O projeto Porto Maravilha

e o rent gap de Neil Smith

The Porto Maravilha project and

the Neil Smiths rent gap theory

Renato Domingues Fialho Martins

Centro Federal de Educao Tecnolgica Celso Suckow da Fonseca, Itagua, RJ, Brasil

Resumo: A Operao Urbana Consorciada (OUC) Porto Maravilha refere-se

a um conjunto de intervenes urbansticas, virias, imobilirias e financeiras na zona
porturia do Rio de Janeiro, levado a cabo por um consrcio que envolve o poder pblico
municipal e grandes empreiteiras transnacionais. Trata-se de uma operao urbana de
evidente destaque, sendo a maior parceria pblico-privada do pas. O objetivo deste artigo
analisar a OUC Porto Maravilha a partir da formulao terica do rent gap, proposta
por Neil Smith, e a consequente discusso sobre o conceito de gentrificao. A ideia
verificar se a teoria do rent gap pode ajudar a compreender esse grupo de intervenes
urbanas. Alm disso, pretende-se examinar os limites e virtudes do rent gap. Vrias questes
so consideradas no estudo, tais como: (1) possvel importar uma teoria formulada para
cidades de pases centrais e aplic-la na experincia carioca? Em caso positivo, (2) quais
distines devem ser sublinhadas e quais precaues precisam ser tomadas?

Pal avras-chave: Porto Maravilha; gentrificao; rent gap;

empreendedorismo urbano.

Introduo

A Operao Urbana Consorciada (OUC) Porto Maravilha refere-se a um

conjunto de intervenes urbansticas, virias, imobilirias e financeiras levado a cabo
por um consrcio que envolve o poder pblico municipal e grandes empreiteiras
transnacionais1. Trata-se da maior parceria pblico-privada do pas, conforme 1 Instituda pela lei munici-
pal complementar n 101/
destacam os empreendedores2. 2009, a OUC Porto Maravi-
Essas intervenes ocorrem na zona porturia, que compreende os bairros Santo lha conduzida pelo Con-
srcio Porto Novo S.A., que
Cristo, Gamboa, Sade, parte do Caju e So Cristvo, todos localizados na rea envolve o poder pblico
central da cidade do Rio de Janeiro. Tais bairros comportam, ainda, os morros da municipal e grandes emprei-
teiras privadas (Odebrecht,
Providncia, do Pinto, do Livramento e da Conceio. Eles so de grande relevncia OAS e Carioca Engenharia).
para a cidade, pois foram uma das primeiras ocupaes aps a chegada dos europeus
2 Disponvel em: <http://
baa de Guanabara, alm de serem palco de manifestaes relacionadas cultura portomaravilha.com.br/ma-
negra. terias/entenda-o-negocio/
e-o-n.aspx>. Acesso em: 15
Os bairros porturios tornaram-se espaos de importantes atividades econmicas, de ago. 2015.
industriais e comerciais, tendo experimentado o seu auge aps a reforma porturia
de 1904-1911. A partir da dcada de 1960, essa zona se converteu numa rea de

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obsolescncia, com a deteriorao dos prdios, o sucateamento dos equipamentos

urbanos, o predomnio de moradores mais pobres e a estigmatizao espacial, associada
imagem de rea ligada prostituio, ao comrcio de drogas ilcitas e violncia.

Figura 1: Mapa do permetro da OUC Porto Maravilha

Fonte: Elaborado pelo autor com base na Lei municipal complementar n 101, de 23/11/09.

Diante de tais condies, a meta principal do Porto Maravilha , nas palavras

dos empreendedores, preparar a regio porturia, h muitos anos relegada a segundo
plano, para se integrar a[o] processo de desenvolvimento, j que o Rio de Janeiro d
claros sinais de uma nova dinmica econmica, impulsionada pelos grandes eventos
3 Disponvel em: <http:// que vo ocorrer na cidade nos prximos anos3.
por tomaravilha.com.br/
web/sup/OperUrbana Apre-
O objetivo deste artigo efetuar uma anlise da OUC Porto Maravilha a partir
sent.aspx>. Acesso em: 10 da formulao terica do rent gap proposta por Neil Smith e da consequente discusso
maio 2015.
sobre o conceito de gentrificao. Busca-se verificar se a teoria de Smith pode ajudar
a compreender as intervenes urbanas no Rio de Janeiro, apontando alguns de seus
limites e virtudes. Vrias questes so consideradas, tais como: possvel importar uma
teoria formulada para cidades de pases centrais e aplic-la na experincia carioca? Em
caso positivo, quais distines e cuidados devem ser sublinhados? Passaram-se quatro
ou cinco dcadas desde que o processo de gentrificao comeou a ganhar flego
nos pases centrais. Considerando isso, quais as implicaes desse hiato temporal em
relao s experincias norte-americanas e europeias para o caso carioca?
Para dar conta dessa tarefa, foram adotados alguns procedimentos metodolgicos.
Em primeiro lugar, revisou-se a bibliografia acerca do debate sobre gentrificao e
rent gap. A proposta terica de Smith foi posta em confronto com alguns de seus
crticos. importante destacar que apenas algumas crticas (favorveis ou contrrias)
foram expostas, apesar de ter-se em conta a amplitude da discusso. Em seguida,
pesquisaram-se dados do mercado imobilirio carioca a fim de aplicar o rent gap
ao Porto Maravilha. O resultado dessa pesquisa e a anlise dos dados encontram-se
na seo 5. Por fim, foram inventariadas as principais informaes sobre o projeto
examinado e sobre o processo de esvaziamento econmico da zona porturia que
precedeu o Porto Maravilha.

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Converso da zona porturia em rea de

