ADVOCACIA E ASSESSORIA JURÍDICA

DR. EVANDRO ALVES DOS SANTOS – OAB/ES 22.664

EXCELENTISSÍMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DO JUÍZO DE
SERRA DA COMARCA DA CAPITAL.

..., brasileira, solteira, funcionária pública, com o RG n. ...e CPF n. ...,

residente e domiciliada na Rua ..., nesta capital, por sua advogada que esta subscreve (instrumento de
mandato anexo – Doc. 01), no endereço abaixo indicado onde poderá receber intimações, vem
respeitosamente à presença de Vossa Excelência, com fulcro nos artigos 39, 42 e 51 do Código de Defesa
do Consumidor, propor a presente

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/ REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANO

MORAL

em face ..., inscrita no CNPJ sob o n. ..., na pessoa de seu representante legal, com sede na Av....,
nesta capital, pelos motivos que passa a expor, pelos fatos e fundamentos que passa a expor:
I – DOS FATOS

A Ré é pessoa jurídica de grande porte e atua no ramo imobiliário há 30

(trinta) anos.
A Autora se deslocou espontaneamente ao stand de vendas de imóveis
da Ré, onde foi atendida por um dos corretores que estavam no local e adquiriu um apartamento na
planta, localizado na Avenida Miguel de Cervante, s/n, lote 1063, da quadra 999, setor 29, unidade B04-
305, empreendimento denominado Total Ville Serra/ES – Condomínio 02, com área privativa de 44,92 e
fração ideal do imóvel n. 0,001769, matrícula da incorporação R-01.23.444, Livro 02, perante o 2º Ofício

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de Registro de Imóveis de SERRA – ES, conforme contrato de promessa de compra e venda de unidade
autônoma (Doc. 02).

Pelo imóvel descrito acima, a Autora se comprometeu a pagar o valor

total de R$ 97.304,84 (noventa e sete mil trezentos e quatro reais e oitenta e dois centavos), na forma
de pagamento estabelecida no item IV – Do Preço de Venda e Condições de Pagamento do quadro de
resumo descrito no referido contrato.

Contudo, somente ao assinar o contrato de promessa de compra e venda

de unidade autônoma na data de 16/01/2012, a Autora teve conhecimento da Cláusula décima segunda
– Das Despesas de Corretagem, que dispõe que ‘’a Autora arcaria com as despesas de remuneração do
corretor e/ou empresa de corretagem que intermediar a venda do presente imóvel e que a emissão de
nota fiscal, referente ao valor pago a este título é de única e exclusiva responsabilidade da
intermediadora da negociação.’’ (fls. 13 do contrato)

Não bastasse, como forma de se prevenir de uma possível ação no

judiciário caso a Autora reclamasse ou questionasse da cláusula abusiva mencionada acima, a Ré ainda
fez com que a Autora assinasse o Termo de Ciência – Financiamento Bancário (Doc. 03), onde a Autora
teve que declarar ciência de vários itens que só trazem vantagens a Ré, inclusive o item 3 que estabelece
que: ‘’Os valores de comissão de corretores, imobiliárias e honorários, não compõem o valor de
contrato e em caso de rescisão não serão devolvidos, pois a prestação de serviço já foi realizada.’’

Percebe-se no documento mencionado acima que foi assinado na

mesma data, 16/01/2012 que o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes.

Contudo, apesar da Ré não ter dado informações quanto ao valor e

forma de pagamento dos serviços de corretagem, cobrou indevidamente da Autora o valor de R$
4.400,02 (quatro mil quatrocentos reais e dois centavos), conforme recibos anexos (Docs. 04/07).

A cláusula mencionada é conhecida popularmente como ‘’venda

casada’’, visto trata-se de cláusula abusiva, prática proibida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Portanto, a Autora faz jus ao pagamento de repetição de indébito no

valor de R$ 11.324,80 (onze mil trezentos e vinte e quatro reais e oitenta centavos), devidamente

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atualizados conforme planilha anexa (Doc. 08) e indenização por dano moral no valor a ser arbitrado por
Vossa Excelência.

