A verificação da viabilidade econômica dos

empreendimentos é essencial para garantir os

melhores resultados. Veja nesse ebook os principais
aspectos envolvidos nesse estudo e sua importância na
construção civil, especialmente em momentos de crise.

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ÍNDICE

1
SOBRE O VIABILIDADE
INTRODUÇÃO
ECONÔMICA DA
SIENGE OBRA: POR QUE
É IMPORTANTE
CONHECÊ-LA?

2 2.1 2.2
O QUE CONSIDERAR PROJETO E AVALIAÇÃO DAS
NO ESTUDO DE ORÇAMENTO DA CONDIÇÕES
VIABILIDADE DE OBRA FINANCEIRAS
UMA OBRA?

2.3 3
ANÁLISE DO MUITA CONCLUSÃO
MERCADO INFORMAÇÃO?
IMOBILIÁRIO E DO LANCE MÃO DA
CONSUMIDOR TECNOLOGIA
SOBRE O SIENGE

O Sienge é um sistema de gestão, também chamado de ERP –

Enterprise Resource Planning, especializado na Indústria da
Construção. Você pode gerenciar e integrar todas as áreas de
uma empresa, sem ter que abrir mão de um software que atenda
com propriedade a produção da sua empresa. Com o Sienge ,
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necessidades do setor estão ao seu alcance.

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INTRODUÇÃO

Todo empreendimento, independente do porte ou da destinação, se

industrial, comercial ou residencial, gera expectativas em relação ao
retorno sobre o investimento necessário para sua realização. Elaborar um
estudo detalhado, considerando as técnicas e métodos de construção, além
dos insumos e materiais necessários para os serviços, é determinante para
que sua construtora ou incorporadora conheça a viabilidade econômica
de uma obra.

Essa avaliação, vai muito além de orçamentos, planilhas de compras e

cronogramas do projeto. Fatores como zoneamento, localização, restrições
geotécnicas, além do retorno financeiro esperado, devem ser informações
conhecidas, para que essa análise seja mais completa e assertiva.

Mesmo para uma obra com orçamento favorável, o estudo de viabilidade

pode indicar impossibilidade do retorno financeiro, e nesse caso, a decisão
pode ser pela não realização da obra. Fatos como esse confirmam a
importância de se fazer estudos de viabilidade bem completos para cada
obra.

Dada a relevância do estudo de viabilidade econômica para a Construção

Civil, que é ampliada pelo momento atual da economia, preparamos esse
ebook. Nele você vai encontrar diretrizes excepcionais para ajudar a
identificar a viabilidade de suas obras e entender melhor como esse estudo
pode ser realizado.

Boa leitura.
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1. VIABILIDADE ECONÔMICA DA
OBRA: POR QUE É IMPORTANTE
CONHECÊ-LA?

O estudo de viabilidade econômica tem como principal objetivo avaliar

os valores envolvidos no empreendimento, e buscar a redução dos
riscos associados a incertezas sobre o retorno desses investimentos. Sua
realização é muito importante - e necessária - antes de sua empresa iniciar
qualquer projeto de construção.

Embora exista ainda uma margem de erros, os estudos de viabilidade

permitem de forma muito completa e abrangente, a verificação do
desempenho econômico, financeiro e de risco do empreendimento. Isso
por que o estudo considera inúmeras informações que, quando juntas,
demonstram ou não a existência de uma lucratividade mínima garantida,
calculam o retorno considerado aceitável e projetam os resultados na
conclusão do empreendimento.

Muito se engana quem pensa que, pequenas ou médias empresas, podem

dispensar o estudo de viabilidade de seus empreendimentos. Apenas o
orçamento da obra, aliado a experiência ou intuição sobre o negócio, não
é mais suficiente para o atual e competitivo mercado da construção civil.
Obviamente, quanto maiores as cifras envolvidas, maiores os impactos nos
negócios.

