MATERIAL COMPLEMENTAR E EXERCÍCIOS

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Como foi ler os relatórios de outros fundos? Encontrou as informações?
Conseguiu entender melhor?
Provavelmente você encontrou naqueles fundos algum imóvel que você já
frequentou. Um shopping, uma loja de rua, ou a faculdade onde você se formou. E
até agora você só viu 5 fundos, dos mais de 330 negociados na B3. E é como vimos
na aula 2, são vários segmentos diferentes do mercado imobiliário, todos eles se
comportam conforme o ciclo imobiliário mas nem sempre estão na mesma fase do
ciclo. Lembra da imagem abaixo?

Veja como, na interpretação da Colliers (consultoria imobiliária internacional),

não apenas os segmentos (logístico, escritório, shoppings etc.) estão em momentos
diferentes como também imóveis do mesmo segmento (escritórios) estão em
momentos diferentes de acordo com a sua localidade.
Quando você investe em fundos imobiliários de tijolo está comprando uma parte
do patrimônio, uma fração ideal de cada imóvel do fundo, então entender esse ciclo
é fundamental. Tem gente que olha para esse estudo e fica interessado em acertar
aqueles “momento chave”, eu prefiro ter uma carteira bem diversificada, com
participação em imóveis de vários segmentos, de forma que independente da fase
de cada setor, a minha carteira permaneça bem balanceada e gerando rendimentos
consistentes. Mas isso é questão de perfil, não tem certo ou errado, cada um que
invista da maneira que preferir.

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 Mas vamos ao assunto principal da aula 03, que foi sobre os fundos de papel, aqueles
que investem em títulos de renda fixa com lastro em negócios do mercado imobiliário,
principalmente locações e financiamentos.

Você entendeu o que é um CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários)?

( ) SIM
( ) NÃO

Eu até entendi professor, mas não vejo muito sentido em investir em papel, já que eles
não são imóveis.
É exatamente por isso que você vai investir também nos fundos de papel, porque eles
não são imóveis. CRI não tem “fase do ciclo”. Não importa se a vacância está mais alta
ou mais baixa, se o preço dos aluguéis no mercado está subindo ou caindo, CRI é um
título de renda fixa. Lembra quando entendemos esse conceito na primeira aula?

Em um fundo de tijolo o rendimento vai variar conforme o andamento do mercado

imobiliário. Em um fundo de papel não, a renda que vem de um CRI não é variável, não
está condicionada a existência e quantidade do lucro, ela é fixa. Uma obrigação que
alguém (inquilino ou mutuários - quem financia um imóvel) tem a cumprir. Pagar seus
aluguéis ou prestações. O risco é menor.
Não é que não exista risco, mas ele se concentra principalmente no risco de crédito,
ou seja, quem investiu no CRI (o fundo diretamente e você indiretamente) basicamente
corre o risco de tomar um calote (evento de risco de crédito, no jargão do mercado
financeiro), mas não fica exposto às condições do mercado imobiliário.
E em fundo de tijolo, não tem risco de tomar calote do inquilino? Então, também existe
risco de crédito em fundo de tijolo, além dos riscos do mercado imobiliário.
Ah! Então papel é muito melhor do que tijolo! Não é isso, calma aí! Sem atalhos ou
conclusões apressadas.
CRI é diferente de tijolo. E quando pensamos em diversificação, temos que ter
no portfólio ativos com riscos diferentes. Adiantaria eu ter uma carteira com 15
fundos imobiliários, sendo todos eles do segmento de escritórios, por exemplo? Que
diversificação é essa?
Com 15 ativos, vou montar um portfólio que tenha vários segmentos diferentes
do mercado imobiliário e também CRI. Aí sim, diversificação bem feita, patrimônio
fortalecido, renda vitalícia e consistente.

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 Para entender de uma vez por todas. Como CRI é um título de renda fixa, quando
o mercado imobiliário estiver ruim, o fundo de CRI tende a manter o ritmo dos
rendimentos, pouco provável que o lucro do fundo diminua. A menos que a economia vá
muito mal e comece a ter muitos calotes nos CRI da carteira do fundo. Mas os gestores
sabem que isso pode acontecer e vão se cercando com garantias. Então, mesmo nas
fases ruins, o CRI tende a se manter estável.
Mas e nas fases boas do mercado imobiliário, o que acontece com o CRI? Também
se mantém estável. A renda é fixa, não diminui quando o lucro cai, mas também não
aumenta quando o lucro sobe. E nós queremos ter mais ganhos nas fases boas, não é
mesmo? E tem outra questão muito importante. CRI tem prazo de vencimento, o fundo
vai recebendo os juros (remuneração sobre o valor emprestado) e as amortizações
(devolução do valor emprestado), até que chega a data do vencimento do CRI e ele
deixa de existir. Durante a existência do título os preços oscilam e podem até valorizar,
mas no dia do vencimento o ganho terá sido exatamente aquele que foi contratado,
nem mais, nem menos. Seu patrimônio em CRI não tem uma perpetuidade e nem
valoriza ao longo do tempo.
O tijolo é diferente, um prédio não tem data de validade e pode sim valorizar ao longo
dos anos. Além disso, nas fases boas, o rendimento dos fundos de tijolo vai aumentar.
Então não tem melhor ou pior, não é papel ou tijolo e sim papel e tijolo.
Entendido isso, vamos dar uma olhada melhor no relatório do HGCR11, fundo de papel
que eu citei durante a aula 3? Você vai conhecer mais umas siglas e jargões diferentes.