II -  DO DIREITO

DA NULIDADE DA CLÁUSULA ABUSIVA

Preconiza o artigo 39, inciso I do Código de Defesa do Consumidor que:

Art. 39 – CDC: é vedado ao fornecedor de produtos ou

serviços, dentre outras práticas abusivas:

I – condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao

fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem
justa causa, a limites quantitativos.’’ (Negritamos)

Destarte ao artigo acima, ressalta-se que a Autora não teve

conhecimento prévio da cobrança de corretagem, não sendo facultada a ela a opção de comprar o
imóvel sem ser obrigada a arcar com o pagamento da cobrança indevida, visto que se trata de um
contrato de adesão.
O STJ exarou em recente julgado, o seguinte entendimento:

"O direito à informação, considerado absoluto por Rizzato

Nunes (Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. 5ª
ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 708), nos termos delineados
pelo Código de Defesa do Consumidor, decorre especialmente
do princípio da transparência, consectário, por sua vez, da
adoção da boa-fé objetiva e do dever anexo de prestar as
informações necessárias à formação, desenvolvimento e
conclusão do negócio jurídico entabulado entre as partes.
Assim, a interpretação sistemática dos arts. 4º, 6º, 31, 46 e 54
do CDC leva-nos à conclusão de que, para se desincumbir de
seus deveres mútuos de informação, os contratantes devem
prestar todos os esclarecimentos, de forma correta, clara,
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precisa e ostensiva, a respeito dos elementos essenciais ao

início da relação contratual. E mais, o cumprimento desse
dever, até mesmo em consequência da objetividade da boa-fé,
não toma em consideração a intenção do agente em ludibriar,
omitir ou lesionar a parte contrária; o que se busca
efetivamente é proteção dos contratantes"  (REsp 1302738/SC,
Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em
03/05/2012, DJe 10/05/2012).’’

Ainda no Código de Defesa do Consumidor, o artigo 51, inciso IV dispõe

que:

Art. 51 – CDC: São nulas de pleno direito, entre outras, as

cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e
serviços que:

(...)

IV –  estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas,

que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou
sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.
(Negritamos)

Consoante o artigo descrito acima, resta evidenciado que a Cláusula

décima segunda – Das Despesas de Corretagem estabelecida no contrato de promessa de compra e
venda de unidade autônoma firmada entre as partes é nula, portanto, a cobrança é indevida.

Desta forma, considerando que o corretor foi contratado pela Ré, a

obrigação do pagamento da comissão de corretagem também é da Ré.

DA REPETIÇÃO DE INDÉBITO

A repetição do indébito decorre do princípio que veda o enriquecimento

injustificado do credor.

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A cobrança indevida de valores leva a devolução em dobro, nos termos

do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, in verbis:

Art. 42 - Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente

não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer
tipo de constrangimento ou ameaça.

Parágrafo único - O consumidor cobrado em quantia indevida

tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro
ao que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e
juros legais, salvo hipótese de engano justificável.
(Negritamos)

Ora, não é engano justificável a cobrança indevida com base em cláusula

contratual ilegal, como na hipótese dos autos (CF. STJ, 4ª T., REsp. 453-782/RS, j. 15/10/2002).

Vejamos abaixo recentes decisões sobre o tema em questão:

"EMENTA - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE

VALORES C.C. REPETIÇÃO DE INDÉBITO - PROMESSA DE
COMPRA E VENDA - CONTRATO DE CORRETAGEM - CONDUTA
ABUSIVA - OBRIGAÇÃO QUE COMPETE AO COMITENTE -
REPETIÇÃO DO INDÉBITO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
- SENTENÇA REFORMADA. Existindo fundamentos suficientes a
amparar a pretensão do recorrente, o pedido merece ser
acolhido para a determinação da restituição do valor pago a
título de comissão de corretagem, solidariamente pelas
empresas envolvidas. Outrossim, esta Turma recursal, em
consonância com o STJ, já decidiu em situação análoga pela
admissão da repetição do indébito, tão-somente, em sua
forma simples. Para que a devolução ocorra em dobro, é
necessário prova inequívoca da existência de má-fé do
credor, inexistente no caso em apreço. (...) A empresa MRV,
no único intuito de obtenção de lucro, transfere ao consumidor
o ônus de tais custos, promovendo verdadeira "venda casada"
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no ato da aquisição do imóvel. Ou seja, quando o consumidor

