CARLOS EDUARDO MIGUEL

OBRA EM CONDOMÍNIO: VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA

Londrina
2006
 CARLOS EDUARDO MIGUEL

OBRA EM CONDOMINIO: VIABILIDADE

ECONÔMICO-FINANCEIRA

Monografia apresentada ao curso de

Graduação em Engenharia Civil, como
requisito parcial à obtenção do título
de Engenheiro Civil.
Orientador: Prof.ª Eliane Simões

Londrina
2006
Miguel, Carlos Eduardo.
Viabilidade de Empreendimento de Obras em Condomínio:
(Estudo de Caso) / Carlos Eduardo Miguel - Londrina, PR: [s.n2006].

Orientador: Eliane Simões.

Monografia (graduação) - Universidade Estadual de Londrina.
Bibliografia: f.
 CARLOS EDUARDO MIGUEL

OBRA EM CONDOMÍNIO: VIABILIDADE

ECONÔMICO-FINANCEIRA

Monografia apresentada ao curso de

Graduação em Engenharia Civil, como
requisito parcial à obtenção do título
de Engenheiro Civil.

COMISSÃO EXAMINADORA

______________________________________
Prof. Gerson Guariente Junior.
Universidade Estadual de Londrina

______________________________________
Prof. Junker Assis Grassiotto
Universidade Estadual de Londrina

______________________________________
Prof.ª Eliane Simões
Universidade Estadual de Londrina

Londrina, ____ de___________ de 2006.

 AGRADECIMENTOS

Ao meu pai Laurindo e à minha mãe Maria Inês pela oportunidade que me deram
para chegar até aqui.
A engenheira Maria Clarice, pelos esclarecimentos e grande auxílio no âmbito
teórico de empreendimentos em condomínio.
A Professora Eliane Simões e Profissionais que esclareceram dúvidas e me
ajudaram a trilhar o caminho para o desenvolvimento desta monografia.
MIGUEL, Carlos Eduardo Busca de informação: Viabilidade de Empreendimento
de Obras em Condomínio. 2006. Monografia (Graduação em Engenharia Civil) -
Universidade Estadual de Londrina.

RESUMO

Este trabalho aborda um estudo de viabilidade econômico-financeira de um

empreendimento realizado em forma de condomínio, utilizando-se como exemplo um
caso real de um edifício residencial de médio padrão, em local próximo ao Lago
Igapó, na cidade de Londrina no estado do Paraná.
São apresentadas as variáveis que constituem o cenário esperado, o modelo
construído para obter os parâmetros de análise de desempenho e feitas as análises
de riscos que possibilitam o monitoramento das variáveis críticas do processo e
assim possibilitam a maximização de resultados do empreendimento.
Para entender a linguagem utilizada na análise de viabilidade, o leitor encontrará nos
capítulos iniciais uma visão geral do ambiente em que está situado o investidor, que
pode ser uma empresa de construção civil e também quais são suas principais
preocupações, para alcançar o objetivo de eficiência no negócio.

Palavras-chave: viabilidade econômico-financeira de empreendimento, obra em

condomínio, construção a preço de custo.
MIGUEL, Carlos Eduardo Information seeking: viability of enterprise in
condominium form. 2006. Monografia (Graduação em Engenharia Civil) -
Universidade Estadual de Londrina.

ABSTRACT

This work approaches a viability study economic-financier of an enterprise carried

through in condominium form, using as example a real case of a residential building
of average standard, next to Igapó lake, in the city of Londrina, in the state of Paraná.
The variable are presented that constitute the waited scene, the constructed model to
get the parameters of performance analysis and made the analyses of risks that
make possible to monitoring the critical variable of the process and thus makes
possible the upgrade of the enterprise results.
To understand the language used in the viability analysis, the reader will find in the
initial chapters a general vision of the environment where the investor is situated,
who can be a company of civil construction and also which are its main concerns, to
reach the objective of efficiency in the business.

Key-words: viability study economic-financier of an enterprise carried through in

condominium form.
 LISTA DE ILUSTRAÇÕES

Figura 01 – Compreensão da decisão.......................................................................15

Figura 02 - Limites de viabilidade...............................................................................16
Figura 3 – Linha de raciocínio....................................................................................17
Figura 04 – Fatores influentes no modelo..................................................................20
Figura 05 – Custo Anual Residencial X (real)...........................................................34
Figura 06 – Custo Anual Residencial X (Hipótese 1).................................................41
 LISTA DE TABELAS

Tabela 1 – Resumo Orçamento Atualizado................................................................32

Tabela 2 – Movimentação anual real – Residencial X...............................................34
Tabela 3 – Custo Fixo mensal da Empresa Construtora............................................35
Tabela 4 – Movimentação Anual da Construtora.......................................................36
Tabela 5 – Comportamento real do Edifício X............................................................37
Tabela 6 – Indicadores Residencial X........................................................................39
Tabela 7 - Cronograma hipotético de 60 meses........................................................40
Tabela 8 - Cronograma hipotético de 36 meses........................................................43
 SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO ......................................................................................................10

2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA ..................................................................................11

2.1 Perfil do Empreendedor .....................................................................................11
2.2 Início de Empreendimento .................................................................................14
2.3 Análise da Qualidade dos Investimentos............................................................14

2.4 Análise de Viabilidade .......................................................................................17

2.5 Modelo ...............................................................................................................19

2.6 Riscos ...............................................................................................................21

2.7 Análise de Sensibilidade de Riscos ...................................................................22

3 ESTUDO DE CASO .............................................................................................24

3.1 O Sistema de Execução: Obra em Condomínio.................................................24
3.2 Sobre a NBR 12.721 .........................................................................................26
3.3 Documentação Técnica de Engenharia ............................................................27
3.4 O Caso: Residencial X ......................................................................................29
3.5 Sobre o Desenvolvimento real do Caso ............................................................30
3.6 A Empresa Construtora .....................................................................................35
4 RESULTADOS ......................................................................................................36
4.1 Análise do Desenvolvimento real do Caso .........................................................36
4.2 Análise do Caso – Hipótese 1 ............................................................................40
4.3 Análise do Caso – Hipótese 2 ............................................................................42
4.4 Considerações Finais ........................................................................................44
5 CONCLUSÃO...................................................................................................... ..45
REFERÊNCIAS ..................................................................................................... ..46

ANEXOS
ANEXO A -
Documentação Jurídica Necessária .........................................................................47
 10

1 INTRODUÇÃO

A decisão sobre a viabilidade de um empreendimento cabe ao

administrador de uma empresa, ou a um grupo de acionistas, estes decidem

observando a experiência no setor, o histórico de obras do gênero, as tendências de

mercado, a própria organização a que fazem parte, daí a necessidade de estudos,

elaboração de modelos visando prever o comportamento dos indicadores

econômico-financeiros relacionados.

Pretende-se com esse trabalho fazer um estudo abrangendo os

fatores influentes na tomada de decisão sobre a viabilidade de empreendimento,

garantindo maior conhecimento das variáveis envolvidas e facilitando a elaboração

de estratégias para prevenir e combater “imprevistos desfavoráveis”.

Como contribuições do trabalho são apresentados modelos de

simulação realizados, a partir de dados reais obtidos junto à empresa de construção

civil responsável pela execução do empreendimento estudado, utilizando planilhas

eletrônicas como ferramentas básicas.

 11

2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

O capítulo 2 busca colocar o leitor em contato com os principais

termos e seus significados, considerados em uma análise de viabilidade econômico-

financeira de empreendimentos, para posteriormente partir para o estudo de caso.

2.1 Perfil do Empreendedor

Aos empresários da construção civil, cabe o papel de fazer

investimentos em empreendimentos que normalmente não tem explícito ou de fácil

previsão seus custos, prazo de execução, compradores, em alguns casos até

mesmo o terreno onde será implantado.

Assim, o empreendimento já de início depende muito das decisões

do empreendedor, que em ações seguidas faz com que o investimento se torne

eficiente.

Algumas definições de empreendedor:

“Que empreende; ativo, arrojado, cometedor”. (FERREIRA, 1993

apud PIRES, 2004)

“pessoa que organiza e gere um negócio, assumindo o risco em favor

do lucro”. (WEBSTER, 1995 apud PIRES, 2004)

O empreendedor preferencialmente deve buscar informações de

 12

clientes, fornecedores e concorrentes, compreender como produzirá ou a maneira de

prestar um determinado serviço, procurar auxílio de especialistas da área técnica ou

comercial, estabelecer metas de curto e longo prazo, objetivos que caracterizem um

desafio pessoal, comunicar aos envolvidos, objetivos de curto prazo, de fácil

entendimento, utilizar estratégias para influenciar as pessoas chave em tarefas de

interesse, buscar sucesso comercial, analisar os erros preocupando-se com as

conseqüências, e ter seu ponto de vista com confiança na capacidade de enfrentar

desafios.

Algumas outras características interessantes, segundo o SEBRAE

(SEBRAE, 2003 apud PIRES, 2004), para o perfil do empreendedor:

Iniciativa frente a oportunidades

-Toma atitudes antes de solicitado, ou antes, que as circunstâncias exijam.

