Fundo de Investimento Imobiliário

Análise Jurídica e Econômica

 TOMÁS LIMA DE CARVALHO
Mestre em Direito Privado pela Universidade Fumec
Master Business of Administration (MBA) em Direito da
Economia e da Empresa pela FGV-RJ
Graduado em Direito pela Universidade Fumec
Professor Universitário e militante na advocacia especializada em Direito Empresarial
Membro do Conselho de Tecnologia e Inovação da Ordem dos
Advogados do Brasil – MG

Fundo de Investimento Imobiliário

Análise Jurídica e Econômica

Belo Horizonte
2014
 CONSELHO EDITORIAL
Álvaro Ricardo de Souza Cruz
André Cordeiro Leal
André Lipp Pinto Basto Lupi
Antônio Márcio da Cunha Guimarães
Carlos Augusto Canedo G. da Silva
Claudia Rosane Roesler
Clèmerson Merlin Clève
David França Ribeiro de Carvalho
Dhenis Cruz Madeira
Dircêo Torrecillas Ramos
Emerson Garcia
Felipe Chiarello de Souza Pinto
Florisbal de Souza Del’Olmo
Frederico Barbosa Gomes
Gilberto Bercovici
Gregório Assagra de Almeida
Gustavo Corgosinho
Jamile Bergamaschine Mata Diz
Jean Carlos Fernandes
Jorge Bacelar Gouveia – Portugal
Jorge M. Lasmar
Jose Antonio Moreno Molina – Espanha
José Luiz Quadros de Magalhães
Leandro Eustáquio de Matos Monteiro
Luciano Stoller de Faria
Luiz Manoel Gomes Júnior
Luiz Moreira
Márcio Luís de Oliveira
Maria de Fátima Freire Sá
Mário Lúcio Quintão Soares
Nelson Rosenvald
Renato Caram
Roberto Correia da Silva
Rodolfo Viana Pereira
Rodrigo Almeida Magalhães
Rogério Filippetto de Oliveira
Rubens Beçak
Vladmir Oliveira da Silveira
Wagner Menezes
William Eduardo Freire

É proibida a reprodução total ou parcial desta obra, por qualquer meio eletrônico,
inclusive por processos reprográficos, sem autorização expressa da editora.
Impresso no Brasil | Printed in Brazil

Arraes Editores Ltda., 2014.

Coordenação Editorial: Fabiana Carvalho

Produção Editorial e Capa: Danilo Jorge da Silva
Revisão: Fátima Chaves

Carvalho, Tomás Lima de

C331 Fundo de investimento imobiliário: análise jurídica e
econômica / Tomás Lima de Carvalho. – Belo Horizonte:
Arraes Editores, 2014.
157p.

ISBN: 978-85-8238-063-5

1. Fundo de investimento imobiliário. I. Título.

CDD: 342.1
CDU: 347.7

Elaborada por: Maria Aparecida Costa Duarte

CRB/6-1047

Rua Pernambuco, 1408, Loja 03 – Savassi

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Tel: (31) 3031-2330

Belo Horizonte
2014
 A Deus, pela força nos momentos difíceis.
Aos meus pais, por acreditarem em mim e pelo amor incondicional.
Aos meus irmãos Lucas e Marina, pelo apoio e amizade.
À Paulina, meu amor, por todo o carinho, atenção e cuidado dedicados.
À Professora Dra. Rubia Neves, minha orientadora, pela confiança
em mim foi depositada, pela atenção que sempre dispensou,
assim como pelo constante estímulo à reflexão.
À Fernanda Guilherme Santiago e ao Rodrigo Otávio Alves Leite
Martins, meus amigos e sócios, por todo o apoio dispensado
e pela convivência diária.
A todos aqueles que, de alguma forma, contribuíram
para a realização desta obra.

V
 Sumário

PREFÁCIO.......................................................................................................... VIII

Capítulo 1
INTRODUÇÃO................................................................................................. 1

Capítulo 2
FUNDOS DE INVESTIMENTO.................................................................... 6
2.1 Aspectos conceituais e noções gerais........................................................ 6
2.2 Fundos de investimento aberto e fechado............................................... 13
2.3 Natureza jurídica das cotas de fundo de investimento......................... 16
2.4 A regulação dos fundos de investimento................................................ 21
2.5 Política de investimento e o regulamento dos fundos de
investimento................................................................................................. 29

Capítulo 3
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO......................................... 34
3.1 Noções gerais e aspectos conceituais........................................................ 34
3.2 Natureza jurídica do fundo de investimento imobiliário adotada
pela Lei n. 8.668/93..................................................................................... 40
3.3 A constituição do fundo de investimento imobiliário......................... 43
3.3.1 As cotas de participação.......................................................................... 46
3.3.2 Emissão, distribuição e integralização das cotas................................. 49
3.4 O patrimônio do fundo de investimento imobiliário.......................... 54
3.5 O regulamento e a política de investimento do fundo de
investimento imobiliário........................................................................... 57