assina o contrato para a aquisição do imóvel, é obrigado a
contratar os serviços de intermediação imobiliária com a
empresa Fácil Consultoria, que atende no estande da empresa
MRV, tudo no afã de custear o pagamento de comissão de
corretagem, devida pela MRV. (...) No presente caso, resta
assente que o consumidor, no ato da assinatura da promessa
de compra da unidade habitacional, se viu obrigado a
promover os pagamentos de comissão de corretagem à
empresa Fácil Consultoria, empresa que presta atendimento
dentro do estande da empresa MRV, pagando o montante
total de R$ 3.188,00 (três mil cento e oitenta e oito reais).
Porém, como os serviços de intermediação imobiliária da
empresa Fácil Consultoria foram contratados pela empresa
MRV, a transferência do ônus do pagamento da comissão de
corretagem ao consumidor se mostra ilegal e abusiva, por
consistir em transferência indevida de custo do
empreendimento, e por este motivo, o valor respectivo
deverá ser ressarcido ao recorrente, de forma solidária por
ambas as recorridas . (...)" (TJMS -Apelação Cível n. -Terceira
Turma Recursal Mista -Rel. Juíza Eliane de Freitas Lima Vicente
-j. 10/06/2011).

E mais:

APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES - CONTRATO DE

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A PRESTAÇÕES - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - REJEITADA - MÉRITO -
COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA NEGÓCIO NÃO CONCRETIZADO AUSÊNCIA DE CULPA DO CONSUMIDOR
DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS CONTRATAÇÃO FEITA PELA INCORPORADORA VENDA CASADA -
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA MULTA CONTRATUAL NO IMPORTE DE 10% SOBRE OS VALORES PAGOS - RECURSO
CONHECIDO E NÃO PROVIDO SENTENÇA MANTIDA. A incorporadora é parte legítima para responder pleito
ressarcitório, por ser solidariamente responsável pela devolução dos valores recebidos dos consumidores, ante o
que dispõe o art. 7º, parágrafo único, doCDC. Quanto ao mérito, patente a relação de consumo, prevalece a
aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor sobre as do Código Civil. Primeiramente, o pagamento
dos serviços de corretagem só pode ser exigido do comprador do imóvel ou quando ele contrata o profissional,
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ou quando há livre negociação entre as partes. Não se aplica o disposto no art.  724 do Código Civil, uma vez que
a contratação da imobiliária foi feita pela incorporadora, que impôs ao consumidor o pagamento da
comissão. (...) De outra parte, ficou caracterizada a venda casada, pratica vedada pelo art.399, I, da lei8.0788/90,
o que enseja a restituição das quantias pagas pela parte Recorrida, ainda que a transação imobiliária tivesse sido
concretizada . (TJMS -Apelação Cível n. -Primeira Turma Recursal Mista -Rel. Juíza Sandra Regina da Silva Ribeiro -j.
20/04/2011).

E ainda:

"EMENTA -APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE

VALORES C.C. REPETIÇÃO DE INDÉBITO - PROMESSA DE
COMPRA E VENDA - CONTRATO DE CORRETAGEM - CONDUTA
ABUSIVA - OBRIGAÇÃO QUE COMPETE AO COMITENTE -
REPETIÇÃO DO INDÉBITO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
- SENTENÇA REFORMADA. Patente a relação de consumo,
prevalece a aplicação das normas do Código de Defesa do
Consumidor sobre as do Código Civil. O pagamento dos
serviços de corretagem só pode ser exigido do comprador do
imóvel ou quando ele contrata o profissional, ou quando há
livre negociação entre as partes. Não se aplica o disposto no
art. 724 do Código Civil, uma vez que a contratação da
imobiliária foi feita pela incorporadora, que impôs ao
consumidor o pagamento da comissão." (AC 2012.011335-9
-Relator Des. Marco André Nogueira Hanson - 22.05.2012).

Consoante ao julgado acima, transcrevemos abaixo trecho do voto do

relator Desembargador Marco André Nogueira Hanson:

‘’A despeito de haver nos autos contrato de prestação de

serviços de corretagem, é evidente que se trata de um
expediente utilizado pela primeira recorrente para ludibriar o
consumidor e auferir, com isso, vantagem indevida.

