Melhor Performance do Workplace,

Melhor Desempenho nos Negócios

Série Análise CBRE

Parte Três

C ON STR U I N DO
UM DI F E R E NC IA L
C OM PETITI VO
Melhor Performance do Workplace, Melhor Desempenho dos Negócios
Parte Três: Construindo um Diferencial Competitivo
SUMÁRIO EXECUTIVO

As primeiras duas partes desta série abordaram o enfoque no talento através da análise do local e da mão de obra e a criação de
experiências envolventes para os usuários por meio da estratégia para o local de trabalho. Estas estratégias de negócios não são
resultado de exigências imobiliárias implícitas, no entanto, elas destacam como o ramo imobiliário pode influenciar um resultado que
acabe oferecendo uma vantagem competitiva aos ocupantes.

Uma das áreas mais estratégicas para a vantagem competitiva é o ambiente de trabalho, que envolve as duas preocupações mais
dispendiosas de qualquer organização, talento e imóvel.1 Um imóvel pode se tornar ainda mais caro se não for administrado
corretamente, e não é raro que ocupantes corporativos se deparem com seus portfólios repletos de imóveis que não atendem mais
ao seu modelo de negócios.

A terceira parte da nossa série de pensamento foca diretamente na conexão entre imóveis corporativos e práticas de gerenciamento
de instalações, e seu papel na criação de verdadeiras vantagens empresariais. Otimizar seu imóvel pode trazer benefícios
duradouros, e este artigo fornece insights sobre o que significa otimização para alguns dos profissionais mais experientes do
mercado. Serão explorados cinco conceitos chave:

OTIMIZAÇÃO DO Gerenciar os bens e serviços de forma global a nível de portfólio é uma abordagem
PORTFÓLIO necessária, tanto para manter uma disciplina de custos quanto para obter os níveis

mais altos de desempenho. O conselho para os ocupantes é transformar a estratégia de

negócios em uma estratégia imobiliária proativa, e não reativa.

USO DA CADEIA DE Mais do que nunca, ocupantes instruídos estão formando equipes internas enxutas e
ABASTECI-MENTO A SEU focadas estrategicamente e criando parcerias com fornecedores terceirizados para melhor
FAVOR administrar as instalações e os gastos, além de otimizar a cadeia de valor em todo o
portfólio.

A EVOLUÇÃO DO PAPEL Os prédios estão cada vez mais inteligentes. Sistemas de automação estão sendo cada
DA TECNOLOGIA vez mais utilizados para controlar a segurança, iluminação, climatização e uma série de
aplicações que envolvem a sustentabilidade de um prédio, e estão causando um impacto nos
custos e na saúde e no bem-estar dos ocupantes

ENTREGA DE RESULTADOS Para garantir o resultado desejado no processo de transformação do ambiente de trabalho,
PARA AO C-SUITE é essencial que a área imobiliária tenha um lugar à mesa de tomada de decisões na forma
de um parceiro estratégico e conselheiro. A área imobiliária está preparada para assumir
um papel natural de liderança neste processo, uma vez que o bem físico muitas vezes é o
catalisador da mudança.

MANUTENÇÃO DO Obviamente, alcançar a otimização do portfólio imobiliário é apenas uma parte da

PORTFÓLIO OTIMIZADO discussão. O segredo é manter e construir sobre esse sucesso. A área imobiliária é a líder
natural para a estratégia a longo prazo relacionada ao desempenho do portfólio, devido à
sua compreensão das estratégias de negócio, das pessoas servidas e dos sistemas adotados
para apoiar seu trabalho.

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OTIMIZAÇÃO
DO
PORTFOLIO
Gerenciar os bens e serviços de forma
global a nível de portfólio é uma
abordagem necessária, tanto para manter
uma disciplina de custos quanto para
obter os níveis mais altos de desempenho.
Como salientado por Chriss Perri, diretor
administrativo sênior das Soluções de
Trabalho Globais: “Os tomadores de
decisões com os quais nos envolvemos de
forma mais eficiente são aqueles com uma
visão global do seu portfólio, vista através
de um orçamento que engloba diversos
locais.”
“Os clientes ocupantes geralmente
segmentam seu serviço imobiliário por
função ou até mesmo geografia” diz Curt
Grantham, presidente global de soluções
para clientes das Soluções de Trabalho
Globais da CBRE. “Pode ser um desafio
ter uma conversa estratégica sobre uma
abordagem integrada à administração dos
bens, ao desenvolvimento de estratégias
e o estímulo ao desempenho em diversas
linhas de serviço e regiões ao redor do
mundo quando não há uma equipe
integrada formada para isso. Mas uma vez
coordenadas, as eficiências obtidas com
esse tipo de ponto de vista integrado são
convincentes.

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“Pode ser um desafio ter uma

conversa estratégica sobre
uma abordagem integrada à
administração dos bens, ao
desenvolvimento de estratégias
e o estímulo ao desempenho
em diversas linhas de serviço e
regiões. Mas uma vez
coordenadas, as eficiências
obtidas com esse tipo de ponto
de vista integrado são
convincentes.”
—Curt Grantham, Presidente Global de Soluções para Clientes,
Global Workplace Solutions, CBRE
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Há uma tendência clara em direção à centralização das
estruturas de gerenciamento de imóveis corporativos. Setenta
e dois por cento dos entrevistados na Pesquisa de Ocupação
Global 2015/162 relatou haver estruturas de gerenciamento
centralizadas. Uma pesquisa parecida realizada apenas com
executivos imobiliários de empresas da Fortune 5003 descobriu
que 85% destas organizações imobiliárias eram primariamente ou
completamente centralizadas, e 2/5 relataram uma tendência em
direção a uma maior centralização nos últimos cinco anos.
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Karen Ellzey, diretora administrativa executiva da consultoria
de administração das Soluções de Trabalho Globais, reforça
o benefício desta descoberta: “Líderes executivos imobiliários
corporativos são bastante deliberados quando se trata de iniciar
com metas estratégicas de negócios e alinhar suas prioridades
de gerenciamento imobiliário para apoiar tais metas. Executivos
imobiliários corporativos devem encontrar um equilíbrio perfeito
entre custo e eficácia no local de trabalho dentro de um contexto
em que as exigências de negócios estão em constante mudança.
Esta é uma tarefa mais desafiadora do que muitos executivos
percebem.”
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Líderes executivos imobiliários

corporativos são bastante
deliberados quando se trata de
iniciar com metas estratégicas de
negócios e alinhar suas
prioridades de gerenciamento
imobiliário para apoiar tais metas.
—Karen Ellzey, Diretora Administrativa Executiva,
Global Workplace Solutions, CBRE