Estudos de viabilidade reduzem os riscos mais comuns envolvidos nesse

tipo de negócio, como aquisição dos terrenos mais baratos e apropriados,

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localização mais procurada comercialmente, entre outros. Vale salientar
que esse tipo de estudo inclusive é exigido em situações como a busca
de subsídios estatais ou para a realização de obras no setor público, por
exemplo.

Mais do que isso, também ajudam na avaliação da necessidade de busca

de fontes de financiamento alternativas, para a manutenção da saúde
financeira e de caixa para o projeto. Esses estudos se tornam muito eficazes
no apoio à obtenção ou negociação de condições de crédito junto aos
bancos.

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2. O QUE CONSIDERAR NO ESTUDO DE
VIABILIDADE DE UMA OBRA?

Um estudo de viabilidade econômica de um empreendimento é uma

recurso para tomada de decisão. Na sua confecção, devem ser consideradas
informações que demonstrem tanto a viabilidade técnica da obra, quanto a
financeira e a econômica.

• A viabilidade técnica levará em conta aspectos como métodos

construtivos, materiais e equipamentos necessários para a realização
da obra, além de condições geotécnicas do terreno, por exemplo. Essas
necessidades devem ser confrontadas com os recursos e os prazos para
determinar as possibilidade técnicas para execução do trabalho.

• Executar uma obra com viabilidade financeira, implicará em manter

seu fluxo de caixa saudável, onde a necessidade de desembolso para as
despesas, será coberta pelas entradas previstas durante o período da
obra. O objetivo é equilibrar a entrada e saída de recursos da obra.

• A decisão pela viabilidade econômica do empreendimento será dada,

considerando desde o primeiro gasto até o final da obra. Junta-se a isso,
a projeção da vida útil do empreendimento, expectativas de valor venal
e tempo de venda, que demonstrarão o desempenho econômico de lucro
ou prejuízo, assim como se a taxa de retorno será atraente.

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2.1 PROJETO E ORÇAMENTO DA OBRA

A confecção de orçamentos com informações detalhadas da obra, com

base nos projetos arquitetônicos, estruturais, hidráulicos, elétricos, entre
outros é fundamental para que seu estudo de viabilidade tenha todos os
custos necessários previstos para a realização da obra. Os orçamentos, que
toma como base o cronograma do projeto, também geram insumos para o
fluxo de caixa da obra, porque apontam as necessidades de investimento na
linha do tempo da execução dos trabalhos.

Essa previsibilidade de custos mais precisa, traz segurança aos estudos,

além de servir para identificar possíveis ajustes necessários para
atingimento do melhor resultado do empreendimento.

Nesse post você encontra outras razões que comprovam a importância de

investir mais tempo na elaboração do orçamento das obras e dicas infalíveis
para ter um orçamento de obras mais preciso.

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2.2 AVALIAÇÃO DAS CONDIÇÕES
FINANCEIRAS

De um lado, de acordo com o cronograma de desembolso da obra e as

estimativas de custos específicos da incorporação (verba de marketing,
comissões de venda, taxas de administração do construtor e do
incorporador, entre outros outros). Do outro, conseguirá a projeção da
receita mensal de vendas, dos juros a serem cobrados dos compradores.
Como resultado, você terá condições de simular o fluxo de caixa da obra.

O fluxo de caixa de sua obra indicará os períodos de exposição máxima

(onde haverá maior saldo positivo), prazos e taxas de retorno, assim como
será possível fazer a correta avaliação das condições financeiras e assim
determinar momentos em que a incorporação necessitará de ingresso de
recursos, seja de financiamentos ou investimentos. Esse é um subsidio
essencial para análise financeira de seu empreendimento.

Encontre aqui dicas importantes como fazer a gestão do fluxo de caixa de

sua construtora ou incorporadora.

