharia de Avaliaes (SOBREA). As seguintes
temticas foram debatidas durante a oficina: (i) Mtodos,
tcnicas e modelos de avaliao de imveis; (ii) Base de dados
(cadastro imobilirio e preos praticados); (iii) Validao dos
trabalhos; (iv) Ciclos entre avaliaes genricas; (v) Temas
complementares. O presente documento consiste em um informe
sobre as questes debatidas em cada temtica, bem como sobre
as diretrizes e recomendaes que resultaram dos debates. Tais
relatos so intercalados com a reviso tcnica das temticas
tratadas, visando examinar os conceitos tratados e fornecer a
base terica estruturadora dos temas analisados.
SUMRIO
1. SOBRE O PROGRAMA ............................................................................................ 9

1.1. Histrico ..................................................................................................................................... 12
1.2. Objetivos .................................................................................................................................... 12
1.3. Funes ....................................................................................................................................... 13
1.4. Pblico-alvo ................................................................................................................................ 14
2. SOBRE A OFICINA .................................................................................................. 15

2.1. Objetivos .................................................................................................................................... 17
2.2. Metodologia de Trabalho .......................................................................................................... 17
2.3. Participantes .............................................................................................................................. 17
2.4. Painis .......................................................................................................................................... 17
2.5. Corpo Docente da Oficina de Cadastro ............................................................................... 18
3. CONTEXTUALIZAO INICIAL ......................................................................... 21
4. MTODOS, TCNICAS E MODELOS DE AVALIAO EM MASSA ................. 27

4.1. Reviso Tcnica da Temtica .................................................................................................... 29
4.2. Quais as principais etapas do processo de avaliaes de imveis para fins
fiscais? .......................................................................................................................................... 33
4.3. Como desenvolver a Planta deValores do Municpio? ........................................................ 43
4.4. Como aplicar modelos de regresso mltipla nas avaliaes para fins fiscais?................ 47
4.5. Tpicos complementares debatidos durante o painel ....................................................... 54
5. BASE DE DADOS: CADASTRO IMOBILIRIO .................................................... 55

5.2. Qual a influncia do cadastro nas avaliaes para fins tributrios? ................................ 59
6. BASE DE DADOS: PREOS PRATICADOS .......................................................... 63

6.2. Quais as fontes de informao do mercado imobilirio? .................................................... 67
6.3. Qual a estratgia para o levantamento dos dados sobre preos praticados no
mercado imobilirio? ............................................................................................................... 70
6.4. Quais os atributos que influenciam na formao do valor? ................................................ 72
6.5. Tpicos complementares debatidos durante o painel ....................................................... 74
7. VALIDAO DOS TRABALHOS DE AVALIAO ............................................ 75
7.2. Qual a forma de analisar a qualidade dos trabalhos de avaliao de imveis para fins
fiscais? .......................................................................................................................................... 79
7.3. Quais as vantagens e desvantagens de reavaliaes pontuais (apenas parte dos
imveis e/ou regies da cidade)? ............................................................................................. 82
7.4. Deveria haver aprovao legislativa dos trabalhos de avaliao de imveis
(Cmara de Vereadores)?......................................................................................................... 83
8. CICLOS ENTRE AVALIAES GENRICAS ...................................................... 87

8.2. Qual deve ser o intervalo de tempo mximo entre as avaliaes genricas? .................. 90
8.3. Como deve ser feito o reajuste dos valores dos imveis em intervalos entre
avaliaes genricas? ................................................................................................................ 92
9. TEMAS COMPLEMENTARES ................................................................................ 95
10. CONSIDERAES FINAIS .................................................................................... 99
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ..................................................................................103
ANEXO I - PORTARIA MINISTERIAL N 511, DE 07 DE DEZEMBRO DE 2009 ...............................107

Fotos
Sobre o Programa
SOBRE O PROGRAMA
AVALIAO EM MASSA DE IMVEIS PARA FINS FISCAIS: Discusso, Anlise e Identificao de Solues para Problemas e Casos Prticos
1. SOBRE
1. SOBRE O PROGRAMA
O PROGRAMA
O PROGRAMA DE APOIO AOS MUNICPIOS EM TRIBUTAO IMOBILIRIA

tem o objetivo de apoiar a ao fiscal dos municpios brasileiros em tributao
imobiliria, com vistas ao fortalecimento da cultura, da cidadania fiscal e da
gesto territorial na esfera municipal .
As dificuldades institucionais e estruturais na gesto e administrao do Imposto

sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) observadas em um grande
nmero de municpios comprometem a capacidade do imposto de gerar receita e,
conseqentemente, de contribuir significativamente para o financiamento das
cidades. Embora existam experincias individuais bem sucedidas relacionadas ao
IPTU, o papel destas aes no contexto nacional incuo como fonte de receita
(usualmente inferior a 0,5% do PIB no Brasil), quer seja para assegurar nveis
aceitveis de eficincia, equidade e efetividade fiscal no territrio. Os inmeros
benefcios de instituir um imposto vigoroso sobre a propriedade imobiliria
alertam para a necessidade da preparao de uma agenda dirigida aos municpios,
com abrangncia nacional, para potencializar esforos de melhoria do IPTU e dos
demais tributos imobilirios.
Neste sentido, o Programa foi desenvolvido de forma a contribuir com esta

agenda, na medida em que atua em uma instncia de orientao, construo
coletiva de conhecimento, identificao de alternativas para superar problemas
tcnicos, e certificao de esforos fiscais realizados em nvel local. Apostando

no benefcio da integrao entre a poltica fiscal e a poltica urbana, o Programa
inclui a capacitao dos municpios para a anlise, a aplicao e o monitoramento
dos instrumentos regulatrios de base patrimonial previstos no Estatuto da
Cidade, entre os quais: o parcelamento, a edificao e a utilizao compulsria; a
outorga onerosa pelo direito de construir; a transferncia de potencial
construtivo; e as operaes urbanas consorciadas.
Coordenada pelo Ministrio das Cidades e o Lincoln Institute of Land

Policy, a iniciativa conta com o apoio da Caixa Econmica Federal e da
Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliaes (SOBREA).
A Agenda de Trabalho contempla a realizao de uma srie de atividades, tais

como: programas de capacitao profissional (Seminrios/Cursos); Oficinas, de
carter regular; organizao e/ou disponibilizao de informaes sistematizadas
de interesse do municpio, como, por exemplo, dados fiscais, estatsticas, legislao,
referncias bibliogrficas, ou termos de referncia para contratao de servios;
produo de material tcnico de apoio com base nas iniciativas realizadas,
incluindo publicaes, manuais, diretrizes e vdeos; e criao de um frum
organizado por temas de interesse para o intercmbio de idias, experincias,
prticas e materiais.
11
Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria
1.1 Histrico
O Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria teve

como ponto de partida a realizao de um workshop, em maro de 2006, na cidade
de Fortaleza, ocasio em que foram discutidas alternativas factveis para o
estabelecimento de mecanismos de apoio ao municipal orientadas melhoria
da tributao imobiliria. A reunio contou com aproximadamente 40
participantes, representando organizaes distintas, incluindo o Poder Executivo
Municipal (Secretrios de Fazenda, Gestores Tributrios, Procuradores e Tcnicos
das reas de cadastro e avaliao de imveis), os Poderes Legislativo e Judicirio,
outras organizaes governamentais e no-governamentais com atuao em temas
municipais, agentes financeiros, consultores, formuladores de polticas fiscais e
especialistas em tributao imobiliria.
O Lincoln Institute of Land Policy e o Ministrio das Cidades, por meio do

Programa Nacional de Capacitao das Cidades (PNCC), analisaram as
idias debatidas no workshop sob a tica da viabilidade financeira, institucional e
tcnica. Dentro deste contexto que foi formulado o Programa de Apoio aos
Municpios em Tributao Imobiliria, o qual contou com a contribuio da
Escola de Administrao Fazendria (ESAF) na etapa da concepo da proposta. O
Ministrio das Cidades e o Lincoln Institute of Land Policy j vinham atuando em
parceria na realizao de diversas iniciativas, entre as quais se destacam: o
'Seminrio sobre Cadastro Multifinalitrio como Instrumento de Poltica Fiscal e
Urbana'; os diversos seminrios realizados em todo Brasil que deram continuidade
a este evento; e o 'Seminrio sobre Financiamento das Cidades: Instrumentos
Fiscais e de Poltica Urbana', realizado inicialmente na cidade do Rio de Janeiro e
replicado em Recife e Braslia. Estes eventos contaram com a parceria da Caixa
Econmica Federal que tambm se insere como um dos principais apoiadores do
Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria. Vale
destacar outras iniciativas realizadas durante a etapa de formulao do Programa
tais como o 'Seminrio Internacional: O Papel dos Tributos Imobilirios para o
Fortalecimento dos Municpios', realizado na cidade de Fortaleza, Cear, em 29 e 30
maro de 2006, e o 'Seminrio Internacional de Tributao Imobiliria: Iniciativas
para o Fortalecimento da Ao Fiscal dos Municpios em Tributao Imobiliria',
realizado em Salvador, Bahia, nos dias 21 e 22 de novembro de 2007.
1.2 Objetivos
O Programa visa a apoiar a ao fiscal em tributao imobiliria no Brasil, bem

como contribuir com a capacitao dos municpios para a anlise, a aplicao e o
monitoramento dos instrumentos regulatrios de base patrimonial previstos no
Estatuto da Cidade. Seus objetivos especficos incluem:
w Melhorar a tomada de deciso sobre questes tcnicas e legais relativas
tributao imobiliria;
w Aumentar a equidade, a eficincia e a efetividade dos sistemas de tributao
imobiliria;
12
w Garantir padres mnimos de equidade e qualidade na administrao dos

tributos imobilirios;
w Aprofundar o conhecimento sobre poltica e administrao dos tributos
imobilirios;
w Apoiar as aes que resultem no aumento do grau de autonomia financeira
dos municpios por meio do fortalecimento da cultura e cidadania fiscal na
esfera municipal; e
w Melhorar a gesto territorial dos municpios buscando promover modelos
sustentveis de desenvolvimento urbano.
1.3 Funes
O Programa opera em uma instncia de orientao, estmulo, construo

coletiva de conhecimento, identificao de alternativas para superar problemas
tcnicos, e certificao de esforos fiscais realizados em nvel local. Foge,
entretanto, do escopo da proposta a resoluo de casos isolados ou a realizao
de consultorias. A concretizao dos objetivos estabelecidos ser garantida por
intermdio das seguintes aes:
w Oferecer um frum neutro para a identificao, discusso e anlise de

questes tcnicas, prticas e legais relacionadas tributao imobiliria;
w Facilitar o intercmbio de experincias nacionais e internacionais, e a
disseminao de prticas eficientes e iniciativas inovadoras;
w Facilitar o acesso a informaes sistematizadas que venham a apoiar as
decises fiscais e de poltica urbana;
w Contribuir para a capacitao profissional de agentes e tcnicos
municipais;
w Estabelecer diretrizes legais e tcnicas direcionadas a garantir a equidade,
eficincia e efetividade dos sistemas de tributao imobiliria;
w Contribuir com o estabelecimento de padres para a realizao de
prticas e procedimentos administrativos, bem como estudar parmetros
mnimos de desempenho;
w Conceber, produzir e divulgar sistemas de indicadores para monitorar o
desempenho fiscal e a gesto territorial;
w Promover a cooperao entre municpios para atingir objetivos comuns na
rea de tributao imobiliria; e,
w Contribuir para a compreenso dos instrumentos regulatrios de base
patrimonial, previstos no Estatuto da Cidade, assim como debater
estratgias para a sua aplicao e monitoramento.
13
1.4 Pblico-alvo
O Programa direciona suas aes de forma a atender s necessidades dos

municpios no que diz respeito tributao imobiliria e gesto territorial. O
pblico-alvo abrange mltiplos atores, incluindo:
w Administradores, servidores pblicos e representantes de entidades

governamentais;
w Representantes de organizaes e associaes que trabalhem com temas
municipais;
w Formuladores de polticas territoriais e fiscais;
w Agentes sociais.
Fotos
Sobre a Oficina
SOBRE A OFICINA
2. SOBRE
2. SOBRE A OFICINAA OFICINA
A OFICINA sobre avaliao de imveis para fins tributrios foi uma das iniciativas
realizadas no mbito do Programa de Apoio aos Municpios em Tributao
Imobiliria. As demais oficinas trataram de temticas complementares, quais
sejam: cadastro multifinalitrio, aspectos legais e jurdicos relacionados tributao
imobiliria, e arrecadao e cobrana dos tributos imobilirios.
2.1 Objetivos
A OFICINA teve o objetivo de oferecer um frum para debater temas

relacionados avaliao de imveis para fins tributrios, visando contribuir para
melhorar a tomada de deciso quanto s prticas e aos procedimentos avaliatrios
empregados pelos municpios.
2.2 Metodologia de Trabalho
Contando com o apoio de um grupo de especialistas em avaliao de imveis, a

OFICINA foi fundamentalmente estruturada na forma de debates sobre questes
tcnicas relevantes identificadas previamente pelos participantes. Os tpicos
debatidos foram definidos de forma a absorver os temas de maior interesse
coletivo, identificados em funo da hierarquizao de tpicos pr-selecionados
pelos participantes. Os trabalhos foram complementados por apresentaes de
curta durao sobre os temas debatidos nos diferentes painis.

2.3 Participantes
A OFICINA contou com a participao de aproximadamente 50 profissionais,

incluindo avaliadores de imveis, gestores e tcnicos municipais, planejadores
urbanos e ambientais, formuladores de polticas territoriais e fiscais, especialistas
em sistemas de informao, agentes financeiros com atuao no financiamento de
polticas pblicas e acadmicos. Estavam presentes representantes de 16 Estados
da Federao, incluindo Acre, Bahia, Cear, Distrito Federal, Esprito Santo, Gois,
Macei, Minas Gerais, Par, Paran, Paraba, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul, Santa
Catarina, So Paulo e Sergipe.
2.4 Painis
Os temas debatidos foram organizados em cinco painis, quais sejam: (i) Mtodos,
Tcnicas e Modelos; (ii) Base de Dados (Cadastro Imobilirio e Preos Praticados) ;
(iii) Validao dos Trabalhos; (iv) Ciclos entre Avaliaes Genricas; (v) Temas
Complementares. Devido inter-relao entre os temas, diversos tpicos
discutidos foram revisados em mais de um painel. A sntese dos debates
apresentada nas prximas sees.
17
2.5 CORPO DOCENTE
CLAUDIA M. DE CESARE (Coordenadora e Debatedora)
Pesquisadora, membro do Teaching Faculty do Lincoln Institute of Land

Policy e do Conselho Consultivo do International Property Tax Institute
(IPTI). Engenheira Civil; Especialista pela Pontifcia Universidade Catlica do
Rio Grande do Sul (PUCRS); Mestre pela Universidade Federal do Rio
Grande do Sul (UFRGS), com dissertao na rea de avaliao de imveis;
e PhD pela University of Salford, Inglaterra. A tese de doutorado foi sobre
anlise de equidade no imposto sobre a propriedade imobiliria. Funcionria
da Secretaria Municipal de Fazenda (SMF) de Porto Alegre. Foi assessora do
Secretrio por um perodo de 8 (oito) anos, no qual idealizou e/ou
coordenou diversos projetos relacionados s reas de tributao imobiliria,
avaliao de imveis e recuperao de mais valias urbanas. Autora de
artigos tcnicos na rea de tributao imobiliria e avaliaes para fins
tributrios. Professora de cursos presenciais e a distncia, e palestrante em
eventos nacionais e internacionais.
EGLASA MICHELINE PONTES CUNHA (Coordenadora)
Administradora, Mestre em Planejamento e Gesto Educacional pelo

Institut International de Planification de lducation, Unesco, Paris/Frana
e Mestre em Educao na rea de Polticas Pblicas e Gesto da Educao
Superior pela Universidade de Braslia. Tcnica em Assuntos Educacionais
e Gerente de Capacitao do Ministrio das Cidades, onde coordena o
Programa Nacional de Capacitao das Cidades.
18
RUBENS ALVES DANTAS (Debatedor)
Engenheiro Civil graduado na Universidade Federal de Pernambuco (UFPE),

com especializao em Engenharia de Avaliaes pela Universidade de So
Paulo e Engenharia Econmica pela Universidade Catlica de Pernambuco.
Mestre em Engenharia de Produo, Doutor em Economia Urbana pela
PIMES/UFPE. Chefe do Departamento de Terras do BHN (1985-86),
Engenheiro de Avaliaes da Caixa Econmica Federal (1986-2006).
Professor de Engenharia de Avaliaes da UFPE (1981-2006). autor de
inmeros artigos; palestrante e conferencista convidado em eventos
internacionais e nacionais. Membro da Comisso de Estudos da Associao
Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), trabalhou na reviso das normas de
avaliaes de bens. Vencedor de vrios prmios em congressos nacionais e
internacionais. Presidente do Instituto Pernambucano de Tributaes e
Percias (1989-90). Atual Vice-Presidente Tcnico da SOBREA. Autor do
livro Engenharia de Avaliaes Introduo Metodologia Cientfica.
RICARDO DUALDE (Relator)
Engenheiro e Consultor para municpios com atuao para as reas fiscal,

sistemas de informao e de poltica urbana. Doutor pela Faculdade de
Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo na rea de
Planejamento Urbano e Regional. Mestre pela Faculdade de Arquitetura e
Urbanismo da Universidade de So Paulo (FAU/USP) na rea de Estruturas
Ambientais Urbanas. Realizou o Master Business Information Systems pela
Pontifcia Universidade Catlica de So Paulo e Ps Graduao em
Polticas de Suelo Urbano en Amrica Latina no Panam pelo Lincoln
Institute of Land Policy, onde atua como instrutor EAD junto ao Programa
de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria.
19
VALRIA MARTINS SALGADO (Debatedora)
Graduada em Engenharia Civil pela Universidade Federal de Gois.