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O conselho para os ocupantes é transformar a estratégia de
negócios em uma estratégia imobiliária proativa, e não reativa.
“Porém muitos clientes não contam com a escala nem com a
capacidade de oferecer a experiência necessária apenas com sua
equipe interna,” afirma Grantham. “Há uma tremenda pressão
sobre a maioria dos departamentos imobiliários dos ocupantes
para que reduzam seu tamanho e se tornem mais eficientes. A
equipe interna, menor, deve estar intimamente ligada ao negócio.”
“Eu acho que trabalhar muito estreitamente com uma equipe interna,
do lado do cliente, que entenda a estratégia geral do negócio, seja
uma enorme ajuda para orientar as pessoas, conforme oferecemos
um portfólio completo que suporte e seja informada pela estratégia
de negócios”, acrescenta.
Logo, o que define uma estratégia de portfólio abrangente?
“Obviamente que uma estratégia de portfólio abrangente será
criada em cima de qualquer fator relacionado ao negócio do
ocupante, incluindo indústria vertical, maturidade das operações,
posicionamento no ciclo econômico e assim por diante,” diz Julie
Whelan, Chefe das Américas de Pesquisa sobre Ocupantes Pesquisa
CBRE “Porém há elementos essenciais de descoberta e entradas
empresariais que são necessários para ajudar a definir a estratégia
e o caminho a seguir “.
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Entre eles, os ocupantes devem sempre estar cientes das
especificidades dos imóveis individuais de seu portfólio, que tipos
de operação ocorrem neles e se é esperado um crescimento ou
uma contração dos negócios. A estratégia de portfólio, obviamente,
se preocupa com a localização do imóvel de um ocupante e se o
mesmo será adquirido ou arrendado, ou quando há expirações ou
pausas de locação, para gerenciar e tomar medidas adequadas
contra o ciclo imobiliário relacionado ao seu ciclo de negócios
ou outros fatores. Ao mesmo tempo, é importante ser capaz de
quantificar o uso do espaço dentro de um imóveis individuais, e
até mesmo as unidades de negócio dentro destes imóveis, a fim
de auxiliar na tomada de decisões informadas com base nas
expectativas da organização de crescimento ou contração em seu
portfólio.
Com os fatos e os valores coletados e um ponto de vista em
como melhor alinhar as “demandas” do negócio com a “oferta”
imobiliária, seja dentro do portfólio corporativo existente ou fora
dele, será mais fácil envolver os executivos de primeira linha e as
decisões de portfólio que tenham impacto significativo sobre a
operação poderão ser feitas em tempo hábil. E, conforme discutido
nos artigos anteriores desta série, tais decisões de portfólio envolvem
muito mais do que apenas juntar mais pessoas em menos espaço.
Elas envolvem utilizar o espaço de forma mais eficaz e eficiente e,
ao mesmo tempo, causar um impacto positivo sobre a satisfação
dos funcionários.
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LIDERANÇA ATRAVÉS DA PRÁTICA:
POR DENTRO DA INICIATIVA
WORKPLACE360 DA CBRE
Uma redução de 25% nos custos.4 Uma taxa de satisfação dos funcionários de 90%.

Estes números impressionantes estão entre os resultados da iniciativa divisora de águas e vencedora de
vários prêmios5 Workplace360, um programa adotado em todo o portfólio elaborado com o objetivo de
criar ambientes de trabalho transformadores que respondam à forma com as pessoas trabalham. Os
resultados demonstram que o conceito é um sucesso, e a CBRE se baseia em seu próprio “laboratório”
para auxiliar seus clientes na busca pela próxima geração de oportunidades para o local de trabalho.

“Na nossa própria iniciativa de local de trabalho, descobrimos que 94% dos funcionários reconhecem o
Workplace360 como um investimento da CBRE neles e como as ferramentas e tecnologias das quais eles
precisam para serem eficazes,” afirma Georgia Collins, co-líder da prática Local de Trabalho da CBRE
nos EUA. “Isso prova que é possível criar ambientes de trabalho que otimizam tanto a eficiência quanto a
eficácia.”

A Workplace360 foi lançada em 2011, por razões bastante práticas: 40% dos arrendamentos da CBRE
ao redor do mundo estavam previstos para expirar dentro de cinco anos, apresentando uma
oportunidade para reinventar as abordagens em relação ao planejamento, o projeto e a implementação
de espaços para escritórios.

As melhorias foram inspiradas pelas inovações realizadas no escritório da CBRE de Amsterdã,

especialmente em relação à colaboração e o bem-estar. Como resultado, foram estabelecidas três metas
para orientar a iniciativa, explica Collins: “Primeiramente, queríamos criar um ambiente de trabalho
saudável que permita que nossos funcionários trabalhem de forma mais inteligente e eficiente em um
espaço mais personalizado. Segundo, queríamos otimizar o valor operacional.

“Estamos servindo de exemplo. Estes

ambientes dizem, ‘Podemos ajudá-lo
com isso porque nós mesmos também
estamos fazendo.”
—Chris Bone, Diretor Senior, Global Facilities, CBRE
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do espaço que ocupávamos. E terceiro, queríamos liderar o mercado em direção ao futuro, estimulando
nossos funcionários a se comunicarem e colaborarem melhor ao longo de toda a unidade e as linhas de
serviço.”