-Procura expandir o negócio a novas áreas, produtos ou serviços.

-Agarra oportunidades fora do comum para iniciar um negócio, conseguir

financiamentos, equipamentos, terrenos, local de trabalho ou assistência.

Calcula o Risco

-Avalia e decide sobre alternativas em relação aos riscos.

-Toma providencias para diminuir riscos ou controlar os resultados.

-Se expõe as situações de riscos moderados.

Busca a qualidade e a eficiência

-Consegue fazer as coisas melhor, mais rápidas, ou mais barato.

-Busca superar ou exceder padrões de excelência.

-Através de procedimentos assegura que o trabalho seja terminado dentro do

cronograma ou que atenda a padrões de qualidade necessários.

 13

Comprometimento

-Através de seu esforço e sacrifício age para completar as tarefas.

-Auxilia aos empregados e se preciso coloca-se no lugar deles para terminar um

trabalho.

-Busca constantemente a satisfação dos clientes e utiliza-se de boa vontade em

longo prazo de maneira prioritária em relação a lucro em curto prazo.

Planejamento e monitoramento constante

-Divide tarefas de grande porte em subtarefas com prazos definidos.

-A partir do monitoramento revisa seus planos levando em conta os resultados

obtidos anteriormente e mudanças do ambiente.

-Toma decisões com base em registros financeiros.

Pode-se dizer que essas características somadas a um

acompanhamento das transformações do ambiente a que o empreendedor está

inserido, da política, sociedade e economia, possibilitam o surgimento de

oportunidades de forma dinâmica.

Fator de grande influência, para as oportunidades, são as

necessidades dos clientes, daí a premissa de inovação para manter e ampliar o

mercado, em conjunto com a adoção de idéias de terceiros de sucesso já

comprovado.

De maneira simplificada as características levantadas anteriormente

sobre o perfil do empreendedor, começam a formar um panorama geral das

características do profissional responsável por tomar as decisões de iniciar um

negócio.

Nos dois próximos itens são feitas complementações para melhor

visualizar este ambiente empresarial.

 14

2.2 Início de Empreendimento

O foco inicial são as carências e desejos do mercado comprador,

prosseguindo com o diagnóstico deste mercado buscando estimar os prováveis

valores de venda das unidades.

Escolhe-se o tipo de empreendimento e inicia-se a busca ao terreno,

e o estudo de viabilidade econômico-financieira, com o levantamento do custo de

produção e as entradas de recursos esperadas durante um período de tempo.

Existe a possibilidade do emprego do próprio capital de giro da

empresa, para início da execução das obras, ou a possibilidade de utilização de

capital que venha de agentes financeiros. Assim há necessidade de pesquisar as

taxas praticadas no mercado, além de conhecer as exigências e restrições feitas

pelas financiadoras.

Pode-se optar pela antecipação das vendas das unidades, o que

causa deságio, devido à comercialização antes da execução da obra.

Cabendo ao empreendedor optar pela alternativa que é mais

rentável, ou até mesmo descartar a que não é possível como o emprego de capital

próprio quando a empresa não tem disponível o volume de recursos necessário. As

informações que poderão permitir a qualidade das decisões advirão de um estudo

criterioso de análise de viabilidade econômico-financeira.

2.3 Análise da Qualidade dos Investimentos

No setor de planejamento das empresas são estudados os níveis de

investimento num determinado empreendimento, servindo de base para a tomada de

 15

decisão de continuar com o projeto ou optar por alternativas cujos resultados

esperados e padrões de riscos a serem assumidos sejam mais favoráveis.

Durante o estudo das características do empreendimento o

investidor estabelece os indicadores que julga mais interessante para sua decisão,

conforme se demonstra na figura 1.

Em preendedor
Investidor

Estabelece
Indicadores

Estado dos Padrão

Indicadores no ADERÊNCIA
Arbitrado
Empreendimento
Qualidade

DECISÃO

Figura 01 – Compreensão da decisão

Fonte: SIMÕES (2006)

O profissional responsável pelo planejamento expõe os Indicadores

de Qualidade, ficando o investidor com a tarefa de decidir, a partir de condições

pessoais, de seu censo crítico, experiência, competência, expectativas para a

aceitação dos riscos e prosseguimento do empreendimento, como demonstra a

figura 1.

Na figura 2, são confrontadas as expectativas da empresa com as

características reais do empreendimento levantadas com base nos estudos de

 16

cenário. A região interna do círculo é a região onde os indicadores do

empreendimento estão próximos do esperado pelo decisor, causando sua aceitação,

ou seja, o empresário tem recursos suficientes para mobilizar no projeto, o retorno é

favorável, e existe confiabilidade em relação ao nível dos riscos a que se estará

exposto. Nestas condições, possivelmente a decisão será a de realizar o

empreendimento.

limite do limite do
empreendimento empresário

investimento viável investimento

necessário financeiramente possível

rentabilidade viável rentabilidade

possível econômicamente pretendida

confiabilidade confiabilidade confiabilidade

apresentada validada exigida

Figura 02 - Limites de viabilidade

Fonte: adaptada de SIMÕES (2006)

Nesta etapa a característica de iniciativa pode ser lembrada em um

empreendedor, ao assumir alguns riscos visando um retorno em função de seus

investimentos, sem esquecer da realidade a sua volta, lembrando que os indicadores

do empreendimento devem estar próximos das três características de viabilidade

delimitadas pela região circular da figura 2.

 17

2.4 Análise de Viabilidade

Para produção de avaliações de comportamento de

empreendimentos habitacionais são normalmente elaborados modelos

determinísticos. Este procedimento visa diminuir o nível de risco, ou de incerteza, em

que o empreendedor toma decisões de investir ou de optar entre empreendimentos

diferentes.

Observando a figura 1, nota-se que a elaboração de modelos é

realizada a partir do provável cenário, obtendo os indicadores de qualidade do

projeto.

Figura 3 – Linha de raciocínio

Fonte: SIMÕES (2006)

A parte estrutural do cenário é identificada através de observações

do ambiente interno da empresa e do empreendimento, e a parte conjuntural

relaciona-se ao ambiente externo, normalmente a situação econômica, política ou

social envolvida.

Sabendo que empreendimentos diferentes, têm análises de riscos

diferentes, o que explica a impossibilidade da formação de regras para geração dos

modelos, eles devem ser elaborados a partir de informações “confiáveis”, ou o mais

 18

próximo disso possível, sendo aconselhável uma constante crítica.

“todo planejador deve se preocupar com a certeza ou mesmo a

qualidade das informações que manipula nas análises econômicas e criticá-las

sempre” (LIMA JR, 1991, p. 01).

Indica-se o controle dos riscos nas variáveis de maior influência, que

sejam avaliadas constantemente, com o objetivo de visualizar as maiores variações

de comportamento. Agindo não somente durante o planejamento, mas durante a

implantação do empreendimento, para atuar concentrando esforços nos riscos de

maior influência.

Cabe ao autor dos modelos, tratar de maneira imparcial os riscos,

pois apenas o investidor, ou empresário, poderá identificar quais os riscos aceita

trabalhar, e que acredita poder controlar. Desta análise, podem surgir condições de

minimização dos riscos, como a adoção de cláusulas contratuais que definam lastros

para o empreendedor, por exemplo, a correção de custos levando em consideração

um índice setorial da construção civil, como o CUB.

Segundo Lima Jr. (1991, p. 02), inicialmente o desafio é decidir fazer

ou não, para isso a visualização das fases de evolução, e a confiabilidade do modelo

deve preferencialmente ser a mais próxima possível da realidade.

Um dos itens fundamentais é a avaliação de rendimentos,

fornecendo o quão atraente o empreendimento é para o investidor. Porém nessa

fase não se pode detalhar demais a parte de custos, com grau de certeza elevado,

pois normalmente os projetos, não estão prontos, ou ainda não fornecem dados

necessários à efetiva implantação do modelo.

 19

Através de um conjunto ordenado de relações matemáticas, que

trabalham com variáveis representativas das transações financeiras futuras do

empreendimento, é que se obtém um modelo, caracterizado por uma constante

incerteza, que através de monitoramento pode ficar a níveis aceitáveis.

Nas avaliações de desempenho elabora-se um processo de análise

sobre o desempenho futuro do empreendimento, com o objetivo de determinar a

provável capacidade de remunerar o empreendedor no futuro. As informações que

baseiam a avaliação têm certo nível de certeza, gerando riscos nas conclusões a

respeito do desempenho futuro.

Existem os riscos devidos às simplificações implantadas no modelo,

exigindo flexibilidade para superá-los, como ações gerenciais que diminuam perdas

devidas a imperfeições do modelo.

Devem-se gerar modelos alternativos para dar maior visão de

possíveis modificações e até preparar ações em decorrência de fatos que deformam

o cenário para que não prejudiquem o empreendimento.