Engenheira do quadro da Caixa Econmica Federal onde instrutora na
rea de avaliao de imveis. Professora do curso de Ps-Graduao de
Engenharia de Avaliaes e Percias, promovido pela Faculdade Sul
Amrica em Goinia, nas disciplinas: Avaliao de Imveis por
Metodologia Cientfica, Avaliao de Locaes e Avaliao de Glebas
Urbanizveis. Participou do grupo que redigiu o texto base para a
reviso da NBR 5676 e hoje relatora na Comisso de estudos
para reviso da NBR 14653 - Parte 2.
EVERTON SILVA (Debatedor)
Engenheiro Agrimensor; Mestre em Cadastro Tcnico Multifinalitrio;

Doutor em Engenharia de Produo pela Universidade Federal de Santa
Catarina. Consultor nas reas de cadastro tcnico, avaliao em massa de
imveis, tributao imobiliria, mapeamento e geoprocessamento.
DOMINGOS DE SABOYA BARBOSA FILHO (Debatedor)
Engenheiro Civil, especializado em Engenharia Econmica. Mestre em Cincias em Engenharia da

Produo pela COPPE-Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ); cursos de ps-graduao em
Anlise Econmica, de Economia Urbana e de Gerncia de Projetos. Scio-fundador e Presidente da
Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliaes (SOBREA). Chefiou o rgo de Percias e Avaliaes
(SEPAV), da Petrobrs. Ex-Diretor da Fundao Petrobrs de Seguridade Social (PETROS) de 1996 a
1999. Ex-Membro do Instituto Brasileiro de Governana Corporativa (IBGC) e da Associao Brasileira
de Normas Tcnicas (ABNT), onde foi eleito por duas gestes para integrar o Conselho Fiscal.
20
Fotos
Contextualizao
CONTEXTUALIZAO INICIAL
3. CONTEXTUALIZAO
3. CONTEXTUALIZAO INICIAL
A avaliao de imveis um trabalho tcnico, no qual o valor de um bem

estimado considerando as condies de mercado vigentes. No Brasil, as normas
tcnicas da Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) fornecem as
diretrizes que devem orientar os trabalhos de avaliao de bens.
O conhecimento sobre o valor do bem imvel pode servir para mltiplas

finalidades tanto na esfera pblica quanto na privada, sendo tema de interesse para
uma srie de atores com interesses distintos, tais como urbanizadores,
empreendedores, intermediadores, contribuintes, administradores pblicos, ges-
tores tributrios, agentes financeiros, entidades outorgadas para o exerccio das
desapropriaes, compradores e vendedores privados e investidores. O elo de
integrao deste elenco de atores est na admisso de um valor pretensamente
justo aos montantes financeiros de troca ou usufruto observados no mercado
imobilirio.
O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e o Imposto

sobre a Transmisso Inter Vivos, a qualquer ttulo, por ato oneroso, de Bens
Imveis (ITBI) so impostos de natureza patrimonial que cabem aos municpios
instituir. A base de clculo destes tributos est definida no Cdigo Tributrio
Nacional (CTN). Para o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana
(IPTU), a base de clculo o valor venal, ou seja, o valor de venda dos imveis,

entendido como o preo mais provvel pelo qual um imvel seria vendido nas
condies de mercado vigentes na data da avaliao considerando a terra e suas
benfeitorias - construes de carter permanente. De forma semelhante, a base
de clculo do ITBI o valor venal dos bens e direitos transmitidos.
As avaliaes de imveis desenvolvidas para fins tributrios so fundamentais para

garantir a capacidade dos impostos de gerar receita, a equidade fiscal e a confiana
no sistema tributrio. Deveria haver, portanto, fortes exigncias quanto ao grau
de acurcia das estimativas na medida em que o valor dos imveis um elemento
preponderante na distribuio da carga tributria.
Devido unicamente baixa qualidade das avaliaes, isto , imperfeies de car-

ter essencialmente administrativo, a carga tributria pode ser equivocadamente
transferida entre os contribuintes. Conseqentemente, propriedades de mesmo
valor podem ser avaliadas e, em decorrncia, tributadas, por nveis avaliatrios
distintos, ferindo o princpio da isonomia.
No raro, distores de carter avaliatrio so responsveis por gerar inclusive

regressividade na cobrana do imposto na medida em que propriedades de alto
valor so subavaliadas, em termos relativos, em comparao com imveis
de baixo valor.
23
O IPTU um imposto de carter anual que incide sobre todo o universo de bens
imveis. Tradicionalmente, a maioria dos municpios brasileiros usa o Mtodo
Evolutivo (anteriormente conhecido como "Mtodo do Custo de Reposio"),
que resulta da aplicao do mtodo comparativo para a estimao do valor do
terreno e a quantificao dos custos para a estimao do valor das construes.
Existe ampla evidncia da incapacidade do mtodo de estimar valores consistentes

para a maior parte dos imveis, pois custo apenas um dos fatores que pode
influenciar a formao dos preos. A forma de aplicao do mtodo por grande
parte dos municpios causa distores adicionais. Valores mdios da terra so
ajustados por fatores de natureza determinstica para refletir acrscimos ou
decrscimos causados pelas caractersticas especficas dos imveis avaliados.
Custos bsicos das edificaes so calculados de acordo com oramentos
genricos para tipologias construtivas pr-definidas. Estas tipologias nem sempre
acompanham a evoluo do mercado imobilirio. Os fatores de depreciao dos
custos aplicados, em geral, no levam em considerao o tipo de edificao. Tais
procedimentos ferem inclusive as orientaes da Norma Brasileira de Avaliao de
Bens (NBR 14653).
H ainda alguns municpios nos quais as avaliaes so fundamentalmente baseadas

em percepes de um grupo de estudo ou comisso, ou ainda situaes nas quais
valores histricos de origem indefinida so corrigidos pela inflao e aplicados
indiscriminadamente.
No caso do ITBI, alguns municpios utilizam o prprio preo declarado pelo

contribuinte como base de clculo do imposto, enquanto outros estimam o valor
de mercado de cada transao ou ainda se baseiam no valor estimado para fins de
IPTU.
No contexto brasileiro, a qualidade das avaliaes preocupa em ambos os tributos.

, entretanto, um pouco mais difcil perceber as inconsistncias de carter
avaliatrio no caso do ITBI, pois o imposto incide apenas sobre os imveis que
foram transferidos e a tributao ocorre no momento da transferncia.
Outro elemento complicador para o andamento adequado dos trabalhos a

necessidade de que valor estimado para fins de IPTU seja estabelecido por lei. De
fato, o IPTU, de forma idiossincrtica e injustificada, constitui o nico imposto cuja
mera atualizao da base de clculo necessita de sano do Poder Legislativo,
evidenciando a forte influncia poltica sobre atividades inerentemente tcnicas.
Considerando a forma com que os trabalhos de avaliao de imveis so

realizados, pode-se afirmar que existem fortes indicativos de iniquidades e,
portanto, da alta potencialidade de aprimoramento nesta rea. O desempenho
insatisfatrio das avaliaes realizadas para fins tributrios pode estar relacionado
aos seguintes aspectos:
w Uso de rotinas arbitrrias sem qualquer fundamentao tcnica para o
estabelecimento de valores;
24
w Deficiente conhecimento da natureza e do perfil do mercado imobilirio;

w Limitado acesso s informaes de mercado sobre preos praticados;
w Falhas na escolha do mtodo e/ou aplicao das tcnicas de estimao do
valor;
w Certa incipincia na anlise de dados multivariados extrados do contexto
social, poltico e econmico;
w Adoo de pressupostos duvidosos na realizao dos trabalhos;
w Omisso e/ou incorreta mensurao de atributos importantes na estimao
da base de clculo;
w Amplos ciclos avaliatrios (isto , uso de valores histricos);
w Entraves na legislao aplicvel e presses polticas;
w Conflitos entre a rigidez do planejamento e a realidade conjuntural que
comprometem a consecuo das atividades, em face da escassez de verbas,
inadequada distribuio de recursos, descompassos da estrutura logstica
disponvel.
Visando assegurar a equidade na distribuio da carga tributria, fundamental

garantir um grau razovel de acurcia das estimativas de valor desenvolvidas para
fins tributrios. Diversos temas fazem parte da agenda dos municpios, incluindo,
por exemplo, a formao de amostra de dados representativa; a definio e a
aplicao de mtodos de avaliao capazes de gerar estimativas de valor eficientes
para cada segmento imobilirio, ou ainda a melhoria na forma de aplicao de
prticas consagradas; o controle sobre o grau de qualidade dos trabalhos; a
capacitao da equipe de trabalho; a manuteno de ciclos avaliatrios peridicos;
e o uso de formas eficientes de reajuste dos valores entre intervalos sem avaliao.
Neste contexto, a Oficina de Apoio Tcnico a Questes relativas Avaliao em

Massa de Imveis para Fins Fiscais buscou contribuir com a discusso, anlise e
identificao de alternativas para aumentar a equidade e a qualidade das avaliaes
dos imveis para fins fiscais.
25
Fotos
Mtodos e Tcnicas
MTODOS, TCNICAS E MODELOS DE
AVALIAO EM MASSA
4. MTODOS
4. MTODOS, E TCNICAS
TCNICAS E MODELOS
4.1 Reviso Tcnica da Temtica
Salvo em situaes extraordinrias, invivel em termos de custo e tempo realizar

avaliaes individuais para todo o universo de imveis em um municpio. De tal
forma so utilizados processos de avaliao em massa nos trabalhos desenvolvidos
para fins tributrios, principalmente, no caso do IPTU.
Avaliao em massa de imveis consiste no desenvolvimento de um ou mais

modelos genricos, originados, em geral, com base em uma amostra de dados, os
quais so aplicados tomando em conta os dados cadastrais. Estes modelos devem
ser construdos com base em mtodos normatizados e anlises estatsticas, ou
outras tcnicas capazes de estimar com acurcia o valor dos bens.
No Brasil, a Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) responsvel pelo

estabelecimento das normas tcnicas que fornecem as diretrizes orientadoras
para os trabalhos de avaliao de bens.
A Norma Brasileira de Avaliaes de Bens (NBR 14.653) recomenda a aplicao do

mtodo comparativo direto sempre que possvel nos trabalhos de avaliao de
imveis, no qual "o valor de mercado do bem identificado por meio de
tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da
amostra de dados".

tambm exigido que quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir a
formao de valores, tais modelos devam ter seus pressupostos devidamente
explicitados e testados. O tratamento dos dados pode ser realizado das seguintes
formas: (i) Tratamento por fatores: homogeneizao por fatores e critrios,
fundamentados por estudos e posterior anlise estatstica dos resultados
homogeneizados; (ii) Tratamento cientfico: tratamento de evidncias empricas
pelo uso de metodologia cientfica que leve induo de modelo validado para o
comportamento do mercado.
Outros mtodos previstos em norma so resumidamente descritos na sequncia:
(i) Mtodo involutivo: A estimativa de valor de mercado do bem

fundamentada no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de
viabilidade tcnico-econmica, mediante hipottico empreendimento compatvel
com as caractersticas do bem e com as condies do mercado no qual est
inserido, considerando-se cenrios viveis para execuo e comercializao do
produto.
(ii) Mtodo evolutivo: O mtodo baseado na suposio de que custo e valor
29
so fortemente relacionados e busca apurar o custo de reproduzir o mesmo bem.

A composio do valor total do imvel avaliando obtida atravs da soma do valor
do terreno e do custo de reproduo das benfeitorias devidamente depreciado.
Caso a finalidade seja a identificao do valor de mercado, a norma recomenda que
deve ser considerado o fator de comercializao, que a razo entre o valor de
mercado de um bem e o seu custo de reedio (custo de reproduo depreciado).
O fator de comercializao pode ser maior, igual ou menor do que "1" (um).
Fatores de depreciao visam contemplar a reduo do custo das benfeitorias

causada pela idade, obsolescncia fsica ou funcional, e estado de conservao das
construes, ao passo que o fator de comercializao objetiva ajustar o custo de
reposio do bem para que se aproxime do valor de mercado. Por exemplo, em
mercados imobilirios aquecidos, o fator de comercializao maior do que "1"
pois o valor de mercado superior ao custo do imvel.
(iii) Mtodo da capitalizao da renda: O valor do bem estimado com base

na capitalizao presente da sua renda lquida prevista, considerando-se cenrios
viveis para a sua utilizao.
A seleo do mtodo, das tcnicas e dos modelos de avaliao depende de uma

srie de fatores, incluindo, por exemplo, a viabilidade de formar uma amostra
representativa do segmento a ser avaliado. A metodologia empregada afeta
diretamente o grau de preciso das estimativas de valor.
A NBR-14.653 carece de uma seo especfica para tratar das particularidades

envolvidas nos processos de avaliao de imveis para fins tributrios. Em termos
especficos, a norma se limita a conceituar o termo "planta de valores" (definida
como 'representao grfica ou listagem dos valores genricos de metro') e a
recomendar a vistoria por amostragem nas avaliaes em massa realizadas a partir
de dados cadastrais.
Parte das recomendaes da NBR 14.653 , em geral, ignorada nas avaliaes

desenvolvidas para fins tributrios. Por exemplo, embora a norma especifique a
sua preferncia pela aplicao do mtodo comparativo direto de dados de
mercado, o Mtodo Evolutivo empregado pela grande maioria dos municpios
brasileiros.
Na aplicao do Mtodo Evolutivo, no raro, procedimentos arbitrrios so

observados nas prticas avaliatrias desconsiderando as exigncias da norma
quanto ao tratamento dos dados. Por exemplo, os municpios costumam calcular
o valor mdio de terreno para as diferentes zonas/regies da cidade que pode ser
representado no mapa cadastral do municpio. Contrariando os preceitos
normativos, em diversos municpios, so empregados fatores determinsticos
para representar o acrscimo ou decrscimo no valor mdio causado pelas
caractersticas do imvel e/ou da face de quarteiro na qual o imvel est
localizado. Ao valor estimado para o terreno acrescido o custo das edificaes,
calculado de acordo com oramentos genricos para tipologias construtivas
predefinidas, o qual depreciado em funo da idade e/ou estado de conservao.
Contrariando novamente as exigncias normativas, poucos municpios aplicam

30 fatores de comercializao.
O mtodo evolutivo procura retratar o comportamento dos preos a partir de um

parmetro de custos. Em nvel terico e prtico, o uso indiscriminado da
metodologia produz uma srie de inconsistncias que tende a resultar em erros e
desvios nas estimativas de valor, entre as quais se destacam:
w O uso de um modelo nico assume a hiptese pouco provvel de que os

fatores de ajuste tm a mesma influncia independentemente do tipo de
imveis a avaliar.
w O valor da terra desconsiderando as construes deve ser estimado para
todas as propriedades. Uma absoluta falta de informao sobre terrenos
transacionados tende a existir em reas centrais urbanas nas quais no h
terrenos livres. Logo, no h elementos para embasar a estimao do valor
da terra para estes imveis.
w As tabelas do custo de construo so desenvolvidas considerando projetos
de construo especficos, que representam um limitado nmero de
imveis.
w Os coeficientes empregados para ajustar o valor unitrio mdio s
caractersticas dos imveis e/ou zonas so, usualmente, determinsticos.
Isto , os fatores no so derivados de uma anlise emprica, inferida com
base na anlise das condies reais do mercado imobilirio e suas
tendncias. observada a baixa correlao entre tais fatores com o
comportamento observado no mercado de imveis. A baixa correlao
mencionada tambm se verifica nos fatores de depreciao.
w As preferncias do consumidor so ignoradas no modelo avaliao.
Apesar do mtodo ser amplamente utilizado nas avaliaes desenvolvidas para fins
tributrios no Brasil, seu uso deveria ser limitado quelas situaes nas quais no
h viabilidade de formao de uma amostra de dados representativa sobre imveis
comercializados no perodo. De toda forma, quando aplicado, importante que o
custo de reposio calculado seja calibrado por meio do uso do fator de
comercializao inferido atravs da comparao entre custos e o valor de
mercado.
As razes provveis que levam ao emprego do mtodo incluem:
w Menor esforo para formao da amostra de dados. A pesquisa no mercado

de imveis fica restrita a terrenos, evitando assim coletar dados sobre
preos praticados para os demais segmentos imobilirios (casas,
apartamentos, salas comerciais, espaos de estacionamento, lojas, etc).
w Menor tempo para realizar o trabalho, pois em geral aplicado o mesmo
modelo independente do tipo de imvel a avaliar.
w Falta de familiaridade da equipe de trabalho com a aplicao de tcnicas de
inferncia estatstica.
w Restries legais ou culturais quanto alterao da metodologia avaliatria,
incluindo as resistncias das Cmaras deVereadores e/ou a falta de aceitao
da comunidade.
31
H pleno consenso na rea de avaliaes de imveis

da superioridade do mtodo comparativo de dados
de mercado. Entretanto, rara a aplicao direta do
mtodo comparativo nos municpios brasileiros para
a avaliao de casas, apartamentos, salas, lojas, etc.
Seu uso limitado avaliao de terrenos.
O amplo uso dos modelos economtricos na rea de

avaliao de imveis ainda restrito ao setor privado.
No setor privado, paulatinamente, os mtodos
dedutivos - caracterizados pelo emprego de fatores
determinsticos, frmulas e tabelas preestabelecidas
- foram substitudos pela estatstica indutiva, na qual
as concluses so extradas com base em
observaes sobre bens comercializados no
mercado de imveis. Estes avanos no foram
observados nas avaliaes desenvolvidas para fins
tributrios.
Na rea de avaliao de imveis para fins tributrios,

o desafio maior do que a alterao da metodologia
avaliatria. Como discutido previamente, nem
sempre h sequer um trabalho tcnico que
fundamente as avaliaes empregadas para fins fiscais.
Em alguns casos, so empregados valores histricos,

reajustados sistematicamente por ndices de inflao;
em outros, h uma comisso formada por
representantes polticos, tcnicos ou sociais que
discute aumentos e alteraes nos valores unitrios
da terra e das construes. O embasamento tcnico
extremamente precrio ou inexistente nestas
situaes.
Alm de tudo, comum verificar o engessamento das

prticas utilizadas pelos municpios devido
necessidade de aplicar a metodologia de avaliao de
imveis que est aprovada na legislao tributria,
mesmo que tal metodologia gere resultados
inconsistentes, ou contrarie diretamente os
preceitos estabelecidos nas Normas de Avaliao de
Bens, em especial, a parte relativa a imveis urbanos.
Embora os princpios avaliatrios definidos pela NBR