Valor patrimonial da cota, último rendimento, dividend yield, até aqui tudo muito
parecido com o que você já viu nos relatórios de fundos de tijolo. Mas note que não se
fala em vacância, já que o fundo não tem imóveis para aluguel, mas tem um termo que
você não tinha visto ainda, o LTV médio ponderado. Quando se fala de empréstimos
em que imóveis são dados em garantia, esse indicador LTV é sempre utilizado. Quando
você pede um financiamento para comprar um apartamento, por exemplo, o banco
calcula o LTV antes de decidir se financia seu apartamento ou não.
LTV é a sigla, em inglês, para LOAN TO VALUE. Simplificando, proporção do
empréstimo (LOAN) em relação ao valor do bem dado em garantia (VALUE). Quanto
maior for o LTV significa que menos vale a garantia em relação ao valor que é devido
pelo CRI e assim maior fica o risco de crédito. No caso do HGCR11, se o LTV médio
é de 54,6%, significa dizer que os imóveis dados em garantia valem quase o dobro
do que o montante que o fundo tem a receber. Se você reparar bem, lá no final do
relatório do HGCR11 tem até um glossário, para facilitar a sua compreensão desse e
de outros termos.

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 Esse papo de high grade e high yield (o mercado financeiro tem fetiche por esses termos
em inglês) é coisa meio nova. Nem sempre um FII vai ter esses termos no nome. Então
conhecer o LTV da carteira vai te ajudar bastante. LTV alto, menos garantias, mais risco e
CRIs com maior retorno esperado. LTV mais baixo, mais garantias, menos riscos, retorno
dos CRIs dentro da média do mercado.
Bom, seguindo no relatório vem aquela carta do gestor, que te conta um pouco mais
sobre o que aconteceu de movimentações na carteira e perspectivas de mercado. Depois
umas informações contábeis simplificadas, tipo receitas e despesas do fundo, tabelas e
gráficos com os rendimentos distribuídos, até que chega na composição da carteira. Ali
tem detalhes sobre quem são os devedores, quais os indexadores dos CRIs, classificação
de risco deles, prazos de vencimento, LTV etc. e uma tabela com todos os CRI que
compõe o patrimônio do fundo.

Mais para o final tem umas fotos de imóveis, eu até mostrei durante a aula. Os imóveis
não são do fundo e tomara que nunca venham a ser! São imóveis dados em garantia dos
CRI, que poderão ser executados em caso de calote.

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 Esse é um fundo de papel, o investidor não quer investir em tijolo. Se o fundo
passar a ter imóveis é sinal de que, apesar de uma operação ter dado dor de
cabeça, a dívida foi honrada por vias forçadas, executando o imóvel que estava
dado como garantia.
Já aconteceu alguma vez, professor? Já sim. Olha o que aparece no relatório
de um outro fundo que investe majoritariamente em CRI, o MXRF11:

Imóveis que agora pertencem ao fundo e que foram dados ou executados

em função de CRIs que o fundo investia e que não recebeu os valores em
dinheiro a que tinha direito. Apesar do “evento de crédito” (nome pomposo
do calote), o fundo não saiu no prejuízo porque tinha garantias.
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 Bom, o assunto CRI vai longe! E tem muitos fundos de CRI disponíveis para você
investir. Alguns mais conservadores (high grade), outros mais arrojados (high yield)
e os que tem um pouco dos dois. Tem também fundos que investem mais nos CRIs
pulverizados (geralmente financiamento de imóveis, que tem muitos devedores) ou mais
nos corporativos (quando o devedor é uma empresa de grande porte), outros mesclam
CRI e cotas de FII, etc. Você escolhe conforme o seu perfil. Quer rentabilidades maiores?
High yield, e saiba que dinheiro não cai do céu, essa rentabilidade é maior porque o risco
de crédito dos CRI também é maior. Prefere menos “emoção”, foque nos high grade ou
com LTV médio menor.
Vou ficar por aqui, mas deixo você com o exercício de conhecer relatórios gerenciais
de alguns outros fundos de CRI. E você já sabe, os fins são sempre didáticos, nada de
recomendação de investimentos de minha parte.

RBRY11
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=178076

IRDM11
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=178275

KNIP11
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=170253

KNHY11
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=170252

Até a próxima aula!