Vertcap - CRI Ribeira - Laudo Cushman Av - 20190108 - 121744 PDF

Cushman & Wakefield
Praça Professor José Lannes, 40 - 4º

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T + 55 (11) 5501 5464
F + 55 (11) 5501 5144
AL
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LAUDO COMPLETO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
IT
PREPARADO PARA: RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
USO: Interno, exceto para apresentação junto a instituição financeira para obtenção de
crédito
FINALIDADE DO LAUDO: avaliação de portfolio

IG
PROPRIEDADE: JSL - 400 / Localizado na Avenida Saraiva, 400, Prédio Inteiro, Bráz
Cubas, Mogi Das Cruzes/SP
DATA: 10 de abril de 2017

D
A
VI
RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD I
DOCUMENTO DIGITAL ENVIADO POR EMAIL COMPROVA DOCYOUSIGN

Cushman & Wakefield
Praça Professor José Lannes, 40 – 3º
and.
São Paulo, SP, 04571-100
T + 55 (11) 5501 5464
F + 55 (11) 5501 5144
São Paulo, 10 de abril de 2017.
AL
RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
At. Sr. Luiz Alberto Nunes
Rua Doutor Renato Paes De Barros, 1.017, 10º Andar - Corporate Park
São Paulo/ SP
Ref.: Laudo Completo de Avaliação Imobiliária do imóvel urbano, comercial, escritório (andar corrido),
IT
situado na Avenida Saraiva, 400, Bráz Cubas, Mogi Das Cruzes/SP.
Prezados Senhores,
Em atenção à solicitação de V.Sas e conforme acordado em documento firmado entre as partes, a Cushman
& Wakefield tem o prazer de apresentar o Laudo Completo de Avaliação Imobiliária para identificar o Valor de
IG
Mercado para Venda, Valor de Mercado para Locação e Valor para Liquidação Forçada do imóvel em
referência.
A avaliação foi elaborada baseada nos dados disponíveis no mercado, em cumprimento com os nossos
contatos com corretores e profissionais especializados no mercado local, bem como nas metodologias
previstas na norma NBR 14.653:2001, e suas partes, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
O presente Laudo Completo de Avaliação Imobiliária contém 59 páginas e destinar-se-á única e

D
exclusivamente ao uso interno da empresa Contratante. A publicação ou divulgação deste Laudo Completo de
Avaliação Imobiliária não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, Cushman &
Wakefield, e no caso de eventual permissão, deverá ser feita em sua integralidade, não sendo permitida em
nenhuma hipótese a divulgação ou publicação parcial. Ainda na reprodução de qualquer informação, a fonte
deverá ser sempre citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação de direitos autorais.
Da propriedade em estudo: trata-se de prédio inteiro denominado JSL-400, localizado na Avenida Saraiva,
A
400, Bráz Cubas, Mogi Das Cruzes/SP.
De acordo com o que foi solicitado, com as “Premissas e Disclaimers” descritas no Laudo de Avaliação
Imobiliária, com as tendências de mercado na região na qual o imóvel está inserido, nas especificações
VI
técnicas do imóvel e nas práticas do mercado imobiliário, concluímos os seguintes valores para o imóvel, na
data de 10 de abril de 2017, em:
RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD I

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA Cushman & Wakefield
At.: Sr. Luiz Alberto Nunes Praça Professor José Lannes, 40 – 3º
Rua Doutor Renato Paes De Barros, 1.017, 10º Andar - Corporate Park. and.
São Paulo/SP São Paulo, SP, 04571-100
T + 55 (11) 5501 5464
F + 55 (11) 5501 5144
CÁLCULOS
IMÓVEL / TIPO DE VALOR ÁREA (m²) VALOR DE MERCADO VALOR DE MERCADO VALOR PARA LIQUIDAÇÃO
PARA VENDA (R$) PARA LCAÇÃO (R$) FORÇADA (R$)
VALOR DE CONSTRUÇÃO 10.583,09 19.271.700,00
AL
VALOR DE TERRENO 11.836,98 4.076.500,00
VALOR TOTAL 23.348.000,00 296.000,00 14.706.000,00
Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield
Este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária, bem como as indicações de valores estão sujeitos às
premissas e exclusões de responsabilidade descritas no item “Premissas e Disclaimer” deste Laudo bem
como certas condições extraordinárias, hipotéticas e definições, descritas abaixo, se houver.
IT
PREMISSAS EXTRAORDINÁRIAS
Premissas extraordinárias são fatos conhecidos que alteram a conclusão do avaliador. Caso à data da
avaliação este fato seja conhecido ou tenha possibilidade de ser real, este é tratado como uma premissa
extraordinária.
IG
 Esta avaliação não possui premissas extraordinárias.
PREMISSAS HIPOTÉTICAS
Premissas hipotéticas são situações contrárias a realidade, quando o avaliador por indicação do cliente simula
um fato que não existe ou é desconhecido à data da avaliação.
 Esta avaliação não possui condições hipotéticas.

D
Esta carta não possui validade como opinião de valor se separada do laudo completo que contém os textos,
fotos, anexos e conclusões que embasam este estudo.
Agradecemos a oportunidade e permanecemos à inteira disposição de V.Sas. para quaisquer esclarecimentos

que se façam necessários.
Atenciosamente,
A
Matheus Kammer Erick hurpia

Consultant - Office and Special Projects Consultant - Office and Special Projects
VI
Cushman & Wakefield, Brasil Cushman & Wakefield, Brasil
Joana Silva, MRICS

Sênior Manager - Office and Special Projects
Cushman & Wakefield, Brasil
RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD II

RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES
RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E

CONCLUSÕES
A propriedade consiste de edifício comercial composto de andar térreo, 3 pavimentos superiores e

vagas de estacionamento ao tempo, além de um galpão anexo denominado centro cultural.
AL
INFORMAÇÕES BÁSICAS
Tipo da propriedade: Imóvel Urbano, Comercial, Escritório (Andar Corrido)
Nome da propriedade: JSL - 400
Endereço: Avenida Saraiva, 400 - Prédio inteiro, Mogi das Cruzes/SP
País: Brasil
Tipo de relatório: Laudo Completo de Avaliação Imobiliária
IT
Data do relatório: 10/04/2017
Data do valor: 10/04/2017
Data da inspeção: 16/03/2017
Objetivo da avaliação:
IG • Valor de Mercado para Venda / Motivo da avaliação: avaliação de portfolio / Data base do valor: Atual
• Valor de Mercado para Locação / Motivo da avaliação: avaliação de portfolio / Data base do valor: Atual
Nº de controle CW / Contrato: AP-17-66032-900197b
PROPRIEDADE E HISTÓRICO RECENTE DO IMÓVEL

D
EDIFÍCIO JSL 400: • Nº registro no IPTU: 10.011.017.000-5
• Proprietário: Ribeira Imóveis Ltda
• Matrícula: Registrado no 1º Cartório de Registro de Imóveis sob o nº 4.460 // 10.097

// 10.220 // 11.584
• Contrato de locação: Contrato de locação firmado em 01/12/2007, com duração de 5 anos
(renovando automáticamente por mais 5 anos) e tem como locatário
A
Ribeira Imóveis LTDA.

• Outros documentos recebidos: Plantas e quadro de áreas
VI
RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD III

DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE
TERRENO
Área bruta total (m²): 11.836,98 (Planta) Área de APP (m²): 0,00
Área Excedente (m²): 0,00 Área útil de terreno (m²): 11.836,98
AL
Topografia: Leve aclive Formato: Regular
Testada (m): 0,00 Disponibilidade de utilidade pública: Infraestrutura básica disponível
CONSTRUÇÕES
Tipo de propriedade: Imóvel Urbano, Comercial, Escritório (Andar Corrido)
Descrição da propriedade: Edifício comercial composto de andar térreo, 3 pavimentos superiores e vagas de estacionamento ao tempo,
além de um galpão anexo denominado Centro Cultural.
IT
Ocupação: Mono-Usuário
Número de Prédios: 1
Estado de Conservação: Regular
Número de vagas:
IG 160
Coeficiente de Estacionamento: 66,14 (m² de privativa/vaga)
Tipo de Estacionamento: Vagas ao tempo
Áreas Totais Informadas/Existentes: Tipo Área em m² Fonte da área
Construída 10.583,09 Planta

D
Terreno 11.836,98 Planta
Área que Será Utilizada no Cálculo: Construída 10.583,09 Planta
ZONEAMENTO
Uso atual do imóvel: Comercial
A
Zoneamento: ZDU-1 (Zona de Dinamização Urbana- 1)
Provável alteração de zoneamento? Não conhecida

VI
Coeficiente de Aproveitamento construção não pode exceder 2,5 vezes a área do terreno
básico:
Coeficiente de Aproveitamento construção não pode exceder 3,0 vezes a área do terreno
máximo:
RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD IV

CÁLCULOS
JSL 400
METODOLOGIA TIPO DE VALOR VALOR TOTAL (R$) VALOR UNITÁRIO / ÁREA
CONCILIAÇÃO DE VALORES Valor de Mercado para 23.348.000,00 R$ 2.206,18 // 10.583,09
Venda m²
AL
COMPARATIVO DIRETO Valor de Mercado para 296.000,00 R$ 27,97 // 10.583,09 m²
Locação
Premissas extraordinárias são fatos conhecidos que alteram a conclusão do avaliador. Caso à data
da avaliação este fato seja conhecido ou tenha possibilidade de ser real, este é tratado como uma
IT
premissa extraordinária.
Premissas hipotéticas são situações contrárias a realidade, quando o avaliador por indicação do
IG
cliente simula um fato que não existe ou é desconhecido à data da avaliação.
PRINCIPAIS PONTOS POSITIVOS E NEGATIVOS DA PROPRIEDADE

D
PONTOS FORTES E OPORTUNIDADES
• A região onde se localizam as propriedades é favorecida pelos prâmetros construtivos determinados pela lei de Zoneamento e Uso e
Ocupação do Solo;
• A facilidade ao acesso via transporte público é um ponto positivo com relação às regiões circunvizinhas.
Fonte: Cushman & Wakefield

A
PONTOS FRACOS E AMEAÇAS
• O mercado na região não absorveu os parâmetros construtivos dados pela lei de Zoneamento e Uso e Ocupação do Solo;
VI
• O cenário econômico atual afeta diretamente a liquidez do imóvel.
RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD V

MAPA E FOTOS DA PROPRIEDADE EM ESTUDO
AL
MAPA DE LOCALIZAÇÃO DA PROPRIEDADE (SEM ESCALA):
IT
IG
D
A
Fonte: Google Earth Pro editado por Cushman & Wakefield
VI
RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD VI

FACHADA
AL
IT
IG
ÁREA INTERNA
D
A
VI
RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD VII

ÁREA INTERNA
AL
IT
IG
ÁREA INTERNA
D
A
VI
RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD VIII

ÁREA INTERNA
AL
IT
IG
ÁREA INTERNA
D
A
VI
RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD IX

ÁREA INTERNA
AL
IT
IG
ÁREA EXTERNA
D
A
VI
RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD X

VIA DE ACESSO
AL
IT
IG
VIA DE ACESSO
D
A
VI
RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD XI

ÍNDICE
ÍNDICE
RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES III
MAPA E FOTOS DA PROPRIEDADE EM ESTUDO VI
XII
AL
ÍNDICE
INTRODUÇÃO 1
OBJETIVO 1
IDENTIFICAÇÃO DA PROPRIEDADE 1
PROPRIEDADE E HISTÓRICO RECENTE DO IMÓVEL 1
DATAS DE VISTORIA E DA AVALIAÇÃO 3
IT
CLIENTE, FINALIDADE DO LAUDO E DESTINATÁRIOS DO LAUDO DE
AVALIAÇÃO 3
ANÁLISE REGIONAL 5
INTRODUÇÃO 5
CENÁRIO ECONÔMICO 5
CONTAS PÚBLICAS
IG 8
MERCADO DE TRABALHO 10
ATIVIDADE INDUSTRIAL 11
PROJEÇÕES PARA A ECONOMIA BRASILEIRA 13
ANÁLISE DA CIRCUNVIZINHANÇA 14
14
D
ASPECTOS GERAIS
A CIRCUNVIZINHANÇA 14
USOS PRÓXIMOS E ADJACENTES 15
ACESSO 15
CONCLUSÃO 15
MERCADO 16
A
MOGI DAS CRUZES 16
ANALISE DA PROPRIEDADE 19
DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE 19
VI
QUADRO DE ÁREAS 22
ZONEAMENTO 22
CONCLUSÃO 24
AVALIAÇÃO 25
PROCESSO DE AVALIAÇÃO 25
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA - MÉTODO EVOLUTIVO 28
RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD XII

ÍNDICE
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA - MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA

RENDA ATRAVÉS DE FLUXO DE CAIXA DESCONTADO 37
RESULTADO DO FLUXO DE CAIXA 42
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO – MÉTODO
COMPARATIVO DIRETO 42
CONCILIAÇÃO DE VALORES 52
AL
CONCLUSÃO FINAL DE VALOR 52
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 53
PREMISSAS E “DISCLAIMERS” 56
CERTIFICADO DE AVALIAÇÃO 59
ANEXOS A
ANEXO A: DOCUMENTAÇÃO RECEBIDA A
IT
ANEXO B: DEFINIÇÕES TÉCNICAS A
IG
D
A
VI
RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD XIII

