Vistoria de Recebimento de Obra: como garantir os direitos do consumidor – Um Estudo de

Caso Julho/2016

Vistoria de Recebimento de Obra: como garantir os direitos do

consumidor – Um Estudo de Caso

Thiago Carvalho Maron – thiagomaron@gmail.com

MBA Gerenciamento de Obras, Tecnologia & Qualidade da Construção
Instituto de Pós-Graduação - IPOG
Manaus/AM, 15 de agosto de 2015.

Resumo
Devido à Construção Civil no Brasil ainda ser demasiadamente artesanal, e, em diversas
vezes, ao fato de que as construtoras não dão a devida importância ao controle de qualidade
das obras, muitas construções são entregues com anomalias dos mais diversos graus de
impacto. A Vistoria de Recebimento de Obra analisa, pelo ponto de vista do cliente, os vícios
aparentes e indícios de vícios ocultos em diversos sistemas da edificação, buscando concluir
se é ou não possível recebê-la de forma satisfatória. O presente artigo objetiva descrever um
estudo de caso de Vistoria de Recebimento de Obra realizada num condomínio residencial na
cidade de Manaus/AM. Foram analisadas as normas técnicas do Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE-SP e da Associação Brasileira
de Normas Técnicas – ABNT. Os resultados obtidos através do estudo de caso indicam que,
caso não haja o correto cuidado de se inspecionar detalhadamente a edificação,
possivelmente ela será recebida com problemas construtivos que futuramente irão demandar
reparos trabalhosos e que fatalmente acarretarão em diversos transtornos aos proprietários.
Desta forma, conclui-se que a Vistoria de Recebimento de Obra é um serviço técnico de suma
importância para o correto recebimento do empreendimento.

Palavras-chave: Vistoria de Recebimento de Obra. Estudo de caso. Patologia da construção.

Construção civil.

1. Introdução
A lei n° 8.078, de 11 de setembro de 1990, dispõe, entre outras providências, sobre a proteção
do consumidor. Comumente conhecido simplesmente como Código de Defesa do
Consumidor ou CDC, esta lei abrange a relação de consumo entre fornecedores de serviços ou
vendedores de produtos, sendo pessoas físicas ou jurídicas, públicas ou privadas, nacionais ou
estrangeiras, com consumidores, que também podem ser pessoas físicas ou jurídicas, desde
que utilizem o produto ou o serviço como destinatários finais.
Deste ponto de vista, esta lei estabelece que o consumidor deve receber seu produto ou
serviço isento de falhas ou vícios e que deve ser corretamente instruído da forma de como
deve utilizá-lo e dos riscos à saúde e/ou à vida que porventura possam decorrer do seu uso,
considerando que o consumidor é vulnerável no mercado de consumo. Sob esta ótica,

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observa-se claramente que a aquisição de imóveis, independentemente de serem comerciais

ou residenciais, desde que parta do pretexto que a transação se dá entre consumidor e
fornecedor, conforme definido anteriormente, é completamente abrangido pelo CDC.
Partindo-se do princípio de que o consumidor não tem a obrigatoriedade de ter pleno
conhecimento das características técnicas de edificações, é obrigação da construtora, na
posição de fornecedor, dar as corretas instruções, descrições e demais particularidades da
edificação. Além disto, é sua responsabilidade entregar a edificação sem vícios ou defeitos e
seguindo à risca as normativas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas
(ABNT), conforme, respectivamente, o artigo 12 e o inciso VII do artigo 39 do Código de
Defesa do Consumidor. Ressalta-se que estes vícios e defeitos não se limitam à construção
propriamente dita, extrapolando-se para a documentação do empreendimento, como plantas e
projetos técnicos, documentos cadastrais (certidões negativas, comprovantes de pagamento de
impostos, cadastro junto às concessionárias de água, luz etc.), entre outros.
Porém, conforme sugerido anteriormente, se o consumidor não souber as características
técnicas a serem analisadas durante a aceitação do empreendimento, como terá certeza que
está recebendo um imóvel sem falhas ou defeitos e que sua documentação contempla toda a
informação necessária, ou, pelo menos, que sabe exatamente os problemas que já possui,
podendo cobrar a construtora o correto ressarcimento?
Entre os anos de 2008 e 2010, em todo o território nacional houve o chamado “boom” da
construção, ocasionado pela boa situação econômica do país à época, quando diversos
empreendimentos foram lançados, inclusive da cidade de Manaus. Todavia, alguns anos
depois, mais ou menos em 2013 e 2014, quando a maioria dos empreendimentos estavam nas
fases finais da construção, o Brasil apresentou diversos problemas econômicos. Obviamente o
setor da construção é fortemente impactado, haja vista os gastos empenhados no
desenvolvimento dos serviços e das obras. Para tentar contornar a crise, as empresas buscam
redução dos custos, quase sempre diminuindo os gastos com mão-de-obra, principalmente a
qualificada, que possui custo mais alto, e com treinamento. Esta combinação resulta em perda
vertiginosa da qualidade dos serviços, dificilmente atendendo aos requisitos normativos
necessários.
No momento da entrega, a fim de passar o imóvel ao consumidor e poder usufruir dos lucros
previstos com a empreitada, diversas construtoras “maquiam” as anomalias construtivas,
principalmente nos revestimentos, a fim de escondê-las à vista do cliente na hora do
recebimento.
Por outro lado, o cliente, também impactado pela crise econômica, almeja receber o quanto
antes seu empreendimento, que muitas vezes representa um sonho antigo, a fim de reduzir
seus gastos, já que é comum a necessidade de alugar um imóvel enquanto aguarda a
conclusão do que adquiriu.
Somando-se estes fatores à falta de conhecimento técnico dos sistemas construtivos e das
interações entre si, é comum o recebimento do empreendimento contendo diversos problemas
escondidos que surgirão apenas após o período de garantia legal fornecido pela construtora.
O serviço de Vistoria de Recebimento de Obra entra neste contexto com o intuito de ser uma
forma acessível e confiável ao consumidor de saber a real condição do empreendimento que

