Servidões prediais

As servidões prediais estão previstas no art.1543º. A servidão é um encargo, ou seja, é um

ónus ao direito de propriedade. O encargo recai sobre um prédio e aproveita exclusivamente a
outro prédio sendo que os donos de um e de outro prédio têm ser diferentes

A servidão predial é oponível a todos os terceiros, ou seja, a eventuais arrendatários do prédio

ou até a titulares de outras servidões e é valida quer em relação ao primitivo proprietário quer
em relação aos futuros adquirentes, ou seja, é oponível erga omnes. Do lado ativo da relação
jurídica temos um encargo imposto a um prédio para aproveitar, em exclusivo, a outro prédio.
É importante relevar que o ónus não beneficia uma pessoa mas sim um prédio. A servidão é
um dos principais símbolos do principio da inerência dos direitos reais pois para haver servidão
predial é necessário o aproveitamento das utilidades de um prédio (serviente) e que tem de
ser feito por intermedio de outro prédio (dominante). Se não houver esta inerência não
estamos perante uma servidão predial, mas sim perante uma servidão pessoal conforme
art.1306 nº1 1ºparte.

Por exemplo: Se o A se obrigar perante B a permitir-lhe a utilização do parque existente num

prédio que é seu para os passeios matinais de B temos uma servidão pessoal.

Se essa mesma vinculação for assumida perante o dono de um hotel existente em prédio
vizinho por exemplo para recreio dos seus hospedes haverá aqui uma utilidade objetiva
adicional na exploração do hotel podendo nós estar perante uma servidão predial. O art.1543º
é assim claro quando limita as servidões aos encargos impostos a um prédio e que aproveitem
sempre a outro prédio e nunca a uma pessoa.

Características

As características das servidões encontram se estabelecidas nos art.1544º, 1545º e 1546º CC

1. A tipicidade do seu conteúdo:

Esta característica extrai-se do art.1544 e constitui uma das atenuações ao principio da

tipicidade previsto no Código civil, pois, quaisquer utilidades do prédio sobre o qual impende o
encargo podem ser objeto da servidão predial não obstando á sua constituição que essas
utilidades sejam futuras ou eventuais.

2. Inseparabilidade

Prevista no art.1545 nº1, a servidão não pode ser separada nem de um nem de outro prédio.
Conforme refere Pires de Lima dizer-se que as servidões são inseparáveis significa apenas que
a lei não permite que elas se separem do prédio a que pertencem, daí a consequência logica e
inequívoca no nº2 do art.1545º, pois, a separação implica a extinção da servidão existente e a
constituição de outra. Por exemplo, numa servidão de passagem o seu titular deixar de usar o
local do prédio serviente e começar a utilizar outro a primeira servidão mantem-se até se
extinguir pelo não uso. Esta característica da inseparabilidade admite apenas as exceções
previstas na lei nomeadamente a do art.1567º nº2 in fine e do 1568º nº1.

3. Indivisibilidade

Esta característica está prevista no art.1546º e desta decorre que tudo se passará em relação
ao objeto e ao exercício da servidão em caso de divisão de qualquer dos prédios, como se não
tivesse havido qualquer divisão, resultando as únicas diferenças do facto de a divisão se operar
no prédio dominante ou no prédio serviente.

Modalidade das servidões

Atendendo a vários critérios vamos distinguir as seguintes modalidades:servidões legais e

servidões voluntárias: o critério de distinção encontra-se intrinsecamente ligado á modalidade
dos respetivos modos de constituição. Assim ás servidões voluntárias corresponderá como
titulo constitutivo um negocio jurídico, por sua vez as servidões legais tal como o nome indica
são constituídas por lei. Decorre do art.1547 nº2 o alcance das servidões legais, pois, as
mesmas podem ser constituídas por sentença judicial ou por decisão administrativa. Por sua
vez o art.1547 nº1 prevê as servidões constituídas voluntariamente. Como exemplo de
servidões legais temos as servidões de passagem e as de aguas reguladas nos art.1550º, 1556º
e 1557º. As servidões legais e voluntárias são ainda distintas quanto ao regime de extinção
conforme temos no art.1569 nº2 e 3.

Servidões aparentes e servidões não aparentes

Este critério assenta na própria maneira de ser da servidão bem como do respetivo modo de
exercício há pois servidões em que temos sinais exteriores que revelam e existência da própria
servidão como por exemplo nas servidões aparentes como a de aqueduto e que temos o
encanamento a descoberto de aguas através de prédios alheios ou até na servidão de
estilicídio que se revela pela existência de beirados sem guarda sobre o prédio vizinho
art.1365º. Para a servidão ser aparente é ainda necessário que os sinais reveladores da
servidão sejam permanentes pois não se pode tratar de um ato precário. Por sua vez as
servidões não aparentes são aquelas que não se relevam os sinais visíveis e permanentes, nos
termos do art1548 nº.