Frise-se que o corretor exerce suas atividades dentro da sede

da primeira recorrida, agindo como seu preposto, subordinado
às suas orientações e buscando a satisfação de seus interesses,

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atuando claramente em seu favor, não se afigurando

propriamente uma situação de corretagem.

Demais disso, a cobrança dos serviços de corretagem é

evidentemente utilizada para pagamento de despesas
inerentes à atividade comercial da incorporadora.

Não há, portanto, prestação de serviço diretamente ao

consumidor que justifique a contraprestação, revelando-se
abusiva e, consequentemente, nula, nos termos do art.  51,IV,
do  Código de Defesa do Consumidor, a cobrança a título de
taxa de corretagem."(TJMS - Apelação Cível nº , Relatora: Juíza
Elisabeth Rosa Baisch, j., 28/03/2012)

Mas isso não é só. Segundo os fundamentos do e. Relator, "o

pagamento dos serviços de corretagem só pode ser exigido do
comprador do imóvel quando ele livremente contrata o
profissional, ou quando há livre negociação entre as partes."

No caso em espécie, tenho que não houve a livre e

espontânea negociação dos apelantes com o corretor,
porquanto o serviço foi imposto unilateralmente pelos
apelados.

Tanto é verdade, que qualquer interessado que pretenda

adquirir um apartamento oferecido pelos apelados, é obrigado
a contratar os serviços de corretagem, porquanto ao se dirigir
ao estande da requerida Brookfield MB Empreendimentos
Imobiliários S/A é atendido pelo corretor da imobiliária
MGarzon Eugênio Empreendimentos Imobiliários Ltda, ou seja,
ao consumidor é imposto este serviço.

Como bem fundamentou o e. Relator:

"In casu, tenho que não houve o livre consentimento dos

consumidores recorrentes, pois o serviço de intermediação fora
imposto de maneira unilateral pelas partes recorridas.

Denota-se que aos apelantes não lhes foi oportunizado a

possibilidade de aceitar ou não o serviço de corretagem, vez
que qualquer pessoa que tenha interesse em adquirir um
empreendimento imobiliário ofertado pelas recorridas (MB
Engenharia SPE 042 S/A e Brookfield MB Empreendimentos
Imobiliários S/A) é obrigada a se valer da intermediação da
primeira recorrida, pois ao se dirigir ao estande do
empreendimento, é atendida pelo corretor da imobiliária
Mgarzon eugenio Empreendimentos Imobiliários, não

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havendo, dessa forma, outra escolha a não ser se valer desse

serviço".

Outro fator bastante importante, é que, compulsando o

Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel
com Opção de Financiamento Imobiliário pelo SFI/SFH (f.
14/34), denota-se que não há qualquer previsão de pagamento
de honorários à título de corretagem, pelo contrário, o único
valor expresso no contrato se refere ao valor do imóvel e sinal,
qual seja, R$ 285.916,75 (duzentos e oitenta e cinco mil,
novecentos e dezesseis reais e setenta e cinco centavos) e R$
4.951,75 (quatro mil novecentos e cinquenta e um reais e
setenta e cinco centavos).

Desse modo, a forma que foi imposta a cobrança da taxa de

corretagem, se mostra abusiva e ilegal, violando assim as
normas consumeristas.’’

Resta evidenciado nos julgados expostos acima que a Jurisprudência vem

a muito se posicionando pela repetição do indébito.

DO DANO MORAL

O direito da Autora encontra-se amparado pela Constituição Federal em

seu artigo 5º, e incisos que informam:
Art. 5º da Constituição Federal: Todos são iguais perante a lei,
sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos
brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a
inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à
segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

(...)

X – São invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a

imagem das pessoas assegurando o direito à indenização pelo
dano material ou moral decorrente de sua violação.
(Grifamos)

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Vejamos também o disposto no artigo 927 do Código Civil Brasileiro:

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar
dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. (Grifamos)

Temos ainda a Lei nº 8.078/90 (Código de Proteção e Defesa do

Consumidor) que dispõe em seu artigo 6º, inciso VII, a seguinte redação:

Art. 6º. São direitos básicos do consumidor:

(...)
VII – o acesso aos órgãos judiciários e administrativas, com a
prevenção ou reparação de danos patrimoniais e morais,
individuais coletivos, ou difusos, assegurada a proteção
jurídica, administrativa e técnica aos necessitados. (Grifamos).

