RESUMO

• Rendimento extraordinário motivou a produção do relatório, até como forma

de alertar a importância dos investidores não tomarem decisões imediatistas
• Início em 1998 - recursos para construção das torres
• Inaugurada em 2001 - IPO em 2006
• Retorno histórico de 195% do CDI (base 100)
• Cota (ex-renda) corrigiu pela inflação desde 2006/07
• 75% das cotas concentradas em poucos investidores / outros fundos
• 25% das cotas são pulverizadas - baixa liquidez
• Boa localização e padrão construtivo
• R$ 6,3 mil/m2 (desconto de 13%)
• Caixa próximo a R$ 4 milhões - não suficientes para reformas profundas, mas
adequado para um bom plano de manutenções (modernizações)
• Rendimento extraordinário de R$ 7,54/cota
• Vacância projetada de 25%, lembrando que 30% dos contratos irão vencer
entre 2018 e 2019
• Distribuição de R$ 1,6/cota - DY projetado de 7% ao ano
• FPAB1 1 vive momento desafiador e sua competitividade está ameaçada pela
nova realidade da região da Barra Funda
• 5 anos de quedas nas distribuições, apesar da cota estar no mesmo patamar
dos últimos 3 anos
• Apesar de gostarmos de FPAB11, optamos pela não indicação formal,
neste momento, por não enxergarmos gatilhos suficientes que possam
reposicionar o fundo

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INTRODUÇÃO

Apesar deste fundo imobiliário estar presente no mercado há 20 anos, ocorreu,

no mês passado, uma distribuição que chamou a atenção dos cotistas, trazendo
FPAB1 1 para o topo do ranking de distribuições.

Apesar de ter tratado deste tema em um Radar, recebemos e-maus de alguns

assinantes nos questionando sobre este evento (extraordinário).

Neste sentido, achamos adequada a abordagem, até para reforçar aos

investidores, especialmente os mais iniciantes, que é de extrema importância
avaliar com lupa os fundos que encabeçam as listas de rendas mensais e anuais.

Há sempre de se ponderar o que, de fato, gerou o aumento da distribuição; se é

recorrente ou não, se foi algum pagamento extraordinário ou se é mesmo um
novo patamar para o fundo.

NOTA EXTRA: Cabe, inclusive, ponderar que o Fli PRSV11 começou a pagar uma renda maior,
em relação aos últimos 12 meses, face ao impacto positivo do fim das carências da ASSIM
Saúde, cuja locação foi realizada no ano passado. Perceba, portanto, que cada caso deve ser,
de fato, avaliado com o devido discernimento.

Já no caso de FPAB1 1, a situação é diferente, até porque faremos uma explicação

sobre este tema ao longo deste relatório, além, claro, de uma ampla avaliação do
próprio fundo.

O FUNDO

FPAB1 1 foi constituído em 1998 e iniciou um ano depois (1999), cujo objetivo foi
a captação de recursos para "incorporar" os Edifícios ("Torres") New York e Los
Angeles, cujas obras foram concluídas apenas em 2001 e, portanto, para posterior
locação para fins comerciais.

O fundo tem hoje administração e gestão da COIN VALORES, uma das mais
tradicionais empresas do setor, lembrando que a taxa é cobrada em relação à
receita bruta do fundo (5%), reforçando o alinhamento com os cotistas.

Apesar do fundo ter se iniciado em 1998, o IPO e início das negociações só

ocorreu mesmo em 2006/2007, portanto, considerando este prazo, o

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retorno total deste fundo se mostrou eficiente, apresentando um retorno de
195% em relação ao CDI (base 100).

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Fonte - Suno Research / Economática

Outro gráfico importante de se avaliar é quando excluímos o efeito das

distribuições. Percebam que a cota corrigiu pela inflação (IPCA), o que reforça a
nossa tese de que os fundos imobiliários de renda ("tJo1os'), quando bem
administrados e posicionados, conseguem se alinhar (ou superar) à inflação.

1.

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Fonte - Suno Research / Economática

É curioso observar que, apesar do satisfatório resultado histórico, FPAB1 1 possui

apenas 923 cotistas (base set/18), apesar de seu PL de R$ 270 milhões.

Obviamente, o volume médio diário é baixo - apenas R$ 40 mil. Vale reforçar que
o fundo teve participação em 86% dos pregões nos últimos 12 meses.