2.5 Modelo

Modelos de simulação são elaborados para expor os indicadores e

seu comportamento durante o desenvolvimento do empreendimento ao profissional

responsável pela decisão, que os compara com o padrão de qualidade desejado,

para compreender, as condições de viabilidade do empreendimento. As informações

que dão origem aos dados de entrada no modelo, chamam-se cenário esperado.

Constam no modelo, etapas de entrada e de saída, ou seja, de

receitas e custos, medindo o estado de caixa do empreendimento, havendo a

 20

possibilidade de em certas circunstâncias lançar mão de financiamentos externos a

empresa, normalmente em um empreendimento onde as receitas ocorrem atrasadas

em relação aos custos.

Figura 04 – Fatores influentes no modelo

Fonte: adaptado de SIMÕES (2006)

Com a implantação de variáveis que simbolizem a ordem das

transações financeiras durante o tempo de execução da obra e trabalhando-se com

um conjunto ordenado de relações matemáticas, tem-se uma simulação do que se

espera ocorrer no futuro.

Daí a simplificação implantada ao elaborar o modelo, pois se sabe

que o real comportamento do empreendimento está ligado ao conhecimento

antecipado do comportamento de cada uma das variáveis e da influência que uma

exercerá sobre as outras, já que se isso for conhecido, a elaboração do modelo

pode nem ser necessária.

Quando o empreendedor diz conhecer antecipadamente, o

comportamento das variáveis, não é devido a sua capacidade empresarial ou a

 21

qualidade de sua gerência, e sim, pois tem a possibilidade de implantar mecanismos

de seguro, como empreitar a construção a outra empresa com estrutura já montada.

Por sua formulação o modelo já implanta certo grau de risco, que

deve ser também monitorado, controlado dentro do possível.

Ao implantar uma quantidade maior de dados, visando uma

simulação mais próxima da realidade pode-se ter uma impressão falsa de melhora

do modelo. Quanto mais detalhada é a informação, menos confiabilidade, causando

introdução de novos riscos no modelo, que se não tomado o cuidado devido, podem

dar a falsa impressão para o planejador de trabalhar com dados mais seguros.

Não se podem realizar as análises econômicas determinísticas, pois

estão sempre atreladas a incertezas, em parte instaladas pela própria simplificação

do modelo, sendo de responsabilidade do planejador identificar e analisar as

distorções nas variáveis mais representativas para auxiliar na decisão, e quanto

menores as mudanças do cenário, mais acertada será a posição tomada pelo

empreendedor.

2.6 Riscos

Os riscos ocorrem devido a todo acontecimento entre o início do

planejamento e o final do empreendimento, podem ser reflexo de mudanças na

preferência do cliente, quaisquer modificações do ambiente, ou cenário, que abrem

espaço para alterações na maneira de conduzir o empreendimento, nos retornos de

capital, na rentabilidade esperada.

De certa forma, a possibilidade de ocorrerem situações fora do

planejado, pode ser mais provável que o andamento conforme estudo inicial. Daí a
 22

necessidade de acompanhamento constante, adotando mecanismos de proteção ou

sistemas gerenciais necessários para isso.

2.7 Análise de Sensibilidade de Riscos

Indica-se o cuidado com o desempenho quanto a possíveis

modificações relacionadas ao planejamento inicialmente elaborado e a análise de

situações alternativas com suas conseqüências.

Conforme explicitado por Lima Jr (1993) deve-se realizar

simplificações no modelo, pois um grande nível de detalhes fornece a falsa

sensação de qualidade no estudo, já que os dados são aproximados. Lidar com os

riscos será adotar mecanismos de controle, desde a contratação, percorrendo as

etapas operacionais, para manter aceitáveis os desvios no andamento do

empreendimento. Desenvolver o modelo de forma a agrupar os custos em duas

datas ao mês ajuda a tornar os indicadores melhores, em relação a uma análise com

custos praticamente todos os dias, o que levaria a uma confusão desnecessária.

Sobre desempenhos alternativos, é possível desenvolver modelos

deformados, como reflexos de mudanças nas variáveis admitidas no cenário, e obter

os indicadores deformados, a partir daí o planejador pode comparará-los com os

originais e fazer as considerações em relação aos riscos do empreendimento. Deve-

se ser criterioso na adoção de cenários alternativos, para não dar a sensação de

otimismo para alguns ou pessimismo para outros, buscando maneiras concretas de

garantir que essas considerações são prováveis, por exemplo, com a elaboração de

contratos que possibilitem a seqüência adotada desses acontecimentos.

Os estudos eficientes levam em conta os balizamentos, como custo

 23

de oportunidade, caracterizado como um retorno de um empreendimento sem riscos,

atratividade do setor, de patamar de risco setorial conhecido e atratividade estrutural,

caracterizada por um mínimo de resultado para um investimento.

 24

3 ESTUDO DE CASO

Este capítulo inicia-se apresentando-se informações gerais a

respeito da execução de obra em condomínio, faz-se comentários sobre a NBR

12.721, os documentos técnicos necessários para obras deste tipo, apresenta o

caso da construção do edifício, informações do histórico da construção,

modificações no projeto inicial, orçamento atualizado e considerações a respeito

dos custos fixos da construtora.

3.1 O Sistema de Execução: obra em Condomínio

O regime de obra em condomínio, conhecido também como obra “a

preço de custo” é objeto de estudo de caso deste trabalho, para fazer a análise de

viabilidade econômico-financeira de uma edificação residencial de múltiplos andares,

com estrutura em concreto armado. Nesta situação, inicialmente a construtora, é a

proprietária, e logo busca formar um grupo de condôminos para a execução da obra

em condomínio.

Com projeto, planejamento e administração adequados torna-se

possível fornecer ao proprietário a vantagem de diminuição de preço, em relação ao

preço de mercado, de um imóvel semelhante, porém executado pelo sistema de

incorporação. Sem esquecer da possibilidade do condômino personalizar sua

unidade autônoma. Devido a esses fatores esse sistema de obras tem boas chances

de sucesso.
 25

O Código Civil Brasileiro admite que no condomínio geral, não existe

qualquer propriedade individual, os condôminos detêm o domínio sobre a integral

extensão do bem ou direito, já o condomínio especial ou relativo, que é o caso do

condomínio imobiliário, onde existem as partes comuns não possíveis de divisão, e

as unidades autônomas de propriedade individual.

Sobre a formação de um grupo de condôminos, para a construção

de edificação em regime de administração, algumas das situações possíveis estão

descritas abaixo:

-Um grupo de pessoas forma o condomínio, para iniciar um empreendimento,

providenciam um terreno, os condôminos já começam como donos do terreno,

contratam um arquiteto para elaborar o projeto arquitetônico, uma empresa de

engenharia para executar a obra.

-Uma empresa do ramo da construção civil decide iniciar um empreendimento,

elaborando os projetos, trata da formação do grupo, e ao vender as unidades cobra

uma taxa de adesão para a formação do grupo.

Depois de constituído o grupo de condôminos, o terreno pode ser

adquirido através do pagamento de cada fração ideal, o proprietário do terreno pode

aceitar receber uma determinada parcela das unidades depois de concluída a obra

ou em algumas situações exigir um pagamento de aluguel de um imóvel para a sua

moradia enquanto a obra encontra-se na etapa de construção. O contrato referente

à compra ou permuta do terreno deve ser bem elaborado, de preferência com

acompanhamento de advogado com conhecimentos na área de Direito Imobiliário.

Sobre a divulgação da edificação, alguns exemplos são folders,

panfletos, cadernos com plantas baixas, descrição e preços, publicações nos jornais,

stands no próprio local da obra e outras formas de divulgar o empreendimento,

 26

lembrando que pequenos descuidos em relação ao estabelecido pela lei 4591/64

podem ocasionar punições na forma de multa e às vezes reclusão. Devem ser

descriminados o preço da fração ideal do terreno e o montante do orçamento

atualizado do custo total da construção.

Como citado por Pereira (1997) dar informação falsa a respeito da

constituição do condomínio, da construção da edificação e alienação das frações

ideais pode ocasionar reclusão de um a quatro anos e multa de uma a cinqüenta

vezes o valor do salário mínimo pago no país.

Paralisar o andamento da obra por mais de um mês, ou retardar o

seu andamento de forma excessiva sem justa causa pode levar a multa de cinco a

vinte vezes o maior salário mínimo legal vigente no país.

3.2 Sobre a NBR 12.721

A Lei 4.591/64 criou uma nova concepção de propriedade ao

introduzir a figura do novo condomínio que pressupõe a coexistência da propriedade

exclusiva, ou seja, a unidade autônoma, com a comunhão com áreas e coisas de

uso comum.

A NBR 12.721/2003 que trata da Avaliação de Custos de Construção

para Incorporação Imobiliária e Outras Disposições para Condomínios Edilícios, tem

o objetivo de atender ao prescrito na Lei Federal 4.591/64, criada para avaliação de

custos unitários, cálculo do rateio de construção e outras disposições correlatas, sua

atualização mais recente entra em vigor em 1 de fevereiro de 2007.