Em relação à primeira meta e a eficiência dos funcionários, Lenny Beaudoin, co-líder da prática Local de
Trabalho da CBRE nos EUA, acrescenta, “Quando as organizações ajudam seus funcionários a gerenciar
bem seu tempo no trabalho, eles são capazes de realizar seus trabalhos de forma mais rápida e eficiente
e, consequentemente, administrar melhor suas vidas fora do ambiente de trabalho.” Isso está
relacionado ao design e à provisão de serviços cuidados, conforme discutido no segundo artigo desta
série.

Porém, para alcançar estas três metas, muitas crenças tradicionais terão de ser descartadas, como a
imposição de normas de metragem quadrada por pessoa ou a dependência tradicional do papel. Ao

invés disso, cada ambiente do Workplace360 é baseado em uma abordagem sem estações, escritórios
ou cubículos designados a um funcionário específico. E cada ambiente é praticamente livre de papel.

“Substituindo escritórios e estações de trabalho designadas por 15 tipos diferentes de áreas de trabalho,
com base em padrões calculados de uso dos funcionários, nossos novos espaços estão mais afinados
com a forma com que nossos funcionários trabalham ao longo do dia. Deixamos de programar o espaço
de forma a assumir que uma pessoa ficará sentada em uma estação de trabalho o dia inteiro de trabalho.
Isso nos ajudou a atingir até 25% de redução nos custos e ao mesmo tempo ofereceu maior
funcionalidade e flexibilidade,” afirma Collins. Mas isso não é tudo. “Este custo reduzido por funcionário
resultou em menor consumo de energia e emissão de carbono.” Os escritórios sem papel também
reduzem as exigências de arquivamento, assim como o volume de lixo.

Segundo Chris Bone, diretor sênior de Instalações Globais da CBRE, a transformação em ambientes
Workplace360 começa dois anos inteiros antes do término do prazo de arrendamento, sendo que a
maioria é baseada em prazos de 10 anos. “Assim temos a oportunidade, a cada 10 anos, de entrar e
causar um impacto mais efetivo na cultura do local de trabalho,” afirma.

Nesse período de dois anos, “Começamos com a liderança sênior dentro dos escritórios para entender
como nossos funcionários trabalham, desde consultores de transações e avaliadores até grupos de
serviços para ativos e funções de serviços compartilhados,” explica ele. “Através de entrevistas individuais
e estudos de utilização, entendemos como é o dia deles, suas funções, e suas necessidades tecnológicas e
de armazenamento. Estudamos como utilizam a tecnologia, como fazem uso das salas de conferência,
como usam seu próprio espaço.”

Embora essas informações sejam utilizadas para tomar decisões de layout, isso não é feito em um vácuo,
e a adesão do funcionário é essencial para qualquer decisão. “Queremos que nossos funcionários
saibam que estamos os ouvindo e nos importamos,” diz Bone, “e, embora não seja possível atender às
solicitações de todos, os escutamos e oferecemos opções e soluções que, no final, nos deixam em ótima
situação para toda a CBRE e, consequentemente, para eles.”

Os dois anos de preparação propiciam “tempo suficiente de abordagem com todos nossos constituintes,”
explica Bone. “Criamos comissões dentro da equipe do projeto para questões como arte e branding, e
saúde e bem-estar, para envolver estas pessoas nesse processo evolutivo. Sempre há menor resistência às
mudanças quando as pessoas fazem parte do movimento e o entendem. O envolvimento é parte
essencial da liderança da mudança.”
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Essas comissões contribuem amplamente para o conforto dos funcionários no novo espaço. “Quando
discutimos com as comissões, descobrimos que a maioria de nossos funcionários deseja criar um mesmo
ambiente de trabalho.

Esse alinhamento com os resultados desejados nos permite focar em um objetivo comum e nos lembra
que podemos superar pequenas diferenças nas preferências. Somos parecidos de tantas formas. Mas são
naqueles 10% que as variações vêm a tona. Então devemos aceitar isso e transformar em uma
oportunidade para transformação,” diz Bone.

Bone admite que, devido à natureza humana, algumas pessoas demoram mais para aderir. Isso
normalmente muda “no primeiro dia no novo espaço, quando os funcionários entram, ligam seus
laptops e em três minutos já estão trabalhando. É nessa hora que a descrença some e o entusiasmo
aparece.”

Tão importante quanto o Workplace360 é para a eficiência das operações da CBRE, ele também é
igualmente relevante para o negócio de consultoria imobiliária corporativa da empresa: Os escritórios
renovados da CBRE não apenas se tornam ferramentas de eficiência e suporte ao trabalho sendo
realizado, como também se tornam exemplos em tempo real do trabalho transformador que a empresa
pode oferecer a seus clientes.

Além disso, dada a forte conexão entre o portfólio de ambientes de trabalho e a marca e cultura de uma
empresa, esses escritórios renovados também ajudam a CBRE a contar sua própria história aos
funcionários e clientes. “O ambiente construído é uma experiência,” explica o diretor global de marketing
da CBRE, Paul Suchman.6 “É um investimento nos seus funcionários e na capacidade deles de passar
adiante a mensagem e os valores da empresa. Isso se trata da experiência humana. E cada vez que isso
é feito com sucesso, há uma outra história fascinante e extremamente humana a ser contada.”

“Estamos servindo de exemplo.” afirma Bone. “Estes ambientes dizem, ‘Podemos ajudá-lo com isso
porque nós mesmos também estamos fazendo.”