14653 sejam independentes da finalidade da avaliao,
prejuzos adicionais so produzidos pela ausncia de
uma norma de avaliao de imveis que incorpore as
particularidades relacionadas ao processo de estimar
o valor de mercado para o universo de imveis em
uma jurisdio com acurcia e uniformidade.
imprescindvel levar em conta a realidade atual e a potencialidade real de

aprimoramento dos trabalhos.
No caso do IPTU, a transio entre o uso dos valores histricos - usualmente

repletos de distores de natureza diversa - e o uso de estimativas eficientes do
valor de mercado dos imveis representa um grande desafio que agravado pela
transparncia excessiva do imposto. Quando as variaes no imposto a pagar,
produzidas pela alterao de metodologia, forem extraordinrias, a forma de
gerenciar o impacto inclui esquemas de transio no qual os aumentos so
incorporados de forma gradativa.
A seguir so apresentadas as questes-chave,bem como as diretrizes extradas dos

debates sobre mtodos, tcnicas e modelos de avaliao em massa de imveis.
4.2 Quais as principais etapas do processo de avaliaes de imveis

para fins fiscais?
PROBLEMATIZAO
Alm da complexidade evidente resultante da necessidade de avaliar todo o

universo de imveis em uma jurisdio em uma mesma data, incluindo aqueles
imveis que dificilmente so transacionados no mercado imobilirio, diversas
particularidades marcam os trabalhos de avaliao de imveis desenvolvidos para
fins fiscais, principalmente no que tange aos valores estimados para o lanamento
do IPTU.
Tais particularidades geram etapas adicionais que devem ser incorporadas ao

processo tpico de avaliao de imveis que objetiva estimar, via de regra, o valor
de mercado de um determinado bem ou um grupo de imveis.
Uma destas particularidades refere-se ao cadastro imobilirio. Independente-

mente do modelo de avaliao empregado, as estimativas de valor para fins de
IPTU so realizadas com base nos dados armazenados no cadastro sobre as
caractersticas fsicas dos imveis e de sua localizao. importante perceber que
as variveis que podero ser includas nos modelos de avaliao desenvolvidos so
limitadas aos atributos existentes no cadastro do municpio. Para garantir a
equidade das avaliaes para fins tributrios, o cadastro deve incluir informaes
atualizadas sobre o territrio e os principais atributos que determinam a formao
dos preos dos imveis.
Como discutido inicialmente, as avaliaes para fins de IPTU so usualmente

desenvolvidas atravs de um processo de avaliao em massa, no qual so aplica-
dos modelos genricos. duvidosa a probabilidade de que estes modelos
genricos sejam eficientes para estimar o valor de imveis atpicos, com
caractersticas muito distintas daqueles imveis analisados para o
desenvolvimento do modelo de avaliao. Portanto, dependendo do nvel de
preciso almejado para os trabalhos, provvel que uma metodologia especfica
tenha de ser aplicada nestas situaes.
33
Na medida em que o valor estimado empregado para a tributao, preocupaes

adicionais devem estar presentes, tais como a publicidade dos trabalhos, tanto em
nvel individual quanto em nvel coletivo. A percepo de injustias pode estimular
a inadimplncia. Ateno especial deve ser dada forma de comunicao dos
resultados, que essencial para garantir a aceitabilidade do imposto. No mesmo
sentido, a necessidade de aprovao dos valores utilizados para fins de IPTU pelas
Cmaras de Vereadores gera ainda a necessidade adicional de negociao de um
trabalho fundamentalmente tcnico com um corpo essencialmente poltico.
Outra questo importante nos trabalhos desenvolvidos para fins fiscais controlar
o grau de acurcia das estimativas de valor gerada. Aps aplicar qualquer tcnica
para estimar a base de clculo do tributo, altamente recomendvel a anlise
estatstica do nvel de preciso dos trabalhos avaliatrios visando garantir a
uniformidade das avaliaes, isto , evitar iniquidades.
Todos os aspectos mencionados geram necessidade de procedimentos especficos

que devem ser incorporados s etapas comumente integrantes do processo
avaliatrio.
34
DIRETRIZES EXTRADAS DOS DEBATES
1 Planejar os trabalhos, abrangendo a definio clara dos seus

objetivos, identificao de fontes de dados, anlise exploratria dos dados,
seleo da metodologia, modelagem e validao.
2 Avaliar a qualidade dos dados que integram o cadastro, visando

assegurar que o trabalho ser realizado empregando dados atualizados
sobre as caractersticas dos imveis.
3 Aplicar estatstica descritiva para diferentes categorias de imveis,

visando conhecer as caractersticas do universo de imveis a serem
avaliados e definir o campo amostral.
4 Estabelecer a metodologia a ser adotada, de acordo basicamente

com as caractersticas de cada segmento de imveis a ser avaliado,
considerando principalmente a disponibilidade de informao, os recursos
disponveis em cada instituio e a viabilidade tcnica-administrativa de
realizar os trabalhos.
5 Repensar o mtodo de avaliao e/ou os modelos avaliatrios a

serem empregados em contraste aplicao indiscriminada do mtodo
evolutivo.
6 Segmentar a amostra de dados em dois grupos, quais sejam: o

primeiro a ser empregado para o desenvolvimento dos modelos de
avaliao, e o segundo para a validao dos resultados. A ao tem o
objetivo de medir a qualidade dos trabalhos avaliatrios.
7 Estabelecer parcerias com instituies que possam contribuir para

a verificao de dados cadastrais, formao da amostra de dados,
desenvolvimento dos modelos ou transferncia de tecnologia para as
administraes municipais.
8 Fornecer nota prvia sobre o valor apurado antes do lanamento

fiscal, visando viabilizar a reviso em nvel administrativo dos valores
estimados antes do seu posterior uso como base para o lanamento
tributrio.
9 Organizar audincias pblicas para discutir os resultados dos

trabalhos com representantes dos Poderes Executivo, Legislativo,
Judicirio e da comunidade.
36
PROPOSIO
Considerando as diretrizes extradas dos debates, bem como

conhecimentos prvios, segue proposta de etapas integrantes de um
processo de avaliao de imveis para fins fiscais:
Etapa 1 Definio dos objetivos e da abrangncia do trabalho
Visando identificar a abrangncia dos trabalhos, recomendvel fazer

inicialmente um diagnstico dos valores cadastrais para determinar o nvel e
a uniformidade das avaliaes em diferentes segmentos e classes de imveis
(ver Seo 7).
O diagnstico deve tambm incluir a anlise dos sistemas de informao

disponveis, assim como deve identificar os demais recursos existentes e o
prazo para o desenvolvimento dos trabalhos. A alternativa de segmentar o
trabalho em mais de um exerccio no deve ser descartada. Neste caso,
deve-se priorizar a avaliao daquelas categorias de imveis em que so
observadas as maiores distores entre preos praticados e valores
cadastrais.
Contudo, qualquer definio deve estar em consonncia com a legislao

vigente, na qual se recomenda que inclua a freqncia mxima com que as
avaliaes devem ser desenvolvidas e a data em que o valor deve ser
estimado.
Tendo em vista que os fatores determinantes dos preos praticados so

variveis e que podem existir diferentes modelos capazes de estimar o valor
de mercado dos imveis com um grau satisfatrio de preciso, a legislao
tributria no deveria engessar os trabalhos. Por exemplo, deve-se evitar
que a legislao tributria determine fatores de homogeneizao ou mesmo
que defina qual o mtodo de avaliao a ser aplicado.
Visando garantir a qualidade dos trabalhos, seria mais eficiente que as

legislaes tributrias tivessem a preocupao de garantir a acurcia dos
resultados ao invs de prescrever a forma com que estes valores devem ser
estabelecidos.
Aspectos de natureza tcnica devem preferencialmente ser objeto de

normas tcnicas. Na inexistncia de norma tcnica especifica, reco-
mendado que sejam seguidas as determinaes das normas de avaliao de
bens, em especial, da parte referente avaliao de imveis urbanos (NBR
14.653-Parte 2).
37
Etapa 2 Estabelecimento de parcerias
Buscar estabelecer ou expandir parcerias outra etapa a ser incorporada

ao processo de avaliao de imveis para fins de tributao. O objetivo
somar esforos para a verificao dos dados, formao da amostra de da-
dos contendo os preos dos imveis, e construo e validao dos modelos.
Atualmente, h inclusive grande nfase na formao de parcerias para o
desenvolvimento de uma base de dados nica. As parcerias so tambm
imprescindveis para a manuteno do cadastro imobilirio.
Entre os parceiros potenciais para a formao de um banco de dados sobre

transaes imobilirias, esto os municpios, os agentes financeiros que
financiam bens imveis, a Secretaria do Patrimnio da Unio, as reas de
avaliaes dos Estados, os cartrios de registros de imveis, Sindicatos das
Empresas do Setor Imobilirio e Condomnios (SECOVI), Sindicatos da
Indstria da Construo (SINDUSCON), Conselho de Corretores de
Imveis (CRECI), Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia (CREA), e institutos e associaes de avaliao de imveis, tais
como IBAPE, IGEL e SOBREA.
De acordo com Erba (2010), uma das estratgias com crescente

importncia na Amrica Latina para a coleta de dados que permitem
atualizar o cadastro econmico a estruturao de Observatrios
Urbanos de Valores (OUV). Estes rgos so formados pelos
representantes das instituies parceiras do Cadastro Territorial
Multifinalitrio (CTM). Os dados do OUV normalmente so depositados
em bases disponveis em uma plataforma da Internet e so compartilhados
com fins comerciais e fiscais. A discusso sobre este tema retomada nas
prximas sees.
Etapa 3 Vistoria e anlise do perfil imobilirio na jurisdio
A vistoria a todo universo de imveis , na maioria dos casos, invivel. A

Norma de Avaliao de Imveis Urbanos (NBR 14.653-2) recomenda que a
vistoria seja realizada por amostragem. A vistoria visa conhecer as
caractersticas reais das diferentes zonas, bem como verificar a consistncia
dos dados cadastrais.
Visando formao de uma amostra de dados representativa, a

compreenso das caractersticas do estoque de imveis essencial.
38
importante calcular mdias e identificar valores mximos e mnimos para

os principais atributos das diferentes categorias de imveis.
Deve-se tambm conhecer a potencialidade de uso e ocupao das

diferentes zonas da cidade. Para compreender a variabilidade dos preos
dos imveis no perodo, fundamental que sejam monitoradas as alteraes
no perfil de uso e ocupao do solo em mdio prazo. As tendncias de
valorizao ou desvalorizao imobiliria nas diferentes regies, sub-
regies e de acordo com o tipo de imvel devem ser prontamente
identificadas.
Em avaliaes para fins tributrios, a segmentao da cidade em zonas

homogneas prtica comum, assim como a categorizao de imveis
conforme as suas principais caractersticas. Dependendo da sofisticao do
sistema cadastral, ser possvel realizar uma anlise espacial mais profunda
da cidade visando o (re)zoneamento da cidade.
Etapa 4 Seleo do mtodo e das tcnicas avaliatrias para

cada segmento imobilirio
A seleo do mtodo e das tcnicas que sero utilizadas depende

basicamente das caractersticas de cada segmento de imveis a ser avaliado,
considerando principalmente a disponibilidade de informao e os recursos
disponveis em cada instituio. Naturalmente, quando existentes, devem
ser respeitadas as determinaes legais demandando o uso de uma ou mais
abordagens avaliatrias.
Como previamente discutido, a Norma Brasileira de Avaliaes de Bens

(NBR-14.653) recomenda a aplicao do Mtodo Comparativo Direto
sempre que possvel nos trabalhos de avaliao de imveis. Entretanto,
invivel a aplicao do mtodo para a avaliao dos imveis atpicos, os quais
no possuem dados de mercado para comparao direta. O valor de tais
imveis dificilmente poder ser estimado com um grau aceitvel de preciso
atravs de modelos genricos de avaliao. Portanto, avaliaes individuais
devem tambm ser parte integrante dos trabalhos.
Para os municpios que optam pela manuteno da metodologia

tradicionalmente aplicada - Mtodo Evolutivo - que baseado em uma
abordagem de custos, o desafio a calibrao do modelo para que o
resultado reflita o preo mais provvel de venda dos imveis - valor
39
de mercado - ao invs do seu custo de reedioB1 . A nica forma de fazer

esta calibrao com base na anlise de preos praticados.
Etapa 5 Coleta de dados
Devido atuao contnua dos governos na rea de tributao imobiliria,

altamente recomendvel a formao de um sistema de informaes
permanente no qual fiquem armazenados dados coletados de forma
contnua sobre transaes e operaes envolvendo todos os tipos de
imveis.
A coleta dos dados estruturada em funo das caractersticas do estoque

de imveis existente na jurisdio e do mtodo de avaliao a ser adotado.
requisito fundamental o acesso a um conjunto de informaes confiveis
para que sejam feitas as estimativas.
Dados coletados sobre imveis comercializados no perodo devem incluir a

data da negociao, as condies de pagamento, as partes envolvidas, as
principais caractersticas do imvel negociado e o preo da transao.
Mesmo que o mtodo de avaliao adotado no seja o comparativo de
dados de mercado, a base de dados sobre imveis comercializados ser de
grande valia para a validao e calibrao dos modelos de avaliao
desenvolvidos.
Idealmente, a coleta de dados deve incluir apenas informaes sobre

imveis transacionados no perodo. No raro, o limitado acesso aos preos
praticados e a falta de confiabilidade nos preos declarados resultam na
incluso de dados sobre ofertas de imveis para complementar a pesquisa.
Na medida em que o Mtodo Evolutivo for aplicado, necessrio

acompanhar os custos de construo, os quais incluem gastos diretos,
indiretos e custos administrativos relacionados a diferentes tipologias
construtivas considerando as condies vigentes no mercado local na data
desejada.
A aplicao do Mtodo de Capitalizao pode ser uma alternativa para

avaliar propriedades exploradas para fins de investimento da renda. O
mtodo demanda a coleta de dados sobre alugueis, incluindo preos e
despesas praticados no mercado local e taxa de ocupao de prdios. Para
cada negcio, necessrio caracterizar o tipo e as condies do imvel
envolvido, a data e a vigncia do contrato, e as obrigaes das partes
40 1 Custo de reedio o custo de reproduo, descontada a depreciao do bem, tendo em vista a
determinao do valor considerando o estado em que se encontra o bem.

envolvidas. O valor de mercado pode ser inferido do valor de aluguel para

bens que raramente so comercializados no mercado imobilirio.
Independente do mtodo de avaliao, deve-se acompanhar a evoluo dos

dados financeiros, tais como inflao, taxas de juros praticadas no mercado,
custos financeiros envolvidos em financiamentos imobilirios e outros
indicadores.
Etapa 6 Anlise preliminar e verificao dos dados
O objetivo desta etapa examinar dados atpicos (frequentemente

identificados por outliers 2 ), propor ou revisar o zoneamento, avaliar a
viabilidade de emprego de um modelo nico para determinado segmento
ou classe de imveis, propor variveis de segmentao para
desenvolvimento de modelos especficos, e formular as principais hipteses
que sero consideradas no desenvolvimento dos modelos de avaliao.
Quando necessrio, podero ser desenvolvidos trabalhos com grupos de

especialistas visando captar percepes sobre as tendncias do mercado de
imveis, a influncia dos diferentes atributos na formao dos preos e a
forma estrutural dos modelos avaliatrios. Especialistas podem incluir
corretores de imveis, avaliadores independentes, acadmicos e estu-
diosos, e analistas e outros agentes do mercado imobilirio, como
construtores, financiadores e outros.
Como j discutido, importante perceber que as variveis que podero ser

includas nos modelos de avaliao desenvolvidos so limitadas aos
atributos existentes no cadastro do municpio. Isto no impede que sejam
agregados ao cadastro imobilirio fatores adicionais identificados como
preponderantes para a determinao do valor dos imveis. De toda a for-
ma, a deciso sobre a insero de novos atributos ao cadastro deveria ser
tomada com base na anlise da relao custo-benefcio da complementao
cadastral.
2 Outliers so definidos como valores extremos resultantes de influncias incomuns que no tm

qualquer efeito na grande maioria das observaes (Birch et al 1991), que podem resultar de erros
em reportar ou transcrever observaes, ou mesmo de aspectos especficos da observao em
questo, como a incluso de transaes envolvendo relativos ou ainda transaes que ocorreram sob
situaes especiais. Sua verificao e posterior excluso relevante na medida em que incorretas
concluses nos trabalhos avaliatrios podem advir de confiar na anlise estatstica, desconsiderando-
se a motivao das partes nas transaes (Appraisal Institute, 1992).
41
Etapa 7 Desenvolvimento e anlise dos modelos de avaliao
Uma vez definida a estrutura geral do modelo que determina os preos

praticados, so utilizadas rotinas estatsticas para determinar os modelos
de avaliao que melhor se ajustam aos dados amostrais. Alternativamente,
so aplicados modelos tericos de clculo.
De toda a forma, os dados disponveis devem ser segmentados em dois

grupos: o primeiro a ser empregado para o desenvolvimento dos modelos
de avaliao, e segundo para a validao dos resultados.
Conhecida a expresso estatstica ou matemtica que modela o fenmeno

em estudo, possvel estimar o valor da varivel de interesse com base nos
valores observados das variveis explicativas que participam do modelo.
Dependendo do tipo de modelo gerado, testes estatsticos so aplicados
para garantir a confiabilidade dos resultados obtidos. Na seleo dos
modelos, necessrio observar a consistncia da interpretao fsica dos
seus componentes.
Etapa 8 Validao dos resultados
A validao consiste em testar o modelo de avaliao desenvolvido com

uma amostra de dados independente, isto , que no tenha sido utilizada
para o desenvolvimento dos modelos de avaliao. O objetivo desta etapa
verificar a habilidade do modelo de estimar valores para um grupo de dados
no empregados na sua construo. o mesmo procedimento usado para
realizar o diagnstico inicial, no qual so calculados o nvel e a uniformidade
das avaliaes para diferentes segmentos e classes de imveis.
Quanto menor a variabilidade das estimativas em relao ao preo de venda

dos imveis, maior a preciso do trabalho desenvolvido. Nesta etapa, po-
de ser identificada a necessidade de ajustes globais ou parciais nos modelos
propostos.
O processo de validao evita, por exemplo, o uso de modelos que so

adequados apenas para estimar o valor da prpria amostra de dados
empregada para o seu desenvolvimento. A ausncia de uma amostra de
dados independente no deve impedir a validao do modelo de avaliao.
Neste caso, a crtica de especialistas ou proprietrios sobre os resultados
42
pode orientar a identificao de ajustes no modelo de clculo estabelecido.
Etapa 9 Aplicao dos modelos
O resultado do trabalho efetivado por meio da aplicao dos diferentes

modelos de avaliao desenvolvidos no conjunto de imveis a ser avaliado
na jurisdio. No caso das avaliaes realizadas para fins fiscais,
recomendvel enviar uma nota prvia 3 sobre o resultado da avaliao para
os contribuintes. O objetivo fornecer um perodo para atender s
reclamaes e, eventualmente, realizar revises no valor estimado antes do
lanamento oficial do imposto.
Etapa 10 Publicidade dos trabalhos
Para facilitar a compreenso dos procedimentos bsicos considerados,

altamente recomendvel a confeco de manuais, boletins informativos e
relatrios de avaliao. desejvel que os resultados dos trabalhos sejam
apresentados em diferentes fruns, incluindo Poder Executivo, Cmara de
Vereadores, Ministrio Pblico, associaes representativas da sociedade
civil, incluindo associao de moradores. Nesses casos, a linguagem deve ser
adequada s caractersticas do pblico presente.
Outra questo que merece ateno a publicidade das informaes

cadastrais e tributrias mantidas pelo Poder Pblico. Embora alegaes de
sigilo fiscal e temores de que o uso da informao disponibilizada possa
facilitar condutas indevidas, caberia uma anlise da procedncia destes
temores e, de fato, uma seleo criteriosa do que pode ou no ser
disponibilizado.
4.3 Como desenvolver a Planta de Valores do Municpio?
PROBLEMATIZAO
Historicamente, os valores mdios de terrenos das diferentes zonas eram

representados em um mapa da cidade, resultando em um trabalho
denominado planta de valores genricos ou simplesmente planta de
3 A prtica comum em diversos pases, tais como Canad, Estados Unidos e Hong Kong.
43
valores. Algumas vezes os trabalhos so apresentados na forma de uma

listagem de valores genricos de metro quadrado de terreno relacionados a
bairros, ruas ou faces de logradouros. Atualmente, os valores mdios po-
dem ser representados nas diferentes zonas homogneas atravs de mapas
temticos nos municpios nos quais o cadastro estruturado atravs de um
Sistema de Informaes Geogrficas (SIG).
Os valores mdios estabelecidos por diviso geogrfica so tipicamente

ajustados para refletir acrscimos ou decrscimos neste valor bsico
causados pelas caractersticas especficas do imvel avaliado. Embora os
ajustes sejam fundamentais na aplicao da metodologia descrita,
observada a forte tendncia de distores quando este processo de
homogeneizao realizado atravs da aplicao de fatores de natureza
determinstica.
Mesmo que em um primeiro momento estes fatores tenham sido inferidos

atravs do mercado de imveis, caso estes fatores sejam regulamentados
na Legislao Tributria, ser imposta uma rigidez desnecessria ao modelo
de avaliao. Se for o caso de usar tal esquema, sua regulamentao deve ser
realizada de maneira a facilitar revises geis em funo de mudanas
observadas no mercado imobilirio.
Preocupaes dos municpios relativas elaborao da planta valores

genricos incluem: (i) segmentao da cidade em zonas homogneas de
valor; (ii) clculo de preos mdios de terrenos em zonas consolidadas da
cidade nas quais todos os terrenos esto construdos; (iii) estabelecimento
de fatores de ajustes nos preos mdios, considerando especificidades da
localizao e das caractersticas individuais dos terrenos.
44
1 As regies homogneas definidas para o estabelecimento dos

valores bsicos da terra devem ser homognas em relao aos preos
unitrios da terra. Neste sentido, o emprego de divises legais da cidade
como, por exemplo, a segmentao por bairros provvel ser ineficiente
como um critrio de segmentao da cidade.
2 Os fatores de ajustes dos valores bsicos de terrenos devem ser

extrados atravs da anlise de preos praticados. Fatores determinsticos,
de natureza subjetiva, devem ser evitados.
3 Na medida do possvel, tais fatores no devem ser regulamentados

por Lei.
PROPOSIO
Considerando as diretrizes oriundas dos debates, bem como

conhecimentos prvios, sugere-se a aplicao dos seguintes procedimen-
tos para a elaborao da planta de valores do municpio:
(i) Pesquisa sobre preos praticados de terrenos, independente da sua rea.