obsolescncia

Em 1904, comearam as obras da modernizao porturia. Os bairros que

compunham essa rea passaram por um processo de rpida adequao s novas
exigncias de uma cidade que crescia a passos largos, com a construo de grandes
armazns, depsitos e edificaes que visavam a atender as tarefas do porto.
Durante a primeira metade do sculo XX, o centro da cidade apresentava um
perfil demogrfico claramente proletarizado. Baseado nos dados do censo de 1950,
Geiger (1960, p. 32) destaca que, entre os 16 distritos do municpio, o centro era um
dos que apresentavam os maiores percentuais de operrios.
Como bem explica Smith (1996), a gentrificao, em geral, precedida por um
processo de deteriorao fsica e econmica. No caso pesquisado, aps a dcada de
1950, os bairros do porto passaram a enfrentar um cenrio de degradao estrutural
e de esvaziamento econmico. H uma carncia de estudos minuciosos que apontem
as razes desse processo. A seguir, sero apresentadas algumas explicaes possveis
para ele.
Esses bairros tm certa importncia nos setores industriais4 desde meados do 4 s atividades comerciais e
porturias em franca expan-
sculo XIX. Nesse sentido, o deslocamento das indstrias para reas mais afastadas do so, acrescente a presena
centro da cidade pode ter contribudo para seu esvaziamento econmico (FREITAS de atividades manufaturei-
ras, que na dcada de 1840
FILHO, 2004). Outra razo comumente citada relaciona-se ao declnio relativo das registraram significativo
atividades do porto carioca diante da concorrncia de outros portos brasileiros fato avano (LAMARO, 2006,
p. 40).
tambm associado prpria estagnao da economia fluminense aps a transferncia
da capital brasileira para Braslia, em 1960 (OSRIO; VERSIANI, 2013).
possvel dizer, igualmente, que as mudanas tecnolgicas na operao do porto
influenciaram seu declnio econmico. Ao longo da segunda metade do sculo XX,
foram introduzidos mquinas, guindastes e equipamentos que substituram parte dos
estivadores, o que ocasionou a reduo do nmero de trabalhadores necessrios para a
operao porturia. Em consequncia disso, o comrcio, que dependia da circulao
dos porturios nos bairros, encolheu.
Alm desses elementos, as mudanas virias no centro do Rio tambm costumam
ser destacadas como responsveis pelo esvaziamento da zona porturia. A abertura da
avenida Presidente Vargas, concluda em fins de 1944, acompanhada da demolio
de vrios imveis, cortios e igrejas, inaugurou um novo eixo vetorial no centro e,
posteriormente, passou a concentrar as atividades comerciais. Essa avenida, de sentido
leste-oeste, se estende ao longo da rea porturia. O CBD (central business district)
em formao configurou-se ao sul dessa via e ao longo da avenida Rio Branco, de
costas, portanto, para o porto. Ao lado disso, embora talvez seja menos relevante,
preciso acrescentar a dimenso natural: a avenida Presidente Vargas segue paralela a
uma sequncia de morros Conceio, Livramento, Providncia, Pinto e So Diogo
, os quais constituem uma barreira fsica entre o CBD e o porto.
Houve ainda a construo do elevado da Perimetral, cujo primeiro trecho foi
inaugurado em 1960. A Perimetral contornava o limite norte na zona porturia,
sobre a avenida Rodrigues Alves. Ademais, devem ser citadas as construes, em
1963, do tnel Santa Brbara e do viaduto So Sebastio sobre o bairro do Catumbi,
que tambm ligam a Zona Sul s principais avenidas de acesso cidade. Esses trs

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exemplos de mudanas virias contriburam para tornar a zona porturia um conjunto

de bairros de passagem, nos quais as vias de maior circulao esto localizadas no seu
permetro. As ruas internas, curtas, estreitas e sinuosas, assim como os becos, ladeiras
e vielas dos morros permaneceram margem das mudanas.

Figura 2: Principais vias prximas zona porturia do Rio de Janeiro

Fonte: Elaborado pelo autor a partir da ferramenta MapBox.

Publicado durante o incio do processo de degradao urbana, o artigo de

Maria Therezinha Segadas Soares sublinha elementos que iluminam o entendimento
desse processo. A autora identifica, nos anos 1960, duas fisionomias distintas nos
bairros prximos ao porto: (a) as reas aterradas, onde notava-se a presena das
atividades porturias, desde a Praa Mau at a Ponta do Caju. Segundo Soares,
depsitos, armazns, estaes de passageiros, frigorficos, moinhos, depsitos de gs
e combustveis, cais de minrios, linhas ferrovirias cruzando as ruas para atingirem o
porto e um movimento constante de carga e descarga caracteriza[va]m esta rea; (b)
as reas no aterradas, nas quais uma populao pobre viv[ia] nos sobrados antigos
da rea vizinha ao porto, que se integra[va] na zona de obsolescncia da cidade, e que
[era] habitada por uma classe trabalhadora, [] que a encontrou alojamento barato
e prximo do centro (SOARES, 1965, p. 340-341).
O artigo tambm aborda o deslocamento das indstrias, que tiveram um relevante
papel para o crescimento da cidade nos anos anteriores. De acordo com a autora,
devido escassez de terrenos amplos e baratos, decorrente dos problemas do stio
urbano, as grandes indstrias buscaram a periferia da cidade para a sua instalao
(SOARES, 1965, p. 342).

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Referente estrutura urbana carioca, Soares classifica a cidade em quatro espaos:

centro, rea de obsolescncia, bairros e subrbios, conforme mostra a Figura 3. A rea
de obsolescncia definida pela autora, na qual est includa a zona porturia, abrange a
Lapa, Paula Matos (Santa Teresa), a Glria, parte do Catete, o Mangue (redondezas da
avenida Francisco Bicalho), a Gamboa e parte de So Cristvo. J tinham se passado
20 anos desde a inaugurao da avenida Presidente Vargas no momento de publicao
do artigo de Soares, mas essa via, com exceo do cruzamento com a Rio Branco,
ainda no estava ocupada pelos arranha-cus atuais. Por isso, curiosamente, ela foi
includa na rea de obsolescncia.

Figura 3: Estrutura urbana do municpio do Rio de Janeiro na dcada de 1960

Fonte: Soares (1965, p. 356).

A autora descreve os bairros como espaos em que prdios velhos, sobrados

estreitos ou pequenas casas geminadas de frente de rua [eram] utilizados para os mais
diversos fins ou habitados por pessoas de baixo padro social (SOARES, 1965, p.
358). Uma descrio semelhante a certa parte da zona porturia dos dias atuais.
interessante compreender as explicaes de Soares para as causas que levaram
formao dessa rea de obsolescncia no Rio de Janeiro, pois elas sero teis para
examinar o conceito de rent gap nas prximas sees.
A pesquisadora afirma que a zona central e comercial (por vezes tambm industrial,
necessrio acrescentar) de uma cidade, medida que se expande horizontalmente,
acaba ocupando zonas at ento exclusivamente residenciais. Os moradores dessas
localidades, incomodados com seus novos usos, tendem a buscar freguesias mais
agradveis. O deslocamento se intensifica com a expanso espacial dos transportes em
direo s novas zonas residenciais. No caso carioca, a populao de renda mais elevada
tomou o caminho em direo Zona Sul (Botafogo, Laranjeiras, Copacabana); a de
renda mdia, para os bairros da Zona Norte (Tijuca, Vila Isabel, Graja, Andara); j
a populao de renda mais baixa seguiu o curso dos bairros suburbanos, ao longo das
estaes das linhas ferrovirias (SOARES, 1965, p. 360-361).

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A explicao da autora no d conta de todo o fenmeno; contudo, h nela

observaes relevantes, como esta: Constituiu-se, assim, uma rea desvalorizada para
residncia, com um valor potencial grande, decorrente das previses do provvel avano
do centro sobre ela. O valor real dessa rea no desprezvel, por sua proximidade
da rea central (SOARES, 1965, p. 361). O que Soares chama de valor potencial
grande pode ser o embrio de uma teorizao mais aprofundada do conceito de rent
gap para a realidade do projeto Porto Maravilha.

