Considerações didáticas sobre a ação renovatória de locação – Lei

8.245/91

A ação renovatória é instrumento disponibilizado pelo ordenamento jurídico para que

o locatário faça a valer em juízo seu direito à renovação locatícia de imóvel não
residencial independentemente da vontade do locador.

De fato, a renovação é compulsória para estes e, tal imposição se justifica na medida

em que o bem jurídico tutelado é o fundo do comércio, o valor agregado ao imóvel
pela atividade desenvolvida pelo locatário.

Tem-se, desse modo, que a Lei 8.245/91, em seu art. 51, atribui ao locatário o direito
material à renovação do contrato locatício e, no art. 71 ao art. 75, estabeleceu o
procedimento através do qual tal direito é deduzido em juízo.

É evidentemente que podemos até deduzir que a referida renovação obrigatória do

contrato locatício impõe relativa limitação à livre destinação do imóvel, ressalvando-se
que o locador não será sempre e necessariamente o proprietário), mas tal restrição se
justiça pela proteção à atividade do locatário no desenvolvimento e constituição do
fundo de comércio: a impossibilidade de renovação importaria em enriquecimento
indevido do locador, vez que o locatário envidaria esforços para formar o fundo de
comércio, desenvolvimento do ponto de comércio, e angariação de clientela e, este
seu patrimônio ser-lhe-ia limado totalmente pela extinção da locação.

Cabe destacar ainda que não basta a constituição do fundo de comércio para a
proteção do locatário e dar-lhe o direito a renovação compulsória. É indispensável o
atendimento de certos requisitos impostos pela lei, como a existência de contrato
escrito por prazo determinado e com duração mínima de cinco anos (admitindo-se o
somatório de prazos de contratos com vigências sucessivas ajustados por tempo
inferior) e a exploração do mesmo ramo de atividade nos últimos três anos, pelo
menos.

O intuito do legislador era proteger as relações locatícias envolvendo estabelecimentos

comerciais e também industriais e de sociedades civis sem fins lucrativos com o
objetivo de manter o equilíbrio na relação contratual, evitando a exigência de
excessivas vantagens por parte do locador para a renovação locatícia.

Não obstante isso, o locador fica dispensado da renovação compulsória em três

hipóteses: a) a primeira no caso de necessidade de realização de obras no imóvel que
importem em sua transformação, por ordem do Poder Público, ou para a
modificação que altere o valor do negócio da propriedade (art. 52, I da Lei 8.245/91).

A outra hipótese que isenta o locador de aceitar a renovação é o caso de uso próprio
ou para a transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano e do qual
seja detentor de mais da metade do capital social o locador, seu cônjuge, ascendente
ou descendente (art. 52, II), salvo se tratar de locação de espaço de shopping center,
caso em que não se verifica a possibilidade de retomada para a transferência de fundo
de comércio.

Na retomada para uso próprio, o ramo de atividade a ser explorada não poderá ser o
mesmo do locatário, salvo se a locação envolvia também o fundo de comércio e as
instalações a este inerentes.

É de se destacar que o locatário fará jus a indenização para o ressarcimento dos

prejuízos e dos lucros cessantes que suportar com a mudança, perda do lugar e
desvalorização do fundo de comércio se o locador, no prazo de três meses a contar
da entrega do imóvel, não lhe der o destino alegado ou não iniciar as obras
determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Desobriga-se o locador da renovação compulsória no caso que apresente proposta de

locação mais vantajosa e não coberta pelo locatário prevalecendo as melhores
condições do terceiro. E, nesse caso, expressa o art. 75 da Lei de Locações, o locador e
o terceiro proponente serão solidariamente responsáveis pela indenização devida ao
locatário pela não renovação locatícia.

E, por fim, é de se ressaltar que a possibilidade de renovação compulsória do contrato

locatício tem caráter cogente por força do art. 45 da Lei de Locações e comina com
nulidade qualquer cláusula proibitiva dos direitos assegurados pela citada lei,
especialmente no que tange à possível renovação, afastando inclusive a imposição de
qualquer obrigação pecuniária para o exercício de tal direito.

