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Parecer Técnico

Teresina, 07 de abril de 2022.

Maria Luísa Barbosa da Rocha Ferreira, inscrita no CPF sob o numero 038.260.043-61,
CRC PI 12476/O contratado pelo Sr. BRUNO JOSÉ MARTINS PEREIRA, para emissão de Laudo
Pericial Complementar sobre revisão de saldo de devedor de Imóvel financiado, em que são
partes R.R CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA e BRUNO JOSÉ MARTINS PEREIRA, apresento,
em anexo, cálculo de correção monetária, juros incidentes e encargos de mora sobre os
valores constantes neste.
Colocando-me desde já a disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais
julgados necessários.

Maria Luísa Barbosa da Rocha Ferreira

Contadora Consultora
CPF: 038.260.043-61
CRC PI 12476/O
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I. Introdução

Contratado pelo Sr. BRUNO JOSÉ MARTINS PEREIRA, para execução de trabalho
técnico contábil cujo objetivo é o levantamento do saldo devedor do Imóvel financiado
atualizado, com base no saldo já liquidado levantado, no tempo decorrido, calculando os juros
e índices de correção monetária do saldo devedor vide - anexo I - junto a R.R CONSTRUÇÕES E
IMOBILIÁRIA LTDA, apresento as seguintes considerações.
No dia 03/02/2020 O Sr. BRUNO JOSÉ MARTINS PEREIRA firmou contrato particular de
compra e venda de imóvel com a empresa aqui já citada com pagamento programado para o
período de 02/2020 a 08/2032, o Sr. BRUNO JOSÉ MARTINS PEREIRA adquiriu obrigação para
liquidação de R$ 285.000,00 (duzentos mil e oitenta e cinto reais) parcelados em 150 (cento e
cinquenta) parcelas iniciando a primeira no valor de R$ 1.620,00 (hum mil seiscentos e vinte
reais) a partir do dia 25/03/2020, com as seguintes condições de pagamentos e características
aqui descritas, conforme segue:
1. Atualização Monetária, cujo índice é o IGP-M caracterizado com a entrega do
imóvel, onde todos os valores da parte introdutória deste contrato que não sejam pagos no
ato de assinatura deste contrato, vale dizer, todas as prestações futuras incidem atualização
monetária calculada mensalmente; e
2. Juros de 1% a.m, calculados sobre o saldo devedor.
Em resumo são essas as características do cálculo a ser apresentado.
O objetivo desse laudo consiste em aferir com exatidão os valores corrigidos e
atualizados do saldo devedor do Sr. Bruno Martins, conforme os pagamentos dos extratos
fornecidos e o valor dos juros das parcelas já liquidadas.
Diante disso, para a produção do laudo, fora utilizado a verificação e a indicação dos
índices de correção aplicáveis, juntamente com a justificativa do contrato firmado para a
aplicação da base de cálculo indicada, e a planilha com os cálculos correspondentes, assim
como a evolução da obrigação de pagar, no decorrer do período acordado entre as partes.
Apresento, pois o laudo pericial, conforme segue.
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II. Da metodologia aplicada

Para análise e execução do feito levaram-se em consideração os pagamentos líquidos

efetuados, sem a incidência de juros e multas por atraso, com base nos relatórios do período
de fevereiro/2020 a março/2022, bem como o contrato vigente, legislação correlata, dentre
outros diplomas legais, assim como o extrato, os comprovantes e os recibos de pagamentos
fornecidos posteriormente pela própria R.R CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA.

Para o cálculo do saldo devedor atual da parte, foi dividido em duas etapas, primeiro
utilizando o citado extrato de pagamentos efetuados no período conforme competência
(anexo II), como base o valor inicial devido, bem como o índice de correção vigente em cada
período. Demonstrando, pois, por meio da planilha de cálculo, os valores atualizados por
competência vide - anexo I. Foram tomados como parâmetro os pagamentos efetuados e seus
respectivos saldos de amortização, evidenciando cada Atualização Monetária e o saldo
devedor com correção até data final de 07/04/2022.