Teoria da gentrificao

O primeiro uso do termo gentrificao aparece em um trabalho de Ruth Glass

publicado em 1964, no qual a autora pesquisa o distrito londrino de Islington. Nesse
momento, o fenmeno urbano da gentrificao ainda se apresentava de maneira
bastante tmida. Poucos poderiam imaginar que, a partir dos anos 1970, ele assumiria
uma dimenso central e emergiria como um novo modelo de urbanismo. No incio
deste sculo, a gentrificao adquiriu um carter generalizado. Com efeito, uma
realidade absolutamente local e identificada, em seu incio, apenas nas grandes cidades
de capitalismo avanado tornou-se mundial (SMITH, 2006, p. 61-62).
Como um modelo de desenvolvimento urbano a ser seguido, o fenmeno da
gentrificao expandiu-se tambm para as principais cidades de pases perifricos:
Cidade do Cabo, Cidade do Mxico, Xangai, Buenos Aires, So Paulo e Rio de
Janeiro. Smith (2006, p. 62) destaca que os casos de gentrificao so os mais variados e
diversificados, pois, ao mesmo tempo em que esto imersos em redes globais, possuem
particularidades locais e articulaes econmicas em escalas nacionais.
Os sinais iniciais da gentrificao, como observa Smith (1979; 1996), surgiram
ainda nos anos 1950 e ampliaram-se nas duas dcadas seguintes. J nos anos 1970, a
gentrificao havia alcanado muitas das principais cidades estadunidenses, europeias
e australianas. Assim que esse movimento urbano se difundiu, a pesquisa acadmica
passou a lhe oferecer especial ateno. Nos ltimos 40 anos, as causas e os efeitos da
gentrificao so objeto de muitas investigaes em todo o mundo e h uma srie de
divergncias no interior desse debate.
Na tentativa de interpretar a gentrificao, Smith (1996) identificou duas
matrizes tericas explicativas para sua gnese, as quais so hegemnicas desde o final
dos anos 1970: por um lado, esto aquelas que do nfase a elementos culturais; e, por
outro, as que destacam as dimenses econmicas.
Para o primeiro grupo, a gentrificao ocorre devido a uma mudana cultural
nas populaes de classe mdia, que passam a valorizar o centro das cidades como
local de moradia. Jovens profissionais liberais, trabalhadores do setor tercirio, famlias
de poucos filhos (ou sem filhos), ao adotarem um novo estilo de vida, abandonam
o sonho de morar no subrbio (uma tradicional aspirao da classe mdia norte-
americana) pelo desejo de residir nas reas centrais. A explicao para esse fato,
segundo alguns autores, est na mudana dos padres de consumo desses grupos
sociais. Assim, nas cidades ps-industriais, o consumo, e no a produo, que dita
os novos usos do solo urbano. A gentrificao seria uma expresso urbana da ps-
modernidade. J os pesquisadores do segundo grupo salientam que o custo de novas
construes habitacionais aumenta conforme se amplia a distncia em relao ao

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centro da cidade. Acrescente-se tambm que esse maior distanciamento do centro

implica custos maiores de deslocamento, tanto em transporte pblico quanto privado.
Tendo isso em vista, a reabilitao de reas centrais se apresenta como uma resposta
economicamente mais vivel que a contnua expanso rumo aos subrbios.
Essas duas hipteses explicativas no se excluem; ao contrrio, salienta Smith,
elas so frequentemente apresentadas como complementares, alm de compartilharem
uma perspectiva essencial: a nfase na preferncia dos consumidores e nas restries
dentro das quais essas preferncias so implementadas (SMITH, 1996, p. 50,
traduo nossa). O autor sublinha, ainda, que ambas as matrizes possuem uma raiz nas
teorias econmicas neoclssicas e, por consequncia, sugerem que tanto o movimento
de suburbanizao5 quanto o de gentrificao so resultados de mudanas nas 5 importante ressaltar que
o conceito de subrbio
escolhas pessoais. Nesse sentido, os novos moradores de reas gentrificadas seriam ex- distinto nos EUA e no Rio de
suburbanos arrependidos ou desiludidos. Vale pontuar, que a gentrificao foi tratada Janeiro. No primeiro caso,
trata-se de bairros de classe
nos EUA como um movimento de retorno cidade; esse ponto, em particular, ser mdia, no segundo, de bair-
importante para compreender o caso do Porto Maravilha. ros ocupados por camadas
sociais mais pobres.
Smith (1979; 1996) apresenta uma crtica s teorias que do primazia
preferncia pessoal na explicao da gentrificao. Por meio de informaes empricas,
ele refuta a hiptese de que a gentrificao seria propalada por ex-suburbanos. Os
casos analisados, como Society Hill (Filadlfia, EUA), Jordaan (Amsterd, Holanda),
Baltimore (EUA), Washington (EUA), apontam que, entre os novos moradores das
reas gentrificadas, a minoria vinha dos subrbios.
Se a escolha cultural e as preferncias dos consumidores desvendam a gentrificao,
isso significa dizer que essas preferncias mudam de maneira simultnea. Algo difcil
de se provar, j que a gentrificao no um fenmeno exclusivo norte-americano,
dada a sua escala global. Esse fato pressupe que famlias em vrias cidades do mundo,
de modo sincrnico, tomem a deciso de mudar-se para reas centrais.
O autor prope uma outra explicao para a gentrificao, na qual so considerados
os papis de diversos atores: construtores, incorporadores, promotores, instituies
estatais e financeiras. Ele tambm salienta que uma teorizao ampla da gentrificao
tem de dar conta tanto do papel dos produtores quanto dos consumidores. Nesse
caso, Smith sinaliza que as necessidades de produo e de lucro so elementos muito
mais decisivos que a preferncia dos consumidores. H uma relao dialtica entre
produo e consumo; a produo assume o protagonismo nessa relao: o chamado
renascimento urbano tem sido estimulado mais por foras econmicas do que
culturais. Na deciso de reabilitar uma estrutura do centro da cidade, uma preferncia
do consumidor tende a se destacar acima das demais a preferncia pelo lucro
(SMITH, 1979, p. 540, traduo nossa).
Ao considerar esses pontos, uma teoria da gentrificao deve responder s
seguintes questes: por que alguns bairros so rentveis renovao urbana e outros,
no? Quais so as condies da lucratividade? As teorias de inspirao neoclssicas
isto , da primazia das preferncias dos consumidores no do conta de respond-
las, pois tomam a disponibilidade de reas para gentrificao como algo dado, e isso
justamente o que precisa ser esclarecido (SMITH, 1979; 1996).
Smith, sob influncia do pensamento marxista, encontra na teoria do valor-
trabalho o aporte terico para sua interpretao da renda da terra. Desse modo,
ele afirma que, numa sociedade capitalista, tanto a terra quanto as benfeitorias
construdas sobre ela so mercadorias (SMITH, 1996, p. 55). Todavia, estas ltimas

