3

1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

De acordo com a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, incorporação

imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover a realização de uma construção,

para alienação total ou parcial, de edificações, ou conjunto de edificações compostas de

unidades autônomas1.

Para Cotrin Neto, também é instituto de Direito Comercial, com características

contratuais:

Contrato pelo qual alguém vende, ou se compromete a vender, fração ideal de

terreno com vinculação a unidade autônoma de edificação, por construir sob regime
condominial, na forma de projeto de construção aprovado pela autoridade
administrativa e de memorial que o descreva, e arquivado no registro de imóveis2.

Em contrapartida, liga-se ao Direito Civil, uma vez que, apesar de atividade

mercantil, por constituir o incorporador empresa imobiliária, é celebrado visando interesses

particulares.

A Lei nº 4.591/1964,

Apesar de padecer de algumas deficiências, tem somado muito para a qualidade

moral das incorporações imobiliárias, ainda mais com a complementação que tem
ocorrido, isto é, com as exuberantes decisões por todo o país, uma vez que o
Judiciário tem esclarecido de maneira soberba muitas questões advindas do
relacionamento entre aqueles que vivem em comunhão. Portanto, lei e
jurisprudência, são os melhores aliados3.

1
BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Brasília, DF: Senado, 1964, art. 28, p. único.
2
COTRIN NETO, apud, DINIZ, Maria Helena. Dicionário jurídico. São Paulo: Saraiva, 1998. v. 2, p. 812.
3
FIORANTI, Cláudio; REZENDE, Afonso Celso Furtado. A prática nos processos e registro de
incorporações imobiliárias, instituição de condomínio e loteamentos urbanos. São Paulo: Julex Livros,
1987, p. 15.
 4

1.1 O incorporador imobiliário

O conceito de incorporador é dado pelo art. 29 da Lei nº 4.591/1964, que o define

como sendo a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a

construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a

vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em

construção sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivação de

tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se,

conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras

construídas4.

Segundo Diniz, somente podem ser incorporadores: a) o proprietário do terreno;

b) o promitente comprador; c) o cessionário deste ou promitente cessionário, desde que lê

esteja autorizado a demolir a construção existente e a construir o edifício e não haja no título

de aquisição do terreno, que deve ser irretratável e estar devidamente registrado, cláusula

impeditiva de alienação das frações ideais a serem atribuídas às unidades autônomas; d) o

construtor ou corretor do imóvel, se estiver no exercício regular de sua profissão e investido

pelo proprietário do terreno, promitente comprador, promitente cessionário dos direitos à sua

aquisição, ou pelo promitente permutante, de mandato por instrumento público que contenha

menção expressa para concluir negócios relativos ás frações ideais do terreno5.

1.2 Considerações gerais

Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio da

construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de

4
BRASIL, 1964. art. 29.
5
DINIZ, 1998, p. 812.
 5

terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade

administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como

incorporador6.

Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos

aquisitivos, que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em

condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão da obra7.

Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação a indicação

expressa do incorporador, sendo que seu nome deverá figurar exposto ostensivamente no local

da construção8.

Toda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que será

constituída, terá um ou mais incorporadores solidariamente responsáveis, ainda que em fase

subordinada à carência9.

1.3 Das infrações

Importante destacar alguns aspectos em relação às infrações a que o incorporador

está exposto em caso de descumprimento da Lei nº 4.591/1964:

Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo em

proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados,
afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais do
terreno ou sobre a construção das edificações.

Pena: reclusão de um a quatro anos e multa de 5 a 50 vezes o maior salário mínimo

legal vigente no País.

A par dos disposto no parágrafo primeiro do mesmo artigo, incorrem nas mesmas

penas, o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou

gerentes de empresa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que: a) fizerem

6
Ibid. art. 29. p. único.
7
Ibid. art. 30.
8
Ibid. art. 31, §2º.
9
BRASIL, 1964. art. 31, §3º.
 6

afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a

construção das edificações; b) usarem, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio

ou de terceiro, bem ou haveres destinados a incorporação contratada por administração, sem

prévia autorização dos interessados.

Constituem, ainda, contravenções penais: a) a negociação de frações ideais do

terreno, sem previamente satisfazer às exigências da Lei nº 4.591/1964; b) omitir, em

qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os arts. 37 e 38 da mesma lei

(existência de ônus reais e/ou ocupação do imóvel); c) deixar, sem justa causa, de promover a

celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da

convenção de condomínio; d) omitir, no contrato, a indicação a que se refere o §5º do art. 55

da mesma lei (orçamento atualizado da obra); e) paralisar a obra por mais de trinta dias ou

retardar-lhe o andamento sem justa causa10.