Isto significa incluir inclusive glebas urbanas na coleta de dados. Devem ser
includas situaes nas quais casas so comercializadas para fins de
demolio.
(ii) Segmentar a cidade em zonas homogneas de valorizao imobiliria.

Isto significa que a variabilidade dos preos praticados em imveis
semelhantes deve ser pequena nestas reas. Alternativas para o seu
estabelecimento incluem os seguintes procedimentos:
a) Identificao da potencialidade de desenvolvimento urbano das

diferentes reas segundo o Plano Diretor, quando existente;
levantamento em campo contando com a presena de especialistas
para definio preliminar dos limites entre as zonas homogneas;
indexar a pesquisa de preos de terrenos para a mesma data; clculo
de valores mdios (ou mediana) dos preos praticados em cada zona
para terrenos com caractersticas padronizadas; clculo do
Coeficiente de Variao ou Disperso dos valores mdios; reviso do
zoneamento quando verificada a alta variabilidade dos preos
praticados para terrenos com caractersticas definidas. Como
45
sugesto, indicada a reviso do zoneamento sempre que o coeficiente

de variao for superior a 25%. Para regies nas quais no h dados sobre
transaes de terrenos, o valor mdio deve ser estabelecido por analogia.
b) Segmentao da cidade por critrio previamente estabelecido, tais

como Zonas Censitrias, CEP, Bairro, Regies homogneas, etc;
desenvolvimento de modelos de regresso mltipla para terrenos,
excluindo qualquer atributo que esteja relacionado localizao dos
imveis; anlise dos resduos dos modelos formulados; clculo dos erros
mdios dos resduos por regio, incluindo a anlise da variabilidade do
erro; para regies nos quais os erros apresentam alta variabilidade,
sugerida a reviso dos limites da regio.
c) Outras possibilidades incluem a anlise de especialistas atravs de

rotinas de construo de conhecimento (grupo focado4 ou tcnica
semelhante).
(ii) Calcular os valores bsicos das zonas homogneas, utilizando a mdia

ou mediana dos preos praticados para terrenos de tamanho padro, ou
ainda o erro mdio ou mediano da estimativa tal qual calculado (ver item "b"
acima).
(iii) Sugere-se que os fatores de ajuste dos valores mdios sejam inferidos
do mercado imobilirio, por exemplo, atravs dos coeficientes de cada
atributo estabelecidos nos modelos de regresso mltipla. Para tanto,
podem ser empregadas tanto variveis dicotmicas (sim/no), quanto
podem ser mensurados os efeitos de alteraes no valor de variveis
importantes nas estimativas de valor.
Outra forma de clculo atravs da comparao entre mdias de grupos de

imveis similares que possuam apenas uma caracterstica distinta. As
anlises grficas podem contribuir consideravelmente com estas anlises.
Os fatores de ajuste podem ser gerados tanto com relao a caractersticas
de localizao quanto em relao s caractersticas individuais de cada
terreno.
(iv) Uma vez estabelecido os valores bsicos por zonas e os fatores de

ajuste, sugere-se que tal modelo seja testado com uma amostra de valida-
o. Se os erros nos valores estimados forem significativos, sugere-se a
reviso dos trabalhos.
4 Mtodo de pesquisa que se presta a discusso focada por especialistas de em um tpico de interesse
de pesquisa.
46
(v) Quando resultados satisfatrios forem alcanados, a produo de

tabelas incluindo os fatores de ajuste utilizados pode contribuir para a fcil
comunicao da metodologia empregada.
4.4 Como aplicar modelos de regresso mltipla nas

avaliaes para fins fiscais?
PROBLEMATIZAO
Na aplicao do Mtodo Comparativo Direto, a anlise de regresso

mltipla [ARM] a tcnica mais utilizada para identificar os principais
fatores que influenciam a determinao dos preos e estimar o valor de
mercado das propriedades no transacionadas no perodo na rea de
avaliao de imveis.
A tcnica consiste basicamente em uma anlise do tipo cross-section que

visa investigar a variabilidade existente nos preos observados em um
determinado perodo. A construo de um modelo de regresso mltipla
requer a definio da varivel dependente e de variveis independentes. O
valor total ou o valor unitrio so, via de regra, utilizadas como variveis
dependentes. Os atributos que supostamente influenciam a formao dos
preos dos imveis so as variveis independentes testadas, tais como: rea,
idade, padro de qualidade da construo etc.
Na rea de avaliaes para fins tributrios no Brasil, entretanto, raramente

observa-se a aplicao direta de modelos de regresso mltipla. Como
discutido anteriormente, a grande maioria dos municpios emprega o
Mtodo Evolutivo, que resulta da aplicao do mtodo comparativo para a
estimao do valor do terreno e a quantificao dos custos para a estimao
do valor das construes. Custos mdios so estabelecidos para cada
tipologia/padro construtivo, e fatores de depreciao so genericamente
aplicados de acordo com a idade e/ou estado de conservao, de tal forma,
que salvo por variaes nos custos unitrios, utiliza-se o mesmo modelo de
avaliao independente do tipo de imveis a avaliar.
De forma distinta, a anlise de regresso mltipla necessariamente implica

no estabelecimento de um ou mais modelos para cada segmento de imveis
a avaliar (apartamentos, casas, escritrios, lojas etc).
A localizao considerada um dos principais fatores que afetam os preos,

salvo em situaes nas quais o modelo desenvolvido especificamente para
uma regio homognea. Devido sua natureza, complexa a mensurao
47
deste atributo. O uso de sistemas de geoprocessamento, isto ,

processamento informatizado de dados georreferenciados, amplia de forma
acentuada a capacidade de modelar a influncia da localizao no valor dos
imveis, permitindo, por exemplo, a construo de uma varivel de
localizao mais robusta, na qual a influncia de diferentes atributos
individuais pode ser mensurada de forma conjunta.
Diversos estudos identificam as dificuldades de modelar a influncia da

localizao na formao do valor do imvel. Gallimore et al. (1996)
explicam que, no que tange ao segmento residencial, as influncias so
originadas por um grande nmero de origens, tais como acessibilidade a
comrcio, centros de negcios, facilidades de educao e lazer, exposio
a fatores ambientais adversos, amenidade de vizinhana, nveis percebidos
de segurana, e outros atributos semelhantes. Tais estudos recomendam
que esses atributos sejam considerados de forma conjunta na medida em
que tais influncias atuam de forma interativa. Poucas destas variveis so
passveis de mensurao numrica, e mesmo quando so estas medidas
isoladas podem no ser vlidas para representar a influncia da localizao
na formao dos preos de venda.
Outras questes de mrito abrangem a forma de quantificar as variveis de

natureza qualitativa, a validez dos modelos, quais os critrios a serem
considerados para selecionar o melhor modelo a empregar. Um fator
adicional que preocupa a consistncia entre as estimativas de valor
realizadas por modelos distintos quando se opta pelo uso de diversos
modelos.
48
1 Limitar a aplicao dos modelos de regresso mltipla quelas

situaes nas quais possvel formar uma amostra de dados representativa.
2 Avaliar a representatividade da amostra de dados atravs da anlise da

sua distribuio espacial.
3 Limitar as variveis independentes testadas aos atributos inseridas no

cadastro de imveis visando permitir a aplicao dos modelos para o universo
de imveis a serem avaliados, exceto em situaes nas quais novas variveis
podem ser facilmente inseridas nos trabalhos.
4 Concentrar esforos na modelagem da localizao, em face da sua

importante influncia sobre os preos praticados. Testar a significncia da
renda mdia das famlias (estimada pelo IBGE para fins censitrios) como uma
varivel independente nos modelos de regresso.
5 Selecionar modelos de avaliao consistentes, coerentes e explicveis.
6 Identificar os limites de aplicabilidade dos modelos desenvolvidos.

Por exemplo, se o modelo foi desenvolvido com base em uma amostra de
apartamentos de at 500 m, no possvel empregar tal modelo para estimar
o valor de apartamentos com 1.000 m.
7 Realizar um trabalho de sensibilizao de agentes internos e externos,

incluindo legisladores, contado com o apoio de entidades preponderantes na
rea de avaliao de imveis nas situaes nas quais prevista a alterao do
Mtodo de Avaliao de imveis.
PROPOSIO

conhecimentos prvios, sugere-se a aplicao dos seguintes procedimen-
tos para a elaborao da planta de valores do municpio:
(i) Pesquisa sobre preos praticados de terrenos, independente

da sua rea
Isto significa incluir inclusive glebas urbanas na coleta de dados. Devem ser
includas situaes nas quais casas so comercializadas para fins de
demolio. 49
(ii) Formao da amostra de dados
A amostra de dados deve conter preos de transaes referentes ao

segmento de imveis que se pretende avaliar (casas - apartamentos - lojas -
salas comerciais - etc.). Tendo em vista as dificuldades de conhecimento de
preos de venda, sugere-se a incluso de preos de oferta. No caso de
mercados relativamente estveis, a incluso de dados transacionados at 02
(dois) anos da data da avaliao aceitvel quando necessrio.
Os dados coletados necessitam frequentemente serem transformados

atravs de critrio de mensurao, a fim de que possam participar da
modelagem. Para atributos coletados de natureza quantitativa, como o
tamanho do terreno, a rea da edificao ou o nmero de apartamentos
por andar, o prprio valor do atributo pode ser utilizado, pois estas
variveis so mensurveis em uma escala definida.
Em contraste, os atributos de natureza qualitativa necessitam ser

transformados para que possam participar da modelagem. A mensurao
dos atributos muitas vezes realizada de forma arbitrria, com base em
avaliaes subjetivas do avaliador. Outra forma de considerar estes
atributos de natureza qualitativa a adoo de variveis dicotmicas,
tambm conhecidas como categricas, binrias ou dummies. Este tipo de
varivel mede a presena de determinado atributo exprimindo uma classe.
So adotados indicadores um e zero para identificar a presena ou
ausncia do atributo. Por exemplo, a presena de elevador em um prdio
pode ser representada por uma varivel dicotmica na qual atribudo o
valor 1 quando o prdio possui elevador, e o valor 0 nas demais
situaes. A vantagem de utilizar variveis dicotmicas evitar impor
diferenas entre as categorias de forma arbitrria que pode no
corresponder com a realidade. Muitas vezes so utilizadas variveis
substitutas (Proxy) que tentam representar a varivel de interesse por falta
de acesso, dificuldades de mensurao, ou mesmo porque sua obteno
de custo elevado.
(iii) Anlise preliminar da amostra de dados
Preliminarmente ao desenvolvimento de modelos de avaliao devero ser

utilizadas tcnicas de anlise exploratria dos dados, empregando
estatstica descritiva e a construo de grficos de disperso entre variveis
a serem testadas e o preo dos imveis. Tais anlises podem ser realizadas
utilizando software convencional como planilha Excel ou sua verso livre.
50
(iv) Estudo de variveis de segmentao
Uma das decises fundamentais em avaliao para fins tributrios refere-se

ao uso de modelo nico para determinado segmento ou classe de imveis,
ou de modelos especficos estabelecidos por variveis de segmentao.
Trabalhar com um modelo nico a opo ideal tendo em vista a

simplicidade da sua aplicao. Entretanto, devem ser realizados testes que
sustentem a viabilidade dessa construo (teste de estabilidade
paramtrica). Neste caso, a influncia das variveis na formao do valor
deve ser semelhante para as diferentes classes de imveis. Em grandes
cidades, entende-se que difcil a construo de um modelo nico.
A possibilidade de heterogeneidade espacial indica a necessidade de

utilizao de mais de um modelo, situao que implica na definio de
categorias distintas por regio geogrfica. importante perceber que o
comportamento de algumas variveis pode mudar com localizao dos
imveis. Em outras palavras, algumas variveis podem apresentar
comportamento anisotrpico.
Outras variveis de segmentao que podem ser testadas incluem o

nmero de dormitrios, classes de reas ou padro construtivo. Em geral,
a anlise exploratria dos dados tende a fornecer alguns indicativos sobre
variveis a serem empregadas para a segmentao dos dados.
A opo entre um modelo nico versus um grupo de modelos para estimar

o valor de um segmento ou classe de imveis pode ser feita atravs da etapa
de validao, descrita na seqncia.
(v) Especificao do modelo
Pode-se afirmar que os modelos de regresso mltipla linear so os mais

empregados possivelmente pela sua simplicidade e fcil compreenso. Estes
modelos descrevem uma funo linear de um conjunto de parmetros. Ou
seja, a relao entre as variveis consideradas linear em parmetros. Isto
significa que os coeficientes estimados esto na potncia '1'.
Algumas relaes aparentemente no lineares podem ser reescritas da

forma linear atravs da transformao das variveis, usando, por exemplo,
a funo logartmica. Neste caso, embora o modelo seja linear,
51
possvel obter um efeito multiplicativo entre a influncia das diversas

variveis na formao do valor dos imveis.
O mtodo dos mnimos quadrados um dos mais utilizados para estimar os

parmetros da regresso. Este mtodo consiste em encontrar parmetros
para a equao de tal forma que o somatrio das distncias, medidas na
vertical, entre cada ponto observado e o ajustado pelo plano de regresso
seja mnimo.
O uso de modelos no lineares amplia a capacidade de descrever as relaes

entre as variveis que participam do modelo na medida em que no h
grandes restries entre quais as funes que podem ser empregadas. A
estimao dos parmetros feita atravs de mnimos quadrados no-
lineares.
A seleo das variveis e definio da forma funcional dos modelos e das

prprias variveis pode ser atravs de tentativas, ou baseada em hipteses
pr-concebidas pelos avaliadores ou ainda com base na opinio extrada de
especialistas. Aps definir a estrutura geral dos modelos, so empregadas
rotinas computacionais para determinar as equaes de regresso com
melhor desempenho estatstico.
Um aspecto fundamental na anlise de regresso a escolha do modelo

(expresso de clculo) que melhor descreve a relao entre a varivel de
interesse e as variveis explicativas. Basicamente, os modelos selecionados
devem possuir desempenho estatstico satisfatrio e deve haver a
consistncia da interpretao fsica dos termos que o compem.
O desempenho estatstico de um modelo mensurado pela sua capacidade

de fazer estimativas eficientes, avaliada com base nos prprios dados
utilizados na determinao do modelo. Modelos com bom desempenho
estatstico apresentam pequena discrepncia entre os dados reais e seus
respectivos valores estimados. Na prtica, a soma dos quadrados das
diferenas entre valores reais e valores estimados utilizada como
indicador numrico que permite comparar o desempenho de diferentes
modelos. Critrios para a definio do modelo a ser adotado consideram,
em geral, o coeficiente de determinao R2 e/ou o erro percentual mdio,
isto , mdia percentualizada da diferena absoluta entre valores reais e os
estimados (Montgomery & Peck 1992).
52
Adicionalmente, testes estatsticos so aplicados a fim de avaliar se o

modelo satisfaz os pressupostos necessrios para a aplicao da tcnica 5 e
a importncia individual das variveis includas na modelagem, indicando a
qualidade geral do modelo formulado.
O modelo de regresso mltipla sempre associado a um termo de carter

aleatrio que representa o erro da estimativa, sendo formado pelo
intercepto (ou constante da equao) e a tcnica estima os coeficientes
parciais da regresso, denominados preos hednicos implcitos, para cada
varivel que participa da equao.
Por outro lado, embora um modelo possa apresentar bom desempenho

estatstico, os termos que o constituem podem no ser interpretados
logicamente no contexto do fenmeno em estudo. Assim, uma anlise da
consistncia da interpretao fsica dos termos que compem o modelo,
bem como da forma como tais termos esto relacionados, um critrio
fundamental na anlise do modelo.
(vi) Validao do modelo com uma amostra independente
Por fim, a aplicao do modelo deve ser validada com uma amostra
independente, visando verificar a capacidade do modelo de gerar resultados
aceitveis para a populao de imveis. A proposta estimar o valor de
mercado para um grupo de imveis no utilizado para desenvolver o
modelo de avaliao, e comparar os resultados com o preo de negociao
do imvel. Deve ser mensurado o nvel e a uniformidade das avaliaes
resultantes (Ver seo 7).
(vii) Aplicao dos modelos
Conhecida a expresso matemtica que modela o fenmeno em estudo,

possvel estimar o valor, dentro de uma faixa de erro aceitvel, para um
grupo de imveis com valor de mercado desconhecido atravs da
substituio na equao de valores para as variveis independentes que
expressem as caractersticas variveis destes imveis. No h um modelo
pr-definido, na medida em que depende do tipo de imveis a ser avaliado,
do comportamento do mercado imobilirio na localidade e das variveis
testadas.
5 A aplicao de modelo de regresso linear pressupe a necessidade de observar pressupostos
bsicos, entre os quais: normalidade dos resduos, homocedasticidadede (varincia constante), no-
multicolinearidade das variveis explicativas, no-autocorrelao dos resduos, independncia dos
resduos.
53
Requisitos adicionais para as avaliaes desenvolvidas para fins tributrios

incluem, por exemplo, a necessidade de que as variveis independentes que
sero utilizadas estejam inseridas no cadastro de imveis, visando permitir
a aplicao dos modelos para o universo de imveis a serem avaliados.
No h dvidas de que o emprego do mtodo comparativo recomendvel

sempre que for possvel formar uma amostra de dados representativa, pois,
quando propriamente aplicado, fornece mais confiabilidade aos resultados
obtidos. Entretanto, quanto mais heterogneos os elementos tomados
como referncia, menor ser a confiabilidade da avaliao.
Deve-se ainda perceber que no incomum no mercado de imveis a

completa falta de evidncia sobre transaes envolvendo alguns tipos de
propriedades. Fica evidente, portanto, a impossibilidade de empregar o
mtodo para todos os tipos de imveis a serem avaliados.
Em geral, o emprego do Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado

recomendvel para a avaliao de imveis residenciais e, quando possvel,
tambm utilizado para avaliar salas comerciais, boxes de estacionamento,
lojas e terrenos.
4.5 Tpicos complementares debatidos durante o painel

w Foi debatido o uso de geoestatstica para a construo de modelos de
avaliao em massa. De acordo com Dantas e Portugal (ver Anexo I),
a inferncia espacial tem se mostrado uma ferramenta de suma
importncia na medida em que a incorporao dos efeitos espaciais
ao modelo de avaliaes tem demonstrado reduzir a margem de
erros e responde com maior fidelidade ao comportamento do
mercado imobilirio. Seu uso , em especial, justificado pela pre-
sena de autocorrelao espacial que pode resultar em srios
problemas ao trabalho avaliatrio.
w Em qualquer situao, o bom senso indica que metas gradativas de-
vem ser estabelecidas para a recuperao do nvel e para o aumento
do grau de uniformidade das avaliaes.
Por outro lado, quando a alternativa for contratao de servios externos,

foi considerado requisito fundamental a exigncia da memria de clculo,
contendo a metodologia e as limitaes dos trabalhos. Neste sentido, a
capacitao do corpo tcnico municipal deve ser includa na contratao
dos servios. fundamental garantir o acompanhamento da equipe de
tcnicos do municpio em todas as etapas do trabalho.
54
Fotos
Cadastro Municipal
BASE DE DADOS: CADASTRO IMOBILIRIO
5. BASE
5. BASE DE
DE DADOS: DADOS
CADASTRO IMOBILIRIO
De acordo com as Diretrizes para a Criao, Instituio e Atualizao do

Cadastro Territorial Multifinalitrio (CTM) nos Municpios Brasileiros, o
CTM o inventrio territorial oficial e sistemtico do municpio, formulado
atravs do levantamento dos limites de cada parcela a qual atribuda uma
identificao numrica inequvoca. O CTM constitudo de: arquivo de
documentos originais de levantamento cadastral de campo; arquivo de
dados literais (alfanumricos) referentes s parcelas cadastrais; e Carta
cadastral.
De acordo com Phillips (2010), todo o territrio do municpio composto

de parcelas, de tal forma que lotes glebas, vias pblicas, praas, lagos, rios
e demais elementos sejam modelados por uma ou mais parcelas cadastrais.
Para que um cadastro seja multifinalitrio para qualquer aplicao
geoespacial dentro do municpio, deve-se cadastrar todo o territrio do
municpio, no apenas os imveis. De acordo com Oliveira (2010), a viso
do cadastro sob uma estrutura multifinalitria ainda incipiente na
Amrica Latina.