 27

Os modos de acesso do prédio à condição de condomínio regido pela

lei especial, de acordo com o estudo de Mezzari (1996), são diversos: por via

testamentária, por ato unilateral, por acordo de vontades, por decorrência da

incorporação imobiliária prévia, e por força de decisão judicial.

Com a instituição, ocorre a conversão do condomínio simples em

condomínio edilício, passando os condôminos a ter direito exclusivo
em relação a partes determinadas, enquanto que as coisas
restantes são objeto de uso comum. O edifício, é dividido em
unidades autônomas, cabendo a cada condômino não mais o direito
sobre a totalidade do condomínio, mas o direito sobre uma ou mais
unidades autônomas (CAMBLER, 1993).

3.3 Documentação Técnica de Engenharia

Para obras realizadas através do sistema de condomínio é

interessante constar no contrato (PEREIRA, 1997):

- Projeto Arquitetônico aprovado pelo órgão municipal competente, com descrição

detalhada da edificação.

- Memorial descritivo das especificações, que serve de base para elaboração do

orçamento, que deve embasar a estimativa de preços para oferta das unidades.

Com elaboração do Memorial Descritivo de Equipamentos, de Acabamentos das

partes autônomas e de Acabamentos das partes de uso comum.

- Orçamento estimativo que deve ter seu valor constante no contrato de construção,

que a partir daí tem-se o preço das unidades durante a fase da adesão dos

condôminos. É comum ultrapassar esse orçamento até o termino da execução da

obra, o que gera descontentamento nos condôminos, devido ao desembolso maior

que o planejamento inicial.

 28

- Cronograma Físico – Financeiro, elaborado em função do desembolso mensal dos

condôminos, que pode ocorrer acompanhando um cronograma físico natural da

construção de prédios, em que as despesas iniciais são pequenas, e alcançam

valores consideráveis por volta do meio da execução e decrescem do meio para o

final, ou pode ser adotado um valor fixo mensal, ao longo de toda obra, corrigido

naturalmente. Lembrando que é complicado seguir o cronograma devido à

possibilidade de planejamento incorreto, falta ou atraso nos pagamentos por parte

de condôminos, alguns problemas de ordem técnica difíceis de ser previstos no

orçamento. Com a preocupação de não ultrapassar o prazo de execução do

empreendimento o que gera aumento dos custos, para a construtora, como

despesas fixas, mão de obra, luz, água e telefone, e para os condôminos com o

pagamento de taxa de administração, por exemplo, sobre equipamentos alugados.

Logo quando alcançar 80% de adesão das unidades ofertadas pode-

se convidar os condôminos para a primeira assembléia geral, onde constam

inclusive no edital de convocação itens como: informações sobre os componentes do

grupo de condôminos, explicação do funcionamento de uma obra em condomínio,

detalhamento do projeto arquitetônico, definição do inicio das atividades de

construção, eleição da comissão de representantes do condomínio e determinação

da data da primeira reunião da comissão com representantes da construtora.

Após a esta assembléia, pode-se dar inicio ao pagamento das

parcelas mensais. Normalmente tem-se um prazo de 120 dias até o inicio das

atividades, referentes ao tempo para execução dos projetos complementares, como

instalações, estrutural, hidráulico, etc.

Alguns procedimentos devem ser seguidos, como compras de

material em nome do condomínio, registros em carteira dos funcionários assinados

 29

pela comissão do condomínio, a construtora abrir concorrência e apresentar opções

de preços a apreciação da Comissão, dispensada nas compras de baixo valor,

informar sobre o comportamento do condômino em visita a obra sobre a proibição de

interferência direta na execução dos serviços, ou seja, não deve haver contato com

o engenheiro residente, mestre de obras ou qualquer outro funcionário para falar

sobre suas preferências, a fiscalização da obra deve ser feita pela comissão de

representantes e qualquer observação deve ser feita com o engenheiro residente ou

direção da obra.

3.4 O Caso: Residencial X

No estudo de caso a análise de viabilidade será voltada para a

empresa que decidiu formar o grupo, percorrendo os modelos de estudo de

viabilidade econômico-financeira.

O Condomínio Residencial X é uma edificação composta de 13

pavimentos, 52 apartamentos, com área total de 8521 m2 de, no térreo contendo

entrada social e de serviço, sala de administração, salão de festas, piscina,

banheiros, área de recreação coberta e descoberta, o primeiro pavimento tem

quatro apartamentos, de área total de aproximadamente 200 m2 cada um, contendo

terraço, sacada, cozinha, sala de estar e jantar, 3 quartos, onde 1 é suíte, do

segundo ao décimo terceiro tem-se o pavimento tipo, com quatro apartamentos por

andar, de área total de 173,8 m2 para cada apartamento, com sacada, cozinha, sala

de estar e jantar, 3 quartos, sendo 1 suíte, as garagens ficam nos dois subsolos,

com duas vagas para cada apartamento.

Sobre o nível de acabamento, os apartamentos têm paredes e teto

 30

com aplicação de massa corrida e pintura látex, sanca de gesso, piso e rodapé de

laminado de madeira, nos banheiros azulejo extra até o teto, granito cinza

andorinha na bancada, piso cerâmico extra, soleira entre área seca e úmida de

granito cinza andorinha, esquadrias de alumínio.

A estrutura é de concreto armado, formada por pilares, vigas, lajes e

fundação, parede constituídas de bloco cerâmico ou de concreto e revestimento em

argamassa.

3.5 Sobre o Desenvolvimento do Empreendimento Analisado

Em setembro de 1997 houve o início das atividades relacionadas ao

empreendimento, com a arrecadação de mensalidades.

A negociação do terreno foi através de permuta, como pagamento

seriam entregues cinco apartamentos já com acabamento, em no máximo 60

meses, e para o caso da entrega não ocorrer dentro do prazo, e realmente não

ocorreu, foi fixada em contrato uma multa de aproximadamente 10 salários mínimos

referentes a cada mês de atraso.

A formação do grupo funcionou com a busca de investidores

interessados neste tipo de imóvel, os 44 investidores através do pagamento da taxa

de adesão ingressaram no “grupo”, utilizando por volta de três por cento do valor do

imóvel para pagamento de despesas com propaganda, como corretores e

imobiliária.

Houve uma mudança no número de apartamentos, em decisão

conjunta dos condôminos e construtora por construir 52 apartamentos, isso é levado

 31

em conta também para atualização no orçamento, através do aumento da área

construída.

Durante o desenvolvimento do empreendimento, devido à

inadimplência, optou-se em assembléia por reduzir o número de investidores, assim

22 condôminos ficaram com dois apartamentos cada um, lembrando que cinco

apartamentos são referentes ao pagamento do terreno, e três para venda ao final

da construção com divisão dos recursos com os condôminos.

O resumo do orçamento que pode ser visualizado na tabela 1 foi

elaborado em abril de 1998, inicialmente levava em conta 44 apartamentos e foi

atualizado com base na variação do CUB desde a data de levantamento do

orçamento até setembro de 2006. A respeito do CUB, sua evolução de R$ 459,49

em abril de 1998 para R$ 884,70 em setembro de 2006, corresponde a

aproximadamente 1,9 vezes o valor inicial, juntamente ao efeito da alteração no

número de unidades, causando um aumento de 11% na área construída, passando

de 7.636 m2 para 8.521 m2, esses foram os parâmetros levados em consideração

para a estimativa de atualização do orçamento.

Nele não estão presentes custos relacionados aos projetos

arquitetônico, estrutural, elétrico, hidráulico, prevenção de incêndio e alguns

equipamentos, como elevador de obras. Será estimado em 0,55% do CUB-PR o

custo por metro quadrado do projeto estrutural para um edifício destas

características, ou seja, por volta de 5 reais o m2, de maneira otimista para esse

projeto aproximasse de 35 mil reais, o projeto arquitetônico no valor de 25 mil reais,

o elétrico e o hidráulico juntos aproximando-se do mesmo valor do arquitetônico,

totalizando em projetos 85 mil reais.