Por fim, para identificar o valor correto do contrato revisado, foram destacadas do
saldo devedor, o valor total dos juros utilizados e os valores de correção dos Índices utilizados
para esse período, a fim de demonstrar o valor atualizado até a presente data, ou seja,
evidenciando o valor atual, assim como o total de juros e correção de todos os meses
envolvidos no período.
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III. Conclusão

Diante o contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre o Sr. Bruno José
Martins Pereira e R.R CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA, os valores das parcelas foram
aumentando consecutivamente mês a mês, consequentemente alterando o valor atual do
saldo devedor, no qual se perfaz hoje o montante de R$ 322.206,18, conforme o extrato
fornecido pela R.R CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA com o valor atualizado do saldo
devedor.
Após o levantamento de todas as informações mencionadas nos itens anteriores,
segue abaixo a tabela para melhor visualizar a análise técnica pericial, vejamos:

ANALISE TECNICA
TOTAL PAGO R$ 88.431,41
IGP-M (ANEXO I) R$ 685,68
JUROS 1% (ANEXO I) R$ 884,31
AMORTIZAÇÃO PRINCIAL (ANEXO I) R$ 86.861,42
SALDO DEVEDOR COBRADO (ANEXO II) R$ 322.206,18
SALDO DEVEDOR REVISADO (ANEXO I) R$ 198.138,58
N º DE PARCELAS PAGAS 26
Nº DE PARCELAS A VENCER 138
PARCELA COBRADA (ANEXO II) R$ 2.570,47
PARCELA REVISADA (ANEXO I) R$ 1.435,79
JUROS COBRADOS A MAIOR R$ 1.856,13
VALOR CONTROVERSO R$ 124.067,60

Diante o exposto, observa-se a pratica do anatocismo, gerando a modificação

abusiva do valor final contratado a cada atualização anual, nos quais está sendo somado os
juros sobre juros, mês a mês, o que justifica o aumento abusivo das parcelas do imóvel.

Teresina, 07 de abril de 2022.