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está recebendo.
O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE-SP foi
pioneiro na delimitação das diretrizes deste serviço, elaborando a “Norma para Procedimentos
Técnicos de Entrega e Recebimento de Obras de Construção Civil”. Antes disto, até o ano de
2008 estava em vigor a NBR 5675:1980 – Recebimento de serviços de obras de engenharia e
arquitetura. Entretanto, conforme consta no site da ABNT, esta norma foi cancelada porque o
setor da construção não mais utiliza.
A norma elaborada pelo IBAPE-SP descreve de forma geral, mas bastante clara, o escopo
genérico do serviço, o que deve ser verificado, as aplicações da vistoria e a estruturação
básica do Laudo Técnico resultante da vistoria. Além disto, determina que este serviço deve
ser realizado por Engenheiro Civil ou Arquiteto e Urbanista devidamente credenciado em seu
conselho de classe (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA ou Conselho de
Arquitetura e Urbanismo – CAU, respectivamente).
Com o intuito de promover uma visão mais clara do desenvolvimento da vistoria, do Laudo
Técnico resultante e dos benefícios obtidos pelo consumidor em decorrência da análise geral
no momento do recebimento, será descrito a seguir um estudo de caso realizado em um
condomínio residencial. Por motivos éticos e de sigilo profissional, o nome do
empreendimento e das pessoas envolvidas será omitido, sendo adotados nomes fictícios.
O empreendimento possui característica de edificação vertical multifamiliar, ou seja, um
condomínio vertical residencial, doravante chamado de Condomínio ABC. Nele há 02 (duas)
torres com 18 (dezoito) pavimentos cada, contendo 04 (quatro) apartamentos por andar, todos
com a mesma tipologia. Entre as torres há pequenas diferenças no leiaute dos apartamentos,
porém nada que represente mudanças significativas nos sistemas construtivos.
Cada andar possui hall social e de serviço, escada de emergência e shafts de elétrica,
hidrossanitário, de gás e de incêndio. No topo das torres há as casas de máquinas dos
elevadores sociais e de serviço, barrilete e acesso à cobertura e ao reservatório superior.
No pavimento térreo encontram-se diversas áreas de lazer, como salões de festa adulto e
infantil, piscina, lounge, pátio descoberto, brinquedoteca etc. Nos 02 (dois) subsolos
encontram-se as vagas de estacionamento, centro de medidores elétricos, subestação, gerador,
salas administrativas, casas de bombas de recalque e reservatórios inferiores.
A Vistoria de Recebimento de Obra foi contratada diretamente entre o Condomínio ABC e a
empresa XYZ Engenharia. O escopo do serviço abrangia a vistoria em todos os ambientes de
uso comum, desde a cobertura até o último subsolo, abrangendo todos os ambientes
supracitados, excluindo-se apenas as áreas privativas. Ademais, a análise da documentação
entregue (Manual de Uso, Operação e Manutenção, projetos executivos “como construído” ou
“as built”, manuais de equipamentos, documentação do empreendimento, como cadastro em
concessionárias, memorial descritivo etc.) também estava inclusa no serviço.
A vistoria ocorreu no mês de fevereiro de 2015, sendo acompanhada pelo engenheiro
residente da obra e a equipe técnica da construtora.