RESULTADOS GLOBAIS: WORKPLACE360 EM NÚMEROS

93% 16% 35%

dos funcionários não desejam de redução nos custos por de economia no consumo de
retornar ao ambiente de pessoa nas Américas água por escritório
escritório tradicional

$13 milhões 30,000 pés 2

27%
economizados em custos economizados com espaço para de redução no consumo de
operacionais de arrendamento arquivamento e armazenamento eletricidade por escritório
ao ocupar espaços menores

28% 30 67%
de capacidade adicional criada para escritórios com certificação LEED de desvio de resíduo, e 1.725
futuras projeções de crescimento de e mais 11 em processo de toneladas de resíduos de
pessoal ao adotar o modelo sem certificação construção desviados
estações designadas
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USO DA
CADEIA DE
ABASTECIMENTO
A SEU FAVOR
É relativamente fácil associar prazos de
arrendamento abaixo do ideal ou um
local de trabalho subutilizado como fontes
de custos desnecessários. No entanto
há outras variáveis, provavelmente não
tão óbvias, que também influenciam. A
cadeia de abastecimento das instalações
é uma delas. Para cada ambiente
construído, uma cadeia de abastecimento
de serviços, suprimentos e equipamentos
leves e pesados é necessária para operar
as instalações, manter os ocupantes
produtivos e seguros, atender às exigências
regulatórias e oferecer amenidades.
“Aconselhamos nossos clientes a pensar
além do ambiente de trabalho individual,
nos custos associados à forma como o
espaço e os serviços são prestados em um
portfólio,” diz Ellzey.
“Essa é uma verdadeira abordagem ponta
a ponta, na qual a organização imobiliária
comercial e seus parceiros trabalham em
conjunto para otimizar cada etapa do ciclo
imobiliário de ‘planejamento, negociação,
construção, administração’, em estreito
alinhamento com as necessidades do
negócio.”

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“Aconselhamos nossos clientes

a pensar além do ambiente
de trabalho individual, nos
custos associados à forma
como o espaço e os serviços são
prestados em um portfólio.
Essa é uma verdadeira
abordagem ponta a ponta.
—Karen Ellzey, Diretora Administrativa Executiva,
Global Workplace Solutions, CBRE
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As organizações imobiliárias corporativas estão mais enxutas
do que nunca, e muitas estão terceirizando a prestação de
uma variedade cada vez mais ampla de serviços associados ao
ambiente de trabalho para prestadoras globais, como a CBRE.
Esse movimento estratégico geralmente resulta em reduções de
custos com taxa de execução na faixa de 10 a 20%.
Um fator que resulta em significativa redução de custos para
modelos de gestão terceirizada de instalações é a cadeia de
abastecimento. As prestadoras oferecem maior escala e poder
de compra ao cliente, administram profissionalmente o conjunto
de fornecedores e introduzem opções para a realização própria
do trabalho com menor custo e maior qualidade. Setenta e dois
por cento dos executivos mobiliários de empresas do Fortune 500
entrevistados em uma pesquisa recente relataram terceirizar a
administração de suas instalações, demonstrando uma tendência
em direção a esse modelo de negócios.7
13
“Conforme a adoção ao modelo de administração integrada das
instalações continua, nossa capacidade de alavancar a escala
da cadeia de abastecimento a fim de criar melhores resultados
para os clientes também cresce. Estamos indo além de estratégias
tradicionais de terceirização e alcançando novos níveis de
envolvimento com fornecedores, o que estimula a inovação,
melhorias na qualidade e a próxima geração de estratégias de
economia,” afirma Matt Werner, presidente da administração de
instalações corporativas das Soluções de Trabalho Globais da
CBRE. “Essa capacidade de voltar o foco dos parceiros na nossa
cadeia de abastecimento para a qualidade e a inovação é cada
vez mais importante devido às expectativas para o ambiente de
trabalho
e o foco crescente em áreas como o bem-estar, produtividade e
engajamento dos funcionários,” continua Werner.
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“Estamos indo além de estratégias

tradicionais de terceirização e
alcançando novos níveis de
envolvimento com fornecedores, o
que estimula a inovação,
melhorias na qualidade e a
próxima geração de estratégias de
economia.”
—Matt Werner, Presidente da Administração de Instalações,
Global Workplace Solutions, CBRE

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“Nós mantemos uma das plataformas para soluções da cadeia

“Na região Ásia-
de abastecimento mais robustas do mercado, que opera através
de uma série de estratégias de liderança, tais como gestão de
Pacífico, é
categorias, qualidade e desenvolvimento de fornecedores e
excelência em serviços,” explica Phil Rowland, diretor executivo
fundamental
na Ásia-Pacífico para as Soluções de Trabalho Globais da
CBRE. “Na região Ásia-Pacífico,” ele acrescenta, “especialmente
identificar e criar
em mercados que podem estar sujeitos a diferentes exigências
regulatórias locais, como a China, é fundamental identificar parcerias com os
e criar parcerias com os provedores de serviços locais mais
estratégicos e de maior qualidade, que forneçam o melhor provedores de
serviços locais mais
serviço e valor aos clientes.”

estratégicos e de
Também deve-se observar que, conforme os clientes são
induzidos a repensar suas cadeias de abastecimento, a própria
cadeia de abastecimento global está no meio de uma importante
transformação. Tecnologias novas e emergentes, como
geofencing, Internet das Coisas, automação predial e automação
maior qualidade,
de armazéns, estão criando novas oportunidades para a gestão e
otimização da prestação de serviços a locais individuais e imóveis
que forneçam o
dentro do portfólio – eficiências que as organizações estão cada
vez mais ansiosas para explorar.
melhor serviço e
valor aos clientes.”
—Phil Rowland, Diretor Executivo da Ásia
Pacífico, Global Workplace Solutions, CBRE

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A
EVOLUÇÃO
DO PAPEL DA
TECNOLOGIA
Os edifícios estão cada vez mais
optimizados por meio da tecnologia.
Sistemas de automação estão sendo
utilizados para controlar a segurança,
iluminação, climatização e uma série de
aplicações que envolvem a
sustentabilidade de um prédio, e estão
causando um impacto nos custos e na
saúde e no bem-estar dos ocupantes.
The Edge, a sede da Deloitte em
Amsterdã, com 430 mil pés quadrados,
pode ser o edifício mais inteligente do
mundo—graças à informatização e à
‘Internet das Coisas’.8
A ‘Internet das Coisas’, na mais simples
das definições, refere-se à ligação entre
os itens do dia-a-dia e sua habilidade de
enviar.

