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1. Introdução ........................................................................................................................................................... 11
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10.3. Compromisso de Compra e Venda ........................................................................................................ 23
10.3.1. Caracterização : Dec. 58/37 .................................................................................................................................. 23
10.3.2. Irretratabilidade ........................................................................................................................................................ 24
10.3.3. Desnecessidade do registro .................................................................................................................................. 24
10.3.4. Regulamentação do CC (1.417 a 1.418) ........................................................................................................... 24
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15.2.1. Caracterização ............................................................................................................................................................ 29
15.2.2. Efeitos ............................................................................................................................................................................ 29
15.3. Promessa de fato de terceiro (CC, 439 a 440) ................................................................................... 29
15.3.1. Caracterização ............................................................................................................................................................ 29
15.3.2. Efeitos ............................................................................................................................................................................ 29
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18. Extinção dos contratos.................................................................................................................................. 37
18.1. Extinção normal : adimplemento .......................................................................................................... 37
18.2. Extinção anormal ........................................................................................................................................ 37
18.2.1. Causas anteriores : nulidade, anulabilidade e rescisão ............................................................................. 37
18.2.2. Causas posteriores : resolução ............................................................................................................................ 37
18.2.3. Por vontade das partes : resilição ...................................................................................................................... 37
18.3. Resolução (CC, 474 a 480) ........................................................................................................................ 37
18.3.1. Caracterização ............................................................................................................................................................ 37
18.3.2. Resolução legal (CC, 234) ...................................................................................................................................... 37
18.3.3. Resolução convencional (CC, 474) ..................................................................................................................... 37
18.3.4. Cláusula resolutiva tácita (CC, 475) .................................................................................................................. 38
18.3.5. Exceção do contrato não cumprido (CC, 476 e 477) .................................................................................. 38
18.3.6. Resolução por excessica onerosidade (CC, 477 e 478) ............................................................................. 38
18.4. Resilição (CC, 472 a 473) .......................................................................................................................... 39
18.4.1. Resilição bilateral (CC, 472) ................................................................................................................................. 39
18.4.2. Resilição unilateral (CC, 473)............................................................................................................................... 39
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20.5.3.4. Vedação ao arbítrio (CC, 489) .......................................................................................................................... 46
20.5.3.5. Despesas (CC, 490) ............................................................................................................................................... 46
20.6. Cláusulas especiais de Compra e Venda .............................................................................................. 46
20.6.1. Retrovenda (CC, 505 a 508).................................................................................................................................. 46
20.6.1.1. Caracterização (CC, 505) .................................................................................................................................... 46
20.6.1.2. Natureza jurídica (CC, 506) ............................................................................................................................... 47
20.6.1.3. Composição do preço........................................................................................................................................... 47
20.6.1.3.1. Despesas ................................................................................................................................................................ 47
20.6.1.3.2. Benfeitorias .......................................................................................................................................................... 47
20.6.1.4. Prazo decadencial ................................................................................................................................................. 47
20.6.1.5. Transmissibilidade (CC, 507) ........................................................................................................................... 47
20.6.1.6. Dois ou mais compradores ................................................................................................................................ 47
20.6.2. Venda à contento ou sujeita à prova (CC, 509 a 512) ................................................................................ 48
20.6.2.1. Caracterização (CC, 509-510) .......................................................................................................................... 48
20.6.2.2. Devolução da coisa................................................................................................................................................ 48
20.6.2.3. Execução da cláusula (CC, 512) ....................................................................................................................... 48
20.6.3. Preferência, preempção ou prelação (CC, 513 a 520)................................................................................ 48
20.6.3.1. Caracterização (CC, 513-514) .......................................................................................................................... 48
20.6.3.2. Natureza pessoal e intransmissível (CC, 518 e 520)............................................................................... 49
20.6.3.3. Prazos ......................................................................................................................................................................... 49
20.6.3.3.1. De vigência (CC, 513) : 180 dias móveis - 2 anos imóveis ................................................................ 49
20.6.3.3.2. Prazos de exercício (CC, 516) : móvel 3 dias - imóvel 60 dias ........................................................ 49
20.6.3.4. Diversos vendedores ........................................................................................................................................... 49
20.6.3.5. Retrocesssão............................................................................................................................................................ 49
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25. Contrato de doação (CC, 538 a 564) ......................................................................................................... 54
25.1. Caracterização (CC, 538, 539 e 541) ..................................................................................................... 54
25.2. Capacidade de aceitação (CC, 542 e 543) ............................................................................................ 55
25.3. Objeto da doação ......................................................................................................................................... 55
25.3.1. Doações conjuntiva (CC, 551) .............................................................................................................................. 55
25.3.2. Doações em contemplação à casamento (CC, 546) ..................................................................................... 55
25.3.3. Doação de ascendentes à descendentes (CC, 544) ...................................................................................... 56
25.3.4. Doação à concubina / doação feita por cônjuge adultero (CC, 550) .................................................... 56
25.3.5. Doação universal (CC, 548) ................................................................................................................................... 56
25.3.6. Doação inoficiosa (CC, 549) .................................................................................................................................. 56
25.3.7. Doação por subvenção periódica (CC, 545) ................................................................................................... 57
25.4. Espécies de doação ..................................................................................................................................... 57
25.4.1. Doação onerosa (CC, 553) ..................................................................................................................................... 57
25.4.2. Doação pura (CC, 538) ............................................................................................................................................ 57
25.4.3. Doação meritória/honorífica (CC, 540) ........................................................................................................... 57
25.4.4. Doação remuneratória (CC, 540)........................................................................................................................ 58
25.5. Cláusula de reversão (CC, 547) ............................................................................................................... 58
25.6. Extinção .......................................................................................................................................................... 58
25.6.1. Revogação por ingratidão...................................................................................................................................... 58
25.6.1.1. Caracterização (CC, 555) .................................................................................................................................... 58
25.6.1.2. Hipóteses (CC, 556 e 557).................................................................................................................................. 58
25.6.1.3. Ação revocatória : prazo e legitimidade (CC, 558) .................................................................................. 58
25.6.1.4. Irrevogabilidade (CC, 564) ................................................................................................................................ 59
25.6.1.5. Efeitos (CC, 560) .................................................................................................................................................... 59
25.6.2. Resolução ..................................................................................................................................................................... 59
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27.4.3. Devolução antes do prazo (LI, 4) ........................................................................................................................ 67
27.4.4. Cessão da locação e sublocação (LI, 13 e súmula 411 do STF) .............................................................. 68
27.4.5. Obrigações das partes (LI, 22 e 23) ................................................................................................................... 69
27.4.6. Benfeitorias (LI 35 e 36 e súmula 335 do STJ) ............................................................................................. 70
27.4.7. Garantias (LI, 37) ...................................................................................................................................................... 71
27.4.8. Ações locatícias .......................................................................................................................................................... 71
27.4.8.1.1. Ação de Despejo ................................................................................................................................................. 71
27.4.8.1.2. Ação de cobrança de aluguéis ....................................................................................................................... 71
27.4.8.1.3. Ação revisional de locação ............................................................................................................................. 71
27.4.8.1.4. Ação renovatória de locação ......................................................................................................................... 72
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30. Contratos bancários ....................................................................................................................................... 77
30.1. Caracterização .............................................................................................................................................. 77
30.2. Mútuo bancário ............................................................................................................................................ 77
30.2.1. Juros (Lei nº 4.595/64) .......................................................................................................................................... 77
30.2.2. Capitalização (MP nº2.170-36/00).................................................................................................................... 77
30.2.3. Comissão de permanência (súmula 472, STJ) ............................................................................................... 77
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34. Fiança (CC, 818 a 839) ................................................................................................................................... 89
34.1. Caracterização .............................................................................................................................................. 89
34.1.1. Garantia ......................................................................................................................................................................... 89
34.1.2. Acessoriedade ............................................................................................................................................................ 89
34.1.3. Formalidade (CC, 819) ............................................................................................................................................ 89
34.1.4. Interpretação restritiva (CC, 819)...................................................................................................................... 90
34.2. Objeto da fiança (CC, 821 a 829) ............................................................................................................ 90
34.3. Efeitos da fiança ........................................................................................................................................... 90
34.3.1. Benefício de ordem (CC, 827 e 828) .................................................................................................................. 90
34.3.2. Fiança coletiva (CC, 829)........................................................................................................................................ 91
34.3.3. Sub-rogação ................................................................................................................................................................. 91
34.3.4. Fiança por tempo ...................................................................................................................................................... 91
34.4. Entinção da fiança (CC, 838 e 839) ........................................................................................................ 91
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Bibliografia:
Manuais
o GOMES, Orlando.
o GONÇALVES,
o PEREIRA, Caio Mário da Silva.
Teoria crítica
o NEGREIROS, Tereza. Contrato: novos paradigmas.
o MARIN, Paulo. Contrato: conceito pós-moderno.
Aprofundamento
o COSTA, Judith Martins. A boa-fé no direito privado.
o COSTA, Judith Martins. Comentários ao código civil. Tomo V.
1. INTRODUÇÃO
O contrato é um acordo de vontades, que versa sobre direitos patrimoniais. A Teoria dos Contratos é
pautado no voluntarismo jurídico (GOMES), sendo o espaço da atuação/expressão da vontade, em que
pese, por diversas situações, a realidade contratual não expresse, de fato, a vontade dos contratantes,
Neste sentido, como se verá adiante, emana a crítica à teoria clássica dos contratos, já que este ramo
do Direito tem, por primazia, a dogmática.
O contrato contemporâneo não exprime a teoria clássica, posto que, em grande maioria, não carrega
exigido peso de princípios como autonomia da vontade, igualdade entre as partes, relatividade,
lealdade, etc.
Contrato como operação econômica: contrato de parceria, de joint ventures, compra e venda,
etc.;
Contrato como conceito técnico-jurídico: contrato como conseqüência de constituição,
modificação ou extinção de direitos patrimoniais; fonte de direitos e deveres obrigacionais;
Contrato como categoria central do direito privado: dimensão existencial do direito contratual,
como um dos três pilares do direito civil - os outros são família e propriedade.
História que ilustra muito bem o caso é O Conde de Monte Cristo, em que, mesmo com uma fortuna, o
vingador não poderia adquirir bens sem título.
O Direito é, portanto histórico. Tem suas raízes nos tempos mais remotos da humanidade, se
adaptando aos tempos e mais diversas culturas que se apresentam.
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2.1.2. CARÁTER RELATIVIZADOR DA HISTÓRIA
Nessa ordem de idéias, os conceitos de direito igualmente tem grande relatividade conforme cada
período histórico ou qualquer outro critério utilizado para realizar seu recorte. A história relativiza os
conceitos, o que, evidentemente, tem forte peso no Direito. O que quer dizer que a noção de contrato
na antiguidade não guarda estritas relações com seu conceito e utilidade contemporânea.
A partir de que o ser humano é reconhecido com indivíduo, ele é tido como igual perante si. Todos são
iguais perante a Lei.
Note que o individualismo exacerbado, resultado último da sociedade moderna, muito bem
demonstrado por Schopenhauer, leva a crise social e econômica, eis que tal instituto é levado
igualmente à economia e às políticas de estado - liberalismo.
Este liberalismo exacerbado, na idéia de que os indivíduos devem prover o Estado, e não o contrário,
leva a um sistema social impraticável, como mostra a história.
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Consensualismo
Relatividade dos efeitos do contrato
Obrigatoriedade contratual - pacta sunt servanda
Evidentemente que ao passo em que esta falsa igualdade gerou diversas contradições sociais,
principalmente nas camadas sociais periféricas, que, apesar de detentoras de igualdade formal, não
detinham igualdade material para exercer, de fato, a autonomia.
Não havia contratos dirigidos. As partes detinha capacidade de pactuar e inserir as cláusulas que bem
entendessem.
3.2.2. DESCODIFICAÇÃO
Para se instituir um novo modelo de Estado fez-se necessária a recodificação do Direito, o que se
verifica, no Brasil, na promulgação de uma nova constituição, das leis do trabalho, e, enfim, todas as
ferramentas jurídicas capazes de legitimar o sistema emergente. Para se deter o Poder, é necessário
deter o direito, dizer o direito. Do contrário, o direito controlará o Poder. Como os códigos refletiam o
Estado liberal, estes implodiram, fazendo emergir as leis extravagantes.
A o excesso de edição de leis extravagantes leva a uma descodificação, que gera uma crise sistemática
do Direito. Um sistema, como conjunto escalonado e organizado de elementos a fim de cumprir um
objetivo, era impossível de se sustentar, pois não havia mais organização, o núcleo estava ruído. O
Direito Privado, que tinha por núcleo o Código Civil de 196, não mais poderia prevalecer, ante seu forte
caráter liberal, que não refletia a sociedade. O Código Civil de 1916 se esfacelou.
3.2.3. MICROSSISTEMAS
A ruína do sistema gerou diversos micro-sistemas jurídicos formados por leis extravagantes., que por
ora revogavam o Código, ora simplesmente remetia a sua completa ignorância.
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Para a resolução da crise do Direito busca-se sair das amarras do Direito como sistema fechado (Leis,
analogia, jurisprudência, doutrina e usos e costumes).
3.3.2. RECODIFICAÇÃO
A recodificação permite ao sistema em unificar os núcleos temáticos do direito, organizando os
microssistemas em sistemas organizados.
3.3.3. CONSTITUCIONALIZAÇÃO
A constitucionalização, por excelência, traz ao ordenamento os princípios, que dão a abertura ao
sistema, transformando-o em uma espoja capaz de absorver os valores sociais ao decorrer do tempo,
sem torná-las obsoletas facilmente.
Mais especificamente no que tange ao Código Civil, dá-se espaço a introdução de princípios como a
boa-fé e a função social do contrato, que possibilitam que o Direito se aproprie da realidade social em
maior consonância e fidelidade.
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4. CONTRATOS E DIGNIDADE DA PESSOAS HUMANA
4.1. PROTEÇÃO A SUJEITOS VULNERÁVEIS
Vulnerabilidade significa essencialmente proteção de pessoas em desequilíbrio em uma relação, uma
assimetria em que as partes não estão em pé de igualdade em termos de oportunidade na construção
de um contrato correto e justo. Não significa ter a mesma força econômica, mas a mesma força
contratual, o mesmo acesso ao objeto contratual. Debater, efetivamente, cláusulas contratuais que a
outra parte.
Note que o consumidor, por maior força econômica, política ou social que tenha, na grande maioria das
vezes será vulnerável, principalmente pela falta de informações, acessos a dados e manipulação de
dados.
Note, por exemplo, os contratos de planos de saúde, de seguros de vida: são objetos contratuais mais
afetos à intervenção estatal.