Desde de longa data, o direito pátrio alberga o direito à renovação compulsória do

contrato locatício para a tutela efetiva do fundo de comércio, desenvolvido pelo
locatário, e tal matéria foi regulada anteriormente pelo Decreto 24. 150/34 e, hoje se
encontra disciplinada pela Lei 8.245/91.

Esse último diploma legal sofreu algumas alterações desde se sua entrega em vigor,
embora sem significativas modificações em termos de ação renovatória. Mas, é
conveniente lembrar que a Lei 11.276/2006 acrescentou o primeiro parágrafo ao art.
518 do CPC que introduziu a súmula impeditiva de recurso.

A renovação locatícia já foi objeto de pormenorizada análise de nossos tribunais,

havendo várias questões já sumuladas. E, podemos citar como exemplos enunciados
do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo que, antes de ser incorporado
pelo Tribunal de justiça (em razão da EC 45/2004) era o competente para apreciar as
questão de locação neste Estado.

Vamos listá-los:

Enunciado 6: "Na renovação judicial do contrato de locação, o prazo mínimo do novo

contrato é cinco anos." Ref: art. 51 da Lei 8245/91. Aprovado por unanimidade.
Enunciado 14: "A emenda da mora em ação de despejo por falta de pagamento,
constituindo exercício de legítimo direito, não descaracteriza o exato cumprimento do
contrato de locação comercial." Ref: arts. 71, II e 62, II da Lei 8.245/91

Enunciado 15: "Na ação renovatória, a indicação do mesmo fiador do contrato

renovando dispensa a prova de sua idoneidade, que se presume, salvo se
fundamentalmente contestada." Ref: art. 71, V da Lei 8.245/91 Aprovado por
unanimidade

Enunciado 22:"Proposta a ação renovatória no prazo legal, a demora na efetivação da

citação não acarreta a decadência do direito."Ef: art. 263 do CPC, art. 51, quinto
parágrafo da Lei 8.245/91. Aprovado por unanimidade.

Enunciado 29:"O aluguel provisório a ser arbitrado na ação renovatória deve ser
contemporâneo ao início do contrato renovando, facultado ao locador, nessa ocasião,
oferecer elementos hábeis à aferição do justo valor."Ref: art. 72, quarto parágrafo do
art. 8.245/91. Aprovado por unanimidade.

Enunciado 30:"O disposto no inciso V do art. 47 da Lei 8.245/91 aplica-se somente às

locações contratadas na vigência desse diploma. Aprovado por unanimidade.

Dada a competência do Supremo Tribunal Federal para a análise da matéria antes da

Constituição de 1988, há várias súmulas editadas quando da vigência do Decreto
24.150/34, destacando-se, entre elas, as de número 178, 376, 482, 485 e 486.

O legitimado ativo para a ação renovatória é o locatário. Havia a possibilidade de o

locador mover a ação renovatória ou promover demanda impeditiva da renovação (a
chamada ação negatória) sob a égide do Decreto 24.150/34 o que foi suprimido pela
Lei 8245/91.

Também têm legitimidade ativa: os cessionários ou sucessores na locação (art. 51,

primeiro parágrafo); a sociedade de que participe o locatário, desde que o contrato
tenha sido firmado por este com autorização do locador para uso do imóvel pela
sociedade, caso em que o locatário e a sociedade têm legitimação concorrente; o sócio
remanescente da sociedade dissolvida por morte de um dos sócios e o sublocatário.

Eventual cessão ou sublocação deverá ser expressamente autorizado pelo locador para
gerar o efeito previsto neste dispositivo legal, procedendo-se, se o caso, à notificação
prevista no art. 13, segundo parágrafo da Lei 8.245/91.

Quando ao sublocatário, há que se distinguir se a sublocação é parcial ou total. Se

parcial, locatário e sublocatário têm legitimação concorrente; se total, apenas o
sublocatário tem legitimidade para promover a ação renovatória, estabelecendo-se,
com a renovação, vínculo direto entre locador e sublocatário, o que se justifica pela
intenção de se evitar a especulação imobiliária.
No entanto, se a atividade locatícia fizer parte do ramo do negócio do sublocador ou se
este contribuir para a formação do fundo de comércio, conserva-se lhe a possibilidade
de ajuizar a ação renovatória em nome próprio.