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e armazenar dados. Com sistemas de segurança que

reconhecem os trabalhadores à medida que chegam aos
sistemas de iluminação que se ajustam automaticamente
às necessidades de um usuário, The Edge é um indicador
A ‘Internet das
primordial de onde a Internet das Coisas pode nos levar.
Coisas’, na mais
O desafio, em grande parte, é a taxa exponencial de inovação
que estamos vendo agora em hardware e software, diz Matthew simples das
definições, refere-se
Toner, diretor administrativo do Instituto CBRE. “A vida de útil da
tecnologia de ponta tornou-se cada vez mais curta devido ao

à ligação entre os
aumento do investimento e foco no setor imobiliário. Com os
preços caindo, capacidades aumentando e a segurança uma
questão incômoda, a instalação de milhares, se não de milhões
de componentes, torna-se cada vez mais complexa”.
itens do dia-a-dia e
Mas, “isso é algo que cai diretamente sob domínio da CBRE:
a capacidade de aconselhar nossos clientes sobre as opções
sua habilidade de
e ajudá-los a cumprir suas metas com experiência e custo-
benefício”.
enviar e armazenar
“Projetos como o The Edge são impressionantes”, diz Guy dados.
Holden, Presidente da EMEA de negócios de Solução de
Trabalho Global da CBRE, que observa que, embora essas
“novas tecnologias podem representar uma pequena minoria
hoje, na medida em que elas se tornam mais disponíveis,
provavelmente, com o tempo, veremos um crescimento
significativo em suas aplicações em muitos outros edifícios.”

Considere o Cisco Digital Ceiling, que, conforme relatado

recentemente pela Blueprint, apresentada pela CBRE9 aciona a
iluminação não por eletricidade, mas pela Internet, entre outros
avanços. “No momento em que você faz isso, cada luz tem um
endereço IP e você pode colocar sensores nelas para controlar
qualquer coisa”, diz Holden. “Ele se torna um edifício vivo”.

O crescimento—ou a falta de crescimento—de sistemas de

construção sustentável é determinado em grande parte por
“critérios econômicos e pelo quadro de políticas implementado
pelo setor público que, por sua vez, modela os critérios
econômicos”, diz Ronald Haddock, vice-presidente sênior de
estratégia no negócio de Soluções de Trabalho Global da CBRE.
“Não é movido apenas pela tecnologia, ou por um senso de
responsabilidade social.”

“No entanto, por mais precoce que seja para a maioria dos
ocupantes nesse momento na evolução da tecnologia, é claro
que o movimento da Internet das Coisas não se trata apenas de
economia nos sistemas de construção, mas também está cada

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“Por mais precoce que seja para

a maioria dos ocupantes nesse
momento na evolução da
tecnologia, é claro que o
movimento da Internet das
Coisas não se trata apenas
de economia nos sistemas de
construção, mas também está
cada vez mais focada na
produtividade dos ocupantes e
experiência em todo o portfólio”.
—Guy Holden, EMEA Presidente, Global Workplace Solutions, CBRE

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vez mais focada na produtividade dos ocupantes e experiência
em todo o portfólio, como o The Edge e outros edifícios
inteligentes claramente ilustram”, acrescenta Holden.
Haddock pode lhe falar sobre tudo isso. Considere os escritórios
da Brookfield, Wisconsin, da ESI, um dos principais serviços
ambientais e provedor de soluções de construções inteligente que
a CBRE adquiriu em 2015. “Segurança, iluminação e HVAC estão
todos ligados”, ele explica—e com base nos movimentos de um
indivíduo, “o edifício sabe se ele deve ser aquecido ou resfriado,
acesso ou apagado”.
E isso é apenas um ponto de partida. “Uma parte integral da
HVAC é o controle de dióxido de carbono”, diz Haddock. O ESI
também tem isso coberto. Estudos demonstraram “uma ligação
clara entre a quantidade de CO2 em uma sala e a capacidade
cognitiva, de modo que os níveis crescentes de CO2 são a
primeira coisa que o sistema aborda, por exemplo, em uma
sala de conferências lotada e, em seguida, é claro, ajusta a
temperatura”.
Por último, trata-se de um processo de aprendizado da
máquina, diz Haddock, “que basicamente estabelece uma
série de correlações entre toda uma lista de variáveis que
sistematicamente instrui o sistema ao longo do tempo sobre
qual temperatura eu iria querer, por exemplo, versus a escolha
de alguém. E, pesa mais as pessoas que estiveram lá mais
19
recentemente, o que acomoda o fato do volume de negócios”.
Os dados coletados de tais sistemas nos ensinam alguns fatos
fascinantes sobre a experiência humana. Por exemplo, o sistema
“expande as faixas de temperatura que os humanos consideram
confortáveis”, diz Haddock. “Curiosamente, estamos realmente
dispostos a tolerar um ambiente mais frio no inverno e mais
quente no verão do que a maioria dos técnicos acha. A aplicação
prática para os clientes é que os custos baixem. “
Aqui é onde as ciências de engenharia e ciências sociais
convergem. “Sabemos como chegar a uma temperatura de 22
graus”, diz Haddock.| “Mas como saberemos se está muito alto
ou muito baixo, ou se certos níveis de umidade ou iluminação
estão muito altos
ou muito baixos? As tecnologias da Internet das Coisas ajudam
as ciências de engenharia, fornecendo mais dados em tempo
real para começar a verificar as correlações”, continua ele. “Elas
fazem com que os ocupantes ajudem a criar o ambiente que eles
quiserem”.
E esse é um foco que se comunica diretamente com a
concorrência por talento. Como o diretor de informações da
Deloitte, Erik Ubels, disse a Bloomberg10 sobre o The Edge,
as pessoas estão “vindo para a Deloitte porque elas querem
trabalhar neste edifício”.
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“As tecnologias da Internet das

Coisas ajudam as ciências de
engenharia, fornecendo mais
dados em tempo real para
começar a verificar as
correlações.
“Elas fazem com que os
ocupantes ajudem a criar o
ambiente que eles quiserem.”
—Ronald Haddock, Vice Presidente Sênior de Estratégia,
Global Workplace Solutions, CBRE