6. BOA-FÉ OBJETIVA
É o dever de cooperação, que une os contratantes em torno à finalidade contratual. Todo contrato tem
um fim, e todos que firmam um contrato desejam que esta finalidade sejam materializada. É, portanto,
um conjunto de atos com o objetivo de concretização de um fim. A boa-fé dá as linhas mestras para
esta concretização, levando-se em conta sua necessária eticidade, imposta e integrante do
ordenamento jurídico contemporâneo.
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obrigacional. A finalidade conecta todos os elementos. O contrato é interpretado/compreendido em
razão do objetivo contatual.
Esta teoria da LARENZ, trazida ao Brasil por Clóvis do Couto e Silva (Obrigação como Processo),
definindo que relação obrigação é seqüência de atos visando o adimplemento obrigacional. Todos os
atos constantes de relação obrigacional são direcionados ao adimplemento. Esta a concepção
contemporânea das obrigações.
Esta é a base da boa-fé objetiva, eis que, se todos os atos são voltados ao adimplemento,
automaticamente emerge o dever de cooperação entre todas as partes envolvidas a fins o correto
adimplemento da obrigação - realização do contrato.
6.3. FUNÇÕES
A partir disso, a boa-fé exerce funções nas relações contratuais:
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crédito (cujo objetivo é ampliar as hipóteses de responsabilização daqueles que estimulam o devedor
a inadimplir sua obrigação).
7.2.2. EFEITOS
A função social do contrato dá substrato à teoria da tutela externa do crédito, permitindo a
responsabilização, a título extracontratual, do terceiro que participa juntamente com o devedor, por
meio da celebração de um contrato sucessivo e incompatível, da lesão a um crédito alheio. Tal
contrato, porque celebrado pelo terceiro que tinha ciência da sua incompatibilidade (material ou
jurídica) com um contrato anterior, configura hipótese de abuso de direito, especificamente, de abuso
da liberdade de contratar, a ser coibida com fundamento no art. 421 (A liberdade de contratar será
exercida em razão e nos limites da função social do contrato).
7.3.2. EFEITOS
Com efeito, o diferencial nas redes contratuais é a existência conexa de contratos em torno de um
interesse sistemático. Isto significa que todos os integrantes de uma rede contratual têm a obrigação
de colaborar para o funcionamento do sistema, de modo que cada conduta individual sirva à sua
manutenção. Assim todos devem obrar de modo a que não seja destruído o sistema.
Releva na rede contratual o âmbito da eficácia. Acresça-se aos efeitos normais de cada um dos
contratos individualmente considerados, os efeitos próprios à rede, considerada como sistema. A
finalidade supracontratual da rede estende para além do âmbito formal de cada contrato os deveres
anexos oriundos da boa-fé objetiva. O contratante A não somente terá de cooperar com o co-
contratante B, mas estenderá o dever de proteção aos demais integrantes dos outros contratos, a luz
da diretriz da eticidade, que domina o direito obrigacional.
A luz da teoria das redes contratuais há de se interpretar extensivamente o artigo 184 do Código Civil.
O fenômeno da contagiação de invalidades não se restringe às obrigações principais e acessórias como
quer crer uma leitura do referido dispositivo sob uma perspectiva meramente estrutural do contrato.
É evidente que a invalidade de um contrato principal remete à invalidade do contrato acessório (v.g. a
nulidade da locação induz à nulidade da fiança, como contrato dependente). Contudo, em uma ótica
contemporânea funcionalista, se um certo contrato apresenta uma cláusula inválida, inserido tal
negócio jurídico em um grupo de contratos estruturalmente autônomos, porém reunidos por um nexo
finalístico em torno de uma operação econômica, a aludida invalidade poderá ser transmitida aos
outros instrumentos, independentemente de sua unidade ou pluralidade.
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8. MASSIFICAÇÃO CONTRATUAL
8.1. DIRIGISMO CONTRATUAL
Por meio das leis de ordem pública, o legislador desvia o contrato de seu leito natural dentro das
normas comuns dispositivas, para conduzi-lo ao comando daquilo que a moderna doutrina chama de
”dirigismo contratual”, onde as imposições e vedações são categóricas, não admitindo possam as
partes revogá-las ou modificá-las.”
O dirigismo contratual caracteriza-se pela intervenção do estado por meio de legislação específica com
objetivo de valer a prevalência do interesse coletivo, protegendo o economicamente mais fraco do
domínio do poderoso, minimizando as desigualdades entre as partes, dirigindo a atividade econômica
e a atividade contratual de modo a corresponder às exigências fundamentais da justiça social ou
distributiva e da garantia a todos da existência digna, garantindo a resolução do contrato por
onerosidade excessiva ou em caso de perigo, mesmo que contrarie a autonomia da vontade.
8.3.1. CARACTERIZAÇÃO
Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas não são amplamente discutidas entre as partes. O Código
de Defesa do Consumidor regula tal modalidade contratual em seu art. 54. O Código Civil, apesar de
não trazer o conceito de contrato de adesão, regula esta modalidade contratual nos arts. 423 e 424.
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9.1.2. NEGÓCIO JURÍDICO BILATERAL
Note que a origem das obrigações na seara contratual é derivada de uma relação jurídica bilateral, ou
seja, tem como fonte a vontade de ambas as partes envolvidas. O contrato é oriundo da declaração de
vontade de duas partes.
O autocontrato é aquele em que a declaração 1 a declaração 2 são emanadas pela mesmas pessoa. É
exercido através dos poderes de mandato. Tecnicamente, ele não elimina as duas partes, o que não
poderá se verificar na prática.
O parágrafo único impõe que o mandato, a fins de autocontrato, deve ter poderes expressos. Do
contrário, o autocontrato poderá ser anulado, conforme artigos seguintes:
Art. 119. CC. É anulável o negó cio concluído pelo representante em conflito de
interesses com o representado, se tal fato era ou devia ser do conhecimento de
quem com aquele tratou.
Pará grafo ú nico. É de cento e oitenta dias, a contar da conclusão do negó cio
ou da cessação da incapacidade, o prazo de decadê ncia para pleitear-se a
anulação prevista neste artigo.
O STJ, na súmula 60, diz esta ser cláusula abusiva, não passível de gerar o autocontrato.
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9.2. FORMULAÇÃO DOS CONTRATOS
9.2.1. FUSÃO DE VONTADES
O contrato, assim, é a fusão de duas vontades contrapostas, exprimidas em declarações de vontades
que, em consenso, darão sua origem.
9.2.2.1. CLAREZA
Não há que haver obscuridades, nada que atrapalhe a compreensão de seu significado.
9.2.2.2. ABRANGÊNCIA
A proposta, ainda, deve abranger todos os elementos essenciais do contrato. A exemplo, em um
contrato de compra e venda de veículo seria a descrição da coisa vendida e o valor; contrato de
locação, a descrição do imóvel, valor e duração.
No entanto, note que a vinculatividade nem sempre é presente. Há três exceções em que a proposta,
mesmo sendo clara e mesmo sendo abrangente, não será vinculante, que excluirão a obrigatoriedade
da proposta:
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Se realizada sem prazo, a vinculação se dará até "decorrido tempo suficiente". É, portanto, cláusula
aberta a ser interpretada conforme a espécie contratual, usos e costumes, práticas comerciais
anteriores, etc.
Contraproposta:
Art. 431. CC. A aceitação fora do prazo, com adições, restrições, ou
modificaç ões, importará nova proposta.
Art. 433. CC. Considera-se inexistente a aceitaç ão, se antes dela ou com ela
chegar ao proponente a retratação do aceitante.
Art. 463. CC. Concluído o contrato preliminar, com observâ ncia do disposto
no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de
arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do
definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
Pará grafo ú nico. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro
competente.
A jurisprudência entende que não há necessidade de levar a registro. No entanto, o compromisso,
registrado na matrícula, ele gera efeitos para terceiros.
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Imagine-se, por exemplo, imóvel já construído com contrato de compromisso de compra e venda não
registrado e que o vendedor, de má-fé, vende a mais de uma pessoa.
Art. 464. CC. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir
a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato
preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.
Art. 465. CC. Se o estipulante nã o der execuç ão ao contrato preliminar, poderá
a outra parte considerá -lo desfeito, e pedir perdas e danos.
Art. 466. CC. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de
ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou,
inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.
Note que a formação dos contratos, contrato preliminar e responsabilidade pré-contratual. O ponto em
comum é o processo de formação contratual, tão somente.
Contrato preliminar é um contrato já formado (já passou pela fase de aceitação e proposta - formação
do contrato), mas seu objeto é a constituição de um contrato futuro.
Assim, perceba que os três institutos tem pressupostos e efeitos distintos, e são estudados de forma
preliminar a fim de não se fazer confusão entre si.
10.1. CARACTERIZAÇÃO
10.1.1. CONCEITO
Contrato preliminar é contrato já constituído, visando a constituição de um contrato futuro. É a relação
contratual que tem como objeto a obrigação de fazer um contrato no futuro.
No entanto, há outros casos, como, por exemplo, no direito de família - promessa de doação de imóvel
em acordo de separação.
10.1.4. REQUISITOS
Art. 462. CC. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos
os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
Todos os requisitos do contrato a ser celebrado - cláusulas essenciais, com exceção da forma. Pode ser
feito por instrumento particular, por exemplo.
10.1.5. ESPÉCIES
10.1.5.1. UNILATERAL (CC, 466)
Art. 466. CC. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de
ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou,
inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.
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Art. 509. CC. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob
condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e nã o se
reputará perfeita, enquanto o adquirente nã o manifestar seu agrado.
10.2. EFEITOS
A promessa pode prever o direito de retratação. Note que esta só poderá ser exercida se reservado em
cláusula contratual - desde pactuado.
A sentença será levada a registro. Na matrícula do imóvel, por exemplo, constará averbação da
sentença ("por determinação do douto juiz... mediante sentença... transfere-se a propriedade do
imóvel...").
O decreto trouxe a irretratabilidade ao compromisso de compra e venda aos imóveis loteados urbanos.
Posteriormente, a jurisprudência estendeu aos imóveis urbanos não loteados, o que se confirmou com
o advento da Lei nº 648/49.
Note que os lotes rurais serão dispostos no Estatuto da Terra, não sendo compreendidos pela tutela
destes títulos legais.
É, portanto, contrato preliminar que não se admite arrependimento, o que implica na possibilidade de
adjudicação compulsória.
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10.3.2. IRRETRATABILIDADE
É, portanto, irretratável.
Art. 1.417. CC. Mediante promessa de compra e venda, em que se nã o pactuou
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e
registrada no Cartório de Registro de Imó veis, adquire o promitente
comprador direito real à aquisiç ão do imóvel.
Art. 1.418. CC. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos,
a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicaç ão do
imó vel.
Note que, novamente, a Lei prevê a necessidade de registro. O REsp nº 30 relativiza, não sendo
requisito de validade do contrato - posição consolidade.
Art. 186. CC. Aquele que, por aç ão ou omissã o voluntá ria, negligê ncia ou
imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente
moral, comete ato ilícito.
Art. 927. CC. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a
outrem, fica obrigado a repará -lo.
Pará grafo ú nico. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de
culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente
desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os
direitos de outrem.
Art. 402. CC. Salvo as exceç ões expressamente previstas em lei, as perdas e
danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o
que razoavelmente deixou de lucrar.
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Fortuitos internos são os da empresa, quanto os fortuitos externos são oriundos de terceiros.
12.1. CARACTERIZAÇÃO
12.1.1. RUPTURA DAS TRATATIVAS
Quebra abrupta das negociações. Exemplo: concessionária de veículos fez início de negociação com
terceirizado estabelecendo condições de melhora no estabelecimento e, cumpridos, os serviços seriam
contratados.
Exemplo, partes que irão contratar para exploração de minério, sendo licença ambientais condições
necessárias à formação do contrato - e uma das partes não consegue a licença.
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Note que não se confunde com obrigação oriunda de pós eficácia obrigacional. A responsabilidade pós-
contratual diz respeito a deveres instrumentais após o encerramento do contrato - lealdade, respeito,
etc. Na obrigação pós eficácia obrigacional, não há violação ao contrato, mas à Lei, às obrigações
especificados em Lei, que emergirão após a extinção do contrato.
A sinalagmase é genética, pois permite identificar a bilateralidade desde sua formação - a sinalagmase
é própria da gênese deste tipo de contrato.
Forma de contrato que é unilateral, mas que pode ser oneroso, é o mútuo.
Art. 114 do CC: os contratos gratuitos se interpretam restritivamente. Ou seja, não há possibilidade de
ampliação das obrigações assumidas. No contrato gratuito, só se responde por dolo.
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14.3.1. "EMTPIO SPEI" - 458
Art. 458. CC. Se o contrato for aleatório, por dizer respeito a coisas ou fatos
futuros, cujo risco de nã o virem a existir um dos contratantes assuma, terá o
outro direito de receber integralmente o que lhe foi prometido, desde que de
sua parte nã o tenha havido dolo ou culpa, ainda que nada do avençado
venha a existir.
Emptio spei significa "compra de esperança". O contrato implica em possibilidade futura, que pode não
se concretizar. O risco envolve a existência.
Art. 107. CC. A validade da declaraç ão de vontade nã o dependerá de forma
especial, senã o quando a lei expressamente a exigir.
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14.7. CONTRATOS TÍPICOS, ATÍPICOS E MISTOS
14.7.1. CRITÉRIO : OPERABILIDADE
Típicos são aqueles que o contrato tem seu regime jurídico inteiramente previsto em Lei. Sua grande
utilidade é a desnecessidade de estipular-se cláusulas de toda a operação contratual. A maioria dos
contratos, no ordenamento jurídico brasileiro, é típico.
Os contratos atípicos não trem seu regime jurídico previsto em Lei - ex: leasing.
Mistos são contratos que misturam elementos de dois ou mais contratos típicos - ex: contrato de
hotelaria - elementos de contrato de prestação de serviços e de compra e venda; distribuição e
comercialização de produtos derivados do petróleo - congregação de contrato de comodato do tanque,
cessão de marca, compra e venda de combustível.
A dificuldade dos contratos mistos é definir seu regime jurídico. A teoria predominante, teoria da
absorção, diz que o elemento do contrato típico preponderante que definirá/informará seu regime
jurídico.
Art. 468. CC. Essa indicaç ão deve ser comunicada à outra parte no prazo de
cinco dias da conclusã o do contrato, se outro nã o tiver sido estipulado.
Pará grafo ú nico. A aceitação da pessoa nomeada não será eficaz se nã o se
revestir da mesma forma que as partes usaram para o contrato.
Art. 470. CC. O contrato será eficaz somente entre os contratantes originários:
I - se nã o houver indicaç ão de pessoa, ou se o nomeado se recusar a aceitá -la;
II - se a pessoa nomeada era insolvente, e a outra pessoa o desconhecia no
momento da indicaç ão.
15.1.1. CARACTERIZAÇÃO
Há três partes envolvidas: promitente, estipulante e eleito. Insere-se uma cláusula em que o
estipulante pode ser substituído por eleito. A mera notificação implica na substituição, não sendo
necessário aditivo do contrato original. A notificação invoca a cláusula.