A multifinalidade ocorre por meio da integrao institucional, mas para que
ela ocorra na prtica, uma srie de medidas tcnicas-polticas deve ser
tomada, entre as quais, pode-se mencionados: a formalizao de convnios
de cooperao, a definio de um critrio de codificao das parcelas (ou
pelo menos a definio de um critrio que permita relacionar os diferentes
cdigos e identificadores j existentes em diferentes bancos de dados
estruturados pelos parceiros) e a elaborao de uma base cartogrfica nica
em uma escala que seja til para todos.
De acordo com Phillips (2010), embora seja altamente recomendvel, nem

todos os municpios possuem um Cadastro Territorial Multifinalitrio
(CTM). Diversos municpios desenvolveram seus cadastros para fins exclu-
sivamente tributrios. Tais cadastros so freqentemente reconhecidos
como "cadastros imobilirios". Nestes casos, no raro, so cadastrados
apenas os lotes e glebas, e demais informaes relativas a estes elementos.
Nas avaliaes para fins tributrios, o cadastro um elemento primordial na

medida em que armazena os dados sobre as caractersticas dos imveis,
sua localizao, e os direitos reais que incidem sobre os mesmos.
57
O cadastro est diretamente relacionado ao processo de avaliao de

imveis para fins tributrios. Independentemente do mtodo ou modelo
de avaliao empregado, as estimativas de valor para fins de Imposto sobre
a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) so tipicamente realiza-
das com base nos dados cadastrados sobre as caractersticas fsicas dos
imveis e de sua localizao. Ou seja, o valor de cada imvel estimado
com base nos atributos cadastrais.
Para garantir a equidade das avaliaes para fins tributrios, o cadastro

deve incluir informaes atualizadas sobre o territrio e os principais
atributos que determinam a formao dos preos dos imveis. Deve-se,
entretanto, buscar uma relao de custo-benefcio na modelagem do
cadastro. O excesso de dados ou a insero de informaes de difcil
obteno, como as que necessitam de vistoria interna edificao, podem
torn-lo demasiadamente oneroso e dificultar sua atualizao.
importante perceber que as variveis que podero ser includas nos

modelos desenvolvidos so, inicialmente, limitadas aos atributos exis-
tentes no cadastro de imveis do municpio. Dependendo da sofisticao
do sistema cadastral, ser possvel realizar a anlise espacial dos dados.
O cadastro tambm uma fonte primria para avaliar usos e tendncias no

espao urbano, auxiliando desta forma na interpretao do mercado
imobilirio. Verificar o crescimento do mercado de imveis e as alteraes
no perfil de uso e ocupao do solo em mdio prazo pode auxiliar a
compreender a evoluo dos preos dos imveis no perodo, ou mesmo a
identificar tendncias de valorizao ou desvalorizao imobiliria nas
diferentes regies e sub-regies da cidade.
Alm disso, o valor venal estimado para cada imvel geralmente

armazenado no cadastro, sendo uma das temticas tradicionalmente
definidas no seu contexto multifinalitrio. tambm usual que o cadastro
inclua o valor mdio unitrio da terra segundo a setorizao definida no
municpio, a qual ilustrada por meio da preparao de mapas temticos.
58
5.2 Qual a influncia do cadastro nas avaliaes para fins

tributrios?
PROBLEMATIZAO
A autonomia dos municpios na gesto cadastral resulta em uma acentuada

variao da extenso e da qualidade do registro das informaes sobre o
territrio. Apesar de essencial para a atuao dos municpios, no raro, os
cadastros existentes apresentam condies inadequadas ao desempenho
no apenas das funes fiscais mas, de forma mais abrangente, para a gesto
territorial. No mbito dos sistemas existentes, as debilidades usualmente
verificadas no cadastro incluem:
w reconhecimento apenas da cidade 'legal', em municpios fortemente
marcados pela proliferao de ocupaes e loteamentos irregulares
ou clandestinos;
w ausncia de atributos importantes para a formao do valor dos
imveis;
w omisses de reas construdas em imveis cadastrados;
w falta de conexo entre as informaes alfanumricas e aquelas de

natureza cartogrfica, favorecendo a ocorrncia de erros nos
atributos cadastrais;
w risco de duplicao de lanamentos e, no raro, situaes em que a
soma das reas dos lotes de uma determinada quadra inferior rea
da quadra;
w falta de integrao direta entre cadastro e registro imobilirio;
w precria orientao das autoridades locais, notadamente nas

jurisdies menores, sobre as alternativas tecnolgicas para sistemas
cadastrais, acarretando com frequncia na compra/contratao de
produtos super dimensionados e/ou inadequados realidade e
necessidades locais;
w convivncia com sistemas cadastrais incompletos, tanto tcnica como
operacionalmente, bem como a limitada capacidade em termos de
recursos humanos para operar tais sistemas;
w investimentos pontuais e segmentados em sistemas cadastrais,
resultando, via de regra, em maior custo operacional; e
w inexistncia de mecanismos que garantam atualizaes contnuas.
59
As debilidades dos sistemas cadastrais geram ineficincias e iniquidades nas

avaliaes desenvolvidas para fins tributrios e, por conseqncia, no
lanamento e cobrana do IPTU. Por exemplo, distores nas estimativas
de valor podem ser causadas pela ausncia de atributos relevantes para a
formao dos preos praticados. Mesmo que modelos de avaliao com
perfeito desempenho sejam desenvolvidos, o valor estimado ser
incorretamente calculado para os imveis cujos atributos estejam
desatualizados no cadastro imobilirio. Estas iniquidades de carter
avaliatrio causam distores na distribuio da carga tributria e
promovem a falta de isonomia fiscal.
Incorrees na identificao do sujeito passivo (proprietrio, possuidor ou

titular do domnio til) prejudicam as execues fiscais, podendo resultar
inclusive na perda do crdito tributrio. Da mesma forma que sero in-
cuas execues fiscais de glebas urbanas em situaes nas quais houve
parcelamento irregular, ocupao pela posse, e o municpio continua a
tributar a gleba urbana com a sua configurao anterior e a cobrar do
proprietrio original.
Na medida em que o cadastro no a fotografia ntegra da cidade real a cada

momento, haver prejuzo tambm ao planejamento urbano, a gesto
territorial e o monitoramento de polticas e aes pblicas.
1 Visando garantir a qualidade dos trabalhos avaliatrios, foi

considerado essencial assegurar a incluso das principais variveis que
influenciam a formao do valor dos imveis no cadastro administrado
em nvel do governo municipal. Tais variveis devem incluir tanto
elementos valorizantes quanto desvalorizantes dos preos praticados.
2 Justia na tributao somente ser possvel se o cadastro for

mantido atualizado (base de dados alfanumrica e carta cadastral).
3 imprescindvel que as reas irregulares sejam cadastradas.
4 Deve-se optar pelo cadastramento das reas irregulares em

unidades autnomas sempre que houver condies de individualizao,
isto , quando for possvel distinguir a segmentao entre unidades.
60
PROPOSIO

conhecimentos prvios, parece evidente as vantagens para a gesto
tributria municipal geradas pela implementao do Cadastro Territorial
Multifinalitrio (CTM) nos moldes especificados pelas Diretrizes para a
Criao, Instituio e Atualizao do Cadastro Territorial Multifinalitrio
nos Municpios Brasileiros (Ver Anexo II). A viso completa, integrada e
atualizada do territrio apresenta ganhos para o aprimoramento dos
trabalhos de avaliao de imveis, para o lanamento dos impostos
municipais, para a definio da poltica tributria, e, de forma mais
abrangente, para a gesto territorial.
61
Fotos
Preos Praticados
BASE DE DADOS: PREOS PRATICADOS
6. BASE
6. BASE DE
DE DADOS: DADOS
PREOS PRATICADOS
Independente da tcnica empregada em avaliao de imveis, requisito

fundamental o acesso a um conjunto de informaes confiveis sobre
imveis transacionados no mercado imobilirio. Isto porque a comparao
uma atividade inerente do processo avaliatrio. De fato, as concluses
sobre o valor de mercado dos imveis so extradas com base em
observaes sobre bens comercializados no mercado de imveis no qual
est inserido o bem avaliado. O grau de preciso dos trabalhos , portanto,
diretamente relacionado com o acesso a dados sobre bens comercializados
no perodo da avaliao.
Devido ao uso do Mtodo Evolutivo, a grande maioria dos municpios

coleta apenas dados referentes a negociaes envolvendo terrenos.
Limitar as pesquisas a transaes envolvendo terrenos inviabiliza o uso
do mtodo comparativo de dados de mercado para a maioria dos imveis,
assim como inviabiliza a validao dos resultados e o controle sobre o
desempenho dos trabalhos. Ou seja, mesmo que o mtodo de avaliao
adotado no seja o comparativo de dados de mercado, a base de dados ser
de grande valia para a validao e/ou calibrao dos modelos de avaliao

desenvolvidos.
H diversos casos nos quais as coletas de dados ocorrem esporadicamente,

visando formao de amostra de dados para satisfazer objetivos
especficos em determinados momentos, tais como a atualizao da planta
de valores em um determinado momento. A sazonalidade na coleta de
dados sobre transaes tende a dificultar ainda mais a interpretao do
mercado imobilirio.
Outro tema relevante identificar quais os possveis atributos ou fatores

que podem influenciar a formao do valor do bem a avaliar. Estes atributos,
bem como a forma com que os mesmos influenciam o processo de
formao do valor, dependero do tipo de bem a avaliar. No caso das
avaliaes desenvolvidas para fins tributrios, dependem da classe do bem a
avaliar.
Embora uma srie de atributos possa ser testada, nem todas as variveis
coletadas (ou disponveis) sero utilizadas nos modelos. Em alguns casos
por questes de colinearidade, em outros por questo de simplicidade,
65
e ainda existem casos nos quais os atributos testados no contribuem para

explicar a variabilidade existente nos preos praticados. O trabalho do
avaliador justamente identificar quais os atributos e de que forma eles
influenciam a formao do valor dos imveis.
Os atributos usualmente considerados na rea de avaliao de imveis

urbanos podem ser classificados nos seguintes grupos:
w aspectos relativos localizao como, por exemplo, facilidade de

acesso a shoppings, centros comerciais ou industriais, recreao e
lazer. A disponibilidade e a qualidade dos servios e equipamentos de
infra-estrutura urbana como pavimentao, drenagem, meio fio,
esgoto, telefone, cabo, eletricidade, iluminao pblica, transporte,
escola e assistncia mdica.
w aspectos fsicos e funcionais, tais como tipo de solo, relevo, tamanho
do terreno; rea, idade, qualidade e estado de conservao das
benfeitorias; aparncia do imvel; potencialidade para moderni-
zao; amenidades disponveis de uso individual ou coletivo, tais
como: lareira, churrasqueira, piscina, recreao, sala de ginstica,
sauna, etc.
w aspectos de natureza legal, incluindo encargos ou benefcios fiscais;
potencialidade de alteraes de uso ou densificao; e restries
urbansticas, como gravames gerados para fins de preservao
ambiental ou obras pblicas.
importante reiterar a localizao como um dos atributos mais

importantes para a formao do valor dos imveis.
Por outro lado, deve-se reconhecer que o nvel geral dos preos praticados
no mercado determinado por fatores scio-econmicos, culturais e
ambientais, tais como: tipo de sociedade, caractersticas da populao,
valores histricos ou culturais, disponibilidade e facilidade de financia-
mento e inflao. Foge ao escopo dos trabalhos de avaliao de imveis
determinar os fatores que influenciam o nvel geral dos preos praticados.
Em contraste, o objetivo dos modelos de avaliao de imveis explicar a
variabilidade observada nos preos praticados em certo perodo.
66
6.2 Quais as fontes de informao do mercado imobilirio?
PROBLEMATIZAO
Sucessivas experincias indicam que indubitavelmente a amostra de dados

fator determinante para a qualidade dos trabalhos avaliatrios. No
obstante, em geral, reduzida importncia direcionada para a etapa de
coleta de dados.
Fontes de dados sobre transaes imobilirias incluem cartrios de registro

de imveis; jornais, classificados e revistas especializadas; leiles; anncios
no local; agncias de corretagem ou corretores autnomos; agentes
financeiros; ou ainda dados divulgados por produtores, construtores e
incorporadores. Eventualmente, as pesquisas podem ser completadas por
intermdio de questionrios a serem enviados ao setor privado ou mesmo a
contribuintes de forma individual. Outras fontes de dados sobre imveis
comercializados incluem as guias de impostos de transmisso, produzidas
pelos prprios municpios.
No contexto brasileiro, deve-se reconhecer o limitado acesso aos preos

praticados e a falta de confiabilidade nos preos declarados pelos
compradores nos casos de transferncia de direitos de propriedade.
No caso das avaliaes para fins tributrios o problema mais acentuado na

medida em que se faz necessrio um grande nmero de dados envolvendo
todos os tipos de imveis. De fato, a representatividade das amostras de
dados fator preocupante na medida em que a base de dados deve ser
representativa de todo universo de imveis a serem avaliados.
67
61
1 Devido atuao contnua dos governos na rea de tributao

imobiliria, a formao de um sistema de informaes permanente no qual
fiquem armazenados dados coletados de forma contnua sobre transaes e
operaes envolvendo todos os tipos de imveis foi identificada como
altamente recomendvel. importante observar que tal procedimento
contribui para a anlise temporal dos dados.
2 Na utilizao de guias de recolhimento do ITBI, deve ser usado o

valor declarado pelo contribuinte. Devem ser selecionadas as situaes
nas quais os valores declarados so representativos do valor de mercado do
imvel.
3 Nos debates foi consensuado que a coleta de dados no mercado de

imveis deve seguir procedimentos padronizados.
4 Foi considerado importante o mapeamento da base de dados

coletada no mercado de imveis para direcionar os esforos de coleta de
dados.
5 De toda forma, o cruzamento de dados advindos de diferentes

fontes no pode ser descartado, incluindo a verificao dos dados
informados no mercado imobilirio com os atributos cadastrais.
6 Devido forte preocupao com o limitado acesso aos preos

praticados, em um contexto mais amplo, foi discutida a necessidade de
diagnosticar as razes desse comportamento e de atuar na reduo dessas
resistncias.
PROPOSIO
Como forma complementar s diretrizes oriundas dos debates, sugere-se

ainda a incluso de dados sobre ofertas de imveis para complementar a
pesquisa de dados sempre que houver limitado acesso informao sobre
preos praticados e/ou falta de confiabilidade nos preos declarados.
Em termos comparativos, pode-se afirmar que mais fcil coletar dados

sobre imveis ofertados no mercado imobilirio do que sobre transaes
62
68
efetivadas. No h como garantir a validez desses valores, pois a transao

no foi efetivada. A tendncia de que os imveis sejam ofertados por preo
superior quele pelo qual esses imveis so efetivamente comercializados
no deve ser ignorada.
, portanto, importante distinguir os preos de oferta daqueles de

transao. Quando so empregados modelos de regresso, uma alternativa
a incluso de uma varivel dicotmica que indica a provenincia do dado
(por exemplo, 0 quando o dado for referente a preos de imveis
comercializados e 1 para preos de imveis comercializados). Outra
possibilidade verificar a diferena existente entre preos mdios de
imveis semelhantes entre grupos formados por imveis comercializados e
outros formados por imveis ofertados no mercado imobilirio.
As guias de recolhimento do ITBI representam uma imensa fonte de dados

sobre transferncias de bens e direitos sobre imveis. uma fonte de dados
facilmente acessvel, na medida em que o ITBI tributado diretamente
pelos municpios. Embora seja inegvel que parte dos contribuintes sub-
declareE6 os preos das transferncias visando evitar a tributao, isso no
ocorre em todas as situaes. Por diversas razes, incluindo princpios
morais, h contribuintes que declaram os preos reais praticados. O
avaliador deve concentrar esforos na seleo de preos representativos
do valor de mercado considerando a grande massa de declaraes.
Alguns fatores podem favorecer o uso do ITBI como uma fonte de dados.
Por exemplo, a poltica de definir alquotas simblicas (baixas) para a sua
incidncia pode incentivar a veracidade das declaraes. Independente da
magnitude das alquotas, importante que o ITBI seja lanado pelo valor
de mercado do imvel, mesmo que o preo declarado pelo contribuinte seja
inferior. Em alguma medida, a estratgia tende a contribuir para desmotivar
a subdeclarao.
Como mencionado nos debates, a assimetria das informaes recebidas no

mercado de imveis requer alguns cuidados. De tal forma que importante
reforar sobre a importncia do cruzamento de dados advindos de
diferentes fontes sobre a mesma transao ou operao imobiliria, visando
complementar ou mesmo confirmar a informao obtida.
Tendo em vista o propsito da avaliao, sugere-se que, na medida do

possvel, todas as possveis fontes de informao sejam exploradas
(cartrios de registro de imveis; jornais, classificados e revistas
especializadas; leiles; anncios no local; agncias de corretagem ou
corretores autnomos; agentes financeiros; ou ainda dados divulgados por
produtores, construtores e incorporadores).
6 Em contraste, o preo declarado pelo proprietrio pode ser superior ao valor da transao por
razes fiscais (lavagem de dinheiro). 69