Maria Luísa Barbosa da Rocha Ferreira

Contadora Consultora
CPF: 038.260.043-61
CRC PI 12476/O
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Anexo I
 BRUNO JOSÉ MARTINS PEREIRA INICIO EM 10/02/2020
CONTRATO 003.737
AMORTIZAÇÃO DA
DATA DE AMORT IGP-M + AMORTIZAÇÃO
Nº PARCELA IGP-M (%) IGP-M (R$) Juros (1%) PARCELA SALDO DEVEDOR
VENCIMENTO JUROS PRINCIPAL
(LIQUIDA)
0 R$ 285.000,00
10/02/2020 ENTRADA - 0,04 -R$ 16,80 R$ 420,00 R$ 42.000,00 R$ 403,20 R$ 41.596,80 R$ 243.403,20
25/03/2020 1 1,24 R$ 20,09 R$ 16,20 R$ 1.620,00 R$ 36,29 R$ 1.583,71 R$ 241.819,49
25/04/2020 2 0,80 R$ 12,96 R$ 16,20 R$ 1.620,00 R$ 29,16 R$ 1.590,84 R$ 240.228,65
25/05/2020 3 0,28 R$ 4,54 R$ 16,20 R$ 1.620,00 R$ 20,74 R$ 1.599,26 R$ 238.629,38
25/06/2020 4 1,56 R$ 25,27 R$ 16,20 R$ 1.620,00 R$ 41,47 R$ 1.578,53 R$ 237.050,86
25/07/2020 5 2,23 R$ 36,13 R$ 16,20 R$ 1.620,00 R$ 52,33 R$ 1.567,67 R$ 235.483,18
25/08/2020 6 2,74 R$ 44,39 R$ 16,20 R$ 1.620,00 R$ 60,59 R$ 1.559,41 R$ 233.923,77
25/09/2020 7 4,34 R$ 70,31 R$ 16,20 R$ 1.620,00 R$ 86,51 R$ 1.533,49 R$ 232.390,28
25/10/2020 8 3,23 R$ 52,33 R$ 16,20 R$ 1.620,00 R$ 68,53 R$ 1.551,47 R$ 230.838,80
25/11/2020 9 3,28 R$ 53,14 R$ 16,20 R$ 1.620,00 R$ 69,34 R$ 1.550,66 R$ 229.288,14
25/12/2020 10 0,96 R$ 15,55 R$ 16,20 R$ 1.620,00 R$ 31,75 R$ 1.588,25 R$ 227.699,89
25/01/2021 11 2,58 R$ 41,80 R$ 16,20 R$ 1.620,00 R$ 58,00 R$ 1.562,00 R$ 226.137,89
25/02/2021 12 2,53 R$ 49,84 R$ 19,70 R$ 1.970,01 R$ 69,54 R$ 1.900,47 R$ 224.237,42
25/03/2021 13 2,94 R$ 57,92 R$ 19,70 R$ 1.970,01 R$ 77,62 R$ 1.892,39 R$ 222.345,03
25/04/2021 14 1,51 R$ 29,34 R$ 19,43 R$ 1.943,06 R$ 48,77 R$ 1.894,29 R$ 220.450,74
25/05/2021 15 4,10 R$ 80,80 R$ 19,71 R$ 1.970,67 R$ 100,50 R$ 1.870,17 R$ 218.580,57
25/06/2021 16 0,60 R$ 11,82 R$ 19,71 R$ 1.970,67 R$ 31,53 R$ 1.939,14 R$ 216.641,43
25/07/2021 17 0,78 R$ 15,38 R$ 19,71 R$ 1.971,32 R$ 35,09 R$ 1.936,23 R$ 214.705,20
25/08/2021 18 0,66 R$ 13,02 R$ 19,73 R$ 1.972,67 R$ 32,75 R$ 1.939,92 R$ 212.765,28
25/09/2021 19 - 0,64 -R$ 12,63 R$ 19,73 R$ 1.972,67 R$ 7,10 R$ 1.965,57 R$ 210.799,71
25/10/2021 20 0,64 R$ 12,66 R$ 19,79 R$ 1.978,84 R$ 32,45 R$ 1.946,39 R$ 208.853,32
25/11/2021 21 0,02 R$ 0,39 R$ 19,73 R$ 1.973,33 R$ 20,13 R$ 1.953,20 R$ 206.900,12
25/12/2021 22 0,87 R$ 17,17 R$ 19,73 R$ 1.973,33 R$ 36,90 R$ 1.936,43 R$ 204.963,69
25/01/2022 23 1,82 R$ 35,40 R$ 19,45 R$ 1.944,79 R$ 54,84 R$ 1.889,95 R$ 203.073,75
25/02/2022 24 1,83 R$ 7,63 R$ 4,17 R$ 416,67 R$ 11,79 R$ 404,88 R$ 202.668,87
25/03/2022 25 1,74 R$ 7,25 R$ 4,17 R$ 416,67 R$ 11,42 R$ 405,25 R$ 202.263,61
25/04/2022 26 R$ - R$ 4,17 R$ 416,67 R$ 4,17 R$ 412,50 R$ 201.851,11
25/05/2022 27 R$ - R$ 4,17 R$ 416,67 R$ 4,17 R$ 412,50 R$ 201.438,61
25/06/2022 28 R$ - R$ 4,17 R$ 416,67 R$ 4,17 R$ 412,50 R$ 201.026,10
 AMORTIZAÇÃO DA
DATA DE AMORT IGP-M + AMORTIZAÇÃO
Nº PARCELA IGP-M (%) IGP-M (R$) Juros (1%) PARCELA SALDO DEVEDOR
VENCIMENTO JUROS PRINCIPAL
(LIQUIDA)
25/07/2022 29 R$ - R$ 4,17 R$ 416,67 R$ 4,17 R$ 412,50 R$ 200.613,60
25/08/2022 30 R$ - R$ 4,17 R$ 416,67 R$ 4,17 R$ 412,50 R$ 200.201,10
25/09/2022 31 R$ - R$ 4,17 R$ 416,67 R$ 4,17 R$ 412,50 R$ 199.788,59
25/10/2022 32 R$ - R$ 4,17 R$ 416,67 R$ 4,17 R$ 412,50 R$ 199.376,09
25/11/2022 33 R$ - R$ 4,17 R$ 416,67 R$ 4,17 R$ 412,50 R$ 198.963,59
25/12/2022 34 R$ - R$ 4,17 R$ 416,67 R$ 4,17 R$ 412,50 R$ 198.551,08
25/01/2023 35 R$ - R$ 4,17 R$ 416,67 R$ 4,17 R$ 412,50 R$ 198.138,58
25/02/2023 36
25/03/2023 37
25/04/2023 38
TOTAL 42,60 R$ 685,68 R$ 884,31 R$ 88.431,41 R$ 1.569,99 R$ 86.861,42 R$ 198.138,58