INTRODUÇÃO
INTRODUÇÃO
OBJETIVO
Em atenção à solicitação de V.Sas., este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária, tem por objetivo
identificar o Valor de Mercado para Venda e Valor de Mercado para Locação do imóvel situado na
AL
Avenida Saraiva, 400 - prédio inteiro, Bráz Cubas, Mogi Das Cruzes/SP.
IDENTIFICAÇÃO DA PROPRIEDADE
LOCALIZAÇÃO
A propriedade em estudo denomina-se JSL - 400 e está situada na Avenida Saraiva, 400 - Prédio
inteiro, Bráz Cubas, Mogi Das Cruzes/SP.
IT
A propriedade em estudo localiza-se no bairro de Bráz Cubas e a ocupação é em geral mista, onde
observamos pequenos prédios comerciais, galpões, lojas e residencias (casas). Podemos destacar
como principais pontos, a Estação Braz Cubas da CPTM e o Hospital Municipal de Mogi das Cruzes.
Como pontos de referência, podemos citar que a propriedade em estudo dista aproximadamente:
PONTOS DE REFERÊNCIA
IG
808 m da Estação Bráz Cubas da CPTM;
1 km do Hospital Municipal de Mogi das Cruzes; e
5 km do centro de Mogi das Cruzes; e
5,8 km do Mogi Shopping Center.
D
PROPRIEDADE E HISTÓRICO RECENTE DO IMÓVEL
A seguir listamos as informações observadas nos documentos fornecidos pelo cliente.
A
VI
RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD 1

INTRODUÇÃO
MATRÍCULA
EDIFÍCIO JSL 400
Número do Registro: 4.460 // 10.097 // 10.220 // 11.584
AL
Cartório: 1º Cartório de Registro de Imóveis
Data da Matrícula: 20/08/2012
Endereço do imóvel: Avenida Saraiva 400
Proprietário: Ribeira Imóveis LTDA
IT
Data da Aquisição: 04/03/2008
Valor da Aquisição: 3.256.282,44
Área de Terreno (m²): 2.950,00 // 000,00 // 000,00 // 4.760,00

IG
IPTU
EDIFÍCIO JSL 400
Número de Contribuinte: 10.011.017.000-5

D
Prefeitura: Mogi das Cruzes
Ano Base do Documento em Referencia: 2016
Proprietário: Ribeira Imóveis Ltda

A
Endereço do Imóvel: Avenida Saraiva, 400
Área Construída (m²): 7.941,32

VI
Área de Terreno (m²): 10.910,00
Valor Venal do Imóvel (R$): 4.121.948,52
Valor do Imposto a Pagar (R$): 35.502,24

INTRODUÇÃO
CONTRATO DE LOCAÇÃO
EDIFÍCIO JSL 400
Locador Júlio Simóes Transportes e Serviços LTDA
AL
Locatário: Ribeira Imóveis LTDA
Endereço do Imóvel: Avenida Saraiva, 400
Data de Inicio: 01/12/2007
IT
Duração: 5 anos (renovando automáticamente por mais 5 anos)
OUTROS DOCUMENTOS RECEBIDOS

EDIFÍCIO JSL 400
IG
OUTROS DOCUMENTOS RECEBIDOS Plantas e quadro de áreas

D
OBS.: Para fins de cálculo de valor consideramos que o imóvel não apresenta qualquer título
alienado e não consta qualquer registro de ônus ou decorrência de ação de responsabilidade da
mesma.
DATAS DE VISTORIA E DA AVALIAÇÃO

Data efetiva da avaliação: 10 de abril de 2017;
A
Data da vistoria da propriedade: 16 de março de 2017.
CLIENTE, FINALIDADE DO LAUDO E DESTINATÁRIOS DO LAUDO DE

AVALIAÇÃO
VI
 Cliente: Ribeira Empreendimentos Imobiliários Ltda;

 Finalidade do laudo: Esta avaliação foi contratada para fins de:
− avaliação de portfolio para determinação do valor de mercado para venda;
− para fins de avaliação de portfolio para determinação do valor de mercado para locação; e
OBS.: Este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária destina-se única e exclusivamente aos usos
aqui descritos.

INTRODUÇÃO
 Este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária destinar-se-á única e exclusivamente ao uso interno
da empresa Contratante. A publicação ou divulgação deste Laudo Completo de Avaliação
Imobiliária não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, Cushman
& Wakefield, e no caso de eventual permissão, deverá ser feita em sua integralidade, não sendo
permitida em nenhuma hipótese a divulgação ou publicação parcial. Ainda na reprodução de
qualquer informação, a fonte deverá ser sempre citada, sob as penalidades cíveis e criminais
impostas pela violação de direitos autorais.
AL
 Destinatário do laudo de avaliação: é o contratante Ribeira Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Este laudo de avaliação destina-se única e exclusivamente ao uso interno da empresa
Contratante.
Premissas extraordinárias são fatos conhecidos que alteram a conclusão do avaliador. Caso à data
da avaliação este fato seja conhecido ou tenha possibilidade de ser real, este é tratado como uma
premissa extraordinária.
IT
Premissas hipotéticas são situações contrárias a realidade, quando o avaliador por indicação do
cliente simula um fato que não existe ou é desconhecido à data da avaliação.
IG
D
A
VI

ANÁLISE REGIONAL
ANÁLISE REGIONAL
MAPA DA REGIÃO EM QUE SE LOCALIZA O IMÓVEL (SEM ESCALA):
AL
IT
IG
D
Fonte: Google Maps editado por Cushman & Wakefield
INTRODUÇÃO
O valor de curto e longo prazo de bens imóveis é influenciado por uma variedade de fatores. A
análise regional identifica os fatores que afetam o valor da propriedade, e do papel que
A
desempenham na região. As quatro forças primárias que determinam a oferta e a demanda de bens
imóveis, e, consequentemente, afetam o valor de mercado são: características ambientais, governo,
fatores sociais e tendências econômicas.
A propriedade em estudo está localizada na cidade de Mogi das Cruzes, região da Bráz Cubas e
VI
região metropolitana da Grande São Paulo.
CENÁRIO ECONÔMICO
Esta seção busca estabelecer um cenário base para a análise de valor feita a seguir, estabelecendo
o histórico recente e a projeção para os próximos cinco anos.

ANÁLISE REGIONAL
PIB
O PIB de 2016 acompanhou o ritmo de queda de 2015, quando apresentou queda de 3,8%
encerrando ano passado com recuo de 3,6%. Dessa forma, existe uma condição inédita na qual o
país apresentou quedas sucessivas no PIB por dois anos consecutivos, evidenciando recessão
econômica.
AL
A perspectiva é de início de recuperação em 2017.
O gráfico a seguir mostra a comparação da evolução do PIB do Brasil em relação a outros países da
América Latina:
PIB Comparativo (YoY%)

Fonte: Diversas Unid. %. Projeção Cushman & Wakefield
12%
IT
7%
2%
-3%
-8%
IG
-13%
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Brasil Chile Peru
Argentina Colômbia Venezuela
D
 Observa-se que a maioria dos países tem apresentado resultados positivos, com exceção do
Brasil e Venezuela. A Venezuela, todavia, é um caso que deve ser analisado à parte devido à
situação política extremamente complicada.
 O Brasil apresentou resultado positivo até 2013 e depois passou a apresentar resultados nulos ou
recessivos.
Em termos globais, a comparação é a seguinte:
A
VI

ANÁLISE REGIONAL
PIB Comparativo (YoY%)

Fonte: Diversas Unid. %. Projeção Cushman & Wakefield
12%
7%
AL
2%
-3%
-8%
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
IT
Brasil Índia Rússia México
 Comparativamente, o Brasil apresenta um desempenho semelhante ao da Rússia, insatisfatório

desde 2014.
 A Rússia deve apresentar um resultado nulo em 2016, ao passo que para o Brasil é esperado
IG
mais um ano de recessão.
CONSUMO
É consenso que a fórmula de crescimento baseado em consumo no Brasil foi esgotada com a
escassez de crédito vigente e queda no emprego. Todavia, o consumo continua sendo uma força
D
relevante na composição do PIB e tem importância fundamental para o setor industrial e logístico.
Houve queda relevante de volume em todos os setores, incluindo os não-supérfluos, como os

ligados à alimentação e vestuário, porém, não se registrou queda nominal de valores com exceção
da industrial automobilística, como pode ser observado a seguir para São Paulo:
A
VI
Acreditamos a partir de agora em um crescimento de consumo muito mais conectado ao crescimento

do PIB, ao contrário do que se verificou até 2014.

ANÁLISE REGIONAL
PIB (%) x Consumo (%) x Investimento (%)

Fonte: Cushman & Wakefield; IBGE
25%
15%
AL
5% 7,5%
5,1% 3,9% 3,0% 2,8% 3,7%
1,9% 0,8% 2,0%
-5% -0,1% 0,1%
-3,8% -3,5%
-15%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
IT
PIB Consumo Investimento
O gráfico a seguir mostra a variação histórica anual do varejo e as projeções até 2020. É esperada
uma retomada a partir de 2017.
IG
D
Fonte: IBGE
A
CONTAS PÚBLICAS
TAXA SELIC
VI
A taxa Selic permaneceu no patamar de 14,25% até Novembro de 2016, e até o fechamento dos
valores desta avaliação (10 de abril de 2017) se encontrava em 12,25%. Atualmente encontra-se em
11,25% (alteração em 12 de abril de 2017).
O mercado acredita que as altas da taxa de juros tenham se encerrado e a mesma deve começar a
ser gradativamente reduzida na passagem do primeiro para o segundo semestre de 2016, assim que
houver sinais de arrefecimento da inflação. Esses sinais, todavia, ainda não são conclusivos, o que
motivou a cautela na última reunião do Copom.

ANÁLISE REGIONAL
No gráfico a seguir, podemos observar o histórico da taxa de juros ao longo do tempo:
Taxa de Juros (SELIC) x Inflação (IPCA)

Fonte: IBGE Unid. % Projeção Cushman & Wakefield
12% 18%
AL
14%
8%
10%
4%
6%
0% 2%
mar-14
abr-11
abr-16
out-13
jul-12
ago-14
jan-10
jun-10
set-11
fev-12
mai-13
jan-15
jun-15
set-16
nov-10
dez-12
nov-15
IT
IPCA (Var % a.a.) Selic (% a.a.)
Fonte: Banco Central
CÂMBIO
IG
Durante 2015, a recente perda de grau de investimento pelas agências de classificação de risco
Moody’s e Standard and Poor’s, somada às incertezas da economia e da política nacional, afetaram
de forma decisiva o patamar médio de cotação do Real frente às moedas estrangeiras.
O gráfico a seguir mostra a evolução do valor da moeda americana frente ao Real:

D
Taxa de Câmbio x Risco País
600 5
4
400
3
R$/US$
A
2
200
1
0 0
VI
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
EMBI+ Brasil R$/US$
Em termos comparativos, o Brasil se encontra atualmente na seguinte posição em termos de risco:

ANÁLISE REGIONAL
AL
IT
INFLAÇÃO
A inflação oficial, Índice de Preços do Consumidor Amplo (IPCA), fechou o ano de 2016 em 6,3%. Já
o IGP-M, tradicionalmente associado à renovação de aluguéis imobiliários, teve alta de 7,2%.
O gráfico abaixo mostra as taxas de inflação passadas e também as estimativas futuras para os
principais índices inflacionários:
IG
IGP-M x IPA-M x IPC-M x INCC-M
Fonte: FGV Unid. % a.a.
15%
10%
D
5%
Variação (%)
0%
-5%
-10%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
A
IGP-M IPA-M IPC-M INCC-M
Para os próximos anos, é esperada uma queda nas taxas de inflação, para patamares semelhantes.
VI
Apesar do patamar elevado, as taxas já têm dado sinais de desaceleração, fenômeno atribuído,
sobretudo, à diminuição da renda média da população devido ao desemprego.
MERCADO DE TRABALHO
No que se refere ao mercado de trabalho no Brasil, a taxa média de desemprego fechou o ano de
2016 em 11,5%, ante 8,5% em 2015.

ANÁLISE REGIONAL
Apesar de haver desaceleração detectada na criação de novas vagas, a queda do desemprego

observada até o final de 2014 pode ser explicada, em parte, pelo fato de que uma parcela da
população estava deixando de trabalhar para estudar ou então ficando ociosa.
Desemprego e Caged
Fonte: IBGE e MTE Projeção: Cushman & Wakefield
AL
3.000 16%
2.000
12%
(.000)
1.000
8%
0
4%
-1.000
IT
-2.000 0%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Mudança de Emprego PNAD - Taxa de Desocupação
IG
A expectativa de crescimento significativo do desemprego em 2016 tem sido confirmada.
ATIVIDADE INDUSTRIAL
As incertezas econômicas que o Brasil está vivendo atualmente afetam diretamente a indústria via
custos diretos, como, por exemplo, água e luz mais caras. Esse cenário contribui para uma
diminuição de investimentos no setor, além da já reconhecida baixa competitividade devido ao
“Custo Brasil”1. A indústria brasileira observou um recuo de 8,2% na produção industrial no ano de
D
2015, ante baixa de 3,0% em 2014. Esse resultado é o pior desde 2009, quando foi apresentado um
resultado negativo de 7,1%, como pode ser observado no gráfico a seguir:
A
1 Destacam-se como sendo os fatores mais impactantes do chamado “Custo Brasil” a elevada carga tributária, a legislação fiscal complexa e ultrapassada, a
excessiva burocracia administrativa e tributária e a precária infraestrutura logística do País. No que se refere à infraestrutura, o Brasil não possui uma malha
VI
ferroviária grande o suficiente para escoar todos seus produtos primários até os portos e estes também carecem de modernização. Dessa maneira, o País fica
mais dependente do transporte rodoviário que também não possui grande nível de excelência, já que muitas rodovias e estradas são ruins, principalmente
fora do estado de São Paulo.
Com relação às finanças, as taxas de juros e spread bancário praticados no País são elevados. A soma de tudo isso resulta no custo Brasil e impede que
nossos produtos compitam em igualdade com produtos importados que muitas vezes chegam em nosso mercado com preços muito baixos, mesmo
considerando a burocracia para a sua entrada no País. E quando nossos produtos são exportados para outros países, muitas vezes são muito caros e
inferiores em qualidade (sem ou com baixa tecnologia agregada) em relação aos produtos locais. Por fim, mas não menos importante, a produtividade baixa
do País é também reflexo do baixo nível de educação.