61
Eventualmente, as pesquisas podem ser completadas por intermdio de

questionrios a serem enviados ao setor privado ou mesmo a contribuintes
de forma individual. A inexistncia de dados sobre determinadas regies ou
tipos de imveis pode ser compensada pelo uso da opinio de especialistas
sobre preos provveis.
Finalmente, cabe alertar que a manuteno da base de dados requer a

construo de rotinas, como o mapeamento das transaes e dos imveis
em oferta e o registro do tempo de exposio dos imveis no mercado
imobilirio.
6.3 Qual a estratgia para o levantamento dos dados sobre

preos praticados no mercado imobilirio?
PROBLEMATIZAO
O estabelecimento de uma relao de confiana com as agncias

imobilirias seria ideal para obter dados reais sobre os preos pelos quais os
imveis foram comercializados. Infelizmente, raro haver interesse por
parte das imobilirias neste intercmbio com os municpios quer seja por
razes fiscais, quer seja por sigilo contratual.
Mesmo quando se trata de pesquisar dados sobre imveis em oferta, em

geral, observa-se reduzido sucesso quando admitido que o motivo da
pesquisa seja a formao de base de dados para determinar o valor dos
imveis para o lanamento do imposto. Uma das principais dificuldades nas
pesquisas realizadas por telefone extrair a localizao precisa do imvel
em oferta.
Culturalmente a transparncia pblica com relao aos preos praticados

ainda um tabu no Brasil. A falta de transparncia do mercado imobilirio
agrava a variabilidade de carter aleatrio nos preos praticados para
imveis semelhantes, devido s diferenas significativas no nvel de
informao de compradores e vendedores.
70
1 Embora eticamente questionvel, um dos recursos identificados

para a coleta dos dados foi a estratgia de simular o interesse na negociao.
Neste sentido, precaues necessrias incluem o uso de equipe interna
rotativa e a troca peridica dos nmeros de telefone usados para a coleta
dos dados.
2 De toda forma, foi ponderada a necessidade de formao de equipe

permanente de trabalho, composta por servidores habilitados e capaci-
tados para a funo de pesquisa de dados no mercado imobilirio.
3 Contratao de pessoas ligadas ao mercado para obter os dados,

tais como corretores imobilirios etc. Inclusive, esta foi a alternativa
identificada para a obteno de dados sobre transaes no mercado
informal.
4 Considerando que um dos dados mais difceis de obter junto s

imobilirias o endereo dos imveis em oferta, uma alternativa
encontrada foi a identificao das unidades ofertadas no mercado
imobilirio atravs de vistorias preliminares em campo. Neste caso, os
imveis a venda seriam perfeitamente identificados antes do contato com as
agncias imobilirias e informaes complementares seriam obtidas por
telefone aps a perfeita identificao da localizao do imvel em pauta.
5 Em funo das incertezas e da falta de transparncia do mercado

imobilirio, o estabelecimento de parcerias foi uma das alternativas
discutidas. A sustentabilidade das parcerias garantida na medida em que
h interesse de ambas instituies em manter a parceria. Produtos
cadastrais, mapas, espacializao dos dados informados e outros materiais
de interesse foram reconhecidos como a moeda de troca por parte dos
municpios na realizao das parcerias.
6 A comparao dos atributos coletados no mercado de imveis com

as caractersticas registradas no cadastro imobilirio foi considerada
altamente recomendvel, inclusive com o propsito de atualizao
cadastral.
PROPOSIO
As estratgias debatidas tm o objetivo de compensar uma deficincia

cultural. Idealmente, esforos devem ser realizados para superar essa
deficincia. Os preos praticados no mercado imobilirio deveriam ser
71
61
publicamente conhecidos por qualquer cidado. Os Cartrios de Registro

de Imveis deveriam ter a obrigatoriedade de tornar esses dados
efetivamente pblicos. Adicionalmente, atravs de uma poltica punitiva,
educativa ou hbrida, os cidados necessitam declarar com total veracidade
os preos praticados nas negociaes.
6.4 Quais os atributos que influenciam na formao do valor?
PROBLEMATIZAO
O problema enfrentado pelos municpios definir quais as variveis a serem

consideradas para que os resultados das avaliaes apresentem um grau
satisfatrio de acurcia, tendo em conta a grande gama de atributos que
pode influenciar a formao do valor, bem como a forma com que estas
variveis devem ser consideradas.
Tais atributos variam ao longo do tempo de acordo com alteraes no perfil

da demanda do mercado imobilirio. As preferncias do consumidor so
alteradas por diversas razes, incluindo modismo, questes relacionadas
segurana ou funcionalidade, etc.
tambm comum a variao do tipo de influncia de uma determinada

varivel em funo da classe ou segmento de imveis a avaliar. Por exemplo,
a oferta de transporte pblico pode ser um atributo relevante para
apartamentos destinados classe popular, enquanto que a sua influncia
pode ser no significativa para apartamentos destinados a famlias de alta
renda. Quando um modelo nico aplicado para todo o universo de
imveis, particularidades desta natureza so ignoradas devido
simplificao dos procedimentos.
72
1 Introduzir uma varivel para distinguir dados oriundos de oferta

daqueles que representam vendas efetivadas.
2 Considerar a data da negociao.
3 Garantir a atualizao do cadastro principalmente em relao aos

atributos usados no modelo de avaliao utilizado pelos municpios.
4 Inferir atravs da anlise do mercado imobilirio os atributos que

influenciam a formao do valor ao invs de assumir modelos de avaliao
desenvolvidos de forma subjetiva e/ou arbitrria.
5 Revisar as anlises periodicamente.
6 Considerar as externalidades na definio dos atributos que podem

influenciar a formao do valor de mercado dos imveis.
7 Incorporar, na medida do possvel, as patologias construtivas na

avaliao das benfeitorias.
8 Considerar a renda mdia das famlias, na medida em que estudos

indicam a existncia de forte correlao entre a renda e o preo dos imveis
para reas urbanas, sugerindo o uso da varivel, quando factvel.
PROPOSIO
Como forma complementar s diretrizes oriundas dos debates, sugere-se

especial ateno para a incorporao dos efeitos da localizao nos
modelos de avaliao. A realidade que, tendo em vista a rdua tarefa de
manter atualizados os dados cadastrais para o universo de imveis,
normalmente, as variveis disponveis incluem reas (terreno e
construes), forma e declividade dos terrenos, nmero de dormitrios,
idade da construo e/ou estado de conservao, padro de qualidade das
construes, nmero de pavimentos de edificaes isolados e pavimento
onde se situam as unidades em condomnio. Se a parcela da variabilidade
dos preos praticados gerada pelos efeitos da localizao estiver modelada
de forma adequada, possvel que um resultado satisfatrio para a avaliao
seja obtido com um reduzido nmero de variveis no modelo desenvolvido.
73
61
Distores de carter avaliatrio significativas, entretanto, podem sugerir a

necessidade de ajuste. preciso investigar quais as variveis relevantes
ignoradas e/ou incorretamente introduzidas nos modelos, bem como o
custo-benefcio de sua introduo no cadastro imobilirio do municpio.
6.5 Tpicos complementares debatidos durante o painel
Observatrio imobilirio: De acordo com Erba (2010), uma das estratgias

usadas em diversas jurisdies na Amrica Latina para a coleta de dados
visando atualizar os dados do cadastro econmico a estruturao de
Observatrios Urbanos de Valores (OUV). Esses rgos so formados por
representantes das instituies parceiras na manuteno do Cadastro
Territorial Multifinalitrio (CTM) e de outras que monitoram o mercado
imobilirio. Os dados do OUV normalmente so depositados em bases
disponveis em uma plataforma da Internet e so compartilhados com fins
comerciais e fiscais. Os valores obtidos atravs dos OUV no devem ser
transferidos diretamente para as bases cadastrais, sendo necessrio que um
especialista realize um estudo detalhado de cada caso, filtrando as
inconsistncias como, por exemplo, a prtica freqente de sub-declarar
valores para sonegar o ITBI.
74
Fotos
Validao
VALIDAO DOS TRABALHOS DE AVALIAO
7. VALIDAO
7. VALIDAO DOS TRABALHOS DE AVALIAO
A validao consiste em testar o modelo de avaliao desenvolvido com

uma amostra de dados independente, visando verificar a habilidade do
modelo de estimar valores para um grupo de dados no empregados na
construo do modelo.
Quanto menor a variabilidade das estimativas em relao ao preo de venda

dos imveis, maior a preciso do trabalho desenvolvido. Nesta etapa,
pode ser identificada a necessidade de ajustes globais ou parciais nos
modelos propostos. O processo de validao evita, por exemplo, o uso de
modelos com altssimo poder de determinao, mas que so adequados
apenas para estimar o valor da amostra de dados empregada no
desenvolvimento dos modelos de avaliao.
Um dos requisitos fundamentais na tributao imobiliria manter a

uniformidade nas avaliaes realizadas para fins tributrios. Isso significa
que o universo de imveis em uma jurisdio deveria ser avaliado ao mesmo
percentual do valor de mercado.

Em um sistema perfeito (com uniformidade plena), o quociente entre o
valor avaliado e o valor de mercado das propriedades constante,
independentemente do seu valor especfico. Por exemplo, se todas as
propriedades forem avaliadas a 50% do valor de mercado em um municpio,
pode-se dizer que existe perfeita equidade nas avaliaes. Claro que,
neste caso, a potencialidade do tributo como fonte de receita no estaria
sendo explorada. um problema de eficincia, no de equidade.
Equidade avaliatria o grau para o qual as avaliaes mantm uma

relao consistente com o valor de mercado das propriedades na data da
avaliao. Iniquidades esto presentes quando h forte variabilidade no nvel
de avaliao dos imveis. Tais iniquidades podem ser divididas de acordo
com componentes horizontais e verticais.
Iniquidades horizontais so diferenas sistemticas no nvel das

avaliaes entre grupos de propriedades. Este tipo de iniquidade est
presente quando contribuintes que possuem propriedades de mesmo valor
pagam diferentes quantidades de imposto devido a erros e distores no
processo avaliatrio.
Iniquidades verticais so diferenas sistemticas no nvel de avaliao

77
para grupos de propriedade classificados por valor. Essas iniquidades po-

7
dem ser regressivas quando os imveis de alto valor so subavaliados em
relao aos de menor valor, ou progressivas quando ocorre o oposto.
A existncia de iniquidades nas avaliaes realizadas para fins tributrios

fere a justia tributria e, em ltima instncia, a prpria Constituio
Federal (Art. 150), que veda instituir tratamento desigual a contribuintes
que se encontrem em situao equivalente.
A fim de reduzir ambos os tipos de iniquidades presentes nas avaliaes, as

distores e os erros avaliatrios devem ser claramente identificados. Aps
aplicar o mtodo e a tcnica para estimar a base de clculo do tributo,
altamente recomendvel a anlise estatstica do nvel de preciso dos
trabalhos avaliatrios.
A anlise do desempenho das avaliaes para fins tributrios consiste

basicamente em comparar os valores avaliados com o valor de mercado dos
imveis.
Como o conceito de valor de mercado subjetivo, os preos de venda so

usualmente empregados para represent-los. Recomenda-se o uso da
mediana e do coeficiente de disperso da mediana (COD) do quociente
entre o valor avaliado e o preo de venda para a anlise do desempenho das
avaliaes, porque ambas as medidas so aplicveis mesmo quando a
varivel em anlise no seja normalmente distribuda.
A mediana indica o nvel pelo qual um grupo de imveis foi avaliado em

relao aos valores praticados no mercado de imveis, demonstrando
quo prximos os imveis foram avaliados do nvel legal desejado. O COD
o desvio mdio expresso em termos percentuais do nvel em que cada
propriedade foi avaliada em relao mediana do valor avaliado dividido
pelo valor de mercado. O coeficiente mede a variabilidade (grau de
uniformidade) das avaliaes.
Tanto a mediana quanto o COD podem ser calculados em relao s

propriedades de uma forma geral ou mesmo em relao a grupos
especficos de imveis definidos por uso, idade, rea, tipologia ou padro
construtivo e localizao. Tais medidas podem ser empregadas tanto para a
elaborao de diagnsticos, monitoramento dos resultados ou validao
dos trabalhos.
As Diretrizes para o CTM (ver Anexo I) recomendam que o nvel da

avaliao deve ser de, no mnimo, 70%. Para uniformidade, o desvio mximo
aceitvel de acordo com as diretrizes de 30%, porm desvios menores
devem ser permanentemente perseguidos.
78
As normas internacionais estabelecidas pelo IAAO (2007) estabelecem

limites mximos para o COD de 15%B para imveis residenciais e de 20%
para os demais segmentos. Quanto ao nvel das avaliaes, considerado
aceitvel que a mediana esteja entre 90% e 110%. Sempre que os imveis
forem avaliados por valor superior ao valor de mercado (nvel acima de
"100%"), direito dos contribuintes solicitar a reduo do valor da
avaliao.
7.2 Qual a forma de analisar a qualidade dos trabalhos de

avaliao de imveis para fins fiscais?
PROBLEMATIZAO
A falta de conhecimento do nvel pelo qual as diferentes classes de imveis

esto avaliadas, ou da uniformidade destas estimativas, um problema
comumente observado nos municpios brasileiros. No raro a avaliao do
desempenho das avaliaes inclusive invivel para alguns municpios na
medida em que no h sequer uma amostra de preos praticados
abrangendo os diferentes tipos de imveis.
O baixo desempenho nas avaliaes realizadas para fins tributrios pode

estar relacionado ao limitado acesso s informaes de mercado, ao
emprego de mtodos e/ou tcnicas avaliatrias no apropriadas, ao longo
intervalo entre reavaliaes genricas e omisso de atributos importantes
nos modelos desenvolvidos. Decises tomadas por avaliadores,
administradores municipais ou legisladores de modificar intencionalmente
os valores estimados tendem a acentuar a falta de uniformidade causada
pelo processo de avaliao.
Frequentemente o esforo dos municpios dirigido a regulamentar como

os trabalhos devem ser desenvolvidos. Uma alternativa mais eficiente seria
controlar a qualidade dos resultados aferidos independente da forma com
que os valores so estimados.
7 10% para reas mais homogneas.

79
61

7
1 A mensurao do nvel e da uniformidade das avaliaes atravs da

mediana e do coeficiente de disperso do quociente entre o valor estimado
e o preo de venda foi identificado como a procedimento padro para
verificar a acurcia dos resultados dos trabalhos de avaliao de imveis.
2 A integrao entre o IPTU e o ITBI no processo de avaliao de

imveis para fins fiscais foi entendido como um fator que agrega qualidade
aos trabalhos desenvolvidos na esfera municipal. De toda a forma, foi
salientado que diferenas entre os valores estimados para estes tributos
podem ser justificadas pela data da avaliao. Enquanto os valores para fins
de IPTU so estimados em uma data fixa, as estimativas de valor para fins de
ITBI ocorrem na data da transferncia.
3 Novamente, foi reconhecido o importante papel das parcerias para

o controle sobre o desempenho dos trabalhos avaliatrios. Entre os
parceiros potenciais foram citados a CAIXA, a Secretaria do Patrimonio
Unio, as reas de avaliaes dos Estados, o INCRA etc.
4 Como formas adicionais de controle sobre o grau de qualidade dos

trabalhos, foram indicadas as seguintes aes: monitorar as contestaes ao
longo do ano, vistoriar imveis por amostragem visando conferir dados
cadastrais, verificar a coerncia das estimativas fiscais em termos relativos,
acompanhar indicadores de mercado, identificar as causas das flutuaes no
mercado de imveis e investir na formao profissional da equipe de
trabalho.
5 No que tange regulamentao dos processos avaliatrios, a

revogao dos fatores determinsticos da Legislao Tributria foi julgada
relevante para permitir maior dinamicidade. Por outro lado, a elaborao
de norma nacional regrando as avaliaes realizadas para fins fiscais foi
considerada providencial para promover a qualidade dos trabalhos.
PROPOSIO
O conhecimento sobre as fraquezas do processo de avaliao de imveis

essencial ao seu aprimoramento. A forma mais eficaz de avaliar a qualidade
dos trabalhos a anlise dos seus resultados. Reitera-se, portanto, que a
validao dos trabalhos seja centrada na mensurao do nvel e da
uniformidade das avaliaes para diferentes classes de imveis. O processo
de avaliao de imveis deve ser revisado com base nas distores
verificadas.
80
Com relao aos limites aceitveis para o nvel e grau de uniformidade dos
trabalhos, sugere-se que em um primeiro momento sejam estabelecidas
metas gradativas at o enquadramento dos trabalhos nas determinaes
das diretrizes para o CTM e, na sequncia, deve ser almejada a melhoria
dos trabalhos para que possam ser enquadrados como satisfatrios de
acordo com critrios internacionais.
imprescindvel a formao de base de dados sobre preos praticados

abrangendo todos os tipos de imveis na esfera municipal. A inexistncia de
amostra de dados pode ocorrer para imveis atpicos. Nestas situaes,
uma alternativa verificar a consistncia dos valores fiscais atravs de
intercmbios com outras instituies que realizam avaliaes de imveis ou
mesmo consultando a opinio de especialistas.
Consultas a instncias organizadas com o objetivo de acompanhar o

processo de gesto dos valores fiscais, como Comisses de Avaliao
(Comisso de Valores) ou, ainda, atravs de processos de participao
direta (audincias pblicas), podem tambm contribuir com a anlise e
favorecer a aceitabilidade dos trabalhos realizados. Neste caso,
importante concentrar os esforos na anlise dos trabalhos tcnicos, ao
invs de discutir aspectos relacionados poltica tributria.
Outra preocupao que afeta a qualidade dos trabalhos a impreciso e/ou

falta de atualizao cadastral. Defende-se que seja efetuada a vistoria por
amostragem para verificar o grau de atualizao cadastral, assim como o
cruzamento do cadastro e da base de dados empregada para os trabalhos de
avaliao de imveis com bases de dados gerenciadas por outras
instituies.
81
61
7.3 Quais as vantagens e desvantagens de reavaliaes

pontuais (apenas parte dos imveis e/ou regies da cidade)?
PROBLEMATIZAO
Diferentes prticas so observadas na reavaliao dos imveis para fins

tributrios. Alguns municpios realizam avaliaes genricas, abrangendo
todos os imveis cadastrados periodicamente. Outros optam por reavaliar
algumas classes ou reas da cidade. Alguns profissionais defendem a
atualizao atravs de avaliaes individuais em situaes especficas, por
exemplo, quando o imvel comercializado. relevante compreender a
forma com que essas diferentes abordagens afetam o tratamento
isonmico que deve necessariamente estar presente em qualquer das aes
realizadas na rea tributria
1 Embora tenha sido concludo que os trabalhos avaliatrios devem

abranger todo o universo de imveis, foi considerado adequada a
priorizao da avaliao de classes de imveis ou regies de acordo com o
nivel de desatualizao dos valores.
2 Neste sentido, entendeu-se que deveriam ser objeto de anlise

reas que sofreram intervenes urbanas ou alteraes urbansticas.
3 A manuteno de um grau aceitvel de uniformidade nas avaliaes

foi considerada essencial para o universo de imveis da jurisdio.
4 Para imveis atpicos, foi defendida a realizao de avaliaes

individuais (singulares) em momentos ocasionais.
5 Visando minimizar os problemas existentes, foi identificada a

alternativa de definir uma faixa de flutuao de valores (mnimos e
mximos) na qual o Poder Executivo estaria autorizado a escolher o valor
mais representativo dos valores unitrios mdios de terrenos sem a
necessidade de sano do Poder Legislativo. Este esquema empregado,
por exemplo, em alguns estados no Mxico.
6 Foi sugerido o uso da base de dados do lanamento do Imposto

sobre Transmisso de Bens Imveis (ITBI) para monitoramento dos dados
cadastrais (valor e caractersticas).
82
PROPOSIO
O monitoramento permanente dos dados fiscais utilizados no lanamento

do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) pode, de fato, indicar a
necessidade de avaliaes a classes de imveis ou regies da cidade, visando
reduzir o tratamento desigual (iniquidades avaliatrias) no perodo entre
avaliaes genricas. O nvel das novas avaliaes deve ser plenamente
coerente com o nvel das avaliaes existentes no cadastro. Por outro lado,
a existncia de distores generalizadas indica a necessidade de reavaliao
genrica envolvendo todo o universo de imveis.
Outra razo para a realizao de trabalhos com abrangncia parcial a

inviabilidade tcnica de avaliar a totalidade dos imveis no mesmo perodo,
por exemplo, devido ao sub-dimensionamento da equipe de trabalho.
Neste caso, embora os trabalhos possam ocorrer em momentos distintos,
sugere-se que a tributao pelos valores resultantes dos trabalhos de
reavaliao das diferentes reas ou segmentos de imveis ocorra no mesmo
perodo.
7.4 Deveria haver aprovao legislativa dos trabalhos de

avaliao de imveis (Cmara de Vereadores)?
PROBLEMATIZAO
O Supremo Tribunal Federal (STF) estabeleceu que a aplicao dos valores

estimados para fins de IPTU condicionada aprovao destes valores nas
Cmaras de Vereadores. Aparentemente, a medida objetiva proteger os
contribuintes de possveis abusos praticados pela Administrao Municipal,
sujeitando a apurao do valor venal prvia autorizao legislativa.
Nem sempre os valores propostos pelo Executivo so aprovados pela

