DIREITOS REAIS - PONTO 13 HIPOTECA (CONTINUAO) ESPCIES DE HIPOTECA: 1) Convencional; 2) Judicial: art. 466 do CPC. Atualmente em desuso.

No incide no bem de famlia. Decorre de sentena condenatria transitada em julgado. 3) Legal (decorre expressamente da lei, sendo regulamentara pelo art. 1.489 do CC): Art. 1.489. A lei confere hipoteca: I - s pessoas de direito pblico interno (art. 41) sobre os imveis pertencentes aos encarregados da cobrana, guarda ou administrao dos respectivos fundos e rendas; visa resguardar o errio pblico dos prejuzos pela m administrao de seus agentes. No entanto, observa-se muito pouco a sua incidncia na prtica. II - aos filhos, sobre os imveis do pai ou da me que passar a outras npcias, antes de fazer o inventrio do casal anterior; Aqui, procura-se evitar a confuso de patrimnios em detrimento dos filhos do casamento anterior. O art. 1.523 do CC estabelece que no podem casar o vivo ou viva sem que se faa o inventrio e partilha de bens do falecido III - ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imveis do delinqente, para satisfao do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais; O art. 91, inc. I, do CP determina que efeito da condenao tornar certa a obrigao de indenizar. O art. 134 e ss. do CPP regulamentam o procedimento de especializao da hipoteca legal. IV - ao co-herdeiro, para garantia do seu quinho ou torna da partilha, sobre o imvel adjudicado ao herdeiro reponente; Normalmente isto ocorre quando o bem insuscetvel de diviso cmoda. O herdeiro reponente deve indenizar sua parte. O art. 2.019, 1 do CC trata da adjudicao do bem ao cnjuge. Da, discute-se a possibilidade de hipoteca legal dos bens que recaiam sobre a meao do casal. Gonalves (2011, p. 615) entende positivamente, uma vez que o cnjuge seria herdeiro necessrio. V - ao credor sobre o imvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preo da arrematao. O art. 1.490 do CC cria a possibilidade de reforo da hipoteca: Art. 1.490. O credor da hipoteca legal, ou quem o represente, poder, provando a insuficincia dos imveis especializados, exigir do devedor que seja reforado com outros. O art. 1.491 cria a possibilidade de substituio da hipoteca legal por cauo de ttulos da dvida pblica ou outra garantia, a critrio do juiz: Art. 1.491. A hipoteca legal pode ser substituda por cauo de ttulos da dvida pblica federal ou estadual, recebidos pelo valor de sua cotao mnima no ano corrente; ou por outra garantia, a critrio do juiz, a requerimento do devedor. A especializao da hipoteca se faz em juzo. Tem-se basicamente dois momentos: 1) o inicial, onde ocorre o fato gerador da hipoteca, com o

mero vnculo potencial; 2) momento definitivo atravs da especializao. O Cdigo Brasileiro de Aeronutica (art. 144) estabelece uma causa especfica de hipoteca legal de aeronaves. O procedimento de especializao da hipoteca legal regula-se pelos arts. 1.205 e ss. do CPC. PLURALIDADE DE HIPOTECAS: Tem previso no art. 1.476 do CC. Visa facilitar a circulao do crdito: Art. 1.476. O dono do imvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo ttulo, em favor do mesmo ou de outro credor. Mesmo havendo pluralidade de hipotecas, o credor originrio (o da primeira hipoteca) no fica prejudicado, pois tem direito de preferncia. A presuno de liquidez do bem sobre a totalidade dos dbitos , contudo, relativa. O art. 1.477 trata da execuo da hipoteca pelo segundo credor. S pode ocorrer aps o inadimplemento da dvida preferencial ou no caso de insolvncia do devedor. At tal momento, no pode ser excutida a hipoteca anterior. O dispositivo excepciona a hiptese de insolvncia do devedor, que deve ser adequadamente demonstrada pelo exequente. Art. 1.477. Salvo o caso de insolvncia do devedor, o credor da segunda hipoteca, embora vencida, no poder executar o imvel antes de vencida a primeira. Pargrafo nico. No se considera insolvente o devedor por faltar ao pagamento das obrigaes garantidas por hipotecas posteriores primeira. O art. 1.478 CC trata da possibilidade do segundo credor remir a hipoteca do primeiro caso a dvida deste se vena antes daquela. Tratase de regra que visa evitar a execuo ruinosa da hipoteca (p. ex., baixa cotao do bem no mercado ou valor suficiente apenas para apurar a primeira hipoteca). S pode haver remio aps o vencimento da primeira hipoteca: Art. 1.478. Se o devedor da obrigao garantida pela primeira hipoteca no se oferecer, no vencimento, para pag-la, o credor da segunda pode promover-lhe a extino, consignando a importncia e citando o primeiro credor para receb-la e o devedor para pag-la; se este no pagar, o segundo credor, efetuando o pagamento, se sub-rogar nos direitos da hipoteca anterior, sem prejuzo dos que lhe competirem contra o devedor comum. Pargrafo nico. Se o primeiro credor estiver promovendo a execuo da hipoteca, o credor da segunda depositar a importncia do dbito e as despesas judiciais. A segunda hipoteca denominada de subipoteca. EFEITOS DA HIPOTECA: 1) em relao ao devedor: 1) no pode praticar atos que, direta ou indiretamente, importem em degradao da garantia; 2) no pode constituir direito diverso (v.g., anticrese) sobre o mesmo bem