ANÁLISE REGIONAL
Produção da Indústria (variação percentual anual)

Fonte: IBGE; Cushman & Wakefield
15
10,2
10 8,4
6,0
AL
% 5 2,8 3,1
2,7 2,1 2,1 2,0 2,0
2,0
0,3 0,4
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* 2017* 2018* 2019* 2020*
-2,3 -3,0
-5
-6,2
-7,1
-10 -8,2
IT
Fonte: IBGE
Fatos importantes a considerar:
 A desvalorização cambial aumentou em tese a competitividade dos produtos nacionais para

exportação. Ainda assim, registrou-se queda muito significativa na produção industrial. Com a
volta do Real a patamares próximos a R$3,25, a competitividade volta a baixar aos patamares
anteriores.
IG
 A indústria sofre inevitavelmente da pesada carga tributária e das deficiências infra estruturais do
país, o que impede que as oportunidades cambiais sejam aproveitadas pelos empresários.
 A queda no consumo também tem impacto relevante na produtividade da indústria nacional, assim
como as incertezas na política econômica do país.
D
INFRAESTRUTURA
O País necessita encontrar um caminho para realizar as obras necessárias ao seu desenvolvimento
sem deixar de levar em conta os possíveis impactos ambientais decorrentes das mesmas, sob pena
de (i) perder o momento propício para consolidar-se como grande economia mundial e; (ii) ver seus
valiosos recursos naturais esgotarem-se. A simples perspectiva de racionamentos de água e energia
durante 2015 permitiu à população um vislumbre realista das potenciais consequências dessa
medida, em seus negócios, empregos e vida pessoal. Resta observar qual será o comportamento a
A
médio prazo, quando e se os riscos de racionamento fizerem parte do passado.
A ameaça constante do cenário recessivo em 2016 foi de certa forma dirimida com a perspectiva do
impeachment de Dilma Rousseff, em vias de ser concluído. Para o mercado, a sua saída é melhor
que qualquer solução alternativa. A definição em breve dos rumos políticos e, consequentemente, da
VI
consolidação de uma política econômica mais austera é elemento fundamental para o

estabelecimento de metas por parte de empresários e do próprio governo.

ANÁLISE REGIONAL
PROJEÇÕES PARA A ECONOMIA BRASILEIRA
ATIVIDADE ECONÔMICA
Economia 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
PIB Real, % 0,10 -3,85 -3,50 0,75 2,00 2,80 3,66
Taxa de Desemprego, % 6,82 8,52 11,32 13,00 12,99 12,33 11,45
AL
Empregos em Escritórios,
Brasil 70.822 -180.928 -156.137 98.682 168.799 174.722 201.538
São Paulo 24.640 -35.588 -30.930 37.590 58.651 61.226 69.180
Rio de Janeiro 173 -34.311 -27.716 -1.345 7.956 11.400 13.540
Faturamento Varejo, % 8,46 3,21 6,66 4,58 5,54 5,53 7,27
Volume, % 2,23 -4,35 -3,95 0,30 1,39 2,14 3,77
Preço Médio, % 6,23 7,55 10,61 4,28 4,15 3,39 3,50
Produção Industrial, % -3,02 -8,24 -6,19 2,18 1,99 2,00 2,00
IPCA, % 6,41 10,67 7,43 5,33 4,71 4,55 4,67
IT
IGP-M, % 3,69 10,54 9,48 5,73 4,74 4,67 4,75
IPA-M, % 2,13 11,19 11,01 6,28 4,63 4,59 4,61
IPC-M, % 6,77 10,23 7,56 5,22 4,74 4,55 4,67
INCC-M, % 6,74 7,22 4,69 4,02 5,65 5,63 6,05
Selic (final de período), % 11,75 14,25 13,50 12,00 11,50 11,25 11,75
R$/US$ (final de período) 2,66 3,90 3,30 3,48 3,64 3,81 3,98
EMBI+ Brasil (final de período) 251 523 347 320 280 270 285
IG
Fonte: Cushman and Wakefield (08/04/2016)
D
A
VI

ANÁLISE DA CIRCUNVIZINHANÇA
MAPA DA CIRCUNVIZINHANÇA EM QUE SE LOCALIZA O IMÓVEL (SEM

ESCALA):
AL
IT
IG
D
Fonte: Google Maps editado por Cushman & Wakefield
ASPECTOS GERAIS
O imóvel encontra-se na região da Bráz Cubas, distrito da cidade de Mogi Das Cruzes. A região da
Bráz Cubas é cercada pelas regiões da Vila beija Flor, Vila Cecília e Taiacupeba.
A
A CIRCUNVIZINHANÇA
A região de Bráz Cubas caracteriza-se pela presença de estabelecimentos comerciais e uma
ocupação de viés mais industrial. Grande parte destes estabelecimentos comerciais localizam-se
VI
próximos à Avenida Francisco Ferreira Lopes.

Trata-se de uma região consolidada, onde as atividades comerciais próximas à Avenida Francisco
Ferreira Lopes, além do um comércio de âmbito local na região como um todo, movimentam o
mercado mas não abrem espaço para a chegada de novos empreendimentos.
Atualmente predomina uma ocupação mista na região, abrangendo residências térreas,
estabelecimentos comerciais e uma ainda significativa atividade industrial/logística em galpões pelo
bairro

A região é servida por todos os melhoramentos públicos existentes na cidade, tais como redes de
energia elétrica, sistema viário, transporte coletivo, telefone, coleta de resíduos sólidos, água
potável, esgotamento sanitário, águas pluviais, serviços postais, limpeza e conservação viária.
USOS PRÓXIMOS E ADJACENTES

A propriedade em estudo localiza-se no bairro de Bráz Cubas e a ocupação é em geral mista, onde
AL
observamos pequenos prédios comerciais, galpões, lojas e residencias (casas). Podemos destacar
como principais pontos, a Estação Braz Cubas da CPTM e o Hospital Municipal de Mogi das Cruzes.
ACESSO
De modo geral considera-se o acesso à região regular. O acesso à região ocorre Através da avenida
Saraiva
Podemos afirmar que o local onde se localiza o imóvel em estudo é servido por linhas regulares de
IT
ônibus que fazem a ligação da região com Centro e outros pontos da Cidade. O Aeroporto de
Congonhas, localizado no município de São Paulo, situa-se a aproximadamente 106 km da
propriedade, sendo atingível em cerca de 01 hora e 44 minutos de automóvel (fora dos horários de
pico). Já o Aeroporto Internacional Governador André Franco Montoro (Cumbica), localizado no
Município de Guarulhos, situa-se a aproximadamente 41,8 km da propriedade, sendo atingível em
cerca de 53 minutos de automóvel (também fora dos horários de pico).
IG
CONCLUSÃO
O avaliando é beneficiado pela boa infraestrutura da região, pela presença de diversos
estabelecimentos comerciais e pela acessibilidade à cidade de São Paulo e também ao Litoral Norte
do estado.
D
A
VI

MERCADO
MERCADO
MOGI DAS CRUZES

O imóvel em análise, localizado na Rua Saraiva, 400, de cunho corporativo (escritório), encontra-se
em meio a quadras de ocupação mista (industrial, comercial e residencial), próximo do limite entre a
AL
cidade de Mogi das Cruzes e Suzano. Trata-se de uma região cujos parâmetros de zoneamento são
favoráveis à implementação de grandes empreendimentos, tanto residenciais como comerciais.
O imóvel avaliando se beneficia pela proximidade da Avenida Francisco Ferreira Lopes - principal via
de acesso a outros bairros da cidade – e também pela proximidade com a estação Bráz Cubas da
CPTM.
INFRAESTRUTURA
IT
A imagem abaixo ilustra a localização das infraestruturas mais próximas ao imóvel:
IG
D
Fonte: Geofusion editado por Cushman and Wakefield
Observa-se na imagem acima que a infraestrutura no entorno do imóvel é média. Os pontos mais
próximos são representados por agências bancárias, lojas e prestadoras de serviço de âmbito local.
Entretanto, é importante ressaltar que o mapa pode não ser muito preciso ao indicar a localização de
determinados pontos comerciais menores existentes na região.
A
VI

MERCADO
A região apresenta baixa densidade demográfica (de 1.001 à 5.000 hab/km²), como indica o mapa
abaixo:
AL
IT
POTENCIAL DE CONSUMO
Outro indicador interessante para ser analisado é o Potencial de Consumo, que classifica a capacidade
IG
das regiões de consumir como Muito Alto, Alto, Médio, Baixo ou Zona Rural, como pode ser observado
na figura abaixo:
D
A

VI
Assim como os outros indicadores analisados, o Potencial de Consumo na região é classificado como
Médio, cercado por regiões com maior potencial. Esse é um indicador que demonstra possibilidade de
viabilidade de novos empreendimentos comerciais na região. Por outro lado, deve ser considerado o
fluxo de pessoas que passam diariamente e o fácil acesso à região para quem vive na cidade, como
podemos ver no mapa a seguir:

MERCADO
AL
IT
RENDA MÉDIA
A Renda Média da região está distribuída da seguinte maneira:
IG
D

A
A Renda Média predominante na região é classificada como B2 (de R$ 3.418,00 a R$ 6.561,00).
CONCLUSÃO
Os indicadores analisados demonstram que a região onde encontra-se o imóvel possui densidade
VI
demográfica entre 1.001 hab/km² e 5.000 hab/km² e trata-se de uma região classificada como classe
média segundo os padrões da Secretaria de Assuntos Estratégicos (SAE), com imóveis industriais
em sua maioria; somado a isso, o fluxo moderado de pessoas e potencial de consumo médio torna o
imóvel ideal para empresas de logística, centros de distribuição, pátio para veículos pesados, etc.

ANALISE DA PROPRIEDADE
DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE
O Imóvel possui as seguintes características:
AL
TERRENO
O terreno sobre o qual está implantado o imóvel avaliando apresenta as seguintes características
básicas:
 Área bruta de terreno: 11.836,98 m²;

 Acesso: através da avenida Saraiva. O acesso à propriedade em estudo é considerado regular;
 Formato: o formato do terreno é regular;
 Frente para a praia: o terreno em estudo não se aplica;
IT
 Potencial de aproveitamento do terreno: O potencial de aproveitamento do terreno é bom se
comparado com outros imóveis da vizinhança;
 Topografia: a topografia do terreno é leve aclive;
 Utilidade pública: a região possui a infraestrutura básica disponível. Os serviços de utilidade
pública disponíveis ao imóvel em estudo são:
IG
Água potável X
Coleta de resíduos X
Correios X
Energia elétrica X
Escoamento de água pluviais X
Gas X
D
Iluminação pública X
Rede de esgoto X
Sistema viário X
Telefone X
Telefone e internet X
Transporte coletivo X
TV a cabo X
A
 Visibilidade: A propriedade em estudo possui visibilidade boa em comparação com outros na

mesma via;
 Localização: a localização da propriedade é considerada regular.
VI

DELIMITAÇÃO APROXIMADA DA PROPRIEDADE (SEM ESCALA):
AL
IT
IG
Fonte: Google Earth Pro editado por Cushman & Wakefield
Obs.: A área do terreno foi fornecida pelo cliente e/ou administração do empreendimento, não tendo
sido aferida in loco por nossos técnicos.
D
CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS
Conforme observado durante a vistoria, a propriedade em análise corresponde a edifício comercial
composto de andar térreo, 3 pavimentos superiores e vagas de estacionamento ao tempo, além de
um galpão anexo denominado centro cultural.
O imóvel é classificado como imóvel urbano, comercial, escritório (andar corrido), mono-usuário. O
A
imóvel não possui vagas de estacionamento.
EDIFÍCIO JSL 400– RESUMO DAS BENFEITORIAS EXISTENTES

VI

ITENS CARACTERÍSTICAS
Composição Subsolo Não possui
Pavimento onde se encontram vagas de
estacionamento, recepção, salas de reuniões,
Térreo
salas de escritório, copa, toaletes, átrio central
para descanso dos funcionários, auditório.
AL
Mezanino Não possui
Pavimentos onde estão localizados os locais
de trabalho, salas de reuniões, sala da
Pavimento tipo diretoria, copa, toaletes, cozinha e espaço
gourmet, sala de academia e quartos de uso
exclusivo da diretoria.
Cobertura Heliponto
IT
Estrutura Bloco de Concreto
Andares Concreto Armado
Fachada Bloco de Concreto
Acesso de Pedestres Vidro e Metal
Esquadrias Alumínio e Metálica
IG
Vidros Esquadria com vidro
Cobertura Laje plana com impermeabilização e telhas de fibra de vidro
02 elevadores e escadas
Circulação Vertical 02 elevadores das marcas Villarta e Otis com capacidade de
5690 kg e 1000 kg respectivamente
Tipo: Split, Cassette de teto
D
Ar Condicionado
Localização do sistema de refrigeração: individual
Gerador de Emergência O edifício possui e atende à todas as áreas
Iluminação LED e Fluorescente
Segurança Contra Incêndio Hidrante e extintor de incêncio
Segurança Patrimonial Catracas de acesso
A
Ano de Construção Não informado

Ano da Última Reforma Não informado
Est. de Conservação Regular
VI
Idade Aparente 10 anos

Vida Útil Estimada 60 anos
Vida Remanescente: 50 anos

Quanto aos acabamentos internos, podemos destacar:
PRINCIPAIS ACABAMENTOS
ITENS CARACTERÍSTICAS
Pisos Cerâmico
AL
Paredes Pintura
Forros Modular e Gesso
QUADRO DE ÁREAS
Para fins de cálculo de avaliação, neste estudo, foi utilizada a área Construída total da planta,
conforme descrito a seguir:
QUADRO DE ÁREAS - Edifício JSL 400
IT
PAVIMENTO ÁREA CONSTRUÍDA (M²) ÁREA TERRENO (M²)
Térreo 10.583,09 11.836,98