1.4 Prazo de carência da incorporação

Previsto no art. 34 da Lei nº 4.591/1964, encontra-se o período de carência, dentro

do qual, se fixado, o incorporador poderá desistir do empreendimento.

A fixação do referido prazo será feita através de declaração expressa, onde se

fixem as condições que o autorizarão a proceder dessa forma. Em caso algum, poderá

ultrapassar o termo final do prazo de validade do registro ou, se for o caso, de sua

revalidação11.

O registro da incorporação é válido por 180 dias12, podendo ser renovado por

igual período se o incorporador atualizar toda a documentação registrada em cartório, somente

podendo o mesmo negociar unidades depois de efetivada tal atualização (art. 33).

10
BRASIL, 1964. art. 66.
11
TORRES, Luís Cláudio Alves. Manual de direito imobiliário. Rio de Janeiro: Destaque, 1998, p. 22.
12
Alterado pela Lei nº 4.864, de 1965.
 7

Findo o prazo de carência, o incorporador terá 60 dias 13 para celebrar os eventuais

contratos relativos às frações ideais do terreno, da construção e da convenção de condomínio

(art. 35).

1.5 Registro da incorporação

O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter

arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, uma série de documentos, arrolados

adiante.

O número do registro, bem como a indicação do cartório competente, constará,

obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos preliminares ou

definitivos, referentes à incorporação14.

1.5.1 Documentos necessários para o registro da incorporação

O art. 32 da Lei nº 4.591/1964, discrimina o rol de documentos necessários ao

registro da incorporação:

a) título de propriedade de terreno, ou promessa, irrevogável e irretratável, de

compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão na

posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua

consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de

títulos, de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do

terreno e ao incorporador;

13
Alterado pela Lei nº 4.864, de 1965.
14
BRASIL, 1964. art. 32, §3º.
 8

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos vinte

anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando além da global, a das partes

comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área construída;

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de

direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo o modelo a

que se refere o inciso IV, do art. 53, desta lei;

h) avaliação do custo global da obra, atualizada até a data do arquivamento,

calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários

referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade,

devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

i) discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a

elas corresponderão;

j) minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou conjunto

de edificações;

l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o art. 39, II;

m) certidão do instrumento público de mandato, referido no §1º, do art. 31;

n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência;

o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que

opere no país há mais de cinco anos;

p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas sobre o número de veículos

que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

 9

1.5.2 Averbação

Após a concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa, o incorporador

deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e

discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que

resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.

Se o incorporador não requerer a averbação, caberá ao construtor requerê-la, sob

pena de ficar solidariamente responsável com o incorporador perante os adquirentes.

Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por

qualquer dos adquirentes15.

1.6 Patrimônio de afetação

Em 04 de setembro de 2001, foi editada a Medida Provisória nº 2.221 16, cujo

objetivo era instituir o patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias.

A aludida medida provisória inseriu no art. 30 da Lei 4.591/1964, novas regras,

através das quais o incorporador pode submeter a incorporação ao regime de afetação.

Em resumo, significa dizer que o terreno e a construção ficam separados do

patrimônio do incorporador, não se comunicando com os demais bens, direitos e obrigações

do patrimônio, só respondendo por dívidas e obrigações vinculadas à respectiva construção.

Isso fez surgir importantes obrigações para o incorporador, dentre elas: a

realização dos atos necessários à administração e preservação do patrimônio respectivo;

obtenção de todos recursos necessários à conclusão da incorporação; elaboração de

demonstrativos trimestrais sobre o estado da obra e sua correspondência com os

15
BRASIL, 1964, art. 44.
16
BRASIL, Medida provisória nº 2.221, de 04 de setembro de 2001. Brasília, DF: Senado, 2001.
 10

compromissos assumidos, com adquirentes e com terceiros; incluir neste demonstrativo

trimestral informações sobre o montante das obrigações tributárias, previdenciárias e

trabalhistas; manter e movimentar os recursos financeiros em conta de depósito aberta

especificamente para tal fim; manter escrituração contábil completa (ainda que optante pela

tributação com base no lucro presumido)17.