(entendimento contraditrio)1; 3) todavia, nos termos do art. 1.475, no pode ser privado de alienar o bem, embora possa ser convencionado o vencimento antecipado da dvida em tal hiptese: Art. 1.475. nula a clusula que probe ao proprietrio alienar imvel hipotecado. Pargrafo nico. Pode convencionar-se que vencer o crdito hipotecrio, se o imvel for alienado. 4) O devedor deve se submeter constrio judicial decorrente da excusso do bem hipotecado, no podendo mais dele dispor a partir de ento, cabendo-lhe apenas o excesso apurado em praa; 2) em relao a terceiros: eficcia erga omnes, conferindo direito de sequela. Caso o terceiro tenha adquirido o bem hipotecado, continua a valer a hipoteca feita pelo proprietrio anterior. Nos termos do art. 1.479 CC, Art. 1.479. O adquirente do imvel hipotecado, desde que no se tenha obrigado pessoalmente a pagar as dvidas aos credores hipotecrios, poder exonerar-se da hipoteca, abandonando-lhes o imvel. O art. 1.480 trata da possibilidade de abandono da hipoteca pelo adquirente: Art. 1.480. O adquirente notificar o vendedor e os credores hipotecrios, deferindo-lhes, conjuntamente, a posse do imvel, ou o depositar em juzo. Pargrafo nico. Poder o adquirente exercer a faculdade de abandonar o imvel hipotecado, at as vinte e quatro horas subseqentes citao, com que se inicia o procedimento executivo. REMIO DA HIPOTECA: Consiste na liberao ou resgate do bem hipotecado mediante pagamento ao credor da dvida garantida. facultado ao prprio devedor (ver. art. 1.482, abaixo); ao credor da segunda hipoteca e ao adquirente do imvel hipotecado. Nos termos do art. 1.482 e 1.483 CC, tem-se a regulamentao da remio pelo devedor. O devedor, e seus parentes e a massa falida podem remir pelo preo de avaliao ou ao praticado pelo licitante vencedor. Art. 1.482. Realizada a praa, o executado poder, at a assinatura do auto de arrematao ou at que seja publicada a sentena de adjudicao, remir o imvel hipotecado, oferecendo preo igual ao da avaliao, se no tiver havido licitantes, ou ao do maior lance oferecido. Igual direito caber ao cnjuge, aos descendentes ou ascendentes do executado. Tal regra visa, ao mesmo tempo, manter o bem dentro da famlia do devedor e evitar que o credor fique prejudicado. Art. 1.483. No caso de falncia, ou insolvncia, do devedor hipotecrio, o direito de remio defere-se massa, ou aos credores em concurso, no podendo o credor recusar o preo da avaliao do imvel. Pargrafo nico. Pode o credor hipotecrio, para pagamento de seu crdito, requerer a adjudicao do imvel avaliado em quantia
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Ocorre que o Gonalves (2011, p. 641), mais frente, registra que possvel a constituio de hipoteca e anticrese sobre uma mesma coisa.