Total 10.583,09 11.836,98
IG
OBS.: As áreas foram extraídas da planta não tendo sido aferidas in loco por nossos técnicos.
ZONEAMENTO
A legislação que rege o uso e ocupação do solo no Município de Mogi Das Cruzes é determinada
pela Lei Nº 7.200/2016 (Decreto Municipal Nº 16.225/2016).
De acordo com a legislação vigente, a propriedade encontra-se em perímetro de ZDU-1 (Zona de

D
Dinamização Urbana- 1), conforme demonstrado no mapa a seguir.
A
VI

LOCALIZAÇÃO APROXIMADA DA PROPRIEDADE NO MAPA DE ZONEAMENTO
AL
IT
IG
Fonte: Secretaria de Urbanismo da Prefeitura do município de Mogi Das Cruzes
D
RESTRIÇÕES QUANTO AO USO E AO APROVEITAMENTO
As restrições de âmbito municipal, estadual e federal que, de modo geral, condicionam o
aproveitamento do solo, onde podemos classificar:
 Restrições quanto à utilização;

 Restrições quanto à ocupação;
A
A primeira refere-se aos fins de utilização das atividades que podem se instalar em determinado
segmento do espaço físico, isto é, se um terreno pode ser utilizado para usos ou atividades
residenciais, comerciais, industriais, etc.
VI
A última, por sua vez, refere-se exclusivamente aos aspectos de ocupação física (recuos, área
máxima construída, área máxima de ocupação do terreno, gabarito de altura, tamanho dos lotes,
percentuais mínimos a serem ocupados por ruas, áreas verdes e institucionais, etc.).
Dentre as restrições de ocupação, por sua vez, destacam-se dois conceitos clássicos e principais:
 Taxa de Ocupação: é a relação entre a área ocupada pela projeção horizontal de dada construção
e a área do lote ou terreno onde ela se aloja; e
 Coeficiente de Aproveitamento: entendido como a relação existente entre a área "computável" da
construção permitida e a área do respectivo lote ou terreno.

RESTRIÇÕES QUANTO À ZONA ZDU-1 (ZONA DE DINAMIZAÇÃO URBANA- 1)

Com base nas informações recebidas e as levantadas em pesquisa informal junto ao órgão
responsável pelo zoneamento do município apresentamos um resumo das normas de zoneamento
relacionadas ao imóvel em estudo.
ZONEAMENTO
AL
Município que rege a lei de zoneamento: Mogi das Cruzes
Lei atual: Lei Nº 7.200/2016 (Decreto Municipal Nº 16.225/2016)
Uso atual do imóvel: Comercial
Uso atual permitido? Sim
Zoneamento: ZDU-1 (Zona de Dinamização Urbana- 1)
IT
Provável alteração de zoneamento? Não conhecida
Usos previstos pelo zoneamento atual: Misto
RESTRIÇÕES DO ZONEAMENTO
IG
ITEM RESTRIÇÃO POSIÇÃO DO AVALIANDO COM RELAÇÃO AO
ZONEAMENTO
Coeficiente de Aproveitamento básico: construção não pode exceder 2,5 vezes Correto
a área do terreno
Coeficiente de Aproveitamento máximo: construção não pode exceder 3,0 vezes Correto
a área do terreno
Taxa de Ocupação: 60,0% Correto
D
Não somos especialistas na interpretação da lei de zoneamento, mas com base na informação
disponível para consulta informal, a propriedade em estudo possui: uso em conformidade.
CONCLUSÃO
A
Após considerar todas as características físicas da propriedade em estudo em comparação com

outras do mercado, concluímos que a propriedade em estudo pode ser considerada adequada ao
mercado em que está inserida.
VI

AVALIAÇÃO
AVALIAÇÃO
PROCESSO DE AVALIAÇÃO
Para a consecução do objetivo solicitado, observar-se-á o que preceitua a norma NBR. 14.653-
1/2001 – Procedimentos Gerais da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e suas
partes 14.653-2/2011 – Imóveis Urbanos e 14.653-4/2002 – Empreendimentos, conforme o caso.
AL
Os procedimentos avaliatórios descritos na norma mencionada acima têm a finalidade de identificar
o valor de um bem, de seus frutos e direitos, ou do custo do bem, ou ainda determinar indicadores
de viabilidade.
METODOLOGIA
De acordo com a NBR-14653-1, abril/2001 a escolha da metodologia a ser adotada depende da
IT
natureza do imóvel, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de
informações levantadas no mercado.
Transcrevemos, a seguir, um sumário das metodologias usuais conforme constam da norma:
MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS E DIREITOS

IG
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
“Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra.” (NBR-14653-1, abril/2001)
Compõem-se uma amostra de dados que, tanto quanto possível, represente o mercado de imóveis
semelhantes ao avaliando. Os dados serão tratados por fatores para ajustar as variáveis do modelo
e explicar a tendência de formação de valor.
D
MÉTODO INVOLUTIVO
“Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em
modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento
compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido,
considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.” (NBR-14653-1,
abril/2001)
A
Para os fins deste método, entende-se por aproveitamento eficiente aquele recomendável e
tecnicamente possível para o local numa data de referência, observada a tendência mercadológica
na circunvizinhança, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente.
VI
Por tratar-se de empreendimento hipotético (com características básicas como tipologia e padrão
previstas), não podemos desconsiderar que as condições de mercado, à época da formulação da
hipótese, podem variar significativamente para o momento de execução e comercialização do
imóvel. Diferentes cenários econômicos podem ser previstos, sem, contudo, haver certeza da
situação econômica real do momento de execução e/ou comercialização do imóvel.

AVALIAÇÃO
MÉTODO EVOLUTIVO
“Indica o valor do bem pelo somatório dos valores dos seus componentes. Caso a finalidade seja a
identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.” (NBR-14653-1,
abril/2001)
Neste método, a indicação do valor total do imóvel objeto da avaliação pode ser obtida através da
AL
conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados os custos de reprodução das
benfeitorias, devidamente depreciado e o fator de comercialização.
O fator comercialização estabelecerá a diferença entre o valor de mercado de um bem e o seu custo
de reconstrução ou substituição, podendo ser maior ou menor que 1 dependendo do mercado na
época da avaliação.
MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA

“Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista,
IT
considerando-se cenários viáveis.” (NBR-14653-1, abril/2001)
De acordo com a norma devem ser observadas a NBR 14653-2:2011 – Imóvel Urbano e NBR
14653-4:2002 – Empreendimentos conforme o imóvel em avaliação.
Em linhas gerais neste método é necessário realizar a estimação de receitas e despesas, assim
como montar o fluxo de caixa, estabelecendo a taxa mínima de atratividade. O valor estimado do
IG
imóvel corresponde ao valor atual do fluxo de caixa descontado pela taxa mínima de atratividade.
Saliente-se que a estimação do valor do imóvel depende das premissas de receita e despesas, bem
como da taxa mínima de atratividade, fixada com base nas oportunidades de investimentos
alternativos existentes no mercado de capitais e também dos riscos do negócio. Portanto, a
estimação pode variar conforme a volatilidade dos mercados em geral.
D
MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE CUSTO

“Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis,
constituintes da amostra.” (NBR-14653-1, abril/2001)
A utilização deste método deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos
A
semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do
método comparativo direto de dados de mercado.
MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO

“Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir
VI
das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.” (NBR-14653-1, abril/2001)
É utilizado para identificar os custos para reedificação e pode utilizar-se tanto do custo unitário
básico de construção quanto de orçamento sempre com a citação das fontes consultadas.
MÉTODOS PARA IDENTIFICAR INDICADORES DE VIABILIDADE DA UTILIZAÇÃO ECONÔMICA

DE UM EMPREENDIMENTO
“Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da
utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir

AVALIAÇÃO
do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas
de retorno, tempos de retorno, dentre outros.” (NBR-14653-1, abril/2001)
PESQUISA
De acordo com as “Normas”, no planejamento da pesquisa, o que se pretende é a composição de
AL
uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto
possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência possível.
A coleta de elementos comparativos deve basear-se em pesquisa junto ao mercado imobiliário,

através de anúncios nos jornais, contatos com corretores, imobiliárias locais, proprietários e outros
envolvidos no segmento. Os elementos comparativos devem possuir os seguintes fatores de
equivalência, de acordo com as “Normas”:
Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da mesma situação geo-sócio-econômica, do
IT
mesmo bairro e zoneamento;
Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar

contemporaneidade com a avaliação;
Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel
objeto da avaliação no que tange à situação, grau de aproveitamento, características físicas,
IG
adequação ao meio, utilização etc.
No tratamento de dados da amostra, podem ser utilizados, alternativamente e em função da

qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis, os seguintes procedimentos:
Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos, e
posterior análise estatística dos resultados homogeneizados.
D
Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que
leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado.
ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES

De acordo com a NBR-14653-1, abril/2001 a especificação de uma avaliação está relacionada, tanto
com o tempo demandado para a realização do trabalho, o empenho do engenheiro de avaliações,
A
quanto com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas.
As especificações das avaliações podem ser quanto a fundamentação e precisão.
A fundamentação está relacionada ao aprofundamento do trabalho avaliatório e a precisão será

VI
estabelecida quando for possível medir o grau de certeza numa avaliação.
Ocorrendo o estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado, este, tem
por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de
alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende
exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de
fixação “a priori”.

AVALIAÇÃO
APLICAÇÃO DA METODOLOGIA
Os cálculos e análises dos valores são elaborados levando em consideração as características
físicas do imóvel avaliando e a sua localização dentro da região em que está inserido.
O processo de avaliação é concluído através da apresentação do resultado provindo do método de

avaliação utilizado. Quando mais de um método é utilizado, cada abordagem é julgada segundo sua
AL
aplicabilidade, confiabilidade, qualidade e quantidade de informações. O valor final da propriedade
tanto pode corresponder ao valor de um dos métodos, quanto a uma correlação de alguns deles ou
todos.
No presente caso, optamos pela Conciliação de Valores entre o Método do Fluxo de Caixa
Descontado e o Método Evolutivo para determinação do Valor De Mercado Para Venda; e pelo
Método Comparativo Direto: para determinação do Valor De Mercado Para Locação.
Ressaltamos que a metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da
IT
finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no
mercado.
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA - MÉTODO EVOLUTIVO

Conforme definido no artigo 8.2.1. da ABNT NBR 14653-1:2001, o Método Evolutivo indica o valor do
IG
bem pela somatória dos valores dos seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do
valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.
O método evolutivo é baseado no conceito que um comprador bem informado não pagaria pela
propriedade sendo avaliada nada mais a não ser o valor do custo para produzir uma semelhante
com igual utilidade. Sobre os custos de reprodução das construções e benfeitorias é aplicada uma
depreciação levando-se em consideração os aspectos físicos e funcionais, a vida útil e o estado de
conservação. Este método é particularmente aplicável quando o imóvel sendo avaliado possui
D
benfeitorias relativamente novas que representam o melhor uso do terreno, ou quando benfeitorias
relativamente únicas ou especializadas estão construídas no local, e que existem poucas ofertas de
venda e/ ou locação de imóveis similares.
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE TERRENO ATRAVÉS DO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

O Método Comparativo utiliza ofertas de venda de propriedades similares na região circunvizinha.
A
Estas ofertas são ajustadas para homogeneizar as diferenças entre elas devido à localização, área,
etc. O cálculo é baseado em uma unidade comparativa usual como, por exemplo, o preço por metro
quadrado. Os ajustes são aplicados a unidade de comparação escolhida, e então esta unidade,
ajustada, é utilizada para formar o valor final total. A confiabilidade deste método é dependente da (i)
VI
disponibilidade de ofertas de venda de propriedades similares (ii) a verificação das informações (iii)
grau de comparabilidade das ofertas (iv) ausência de fatores legais, ambientais, de solo, etc., que
possam afetar a opinião de valor do imóvel.
Para a homogeneização dos valores unitários de terreno utilizamos os seguintes fatores:
 Fator de oferta: Fator presumindo o desconto provindo da negociação do valor inicialmente

ofertado.

