081_ALE

Revisão do Plano Diretor de Alegrete

e elaboração do Plano de Mobilidade

Etapa de elaboração da
Minuta do Projeto de Lei do Plano Diretor

09 de Dezembro de 2019
Revisão do Plano Diretor
Programação

Pauta:
1. Cronograma conclusão
2. Conceitos
3. Minuta da Lei, estrutura e metodologia
4. Zoneamento proposto
5. Alturas e simulações
6. Outorga Onerosa
7. Regime Urbanístico (planilhas)
8. Regime de Usos e Atividades
9. Transferência do Direito de Construir
10.Parcelamento do Solo
11.Gestão (PMA)
Cronograma
Etapa Final

Cronograma Plano Diretor:

• 09/12 – Reunião equipes técnicas
Reunião Conselho do Plano Diretor
• 10/12 a 17/01 – Análises da Minuta
• Até 24/01 – Revisões técnicas e jurídicas
• 27/01 – publicação da Minuta e convocação da
Audiência Pública
• 10/02 – Audiência Pública
• 02/03 – Protocolo do PL na Câmara
Revisão do Plano Diretor
Conceitos principais

• Simplificação
Fácil de Entender;
Fácil de Atender.

• Responsabilidade Social
Segurança contra cheias e áreas de risco;
Acesso à infraestrutura: serviços, saneamento e saúde urbana.

• Eficiência
Otimizar infraestrutura e equipamentos existentes na cidade;
Limitar a expansão: crescer “para dentro”, crescer “para cima”.

• Redução de Impactos
Usos e Atividades classificados pelos impactos à vizinhança;
Ações mitigadoras, compensações, contrapartidas.

• Desenvolvimento Integrado
Promover o desenvolvimento do público e do privado;
Mais recursos públicos para habitação social, obras contra cheias,
mobilidade, proteção do patrimônio e do meio ambiente;
Gestão compartilhada e participativa.
Minuta da lei
Metodologia

Metodologia:
• Reordenação dos Títulos
• Manutenção do texto original
• Revisão do texto original
• Substituição do texto original
• Inclusão de texto novo

• Referências: Porto Alegre, São Paulo, Campo

Grande, Londrina, Joinville, Maringá, Cachoeirinha,
METROPLAN
Minuta da lei
Estrutura

REVISÃO DA LEI Nº 021/2006 - PROPOSTA DE ESTRUTURA DA MINUTA

TÍTULO I - DA ABRANGÊNCIA, PRINCÍPIOS E OBJETIVOS

TÍTULO II - DA POLÍTICA DE DESENVOLVIMENTO URBANO E AMBIENTAL

TÍTULO III - DO ORDENAMENTO TERRITORIAL

TÍTULO IV - DO PLANO REGULADOR

TÍTULO V - DOS INSTRUMENTOS DE PLANEJAMENTO E GESTÃO URBANA

TÍTULO VI - SISTEMA DE GESTÃO, ACOMPANHAMENTO E CONTROLE

TÍTULO VII - PLANOS SETORIAIS E PROJETOS ESPECIAIS

TÍTULO VIII - DISPOSIÇÕES FINAIS

Minuta da lei
Estrutura

REVISÃO DA LEI Nº 021/2006 - PROPOSTA DE ESTRUTURA DA MINUTA

TÍTULO I - DA ABRANGÊNCIA, PRINCÍPIOS E OBJETIVOS

CAPÍTULO I – DA ABRANGÊNCIA
CAPÍTULO II – DOS PRINCÍPIOS E OBJETIVOS

TÍTULO II - DA POLÍTICA DE DESENVOLVIMENTO URBANO E AMBIENTAL

CAPÍTULO I – DAS DIRETRIZES GERAIS DA POLÍTICA DE DESENVOLVIMENTO MUNICIPAL
CAPÍTULO II – DO DESENVOLVIMENTO URBANO E RURAL
DO DESENVOLVIMENTO SOCIOECONÔMICO E ESPACIAL
DO PATRIMÔNIO CULTURAL
DA POLÍTICA DE HABITAÇÃO SOCIAL
SISTEMA DE INFRAESTRUTURA E SANEAMENTO
SISTEMA DE MOBILIDADE URBANA
SISTEMA DE EQUIPAMENTOS PÚBLICOS
EDUCAÇÃO
SAÚDE
LAZER, ESPORTE E TURISMO
CAPÍTULO III – DA POLÍTICA AMBIENTAL