inferior quele, desde que d quitao pela sua totalidade. A quitao visa justamente evitar nova constrio do bem, mesmo que a avaliao do bem seja inferior ao dbito garantido. O art. 1.478 (ver acima) trata da remio pelo credor da segunda hipoteca. O credor pode remir a hipoteca, ou promover-lhe a respectiva execuo, cabendo ao primeiro credor submeter-se a tal deliberao. O art. 1.481 trata da remisso pelo adquirente do imvel hipotecado, que tem por fim isentar o adquirente dos efeitos da hipoteca: Art. 1.481. Dentro em trinta dias, contados do registro do ttulo aquisitivo, tem o adquirente do imvel hipotecado o direito de remi-lo, citando os credores hipotecrios e propondo importncia no inferior ao preo por que o adquiriu. O prazo improrrogvel, mas nada impede que o adquirente formule proposta intempestiva aos credores hipotecrios. 1o Se o credor impugnar o preo da aquisio ou a importncia oferecida, realizar-se- licitao, efetuando-se a venda judicial a quem oferecer maior preo, assegurada preferncia ao adquirente do imvel. Aqui, visa-se evitar o conluio, a fraude, entre devedor e adquirente. 2o No impugnado pelo credor, o preo da aquisio ou o preo proposto pelo adquirente, haver-se- por definitivamente fixado para a remisso do imvel, que ficar livre de hipoteca, uma vez pago ou depositado o preo. 3o Se o adquirente deixar de remir o imvel, sujeitando-o a execuo, ficar obrigado a ressarcir os credores hipotecrios da desvalorizao que, por sua culpa, o mesmo vier a sofrer, alm das despesas judiciais da execuo. Tal dispositivo possibilita que o adquirente no se sujeite aos efeitos da execuo e s se aplica se o adquirente no decidir abandonar o imvel, conforme art. 1.479 (ver abaixo) e 1.480 do CC (ver acima). 4o Dispor de ao regressiva contra o vendedor o adquirente que ficar privado do imvel em conseqncia de licitao ou penhora, o que pagar a hipoteca, o que, por causa de adjudicao ou licitao, desembolsar com o pagamento da hipoteca importncia excedente da compra e o que suportar custas e despesas judiciais. tem-se, aqui, o direito de regresso pelo adquirente do bem hipotecado Art. 1.479. O adquirente do imvel hipotecado, desde que no se tenha obrigado pessoalmente a pagar as dvidas aos credores hipotecrios, poder exonerar-se da hipoteca, abandonando-lhes o imvel. PEREMPO DA HIPOTECA: ocorre quando a hipoteca completa 30 anos (ver art. 1.485 CC acima). Ultrapassado tal prazo, deve ser feito novo pacto de hipoteca, sujeitando-se a novo registro, com a ordem de preferencia que ento competir nova obrigao principal. Tal prazo somente atinge a hipoteca convencional. A prorrogao deve se dar antes do vencimento da dvida no caso de duas hipotecas ou mais. Pois, com a dvida vencida, nasce para o credor secundrio o direito de promover a cobrana da dvida inicial. A especializao, todavia, aps 20 anos, deve ser renovada (art. 1.498 CC).

LOTEAMENTO DE IMVEIS O art. 1.488 estabelece, conforme visto acima, uma exceo ao princpio da indivisibilidade da hipoteca no caso de loteamento. Ver ainda, smula 308 do STJ, acima transcrita. Tal smula, registre-se, parte do pressuposto de que os promissrios compradores pagaro diretamente ao banco financiador e no ao construtor, motivo pelo qual a garantia do bem j estaria devidamente amortizada. Loteamento (que aproveita a abertura de novas vias de circulao) x desmembramento (que aproveita o sistema virio existente) Ver lei 6.766/79. Art. 1.488. Se o imvel, dado em garantia hipotecria, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condomnio edilcio, poder o nus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autnoma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos, obedecida a proporo entre o valor de cada um deles e o crdito. 1o O credor s poder se opor ao pedido de desmembramento do nus, provando que o mesmo importa em diminuio de sua garantia. 2o Salvo conveno em contrrio, todas as despesas judiciais ou extrajudiciais necessrias ao desmembramento do nus correm por conta de quem o requerer. A recusa no pode se injustificada. 3o O desmembramento do nus no exonera o devedor originrio da responsabilidade a que se refere o art. 1.430, salvo anuncia do credor. Caso da execuo da garantia ser insuficiente para a liquidao do dbito. Obrigao pelo resto do dbito. ASPECTOS DA EXECUO DA DVIDA HIPOTECRIA: Nos termos do art. 585, inc. III, do CPC determina que os contratos garantidos por hipoteca, penhor e anticrese so ttulos executivos extrajudiciais. O ajuizamento independe de outorga uxria. O cnjuge do devedor dever ser citado (art. 10 do CPC). Por sua vez, o art. 1.501 do CC determina que Art. 1.501. No extinguir a hipoteca, devidamente registrada, a arrematao ou adjudicao, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecrios, que no forem de qualquer modo partes na execuo. Assim, o credor hipotecrio e o senhorio direto devem ser intimados tanto da penhora realizada como da praa futura (arts. 615, inc. II, 619 e 698 CC). Execuo extrajudicial: DL 70/66 STF j entendeu pela constitucionalidade. STJ REsp 13682: Os bens vinculados cdula hipotecrias so impenhorveis durante o prazo de financiamento por outras dvidas do devedor. Nem mesmo com a concordncia do credor hipotecrio. Aps o financiamento, pode haver penhora, tendo o credor hipotecrio preferencia (STJ REsp 247.855). CDULA HIPOTECRIA: Nos termos do art. 1.486 do CC Art. 1.486. Podem o credor e o devedor, no ato constitutivo da hipoteca, autorizar a emisso da correspondente cdula hipotecria, na forma e para os fins previstos em lei especial.