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no so de qualquer tipo; na verdade, possuem caractersticas particulares que as

distinguem das demais mercadorias. Smith explica trs delas. Em primeiro lugar, a
propriedade privada garante ao proprietrio o monoplio do uso da terra, ainda que
as regulamentaes estatais imponham algumas restries ao uso do solo (zoneamento
urbano, desapropriao por interesse pblico).
Em segundo, a terra e os investimentos feitos sobre ela esto fixados no espao, j
seus valores variam. Os investimentos sobre a terra esto sujeitos a todas as influncias
sobre seus valores, mas h uma diferena essencial em relao s demais mercadorias:
por um lado, o valor das construes influencia a renda da terra que os proprietrios
podem demandar; por outro, como a terra e as construes so inseparveis, quando
mudam de dono, o preo das edificaes tambm reflete o nvel da renda da terra.
Enquanto um pedao de terra no necessita de manuteno para manter seu potencial
de uso, as construes precisam ser conservadas (SMITH, 1996, p. 55-56).
Finalmente, diferente da terra, as construes sobre ela no so permanentes,
apesar de terem um perodo longo de vida til, tanto em termos fsicos quanto
de valores. Por essa razo, instituies financeiras possuem um papel relevante no
mercado imobilirio. Os padres de depreciao de capital representam uma varivel
decisiva para determinar se o preo de venda de uma edificao reflete o nvel da renda
da terra e, mais do que isso, qual a proporo desse reflexo (SMITH, 1996, p. 56).
No final do sculo XIX, nos principais centros urbanos dos pases industrializados,
a variao do valor da terra apresentava o formato de cone: o vrtice sobre o centro
urbano, com um declnio gradativo em direo s periferias. Esse clssico modelo
cnico foi proposto por Homer Hoyt, nos anos 1930, em suas pesquisas sobre
Chicago. O prprio Hoyt identificou uma anomalia no comportamento do grfico.
Havia um vale entre o cume do cone e as reas perifricas, para o qual ele no havia
dedicado muita ateno.
Com o processo de deslocamento das camadas mdia e alta em direo aos
subrbios das cidades norte-americanas, o comportamento do valor da terra se
transformou; por consequncia, o vale se tornou mais profundo e amplo.
justamente nesse movimento de transformao que residem as explicaes de Smith
(1996, p. 57) para a formao das inner-cities reas prximas ao centro, habitadas
por populaes mais pobres. Houve, nesse momento, um deslocamento do capital
em direo aos subrbios, onde as taxas de lucratividades eram maiores. Assim, uma
combinao de negligncia e desinvestimento deliberado iniciou um longo perodo de
deteriorao e falta de novos investimentos de capital na inner-city.
De acordo com Smith (1979, p. 542; 1996, p. 58), uma teoria da gentrificao tem
de explicar detalhadamente o processo histrico de desvalorizao da inner-city e, de
forma mais precisa, como tal desvalorizao produz a possibilidade de reinvestimentos
lucrativos. Para ele, o elo principal aqui a relao entre valor da terra e valor da
propriedade. Assim, para dar conta dessa tarefa, o autor prope a separao dos dois
termos em quatro categorias: (a) valor da edificao; (b) preo de venda da edificao
e terreno; (c) renda da terra capitalizada; e (d) renda da terra potencial.
A teoria neoclssica, ao enfatizar a preferncia do consumidor, explica o preo
como uma relao entre demanda e oferta. Por sua vez, ao seguir a tradio marxista
da teoria do valor-trabalho, Smith distingue o valor da edificao do seu preo. Se o
valor de uma mercadoria medido pela quantidade de fora de trabalho socialmente
necessria para produzi-la, uma edificao qualquer tambm pode ter seu valor

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mensurado pela fora de trabalho empregada na sua construo. apenas no mercado

imobilirio que o valor convertido em preo. H a uma estreita relao entre valor e
preo. Apesar de o segundo refletir o primeiro, ambos no podem ser mecanicamente
equalizados, alerta o autor, pois preciso considerar as interferncias da oferta e da
procura e das demais nuances do mercado. Uma particularidade que se apresenta
no mercado imobilirio o torna um pouco mais complexo, a saber: as edificaes,
periodicamente, retornam ao mercado atravs da revenda. Alm disso, necessrio
levar em conta a taxa de depreciao devido ao uso cotidiano ao longo do tempo e
a taxa de apreciao a partir dos investimentos em manuteno, reformas e reparos,
que, consequentemente, acrescentam mais valor edificao (SMITH, 1996, p. 59).

Figura 4: Grfico do valor da terra na cidade de Chicago (1933) e a formao do vale

Fonte: Smith (1996, p. 58).

A categoria preo ainda exige mais algumas consideraes. O preo de venda da

edificao representa no somente o seu valor, mas tambm um componente adicional
da renda, j que a terra geralmente vendida com a sua estrutura. Portanto, aqui
prefervel falar em renda da terra em vez de valor da terra, j que seu preo no
reflete a quantidade de fora de trabalho aplicado nela, como no caso do valor de uma
mercadoria (SMITH, 1979, p. 542-543; 1996, p. 59).
A discusso a respeito da renda da terra possui uma longa tradio no campo
da economia poltica, tendo recebido contribuies tericas de A. Smith, Malthus,
Ricardo e Marx. Neil Smith tambm envereda por esse debate. Ele afirma que a renda
da terra uma reivindicao feita pelos proprietrios pelo uso de sua terra e que
representa uma reduo da mais-valia criada alm do preo de custo dos produtores
sobre o terreno. A renda da terra capitalizada se refere real quantidade de renda da
terra apropriada pelo proprietrio, dado seu atual uso. No caso de aluguel imobilirio,
as funes de produo e propriedade esto combinadas, e a renda da terra se torna
uma categoria ainda mais intangvel, embora possua uma presena real. A renda da