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15.1.2. EFEITOS
Embora tenha este nome, não é contrato, mas uma cláusula.
O prazo é definido no próprio contrato que, não sendo estipulado, será de 5 dias - prazo para eleição
do terceiro.
O promitente é obrigado a aceitar, com apenas uma exceção: incapacidade ou insolvência do eleito.
Exceção: a insolvência não poderia ser de conhecimento do promitente, eis que este poderia aceita o
risco.
Nomeação do terceiro deve obedecer a mesma forma do contrato - não significa um aditivo, apenas a
forma - escrito, documento público, etc.
15.2.1. CARACTERIZAÇÃO
Similar ao de pessoa a declarar, é o contrato em que uma das partes indica um terceiro que será o
beneficiário da prestação contratual. Há três pólos - promitente, estipulante e beneficiário. Ex: seguro
de vida.
15.2.2. EFEITOS
O promitente é obrigado a adimplir junto ao beneficiário.
Art. 440. CC. Nenhuma obrigaç ão haverá para quem se comprometer por
outrem, se este, depois de se ter obrigado, faltar à prestaç ão.
15.3.1. CARACTERIZAÇÃO
Um dos contratantes promete convencer terceiro a realizar a prestação - ex: empresário de modelo
assina promessa de comparecimento em determinado evento.
15.3.2. EFEITOS
Trata-se de obrigação de fazer, que, em seu inadimplemento, acarreta em perdas e danos.
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Se terceiro aceitar, o contrato passa a ser feito entre o promitente e o terceiro.
O vicio de fato acaba atingindo a integralidade da coisa transmitida, que desta vez rompe a
cumulatividade contratual. Se aparecerem vícios no bem, o preço corresponderá ao seu valor integral
com abatimento destes vícios.
Terceiros não podem privar o bem do adquirente sem que haja uma indenização.
Art. 442. CC. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o
adquirente reclamar abatimento no preç o.
Art. 445. CC. O adquirente decai do direito de obter a redibiç ão ou abatimento
no preç o no prazo de trinta dias se a coisa for mó vel, e de um ano se for
imó vel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da
alienaç ão, reduzido à metade.
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§1º. Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o
prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciê ncia, até o prazo má ximo
de cento e oitenta dias, em se tratando de bens mó veis; e de um ano, para
os imó veis.
§2º. Tratando-se de venda de animais, os prazos de garantia por vícios ocultos
serão os estabelecidos em lei especial, ou, na falta desta, pelos usos locais,
aplicando-se o disposto no pará grafo antecedente se nã o houver regras
disciplinando a maté ria.
Art. 446. CC. Nã o correrã o os prazos do artigo antecedente na constâ ncia de
cláusula de garantia; mas o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante
nos trinta dias seguintes ao seu descobrimento, sob pena de decadê ncia.
São vícios de fato que atingem a integralidade de uma coisa. Estão presentes em um bem, que
impendem que esta atinja sua finalidade. Ex: problemas estruturais no imóvel. A expressão redibitório
dá-se em função das consequências: redimir é rescindir.
Ou a parte lesada pede o abatimento do preço, ou pode optar por uma rescisão do contrato (redimir –
por fim, rescindir); ele devolve o bem e pleiteia a devolução do dinheiro.
16.2.1. REQUISITOS
16.2.1.1. CONTRATO ONEROSO E COMUTATIVO
Só incide a garantia em contratos que sejam onerosos, comutativos e que haja a transmissão de algum
bem. Os vícios redibitórios não incidem em contratos gratuitos. Art. 441 – o máximo que incide é nas
doações onerosas.
16.2.2. INDENIZAÇÃO
Esta garantia independe do conhecimento do vício, mesmo que se o alienante não souber do vício e
está de boa fé, a garantia baseia-se na integralidade e comutatividade contratual (equilíbrio
contratual), de modo que ele responderá pelo vício se este descoberto pelo adquirente.
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16.2.3.1. AÇÃO ESTIMATÓRIA (“QUANTI MINORIUS” – QUANTIA MENOR)
Se pagará uma quantia menor correspondente ao vício do bem.
16.2.4.1.1. Imóveis: 1 ano (caput) + 1 ano (vícios de difícil reparação - parágrafo 1o)
prazo contado em duas etapas: (1) data da efetiva da entrega do bem, inicia-se a contagem do prazo de
garantia / (2) a partir do momento que perceber o vício dentro do prazo de garantia, ele terá um ano a
contar do conhecimento do vício.
16.2.4.1.2. Móveis: 30 dias (caput)+ 180 dias (vícios de difícil reparação - paragrafo 1o)
aqui a mesma situação. 30 dias de garantia, e se percebido o vício dentro da garantia, conta-se 180 dias
para a propositura da ação. (se não percebido o vicio dentro da garantia – 30 dias, perde-se o direito)
TEORIA DA QUALIDADE: o produto deve ter qualidade, ou seja, ser competitivo, para que seja
competitivo deve ter adequação (adequado ao fim que se destina) e ser seguro (- qualidade de
segurança, não pode ser fonte de danos).
O CDC trabalha com produtos (art. 18) e serviços (art. 22): toda vez que haver uma entrega de
produtos ou prestação de serviços, esta deve cumprir a finalidade evocada pelo fornecedor e ser
seguro.
Consequências: se o produto não atinge sua finalidade, o consumidor pode optar pelo ABATIMENTO
DO PREÇO, à RESCISÃO DO CONTRATO ou TROCAR COM OUTRO PRODUTO IGUAL OU EQUIVALENTE/
no caso dos serviços A REALIZAÇÃO DE OUTRO SERVIÇO (sempre acrescido de perdas e danos,
independente da extensão do vício).
Os prazos para o vicio do produto está previsto no art. 26 do CDC (bens duráveis – 90 dias/ bens não
duráveis – 30 dias).
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Qualquer reclamação obsta a fluência do prazo. (reconta-se o prazo; a cada renovação reconta-se o
prazo)
A segurança diz respeito à não causar danos aos seus utentes (quem o utiliza, e não necessariamente
quem compra o bem. A pessoa que utilizar é equiparada a consumidor – art. 17). = fato do produto, ou
fato do serviço (Art. 12 e 14).
Art. 448. CC. Podem as partes, por clá usula expressa, reforç ar, diminuir ou
excluir a responsabilidade pela evicç ão.
Art. 449. CC. Nã o obstante a clá usula que exclui a garantia contra a evicç ão, se
esta se der, tem direito o evicto a receber o preç o que pagou pela coisa evicta,
se nã o soube do risco da evicção, ou, dele informado, nã o o assumiu.
Art. 450. CC. Salvo estipulaç ão em contrá rio, tem direito o evicto, alé m da
restituição integral do preço ou das quantias que pagou:
I - à indenizaç ão dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;
II - à indenizaç ão pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que
diretamente resultarem da evicç ão;
III - à s custas judiciais e aos honorá rios do advogado por ele constituído.
Pará grafo ú nico. O preço, seja a evicç ão total ou parcial, será o do valor da
coisa, na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no
caso de evicç ão parcial.
Art. 451. CC. Subsiste para o alienante esta obrigaç ão, ainda que a coisa
alienada esteja deteriorada, exceto havendo dolo do adquirente.
Art. 452. CC. Se o adquirente tiver auferido vantagens das deterioraç ões, e
não tiver sido condenado a indenizá -las, o valor das vantagens será deduzido
da quantia que lhe houver de dar o alienante.
Art. 453. CC. As benfeitorias necessá rias ou ú teis, nã o abonadas ao que sofreu
a evicç ão, serã o pagas pelo alienante.
Art. 454. CC. Se as benfeitorias abonadas ao que sofreu a evicç ão tiverem sido
feitas pelo alienante, o valor delas será levado em conta na restituição devida.
Art. 455. CC. Se parcial, mas considerá vel, for a evicç ão, poderá o evicto optar
entre a rescisã o do contrato e a restituição da parte do preç o correspondente
ao desfalque sofrido. Se nã o for considerá vel, caberá somente direito a
indenizaç ão.
Art. 456. CC. Para poder exercitar o direito que da evicç ão lhe resulta, o
adquirente notificará do litígio o alienante imediato, ou qualquer dos
anteriores, quando e como lhe determinarem as leis do processo.
Pará grafo ú nico. CC. Não atendendo o alienante à denunciaç ão da lide, e
sendo manifesta a procedê ncia da evicção, pode o adquirente deixar de
oferecer contestaç ão, ou usar de recursos.
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Art. 457. CC. Nã o pode o adquirente demandar pela evicç ão, se sabia que a
coisa era alheia ou litigiosa.
Evicção corresponde ao dever de indenizar, por parte do alienante, em razão da privação do bem
alienado face a um vício de direito anterior à alienação.
Evictor é aquele que entra com a ação judicial; evicto aquele que é vencido.
A evicção é o direito de regresso do proprietário em face do adquirente de coisa alienada por pessoa
(alienante) que não detinha direito sobre a coisa.
Note que o valor da coisa é o aquele ao tempo em que o adquirente foi privado da coisa.
O adquirente, como de boa fé, terá direito à indenização pelo terceiro (evictor) das benfeitorias, tendo,
inclusive, direito de retenção, até o pagamento da indenização.
Se a indenização pelas benfeitorias já foi paga pelo evictor, este deverá ser abatido da indenização a
ser paga pelo alienante. São as benfeitorias abonadas.
Note, no entanto, que a cláusula genérica poderá somente minorar. Implica em efeitos gerais - apenas a
devolução do preço, não excluindo a garantia. A reparação da coisa não é do valor ao tempo da evicção,
mas do preço pago.
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16.3.4. REFORÇO DA GARANTIA (CC, 448)
Ex: As partes estabelecem, em eventual hipótese de evicção do imóvel vendido, cláusula penal de
30% sobre valor da negociação, em caso de privação do bem.
Note que se a evicção parcial disser respeito, no entanto, a grande parte do objeto do contrato, há
rescisão do contrato com a execução da garantia/indenização.
Note, ainda, que a análise da proporção da evicção não trata necessariamente da proporção da parte
evicta: se imóvel foi comprado com intenção econômica dependente de algo de alguma característica
sua (rio em uma fazenda, por exemplo), sendo ele evicto, evidente que se perderá o objeto.
17.2. CAUSAS
Existem duas causas: alteração das circunstâncias e as causas contemporâneas.
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chamada clausula abusiva, aquela que deixa o contratante em desvantagem e nesse momento é que há
a intervenção pelo juiz para regular o contrato.
O código civil só trata das alterações das circunstancias e não das causas contemporâneas. Existe aí
uma falha por parte do legislador. Mas o CDC trabalha tanto com as alterações das circunstancias
quanto das causas contemporâneas.
17.3.1.1. REQUISITOS
1. Tem que ser um contrato de longo prazo, porque se for um contrato a curto prazo a prestação
será imediata.
2. Tem que haver uma excessiva onerosidade. O desequilíbrio faria com que houvesse a
intervenção.
3. O desequilíbrio se da de forma exterior ao contrato e imprevisível.
4. A parte que pleiteia a revisão não pode ter dado causa a esse fator.
Qual o problema da teoria da imprevisão? É justamente a imprevisão. O caso que ocorreu em 1980
mar mediterrâneo e o mar vermelho. Ao se fazer o transporte por esta via baixa o custo, mas por volta
dessa época o canal foi fechado, e teriam que fazer uma volta muito grande pela África e isso
aumentaria muito o custo. E foi então a aplicação da teoria da imprevisão que resolveu esse problema.
Outro exemplo foi na década de 90 a inflação no Brasil era galopante e o problema era que existiam
contratos que tinham sido assinados em 80 e isso ocorreu um grande desequilíbrio. Neste caso foi
previsível a inflação. Outro exemplo foi em 1998, reeleição, do Fernando Henrique, na época adotava-
se o regime fixo, o dólar ficava entre 1,10 e 1,40 – com o aumento do dólar, aumenta o combustível, o
transporte, o pãozinho, etc foi aumentando a pressão sobre o presidente quando ele se elegeu o mês
seguinte ele abriu o mercado e dólar aumentou para 4,90. Neste caso os contratos sofreram um grande
desequilíbrio, foi novamente discutido a previsibilidade, e nestes casos foram todas previsíveis. E o
grande problema é saber quando é previsível e quando é imprevisível. Assim veio o CDC e criou novas
regras.
A teoria da quebra da base objetiva é um fato externo previsível ou não que cause o desequilíbrio,
neste caso o juiz vai intervir para garantir o equilíbrio do contrato. Toda vez que as clausulas
estiverem de forma exageradas possibilitara que o juiz regule o contrato
17.4.1. LESÃO
Desproporção, contrato lesivo. O problema não é externo e sim o próprio contrato que coloca preços
desproporcionais.
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17.4.2. CLÁUSULAS ABUSIVAS (CDC, 52, §2º)
Toda clausula que colocar a parte em desvantagem exagerada ou em desvantagem exprime a ideia de
uma clausula abusiva. Juros bancários por exemplo. O contrato que contenha clausula abusiva, deverá
ser mantido o contrato e será afastado a clausula abusiva.
Nunca deverá ser usada a teoria da imprevisão pra justificar o afastamento da clausula abusiva. Não
tem nada de imprevisível aí, o que há é a aplicação das causas contemporâneas.
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É a clausula resolutiva expressa, as partes convencionam em contrato. É a clausula que prevê a
resolução imediata diante do inadimplemento. Não há a necessidade de entrar com ação no judiciário
para resolver a questão, o próprio contrato resolve. Isso não dispensa qualquer medida judicial, só
dispensa o reconhecimento do inadimplemento. A ação será para a busca do bem.
Quando não há nenhuma clausula resolutiva expressa, nos contratos bilaterais (prestação contratual
de ambos os polos da relação, caso em que exista a sinalagmase) aqui incide a clausula resolutiva
tácita. Aqui existe a possibilidade de o contratante pleitear a resolução do contrato. Aquele que é
lesado tem duas opções – entrar com cumprimento forçado da obrigação ou pleiteia a resolução do
contrato (a volta da situação anterior ao contrato)
Art. 477. CC. Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes
contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar
duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação
que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia
bastante de satisfazê-la.
Uma parte não pode pleitear a resolução do contrato e nem o cumprimento forçado enquanto não
tiver cumprido a sua prestação. É necessário que não haja clausula que exija a prestação que seja
sumultanea. Expressão muito usada “solv et repet” pague e depois reclame. O art. 477 prevê a situação
de oscilação financeira de uma das partes. Ex. títulos de protestos, inscrições na Serasa, antes de uma
das partes cumprir a obrigação solicita através de notificação a garantia da prestação antes que esta
cumpra a sua parte.