Servidões positivas, negativas e desvinculativas

As servidões positivas respeitam a uma permissão que envolve para o titular a possibilidade de
praticar atos sobre o prédio serviente, por exemplo a servidão de passagem. Por sua vez as
servidões negativas impõem uma abstenção de proceder de um determinado modo ou seja
envolvem uma imposição de abstenção de uma determinada conduta para o dono do prédio
serviente sem que, contudo, lhe corresponda do lado do prédio dominante uma qualquer
faculdade de pratica de atos sobre o prédio onerado por exemplo na servidão de vistas: o
dono do prédio serviente não pode construir qualquer edifício que perturbe o titular da
servidão e o titular da servidão (prédio dominante) não encontra na sua esfera jurídica
qualquer legitimidade para praticar atos sobre o prédio serviente. A designação de servidões
desvinculativas, por sua vez é uma classificação de Oliveira Ascensão e quer significar para o
dono do prédio serviente uma libertação face a uma vinculação que até á constituição da
servidão lhe era imposta. Por exemplo na servidão de estilicídio temos que se por algum meio
esta servidão se constituir isso importa para o prédio dominante a libertação de uma limitação
que lhe era imposta.

Servidões ativas e passivas

A servidão é ativa para o prédio dominante e passiva para o prédio serviente.

Constituição das servidões

O regime da constituição das servidões está previsto no art.1547º nº1 e 2. Neste artigo estão
previstas as seguintes modalidades:

a) Contrato
b) Testamento
c) Usucapião
d) Destinação de bom pai de família
e) Decisão judicial
f) Ato administrativo

1. Contrato

O contrato enquanto titulo constitutivo de servidões prediais pode ser a titulo oneroso ou a
titulo gratuito.

2. Testamento

A servidão pode nascer de disposição de última vontade se o testador a constituir sobre prédio
pertencente á herança seja a favor do prédio pertencente a terceiro, seja a favor de prédio por
ele legato a terceiro.

3. Usucapião

A constituição por usucapião é inviável quanto ás servidões não aparentes e encontra-se

sujeita ao regime previsto nos art.1287 e ss.

4. Destinação de bom pai de família

Encontra-se estabelecida no art.1549º e respeita aos atos de afetação de utilidade de um

prédio em beneficio de outro prédio praticados pelo proprietário dos dois em face da exclusão
da possibilidade de constituição da chamada servidão de proprietário. São requisitos do
art.1549º o seguinte:

a) Os dois prédios sejam ou tenham pertencido ao mesmo dono sendo irrelevante que os
prédios sejam contíguos sendo no entanto essencial que já existisse uma relação de
serventia entre os dois prédios que foram da mesma pessoa;
b) É necessário que existam sinais visíveis e permanentes que revelem uma situação
estável de serventia de um prédio para com o outro;
c) É necessário que aquando da separação dos prédios em diferentes proprietários não
exista no respetivo documento nenhuma declaração que se oponha á constituição do
ónus que é a servidão.

E e F:

Estas são caracterizadas pela suscetibilidade de constituição coativa pois, é a falta de

constituição voluntária que dará lugar á sua constituição coletiva. Este tipo de servidão predial
desdobra-se em duas fases. A primeira fase respeita a ser um direito potestativo, ou seja, que
confere ao seu titular a possibilidade de constituir sobre um determinado prédio uma servidão
independentemente da vontade do seu dono. Numa segunda fase sendo exercido do direito
potestativo e constituída a servidão por acordo voluntário entre as partes ou, e só na sua falta
por sentença ou ato administrativo, a servidão legal torna-se numa verdadeira servidão.
 Extinção da servidão

Encontra-se prevista no art.1569º as causas extintivas da servidão.

 Não uso

O não uso enquanto causa extintiva do dto de servidão predial verifica-se desde que não haja
uma pratica reiterada requerendo-se que o não uso se prolongue por 20 anos para poder dar
origem ao tal efeito jurídico formando-se então uma presunção de desnecessidade. O não uso
encontra-se consagrado no art.1569 nº1 b) bem como no art.1570 nº1 1ºparte e com
remissões para os artigos 1571 a 1573

 Aquisição por usucapião

Encontra-se prevista no art.1569 nº1 c) que remete para o art.1574º.

 Desnecessidade

A extinção do dto de servidão por desnecessidade trata da cessação em virtude de deixar de se

verificar as razoes que justificavam a afetação de utilidades motivando por isso essa extinção
por não se cumprirem pressupostos de utilização. A desnecessidade não atua nunca de forma
automática, ou seja, só opera mediante a sua invocação judicial e a decisão judicial declarativa
da extinção.

 Remissão

A remissão prevista no art.1569 nº4 atenua o rigor da expropriação por utilidade particular
consagrada nos art.1557º e 1558º. Por exemplo, se o proprietário da agua não a utilizar num
determinado momento nomeadamente naquele em que a servidão é constituída, não seria
justo nem razoável que ele ficasse perpetuamente privado de parte dela, assim se necessitar
da agua para aproveitamento justificado que pretenda fazer poderá exigir a remissão da
servidão, no entanto, para tal, terá que recorrer ao tribunal e ainda assim aguardar o decurso
de um prazo mínimo de 10 anos desde a sua constituição, pois só assim se conseguirão
salvaguardar eventuais prejuízos que o titular da servidão pudesse ter tido, nomeadamente
despesas tento em vista o melhor aproveitamento da agua. Independentemente de tudo,
verificados estes requisitos manda a lei que haja lugar a restituição de indemnização.