2. Regimento Normativo
Pela ausência de normas da ABNT que regem este tipo de vistoria, foi utilizado como

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referência a “Norma para Procedimentos Técnicos de Entrega e Recebimento de Obras de

Construção Civil”, elaborada pelo IBAPE-SP em maio de 2014, conforme supracitado.
Esta norma do IBAPE-SP cita 04 (quatro) normas fundamentais a serem seguidas para a
elaboração dos serviços:
 ABNT NBR 5674:2012 - Manutenção de Edificações – Requisitos para o sistema de
gestão da manutenção;
 ABNT NBR 13752:1996 – Perícias de Engenharia na Construção Civil;
 ABNT NBR 14037:2011 – Diretrizes para Elaboração de Manuais de Uso, Operação e
Manutenção das Edificações – Requisitos para Elaboração e Apresentação dos Conteúdos;
 ABNT NBR 15575:2013 – Edificações Habitacionais – Desempenho (Partes 1 a 6)
Em seguida, determina que os objetivos dos trabalhos técnicos abordados buscam “identificar
e caracterizar anomalias e não conformidades existentes na obra [...]” e “registrar o estado
físico presente na obra (concluída ou não) [...]”.
Em termos práticos, partindo do ponto de vista do cliente ou do condomínio, o principal
objetivo é encontrar falhas e/ou defeitos construtivos no momento do recebimento da obra, a
fim de cobrar seus reparos ou, dependendo do caso, de algum tipo de compensação financeira,
ao passo que registra formalmente tais falhas, deixando expressamente claro o momento em
que foram encontradas e que se tornaram cientes.
Os procedimentos a serem adotados se dividem em 03 (três) partes: preliminares, vistoria e
análise das constatações e observações feitas in loco.
Na primeira etapa, deve haver a análise de toda a documentação do empreendimento, como
projetos “como construído” (também conhecidos como “as built”) e o Manual de Uso,
Operação e Manutenção da área comum e do Proprietário, entre outros, buscando fornecer ao
vistoriador uma visão geral do empreendimento e já ter em mente possíveis pontos que
contenham problemas, seja por falhas no projeto ou por detalhes de difícil execução.
A etapa seguinte, de vistoria, como o nome sugere, consiste na análise visual e, dependendo
da necessidade e de como foi combinado o escopo do serviço, com o auxílio de equipamentos
(nível de bolha, trena, esquadro, prumo etc.). Ressalta-se que a norma indica que, exceto
quando disposto no contrato, não há obrigatoriedade de vistoria em locais inacessíveis ou de
acesso dificultado, como fundações, ou de montagem de andaimes e balancins para inspeção
da fachada. Por outro lado, devem ser vistoriados todos os sistemas construtivos da edificação
(obviamente por profissionais que possuem competência para avaliá-los – engenheiros civis
não podem analisar tecnicamente o funcionamento mecânico de elevadores, da mesma forma
que engenheiros eletricistas não podem atestar falhas na estrutura ou no sistema
hidrossanitário, por exemplo) e o funcionamento de instalações e equipamentos entregues no
empreendimento, como pressurização da escada de emergência, bombas hidráulicas etc.
Dois pontos importantes destacados pela norma são que não cabe ao vistoriador indicar
soluções técnicas para os reparos das inconformidades apontadas e que, sempre que possível,
devem ser evitadas análises de caráter amostral. Da mesma forma, não compete ao
profissional uma auditoria sobre o dimensionamento dos sistemas (por exemplo verificar se o
cálculo estrutural contemplou todas as cargas envolvidas ou se há erros de cálculo no sistema
elétrico, hidrossanitário etc.).

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A última etapa remete à análise das observações oriundas da verificação documental e da