10
2.3 ANÁLISE DO MERCADO
IMOBILIÁRIO E DO CONSUMIDOR

Outro fator primordial para o sucesso de um empreendimento será

a aceitação do mesmo pelo mercado consumidor. A sua decisão pelo
investimento deverá estar pautada em fatores como o perfil do público
alvo, características do mercado imobiliário da região e da demanda por
determinado tipo de obra. Uma análise criteriosa do local e seu entorno,
realidade imobiliária, poder aquisitivo do bairro, imóvei s disponíveis com
o mesmo perfil, entre outras informações, será de grande valia para o
direcionamento das decisões referentes ao imóvel. Como por exemplo:

• Se for um imóvel residencial, características como: quantidade de

quartos, área de lazer, vagas na garagem ou determinado padrão
de acabamento são pontos que definem quão atrativo será o
empreendimento para aquele mercado.

• No caso empreendimentos para fins comercias, características como:

metragem ideal das salas, necessidade de amplo estacionamento,
quantidade de banheiros, estrutura para cozinha podem ser fatores
determinantes para o imóvel seja bem aceito no local.

O mercado consumidor sofre mudanças constantes em relação a sua

preferência e necessidades de produto. Em dado momento, um imóvel
de grande aceitação, pode sofrer por falta de interesse. Enquanto outros
podem apresentar um crescimento rápido na procura. Estudar e pesquisar
o momento do mercado imobiliário na região do empreendimento, reduzirá
drasticamente as incertezas inerentes a esse tipo de negócio. Para esse
11
estudo, os corretores e imobiliárias locais poderão contribuir muito, com
informações reais que coletam diariamente dos potenciais clientes.

Descobrir também o perfil dos potenciais clientes, suas preferência e

necessidades, além da capacidade de investimento, é outra excelente forma
de aprimorar seu estudo. Sua construtora ou incorporadora precisa buscar
informações para compatibilizar o tipo de empreendimento a realidade do
local, tanto pela necessidade de uso quanto pelo potencial de preço. Veja
dois passos principais para chegar nessa análise:

Fazer pesquisas sobre a região

Organize pesquisas considerando imóveis com as mesmas características
do que seu empresa pretende investir. Se é para uso comercial ou
residencial, por exemplo, o padrão de acabamento, metragem, número
de quartos. A partir do momento que sua empresa passa a trabalhar com
estudos de viabilidade, as informações mais relevantes são refinadas, e suas
pesquisas se tornam cada vez mais assertivas.

Estudar, por exemplo, o volume de unidades a venda, ajuda a entender

como está a oferta em relação a procura, se haverá demanda para mais
um imóvel desse tipo na região, ou se é uma excelente oportunidade de
suprir uma necessidade evidente na área. Outra informação bastante útil,
é a velocidade de venda. Esse é um fator que influenciará diretamente no
retorno sobre o investimento (ROI) do empreendimento. Você precisa
conciliar essa velocidade de venda, com seu fluxo de caixa e com a
expectativa de retorno dos investidores.

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Organizar suas pesquisas de forma prática
Formatar modelos de trabalho, que vão evoluindo com o decorrer do
tempo e do uso, ajudam a garantir que nada será sendo deixado de lado
no momento da avaliação daquele empreendimento. Elabore tabelas para
direcionar as pesquisas e organizar as informações mais importantes para o
negócio. Veja os exemplos a seguir.

Avaliar o comportamento do mercado imobiliário local nos últimos anos,

ajudará sua construtora a reconhecer características que trouxeram mais
sucesso para empreendimentos ali instalados.

Quantidade Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Unidades em Oferta
Unidades novas lançadas
Velocidade de vendas lançamentos
- planta
Velocidade de vendas - imóveis
acabados

Quartos Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Unidades em Oferta - 1 Quarto
Unidades em Oferta - 2 Quarto
Unidades em Oferta - 3 Quarto

Padrão Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Luxo
Alto Padrão
Médio padrão
Popular

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De acordo com as informações coletadas, será possível identificar o
comportamento e projetar tendências quanto ao mercado para esse imóvel.
Por exemplo, o empreendimento em estudo tem a destinação residencial.
Suas pesquisas mostraram os resultados representados no gráfico abaixo,
quanto a unidades a venda na região. Além de confirmar que a faixa de
renda familiar na área é mais modesta.