TÍTULO III - DO ORDENAMENTO TERRITORIAL

CAPÍTULO I – DA DIVISÃO TERRITORIAL
CAPÍTULO II – DO PERÍMETRO URBANO
CAPÍTULO III – ÁREAS AMBIENTAIS
CAPÍTULO IV – DO ZONEAMENTO URBANO
CAPÍTULO V – DA MALHA VIÁRIA
Minuta da lei
Estrutura

TÍTULO IV - DO PLANO REGULADOR

CAPÍTULO I – DO REGIME DAS ATIVIDADES
CAPÍTULO II – DOS DISPOSITIVOS DE CONTROLE DAS EDIFICAÇÕES
CAPÍTULO III – CONJUNTOS HORIZONTAIS
CAPÍTULO IV – PARCELAMENTO DO SOLO
LOTEAMENTO
DESMEMBRAMENTO
REMEMBRAMENTO
FRACIONAMENTO
CONDOMÍNIOS

TÍTULO V - DOS INSTRUMENTOS DE PLANEJAMENTO E GESTÃO URBANA

CAPÍTULO I – DOS INSTRUMENTOS DA GESTÃO AMBIENTAL
CAPÍTULO II – DOS INSTRUMENTOS DE PLANEJAMENTO URBANO
PARCELAMENTO COMPULSÓRIO
CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO
IPTU PROGRESSIVO
DESAPROPRIAÇÃO COM TÍTULOS DA DÍVIDA
DIREITO DE SUPERFÍCIE
DIREITO DE PREEMPÇÃO
OUTORGA ONEROSA
TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR
ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA
CAPÍTULO III – DO FUNDO DE DESENVOLVIMENTO URBANO
Minuta da lei
Estrutura

TÍTULO VI - SISTEMA DE GESTÃO, ACOMPANHAMENTO E CONTROLE

CAPÍTULO I – GESTÃO DEMOCRÁTICA
CAPÍTULO II – SISTEMA DE GESTÃO

TÍTULO VII - PLANOS SETORIAIS E PROJETOS ESPECIAIS

CAPÍTULO I – PLANOS SETORIAIS
PLANO DE MOBILIDADE
PLANO DE SANEAMENTO
PLANO DE HABITAÇÃO
PLANO DE MEIO AMBIENTE
PLANO DE PATRIMÔNIO
CAPÍTULO II – PROJETOS ESPECIAIS
URBANIZAÇÃO DA VIA DO TREM
PARQUE DA PEDREIRA
USINA TERMO ELÉTRICA
PARQUE DO RIO IBIRAPUITÃ
PLANO DE URBANIZAÇÃO DO ANTIGO AEROPORTO

TÍTULO VIII - DISPOSIÇÕES FINAIS

Proposta
Perímetro Urbano

Critérios:
• Manutenção do atual
• Alterações pontuais
• Retirada de áreas de proteção ambiental
• Retirada de áreas militares
• Utilização de referências e limites existentes
naturais (hídricos) e construídos (vias, paralelismo)
• Redução das áreas urbanas à sul da BR (segurança)
• Ampliação à sudoeste
• Ampliação do novo Distrito (Distrito Industrial)
Proposta • Otimização para limites físicos e referenciáveis
• Alterações pontuais
Perímetro Urbano
Proposta
Zoneamento

Proposições:
• Reforçar a centralidade e densidade da área central
com cuidados ao patrimônio e à paisagem
• Incentivar a criação de duas “novas” centralidades
• Reforçar a unidade da cidade: leste/oeste
• Incentivar construção nos principais eixos viários
Proposta
Zoneamento
 Proposta
Zoneamento

ZONAS DE USO

A Zona Residencial I (ZR I) - Corresponde às áreas predominantemente residenciais da cidade, caracterizadas por tecidos
residenciais densos e baixos, extensas áreas não ocupadas e disponíveis para a extensão da urbanização, relativa carência de
equipamentos e infraestrutura e situações pontuais de irregularidade fundiária.

Zona Residencial II (ZR II) - Corresponde às áreas predominantemente residenciais caracterizadas por áreas densas constituídas de
edificações de tipologia heterogênea.