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ENTREGA DE
RESULTADOS
AO C-SUITE
Os imóveis são muito mais do que
simplesmente um custo. Alinhados
corretamente com uma estratégia de
negócios abrangente de um ocupante, os
imóveis são um contribuinte fundamental
para a estratégia e os objetivos mais
amplos da empresa. Mas para que isso
aconteça, o departamento de imóveis
não pode fazer isso do nada. Os imóveis
devem ter seu lugar na sala de reuniões,
juntamente com o diretor financeiro e
outros executivos-chave em recursos
humanos, TI, jurídico, marketing e
obtenção.
“O local de trabalho pode ser usado para
ganhar eficiência operacional e de força
de trabalho, e continuará a ser parte
21
integrante das discussões da diretoria,
enquanto continuar a incerteza na
economia global”, disse Whelan.
Isso foi confirmado pela mais recente
Pesquisa Global de Ocupantes11 da
CBRE. Quarenta e seis por cento dos
entrevistados indicaram a necessidade de
melhorar“ o patrocínio a nível executivo
como um pré-requisito para a entrega
dos objetivos primários. Para serem mais
eficaz, os entrevistados estão pedindo
por um maior compromisso da liderança
sênior para tomar decisões esclarecidas
e ousadas dentro de seu portfólio para
apoiar novos objetivos empresariais
centrados nos funcionários e permitir
produtividade”.
“Há uma forte correlação entre o
ambiente de trabalho de um cliente e a
visão do C-suite do local de trabalho em
relação à sua contribuição para atingir
metas e objetivos primários de negócios”,
declarou Jim Wilson, diretor executivo das
Soluções Globais de Local de Trabalho da
CBRE.
“Criar ambientes altamente produtivos e
transformadores por todo um portfólio
envolve uma quantidade significativa de
capital, bem como o gerenciamento de
mudanças que, por definição, requer um
C-suite totalmente engajado e de apoio”.
capital as well as change management
which, by definition, requires a fully
engaged and supportive C-suite.”
© 2016 CBRE, Inc.
Melhor Performance do Workplace, Melhor Desempenho dos Negócios
Parte Três: Construindo um Diferencial Competitivo

“Criar ambientes
Felizmente, esse patrocínio está se recuperando e pesquisas
adicionais da CBRE12 mostram que, nos últimos cinco anos,

altamente produtivos
as funções corporativas imobiliárias e das instalações se
aproximaram da C-suite.

Arpan Barua, diretor de Consultoria de Ocupante e Serviços

de Operações para a CBRE, observa ainda que: “O impacto
e transformadores
do imobiliário é definitivamente mais alto hoje do que antes, e
muitas equipes de imóveis comerciais estão sendo obrigadas a
por todo um
responder às necessidades de negócios com impacto de custo
neutro”, disse ele. “Um número crescente de empresas exigem portfólio envolve
uma abordagem mais estratégica para seus próprios ativos
de propriedade, o que requer colaboração com suas equipes uma quantidade
imobiliárias para reduzir ou evitar custos”.
significativa de
capital, bem como o
Whelan vê essa colaboração de alto nível como uma necessidade.
O executivo de imóveis da empresa precisa ter uma voz com

gerenciamento de
influência na C-suite e com outros líderes da linha de serviço;
é assim então que ocorrem os melhores resultados. “A área
imobiliária está preparada para assumir um papel natural
de liderança, uma vez que o imóvel físico muitas vezes é o
catalisador da mudança”, adicionou Whelan.
mudanças que, por
definição, requer um
C-suite totalmente
engajado e de apoio”.
—Jim Wilson, Diretor Executivo das Américas,
Global Workplace Solutions, CBRE

22 © 2016 CBRE, Inc.

Melhor Performance do Workplace, Melhor Desempenho dos Negócios
Parte Três: Construindo um Diferencial Competitivo

Bill Concannon, diretor executivo das Soluções de Trabalho “A área imobiliária

está preparada para
Global na CBRE, reforça este ponto. “Já tivemos experiências de
tais ‘momentos catalisadores’ por mais

de duas décadas, uma vez que as iniciativas imobiliárias

dos ocupantes lideram cada vez mais a mudança no nível
assumir um papel
empresarial. Em última análise, o papel do bem físico está
mudando e crescendo. Atualmente, ele engloba não apenas
natural de liderança
propriedades, mas questões mais amplas, como o fluxo de
trabalho interno e estratégias alternativas de trabalho”.
neste processo, uma
“Ao mesmo tempo”, acrescenta, “o C-suite usará os imóveis vez que o bem físico
físicos para ajudar a orientar a transformação cultural na
empresa. Portanto, essa questão impacta muito além da muitas vezes é o
catalisador da
propriedade individual e portfólio e inclui os funcionários
individuais que ocupam o espaço”.

mudança”.
—Julie Whelan, Chefe, Pesquisas com
Ocupantes das Américas,, CBRE

23 © 2016 CBRE, Inc.

Melhor Performance do Workplace, Melhor Desempenho dos Negócios
Parte Três: Construindo um Diferencial Competitivo

“O C-suite usará os imóveis

físicos para ajudar a orientar
a transformação cultural.
Portanto, essa questão impacta
muito além da propriedade
individual e portfólio e inclui
os funcionários individuais que
ocupam o espaço”.
—Bill Concannon, Diretor Executivo,
Global Workplace Solutions, CBRE

24 © 2016 CBRE, Inc.