Cmara de Vereadores. Infelizmente, a deciso no tomada com base em
critrios de natureza tcnica. Via de regra, o frum apresenta ausncia de
capacidade para apreciar o trabalho. A resistncia em aceitar avaliaes
mais precisas, em geral, visa ao cumprimento de uma agenda poltica. No
caso do Executivo no ter maioria na Cmara de Vereadores, raramente os
trabalhos so aprovados. Consequentemente, pode haver a perpetuao
injustificvel de iniquidades e injustias na distribuio da carga tributria.
83
61
Erros e distores de grande magnitude nas avaliaes usadas para fins

tributrios ferem o princpio constitucional da isonomia, na medida em que
imveis de mesmo valor de mercado so tributados de forma distinta
devido a inconsistncias nas avaliaes.
Embora a medida contrarie diretamente a autonomia do Executivo para

exercer a atividade de atualizao da base de clculo do imposto, alguns
representantes de pequenos e mdios municpios, nos quais a
Administrao Municipal pode experimentar grande vulnerabilidade,
ponderam que a autorizao legislativa pode agregar maior legitimidade ao
processo de avaliao.
1 Embora no tenha havido pleno consenso entre o grupo, foi

considerada providencial a reduo da influncia poltica no processo de
avaliao pela maioria dos participantes.
2 Nesse sentido, foi defendida a eliminao da necessidade de

aprovao dos valores estimados ou da planta de valores pelos Vereadores.
3 Outra alternativa defendida foi permitir a flutuao dos valores

fiscais, sem prvia autorizao legislativa, dentro de uma faixa (banda de
valor).
4 Visando a legitimizao das aes, foi defendida tambm a idia

de apresentao e discusso dos trabalhos em fruns tcnicos ou
audincias pblicas promovendo a diviso de responsabilidade do Poder
Executivo e sociedade civil.
PROPOSIO
O IPTU o nico tributo cuja mera atualizao da base de clculo depende

de aprovao do Poder Legislativo. A deciso do Supremo Tribunal Federal
(STF) pode, em certa medida, estar relacionada a presses polticas
resultantes do fato de o imposto incidir sobre a propriedade imobiliria ou
da sua transparncia excessiva. Em um sistema funcional, o comporta-
84
mento esperado seria atribuir a competncia de especificao da base de

clculo ao Poder Legislativo, a sua determinao ao Poder Executivo e, ao
Poder Judicirio, caberia julgar eventuais abusos na realizao das
atividades, inclusive contando com a assistncia tcnica por meio das
percias judiciais para avaliar eventuais falhas na determinao da base
de clculo do IPTU.
A avaliao de imveis para fins fiscais deve ter o objetivo de quantificar,

com a mxima preciso possvel, a base de clculo que foi definida na
legislao vigente. O fundamental, neste caso, garantir a acurcia dos
resultados, que fica prejudicada na medida em que as avaliaes so
inseridas no contexto poltico. Independente da finalidade dos trabalhos, o
processo de avaliao imobiliria tema de natureza tcnica.
O risco de politizar um trabalho tcnico inclui a manuteno de valores

histricos ou de avaliaes contendo distores e erros de grande
magnitude por uma deciso poltica. No aprovar uma proposta de
reavaliao dos imveis pode perpetuar situaes crticas, marcadas por
iniquidades avaliatrias e injustias na distribuio da carga tributria. Alm
do mais, essa situao fere as determinaes do Cdigo Tributrio Nacional
(CTN), onde consta que o IPTU deve ser tributado com base no valor venal
dos imveis.
O regramento atual determina um desafio adicional, qual seja conscientizar

os vereadores das consequncias negativas de adiar a atualizao das
avaliaes (cadastro econmico), em especial quando os valores se
encontrarem fortemente desatualizados.
85
61
Fotos
Ciclos Avaliatrios
CICLOS ENTRE AVALIAES GENRICAS
8. CICLOS
8. CICLOS AVALIATRIOS
ENTRE AVALIAES GENRICAS
O uso de avaliaes desatualizadas provoca injustias tributrias ou mesmo

a queda da receita nos cofres municipais com prejuzos na proviso de
servios pblicos. importante perceber que, na medida em que algumas
zonas da cidade ou tipos de imveis sofrem valorizao imobiliria
acentuada, frequentemente gerada por investimentos pblicos, e conti-
nuam sendo tributados com base em seus valores antes da valorizao, estes
imveis so favorecidos em termos fiscais. Em contrapartida, os imveis
que desvalorizaram no perodo so prejudicados quando arcam com uma
carga tributria maior proporcionalmente.
Quando a tributao ocorre por valores superiores base de clculo

estabelecida em lei, em geral, o contribuinte contesta (em nvel
administrativo ou judicial) contra o valor empregado na avaliao. A
situao , portanto, corrigida. Entretanto, rarssima a contestao por
subavaliao.
Portanto, fundamental a atualizao peridica das avaliaes realizadas

para fins tributrios, visando manter a referncia entre os valores cadastrais

e o valor de mercado dos imveis. Tendo em vista os movimentos do
mercado imobilirio, isto , a valorizao ou desvalorizao de zonas ou
tipos de imveis, as avaliaes mantidas no cadastro deveriam ser feitas,
idealmente, de forma anual. Legalmente, o municpio est autorizado a
avaliar seus imveis todos os anos. A aplicao dos resultados ,
entretanto, condicionada Cmara de Vereadores, no caso do IPTU (ver
Seo 7.4).
Ciclos avaliatrios curtos amenizam ou minimizam o impacto de

reavaliaes em nvel individual, na medida em que variaes astronmicas
nos valores obtidos so, em geral, resultantes de atualizaes efetuadas
aps longos intervalos sem reavaliao. A manuteno de intervalos curtos
entre as avaliaes pode tambm aumentar a percepo de eficincia da
administrao tributria por parte dos contribuintes, embora oscilaes
acentuadas possam resultar em insatisfao.
Em diversos pases, como no Chile, em Hong Kong, na Austrlia e nos

Estados Unidos, comum a existncia de uma imposio legal de limitar os
intervalos mximos entre as avaliaes genricas. Usualmente, so
estabelecidos intervalos que variam de 1(um) a cinco 5(cinco) anos.
89
Durante intervalos entre avaliaes gerais, comum fazer reajustes

genricos na base de clculo, visando evitar uma reduo significativa da
base tributvel. Formas de fazer estes ajustes incluem: ndice de correo
monetria; ndice genrico de variao de preos de imveis; ndices
especficos de variao de preos de imveis, estabelecidos por classes de
imveis; e modelos de regresso simples nos quais preos de venda, usados
como varivel dependente, so estimados em funo do valor cadastral
vigente, utilizado como varivel independente. O modelo permite realizar
uma nova estimativa de valor a partir do valor cadastral.
A maioria dos municpios emprega um ndice genrico que reflete a

correo monetria para reajustar a base de clculo do IPTU nos intervalos
entre avaliaes genricas. Esta a forma mais simples de fazer o reajuste.
Embora o procedimento garanta que o imposto seja corrigido pela inflao
no perodo, a alternativa no apenas incapaz de corrigir eventuais
distores avaliatrias, mas capaz de acentuar essas distores.
importante perceber que improvvel que o ndice de inflao reflita a
valorizao ou desvalorizao observada nos preos dos imveis.
8.2 Qual deve ser o intervalo de tempo mximo entre as

avaliaes genricas?
PROBLEMATIZAO
Mesmo considerando que exista equidade nas avaliaes desenvolvidas

para fins fiscais no momento em que foram realizadas, sero observadas
flutuaes do mercado de imveis ao longo do perodo. Essas variaes
dificilmente sero uniformes. Em outras palavras, alguns tipos de imveis ou
regies da cidade sofrem valorizao imobiliria acentuada, frequentemente
gerada por investimentos pblicos. Intervenes urbansticas, como
mudanas de zoneamento ou de potencial construtivo, tambm tendem a
afetar o preo dos imveis. Tanto podem ser observadas valorizaes
quanto desvalorizaes nos preos praticados.
relativamente comum entre os municpios brasileiros o uso de valores

histricos com baixa correlao com os preos praticados no mercado de
imveis. A falta de atualizao dos trabalhos por perodos longos, alm
de implicar em prejuzo fiscal, proporciona o acmulo de distores difceis
de serem removidas e prejudica diretamente os imveis que
desvalorizaram. Idealmente, os imveis devem ser reavaliados sempre que
as iniquidades de carter avaliatrio superam um nvel aceitvel. Na
prtica, a grande maioria dos municpios no realiza um controle
estatstico que permita a identificao das iniquidades.
90
Fatores responsveis por adiar os trabalhos de reavaliao mesmo quando a

desatualizao da base de clculo claramente perceptvel incluem
aspectos relacionados ao tempo/custo para a realizao dos trabalhos,
presses polticas, falta de base poltica na Cmara de Vereadores etc. Por
outro lado, a viabilidade de realizao dos trabalhos em intervalos curtos
depende diretamente da estruturao do municpio para desempenhar a
funo.
1 Ciclos avaliatrios mximos devem ser estabelecidos na Legislao,

preferencialmente em nvel nacional, visando assegurar a realizao dos
trabalhos periodicamente.
2 Houve consenso de que a reavaliao de imveis para fins fiscais

deveria estar prevista no Plano Plurianual Municipal (PPA) e,
consequentemente, estar relacionada ao ciclo de gesto administrativa.
3 Como referncia, foi indicada que a atualizao da base de clculo

deveria coincidir com o primeiro (ou no mximo segundo) ano de cada
exerccio para que seus efeitos fossem absorvidos pela prpria gesto.
4 De toda a forma, o acompanhamento da evoluo de fatores

econmicos e polticas governamentais, como financiamento habitacional,
foi considerado fundamental para identificar a necessidade de reavaliaes
em perodos especficos.
5 Como discutido anteriormente, a anlise do nvel e da uniformi-

dade das avaliaes foi considerada um indicativo para priorizar a
reavaliao de classes de imveis ou regies da cidade. Neste sentido,
especial ateno deve ser direcionada para reas nas quais se pode observar
desvalorizaes ou valorizaes nos preos praticados.
PROPOSIO
Reiterando as diretrizes extradas dos debates, cabe apenas salientar que as

diretrizes para o CTM sugerem que o ciclo de avaliao dos imveis para
fins de IPTU seja de, no mximo, 4 (quatro) anos para municpios com
populao maior do que 20 mil habitantes. Para os demais municpios,
admitido um ciclo de at 8 (oito) anos, desde que no ocorra evidncia
de variao significativa nos preos praticados dos imveis.
91
61
Por fim, importante observar que manter as avaliaes atualizadas no

significa necessariamente pagar mais imposto. A reduo das alquotas pode
ser usada como mecanismo para evitar que aumentos significativos no valor
dos imveis sejam refletidos no lanamento do imposto. O debate sobre a
eventual necessidade de incrementar a receita municipal diretamente
relacionado ao financiamento dos servios pblicos das cidades. Esse
debate foge do escopo da presente publicao.
Dentre as diretrizes extradas dos debates, destaca-se o acompanhamento

da evoluo de fatores econmicos e de polticas governamentais para
identificar a necessidade de reavaliaes em perodos especficos. De fato,
h diversos fatores macroeconmicos que afetam os preos dos imveis,
tais como: poltica econmica, condies de financiamento, capacidade de
endividamento, capacidade de alavancagem do agente econmico
responsvel pela produo das unidades e renda dos demandantes. Se esses
fatores afetam o nvel geral dos preos praticados de forma uniforme, ser
suficiente a aplicao de um fator genrico para a correo dos valores
cadastrais.
8.3 Como deve ser feito o reajuste dos valores dos imveis em
intervalos entre avaliaes genricas?
PROBLEMATIZAO
O uso de ndice de inflao genrico para ajustar os valores cadastrais dos

imveis entre ciclos de avaliao - aplicado pela grande maioria dos
municpios brasileiros - tende a gerar distoro relativa. Processos nos
quais feita uma diferenciao de ndices por zonas homogneas ou
categoria de imveis tendem a ser mais eficientes.
92
1 A inadequao do uso de ndices de inflao para ajustar os valores

entre ciclos avaliatrios foi amplamente reconhecida.
2 Alternativamente, foi indicado o uso de ndices que identifiquem a

variao dos preos praticados no mercado de imveis de forma genrica
ou idealmente de acordo com classes de imveis.
PROPOSIO
A realizao de ajustes nos valores dos imveis atravs de indicadores

relacionados ao mercado imobilirio seria um grande avano para os
trabalhos de avaliao de imveis desenvolvidos para fins de tributao.
Alm da aplicao de ndices que identifiquem a variao dos preos
praticados no mercado de imveis, a alternativa empregar um modelo de
regresso simples atravs do qual preos de venda atuais, usados como
varivel dependente, so estimados em funo do valor cadastral, usado
como varivel independente, resultando na nova estimativa de valor a ser
aplicada sobre os valores empregados para a cobrana do imposto.
93
61
Fotos
Complementaes
TEMAS COMPLEMENTARES
9. COMPLEMENTAES
9. TEMAS COMPLEMENTARES
Como forma complementar s temticas examinadas, foram tambm

debatidos os seguintes tpicos:
w equipe de trabalho: Houve pleno consenso sobre a necessidade de

formao de equipe permanente de trabalho, composta por
servidores habilitados e capacitados para a funo.
w contratao de servios: Quando a alternativa for a contratao de
servios externos, foi considerado requisito fundamental a exigncia
da memria de clculo, contendo a metodologia e as limitaes dos
trabalhos. Nesse sentido, a capacitao do corpo tcnico municipal
deve estar inclusa na contratao dos servios. fundamental ga-
rantir o acompanhamento da equipe de tcnicos do municpio em
todas as etapas do trabalho.
w consrcios: Foi sugerido o uso de consrcios intermunicipais para
viabilizar a manuteno do cadastro e a realizao das avaliaes de
imveis com qualidade, mesmo em municpios menores.
w avaliao de imveis atpicos: Dificilmente os modelos de avaliao em
massa sero adequados para avaliar imveis atpicos, tais como glebas

urbanas, hospitais, prdios histricos, podendo haver, inclusive, a
necessidade de realizar avaliaes individuais.
(i) Avaliao de glebas urbanas: Neste caso, o mtodo involutivo, que

derivado do mtodo da capitalizao da renda, pode representar uma
alternativa promissora. Sua aplicao requer o conhecimento da demanda
potencial para a rea, prazos de construo, juros, custos do capital, custos
de urbanizao, custos de construo e lucro do empreendedor. Deve-se
calcular o tempo de comercializao das unidades projetadas.
(ii) Avaliao de reas de proteo ambiental: Foi ponderado o mtodo da

capitalizao da renda como a principal alternativa para a avaliao das reas
de proteo ambiental. O mtodo busca identificar o quanto um investidor
pagaria por um bem em funo do retorno potencial esperado. O valor do
imvel apropriado pela capitalizao presente de sua renda lquida - real
97
ou estimada. Em termos econmicos, h pleno consenso de que o valor de

mercado de um bem o valor presente capitalizado do fluxo de renda
futura que pode ser gerada pela sua explorao econmica. Portanto,
possvel calcular o valor de um imvel com base na renda que poderia ser
extrada do seu uso que, neste caso, deve ser compatvel com as restries
de aproveitamento/uso da rea a ser avaliada. Para o clculo, pode ser
considerado tanto o uso real como o potencial do imvel.
w Normas avaliatrias: foram salientados os benefcios de contar com

norma especifica de avaliaes de imveis para fins tributrios com o
objetivo de estabelecer procedimentos, fixar parmetros e
estabelecer padres mnimos de qualidade para os resultados dos
trabalhos.
w Transio: quando as alteraes no processo avaliatrio e/ou nos

valores estimados forem radicais, o bom senso indica que metas
gradativas devem ser estabelecidas para a recuperao do nvel e para
o aumento do grau de uniformidade das avaliaes.
w Valor estimado para fins de IPTU e ITBI: teoricamente, as razes que

explicam a diferena entre o valor de um imvel para fins de IPTU e
ITBI incluem fundamentalmente a data da avaliao. Enquanto os
imveis so avaliados em uma data fixa para fins de IPTU,8Bos imveis
so avaliados no momento da transmisso do bem para fins de ITBI. A
eventual ocorrncia de flutuaes significativas no mercado
imobilirio no transcorrer do perodo anual justificaria que as
estimativas de valor para os impostos fossem distintas, no obstante o
fato da base de clculo ser a mesma. Salvo pelas diferenas geradas
pela data da avaliao, seria altamente recomendvel buscar a
integrao entre os trabalhos realizados para fins de IPTU e ITBI.
8 Em geral, o imposto lanado no incio do ano fiscal com base na avaliao do imvel em 31 de
dezembro.
98
Fotos
Consideraes Finais
CONSIDERAES FINAIS
10. CONSIDERAES
10. CONSIDERAES FINAIS
Os trabalhos de avaliao de imveis para fins fiscais fazem parte de uma

agenda tcnica que no deve ser afetada por fatores polticos. , entretanto,
forte a probabilidade de que a atualizao das avaliaes motive uma agenda
poltica, na qual sero revisados aspectos relacionados poltica fiscal de
cada municpio pelas Cmaras de Vereadores, tais como alquotas, isenes
ou sistemas de transio.
evidente a falta de preparao de parte dos municpios brasileiros para a

realizao de trabalhos de avaliao em massa dos imveis com um grau
satisfatrio de qualidade. Como discutido neste trabalho, h diversas
alternativas para superar as deficincias. A manuteno de negligncias no
deve ser admitida.
A tributao pelo valor justo um direito do contribuinte e uma obrigao

do Fisco. Por distores produzidas pelo Sistema Jurdico Brasileiro, cabe s
Cmaras de Vereadores a aprovao dos valores estimados dos imveis
para fins de IPTU.
Como conseqncia, o Poder Legislativo deve estar ciente da sua

responsabilidade em garantir que as avaliaes reflitam o valor de mercado

com um grau aceitvel de preciso. Independente da motivao, penali-
dades deveriam ser cabveis quando esses agentes promovem a manuteno
de iniquidades no sistema.
Por fim, importante perceber que as avaliaes desenvolvidas para fins

tributrios so parte integrante do processo de estabelecimento de
polticas tributrias justas e sintonizadas com o desenvolvimento das
cidades, evitando desequilbrios ocupacionais, fomentando espaos mais
humanizados e propiciando condies de estender a todos o bem estar
social atravs da proviso satisfatria de servios pblicos.
101
Fotos
Bibliografia
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106
Fotos
Anexos
ANEXOS
ANEXO I
PORTARIA MINISTERIAL N 511, DE 07 DE DEZEMBRO DE 200912
Diretrizes para a criao, instituio e

atualizao do Cadastro Territorial
Multifinalitrio (CTM) nos municpios
brasileiros.
O MINISTRO DE ESTADO DAS CIDADES, no uso das atribuies que lhe

conferem os incisos I e II, do pargrafo nico, do art. 87, da Constituio Federal,
inciso III, do art. 27, na Lei n 10.683, de 28 de maio de 2003, e art. 3, do Anexo I, do
Decreto n 4.665, de 3 de abril de 2003, resolve:
CAPTULO I DAS DISPOSIES GERAIS
Art. 1 O Cadastro Territorial Multifinalitrio (CTM), quando adotado

pelos Municpios brasileiros, ser o inventrio territorial oficial e sistemtico do
municpio e ser embasado no levantamento dos limites de cada parcela, que
recebe uma identificao numrica inequvoca.
Art. 2 A parcela cadastral a menor unidade do cadastro, definida como

uma parte contgua da superfcie terrestre com regime jurdico nico.
1 considerada parcela cadastral toda e qualquer poro da superfcie no

municpio a ser cadastrada.
2 As demais unidades, como, lotes, glebas, vias pblicas, praas, lagos, rios e
outras, so modeladas por uma ou mais parcelas de que trata o caput deste artigo,
identificadas por seus respectivos cdigos.
3 Dever ser atribudo a toda parcela um cdigo nico e estvel.
Art. 3 Toda e qualquer poro da superfcie territorial no municpio deve

ser cadastrada em parcelas.
Art. 4 Os dados do CTM, quando correlacionados s informaes

constantes no Registro de Imveis (RI) constituem o Sistema de Cadastro e
Registro Territorial SICART.
Art. 5 Os dados dos cadastros temticos, quando acrescidos do SICART,

constituem o Sistema de Informaes Territoriais (SIT).
1 O cadastro temtico compreende um conjunto de informaes sobre

determinado tema relacionado s parcelas identificadas no CTM.
2 Considera-se como cadastros temticos, os cadastros fiscal, de

logradouros, de edificaes, de infra-estrutura, ambiental, socioeconmico, entre
outros.
12 DOU, de 08/12/2009 Seo 1, p.75
109
61
Art. 6 O CTM, bem como os sistemas de informao dos quais faz parte
(SICART E SIT), multifinalitrio e atende s necessidades sociais, ambientais,
econmicas, da Administrao Pblica e de segurana jurdica da sociedade.
Pargrafo nico - O CTM deve ser utilizado como referncia bsica para
qualquer atividade de sistemas ou representaes geoespaciais do municpio.
CAPTULO II DO CADASTRO TERRITORIAL