A natureza jurídica da exceção do contrato não cumprido: defesa material dilatória (dilatória = dilata)
ela suspende a exigibilidade do contrato e a possível extinção.
Art. 479. CC. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar
eqüitativamente as condições do contrato.
Art. 480. CC. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes,
poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de
executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.
É uma manifestação especifica pela ideia de imprevisão. Toda vez que existir um fator externo ao
contrato imprevisível extraordinário onerar uma das partes contratuais, a parte onerada pode pleitear
a resolução. Requisitos:
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1) obrigação por trato sucessivo, porque o fator externo só vai afetar se for de longo prazo, deve-
se renovar mês a mês;
2) existência de um fator imprevisível e extraordinário, é aquele que não é passível de previsão
por nenhuma das partes (guerras, conflito inflacionário, fechamento de estradas, crise de
combustível no mundo);
3) onerosidade excessiva de uma das prestações em razão do fator externo; e
4) deve-se ter um nexo causal entre o fato externo imprevisível e a onerosidade.
Diferenças: resolução eficácia “ex tunc” retroage os efeitos, na resilição efeitos “ex nunc” (projeta
efeitos para frente)
Extinção somente para uma das partes. Ex. revogação de contrato de doação. O doador pode revogar a
doação por ingratidão.
19.1.2. INTERPRETAÇÃO
Neste sentido, tipificada a relação, a interpretação se dará conforme os efeitos legais previstos, em
conjunto com a finalidade econômica do tipo contratual.
A maior parte das regras dos contratos típicos são regras supletivas, ou seja, normas que podem ser
derrogadas pelas partes.
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19.2. ELEMENTOS DOS CONTRATOS
19.2.1. ESSENCIAIS
Estes elementos são extraídos do tipo negocial. São os elementos que permitem identificar o tipo
contratual. Na compra e venda, por exemplo, é a entrega da coisa em contrapartida de uma prestação
pecuniária.
Os elementos essenciais determinarão a natureza jurídica do contrato, que por sua vez informará o
regime jurídico que o rege, ou seja, seus efeitos jurídicos.
19.2.2. NATURAIS
Estes elementos são extraídos do tipo negocial. Os elementos naturais são aqueles inerentes à
natureza do contrato, como, por exemplo, a gratuidade do contrato de doação.
19.2.3. ACIDENTAIS
São elementos extraídos da autonomia privada, da vontade das partes. Ex: colocar cláusula contratual
para parcelamento do preço.
Fala-se de determinadas circunstâncias e obrigações que decorrem da vontade exclusiva das partes.
20.2. ELEMENTOS ESSENCIAIS : CONSENTIMENTO (CC, 496 A 499), COISA (CC, 490 A 495) E
PREÇO (CC, 484 A 489)
Os elementos essenciais são evidentes na definição do tipo: a necessidade de um acordo, ou seja, o
consentimento; a existência de uma coisa a ser entregue; e, finalmente, um preço definido como
contraprestação pela entrega da coisa.
A coisa é, necessariamente, algo corpóreo, tangível, o que não é equivalente a bem. Não se compra e
não se vende coisa que não seja tangíveis.
O preço é sempre pecuniário. Não se faz compra e venda se não houver quantia em valores que se
expressem em dinheiro (ordem de pagamento). Qualquer coisa diferente disso não se constituirá
como compra e venda.
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20.3. CONSENTIMENTO (CC, 496 A 499)
Art. 496. CC. É anulá vel a venda de ascendente a descendente, salvo se os
outros descendentes e o cô njuge do alienante expressamente houverem
consentido.
Pará grafo ú nico. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do
cô njuge se o regime de bens for o da separação obrigató ria.
Art. 497. CC. Sob pena de nulidade, nã o podem ser comprados, ainda que em
hasta pú blica:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens
confiados à sua guarda ou administraç ão;
II - pelos servidores pú blicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica
a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
III - pelos juízes, secretá rios de tribunais, arbitradores, peritos e outros
serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar
em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a
sua autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam
encarregados.
Pará grafo ú nico. As proibições deste artigo estendem-se à cessã o de crédito.
Art. 498. CC. A proibiç ão contida no inciso III do artigo antecedente, nã o
compreende os casos de compra e venda ou cessã o entre co- herdeiros, ou em
pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas
designadas no referido inciso.
Art. 499. CC. É lícita a compra e venda entre cô njuges, com relaç ão a bens
excluídos da comunhã o.
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Art. 171. CC. Alé m dos casos expressamente declarados na lei, é anulá vel o
negó cio jurídico:
I - por incapacidade relativa do agente;
---
20.3.2. LEGITIMAÇÃO
É a existência de um vínculo concreto entre a coisa em relação a outra parte. Em determinados casos, a
legislação estabelece como condição a existência desse vínculo.
Em função de tais vínculos, por exemplo, a pessoa pode ser deslegitimada a ser parte na relação
contratual - ex: compra e venda entre pai e filho.
Art. 179. CC. Quando a lei dispuser que determinado ato é anulá vel, sem
estabelecer prazo para pleitear-se a anulaç ão, será este de dois anos, a contar
da data da conclusã o do ato.
Art. 498. CC. A proibiç ão contida no inciso III do artigo antecedente, nã o
compreende os casos de compra e venda ou cessã o entre co-herdeiros, ou em
pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas
designadas no referido inciso.
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Na venda em condomínio há direito de preferência ao condômino - ex; vendo parte de terreno - deve-
se dar preferência ao que tiver a maior parte ou maior parte benfeitorias.
Podem ser coisas presentes ou coisas futuras. Presentes são coisas que existem no momento da venda
e futuras são as coisas que ainda não existem. Se a coisa for futura o contrato é aleatório. O comprador
não pagará o preço de mercado, este será menor que o de mercado, via de regra.
Neste artigo, tem-se a demonstração de uma indução à venda. Quer dizer que é uma técnica de
contratação: o vendedor disponibiliza amostras do produto visando o contrato. Demonstra um
fragmento do produto para que o comprador experimente o produto para enfim fechar o negócio.
Diz o artigo que as características da amostra devem demonstrar exatamente o produto, e deve ter as
mesmas características da amostra: é uma garantia a mais para o comprador. Se não tiver o produto as
mesmas características da amostra poderá o comprador rejeitar o produto ou ainda se tiver prejuízo
cobrar perdas e danos.
A entrega da coisa é o local onde a coisa se encontrava. Ex.: se o local da contratação é em Taubaté e se
não houver alguma clausula determinando o local de entrega ou alguma ordem específica feita pelo
comprador para transportadora entregar em local diverso, a entrega será em Taubaté.
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Art. 495. CC. Nã o obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da
tradiç ão o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na
entrega da coisa, até que o comprador lhe dê cauç ão de pagar no tempo
ajustado.
É uma defesa. Uma das partes se defende alegando que a outra parte não cumpriu o contrato.
Art. 501. CC. Decai do direito de propor as aç ões previstas no artigo
antecedente o vendedor ou o comprador que nã o o fizer no prazo de um
ano, a contar do registro do título.
Pará grafo ú nico. Se houver atraso na imissão de posse no imó vel, atribuível
ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadê ncia.
As mais importantes das vendas peculiares são “ad mensuram e ad corpus”. Dizem respeito
exclusivamente à venda de bens imóveis, e há duas formas básicas de se compor o preço.
Uma delas é ad mensuram, que é aquela feita por medida, metro quadrado. Se não há a entrega da
metragem correta alguém estará lucrando com a venda do metro quadrado. Caso não haja mais
metragem do que a metragem vendida, o correto deverá abater o preço ou ainda rescindir o contrato.
Isso corresponde à venda ad mensura.
Já na ad corpus, diz-se quando a coisa é determinada e descrita. A venda é feita pela coisa em si. A coisa
é identificada e a medida não importa. No meio rural é mais comum a venda ad mensura e no meio
urbano é mais comum a venda ad corpus. Embora se compre um apartamento com metragem ou com
valor por metro quadrado a pessoa compra o apartamento em si.
O prazo esta no art. 501 do CC: o prazo contará do registro do imóvel e contar-se-á um ano para se
propor ação.
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Identificação e propositura da ação: salvo se houve demora na imissão na posse. Neste caso, conta-se
o prazo da imissão e não do registro.
20.4.7. VENDA DE COISAS ONERADAS (CC, 502) E CONJUNTAS (CC, 502 E 503)
Art. 502. CC. O vendedor, salvo convenç ão em contrá rio, responde por todos
os dé bitos que gravem a coisa até o momento da tradiç ão.
Art. 503. CC. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma nã o
autoriza a rejeiç ão de todas.
Diz respeito a coisas oneradas. Ex: coisa hipotecada, safra empenhada. O ônus acompanha a coisa, mas
quem tem a obrigação da quitação da divida é o vendedor. Salvo em caso do adquirente assumir a
divida comprando por um preço mais baixo. E também casos de vendidas conjuntamente. Ex: vendo
uma casa com quatro veículos. Havendo vicio sobre uma das coisas, poderá ser devolvida a coisa com
defeito e o preço abatido.
20.5. PREÇO
Há três características do preço:
20.5.1. DINHEIRO
Seja transferência bancária, cheque ou mesmo efetivo. Troca de produtos é permuta.
20.5.2. EQUILIBRADO
O preço tem que ser justo, deve atender o interesse de ambas as partes. É uma serie de regras que
visam a justeza contratual. O preço em correspondência com a coisa.
20.5.3. DETERMINÁVEL
O preço não precisa ser determinado na compra, mas deve ser determinável. Pode ocorrer a
determinação posteriormente ao contrato.
O preço pode ser determinado por árbitro. As partes não entram em consenso em relação ao preço,
mas querem a compra e venda aí vem a figura de um arbitro que vai quantificar a coisa, o arbitro é um
especialista na área da venda da coisa.
Art. 487. CC. É lícito à s partes fixar o preç o em funç ão de índices ou
parâ metros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.
Técnica contratual que permite a readequação do preço, não sendo necessário um arbitro: a própria
cláusula o faz. É a indexação do preço ao fator externo e adapta o preço da coisa. EX. contratos
imobiliários a base de cálculos é o INCC índice nacional de construção civil. A readequação é
automática.
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Pará grafo ú nico. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço,
prevalecerá o termo mé dio.
Caso as partes não concordem com um terceiro estipulando o preço nem os índices, cabe o preço
médio. Em caso de omissão das partes e não consenso aplica-se dos usos e costumes, resolvendo-se e
estabelecendo-se o preço.
É vedada a venda do produto com preço estipulado unilateralmente. Se ocorrer, o contrato será nulo.
Uma das partes não pode estipular o preço, seja por parte do vendedor ou por parte do comprador. É
vedado em compra e venda civil ou comercial que é a venda que não é consumeirista.
Quando o contrato de compra e venda versar sobre bens imóveis, as despesas do contrato ficarão por
conta do comprador. Despesas: escritura, registro, ITBI, etc.
Se versar sobre bens móveis, as despesas ficam a cargo do vendedor. Despesas: logística, entrega
transporte. Mas também se admitem disposições contrarias, desde que seja acordado entre as partes.
O prazo máximo para gerar efeitos é de 3 anos, prazo decadencial, decadência voluntária. Mas as
partes podem contratar que o prazo será menor que 3 anos, e o prazo é contado a partir da assinatura
do contrato. A Clausula de retrovenda é de direito potestativo (Direito potestativo é um direito sem
contestação), isto é, não há a possibilidade da parte compradora se negar a obedecer a clausula da
retrovenda. Caso a parte se negue poderá a outra parte entrar com ação de consignação em
pagamento.
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20.6.1.3.1. Despesas
Se falamos de bens imóveis, as despesas serão: escritura, tabelionato de notas, registro, alem dos
custos de tributação imposto de transmissão de imóveis (ITBI). Tudo isso corrigido monetariamente,
não há juros, mas correção sim.
20.6.1.3.2. Benfeitorias
São as benfeitorias, porem existem três tipos de benfeitorias: necessárias, uteis e voluptuárias.
Nas benfeitorias acrescerá o preço das benfeitorias necessárias. Se a pessoa gastou 30 mil reais com
uma reforma necessária terá que ser acrescido, além das outras despesas, as benfeitorias necessárias.
A regra é semelhante: haverá uma solidariedade e ambos responderão e terão que cumprir com a
cláusula.
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20.6.2. VENDA À CONTENTO OU SUJEITA À PROVA (CC, 509 A 512)
20.6.2.1. CARACTERIZAÇÃO (CC, 509-510)
Art. 509. CC. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob
condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e nã o se
reputará perfeita, enquanto o adquirente nã o manifestar seu agrado.
Art. 510. CC. També m a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condiç ão
suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e
seja idô nea para o fim a que se destina.
A venda a contento é uma venda sujeita a uma condição suspensiva. É caso futuro e incerto. Quer dizer
que a compra e venda não gerará efeito até que aconteça um caso futuro. Ex. livreiros, é separado 10
livros de direito administrativo, prazo de vigência 5 dias; nesse prazo terá que avaliar o material se o
possível comprador disser sim a compra e venda começa a gera efeitos, até lá fica suspenso os efeitos
(avaliação subjetiva).
Na compra e venda submetida à prova, a compra e venda não gerará efeitos até que o comprador
verifique a coisa vendida. Na compra e venda a prova será uma (avaliação objetiva). Caso de
maquinário industrial, por exemplo, é necessário o teste inicial para se gerar os efeitos da compra e
venda.
Sois detalhes: se não houver prazo fixado, caberá ao vendedor notificar o comprador para obter a
resposta; o comprador, durante o prazo de suspensão, permanece com o bem como comodatário. A
coisa não pertence ao comprador, a venda está suspensa, os riscos incidentes da coisa estão com o
futuro comprador que esta com a coisa. Neste caso, não houve a tradição, pois a venda esta suspensa,
mas o risco da coisa fica com o comprador, pois ele esta na posse da coisa. Isso é uma exceção a regra
geral, inverte-se o risco sobre a coisa.
Art. 514. CC. O vendedor pode també m exercer o seu direito de prelaç ão,
intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.
As três expressões falam em preferência sobre a aquisição da compra. A preferência quer dizer que se
houver uma clausula que expresse uma dessas expressões o comprador é obrigado quando for vender
a coisa terá que oferecer preferencialmente ao vendedor anterior. Observação: a preferência nesse
caso é direito pessoal, ou seja, traduz eficácia pessoal não temos efeitos reais, efeitos meramente
obrigacionais. Caso não seja respeitado sofrerá o segundo vendedor ação de perdas e danos. Aqui se
difere de outras preferências como a lei do inquilinato, por exemplo, (aqui é uma preferência real).
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Outro direito de preferência que diferencia deste da retrovenda é o direito de preferência entre
condôminos.
Art. 520. CC. O direito de preferê ncia nã o se pode ceder nem passa aos
herdeiros.
Regra geral, os direitos pessoais não se transmitem a terceiros e nem a herdeiros. Morreu uma das
partes morreu também o direito de preferência. Ainda que versem sobre bens imóveis.