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Ainda em relação à base de cotistas, segundo o último relatório anual, apenas
25% das cotas estão nas mãos de investidores pulverizados (menos de 5%), sendo
que o restante está dividido da seguinte forma:

• Entre 5% e 10% - 39% das cotas (5 investidores)

• Entre 15% e 20% - 16% das cotas (1 investidor)
• Entre 20% e 30% - 20% das cotas (1 investidor)

Hoje, há 3 Flis conhecidos no mercado que possuem posição neste fundo.

São eles: BCFF11, BRCR11 e MGFF11.

• BCFF11 com R$ 35 milhões (14% do PL) —109.685 mil cotas

• BRCR1 1 com R$ 22 milhões (9% do PL) —69.980 mil cotas
• MGFF11 com R$ 5 milhões (2% do PL) —16.589 mil cotas

Perceba, portanto, que estes 3 fundos detêm por volta de 25% do PL do fundo,
o que reduz naturalmente a liquidez no secundário.

ATIVO IMOBILIÁRIO

Segundo informações disponíveis no website da gestora e no próprio relatório

gerencial, destacamos pontos relevantes em relação à localização e
especificações, lembrando que o F1 é dono de 2 das 4 torres do complexo.

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 • Localização privilegiada situado na Av. Francisco
Matarazzo na Barra Funda, próximo a uma das
maiores estações intermodais da América Latina:
(Metró / Trens e Estação de Ônibus Municipais e
Interestaduais).
• Próximo às principais rodovias de acesso à Capital
de São Paulo, Marginais Pinheiros e Tietê com
destaque para os shoppings West Plaza e
Bourbon.
• Padrão corporativo com fachada imponente e
privilegiada.
• Contingência para abastecimento de 100% de
energia para área comum das Torres em caso de
falta de fornecimento de energia pela
concessionária.
• Elevadores inteligentes com dispositivo de pré-
chamadas.
• Ar condicionado central, representando
economia de energia e custos de manutenção
refletindo diretamente na taxa do condomínio.

Li nk para o imóvel - https://goo.g l/rTSbm h

A ABL total é de 35,8 mil m2, lembrando que há 878 vagas disponíveis de
estacionamento. Abaixo, a metragem dos andares para cada uma das torres:

• 1° ao 131-1.015,72 m2
• 14° e 15° (dupiex) - 1.636 m2
• 16° ao 20° - 612,87 m2

No mercado secundário, FPAB1 1 negocia a R$ 6,3 mi1/m2, com desconto de

13% em relação ao valor patrimonial (R$ 7,2 mi1/m2).

Muitos investidores podem assumir que estes valores estão baixos, sobretudo
pelo fato de que, em 2016, o VP deste fundo era de R$ 405/cota, isto é, por volta
de R$ 8,4 mil/m2.

No entanto, cabe reforçar que a Barra Funda é uma região secundário em relação
ao mercado corporativo paulista, muito embora a localização destes ativos seja
excelente, conforme apresentado no início deste tópico.

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O fundo tem um caixa próximo a R$ 4 milhões, o que não é suficiente para
reformas profundas (retrofit), apenas para um plano preventivo de manutenções
e modernizações pontuais.

PERSPECTIVAS

Após anos de uma longa disputa judicial, o fundo recebeu uma quantia
extraordinária de R$ 7 milhões, o que gerou uma distribuição adicional, neste
mês, de R$ 5,6 milhões (R$ 7,54/cota), considerando a dedução dos honorários
advocatícios e administrativos.

CURIOSIDADE: Esta Ação Pauliana que os cotistas receberam foi fruto de um problema por
não pagamento por parte da construtora na época da estruturação do fundo, visto que o
mesmo foi estruturado com base no mecanismo de RMG - Renda Mínima Garantida. Veja que
este instrumento não é recente no mercado em geral.

Neste sentido, entendemos que o Fli irá retomar o patamar médio de

distribuição de R$ 1,6/cota. Com isso, projetamos DY na ordem de 7% ao
ano para FPAB1 1 para os próximos meses.

Não temos dúvidas da qualidade implícita deste ativo ao que pese sua localização
e atualizações realizadas.

FPAB11 tem procurado se modernizar ao longo de sua existência, afinal já são

duas décadas desde a construção. Isso é muito bom, obviamente.

Todavia, a Barra Funda está bastante ofertada nos dias atuais, apresentando taxa
de vacância de 23% para ativos corporate (lajes maiores) e 30% para office
(escritórios de menor porte)

Vale reforçar que a Barra Funda é a região que apresenta a maior atividade
construtiva - são 123 mil m2 entre corporate e office previstos para os próximos
meses/anos.