AVALIAÇÃO
 Fator de localização: Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível
econômico, fator comercial, acessibilidade, etc.
 Fator área: Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função da área, onde
quanto menor a área, maior o preço unitário do terreno e vice-versa.
A seguir apresentamos a pesquisa efetuada, apontando os elementos utilizados e o tratamento das
amostras, referentes à determinação do valor de vendo de terrenos na região.
AL
IT
IG
D
A
VI

AVALIAÇÃO
AL
CARACTERÍSTICAS GERAIS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS E DO IMÓVEL AVALIANDO
# LOGRADOURO TIPO DE IMÓVEL ÁREA TOTAL ÁREA ZONEAMENTO CA CA TIPO DE PREÇO PEDIDO UNITÁRIO POR ÁREA UNITÁRIO POR ÁREA DATA DA INFORMANTE CONTATO TELEFONE
DE TERRENO CONSTRUÍDA BÁSICO MÁXIMO NEGOCIAÇÃO (R$) TOTAL (R$/ M²) ÚTIL (R$ / M²) INFORMAÇÃO
(M²) (M²)
A Jsl - 400, Imóvel Urbano, 11.836,98 Zdu-1 (Zona De 2,5 3 AVALIANDO - - - mar-17 Cushman & (11) 5504-5464
Avenida Saraiva, 400, Mogi Das Comercial, Escritório Dinamização Wakefield
Cruzes/Sp (Andar Corrido) Urbana- 1)
1 Rua Capitão Francisco de Terreno 6.000,00 4.000,00 Zdu-3 1 1,5 Oferta 9.300.000,00 742,07 742,07 mar-17 F. Dias Imóveis Flávia (11) 4799-1837 (11)
Almeida, S/N, Mogi das 99496-8444
Cruzes/SP
2 Avenida Lourenzo de Souza Terreno 5.500,00 4.500,00 Zdu-2 1 1,5 Oferta 8.000.000,00 462,99 462,99 mar-17 Bazinga Imóveis Pedro (11) 2758-9240 (11)
Franco, 785, Mogi das 94719-8391
IT
Cruzes/SP
3 Rua Capitão Francisco de Terreno 11.000,00 3.500,00 Zdu-3 1 1,5 Oferta 6.000.000,00 357,26 357,26 mar-17 Corretor Dail André (11) 99930-7212
Almeida, S/N, Mogi das
Cruzes/SP
4 Rua Lourenço Della Nina, S/N, Terreno 1.500,00 0,00 Zdu-2 1 1,5 Oferta 990.000,00 660,00 660,00 mar-17 Monteiro Imóveis Erick (11) 4738-4000
Mogi das Cruzes/SP
5 Avenida Saraiva, S/N, Mogi das Terreno 1.000,00 1.000,00 Zdu-1 2,5 3 Oferta 800.000,00 470,98 470,98 mar-17 Corretora Cláudia (11) 97108-9372
Cruzes/SP
IG
D
A
VI

AVALIAÇÃO
AL
HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PARA VENDA
NO. OFERTA ÁREA LOCALIZAÇÃO TESTADA VISIBILIDADE ZONEAMENTO VALOR VALOR SANEADO
HOMOGENEIZADO (R$/M²)
(R$/M²)
A 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 - -
IT
1 0,80 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 563,97
Similar Superior Similar Similar Similar
2 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 370,39 370,39
Similar Similar Similar Similar Similar
IG
3 0,80 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 271,52
Similar Superior Similar Similar Similar
4 0,80 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 554,40 554,40
Similar Similar Similar Inferior Similar
5 0,80
D1,00
Similar
1,00
Similar
1,00
Similar
1,05
Inferior
1,00
Similar
395,62 395,62
431,18 440,14

A
VI

AVALIAÇÃO
AL
TRATAMENTO DE AMOSTRA
Unitário Médio das Amostras (R$/m²) 1.338,64
HOMOGENEIZAÇÃO SANEAMENTO
Limite Superior (+30%) 560,53 Limite Superior 573,14
Limite Inferior (-30%) 301,83 Limite Inferior 307,13
IT
Intervalo Proposto 30,00% Amplitude do Intervalo de Confiança 20,00%
Número de Elementos 5 Desvio Padrão 99,76
Distri. "t" Student 1,89
Número de Elementos Após Saneamento 3
IG
Coeficiente (Desvio/Mas) 0,23
Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 431,18 Unitário Médio Saneado (R$/m²) 440,14
D
A
VI

AVALIAÇÃO
AL
LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS (APROXIMADO)
IT
IG
D
A
Fonte: Google Earth Pro, editado por Cushman & Wakefield

VI

AVALIAÇÃO
ANÁLISE DAS AMOSTRAS
AMOSTRA Nº. 1
Este terreno localiza-se ao longo da Rua
Capitão Francisco de Almeida, S/N, possui
6.000,00 m². É regido pela lei de zoneamento
AL
ZDU-3, possui coeficiente de aproveitamento
básico de 1,0 e máximo de 1,50. O preço
pedido para compra da propriedade é de R$
742,07 /m².
Em comparação com o avaliando,

consideramos na homogeneização que possui
área superior e localização superior.
IT
AMOSTRA Nº. 2
Este terreno localiza-se ao longo da Avenida
Lourenzo de Souza Franco, 785, possui
IG ZDU-2, possui coeficiente de aproveitamento
462,99 /m².

D
área superior e localização superior.
AMOSTRA Nº. 3

A
Capitão Francisco de Almeida, S/N, possui

ZDU-3, possui coeficiente de aproveitamento
VI

357,26 /m².

área inferior e localização superior.

AVALIAÇÃO
AMOSTRA Nº. 4
Lourenço Della Nina, S/N, possui 1.500,00 m².
É regido pela lei de zoneamento ZDU-2, possui
coeficiente de aproveitamento básico de 1,0 e
máximo de 1,50. O preço pedido para compra
AL
da propriedade é de R$ 660,00 /m².

área superior e localização similar.
IT
AMOSTRA Nº. 5
Este terreno localiza-se ao longo da Avenida
Saraiva, S/N, possui 1.000,00 m². É regido pela
lei de zoneamento ZDU-1, possui coeficiente de
aproveitamento básico de 2,5 e máximo de
IG 3,00. O preço pedido para compra da
propriedade é de R$ 470,98 /m².

área superior e localização similar.
D
CONCLUSÃO
Após a análise dos comparáveis verificamos que os valores unitários variam de R$ 4.644,04 /m² a
R$ 357,26 /m² de área útil de terreno. Quanto as área podemos dizer que estas variam de 11.000,00
A
m² a 1.000,00 m² de área útil. Portanto, de acordo com os cálculos demonstrados concluímos que o
valor de mercado para venda de terreno pelo Método Comparativo Direto é de:
FORMAÇÃO DO VALOR DE VENDA DO TERRENO ATRAVÉS DO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

Unitário Médio por Área Útil de terreno (R$/m²) 440,14
VI
Área Útil de terreno (m²) 11.836,98
Valor de Mercado para Venda (R$) 5.210.000,00

AVALIAÇÃO
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE CONSTRUÇÃO ATRAVÉS DO MÉTODO EVOLUTIVO

O cálculo do custo das construções foi feito por uma estimativa de custo de construção por metro
quadrado como novo para a construção de acordo com o seu tipo de acabamento e instalações,
aplicando este custo unitário sobre sua respectiva área construída.
AL
Para levar em consideração a obsolescência externa da propriedade avaliada foi aplicado um fator
de depreciação sobre o custo unitário de construção. A explicação detalhada do critério de
depreciação é apresentada a seguir.
CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO
Depreciação é a diferença entre o custo de construção novo e o seu valor atual. A depreciação inclui
perda de valores sob três categorias básicas: (1) deterioração física; (2) obsolescência funcional e
(3) obsolescência externa.
IT
 Deterioração física é o resultado da ação do uso e do meio ambiente sob a estrutura, reduzindo
seu valor.
 Obsolescência funcional é o efeito da depreciação sobre o valor devido a sua adequação
arquitetônica que afeta sua utilização atual. Pode ser causado por mudanças ao longo dos anos
que tornam alguns aspectos da estrutura, materiais ou arquitetônicos obsoletos pelos padrões
atuais.
IG
 Obsolescência externa é o efeito adverso no valor devido a influências que não estão relacionadas
na propriedade em si. Estas incluem mudanças de uso e ocupação e cenários econômicos
adversos.
CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE ROSS-HEIDECKE

O critério de depreciação de Ross-Heidecke foi criado para levar em consideração a depreciação
física em função da idade e do estado de conservação da construção. Na prática, a idade da
D
construção é estimada em termos de porcentagem dividindo a idade aparente pela vida econômica
estimada para o tipo de construção.
Em seguida, julga-se o estado de conservação conforme tabela abaixo:
ESTADO DE CONSERVAÇÃO CONFORME CRITÉRIO DE ROSS-

HEIDECKE
A
a Novo e Reparos simples
b Entre novo e regular f Entre reparos simples e reparos importantes
c Regular g Reparos importantes

VI
d Entre regular e reparos simples h Entre reparos importantes e sem valor
FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO:
Adotamos o fator de comercialização de 0,90 a fim de considerar o valor de mercado do imóvel
equivalente a sua reprodução, tendo em vista o bom aproveitamento do terreno, sua adequação ao
local e a demanda de mercado, ou seja, que um comprador e um vendedor tenham o mesmo
interesse na transação.

AVALIAÇÃO
A seguir, apresentamos o memorial de cálculo para determinação do valor do imóvel de acordo com
o método evolutivo.
FORMAÇÃO DO VALOR DE VENDA ATRAVÉS DO MÉTODO EVOLUTIVO
TERRENO
AL
ENDEREÇO ÁREA DE TERRENO (m²) UNITÁRIO MÉDIO (R$/m²) VALOR TOTAL (R$)
Avenida Saraiva, 400 11.836,98 440,14 5.209.895,41
CONSTRUÇÕES
DENOMINAÇÃO ÁREA PADRÃO IBAPE FATOR R8N CUSTO IDADE CONSERV. VIDA VIDA DEPRE. CUSTO NOVO CUSTO
TOTAL R8N BASE/ UNITÁRIO (ANOS) ÚTIL REMAN. (R$) DEPRECIADO
(M²) Janeiro (R$/M²) (ANOS) (ANOS) (R$)
JSL 400 10.583,09 2.1.3.2 Escritório Médio c/ 2,040 1.296,39 2.644,64 10 C 60 50 0,880 27.988.416,57 24.629.806,58
ElevadorL.SUP.
VALOR DAS CONSTRUÇÕES 27.988.416,57 24.629.806,58
RESUMO DA FORMAÇÃO DO VALOR DE VENDA ATRAVÉS DO MÉTODO EVOLUTIVO
IT
CUSTO DE REPOSIÇÃO TOTAL (R$) 29.839.702,00
Fator Comercialização 0,90
VALOR DE MERCADO PARA VENDA (R$) 26.856.000,00
Valor do imóvel por m² construído 2.538,00
Valor do imóvel por m² de terreno 2.269,00

IG
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA - MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA

RENDA ATRAVÉS DE FLUXO DE CAIXA DESCONTADO
O modelo de análise utilizado na avaliação foi ao Capitalização da Renda através do Fluxo de Caixa
Descontado - Discounted Cash Flow (DCF) - que contempla o ciclo operacional do empreendimento,
D
podendo defini-lo como o período de exploração do empreendimento. As projeções usualmente se
dividem em 2 partes:
 Período de projeção explícita: admitindo uma fase futura de maior proximidade temporal e
melhores condições de previsibilidade, normalmente estabelecida em 10 anos;
 Valor Residual: equivalente ao restante da vida útil do empreendimento. Este fluxo de caixa futuro
de longo prazo é substituído por um valor equivalente único no final do período de projeção
A
explícita.
O modelo de análise considera a apuração dos resultados do empreendimento antes dos impostos.
Para a determinação do valor de mercado do empreendimento foi criado um fluxo de caixa
considerando o período de desenvolvimento e o período de operação, totalizando uma projeção de
13 anos.
VI

AVALIAÇÃO
ANALISE DO FLUXO
PREMISSAS GERAIS 2017 Obs:
Data de contratação do trabalho foi
Data de Início do Fluxo: mar/17
considerada como data base para o fluxo.
Data Final do Fluxo: fev/27
Período do Fluxo: ano
AL
Os valores de locação na região não têm
Crescimento Real nas Receitas: 0,00% ao ano apresentado crescimento nos últimos
anos
Crescimento Real nas Despesas: 0,00%
Inflação nas Receitas: 0,00% O fluxo está baseado em moeda forte.
Inflação nas Despesas: 0,00% O fluxo está baseado em moeda forte.
Conforme documentação fornecida pelo
Área Construída 10.583,09 m²
cliente
PREMISSAS DE CONTRATO
EXISTENTES
Contrato:
Tipo do contrato: Típico
IT
Prazo de contrato dos contratos
Prazo do Contrato: 5 anos
existentes
Carência: -
Desconto na Locação: -
Período de Desconto: -
Comissão de Locação: -
Valor médio conforme documentação
Valor de Locação: R$ 18,45 R$/m² privativo
fornecido pelo cliente
IG
Receita Bruta Potencial 1º ano: 2.502.689,00 R$
PIS/COFINS 3,65%
Vacância Estabilizada 5%
Sobre a receita base de locação. Essa é
Inadimplencia: 1,00% ao ano um premissa relacionada a contingências
eventuais.
PREMISSAS DE NOVOS
CONTRATOS
Contrato: Especulativo
Tipo do contrato: Típico
D
Prazo do Contrato: 5,00 Para novos contratos
Velocidade de Absorção: 18,00 meses Para novos contratos
Carência: 5,00 meses Para novos contratos
Desconto na Locação: - Para novos contratos
Período de Desconto: - Para novos contratos
Comissão de Locação: 1,00 aluguel Para novos contratos
Valor de Locação determinado pelo
Valor de Locação: R$ 25,99 R$/m² privativo Comparativo Direto de Dados de Mercado
para Locação e ajustado por tipologia
A
VI

AVALIAÇÃO
PREMISSAS DE RENOVAÇÃO
Premissas de Mercado (1) Obs:
Consideramos que o contrato tem
Probabilidade de Renovação: 85% 85% de chance de renovação por se
tratar de um mono-usuário
Valor de Locação determinado pelo
Comparativo Direto de Dados de
Aluguel de Mercado R$ 27,97
AL
Mercado para Locação e ajustado por
tipologia
Os valores de locação na região não
Crescimento Real - Renovatória (%) 0% têm apresentado crescimento nos
últimos anos
Prazo do novo contrato: 5,00 anos
Devido as condições atuais de
mercado e projetando o momento em
que ocorre a renovação do contrato,
Meses Vagos: 18,00 meses
consideramos que o cenário de
mercado estará menos favorável a
reabsorção de espaços
IT
De acordo com análise da conjuntura
de mercado atual na região,
consideramos que, após o término
Carência: 5,00 meses
dos contratos atuais, o prazo de
carência dos escritórios será de 0
meses
Cobrado no primeiro mês, em caso de
Comissão de Locação na Renovação: 1,00 mês de locação
nova locação
IG
Receita Bruta Potencial 1º ano: 2.502.689,00 R$
DESPESAS Obs:
IPTU: p/m² locável Conforme informação fornecida pelo cliente
0,37
% Receita Bruta Efetiva, para todo o período
FRA - Fundo de Reposição de Ativo: 1,00%
do fluxo de caixa descontado
Seguro: Não se Aplica
Taxa Administração: Não se Aplica
D
PREMISSAS FINACEIRAS Obs:
12,0% ao ano
Taxa de Desconto:
0,95% ao mês
Metodo de Desconto: Mensal
11,5% ao ano
Cap Rate:
0,91% ao mês
Vacância Estabilizada - Perpetuidade: 5,00%
Ano de Capitalização: 11º ano
Comissão de venda na perpetuidade: 2,50%
A
PREMISSAS GERAIS
 Consideramos que a conjuntura econômica do país não sofrerá alterações significativas no
período;
VI
 O potencial de receitas de locação dos escritórios foi apresentado no item anterior com base na
pesquisa de mercado da C&W;
 No fluxo de caixa não aplicamos a taxa de inflação;
 A administração do empreendimento será feita por administradores que gerenciarão
profissionalmente, aproveitando todo o potencial de locação do condomínio, gerando assim os
resultados operacionais que proporcionarão o retorno do capital investido;