Outra questão que se coloca em caso de sublocação é possibilidade de o sublocatário

promover a ação renovatória em face do sublocador, o que é perfeitamente possível
desde que o prazo estipulado para o contrato de locação (no qual o sublocador figura
como locatário) compreenda o período necessário para a renovação da sublocação.

Se o prazo remanescente da locação for insuficiente para a renovação da sublocação,

ter-se-á uma hipótese de litisconsórcio passivo necessário.

Possuem legitimidade passiva o locador e seus sucessores, o espólio (se já aberto o

inventário), e os herdeiros, se o inventário ainda não foi aberto ou se a partilha já foi
homologada. Caso o locador seja usufrutuário do imóvel, apenas este terá legitimada
para responder à demandar, sendo desnecessária a intervenção do nu-proprietário.

Se o imóvel locado for alienado, há que se atentar para o momento da alienação para
se definir o pólo passivo da demanda. Se a alienação do imóvel durante a vigência do
contrato locatício e antes da propositura da ação renovatória, o adquirente é que terá
legitimidade para responder ao pedido renovatório.

Se a alienação ocorrer durante o tramitar da ação renovatória, o antigo proprietário

continuará a ostentar a legitimidade para a demanda (art. 42 do CPC), podendo o
adquirente ingressar nos autos como assistente, se assim o desejar (arts. 50 a 55 do
CPC).

Quanto a possibilidade de intervenção terceiro como já se cogitou, quando o

adquirente do imóvel locado, este poderá intervir na qualidade de assistente do réu na
ação renovatório em curso, principalmente em razão de seu interesse jurídico na
determinação do destino do imóvel e condições de locação.

Como se sabe, além dessa hipótese, caso haja proposta de locação por terceira
pessoa em condições melhores e superiores as oferecidas pelo locatário, o locador
poderá alegar tal fato em contestação, chamando terceiro ao processo (vide art. 77,
inciso III do CPC) dado ao vínculo de solidariedade existente entre locador e terceiro
proponente em relação ao pagamento de indenização ao locatário (pelos prejuízos e
lucros cessantes em razão da perda do fundo de comércio).

Com relação a competência, para os procedimentos previstos na Lei das Locações de

modo em geral, o foro da situação será o da situação do imóvel, sendo o competente
para propositura da ação renovatória, exceto se outro foro for estipulado em contrato
(foro de eleição).

Excepciona-se, no entanto, o foro do domicílio do réu, em razão da conveniência de se

definirem questões de locação no da situação do imóvel, o que confere maior agilidade
à instrução da causa (em caso de necessidade de se realizar perícia para aferição do
valor de mercado do aluguel).

O procedimento é estipulado pelos arts. 71 ao 75 da Lei de Locações e apresenta

certas peculiaridades decorrentes do direito material deduzido, observando-se,
ainda, de forma subsidiária o procedimento comum.

A petição inicial além dos clássicos requisitos exigidos pelos arts. 319 do CPC, deve
conter de forma clara e precisa as condições da renovação locatícia (art. 71, VI),
especialmente no que tange ao novo valor do aluguel que deve retratar fielmente o
valor praticado no mercado imobiliário.

É preciso elaborar petição inicial tendo-se em vista que a pretensão é a constituição

de nova relação jurídica para perdurar por determinado lapso temporal,
razoavelmente longo, dependendo do prazo do último contrato celebrado que, via de
regra, determinará o prazo da renovação.

Por isso, é curial constar da exordial uma proposta de contratação tão completa
quanto possível a fim de permitir, pela sua leitura, a elaboração de uma minuta que
contenha todas as cláusulas necessárias à adequada disciplina da relação locatícia.

De fato, a sentença em ação renovatória corresponder, por assim dizer, um novo

contrato de locação que vigorará entre as partes e, por isso, deve conter todas as
cláusulas e condições indispensáveis ao seu cumprimento.