vistoria, explicando tecnicamente os impactos à edificação e ao usuário, caso necessário. É de
fundamental importância o correto relato das não conformidades identificadas, usando
linguagem clara e acessível sempre que possível, de forma a facilitar o entendimento.
Adicionalmente, as inconformidades encontradas durante a vistoria devem possuir um
relatório fotográfico que, ao mesmo tempo que retrate a falha ou defeito, referencie
exatamente a sua posição, possibilitando possíveis ações de reparo.
O trabalho deverá, então, ser consolidado num Laudo Técnico, contendo minimamente os
seguintes itens, conforme solicitado pela norma:
 Objeto
 Finalidade
 Objetivo
 Identificação do solicitante
 Localização
 Data(s) da(s) vistoria(s)
 Descrição técnica da obra e dos sistemas vistoriados
 Diretrizes e procedimentos adotados
 Documentos de referência
 Vistoria – Constatações
 Análise das observações feitas
 Relatório fotográfico
 Conclusão – Considerações Finais
 Encerramento com data da emissão e assinatura do(s) profissional(ais) responsável(eis),
acompanhado do Nº do CREA/CAU e Nº do IBAPE.
Como pode ser visto, esta norma do IBAPE-SP descreve a metodologia a ser utilizada na
execução do serviço. As normas referenciadas no início obviamente não tratam de todos os
sistemas a serem vistoriados, pois, se assim fosse, haveria uma lista bastante extensa. Assim,
a lógica que se pode ter é que o profissional, no momento da vistoria e posteriormente na
análise das observações, deverá selecionar as normas correspondentes ao sistema em questão,
fazendo a devida referência posterior.
Ressalta-se o enfoque dado pela norma do IBAPE-SP às normas da ABNT referentes ao
desempenho da edificação (NBR 15575:2013), à manutenção necessária (NBR 5674:2012) e
ao manual de uso, operação e manutenção (NBR 14037:2011). Com isto, o IBAPE-SP busca
chamar a atenção ao vistoriador de exigências básicas das construções, de forma que
promovam o máximo desempenho durante seu uso, da mesma forma que o leva a verificar se
a construtora está dando a devida assistência aos futuros proprietários da manutenção
necessária, objetivando maximizar a vida útil da construção

3. Descrição do Estudo de Caso

Na execução do serviço de Vistoria de Recebimento de Obra no condomínio ABC, a empresa
XYZ Engenharia iniciou analisando os projetos e documentos fornecidos pela construtora,

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inclusive o Manual de Uso, Operação e Manutenção do empreendimento. Para este

documento foi utilizada como referência a NBR 14037:2011, ao passo que, na análise dos
projetos, verificou-se as exigências das normas relativas aos respectivos sistemas.
Já nesta primeira análise pôde-se determinar diversas inconformidades, dentre as quais se
destacam a ausência da marcação “como construído” ou “as built” no carimbo dos projetos, a
falta de projetos de impermeabilização e de ensaios de sondagem do solo, a utilização de uma
tabela de garantias genéricas, contemplando itens que não existem na edificação, e a
discrepância entre as áreas informadas nos documentos técnicos (Certidão Narrativa/Habite-
se, Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, tabela de especificações técnicas do
empreendimento e o Quadro de Áreas no projeto arquitetônico).

Documento Área Informada (m²)

Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) 30.777,06
Quadro de Áreas do projeto arquitetônico 31.293,92
Especificações Técnica do Empreendimento 35.505,51
Certidão Narrativa e Habite-se 35.820,31
Tabela 1 – Documentos e áreas informadas
Fonte: Dados produzidos pelo autor (2015)

Em relação à tabela de garantias, fora utilizado um modelo genérico elaborado pelo Sindicato
da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP) e o Sindicato da
Habitação de São Paulo (Secovi-SP). A utilização desta tabela é bastante válida, pois norteia
os itens necessários a serem incluídos, porém é indiscutível a necessidade de adequação à
realidade do empreendimento, de forma que sejam retirados itens que não se foram
executados ou instalados e incluídos aqueles que não estão descritos na tabela.
Após esta análise, partiu-se para a vistoria em campo dos sistemas construtivos. O escopo das
análises e os sistemas propriamente ditos são os seguintes:
 Estrutura: partes visíveis, formações de fissuras, vínculos, juntas estruturais, interfaces com
vedações e outros elementos, localização de elementos estruturais etc.;
 Paredes e divisórias: formações de fissuras, interface com estrutura, juntas, adequações em
vãos;
 Impermeabilização (áreas internas e externas): infiltrações, eflorescências, empoçamento,
destacamento de camadas, pulverulência da proteção mecânica, etc.;
 Revestimentos de paredes e pisos externos e internos: formação de fissuras, juntas de
movimentação de revestimentos cerâmicos, eflorescências, empolamentos, destacamentos,
etc.;
 Esquadrias: estanqueidade, frestas, fechamentos, acionamentos, integridade de vidros etc.
 Guarda-corpos e corrimões: altura, distância de barras, continuidade, fixações e tipo de
ponta (adequação ao Corpo de Bombeiros);
 Sistema elétrico: identificação de circuitos e disjuntores, padrão das tomadas, existência de
sistema de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA – para-raios);
 Sistema hidrossanitário: condições dos reservatórios (infiltrações, adequação do tipo de