AVALIAÇÃO
 É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas pela
C&W em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados fornecidos pela
Tendência Financial Group e de levantamento de dados do mercado. Estes demonstrativos,
estimativas e projeções refletem significativamente premissas e julgamentos em relação aos
futuros resultados esperados, incluindo pressupostos do plano de operação, da conjuntura
econômica, entre outras premissas das quais dependem os resultados projetados; e
AL
TAXA DE DESCONTO
A taxa a qual o fluxo de caixa operacional de 10 anos foi descontado para formar o valor presente do
imóvel reflete o perfil de risco do:
Ambiente Externo: das condições atuais do mercado de galpões na região de influência, bem como
dos fundamentos econômicos do País; e
Ambiente Interno: das condições de operação e desempenho do empreendimento e da estrutura de
IT
capital dos empreendedores do mesmo.
Uma vez que o cenário econômicos do país se encontra em recessão desde a desvalorização do
real frente ao dólar, nós estimamos uma taxa de desconto para este tipo de empreendimento em
12,00 % ao ano.
IG
TAXA DE CAPITALIZAÇÃO (“CAP RATE”)
Utilizamos a taxa de capitalização de 11,5% ao ano para formar uma opinião de valor de mercado
residual da propriedade no 10º ano do período de análise. A taxa é aplicada sobre a estimativa da
receita operacional líquida do 11º ano do período de análise. O valor de mercado residual é então
somado para compor o fluxo de caixa operacional final do empreendimento.
D
A
VI

AVALIAÇÃO
L
FLUXO DE CAIXA DESCONTADO
CRONOGRAMA PARA PERSPECTIVA DO FLUXO DE CAIXA
Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Year 6 Year 7 Year 8 Year 9 Year 10 Year 11
A
CONSIDERANDO O FINAL DO ANO Feb-2018 Feb-2019 Feb-2020 Feb-2021 Feb-2022 Feb-2023 Feb-2024 Feb-2025 Feb-2026 Feb-2027 Feb-2028
RECEITA BRUTA POTENCIAL

Receita Base de Locação 2.544.598 2.610.086 2.524.448 2.524.448 2.524.448 2.524.448 2.884.129 2.678.597 2.678.597 2.678.597 2.678.597
Absorção & Volume de Vacância -592.018 -296.009 -888.027
Abatimento do Aluguel Base -157.778 -167.412
IT
Receita Base de Locação Programada 1.952.580 2.156.299 2.524.448 2.524.448 2.524.448 2.524.448 1.828.690 2.678.597 2.678.597 2.678.597 2.678.597
Receita de Reembolso de Despesas

IPTU 39.157 43.073 46.989 46.989 46.989 46.989 35.242 46.989 46.989 46.989 46.989
Total de Reembolso de Despesas 39.157 43.073 46.989 46.989 46.989 46.989 35.242 46.989 46.989 46.989 46.989
Total de Receita Bruta Potencial 1.991.737 2.199.372 2.571.437 2.571.437 2.571.437 2.571.437 1.863.932 2.725.586 2.725.586 2.725.586 2.725.586
Inadimplência -19.526 -21.563 -25.244 -25.244 -25.244 -25.244 -18.287 -26.786 -26.786 -26.786 -26.786
IG
Receita Bruta Efetiva 1.972.211 2.177.809 2.546.193 2.546.193 2.546.193 2.546.193 1.845.645 2.698.800 2.698.800 2.698.800 2.698.800
DESPESAS OPERACIONAIS
IPTU 46.989 46.989 46.989 46.989 46.989 46.989 46.989 46.989 46.989 46.989 46.989
PIS/COFINS 71.269 78.705 92.142 92.142 92.142 92.142 66.747 97.769 97.769 97.769 97.769
Total de Despesas Operacionais 118.258 125.694 139.131 139.131 139.131 139.131 113.736 144.758 144.758 144.758 144.758
Rendimento Operacional Líquido 1.853.953 2.052.115 2.407.062 2.407.062 2.407.062 2.407.062 1.731.909 2.554.042 2.554.042 2.554.042 2.554.042
Custos com Locação e Reservas

Comissão de Locação
FRA - Fundo de Reposição do Ativo
Total de Custos com Locação e Reservas

D 19.526
19.526
31.556
21.563
53.119
25.244
25.244
25.244
25.244
25.244
25.244
25.244
25.244
33.482
18.287
51.769
26.786
26.786
26.786
26.786
26.786
26.786
26.786
26.786
Fluxo de Caixa R$ 1.834.427 R$ 1.998.996 R$ 2.381.818 R$ 2.381.818 R$ 2.381.818 R$ 2.381.818 R$ 1.680.140 R$ 2.527.256 R$ 2.527.256 R$ 2.527.256 R$ 2.527.256
A
VI

AVALIAÇÃO
RESULTADO DO FLUXO DE CAIXA

O cálculo do VPL tem por objetivo identificar o valor máximo que um eventual empreendedor pagaria
pelo terreno, assumindo-se uma expectativa de retorno hipotética determinada através da aplicação
da taxa de desconto nos fluxos de caixa. Assim sendo, o valor obtido admitindo as premissas
apresentadas anteriormente foi:
AL
RESULTADOS
Quadro de Áreas 1.874,73 m² Construída
VPL - Valor Presente Liquido: 19.840.459,00 R$

VPL/ÁREA: 1.874,73 VPL/ Área
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO – MÉTODO

COMPARATIVO DIRETO
IT
Conforme definido no artigo 8.2.2. da ABNT NBR 24653-2:2002, o Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos
atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
O Método Comparativo utiliza ofertas de locação de propriedades similares na região circunvizinha.

IG
Estas ofertas são ajustadas para homogeneizar as diferenças entre elas devido à localização, área,
idade, etc. O cálculo é baseado em uma unidade comparativa usual como, por exemplo, o preço por
metro quadrado. Os ajustes são aplicados a unidade de comparação escolhida, e então esta
unidade, ajustada, é utilizada para formar o valor final total. A confiabilidade deste método é
dependente da (i) disponibilidade de ofertas de venda de propriedades similares (ii) a verificação das
informações (iii) grau de comparabilidade das ofertas (iv) ausência de fatores legais, ambientais, de
solo, etc., que possam afetar a opinião de valor do imóvel.
D
Para a homogeneização dos valores unitários dos elementos comparativos, utilizamos os seguintes
fatores:
 Fator de localização: Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível
econômico, fator comercial, acessibilidade, etc.
 Fator de oferta: Fator presumindo o desconto provindo da negociação do valor inicialmente
ofertado.
A
 Fator padrão: Fator usado para adequar as características físicas, como padrão construtivo,
infraestrutura predial, classificação do imóvel, etc.
 Fator depreciação: Para levar em consideração a obsolescência dos imóveis comparativos em
função da propriedade avaliada foi aplicado um fator de depreciação seguindo os critérios de
VI
Ross-Heidecke. A explicação detalhada do critério de depreciação será apresentada a seguir.
CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO
Depreciação é a diferença entre o custo de construção novo e o seu valor atual. A depreciação inclui
perda de valores sob três categorias básicas: (2) deterioração física; (2) obsolescência funcional e
(3) obsolescência externa.
 Deterioração física é o resultado da ação do uso e do meio ambiente sob a estrutura, reduzindo
seu valor;

AVALIAÇÃO
 Obsolescência funcional é o efeito da depreciação sobre o valor devido a sua adequação

arquitetônica que afeta sua utilização atual. Pode ser causado por mudanças ao longo dos anos
que tornam alguns aspectos da estrutura, materiais ou arquitetônicos obsoletos pelos padrões
atuais;
 Obsolescência externa é o efeito adverso no valor devido a influências que não estão relacionadas
na propriedade em si. Estas incluem mudanças de uso e ocupação e cenários econômicos
adversos.
AL
CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE ROSS-HEIDECKE
O critério de depreciação de Ross-Heidecke foi criado para levar em consideração a depreciação
física em função da idade e do estado de conservação da construção. Na prática, a idade da
construção é estimada em termos de porcentagem dividindo a idade aparente pela vida econômica
estimada para o tipo de construção.
Em seguida, julga-se o estado de conservação conforme tabela abaixo:
IT
ESTADO DE CONSERVAÇÃO CONFORME CRITÉRIO DE ROSS-HEIDECKE
a Novo e Reparos simples
b Entre novo e regular f Entre reparos simples e reparos importantes
c Regular g Reparos importantes
d
IG
Entre regular e reparos simples h Entre reparos importantes e sem valor
Na próxima página apresentamos a pesquisa efetuada, apontando os elementos utilizados e o

tratamento das amostras, referentes à determinação do valor de locação para escritórios na região.
D
A
VI

AVALIAÇÃO
AL
CARACTERÍSTICAS GERAIS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS E DO IMÓVEL AVALIANDO - LOCAÇÃO
# Endereço Tipo De Imóvel Área Total Construída Nº De Vagas Tipo De Preço Pedido Para V. Unitário De Data Da Informante Contato Telefone
(M²) Negociação Locação Locação (R$/M² Informação
De Área
Construída)
A Jsl - 400 10.583,09 160 Avaliando - - mar-17 Cushman & (11) 5501-5464
Avenida Saraiva, 400, Mogi Das Cruzes/Sp Wakefield
1 Helbor Concept Escritório 150,00 4 Oferta 7.500,00 50,00 mar-17 MLX Imóveis Cátia (11) 98415-6050
Avenida Vereador Narciso Yague Guimarães 1145 - unidade N/D, Centro
Cívico, , Mogi das Cruzes/SP
IT
2 N/D Escritório 133,00 10 Oferta 3.500,00 26,32 mar-17 Corretora Luciane de Santana (11) 94734-9680
Rua Doutor Deodato Wertheimer 2800 - unidade N/D, Mogi Moderno, ,
Mogi das Cruzes/SP
3 Helbor Concept Escritório 148,00 4 Oferta 8.000,00 54,05 mar-17 Corretor Pablo (11) 98196-5415
Avenida Vereador Narciso Yague Guimarães 1145 - unidade N/D, Centro
4 N/D Escritório 237,00 4 Oferta 7.500,00 31,65 mar-17 Mogi Marc Luciana (11) 2668-8232
Rua Carmela Dutra 228 - unidade N/D, Parque Monte Líbano, , Mogi das Imóveis
IG
Cruzes/SP
5 Helbor Concept Escritório 145,00 4 Oferta 7.500,00 51,72 mar-17 Renovar Imóveis Luis (11) 2500-0140 (11)
Avenida Vereador Narciso Yague Guimarães 1145 - unidade N/D, Centro 99831-8382
6 N/D Escritório 210,00 0 Oferta 6.000,00 28,57 mar-17 Mogi Marc Luciana (11) 2668-8232
Rua Coronel Souza Franco 783 - unidade N/D, Centro, , Mogi das Cruzes/SP Imóveis
7 Helbor Tower Escritório 128,00 2 Oferta 3.700,00 28,91 mar-17 Renovar Imóveis Luis (11) 2500-0140 (11)
Rua Princesa Isabel De Bragança 235 - unidade N/D, Centro, , Mogi das 99831-8382
Cruzes/SP
8 Metropolitan
D
Rua Santana 335 - unidade N/D, Centro, , Mogi das Cruzes/SP
Escritório 95,00 2 Oferta 3.600,00 37,89 mar-17 Sandim
Imobiliária
Cosme (11) 4725-1501 (11)
94724-5224
9 Helbor Patteo Mogilar Escritório 70,00 2 Oferta 3.000,00 42,86 mar-17 Renovar Imóveis Luis (11) 2500-0140 (11)
Rua Manoel De Oliveira 269 - unidade N/D, Vila Mogilar, , Mogi das 99831-8382
Cruzes/SP
10 N/D Escritório 80,00 2 Oferta 2.000,00 25,00 mar-17 Elvis Imóveis Elvis de Abreu (11) 2658-7247
Avenida Voluntário Fernando Pinheiro Franco 253 - unidade N/D, Centro, ,
Mogi das Cruzes/SP
A
11 N/D Escritório 740,00 4 Oferta 15.000,00 20,27 mar-17 Dail André André (11) 99930-7212
Avenida Francisco Ferrei Lopes S/N - unidade N/D, Braz Cubas, , Mogi das Imóveis
Cruzes/SP
12 N/D Escritório 926,00 4 Oferta 26.000,00 28,08 jan-00 Corretora Adriana (11) 4727-1255
Avenida Francisco Ferrei Lopes S/N - unidade N/D, Braz Cubas, , Mogi das
Cruzes/SP
VI