Zona Mista de Interesse Cultural (ZMIC) - Corresponde à área mais antiga da cidade, caracterizada por tecido denso de altura e usos
variados, com predominância de usos não residenciais em determinadas vias e ocorrência de patrimônio cultural, agrupado ou não,
constituindo conjuntos de paisagem histórica.

Zona Mista I (ZM I) - Corresponde às áreas da cidade caracterizadas por: áreas com maior densidade e variedade de usos
residenciais e não residenciais, eixos estruturantes ou de importância local com maior densidade e variedade de usos não
residenciais e eixos com potencial de importância local onde deve ser incentivado adensamento e variedade de usos não
residenciais.

Zona Mista II (ZM II) - Corresponde às áreas da cidade caracterizadas por seu potencial para maior densidade e variedade de usos
residenciais e não residenciais.

Zona Industrial I ( ZI I) - Corresponde às áreas da cidade caracterizadas por: áreas localizadas próximas a rodovia BR 290, áreas onde
o parcelamento possibilita a implantação de usos industriais incômodos sem ocasionar maiores impactos urbanos.

Zona Industrial II ( ZI II) - corresponde ao Distrito Industrial estabelecido por lei. É uma porção do território destinada à implantação
de usos não residenciais onde a preferência é dada aos usos industriais incômodos e às atividades não residenciais incômodas.
 Proposta
Zoneamento

ZONAS DE USO

Zona Especial de Interesse Institucional (ZINST) - corresponde às áreas públicas ou privadas de grande porte onde estão implantados
equipamentos urbanos ou que são objeto de projetos governamentais e que, por suas características, não são passíveis de
enquadramento no regime urbanístico estabelecido no Título VI da presente Lei e em seus nos anexos e por isso sendo exigidos
estudos para aprovação de qualquer projeto.

Zona Especial de Interesse Social I ( ZEIS I) - corresponde às áreas destinadas à moradia digna para a população da baixa renda,
caracterizadas por glebas ou lotes não edificados ou subutilizados, adequados à urbanização.

Zona Especial de Interesse Social II ( ZEIS II) - corresponde às áreas destinadas à moradia digna para a população da baixa renda,
caracterizadas pela presença de edificações, ocupações e loteamentos irregulares e habitadas predominantemente por população
de baixa renda.

Zona Especial de Interesse Social III ( ZEIS III) - corresponde às áreas caracterizadas pela presença de ocupações irregulares
habitadas predominantemente por população de baixa renda em áreas de vulnerabilidade ambiental.

Zona Especial de Interesse Ambiental (ZEIA) - corresponde às áreas abaixo da cota de 82 metros, caracterizadas pela
vulnerabilidade ambiental em função das enchentes periódicas que afetam o Município.

Zona Especial de Interesse Cultural (ZEIC) - Corresponde ao entorno da Praça Getúlio Vargas, onde há predominância de usos não
residenciais e concentração de patrimônio cultural constituindo um conjunto de importância cultural para o Município.
Proposta
Zoneamento - descrição

Proposições:
• Reforçar a centralidade e densidade da área central
com cuidados ao patrimônio e à paisagem
• Incentivar a criação de duas “novas” centralidades
• Reforçar a unidade da cidade: leste/oeste
• Incentivar construção nos principais eixos viários
Propostas
Zoneamento: vigente x proposto
 Proposta Zona Residencial I – ZR I
Regime e simulações Zona Residencial II – ZR II

Regime Urbanístico ZR I ZR II
 Proposta Zona Mista de Interesse Cultural – ZMIC
Regime e simulações Zona Mista I – ZM I

Regime Urbanístico ZM I ZMIC

• A torre na ZM I pode estar alinhada à base, o recuo é só

representação, ambos recuados 3m do passeio.
• Na ZMIC a base pode estar alinhada ao passeio, a torre, porém,
recuada (para preservar a paisagem)
 Proposta
Regime e simulações Zona Mista II – ZM II

Regime Urbanístico ZM II

• A torre na ZM II pode estar alinhada à base, o recuo é só

representação, ambos recuados 3m do passeio.
Propostas
Alturas: vigente x proposto
 Propostas
Regime Urbanístico – planilha geral

• O regime urbanístico ficou estabelecido apenas pelos parâmetros de altura, taxa de ocupação, taxa de permeabilidade e recuos.
• Foi sugerido o aumento da altura da base, de 8m para 10m – o que será atendido após revisões.
Proposta
Outorga Onerosa