20.6.3.3. PRAZOS
20.6.3.3.1. De vigência (CC, 513) : 180 dias móveis - 2 anos imóveis
Art. 513. CC. A preempç ão, ou preferê ncia, impõ e ao comprador a obrigaç ão
de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento,
para que este use de seu direito de prelaç ão na compra, tanto por tanto.
Pará grafo ú nico. O prazo para exercer o direito de preferência nã o poderá
exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for mó vel, ou a dois anos, se imó vel.
Porque esse regime distinto de prazos? No art. 513 fala de prazo de diligencia, se for uma venda
imobiliária a obrigação de dar preferência é de no máximo de dois anos. Temos um prazo de vigência
de no máximo de dois anos, se for bem móvel a vigência do pacto de preferência se dará no prazo
máximo de 180 dias.
Quando recebida a notificação se não exercer o a preferência no prazo de 3 dias para bens moveis e 60
dias para bens imóveis, perde-se o direito de preferência. O vendedor esta livre para vender a terceiro.
Esse prazo é um prazo de regra supletiva, pode ser alterado seja para mais ou para menos. Pode-se
alterar os prazos por clausula em consenso entre as partes.
Quando forem mais de uma vendedor só poderá ser exercida a preferência por inteiro. Não pode ser
fracionada a preferência. No caso de dois vendedores terem o direito de preferência e na retrocessão
forem notificados os dois e um vem e paga a metade, será impedida a retrocessão, porem se um deles
depositam no prazo o valor integral do bem esta será aceita e os primeiros vendedores que tem o
direito de retrocessão se entendem entre eles.
20.6.3.5. RETROCESSSÃO
Art. 519. CC. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade
pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou,
ou não for utilizada em obras ou serviç os pú blicos, caberá ao expropriado
direito de preferê ncia, pelo preç o atual da coisa.
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Quando a administração decreta a desapropriação e diz que vai construir uma escola é desapropriado,
paga-se pelo imóvel, passa o tempo e a escola não é construída. O bem é desafetado e a administração
quer vender o bem. O direito de preferência é do que foi desapropriado. Duas observações: no local é
construída não uma escola, mas é dada outra destinação pública: não da direito a retrocessão; a
retrocessão não implica em reaquisição do bem: somente em perdas e danos.
Incide somente sobre bens móveis. Há uma cisão entre a propriedade e a posse. O vendedor transmite
a posse do bem vendido para o comprador, condicionando a propriedade do bem até o final do
pagamento.
Ocorre, portanto, nas vendas diferidas - pagamentos protelados ao longo do tempo (prazo). O
comprador terá a posse do bem, mas não haverá, de fato, a entrega da coisa, a tradição.
Na Compra e Venda pura há a transmissão de propriedade do bem logo após assinatura do contrato ou
ao menos o comprometimento imediato da transmissão da propriedade do bem. Resta aqui a
diferença.
Condição sine qua non para que o comprador tenha garantia do cumprimento do contrato é o registro
em cartório, no domicílio do comprador.
O objeto tem que ser detalhado, específico, pois se trata de bens móveis - não submetidos a registro,
salvo raras exceções. Por isto, o objeto é necessariamente especificado de forma perfeita.
É uma exceção à regra geral res perit domino. A inversão é em razão da posse, que é do comprador. Ele
assumirá todos os riscos, como caso fortuito, força maior, perda, perecimento, etc.
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21.5. EXECUÇÃO DA CLÁUSULA
21.5.1. PROTESTO OU INTERPRETAÇÃO JUDICIAL (CC, 525)
Art. 525. CC. O vendedor somente poderá executar a clá usula de reserva de
domínio apó s constituir o comprador em mora, mediante protesto do
título ou interpelaç ão judicial.
A cobrança de valores previstos em contrato não se confunde com a execução da cláusula de garantia.
Não se pode protestar um contrato, somente títulos de crédito (por isto é interessante atrelar contrato
a títulos de crédito - por exemplo, 20 parcelas representadas por 20 notas promissórias).
Com o protesto da nota promissória, poder-se-á manejar a retomada do bem. É a constituição de mora
específica.
Em ambos os casos, é possível a purgação da mora - pagamento do preço mais custas, caso em que se
afasta a mora, ou seja, torna-se impossível a execução da cláusula.
Art. 1.070. CPC. Nas vendas a cré dito com reserva de domínio, quando as
prestações estiverem representadas por título executivo, o credor poderá
cobrá -las, observando-se o disposto no Livro II, Título II, Capítulo IV.
§1º. Efetuada a penhora da coisa vendida, é licito a qualquer das partes, no
curso do processo, requerer-lhe a alienaç ão judicial em leilã o.
§2º. O produto do leilã o será depositado, sub-rogando-se nele a penhora.
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Retomada a coisa, extingue-se o contrato e o vendedor deve devolver o preço pago adiantado, com
abatimentos - vide adiante.
Este artigo esta prevendo a compra e venda financiada por instituição financeira.
Exemplo: vendedor pretende vender máquina de xeróx no valor de R$ 700.000,00, que venda a um
comprador com reserva de domínio. O comprador pagará 100 prestações de R$ 1.000,00. Mas o
vendedor tem o interesse de antecipar o recebimento e então contata instituição financeira. A
instituição financeira adianta R$ 620.000,00 ao vendedor, havendo o pagamento em sub-rogação. A
instituição financeira entra no lugar do vendedor, e receberá os R$ 700.000,00.
A relação com vendedor com a instituição financeira se dará, por exemplo, por contrato de desconto,
cessão com subrogação ou contrato de empréstimo. A vontade das partes definirá.
A sub-rogação lhe dá todos os direitos do contrato. É uma relação de apenas dois pólos.
A diferença da alienação fiduciária em garantia há uma relação tríade. O tomador quer comprar
automóvel de R$ 120.000,00. Pede financiamento ao banco, que por meio do mesmo instrumento
contratual credita dinheiro à concessionária, que por sua vez passa a propriedade do bem, que é
resolúvel em favor do tomador. É regulamentada pelo Decreto nº 911/69. Para execução da garantia, é
realizada busca e apreensão satisfativa - é obrigado a vender o veículo. Do produto da venda,
descontará "tudo" e se sobrar devolve ao tomador.
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A coisa transmitida é representada por documentos.
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24.1.2. RISCOS DA COISA (CC, 535)
Art. 535. CC. O consignatá rio nã o se exonera da obrigaç ão de pagar o preç o,
se a restituição da coisa, em sua integridade, se tornar impossível, ainda que
por fato a ele nã o imputável.
O consignatário, na posse da coisa, assume os riscos, inclusive de caso fortuito ou força maior.
Há transmissão da posse ao consignatário, de forma que penhoras sobre si não poderão recair sobre a
coisa negociada sobre contrato estimatório. Não há transmissão da propriedade!
A extinção se dará com a revenda do bem e o pagamento do preço pelo consignatário ao consignante.
Art. 539. CC. O doador pode fixar prazo ao donatá rio, para declarar se aceita
ou nã o a liberalidade. Desde que o donatá rio, ciente do prazo, não faç a, dentro
dele, a declaraç ão, entender-se-á que aceitou, se a doação nã o for sujeita a
encargo.
Art. 541. CC. A doaç ão far-se-á por escritura pú blica ou instrumento
particular.
Pará grafo ú nico. A doaç ão verbal será válida, se, versando sobre bens
mó veis e de pequeno valor, se lhe seguir incontinenti a tradição.
É contrato paradigmática aos contratos unilaterais e gratuitos. Ou seja, é um contrato gratuito por
excelência. É o sacrifício do patrimônio de uma parte em favorecimento à outra.
Caberá ao doador notificar o donatário para que manifeste-se sobre a aceitação, tendo prazo
estabelecido. Condição sine qua non para a existência da doação.
É contrato gratuito. Não cabe, então, vícios redibitórios, garantia da evicção, juros ou perdas e danos
por atraso na entrega - exceção de doação onerosa ou em contemplação a casamento futuro.
É contrato mediante o qual parte, denominada doador, transmite gratuitamente patrimônio a outra
parte, denominada donatário.
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O p.ú. trata da doação manual, que é de bens módicos, de pequeno valor. Eles podem ser doados
mediante simples tradição. Nesta caso o contrato tem natureza real, pois com a simples tradição é
transferida a propriedade.
O doador deve ser plenamente capaz e ter legimitação sobre a coisa doada (pleno discernimento, ter
capacidades mentais em ordem - interdito, maior de idade e proprietário do bem doado). Há, portanto,
em relação ao doador dois requisitos, quis sejam: capacidade e legitimação.
Em relação ao donatário, este não precisa ser capaz. O nascituro e o absolutamente incapaz poderá
assumir a condição de donatário. O aceita será realizado por seu representante legal: pais, tutores,
curadores, etc.
Na condição de representante legal, é obrigado a aceitar a doação se esta for benéfica ao donatário.
Art. 546. CC. A doaç ão feita em contemplaç ão de casamento futuro com certa
e determinada pessoa, quer pelos nubentes entre si, quer por terceiro a um
deles, a ambos, ou aos filhos que, de futuro, houverem um do outro, nã o pode
ser impugnada por falta de aceitaç ão, e só ficará sem efeito se o casamento
nã o se realizar.
Doações feitas a mais de uma pessoa. Há presunção de que a coisa será divida de forma equânime -
constituição de condomínio.
Se um deles falecer, o patrimônio irá a seus herdeiros - não há direito de acréscimo ao donatário
restante. Esta é a regra geral - exceção: marido e mulher. Não é regra cogente.
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ser impugnada por falta de aceitaç ão, e só ficará sem efeito se o
casamento nã o se realizar.
Ex: filha casa e pais decidem que doarão apartamento. Podem doar à filha, ao casal ou igualmente aos
filhos que provavelmente o casal terá - é a prole eventual. O contrato terá eficária com a efetuação da
condição, seja o casamento ou o nascimento da prole.
É o adiantamento da legítima - adiantar o que cabe de direito aos herdeiros necessários (descendentes,
ascendentes e cônjuge).
A colação é a obrigação que tem o herdeiro de devolver o bem doado ao patrimônio do de cujus (CC,
2.002 e ss.).
Quota disponível é a parcela do patrimônio que a pessoa pode dispor (metade do patrimônio). As
doações feitas em respeito à quota disponível não estarão sujeitas à colação. Há necessidade de
dispensa de colação.
Ex: Pai doa bens a um dos filhos, não querendo que o colacione. Se faz a doação do bem com dispensa
de colação.
25.3.4. DOAÇÃO À CONCUBINA / DOAÇÃO FEITA POR CÔNJUGE ADULTERO (CC, 550)
Art. 550. CC. A doaç ão do cô njuge adú ltero ao seu cú mplice pode ser
anulada pelo outro cô njuge, ou por seus herdeiros necessá rios, até dois
anos depois de dissolvida a sociedade conjugal.
Exceção à regra da disponibilidade patrimonial: este artigo sujeita, inclusive, as quotas disponíveis.
Não se poderá doar todo o patrimônio sem reserva de parte ou renda que lhe garante subsistência. É
possível o reserva de usufruto.
A doação inoficiosa é aquela que excede à parte disponível do patrimônio. A ação de nulidade pode ser
proposta, inclusive, enquanto o doador estiver vivo.
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É nulidade parcial, pois será nulo somente aquilo que exceder a doação. O donatário poderá devolver o
excedente em dinheiro. (Doutrina denomina-a de Ação de redução - é ação de declaratória de nulidade
parcial de ato jurídico de doação).
A doação onerosa é aquela submetida a encargo (CC, 136 e 137) - elemento acidental da doação que
altera os efeitos do contrato. Ou seja, ao invés de ser puramente gratuito - apenas recebimento da
coisa; o donatário terá que fazer algo para fazer jus à coisa.
Art. 136. CC. O encargo nã o suspende a aquisiç ão nem o exercício do direito,
salvo quando expressamente imposto no negó cio jurídico, pelo disponente,
como condiç ão suspensiva.
Art. 137. CC. Considera-se nã o escrito o encargo ilícito ou impossível, salvo se
constituir o motivo determinante da liberalidade, caso em que se invalida o
negó cio jurídico.
Ex: pagamento da universidade de donatário desde que este preste serviços de assistência social.
Caso o donatário não cumpra, doador poderá notificar judicialmente donatário para realizar o
encargo. Caso não realizado, há resolução do contrato.
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Aquilo que exceder ao valor das prestações do mérito do donatário não retira o caráter de liberalidade
da doação.
A classificação existe em função de explicitar que se trata de ato de liberalidade/doação, e não contra-
prestação sinalagmática.
Ex: médico ajuda pessoa que estava mal de saúde que não podia pagar tratamento. Em retribuição, doa
algo.
A classificação existe em função de explicitar que se trata de ato de liberalidade/doação, e não contra-
prestação sinalagmática.
Pode-se prever cláusula em que, no caso de falecimento do donatário, bens voltarão do doador. A
cláusula só pode dirigir-se ao doador, e nunca a terceiros.
25.6. EXTINÇÃO
25.6.1. REVOGAÇÃO POR INGRATIDÃO
25.6.1.1. CARACTERIZAÇÃO (CC, 555)
Art. 555. CC. A doaç ão pode ser revogada por ingratidã o do donatá rio, ou por
inexecuç ão do encargo.
Art. 557. CC. Podem ser revogadas por ingratidã o as doaç ões:
I - se o donatá rio atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de
homicídio doloso contra ele;
II - se cometeu contra ele ofensa física;
III - se o injuriou gravemente ou o caluniou;
IV - se, podendo ministrá -los, recusou ao doador os alimentos de que este
necessitava.
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Pela ação revocatória, de prazo de um ano a contar da data do ato ou conhecimento do ato de
ingratidão.
Art. 560. CC. O direito de revogar a doaç ão nã o se transmite aos herdeiros
do doador, nem prejudica os do donatá rio. Mas aqueles podem prosseguir
na aç ão iniciada pelo doador, continuando-a contra os herdeiros do donatá rio,
se este falecer depois de ajuizada a lide.
25.6.2. RESOLUÇÃO
Descumprimento do encargo - notificação judicial e constituição em mora - resolução do contrato.
A locação se caracteriza por três elementos: cessão do uso e gozo de coisa infungível, o que difere a
locação da compra e venda.
São contratos de locação: locação de imóvel, pagamento de uma renda mensal para utilização de um
galpão, locação de veículos, é locação por 3, 4, ou mais dias ou meses de maquinas de Xerox.
A natureza jurídica: a locação é contrato bilateral; há obrigações tanto do locador como do locatário.
Entrega do imóvel, mantê-lo integro. Pagar o aluguel, manter a função do imóvel, se é residencial não
pode torná-lo comercial.