Hoje temos um vazio legislativo sobre o tema, uma vez a medida provisória não

foi reeditada e, o pior, em tese, não ser mais possível a possibilidade de a mesma ser

convertida em lei, face à nova sistemática introduzida pela Emenda Constitucional nº 32.

Não obstante a situação acima, não se pode duvidar que por ser a incorporação
imobiliária uma atividade empresarial de alto cunho social e econômico, não só
porque atende a uma necessidade humana essencial, mas, principalmente porque
fomenta a economia com a geração de recolhimento de impostos e de abertura de
novas frentes de emprego de toda monta18.

17
CHALUB, Melhim Namem. Apud, DERBLY, Rogério José Pereira. Patrimônio de afetação.
18
Ibid.
 11

2 INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO

2.1 Definição de condomínio

O condomínio horizontal ou especial, que o novo Código Civil preferiu chamar de

edilício, assim denominado para melhor distinção do condomínio geral (arts. 1.314 a 1.330,

CC), é regulado pela Lei nº 4.591/1964, cujo art. 1º assim dispõe:

As edificações ou conjunto de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos

sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não
residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente
considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às
limitações desta lei19.

Reale define condomínio edilício como

Uma mistura de propriedade individual e condomínio, caracterizando-se

juridicamente pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do
condomínio de partes do edifício forçosamente comuns, como o solo onde está
construído o prédio, suas fundações, pilastras, área de lazer, vestíbulos, pórticos,
escadas, elevadores, corredores, pátios, jardins, porão, aquecimento central, morada
do zelador, etc. Cada proprietário de fração autônoma (apartamento, sala, garagem)
pode usar livremente das partes comuns, atendendo à sua destinação e não
prejudicando a comunhão20.

2.2 A convenção de condomínio

A convenção de condomínio, muitas vezes chamada de estatuto ou pacto

19
BRASIL, 1964. art. 1º.
20
REALE, Miguel. Apud. DINIZ, 1998. v. 1, p. 748.
 12

constitutivo, pode ser chamada de “a lei básica do condomínio”, regulando os direitos e as

obrigações dos condôminos, bem como o modo qual será administrado.

Basicamente, é o instrumento destinado a reger as relações jurídicas entre os

condôminos. Suas regras abrangem a discriminação das partes comuns e daquelas de

propriedade exclusiva, regulando seu uso, destino, despesas, encargos e administração dos

interesses comuns.

É ato formal, sem o qual não há possibilidade de existência jurídica do

condomínio.

A Lei nº 4.591/1964 aborda o assunto em seu art. 9º21, que assim dispõe:

Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários

dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem
construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a convenção
de condomínio, e deverão, também por contrato ou deliberação, em assembléia,
aprovar o regimento interno da edificação ou conjunto de edificações.

§1º - Far-se-á o registro da convenção no registro de imóveis bem como a averbação

de suas eventuais alterações.

§2º - Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades,

promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros,
como para qualquer ocupante, a convenção que reúna as assinaturas de titulares de
direitos que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o
condomínio.

§3º - Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá

conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com
as especificações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as
despesas de custeio e para as extraordinárias;
d) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
e) o modo de escolher o síndico e o conselho consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votação;
j) a forma de contribuição para a constituição do fundo de reserva;
k) a forma e o quorum para as alterações da convenção;
l) a forma e o quorum para a aprovação do regimento interno, quando não
incluído na própria convenção.

Além das exigências elencadas acima, o novo Código Civil determina que devem

estar presentes na convenção também os seguintes tópicos:

21
BRASIL, 1964. art. 9º.
 13

a) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao

terreno e partes comuns (art. 1332, II, CC);

b) a forma de administração do condomínio (art. 1334, II, CC);

c) as sanções a que estão sujeitos os condôminos e possuidores (art. 1334, IV,

CC).

Para ser oponível contra terceiros, a convenção deve estar registrada no registro de

imóveis, conforme determinação expressa do art. 1333, p.único, CC.

Ato contínuo, deve ser registrado o condomínio no registro civil das pessoas

jurídicas, a par do disposto no art. 114 da Lei nº 6.015/1973 22. O registro é necessário até

mesmo para fins de manutenção do próprio condomínio, uma vez que as empresas de

manutenção, ou mesmo aquelas que fornecem os diversos tipos de materiais que o

condomínio irá necessitar, apenas realizarão a venda se o condomínio estiver devidamente

registrado e com seu CNPJ ativo.

22
BRASIL, Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Brasília, DF: Senado, 1973, art. 114.