Critérios e objetivos:
• Criação do Fundo de Desenvolvimento para melhorias
urbanas: obras, habitação social, mobilidade, etc.
• Garantir direito de construir coerente com a estrutura
fundiária
• Incentivar densificação e parcelamento para edificação
• Ampliar as alturas básicas em várias zonas da cidade
• Ampliar (com outorga) as alturas máximas em todas as
zonas da cidade
• Incentivar volumetrias que respeitem o entorno urbano e
habitabilidade
• Cálculo simples dos valores e progressividade (por andar)
• Compra apenas da metragem necessária ao
empreendimento
Diagnóstico
Outorga Onerosa

Fonte: Plano Diretor Estratégico de São Paulo, 2014

 Proposta
Outorga Onerosa

Proposta de aplicação da Outorga Onerosa do Direito de Construir

Zonas Pavimento Fator CUB* valor m²
3º andar
outorga
ZR I
4º andar
5º andar
outorga
ZR II
6º andar
7º andar
outorga 8º andar
outorga ZM I 9º andar
ZM II 10º andar
11º andar
12º andar

* CUB Sinduscon/RS

Expressão: CFP = (FP x CUB x ACP )

Onde, CFP = Contrapartida financeira à outorga onerosa por pavimento;
FP = fator por pavimento
CUB = Custo Unitário Básico da Construção Civil - CUB Sinduscon/RS;
AC = Área construída adicional pretendida por pavimento
Proposta
Transferência do Direito de Construir

Critérios e objetivos:
• Viabilizar recursos para a recuperação e manutenção do
patrimônio edificado
• Venda pelo proprietário da edificação com autorização do
município
• Recursos devem ser utilizados para a manutenção da
edificação
• Cálculo simples dos valores e progressividade (por andar)
Proposta
Transferência do Direito de Construir

Fonte: Plano Diretor Estratégico de São Paulo, 2014

Proposta
Usos e Atividades permitidos

Critérios e objetivos:
• Simplificar e agrupar os usos e atividades
• Estabelecer zoneamento pelo nível real de impacto e não
pelo tipo de atividade ou dimensão
• Permitir e regrar ações mitigadoras, compensações e
contrapartidas aos impactos
• Simplificar a aprovação
• Definir formas de controle simples e eficientes
• Compatibilizar zoneamento com usos e atividades
Propostas
Usos e atividades

nR1 - compatível nR2 - tolerável

Uso não residencial Uso não residencial
compatível com a tolerável a vizinhança local
vizinhança local Varejo, serviço e indústria
Varejo e serviço inócua

nR3 - incômodo nR4 – não tolerável

Uso não residencial Indústria e uso não
especial ou incômodo a residencial não tolerável pela
vizinhança local vizinhança local
Varejo, serviço e atacado Indústria, logística e atacado
 Propostas
Usos e Atividades

nR1 – compatível (comércio e serviço) nR2 – tolerável (comércio, serviço e ind. Inócua)
 Propostas
Usos e Atividades

nR3 – incômodo (comércio, serviço e atacado) nR4 – não tolerável (comércio, serviço e indústria)
Proposta
Parcelamento do Solo

Critérios e objetivos:
• Determinar conceitos e critérios
• Definir parâmetros quantitativos, metragens
• Gleba X Lote
• Desmenbramento, fracionamento
• Parcelamento, loteamento
• Gestão dos processos
Proposta
Parcelamento

Parcelamento: Desmembramento e Loteamento

Em todas Zonas, exceto Zonas industriais
Testada mínima 8m
Área Mínima de lote 200 m²
Testada máxima de lote (quadra) 200m
Área máxima de lote (quadra) 14.000 m²

Na Zonas Industrial I e Industrial II

Testada mínima 20m
Área Mínima de lote 1000m²
Testada máxima de lote (quadra) 200m
Área máxima de lote (quadra) 14.000 m²

DOAÇÃO DE ÁREA PÚBLICA

Loteamento Desmembramento
35%, sendo: Acima de 2.000 m², doa-se 15%
20% para malha viária senão for proveniente de
parcelamento sem doação de
15% para equipamentos e áreas áreas públicas anteriormente.
verdes Pode ser negociado em moeda
081_ALE
Revisão do Plano Diretor de Alegrete
e elaboração do Plano de Mobilidade

Etapa da Minuta da Lei do Plano Diretor

Dezembro / 2019