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6 Nas poucas tradues dos
textos de Smith, o termo
rent gap traduzido como
renda diferencial ou di- que foi elaborada por Smith em 1979. Aqueles que fundamentam suas investigaes
ferencial de renda. Neste
texto, optou-se por manter
a expresso em ingls para tantas limitaes que ela se torna inaplicvel. Alguns a admitem, mas destacam as suas
evitar qualquer confuso
com o termo marxista diffe-
rential rent.
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terra capitalizada do proprietrio retorna principalmente na forma de aluguel pago
pelo inquilino. No caso da ocupao do edifcio pelo prprio proprietrio, a renda da
terra capitalizada somente quando o imvel vendido e quando aparece como parte
do preo de venda. Desse modo, conclui Smith, preo de venda = valor da edificao
+ renda da terra capitalizada (SMITH, 1979. p. 543; 1996, p. 59).
De acordo com seu atual uso da terra, um terreno ou um bairro, por exemplo,
capaz de capitalizar uma certa quantidade de renda da terra. Por razes de localizao,
geralmente, uma rea pode capitalizar maiores quantidades de renda da terra sob um
uso diferente. A renda da terra potencial a quantia que pode ser capitalizada sob o
maior e melhor uso que se faz dela. Esse conceito particularmente importante para
explicar a gentrificao.
A partir das categorias citadas acima, o processo histrico que tornou alguns
bairros predispostos gentrificao pode ser delineado (SMITH, 1979. p. 543; 1996,
p. 60). Smith demonstra que a deteriorao fsica e a depreciao econmica da
inner-city seguem uma lgica racional do mercado imobilirio, no se tratando de
mudanas ao acaso. O declnio de um bairro resultado de decises de um conjunto
de atores privados e/ou governamentais. possvel deduzir a mesma ideia para o
movimento oposto: a gentrificao tambm resultado de decises econmicas de
atores hegemnicos.
Feitas essas observaes, chega-se, pois, teoria do rent gap6, que tem sido objeto
de discusses entre os pesquisadores dos fenmenos relacionados gentrificao, desde
nas formulaes econmicas neoclssicas tendem a rejeitar tal teoria ou a impor-lhe
limitaes; j outros a aceitam com entusiasmo.
O rent gap, nas palavras de Smith, a disparidade entre o nvel de renda
da terra potencial e a real renda da terra capitalizada sob o seu uso atual da terra
(SMITH, 1996, p. 65, traduo nossa). O rent gap produzido principalmente pela
desvalorizao do capital (que diminui a proporo de renda da terra apta para ser
capitalizada), bem como pela expanso e pelo contnuo desenvolvimento urbano
(que, historicamente, tm aumentado o nvel de renda da terra potencial na inner-
city). Dessa maneira, o vale identificado por Hoyt pode ser interpretado como uma
ampliao do rent gap. A gentrificao est estreitamente relacionada ao rent gap, pois
aquela s se realiza quando este amplo o suficiente para que os investidores comprem
imveis e terrenos a preos reduzidos, paguem os custos e o lucro dos construtores para
a requalificao urbana, cubram os juros sobre hipotecas e emprstimos de construo
e, posteriormente, vendam o produto final por um preo capaz de lhes deixar uma
satisfatria margem de lucro (SMITH, 1979, p. 545; 1996, p. 65).
Para Smith (1979, p. 546; 1996, p. 66), a gentrificao no uma ocorrncia
ao acaso. Pelo contrrio, esperada. A desvalorizao do capital em inner-cities do
sculo XIX, paralelo ao crescimento urbano contnuo durante a primeira metade do
sculo XX, produziu as condies para que o reinvestimento rentvel fosse possvel.
Se a teoria do rent gap est correta, a requalificao deve ocorrer onde o gap maior e
os retornos disponveis so mais elevados, ou seja, em bairros prximos ao centro da
cidade, particularmente.
O autor tambm destaca o papel do Estado nesse processo. Em suas pesquisas sobre
os primeiros casos de gentrificao nos EUA, ele observa que o Estado se incumbiu
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de reunir as propriedades com preos de mercado, retornando-as aos investidores

com preos subavaliados. O Estado suportou os custos nos ltimos estgios da
desvalorizao do capital e, assim, garantiu aos investidores os mais elevados retornos
financeiros, sem os quais a requalificao urbana da rea no teria acontecido. Alm
disso, foi bem-sucedido economicamente, pois proporcionou as condies gerais
para a revitalizao do mercado privado (SMITH, 1996, p. 67). Em Society Hill, na
Filadlfia, onde dedicou boa parte de suas investigaes, Smith notou que o governo
federal foi duplamente decisivo, isto , atuou na construo de um arcabouo jurdico,
que regulamentou as renovaes urbanas, e na desapropriao por interesse pblico
(SMITH, 1996, p. 120-123). necessrio ter certo cuidado na compreenso do papel
do Estado, isto porque a participao dele contempla uma grande diversidade de aes
nos episdios de gentrificao em todo o mundo, logo qualquer generalizao soaria
bastante vaga.
Destaque-se, ainda, que Smith afirma que a gentrificao um produto
estrutural do mercado imobilirio e de terras. O capital desloca-se para onde a taxa
de retorno mais elevada, e o movimento do capital aos subrbios, ao longo da
contnua desvalorizao da inner-city, produz, eventualmente, o rent gap. Quando este
suficientemente amplo, o capital retorna aos bairros anteriormente deteriorados.
Smith d razo queles que defendem a gentrificao como um movimento de retorno
cidade, conforme ressaltam as propagandas dos empreendedores do mercado
imobilirio. Porm, ele faz referncia a um retorno do capital, no das pessoas.

As crticas ao rent gap

Aps sua publicao, a teoria do rent gap foi objeto de inmeras discusses,
realizadas, fundamentalmente, por pesquisadores de pases centrais. Muitas
crticas foram apontadas, e o prprio Neil Smith reconheceu o mrito de algumas
delas. Talvez o principal limite da teoria seja a sua difcil operacionalizao e
justamente esse ponto que ser tratado mais adiante, a partir do caso particular
do projeto Porto Maravilha. A presente seo busca assinalar algumas das crticas
feitas teoria do rent gap.
Alguns pesquisadores rejeitam a existncia do rent gap. Fundamentado na
experincia canadense de gentrificao, Ley (1986, p. 529, traduo nossa) defende
que a tese do rent gap no confirmada pelos resultados. Ele no sustenta a relao
entre a revitalizao e o mercado imobilirio, pois seus dados demonstram que a
gentrificao ocorreu em inner-cities com preos de imveis mais elevados que a mdia
metropolitana. Para Ley, a gentrificao explicada pelas amenidades urbanas,
ou seja, a escolha por parte de alguns proprietrios de um pacote de amenidades
urbanas oferecidas pelo centro da cidade, no encontradas nos subrbios, como o
acesso a empregos. O autor sugere, inclusive, que essas escolhas esto associadas a
movimentos de contracultura, a artistas de vanguarda, comunidades gays e ativistas
de associaes polticas. Como concluso, ele pontua que h um revitalizante efeito
recproco e acumulativo da interao entre a oferta de empregos do centro da cidade
e a qualidade de vida de reas centrais (LEY, 1986, p. 532, traduo nossa). Os
argumentos desse pesquisador o colocam no j citado grupo dos que defendem a

R ev. Bras. Estud. Urbanos R eg., V.17, N.3, p.195-214, RECIFE, SET./DEZ. 2015 205