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impermeabilização em relação ao uso, passagem de tubulação nas paredes), tampas

(material, pintura, vedações, chumbamentos e fixações), redutores de pressão (marcação
nos manômetros em relação ao memorial de cálculo), pressurização, bombas, identificação
das instalações, vazamentos visíveis em geral etc.;
 Sistema de esgotamento sanitário: análise da Estação de Tratamento de Esgoto (ETE),
localização, facilidade de manutenção etc.;
 Sistema de Combate a Incêndio: teste das bombas, posicionamento dos extintores e
sprinklers (proximidade com cabos elétricos e outros obstáculos), situação dos hidrantes,
rota de fuga (condição das escadas, sinalização de rota de fuga e iluminação de
emergência), sistema de detecção e alarme de incêndio;
 Sistema de Gás: encamisamentos, proximidade com instalações elétricas, ventilações;
 Garagens e vagas de estacionamento: número de vagas, dimensões e curvas, rampas de
acesso;
 Cobertura: rufos (fixação, emendas, encaixe de contra-rufos, vedações, calafetações,
pintura e interferência da fixação do SPDA), calhas (declividade e empoçamentos,
emendas, corrosão, posicionamento de coletores), telhados (madeiramento e estrutura,
telhas e declividades, transpasses e fixações);
 Elevadores: casa de máquinas (infiltrações, trincas na alvenaria, condições do piso,
limpeza e ventilação), acionamento de botoeiras e comando de voz, poço (infiltrações).
As vistorias foram realizadas em 04 (quatro) dias, entre 8h e 12h e entre 14h e 17h,
contemplando todos os ambientes de ambas as torres: cobertura, barrilete, casa de máquinas
dos elevadores, halls sociais e de serviço de todos os andares (inclusive shafts), escada de
emergência, pavimento térreo e suas dependências (academia, piscina, salões de festa, sala de
pressurização da escada de emergência, playground etc.), subsolos e áreas técnicas (sala
administrativa, casa de bombas, depósitos etc.). A vistoria foi liderada pelo engenheiro civil
da XYZ Engenharia, sendo acompanhada pelo engenheiro residente da obra e a equipe técnica
da construtora. O cronograma de vistoria foi o seguinte:

Dia Ambientes Vistoriados

Cobertura, barrilete, casa de máquinas dos elevadores, halls sociais
1° e de serviço e shafts de todos os andares e escada de emergência
(ambas as torres).
Pavimento térreo, áreas comuns (salões de festa, piscina, banheiros,
2°
playground, brinquedoteca etc.) e 1° subsolo.
2° subsolo, áreas técnicas (casa de bombas, sala de administração,
sala de segurança, depósitos etc.) e teste de equipamentos (bombas
3°
hidráulicas, bomba de incêndio, pressurização da escada de
emergência e elevadores).
Continuação do teste de equipamentos (alarme de incêndio),
fachadas, área externa do empreendimento (calçada, depósito de
4°
lixo, central de GLP, estacionamento para visitantes etc.) e fosso
dos elevadores.
Tabela 2 – Cronograma da vistoria
Fonte: dados produzidos pelo autor (2015)

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Este sequenciamento da vistoria buscou esgotar os itens a serem observados em ambas as

torres, passando para os ambientes do pavimento térreo, em seguida aos pavimentos subsolos
e, por fim, área externa, incluindo fachada.
Conforme indicado pela norma do IBAPE-SP, após esta etapa iniciou-se a elaboração do
Laudo Técnico propriamente dito, analisando as inconformidades evidenciadas e, conforme
solicitado pelo cliente, classificando o grau de risco e o impacto aos moradores.
Para facilitar o entendimento, o Laudo foi dividido em dois tópicos principais, Análise
Documental e Vistoria Técnica. O segundo tópico foi então subdivido conforme os sistemas
avaliados, tal qual listado anteriormente. Após a descrição das inconformidades encontradas
em cada sistema, foram descritas as considerações técnicas, dando referências normativas que
foram desrespeitadas ou comparando a situação encontrada com procedimentos usualmente
realizados na boa prática da Engenharia. Por fim, o Laudo contempla o tópico de
Considerações Finais, analisando de uma forma geral o empreendimento, ponderando as não
conformidades encontradas com a possibilidade de reparo, analisando o impacto aos futuros
moradores e, através das indicações técnicas citadas ao longo do texto, indicando se é possível
receber formalmente o empreendimento ou não.
A metodologia utilizada para interpretar o impacto das falhas e dos defeitos encontrados foi a
Análise GUT, que pondera a gravidade, a urgência e a tendência de cada uma. Gomide,
Fagundes Neto e Gullo (2011:37) indicam a seguinte pontuação, já adequada a inspeções e
vistorias em edificações:

Grau de Risco Nota Gravidade Urgência Tendência

Risco à vida dos usuários, colapso da Evolução
Máximo 10 Em ocorrência
edificação, dano ambiental grave imediata
Risco de ferimentos aos usuários,
Evolução em
Alto 8 avaria não recuperável na edificação, A ocorrer
curto prazo
contaminação localizada
Insalubridade aos usuários,
Evolução em Prognóstico
Médio 6 deterioração elevada da edificação,
médio prazo para breve
desperdício de recursos naturais
Incômodo aos usuários, degradação da
Evolução em Prognóstico
Baixo 3 edificação, uso não racional dos
longo prazo para adiante
recursos naturais
Mínimo 1 Depreciação imobiliária Não evoluirá Imprevisto

Tabela 3 – Critério de avaliação para a Análise GUT

Fonte: Gomide, Fagundes Neto e Gullo (2011)

Após pontuar a inconformidade conforme cada critério, os valores são multiplicados, sendo o
resultado algum valor entre 01 (um) e 1.000 (mil). Como se pode ver, quanto maior o valor,
maior o risco aos usuários da edificação. Foi então elaborada uma tabela listando as
inconformidades. Para facilitar esta análise, não conformidades similares foram aglutinadas
em um único tópico. Por exemplo, em diversos pontos da edificação a pintura estava
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danificada, riscada ou incompleta. Como a gravidade, a urgência e a tendência de todas as

situações encontradas eram idênticas, foi lançado apenas o item “pintura danificada em
diversos ambientes”, atribuindo-lhe as notas correspondentes. Para determinar o local exato
dos ambientes cuja pintura apresentava falhas, basta recorrer ao corpo do Laudo Técnico,
mais especificamente no tópico “Revestimentos de Paredes e Pisos”. Esta prática mostra-se
bastante eficaz em pesquisas rápidas, como em ações de verificação de correções, sem a
necessidade de ler todo o tópico de revestimentos. A seguir encontra-se a listagem de algumas
inconformidades retiradas do Laudo Técnico e as respectivas fotografias.

Item Sistema G U T GxUxT

Partes móveis do equipamento de Combate a
10 10 10 1000
pressurização desprotegidas Incêndio

Altura de alguns guarda-corpos do pavimento

Guarda-corpo 10 8 10 800
térreo abaixo do limite normativo

Passagem de tubulação na frente da saída de Combate a

10 8 10 800
emergência no barrilete Incêndio

Ausência de botoeira de alarme no barrilete Combate a

10 8 10 800
da torre 2 Incêndio

Obstrução de portas corta-fogo na saída da Combate a

10 8 10 800
escada da torre 2 Incêndio

Entrada da edificação não acessível Acessibilidade 8 8 10 640

Infiltrações na casa de máquinas Elevadores 6 8 6 288

Piso da quadra danificado Revestimento 3 3 3 27

Tabela de garantias genérica - deve-se Manual do

3 1 6 18
adaptar ao empreendimento Síndico

Bombas de pressurização não ativaram

Hidráulico 3 1 6 18
automaticamente

Tabela 4 - Análise GUT das inconformidades

Fonte: dados produzidos pelo autor (2015)

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Figura 1 - Partes móveis do equipamento de pressurização desprotegidas

Fonte: Dados produzidos pelo autor (2015)

Figura 2 - Tubulação em frente à saída de emergência no barrilete

Fonte: Dados produzidos pelo autor (2015)

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Figura 3 - Infiltração na casa de máquinas dos elevadores

Fonte: Dados produzidos pelo autor (2015)

Figura 4 - Tampa do reservatório superior oxidada

Fonte: Dados produzidos pelo autor (2015)

No final o Laudo Técnico recomenda o Recebimento Parcial do empreendimento, ou seja, que

o condomínio aceite como concluído apenas alguns ambientes da edificação que não
apresentam inconformidades ou, caso haja, não representam riscos aos moradores e que, por
algum motivo, não podem ser recuperados imediatamente. Além disto, alguns problemas
encontrados não estão ligados diretamente com a execução da obra por se tratarem de erros de

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projeto. Desta forma, conforme sinalizado pela construtora, o reparo deveria ser analisado
pelo setor de incorporação, demandando mais tempo. Caso o condomínio se recusasse a
receber, não poderia ter acesso ao ambiente, o que iria prejudicá-lo mais que a
inconformidade em si.