Melhor Performance do Workplace, Melhor Desempenho dos Negócios
Parte Três: Construindo um Diferencial Competitivo

É importante lembrar, também, que o C-suite responde e é

orientado pelos fatos e números dos negócios. Portanto, para
realmente se envolver com a liderança, a análise de dados deve
“O profissional
ser uma peça chave de um modelo de operação imobiliária.
E a parceria com provedores de serviços que podem coletar imobiliário deve ver
esses dados e apresentá-los estrategicamente ao C-suite é
fundamental. toda a estratégia
“Se você puder trazer ao C-suite o uso em tempo real do espaço, empresarial
como um todo, e
através de sistemas e serviços, decisões mais inteligentes serão
feitas sobre onde o ocupante usa o espaço para soluções de
ocupação”, diz Perri. “O profissional imobiliário deve observar
a estratégia empresarial como um todo, e atender tanto as
necessidades globais de negócios quanto as necessidades
atender tanto as
imobiliárias”, acrescenta.
necessidades globais
“Organizações imobiliárias empresariais devem tomar uma
decisão fundamental”, acrescenta Ellzey. “Elas precisam
de negócios quanto
determinar se vão ser ‘fazedoras de pedidos’ ou
as necessidades
‘organizadoras de pedidos’ em relação aos seus clientes
comerciais internos. E cada vez mais elas estão optando por imobiliárias”.
seres este último, posicionando-se como parceiros estratégicos
e consultores, o que é totalmente adequado quando você pensa —Chris Perri, Diretor Administrativo Sênior,
sobre o que elas podem oferecer. Global Workplace Solutions, CBRE

25 © 2016 CBRE, Inc.

Melhor Performance do Workplace, Performance Desempenho nos Negócios
Parte Três: Construindo um Diferencial Competitivo

MANUTENÇÃO
DO
PORTFÓLIO
OTIMIZADO
Alcançar um portfólio otimizado de
imóveis—um que destaque as sinergias
das pessoas, local e desempenho—é
um objetivo. O profissional imobiliário
é fundamental para garantir a força
contínua dessas sinergias. Ela ou ele
muitas vezes representa uma escolha
ideal para desempenhar esta função,
dado a um rico entendimento da
estratégia de negócios, experiência
com pessoas que serão atendidas e
conhecimento dos sistemas em vigor
para apoiar seu trabalho.
Mais importante, diz Toner, você deve
lembrar que “o local de trabalho
otimizado não é só um produto. Ele se
tornou
um serviço em constante evolução,
feito através de insights com base em
dados, informações do usuário e que
exige atenção constante e resposta às
necessidades em constante evolução
dos ocupantes”.
O objetivo final, como Perri conclui,
“é uma mudança cultural que está
orientando o comportamento de forma
diferente.

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Melhor Performance do Workplace, Melhor Desempenho dos Negócios
Parte Três: Construindo um Diferencial Competitivo

“O local de trabalho otimizado não

é só um produto. Ele se tornou um
serviço em constante evolução,
feito através de insights com base
em dados, informações do usuário
e que exige atenção constante e
resposta às necessidades em
constante evolução dos ocupantes”.
—Matthew Toner, Diretor Administrativo, CBRE Institute

27 © 2016 CBRE, Inc.

Melhor Performance do Workplace, Melhor Desempenho dos Negócios
Parte Três: Construindo um Diferencial Competitivo
SOBRE A NOSSA SÉRIE DE ANÁLISE CBRE

Na CBRE, acreditamos que a chave para melhorar a performance dos negócios é melhorar o desempenho imobiliário. Imóveis e
pessoas são os dois maiores custos que qualquer ocupante enfrenta. Mas o custo é apenas metade de tudo isso. Nossos clientes mais
estratégicos reconhecem que, quando adequadamente abordados, esses dois itens críticos da estrutura corporativa também pode ter um
impacto transformador no desempenho geral de sua empresa.

Esta análise traz à vida o histórico de décadas de experiência da CBRE em experiências de transformação no local de trabalho para
demonstrar como empresas de todos os tipos e tamanhos podem realizar esses objetivos. Fornecemos as melhores qualificações e
capacidades do mercado, incluindo expertise analítica que abrange mercados, indústrias e tipos de ativos; com foco implacável em uma
melhor execução; e, uma abordagem de alto padrão, centrada no cliente.

Acima de tudo, esses artigos estão em consonância com o pensamento de alguns dos maiores pensadores da indústria de hoje em dia—
profissionais com a capacidade de conduzir uma a produtividade alta classe e excelência operacional para cada cliente que servem.

Encorajamos você a se conectar conosco para descobrir como podemos ajudar a desbloquear o valor do seu portfólio imobiliário.

UMA SÉRIE DE ANÁLISE CBRE

Esta série de analises sobre Performance no Trabalho considera a otimização dos objetivos estratégicos de uma empresa por
meio da aplicação adequada de seu portfólio de imóveis. Cada artigo fornece perspectivas e insights sobre como atingir esse
objetivo através da seleção do mercado de trabalho, design do espaço e experiência no local de trabalho, otimização de
portfólio e desenvolvimento de programas de trabalho.

Parte Um:
INTEGRANDO PESSOAS AO WORKPLACE
Os imóveis podem ser um diferencial competitivo significativo para os ocupantes na luta pelos talentos. Neste primeiro
artigo, destacamos as etapas que as empresas precisam passar para identificar os locais ideais para suas operações e
encontrar, atrair e reter o talento certo para aumentar sua competitividade e melhorar sua base.

Parte Dois:
REPENSANDO O WORKPLACE. REDEFINIMOS A FORMA DE TRABALHO
A forma como trabalhamos continua em evolução, levando as empresas de todos os tipos a repensar sua abordagem
quanto ao espaço e à experiência no local de trabalho. Nesse segundo artigo, consideramos as tendências que moldam
o local físico de trabalho e as melhores práticas no design do local de trabalho.

Parte Três
CONSTRUINDO UM DIFERENCIAL COMPETITIVO
Os imóveis são uma expressão crítica e tangível das decisões estratégicas que uma empresa toma. Neste terceiro artigo da
nossa série de pensamento, iremos focar em toda a abordagem de administração imobiliária que as empresas fazem dentro
de um contexto de negócios mais amplo, a fim de criar vantagens competitivas para os ocupantes.

28 © 2016 CBRE, Inc.