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Locação é contrato comutativo, o locador sabe o quanto vai ganhar e o locatário sabe o quanto terá que
pagar e o tempo que poderá permanecer no imóvel, sabe-se claramente o quanto as partes ganharão
ou perderão no contrato.
O contrato não é formal, não é solene, a lei não exige forma; pode ser verbal, pode ser mediante
recibos, comprovante de depósitos, etc.
Locação de bens móveis são regidas pelo código civil: carros, maquinário industrial e equipamentos.
Por determinação legal, apart hotéis e garagem são regidos pelo código civil, não aplica-se a legislação
especial porque a própria lei diz que não tratará.
Leasing também não será tratado por legislação específica, aplica-se o código civil. O código civil trata
tanto de bens móveis como de bens imóveis.
A partir do momento em que o imóvel esta registrado como rural, reger-se-á pela lei especifica, com
valores diferenciados para aluguel.
A lei prevê que o pagamento pode ser feito com produtos agrícolas e não necessariamente em
dinheiro: no contrato terá que ser previsto o pagamento em dinheiro, mas ao final da produção pode-
se ser revertido em produtos agrícolas.
Art. 568. CC. O locador resguardará o locatá rio dos embaraç os e turbaç ões de
terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e
responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locaç ão.
As do locatário/inquilino são:
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pagar o aluguel e todos os encargos contratuais, despesas quanto a coisa, o que estiver descrito
no contrato que são de responsabilidade do locatário;
manter a destinação do bem, o inquilino não pode alterar a destinação do bem, se é para fins
residenciais, ou comerciais;
manter, cuidar da coisa como se fosse sua. Limpar, pintar, consertar rachaduras, retirar
detritos, preservá-lo - manutenção ordinária;
informar qualquer incidente que coloque a coisa sob risco. Ex. intempéries climáticas,
vazamentos significativos. Tem que estar sob risco.
Art. 574. CC. Se, findo o prazo, o locatá rio continuar na posse da coisa alugada,
sem oposiç ão do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo
aluguel, mas sem prazo determinado.
Locação necessariamente é temporária, tem um tempo que pode ser determinado ou indeterminado.
Determinado é aquele submetido a prazo.
Caso o locatário não entregue o bem no prazo estabelecido para entrega, o locador tem 30 dias para
tomar uma providencia, se ele não tomar nenhuma medida o contrato é prorrogado automaticamente
e passa o a ser por tempo indeterminado.
Nesta hipótese, o locador terá que denunciar o contrato, notificando o locatário para retomar a coisa.
Se for por prazo indeterminado a regra é a mesma da prorrogação, nas locações regidas pelo código
civil. Deve-se denunciar o contrato notificando o locatário e retoma a coisa. No indeterminado não se
respeita prazo e no determinado deve-se respeitar o prazo do contrato para depois notificar e retomar
a coisa.
Art. 572. CC. Se a obrigaç ão de pagar o aluguel pelo tempo que faltar
constituir indenizaç ão excessiva, será facultado ao juiz fixá -la em bases
razoá veis.
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Se for o locatário que devolver a coisa antes do prazo, deverá pagar a multa e pagar os aluguéis
vincendos. O juiz pode reduzir o valor da multa ou dos alugueis vincendos, de acordo com juízo de
equidade.
Salvo disposição em contrario, o que se tem é o ressarcimento por benfeitorias necessárias, que devem
ser ressarcidas ao locatário. As uteis, somente mediante autorização expressa, por escrito. E as
voluptuárias serão levantadas.
A sumula 335 diz basta colocar uma cláusula no contrato para que as benfeitorias se incorporam ao
bem e não haja direito ao ressarcimento.
No caso de alienação do imóvel, o contrato somente será preservado se tiver dois requisitos: a)
clausula contratual de validade para terceiros. A presente contratação gera efeitos a futuros
moradores. b) contrato tem que ser registrado em cartório de títulos e documentos. Ex. guindastes,
maquinários etc, deverão constar do registro se se quiser que gere efeitos a terceiros.
Não havendo esses dois requisitos a alienação não interferira no contrato. O novo locatário deverá
respeitar o prazo de locação. O adquirente do imóvel ou do bem locado, assim que assina o contrato de
compra e venda, tem o direito de denunciar o contrato de locação sem respeitar o prazo
É a possibilidade de o locador alterar o valor do aluguel caso o inquilino esteja em mora para
restituição.
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É chamado de aluguel pena ou aluguel sanção. O locador diz: pague até a data tal ou o aluguel será
dobrado.
Art. 1º. LI. A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis
especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de
suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de
veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados
aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam
autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
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Denúncia é forma de extinção de contrato por vontade unilateral por uma das partes. A denúncia será
vazia quando esta não precisar ser justificada.
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§2º. Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as
atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o
fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário
ou pela sociedade.
§3º. Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio
sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no
mesmo ramo.
§4º. O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas
por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente
constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§5º. Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no
interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à
data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Art. 71. LI. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de
Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e
cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da
locação;
V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for
o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua
inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e,
tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o
número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde
logo, a idoneidade financeira;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não
for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de
sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa
natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de
identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do
fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de
2009)
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação
aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de
título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte
dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em
virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que
admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o
proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
A ação renovatória trata-se de renovação compulsória do contrato de locação, pela via judicial.
O prazo decadencial é de 6 meses, de forma retroativa - é contado de forma inversa. O último dia do
prazo será 6 meses para trás do término do contrato de locação vigente.
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II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na
época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou
lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
1°. No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as
condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual
do imóvel.
2°. No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da
proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara
indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário.
Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para
obter a renovação pretendida.
3°. No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da
determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem
realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por
engenheiro devidamente habilitado.
4°. Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de
aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato
a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que
apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.
5°. Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer
periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no
contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do
aluguel.
Art. 57. LI. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser
denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para
a desocupação.
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Art. 50. LI. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem
oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a
locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento
antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá
denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do
art. 47.
Na prorrogação automática, a locação seguirá o regime da denúncia cheia (LI, 47) pelo prazo de 30
meses.
Art. 11. LI. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e
obrigações:
I - nas locações com finalidade RESIDENCIAL, o cônjuge sobrevivente ou o
companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que
viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no
imóvel;
II - nas locações com finalidade NÃO RESIDENCIAL, o espólio e, se for o caso,
seu sucessor no negócio.
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2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa
pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua
falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744,
de 2012)
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do
imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público,
para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato,
e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de
antecedência.
Built to suit - locação com construção. É contrato tipicamente norte-americano, que congrega
elementos de prestação de serviços e de locação. É a contratação de um agente especializado que
encontrará determinada área para uma finalidade, construirá o prédio e locará ao locatário - muito
utilizado por fundos imobiliários.
É tipo de contrato que demanda altos investimentos. Em sendo assim, deve-se, necessariamente, ter
prazo de carência/amortização dos investimentos. Não respeitará, então, a rigor este artigo.
Art. 54-A. CC. Na locaç ão nã o residencial de imó vel urbano na qual o locador
procede à pré via aquisiç ão, construç ão ou substancial reforma, por si mesmo
ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a
fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerã o as
condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposiç ões
procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei no 12.744, de 2012)
§1º. Poderá ser convencionada a renú ncia ao direito de revisã o do valor
dos alugué is durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído
pela Lei no 12.744, de 2012)
§2º. Em caso de denú ncia antecipada do vínculo locatício pelo locatá rio,
compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá,
porém, a soma dos valores dos alugué is a receber até o termo final da locaç ão.
(Incluído pela Lei no 12.744, de 2012)
§3º. (VETADO). (Incluído pela Lei no 12.744, de 2012)
Só é possível a sublocação se houver autorização expressa, que pode se dar de duas formas: a) cláusula
contratual; b) notificação do locador para que expressamente autorize.
O sublocatário poderá interpor ação renovatória diretamente perante o locador, pulando o sublocador.
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A cessão da locação não se confunde com a sublocação: em realidade, cede sua posição contratual a
terceiro. O terceiro, cessionário/novo locatário, substituirá a posição do antigo locatário, mantendo a
relação original com o locador - contrato bilateral.
O STF entende que a cessão é amis abrangente que a sublocação: há riscos maiores, pois há
substituição da parte - riscos de crédito, inadimplência, passivos, etc. Neste sentido, a súmula 411
entende que a autorização para cessão implica na autorização para sublocação. "Aquele que pode mais
pode menos".
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O IPTU se trata de encargos contratuais, e não da locação.
II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido,
compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá -
lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as
deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de
qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as
eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas
suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes
ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o
consentimento prévio E por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de
tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou
exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água
e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário,
mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o
mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos
internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º. Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à
administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos
empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso
comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos,
elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum
destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas
coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de
uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da
locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou
complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se
referentes a período anterior ao início da locação.
2º. O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no
parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio
mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
3º. No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de
propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento
das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
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autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão
indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Se houver cláusula contratual, a garantia irá até a entrega das chaves. Não havendo, será até fim do
contrato ou renovação.
Prorrogado o contrato por tempo indeterminado (mesmo havendo cláusula de que a fiança
prosseguirá até a entrega das chaves), o fiador tem a prerrogativa de notificar o locador da exoneração
da fiança. 120 dias do recebimento da notificação, estará exonerado da fiança.
O bem de família (Lei nº 8.009/90 - exceção) será sujeito à penhora se necessário à ao cumprimento
da fiança. É possível se penhorar bem de família do fiador.
III - seguro de fiança locatícia.
Contrato de seguro. Paga-se o prêmio (custo do seguro), e a seguradora arcará com o preço do aluguel
no caso de inadimplência.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº
11.196, de 2005)
Condomínios constituídos por investidores, cujos gestores adquirem papéis no mercado de capitais
representativos de investimentos no mercado imobiliário.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das
modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Ação de rito ordinário; valor da causa 12 vezes o valor do aluguel; caberá despejo liminar nos casos do
artigo 59 da LI; poderá ser cumulada com ação de cobrança de aluguéis.
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É contrato de empréstimo de coisa fungível, por tempo determinado, podendo ser gratuito ou oneroso.
28.2.1.3. GRATUIDADE
Necessariamente, é um contrato gratuito.
28.2.1.4. TEMPORIEDADE
O período de vigência – se for por tempo indeterminado, findo, deverá notificar comodante.
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28.2.2. CARACTERÍSTICAS
28.2.2.1. UNILATERALIDADE
Surte obrigações para apenas uma única parte: comodatário. Não haverá obrigação do comodante de
entregar a coisa. A principal obrigação do comodatário será de restituir.
Cuidar da coisa como se fosse sua. Utilizá-la de acordo com sua finalidade e defendê-la como se fosse
sua.
Art. 583. CC. Se, correndo risco o objeto do comodato juntamente com outros
do comodatário, antepuser este a salvação dos seus abandonando o do
comodante, responderá pelo dano ocorrido, ainda que se possa atribuir a caso
fortuito, ou forç a maior.
Art. 584. CC. O comodatá rio nã o poderá jamais recobrar do comodante as
despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada.
Se , por exemplo, é bem imóvel, deverá arcar com o condomínio, fazer micro-reformas, etc.
Cabe ao comodatário, em caso de risco de danos, em primeiro lugar defender a coisa emprestada e
depois a coisa sua. Ex: fábrica em chamas; dever-se-á resgatar o maquinário emprestado em primeiro
lugar.
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28.4.2. SOLIDARIEDADE ENTRE COMODATÁRIOS (CC, 585)
Art. 585. CC. Se duas ou mais pessoas forem simultaneamente comodatá rias
de uma coisa, ficarã o solidariamente responsá veis para com o
comodante.
É aluguel de sanção. A sanção ocorrerá quando da não devolução do bem após o esgotamento do prazo
acordado.
O comodatário em mora poderá ser réu das ações de reintegração de posse ou lhe ser imposto aluguel
pena.
Mesmo assim, não caracterizará a onerosidade no contrato, pois o aluguel pena não PE remuneração,
mas sanção para desestimular o inadimplemento contratual.
Não se deve ajuizar, jamais, reintegração de posse sem a devida notificação do comodatário,
sob pena de indeferimento da inicial por falta de interesse processual. A notificação tem
natureza de denúncia.
28.6. EXTINÇÃO
28.6.1. DENÚNCIA
Cabível nos contratos por tempo indeterminado (comodato precário), em que comodante notificará
comodatário a restituir a coisa.
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De forma excepcional, haverá, antes do advento do termo, mesmo sendo por tempo determinado.
Ocorre excepcionalmente, em caso de urgência – fatos e fundamentos que deverão ser comprovados e
demonstrados na ação
A morte do comodatário implicará na extinção do contrato, não havendo sub-rogação ao seu cônjuge,
congênere ou quem quer que lhe dividia o bem.
Mutuo é um contrato temporário mediante o qual um mutuante transmite a propriedade de uma coisa
genérica, fungível a outro contratante denominado mutuário. que se compromete a devolver coisa do
mesmo gênero, na mesma quantidade e na mesma qualidade. Não devolve a mesma coisa e sim uma
coisa semelhante. Ex. empréstimo de dinheiro.
29.2. CLASSIFICAÇÃO
29.2.1. REAL
É um contrato real porque somente se aperfeiçoa mediante a tradição da coisa, ou seja, só se forma,
passa a viger com a entrega da coisa.
O mútuo pode ser gratuito ou oneroso, diferentemente do comodato que pode vir a ser oneroso. Será
oneroso quando o mutuante tiver uma remuneração pelo bem emprestado. Se presumem onerosos os
contratos de mutuo quando os mutuantes tiverem um profissionalismo, se a pessoa vende uma coisa
por um determinado valor e uma parte seja parcelada, poderá cobrar um juro da parte parcelada. A
regra geral é que é oneroso. Será gratuito quando tiver clausula determinando. Será gratuito como
regra geral quando emprestamos dinheiro a um conhecido e não cobramos juros, será oneroso quando
combinarmos uma taxa de juro.
29.2.3. UNILATERAL
Somente o mutuário arca com as prestações: no caso de contrato oneroso, o dever de devolver o valor
atualizados monetariamente e mais 1% ao mês. O mutuante não é obrigado a emprestar, depois de
emprestado a obrigação é unilateral.
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“Res perit domino” - a coisa morre com o dono. Os riscos transmitem-se com a sua tradição. Se um
mutuante empresta 30 mil para o mutuário, esse risco transmite-se a ele.
Há um regramento que vem desde o direito romano: mútuo feito a menor não é bem vindo. Um
mutuante que empresta dinheiro a um adolescente, como este não tem o discernimento necessário e
pode gastar ou não pagar. Filho de um senador romano fez um empréstimo, e não pagava os credores,
então os credores disseram que para pagar a divida teria o menor matar o seu pai. Essa regra se aplica
a relativamente capazes, maiores de 16 anos e menores de 18 anos, abaixo de 16 anos o contrato será
nulo. Dentro dessa margem de 16 a 18 anos aplica-se a regra do mútuo menor.