A posição atual da Jurisprudência é francamente protetiva às vitimas,

definindo-se nos casos concretos, pela reparação de quaisquer danos que afetem os direitos essenciais
das pessoas direta ou indiretamente, vem-se aplicando continuadamente a respeito de indenização por
danos morais.
Na lição de Aguiar Dias, “o dano moral é o efeito não patrimonial da
lesão de direito e não a própria lesão abstratamente considerada”.

Para Savatier o “dano moral é todo sofrimento humano que não é

causado por uma perda pecuniária”.

Para o saudoso Pontes de Miranda “nos danos morais, a esfera ética da

pessoa que é ofendido, o dano não patrimonial é o que, só atingindo o devedor como ser humano, não
lhe atinge o patrimônio”( TJ/RJ, 1ª C. Ap. Rel. Carlos Alberto Menezes Direito, j. 19/11/91 – RDP
185/198).

Ainda devemos lembrar os seguintes julgados exarados sobre o tema:

‘’Todo e qualquer danos causado a alguém, ou ao seu

patrimônio, deve ser indenizado, de tal obrigação não se

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excluindo o mais importante deles, que é o dano moral, que

deve autonomamente ser levado em conta.’’ (RF 270/190.)

‘’Dano Moral Puro. Caracterização sobrevindo, em razão de

ato ilícito, perturbação nas relações psíquicas, na
tranquilidade, nos sentimentos e nos afetos de uma pessoa,
configurar-se o dano moral, passível de indenização.’’ (RTSTJ
34/285).

‘’O dano moral alcança prevalentemente valores ideais, não

apenas a dor física que geralmente o acompanha, nem se
descaracteriza quando simultaneamente ocorrem danos
patrimoniais, que podem até consistir numa decorrência, de
sorte que as duas modalidades se acumulam e têm
incidências autônomas. (Súmula 37 do STJ).’’

Diante do exposto, resta evidenciado que a Autora está amplamente

amparada pela constituição e jurisprudência, não havendo qualquer dúvida quanto ao seu direito.

III – DO PEDIDO

Isto posto, requer:

i) A citação da Ré por oficial de justiça, para que em querendo,

contestar a presente ação, no prazo legal, devendo constar no mandado, quanto aos efeitos da revelia;

ii) A inversão do ônus da prova, nos termos do inciso VIII, artigo 6º do

Código de Defesa do Consumidor, ante a hipossuficiência técnica, fática e econômica da Autora em face
da Ré;
iii) Ao final, requer a procedência do pedido para o fim de se declarar a
nulidade da cláusula contratual Décima Segunda – Das Despesas e Corretagem, por tratar-se de cláusula abusiva, e
que após, seja determinada a condenação da Ré ao pagamento da repetição de indébito na quantia de R$
11.324,80 (onze mil trezentos e vinte e quatro reais e oitenta centavos), devidamente atualizados conforme
planilha anexa e indenização a título de dano moral no valor a ser arbitrado por Vossa Excelência;
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iv) A condenação da Ré no pagamento das custas processuais e honorários

advocatícios a serem arbitrados por Vossa Excelência;

v) A juntada da inclusa guia de custas devidamente recolhida

(Doc. 09);

vi) Protesta provar o alegado por todos os meios em direito admitidos, em

especial pelas provas documentais anexas e juntada posterior de documentos.

Dá-se a causa o valor de R$ 11.324,80 (onze mil trezentos e vinte e

quatro reais e oitenta centavos).

Termos em que,

Pede e Espera Deferimento

Serra, 27 de junho de 2014.

ADVOGADO
OAB/ES

PLANILHA DE CÁLCULO

Data Inicial Valor Índice de Valor 1% Juros Valor dos Valor Atualizado
Inicial Correção Corrigido (529 dias) Juros
Monetária

16/01/2012 R$ 4.400,02 1.093995 R$ 4.813,60 12% R$ 848,80 R$ 5.662,40

Repetição de Indébito (Art. 42, parágrafo único CDC): R$ 5.662,40

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VALOR TOTAL R$ 11.324,80

* Atualização até a data de 28/06/2014.

* Site TJ/ES.

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