7 A definio conceitual de
Ley para o rent gap severa-
mente distorcida desde o in-
cio. Ele a redefine como uma
caracterstica da dinmica
do mercado imobilirio, sem
referncia direta ao merca-
do de terras, e ele a divorcia
de um processo econmico
mais amplo [...] em que o
rent gap est incorporado e a
partir do qual se desenvolve
(SMITH, 1987, p. 463, tradu-
o nossa)
8 A existncia do rent gap
apenas uma explicao
parcial (SMITH, 1986, p. 25,
traduo nossa).
O P R O J E T O P O R T O M A R A V I L H A E O R E N T G A P. . .
soberania dos consumidores como aspecto primordial para explicar a gentrificao.
Em resposta a tal crtica, Smith (1987) afirma que Ley no compreendeu nem
conseguiu operacionalizar o rent gap.7
Hamnett (1991), por sua vez, argumenta que as duas perspectivas tericas
(consumo x produo), apesar de focarem em diferentes aspectos, no so antagnicas,
pelo contrrio, so complementares. No entanto, Hamnett faz algumas crticas ao
trabalho de Smith. Para ele, a relutncia de Smith em aceitar o papel da nova classe
(mdia), das caractersticas culturais e de consumo dela, assim como em enxergar
qualquer papel significativo dos atores individuais limita o valor de sua abordagem
para explicar a gentrificao. Na tica de Hamnett, embora o rent gap seja necessrio
para que a gentrificao ocorra, ele no suficiente.
H ainda um outro autor que segue uma linha argumentativa semelhante de
Hamnett. Eric Clark (1988) props a realizao de um teste emprico do rent gap, a
partir da experincia de seis localidades em Malm, Sucia. Aps analisar os dados
demogrficos e do mercado imobilirio local, ele concluiu que os seis casos revelavam
um quadro bastante claro de rent gap, e que, alm disso, as evidncias empricas dos
casos estudados apoiavam a viso destacada por Smith (CLARK, 1988, p. 251-252,
traduo nossa). Em outra passagem, Clark acrescenta que parece plausvel sugerir
que o rent gap se constitui como uma importante condio para decises e aes
das formas de requalificao urbana. Ele deixa claro que a teoria do rent gap no
pode cumprir o duvidoso desejo de ser uma explicao completa para as vrias formas
de requalificao urbana, como o prprio Smith admitiu mais tarde8; apesar disso,
dificilmente algum pode ser contra ela (CLARK, 1988, p. 245).
Os limites e as virtudes da teoria
do rent gap: o caso do projeto Porto
Maravilha
A ideia aqui verificar se o rent gap pode ser usado como uma ferramenta
terica que ajude a explicar o projeto Porto Maravilha. Entretanto, necessrio ter
alguma cautela nessa tarefa, em funo das observaes expostas a seguir. A primeira
delas diz respeito ao fato de que o rent gap foi formulado a partir de experincias
em pases centrais, especialmente nos Estados Unidos e na Europa, o que implica
algumas adaptaes para traz-lo para o Rio de Janeiro, metrpole de um pas inserido
perifericamente na economia-mundo. Mais do que isso, a prpria formao da urbe
carioca a torna bem diferente das cidades norte-americanas e europeias.
Existem, contudo, argumentos que fazem crer que o rent gap contribui para
compreender a revitalizao da zona porturia do Rio. O modo de produo capitalista
produz o espao urbano de maneira diferente em cada parte. Mesmo os espaos
urbanos produzidos dentro de um mesmo pas podem se revelar bastante distintos.
A despeito das idiossincrasias de cada espao urbano, as lgicas de produo espacial
que operam sob o domnio do capital possuem um sem-nmero de caractersticas
comuns, como mostrou Henri Lefebvre em diversas publicaes, e essa a lgica do
mercado. Do contrrio, como sustentar que grandes cidades de diferentes continentes
experimentaram, simultaneamente, um processo de degradao de bairros prximos ao
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centro e, posteriormente, a gentrificao o outro lado da mesma moeda? possvel

explicar isso somente se se aceita que h algum somatrio de elementos capaz de orientar
a produo do espao. Ou, ento, deve-se aceitar que tudo uma coincidncia sincrnica.
A segunda precauo est ligada ao fato de que os processos relacionados
gentrificao desenvolveram-se nas cidades dos pases centrais a partir da segunda
metade do sculo XX. J o caso carioca do Porto Maravilha semelhante ao de
outras cidades latino-americanas manifestou-se com algumas dcadas de atraso.
Isso implica que, em consonncia com a dinmica do mercado global, a atuao
de alguns atores apresente mudanas. Assim, a lgica de atuao do grande capital
internacional na produo do espao urbano, ainda que apresente elementos centrais
comuns, expressa algumas variaes em funo da conjuntura. Por exemplo, a clebre
marca norte-americana de arranha-cus, as Trump Towers, j manifestou o interesse
de investir no Porto Maravilha (cinco torres comerciais de 38 andares)9. Pode-se 9 Disponvel em: <http://
w w w.tr umptower sr i o.
supor que esse movimento tenha sido influenciado pela recente crise imobiliria com/>. Acesso em: 10 de
nos EUA. Nesse sentido, os investidores do ramo imobilirio estariam vidos por abr. 2015.
deslocar o seu capital para mercados emergentes onde esperam conseguir taxas
maiores de lucratividade.
O terceiro cuidado refere-se dificuldade de aplicar o rent gap em um caso
concreto dificuldade decorrente dos obstculos para medir a renda da terra potencial
e a renda da terra capitalizada, j que, em sua formulao, Smith explica que o rent
gap a diferena entre a renda da terra potencial (no seu maior e melhor uso) e a real
renda da terra capitalizada, sob seu uso atual da terra. O prprio Neil Smith admite a
complexidade da operacionalizao10. 10 um conceito difcil
de operacionalizar (SMI-
Ele sugere que o preo de venda = valor da edificao + renda da terra capitalizada. TH, 1996, p. 69, traduo
O valor da edificao isto , o tempo de fora de trabalho socialmente necessrio nossa).
para constru-la no pode ser medido facilmente. Porm, esse valor, em uma mesma
conjuntura econmica, no deve variar significativamente entre distintos bairros.
Supe-se que o valor para construir uma edificao idntica no apresente grandes
variaes, independentemente do bairro. Apenas quando o valor se transforma em
preo (com as interferncias do mercado, localizao, oferta e demanda, amenidades
etc.), ocorre uma diferena. Assim, possvel considerar o valor da edificao como
uma constante. Por opo metodolgica, a partir da equao acima, o preo de venda
deve ser uma aproximao da renda da terra capitalizada. Nesse caso, interessa a
oscilao de preos entre os bairros ao longo de um determinado recorte temporal.
De antemo, pode-se afirmar que apenas os preos das edificaes no so
suficientes para dar conta da tarefa. Para melhor perceber a gentrificao, Smith
salienta a necessidade de combinar alguns indicadores:

Por definio, indicadores so sempre aproximaes ao significado do conceito, mas no

caso da gentrificao possvel conseguir aproximaes mais precisas. Para capturar mu-
danas no mercado imobilirio, algumas medidas, como preo dos imveis e/ou nveis
de aluguel, so tambm importantes. A combinao de indicadores de renda e aluguis
muito mais satisfatria (SMITH, 1987, p. 463, traduo nossa).

Em funo do carter inicial do projeto Porto Maravilha, ainda no se dispe

de dados sobre a transio do perfil demogrfico da zona porturia. Neste artigo so
usados somente os dados do mercado imobilirio. Para tanto, optou-se por utilizar os

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 O P R O J E T O P O R T O M A R A V I L H A E O R E N T G A P. . .