FPAB1 1 tem 25% de vacância e vive um de seus momentos mais

desafiadores. Segundo o último relatório gerencial, ocorreram visitas, as
quais ainda não se traduziram em propostas formais - as empresas estão em
análise preliminar.

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 IMPORTANTE: Vale lembrar que 30% dos contratos irão vencer entre 2018 e 2019. É oportuno
ponderar que o relatório em outubro (ref. setembro) ainda não foi publicado pela COIN,
apesar de que os outros fundos sob gestão já tiveram suas publicações disponibilizadas na
133.

Há um estoque de 3,9 milhões de m2 de ativos de alto padrão em SP, sendo que

a taxa de vacância ainda está em 20% (780 mil m2). FPAB11, apesar de sua boa
qualidade, está em um patamar inferior em relação aos clássicos TripleAAA com
localização privilegiada (primária).

Segundo a última edição da Revista Buildings, estes ativos AAA estão com preço
médio pedido de R$ 81/m2, o que denota ainda uma real Vantagem do ponto de
vista do locatário, reforçando a fase desafiadora do mercado.

As áreas vagas em FPAB1 1 estão sendo ofertadas por R$ 65/m2.

Considerando um cenário ótimo, com taxa de ocupação de 90% a um preço
médio de R$ 58/m2 (10% de desconto) - DY projetado em 8,5%.

CONCLUSÃO

Temos de avaliar os FlIs, especialmente passivos e mono ativos, não com base no
que "ele foi", e sim com base no que ele "poderá ser".

O cenário ótimo descrito logo acima é bem difícil de ser concretizado no curto
prazo. Claro que é possível, mas cabe ponderar um longo período de carências
que este fundo poderá enfrentar pela frente.

FPAB11 vive um momento delicado e a região onde o ativo está inserido está
nitidamente passando por um processo de transformação, onde novos prédios
(e mais modernos) estão surgindo com grande velocidade.

Temos uma visão de que este fundo deverá se manter como um bom ativo
gerador de renda passiva ao longo de sua existência, considerando sua presença
em uma carteira com alta diversificação interna.

Porém, não vislumbramos perspectivas que possam posicioná-lo em

destaque no setor de lajes comerciais de alto padrão, e sua competitividade
ficará cada vez mais em xeque ao longo do tempo.

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É um ativo maduro e bem ancorado que dificilmente trará prejuízos significativos
aos cotistas, apesar de sua renda decrescente desde o pico no final do ano de
2013 - 5 anos de quedas nas distribuições.

Apesar de FPAB1 1 estar no mesmo patamar de preços no mercado

secundário nos últimos três anos, não encontramos gatilhos suficientes que
possam justificar uma indicação formal agora. Some isso ao fato de que sua
liquidez limitada e base concentrada não favorecem a posição.

Prof. Marcos Baroni Tiago Reis

VP Pesquisa de Fundos Imobiliários Analista RsponsãvI, Ci1P1

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DISCLOSURE

As informações constantes deste material podem auxiliar o investidor em suas

decisões de investimento, porém o investidor será responsável, de forma
exclusiva, pela verificação da conveniência e oportunidade da movimentação de
sua carteira de investimentos e pela tomada de decisão quanto à efetivação de
operações de compra e ou venda de títulos e ou valores mobiliários.

Este material apresenta informações para diversos perfis de investimento e o

investidor deverá verificar e atentar para as informações próprias ao seu perfil de
investimento, uma vez que as informações constantes deste material não são
adequadas para todos os investidores. Quaisquer projeções de risco ou retorno
potenciais são meramente ilustrativas e não são e não devem ser interpretadas
pelo investidor como previsão de eventos futuros e ou garantia de resultados.

Além disso, não garantimos a exatidão das informações aqui contidas e

recomendamos ao investidor que não utilize este relatório com única fonte para
embasar suas decisões de investimento. Os investimentos realizados pelo
investidor para sua carteira estão sujeitos a diversos riscos inerentes aos
mercados e aos ativos integrantes da carteira, incluindo, sem limitação, risco de
mercado, risco de crédito, risco de liquidez, risco cambial, risco de concentração,
risco de perda do capital investido e de disponibilização de recursos adicionais,
entre outros.

Os analistas responsáveis pela elaboração deste relatório declaram, nos termos

da Instrução CVM n° 598/18, que as recomendações do relatório de análise
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Esse material destina-se única e exclusivamente aos assinantes da Suno Research,

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