Nesse sentido, em caso de duração superior a dez anos, por determinação do art. 3º
da Lei das Locações deve ocorrer a necessária vênia conjugal, por significar um
verdadeiro ônus real (trazendo semelhança com o usufruto, por exemplo) consignando
assim uma norma nitidamente protetiva da família.

Merece atenção especial, a garantia de cumprimento do contrato locatício. Se não se

exigiu qualquer garantia quando da celebração do contrato originário, despiciendo ao
locatário autor o oferecimento de qualquer garantia na peça exordial.

Contudo, caso haja estipulação de certa garantia, a petição inicial deverá ser explícita
quanto à essa em seu pedido de renovação, especialmente quando se dirigir a fiança.

De fato, é importante frisar que a fiança não é mera cláusula contratual, e sim um
contrato acessório e envolvendo partes diferentes, a saber: o locador, o locatário e o
fiador.

Lembrando-se que pela natureza da fiança que é contrato benéfico devemos aplicar-
lhe interpretação restrita, devendo haver expresso consentimento deste (e de seu
cônjuge se for o caso) seja para continuar como fiador, ou quanto as condições
estabelecidas para fiança.
Caso o fiador não for o mesmo da relação original, é importante que o autor indique
sua qualificação completa na petição inicial bem como indique provas substanciais de
sua idoneidade financeira.

O valor da causa na ação renovatória é equivalente a doze vezes de aluguel,

considerando o valor aluguel vigente à época da propositura da referida ação.

Observe-se também que o art. 71 da Lei de Locações imputa ciosa lista de documentos
que deverão acompanhar a exordial, a título de prova.

A falta de qualquer documento arrolado implica em extinção do feito sem resolução

do mérito por falta de documento essencial.

Questão muito relevante é a prova de duração do contrato pelo período mínimo de

cinco anos quando se tratar de acessio temporis (somatório de prazos de contratos
sucessivos que totalizem o mínimo para a renovação).

A prova de existência de ininterrupto vínculo locatício deverá ser feita

documentalmente seja com documentos fiscais ou ainda comprovantes de
pagamentos de água, luz, gás, telefone, por exemplo, valendo-se o autor da prova
testemunhal apenas excepcionalmente.

Inovou a Lei de Locações pois admitiu outros meios de citação e intimação tais como
telex e o fac-símile, além do postal mediante AR (aviso de recebimento), e ainda, por
oficial de justiça.

A maior facilitação e celeridade na citação e intimação é importante principalmente

em razão da conveniência de se efetuar a citação antes do escoamento fatal do prazo
decadencial, não podendo a demora inerente ao aparelho judiciário prejudicar o
direito do locatário-autor, salvo se houver manifesta negligência.

Citado o réu, poderá apresentar resposta dentro do prazo de quinze dias,

contestando o feito, e opondo se for o caso, as exceções (incompetência, suspeição e
impedimento) e ainda, impugnando o valor da causa.

Importante frisar que tal contestação se restringirá às matérias fáticas elencadas no

art. 72 da Lei das Locações, mas as questões de direito poderão ser livremente
abordadas, contanto que se refiram as hipóteses previstas no art. 72 do referido
diploma legal.

Relevante também ressaltar o caráter dúplice da ação renovatória que significa que a
condição dos litigantes é a mesma, não se cogitando propriamente de autor e réu,
pois ambos assumem concomitantemente as duas posições em razão da pretensão
deduzida em juízo.

A propósito, a própria defesa do suplicado corresponde à sua pretensão, não sendo

necessária a propositura de uma nova ação (com formulação de pedido) para
retomada do imóvel ou contraproposta das condições de renovação, bem como a
fixação do aluguel em valor mais atraente ou elevado, ou a alteração da
periodicidade locatícia, ou simples resistência à renovação compulsória.

A decisão judicial in casu atribuirá o bem da vida a uma das partes,

independentemente de sua posição processual.

Ainda quanto a natureza dúplice da ação renovatória é importante observar que pode-
se afirmar que o réu não exerce direito a ação nas hipóteses de ação dúplice, sua
pretensão em verdade resta inserida no objeto do processo, desde a propositura da
demando pelo autor, devido a própria natureza do direito material discutido.

Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito
em julgado da sentença para a desocupação do imóvel.

Se existirem outras pretensões ao lado da renovatória compulsória, tais como a

renovação da fiança, cobrança de alugueis atrasados ou demais encargos locatícios
relacionados com o imóvel, deverá deduzir sua pretensão em via própria, posto que
não relacionadas diretamente com a renovação, poderá lançar mão da reconvenção.

A fase instrutória desenvolve de acordo com as especificações do rito comum,

destacando-se que deverá tanto a exordial como a contestação fazer-se acompanhar
das provas documentais relacionadas com as alegações oferecidas.

A realização de prova pericial para fixação de valor locativo a vigorar no contrato

renovado, se houver divergência a esse respeito, vez que a falta de impugnação do réu
autoriza ipso facto o acolhimento da proposta feita pelo autor.

A sentença proferida na renovatória tem nítida natureza constitutiva, disciplinando a

relação locatícia existente entre as partes, e ressalta que a tutela constitutiva consiste
em dar efetividade ao direito do autor à alteração de uma situação jurídico-material
que ele não deseja e pretende eliminar.

Observando ainda que, a alteração de situação jurídica, a que o sujeito pode ter direito
consistirá em criar uma relação jurídica nova onde esta não existe em reconstituir uma
que existiu e deixou de existir, em modificar a relação jurídica existente ou em
extingui-la.

Com a natureza dúplice da renovatória ratifica-se plenamente que a sentença será

constitutiva positiva em caso de procedência do pedido, estipulando todas as cláusulas
da locação para o período renovando, ou desconstitutiva (ou constitutiva negativa) no
caso de improcedência.

Lembrando que se requerido pelo réu em sua defesa, poderá ainda a sentença
decretará a extinção da locação, fixando prazo de até seis meses, para entrega do
imóvel .
Poderá também a referida sentença conter capítulos condenatórios referentes à
diferença entre os alugueres definitivos e provisórios e, ainda à indenização do
locatário em face da perda do fundo de comércio.

É possível o cabimento de tutelas de urgência na renovatória, com a possibilidade de

antecipação dos efeitos da tutela final antes mesmo da generalização de tal instituto e
sua expressão previsão no procedimento comum, assim, é que o quarto parágrafo do
art. 72 da Lei de locações autoriza ao réu a requerer a fixação de valor provisório
para os aluguéis a vencerem entre o término do contrato em vigor a final prolação da
sentença enunciando as novas condições locatícias.

O procedimento para ação renovatória também admite as mesmas formas de

impugnação contidas no CPC, com ressalva da apelação que é dotada apenas de
efeito meramente devolutivo, conforme ocorre a todos os procedimentos previstos
na Lei de Locações.

A sentença que vier a ser proferida fará coisa julgada entre as partes e disciplinará a
nova relação locatícia no tempo determinada, e o cumprimento da sentença segue
cristalizando em nosso ordenamento jurídico o processo sincrético com a efetivação da
sentença, sem a necessidade de instauração de um processo autônomo de execução.

Caso a renovação tenha sido obstada pela realização de obras ou retomada para uso
próprio e o locador, após três meses da retomada do imóvel, não tenha dado início
às obras determinadas pelo Poder Público, ou que se prontificou a fazer, ou não lhe
tenha dado o destinado pelo qual postulou a retomada (uso próprio) o locatário
poderá buscar a indenização assegurada pelo art. 52, terceiro parágrafo da Lei de
Locações, devendo fazê-lo através da ação própria.

A desocupação do imóvel, em caso de requerida pelo locado e não renovada a locação,

somente poderá ser efetivada após o decurso do prazo que só começa a fluir a partir
do trânsito em julgado da ação renovatória, salvo se o locatário der causa ao despejo e
a respectiva demanda for proposta pelo locador e acolhida pelo Poder Judiciário.

(Giseli Leite)

Reproduzido e adaptado para fins didáticos pela professora.!

Bons estudos!!