 32

Tabela 01- Resumo Orçamento Atualizado

Item Descrição dos Serviços Custo T. Adm Custo % sobre Custos
Serviços (%) Total o Total Atuais
1 DESPESAS INICIAIS. 25.200,00 - 25.200 1% 54.143
2 SERVIÇOS PRELIMINARES / GERAIS. 45941,0005 10% 50.535 2% 108.577
3 SERVIÇOS EM TERRA E FUNDAÇÕES / INFRA-ESTRUTURA. 126615,15 10% 139.277 6% 299.242
4 ESTRUTURA. 561965,615 10% 618.162 26% 1.328.150
5 ALVENARIAS: 115176,001 10% 126.694 5% 272.207
6 INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS. 198.000,00 - 198.000 8% 425.412
7 INSTALAÇÕES ELÉT., TELEF., PÁRA-RAIOS e AFINS: 187.610,00 - 187.610 8% 403.089
8 ESQUADRIAS de MADEIRA. 47082,66 10% 51.791 2% 111.275
9 ESQUADRIAS METÁLICAS. 99055 10% 108.961 5% 234.107
10 REVESTIMENTO INTERNO 178850,413 10% 196.735 8% 422.695
11 FORROS. 16306,5 10% 17.937 1% 38.539
12 IMPERMEABILIZAÇÕES (INCLUINDO MANTA 4mm + PROTEÇÃO MECÂNICA) 32466,66 10% 35.713 2% 76.732
13 PAVIMENTAÇÃO INTERNA. 120639,47 10% 132.703 6% 285.119
14 REVESTIMENTO EXTERNO. 55332,675 10% 60.866 3% 130.773
15 COBERTURA. 10596,32 10% 11.656 0,5% 25.043
16 VIDROS. 25262,8 10% 27.789 1% 59.706
17 PINTURA 131189,225 10% 144.308 6% 310.053
18 PAVIMENTAÇÃO EXTERNA 11341,15 10% 12.475 1% 26.804
19 ELEVADORES. 88.000,00 - 88.000 4% 189.072
20 DIVERSOS. 80113,1364 10% 88.124 4% 189.339
21 LIMPEZA 18.840,00 - 18.840 1% 40.479

TOTAL GERAL do ORÇAMENTO 2.341.377 100% 5.030.556

Fonte: Construtora Y, 2º Semestre de 2006

São contabilizados custos com mão de obra, INSS, materiais de

construção, movimentação dos materiais em canteiro de obras, elevadores, metais

sanitários entre outros itens.

A taxa de administração paga a construtora é estimada em 10% dos

custos mensais da obra, não sendo cobrada, sobre os itens 1, 6, 7, 19 e 21

discriminados na tabela 1.

Com a conclusão prevista inicialmente em 3 anos, mas em virtude

das assembléias realizadas periodicamente, a velocidade de execução dos serviços

foi diminuída, reflexo das mensalidades que nem sempre alcançaram valor

necessário para cumprimento do cronograma inicial, reflexo das decisões de não

aumentar os investimentos mensais, a finalização do empreendimento será adotada

em nove anos após o seu início, o que gera gastos extras, como pagamento de

multa devido ao atraso na entrega dos apartamentos referentes ao terreno e custos

fixos adicionais, além de criar uma ansiedade nos próprios condôminos, para o
 33

término da edificação.

Para o acabamento dos apartamentos já existe uma especificação

básica, mas o proprietário tem liberdade para solicitar mudança nos materiais de

acabamento, desde que antecipadamente a execução de tais serviços, e com o

pagamento dos custos adicionais gerados pela mudança de material e mão de obra,

ou mesmo que após executados, se o proprietário desejar pode fazer alterações

com acompanhamento da construtora, que são tratadas como novos serviços, com

a cobrança dos honorários da empresa.

Há um inconveniente nessa personalização, já que a produtividade é

significativamente prejudicada, propiciando pequenas divergências no sentido dos

pagamentos dos serviços acompanhados pela construtora sobre pequenas

alterações, por exemplo, a mudança de local da pia na cozinha do apartamento,

mudança da geometria da parede entre sala e cozinha de um canto de 90º para um

em formato arredondado.

A tabela 2 resume os custos e receitas globais do edifício X, obtidos

com a empresa construtora, embora ainda falte algumas atividades relacionadas a

acabamentos internos dos apartamentos, optou-se neste trabalho por fazer uma

simplificação, como se o empreendimento já estivesse pronto.

 34

Tabela 02 – Movimentação anual real – Residencial X

custo receita % do total
1997 23.461 49.777 0,34%
1998 325.523 329.317 4,71%
1999 399.925 399.573 5,79%
2000 497.367 488.832 7,20%
2001 414.198 439.402 6,00%
2002 662.833 760.111 9,59%
2003 937.010 832.983 13,56%
2004 1.271.046 1.309.398 18,40%
2005 1.653.267 1.687.902 23,93%
2006 723.833 669.313 10,48%
total 6.908.463 6.966.607 100,00%
Fonte: Adaptado - Construtora Y, 2º Semestre de 2006

Na figura 5, de custos x tempo, pode-se identificar visualmente em

que períodos ocorreram os maiores desembolsos.

Custo Anual Residencial X

1.800.000

1.600.000

1.400.000

1.200.000
Valores

1.000.000
custo
800.000

600.000

400.000

200.000

-
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Tempo

Figura 05 – Custo Anual Residencial X (real)

Fonte: Adaptado Construtora Y - 2º Semestre de 2006
 35

3.6 A Empresa Construtora

A empresa possui estrutura pequena, localizada próximo a avenida

Tiradentes na cidade de Londrina, num imóvel em formato de residência, mas

adaptado a acomodar os escritórios dos dois engenheiros e ao mesmo tempo

sócios da empresa, e as demais acomodações como recepção, salas de reuniões,

administração, compras, de estagiários, arquivo além de outras.

Fazendo um levantamento da média dos gastos da empresa, ou

outra de porte semelhante, estão apresentados os custos fixos na tabela 3.

Tabela 03- Custo Fixo Mensal da Empresa Construtora

1.0 IMÓVEL Custo total
Aluguel R$ 1.500,00
Água (inclusive mineral) R$ 110,00
Luz R$ 350,00
Telefone R$ 2.000,00
Equipamentos
informática R$ 300,00
Combustível R$ 800,00

2.0 Funcionários Salário

1 comprador R$ 700,00 R$ 1.400,00
1 administrativo R$ 800,00 R$ 1.600,00
1 secretária R$ 600,00 R$ 1.200,00
contabilidade R$ 750,00
2 estagiários R$ 400,00
1 motoboy R$ 400,00
2 engenheiros R$ 2.800,00 R$ 11.200,00
R$ 22.010,00
Fonte: Construtora Y, 2º Semestre de 2006

Esses custos são estimados para a execução em paralelo de três

empreendimentos parecidos, daí a consideração de um terço dos custos mensais

como custo fixo para o empreendimento: R$ 7.336,67.

 36

4 RESULTADOS

4.1 Análise do Desenvolvimento real do Caso

Alguns indicadores do empreendimento são utilizados para facilitar

os comentários referentes a analise de viabilidade, o Nível de Investimento reflete a

quantia desembolsada pelo empreendedor para o custeio do empreendimento, a

Taxa Interna de Retorno relaciona a quantidade de investimento e o retorno

possibilitado, considerando-se o tempo deste retorno, o Prazo de Retorno dos

Investimentos, indica o tempo necessário para que as receitas igualem-se aos

investimentos realizados.

Na tabela 4 tem-se um resumo das entradas e saídas da

construtora, referente apenas ao edifício X, na tabela 5 tem-se a movimentação

mensal e análises realizadas do Empreendimento.

Tabela 4 – Movimentação Anual da Construtora

custo receita
1997 29.347 3.177
1998 88.040 42.714
1999 88.040 50.768
2000 88.040 55.700
2001 88.040 50.772
2002 88.040 83.688
2003 88.040 124.385
2004 88.040 157.837
2005 88.040 204.708
2006 66.030 88.025
total 799.697 861.773
lucro 62.076
TIR 0,46% ao mês