As leis especiais so o DL 70/66, que trata da cdula hipotecria habitacional; DL 167/67, que trata da cdula hipotecaria rural e o DL 413/69, que trata da cdula comercial hipotecria. EXTINO DA HIPOTECA: Nos termos dos arts. 1.499 e 1.500 do CC: Art. 1.499. A hipoteca extingue-se: I - pela extino da obrigao principal; qualquer que seja a causa, incluindo confuso, deve haver a extino integral da dvida. Se parcial, a hipoteca subsiste integralmente. II - pelo perecimento da coisa; se o perecimento for parcial, subsiste a hipoteca pelo resto. Se houver pagamento de seguro ou indenizao, o valor pago subroga-se na hipoteca. III - pela resoluo da propriedade; Se a causa da extino for superveniente hipoteca (ex., caso de revogao da doao), ela permanece. IV - pela renncia do credor; Ao nus e no dvida. A hipoteca legal normalmente irrenuncivel. Excetua-se o caso de hipoteca dos bens do delinquente. Independe de consentimento do devedor. V - pela remio; VI - pela arrematao ou adjudicao. O credor hipotecrio tem direito de remir o bem hipotecado. O credor, deve, assim, ser intimado acerca da realizao da venda judicial do bem. Art. 1.500. Extingue-se ainda a hipoteca com a averbao, no Registro de Imveis, do cancelamento do registro, vista da respectiva prova. O cancelamento pode ser requerido por qualquer interessado com a prova de extino da hipoteca (ex. dono do imvel, adquirente, credor subitopecrio e devedor). Outras causas so a consolidao da propriedade, a perempo legal (limite mximo da averbao) anulao judicial.

As hipotecas constitudas no termo legal da falncia (90 dias antes do pedido de quebra ou do protesto do ttulo, o que vier primeiro art. 99, inc. II, da LRJE) em favor de dvida anterior so consideradas nulas de pleno direito. Se a hipoteca for motivo da prpria dvida, isto no ocorre. ANTICRESE CONCEITO: garantia estabelecida em favor de credor, que retm em seu poder imvel alheio, tendo o direito de explor-lo para pagar-se por suas prprias mos. Tem sido pouco utilizada atualmente. O credor fica na posse do bem e obrigado a pagar-se com o seu prprio esforo. Para a sua constituio, necessria a capacidade das partes (inclusive a de disposio do bem), a forma escrita (por escritura pblica se superior a trinta salrios mnimos). necessria a outorga uxria. No confere preferncia nem direito de excusso. CARACTERSTICAS:

1) direito real de garantia, sendo munido pelo direito de sequela; 2) os frutos da coisa gravada no podem ser penhorados por outros credores do devedor; 3) no h direito de excusso nem preferencia, mas mero direito de reteno, tendo por limite legal o perodo de quinze anos da sua constituio. Dispe o art. 1.423 do CC: Art. 1.423. O credor anticrtico tem direito a reter em seu poder o bem, enquanto a dvida no for paga; extingue-se esse direito decorridos quinze anos da data de sua constituio. 4) Incide sobre bem imvel, sendo a tradio real da essncia do instituto. EFEITOS DA ANTICRESE: Assim, temos as seguinte obrigaes do devedor anticrtico: 1) entregar o bem ao credor; 2) permitir que o credor perceba os frutos e rendimentos; 3) permitir que o credor retenha o bem at que a dvida seja saldada; 4) permitir que o credor reivindique o bem de terceiros que adquiram o imvel bem como de credores quirografrios e hipotecrios posteriores anticrese; 5) permitir que o credor realize, no caso de falncia, o valor que teria com os rendimentos da coisa, taxa de juros legal, com a respectiva venda; 6) pagar a dvida. So direitos do devedor anticrtico: 1) exigir que o credor guarde a coisa como se fosse sua; 2) exigir que o credor responda pelas deterioraes que este culposamente causar ao imvel e pelos frutos que este culposamente deixar de perceber; 3) exigir prestao de contas; 4) reaver o imvel aps paga a dvida. Nos termos do art. 1.506 do CC, Art. 1.506. Pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imvel ao credor, ceder-lhe o direito de perceber, em compensao da dvida, os frutos e rendimentos. Pelo art. 1.507, o credor anticrtico tem o dever de prestar contas. Mas, havendo administrao ruinosa ou balanos inexatos pelo credor anticrtico, pode o juiz converter anticrese em arrendamento: Art. 1.507. O credor anticrtico pode administrar os bens dados em anticrese e fruir seus frutos e utilidades, mas dever apresentar anualmente balano, exato e fiel, de sua administrao. 1o Se o devedor anticrtico no concordar com o que se contm no balano, por ser inexato, ou ruinosa a administrao, poder impugn-lo, e, se o quiser, requerer a transformao em arrendamento, fixando o juiz o valor mensal do aluguel, o qual poder ser corrigido anualmente. 2o O credor anticrtico pode, salvo pacto em sentido contrrio, arrendar os bens dados em anticrese a terceiro, mantendo, at ser pago, direito de reteno do imvel, embora o aluguel desse arrendamento no seja vinculativo para o devedor. O art. 1.506, 1, trata das regras de imputao do valor no dbito: 1o permitido estipular que os frutos e rendimentos do imvel sejam percebidos pelo credor conta de juros, mas se o seu valor

ultrapassar a taxa mxima permitida em lei para as operaes financeiras, o remanescente ser imputado ao capital. O art. 1.506, 2, trata da possibilidade de a anticrese ser cumulada com a hipoteca: 2o Quando a anticrese recair sobre bem imvel, este poder ser hipotecado pelo devedor ao credor anticrtico, ou a terceiros, assim como o imvel hipotecado poder ser dado em anticrese. Nos termos do art. 1.508 CC, Art. 1.508. O credor anticrtico responde pelas deterioraes que, por culpa sua, o imvel vier a sofrer, e pelos frutos e rendimentos que, por sua negligncia, deixar de perceber. Finalmente, nos termos dos arts. 1.509 e 1.510 do CC: Art. 1.509. O credor anticrtico pode vindicar os seus direitos contra o adquirente dos bens, os credores quirografrios e os hipotecrios posteriores ao registro da anticrese. 1o Se executar os bens por falta de pagamento da dvida, ou permitir que outro credor o execute, sem opor o seu direito de reteno ao exeqente, no ter preferncia sobre o preo. 2o O credor anticrtico no ter preferncia sobre a indenizao do seguro, quando o prdio seja destrudo, nem, se forem desapropriados os bens, com relao desapropriao. Art. 1.510. O adquirente dos bens dados em anticrese poder remilos, antes do vencimento da dvida, pagando a sua totalidade data do pedido de remio e imitir-se-, se for o caso, na sua posse. EXTINO DA ANTICRESE: 1) pela extino do dbito; 2) pelo perecimento da coisa; 3) caducidade (aps 15 anos). Aps isso, o crdito persiste, mas na condio de quirografrio. ENFITEUSE: o cdigo atual no mais admite sua constituio. Nos termos do art. 2.038 CC, Art. 2.038. Fica proibida a constituio de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, at sua extino, s disposies do Cdigo Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores. 1o Nos aforamentos a que se refere este artigo defeso: I - cobrar laudmio ou prestao anloga nas transmisses de bem aforado, sobre o valor das construes ou plantaes; O laudmio s incide sobre o valor da terra nua. II - constituir subenfiteuse. 2o A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.

REFERNCIAS GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, vol. 5: direito das coisas. 6. ed. So Paulo: Saraiva, 2011.