4. Benefícios da Vistoria de Recebimento de Obra

A forma mais usual de receber obras de edificações, sejam elas comerciais ou residenciais, é
através da formação de uma comissão de recebimento de obra pelo condomínio, normalmente
composta por pessoas sem o conhecimento técnico necessário, ou da designação de uma
pessoa (geralmente o síndico) para acompanhar a equipe técnica da construtora.
Esta equipe então conduz a comissão ou o representante do condomínio através dos ambientes
do empreendimento, geralmente os localizados no pavimento térreo (salões de festa, piscina,
halls de entrada etc.), buscando direcioná-los às “partes boas” destes ambientes, como móveis
diferenciados, itens de decoração, evitando pontuar itens técnicos. Às vezes as pessoas que
representam o condomínio, quando possuem olhar mais aguçado, identificam falhas
evidentes, como danos na pintura, pisos cerâmicos desalinhados, luminárias quebradas, entre
outros.
Entretanto, é praticamente impossível que a equipe da construtora conduza a comissão do
condomínio para vistoriar ambientes técnicos, tal qual casa de máquinas de elevadores e de
bombas, barrilete ou cobertura, onde geralmente as inconformidades mais graves estão
“escondidas”, conforme foi possível verificar no Condomínio ABC. Da mesma forma,
pouquíssimas pessoas têm o cuidado de ler na íntegra o Manual de Uso, Operação e
Manutenção da edificação, tanto o entregue ao proprietário das unidades privativas
(comumente chamado de Manual do Proprietário), como o entregue ao síndico (nomeado
normalmente de Manual do Síndico). Mais que isto, dificilmente possuem o conhecimento
técnico necessário para analisar se estes documentos, bem como todos os demais entregues,
possuem a clareza e o conteúdo exigidos por normas técnicas, similarmente à análise dos
sistemas durante a vistoria.
Por outro lado, o olhar e o conhecimento técnico de engenheiros e arquitetos conseguem
identificar as falhas e anomalias durante a análise documental e a vistoria em si, apontando
aquelas que comprometerão, seja a curto ou a longo prazo, o desempenho da edificação, bem
como o grau de impacto deste comprometimento.
Conforme descrito anteriormente, é direito de todo consumidor receber aquilo que comprou,
seja produto ou serviço, com a qualidade mínima necessária, de forma que não cause risco
durante a sua utilização, e dentro dos padrões que lhe foram vendidos. Por exemplo, não é
cabível um material publicitário informar que determinado empreendimento contará com
revestimento vagas de estacionamento e, no momento do recebimento, se verificar que há
menos vagas do que veiculado ou que suas dimensões não comportam um veículo comum.
Obviamente não entram neste mérito detalhes contratuais no momento da compra do imóvel.
Analogamente, é incabível receber um produto que já contenha defeitos, seja por não ter o
correto controle tecnológico durante a produção, seja por não ter seguido as normas técnicas
vigentes. Esta situação piora vertiginosamente quando esta falha afeta, de alguma forma, a

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saúde ou a segurança de seu usuário. Ainda que a construção civil no Brasil seja praticamente
artesanal, já existem atualmente metodologias e equipamentos de construção que garantem os
níveis mínimos, aceitáveis e, inclusive, superiores de qualidade.
Deve-se analisar também não apenas o momento em que a construção é recebida, mas a
capacidade de dar-lhe a necessária manutenção, de forma a maximizar, o máximo possível, a
vida útil da edificação. Esta premissa é tão importante que chega a ser tratada na NBR
15575:2013 – Edificações habitacionais - Desempenho - Parte 1: Requisitos gerais.

Figura 5 - Desempenho ao longo do tempo.

Fonte: NBR 15575:2013 parte 1 (2013:43)

Dois dos principais fatores que afetam diretamente a vida útil da edificação é a facilidade de
fazer a manutenção propriamente dita, fator também chamado de manutenabilidade da
edificação, e a clareza com que as informações são descritas no Manual do Síndico ou do
Proprietário.
Obviamente não se espera que este documento possua o passo-a-passo de atividades mais
complexas de manutenção, porém é sua função, conforme determina a NBR 14037:2011,
instruir o proprietário ou responsável pela manutenção a periodicidade (“quando”) da
manutenção e dar as características necessárias do sistema, inclusive do tipo de material que
foi utilizado, de forma que não sejam utilizados materiais que possam causar algum tipo de
incompatibilidade.
Quando os manuais falham com este objetivo, ocorre o chamado “vício de informação”, que
pode ser tão ou mais danoso que o vício construtivo. Por exemplo, se não houver
explicitamente a informação de que a garagem, por não ser impermeabilizada, deve ser limpa
apenas com panos úmidos e, por causa disto, a equipe de limpeza resolver lavá-la ou utilizar
produtos agressivos, como a água sanitária (que contém quantidade significativa de cloro,