Fonte: Adaptado – Construtora Y - 2º Semestre de 2006

 37

Tabela 5 - Comportamento real do Edifício X

Ano mês Receita Y Custos Movimento Fluxo de Inves- Fluxo após Retorno IR
R$ atualizada Y Mensal Caixa timento o Investimento
ago
set - 7337 -7337 -7337 7.337 0 - 7337
out - 7337 -7337 -14673 7.337 0 - 7337
nov 2.000,84 7337 -5336 -20009 5.336 0 - 5336
1997 dez 1.176,36 7337 -6160 -26169 6.160 0 - 6160
jan 1.544,12 7337 -5793 -31962 5.793 0 - 5793
fev 2.852,33 7337 -4484 -36446 4.484 0 - 4484
mar 3.072,06 7337 -4265 -40711 4.265 0 - 4265
abr 2.790,31 7337 -4546 -45257 4.546 0 - 4546
mai 3.906,15 7337 -3431 -48688 3.431 0 - 3431
jun 1.423,11 7337 -5914 -54601 5.914 0 - 5914
jul 2.730,14 7337 -4607 -59208 4.607 0 - 4607
ago 4.000,45 7337 -3336 -62544 3.336 0 - 3336
set 6.471,07 7337 -866 -63410 866 0 - 866
out 3.039,63 7337 -4297 -67707 4.297 0 - 4297
nov 4.055,29 7337 -3281 -70988 3.281 0 - 3281
1998 dez 6.828,84 7337 -508 -71496 508 0 - 508
jan 6.527,53 7337 -809 -72305 809 0 - 809
fev 2.152,03 7337 -5185 -77490 5.185 0 - 5185
mar 3.524,66 7337 -3812 -81302 3.812 0 - 3812
abr 3.862,57 7337 -3474 -84776 3.474 0 - 3474
mai 4.651,21 7337 -2685 -87461 2.685 0 - 2685
jun 3.676,33 7337 -3660 -91122 3.660 0 - 3660
jul 4.775,43 7337 -2561 -93683 2.561 0 - 2561
ago 3.071,12 7337 -4266 -97948 4.266 0 - 4266
set 4.456,53 7337 -2880 -100829 2.880 0 - 2880
out 2.268,59 7337 -5068 -105897 5.068 0 - 5068
nov 2.104,91 7337 -5232 -111128 5.232 0 - 5232
1999 dez 9.696,91 7337 2360 -108768 - 2360 - 0
jan 4.915,71 7337 -2421 -111189 61 0 - 61
fev 4.534,31 7337 -2802 -113992 2.802 0 - 2802
mar 5.821,91 7337 -1515 -115506 1.515 0 - 1515
abr 9.326,06 7337 1989 -113517 - 1989 - 0
mai 2.848,54 7337 -4488 -118005 2.499 0 - 2499
jun 3.356,31 7337 -3980 -121985 3.980 0 - 3980
jul 6.348,77 7337 -988 -122973 988 0 - 988
ago 4.218,29 7337 -3118 -126092 3.118 0 - 3118
set 6.432,34 7337 -904 -126996 904 0 - 904
out 2.035,07 7337 -5302 -132298 5.302 0 - 5302
nov 2.927,61 7337 -4409 -136707 4.409 0 - 4409
2000 dez 2.934,94 7337 -4402 -141108 4.402 0 - 4402
jan 3.516,65 7337 -3820 -144928 3.820 0 - 3820
fev 2.497,36 7337 -4839 -149768 4.839 0 - 4839
mar 4.688,77 7337 -2648 -152416 2.648 0 - 2648
abr 1.313,69 7337 -6023 -158439 6.023 0 - 6023
mai 4.471,06 7337 -2866 -161304 2.866 0 - 2866
jun 3.688,59 7337 -3648 -164952 3.648 0 - 3648
jul 5.524,04 7337 -1813 -166765 1.813 0 - 1813
ago 7.506,77 7337 170 -166595 - 170 - 0
set 4.397,49 7337 -2939 -169534 2.769 0 - 2769
out 5.007,25 7337 -2329 -171863 2.329 0 - 2329
nov 4.102,32 7337 -3234 -175098 3.234 0 - 3234
2001 dez 4.058,30 7337 -3278 -178376 3.278 0 - 3278
jan 4.291,47 7337 -3045 -181421 3.045 0 - 3045
fev 4.259,61 7337 -3077 -184498 3.077 0 - 3077
mar 6.983,54 7337 -353 -184852 353 0 - 353
abr 11.359,24 7337 4023 -180829 - 4023 (1.520) -1520
mai 9.842,86 7337 2506 -178323 - 6529 - 0
jun 9.961,07 7337 2624 -175698 - 9153 - 0
jul 9.580,01 7337 2243 -173455 - 11397 - 0
ago 8.247,18 7337 911 -172545 - 12307 - 0
set 3.347,74 7337 -3989 -176533 - 8318 - 0
out 2.969,44 7337 -4367 -180901 - 3951 - 0
nov 4.906,28 7337 -2430 -183331 - 1520 - 0
2002 dez 7.939,05 7337 602 -182729 - 2123 (602) -602
 38

Tabela 5 - Comportamento real do Edifício X

Ano mês Receita Y Custos Movimento Fluxo de Inves- Fluxo após Retorno IR
R$ atualizada Y Mensal Caixa timento o Investimento
jan 8.939,39 7337 1603 -181126 - 3726 (1.603) -1603
fev 8.866,14 7337 1529 -179596 - 5255 (1.529) -1529
mar 9.335,72 7337 1999 -177597 - 7254 (1.999) -1999
abr 12.358,84 7337 5022 -172575 - 12276 (5.022) -5022
mai 13.834,05 7337 6497 -166078 - 18774 (6.497) -6497
jun 14.124,96 7337 6788 -159290 - 25562 (6.788) -6788
jul 9.783,68 7337 2447 -156843 - 28009 (2.447) -2447
ago 7.472,51 7337 136 -156707 - 28145 (136) -136
set 11.564,23 7337 4228 -152479 - 32372 (4.002) -4002
out 7.110,88 7337 -226 -152705 - 32147 - 0
nov 9.298,48 7337 1962 -150743 - 34108 (1.962) -1962
2003 dez 11.695,99 7337 4359 -146384 - 38468 (4.359) -4359
jan 9.072,05 7337 1735 -144648 - 40203 (1.735) -1735
fev 10.564,87 7337 3228 -141420 - 43431 (3.228) -3228
mar 13.458,44 7337 6122 -135299 - 49553 (6.122) -6122
abr 23.450,39 7337 16114 -119185 - 65667 (16.114) -16114
mai 9.515,83 7337 2179 -117006 - 67846 (2.179) -2179
jun 12.004,75 7337 4668 -112338 - 72514 (4.668) -4668
jul 11.603,47 7337 4267 -108071 - 76781 (4.267) -4267
ago 17.821,82 7337 10485 -97586 - 87266 (10.485) -10485
set 16.670,99 7337 9334 -88251 - 96600 (9.334) -9334
out 11.943,36 7337 4607 -83645 - 101207 (4.607) -4607
nov 11.051,18 7337 3715 -79930 - 104921 (3.715) -3715
2004 dez 10.680,02 7337 3343 -76587 - 108265 (3.343) -3343
jan 16.868,90 7337 9532 -67055 - 117797 (9.532) -9532
fev 18.696,00 7337 11359 -55695 - 129156 (11.359) -11359
mar 19.625,55 7337 12289 -43406 - 141445 (12.289) -12289
abr 14.334,02 7337 6997 -36409 - 148443 (6.997) -6997
mai 14.324,79 7337 6988 -29421 - 155431 (6.988) -6988
jun 17.997,40 7337 10661 -18760 - 166091 (10.661) -10661
jul 11.583,84 7337 4247 -14513 - 170339 (4.247) -4247
ago 21.821,88 7337 14485 -28 - 184824 (14.485) -14485
set 19.841,85 7337 12505 12477 - 197329 (12.505) -12505
out 18.026,65 7337 10690 23167 - 208019 (10.690) -10690
nov 13.907,98 7337 6571 29739 - 214590 (6.571) -6571
2005 dez 17.679,05 7337 10342 40081 - 224933 (10.342) -10342
jan 20.326,40 7337 12990 53071 - 237922 (12.990) -12990
fev 16.418,55 7337 9082 62153 - 247004 (9.005) -9005
mar 13.514,93 7337 6178 68331 - 253183 - 0
abr 12.613,33 7337 5277 73608 - 258459 - 0
mai 12.777,78 7337 5441 79049 - 263900 - 0
jun 6.533,61 7337 -803 78246 - 263097 - 0
jul 3.581,79 7337 -3755 74491 - 259342 - 0
ago 1.850,65 7337 -5486 69005 - 253856 - 0
set 407,74 7337 -6929 62076 - 246927 - 0

2006
861.773 799.697 62.076 184.852 5.586.278 (246.927) (62.076)
fonte: Adaptado Construtora Y, 2º Semestre de 2006

Elaborando os cálculos de fluxo de caixa, movimento mensal,

investimento, fluxo após investimento e retorno presentes na tabela 5, foram obtidos

os índices do empreendimento com relação á empresa construtora, presentes na

tabela 6:
 39

Tabela 6 - Indicadores Residencial X

NI R$ 184.851,55
Lucro 62.075,88
TIR 0,46%
PRI (meses) 48

Nesta análise ficou evidente que o tempo de execução prolongado

com relação previsto no orçamento e aos parâmetros iniciais, tornou menos atrativo

o empreendimento para a construtora, que em virtude da baixa velocidade de

execução, principalmente nas etapas iniciais da obra arrecadou através da taxa de

administração valores inferiores aos custos fixos, gerando um investimento da

empresa que necessitou suprir esses custos de outros locais, como de outros

empreendimentos, o que não é indicado.

O nível de investimento foi de 184.000 reais, o lucro de 62.000 reais,

o prazo de retorno do investimento por volta de 48 meses, e a TIR 0,46% ao mês,

ficando a baixo da poupança.

Com o objetivo de analisar cenários diferentes, ou destorcidos,

melhores do ponto de vista da construtora, são feitas considerações para hipótese

1, com duração do empreendimento de cinco anos e a hipótese 2, para três anos,

acelerando o processo real e mantendo as proporções de custos totais no

empreendimento com relação ao tempo, mudando a distribuição das receitas para

acompanhar a mudança nos custos.