VALOR DA
QUANT DE PARCELAS MONTANTE
PARCELA
Valor cobrado 138 R$ 2.153,80 R$ 322.206,18
Valor revisado 138 R$ 1.435,79 R$ 198.138,58

VALOR CONTROVERSO R$ 124.067,60

Anexo II
 Página: 1
Posição do Contrato / Cliente - Resumido Impresso em 11/02/2022 11:30:39
Cliente: 4004 BRUNO JOSE MARTINS PEREIRA CGC/CPF: 026.996.443-66 RG: 0150751420001
Endereço: RUA SAO FRANCISCO, 4492 Bairro: EXTREMA CEP: 64076450
Unidades: A ANTURIO APT403 Contrato: 003.737 - Ini Corr.:03/02/2020
Empresa: RR CONSTRUÇÕES SPE I LTDA Fone Emp:
Empreend.: COND SOLARIS FLOWERS Valor Pago Ant.: 0,00
Data Entrega: 03/02/2021 Taxa Pos-Entrega: 1,12 Conta: 10226
Data da Parc. Ant.: __/__/____ Fone: (869) 9839-0530 Contrato:

Opções do Relatório 0,00

Comissão: Fone Aux:
Data Inicial: Início do contrato Data Final: Até a última data Data de Referência: 11/02/2022 Contrato: 003.737