AVALIAÇÃO
AL
HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PARA LOCAÇÃO
No. Oferta Área Depreciação Localização Padrão Valor Homogeneizado (R$/m²) Valor Saneado (R$/m²)
A 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 - -
1 0,90 1,00 0,90 0,85 1,00 33,53 33,53
Similar Superior Superior Similar
2 0,90 1,00 1,07 1,13 1,13 31,67 31,67
IT
Similar Inferior Inferior Inferior
3 0,90 1,00 0,90 0,85 1,00 36,25 36,25
4 0,90 1,00 0,98 0,85 1,13 27,34 27,34
Similar Superior Superior Inferior
5 0,90 1,00 0,90 0,85 1,00 34,69 34,69
IG
6 0,90 1,00 0,98 0,85 1,13 24,69 24,69
Similar Superior Superior Inferior
7 0,90 1,00 1,00 0,85 1,00 22,11 22,11
Similar Similar Superior Similar
8 0,90 1,00 0,98 0,85 1,00 28,19 28,19
9 0,90 1,00 1,04 0,94 1,06 40,48
10 0,90
Similar
1,00
D Inferior
1,00
Superior
0,85
Inferior
1,06 20,53 20,53
Similar Similar Superior Inferior
11 0,90 1,00 1,03 1,00 1,13 21,14 21,14
Similar Inferior Similar Inferior
12 0,90 1,00 1,03 1,00 1,06 27,50 27,50
Similar Inferior Similar Inferior

A
29,01 27,97

VI

AVALIAÇÃO
AL
TRATAMENTO DE AMOSTRA - Edifício JSL 400
#DIV/0!
HOMOGENEIZAÇÃO SANEAMENTO
Limite Superior (+30%) 37,72 Limite Superior 30,37
Limite Inferior (-30%) 20,31 Limite Inferior 25,57
Intervalo Proposto 30% Amplitude do Intervalo de Confiança 20%
IT
Número de Elementos 12 Desvio Padrão 5,53
Distri. "t" Student 1,37
Número de Elementos Após Saneamento 11
Coeficiente (Desvio/Mas) 0,20
IG
Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 29,01 Unitário Médio Saneado (R$/m²) 27,97
D
A
VI

AVALIAÇÃO
AL
LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS (APROXIMADO)
IT
IG
D
A
Fonte: Google Earth Pro, editado por Cushman & Wakefield
VI

AVALIAÇÃO
ANÁLISE DAS AMOSTRAS
AMOSTRA Nº. 1
A propriedade localiza-se na Avenida Vereador
Narciso Yague Guimarães, 1145 unidade N/D,
Edifício Helbor Concept, possui 150,00 m² de
AL
área construída total e 4 vagas de garagem. O
Preço pedido para locação da unidade é de R$
50,00 /m² de área construída.

localização superior e padrão superior.
IT
AMOSTRA Nº. 2
A propriedade localiza-se na Rua Doutor
Deodato Wertheimer, 2800 unidade N/D,
IG Edifício N/D, possui 133,00 m² de área
construída total e 10 vagas de garagem. O

D
localização inferior e padrão similar.
AMOSTRA Nº. 3
A

VI


AVALIAÇÃO
AMOSTRA Nº. 4
A propriedade localiza-se na Rua Carmela
Dutra, 228 unidade N/D, Edifício N/D, possui
237,00 m² de área construída total e 4 vagas de
garagem. O Preço pedido para locação da
unidade é de R$ 31,65 /m² de área construída.
AL
localização superior e padrão similar.
IT
AMOSTRA Nº. 5
IG Preço pedido para locação da unidade é de R$
51,72/ m² de área construída.

D
AMOSTRA Nº. 6
A propriedade localiza-se na Rua Coronel
Souza Franco, 783 unidade N/D, Edifício N/D,
possui 210,00 m² de área construída total e
A
nenhuma vaga de garagem. O Preço pedido

para locação da unidade é de R$ 28,57 /m² de
área construída.

VI

localização superior e padrão similar.

AVALIAÇÃO
AMOSTRA Nº. 7
A propriedade localiza-se na Rua Princesa
Isabel de Bragança, 235 unidade N/D, Edifício
Helbor Tower, possui 128,00 m² de área
construída total e 2 vagas de garagem. O Preço
pedido para locação da unidade é de R$ 28,91
AL
/m² de área construída.

IT
AMOSTRA Nº. 8
A propriedade localiza-se na Rua Santana, 335
unidade N/D, Edifício Metropolitan, possui
95,00 m² de área construída total e 2 vagas de
garagem. O Preço pedido para locação da
IG unidade é de R$ 37,89 /m² de área construída.

D
AMOSTRA Nº. 9
A propriedade localiza-se na Rua Manoel de
Oliveira, 269 unidade N/D, Edifício Helbor
A
Patteo Mogilar, possui 70,00 m² de área

VI


AVALIAÇÃO
AMOSTRA Nº. 10
A propriedade localiza-se na Avenida Voluntário
Fernando Pinheiro Franco, 253 unidade N/D,
edifício N/D, possui 80,00 m² de área
AL

IT
AMOSTRA Nº. 11
A propriedade localiza-se na Avenida Francisco
Ferrei Lopes, S/N unidade N/D, Edifício N/D,
possui 740,00 m² de área construída total e 4
IG
vagas de garagem. O Preço pedido para
locação da unidade é de R$ 20,27/ m² de área
construída.

localização similar e padrão similar.
D
AMOSTRA Nº. 12
A propriedade localiza-se na Avenida Francisco
A
Ferrei Lopes, S/N unidade N/D, Edifício N/D,

possui 926,00 m² de área construída total e 4
vagas de garagem. O Preço pedido para
locação da unidade é de R$ 28,08 /m² de área
construída.
VI

localização similar e padrão superior.

AVALIAÇÃO
CONCLUSÃO DE VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO – MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

Após a análise dos comparáveis verificamos que os valores unitário variam de R$ 20,27 /m² a R$
54,05 /m², de área construída. Quanto as áreas podemos dizer que estas variam de 70,00 m² a
926,00 m² de área construída. Portanto, de acordo com os cálculos demonstrados concluímos que o
valor de mercado para locação pelo Método Comparativo Direto é de:
AL
FORMAÇÃO DO VALOR DE LOCAÇÃO ATRAVÉS DO MÉTODO
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
EDIFÍCIO Edifício JSL 400
Valor Unitário (R$/m²) 27,97
Área Construída (m²) 10.583,09
Valor de Mercado para Locação (R$) 296.000,00
IT
CONCILIAÇÃO DE VALORES
Para determinação do valor de mercado de locação, adotamos a média dos valores obtidos no
IG
“Método Comparativo Direto de Dados de Mercado” e pelo “Método da Capitalização da Renda”
através do “Método Evolutivo”
CONCILIAÇÃO DE VALORES
TIPO DE VALOR VALOR TOTAL (R$) VALOR UNITÁRIO / ÁREA
FLUXO DE CAIXA Valor de Mercado para 19.840.000,00 R$ 1.874,73 // 10.583,09 m²
DESCONTADO Venda
EVOLUTIVO Valor de Mercado para 26.856.000,00 R$ 2.538,00 // 10.583,09 m²
D
Venda
CONCILIAÇÃO DE Valor de Mercado para 23.348.000,00 R$ 2.206,18 // 10.583,09 m²
VALORES Venda
CONCLUSÃO FINAL DE VALOR

Baseado nas tendências do mercado na região na qual o imóvel está inserido, nas especificações
A
técnicas do imóvel, nas práticas do mercado imobiliário, nas “Premissas e Disclaimers” e Condições
Hipotéticas e Extraordinárias, concluímos os seguintes valores para o imóvel, na data de 10 de abril
de 2017, em:
CÁLCULOS
VI
IMÓVEL / TIPO DE VALOR ÁREA (m²) VALOR DE VALOR DE VALOR PARA

MERCADO PARA MERCADO PARA LIQUIDAÇÃO FORÇADA
VENDA (R$) LCAÇÃO (R$) (R$)
VALOR DE CONSTRUÇÃO 10.583,09 19.271.700,00
VALOR DE TERRENO 11.836,98 4.076.500,00
VALOR TOTAL 23.348.000,00 296.000,00 14.706.000,00

AVALIAÇÃO
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
A seguir apresentamos as especificações atingidas para o presente estudo.
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO – COMPARATIVO DE TERRENO
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES

(TABELA 3, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)
AL
ITEM DESCRIÇÃO RESULTADO PONTOS
1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento 2
2 Quantidade minima de dados de mercado efetivamente utilizados 3 1
3 Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todas as caracteristicas dos 2
dados analisadas
4 Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores 0,80 a 1,25 3
IT
SOMATÓRIA 8
* No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra
seja menos heterogênea.
IG
ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO
POR FATORES (TABELA 4, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)
GRAUS III II I
Pontos Minimos 10 6 4
Itens obrigatórios Itens 2 e 4 no Grau III, com os demais no Itens 2 e 4 no Grau II e os demais no mínimo todos, no mínimo no grau I
mínimo no Grau II no Grau I
QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU I

D
GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR FATORES
(TABELA 5, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)
DESCRIÇÃO GRAU
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendênica central <=30% <=40% <=50%
Intervalo de confiança 46,41%

A
QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU I

VI

AVALIAÇÃO
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO – VENDA EVOLUTIVO
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO

(TABELA 6, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)
1 Estimativa do custo direto Pela utilização de custo unitário básico para projeto 2
AL
semelhante ao projeto padrão
2 BDI Arbitrado 1
3 Depreciação Física Calculada por métodos técnicos consagrados, considerando- 2

se idade, vida útil e estado de conservação
SOMATÓRIA 5
IT
ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE
QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAS (TABELA 7, ABNT NBR - 14653-2, 03/2011)
GRAUS III II I
Itens obrigatórios 1, com os demais no mínimo grau II 1 e 2 no mínimo no grau II todos no mínimo grau I
IG
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO MÉTODO EVOLUTIVO

(TABELA 10, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)
D
1 Estimativa do valor do terreno Grau I de fundamentação no Método Comparativo ou no 1
Involutivo
2 Estimativa dos custos de reedição Grau I de fundamentação no método da quantificação do 1

custo
3 Fator comercialização Arbitrado 1

A
SOMATÓRIA 3
ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO

MÉTODO EVOLUTIVO (TABELA 11, ABNT NBR - 14653-2, 03/2011
VI
GRAUS III II I
Itens obrigatórios 1 e 2 com grau III e o 3 no mínimo grau 1 e 2 no mínimo no grau II todos no mínimo grau I
II

AVALIAÇÃO
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO – LOCAÇÃO COMPARATIVO DIRETO DE ESCRITÓRIO

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES
(TABELA 3, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)
1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento 2
2 Quantidade minima de dados de mercado efetivamente utilizados 5 2
AL
3 Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todas as caracteristicas dos 2
dados analisadas
4 Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores 0,50 a 2,00 2
SOMATÓRIA 8
IT
* No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra
seja menos heterogênea.
ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO

POR FATORES (TABELA 4, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)
GRAUS III II I
Itens obrigatórios Itens 2 e 4 no Grau III, com os demais no Itens 2 e 4 no Grau II e os demais no mínimo todos, no mínimo no grau I
IG mínimo no Grau II no Grau I
QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU II
GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR FATORES
(TABELA 5, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)
DESCRIÇÃO GRAU
III II I
D
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendênica central <=30% <=40% <=50%
Intervalo de confiança 15,81%
QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU III

A
VI

AVALIAÇÃO
PREMISSAS E “DISCLAIMERS”
"Laudo" diz respeito a este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária e as conclusões nele descritas,
ao qual estas premissas e “disclaimers” se referem.
“Propriedade” diz respeito ao objeto deste laudo.
“C&W” diz respeito a Cushman & Wakefield Negócios Imobiliários Ltda. empresa emissora deste
AL
laudo completo de avaliação imobiliária.
“Avaliador(es)” diz respeito aos colaborador(es) da C&W que prepararam e assinaram este laudo.
“Contratante” diz respeito ao destinatário solicitante deste laudo.
O presente trabalho foi elaborado adotando as seguintes premissas e condições:
 As informações contidas no Laudo ou sobre a qual o mesmo se baseia foram obtidas a partir de
IT
pesquisas junto a terceiros, as quais o avaliador assume ser confiáveis e precisas. O Contratante
e/ou administração do empreendimento podem ter fornecido algumas destas informações. Tanto o
avaliador como a C&W não podem ser responsabilizados pela exatidão ou completude dessas
informações, incluindo a exatidão das estimativas, opiniões, dimensões, esboços, exposições e
assuntos fatuais. Qualquer usuário autorizado do Laudo é obrigado a levar ao conhecimento da
C&W eventuais imprecisões ou erros que ele acredita existir no Laudo;
IG
 As áreas de terreno e/ou relativas à construção foram baseadas nas informações fornecidas pelo
Contratante e/ou pela administração do empreendimento, conforme mencionado neste Laudo, não
tendo sido aferidas “in loco” pelo Avaliador;
 Os documentos não foram analisados sob a óptica jurídica, portanto não assumimos
responsabilidade por nenhuma descrição legal ou por quaisquer questões que são de natureza
legal ou exijam experiência jurídica ou conhecimento especializado além de um avaliador
imobiliário;
 Não foram realizados estudos e análises de âmbito estrutural para as construções existentes e
D
das suas fundações;
 Da mesma forma, não testamos e/ou aferimos quaisquer equipamentos e instalações existentes
na Propriedade, pertinentes ao seu funcionamento, porém presumimos que todos estejam em
perfeito estado;
 As condições físicas dos melhoramentos considerados pelo Laudo são baseadas na inspeção
visual realizada pelo Avaliador. A C&W não assume qualquer responsabilidade pela solidez de
A
componentes estruturais ou pela condição de funcionamento de equipamentos mecânicos,

encanamentos ou componentes elétricos;
 Para efeito de cálculo de valor, consideraremos que a Propriedade não apresenta qualquer título
alienado e nenhum registro de ônus ou decorrência de ação de responsabilidade da mesma;
 As opiniões de valor são fundamentadas apenas para a data indicada no ou do Laudo. A partir
VI
desta data alterações em fatores externos e de mercado ou na própria Propriedade podem afetar
significativamente as conclusões do laudo;
 Ressaltamos que os valores determinados na avaliação são fundamentados pelas metodologias,
procedimentos e critérios da Engenharia de Avaliações e não representam um número exato e sim
o valor mais provável pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente a Propriedade,
numa data de referência, dentro das condições vigentes de mercado;