 40

4.2 Análise do Caso – Hipótese 1

Tabela 7 - Conograma hipotético de 60 meses

Ano Mês receita X Receita Custos Movimento Fluxo de Inves- Fluxo após Retorno IR
atualizada Const. Y Const. Y Mensal Caixa timento o Investimento
jan 63.328 7.827 7.337 491 491 0 491 (491) (491)
fev 63.328 7.827 7.337 491 981 0 981 (491) (491)
mar 63.328 7.827 7.337 491 1.472 0 1.472 (491) (491)
abr 63.328 7.827 7.337 491 1.962 0 1.962 (491) (491)
mai 63.328 7.827 7.337 491 2.453 0 2.453 (491) (491)
jun 63.328 7.827 7.337 491 2.944 0 2.944 (491) (491)
jul 63.328 7.827 7.337 491 3.434 0 3.434 (491) (491)
ago 63.328 7.827 7.337 491 3.925 0 3.925 (491) (491)
set 63.328 7.827 7.337 491 4.416 0 4.416 (491) (491)
out 63.328 7.827 7.337 491 4.906 0 4.906 (491) (491)
nov 63.328 7.827 7.337 491 5.397 0 5.397 (491) (491)
2007

dez 63.328 7.827 7.337 491 5.887 0 5.887 (491) (491)

jan 80.599 9.962 7.337 2.625 8.513 0 8.513 (2.625) (2.625)
fev 80.599 9.962 7.337 2.625 11.138 0 11.138 (2.625) (2.625)
mar 80.599 9.962 7.337 2.625 13.763 0 13.763 (2.625) (2.625)
abr 80.599 9.962 7.337 2.625 16.389 0 16.389 (2.625) (2.625)
mai 80.599 9.962 7.337 2.625 19.014 0 19.014 (2.625) (2.625)
jun 80.599 9.962 7.337 2.625 21.639 0 21.639 (2.625) (2.625)
jul 80.599 9.962 7.337 2.625 24.265 0 24.265 (2.625) (2.625)
ago 80.599 9.962 7.337 2.625 26.890 0 26.890 (2.625) (2.625)
set 80.599 9.962 7.337 2.625 29.515 0 29.515 (2.625) (2.625)
out 80.599 9.962 7.337 2.625 32.141 0 32.141 (2.625) (2.625)
nov 80.599 9.962 7.337 2.625 34.766 0 34.766 (2.625) (2.625)
2008

dez 80.599 9.962 7.337 2.625 37.391 0 37.391 (2.625) (2.625)

jan 126.655 15.655 7.337 8.318 45.709 0 45.709 (8.318) (8.318)
fev 126.655 15.655 7.337 8.318 54.027 0 54.027 (8.318) (8.318)
mar 126.655 15.655 7.337 8.318 62.345 0 62.345 (8.318) (8.318)
abr 126.655 15.655 7.337 8.318 70.663 0 70.663 (8.318) (8.318)
mai 126.655 15.655 7.337 8.318 78.981 0 78.981 (8.318) (8.318)
jun 126.655 15.655 7.337 8.318 87.299 0 87.299 (8.318) (8.318)
jul 126.655 15.655 7.337 8.318 95.617 0 95.617 (8.318) (8.318)
ago 126.655 15.655 7.337 8.318 103.935 0 103.935 (8.318) (8.318)
set 126.655 15.655 7.337 8.318 112.253 0 112.253 (8.318) (8.318)
out 126.655 15.655 7.337 8.318 120.570 0 120.570 (8.318) (8.318)
nov 126.655 15.655 7.337 8.318 128.888 0 128.888 (8.318) (8.318)
2009

dez 126.655 15.655 7.337 8.318 137.206 0 137.206 (8.318) (8.318)

jan 241.796 29.886 7.337 22.549 159.756 0 159.756 (22.549) (22.549)
fev 241.796 29.886 7.337 22.549 182.305 0 182.305 (22.549) (22.549)
mar 241.796 29.886 7.337 22.549 204.854 0 204.854 (22.549) (22.549)
abr 241.796 29.886 7.337 22.549 227.404 0 227.404 (22.549) (22.549)
mai 241.796 29.886 7.337 22.549 249.953 0 249.953 (22.549) (22.549)
jun 241.796 29.886 7.337 22.549 272.502 0 272.502 (22.549) (22.549)
jul 241.796 29.886 7.337 22.549 295.052 0 295.052 (22.549) (22.549)
ago 241.796 29.886 7.337 22.549 317.601 0 317.601 (22.549) (22.549)
set 241.796 29.886 7.337 22.549 340.150 0 340.150 (22.549) (22.549)
out 241.796 29.886 7.337 22.549 362.700 0 362.700 (22.549) (22.549)
nov 241.796 29.886 7.337 22.549 385.249 0 385.249 (22.549) (22.549)
2010

dez 241.796 29.886 7.337 22.549 407.798 0 407.798 (22.549) (22.549)

jan 63.328 7.827 7.337 491 408.289 0 408.289 (491) (491)
fev 63.328 7.827 7.337 491 408.780 0 408.780 (491) (491)
mar 63.328 7.827 7.337 491 409.270 0 409.270 (491) (491)
abr 63.328 7.827 7.337 491 409.761 0 409.761 (491) (491)
mai 63.328 7.827 7.337 491 410.251 0 410.251 (491) (491)
jun 63.328 7.827 7.337 491 410.742 0 410.742 (491) (491)
jul 63.328 7.827 7.337 491 411.233 0 411.233 (491) (491)
ago 63.328 7.827 7.337 491 411.723 0 411.723 (491) (491)
set 63.328 7.827 7.337 491 412.214 0 412.214 (491) (491)
out 63.328 7.827 7.337 491 412.705 0 412.705 (491) (491)
nov 63.328 7.827 7.337 491 413.195 0 413.195 (491) (491)
2011

dez 63.328 7.827 7.337 491 413.686 0 413.686 (491) (491)

6.908.463 853.886 440.200 413.686 - (413.686) (413.686)
Fonte: Adaptado - Construtora Y, 2º Semestre de 2006
 41

Custo Anual RESIDENCIAL X (Hipotético)

3.500.000

3.000.000

2.500.000

2.000.000
Valores

custo
1.500.000

1.000.000

500.000

-
2007 2008 2009 2010 2011
Tempo

Figura 06 – Custo Anual Residencial X (Hipótese 1)

Fonte: Adaptado – Construtora Y - 2º Semestre de 2006.

A figura 06 auxiliou na elaboração do cenário hipotético como um

parâmetro de comparação, mantendo um padrão na velocidade dos desembolsos

do empreendimento descritos na tabela 7.

Através desse cenário é possível observar que o desenvolvimento

do empreendimento se torna muito mais atrativo para a empresa construtora se

executado em prazo menor, e se estipulados os valores de pagamento das

mensalidades que possibilitem a execução nessa velocidade.

Pode-se identificar a ausência dos investimentos para cobrir a

diferença entre custos fixos e a receita com taxa de administração, necessários no

cenário real, já que desde o início as receitas cobrem despesas fixas da

construtora, o fator de alavancagem, nível de investimentos e prazo de retorno dos

investimentos são desnecessários na análise, inclusive a TIR é desnecessária, pois

 42

relaciona investimentos e retornos, e nesta hipótese só houve retornos. O lucro

salta de 62.000 para 413.000 reais, em virtude do corte das despesas fixas

relacionadas a quatro anos de trabalhos.

4.3 Análise do Caso – Hipótese 2

Estabelecendo um período de 36 meses para finalização do

empreendimento têm-se os resultados presentes na tabela 8, lembrando que se

trata apenas de uma modificação do cenário de maneira simples, já que não são

levados em conta aumento dos custos fixos devidos ao acumulo de trabalho de um

período de três anos em apenas um, como a possível necessidade de aumento de

funcionários, aumento de custo de telefone e etc.

 43

Tabela 8 - Conograma hipotético de 36 meses

Ano Mês Receita Custos Movimento Fluxo de Inves- Fluxo após Retorno IR
Const. Y Const. Y Mensal Caixa timento o Investimento
jan 12.837 7.337 5.500 5.500 0 5.500 (5.500) (5.500)
fev 12.837 7.337 5.500 11.000 0 11.000 (5.500) (5.500)
mar 12.837 7.337 5.500 16.500 0 16.500 (5.500) (5.500)
abr 12.837 7.337 5.500 22.000 0 22.000 (5.500) (5.500)
mai 12.837 7.337 5.500 27.500 0 27.500 (5.500) (5.500)
jun 12.837 7.337 5.500 33.000 0 33.000 (5.500) (5.500)
jul 12.837 7.337 5.500 38.500 0 38.500 (5.500) (5.500)
ago 12.837 7.337 5.500 44.000 0 44.000 (5.500) (5.500)
set 12.837 7.337 5.500 49.500 0 49.500 (5.500) (5.500)
out 12.837 7.337 5.500 55.000 0 55.000 (5.500) (5.500)
nov 12.837 7.337 5.500 60.500 0 60.500 (5.500) (5.500)
2007

dez 12.837 7.337 5.500 66.000 0 66.000 (5.500) (5.500)

jan 20.745 7.337 13.408 79.408 0 79.408 (13.408) (13.408)
fev 20.745 7.337 13.408 92.816 0 92.816 (13.408) (13.408)
mar 20.745 7.337 13.408 106.223 0 106.223 (13.408) (13.408)
abr 20.745 7.337 13.408 119.631 0 119.631 (13.408) (13.408)
mai 20.745 7.337 13.408 133.039 0 133.039 (13.408) (13.408)
jun 20.745 7.337 13.408 146.447 0 146.447 (13.408) (13.408)
jul 20.745 7.337 13.408 159.855 0 159.855 (13.408) (13.408)
ago 20.745 7.337 13.408 173.263 0 173.263 (13.408) (13.408)
set 20.745 7.337 13.408 186.671 0 186.671 (13.408) (13.408)
out 20.745 7.337 13.408 200.079 0 200.079 (13.408) (13.408)
nov 20.745 7.337 13.408 213.487 0 213.487 (13.408) (13.408)
2008