Em principio, será anulado o empréstimo feito a menor, salvo nas 5 hipóteses dispostas no artigo 589.
Se o contrato não tem garantias o mutuante pode exigir, se já existem pode pedir reforço dessas
garantias, bem que possam ser hipotecados, por exemplo.
Significa mútuo oneroso, cobrança de juros, só que este juro é o famoso mútuo civil, artigo 591
coligado com o art. 406, está ligado ao tarifamento. Estabelece que não poderá passar do limite, os
juros serão os mesmos praticados pela fazenda pública, que é a taxa SELIC, taxa hibrida que agrega
juros mais tabela de cálculos. Há quem entenda que a taxa não pode balizar o contrato de mútuo, no
entanto se não for utilizado essa taxa o limite será de 1% ao mês, estabelecido pelo código tributário
nacional. Só é permitido a capitalização anual a periodicidade é de doze meses.
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O prazo é o fixado no contrato, entretanto se não houver prazo fixado no contrato incidem os três
incisos:
Contratos agrários: são regulamentados pelo estatuto da terra, não terá contrato agrário que
não obedeça a produção da terra. Não se pode fixar prazo especifico. É uma proteção ao
agricultor rural.
Contrato pecuniário: se não houver prazo será de no mínimo 30 dias
Demais contratos: se vier disposto no contrato que é regra geral para todos os contratos o
prazo é de 30 dias.
Dois elementos:
Subjetivo – haverá um contrato bancário toda vez que uma das partes integrantes do contrato
for componente do sistema financeiro nacional. Integrantes SFN - Bancos, consórcios,
operadoras de leasing, operadoras de cartão de credito e sociedades de capitalização.
Objetivo – é um agente superavitário e aplica os recursos num agente deficitário. O banco vai à
conta de um milionário e empresta a um que não tem como saldar a divida de seu
apartamento. O bando tem como bancar o negócio.
É uma taxa fixada pelo banco central que compensa o banco pelo não recebimento na data fixada no
contrato. O banco, para evitar prejuízos, para compensar que o banco tirou dos recursos próprios,
pode cobrar essa taxa da comissão de permanência. Essa taxa não pode ser cumulada com juros, o
banco tem a opção de cobrar ou a CP ou os juros moratórios. O que não pode fazer é cumular os juros
moratórios e a comissão de permanência.
31. MANDATO
31.1. CARACTERIZAÇÃO (CC, 653)
Art. 653. CC. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes
para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o
instrumento do mandato.
É um contrato mediante o qual uma das partes chamada mandante outorga poderes a outra parte
denominada mandatário para que este realize em nome daquele, atos, negócios ou atividade jurídica.
Mandato se vale via de regra, de procuração, o mandatário é o procurador, esta munido de poderes
realiza atos, atividades ou negócios jurídicos. Via de regra os negócios são feitos diretamente.
Presentar – é um verbo pouco usado, significa estar presente. O representante é o substituto, falamos
de atuação em nome de alguém.
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Representação. O contrato de mandato faz materializar uma representação. Embora mandato não seja
sinônimo de representação, o mandato é um instrumento da representação. A essência da
representação é “contemplatio Domini” (domínio da contemplação). Em termos práticos significa que
sempre haverá representação quando o representante de forma ostensiva e deliberada que esta se
atuando em nome de outro. Isso é importante porque os atos do mandatário vinculam o mandante.
Mandato é o que vincula a representação. A representação se dirige a terceiros. O que importe é que os
terceiros contratantes saibam que aquele está representando outrem.
Teoria da autonomia ou separação. Teoria alemã que diz que a representação é abstrata. A procuração
é um negocio bilateral e não um instrumento de mandato, pois a procuração é uma relação das partes
de representação. Ex. contrato de cliente com advogado é um contrato de prestação de serviço.
31.2. OBJETO
O objeto do contrato de mandato resume-se em negocio jurídico (assinar um contrato de compra e
venda), ato jurídico (efetuar um pagamento) ou atividade jurídica (procuração geral, administrar uma
empresa).
31.3. NATUREZA
31.3.1. PERSONALÍSSIMO
É contrato personalíssimo porque é baseado na confiança. Outorgar poderes quando há a quebra de
confiança pode ocorrer a revogação (do mandante em relação ao mandatário) ou renúncia (do
mandatário em relação ao mandante), nesses dois casos não precisa pagar perdas e danos.
31.3.2. CONSENSUAL
É da assinatura do contrato, do consenso quanto aos poderes assumidos. Aí começa a gerar seus
efeitos.
31.3.3. NÃO-SOLENE
Não é solene, pode ser verbal, a procuração é escrita, mas o contrato é verbal, ou por instrumento
público ou particular.
31.3.4. GRATUITO/ONEROSO
Gratuito é aquele que não há remuneração, não tem obrigação de pagar os encargos, só tem obrigação
de ressarcir as despesas do cotrato. O oneroso terá a remuneração devida ao mandatário. O contrato
de advogado presume-se oneroso por isso deve-se ser remunerado mesmo que não conste a
onerosidade. O ônus da prova que o advogado estava atuando gratuitamente cabe ao cliente.
31.4. ESPÉCIES
As três primeiras espécies são de representação que não se confunde com mandato.
31.4.1. LEGAL
Não existe mandato legal, existe representação, pais, tutores, curadores, que se dá por força de lei.
31.4.2. JUCIAL
Em casos de falência o juiz nomeia um representante da massa falida. No caso de espolio também é
nomeado um representante que vai cuidar do espolio.
31.4.3. CONVENCIONAL
Via de regra é instrumentada pelo contrato de mandato, por outorga.
31.4.4. EXPRESSO/TÁCITO
Expresso – é aquele que tem instrumento contratual, cuja extensão dos poderes está declarada. Tacitos
são quando os atos são realizados independente de instrumento.
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31.4.5. VERBAL/ESCRITO
Verbal quando formalizado de forma não escrita, e escrito quando as clausulas são expressas.
Ocorre quando existe dois mandatários tiverem que realizar conjuntamente os atos. Ex. Ordens de
pagamento (os dois tem que assinar o cheque, se somente um assinar o cheque é nulo)
31.4.7. FRACIONÁRIO
Também com dois mandatários, só que com separação de atos. (Ex. os pagamentos pra um e angariar
clientes é o outro). Isso quer dizer que um não tem poderes dentro da função do outro.
O mandante deve ser capaz, tanto de gozo como de exercício, portanto, capacidade plena, já o
mandatário pode ser relativamente capaz, ou seja, maior de 16 anos, corre um risco o mandante, pois
há limites. Se o contrato não reverter favoravelmente ao menor não poderá o mandante demandar
contra o mandatário.
Art. 662. CC. Os atos praticados por quem não tenha mandato, ou o tenha sem
poderes suficientes, são ineficazes em relação àquele em cujo nome foram
praticados, salvo se este os ratificar.
Parágrafo único. A ratificação há de ser expressa, ou resultar de ato
inequívoco, e retroagirá à data do ato.
Art. 664. CC. O mandatário tem o direito de reter, do objeto da operação que
lhe foi cometida, quanto baste para pagamento de tudo que lhe for devido em
conseqüência do mandato.
Extensão dos poderes conferidos ao mandatário, os poderes são delimitados na procuração, aquilo que
exceder não vincula o mandante.
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31.7. OBRIGAÇÕES DO MANDATÁRIO (CC, 667 A 671)
Art. 667. CC. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na
execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua
ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer
pessoalmente.
§1º. Se, não obstante proibição do mandante, o mandatário se fizer substituir
na execução do mandato, responderá ao seu constituinte pelos prejuízos
ocorridos sob a gerência do substituto, embora provenientes de caso fortuito,
salvo provando que o caso teria sobrevindo, ainda que não tivesse havido
substabelecimento.
§2º. Havendo poderes de substabelecer, só serão imputáveis ao mandatário os
danos causados pelo substabelecido, se tiver agido com culpa na escolha deste
ou nas instruções dadas a ele.
§3º. Se a proibição de substabelecer constar da procuração, os atos praticados
pelo substabelecido não obrigam o mandante, salvo ratificação expressa, que
retroagirá à data do ato.
§4º. Sendo omissa a procuração quanto ao substabelecimento, o procurador
será responsável se o substabelecido proceder culposamente.
Art. 669. CC. O mandatário não pode compensar os prejuízos a que deu causa
com os proveitos que, por outro lado, tenha granjeado ao seu constituinte.
Art. 670. CC. Pelas somas que devia entregar ao mandante ou recebeu para
despesa, mas empregou em proveito seu, pagará o mandatário juros, desde o
momento em que abusou.
1) atuar com diligencia, quer dizer, cumprir fielmente o mandato, 2) prestar contas dos atos
praticados, relatório de despesas; 3) informar custos ou despesas que se faça na realização do
mandato; 4) informar a conclusão do negocio. No excesso de poderes quem responde é o mandatário.
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31.8. OBRIGAÇÕES DO MANDANTE (CC, 675 A 678)
Art. 676. CC. É obrigado o mandante a pagar ao mandatário a remuneração
ajustada e as despesas da execução do mandato, ainda que o negócio não surta
o esperado efeito, salvo tendo o mandatário culpa.
Art. 680. CC. Se o mandato for outorgado por duas ou mais pessoas, e para
negócio comum, cada uma ficará solidariamente responsável ao mandatário
por todos os compromissos e efeitos do mandato, salvo direito regressivo,
pelas quantias que pagar, contra os outros mandantes.
Art. 681. CC. O mandatário tem sobre a coisa de que tenha a posse em virtude
do mandato, direito de retenção, até se reembolsar do que no desempenho do
encargo despendeu.
1) realizar negocio firmado pelo mandatário; 2) ressarcir as despesas do mandatário; 3) caso seja
oneroso, pagar a remuneração do mandatário; 4) aqui é um direito, o mandatário tem o direito de
reter o objeto até ser ressarcido do mandato. (direito de retenção).
Art. 685. CC. Conferido o mandato com a cláusula "em causa própria", a sua
revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das
partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo
transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as
formalidades legais.
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Parágrafo único. É irrevogável o mandato que contenha poderes de
cumprimento ou confirmação de negócios encetados, aos quais se ache
vinculado.
Art. 687. CC. Tanto que for comunicada ao mandatário a nomeação de outro,
para o mesmo negócio, considerar-se-á revogado o mandato anterior.
Art. 689. CC. São válidos, a respeito dos contratantes de boa-fé, os atos com
estes ajustados em nome do mandante pelo mandatário, enquanto este
ignorar a morte daquele ou a extinção do mandato, por qualquer outra causa.
Inciso I – renuncia ou revogação- é a possibilidade que uma das partes tem de encerrar o mandato, o
mandante revoga e o mandatário renuncia. II – exaurimento do objeto; III – morte das partes, a morte
das partes encerra a contratação. IV – essa hipótese se dá resolução contratual, se dá por
inadimplemento.
31.10. IRREVOGABILIDADE
Art. 684. CC. Quando a cláusula de irrevogabilidade for condição de um
negócio bilateral, ou tiver sido estipulada no exclusivo interesse do
mandatário, a revogação do mandato será ineficaz.
Art. 685. CC. Conferido o mandato com a cláusula "em causa própria", a sua
revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das
partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo
transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as
formalidades legais.
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Art. 595. CC. No contrato de prestação de serviço, quando qualquer das partes
não souber ler, nem escrever, o instrumento poderá ser assinado a rogo e
subscrito por duas testemunhas.
Art. 596. CC. Não se tendo estipulado, nem chegado a acordo as partes, fixar-
se-á por arbitramento a retribuição, segundo o costume do lugar, o tempo de
serviço e sua qualidade.
Art. 597. CC. A retribuição pagar-se-á depois de prestado o serviço, se, por
convenção, ou costume, não houver de ser adiantada, ou paga em prestações.
Art. 598. CC. A prestação de serviço não se poderá convencionar por mais de
quatro anos, embora o contrato tenha por causa o pagamento de dívida de
quem o presta, ou se destine à execução de certa e determinada obra. Neste
caso, decorridos quatro anos, dar-se-á por findo o contrato, ainda que não
concluída a obra.
Art. 599. CC. Não havendo prazo estipulado, nem se podendo inferir da
natureza do contrato, ou do costume do lugar, qualquer das partes, a seu
arbítrio, mediante prévio aviso, pode resolver o contrato.
Parágrafo único. Dar-se-á o aviso:
I - com antecedência de oito dias, se o salário se houver fixado por tempo de
um mês, ou mais;
II - com antecipação de quatro dias, se o salário se tiver ajustado por semana,
ou quinzena;
III - de véspera, quando se tenha contratado por menos de sete dias.
Art. 600. CC. Não se conta no prazo do contrato o tempo em que o prestador
de serviço, por culpa sua, deixou de servir.
Art. 601. CC. Não sendo o prestador de serviço contratado para certo e
determinado trabalho, entender-se-á que se obrigou a todo e qualquer serviço
compatível com as suas forças e condições.
Art. 602. CC. O prestador de serviço contratado por tempo certo, ou por obra
determinada, não se pode ausentar, ou despedir, sem justa causa, antes de
preenchido o tempo, ou concluída a obra.
Parágrafo único. Se se despedir sem justa causa, terá direito à retribuição
vencida, mas responderá por perdas e danos. O mesmo dar-se-á, se despedido
por justa causa.
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Art. 603. CC. Se o prestador de serviço for despedido sem justa causa, a outra
parte será obrigada a pagar-lhe por inteiro a retribuição vencida, e por metade
a que lhe tocaria de então ao termo legal do contrato.
Art. 604. CC. Findo o contrato, o prestador de serviço tem direito a exigir da
outra parte a declaração de que o contrato está findo. Igual direito lhe cabe, se
for despedido sem justa causa, ou se tiver havido motivo justo para deixar o
serviço.
Art. 605. CC. Nem aquele a quem os serviços são prestados, poderá transferir
a outrem o direito aos serviços ajustados, nem o prestador de serviços, sem
aprazimento da outra parte, dar substituto que os preste.
Art. 606. CC. Se o serviço for prestado por quem não possua título de
habilitação, ou não satisfaça requisitos outros estabelecidos em lei, não poderá
quem os prestou cobrar a retribuição normalmente correspondente ao
trabalho executado. Mas se deste resultar benefício para a outra parte, o juiz
atribuirá a quem o prestou uma compensação razoável, desde que tenha agido
com boa-fé.
Parágrafo único. Não se aplica a segunda parte deste artigo, quando a
proibição da prestação de serviço resultar de lei de ordem pública.
Art. 608. CC. Aquele que aliciar pessoas obrigadas em contrato escrito a
prestar serviço a outrem pagará a este a importância que ao prestador de
serviço, pelo ajuste desfeito, houvesse de caber durante dois anos.