VI
3.6 O administrador e a estrutura organizacional do fundo de
investimento imobiliário........................................................................... 59
3.6.1 Assembleia Geral de Cotistas.................................................................. 62
3.6.2 Representante dos cotistas....................................................................... 64
3.6.3 Auditor independente.............................................................................. 65
3.6.4 Instituição responsável pela prestação de serviços de custódia dos
títulos e valores mobiliários do fundo.................................................. 65
3.7 Resgate e negociação das cotas e liquidação do fundo......................... 66
3.8 A tributação sobre o rendimento do fundo de investimento
imobiliário e dos cotistas........................................................................... 71
3.9 Análise quanto aos investidores especiais destinatários do fundo de
investimento imobiliário........................................................................... 75

Capítulo 4
ANÁLISE JURÍDICA E ECONÔMICA DOS FATORES DE
RISCO E RESTRIÇÕES OPERACIONAIS DO FUNDO DE
INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO................................................................. 78
4.1 Noções gerais sobre a análise econômica do Direito............................ 78
4.1.1 A empresa, os direitos de propriedade e os custos de transação...... 82
4.1.2 O Mercado de Valores Mobiliários e as cotas de fundo de
investimento imobiliário sob a perspectiva da eficiência
econômica.................................................................................................. 84
4.2 O sistema de publicidade de informações aos cotistas do
fundo de investimento imobiliário.......................................................... 88
4.3 Direitos e obrigações dos cotistas............................................................. 91
4.4 Vantagem do fundo de investimento imobiliário................................. 92
4.5 Atividades e operações vedadas à entidade administradora e
ao fundo........................................................................................................ 94
4.6 Os fatores de risco do fundo de investimento imobiliário................. 98

CONSIDERAÇÕES FINAIS........................................................................... 105

REFERÊNCIAS.................................................................................................. 110

ANEXOS.............................................................................................................. 119
A – Lei n. 8.668, de 25 de junho de 1993...................................................... 119
B – Instrução CVM n. 472, de 31 de outubro de 2008, com as
modificações introduzidas pela Instrução CVM n. 478/2009............ 124

VII
 Prefácio

Sinto-me honrada com o convite feito pelo Advogado e Professor Tomás Lima de
Carvalho para prefaciar o seu livro intitulado Fundo de Investimento Imobiliário: análise
jurídica e econômica, que é fruto da sua dissertação de mestrado, da qual fui sua orienta-
dora no Programa de Pós-Graduação Strictu Sensu em Direito da Universidade FUMEC.
O trabalho merece elogios, não só pela escolha de tema árido, cujo enfrentamento
foi corajosamente demonstrado pelo autor, mas também pela metodologia escolhida e
pelo rigor técnico com que o desenvolveu.
Sempre partindo do exame e da exegese do ordenamento jurídico positivo, sem
se descuidar de analisar as estruturas do mercado de valores mobiliários, do mercado
de crédito, os órgãos reguladores e perpassando pelo Direito Civil, Direito Empresarial,
especificamente pelo Direito Cambial, regulação do Sistema Financeiro Nacional, Tomás
Lima de Carvalho apresenta precisas noções sobre a natureza jurídica de cotas e de fundo
de investimento imobiliário, abordando de maneira reflexiva sobre as regras a serem
observadas para a constituição e administração dos referidos fundos. Analisa também a
perspectiva de direitos dos cotistas, verificando a adequação à regulação do mercado da
regra que afasta dos cotistas, a propriedade sobre o patrimônio do fundo de investimento
imobiliário, e da regra que os proíbe de procederem ao resgate das respectivas cotas.
O diferencial deste trabalho encontra-se na análise jurídica e econômica realizada
pelo autor com base em dezessete casos reais de fundos de investimento imobiliários por
ele catalogados até março de 2011, cujos prospectos foram analisados para verificar em
que medida a assimetria de informações esteve presente nos respectivos documentos, ten-
do Tomás verificado que o volume e a qualidade das informações relativas aos diversos
riscos não foram naqueles casos prestados de forma adequada, se mostrando os informes
genéricos e superficiais.
Desse modo, a leitura do livro Fundo de Investimento Imobiliário: análise jurídica
e econômica é indicada aos juristas necessitados de referencial teórico para subsidiar

VIII
seja a postulação advocatícia, seja o julgamento na instância do Judiciário ou do órgão
regulador, aos estudiosos do tema que pretendem trazer novas reflexões, mas também
aos intervenientes do mercado de fundos de investimento imobiliários, em especial os
investidores interessados em aprofundar seus conhecimentos a respeito dos riscos que
devem procurar identificar nos prospectos de emissão de cotas desses tipos de fundos.
Afinal, o investidor bem informado tem maior poder para decidir sobre os benefícios e
os custos do investimento a que está disposto suportar, o que em última análise promove
credibilidade e confiança ao mercado.

RUBIA CARNEIRO NEVES

Doutora e Mestre em Direito Comercial pela UFMG.
Professora de Direito Empresarial da graduação e do Programa de
Pós-Graduação em Direito da UFMG.

IX