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principal agente de corrosão do aço do concreto armado), muito provavelmente, com o

decorrer do tempo, haverá diversos problemas de oxidação na estrutura, ocasionando
processos de reparo e, dependendo do nível, de recuperação dos elementos de concreto
armado, quase sempre muito onerosos.
Além disto, a informação clara contida nos Manuais protege a construtora de tentativas de
proprietários em levar vantagem, obrigando-as a corrigir problemas que são originários do
mau uso.
Ainda com o exemplo acima e partindo do princípio que o consumidor é leigo nas questões
técnicas que regem o produto ou serviço que adquiriu, na hipótese de haver a informação no
Manual, o síndico ou responsável pela edificação não poderia alegar que “não sabia” que o
que estava fazendo poderia prejudicar a estrutura de concreto. Por outro lado, a ausência desta
informação, salvo melhor juízo, transfere a culpa para a construtora, pois não informou como
devia o cliente. Ressalta-se que não entra no mérito deste quesito o fato de ainda haver
garantia ou não, focando-se apenas na possibilidade de haver danos aos sistemas construtivos
decorrentes das falhas de informação obrigatórias.
Apesar da ausência de normas técnicas elaboradas pela ABNT, a norma do IBAPE-SP supre
completamente o profissional com as exigências básicas do serviço, que devem ser
complementadas com seu conhecimento técnico e as normas relativas a cada sistema.

5. Conclusão
Tendo em vista todos os pontos previamente discutidos, é possível chegar à importância do
serviço de Vistoria de Recebimento de Obra tanto na garantia dos direitos do consumidor
como no sentido prático de mostrar ao proprietário e/ou futuro responsável a realidade da
edificação, tanto do ponto de vista físico como do documental, já que a vistoria propriamente
dita dos sistemas construtivos identifica vícios de construção evidentes e indícios de vícios
futuros, ao passo que a análise da documentação do imóvel, com bastante ênfase no Manual
de Uso, Operação e Manutenção, lhe mostra os “pontos fracos” da informação que ele
necessitará para garantir o máximo possível de vida útil à construção. Desta forma, acredita-
se que o objetivo de garantir o cumprimento do Código de Defesa do Consumidor, pelo
menos no que tange a explicitar os possíveis problemas existentes. Foi possível verificar
também que a ausência de normas técnicas da ABNT pode ser interpretada como possível
obstruções à condução do serviço, haja vista existir apenas a norma do IBAPE-SP, ainda que
dê todas as diretrizes para a vistoria, análise e elaboração do Laudo Técnico. Soma-se a isto a
ausência de bibliografia que instrua sobre a importância da Vistoria de Recebimento de Obra
em si. Por fim, a resistência de alguns condomínios, principalmente residenciais, em relação
ao gasto com o serviço por ser considerado “caro”, ainda que não pondere a relação “custo x
benefício”, e os procedimentos adotados por construtoras mal intencionadas, que buscam tão
somente entregar o empreendimento ao cliente e “se livrar de mais uma obra”, maquiando
defeitos para que não sejam encontrados na vistoria preliminar e ludibriando as pessoas leigas
que porventura estejam responsáveis pela vistoria de recebimento do imóvel. Ressalta-se que
esta prática não se estende a todas as construtoras.

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Referências
ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5674: Manutenção
de edificações – Requisitos para o sistema de gestão da manutenção. Rio de Janeiro, 2012.
ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 13752: Perícias de
engenharia na construção civil. Rio de Janeiro, 1996.
ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14037: Diretrizes
para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para
elaboração e apresentação dos conteúdos. Rio de Janeiro, 2011.
ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 15575: Edificações
habitacionais – Desempenho. Parte 1: Requisitos gerais. Rio de Janeiro, 2013.
BRASIL. Lei n. 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e
dá outras providências. Diário Oficial da República Federativa do Brasil. Brasília, 11 set.
1990. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8078.htm>. Acesso em 18
ago. 2015.
GOMIDE, T. L. F.; FAGUNDES NETO, J. C. P.; GULLO, M. A. Inspeção Predial Total:
diretrizes e laudos no enfoque da qualidade total e da engenharia diagnóstica. 1. ed. São
Paulo: Pini, 2011.
IBAPE-SP, INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE
ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Norma para Procedimentos Técnicos de Entrega e
Recebimento de Obras de Construção Civil. São Paulo, 2014.

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