Art. 609. CC. A alienação do prédio agrícola, onde a prestação dos serviços se
opera, não importa a rescisão do contrato, salvo ao prestador opção entre
continuá-lo com o adquirente da propriedade ou com o primitivo contratante.
32.1. CARACTERIZAÇÃO
No direito civil clássico, existia três espécies de cotratos de locação, locação de prédio que é de imóvel,
de trabalho, em que se contratava uma pessoa e a locação de obra em que se contratava uma pessoa
para realizar uma obra determinada, quem fez isso mudar foi o direito do trabalho, porque
gradualmente começou-se a se proteger a pessoa seja em relação de trabalho. A partir da década de 30
começou-se a ter uma renovação nas leis trabalhistas. Atualmente, repaginado, temos uma mudança
desses contratos, hoje pode ser locação de bens moveis ou imóveis, a de trabalho passou a ser
prestação de serviço e a antiga locação de obras passou a ser de empreitada. Contrato de trabalho tem
muito mais consequências, ... acidentária. E também tem mais direitos, direito de FGTS, direito de
férias, 13° salário, dentre outros direitos.
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32.1.1. LOCAÇÃO DE SERVIÇOS
É a antiga prestação de serviços. É a realização de um serviço especifico.
Outra extremamente importante. Quer dizer que a contratação é de 4 anos, não se pode ter prestação
de serviço acima desse prazo. O prazo é rígido, como é o caso de atividade advocatícia é objeto que
determina, o fato de se alongar uma ação judicial alem dos quatro anos não perde o caráter de
prestação de serviço de limitação temporal. Os advogados que são empregados tem regime diferente e
consequentemente uma autonomia diferente é subordinado do cartório.
Art. 598. CC. A prestação de serviço não se poderá convencionar por mais de
quatro anos, embora o contrato tenha por causa o pagamento de dívida de
quem o presta, ou se destine à execução de certa e determinada obra. Neste
caso, decorridos quatro anos, dar-se-á por findo o contrato, ainda que não
concluída a obra.
Três expressões sinonimas: retribuiçao, remuneração e honorários. Que podem ser semanal, quinzenal
ou mensal, é a chamada periódica, pode ter também a remuneração fixa, vou pintar a casa e pago 50%
no começo e ao final mais os 50%.
Não se tem tempo previsto no contrato, não tem prazo fixado. Consequência é que o fim do contrato se
dá por resilição unilateral, é quando o contrato se extingue por vontade de uma das partes. Temos
fundamentalmente o fim do contrato por vontade exclusiva de uma das partes, que notificará a outra
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parte que não tem mais interesse na contratação, o prazo para aviso prévio do fim do contrato, vai
varia de acordo com a periodicidade da prestação de serviço, se for semanal será de um dia, se é
quinzenal o prazo é de quatro dias, se for mensal o prazo é de oito dias.
Art. 603. CC. Se o prestador de serviço for despedido sem justa causa, a outra
parte será obrigada a pagar-lhe por inteiro a retribuição vencida, e por metade
a que lhe tocaria de então ao termo legal do contrato.
É quando no contrato tem um prazo fixado, não se pode resilir, encerrar o contrato sem justificativa,
ou imotivadamente. Se por acaso o tomador encerrar o contrato sem a devida justificativa terá que
indenizar o contratado, com os devidos direitos que ele teria para receber. Paga-se a o valor cheio e
mais a metade do valor residual da remuneração a titulo de indenização. É possível ainda o pagamento
de multa.
32.3. EXTINÇÃO
Existem várias formas de extinção. Em primeiro lugar o contrato e intuito personae, pode-se morreu o
prestador de serviço perdeu o contrato. No caso de contrato indeterminado o aviso prévio, no caso de
descumprimento do contrato, ou inadimplemento, ou não prestação do serviço, ou ainda exaurimento
do objeto. Morte, inadimplemento, exaurimento.
Art. 606. CC. Se o serviço for prestado por quem não possua título de
habilitação, ou não satisfaça requisitos outros estabelecidos em lei, não poderá
quem os prestou cobrar a retribuição normalmente correspondente ao
trabalho executado. Mas se deste resultar benefício para a outra parte, o juiz
atribuirá a quem o prestou uma compensação razoável, desde que tenha agido
com boa-fé.
Parágrafo único. Não se aplica a segunda parte deste artigo, quando a
proibição da prestação de serviço resultar de lei de ordem pública.
Art. 608. CC. Aquele que aliciar pessoas obrigadas em contrato escrito a
prestar serviço a outrem pagará a este a importância que ao prestador de
serviço, pelo ajuste desfeito, houvesse de caber durante dois anos.
1) serviços que exigem habilitação especial, precisa ter uma qualificação, precisa de um projeto tem
que ser um engenheiro. No caso de um contrato para fazer uma obra o sujeito diz que é engenheiro e
não é. Ou ainda um advogado ser contratado quando ele esta com a ordem suspensa. 2) aliciamento de
terceiros, que é quando um terceiro toma o serviço. Ex um farmacêutico presta serviço a um
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laboratório e um outro laboratório visando o farmacêutico vai lá e alicia o farmacêutico para tira-lo do
primeiro laboratório, terá que indenizar o laboratório com a remuneração em dobro, é a indenização
pré-fixada. 3) é a subcontrataçao, terceirização tem que ser expressa e por escrito pelo tomador.
Também são empreitadas realização de obras públicas, pavimentação em ruas, construção de edifícios,
reformas em edifícios.
33.2. EXPÉCIES
As duas primeira espécies leva em consideração os materiais utilizados na obra, se for do empreiteiro
teremos a empreitada mista, é aquele em que o empreiteiro realiza a obra e se responsabiliza pelo
material utilizado na obra. Porque mista? Por duas razoes 1) o empreiteiro vai realizar a obra 2) vai
fornecer o material.
O risco é do empreiteiro.
Também chamada de empreitada global. Não sofre variação do preço. Muito comum em obras
públicas. Não admite reajuste no valor mesmo que haja aumento dos materiais. Se houver
parcelamento do pagamento o que pode ocorrer é uma atualização monetária. Neste caso o
empreiteiro assume o risco, caso seja pra menos cabe o ressarcimento, desde que seja de 1% a menos
na queda de preço. Se o custo de material decair de um décimo haverá a revisão do contrato.
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33.2.4. EMPREITADA POR MEDIDA (CC, 614)
Art. 614. CC. Se a obra constar de partes distintas, ou for de natureza das que
se determinam por medida, o empreiteiro terá direito a que também se
verifique por medida, ou segundo as partes em que se dividir, podendo exigir
o pagamento na proporção da obra executada.
§1º. Tudo o que se pagou presume-se verificado.
§2º. O que se mediu presume-se verificado se, em trinta dias, a contar da
medição, não forem denunciados os vícios ou defeitos pelo dono da obra ou
por quem estiver incumbido da sua fiscalização.
É a divisão do objeto. É quando se constrói dividindo em partes, o preço é fixo ao termino de cada
parte da obra.
Duas observações: 1) a empreitada, pode ter como objeto o projeto. 2) muitas vezes a empreitada
pode corresponder uma execução de empreitada, ou seja, edificar com base no projeto. O empreiteiro
é obrigado a seguir o projeto, não pode inovar, não pode alterar o projeto, se o fizer responde por
responsabilidade civil. Fundamentos básicos – direito autoral, não pode ser alterado sem a autorização
do responsável pela obra. Não se pode realizar nenhuma obra sem projeto. Mesmo as obras pequenas
precisam de projeto, para não comprometer a estrutura da edificação.
Art. 616. CC. No caso da segunda parte do artigo antecedente, pode quem
encomendou a obra, em vez de enjeitá-la, recebê-la com abatimento no preço.
1) entregar a obra na forma do contrato. 2) respeitar as instruções do tomador da obra, é obvio que o
empreiteiro tem autonomia, mas não pode se desvencilhar das ordens do dono da obra, não pode
colocar suas impressões pessoais na obra. 3) ressarcir materiais que foram danificados, materiais
pertencentes ao autor da obra ou então que foram danificados, devem ser ressarcidos. O artigo 618
fala do prazo em garantia é de 5 anos para defeitos de segurança e solidez, a natureza desse prazo é a
garantia. O defeito deve aparecer no prazo de 5 anos e começa a contar o prazo a partir da entrega da
obra. O que difere dos vícios redibitórios, aqui é de empreitada e aqui diz respeito a integralidade e a
solidez da obra, por esse motivo é que qual o prazo é maior que nos vícios redibitórios que é de 1 ano
para bens imóveis. O prazo para entrar com a ação é de 180 dias a partir da ciência do defeito. Quem
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lidera essa corrente é o Nelson Neri, que diz que caso se perda esse prazo tem direito de entrar com
ação por descumprimento contratual e perdas e danos.
33.5. ENTINÇÃO
Entregar a obra significa extinção do contrato, é também possível que se extinga o contrato sem acabar
a obra. Ou ainda acabar a obra sem que se extinga a obra. Quando o tomador deseja que pare a obra,
terá que pagar pelos serviços prestados e pagar a remuneração do lucro que o empreiteiro teria até o
final da obra. Quando for o empreiteiro quiser a obra não poderá de acordo com a regra geral, pois
este terá a resolução do contrato com perdas e danos, porem existem exceções, 1) quando as ordens
emanadas pelo tomador da obra forem incompatíveis com as atividades do empreiteiro, exigências
descabidas e onerosas, neste caso o empreiteiro pode suspender a obra e por fim a obra. 2) por
questões imprevistas, acidentes geológicos, alta excessiva do custo de materiais ou de mão de obra. O
empreiteiro nesses casos pode parar a obra e não será obrigado a ressarcir o tomador por isso.
Conceito: é um contrato mediante o qual uma pessoa chamada fiador, garante com o seu patrimônio
pessoal, dívida pertencente a outrem, ou seja, dívida alheia. Fiança é contrato, a relação é entre fiador e
credor. São dois os contratos, o contrato principal e o acessório. O principal pode ser qualquer
contrato, de locação por exemplo, e o acessório é o contrato de fiança. Temos aqui dois contratos que
estão ligados entre si. Diferença entre aval e fiança. Aval não é contrato é garantia de título de credito,
uma pessoa garante o pagamento de um titulo de credito, garantia do sacador. O credor pode acionar
os dois. Fiança é acessório do principal ele depende do principal, se este for nulo o contrato de fiança
também será nulo. Exceção em relação a validade do contrato pessoal e a fiança, incapacidade pessoal
do devedor. Se o credor faz um contrato com uma pessoa incapaz, nessa ocasião o fiador responde
sozinho. O fiador assume contrato de risco. Art. 824. Exceção da exceção: no empréstimo feito a menor.
Art. 588, diz que neste caso o mutuante não pode reaver o objeto nem do menor nem dos seus
fiadores, isso é para evitar a exploração por inexperiência.
34.1.1. GARANTIA
Pessoal, de modo que o patrimônio do fiador responde em caso de não pagamento do devedor
principal.
34.1.2. ACESSORIEDADE
O fiador pode se valer das exceções que quer dizer defesa, o credor deve do devedor divida já paga, o
que vai acontecer é que vai pegar o recibo e comprova o pagamento ou o erro e se extingue.
O contrato de fiança deve ser por escrito, o principal não é obrigado, mas o de fiança é obrigatório, a
interpretação deve ser literal, descritiva, não se amplia a interpretação.
Art. 1647 – vênia conjugal – marido precisa assinar a fiança junto com a esposa e vise e versa, senão é
anulada. 1) vênia conjugal não se confunde com fiança conjunta, ou coletiva ( é quando existe mais de
uma pessoa como fiador), presume-se a solidariedade. A vênia conjugal significa dizer que não é uma
fiança conjunta ou coletiva, quer dizer que a esposa ou marido deve assinar também, pois é um
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requisito subjetivo de validade da fiança. Quando estiver escrito que a esposa vem e assina na
qualidade de fiadora, estaremos diante de uma fiança coletiva e o patrimônio dos dois serão atingidos,
se for assinatura concomitante apenas da esposa será apenas de validade. O prazo para propor ação de
anulação de fiança por venia conjugal – sumula
Art. 822. CC. Não sendo limitada, a fiança compreenderá todos os acessórios
da dívida principal, inclusive as despesas judiciais, desde a citação do fiador.
Art. 823. CC. A fiança pode ser de valor inferior ao da obrigação principal e
contraída em condições menos onerosas, e, quando exceder o valor da dívida,
ou for mais onerosa que ela, não valerá senão até ao limite da obrigação
afiançada.
Art. 824. CC. As obrigações nulas não são suscetíveis de fiança, exceto se a
nulidade resultar apenas de incapacidade pessoal do devedor.
Parágrafo único. A exceção estabelecida neste artigo não abrange o caso de
mútuo feito a menor.
Art. 825. CC. Quando alguém houver de oferecer fiador, o credor não pode ser
obrigado a aceitá-lo se não for pessoa idônea, domiciliada no município onde
tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para cumprir a
obrigação.
O objeto pode ser por divida futura desde que passível de liquidação, pode ser parcial, o limite da
fiança, jamais pode superar a divida principal.
Regra geral comporta exceções, beneficio de ordem é dizer que o fiador vá primeiro atrás do
patrimônio do devedor, essa é a regra geral. Na pratica é que o beneficio de ordem pode ser
renunciado. A consequência disto é a solidariedade.
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34.3.2. FIANÇA COLETIVA (CC, 829)
Art. 829. CC. A fiança conjuntamente prestada a um só débito por mais de
uma pessoa importa o compromisso de solidariedade entre elas, se
declaradamente não se reservarem o benefício de divisão.
Parágrafo único. Estipulado este benefício, cada fiador responde unicamente
pela parte que, em proporção, lhe couber no pagamento.
Quando existe mais de um fiador. Nesta hipótese os fiadores se responsabilizam solidariamente, regra
geral. Comporta exceção: os fiadores convencional que dividirão a obrigação.
34.3.3. SUB-ROGAÇÃO
Art. 831. CC. O fiador que pagar integralmente a dívida fica sub-rogado nos
direitos do credor; mas só poderá demandar a cada um dos outros fiadores
pela respectiva quota.
Parágrafo único. A parte do fiador insolvente distribuir-se-á pelos outros.
Caso o fiador pague a divida ele se sub-roga no lugar do credor. E na qualidade de credor poderá
cobrar a divida do devedor, com a multa prevista, com a mesma correção, traz para si toda a carga
contratual.
Morte do fiador. Hipótese de desobrigação do fiador, quando houver moratória, parcelamento, quando
houver dação em pagamento, ou seja, entrega de bens em pagamento, ou então quando houver
repactuação sem o consentimento do fiador. Abrir mão de garantias ou não dar azo a execução do
crédito, também liberar hipotecas, cobrar a divida.
Retardo na execução: se o credor estando vigente o processo de cobrança ou de execução não der
efetividade a execução de modo que o devedor fique sem bens e esse retardo foi por negligencia o
fiador exonera-se.
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