dez 20.745 7.337 13.408 226.895 0 226.895 (13.408) (13.408)

jan 37.576 7.337 30.239 257.134 0 257.134 (30.239) (30.239)
fev 37.576 7.337 30.239 287.374 0 287.374 (30.239) (30.239)
mar 37.576 7.337 30.239 317.613 0 317.613 (30.239) (30.239)
abr 37.576 7.337 30.239 347.852 0 347.852 (30.239) (30.239)
mai 37.576 7.337 30.239 378.091 0 378.091 (30.239) (30.239)
jun 37.576 7.337 30.239 408.330 0 408.330 (30.239) (30.239)
jul 37.576 7.337 30.239 438.570 0 438.570 (30.239) (30.239)
ago 37.576 7.337 30.239 468.809 0 468.809 (30.239) (30.239)
set 37.576 7.337 30.239 499.048 0 499.048 (30.239) (30.239)
out 37.576 7.337 30.239 529.287 0 529.287 (30.239) (30.239)
nov 37.576 7.337 30.239 559.527 0 559.527 (30.239) (30.239)
2009

dez 37.576 7.337 30.239 589.766 0 589.766 (30.239) (30.239)

853.886 264.120 589.766 - (589.766) (589.766)
Fonte: Adaptado - Construtora Y, 2º Semestre de 2006

Assim, como é de se esperar os lucros da construtora aumentam e

tem-se desde o início dos trabalhos um retorno, ou seja, retirada de dinheiro para a

empresa. Essa análise reforça a idéia de que se deve atentar para uma distribuição

positiva das atividades de construção do edifício para garantir um mínimo de

receita, referente à taxa de administração suficiente ao pagamento dos custos fixos

mensais da construtora.
 44

4.4 Considerações Finais

Neste tipo de empreendimentos, a princípio a construtora não faz

grandes investimentos diretamente na edificação, não tem necessidade de obter

financiamentos para sua execução, é um segmento diferente daquele onde se

constrói para venda posterior.

A opinião de muitos profissionais da engenharia pode ser de que

quem faz os investimentos e assume os riscos em obras de condomínio são apenas

os integrantes do grupo, passando a empresa construtora a receber mensalmente

uma taxa de administração referente aos serviços executados, porém, cabe dar

mais atenção ao assunto, como demonstrado na análise do desenvolvimento real

do caso, a empresa teve de cobrir a diferença entre custos fixos de sua estrutura de

funcionamento e o volume de receitas de Setembro de 1997 até o mês de fevereiro

de 2002.
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5 CONCLUSÃO

A partir da consulta a bibliografia sobre viabilidade de

empreendimentos, em livros, internet e raciocinando a respeito do assunto durante

a elaboração dos trabalhos, com o grande auxílio dos dados do empreendimento

executado, concluo que o tempo de execução do empreendimento é a chave para o

sucesso neste tipo de empreendimento, visto que influi significativamente nas

receitas da empresa construtora, que também faz investimentos, já que existe um

tempo necessário para que esta se posicione no mercado e para que forme sua

estrutura.

Um bom relacionamento com os condôminos é essencial, inclusive

com o estabelecimento de parâmetros, como um cronograma de pagamentos além

de cláusulas que facilitem os trabalhos de acabamento final dos apartamentos.

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REFERÊNCIAS

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Pereira. – Recife: O Autor, 139p, 1997.

LIMA Jr., João da Rocha. Avaliação do risco nas análises econômicas de

empreendimentos habitacionais / João da Rocha Lima Jr. São Paulo: EPUSP, 1991.

VIER, Solange Beatriz. Viabilidade Técnica e de Custo Para Residências de Médio e

Pequeno Porte Para Londrina e Região (Estudo de Caso) / Solange Beatriz Vier. –
Londrina: O autor, 61p, 1999.

VIVANCOS, Adriano Gameiro. Estruturas Organizacionais de Empresas

Construtoras de Edifícios / A. G. Vivancos, F. F. Cardoso. – São Paulo: EPUSP,
2001.

PIRES, Aurélio Sampaio. Diretrizes para Análise da Viabilidade de

Empreendimentos Residenciais / A. S. Pires, M. A. F. Oliveira, H. F. Oliveira Jr., M.
Guimarães. Salvador: UFBA, 34 p, 2004.

SIMÕES, Eliane. Viabilidade Econômico-financeira de Empreendimentos Imobiliários

/ Eliane Simões. Curso de Especialização em Gestão da Qualidade na Construção
Civil.

Lima Jr., João da Rocha. Análise Econômica de Empreendimentos de Longo

Horizonte de Maturação – Indicadores Avançados para Análise da Qualidade do
Investimento / João da Rocha Lima Jr. São Paulo: EPUSP, 2001.

GANDOLFO, Maria Helena Leonel. Reflexões Sobre a Matrícula 17 Anos Depois.

Revista de Direito Imobiliário Nº 45. São Paulo-SP, 1998.

MEZZARI, Mário Pazutti Mário. Condomínio e Incorporações no Registro de Imóveis.

Porto Alegre - RS: Livraria do Advogado. 1996. P.50.
SILVA, Ulysses da. A Caminhada de um Título, da Recepção ao ato final. Revista do
Direito Imobiliário do IRIB Nº 45, São Paulo - SP, 1998.
CAMBLER, Everaldo Augusto. Incorporação Imobiliária. São Paulo-SP: Editora
Revista dos Tribunais. 1993. p.141
http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=2339

http://www.sinduscon-nortepr.com.br/index.asp?Opcao=Indicadores

http://www.metax.com.br (aluguel de equipamentos)

 47

ANEXO A – Documentação Jurídica Necessária

Conforme citado por Pereira (1997, p. 10) segundo os preceitos

jurídicos, o condomínio deve elaborar:

- o contrato de adesão, no qual fica expressa a adesão ao

empreendimento, seguindo cláusulas e condições, será confirmado depois com a

assinatura da instituição do condomínio e do contrato de construção, e normalmente

com oitenta por cento de adesão ocorre o inicio dos serviços preliminares relativos à

construção.

Deve constar no contrato de adesão a qualificação das partes

contratantes; objeto do contrato; descrição da edificação através de memorial

descritivo; prazo de execução; orçamento; se houver taxa de adesão, sua forma de

pagamento e valor; forma e valor de pagamento da unidade autônoma.

- instrumento de compra ou de permuta do terreno, caracterizado

pelo titulo de propriedade do terreno, ou de promessa, irretratável, de compra e

venda ou de cessão de direitos ou de permuta, com a possibilidade de alienação em

frações ideais, e se necessário o consentimento para demolição e construção.

- instituição do condomínio, onde se individualiza cada unidade, sua

descrição e identificação, com sua fração ideal do terreno, e partes comuns

atribuídas à unidade, sem necessidade de descrição interna da unidade.

- convenção do condomínio, é subordinada a Lei 4591/64, quando

regularizada tem força de lei, e seu objetivo é regular as relações entre os

condôminos. É aprovada com a participação de no mínimo dois terços das frações

ideais que compõem o condomínio, atentando para o fato de que não são dois

terços dos condôminos, pois as unidades podem diferentes frações ideais. Deve ser
 48

registrada no Oficio de Registro de Imóveis, com as assinaturas reconhecidas em

cartório, com nome completo e qualificação. Em especifico as vagas de garagem

devem ter sua utilização definida, sabendo-se que é ponto de discordância. Entre

outras funções deve constar a maneira de escolha do sindico, com descrição de

pagamento ou não de suas funções, o quorum para os diversos tipos de votações.

Lembrando que é vedado ao condômino alterar forma externa da fachada, modificar

cores dos elementos de fachada, como esquadrias, utilizar a unidade em desacordo

com a finalidade do prédio, prejudicando o sossego e a segurança dos demais

condôminos.

- contrato de construção, firmado entre os condôminos e a

construtora para execução da obra, com registro no Ofício de Registro de Imóveis,

constando os direitos e deveres das duas partes, o montante do custo da obra, o

prazo de execução e a data de inicio. Normalmente encontram-se informações

referentes à percentual da taxa de administração e datas de sua cobrança,

prestação de contas da construtora, data de reuniões periódicas entre a Comissão

de Representantes e os diretores da Construtora, a forma de fiscalização da obra

pela Comissão, assembléias gerais, procedimento para visita dos condôminos ao

canteiro de obras, penalidades, aceitação da obra entre outras observações que

podem variar conforme o caso.

Existe a possibilidade de cessão ou transferência de direitos

durante o período de construção, que deve ser feita com o conhecimento da

construtora, devendo haver a preocupação de estipular no contrato que o cedente

ou transferente, vincula-se ao cumprimento das obrigações e disposições,

sujeitando-se as penalidades nele previstas perante a construtora e ao condomínio,

em relação aos efeitos legais.