MULTIFINALITRIO
Art. 7 O CTM constitudo de:
I - Arquivo de documentos originais de levantamento cadastral de campo;
II - Arquivo dos dados literais (alfanumricos) referentes s parcelas

cadastrais;
III Carta Cadastral.
Art. 8 Define-se Carta Cadastral como sendo a representao

cartogrfica do levantamento sistemtico territorial do Municpio.
Art. 9 As informaes contidas no CTM e no RI devem ser devidamente

coordenadas e conectadas por meio de troca sistemtica de dados, com a
finalidade de permitir o exerccio pacfico do direito de propriedade, proteger e
propiciar a segurana jurdica, o mercado imobilirio e os investimentos a ele
inerentes.
CAPTULO III DA CARTOGRAFIA CADASTRAL
Art. 10 O levantamento cadastral para a identificao geomtrica das

parcelas territoriais deve ser referenciado ao Sistema Geodsico Brasileiro SGB.
Art. 11 Os municpios que adotarem o CTM, no mbito de sua autonomia,

implantaro, conservaro e mantero a inviolabilidade dos marcos vinculados ao
SGB, de acordo com as recomendaes do IBGE.
Pargrafo nico Levantamentos e locaes de obras e novos loteamentos

devem ser referenciados ao SGB, apoiados nos marcos municipais
correspondentes.
Art. 12 O CTM utilizar o sistema de projeo Universal Transverso de

Mercator (UTM), at que seja definida uma projeo especfica.
1 Aos municpios localizados em mais de um fuso UTM, recomenda-se

estender o fuso correspondente sua sede at o limite municipal, de forma que
sejam representados em apenas um nico fuso.
110
2 Poder ainda ser admitida outra projeo cartogrfica, j utilizada no

municpio, at a definio de uma nova projeo para o CTM.
Art. 13 Os vrtices que definem os limites de cada parcela devem constituir

uma figura geomtrica fechada.
1 Os limites legais das parcelas devem ser obtidos, com preciso adequada,
por meio de levantamentos topogrficos e geodsicos.
2 Os limites fsicos das parcelas podem ser obtidos por mtodos

topogrficos, geodsicos, fotogramtricos e outros que proporcionem precises
compatveis.
Art. 14 A Cartografia Cadastral deve obedecer aos padres

estabelecidos para a Infraestrutura Nacional de Dados Espaciais - INDE e s
normas relativas Cartografia Nacional, de acordo com o artigo 4 do Decreto
6.666/2008.
Art. 15 Os limites territoriais so cadastrados com atributos especficos,

conforme a seguinte ordem de preferncia:
I - das parcelas;
II - das reas de posse, correspondentes ao limite fsico;
III - das propriedades, correspondentes ao limite legal;
IV - dos setores cadastrais ou de zoneamento;
V - dos distritos;
VI - dos Municpios;
VII - dos Estados;
VIII - do Pas.
Pargrafo nico - No caso de duplicidade de atributo para um determinado

limite prevalecer a ordem de preferncia apresentada neste artigo.
CAPTULO IV DA GESTO E DO FINANCIAMENTO DO

CADASTRO
Art. 16 A gesto do CTM de responsabilidade e da competncia do

Municpio.
1 Sugere-se ao municpio constituir uma equipe tcnica local devidamente

capacitada, de preferncia do quadro permanente, a fim de manter a integridade,
atualizao e continuidade na gesto do CTM.
2 Para fins de gesto cadastral, os municpios, especialmente aqueles de

pequeno porte, podero formar consrcios com outros Municpios, observado o
disposto no 1 .
3 de responsabilidade do Municpio manter o CTM permanentemente

atualizado.
4 Recomenda-se que o Plano Diretor e a avaliao de imveis do

municpio devem ser baseados na informao cadastral atualizada.
Art. 17 O CTM ser criado para a rea urbana.

111
61
Art. 18 Os muncipes e os rgos municipais, estaduais e federais podero

ter acesso aos dados cadastrais, no mbito da sua competncia, respeitando-se os
dispositivos legais.
Art. 19 Para financiar a implantao e manuteno do CTM recomenda-se

que os municpios considerem os recursos provenientes do incremento de
receitas geradas a partir do CTM e outras linhas de recursos disponveis.
CAPTULO V DA MULTIFINALIDADE DO CADASTRO
Art. 20 O carter de multifinalidade do CTM assegurado pela integrao de

informaes de outros sistemas ao sistema bsico comum, de contedo mnimo,
que favorea a atualizao. 1 Considera-se como contedo mnimo do CTM a
caracterizao geomtrica da parcela, seu uso, identificador nico, localizao e
proprietrio, detentor do domnio til ou possuidor;
2 O identificador nico da parcela a chave de ligao com o CTM e no

deve ser confundido com os identificadores especficos definidos nos cadastros
temticos;
3 O CTM deve conter apenas as informaes necessrias e que permitam

a sua atualizao de forma simples.
Art. 21 Para a multifinalidade, o CTM deve ser modelado de forma a

atender s necessidades dos diferentes usurios, atuais ou potenciais, com base em
um sistema de referncia nico e um identificador nico e estvel para cada
parcela.
Pargrafo nico Considera-se identificador nico e estvel aquele que, uma

vez atribudo a uma parcela, no pode ser reutilizado para a identificao de
qualquer outra unidade cadastral.
Art. 22 A multifinalidade um processo evolutivo aberto, de integrao

gradativa dos diferentes temas e que deve ocorrer ao longo dos anos, tendo como
referncia o CTM.
Pargrafo nico - De acordo com a necessidade social, econmica,

administrativa, ou outra, o municpio define novos cadastros temticos, tendo
como referncia o CTM, com o objetivo de atender s diversas demandas.
Art. 23 Recomenda-se que a administrao municipal estabelea

mecanismos adequados de acesso s informaes, de segurana dos dados e de
preservao do histrico e da integridade das informaes, observando as
exigncias legais.
Art. 24 O CTM integrado ao RI (SICART) instrumento importante para a

regularizao fundiria.
112
Art. 25 O CTM contribui, na rea de expanso urbana do municpio, para o

planejamento e o reordenamento da distribuio fundiria rural em sua nova
funo urbana.
Art. 26 Recomenda-se que os municpios exijam a demarcao dos

vrtices dos imveis nos novos parcelamentos, georreferenciados ao SGB, e
promovam a gradativa demarcao dos imveis que ainda no possuem algum tipo
de demarcao fsica.
Art. 27 A abrangncia da multifinalidade potencializada pelo

levantamento sistemtico das parcelas, compreendido pelo cadastramento de
todo o territrio do municpio, incluindo lotes, glebas, rios, lagos e vias, entre
outros.
CAPTULO VI DA AVALIAO DE IMVEIS
Art. 28 O CTM, acrescido de outros cadastros temticos, fornece

informaes para a avaliao de imveis para fins fiscais, extrafiscais e quaisquer
outros fins que envolvam valores dos imveis urbanos e rurais.Art. 29 A avaliao
de imveis um processo tcnico, que deve ser transparente, estar em
conformidade com as normas da ABNT e fornecer ao Municpio o valor venal,
entendido como o valor de mercado, base de clculo do Imposto Predial e
Territorial Urbano IPTU e demais tributos imobilirios.
Art. 30 Recomenda-se que o resultado final da avaliao retrate a real

situao dos valores dos imveis no mercado, permitindo o fortalecimento da
arrecadao local dos tributos imobilirios e a promoo da justia fiscal e social,
com o tratamento isonmico dos contribuintes.
1 A atividade de avaliao dos imveis e a necessidade de manter os seus

valores atualizados cabe aos administradores municipais.
2 Para manter atualizada a base de clculo do IPTU e demais tributos

imobilirios recomenda-se que o ciclo de avaliao dos imveis seja de, no mximo,
4 (quatro) anos.
3 Para Municpios com populao at 20.000 habitantes e em que no

ocorra evidncia de variao significativa nos valores dos imveis, comprovada por
meio de relatrios e pareceres tcnicos, a avaliao de imveis poder ser
dispensada no perodo de um ciclo, desde que observado o limite mximo de 8
(oito) anos.
4 O nvel de avaliao definido como a mdia dos quocientes dos valores

avaliados, conforme constam no cadastro fiscal, em relao aos preos praticados
no mercado para cada tipo de imvel.A ocorrncia de nvel de avaliao para cada
tipo de imvel inferior a 70% (setenta por cento) ou acima de 100% (cem por
cento) indica a necessidade de atualizao dos valores.
5 A uniformidade definida pelo coeficiente de disperso dos valores, que

se traduz como o percentual mdio das variaes, em mdulo, dos valores
avaliados em relao aos preos praticados no mercado, para cada tipo de imvel.A
113
ocorrncia de coeficiente de disperso para cada tipo de imvel superior a 30%

(trinta por cento) indica falta de homogeneidade nos valores e a necessidade de
atualizao.
Art. 31 Recomenda-se que o Municpio fornea informaes claras e

precisas dos dados fsicos e do valor do imvel ao contribuinte, facilitando o
atendimento a esclarecimentos e reclamaes decorrentes do CTM e da avaliao
dos imveis.
CAPTULO VII DO MARCO JURDICO E DAS

DISPOSIES FINAIS
Art. 32 A adoo de um Cadastro Territorial Multifinalitrio completo e

atualizado auxiliar os Municpios brasileiros a exercerem suas competncias
prescritas nos artigos 30 e 156 da Constituio Federal de 1988, cumprindo a
funo social do seu territrio, prevista no texto constitucional, artigos 5, inciso
XXIII, 3, incisos I a IV, 30, incisoVIII, 170, inciso III, 182 e 183, atendendo ao princpio
da igualdade, nos termos dos arts. 5, caput e 150, inciso II da Constituio Federal
de 1988.
Art. 33 As informaes do Cadastro Territorial Multifinalitrio, a ser criado

e atualizado de forma permanente, integram o patrimnio pblico, vinculado
administrao pblica, sujeitando-se aos princpios constitucionais da moralidade,
publicidade e eficincia.
Art. 34 O Sistema de Informaes Territoriais destina-se a fornecer as

informaes necessrias para a utilizao dos instrumentos da poltica urbana
previstos no art. 4 da Lei 10.257, de 10 de julho de 2001 Estatuto da Cidade.
Art. 35 Esta Portaria atende ao disposto, nas leis ns 10.257/2001 Estatuto

da Cidade, 8.429/92 Lei de Improbidade Administrativa, 10.406/2002 - Cdigo
Civil, 5.172/66 - Cdigo Tributrio Nacional, 6.766/79 Lei de Parcelamento do
Solo Urbano, 6.015/73 - Lei de Registros Pblicos, Lei Complementar 101/2000
Lei de Responsabilidade Fiscal e no Decreto 6.666/2008, com fulcro no art. 84,VI,
a da CF/88.
Art. 36 Para fins de cadastramento das atividades econmicas no CTM,

dever ser observada a Classificao Nacional de Atividades Econmicas CNAE,
conforme resoluo da Comisso Nacional de Classificao CONCLA.
Art. 37 A existncia de um Cadastro Territorial Multifinalitrio atende s

Diretrizes Gerais de Poltica Nacional de Desenvolvimento Urbano, Diretriz n
125 e Resolues da 2 e da 3 Conferncia Nacional das Cidades,
instrumentalizando a construo de um Sistema Nacional de Poltica Urbana, por
meio das quatro vertentes: planejamento territorial; habitao; saneamento
ambiental; trnsito, transporte e mobilidade urbana, com controle e participao
social.
Art. 38 Esta Portaria entra em vigor na data de sua publicao.
114
G O V E R N O F E D E R A L
Ministrio das
Cidades PAS RICO PAS SEM POBREZA
Ministrio das Cidades

Criado em janeiro de 2003 tem por objetivo combater as desigualdades sociais, e
transformar as cidades em espaos mais humanizados, ampliando o acesso da
populao moradia, ao saneamento e ao transporte. Ao Ministrio compete tratar
da poltica de desenvolvimento urbano e das polticas setoriais de habitao,
saneamento ambiental, transporte urbano e trnsito. Por intermdio do Programa
Nacional de Capacitao das Cidades (PNCC), o Ministrio objetiva capacitar
tcnicos e gestores municipais e agentes sociais para a implementao da Poltica
Nacional de Desenvolvimento Urbano.
Lincoln Institute of Land Policy

O Instituto Lincoln para Polticas de Terras - Lincoln Institute of Land Policy -
uma instituio lder no apoio e orientao a tomadores de deciso e profissionais
das reas pblica e privada em temas relacionados ao uso, regulao e tributao
da terra. Fundado em 1974, o Instituto promove a melhoria do dilogo entre
desenvolvimento urbano, ambiente construdo e poltica fiscal nos Estados Unidos e
exterior. Atravs de pesquisas, programas educacionais, conferncias, projetos-
demonstrao, publicaes e multimdia, o Lincoln Institute fornece anlises e
avaliaes imparciais e de alto nvel para decises correntes no mbito da
regulao, do planejamento e da formulao de polticas em geral.
APOIO
Sociedade Brasileira de
Engenharia de Avaliaes

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Discusso, anlise e identificao de solues para problemas e casos prticos

Avaliao em massa de imveis para fins fiscais

Vice-Presidente de Governo e Habitao

Superintendente Nacional de Assistncia Tcnica e Desenvolvimento Sustentvel

Gerente Nacional de Assistncia Tcnica

SOCIEDADE BRASILEIRA DE ENGENHARIA DE AVALIAES

Dados Internacionais de Catalogao na Publicao - CIP

Inclui bibliografia e anexos no final da publicao.

1. Tributao imobiliria. 2. Avaliao de imveis. 3. Avaliao em massa de imveis.

1. SOBRE O PROGRAMA ............................................................................................ 9

2. SOBRE A OFICINA .................................................................................................. 15

3. CONTEXTUALIZAO INICIAL ......................................................................... 21

4. MTODOS, TCNICAS E MODELOS DE AVALIAO EM MASSA ................. 27

5. BASE DE DADOS: CADASTRO IMOBILIRIO .................................................... 55

6. BASE DE DADOS: PREOS PRATICADOS .......................................................... 63

8. CICLOS ENTRE AVALIAES GENRICAS ...................................................... 87

9. TEMAS COMPLEMENTARES ................................................................................ 95

10. CONSIDERAES FINAIS .................................................................................... 99

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ..................................................................................103

ANEXO I - PORTARIA MINISTERIAL N 511, DE 07 DE DEZEMBRO DE 2009 ...............................107

O PROGRAMA DE APOIO AOS MUNICPIOS EM TRIBUTAO IMOBILIRIA

As dificuldades institucionais e estruturais na gesto e administrao do Imposto

Neste sentido, o Programa foi desenvolvido de forma a contribuir com esta

Avaliao em massa de imveis para fins fiscais

Coordenada pelo Ministrio das Cidades e o Lincoln Institute of Land

A Agenda de Trabalho contempla a realizao de uma srie de atividades, tais

O Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria teve

O Lincoln Institute of Land Policy e o Ministrio das Cidades, por meio do

O Programa visa a apoiar a ao fiscal em tributao imobiliria no Brasil, bem

w Garantir padres mnimos de equidade e qualidade na administrao dos

O Programa opera em uma instncia de orientao, estmulo, construo

w Oferecer um frum neutro para a identificao, discusso e anlise de

O Programa direciona suas aes de forma a atender s necessidades dos

w Administradores, servidores pblicos e representantes de entidades

A OFICINA teve o objetivo de oferecer um frum para debater temas

2.2 Metodologia de Trabalho

Contando com o apoio de um grupo de especialistas em avaliao de imveis, a

Avaliao em massa de imveis para fins fiscais

A OFICINA contou com a participao de aproximadamente 50 profissionais,

2.5 CORPO DOCENTE

CLAUDIA M. DE CESARE (Coordenadora e Debatedora)

Pesquisadora, membro do Teaching Faculty do Lincoln Institute of Land

EGLASA MICHELINE PONTES CUNHA (Coordenadora)

Administradora, Mestre em Planejamento e Gesto Educacional pelo

RUBENS ALVES DANTAS (Debatedor)

Engenheiro Civil graduado na Universidade Federal de Pernambuco (UFPE),

RICARDO DUALDE (Relator)

Engenheiro e Consultor para municpios com atuao para as reas fiscal,

VALRIA MARTINS SALGADO (Debatedora)

Graduada em Engenharia Civil pela Universidade Federal de Gois.

EVERTON SILVA (Debatedor)

Engenheiro Agrimensor; Mestre em Cadastro Tcnico Multifinalitrio;

DOMINGOS DE SABOYA BARBOSA FILHO (Debatedor)

Engenheiro Civil, especializado em Engenharia Econmica. Mestre em Cincias em Engenharia da

A avaliao de imveis um trabalho tcnico, no qual o valor de um bem

O conhecimento sobre o valor do bem imvel pode servir para mltiplas

O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e o Imposto

Avaliao em massa de imveis para fins fiscais

As avaliaes de imveis desenvolvidas para fins tributrios so fundamentais para

Devido unicamente baixa qualidade das avaliaes, isto , imperfeies de car-

No raro, distores de carter avaliatrio so responsveis por gerar inclusive

Existe ampla evidncia da incapacidade do mtodo de estimar valores consistentes

H ainda alguns municpios nos quais as avaliaes so fundamentalmente baseadas