Melhor Performance do Workplace, Melhor Desempenho dos Negócios
Parte Três: Construindo um Diferencial Competitivo
REFERÊNCIAS
1. Fonte: Special Report: Driving an Aggressive Occupancy
Cost-Reduction Program, CBRE, April 2013.
2. Fonte: 2015/16 Global Occupier Survey, CBRE Research, April
2016.
3. Fonte: Corporate Real Estate Management Practices of the
Fortune 500, CBRE Institute, March 2016.
4. Isto inclui a redução real, bem como a revogação de espaço,
isto é, o que teria sido tomado com base no padrão de espaço
anterior.
5. Desde seu lançamento em 2011, o Workplace360 recebeu
diversos prêmios, incluindo o Prêmio CoreNet Global
Innovators, Prêmio da Caliper da Associação Internacional
de Design de Interiores e o Consultor Imobiliário Global do
Ano da McGraw-Hill Financial. Foi também um fator
importante na seleção da Forbes da CBRE como uma das
melhores empresas para se trabalhar. Fortune 500, CBRE Institute, March 2016.
FOTOs
1. Página 4: Escritório Workplace360 da CBRE: Orlando, Flórida
Crédito da foto: Jasper Sanidad
2. Página 5: Escritório Workplace360 da CBRE: Kansas City,
Missouri Crédito da foto: Michael Robinson
3. Página 6: Escritório Workplace360 da CBRE: Amsterdam,
Holanda Photo credit: Bob Buyle
Crédito da foto: Aveq
4. Página 7: Escritório Workplace360 da CBRE: Glendale,
Califórnia Crédito da foto: RMA Photography Inc.
5. Página 8: Escritório Workplace360 da CBRE: Los Angeles,
29
6. Fonte: Want My Business? First Tell Me a Story, Blueprint,
presented by CBRE, March 2016.
7. Fonte: Corporate Real Estate Management Practices of the
Fortune 500, CBRE Institute, March 2016.
8. Fonte: The Smartest Building in the World, Bloomberg,
September 23, 2015.
9. Fonte: How the Digital Ceiling Could Change Commercial
Real Estate, Blueprint, presented by CBRE, August 31, 2016.
10. Fonte: The Smartest Building in the World, Video, Bloomberg,
September 23, 2015.
11. Fonte: 2015/16 Global Occupier Survey, CBRE Research, April
2016.
12. Fonte: Corporate Real Estate Management Practices of the
6. CalifórniaPage 12: CBRE Workplace360 office: Orlando,
Florida
Photo credit: Jasper Sanidad
7. Page 13: CBRE Workplace360 office: Tokyo, Japan
8. Page 14: CBRE Workplace360 office: Chicago, Illinois
9. Page 15: CBRE Workplace360 office: Tokyo, Japan
10. Page 17: CBRE Workplace360 office: Glendale, California
Photo credit: RMA Photography Inc.
11. Page 18: CBRE Workplace360 office: Chicago, Illinois
Photo credit: Bob Buyle
© 2016 CBRE, Inc.
Melhor Performance do Workplace, Melhor Desempenho dos Negócios
Parte Três: Construindo um Diferencial Competitivo

FOTOS (continuação)

12. Página 19: Escritório Workplace360 da CBRE: Orlando, 17. Página 25: Escritório Workplace360 da CBRE: Chicago,
Flórida Crédito da foto: Jasper Sanidad Illinois Crédito da foto: Bob Buyle

13. Página 20: Escritório Workplace360 da CBRE: Hong Kong
14. Página 22: Escritório Workplace360 da CBRE: Chicago,
Illinois Crédito da foto: Bob Buyle
15. Página 23: Escritório Workplace360 da CBRE: Tóquio, Japão
18. Página 27: Escritório Workplace360 da CBRE: Amsterdam,
Holanda Crédito da foto: Aveq
19. Página 31: Escritório Workplace360 da CBRE: Amsterdam,
Holanda Crédito da foto: Aveq

16. Página 24: Escritório Workplace360 da CBRE: Amsterdam,

Holanda Crédito da foto: Aveq

30 © 2016 CBRE, Inc.

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Parte Três: Construindo um Diferencial Competitivo

A experiência da CBRE em
aconselhar ocupantes globais sobre
a redefinição e otimização de suas
estratégias de negócios e portfólio
de imóveis nos posiciona em um
lugar único para desenvolver uma
abordagem holística para gerenciar
e otimizar o portfólio de imóveis de
um ocupante—e portanto, o local
de trabalho e seus resultados.

CONTATOS

Para saber mais sobre como impulsionar melhor o desempenho do negócio através de um melhor desempenho no trabalho, conecte-se
com a CBRE.

Georgia Collins Lenny Beaudoin Rob Marsh

Co-líder da Prática dos EUA Co-líder da Prática dos EUA Vice Presidente Executivo
Local de Trabalho Local de Trabalho Analítica de Trabalho
georgia.collins@cbre.com lenny.beaudoin@cbre.com rob.marsh@cbre.com

Karen Ellzey Julie Whelan

Diretora Administrativa Executiva Chefe das Américas de Pesquisa sobre
Consultoria de Administração Ocupantes
Soluções de Trabalho Globais Pesquisa CBRE
karen.ellzey@cbre.com julie.whelan@cbre.com

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Sobre o CBRE Group, Inc.
O CBRE Group, Inc. (Bolsa de Valores:CBG), uma empresa Fortune 500 e S&P 500 com sede em Los Angeles, é a maior firma de investimentos e serviços imobiliários comerciais do
mundo (em termos de receita de 2015). A Empresa possui mais de 70.000 funcionários (excluindo filiais) e atende proprietários de imóveis, investidores e ocupantes por meio de mais
de 400 escritórios (excluindo filiais) em todo o mundo. A CBRE oferece consultoria estratégica e execução para venda e leasing de imóveis; serviços corporativos; gerenciamento de
propriedades, instalações e projetos; banco hipotecário; apreciação e avaliação; serviços de desenvolvimento; administração de Investimentos; e pesquisa e consultoria. Visite nosso site
em www.cbre.com.

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