11 Disponvel em: <www. preos mdios na venda de apartamentos, medidos pela FipeZap11. Seguem algumas
zap.com.br/imoveis/fipe-
zap/>. Acesso em: 25 maio. observaes sobre os dados do Grfico 1.
2014. A Fundao Instituto de Pesquisa Econmica (Fipe), em parceria com um
jornal de grande circulao, passou a monitorar o mercado imobilirio h alguns
anos. Os dados da Tabela 1 e do Grfico 1 so referentes ao preo mdio de venda
de apartamentos (independente do nmero de dormitrios), por metro quadrado,
praticado pelo mercado em cada bairro selecionado e divulgado nos classificados dos
principais dirios cariocas. Sabe-se que o preo anunciado no , necessariamente, o
preo de venda, contudo, prximo o suficiente para que justifique a comparao
entre os bairros selecionados. Trata-se do nico ndice que permite fazer comparaes
entre perodos desde 2008.
12 O bairro Sade ficou Foram selecionados os bairros da zona porturia12, o centro e alguns bairros
de fora da anlise, pois,
durante a pesquisa, no
imediatos das Zonas Sul e Norte (Figura 5). Para mensurar a relao entre o preo
possua amostras suficien- dos imveis e a distncia entre os bairros, foi definido um ponto de referncia no
tes de anncio de venda
de imveis.
centro (ponto zero)13, assim como em cada um dos bairros selecionados. Nos perodos
escolhidos (julho/2009, janeiro/2012 e abril/2014), analisou-se a variao dos dados
13 O ponto zero est loca- em trs momentos: antes do lanamento do projeto Porto Maravilha e em dois
lizado no cruzamento en-
tre as avenidas Rio Branco
intervalos posteriores, com perodos aproximados de 30 meses entre eles, de modo a
e Presidente Vargas. notar o comportamento do mercado.
O resultado pode ser visto no Grfico 1. O objetivo aqui perceber o rent gap
na zona porturia. Portanto, escolheu-se como referncia espacial o centro da cidade
e dois vetores: um em direo Zona Sul, onde se localizavam os tradicionais bairros
das camadas mais elevadas, e outro em direo aos bairros imediatos da Zona Norte,
ocupados por populaes de camadas mdias e baixas.
A anlise do grfico parece ratificar as teorias de Smith sobre gentrificao e rent
gap. Nos dados referentes a julho de 2009, antes do lanamento do projeto Porto
Maravilha, observa-se um pequeno vale formado na zona porturia (Santo Cristo
e Gamboa). Enquanto nesses bairros os preos se situam prximos a R$ 1.500/m,
nos bairros mais imediatos, os preos ultrapassam os R$ 4 mil/m (Catete) ou R$
3 mil/m (Glria). E elevam-se ainda mais em direo Zona Sul. No vetor norte,
os preos alcanam por volta de R$ 2.300/m (Tijuca, Maracan e So Cristvo).
Considerando apenas esses resultados, o vale que se forma no grfico ainda pouco
acentuado.
O vale aprofunda-se e alarga-se trinta meses depois. Em janeiro de 2012, os
bairros porturios atingem preos prximos a R$ 3.100/m. No vetor sul, Glria e
Catete alcanam R$ 7.700/m e 8.500/m, respectivamente. Em direo aos bairros
litorneos, os preos ultrapassam os R$ 10 mil/m. Por sua vez, em direo Zona
Norte, a Tijuca e arredores alcanam preos por volta de R$ 5 mil/m. Segundo a tica
de Smith, pode-se interpretar esse aprofundamento e alargamento do vale como
uma ampliao do rent gap. Desse modo, os bairros porturios converteram-se em
espaos preferenciais para o investimento imobilirio, j que tm um maior potencial
de crescimento e, consequentemente, uma maior taxa de lucratividade. Boa parte do
aprofundamento tal gap est relacionada ao lanamento do projeto Porto Maravilha e
ao anncio das obras virias na localidade.

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R E N A T O D O M I N G U E S F I A L H O M A R T I N S

Tabela 1: Preos correntes de venda, por metro quadrado, de imveis em bairros sele-
cionados, em trs perodos diferentes

Distncia em relao ABR/14 JAN/12 JUL/09

Bairro
ao centro (m) R$ R$ R$
Eng. Novo - 12.956 3.971,00 2.734,00 1.322,00
Graja - 11.204 5.920,00 4.228,00 1.887,00
Andara - 9812 6.051,00 4.355,00 2.093,00
Tijuca - 7779 7.335,00 5.214,00 2.339,00
Maracan - 6322 6.917,00 5.027,00 2.217,00
S. Cristvo - 4503 6.150,00 4.095,00 2.397,00
Sto. Cristo - 2576 4.727,00 3.088,00 1.667,00
Gamboa - 2064 6.757,00 3.296,00 1.457,00
Centro 0 8.280,00 6.058,00 3.036,00
Glria 2.207 9.965,00 7.776,00 3.025,00
Catete 2.794 10.890,00 8.494,00 4.310,00
Laranjeiras 3.502 10.665,00 8.400,00 4.024,00
Flamengo 4.003 11.050,00 8.752,00 4.311,00
Botafogo 5.463 11.858,00 9.038,00 4.461,00
Copacabana 7.688 11.466,00 9.534,00 4.508,00
Ipanema 10.412 13.153,00 12.063,00 7.534,00
Leblon 12.205 12.749,00 12.779,00 8.155,00
S. Conrado 15.497 11.685,00 9.629,00 4.815,00
Fonte: FipeZap (Disponvel em: <http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap-b/>. Acesso em:
5 mai. 2014).

Grfico 1: Preos correntes de venda de imveis no municpio do Rio de Janeiro

(bairros selecionados)

Fonte: FipeZap (Disponvel em: <http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap-b/>. Acesso em: 5 mai.

2014).

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Dados mais recentes (abril de 2014) demonstram que os preos mdios dos imveis
nos bairros porturios e no entorno continuam a elevar-se. Entretanto, percebe-se que
o vale tem se tornado menos profundo. Esses ltimos dados so posteriores ao incio
da execuo das obras no Porto Maravilha. O mercado imobilirio local se aqueceu
e assistiu elevao dos preos. A partir da, razovel concluir que o potencial da
renda da terra est sendo consumido. Se essa tendncia prosseguir, o vale deve
reduzir-se at o instante em que no for mais do interesse do mercado imobilirio
investir da mesma maneira, j que a taxa de lucratividade tambm tende a diminuir.

Figura 5: Bairros selecionados do Rio de Janeiro

Fonte: Elaborado pelo autor a partir da ferramenta MapBox.

Percentualmente, o bairro Gamboa foi, entre os selecionados, aquele que mais se

valorizou entre julho de 2009 e abril de 2014 aproximadamente 364%. O restante
dos bairros apresentou os seguintes ndices: Glria (229%), Tijuca (213%), Santo
Cristo (184%), So Cristvo (156%), Centro (172%), Botafogo (165%), Ipanema
(74%) e Leblon (56%).

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Consideraes Finais

possvel apresentar alguns apontamentos preliminares a partir das discusses

realizadas at aqui.
Parte-se da ideia de que as formulaes tericas sobre a gentrificao e o rent gap
de Smith so teis para entender o episdio carioca, apesar de no darem conta de
todo o processo, conforme a crtica de alguns pesquisadores j citados.
A zona porturia do Rio de Janeiro atravessou um perodo de deteriorao fsica
e econmica a partir da dcada de 1950. Esse processo comumente chamado de
filtering14 pela literatura acadmica anglfona de inspirao neoclssica. Tal conceito 14 O filtering, ou filtering
down, como j foi chamado
foi desenvolvido por Brian Berry, que o explica da seguinte forma: quando novas no passado, o oposto da
edificaes so construdas, elas so ocupadas, em geral, por famlias de renda mais gentrificao. Ocorre quan-
do as famlias que se mudam
elevada. As edificaes anteriores deixadas por essas famlias so filtradas para famlias para determinado bairro so
de renda inferior. Em cadeia, cada famlia ocupa uma residncia melhor, deixada por de nvel socioeconmico
mais baixo que o daquelas
uma famlia de renda superior, e, por conseguinte, libera uma residncia para uma que se movem para fora.
famlia de renda inferior. O limite do processo ocorre quando os piores imveis saem Entendido como um pro-
cesso de mudana espacial,
do mercado por abandono ou demolio (BERRY, 1980, p. 16). Portanto, o filtering social e urbana, ele asso-
seria a explicao para a deteriorao fsica e o esvaziamento econmico sofridos por ciado Escola de Chicago,
particularmente ao modelo
alguns bairros prximos aos centros das cidades. de zonas concntricas de
O modelo de filtering no contribui para o exemplo do Rio de Janeiro, pois E. Burgess e, mais ainda, ao
modelo setorial de uso da
a deteriorao dos bairros porturios ocorreu mais em funo da transferncia de terra de H. Hoyt (CLARK,
indstrias para pontos mais distantes do centro e do declnio das atividades porturias 2010).