Esses dados podem demonstrar que, para que seu empreendimento

tenha mercado ali, deverá ser direcionada linha de acabamento mais
simples, metragem menor, entre outros fatores que tornarão os custos e
investimentos, e consequentemente os valor de venda, menores.

Como resultado dessas pesquisas, sua construtora ou incorporadora

também conseguirá uma fotografia do momento imobiliário pelo qual
a região está passando. Seguindo o mesmo exemplo citado acima,
você poderá elaborar um quadro com informações sobre os últimos
lançamentos, que supostamente seriam similares ao seu empreendimento:
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EMPREENDIMENTO ALTO PADRÃO - 4 SUÍTES

Empreendi- Construtora Preço m2 Preço m2 Metragem Total Vendidas Lançamento

mento lançamento atual unidades
ABC NNN R$ 8.110 R$ 7.780 210 m2 200 150 99/99/9999
XYZ MMM R$ 8.050 R$ 7.910 190 m2 220 180 99/99/9999

Se seu empreendimento precisar de um valor maior no m2 para cobrir

os custos, por exemplo, você poderá direcionar suas decisões quanto ao
aumento de unidades para baixar esse valor, apresentar algum diferencial,
como área comum ou número de garagens, ou até modificar seu público
alvo.

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3. MUITA INFORMAÇÃO? LANCE MÃO
DA TECNOLOGIA

Quanto maior o número de informações e dados coletados no estudo da

viabilidade econômica, mais preciso será o resultado. A primeira vista,
pode parecer complexo, mas investindo em uma solução especializada no
segmento da construção civil, que promove integração das áreas da sua
construtora e com processamento contínuo das informações com fluxo de o
fluxo de caixa, ficará muito mais fácil.

Soluções que ajudam sua empresa no estudo de viabilidade econômica

e permitem o acompanhamento contínuo dessa viabilidade, são grandes
aliados na tomada de decisão e no planejamento de seus empreedimentos.
Entenda melhor porque:

• Você pode registrar vários cenários de estudo para um mesmo

empreendimento. Com essa alternativa, você simula diferentes cenários
econômicos (otimista ou pessimista) e pode fazer variações entre os
dados considerados, como custo de construção, compra de terreno,
impostos, corretagem, publicidade, entre outras.

• Você faz o acompanhamento da viabilidade econômica em tempo real.

Constantemente você verifica o resultados obtidos no empreendimento,
comparando-os com o estudo de viabilidade econômica realizado para
ele, e pode tomar ações para corrigir desvios de forma mais rápida e
eficaz.

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CONCLUSÃO

A importância de conhecer a viabilidade econômica de suas obras está em

conseguir visualizar, por meio da análise das informações, o real potencial
de retorno do investimento naquele empreendimento. E partir daí, tomar
a decisão de levar a obra a adiante ou não, ou ainda alterar a ideia inicial do
projeto para outro escopo.

Trabalhar com projetos e orçamentos precisos, analisar as condições

financeiras de fluxo de caixa do empreendimento, assim como ter um
entendimento do mercado imobiliário e do perfil dos consumidores da
região onde você pretende empreender, são alguns exemplos dos requisitos
do estudos de viabilidade.
Dispor de soluções tecnológicas que facilitam e automatizam esse trabalho,
e permitem a realização do estudo e o acompanhamento efetivo da
viabilidade, considerando o que é realizado durante a obra, é um diferencial
para as construtoras e incorporadoras.

A Softfplan, com toda sua experiência no segmento da Construção Civil,

pode ajudar você a tornar estudos de viabilidade uma prática na sua
construtora ou incorporadora.

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