Parcela Vencto. Data Pgto Val Parcela Tot Pago

PARCELA: * ENT - 01 10/02/2020 10/02/2020 48.085,80 42.000,00

PARCELA: * PC - 01 25/03/2020 25/03/2020 1.854,74 1.620,00
PARCELA: * PC - 02 25/04/2020 27/04/2020 1.854,74 1.620,00
PARCELA: * PC - 03 25/05/2020 18/05/2020 1.854,74 1.620,00
PARCELA: * PC - 04 25/06/2020 24/06/2020 1.854,74 1.620,00
PARCELA: * PC - 05 25/07/2020 15/07/2020 1.854,74 1.620,00
PARCELA: * PC - 06 25/08/2020 11/08/2020 1.854,74 1.620,00
PARCELA: * PC - 07 25/09/2020 08/09/2020 1.854,74 1.620,00
PARCELA: * PC - 08 25/10/2020 19/10/2020 1.854,74 1.620,00
PARCELA: * PC - 09 25/11/2020 09/11/2020 1.854,74 1.620,00
PARCELA: * PC - 10 25/12/2020 10/12/2020 1.854,74 1.620,00
PARCELA: * PC - 11 25/01/2021 13/01/2021 1.854,74 1.620,00
PARCELA: * RES - 01 03/02/2021 0,00
PARCELA: * PC - 12 25/02/2021 14/01/2021 2.299,97 1.970,01
PARCELA: * PC - 13 25/03/2021 14/01/2021 2.299,97 1.970,01
PARCELA: * PC - 14 25/04/2021 14/01/2021 2.299,97 1.807,02
* 25/04/2021 15/01/2021 163,04
PARCELA: * PC - 15 25/05/2021 15/01/2021 2.299,97 1.970,67
PARCELA: * PC - 16 25/06/2021 15/01/2021 2.299,97 1.970,67
PARCELA: * PC - 17 25/07/2021 15/01/2021 2.299,97 1.642,65
* 25/07/2021 18/01/2021 328,37
PARCELA: * PC - 18 25/08/2021 18/01/2021 2.299,97 1.972,67
PARCELA: * PC - 19 25/09/2021 18/01/2021 2.299,97 1.972,67
PARCELA: * PC - 20 25/10/2021 18/01/2021 2.299,97 1.473,34
* 25/10/2021 19/01/2021 499,50
PARCELA: * PC - 21 25/11/2021 19/01/2021 2.299,97 1.973,33
PARCELA: * PC - 22 25/12/2021 19/01/2021 2.299,97 1.973,33
PARCELA: * PC - 23 25/01/2022 19/01/2021 2.299,97 1.300,87
* 25/01/2022 21/01/2021 643,92
PARCELA: * RES - 02 03/02/2022 0,00
PARCELA: * PC - 24 25/02/2022 04/02/2022 2.570,47 416,67
PARCELA: * PC - 25 25/03/2022 04/02/2022 2.570,47 416,67
PARCELA: * PC - 26 25/04/2022 04/02/2022 2.570,47 416,67
PARCELA: * PC - 27 25/05/2022 04/02/2022 2.570,47 416,67
PARCELA: * PC - 28 25/06/2022 04/02/2022 2.570,47 416,67
PARCELA: * PC - 29 25/07/2022 04/02/2022 2.570,47 416,67
PARCELA: * PC - 30 25/08/2022 04/02/2022 2.570,47 416,67
PARCELA: * PC - 31 25/09/2022 04/02/2022 2.570,47 416,67
PARCELA: * PC - 32 25/10/2022 04/02/2022 2.570,47 416,67
PARCELA: * PC - 33 25/11/2022 04/02/2022 2.570,47 416,67
PARCELA: * PC - 34 25/12/2022 04/02/2022 2.570,47 416,67
PARCELA: * PC - 35 25/01/2023 04/02/2022 2.570,47 416,67
 Página: 2
Posição do Contrato / Cliente - Resumido Impresso em 11/02/2022 11:30:39
RG: 0150751420001
Parcela Vencto. Data Pgto Val Parcela EXTREMA Tot Pago
Bairro: CEP: 64076450

PARCELA: * RES - 03 03/02/2023 71,52

PARCELA: * PC - 36 25/02/2023 2.576,43
PARCELA: * PC - 37 25/03/2023 2.576,43
PARCELA: * PC - 38 25/04/2023 2.576,43
PC - 39 25/05/2023 Fone:
2.576,43
PARCELA: *
Comissão:
PARCELA: * PC -0,00
40 25/06/2023 2.576,43
PARCELA: * PC - 41 25/07/2023 2.576,43
PARCELA: * PC - 42 25/08/2023 2.576,43
PARCELA: * PC - 43 25/09/2023 2.576,43
PARCELA: * PC - 44 25/10/2023 2.576,43
PARCELA: * PC - 45 25/11/2023 2.576,43
PARCELA: * PC - 46 25/12/2023 2.576,43
PARCELA: * PC - 47 25/01/2024 2.576,43
PARCELA: * RES - 04 03/02/2024 0,00
PARCELA: * PC - 48 25/02/2024 2.576,43
PARCELA: * PC - 49 25/03/2024 2.576,43
PARCELA: * PC - 50 25/04/2024 2.576,43
PARCELA: * PC - 51 25/05/2024 2.576,43
PARCELA: * PC - 52 25/06/2024 2.576,43
PARCELA: * PC - 53 25/07/2024 2.576,43
PARCELA: * PC - 54 25/08/2024 2.576,43
PARCELA: * PC - 55 25/09/2024 2.576,43
PARCELA: * PC - 56 25/10/2024 2.576,43
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Sumário do Relatório
Valores Parcelas 164
Contrato: 285.000,00
Vencido a Pagar: 0,00 Pagas: 26
Juros e Multa: 0,00 A Pagar não Vencido: 322.206,18 Vencidas: 0
Correção Mon.: 0,00 Total Pago: 88.452,08
Total Devido: 0,00 Saldo Devedor: 322.206,18 A Vencer: 138

Observações