AVALIAÇÃO
 Este Laudo apenas pode ser utilizado em sua integralidade, não é permitida sua utilização parcial,
em nenhuma hipótese. Nenhuma parte deste Laudo pode ser utilizada em conjunto com outra
análise. A publicação ou divulgação deste Laudo ou parte do mesmo não será permitida sem
autorização formal por escrito da empresa emissora, C&W. A menos que indicado no acordo
firmado entre Contratante e C&W, este Laudo se destina única e exclusivamente ao uso interno da
empresa Contratante e aos propósitos para os quais foi elaborado. Em havendo permissão de
divulgação, esta deverá obedecer a obrigatoriedade de divulgação do laudo em sua integralidade,
AL
também nas reproduções de qualquer informação a fonte deverá sempre ser citada, sob as
penalidades cíveis e criminais impostas pela violação dos direitos autorais;
 A menos que acordado o Avaliador não deve ser chamado para depor em qualquer tribunal ou
processo administrativo relativo à propriedade ou a avaliação;
 O Laudo assume (a) a posse responsável e gestão competente do Imóvel, (b) não existem
condições ocultas ou não aparentes da Propriedade, subsolo ou estruturas que tornam a
propriedade mais ou menos valiosa (não assume qualquer responsabilidade por tais condições ou
para organizar estudos de engenharia que possam ser necessários para descobri-las), (c) a plena
IT
conformidade com todas as leis federais, estaduais, locais e de zoneamento aplicáveis, a menos
que o descumprimento tenha sido apontado, definido e considerado no Laudo, e (d) todas as
licenças necessárias, certificados de ocupação e outras autorizações governamentais foram ou
podem ser obtidas e renovadas para qualquer uso em que se baseia a opinião de valor contida
neste Laudo;
 O lucro bruto potencial previsto no Laudo, se houver, pode ter sido baseado em resumos de
locação fornecidos pelo proprietário ou terceiros. O Laudo não assume nenhuma responsabilidade
IG
pela autenticidade ou completude das informações de locação fornecidas por terceiros. A C&W
recomenda um aconselhamento legal a respeito da interpretação das normas de locação e direitos
contratuais das partes;
 As provisões de receitas e despesas futuras, quando houver, não são previsões do futuro. Ao
contrário, são as melhores opiniões do Avaliador com base em seu conhecimento do pensamento
atual de mercado sobre as receitas e despesas futuras. O Avaliador e a C&W não oferecem
nenhuma garantia ou representação de que essas previsões se concretizem. O mercado
D
imobiliário está em constante flutuação e mudança. Não é tarefa do Avaliador prever ou de
qualquer forma garantir as condições de um futuro mercado imobiliário, o avaliador pode apenas
refletir o que a comunidade de investimento, a partir da data do relatório, prevê para o futuro em
termos de taxas de aluguel, despesas e oferta e demanda;
 Estudos e laudos ambientais e da contaminação do solo não fazem parte do escopo deste
trabalho;
 Salvo disposição contrária no Laudo, a existência de materiais potencialmente perigosos ou
A
tóxicos que possam ter sido utilizados na construção ou manutenção das melhorias ou podem ser
localizados em ou sobre a Propriedade não foi considerada nos cálculos de valor. Estes materiais
podem afetar adversamente o valor da Propriedade. Os Avaliadores não são qualificados para
detectar tais substâncias. A C&W recomenda que um especialista ambiental seja consultado para
determinar o impacto destas questões na opinião de valor;
VI
 Salvo disposição em contrário, não recebemos um relatório de análise do solo. No entanto,

assumimos que a capacidade de suporte de carga do solo é suficiente para suportar a estrutura
existente (s) e / ou propostas. Não se observou qualquer evidência em contrário durante a nossa
inspeção do imóvel. A drenagem parece ser adequada;
 Salvo disposição em contrário, não recebemos qualquer relatório e não sabemos de quaisquer
servidões, invasões, ou restrições que possam afetar negativamente o uso da Propriedade. No
entanto, recomendamos uma pesquisa de título para determinar se alguma condição adversa
existe;

AVALIAÇÃO
 Salvo disposição em contrário, não foi fornecido um levantamento das zonas de brejo, pântano ou
manancial. Se os dados de engenharia futuramente revelarem a presença destas zonas
regulamentadas, isso poderia afetar o valor da propriedade. Recomendamos uma pesquisa por
um engenheiro profissional com experiência neste campo;
 Salvo disposição em contrário, não inspecionamos o telhado nem fizemos uma inspeção
detalhada dos sistemas mecânicos. Os avaliadores não estão qualificados para emitir um parecer
sobre a adequação ou condição destes componentes. Aconselhamos a contratação de um perito
AL
neste campo, se a informação detalhada for necessária;
 Se, com a aprovação prévia da C&W, o Laudo for submetido a um credor ou investidor, a referida
parte deve considerar este Laudo apenas como um fator, na sua decisão de investimento global,
juntamente com suas considerações independentes de investimento e os critérios de subscrição.
A C&W ressalta que este credor ou investidor deve compreender todas as condições
extraordinárias e hipotéticas e pressupostos e condições limitantes incorporados neste Laudo;
 Ao utilizar este Laudo as partes que o fizerem concordam vincular ao uso todas as Premissas e
Disclaimers bem como Condições Hipotéticas e Extraordinárias nele contidas.
IT
IG
D
A
VI

AVALIAÇÃO
CERTIFICADO DE AVALIAÇÃO
Certificamos que com o melhor do nosso conhecimento de mercado e julgamentos:
 As declarações e fatos contidos neste relatório são verdadeiros e corretos;

 A análise, opiniões e conclusões são limitadas apenas pelas Premissas e Disclaimers bem como
Condições Hipotéticas e Extraordinárias, e refletem nossas opiniões, análises imparciais e
AL
conclusões;
 Não temos interesse presente ou futuro na propriedade em estudo bem como interesse pessoal
relativo às partes envolvidas;
 Não temos preconceito com relação à propriedade em estudo ou às partes envolvidas com esta
contratação;
 Nosso comprometimento para com este trabalho não foi condicionado à desenvolver ou reportar
resultados pré-determinados;
 Joana Silva, MRICS e Rogério Cerreti, MRICS não realizaram a inspeção da propriedade objeto
IT
deste laudo;
 Nossas análises, opiniões, resultados e este laudo foram desenvolvidos em conformidade com o
que preceitua a NBR 14.653:2001 e suas partes da ABNT; e
 Nossa remuneração para execução deste Laudo não depende do desenvolvimento ou conclusão
de um valor predeterminado ou estipulado, que favoreça à necessidade do contratante, ou a
ocorrência de evento posterior relacionado ao uso deste Laudo de avaliação.
IG
Matheus Kammer Erick hurpia
Consultant - Office and Special Projects Consultant - Office and Special Projects
Cushman & Wakefield, Brasil Cushman & Wakefield, Brasil
D
Joana Silva, MRICS
Sênior Manager - Office and Special Projects
Cushman & Wakefield, South America
A
VI

ANEXOS
ANEXOS
ANEXO A: DOCUMENTAÇÃO RECEBIDA
ANEXO B: DEFINIÇÕES TÉCNICAS
AL
IT
IG
D
A
VI
RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD

ANEXOS
ANEXO A: DOCUMENTAÇÃO RECEBIDA
AL
IT
IG
D
A
VI

ANEXOS
ANEXO B: Definições Técnicas

A seguir transcrevemos algumas definições
 Avaliação de bens: “Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o
valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores de
viabilidade de suas utilizações econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.”
AL
(NBR 14653-1:2001);
 Fator comercialização: “A diferença entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de
reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor do que um”. (NBR 14653-1:2001);
 Valor de mercado: Entende-se como “valor de mercado livre” a quantia mais provável pela qual se
negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das
condições de mercado vigente. (NBR 14653-1:2001);
 Imóvel urbano: “Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei”. (NBR 14653:2001);
 Empreendimento: “Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou
IT
exploração econômica. Pode ser: imobiliário (por exemplo: loteamento, prédios
comerciais/residenciais), de base imobiliária (por exemplo: hotel, shopping center, parques
temáticos), industrial ou rural.” (NBR 14653-1:2001);
 Empreendimento de base imobiliária: “Empreendimento em imóvel destinado à exploração do
comércio ou serviços.” (NBR 14653-4:2002);
 Homogeneização: “Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações
IG
matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de
mercado e os do bem avaliando.” (NBR 14653:2001);
 Valor de mercado “as is”: Valor de mercado proposto para uma propriedade em seu estado de
conservação, uso e zoneamento atuais à data da avaliação. (Proposed Interagency Appraisal and
Evaluation Guidelines, OCC-4820-33-P);
 Tempo de exposição: a) O tempo que uma propriedade permanece no mercado para
comercialização. b. O tempo estimado que a propriedade em estudo permaneceria ofertada ao
mercado até a sua efetiva comercialização pelo valor de mercado da data da avaliação;
D
 Valor de liquidação forçada: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo
menor que o médio de absorção pelo mercado;
 Finalidade do laudo: Fim a que se destina o laudo, motivos elencados pelo contratante (locação,
aquisição, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, etc.) ao
administrativo ou avaliador que o levaram à necessidade de obter um laudo de avaliação;
 Estudo de viabilidade técnico-econômica: “avaliação destinada a diagnosticar a viabilidade
A
técnico-econômica de um empreendimento, com a utilização de indicadores de viabilidade.”

(NBR14653-4:2002);
 Análise de sensibilidade: “Análise do efeito de variações dos parâmetros do modelo adotado, no
resultado da avaliação”. (NBR14653-4:2002);
 Valor máximo para seguro: tipo de valor destinado a fins de seguro da propriedade;
VI
 Destinatário do laudo: o cliente e outra parte, conforme identificado por nome ou tipo como sendo
destinatário do laudo de avaliação em contrato firmado com o contratante;
 Imóvel paradigma: imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão
representativo da região ou referencial da avaliação. (NBR14653-4:2002); e
 Infraestrutura básica: equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação
pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e
domiciliar e as vias de acesso. (NBR14653-2:2011).

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Cushman & Wakefield

Praça Professor José Lannes, 40 - 4º

LAUDO COMPLETO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

FINALIDADE DO LAUDO: avaliação de portfolio

DATA: 10 de abril de 2017

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD I

DOCUMENTO DIGITAL ENVIADO POR EMAIL COMPROVA DOCYOUSIGN

São Paulo, 10 de abril de 2017.

O presente Laudo Completo de Avaliação Imobiliária contém 59 páginas e destinar-se-á única e

400, Bráz Cubas, Mogi Das Cruzes/SP.

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD I

DOCUMENTO DIGITAL ENVIADO POR EMAIL COMPROVA DOCYOUSIGN

 Esta avaliação não possui condições hipotéticas.

Agradecemos a oportunidade e permanecemos à inteira disposição de V.Sas. para quaisquer esclarecimentos

Matheus Kammer Erick hurpia

Cushman & Wakefield, Brasil Cushman & Wakefield, Brasil

Joana Silva, MRICS

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD II

DOCUMENTO DIGITAL ENVIADO POR EMAIL COMPROVA DOCYOUSIGN

RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E

A propriedade consiste de edifício comercial composto de andar térreo, 3 pavimentos superiores e

Nome da propriedade: JSL - 400

Endereço: Avenida Saraiva, 400 - Prédio inteiro, Mogi das Cruzes/SP

Tipo de relatório: Laudo Completo de Avaliação Imobiliária

Data do valor: 10/04/2017

Data da inspeção: 16/03/2017

Nº de controle CW / Contrato: AP-17-66032-900197b

PROPRIEDADE E HISTÓRICO RECENTE DO IMÓVEL

• Proprietário: Ribeira Imóveis Ltda

• Matrícula: Registrado no 1º Cartório de Registro de Imóveis sob o nº 4.460 // 10.097

Ribeira Imóveis LTDA.

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD III

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Área Excedente (m²): 0,00 Área útil de terreno (m²): 11.836,98

Testada (m): 0,00 Disponibilidade de utilidade pública: Infraestrutura básica disponível

Tipo de propriedade: Imóvel Urbano, Comercial, Escritório (Andar Corrido)

Estado de Conservação: Regular

Coeficiente de Estacionamento: 66,14 (m² de privativa/vaga)

Tipo de Estacionamento: Vagas ao tempo

Áreas Totais Informadas/Existentes: Tipo Área em m² Fonte da área

Construída 10.583,09 Planta

Área que Será Utilizada no Cálculo: Construída 10.583,09 Planta

Zoneamento: ZDU-1 (Zona de Dinamização Urbana- 1)

Provável alteração de zoneamento? Não conhecida

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD IV

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 Esta avaliação não possui premissas extraordinárias.

 Esta avaliação não possui condições hipotéticas.

PRINCIPAIS PONTOS POSITIVOS E NEGATIVOS DA PROPRIEDADE

Fonte: Cushman & Wakefield

PONTOS FRACOS E AMEAÇAS

• O cenário econômico atual afeta diretamente a liquidez do imóvel.

Fonte: Cushman & Wakefield

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD V

DOCUMENTO DIGITAL ENVIADO POR EMAIL COMPROVA DOCYOUSIGN

MAPA DE LOCALIZAÇÃO DA PROPRIEDADE (SEM ESCALA):

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD VI

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RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD VII

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RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD VIII

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RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD IX