do que pelo deslocamento de famlias de renda mais elevada para bairros mais
valorizados. A proposio de Smith (1996, p. 60) de que ns podemos pensar n[a]
explicao [do rent gap] como uma correo, pelo lado da produo, do tradicional
conceito de filtering tampouco ajuda, porque aparenta ser mais adequada
realidade do sistema urbano estadunidense. Todavia, vlida a seguinte observao. A
deteriorao econmica de determinadas reas da cidade no deve ser entendida como
inevitvel, uma vez que so os agentes das foras de mercado que a produzem. Os
mecanismos que perpassam o filtering so a depreciao e a desvalorizao do capital
investido em inner-cities, portanto, decises de mercado. Tal desvalorizao produz as
condies econmicas objetivas que fazem da valorizao do capital (gentrificao)
uma resposta racional do mercado, o que chamado por Smith de rent gap.
Eis uma importante contribuio de Smith para entender o Porto Maravilha.
Tanto o j citado processo de deteriorao fsica e de esvaziamento econmico da
zona porturia durante a segunda metade do sculo XX, quanto o recente movimento
para gentrific-la so resultados das escolhas e da correlao de foras dos agentes
de mercado rgos governamentais, proprietrios de terra e de imveis ou
instituies financeiras. O prprio processo de deteriorao de um bairro no visto
necessariamente de maneira negativa pelo mercado imobilirio, pois se apresenta como
uma grande oportunidade de negcio. A gentrificao ocorre justamente quando o
rent gap amplo o suficiente.
O trabalho de Smith ajuda a perceber que a gentrificao deixou de ser uma
anomalia local para se tornar uma estratgia urbana global generalizada (SMITH,
2006). Essa uma das polmicas dele com Clark (2005), que questiona se a
generalizao realmente uma novidade, dado que, de alguma maneira, o alcance
global do fenmeno no seria recente.

R ev. Bras. Estud. Urbanos R eg., V.17, N.3, p.195-214, RECIFE, SET./DEZ. 2015 211

Renato Domingues Fialho
Martins:
renatofmar tins@yahoo.
com.br.
Artigo recebido em 10 de ju-
nho de 2015 e aprovado para
publicao em 20 de novem-
bro de 2015.
O P R O J E T O P O R T O M A R A V I L H A E O R E N T G A P. . .
A generalizao da gentrificao, argumenta Smith (2006, p. 75-78), possui
algumas caractersticas centrais interligadas, como o novo papel do Estado, o
protagonismo dos governos locais e a parceria com o capital privado caractersticas
que se destacam como elementos comuns em diversas experincias internacionais. O
caso carioca um bom exemplo, j que o projeto tem sido conduzido por um consrcio
do qual participa a prefeitura municipal e algumas empresas privadas. V-se a presena
do capital financeiro e do novo papel desempenhado pela globalizao do capital.
Nesse ponto, a inteno de construo das Trump Towers no Rio emblemtica. H
diversas empresas internacionais envolvidas no projeto, conforme mostra a pgina
eletrnica do empreendimento. A resistncia contra a gentrificao tambm tem sido
observada em escala global Berlim, Nova Iorque, Vancouver, So Francisco, Paris
so alguns dos casos citados por Smith. No Rio de Janeiro, o Frum Comunitrio do
Porto produziu um relatrio, publicado em maio de 2011, que destaca as violaes de
direitos e as reivindicaes dos moradores.
Cabe destacar, ainda, alguns aspectos do carter classista da gentrificao.
Trata-se de uma produo de paisagens urbanas que precisam ser consumidas pelos
novos moradores de renda mais elevada. A lgica do mercado, e no mais a dos
financiamentos de servios sociais, que serve de orientao para as polticas urbanas
(SMITH, 2006, p. 80).
O debate sobre o rent gap foi levado adiante por muitos pesquisadores de pases
centrais, porm foi deixado de lado nas reflexes sobre as experincias de renovaes
urbanas no Brasil. A despeito de serem indissociveis na tica de Smith, o termo
gentrificao obteve expressivo alcance nos estudos urbanos brasileiros; afirmao
semelhante no pode ser feita para o caso do rent gap.
Antes de finalizar, reconhece-se que, a partir deste artigo, vrios pontos devem
ser aprofundados. Por exemplo, necessrio levantar mais dados sobre o mercado
imobilirio, verificar a transio do perfil dos moradores dos bairros porturios
e pr tais informaes em escrutnio. Igualmente, outros indicadores precisam ser
incorporados anlise, assim como outras experincias de aplicao emprica do rent
gap. A zona porturia encontra-se em pleno curso de transformao, e esse fato impe
algumas limitaes metodolgicas.
Por essas razes, oportuno sugerir alguns elementos para uma possvel agenda
de pesquisa. O monitoramento do mercado imobilirio local trar informaes sobre
uma eventual mudana do perfil demogrfico dos bairros porturios. Por presso de
movimentos populares de luta por moradia, encontra-se em discusso nos rgos
municipais o Plano de Habitao de Interesse Social do Porto. Acompanhar o plano e
a sua execuo uma tarefa relevante na verificao de algum efeito considervel nesse
espao urbano. Observar a participao do Estado nos casos de gentrificao e realizar
um estudo comparativo com experincias internacionais podem ser aes teis para
compreender a diversidade das atuaes governamentais. Enquanto em alguns casos
os governos so sutis, no episdio carioca, eles desempenham aes decisivas.
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A b s t r a c t : The Operao Urbana Consorciada (OUC) Porto Maravilha

refers to a set of urban interpositions on roads, real state and financial apport in the port
area of Rio de Janeiro. The interpositions are performed by a consortium involving the
municipal government and transnational contractors. The urban operation in question
stands out from others because this is the largest brazilian public-private partnership. The
aim of this paper is to perform an analysis of the OUC Porto Maravilha from the theoretical
rent gap formulation proposed by Neil Smith with the consequent discussion about the
concept of gentrification. The purpose is to make sure that it can help to understand the
urban interventions in Rio. In addition, it intends to examine the limits and virtues of
the the rent gap. There are several issues to consider: Is it possible to import a theory
formulated to cities of core countries and apply it in Rio experience? If so, what are the
distinctions and precautions that should be outlined?

Keywords: Porto Maravilha; gentrification; rent gap; urban

entrepreneurship.

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